TEMA 10

REGIMUL JURIDIC AL
TERENURILOR CU
DESTINAŢIE AGRICOLĂ
2 ore
 Subiecte:
1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu
destinaţie agricolă.
2. Folosinţa şi valorificarea terenurilor
agricole de către persoanele fizice şi juridice.
3. Consolidarea terenurior şi crearea
exploataţiilor agricole compacte.
4. Schimbarea destinaţiei terenurilor
agricole (studiu individual).
1. NOŢIUNEA ŞI
COMPONENŢA
TERENURILOR CU
DESTINAŢIE AGRICOLĂ
 O categorie distinctă de terenuri, conform art. 2
Cod funciar, o constituie terenurile cu destinaţie
agricolă.
Terenurile cu destinaţie agricolă sunt declarate
adecvate pentru agricultură pe baza materialelor
cadastrului funciar.
Terenuri cu destinaţie agricolă sunt terenurile,
atribuite producătorilor agricoli, folosite permanent în
calitate de terenuri aparte, precum şi terenurile
atribuite în folosinţă provizorie în scopuri agricole şi
agroindustriale din componenţa altor categorii de
terenuri.
 Terenurile cu destinaţie agricolă includ în
componenţa sa:
1) terenuri arabile;
2) terenurile, ocupate de plantaţii multianuale
(vii, livezi);
3) păşuni, fâneţe etc.;
4) terenurile agricole de calitate superioară
(terenurile situate pe cumpăna apelor şi pe versantele cu
panta de până la 3 grade, precum şi terenurile cu
gradul de evaluare a fertilităţii naturale de peste 60,
terenurile irigate, loturile experimentale, terenurile
instituţiilor de cercetări ştiinţifice şi de învăţământ;
Codul funciar le conferă un regim juridic deosebit);
 5) terenurile irigate (terenurile potrivite pentru
agricultură şi irigare pe care se află reţele permanente sau
provizorii de irigare, legate de sursa de irigare, ale cărei
resurse asigură irigarea acestor terenuri;
6) terenurile aferente construcţiilor private,
atribuite în calitate de cotă valorică din patrimoniul
întreprinderilor agricole (staţii şi garaje de maşini şi
tractoare arii de păstrare şi prelucrare a cerealelor,
încăperi frigorifice pentru păstrarea fructelor şi legumelor,
puncte de altoire a viţei de vie şi pomilor fructiferi,
sere, staţii de purificare a reziduurilor animaliere,
depozite, ateliere de reparaţii, de prelucrare a materiei
prime, ferme zootehnice etc.), folosite în scopul producţiei
agricole şi agroindustriale;
 Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi:
a) proprietate privată a cetăţenilor RM
şi persoanelor juridice private (a societăţilor
comerciale etc.), fondatori şi proprietari ai
cărora sunt cetăţeni ai RM (persoane juridice
autohtone);
b) proprietate de stat;
c) proprietate a unităţilor administrativ-
teritoriale.
 Terenurile cu destinaţie agricolă ocupă circa 75
la sută din teritoriul RM, sunt mijloc de producţie şi
pot fi folosite în activităţi de întreprinzător.
Cea mai importantă particularitate a terenurilor,
ce condiţionează valorificarea acestora în scopuri
agricole şi agroindustriale este fertilitatea, pe care o
posedă stratul de la suprafaţă – solul (100 grade –
cel mai mare grad de fertilitate; fertilitatea medie în
RM este de 65 grade).
 Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi caracterizate prin
următoarele:
a) ca şi alte categorii de terenuri, sunt un produs al
naturii, dar nu rezultatul muncii omului;
b) sunt limitate ca suprafaţă (fondul funciar agricol
are anumite limite naturale, ce nu permit multiplicarea
acestuia);
c) sunt bunuri imobile (nemişcătoare) şi cad în totalitate
sub regimul juridic al bunurilor imobile (delimitarea şi
individualizarea prin hotare, suprafaţă, amplasament, devin
obiect al înregistrării de stat în cadastrul/registrul bunurilor
imobile cu atribuirea numărului cadastral etc.);
 d) nu pot fi substituite cu alte mijloace de
producţie;
e) cu cât exploatarea acestora este mai
adecvată, mai raţională şi mai ştiinţifică, cu atât
creşte şi fertilitatea lor;
f) nu apar de la sine ca mijloc de producţie,
ci doar acţionând asupra lor cu alte mijloace de
producţie (mecanice, chimice, biologice etc.);
g) prin natura lor permit investiţii suplimentare pe
aceiaşi suprafaţă, ce asigură folosirea lor raţională;
h) sunt deosebit de variate, atât în timp, cât şi în
spaţiu.
