TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II. 1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate: proprietatea este acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare1. Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate2. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su,culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce3. Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. 2 .2 Caracterele dreptului de proprietate. 1.Caracterul absolut i inviolabil. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adic tuturor. Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie4, Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele excepii fiind: 1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct.(3) Constituie Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire i art. 481 C. Civ.) reglementat de Legea nr.33/19945 ce se aplic bunurilor imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. 2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/1997 6 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public. 3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi

1 2

L.Pop, op.cit., p.43. L.Pop, Idem, Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p.80 3 Ibidem. Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit., p. 81 4 Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003. 5 Publicat n M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994. 6 Publicat n M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.

proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii. 2. Caracterul deplin i exclusiv. Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care proprietatea este dezmembrat. 3.Caracterul perpetuu i transmisibil Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte7. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului consacrat n art. 971 C. Civ8 i, cu aplicare n materia vnzrii, n art. 1295 alin.1 C. civ.9, conform cruia transferul dreptului de proprietate are loc n momentul realizrii acordului de voin. Excepii: De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel: a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt realizate. b) asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin numrare, cntrire sau msurare. c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului n forma nscrisului autentic. d) potrivit dispoziiilor D.L.115/1938 privind crile funciare, proprietatea se transmitea de la vnztor la cumprtor doar n momentul nscrierii (ntbulrii) dreptului n cartea funciar. II. Exproprierea pentru cauz de utilitate public Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public10. Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate. Exproprierea are urmtoarele efecte:

7 8

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46. In contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului. 9 Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat.
10

A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49.

1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil. 2. se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufruct, uz, abitaie i superficie precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere. 3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se mut de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor. 4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat. 5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n favoarea persoanelor expropriate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului.

CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

III. 1 . Definiie. Reglementare Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra bunurilor din domeniul public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie (1)Proprietatea este publica sau privata. (2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. (3) Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului coninental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. (4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In condiiile legii organice, ele pot fi date in administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosin gratuita instituiilor de utilitate publica. III.3. Subiecii dreptului de proprietate public Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt: 1. Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional. 2. Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.. n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai dreptului de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrative-teritoriale. Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public, caracterele acestui drept sunt urmtoarele: Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

4.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din circuitul civil general, neputnd fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitaia sau superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui.. 4.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv. Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate procesual activ. Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de ctre o alt persoan a bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de bun credin ( n cazul bunurilor mobile). 4.3. Dreptul de proprietate este insesizabil: aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate. 5.Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public 1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele mijloace: a) pe cale natural se refer la bogiile solului i subsolului ce se vor forma natural pe teritoriul sau n subsolul rii. b) Achiziii publice efectuate n condiiile legii c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public d) Donaii sau legate acceptate, n condiiile legii de Guvern, sau dup caz, de consiliul judeean sau consiliul local, dac bunul va intra n domeniul public. Acceptarea donaiilor de ctre organismele artate mai sus se poate face doar n form autentic. e) Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ -teritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public. f) Alte moduri prevzute de lege, cu sunt: vnzarea sau schimbul fcute pentru cauz de utilitate public, accesiunea, tezaurul, confiscarea special etc. 2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public. Potrivit Legii nr.213/1998 dreptul de proprietate public nceteaz: a) prin trecerea bunului n domeniul privat, prin hotrre de Guvern, de Consiliu Judeean sau Consiliu Local, dup caz. b) Prin trecerea prin efectul nsi al legii a unor bunuri din domeniul public n cel privat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor ctre fostul proprietar sau pentru vnzare. 6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public: Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. Modalitile despre care vom face referire sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea, nchirierea precum i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile.

1. Administrarea general a domeniului public:se face doar de autoritile publice titulare ( statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea de administrare general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ. Regula este c , n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate special n acest scop sau unor persoane juridice de drept privat sau chiar persoane fizice. 2. Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe temeiul proprietii publice. Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Legii nr.213/1998: a) regiile autonome b) prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic civil (ministere, agenii naionale, consilii judeene i consilii locale etc.) c) instituiile publice de interes naional, judeean sau local. Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativteritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unui act administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate fi atacat n contencios administrativ. 3.Concesionarea. Contractul de concesiunea este contractul prin care o persoan denumit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar , care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene. Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume: a) concesiunea de bunuri b) concesiunea de servicii publice c) concesiunea de servicii economice MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modaliti. El este pur si simplu atunci cnd are ca titular o singura persoana, iar existenta sa nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poarta asupra unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta sa viitoare in patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilita prin voina prilor11. Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil ( sau revocabila ), drept de proprietate anulabila si drept de proprietate comuna12.

11

L. Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE SI DEZMEMBRAMINTELE SALE, Edit. Lumina-Lex, Bucuresti, 2001,p. 127 12 Tr. Ionascu, S. Bradeanu, DREPTURILE REALE PRINCIPALE IN REPUBLICA SOCIALISTA ROMANIA, edit. Academiei, bucuresti, 1978, p.155; C. Statescu, C. Birsan, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALA A

1.Proprietatea rezolubil ( revocabila sau condiional ). Aceasta presupune situaia in care dreptul de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultata din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existenta dreptului in patrimoniul dobnditorului sa fie nesigura, el putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regula, in patrimoniul nstrintorului. Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil: a) donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 937 C. civ. ). Aceasta nseamn ca soul donator poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so; b) situaia donatarului a crui donaie este revocata pentru naterea unui copil ( art. 836 C. civ. ). Aceasta nseamn ca, daca donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca si, dimpotriv, daca nu va avea loc aceasta natere, dreptul de proprietate se va consolida; c) situaia vnzrii cu pact de rscumprare ( art. 1371 C. civ. ); in cazul in care vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul -si consolideaz dreptul de proprietate si viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat; d) ipoteza rezultata din art. 494 C. civ. , cnd o persoana construiete pe terenul alteia si cnd proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni si proprietar al construciei. Rezulta ca pana in momentul manifestrii de voina a proprietarului terenului de a deveni proprietar al construciei, constructorul exercita un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv. 2. Proprietatea anulabila. Proprietatea anulabila reprezint acea modalitate juridica a dreptului de proprietate care apare in situaia in care transferul proprietii se face in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa ( anulabil). Aa cum s-a artat, in aceasta situaie intereseaz rezultatul aciunii in anularea actului translativ de proprietate. Daca aciunea este admisa, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. In cazul in care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc si in ipoteza in care a expirat termenul de prescripie al aciunii in nulitate relativa ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus )13. 3.Dreptul de proprietate comuna. Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaz prin aceea ca un bun sau mai multe bunuri aparin in proprietatea a doua sau mai multe persoane care -i pot exercita mpreun, simultan si concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar14. ; proprietatea comuna are doua forme: dreptul de proprietate pe cote - pri si dreptul de proprietate in devlmie. A. Dreptul de proprietate pe cote - pri Caracterizare generala. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete si coproprietate, caracterizndu- se prin faptul ca un bun aparine simultan si concurent la doi sau mai muli proprietari , fr ca bunul respectiv sa fie fracionat in materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ;fiecare coproprietar are determinata o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate care se exprima sub forma de fracie nominala, fracie zecimala sau in procente. Felurile dreptului de proprietate pe cote pri. Dreptul de proprietate pe cote pri este de doua feluri: dreptul de proprietate pe cote pri obinuit sau temporara si dreptul de proprietate
DREPTURILOR REALE, Universitatea din Bucuresti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA SI PUBLICA IN ROMANIA, Edit. Graphics, Iasi, 1993, p. 102-103
13
14

