Per ansamblu, instrumentele de planificare spaial nu au avut o performan foarte

bun n Romnia. Marea majoritate a unitilor administrativ-teritoriale nu au planuri

de amenajare i/sau de urbanism formulate sau au planuri care sunt n afara
termenului legal de valabilitate; dintre cele care au planuri spaiale, puine
implementeaz i pun n aplicare aceste planuri n mod eficient; dintre cele care
reuesc ntr-adevr s pun n aplicare i s implementeze planurile, multe sunt
contestate n justiie ca urmare a intereselor private, care pun n discuie caracterul
normativ al acestor planuri.

La aceste inconveniene se poate aduga faptul c, adesea, corelarea dintre planuri se

face greu din cauza secvenierii slabe (de exemplu, planurile de nivel inferior sunt
elaborate naintea planurilor de nivel superior), din cauza dificultii de a face referire
la planurile de nivel superior (planurile de amenajare a teritoriului judeelor, n special,
tind s includ o list lung de date i informaii, care sunt adesea irelevante), dar i ca
urmare a variaiei de calitate ntre diferitele planuri.
n plus, exist o dublare a eforturilor ntre partea strategic a planurilor de
amenajare a teritoriului (adic analiza socio-economic i de mediu a zonei
analizate) i strategiile de dezvoltare ntocmite de autoritile locale. Exist o
inciden mai mare a strategiilor de dezvoltare la nivel local (dei acestea nu
sunt obligatorii pentru autoritile locale), i o inciden mai mic a planurilor de
amenajare a teritoriului. Cnd att strategia de dezvoltare, ct i planul de
amenajare a teritoriului sunt ntocmite, exist adesea o proast corelare ntre
acestea dou.
INSTITUII
Capitolul III din Legea 350/2001 descrie atribuiile diferitelor niveluri din
administraia public: nivel central, judeean i local.

Administraia central i asum un rol de finanare, ghidare, i avizare pentru

toate sistemele de amenajare teritorial i urban. Ministerul Dezvoltrii
Regionale i Administraiei Publice contracteaz prin sistemul de achiziii
publice, firme sau consorii de firme ce elaboreaz planurile de amenajare
naionale i regionale (pe seciuni tematice diferite).
De asemenea ministerul are atribuii n avizarea documentaiilor de amenajare
teritorial i urbanism pentru nivelurile teritoriale inferioare (i anume judee,
orae-reedine de jude i alte aezri rurale i urbane care funcioneaz ca
staiuni).
DG Dezvoltare Regional reprezint departamentul guvernamental central
nsrcinat cu amenajarea teritoriului. Acesta i ndeplinete sarcinile n
domeniul specific de activitate, fiind responsabil de amenajarea i dezvoltarea
teritorial la nivel naional i regional, de cooperarea teritorial, planificarea
urban i cea de amenajare a teritoriului, de managementul i dezvoltarea
programelor urbane i imobiliare.

