Concluzii

1. Dei Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptat cu 8 ani n urm, n doctrina juridic
naional nu exist cercetri i analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare,
investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan deosebit att pentru doctrin, ct i
pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au i constituit unul
dintre obiectivele de baz ale investigaiilor efectuate: a contribui la elaborarea unei practici
moderne i uniforme de aplicare a normelor juridice att de autoritile publice, ct i de titularii
de
drepturi imobiliare.
2. Analiznd cadastrele existente n Europa i evoluia lor n timp, am concluzionat c ele difer
n funcie de ornduirea social-economic. Dac rile de orientare capitalist au dat i continu
s
dea prioritate nregistrrii att a imobilelor, ct i a drepturilor asupra lor, rile de orientare
socialist [postsovietice] au dat prioritate coninutului economic al regimului juridic al bunurilor
imobile, importan avnd aa indicatori cum ar fi: suprafaa terenurilor, clasificarea acestora
dup
folosin [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. n condiiile regimului
socialist, evidena imobilelor era inut de diferite organe statale: a terenurilor de Ministerul
Agriculturii, de comitetele executive raionale, steti etc; a spaiului locativ de comitetele
executive, de comitetele sindicale de la ntreprinderi etc. O parte a informaiei privind imobilele
o
deineau birourile de inventariere tehnic [BIT]. Pentru a putea fi folosit judicios, n contextul
crerii unui cadastru general, informaia stocat la organele indicate trebuia verificat, unificat
i
pus n responsabilitatea unui singur organ de stat, care s fie garantul veridicitii ei. n acest
scop,
s-a format Agenia Relaii Funciare i Cadastru.
3. Crearea cadastrului general n Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru
normativ adecvat, motiv pentru care au fost adoptate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr.
1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1997 etc., supuse unei analize minuioase n procesul
cercetrii.
Analiza acestor reglementri a fost efectuat n plan comparat cu cele mai progresiste
reglementri
europene din domeniul cadastrului i publicitii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania,
considerat promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a crui entitate de baz este
imobilul, din Elveia, Olanda, Romnia, Rusia etc.
4. Dat fiind c unul dintre obiectivele investigaiilor const n efectuarea unei analize teoretice i
practice a dificultilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, n primul rnd s-a
analizat natura juridic a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explic prin
faptul c entitatea de baz a cadastrului este terenul. i aa cum terenul este imobilul peren,
toate
137
operaiunile [vnzare-cumprare, schimb, donaie, arend, locaiune etc.] deruleaz n jurul
acestuia,
fiind nscrise n registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situaia, oricine
se
poate informa n privina regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul
imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigur aprarea
drepturilor i intereselor dobnditorului diligent mpotriva vnztorului de rea-credin etc.
Aadar, stabilirea prin acte normative a obligativitii nregistrrii contractelor i/sau a
drepturilor imobiliare este o garantare a exercitrii drepturilor imobiliare la propria latitudine i,
ca
efect general, dezvoltarea pieei imobiliare, atragerea investiiilor n ar.
5. La temelia nregistrrii de stat a imobilelor se afl dou principii. Primul, principiul
integritii, prevede formarea n integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate
pe
el. Al doilea prevede nregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil n aceeai instituie
[oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rmne i astzi dificil din cauza
faptului
c, anterior, evidena imobilelor era inut de diferite instituii statale, conlucrarea nefiind o
prerogativ a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmrind propriile interese departamentale,
nu
transmit nici n prezent informaia pe care o dein, reducnd substanial dinamica procesului de
creare a cadastrului naional, impunnd populaia de a solicita certificate n diferite organe de
stat,
pltind multiple taxe i cheltuind mult timp, pe cnd oficiile cadastrale teritoriale ar trebui s fie
amplasate ct mai aproape de imobile, drepturile asupra crora se nscriu.
6. Potrivit Legii nr. 1543/1998 i altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi
recuperate, inclusiv prin taxe de nregistrare a imobilelor i a drepturilor asupra lor, precum i de
eliberare a informaiilor la cerere. Prin urmare mijloacele pecuniare obinute din astfel de
ncasri
trebuie s fie cheltuite numai la dezvoltarea i modernizarea sistemului de nregistrare a
imobilelor
i drepturilor asupra lor. Numai n aa condiii, crearea cadastrului i sistemului de publicitate
imobiliar va finaliza n termen, i anume n anul 2010.
7. Este foarte important c Legea nr.1543/1998 nu a anulat nregistrrile efectuate anterior i nu
a stipulat nregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult dect att, legiuitorul a stabilit
nscrierea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci nregistrrile efectuate anterior i
pstreaz efectul juridic cu unele excepii. Astfel dreptul nscris anterior se va renscrie n cazul
grevrii dreptului de proprietate [potrivit principiului de nregistrare mai nti a dreptului de
proprietate apoi a celorlalte drepturi reale] n temeiul uni act juridic sau n temeiul hotrrii
judectoreti irevocabile n acest sens.