L. Pop, op. cit. , p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90 A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 175

pe cote-pri forat sau perpetua. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate nceta prin partaj sau mpreal. In cel de-al doilea caz, coproprietatea , fiind perpetua, nu poate fi sistata prin mpreal15. 1.Coproprietatea obinuit sau temporara- Specificul coproprietii obinuite sau temporare consta in faptul ca are caracter vremelnic, deoarece dureaz in timp pana la sistarea ei prin mpreal. Izvoarele coproprietii obinuite sau temporare pot fi : o motenire, atunci cnd la succesiune vin doi sau mai muli motenitori; un contract de dobndire a unui bun de ctre doua sau mai multe persoane; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietii devlmae a fotilor soi in proprietate pe cote - pri ca urmare a ncetrii sau desfacerii cstoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil. Regimul juridic al exercitrii coproprietii obinuite sau temporare La baza regimului juridic al coproprietii sunt doua idei sau principii, si anume: a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale determinate din bunul aflat in coproprietate; b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun Drepturile coprtailor asupra bunului in materialitatea sa. Dup cum am artat, coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei pri determinate din bun, privit in materialitatea sa16. De aici, ar trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi fcut cu privire la un bun privit in materialitatea lui, fr acordul unanim al coprtailor. Aadar, in lipsa unui acord al coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului unanimitii. Totui, literatura de specialitate si practica judiciara au admis ca exercitare atributelor de posesia si folosin poate fi fcut de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi ncheiate chiar si acte de dispoziie juridica, a cror eficacitate depinde de rezultatul mprelii. Coprtaul care este tulburat sau exclus de la posesie de ctre ceilali coprtai are dreptul sa introduc mpotriva lor o aciune posesorie. Cnd coprtaii nu se neleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, instanele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotrasc asupra unui partaj de folosin la cererea unui coprta, fr consimmntul celorlali. Dispoziia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista consimmntului tuturor coproprietarilor. Aadar, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, sa execute lucrri de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinaia bunului. Productele bunului revin fiecrui coproprietar proporional cu cota-aparte pe care o are din dreptul de proprietate. Actele juridice . Avnd in vedere specificul coproprietii, actele juridice care se ncheie asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei pri materiale determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitii. Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate nstrina si greva cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt coprta sau a unei tere persoane.
15
16

A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988 ) p. 178; L. Pop, op. cit., p. 132;. Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 178

Obligaiile coprtailor. Toi coprtaii sunt obligai sa contribuie proporional cu cotaparte a fiecruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea si administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte persoane. Daca obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii mai au si o suma de obligaii propter rem prevzute expres de legea funciara. ncetarea coproprietii obinuite sau temporare. Coproprietatea obinuit, fiind vremelnica, poate nceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele pri din dreptul de proprietate sunt dobndite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai muli coprtai sau de ctre o ter persoana. De asemenea, mai poate nceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere17. Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietii obinuite este partajul sau mpreal. Partajul este adic operaia juridica prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materiamente intre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietii. Dreptul de proprietate comun se transforma astfel in drept exclusiv. dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. Partajul poate fi fcut cu acordul coproprietarilor ( mpreal convenional sau voluntara prevzut de art. 730 C. civ. ) dar si pe cale judectoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate este obligatorie in urmtoarele situaii: - in cazul in care unul dintre coprtai nu este prezent la mpreal nici personal, nici prin reprezentant; - in cazul in care unul dintre coprtai nu consimte la mpreal prin buna nvoiala; - in cazul in care un coprta, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a ncuviinat mpreal prin buna - nvoiala; In concret, partajul judiciar se realizeaz prin urmtoarele modaliti: - prin partajarea in natura a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este posibil, instana de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece asigura egalitatea in drepturi a coprtailor; - prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre coprtai. Aceasta modalitate derivata se face ntotdeauna cnd bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura (cnd, de pilda, este indivizibil ). In aceasta situaia bunul va fi atribuit unuia dintre coprtai cu obligarea acestuia de a plti celorlali contravaloarea cotelor lor ( echivalent bnesc, sulta ). - prin vnzarea bunului si mprirea echivalentului bnesc. Aceasta modalitate de partajare se realizeaz atunci cnd bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre coprtai. Intr-o atare situaie instana de judecata va dispune vnzarea lui prin licitaie publica, iar preul obinut se va distribui coprtailor. Efectele partajului18. Potrivit art. 786 C. civ. mpreal sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel nct fiecare dintre fotii coproprietari este considerat proprietar exclusiv al bunului ce I-a revenit in urma acestei operaiuni, in mod retroactive, nc din momentul cnd s-a nscut coproprietatea.

17
18

L. Pop, op. cit., p. 138; L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DESTINATE LOCALITATILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980, p. 213-214

Coproprietatea forat sau perpetua Noiune si definiie. Daca proprietatea comuna pe cote-pri temporara constituie regula in materie de proprietate comuna, excepia o constituie coproprietatea forat si perpetua. Ea este o coproprietate forat deoarece exista si se menine indiferent de voina coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor care l alctuiesc obiectul este permanent. Obiectul coproprietii forate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi imprite119, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai muli proprietari; purtnd asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea forat si perpetua este destinata utilizrii bunului principal. De aceea, aceasta coproprietate urmeaz soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezulta ca coproprietatea forat nu poate fi nstrinata dect odat cu bunul principal. Drepturile si obligaiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confer titularilor drepturi mai largi dect coproprietatea obinuit temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate forat fr consimmntul celorlali, dar cu respectarea urmtoarelor limite: - prin folosin sa nu aduc atingere dreptului egal si reciproc al celorlali coproprietari; - folosin trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu; Cazuri de proprietate forat. Doctrina a reinut urmtoarele cazuri de coproprietate forat: - coproprietatea bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile nvecinate; - coproprietatea asupra despriturilor dintre doua imobile ( zidul, anul, gardul); - coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu doua sau mai multe apartamente avnd proprietar diferii ; - coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie ( hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri si alte lucrri funciare); Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refera la coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt : potecile, drumurile, fntnile si izvoarele. Coproprietatea despriturilor dintre doua fonduri. Prin despritura comuna se nelege zidul comun ( art. 590 601 C. civ. ), anul comun ( art. 602-605 C. civ . ) si gardul comun ( art. 606 609 C. civ. ). In ceea ce privete aceste desprituri comune, principiul este ca proprietatea lor aparine proprietarilor celor doua fonduri pe cote pri egale. Dup cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietii privind despriturile comune se poate face in trei modaliti: - prin nscris sau titlu in care se constata dobndirea coproprietii forate prin act juridic; - prin invocarea uzucapiunii asupra despriturii comune; - prin prezumii legale care sunt: a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care servete la desprire intre doua cldiri sau intre curte si grdini sau ntre ogra b) anul comun conform art. 602 C. civ. Toate
19

Multa vreme, instantele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin partaj judiciar, nici prin partaj conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme s-a orientat spre solutia admiterii partajului coproprietatii prin acordul copartasilor. A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 994/1988 si situatiile aratatae in nota redactiei, in R.R.D. nr. 4/1989, p. 73-74

anurile intre doua proprieti se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu . Aceasta prezumie de comunitate prevzut de textul reprodus poate fi rsturnat prin proba contrara ( titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate ). Prin semn de necomunitate se nelege situaia cnd pmntul este nlat sau aruncat numai de o parte a anului ( art. 603 C. civ ). In astfel de situaii se presupune ca anul aparine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau nlat pmntul . Prin pmnt aruncat se nelege numai pmntul rezultat din sparea, adncirea sau curarea anului. Coproprietarii sunt obligai sa suporte cheltuielile necesare ntreinerii anului. c) Gardul comun Acesta constituie un alt caz de coproprietate forat si perpetua asupra unei desprituri comune. Art. 606 C. civ. stabilete ca Orice gard ce desparte doua proprieti se socotete comun, afar numai daca din doua proprieti va fi ngrdit sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care sa constate din contra de la tata se socotete comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente ori spatii cu alta destinaie. Evident, aceasta coproprietate forat se refera numai la acele cldiri in care exista mai multe apartamente ( respective alte spatii ) care aparin unor proprietari diferii . 20 . ncetarea coproprietii forate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cotepri care poate nceta oricnd, coproprietatea forat este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art. 728 C. civ. Totui excepional, ea poate nceta in urmtoarele cazuri: - ncetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens numai in situaia in care toi proprietarii si-ar da consimmntul si cnd partajul ar fi posibil in raport cu natura bunului comun ( de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc)21 - ncetarea coproprietii forate cnd meninerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, dei coproprietarii nu au ajuns la o nelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instana de judecat fr a fi lezate interesele vreunuia dintre ei22 - ncetarea coproprietii forate atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiva a ntregului imobil de la ceilali coproprietari; - pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz dispernd obiectul coproprietii, dispare si coproprietatea. Dar daca bunul a pierit din cupla, coproprietarii au dreptul la despgubire mpotriva persoanei aflate in culpa. Proprietatea comuna in devlmie Dreptul de proprietate in devlmie reprezint acea proprietate comuna potrivit creia titularii sa-i nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor de proprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei coproprieti aparine nefracionat titularilor. In legislaia noastra este reglementat un singur caz de devlmie (devlmie legala) 23. Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devlmie al soilor asupra bunurilor dobndite in timpul cstoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu mpiedica
20 21