Ministerele i celelalte organisme implicate ale administraiei publice centrale

transmit ctre MDRAP, la cerere, toate informaiile necesare pentru dezvoltarea
activitii de amenajare a teritoriului i urbanism. Ministerul poate solicita
administraiilor publice locale s ntocmeasc sau s modifice documente
referitoare la amenajare regional i urban n vederea extinderii, detalierii sau
aplicrii prevederilor incluse n programele sectoriale strategice ale Guvernului,
precum i pentru respectarea intereselor generale ale statului. La nivel judeean
i local, funciile de amenajare a teritoriului sunt ndeplinite de birourile
arhitectului ef.
Recomandari
Corelarea i armonizarea diferitelor tipuri de planuri.
Corelarea planurilor este foarte dificil acum i este probabil s devin i mai
dificil dac se introduce un alt nivel administrativ pentru competenele de
amenajare a teritoriului (regiunile). Pentru a permite o corelare eficient a
planurilor, sistemul de amenajare a teritoriului ar trebui s ncurajeze ntocmirea
de planuri cu care se poate corela uor. n special planurile de amenajare a
teritoriului judeean (care au un caracter normativ) au tendina s fie greu de
ntocmit. Deoarece nu exist ghiduri standard privind modul de elaborare a
planurilor ntocmite la nivel judeean, acestea includ adesea o mare cantitate de
date i informaii foarte puin relevante pentru sarcina n lucru (de exemplu,
partea de strategie a unor planuri judeene de amenajare a teritoriului are peste
2.500 pagini).
Pentru a face o corelare mai uoar, planurile de nivel superior
(planurile judeene i/sau planurile potenial regionale) ar trebui s
urmreasc o structur similar cu cea a planului naional de amenajare
a teritoriului. Mai precis, acestea trebuie s fac o distincie clar ntre
partea de strategie i partea normativ a planului fizic. Deoarece doar
planul fizic trebuie coordonat cu planurile de la niveluri inferioare
(partea de strategie este directoare), acesta trebuie s fie foarte precis i
corect. Planurile fizice judeene trebuie s includ doar utilizrile de
teren alocate (de exemplu, ariile protejate la nivel judeean) i
distribuia n teren a proiectelor planificate.
Ideal ar fi ca proiectele planificate s includ doar elemente care
sunt de competena acelei uniti administrativ-teritoriale i care
este probabil s nceap n timpul perioadei de valabilitate a
planului (adic 10 ani). De exemplu, consiliile judeene sunt n
general responsabile pentru: construirea i ntreinerea drumurilor
judeene; dezvoltarea sistemelor de gestionare a deeurilor solide
la nivel judeean; dezvoltarea reelelor de ap i canalizare;
organizarea transportului inter-municipal; dezvoltarea i
ntreinerea aeroporturilor; sau investirea n infrastructura public
mare (de exemplu, stadioane, sli de sport, spitale, muzee).
Bineneles, nu toate consiliile judeene vor avea acelai set de
responsabiliti (de exemplu, majoritatea judeelor nu au
aeroport), dar, pe ct posibil, un ghid pentru planurile judeene de
amenajare a teritoriului (i/sau pentru planurile regionale de
amenajare a teritoriului) trebuie s includ o list clar i limitat
de aspecte ce trebuie urmrite de planurile de la nivelurile
inferioare. Cu ct aceste planuri vor fi mai uor de citit, cu att vor
fi mai uor de urmat.
Deoarece planurile de amenajare a teritoriului au o valabilitate de
10 ani, autoritile judeene nu ar trebui sa includ n plan proiecte
care nu vor fi ncepute n acest orizont de timp. Adesea, exist
impulsul de a ntocmi planuri ambiioase care au puine anse s
devin realitate. Astfel, n loc s stimuleze dezvoltarea, aceste
planuri sfresc prin a o bloca. Mai exact, dac un teren este deja
alocat ntr-un plan de amenajare pentru un anumit tip de proiect,
va fi dificil s se fac altceva acolo atta timp ct planul respectiv
este nc n vigoare.
Acest lucru aduce n prim plan nevoia de a avea planuri de amenajare a
teritoriului, care s se adapteze rapid la schimbrile economice,
demografice i sociale ale comunitilor. De exemplu, se poate ca un
plan de amenajare a teritoriului s fi fost ntocmit pentru investiii de
infrastructur care rspund unor anumite fluxuri comerciale. Dac
aceste fluxuri comerciale se modific, planul trebuie s se modifice de
asemenea. Altfel, exist riscul de a risipi resurse publice sau de a le
folosi ineficient (de exemplu, se construiesc autostrzi unde nu mai
exist fluxuri comerciale). n consecin, cadrul de amenajare a
teritoriului trebuie s permit i s ncurajeze actualizarea planurilor,
n acelai timp, trebuie introdus un cadrul de prioritizare. n
prezent, mai multe dintre planurile de amenajare a teritoriului i
urbanism constau din liste de proiecte cu o slab analiz i
nelegere a implicaiilor teritoriale i bugetare ale acestora. Mai
precis, nu este clar cine i cum va plti pentru aceste proiecte. n
consecin, unul dintre principalele obiective ale acestor planuri
acela de a ajuta la procesul de luare a deciziilor rmne neatins.

O alt condiie obligatorie pentru o corelare corespunztoare este

accesibilitatea uoar a acestor planuri (de exemplu, pe pagina
de web a autoritii publice). Iar pe lng planul nsui, autoritile
publice trebuie s pun, de asemenea, la dispoziie fiierele GIS
care au fost utilizate la ntocmirea planurilor fizice. Aceasta va
face mult mai uoar corelarea direct a planurilor de la nivel
inferior cu cele de la nivel superior.
Pe lng acces, este important ca autoritile publice, s tie c
aceste planuri exist i s fie contiente de utilitatea planurilor.
Att timp ct documentele de amenajare teritorial sunt lsate
izolate i ministerele/direciile responsabile nu sunt angajate n
procesul de elaborare i nu i asum implementarea acestora,
planurile de amenajare pot eua n atingerea obiectivelor propuse.

