UNIVERSITATEA SPIRU HARET BRAOV MASTERAT: ADMINISTRAIA, DREPTUL I MANAGEMENTUL SERVICIILOR PUBLICE I PROTECIEI MEDIULUI ANUL DE STUDIU: I, SEMESTRUL

III 2011-2012 TITULAR DISCIPLIN: PROF.UNIV.DR. DUMITRU GHEORGHE DISCIPLINA: CADASTRU, PUBLICITATE IMOBILIAR I URBANISM STUDENT: TAGA VALENTIN ALIN

CARTEA FUNCIARA IN ROMANIA

(cartea funciara ca notiune ; relatia cu biroul local de cadastru si carte funciara ; publicitatea imobiliara ; plangerile de carte funciara)

Cartea funciara reprezinta cartea de identitate a unui imobil. Cartea de identitate a unui teren sau a unei constructii ramane valabila pe toata durata existentei imobilului indiferent daca proprietarii se schimba prin vanzare, donatie, mostenire sau hotarari judecatoresti. Cartea funciara indeplineste un rol dublu prin: activitatea de cadastru care reprezinta identificarea in mod unic si constant a imobilului indiferent de proprietari publicitatea imobiliara care reprezinta asigurarea informarii persoanelor terte care nu fac parte din clasicile doua parti ale unui contract cu privire la forma de proprietate sau actele si faptele juridice care privesc imobilul Transmiterea dreptului de proprietate, de la o persoana la alta, nu are voie de inscriere in cartea funciara in dreptul civil roman de inspiratie franceza , insa simpla informare a publicului cu privire la actele si faptele juridice care privesc imobilul este de importanta vitala atunci cand ne hotaram sa achizitionam un imobil, o singura exceptie fiind prevazuta in legea civila de astazi si anume dreptul de ipoteca nu este valabil decat inscris in cartea funciara solutia fiind similara celei din Italia. Transmiterea valabila in viitorul Cod Civil al Romaniei a dreptlui de proprietate se va produce nu doar prin simplul acord de vointa al partilor ca in prezent ci prin insasi inscrierea in cartea funciara. Asadar se va satisface nevoia de rigurozitate formala in materia transmiterii dreptului de proprietate. Inscrierea in cartea funciara pentru valabilitatea dreptului de proprietate se va regasi in legislatia civila engleza austriaca germana si elvetiana. Prin alocarea unui numar de carte funciara si a unui numar cadastral unic care ramane pe toata durata existentei constructiei sau terenului se va face identificarea imobilului. Publicitatea formei de proprietate si a faptelor sau actelor juridice care privesc imobilul protejeaza pe cei in 1

favoarea carora este efectuata inscrierea cat si pe cei care doresc sa cunoasca starea juridica a imobilului inainte de al achizitiona. in cartea funciara vor aparea informatii legate de regimul proprietatii sau acte juridice care privesc imobilul daca acesta este bun propriu sau comun, daca exista o ipoteca in favoareaunei banci sau a altui creditor , daca imobilul este afectat de o inchiriere pe un termen lung care trebuie respectata si daca in urma partajului si a obtinerii dreptului exclusiv de proprietate mai sunt diferente de bani care trebyuiesc achitate celorlalti fost co-proprietari. Aceste informatii sunt extrem de importante pentru cel care doreste sa obtina imobilul deoarece drepstul sau de proprietate va fi afectat de sarcinile si notarile din cartea funciara intr-o asemenea masura incat poate determina raspunsul cu privire la viabilitatea economica si de folosinta a imobilului. O locuinta deja ipotecata sau pentru care mai sunt diferente de bani de achitat celorlalti mostenitori, va putea fi scoasa oricand la vanzare silita, de catre creditori daca sumele de bani indicate nu sunt achitate de catre fostul proprietar, indiferent de faptul ca cel care cumpara nu este parte in contractul de imprumut sau in partaj. O inchiriere trebuie respectata de noul proprietar daca este mentionata in cartea funciara astfel incat cel care cumpara imobilul nu il poate evacua pe chirias pana la expirarea inchirierii. Daca se omite sa se inscrie in cartea funciara actele si faptele descrise mai sus va fi protejat cel care dobandeste imobilul deoarece aceste informatii nu ii pot fi invocate sau opuse intr-o actiune in instanta , dobanditorul putandu-le ignora atata vreme cat nu sunt inscrise in cartea funciara, sustinand ca nu le cunoastea si era, in acest fel, de buna credinta. Art. 30 al. 1 din Legea privind cadastrul si publicitatea imobiliara protejeaza buna credinta a acumparatorului unui imobil atata vreme cat au fost respectate conditiile legale la incheierea actului si nu a fost notata nicio actiune din care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala , dreptul prezumandu-se a exista in folosul dobanditorului. Insa dobanditorul de buna credinta nu poate fi salvat intotdeauna in fata unei actiuni in justitie de aceasta prezumtie de exista , judecatorilor fiindu-le necesare evaluari ale tuturari circumsttantelor cauzei si a contextului individual al fiecarei tranzactii pentru a putea recunoaste pe deplin dreptul de proprietate astfel dobandit, instantele adoptand pozitii contrare si neconsecvente cu privire la acest aspect. Dreptul de proprietate dobandita cu buna credinta in conditiile legii va fi pe deplin 2