D. Lupulescu, DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE,Edit. Lumina Lex, Bucuresti, 1997, p. 84 Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 1095/1982, in REPERTORIU DE PRACTICA JUDICIARA IN MATERIE CIVILA PE ANII 1980 1985, p. 68 22 Trib. Supr., sec. Civ., dec. civ. nr. 31/1977, in REPERTORIU DE PRACTICA JUDICIARA IN MATERIE CIVILA PE ANII 1975 - 1980, p. 65
23

D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA AL SOTILOR, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-67

ca devlmia sa ia fiina printr-o convenie. Trebuie insa sa nu confundam devlmia comunitii de bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri24. Aceasta din urma, este o noiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi ( reale si de creana ), precum si obligaiile patrimoniale. Proprietatea devlmae a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei in timpul cstoriei. C. fam. Bunurile dobndite in timpul cstoriei de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Orice convenie contrara este nula . ncetarea dreptului de proprietate in devlmie. Proprietatea comuna devlmae a soilor nceteaz pin desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment in care aceasta se transforma n proprietate comuna pe cote-pri. Pana la proba contrara, cele doua cote pri se prezuma a fi egale. La mprirea de bunuri, cotele ideale aparinnd soilor se stabilesc in raport de contribuia fotilor soi la dobndirea bunurilor comune25In continuare, numai avnd in vedere aceste doua cote-pri, se va proceda la mpreal materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva. Dar, excepional, pentru motive temeinice ( art. 36 alin. 2 C. fam. ), proprietatea in devlmie poate nceta si in timpul cstoriei.

CAPITOLUL VI DESMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE VI. 1. Consideraii generale VI.1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. VI.1.2. Definiie. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate. VI.1.3. Enumerare. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt: A. Dreptul de uzufruct B. Dreptul de uz C. Dreptul abitaie D. Dreptul de servitute E. Dreptul de superficie VI. 2. Dreptul de uzufruct VI.2.1. Definiie. Caracter. Coninut. Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin in proprietatea altei
24
25

I. Albu, DREPTUL FAMILIEI, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123 I. Albu, CASATORIA IN DREPTUL ROMAN, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu, TRATAT DE DREPTUL FAMILIEI, Edit. All, Bucuresti, 1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, DREPTUL FAMILIEI, Edit. All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214

persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului26. Reglementarea legal a acestui dezmembrmnt se regsete in art. 517-564 C. civ. Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice: a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate in proprietatea altuia; b) este un drept real, fiind opozabil tuturor; c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult viager; cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani; d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, att intre vii ct i pentru cauz de moarte; exist, totui, posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei persoane beneficiul. VI.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art. 520 C. civ.: Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avnd in vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. VI.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 518 C. civ.: Uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului. Avnd in vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct legal au fost abrogate, in prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i uzucapiunea. Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice (convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune. VI.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie i folosin a bunului) are urmtoarele drepturi: a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; in acest scop, acesta are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal, prin care poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i indirect, prin aciunile posesorii. b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, in limitele i cu respectarea destinaiei bunului, aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri acte de conservare i de administrare asupra bunului. Uzufructuarul are ins i anumite obligaii: a) nainte de a intra in exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale in care se afl imobilele. In cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a aduce o cauiune, adic un garant, care se oblig s rspund cu ntregul patrimoniu in cazul insolvabilitii uzufructuarului. b) in timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face acte de conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotina proprietarului o rice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care

26

L.Pop, op.cit. p.159; G.Marty, P.Raynaud, op.cit., p. 95-96

face obiectul uzufructului, cum sunt impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute in legtur cu folosina bunului aflat in uzufruct27. VI.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar. a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale; dreptul de a percepe in proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E important de subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai in limitele i cazurile in care nu se aduce atingere atributelor uzufructuarului. b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt material prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar in exerciiul liber i deplin al dreptului su; de a-l despgubi pe uzufructuar in cazul in care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; de a efectua reparaiile mari ale bunului; de a-l garanta pe uzufructuar contra eviciunii, in ipoteza uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd i-a asumat aceast obligaie prin actul de constituire a uzufructului28. Stingerea uzufructului. In conformitate cu art. 557-558 C. civ. dreptul de uzufruct se stinge29: a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel mult viager; b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit; c) prin consolidare sau ntrunirea in aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar; d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripia extinctiv; e) prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic exproprierea pentru utilitate public); f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit); g) prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la cererea nudului proprietar, atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, producndu-i stricciuni sau lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere; h) prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobndit dreptul de proprietate; i) prin prescripie achizitiv (uzucapiune), atunci cnd un ter dobndete pe aceast cale dreptul de proprietate asupra bunului. Lichidarea uzufructului30. In momentul stingerii dreptului su, uzufructuarul trebuie s nceteze actele de folosin i s restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligaii nu exist dac uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului. Bunul trebuie restituit de bun voie in starea in care uzufructuarul l-a primit. Atunci cnd uzufructuarul refuz restituirea bunului, el poate fi constrns la aceasta, prin introducerea de ctre proprietar a aciunii in revendicare. Cnd bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede obligaia acestuia de a plti despgubiri proprietarului, pentru a-i repara prejudiciul.

27

Idem, p. 166. Idem, p. 167. 29 Idem, p. 168-169. 30 Pentru dezvoltri a se vedea: L.Pop, op.cit. p.169-170.
28

VI. 3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie31 VI.3.1. Caracteristici comune. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de uzufruct. Dreptul de uz. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat in proprietatea altuia, dar numai in limitele satisfacerii trebuinelor lui sau ale familiei sale. Culegerea fructelor bunului poate fi fcut numai in natur i sunt destinate exclusiv pentru consumul uzuarului i al membrilor familiei sale. VI.3.3. Dreptul de abitaie. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin. Prin acest drept se confer titularului dreptul de a poseda i folosi acea locuin, care este proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale sale i ale familiei lui. Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de uzufruct are ca obiect o cas de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit in individualitatea sa, dreptul de abitaie, in raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaz prin dou particulariti: - titularul su poate fi numai o persoan fizic; - are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului i ale membrilor familiei sale. Excepia de la aceast regul este prevzut de art. 572 al. 2 C. civ. care precizeaz c titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a nchiria o parte din locuin dac, fiind prea mare, depete nevoilor de locuit ale lui i ale familiei sale. Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau testament. Astfel, soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat; b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie. Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor, ins ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac soul supravieuitor se recstorete, dreptul de abitaie nceteaz automat, chiar dac nu s-a procedat la ieirea din indiviziune. Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i petitorie) i printr-o aciune personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a constituit prin act juridic). VI. 4. Dreptul de servitute32 VI.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii33. Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C. civ. Acesta are urmtoarele caractere: a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai in folosul i sarcina unor bunuri imobile prin natura lor;

31 32

Idem, p. 170-173 Pentru dezvoltri asupra acestui drept, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.173-184 33 A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1969, p. 235-236.

b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i situaia care a determinat constituirea ei; c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, in ntregime, fondul aservit; VI.4.2. Clasificarea servituilor. Codul civil clasific servituile in funcie de mai multe criterii, i anume: a) Dup modul de exercitare: - continue acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere); - necontinue acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut necesar fapta actual a omului (servitutea de trecere, de a lua ap din fntn etc.); b) Dup felul in care se manifest: - aparente acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare (ex: o u, o fereastr un canal, o plantaie, o crare etc.); - neaparente acele servitui a cror existen nu poate fi cunoscut printr-un semn exterior sau lucrare exterioar vizibil (ex: servitutea de a nu zidi dect pn la o anumit nlime); c) Dup obiectul lor: - pozitive acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac, in mod direct, acte de folosin asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap); - negative acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau limitri in exercitarea dreptului su de proprietate (ex: servitutea de a nu cldi sau de a nu face plantaii la o anumit distan fa de fondul dominant); - urbane cele stabilite in folosul unei cldiri; - rurale cele stabilite in folosul unui teren; d) Dup originea sau modul lor de constituire: - naturale acelea care i au originea sau izvorul in situaia natural a fondurilor (ex: servitutea de scurgere a apei, de grniuire, de ngrdire a proprietii); - legale acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispoziii normative exprese, in considerarea utilitii publice ori in interesul comun al proprietarilor unor imobile nveci nate (ex: servitutea de trecere, in cazul locului nfundat, servitutea picturilor din streain__________, cea negativ de vedere etc.); - stabilite prin fapta omului acelea care se constituie prin titlu (convenie sau testament), uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Ele se mai numesc i servitui veritabile (propriuzise). VI.4.3. Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale sunt, in realitate, tot servitui legale34, fiind de asemenea prevzute de lege. Astfel cele dou tipuri de servitui, fiind deopotriv legale, pot fi mprite in dou categorii: servitui reciproce (bilaterale) i servitui nereciproce (unilaterale). a) Servituile reciproce sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de proprietate prevzute de lege in folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare fiind, in raport de cellalt, in acelai timp, att fond dominant, ct i fond aservit (dominat). b) Servituile nereciproce sunt acelea care se stabilesc exclusiv in folosul unuia dintre imobile i in sarcina celuilalt imobil, in aa fel nct unul este numai fond dominant iar altul numai fond aservit. A. Servituile reciproce (bilaterale):
34