n ultimul rnd, dar nu mai puin important, dac procesul de

regionalizare va fi finalizat, va trebui, de asemenea, s aib loc o
discuie cu privire la nevoia de a avea planuri de amenajare a
teritoriului att la nivel judeean, ct i la nivel regional. i dac
planurile de amenajare a teritoriului vor fi ntocmite la ambele
niveluri, va trebui s existe o delimitare clar a responsabilitilor.
Simplificarea cadrului de amenajare a teritoriului n Romnia.
Un plan de amenajare a teritoriului trebuie ntocmit n baza unei
strategii clare. Aa cum sunt proiectate acum, planurile de
amenajare teritorial includ o parte de strategie i una de plan
fizic. Cu excepia Planului Urbanistic General ns, nu exist un
ghid privind coninutul cadru al acestor documentaii. Cu toate
acestea, cele mai multe dintre judee i localiti ntocmesc i
strategii de dezvoltare Exist adesea o suprapunere ntre aceste
strategii de dezvoltare i partea de strategie a planului de
amenajare a teritoriului. Pentru a evita dublarea eforturilor i
pentru a crea posibilitatea armonizrii, planurile de amenajare
teritorial trebuie dezvoltate n acelai timp Planul Unic de
Dezvoltare. Prin aceast aceast abordare, considerentele de
amenajare a teritoriului ar fi o parte integrant a procesului de
ntocmire a strategiei de dezvoltare (planificarea spaial joac un
rol important n dezvoltare) i, n acelai timp, planul fizic ar
reflecta cu acuratee n spaiu viziunea strategiei.
n mod ideal, strategia de dezvoltare trebuie ntocmit ntr-o
manier integrat i flexibil i va constitui fundamentul pentru
toate iniiativele viitoare de dezvoltare n cadrul acelei uniti
administrativ-teritoriale. Aceasta va evita proliferarea unei
multitudini de strategii i planuri, de tipul celor constatate n
Romnia n ultimii ani (de exemplu, strategiile i planurile
ntocmite pentru a atrage fonduri europene, strategiile de inovaie,
strategiile de mediu, strategiile privind schimbrile climatice etc.).
Aceste strategii sectoriale ar putea fi ntocmite n continuare, i ar
putea avea implicaii n domeniul amenajrii teritoriului, dar n mod
ideal ele ar trebui s aibe Planul Unic de Dezvoltare la baz.
n plus, este important s se abordeze aspectele de capacitate aferente
elaborrii, monitorizrii i punerii n execuie a acestor planuri integrate.
n Romnia, realitatea este c foarte puine autoriti locale i judeene
sunt dotate corespunztor pentru a ntocmi ele nsele strategiile de
dezvoltare i planurile de amenajare a teritoriului. Cel mai adesea,
acestea trebuie s externalizeze aceast funcie ctre sectorul privat,
ctre instituiile publice de cercetare (de ex. URBAN INCERC), sau ctre
universiti. n esen, acesta nu e un lucru ru, deoarece planurile sunt
ntocmite la standarde bune. Totui, adesea, autoritile publice nu i
asum responsabilitatea pentru aceste documente. Astfel, merit poate
luat n considerare crearea unui cadru de reglementare, care s
permit judeelor i zonelor urbane mari s aib agenii de amenajare a
teritoriului dedicate. Aceste agenii de amenajare a teritoriului ar putea
funciona ca ONG-uri de interes public, cu o politic flexibil (care s le
permit s ofere salarii mai mari i s atrag oameni mai calificai), cu
posibilitatea de a genera venituri din mai multe surse (nu doar din
contracte cu autoritile locale/judeene), i cu un statut care s le in
mai detaate de politic
Dezvoltarea unui sistem de planificare spaial care s
integreze mai bine iniiativele finanate pe plan naional sau
de ctre UE.
Toate unitile administrativ-teritoriale ar trebui n mod ideal s
aib o singur strategie de dezvoltare i un plan fizic, dup care
s se ghideze i s se realizez investiii pentru a susine
dezvoltarea viitoare. Aceste strategii pot forma baza pentru
atragerea fondurilor europene. Mai precis, fondurile UE vor trebui
utilizate pentru a finana proiecte care sunt deja incluse n
strategia judeean/local, i nu s se ntocmeasc o strategie i
un plan separate special pentru atragerea de fonduri Europene.
n esen, fondurile UE trebuie privite ca o completare a
investiiilor din bugetul de stat i din bugetele locale, precum i din
alte surse (PPP-uri, investiii private etc.), i nu ca un lucru izolat.
Asta s-a dorit i prin Politica de Coeziune 2014-2020, care
ncurajeaz investiiile teritoriale integrate care profit de sinergiile
poteniale date de diferite surse de finanare, pentru un impact
maxim de dezvoltare.
Pentru perioada de programare 2007-2013, unitile administrativ
teritoriale care au atras fonduri europene au trebuit s aib ntocmit o
strategie care s justifice nevoia de finanare, precum i modul n care
vor fi utilizate aceste fonduri. Pentru perioada de programe 2014-2020,
cerina ar trebui s fie ca unitile administrativ-teritoriale care doresc s
atrag fonduri europene s aib strategii de dezvoltare
atotcuprinztoare i planuri fizice care s listeze nu doar proiectele care
vor primi finanare UE, ci i proiectele care vor fi finanate din alte surse.
n plus, planificarea spaial ar trebui s joace un rol principal nu doar n
asigurarea amenajrii n spaiu a acestor proiecte planificate, ci i n
asigurarea faptului c dinamici i considerente spaiale sunt luate n
considerare n momentul n care o strategie de dezvoltare este
elaborat.