cunoscut in viitorul Cod Civil al Romaniei indiferent de faptul ca actul a fost incheiat cu o persoana care a inselat dobanditorul cu privire la calitatea sa de proprietar, actiunea in revendicare a adevaratului proprietar fiind astfel paralizata.

Birourile locale de carte funciara sunt institutii fara personalitate juridica in subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Carte Funciara. Inainte de incheierea actelor in timpul negocierilor contractuale se poate solicita Biroului inscrierea intentiei de a vinde sau ipoteca , aceste inscrieri pierzandu-si valabilitatea in termen de doua luni de la data inregistrarii cererii daca vinderea sau ipotecarea nu se realizeaza. Orice solicitare adresata biroului local de cadastru si carte funciara trebuie solutionata de catre funtionarii publici a institutiei in termen de maxim treizeci de zile printr-o incheiere de admitere sau restrangere. In aceasta perioada functionarii pot solicita partii care a cerut inscrierea informatii suplimentare, comunicandu-le aceasta solicitare sub forma unui referat de completare. Daca nu se da curs acestui referat aprope intotdeauna birou de carte funciara va respinge solicitarea pentru lipse de forme. O astfel de situatie poate aparea atunci cand nu se identifica clar imobilul sau nu se depun alte acte de solicitare. Solicitarile de completare a documentatiei nu sunt insa intotdeauna justificate aceste solicitari de inscriere in cartea funciara fiind respinse atunci cand se cere completarea cu numarul de carte funciara desi in cerere sunt specificate detaliile cerute , sau atunci cand se cere o hotarare judecatoareasca de recunoastere a unei hotarari straine emise de instantele din Uniunea Europeana , desi potrivit Regulamentului (CE ) nr. 44/2001 al Consiliului privind competenta judiciara , recunoasterea si executarea hotararilor in materie civila si comerciala o astfel de procedura nu este necesara pentru folosirea unei hotarari pronuntate in interiorul Uniunii Europene. Atunci cand se primeste incheierea de respingere si se considera ca solutia este abuziva, este important sa se contacteze avocatul pentru a formula o plangere impotriva acestei incheieri. Plangerea se va depune in termen de 15 zile de la comunicare la birou teritorial sau direct la Judecatorie si se va inscrie in cartea funciara. Atunci cand plangerea se depune la oficiu teritorial, funtionariisunt obligati sa inainteze plangerea Judecatoriei in a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul , insotita de dosarul incheierii si copii cartii funciare.

Deoarece legea nu prevede un termen in care biroul local sa trimita instantei de judecata plangerea si dosarul aferent , au existat situatii abuzive in care biroul local a intarziat foarte mult transmiterea actelor, astfel incat Curtea Constitutionala prin decizia nr. 467/22.04.2008 a curtii constitutionale publicate in Monitorul Oficial nr. 422/05.06.2008 a stabilit ca partile pot depune direct la instanta plangerile impotriva incheierilor de respingere. Procedura de judecata in fata instantei este similara celei privind cererilor necontencioase, adica a celor in care nu exista un proces propriu-zis intre doua parti opuse cu interese contrarii. Potrivit Deciziei nr. 72/15.10.2007 a Inaltei Curti De Casatie si Justitie publicata in Monitorul Oficial nr. 685/07.10.2008 biroul local de cadastru nu este parte intr-o astfel de plangere si nu poate fi astfel obligat la plata despagubirilor cauzate de respingerea abuziva a unei cereri de inscriere , functionarii publici fiind protejati in mod discriminatoriu si excesiv prin aceasta solutie . Din acest punct de vedere , in scopul recuperarii cheltuielilor de judecata partile se pot adresa cu o cerere separata pentru obligarea biroului local de cadastru la plata cheltuielilor generate de contestarea solutiei abuzive emise.