Înscrierile în cartea

funciară
 Înscrierile în cartea funciară
- Noţiune -
În sens larg, înscrierile de carte funciară se
referă la toate menţiunile cuprinse în cartea funciară
sau în documentele cu care aceasta se întregeşte,
menţiuni efectuate de un funcţionar competent.
În sens restrâns, noţiunea are în vedere doar
menţiunile din cartea funciară propriu-zisă,
efectuate de un funcţionar competent şi care au ca
obiect descrierea imobilelor, arătarea drepturilor
reale corespunzătoare, a actelor sau faptelor juridice
legate de starea sau capacitatea persoanelor, precum
şi a altor raporturi juridice legate de respectivele
imobile.
Categorii de înscrieri de carte funciară
1. După obiectul lor, înscrierile sunt de trei
categorii:
- a) intabularea;
- b) înscrierea provizorie;
- c) notarea.
2. După natura sau conţinutul lor, înscrierile sunt:
- a) de ordin juridic, împărţite, la rîndul lor, în două
subcategorii: înscrieri propriu-zise, rectificări sau
îndreptări;
- b) de ordin tehnic.
 Categorii de înscrieri de carte funciară
3. După caracterul lor de a fi sau nu condiţionate
de justificarea ulterioară, înscrierile pot fi:
- a) definitive;
- b) provizorii.

4. După modificările care sunt aduse imobilului, se

pot efectua:
- a) înscrieri;
- b) transcrieri;
- c) reînscrieri.
Categorii de înscrieri de carte funciară
5. După momentul efectuării lor, înscrierile se
pot clasifica în:
- a) primare (iniţiale – odată cu deschiderea
cărţii funciare);
- b) subsecvente (ulterioare).

6. După efectele juridice pe care le produc,

există înscrieri:
- a) cu efect constitutiv;
- b) cu efect de opozabilitate faţă de terţi.
Categorii de înscrieri de carte funciară

7. În funcţie de iniţiativa efectuării lor,

înscrierile se pot face:
- a) la cerere;
- b) din oficiu.
Categorii de înscrieri de carte funciară

Primul criteriu de clasificare este cel mai

important, fiind şi cel consacrat de legiuitor,
întrucât, potrivit art. 881 din noul Cod civil,
există trei feluri de înscrieri în cartea funciară şi
anume: intabularea, înscrierea provizorie şi
notarea.
Intabularea şi înscrierea provizorie au ca
obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la
înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi
juridice în legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară.
 Condiţii pentru înscriere
Pentru toate cele trei categorii, înscrisul pe
care acestea se întemeiază trebuie să îndeplinească
în mod limitativ următoarele condiţii:
a) să fie încheiat cu respectarea condiţiilor de
formă prevăzute de lege;
b) să identifice corect numele sau denumirea
părţilor, menţionând codul numeric personal, dacă
este atribuit, numărul de identificare fiscală, codul
de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare,
după caz, atribuit acestora;
c) să individualizeze imobilul printr-un
număr de carte funciară şi un număr cadastral sau
topografic, după caz;
 Condiţii pentru înscriere
d) să fie însoţit de o traducere legalizată, dacă actul
nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic
notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în
funcţie în România;
e) să fie însoţit, după caz, de o copie a extrasului de
carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte
funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a
stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se
face menţiune despre acestea în cuprinsul actului;
f) să fie însoţit de dovada achitării tarifului de
publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite prin
lege;
g) să respecte alte prevederi legale stabilite prin legi
speciale, a căror verificare se află în competenţa
registratorului.
Înscrierea în cartea funciară pe baza
procedurii certificării de fapte
• Art. 13 din Legea nr. 7/1996 republicată prevede că
persoana care posedă un imobil ca proprietar
necontestat va fi înscrisă în cartea funciară pe baza
procedurii certificării de fapte îndeplinite de notarul
public, procedură prin care se constată că posesorul este
considerat proprietar.
• Constatarea că posesorul este cunoscut ca proprietar al
imobilului, pe baza posesiei exercitate sub nume de
proprietar necontestat se îndeplineşte de către notarul
public, la sesizarea oficiului teritorial, prin eliberarea
certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a
posesorului ca proprietar, în baza căruia se intabulează
dreptul de proprietate.
 Intabularea
• constituie înscrierea cu caracter definitiv a unui
drept real imobiliar în cartea funciară, pe baza
actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în
mod valabil acel drept.
• sunt supuse intabulării drepturile reale imobiliare
necondiţionale, ce fac obiectul actelor juridice cu
titlu definitiv, cum ar fi, spre exemplu, cazul
intabulării dreptului de proprietate în favoarea
cumpărătorului sau donatarului, situaţia
intabulării ipotecii în favoarea creditorului etc.
 Intabularea
• reprezintă înscrierea obişnuită, normală, având
caracter de regulă, în materia drepturilor reale
imobiliare şi este considerată o înscriere
perfectă, definitivă, deoarece nu necesită
justificare ulterioară, ca în cazul înscrierii
provizorii, care are caracter condiţional şi de
excepţie.
• Definiţie: intabularea este înscrierea prin care
se dobândeşte, modifică sau stinge un drept
real imobiliar, cu titlu definitiv, de la data
înregistrării cererii de înscriere.
 Intabularea - Condiţii
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi
reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea
funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a
certificatului de moştenitor, încheiate de un notar
public în funcţie în România, a hotărârii
judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe
baza unui act emis de autorităţile administrative, în
cazurile în care legea prevede aceasta.
Intabularea stingerii unui drept real se numeşte
radiere.
 Intabularea - Efecte
Efectul constitutiv al intabulării rezultă din art. 885 al.
(1) din NCC:
„Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului
care a justificat înscrierea.”
Efectul declarativ de drepturi al intabulării este
concretizat prin excepţiile de la efectul constitutiv, prevăzute de
art. 887 al. (1) NCC, ca moduri de dobândire fără înscriere:
„Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea
funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vanzare
silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în
alte cazuri expres prevăzute de lege.”
 Intabularea - Efecte

