Noţiuni generale privind

cadastrul şi publicitatea
imobiliară
 Publicitatea drepturilor, a actelor şi a
faptelor juridice – reglementare
• Instituţia publicităţii pentru drepturile, actele şi
faptele juridice este reglementată de art. 18-24
din Codul Civil.
• În privinţa obiectului publicităţii, legiuitorul
prevede că drepturile, actele şi faptele
privitoare la starea şi capacitatea persoanelor,
cele în legătură cu bunurile care aparţin
acestora, precum şi orice alte raporturi juridice
sunt supuse publicităţii în cazurile expres
prevăzute de lege.
 Publicitatea drepturilor, a actelor şi a
faptelor juridice – modalităţi şi condiţii
• În legătură cu modalităţile de realizare a publicităţii,
Codul enumeră Cartea Funciară, Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare, Registrul Comerţului,
precum şi alte forme de publicitate prevăzute de lege.
• Relativ la condiţiile de efectuare a publicităţii,
îndeplinirea acestei proceduri poate fi cerută de orice
persoană, chiar dacă este lipsită de capacitatea de
exerciţiu. Orice renunţare sau restrângere a dreptului
de a îndeplini o formalitate de publicitate, precum şi
orice clauză penală sau altă sancţiune stipulată pentru
a împiedica exercitarea acestui drept sunt considerate
nescrise.
 Publicitatea drepturilor, a actelor şi
a faptelor juridice – efecte
• În legătură cu efectele publicităţii, prevederile legale
statuează că publicitatea asigură opozabilitatea
dreptului, actului, faptului, precum şi a oricărui alt
raport juridic supus publicităţii, stabileşte rangul
acestora şi, dacă legea prevede în mod expres,
condiţionează constituirea sau efectele lor juridice.
• Între părţi sau succesorii lor, universali ori cu titlu
universal, drepturile, actele sau faptele juridice
produc efecte depline, chiar dacă nu au fost
îndeplinite formalităţile de publicitate, afară de cazul
în care prin lege se dispune altfel.
 Publicitatea drepturilor, a actelor şi
a faptelor juridice – efecte

• Publicitatea nu validează dreptul, actul sau

faptul supus înscrierii. Cu toate acestea, în
cazurile şi condiţiile expres prevăzute de lege,
ea poate produce efecte achizitive în favoarea
terţilor dobânditori de bună-credinţă.
• Publicitatea nu întrerupe cursul prescripţiei
extinctive, în afară de cazul în care prin lege se
dispune altfel.
 Publicitatea drepturilor, a actelor şi
a faptelor juridice – acces
• Orice persoană, chiar fără a justifica un interes,
poate, în condiţiile legii, să consulte registrele
publice privitoare la un drept, act, fapt sau o
anumită situaţie juridică şi să obţină extrase sau
copii certificate de pe acestea.
• În acest context, nimeni nu poate invoca faptul
că nu a cunoscut dreptul, actul sau faptul supus
publicităţii, dacă formalitatea de publicitate a
fost legal îndeplinită.
 Publicitatea imobiliară

Definiţie:
Publicitatea imobiliară reprezintă
totalitatea instrumentelor juridice prevăzute de
lege, cu ajutorul cărora este evidenţiată în mod
public situaţia materială şi juridică a bunurilor
imobile, pentru a proteja securitatea statică şi
securitatea dinamică a circuitului civil având ca
obiect aceste bunuri.
 Publicitatea imobiliară
• are ca scop înscrierea în cartea funciară a
actelor şi faptelor juridice referitoare la
imobilele de pe teritoriul României.

• se efectuează, la nivelul nivelul fiecărei unităţi

administrativ-teritoriale (comună, oraş,
municipiu, judeţ), prin oficiile teritoriale de
cadastru şi publicitate imobiliară, aflate în
subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară.
 Obiectivele publicităţii imobiliare
• de a asigura accesul liber, cu uşurinţă şi în timp util, al
tuturor celor interesaţi, la informaţiile în legătură cu
situaţia juridică a imobilelor;
• de a realiza o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor
bunurilor imobile, în scopul utilizării cât mai eficiente a
acestora, în conformitate cu legea şi interesele societăţii;
• de a permite instituţiilor statului, în condiţiile legii,
menţinerea unui control asupra schimbărilor ce se produc
în situaţia materială a imobilelor, precum şi în situaţia
juridică a acestora, prin înstrăinări ori grevări de sarcini, în
scopul stabilirii în mod corect a bazei de impozitare;
Obiectivele publicităţii imobiliare
• de a realiza distincţia între diferite situaţii juridice
ale unor bunuri imobile, în funcţie de împrejurarea
dacă acestea au fost sau nu înscrise în sistemul de
publicitate, ori de momentul înscrierii, această
distincţie având aplicabilitate practică, spre exemplu,
în domeniul uzucapiunii tabulare şi extratabulare (art.
930-931 NCC);
• de a garanta securitatea statică şi securitatea
dinamică a circuitului civil având ca obiect bunuri
imobile.
 Securitatea statică şi securitatea
dinamică a circuitului civil
• Securitatea statică se referă la protejarea
drepturilor existente în prezent asupra unui bun
imobil.
• Securitatea dinamică se materializează prin
ocrotirea drepturilor ce urmează a se dobândi
asupra acelui imobil, conform legii, prin
conferirea certitudinii ce rezultă din cunoaşterea
situaţiei juridice a oricărui bun imobil aflat în
circuitul civil, de către orice persoană interesată.
 Securitatea statică şi securitatea
dinamică a circuitului civil