2. FOLOSINŢA ŞI
VALORIFICAREA
TERENURILOR AGRICOLE
DE CĂTRE PERSOANELE
FIZICE ŞI JURIDICE
 Terenurile cu destinaţie agricolă se repartizează pentru
organizarea producţiei agricole şi agroindustriale:
a) cetăţenilor RM – în proprietate, cu titlu gratuit,
conform articolelor 12 şi 13 Cod funciar, inclusiv în
scopul înfiinţării de gospodării ţărăneşti (de fermier) –
unica formă individuală de gospodărire în sectorul agrar;
b) întreprinderilor, organizaţiilor şi asociaţiilor
agricole şi agroindustriale de stat şi cooperatiste;
c) instituţiilor de cercetări ştiinţifice, didactice şi
altor instituţii agricole, şcolilor tehnice profesionale şi
şcolilor de cultură generală săteşti;
d) întreprinderilor agricole mixte (doar în folosinţă,
cu drept de arendare).
 Terenurile atribuite în proprietate ca loturi de pe lângă
casă, amplasate în extravilanul satului (comunei) sau
oraşului, se consideră grădini.
Loturile pentru legumicultură se distribuie cetăţenilor în
folosinţă provizorie de către autorităţile publice locale din
terenurile de rezervă.
Pe aceste loturi se interzice să se construiască clădiri
capitale şi să se cultive plante multianuale.
În caz de necesitate, se pot face construcţii provizorii de
folosinţă personală pentru păstrarea inventarului legumicol
şi pentru alte scopuri gospodăreşti.
 La stingerea dreptului de beneficiere asupra
terenului, beneficiarii demolează construcţiile
provizorii pe contul propriu.
Loturile pomicole. Întovărăşirile pomicole
formate anterior continuă să posede terenurile
atribuite lor cu drept de folosinţă. Aceste terenuri
se află în administrarea autorităţilor publice locale
respective.
Membrii întovărăşirilor pomicole beneficiază de
loturile repartizate lor din terenul atribuit
întovărăşirii.
 Repartizarea de mai departe a terenurilor pentru
întovărăşiri pomicole este interzisă.
Conform Legii privind preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului, membrul întovărăşirii
pomicole are dreptul să-şi privatizeze lotul, contra plată, la
preţ normativ, cu încheierea contractului de vânzare-
cumpărare cu primăria satului, comunei, oraşului, în
teritoriul căreia este situat lotul.
Autentificarea notarială a contractului este obligatorie, cu
înregistrarea ulterioară a dreptului de proprietate asupra
lotului cumpărat în registrul bunurilor imobile la oficiul
cadastral teritorial, în a cărui rază de activitate este situat
lotul pomicol).
 În condiţii de arendă terenurile agricole pot fi atribuite
persoanelor fizice şi juridice din RM, din alte state, precum
şi organizaţiilor şi asociaţiilor internaţionale.
Persoanele care dau în arendă terenuri proprietate de
stat sunt Guvernul, în cazul terenurilor proprietate de
stat, şi autorităţile administraţiei publice locale, în cazul
terenurilor proprietate a unităţilor administrativ- teritoriale.
Arendatori ai terenurilor proprietate privată sunt
proprietarii terenului respectiv, iar relaţiile de arendare
sunt stabilite în rezultatul negocierilor dintre părţi,
conform prevederilor Codului funciar, Codului civil, Legii
cu privire la arendă în agricultură şi alte acte normative.