n acelai timp, urmtorul ciclu de programe UE ofer o oportunitate valoroas

pentru a pune la dispoziie noi instrumente de finanare pentru implementarea
planurilor de dezvoltare. Astfel, regndirea sistemului de amenajare a
teritoriului din Romnia ar putea merge mn n mn cu pregtirea de noi
instrumente de finanare UE (de exemplu, investiiile integrate teritorial), pentru
a face fa provocrilor complexe de dezvoltare teritorial i urban.
 Beneficiile planificrii spaiale
Beneficii economice:
Asigurarea unei stabiliti i credibiliti crescute pentru investiii;
Identificarea terenurilor n locaiile potrivite pentru a rspunde nevoilor de
dezvoltare economic;
Asigurarea proximitii terenului supus dezvoltrii fa de reeaua de
transport i fora de munc;
Promovarea calitii mediului n zonele urbane, dar i n cele rurale, ceea ce
poate crea condiii mai favorabile pentru investiii i dezvoltare;
Identificarea proiectelor care rspund nevoilor comunitilor locale;
Promovarea regenerrii i rennoirii;
Act decizional mai eficient i mai coerent.
Beneficii sociale:
Luarea n considerare a nevoilor comunitilor locale n elaborarea
politicilor;
mbuntirea accesibilitii atunci cnd se iau n considerare noile proiecte;
Susinerea furnizrii de faciliti locale atunci cnd ele lipsesc;
Promovarea reutilizrii terenurilor vacante i prsite, n special acolo unde
acestea au un efect negativ asupra calitii vieii i a potenialului de
dezvoltare economic; i
 Beneficii de mediu:
Promovarea regenerrii i a utilizrii eficiente a terenurilor, cldirilor i
infrastructurii;
Promovarea re-utilizrii fostelor platforme industriale (brownfield) i reducerea
nevoii de dezvoltare a terenurilor de tip greenfield;
Conservarea capitalurilor de mediu, istorice i culturale;
Combaterea riscurilor poteniale de mediu (de exemplu inundaiile, calitatea
aerului);
Protejarea i extinderea zonelor de recreere i patrimoniu natural;
Promovarea accesului la proiectele realizate pe toate mijloacele de transport (de
exemplu, mersul pe jos, cu bicicleta i transportul public), nu doar cu autoturismul;
ncurajarea eficienei energetice n cadrul proiectrii i configuraiei dezvoltrii.
Dinamica dezvoltrii urbane
Dinamicile urbane globale rmn o necunoscut pentru majoritatea
autoritilor locale. Aceasta nu se ntmpl pentru c nu le pas de ce se
petrece n alte orae; ba chiar din contr, muli primari sunt foarte dornici s
nvee de la omologii lor. Acest lucru se ntmpl pentru c oraele sunt greu de
studiat. n primul rnd exist o problem a datelor. Datele locale sunt de cele
mai multe ori greu de obinut i, chiar i atunci cnd acestea sunt disponibile,
domeniul i scara la care se face analiza ridic o serie de provocri. Cel mai
important, este greu de determinat unde ncepe un ora i unde se termin.
Este bine cunoscut faptul c zonele funcionale ale oraelor se suprapun de
cele mai multe ori peste graniele jurisdicionale. Astfel, pentru a nelege
economia unui ora i impactul social i de mediu al acesteia, trebuie s privim
lucrurile la scar mult mai larg.
n plus fa de lipsa datelor, exist i provocarea reprezentat de
comparabilitate. Nu ne este deloc de ajutor dac datele pentru un anumit ora
exist din abunden dac n alte orae datele similare lipsesc complet sau se
colecteaz seturi de indicatori diferii. Indicatorii naionali de msurare, cum ar fi
Produsul Intern Brut, au fost creai i mbuntii de-a lungul timpului, dar totui
exist diferene n felul n care aceti indicatori sunt pui laolalt i utilizai
pentru a compara diferite ri. Este cu att mai greu s comparm dou
localiti care, de cele mai multe ori, nu au nici mcar graniele bine definite.

trei dimensiuni cheie ale dinamicilor urbane: densitatea, structura, i dimensiunea

Densitatea
n cadrul analizei de fa, densitatea se va defini ca numrul de persoane
din interiorul unei zone construite a unui ora. De cele mai multe ori,
densitatea populaiei dintr-un anumit loc este calculat prin mprirea
numrului de persoane care triesc acolo la suprafaa inclus n graniele
administrative. Cu toate acestea, acest calcul poate induce n eroare din cauz
c n interiorul granielor administrative exist, de cele mai multe ori, ntinderi
destul de mari de teren neutilizat, pduri, centuri verzi, ape i aa mai departe.
Astfel, un ora cu blocuri, care are n interiorul granielor sale zone nverzite
protejate pe o suprafa larg, poate aprea ca avnd o densitate mai mic
dect o comunitate suburban cu spaii deschise foarte puine sau deloc.
Bineneles, modul n care se poate defini zona construit a unui ora
reprezint un proces n sine, si se pot exclude din aceasta suprafeele ntinse
de teren cum ar fi aeroporturile, zonele aflate n construcie sau terenurile
abandonate.
Oraele dense necesit mai puine investiii n dezvoltarea i ntreinerea
infrastructurii de servicii publice (drumuri, reele de alimentare cu ap,
reele de canalizare, iluminat stradal, gestionarea deeurilor, transportul
public etc.), permit o profitabilitate nalt a operatorilor de transport
public (din moment ce fiecare staie de tranzit deservete mai multe
persoane dect n oraele cu o densitate mai mic), dau posibilitatea
mersului pe jos sau cu bicicleta, descurajeaz utilizarea automobilelor i
poluarea, ajut la scderea emisiilor de gaze cu efect de ser (GES),
necesit cheltuieli mai mici pentru furnizarea de servicii publice cheie
(de exemplu: costuri cu pomparea apei, costuri cu combustibilul pentru
colectarea gunoiului) i, cel mai important, pot oferi oamenilor o mai
bun calitate a vieii. Pentru a lua unul dintre exemplele de mai sus, se
estimeaz c energia electric consumat pentru nevoile de transport
ntr-un ora cu o densitate de sub 25 de persoane pe hectar poate
ajunge la o medie anual de 55.000 mega jouli pe persoan. Prin
comparaie, ntr-o zon urban cu o densitate de 100 de persoane pe
hectar, aceast cifr este de aproape trei ori mai mic.
Exemplele bine cunoscute ale Atlantei
i Barcelonei arat n mod evident de
ce este densitatea att de important.
Ambele orae au o populaie similar,
dar Atlanta are o suprafaa construit
de 26 de ori mai mare dect suprafaa
construit a Barcelonei. Datorit
faptului c Barcelona este att de
compact, n jur de 20% dintre
cltoriile zilnice sunt fcute pe jos, pe
cnd n Atlanta, foarte puini oameni
merg pe jos la serviciu. Ambele orae au
reea de metrou. Barcelona totalizeaz
99 de kilometri de linii de metrou, iar
60% din populaia oraului locuiete la
maximum 600 de metri (mai puin 10 n Atlanta, sistemul de metrou are o
minute de mers pe jos) de o staie de lungime de 74 de kilometri i doar 4% din
metrou i 30% dintre cltoriile zilnice populaie locuiete la mai puin de 800 de
sunt efectuate cu metroul. metri (10 minute de mers pe jos) de o
staie de metrou i doar 4,5% dintre
cltoriile zilnice sunt efectuate n acest
fel.
De la un anumit punct ns, avantajele densitii dispar, fcnd loc
ineficienelor economice de scar, cum ar fi aglomeraia, poluarea,
dispariia spaiilor verzi i apariia problemelor de sntate. De
asemenea, n zonele cu o densitate crescut, costul mai mare al
terenurilor poate conduce la creterea costurilor cu noi investiii n
infrastructur i, de asemenea, a costurilor cu ntreinerea i
funcionarea. Dac dezvoltarea urban nu este planificat n mod
eficient, dezvoltarea noii infrastructuri n zonele cu densitate ridicat
poate deveni un demers foarte costisitor. Un studiu efectuat n 247 de
ri mari cu o densitate n jur de 30 de persoane pe hectar din Statele
Unite arat c atunci cnd densitatea crete, costurile de ntreinere
pentru serviciile publice scad, dar numai pn la un punct. Odat ce
densitile urbane trec peste un anumit prag, costurile de ntreinere
cresc simitor. n mod similar, un alt studiu a artat c n zonele cu
densitate foarte crescut, costurile cu instalarea reelelor de ap i
canalizare sunt cu 20% mai mari dect n cele cu densitate sczut.
Pe msur ce numrul populaiei a sczut, dimensiunile suprafeei urbane
construite a crescut
Suprafaa construit n Schimbri
oraele selectate (n ale zonei
hectare) construite
1992 pn
1992 2002 2012 n 2012
Braov 3.511 3.928 4.360 24,2%
Bucureti 20.251 21.497 23.955 18,3%
Cluj-Napoca 4.295 4.410 5.346 24,5%
Constana 4.258 4.382 4.566 7,2%
Craiova 4.045 4.628 5.152 27,4%
Iai 3.596 3.966 4.224 17,5%
Ploieti 3.039 3.120 3.238 6,5%
Timioara 4.920 5.130 5.568 13,2%