În general, securizarea situaţiei juridice

a imobilelor, precum şi a operaţiunilor
juridice privitoare la acestea, se realizează
prin intermediul a două instrumente
principale: formalismul şi publicitatea
imobiliară.
 Publicitatea imobiliară
• se întemeiază pe sistemul de evidenţă al
cadastrului general
• sistemul de evidenţă al cadastrului general este
un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică prin care se
realizează identificarea, înregistrarea şi
reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale
a tuturor terenurilor, precum şi a celorlaltor
bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării,
indiferent de destinaţia lor şi de proprietari.
Sistemele de evidenţă şi publicitate imobiliară
existente în România în epoca modernă
Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în
România au existat două sisteme de înregistrare a
bunurilor imobile, funcţionarea concomitentă a
acestora fiind cauzată de evoluţia istorică diferită a
provinciilor ţării:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni, denumit şi sistemul
publicităţii personale aplicat în Muntenia, Moldova,
Oltenia şi Dobrogea;
2. Sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul
publicităţii reale, aplicat în Transilvania şi nordul
Moldovei.
 Sistemul publicităţii personale
(Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni)
• reprezintă o modalitate de organizare a publicităţii
drepturilor reale imobiliare, presupunând
evidenţierea actelor juridice încheiate în legătură cu
imobilele, în scopul de a face acele acte opozabile
terţilor.
• a fost reglementat prin Codul civil de la 1864.
• are un caracter personal, deoarece registrele erau
organizate având drept criteriu de arhivare numele
proprietarilor, iar înscrierile şi transcrierile se
efectuau pe nume de persoane, nu pe imobile.
 Sistemul publicităţii personale
(Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni)
Se compunea din:
a) registrul de transcripţiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate între vii sau a actelor
constitutive de alte drepturi reale imobiliare;
- actelor de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
- renunţărilor la drepturile reale transcrise;
- hotărârilor judecătoreşti care constată existenţa unui drept
real imobiliar;
- contractelor de locaţiune imobiliară cu durata mai mare de
3 ani.
 Sistemul publicităţii personale
(Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni)
Se compunea din:
b) registrul de inscripţiuni, în care se înscriau ipotecile
şi privilegiile imobiliare, cu excepţia privilegiului
vânzătorului de imobil, care se transcria în registrul de
transcripţiuni.