 Terenurile agricole, atribuite cetăţenilor RM în
proprietate privată, în contul cotelor de teren echivalent,
conform art. 12 şi 13 Cod funciar, pot fi valorificate de
către proprietarii acestora, la libera lor alegere, având în
vedere următoarele posibilităţi juridice:
a. sau că vor valorifica terenul cu forţele propriii
şi ale familiei prin înfiinţarea unei gospodării ţărăneşti
(de fermier);
b. sau că vor valorifica terenul în comun cu alţi
proprietari în cadrul cooperativelor agricole de producţie,
societăţilor pe acţiuni, societăţilor cu răspundere limitată,
inclusiv cu înfiinţarea de întreprinderi mixte cu participarea
investitorilor străini;
 c. sau că vor transmite terenul în arendă
gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), cooperativelor
agricole de producţie, altor întreprinderi agricole din
sat/comună etc.;
d. sau că vor vinde terenul altor cetăţeni ai RM sau
persoane juridice autohtone cu pregătire profesională şi
spirit de iniţiativă mai avansate, cu posibilităţi tehnice,
materiale şi financiare suficiente pentru a organiza
valorificarea terenurilor în scopul obţinerii produselor
agricole în scopuri comerciale;
e. sau că vor folosi şi vor dispune de teren în orice alt
mod ce nu contravine legii, ordinii de drept şi
bunelor moravuri.
3. CONSOLIDAREA
TERENURILOR ŞI
CREAREA EXPLOATAŢIILOR
AGRICOLE COMPACTE
 Relaţiile privind consolidarea terenurilor şi crearea
exploataţiilor agricole compacte sunt reglementate de
Codul funciar (art.art.70/1-70/5) care prevăd direct
modalităţile juridice de consolidare a terenurilor agricole
în RM.
În afară de aceasta, a fost adoptată şi pusă în aplicare
Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV
din 28.10.2004), care conţine prevederi privind
separarea, divizarea, comasarea şi combinarea terenurilor
proprietate privată cât şi a terenurilor proprietate publică,
altor bunuri imobile, indiferent de destinaţie şi categoria de
folosinţă a acestora.
 Problema consolidării terenurilor agricole a existat,
există şi apare inevitabil în toate statele care au
realizat, în diferite perioade de timp, reforma funciară.
Astfel, problema consolidării terenurilor agricole a
fost actuală, în diferite perioade de timp, în Germania,
Franţa, Anglia, Japonia, Olanda, Belgia, Suedia,
Elveţia, Spania, Austria, Finlanda, Danemarca, Greciа,
India, Cipru şi multe alte state.
Problema parcelării terenurilor agricole a apărut şi
există nu doar în RM, caz, în care terenurile agricole
nu au fost retrocedate foştilor proprietari de terenuri, ci
şi în România, Estonia, Letonia, Albania, Polonia,
Ungaria etc.
 Astfel, problema parcelării terenurilor nu a putut fi
evitată în totalitate nici în cazul restituirii terenurilor
(reconstituirii parţiale sau totale a dreptului de proprietate)
foştilor proprietari.
Problema consolidării terenurilor agricole nu este una
specifică numai RM, ci tuturor statelor care au pus în
aplicare şi au realizat într-un fel sau altul reforma funciară.
Conform legislaţiei RM, consolidarea terenurilor
agricole reprezintă un complex de acţiuni juridice şi
tehnice, întreprinse în scopul optimizării dimensiunii,
amplasamentului terenurilor şi organizării sistemului de
măsuri în vederea combaterii eroziunii solului şi sporirii
fertilităţii lui, creând condiţii propice pentru activitatea
economică a gospodăriilor ţărăneşti.
 Definiţia dată în lege este una mult prea largă,
deoarece include în sine nu doar procedura juridică
şi tehnică de comasare a 2 sau mai multor terenuri
ce constituie bunuri imobile independente în unul
singur, ci şi oricare altă modalitate juridică de
valorificare în comun a terenurilor agricole, aflate
în proprietatea mai multor persoane fizice sau
juridice şi care continuă să fie proprietatea diferitor
persoane, fiind înregistrate ca obiecte de drept
independente în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial.
 Totuşi, în mod tradiţional (clasic), prin
consolidare a terenurilor se înţelege procedura
juridică şi tehnică în rezultatul căreia 2 sau mai
multe terenuri adiacente (terenuri cu hotare
comune), aflate în proprietatea diferitor persoane,
devin prin comasare sau combinare, un singur teren
cu o suprafaţă mai mare, constituind un obiect de
drept independent, aflat în proprietatea unei
singure persoane fizice sau juridice private.