Pentru o dezvoltare doctrinar asupra acestui subiect, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.176-177

a) servitutea sau dreptul de grniuire orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la grniuirea proprietii lipit de a sa, cheltuielile fiind suportate in proporie egal (art. 584 C. civ.); b) servitutea distanei plantaiilor potrivit creia nu se pot planta arbori nali la o distan mai mic de doi metri i garduri vii la o distan mai mic de jumtate de metru fa de linia despritoare a dou fonduri, dac nu exist alte reguli stabilite prin dispoziii normative speciale sau prin obiceiuri locale (art. 607 C. civ.); c) servitutea picturilor din streain orice proprietar este obligat s-i fac streain casei sale in aa fel nct apa de ploaie s se scurg pe terenul su sau in strad, nicidecum pe fondul vecinului (art. 615 C. civ.); d) servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const in obligaia proprietarilor a dou fonduri vecine de a face astfel de lucrri numai respectnd distana stabilit prin reglementri speciale ori prin obiceiuri locale, fa de fondul nvecinat (art. 610 C. civ.); e) servitutea negativ de vedere const in obligaia proprietarilor a dou imobile vecine de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distan mai mic dect cea prevzut de lege (art. 611 i urm. C. civ.). Distana legal minim este de 1,90 m i de 0,60 m, dup cum vederea este direct, perpendicular sau piezi (oblic) asupra fondului nvecinat. Deschiderile de aerisire i lumin pot fi fcute la orice nlime i distan. B. Servituile nereciproce (unilaterale): a) servitutea de scurgere a apelor naturale const in aceea c terenurile inferioare sunt supuse s primeasc apele ce curg natural, fr intervenia omului, de pe terenurile superioare (art. 578 C. civ.). Proprietarul fondului inferior este obligat s nu ridice stvilare pentru a opri aceast scurgere. b) servitutea izvoarelor const in obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze in aa fel nct s nu aduc atingere dreptului dobndit de ctre proprietarul fondului vecin de a folosi acel izvor (art. 575-583 C. civ.). De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se afl acel izvor ce d ap necesar unei comune sau altei aezri s fac orice lucrare de natur a-i schimba cursul. c) Servitutea de trecere (a locului nfundat) Potrivit art. 616 C. civ., proprietarul al crui loc este nfundat, adic nu are ieire la calea public, poate reclama o trecere pe terenul vecinului su pentru a-i putea folosi propriul fond, avnd ndatorirea de a-l despgubi pentru pagubele ce i lear cauza. Trecerea trebuie s se fac pe calea cea mai scurt de ieire i prin locul ce ar pricinui cea mai mic pagub proprietarului fondului aservit. Mai trebuie reinut c, pentru a da natere la un drept de trecere, lipsa ieirii la calea public trebuie s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat35. VI.4.4. Servituile stabilite prin fapta omului. Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele servitui veritabile. Ele sunt reglementate de art. 620-643 C. civ. Potrivit art. 620 C. civ., proprietarii au libertatea s stabileasc pe proprietile lor sau in folosul acestora orice servitui, cu condiia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin ordinii publice i bunelor moravuri. Servituile propriu-zise pot fi stabilite in trei moduri: a) prin titlu; b) prin uzucapiune; c) prin destinaia proprietarului.
35

Pentru dezvoltri, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.183

A. Stabilirea servituilor prin titlu Prin titlu se nelege orice act juridic. In principiu, orice servitute se poate stabili prin titlu. Mai mult, potrivit art. 624 C. civ., servituile continue i neaparente, precum i cele necontinue i neaparente se pot stabili numai prin act juridic. Acesta poate fi cu titlu gratuit sau oneros, convenie ori testament. B. Stabilirea servituilor prin uzucapiune (prescripie achizitiv) In conformitate cu art. 623 C. civ. pot fi dobndite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise continue i aparente (ex: servitutea de vedere). Posesia trebuie s se exercite timp de 30 de ani. C. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului Constituirea in acest mod a servituilor propriu-zise are loc atunci cnd unul i acelai proprietar a dou imobile vecine stabilete intre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la proprietari diferii. Atta timp ct cele dou imobile aparin unui proprietar, nu poate fi vorba de o servitute. VI.4.6. Stingerea servituilor. Dreptul de servitute se poate stinge in urmtoarele situaii: - in caz de imposibilitate material de a mai exercita servitutea; - prin confuziune; - prin prescripie extinctiv, in cazul neexercitrii acesteia timp de 30 de ani; - in cazul pieirii imobilului aservit; - prin renunare la servitute; - la mplinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu; - in cazul revocrii, rezolvirii sau anulrii dreptului celui care a consimit la stabilirea servituii. VI. 5. Dreptul de superficie VI.5.1. Definiie i caractere juridice. Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres in Codul civil. A fost consacrat de ctre legiuitorul romn prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare (art. 11). De asemenea, este menionat i in art. 22 din Decretul nr. 167/1958. Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const in dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin1. In cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate: a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri; b) dreptul de proprietate asupra terenului al crui titular este o alt persoan. Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren. Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice: a) este un drept real imobiliar, avnd ntotdeauna ca obiect un bun imobil (teren); b) este un drept perpetuu, adic exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl in proprietatea altei persoane, dect proprietarul terenului, acesta neputndu-se stinge prin neexecutare; c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea in revendicare putndu-se stinge oricnd pn la stingerea nsui a dreptului de superficie. VI.5.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi constituit: a) prin titlu; b) direct din lege; c) prin uzucapiune.

Dobndirea prin uzucapiune are loc in condiiile prevzute de reglementrile existente in aceast materie. De aceea vom pune in discuie doar primele dou moduri de constituire. A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu Prin titlu nelegem un act juridic care poate fi: convenie, testament sau act de concesiune. Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particular. Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune in cazul terenurilor aflate in domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale36. B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie Legislaia noast consacr un singur de drept de superficie care se nate ex lege (direct din lege). Astfel, in interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 C.fam., practica judiciar a statuat c toate construciile ridicate in timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine astfel titularul unui drept de superficie37. Aadar, in acest caz, dreptul de superficie se dobndete direct, in baza prevederilor art. 30 C.fam, iar nu pe cale convenional. VI.5.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de dispoziie asupra terenului se refer la o dispoziie material, care se circumscrie doar la posibilitatea de a dispune de substana terenului numai in vederea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii ce urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.). Ct privete atributul de dispoziie juridic este fr discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr a fi necesar consimmntul proprietarului terenului. Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, de abitaie, de servitute i de ipotec. VI.5.4. Stingerea dreptului de superficie. Avnd in vedere c acest drept are caracter perpetuu, el nu se stinge prin neexercitare. In schimb, se stinge in urmtoarele dou modaliti: a) prin pieirea sau desfiinarea construciei, plantaiei sau a lucrrii; b) dac proprietarul terenului devine (indiferent pe ce cale legal) i proprietarul construciei, plantaiei sau al lucrrii.

CAPITOLUL VII . POSESIA SI EFECTELE SALE

VII . 1 . NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI VII . 1 . 1 . Noiune. Articolul 1846 , alin.2 Cod civil definete posesia astfel: posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul ,in numele nostru.