Transcrierile se realizau prin copierea integrală a actelor

juridice translative, constitutive, sau prin care erau stinse
drepturi reale principale.
Înscrierea consta în reproducerea, prin copiere, a unor
părţi din respectivele acte juridice.
Inconvenientele sistemului de transcripţiuni şi
inscripţiuni:
a) asigura numai o publicitate parţială, deoarece în registrul
de transcripţiuni nu se evidenţiau:
- transmisiunile pentru cauză de moarte;
- hotărârile judecătoreşti ce declară desfiinţarea unui
act juridic;
- drepturile reale dobândite prin accesiune sau
uzucapiune;
- împărţirea unui bun indiviz, când imobilul intră în
lotul unui copărtaş.
b) transcrierea sau înscrierea are ca efect numai
încunoştinţarea terţilor cu privire la un drept, dar nu constituie
o dovadă suficientă despre existenţa acelui drept şi nici măcar
o garanţie a valabilităţii lui.
Inconvenientele sistemului de transcripţiuni şi
inscripţiuni:
c) terţul dobânditor nu putea să cunoască situaţia exactă a
imobilului şi era expus la a fi evins din imobilul dobândit, fie din
cauza unor vicii ale actelor de dobândire anterioare titlului său,
fie din cauza unor sarcini pe care nu le-ar fi putut cunoaşte.
d) notarii publici sau funcţionarii de la registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni nu aveau obligaţia să verifice
legalitatea şi valabilitatea actului înregistrat, ceea ce era de
natură să creeze îndoieli în legătură cu valabilitatea actului
respectiv, aspect ce conferea înregistrărilor doar o valoare relativă.
e) din cauza caracterului personal al publicităţii, cercetarea
registrelor era deosebit de incomodă, determinarea adevăratului
proprietar al imobilului, pe baza registrelor, fiind extrem de
dificilă, întrucât presupunea cercetarea tuturor transmisiunilor şi
sarcinilor având ca autori proprietarii succesivi.
 Efectul principal al transcrierii era acela că
actul juridic translativ de proprietate devenea
opozabil faţă de terţi.
În sistemul de publicitate al registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni, se aplica principiul
potrivit căruia dreptul celui ce-1 transcrie mai
întâi este mai puternic decât drepturile altor
dobânditori, chiar dacă actul său a fost încheiat
mai în urmă (aplicarea principiului Qui prior
tempore potior jure pentru transcriere).
 Sistemul publicităţii reale
(Sistemul cărţilor funciare)
Reglementat pentru prima oară în România
în epoca modernă prin Decretul-lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor
privitoare la cărţile funciare, sistemul de
publicitate cu caracter real se bazează pe
înscrieri efectuate doar pe imobile, nu pe
proprietari (persoane).
Cărţile funciare constituie un sistem real de
publicitate, întrucât se întemeiază pe identitatea
topografică a imobilelor, aşa cum rezultă din
evidenţa cadastrului general al fiecărui judeţ.
 Sistemul publicităţii reale
(Sistemul cărţilor funciare)
Sistemul de carte funciară oferă avantajul unei
evidenţe complete şi exacte a imobilelor din fiecare
localitate, deoarece realizează o publicitate integrală a
tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale
imobiliare.
Fiecare imobil are cartea sa funciară, în care sunt
evidenţiate toate modificările ce intervin în situaţia sa
materială şi juridică. În acest context, cărţile funciare
constituie punctul central al raporturilor juridice care
constituie, transmit, modifică sau sting drepturi reale
imobiliare şi furnizează informaţii complete şi sigure
privind situaţia de drept a imobilelor.
 Sistemul publicităţii reale
(Sistemul cărţilor funciare)
- scurt istoric -

Sistemul cărţilor funciare fost introdus şi a funcţionat

începând cu 1870 în Transilvania şi Bucovina, teritorii
aflate în acea perioadă sub ocupaţie habsburgică şi
supuse, în consecinţă, jurisdicţiei Codului civil austriac.
După Marea Unire de la 1918, luând în considerare
avantajele acestui sistem, s-a preconizat generalizarea sa
pe întreg teritoriul ţării, context în care a fost adoptat
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor
privitoare la cărţile funciare.
 Sistemul publicităţii reale (Sistemul cărţilor funciare)
- scurt istoric -
Aplicarea Decretului-lege nr. 115/1938 în Muntenia,
Moldova, Oltenia şi Dobrogea a fost amânată până la
adoptarea şi punerea în aplicare a unui Cod civil român
unificat. Finalizat în 1940, acest Cod civil nu a intrat
niciodată în vigoare, din cauza împrejurărilor istorice (al
doilea război mondial, urmat de instaurarea
comunismului în România, începând cu anul 1945.)
Întrucât, după sfârşitul celui de-al doilea război
mondial ţara noastră a căzut în sfera de influenţă a
Uniunii Sovietice, context ce a generat schimbări politice
şi sociale fundamentale, turnura evenimentelor a avut
efecte puternice şi asupra sistemului juridic românesc.
Sistemul publicităţii reale (Sistemul cărţilor funciare)
- scurt istoric -
Îndreptându-se într-o direcţie care descuraja evident
proprietatea privată, noua tendinţă a dreptului din România nu se
putea implica în sensul depunerii unor eforturi materiale şi
logistice în scopul dezvoltării unui sistem riguros şi exact de
evidenţă a situaţiei juridice a imobilelor. Din acest motiv, lucrările
cadastrale nu au mai continuat pe teritoriul României, iar sistemul
confuz al publicităţii personale, bazat pe registrele de transcripţiuni
şi inscripţiuni a continuat să se aplice în Muntenia, Moldova,
Oltenia şi Dobrogea.
Totuşi, sistemul real de publicitate imobiliară al cărţilor
funciare a funcţionat în paralel în perioada respectivă, în
Transilvania şi Bucovina, autorităţile comuniste acceptând tacit
superioritatea acestuia şi resemnându-se cu tolerarea sa.
Sistemul publicităţii reale (Sistemul cărţilor funciare)
- scurt istoric -