 Consolidarea terenurilor prin comasare sau
combinare poate avea loc doar prin cumpărarea
mai multor parcele de către o singură persoană
sau prin schimbul de terenuri, în rezultatul cărora
hotarele a 2 sau mai multor parcele dispar,
acestea din urmă formând unul singur.
Astfel, în mod clasic, consolidarea terenurilor
este una (unirea stabilă, permanentă şi durabilă a
două sau mai multor terenuri – obiecte de drept
independente, în unul singur).
 Valorificarea terenurilor în comun în cadrul
gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), societăţilor cu
răspundere limitată, societăţilor pe acţiuni,
cooperativelor agricole de producţie în baza
contractului de arendare a terenurilor nu poate fi
recunoscută drept consolidare, în sens de
comasare stabilă şi permanentă a terenurilor
agricole.
 Valorificarea în comun a terenurilor duce
la înfiinţarea pe o anumită perioadă de timp a
unor exploataţii agricole cu suprafeţe mai mult
sau mai puţin mari, dar terenurile ce formează
exploataţia agricolă respectivă, continuă să fie
obiecte de drept individuale (separate), fiind
înregistrate ca atare în registrul bunurilor
imobile. În cazul în care hotarele terenurilor
valorificate în comun nu sunt trasate în natură,
acestea, din punct de vedere juridic există, pot
fi şi urmează a fi stabilite în natură (pe loc), în
termen de cel mult una lună de zile conform
planului geometric al terenului şi proiectului
de organizare a teritoriului, la cererea
proprietarului terenului în scopul înfiinţării
unei gospodării ţărăneşti (de fermier).
Practici internaţionale de consolidare a
terenurilor agricole şi creare a exploataţiilor
agricole compacte. Conform cercetărilor şi
unor date statistice, inclusiv ale Băncii
Mondiale, suprafaţa optimală a exploataţiilor
agricole, care permite un management eficient,
cheltuieli minime de administrare şi
funcţionarea rentabilă a întreprinderilor
agricole este de circa 50 hectare.
Întreprinderile agricole care deţin în proprietate
sau în folosinţă suprafeţe de terenuri mari
(1000-2000 etc.) nu sunt în mod obligatoriu şi
cele mai eficiente sau cele mai rentabile
(apar în mod inevitabil cheltuieli exorbitante
şi nejustificate de administrare, elemente de
birocratism etc.).
 În multe state din lume, inclusiv în statele membre
ale Uniunii Europene, există gospodării agricole mici şi
mijlocii (care deţin în proprietate circa 30-100 ha, dar şi
mai puţine hectare de terenuri agricole), care în anumite
condiţii sunt mai indicate, mai eficiente şi mai rentabile
decât gospodăriile agricole mari (gigantice). Astfel,
suprafaţa medie a exploataţiilor agricole, în diferite state
din lume, constituie
SUA 190 ha
Germania 31 ha
Franţa 35 ha
Anglia 68 ha
Austria 25 ha
Japonia 1,9 ha
 Totuşi, se menţine clară tendinţa de consolidare a
terenurilor şi reducere a numărului de exploataţii agricole,
inclusiv în statele membre ale Uniunii Europene. Astfel, în
unele state europene, numărul de exploataţii agricole a
derulat în perioada anilor 1960 – 1995 în felul următor:

Ţara Numărul de exploataţii agricole în anul

  1960 1995
Germania 2 milioane 216 1 milion 134 mii
mii

Franţa 3 milioane 421 mii 1 milion 80 mii

Olanda 363 mii 252 mii

Belgia 367 mii 102 mii
 Conform datelor Departamentului
Statistică şi Sociologie, în RM au fost
înregistraţi peste un milion de proprietari de
terenuri agricole, aproximativ ca şi în Franţa,
doar cu deosebirea că Franţa are un teritoriu de
15 ori mai mare decât al RM. Totuşi, suprafaţa
de terenuri arabile pe cap de locuitor în RM
de 0,42 ha este mai mare decât în Franţa - 0,31
ha, mai mare decât în China - 0,10 ha, dar mai
mică decât în SUA - 0,64 ha, Ucraina - 0,65
ha, Lituania -
0,79 ha, Rusia - 0,86 ha, Kazahstan -1,99
ha.