Bucuretiul a adugat o zon de dimensiunile Ploietiului la suprafaa sa construit

Una dintre principalele explicaii pentru scderea densitii
urbane este atomizarea gospodriilor. n ntreaga lume,
gospodriile au sczut n dimensiune, pe msur ce veniturile au
crescut, iar unitile familiale au devenit mai mici. n Europa de
Est, scderea dimensiunii familiilor a fost mai pronunat dect n
restul lumii. Aa cum arat cifrele de mai sus, n unele orae din
Polonia, rata combinat anual de scdere a fost de peste 1%.
Oraele din Romnia au cunoscut o scdere similar a
dimensiunii familiilor, dar mai puin pronunat dect n alte orae
est-europene.
Exist o corelaie evident ntre scderea dimensiunii
gospodriilor i creterea veniturilor oamenilor. Cu ct este mai
uor pentru oameni s cumpere sau s nchirieze o locuin, cu att mai
multe locuine vor aprea. n mod evident, rata de cretere a noilor
uniti locative n oraele est-europene a fost puternic influenat de
dezvoltarea economic nregistrat de rile din regiune. Pe msur ce
Romnia merge pe calea dezvoltrii, este posibil ca gospodriile s
continue s scad n dimensiune, ceea ce va continua s alimenteze
expansiunea zonei construite a oraelor
Dintre tipurile de gospodrii, cea format dintr-o singur
persoan a cunoscut cea mai rapid cretere. n majoritatea
oraelor din Europa de Est, numrul gospodriilor formate dintr-o
singur persoan a crescut cu un ordin de mrime mai repede
dect alte tipuri de gospodrii. Gospodriile formate dintr-o
singur persoan includ studenii care i permit acum s
locuiasc singuri, tineri profesioniti, persoane necstorite i
pensionari. Dintre acetia, femeile pensionare au cunoscut cea
mai mare rat a creterii. Odat cu mbtrnirea continu a
populaiei, a existat o cretere continu a numrului de familii
formate din femei ieite la pensie. Aceasta are o implicaie
important asupra modului n care sunt administrate. Astfel, o
scdere important a densitii poate face neprofitabile liniile
existente de transport public din zon i poate conduce la
creterea costurilor cu furnizarea de servicii publice (din cauz c
infrastructura supradimensionat, proiectat iniial s deserveasc
o populaie n continu cretere, trebuie acum s deserveasc o
populaie aflat n scdere).
Pe msur ce veniturile cresc, cererea de noi locuine este
posibil s creasc i ea. Aceasta nseamn c multe familii
tinere i vor permite s se mute din casa printeasc n case
proprii; mai muli studeni i vor permite s locuiasc singuri; i
mai muli tineri profesioniti i vor permite s cumpere sau s
nchirieze o locuin cu mai mult uurin. In 1990, familia
medie n Europa de Est era mai mare dect familia medie din
rile Europei Occidentale, ceea ce reflect o cerere de locuine
nesatisfcut. Odat cu expansiunea economic, cererea de noi
uniti este posibil s continue s creasc.
Structura cererilor de locuin reflect nevoia pentru diferite tipuri
de locuine. Locuinele construite n comunism erau caracterizate prin
standardizare i calitate redus. Marea majoritate a locuinelor nou
construite erau apartamente n blocuri, cel mai adesea cu mai puin de
patru camere, iar costul de execuie reprezint un criteriu mult mai
important dect estetica. Aceste construcii erau prost izolate, aveau
zone de uz comun care nu erau bine ntreinute, i locuinele nu
satisfceau nici pe departe gama larg de nevoi ale populaiei.
Una dintre cele mai importante caracteristici ale locuinelor
construite dup 1989 este aceea c sunt mai mari dect cele
construite nainte de 1989. Dimensiunea unei locuine din
Romnia a crescut cu aproape 4% n fiecare an ntre 1990 i
2005. Avntul imobiliar care a urmat anului 2005 a crescut
dimensiunea noilor locuine i mai mult, pe msur ce oamenii
au nceput s caute nu doar apartamente mai mari, dar i case
individuale (cu curi i grdini) n afara oraelor.