36 37

Pentru o dezvoltare a subiectului, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.187 A se vedea: L.Pop, op.cit. p.189 i practica judiciar citat acolo la nota de subsol 1

VII . 1 . 2 . Elementele constitutive ale posesiei. Posesia presupune existena a dou elemente :elementul material ( totalitatea faptelor materiale de stpnire,transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului ) i elementul psihologic ( voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar , ori in calitate de titular al unui al drept real ). VII . 1 . 3 . Posesia i detenia precar .Deteniei precare i lipsete elementul animus domini( elementul psihologic ) ,ceea ce o difereniaz de posesie , fiecare dintre ele avnd ins elementul material corpus. Prin opoziie fa de posesie , care este o stare de fapt, detenia este o stare de drept , ce rezult ntotdeauna dintr-un titlu convenional (legal sau judiciar ). Detenia precar poate fi intervertit in posesie util in patru cazuri ( art.1858 Cod civil ). a ) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun credin de la o ter persoan , alta dect adevratul proprietar ,un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun b ) cnd deintorul bunului neag prin acte de rezisten existena raportului obligaional , in temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul si nu pentru sine c ) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate , la altul care este de bun credin d ) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal , dac succesorul universal este de bun credin. Este situaia motenitorului care a dobndit o succesiune i crede c un bun deinut de ctre decuius , cu titlu precar , se afl in proprietatea sa .Aceast soluie este criticat pentru c , a permite transformarea deteniei in posesie , urmare a dobndirii unei succesiuni , nseamn a recunoate succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nou de posesor pe care defunctul nu a avut-o i , prin urmare , nu putea s i-o transmit38. VII . 2 . 1 .DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI VII . 2 . 1 . 1 .Dobndirea posesiei .Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a celor dou elemente elementul material i elementul intenional. Elementul material poate fi dobndit i exercitat fie personal , de ctre posesor , fie printr-un reprezentant (locatar , depozitar , etc.) , iar elementul animus trebuie sa fie prezent direct i nemijlocit in persoana posesorului , cu o singur excepie :persoanele lipsite de capacitatea d exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lor legali 39. Elementul material este uor de dovedit prin orice mijloc de prob ,dimpotriv, elementul psihologic este pezumat de lege ( art. 1854 C. civ. ). VII . 2 . 1 . 2 . Pierderea posesiei .Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale , ceea ce are loc in caz de nstrinare a posesiei sau in caz de abandon. Posesiunea se pierde i prin pierderea unuia dintre cele dou elemente : elementul material se poate pierde cnd bunul a intrat in stpnirea altei persoane (furt ) , iar elementul psihologic sau intenional se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz lucrul respectiv iar dobnditorul nchiriaz nstrintorului (constitut posesor ) . VII . 3 . 1 .CALITILE I VICIILE POSESIEI VII . 3 . 1 . 1 .Calitile posesiei .Pentru a produce efectele sale juridice ,posesia trebuie s fie util , adic sa prezinte urmtoarele caliti :continu , netulburat , public i neechivoc. VII . 3 . 1 . 2 .Viciile posesiei . a ) discontinuitatea posesiei . Conform articolului 1848 Cod civil, posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit in mod neregulat , adic cu intermitene anormale .Este suficient ca
38 39

C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.243. D. Gherasim .op.cit., pag.39.

actele de stpnire s se exercite cu o regularitate normal, dup natura bunului40.Art. 1850 C. civ. , instituie prezumie legal relativ de continuitate , in sensul c posesorul actual care probeaz c a posedat la un moment dat anterior , este presupus c a posedat in tot acest timp. Discontinuitatea este temporar i este un viciu absolut , putnd fi invocat de orice persoan interesat. b ) violena posesiei . Posesia trebuie sa fie nceput i meninut sau conservat in mod panic . Violena pasiv din partea posesorului , cnd este tulburat in posesia sa de ctre un ter , nu constituie viciu al posesiei. Violena este un viciu temporar i relativ , putnd fi invocat numai de ctre persoana mpotriva creia a fost exercitat. c ) clandestinitatea posesiei .Art. 1847 C. civ., prevede c posesia trebuie s fie printre altele public , in vzul tuturor. Reversul acestei caliti este clandestinitatea. Este un viciu temporar i relativ. d ) echivocul posesiei .Posesia este echivoc in cazul in care nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional .Echivocul exist atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte de stpnire asupra unui bun,deoarece niciuna nu pretinde o posesie proprie, distinct. Este un viciu temporar i relativ. VII . 4 . EFECTELE POSESIEI . VII . 4 . 1 . Posesia creeaz o prezumie de proprietate in favoarea posesorului .Art. 1854 C. civ., prevede c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub numele de proprietar , dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul. Aceast prezumie poate fi absolut sau relativ .Art. 1909 C. civ. instituie prezumia absolut c posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate. In cazul bunurilor imobile, prezumia este relativ . VII . 4 . 2 .Posesorul de bun credin dobndete in proprietate fructele bunului pe care-l posed conform art. 486 C. civ., este posesor de bun credin cel care posed ca proprietar in puterea unui titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu i sunt cunoscute. Buna-credin nu trebuie dovedit,ea este prezumat iar conform art. 487 C. civ, posesorul nceteaz s mai fie de bun-credin in momentul n care viciile titlului i devin cunoscute. Posesorul de rea-credin este obligat s restituie proprietarului , odat cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este obligat s restituie in virtutea principiului mbogirii fr just cauz toate cheltuielile utile i necesare posesorului de rea-credin. VII . 4 . 3. .Aprarea posesiei prin aciuni posesorii .Aciunile posesorii sunt acele aciuni in justiie prin care se apr posesia mpotriva oricror tulburri sau se redobndete posesia atunci cnd aceasta a fost pierdut. Prin aciunile posesorii se apr o stare de fapt; aceast stare de fapt poate fi dovedit prin orice mijloc de prob. Ele se justific prin aceea c ,de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stri de drept41 (dreptul de proprietate). Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul su42. Sunt,de asemenea,aciuni imobiliare putnd fi exercitate numai in privina bunurilor imobile. Aciunile posesorii sunt de dou feluri(art. 674-676 C. pr. civ.):

40 41

C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.239 C. Sttescu, C Brsan, op. cit., p. 250-251; 42 Ibidem.

A. Aciunea posesorie general(in complngere).Poate fi folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a posesie, cu excepia cazului in care posesorul este deposedat prin violen. Tulburrile pot fi de fapt(acte materiale prin care se ncalc posesia bunului) sau de drept ( act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane). E necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii: a ) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare b ) posesia reclamantului s fie util c ) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an de la data tulburrii B. Aciunea posesorie special ( in reintegrare).Poate fi utilizat numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic rezisten din partea adversarului , i care, tinde la deposedarea posesorului( acte de ocupare ,de obstrucie ,de distrugere ). Datorit caracterului su de urgen, pentru exercitarea sa se prevede o singur condiie :s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Aciunile posesorii pot fi exercitate de ctre proprietarul unui bun,posesorul i detentorii precari. Nu pot fi exercitate de ctre coposesor, mpotriva altui coposesor, dar sunt admisibile in schimb cele introduse intre coproprietari.

CAPITOLUL VII MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE

VII . 3 .ACCESIUNEA SAU INCORPORAIUNEA VII . 3 . 1 . Noiune i feluri. Art. 488 C. civ. prevede c tot ce se unete i se incorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului acelui lucru. Accesiunea este incorporarea unui lucru in alt lucru ,fiecare avnd proprietari diferii, astfel nct desprirea lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele. Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile proprietate public. Accesiunea este de dou feluri:imobiliar i mobiliar. Accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial. VII . 3 . 2 . Accesiunea imobiliar natural.(unirea celor dou lucruri sau bunuri are loc fr intervenia omului). a ) aluviunea se refer la creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor succesive de pmnt la malul apelor curgtoare;aparin proprietarului terenului riveran la care s au fcut acele depuneri de pmnt. b ) avulsiunea se refer la ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit aciunii apelor curgtoare , i alipirea sa la un alt teren;aceast bucat de pmnt va aparine proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Ea va putea fi revendicat in termen de un an de ctre vechiul proprietar. c ) insulele i prundiurile care se formeaz in rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format.