După revoluţia din 1989, a fost nevoie de peste 6 ani pentru

adoptarea unei legi care să pună bazele unui sistem real unic de
publicitate imobiliară, în scopul înlocuirii sistemelor aplicate
simultan până atunci.
Prin Legea nr. 7/1996, Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare, au fost create premisele normative pentru realizarea
unui cadastru general la nivel naţional, transpus în plan juridic prin
crearea cărţilor funciare pentru toate imobilele. Având în vedere
durata unui asemenea demers şi resursele pe care acesta le implică
în scopul finalizării sale, extinderea sistemului real de publicitate
imobiliară a fost reglementată a se desfăşura în mod treptat şi
progresiv, fiind sincronizată cu finalizarea lucrărilor cadastrale în
fiecare unitate administrativ-teritorială.
 Cadastrul general
- noţiune, obiective, funcţii -

Cadastrul şi cartea funciară formează un

sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică, de
importanţă naţională, a tuturor imobilelor
de pe întregul teritoriu al ţării. (art. 1 din
Legea nr. 7/1996, republicată).
 Cadastrul general
- noţiune, obiective, funcţii -
Cadastrul realizează identificarea,
măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor
în documentele cadastrale şi reprezentarea
acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, iar cartea
funciară cuprinde descrierea imobilelor şi
înscrierile referitoare la drepturile reale
imobiliare, la drepturile personale, la actele,
faptele sau la raporturile juridice care au legătură
cu imobilele.
 Cadastrul general - noţiune, obiective, funcţii
Potrivit art. 3 al Legii 7/1996, în forma sa iniţială, a fost
înfiinţată Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară, ca instituţie publică cu personalitate juridică, unica
autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului
Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului
Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea
activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.
Prin O.U.G. nr. 81/2011, Agenţia Naţională de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară este trecută din subordinea Ministerului
Administraţiei şi Internelor, în subordinea Ministerului
Dezvoltării Regionale şi Turismului.
În prezent, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară se organizează ca instituţie publică cu
personalitate juridică, în subordinea Guvernului şi în
coordonarea primului-ministru, printr-un consilier de stat.
 Cadastrul general
– noţiune, obiective, funcţii -
Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor
administrativ-teritoriale, pe sectoare cadastrale. Sectorul
cadastral este unitatea de suprafaţă delimitată de
elemente liniare stabile în timp - şosele, ape, canale,
diguri, căi ferate etc.
Entităţile de bază ale sistemului de cadastru şi
carte funciară sunt imobilul şi proprietarul. Prin
imobil, în sensul legii nr. 7/1996 republicată, se înţelege
terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei
unităţi administrativ-teritoriale, aparţinând unuia sau mai
multor proprietari, care se identifică printr-un număr
cadastral unic.
 Cadastrul general
- noţiune, obiective, funcţii -
Obiective:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea în
documentele cadastrale, a bunurilor imobile prin
natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe
hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor
pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor,
a altor deţinători legali de imobile şi a
posesorilor;
Cadastrul general - noţiune, obiective, funcţii
Obiective:
c) furnizarea datelor necesare sistemului de
impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor
fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituţiile
abilitate;
d) publicitatea imobiliară, care asigură
opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor
personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a
oricăror raporturi juridice supuse publicităţii, referitoare
la imobile;
e) asigurarea securităţii tranzacţiilor imobiliare şi
facilitarea creditului ipotecar.
 Funcţiile cadastrului
• a) funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe
bază de măsurători, a poziţiei limitelor dintre imobilele
învecinate, a configuraţiei şi mărimii suprafeţelor
terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe
proprietari, precum şi ale construcţiilor; lucrările de
măsurători se execută prin orice metodă grafică,
numerică, fotogrammetrică sau combinate;
• b) funcţia economică, prin evidenţierea elementelor
necesare stabilirii valorii impozabile a bunurilor imobile,
în vederea impozitării;
• c) funcţia juridică, realizată prin identificarea
proprietarilor, respectiv a posesorilor imobilelor şi prin
înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în scopul
înscrierii în cartea funciară.
 Cadastrul general cuprinde următoarele documente
tehnice principale:
• planul cadastral - conţine reprezentarea grafică a datelor
din registrele cadastrale, referitoare la terenurile şi
construcţiile din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale.
• registrul cadastral al imobilelor;
• opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de
proprietate, al posesorilor şi al altor deţinători.

Autorităţile şi instituţiile publice centrale şi locale au

obligaţia de a pune la dispoziţia Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, gratuit, datele, informaţiile
şi copiile certificate ale documentelor referitoare la sistemele
informaţionale specifice domeniilor proprii de activitate,
pentru lucrările sistematice de cadastru în vederea înscrierii
în cartea funciară.