În diferite state, în diferite etape de dezvoltare
economică, problema consolidării terenurilor a
apărut şi a fost sau continuă să fie soluţionată
prin diferite metode (organizatorice, de
stimulare economico-financiară, fiscală,
benevole, mai puţin benevole, fie în diferite
combinaţii ale acestora). În mare parte,
strategia de consolidare a terenurilor a fost
determinată de condiţiile politice şi economice
din ţara respectivă. Rezultate bune ale
consolidării terenurilor agricole (sporirea
recoltei la hectar şi producţiei agricole în
general) au fost obţinute în Anglia, Franţa,
Germania, Olanda, Elveţia, Spania şi Austria
până în anii 1990.
 În Olanda, Germania de Vest, Franţa şi
Spania consolidarea terenurilor agricole a avut
loc nu doar conform unor programe naţionale
de consolidare a terenurilor. În cazuri concrete
au fost elaborate şi puse în aplicare programe
particulare de consolidare obligatorii pentru
deţinătorii de terenuri agricole. În Franţa, în
scopul susţinerii procesului de consolidare a
terenurilor, au fost anulate pentru o anumită
perioadă impozitul funciar şi alte plăţi achitate
de fermieri în condiţii obişnuite. În afară de
aceasta, în Franţa, în scopul excluderii
monopolizării terenurilor agricole de către un
singur proprietar (fermier etc.), a fost stabilită
şi limita (dimensiunile maxime) ale
exploataţiilor agricole ce pot fi în
proprietatea unei singure persoane fizice sau
juridice.
În Finlanda şi Danemarca, respectiv, în anii
1957 şi 1981, au fost adoptate legi speciale cu
privire la consolidarea terenurilor. Guvernul
Greciei în anul 1948 a iniţiat un Program de
stat de consolidare a terenurilor. Până în anii
1999-2000 consolidarea terenurilor a fost
efectuată prin aplicarea mai multor metode
(benevole, obligatorii sau combinaţii ale
acestora), iar terenurile abandonate de către
deţinătorii lor au fost trecute în posesiunea
statului, pentru ca ulterior să fie atribuite
fermierilor care aveau suprafeţe mici de
terenuri agricole.
 România, în procesul de aderare la
Uniunea Europeană, s-a confruntat cu
problema gospodăriilor agricole mici. În
România sunt aplicate măsuri pur economice
de stimulare a procesului de consolidare a
terenurilor. Astfel, în scopul consolidării
terenurilor, a fost adoptată decizia de a aloca
anual de la bugetul public 50 de euro în lei
româneşti per hectar în calitate de supliment la
plata de arendă fiecărui proprietar care va
transmite terenurile sale în arendă
întreprinderilor agricole care au în proprietate
şi/sau în folosinţă exploataţii agricole cu
suprafeţe mari şi 100 de euro în lei
româneşti pe hectar în calitate de supliment la
preţul de vânzare-cumpărare a terenului
fiecărui proprietar care va înstrăina (va
vinde) terenurile sale întreprinderilor agricole
care au în proprietate şi/sau în folosinţă
exploataţii agricole cu suprafeţe mari.
 Modalităţile de consolidare a terenurilor
agricole în RM. Codul funciar prevede
consolidarea benevolă a terenurilor agricole din
iniţiativa proprietarilor de terenuri prin
următoarele modalităţi:
a) în baza contractului de activitate
economică comună (în cadrul cooperativelor
agricole de producţie etc.);
b) prin folosirea în comun a terenurilor
agricole (în conformitate cu statutul
întreprinderilor agricole);
c) prin separare, comasare şi redefinirea
hotarelor sectoarelor de teren, prin arendare,
vânzare-cumpărare, prin schimbul sectoarelor
de teren de către deţinătorii de teren, inclusiv
între deţinătorii de teren participanţi la procesul
de consolidare;
 Legislaţia RM nu prevede în mod deosebit
privilegii în scopul susţinerii procedurilor
tradiţionale (clasice) de consolidare a
terenurilor agricole, caz în care două sau mai
multe terenuri mici sunt comasate în unul
singur (în calitate de obiect juridic
independent) cu o suprafaţă mai mare.