d ) accesiunea albiei unui ru,care i-a schimbat in mod natural cursul;vechea albie se mparte intre proprietarii mrginai , fr a fi obligai s despgubeasc pe proprietarul terenului pe care i-a fcut rul noua albie43. e ) accesiunea animalelor slbatice se refer la dobndirea lor prin trecerea pe pmntul unui proprietar;are loc in virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se afl; imediat ce animalele slbatice prsesc terenul respectiv ,ele nu mai aparin proprietarului acelui teren. .Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia omului.(art.492 C. civ.).Se produce in dou cazuri. A.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR ,PLANTAIILOR, SAU ALTOR LUCRRI FCUTE DE UN PROPRIETAR PE TERENUL SU CU MATERIALELE AFLATE IN PROPRIETATEA ALTEI PERSOANE. B.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR FCUTE DE O PERSOAN CU MATERIALELE SALE PE UN TEREN AFLAT PE PROPRIETATEA ALTUIA( art. 494 C. civ.).Proprietarul terenului devine , de regul ,i proprietar al construciilor, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor pe temeiul mbogirii fr just cauz. a ) tratamentul juridic al constructorului de rea credin. Este constructor de rea credin cel care ridic o construcie cunoscnd c terenul in cauz nu -i aparine. Proprietarul terenului are dou posibiliti: - invoc accesiunea ,devenind proprietar al construciei, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i preul muncii - oblig pe constructor s desfiineze edificiile pe propria lui cheltuial , i i pretinde daune interese dac a suferit un prejudiciu. Aciunea proprietarului nu trebuie s fie abuziv, iar drmarea construciei nu poate fi realizat fr autorizaia unui organ de stat competent. b ) tratamentul juridic al constructorului de bun credin. Constructorul de bun credin este persoana care construiete pe un teren ,avnd convingerea ferm , dar eronat , c acel teren i aparine. Buna credin rezult din existena unui titlu asupra terenului, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute ,precum i din alte mprejurri (promisiunea de donaie).Ea trebuie s existe in momentul cnd s-au fcut lucrrile. Proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietar al construciei, fr a putea cere demolarea ei. El are posibilitatea s opteze intre dou modaliti de despgubire a constructorului: - s-l indemnizeze cu o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii - sa-i plteasc o sum de bani reprezentnd sporul de valoare a terenului Dreptul de proprietate al celui care invoc accesiunea ia natere o dat cu incorporarea construciei in teren. Constructorul are in tot acest timp un drept de crean. Dreptul de crean este prescriptibil in termenul general de trei ani din momentul realizrii condiiei suspensive(manifestarea de voin a proprietarului terenului). Pn la plata integral a despgubirilor, constructorul are un drept de retenie asupra edificiilor, drept opozabil i dobnditorului subsecvent. Art. 494 C. civ. nu se aplic in cazul in care intre proprietarul terenului i constructor exist o convenie in sensul realizrii edificiilor. VII . 3 . 4 .Accesiunea mobiliar: Se refer la unirea a dou bunuri mobile aparinnd la proprietari diferii sau obinerea unui bun de ctre o persoan , prin munca sa, folosind materialele altuia.
43

C. Hamangiu. N. Georgean .op.cit. pag. 100- 101

a) Adjonciunea const in unirea a dou bunuri mobile , avnd proprietari diferii, astfel nct , dei formeaz un singur tot ,ele pot fi desprite i conservate separat. Acest tot revine prin accesiune proprietarului bunului care reprezint partea principal .(bunul pentru uzul, randamentul sau completarea cruia a servit unirea celuilalt bun, bunul cel mai valoros sau cu volumul cel mai mare). Noul proprietar va plti celuilalt preul bunului unit cu bunul su. b) Specificaiunea const in confecionarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa , folosind sau prelucrnd un material aflat in proprietatea altuia. Dac valoarea materialului este mai mare dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia , cu obligaia de a-l despgubi pe cel care a depus munca. In situaia invers, bunul va reveni specificatorului. c) Amestecul sau confuziunea reprezint unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari diferii, astfel nct -si pierd individualitatea , neputnd fi separate. Bunul care va putea fi considerat principal va reveni proprietarului su,cu obligaia de despgubire, iar dac nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va aparine in coproprietate, pe cote-pri egale . VII . 4 . UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV VII . 4 . 1. Noiune, reglementare i justificare. Uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan in condiiile i termenele prevzute de lege. Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile. Justificare: a)dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de proprietate. Dovada dreptului de proprietate fiind o sarcin dificil, uzucapiunea are rolul de nltura dificultatea probei dreptului de proprietate fiind un mod originar de dobndire a proprietii; b)uzucapiunea transform o aparen ndelungat intr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil; c)uzucapiunea constituie i o sanciune indirect mpotriva neglijenei fostului proprietar; VII . 4 . 2 . Domeniul de aplicare. uzucapiunea se refer doar la categoria bunurilor imobile(bunurile mobile se dobndesc in proprietate prin nsi faptul posesiei lor cu buncredin fr a fi necesar trecerea unui interval de timp-art. 1909 C. civ.).Pot fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile imobile aflate in proprietate privat, cunoscut fiind c bunurile proprietate public sunt inalienabile. VII . 4 . 3 . Uzucapiunea in sistemul Codului civil este de dou feluri: A Uzucapiunea de 30 de ani(art.1890 C. civ.). Pentru a fi in prezena acestui tip de uzucapiune trebuiesc ndeplinite 2 condiii: a)posesie util(propriu-zis i neviciat) b)posesie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani,indiferent c posesorul este de bun sau de rea credin B Uzucapiunea de la 10 pn la 20 de ani (art. 1895 1899 C. civ.) cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani,dac adevratul proprietar locuiete in raza teritorial a tribunalului unde se afl nemictorul ,i prin 20 de ani dac locuiete afar din aceea raz teritorial. Acest fel de uzucapiune se aplic numai bunurilor imobile individual determinate i pentru a putea fi invocat trebuiesc ndeplinite cumulativ dou condiii: a)posesia s se ntemeieze pe un just-titlu. Conform art.1897 C. civ., prin just-titlu se nelege orice titlu translativ de proprietate. Se consider c e esenial ca el s provin de la o alt

persoan dect adevratul proprietar,adic de la un neproprietar44.Justul titlu trebuie s existe in realitate(titlul putativ nu este suficient cci exist numai in imaginaia posesorului). VII . 4 . 4 .Uzucapiunea in sistemul crilor funciare. A Uzucapiunea tabular se refer la faptul c drepturile reale nscrise pe baza unui titlu nevalabil vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin potrivit legii timp de 10 ani. Uzucapiunea produce efecte retroactive. B. Uzucapiunea extratabular prevede c posesorul unui bun imobil care l-a posedat in condiiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris in cartea funciar, poate cere intabularea dreptului in favoarea sa, in temeiul uzucapiunii. Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiune sunt: a)titularul dreptului intabulat in cartea funciar s fie decedat b)uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular c)posesia s fie util indiferent de buna sau reaua credin a posesorului VII . 4 . 5 . Jonciunea posesiilor este unirea posesiei uzucapantului(posesor actual) cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Jonciunea posesiilor nu este o obligaie ci o facultate. Conform art.1860 C. civ., posesorul actual are posibilitatea s aleag intre a invoca au nu unirea celor dou posesii. Prin autor se nelege persoana care, la fel ca cel care invoc uzucapiunea, nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. Condiii: a) posesie propriu-zis; b) posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic; Pot aprea 3 situaii diferite: 1- dac posesia actual este de aceeai natur cu posesia autorului, posesorul actual va invoca ntotdeauna jonciunea,posesia sa continund calitatea i termenul autorului 2- dac posesorul actual este de rea-credin iar autorul su a fost de bun-credin el va putea uzucapa numai in 30 de ani. 3- dac posesorul actual este de bun-credin iar autorul su a fost de rea-credin el va putea fie s nceap o uzucapiune scurt fie ,beneficiind de jonciunea posesiilor s invoce uzucapiunea de 30 de ani. VII . 4 . 6. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii se fac in aceleai condiii ca i la prescripia extinctiv45. Facem doar precizarea c ntreruperea poate fi civil sau natural, unde ntreruperea natural se face in dou cazuri: a) cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,indiferent de cine este autorul deposedrii; b) cnd bunul cu privire la care se exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege; VII . 4 . 7 . Efectele uzucapiunii .Prin efectul uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i se stinge concomitent,dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este retroactiv. Ea trebuie invocat pe cale de aciune sau de excepie(nu se poate invoca din oficiu).Abia dup mplinirea ei posesorul are posibilitatea de a renuna la beneficiul uzucapiunii(expres sau tacit).Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea prin aciunea

44

T. Ionacu, S Brdeanu, op. cit. ,pag 180; C Sttescu, C Brsan, op. cit. ,pag. 280; Gh. Beleiu DREPT CIVIL ROMN.INTRODUCERE N DREPTUL CIVIL.SUBIECTELE DREPTULUI CIVIL.Casa de editur i pres ANSA Bucureti 1992, pag. 229 -237;
45

oblic sau paulian, dup caz, dac beneficiarul a renunat la ea pur i simplu sau in frauda acestora.

