Contractul de

locațiune
Cuprins:
1. Noţiunea și caracterele juridice
2. Elementele contractului de locaţiune
3. Drepturile şi obligaţiile locatorului
4. Drepturile şi obligaţiile locatarului
5. Contractul de sublocaţiune: esenţa şi natura
juridică
6. Raporturile de proprietate în cadrul locaţiunii
7. Soarta îmbunătăţirilor în contractul de locaţiune
8. Modificarea şi încetarea contractului de
locaţiune
9. Consecinţele încetării contractului de locaţiune
 1. Noţiunea și caracterele juridice
Vechiul CC al RSSM reglementa în art.278
CC că, în baza contractului de închiriere a
bunurilor, locatorul se obliga să transmită
locatarului în folosinţă temporară contra plată
anumite bunuri.
Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al
URSS din 7 aprilie 1989 „Cu privire la arendă şi
relaţii de arendă”, iar ulterior Bazele legislaţiei
URSS şi ale republicilor unionale cu privire la
arendă din 23 noiembrie 1989.
 În art. 1, se indica faptul că arenda
reprezinta o posesie şi folosinţă temporară,
contra plată, bazată pe contract a terenurilor şi a
altor resurse naturale, a întreprinderilor şi altor
complexe patrimoniale, la fel şi a altor bunuri,
necesare arendaşului pentru exercitarea de sine
stătătoare a unei activităţi economice sau de altă
natură.
În Germania și Elveția prin „arendă” se
subînţelege contractul în baza căruia se transmite
contra plată nu numai dreptul de posesiune a
bunurilor, ci şi dreptul de a culege fructele lui.
Potrivit art.875 CC RM prin contractul de
locaţiune, o parte se obligă să dea celeilalte părţi
un bun determinat individual în folosinţă
temporară sau în folosinţă şi posesiune
temporară, iar aceasta se obligă să plătească
chirie.
Art.606 CC al Federaţiei Ruse, în baza
contractului de arendă (locaţiune) arendatorul
(locatorul) se obligă să transmită arendaşului
(locatarului) un bun contra plată în posesiune şi
folosinţă temporară.
Art. 1777 CC România Locaţiunea este contractul prin care o
parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi,
numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă,
în schimbul unui preţ, denumit chirie.
Art. 1778 Felurile locaţiunii
(1) Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile
se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă
denumirea de arendare.
(2) Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod
corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt
compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste
contracte.
(3) Locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui
profesionist este supusă prevederilor prezentei secţiuni,
precum şi dispoziţiilor Art. 1824 şi 1.828-1.831.
 Caracterele juridice:
Contract cu titlu oneros, întrucât în schimbul
folosinţei bunului se plăteşte o chirie determinată
sau cel puţin determinabilă.
Contract comutativ, în care existenţa şi
întinderea obligaţiilor nu depinde de întâmplare.
Contract consensual, care se încheie prin
acordul reciproc de voinţă a părţilor.
Contract translativ de folosinţă.
Contract cu executare succesivă în timp,
presupunând executarea prin mai multe prestaţii
eşalonate în timp.
 2. Elementele contractului
Subiecții – locator și locatar, sublocatarul.
Obiect – orișice bun din circuitul civil.
Termenul – 99 ani. În comparație – Romania - Art.
1783 Durata maximă a locaţiunii
Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai
mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen
mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Forma – verbală, scrisă art.876 (1) CC RM, art.876
(2) CC RM – contractul de locaţiune a unui bun
imobil pe un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie
înscris în registrul bunurilor imobile.
Prețul – chirie - preţul plătit de locatar pentru folosinţa
lucrului închiriat. Ce criterii trebuie luate în considerare la
stabilirea cuantumului chiriei?
• nivelul şi proporţiile cererii şi ofertei la momentul
încheierii contractului;
• gradul de uzură a obiectului dat în locaţiune;
• starea acestui obiect;
• termenul care a expirat de la ultima reparaţie
capitală sau necesitatea de a efectua o asemenea reparaţie;
• termenul contractului;
• volumul şi costul obiectului dat în locaţiune;
• alte criterii, care pot fi stabilite prin acordul
părţilor.
 3. Drepturile și obligațiile locatorului
Drepturile:
- Transmiterea bunului în locațiune;
- Transmiterea bunului cu vicii (art.881 CC RM);
- Să verifice bunul (art.891 CC RM);
- Să efectueze lucrări asupra lui;
- Să-l prezinte eventualilor cumpărători;
- La încetarea contractului poate cere demolarea
construcțiilor neautorizate;
- După încetarea poate cere plata chiriei pentru
perioada cât bunul nu a fost restituit (910 CC RM)
Obligațiile:
•să predea locatarului bunul;
•să predea un bun liber de orice viciu material;
• să transmită toate documentele, regulile,
instrucţiunile ce autentifică dreptul de
proprietate asupra bunului închiriat şi stabilesc
modul de folosinţă a acestuia;
• să transmită bunul liber de orice viciu juridic
(art.878 (4) CC RM).
• să facă un control asupra corectitudinii
folosinţei bunului închiriat;
• să efectueze reparaţia capitală a bunului
închiriat dacă legea sau contractul nu prevede
altfel (alin.(1) art.898 CC RM).
• să achite costul îmbunătăţirilor aduse bunului
închiriat, făcute cu acordul locatarului şi care
nu pot fi separate fără a se deteriora bunul.
Această obligaţie apare numai atunci când în
contract nu e prevăzut altceva;
• să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor
contractuale;
• obligația informațională.