Consolidarea terenurilor agricole în cadrul
cooperativelor agricole de producţie etc., prin
folosirea în comun a terenurilor agricole (în
conformitate cu statutul întreprinderilor
agricole respective), precum şi prin
arendare pot fi calificate drept modalităţi
specifice (organizatorico-juridice) nu de
consolidare, ci de valorificare în comun a
terenurilor agricole, deoarece nu duc la
dispariţia juridică a terenurilor agricole cu
suprafeţe mici şi nu au drept rezultat apariţia
juridică a unor terenuri agricole cu suprafeţe
mai mari (în calitate de obiect de drept
independent).
 Cu toate că terenurile sunt valorificate în
comun, formând exploataţii agricole compacte,
acestea, în totalitatea lor, vor exista calitate de
obiect juridic independent şi vor fi înregistrate
ca atare în registrul bunurilor imobile la oficiul
cadastral teritorial separat, conform dreptului
de proprietate al fiecărui proprietar de teren în
parte, care au convenit să valorifice în comun
terenurile ce le aparţin.
Este foarte problematică consolidarea
terenurilor prin separare, deoarece separarea,
de regulă, atrage după sine deconsolidarea, dar
nu consolidarea terenurilor, cu toate că în
cazuri specifice, nu se exclude cazul în care
separarea poate avea drept consecinţă
posibilitatea de valorificare în comun a
terenurilor de către toţi ceilalţi proprietari de
teren de pe câmpul respectiv.
 Nici redefinirea hotarelor terenurilor nu va
duce neapărat la consolidarea terenurilor, dar,
nu se exclude cazul în care aşa o redefinire a
hotarelor, cu modificarea hotarelor
terenului şi dreptului de proprietate asupra
acestora poate avea drept rezultat consolidarea
terenurilor sau posibilitatea valorificării în
comun a terenurilor agricole.
Absolut în toate cazurile, modalitatea
concretă de consolidare a terenurilor agricole o
aleg proprietarii de teren. Importantă este
respectarea dreptului de proprietate şi
drepturilor proprietarilor de teren, inclusiv a
dreptului de valorificare individuală a terenului
în cadrul gospodăriei ţărăneşti (de fermier).
Consolidarea terenurilor agricole este susţinută
de stat doar parţial. În prezent, consolidarea
terenurilor agricole în RM este un proces
benevol şi proprietarul de teren poate renunţa
la procesul de consolidare a terenului în orice
moment, dar până la elaborarea şi perfectarea
proiectului de consolidare a terenurilor.
Consolidarea terenurilor agricole prin
intermediul şi cu sprijinul autorităţilor
administraţiei publice ale satului (comunei) nu
are intenţia de a interzice sau de a restrânge
activităţile independente de consolidare a
terenurilor întreprinse de proprietarii de teren
cu resurse proprii.
 Însă, toate cheltuielile de consolidare a
terenurilor agricole întreprinse cu concursul
autorităţilor publice locale, în vederea
investigării şi evaluării terenurilor, elaborării şi
perfectării proiectului de consolidare,
implementării acestuia şi înregistrării
terenurilor şi dreptului de proprietate asupra
acestora în registrul bunurilor imobile vor fi
achitate din contul bugetului de stat, de la
bugetul unităţii administrativ-teritoriale
respective sau din alte surse de finanţare.
 Cheltuielile de consolidare a terenurilor
agricole întreprinse cu concursul autorităţilor
administraţiei publice locale:
a) în vederea investigării şi evaluării
terenurilor;
b) perfectării proiectului de consolidare;
c) implementării proiectului;
d) înregistrării terenurilor şi dreptului de
proprietate asupra acestora în registrul
bunurilor imobile,
 Legislaţia actuală a RM nu prevede
acoperirea cheltuielilor de autentificare
notarială a contractelor de vânzare-cumpărare
sau de schimb a terenurilor în procesul
consolidării acestora din contul bugetului de
stat sau a celui local. Astfel, taxa de stat şi plata
pentru autentificarea notarială a contractelor de
vânzare-cumpărare, a contractelor de schimb a
terenurilor urmează a fi achitată de părţile
contractante din cont propriu.