Pentru a concluziona, declinul densitii urbane n Romnia

poate fi atribuit unui numr de factori diferii. nc exist o
cerere nesatisfcut de locuine, dimensiunile gospodriilor au
sczut, iar dimensiunea medie a locuinelor a crescut. Aceste
tendine au condus la expansiunea oraelor ctre periferie i la
scderea densitii n zonele centrale n mod particular n
centrele istorice.
Structura
Structura urban este la fel de important ca densitatea
urban n ncurajarea dezvoltrii durabile a oraelor. Structura
spaial urban poate fi neleas ca form a oraului i poate fi
studiat lund n calcul consumul mediu de teren, distribuia
teritorial a populaiei i/sau fluxurile de navetism. Anumite
structuri teritoriale urbane sunt mai favorabile dezvoltrii durabile
dect altele. De exemplu, oraele mono-centrice (n care naveta
se face cu cltorii efectuate de la periferie ctre centru i napoi)
sunt considerate a fi mult mai eficiente dect oraele policentrice
(care au mai multe centre de activitate i modele de navet mai
aleatorii).
Exemplul a dou mari orae, Paris i Moscova, ilustreaz importana structurii
oraului. Paris are o zon construit de aproximativ 937 km2, ceea ce este aproape
exact dublul dimensiunii zonei construite a Moscovei 470 km2. i totui, dei Parisul
este de dou ori mai mare dect Moscova (adic Moscova are densiti mai ridicate n
zonele construite), durata medie a a cltoriilor ctre centru este aproape aceeai. Cu
alte cuvinte, chiar dac Parisul are o densitate mai sczut dect Moscova, are o
structur a oraului mai eficient cel puin n ceea ce privete mobilitatea i
transportul.
Parisul este de dou ori mai mare dect Moscova, dar durata medie a
cltoriilor ctre centru este aceeai (10 km)

Sursa: World Bank

terenurile aproape de centrul oraului (unde sunt concentrate majoritatea
locurilor de munc, activitatea de comer cu amnuntul i atraciile oraului)
sunt cea mai valoroas parte a domeniului imobiliar i cea care se dezvolt n
mod natural n ceea ce privete densitatea. Oamenii apreciaz s fie aproape
de centru, i astfel oraele dezvolt n mod natural densiti mai mari n
interiorul sau n jurul centrului.

n oraele cu planificare centralizat (cum este Moscova), pe de alt

parte, terenul a fost alocat pe baza dorinei planificatorilor centrali. Fr
existena unor piee funciare active i cu terenuri lipsite de o valoare real
(fiind n ntregime deinute i controlate de stat), proiectanii centrali au
dezvoltat oraele aa cum au considerat c este mai bine. Ceea ce au fcut
de fapt a fost s dezvolte mari zone de locuine aproape de zonele industriale
(ceea ce, la momentul respectiv, nu a fost o alegere greit) i apoi s
construiasc n mod progresiv oraul pe msur ce populaia acestuia
cretea. Pe msur ce tehnicile de construcie s-au mbuntit, au fost
construite cldiri din ce n ce mai mari, din ce n ce mai departe de centrul
oraului.
Astfel, dinspre centru ctre periferie, aceste orae vor avea
centre istorice relativ dense, urmate de zone cu densitate mai
redus (cel mai adesea reprezentate de platforme industriale) i
apoi din nou de zone cu densitate ridicat. Un astfel de profil al
densitii putea fi folositor n ceea ce privete facilitarea cltoriilor
ctre zonele industriale, dar este relativ ineficient n contextul unei
economii de pia.