CAP. IX . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI REALE. ACIUNEA IN REVENDICARE

A. Mijloacele juridice indirecte(nespecifice) sunt acele aciuni in justiie care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, in scopul realizrii lor. De cele mai multe or, prin promovarea acestor aciuni , se nltur indirect i atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al reclamantului.(aciunea in anulare) B. Mijloacele juridice directe(specifice) sunt acele aciuni (aciunile rele)care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt de dou feluri: a)aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real(aciunea in revendicare-cea mai important;aciunea in grniuire,aciunea confesorie) b)aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se apr posesia , ca simpl stare de fapt , mpotriva oricrei tulburri46. IX . 1 . 2 . Aciunea in grniuire. Potrivit art. 584 C. civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii,cheltuielile grniuirii vor fi suportate pe jumtate. Aciunea in grniuire este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat ca in cadrul procesului s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre 2 fonduri alturate47.Hotrre judectoreasc ce se va pronuna va avea efecte declarative de drepturi , deoarece judectorul reconstituie hotarul dintre cele dou fonduri. In cazul aciunii in grniuire fiecare parte are rolul de reclamant i prt pentru a se putea face delimitarea celor 2 fonduri. Poate fi introdus de ctre:proprietar , uzufructuar i de ctre posesor. De asemenea, ea poate fi ndreptat mpotriva:proprietarului fondului limitrof, titularul unui alt drept real(uzufruct, uz, abitaie, superficie),detentorului precar dar cu introducerea proprietarului in cauz. Nu este admisibil intre coproprietarii aceluiai fond. Aciunea in grniuire este o aciune realimobiliar, petitorie i imprescriptibil. Ea nu se confund cu aciunea in strmutare de hotare care este o aciune posesorie. IX . 1 . 3 .Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc, pe baza hotrrii ce o va pronuna, c prtul nu este titularul unui drept real - uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie - asupra bunului aflat in proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea lui nelegitim. Este o aciune real petitorie i imprescriptibil.
46
47

Vz. CAP.VII C. Brsan n op. cit., pag. 34

IX . 1 . 4 . Aciunea confesorie este acea aciune in justiie prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna in cauz, c el este titularul unui drept real dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt(poate fi proprietarul sau alt persoan) s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat. Este o aciune petitorie i prescriptibil in termen de 30 de ani. IX . 2 . Aciunea in revendicare. Aspecte generale. IX . 2 . 1 . Noiune. Aciunea in revendicare este aceea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului IX . 2 .2 . Caractere. a)aciune real deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate. b)aciune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune in discuie nsi existena dreptului de proprietate. Reclamantul va fi obligat s fac dovada dreptului de proprietate pretins. c)aciune imprescriptibil, orict de mult n ar fi exercitat nu se stinge dect odat cu stingerea nsui a dreptului de proprietate pe care l nsoete i-l apr. IX . 2 . 3 . Calitate procesual activ. Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate iar in cazul in care bunul litigios se afl deinut in proprietate pe cote-pri, aciunea in revendicare nu poate fi promovat dect cu acordul tuturor coprtailor48, deoarece aciunea in revendicare este un act de dispoziie juridic care implic respectarea in materie de coproprietate a regulii unanimitii. Recent, aciune in revendicare este asimilat unui act de conservare ce nu trebuie ncheiat respectnd regula unanimitii,fiind admisibil promovarea acesteia mpotriva unui ter de ctre un singur coindivizar49. IX . 2 . 4 . Efectele admiterii aciunii in revendicare50 Instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i l oblig pe prt s restituie bunul acestuia. Bunul se restituie in natur i liber de orice sarcini constituite in favoarea terelor persoane. Dac bunul nu poate fi restituit in natur, prtul este obligat s-i plteasc reclamantului un echivalent bnesc. Dac bunul revendicat a produs fructe,prtul, dac a fost posesor de rea credin va fi obligat s le restituie reclamantului, in natur sau prin echivalent. Atunci cnd a fost posesor de bun-credin are dreptul s pstreze fructele. Bunacredin nceteaz pe data introducerii aciunii de ctre proprietar. Prtul(de bun sau de rea credin) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le -a fcut cu privire la bunul respectiv. Cheltuielile necesare se restituie in ntregime, iar cele utile numai in limita sporului de valoare a bunului, stabilit in momentul obligrii la restituire. Obligaia de restituire acestor cheltuieli se ntemeiaz pe principiul mbogirii fr just-cauz. Cheltuielile de plcere nu s restituie dar prtul poate s ridice acele lucrri fr a deteriora bunul respectiv. IX . 3 . Revendicarea bunurilor imobile. In acest context, potrivit reglementrilor Codului civil, trebuie s inem seama de dou reguli. IX . 3 . 1 . Aciunea in revendicare , este, in principiu, imprescriptibil. Ea se stinge numai o dat cu dispariia dreptului de proprietate, putnd fi paralizat atunci cnd posesorul actual a dobndit proprietatea prin uzucapiune. Prin excepie, art. 561 Cod procedur civil prevede c in
48

Tr. Ionacu, S Brdeanu, op. cit., pag. 192; E. Safta -Romano, op. cit., pag. 343 D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciuii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul nr. 11/ 1998;pag 28 50 C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pag. 209-210
49

cazul vnzrii unui imobil la licitaie public, in cazul procedurii de urmrire silit, orice aciune introdus de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun, se prescrie in termen de 5 ani, de la data punerii in executare a ordonanei de executare. IX . 3 . 2 . Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului .(art. 1169 C. civ.). Aceasta pentru c in favoarea prtului posesor opereaz o prezumie simpl de proprietate din faptul posesiei. Att timp ct reclamantul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea in revendicare trebuie respins. In cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi ,revendicantul ar fi inut s dovedeasc faptul c toi transmitorii anteriori, din autor in autor, au avut calitatea de proprietar; ceea ce este adesea imposibil.(probatio diabolica sau proba drceasc51). In sistemul Cod. civ., singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o constituie dobndirea prin uzucapiune.

CRILE FUNCIARE
A. CONSIDERAII GENERALE Prin noiunea de publicitate imobiliar se nelege totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz in mod public situaia material i juridic a imobilelor52, in vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare. Deoarece operaiunile juridice avnd ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitaie, superficie, etc.) au nevoie de o certitudine juridic, s-a simit nevoia crerii a diferite sisteme de publicitate imobiliar, cu scopul principal de a face cunoscut terilor interesai modificrile survenite in regimul juridic al acestor bunuri. I. Obiectivele publicitii imobiliare. Prin organizarea publicitii imobiliare se tinde la realizarea urmtoarelor scopuri: a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai; b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile in scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente; c) de a permite organelor statale s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile care se produc in situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, adugiri, dezmembrri, etc.) i in situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini, etc.)53 II. Sisteme de publicitate imobiliar Pe teritoriul actual al Romniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliar, datorate condiiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislaii diferite. Astfel, in mod tradiional, pe teritoriul rii au existat dou sisteme de publicitate imobiliar principale i dou intermediare. 1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil si de Codul de Procedur Civil,.
51 52

M. G. Rarincescu; op. cit. ;pag. 165 A se vedea, pentru definiii mai cuprinztoare i pentru descrierea mai detaliat a sistemelor de publicitate imobiliar, precum i a istoricului acestora, L.Pop, Dreptul de proprietate si dezmembrmintele sale Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 269 si urm., C.Brsan, Drept Civil.Drepturile reale principale, Ed.ALLBeck, Bucureti, 2002, p.339 i urm., I.Albu, Curs de Drept Funciar Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, p.342. 53 A se vedea Tr.Ionacu, S.Brdeanu, Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia Edit. Academiei, Bucureti, 1978, p.206 i urm., L.Pop., op.cit., p. 269-270, I.Albu, op.cit., p. 370.