 4. Drepturile și obligațiile locatarului
Drepturile:
- să închirieze bunul;
- să răscumpere bunul închiriat integral sau
parţial;
- cu acordul locatorului, să aducă îmbunătăţiri
bunului închiriat;
- să transmită bunul închiriat în sublocaţiune cu
acordul preliminar al locatorului;
- să ridice îmbunătăţirile aduse bunului închiriat;
- de a prelungi contractul (904 (2) CC RM);
- de a rezoluționa contractul.
Obligațiile:
• să preia bunul închiriat;
• să participe la întocmirea actului de predare-primire şi
să-l semneze;
• să folosească bunul închiriat în strictă conformitate cu
destinaţia lui sau cu cea prevăzută în contract;
• să păstreze bunul închiriat în stare normală;
• să asigure integritatea bunului închiriat;
• să ia toate măsurile spre nu a admite deteriorarea sau
pierderea bunului închiriat;
• să achite chiria în termen, în locul şi în modul
prevăzute de contract;
• să efectueze reparaţia prevăzută de contract şi de lege;
• să-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea
bunului închiriat;
• să-i achite locatorului costul bunului uzat înainte de
termen;
• la încetarea raporturilor contractuale să-i restituie
locatorului bunul închiriat, dacă acesta n-a fost
răscumpărat;
• să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu
îmbunătăţirile aduse, dacă acestea sunt efectuate fără
acordul lui şi nu pot fi separate;
• să demoleze toate clădirile şi construcţiile construite pe
terenul locatorului fără acordul acestuia, dacă el o cere;
• să restituie locatorului toate documentele primite la
încheierea contractului.
 5. Contractul de sublocațiune
Sublocațiunea poate avea loc:
- numai după obligația de informare a
locatarului;
- numai cu consimțământul locatorului;
- termenul nu poate depăși locațiunea;
- sublocațiunea ulterioară nu se admite.
Termen de 15 zile pentru informare și primire a
acordului.
Art.894 (2) CC RM – admiterea locațiunii.
6. Raporturile de proprietate în cadrul locaţiunii.
Raporturile de proprietate în cadrul locaţiunii
determină regimul juridic al patrimoniului închiriat,
soarta lui ulterioară, apartenenţa îmbunătăţirilor
aduse sau a bunurilor materiale procurate în timpul
locaţiunii etc.
1. Bunul se transmite fără proprietate.
2. Bunul se restituie proprietarului.
3. Locatarul poate deveni proprietarul bunului prin
răscumpărare.
4. Locatarul devine proprietar al rezultatelor
muncii sale folosind bunul.
5. Locatarul devine proprietar al patrimoniului
obținut din venitul câștigat.
6. Schimbarea proprietarului nu duce la
încetarea raporturilor (900 CC RM).
7. Proprietarul suportă riscul pieirii și
deteriorării fortuite a bunului.
8. Bunul închiriat nu poate fi urmărit de
creditorii locatarului.
9. Bunul închiriat poate fi urmărit de creditorii
locatorului.
10. Îmbunătățirile aduse bunului.
 7. Soarta îmbunătăţirilor în contractul de
locaţiune
• îmbunătăţiri aduse cu acordul locatorului;
• îmbunătăţiri aduse fără acordul locatorului.
• îmbunătăţiri care pot fi separate fără a se
deteriora bunurile închiriate;
• îmbunătăţiri care nu pot fi separate fără a se
deteriora bunurile închiriate.
Se presupune că îmbunătăţirile sunt efectuate pe
contul locatarului.
 8. Modificarea şi încetarea contractului de
locaţiune
Modificarea: Regula generală – contractul poate
fi modificat în orice moment prin acordul
părţilor.
- bunul este afectat de un viciu (879 CC RM);
- diminuarea folosirii bunului (880 CC RM);
- modificarea prețului de părți (887 CC RM);
- reducerea chiriei (890 CC RM);
Încetarea raporturilor contractuale
Temeiurile (903 CC RM):
- expirarea termenului contractului;
- lichidarea unităţii economice;
- distrugerea sau pieirea bunului închiriat;
- deteriorarea sau răscumpărarea lui de către
locatar;
- exproprierea (901 CC RM);
- decesul locatorului sau locatarului (902 CC
RM).
Încetarea din partea locatorului fiindcă locatarul:
• posedă şi foloseşte bunurile închiriate necorespunzător
contractului sau destinaţiei bunurilor;
• înrăutăţeşte intenţionat sau din imprudenţă starea
bunurilor închiriate;
• nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua expirării
termenului de plată, dacă contractul nu prevede altfel;
• nu îndeplineşte obligaţiile contractuale de restabilire
integrală şi de reparare a bunurilor închiriate;
• dă în subchirie fără consimţământul proprietarului
bunurile primite conform contractului;
• foloseşte neraţional bunurile închiriate sau prin
mijloace care duc la degradare.
Locatarul are dreptul de a cere rezoluțiunea
contractului dacă:
• locatorul nu-şi îndeplineşte obligaţiile
contractuale privind restabilirea integrală şi
repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-
materială, reînzestrarea tehnică a producţiei ş.a.;
• bunurile închiriate, în virtutea unor circumstanţe
pentru care locatarul nu poartă răspundere, devin
inutilizabile;
• locatorul nu a transmis bunurile la timp
locatarului.
• locatarul a devenit invalid sau este declarat
incapabil (art.907 CC RM);
• execută o pedeapsă privativă de libertate.
 9. Consecinţele încetării contractului de
locaţiune
- bunurile închiriate nu au fost răscumpărate, ele
trebuie restituite (908 CC RM);
- locatarul trebuie să compenseze locatorului
prejudiciile cauzate bunului (909 CC RM);
- îmbunătățirile aduse fără acordul locatorului.
Consecințe de ordin personal sunt legate de
dreptul prioritar de a prelungi contactul (904 CC
RM).