Din punct de vedere economic, o structur urban eficient este

aceea care permite tuturor persoanelor din zona metropolitan s
ajung la locurile de munc n mai puin de 1 or. Odat ce durata
cltoriei depete acest prag, dezvoltarea oraului poate fi
blocat (din cauza ineficienelor economice de scar) sau poate
continua s creasc urmnd un model policentric, cu mai multe
centre individuale de dezvoltare. Dup cum se poate demonstra,
o zon economic mono-centric bine integrat este mai
productiv dect una care este mprit n mai multe centre
individuale.
profilul densitii din Cluj-Napoca arat un acelai profil al
densitii. Aceast observaie se menine chiar dac oraul este
cu un ordin de mrime mai mic dect Moscova. Astfel, centrul
istoric relativ dens este urmat de un numr de zone cu densitate
mai redus la 1 km i 1,5 km de centrul oraului. Aceste zone cu
densitate mai sczut sunt n majoritate alctuite din locuine cu
densitate sczut, reminiscene ale vechii structuri a oraului,
care nu au fost re-dezvoltate de planificatorii centrali. n msura n
care aceste construcii cu densitate sczut nu reprezint zone
istorice sau culturale protejate, poate fi util zonarea acestor arii
pentru a ncuraja creterea densitii; cererea de terenuri i
locuine n aceste zone este destul ridicat.
Zonele cu cea mai mare densitate sunt cele de la periferie, unde
proiectani centrali au ridicat blocuri de apartamente din beton. Acest
fapt a lsat oraul cu o structur urbanistic ineficient, lucru care
afecteaz vitalitatea economic (pe msur ce centrele de ocupare a
forei de munc s-au mutat treptat de pe platforma industrial a
oraului ctre alte zone), mobilitatea i transportul, precum i furnizarea
Cele mai dense zone ale oraului Cluj-Napoca sunt cele de la periferie
Zonele periferice ale oraului Cluj-Napoca sunt compuse n principal din blocuri de
apartamente din beton, construite n perioada comunist
Cluj-Napoca nu este singurul ora care a motenit acest
profil al densitii din anii comunismului. Cea mai mare
majoritate a oraelor din Romnia, care s-au dezvoltat n perioada
1950-1990 prezint un profil similar, dei la scar diferit. De la
capital, Bucureti, i pn la alte orae mari din punct de vedere
economic cum sunt Timioara i Iai, acest profil este prezent fr
excepie.
CLUJ-NAPOCA
Dimensiunea
Pentru o lung perioad de timp, oficialitile oraelor au ncercat s
controleze dimensiunea oraelor, ca metod de rezolvare a unora dintre
consecinele care veneau odat cu creterea oraelor: aglomeraia,
poluarea, criminalitatea, problemele de sntate, discrepanele sociale.
Asemenea politici au avut de obicei parte de un eec inclusiv n rile cu
planificare centralizat. Oamenii vor gsi mereu o modalitate de a se deplasa
ctre centrele de oportuniti dac i doresc asta. Sunt foarte puine lucruri pe
care iniiatorii de politici le pot face pentru a mpiedica acest model.

Unele dintre forele care determin creterea unui ora se afl n minile iniiatorilor
de politici publice, dar majoritatea acestor fore nu depind de acetia. n general, un
ora va reui s genereze resursele pentru o cretere continu dac reuete s
genereze un flux stabil de locuri de munc, ce pot compensa creterea costurilor de
trai. Aceasta nseamn c structura economic a unui ora trebuie s fie dinamic i n
continu evoluie pentru a se adapta noilor realiti. Acesta este un proces pe care
autoritile locale nu l pot ntotdeauna influena. Ceea ce pot face este s creeze
condiii pentru investiii continue i crearea de locuri de munc adic o bun calitate
a vieii, acces facil la oportuniti pentru locuitori, accesul facil la locurile de munc i
piee de desfacere pentru societile comerciale, precum i instituii puternice care
permit oamenilor i companiilor s se concentreze pe ceea ce i face s fie cei mai
productivi.
Este, de asemenea important s reinem c marile orae i
creeaz propriul succes. Marile orae au piee mari i mn de
lucru numeroas i astfel atrag n mod natural firmele i
capitalurile. Oamenii urmresc locurile de munc, confortul i
compania altor oameni. Pe msur ce oamenii se mut n marile
orae, la fel fac i firmele i capitalul, ntr-un cerc vicios care va
ncuraja creterea oraului pn n la apariia dez-economiilor de
scar (adic atunci cnd salariile medii oferite nu mai pot acoperi
costurile de trai, sau cnd calitatea vieii este afectat n mod
negativ de timpul prea lung petrecut n cltoriile la/de la locul de
munc, aglomeraia i poluarea). Astfel, pentru autoritile locale
care administreaz marile orae, principala sarcin va fi
rezolvarea externalitilor negative ale pieei (cum ar fi
aglomeraia, poluarea i preurile ridicate la terenuri i chirii).
Pentru proiectanii care lucreaz n oraele cu dimensiuni mai
mici, provocarea este s creeze condiiile care s permit
persoanelor, firmelor i capitalurilor s se mute acolo mai uor (de
exemplu: piee funciare i imobiliare dinamice i flexibile, investiii
strategice n infrastructur, servicii publice i alte satisfacii).
De asemenea, exist i alte circumstane care pot influena gradul de
fragmentare al pieei muncii. De exemplu, centrele istorice urbane care au
puine atracii, un nivel nalt al deinerii de autoturisme proprii i terenuri ieftine
pot ncuraja un model de dezvoltare policentric. n schimb, centrele istorice
urbane care au multe atracii, o reea de transport n comun bine dezvoltat i o
reea de strzi principale de tip radial pot ncuraja un model de tip mono-centric.
Cu toate acestea, prea puine orae se pot numi 100% mono-centrice sau
100% policentrice, iar oraele din rile dezvoltate (unde deinerea de
autoturisme private este sczut i accesul la terenuri i case este mai dificil)
tind n general s urmeze un model de dezvoltare mono-centric.
Pieele funciare
O piaa funciar cu o bun funcionalitate joac un rol important n
dezvoltarea oraelor i este de o importan critic n alocarea de teren
urban i peri-urban. Astfel, pe baza legii cererii i a ofertei, terenurile vor fi
mult mai scumpe n oraele bine cotate i mai ieftine n cele mai puin populare.
n mod similar, n interiorul oraelor, terenul va fi mai valoros n anumite zone i
mai puin valoros n altele. De exemplu, n oraele mono-centrice, n centrul
oraului terenul tinde s fie cel mai scump i devine din ce n ce mai ieftin ctre
periferie. n oraele policentrice, terenul tinde s fie scump n jurul principalelor
centre de activitate, oriunde ar fi localizate acestea.
ntregi zone de locuine au fost construite n perioada comunist fr a
se ine seama de multitudinea de faciliti pe care noua economie i
oamenii o necesit.