2. Sistemul crii funciare, (sistemul publicitii reale). 3. Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, 4. Sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat prin L.163/194654. Prin apariia L.7/199655 se prevedea in art. 72 alin.2 al acestei legi c noul sistem de cri funciare reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat in ntreaga ar, s fie aplicabil odat cu finalizarea lucrrilor cadastrale i a noilor registre de publicitate imobiliar pe teritoriul administrativ unui jude, urmnd ca in acel moment, s i nceteze aplicabilitatea vechile reglementri amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliar. B. CRILE FUNCIARE Pentru comparaie i o mai bun nelegere, vom trata in paralel sistemele de carte funciar reglementate de D.L.115/1938 (legea crilor funciare) i de L.7/1996, legea cadastrului. I. Registrul cadastral La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu exist cte un Registru funciar (cadastru general cf.L.7/1996), format din totalitatea crilor funciare privitoare la imobilele din respectiva unitate administrativ-teritorial Dac o comun este alctuit din dou sau mai multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare avnd cte un registru funciar propriu. Crile funciare se in intr-un singur exemplar la judectoria competent teritorial. Registrul/cadastrul general56 al unei localiti este compus din: 1- cri funciare - se numeroteaz de la 1 la n pentru fiecare localitate in parte. 2- planul cadastral - cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al fiecruia. Orice schimbare in ntinderea unei parcele se va evidenia pe planul cadastral in temeiul schiei prezentate de pri. 3- registrul de intrare utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere (intabulare, intabulare provizorie, notare). Ordinea nregistrrilor cererilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul nscrierilor in cartea funciar. 4- repertoriul alfabetic al proprietarilor - cuprinde numele i prenumele proprietarilor, cu indicarea, in dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar in care sunt nscrii. 5- repertoriul parcelar( al corpurilor de proprietate)- cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare in care sunt nscrise. 6- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin. II. Cuprinsul crii funciare Cartea funciar este un nscris in care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a imobilelor, in mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri57. Cartea funciar este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia imobilelor, fiind un sistem real de publicitate imobiliar58
54

Legea 163 din 14 martie 1946 pentru nlocuirea i refacerea crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului, publicat n M.Of. nr.152 din 14 martie 1946. 55 Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61 din 26 martie 1996 56 A se vedea, pentru dezvoltri, L.Pop, op.cit.,p. 278-279,292-293, C.Brsan, op.cit.,p.348-350. 57 M.Nicolae, op.cit.,p.258, L.Pop, op.cit.,p. 293

Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu (II.1) i trei pri(II.2-4): II.1 Titlul crii funciare Cuprinde numrul crii funciare ( Numrul de C.F.) ; judectoria de care aparine i denumirea localitii in care este situat imobilul. De exemplu: Un imobil este identificat, conform titlului, in C.F. nr.197.915 Cluj- Napoca. Exemplul nr.2, Teren identificat in C.F. nr.957 comuna Dumitra, sat Cepari. II.2 Partea I (Foaia A foaia de avere) Servete la descrierea imobilului i este format din urmtoarele rubrici: a) nr. de ordine, b) numr topografic al imobilului, c) descrierea imobilului, d) suprafaa imobilului, e) valoarea impozabil. a) Numrul de ordine. Un numr de ordine semnific, din punct de vedere al crii funciare, un corp de proprietate (corp funciar), notat in C.F. sub forma + . Corpul de proprietate (corpul funciar conform legii crilor funciare 115/1938) este entitatea de referin a nscrierilor in cartea funciar. El este definit in art. 20 alin.2 L.7/1996 ( sau art.169 alin.1 din D.L.115/1938) ca fiind unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar. II.3 Partea a II-a ( Foaia de proprietate) Cuprinde numrul curent; numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile proprietii i modalitile acesteia (de ex. Proprietate comun); servituile constituite in favoarea imobilului; fapte juridici, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face in titlu, in partea I sau n partea a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. III. Principiile crilor funciare A. Principii de carte funciar proprii D.L.115/1938 1. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii in cartea funciar. Conform art. 17-18 din D.L.115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere in cartea funciar. Astfel, din punct de vedere al crii funciare, numai nscrierea in aceasta creeaz un drept real i l face opozabil fa de teri. Ca excepie, conform art.26 din lege, drepturile reale imobiliare care se dobndesc fr nscriere in cartea funciar in urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune legal sau testamentar, accesiunea, vnzarea silit i exproprierea. 2. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale. Potrivit art.27-28 din Legea 7/1996, drepturile reale imobiliare trebuie s fie nscrise in cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor sau pentru ca titularii lor s poate dispune de ele. Astfel, drepturile reale se transmit intre pri, conform regulii consensualismului,din chiar momentul ncheierii contractului. 1.Principiul prioritii59. Potrivit dispoziiilor art.31 din D.L.115/1938 i al art. 27 din L.7/1996, nscrierile in cartea funciar produc efecte fa de teri de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii ( qui prior tempore potior jure). Astfel, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar dac titlul su are o dat posterioar. Excepii de la acest principiu:

- in cazul drepturilor reale opozabile terilor fr nscrierea in cartea funciar (dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune). - dobnditorul anterior poate cere instanei de judecat s i acorde rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la data ncheierii actului (art.30 din L.7/1996) 2. Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale. Principiul este consacrat in art.33 i 34 din L.7/1996, asemntoare cu art. 32-33 din D.L.115/1938. Astfel: - dac in cartea funciar s-a nscris un drept real, in folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist, dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin. - dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. 3. Principiul relativitii nscrierilor in cartea funciar. Conform acestui principiu, nscrierile in cartea funciar se pot face, in principiu, numai cu consimmntul titularului. Prin urmare, nscrierea unui drept in cartea funciar se poate face numai: - mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. - mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se fac deodat. In cazul in care mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, avnd ins obligaia s dovedeasc cu nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile. IV. nscrierile in Cartea Funciar Conform dispoziiilor coninute de D.L.115/1938, nscrierile in cartea funciar sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Din nefericire, L.7/1996 nu a preluat aceast distincie, dar ea apare in Regulamentul de organizare i funcionare al birourilor de carte funciar. Intabularea. Potrivit D.L. 115/1938, intabularea este nscrierea prin care se transmite, se constituie sau se stinge un drept real, cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Sub imperiul acestei legi, intabularea are un efect constitutiv de drepturi. Conform normelor cuprinse de L.7/1996, legea cadastrului, intabularea este nscrierea prin transmiterea, constituirea sau stingerea unui drept real, cu titlu definitiv, devine opozabil fa de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere60. Intabularea stingerii unui drept se numete radiere. Cererea de ntbulare se depune la biroul de carte funciar, adugndu-i-se, obligatoriu, nscrisul constatator al actului sau faptului juridic a crui ntbulare se cere, in original sau in copie legalizat . Notarea. Este acea nscriere in cartea funciar care are ca obiect menionarea existenei unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile intabulate i de titularii lor, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora in scop de informare. Exemplu: minoritatea, punerea sub interdicie, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul asupra bunului imobil,etc.

V. ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR A. Aciunea in prestaie tabular. 1.Aciunea in prestaie tabular conform, D.L. 115/1938 Potrivit Legii crilor funciare, nscrierile in cartea funciar au efect constitutiv de drepturi. Astfel, dei s-a ncheiat un act translativ sau constitutive de drepturi, efectul su se produce numai in urma nscrierii in cartea funciar61. Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile necesare pentru intabularea in cartea funciar. In cazul in care refuz acest lucru, la cererea persoanei ndreptite,instana va pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas definitiv, va nlocui nscrisurile necesare pentru intabularea dreptului sau radierea sa. Aciunea in prestaie tabular poate fi introdus i mpotriva unei tere persoane, nscrise in cartea funciar, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: - cel ce cere prestaia tabular s fie in posesia imobilului la data la care terul a contractat cu vnztorul. - actul juridic in baza cruia se cere prestaia tabular s fie ncheiat anterior actului terului. - terul s fi dobndit bunul cu rea-credin sau cu titlu gratuit62. B. Aciunea in rectificarea nscrierilor in cartea funciar Aciunea in rectificarea nscrierilor in cartea funciar are ca obiect nlturarea neconcordanelor care pot exista intre nscrierile in cartea funciar i situaia juridic pretins real a imobilului63. Ea poate fi introdus de orice persoan interesat de urmtoarele cazuri(art.36- 39 i 53 din Legea nr.7/1996: a) nscrierea sau actul in temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil. b) dreptul nscris a fost greit calificat c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic in temeiul cruia s-a fcut nscrierea. d) nscrierea in cartea funciar nu mai este in concordan cu situaia real actual a imobilului. In ceea ce privete termenul in care o asemenea aciune poate fi introdus, art.37 i 38 din Legea nr.7/1996 prevd: - aciunile in rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii sunt imprescriptibile, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terii dobnditori de rea-credin. - aciunile in rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu intr-un termen de 10 ani atunci cnd este introdus mpotriva terelor persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real cu titlu gratuit, sub rezerva prescrierii aciunii de fond.

- aciunile in rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu intr-un termen de 3 ani fa de terele persoane care i-au nscris un drept real cu bun-credin i cu titlu oneros. - aciunea in rectificarea notrii este imprescriptibil.