Efectul extinctiv al intabulării (radierii) rezultă

din art. 885 al. (2) din Noul cod civil:
„Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai
prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul
titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge
prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin
decesul sau, după caz, prin incetarea existenţei juridice
a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.”
De asemenea, dacă dreptul ce urmează să fie
radiat este grevat în folosul unei terţe persoane,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei
persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de
lege.
 Înscrierea provizorie
• asigură numai anumite drepturi provizorii care, dacă
îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege, se pot
consolida sau justifica, iar prin justificare se vor
asigura drepturi ca şi cele realizate prin intabulare.
• Definiţie: înscrierea în cartea funciară a unor
drepturi reale imobiliare condiţionale, care se poate
transforma retroactiv în intabulare, în măsura
justificării ei.
• Înscrierea provizorie se mai numeşte şi intabulare
imperfectă sau prenotare.
 Înscrierea provizorie - Cazuri
Potrivit art. 898 din Noul cod civil, în afara altor
cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea
funciară se poate solicita în următoarele situaţii:
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o
condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori
grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii
provizorii având ca obiect o construcţie viitoare,
justificarea acesteia se face în condiţiile legii; în privinţa
drepturilor reale afectate de condiţii suspensive sau
rezolutorii, se pot identifica posibilităţi cum ar fi: vânzarea
cu opţiune de răscumpărare, întoarcerea convenţională a
donaţiei sau donaţiile făcute viitorilor soţi în vederea
căsătoriei;
 Înscrierea provizorie - Cazuri
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este
încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost
obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea
unui drept tabular ori cel care administrează
bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o
garanţie ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru
care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândeşte un drept tabular
înscris provizoriu;
5. dacă ambele părţi consimt doar pentru
efectuarea unei înscrieri provizorii.
 Înscrierea provizorie - Efecte
Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea,
modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data
înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
Justificarea unei inscrieri provizorii se face cu
consimţământul celui impotriva căruia s-a efectuat înscrierea
provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive (art. 899 al. (1) şi (2) NCC).
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în
temeiul hotărârii judecătoreşti de validare rămase definitivă, al
consimţământului creditorului dat în formă autentică, al
procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care
se constată acceptarea plăţii sau, după caz, al încheierii
întocmite de acesta prin care se constată efectuarea plăţii,
ramasă definitivă.
 Înscrierea provizorie - Efecte
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde
efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut
condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei
înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat,
radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au facut
condiţionat de justificarea ei.
În momentul depunerii înscrisurilor necesare
pentru realizarea intabulării, drepturile conferite prin
înscrierea provizorie se consolidează.
Înscrierea provizorie, în situaţia în care devine
definitivă, îşi păstrează data şi rangul din momentul
iniţial al înregistrării, condiţii în care titularul este
protejat de riscul constituit de o eventuală altă intabulare
în favoarea unui terţ.
 Rectificarea intabulării sau a
înscrierii provizorii
Potrivit art. 908 NCC, orice persoană interesată poate cere
rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă:
1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în
temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în
condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului
înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a
făcut înscrierea;
4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte
motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.
 Notarea
• este o înscriere provizorie în cartea funciară a altor
raporturi juridice, a incapacităţilor, drepturilor personale,
acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele
din cartea funciară.
• conform art. 881 al. (2) NCC, notarea are ca obiect
înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice
în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
• are ca scop realizarea opozabilităţii faţă de terţi a
respectivelor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice
care privesc drepturile tabulare, împrejurări care există
independent de înscrierea în cartea funciară.
 Notarea - Cazuri
Conform alineatului (2) al art. 902 din Noul cod
civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse
notării în cartea funciară:
„1. punerea sub interdicţie judecătorească şi
ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice,
hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de
anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de
declarare a morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea
sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
 Notarea - Cazuri
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei
societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de
grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral
contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de
reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau
constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;
 Notarea - Cazuri
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de
administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea
acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor
sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi
acţiunea în rectificare;
19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în
cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului
juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate,
acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte
drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele
înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în
cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală.”
 Notarea - Cazuri
Art. 903 NCC prevede situaţiile care se pot face
notări în cartea funciară doar în scop informativ, fără însă
ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această
înscriere:
1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii,
a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă;
2. declaraţia de utilitate publică în vederea
exproprierii unui imobil;
3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au
legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop
de lege.
 Notarea - Efecte
Efectul notării este, în principiu, acela de opozabilitate
faţă de terţi, ceea ce înseamnă că raporturile juridice, situaţiile
şi drepturile personale, precum şi acţiunile în justiţie vor fi
opozabile terţilor numai dacă au fost notate în cartea funciară.
Alineatul (3) al art. 902 arată că „în sensul prezentului articol,
prin terţi se înţelege orice persoană care a dobândit un drept
real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea
funciară.”
În principiu, notarea este menită să atenţioneze terţii
că există împrejurări de natură a influenţa situaţia juridică a
imobilului. Ea nu blochează cartea funciară şi nu
influenţează circuitul civil al imobilelor, motiv pentru care
pot fi încheiate acte juridice având ca obiect drepturi
tabulare cu privire la care există notări, părţile asumându-şi
riscurile implicate de respectiva situaţie juridică.
 Notarea intenţiei de a înstrăina
sau de a ipoteca
Proprietarul unui imobil poate solicita ca intentia sa
de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite
persoane să fie notată, arătând în acest caz şi suma ce
corespunde obligaţiei garantate. Dacă înstrăinarea sau
ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea
intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va
avea rangul notării.
Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi
pierde efectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data
înregistrării cererii. Anul, luna şi ziua în care notarea îşi
pierde efectul vor fi menţionate atât în notare, cât şi în
încheierea ce a dispus-o.
 Notarea promisiunii de a încheia
un contract privind imobilul
Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul
de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta
se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în
cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii,
iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare,
prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se
poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Promisiunea se va putea radia dacă cel îndreptăţit nu a cerut
instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în
termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui
sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul
vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de
obligaţiile promitentului. Radierea se va dispune din oficiu, dacă,
până la expirarea termenului de 6 luni, nu s-a cerut înscrierea
dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când
cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii.
 Rectificarea notării

În lipsa consimţământului titularului, orice

persoană interesată va putea cere rectificarea
unei notări în cazurile în care se poate cere
rectificarea unei intabulări sau înscrieri
provizorii, precum şi ori de câte ori, din alte
cauze, notarea nu este sau a încetat să fie exactă.