De exemplu nu au existat suficiente spaii pentru bnci, companii de asigurri,

restaurante, pizzerii, baruri, supermarketuri, saloane de coafur i aa mai
departe. Toate acestea au fost obligate s gseasc spaiu prin nlocuirea
spaiilor de locuit (de obicei apartamente aflate la parter) cu noi utilizri aa
cum se arat n figura de mai jos. Aceste adugiri sunt de obicei vzute ca
cicatrici pe obrazul oraului adugiri inestetice i haotice la spaiul urban. i,
dei aceste adugiri sunt de cele mai multe ori neplcute ochiului, ele reflect o
dinamic foarte puternic a pieei de exemplu, atunci cnd vine vorba de
magazine alimentare, frizerii sau ateliere de reparaii, caracterul de
convenabilitate este foarte important. Adic oamenii nu doresc s piard mult
timp pentru a cumpra alimente, pentru a se tunde sau pentru a-i repara
pantofii. Astfel, n loc s fie interzis convertirea spaiilor de locuit n spaii
pentru servicii, autoritile locale ar trebui s gndeasc reguli de urbanism
eficiente pentru a reduce distana medie ctre faciliti. n acest sens, o
strategie de utilizare a terenurilor flexibil i dinamic, permind utilizrile
mixte este indicat n mai toate oraele.
Concentrarea pe industrie i dezvoltare industrial n anii premergtori
lui 1989 au lsat oraele din Romnia cu zone mari de teren industrial
care este localizat de multe ori n zone centrale. Aceste zone industriale
ocup terenuri care ar putea aduce oraelor mai multe beneficii dac ar fi
convertite ctre alte utilizri. De asemenea, ele formeaz o barier urban care
foreaz expansiunea oraului n alte direcii. Unele dintre fostele platforme
industriale sunt acum mprite i folosite de mai multe societi mai mici; unele
cuprind zone semnificative de teren nefolosit sau folosit sub valoarea sa; i
multe sunt abandonate. De cele mai multe ori, aceste terenuri sunt poluate de
anii de producie industrial (ceea ce necesit remediere), dar au, de
asemenea, i infrastructur (drumuri, transport public, alimentare cu apa i
canalizare), ceea ce le face foarte atrgtoare n sensul unei reconstrucii.
Este important ca toate autoritile locale s aib un inventar complet al
tuturor parcelelor de teren din interiorul oraului. Acest inventar ar trebui s
permit oficialitilor publice s aib o imagine clar a parcelelor care sunt
nefolosite, sunt utilizate parial, poluate sau aflate n proprietate public i care
pot fi folosite pentru proiecte de dezvoltare strategic. Terenul este cel mai
important capital pentru dezvoltarea unui ora, iar administrarea sa eficient
este vital pentru o bun amenajare teritorial. Prin reciclarea terenurilor care
nu sunt folosite la potenialul lor maxim, autoritile locale pot opri sau reduce
nevoia de dezvoltare pe alte terenuri n zona periurban i suburban. Cu toate
acestea, acest lucru necesit un sistem de carte funciar foarte bine pus la
punct i un cadastru digitalizat, ambele fiind resurse rare n oraele din
Romnia.
n timp ce majoritatea oraelor vestice i-au convertit terenurile ctre noi
utilizri, oraele care au fost n trecut planificate centralizat au nc zone mari
de terenuri industriale n interiorul granielor lor. De exemplu, n St. Petersburg
i Sofia, aproape 44% i, respectiv, 27% din terenul urban este destinat
industriilor manufacturiere. Londra i Parisul, pe de alt parte, posed numai
5% teren destinat unor asemenea utilizri.
Zonele industriale acoper zone semnificative de teren n oraele din
Romnia
n timp ce oraele din Romnia au zone mari de teren
industrial nefolosit sau folosit sub capacitate aflate foarte
aproape de centrul oraelor, parcelele disponibile la periferie
sunt destul de mici. Acestea sunt reprezentate de benzi nguste
de teren agricol i au fost divizate i subdivizate de-a lungul anilor,
pe msur ce au fost transmise de la un proprietar la cellalt i ca
urmare a reformei pentru restituirea terenurilor dup cderea
comunismului. Problema este c aceste fii de pmnt sunt sub
forma unor parcele lungi mai eficiente pentru uzul agricol, dar
departe de a fi optime pentru noi aezri urbane. Aa cum
subliniaz figura de mai jos, absena unor piee funciare eficiente
i efective, care ar permite o asamblare mai facil a parcelelor, i
n absena unor reglementri de amenajare teritorial corecte,
proiectarea ia forme ciudate. n esen, dezvoltatorii
achiziioneaz parcele de teren pe care nghesuie ct de multe
cldiri pot, fr s dea atenie felului n care proiectele lor
afecteaz totul n jurul lor i, de cele mai multe ori, cu prea puin
consideraie pentru aspectele de conectivitate i mobilitate.
Expansiunea urban a oraelor din Romnia are de cele mai multe ori loc pe fii
de teren agricol, aa cum se ntmpl n Floreti, Cluj
Pieele imobiliare VA URMA