8. Registrul bunurilor imobile se va completa pe msura schimbrii proprietarilor de bunuri
imobile. Problema ce se impune soluionat rezid n considerarea drepturilor imobiliare
nregistrate
pn la adoptarea i punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i a C. civ. Legiuitorul nu a stabilit
138
mecanismul de reverificare a valabilitii acestor nregistrri. Suntem de prerea c este incorect
prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru confruntarea cu
realitatea
a nregistrrilor precedente este lsat la discreia registratorilor. n lumina acestui deziderat, art.
28
din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), avnd urmtorul cuprins: n toate
cazurile cnd se solicit nscrierea drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare,
registratorul
este obligat s confrunte datele cu realitatea.
9. Actualul sistem cadastral i publicitatea imobiliar d rspunsuri operative privind:
amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietii. Conceptul instituirii
cadastrului general naional rezid n identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor
funciari
i a imobilelor anexe, n nregistrarea drepturilor asupra obiectelor nregistrrii.
ntreaga informaie este acumulat la Oficiul Informaional Cadastru, responsabil de
sistematizarea i de pstrarea ei. Documentele ce servesc temei de nscriere a drepturilor
imobiliare
sunt ndosariate n dosarul bunului imobil, care se deschide dup formarea bunului i atribuirea
numrului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipuleaz, la art. 22, inerea manual a Cadastrului
bunurilor imobile i, n paralel, a evidenei electronice, dei prioritate se d cadastrului inut
manual.
Dublarea evidenei asigur o mai bun pstrare a informaiei i exprim grija statului fa de
titularii de drepturi imobiliare, favorizeaz dezvoltarea economic a rii.
10. Un loc aparte n lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale nregistrrii
drepturilor imobiliare. Analiznd cadrul normativ existent, considerm c nscrierea n registrul
bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea crendu-se i fiind
opozabile terilor din momentul nregistrrii.
11. n procesul crerii sistemului cadastral naional, nu mai puin important este i problema
nregistrrii imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au
pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerm c o soluia judicioas
ar
fi ca, la nregistrarea primar masiv a imobilelor care se efectueaz din oficiu, fr cererea
titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, s se ntocmeasc un
proces-verbal, n care s se constate situaia de facto, semnat de proprietarii adiaceni i de
autoritatea administraiei publice locale, iar n temeiul acesta [cu condiia c situaia de pe teren
corespunde documentelor din arhiva OCT], s se nscrie dreptul de proprietate asupra
imobilului.
Situaia expus este valabil att n privina persoanelor fizice, ct i a celor juridice [de drept
public, de drept privat].
12. Recunoaterea dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile a generat i unele
dificulti n exercitarea i aprarea acestora. Autorul prezentei lucrri a efectuat o ampl analiz
noiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridic a cadastrului imobilelor, a
139
analizat i a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate i a altor drepturi
reale,
a demonstrat c viabilitatea cadastrului este asigurat prin Registrul bunurilor imobile a ncercat
s
delimiteze instituia cadastrului de cea a publicitii imobiliare, elucidndu-i esena, principiile i
funciile acesteia.
13. n urma cercetrilor efectuate s-a ajuns la concluzia c obiectele nregistrrii n sistemul
cadastral adoptat, sunt: a) bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran, anex,
ncpere izolat etc.]; b) proprietarul persoan fizic, persoana juridic, statul i unitile
administrativ-teritoriale; c) drepturile reale [dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de
superficie, de servitute, de ipotec etc].
14. Analiznd, prin metoda comparativ, sistemele cadastrale din rile europene am
concluzionat c sistemul cadastral acceptat spre implementare n Republica Moldova este cel de
orientare german, a crui entitate de baz o constituie terenul, persoana i drepturile imobiliare.
Considerm c acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea realitii
noastre
la un sistem european de reglementare continu s rmn problematic din cauza unor
inconveniente motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega proprietatea privat, a
cror
nlturare este dificil, dar care vor fi totui depite n termenul scontat, adic pn n anul 2010.
Legislaia n vigoare permite acest lucru.
15. n viziunea noastr, rangul ar fi titulatura pe care o constituie nscrierea n Registrul
bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrierii, excepie dreptul de superficie care se
nscrie n
registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti [C. civ., art.446]. Rezumm: prima nscriere va
avea rangul nti, a doua - rangul doi .a. m. d. Efectul juridic al nregistrrii dreptului imobiliar
este marcat de rangul dreptului atribuit nscrierii.
St/abilirea unei ordini de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitrii dreptului] poate
fi cerut i n cazul cnd servitutea unui teren concureaz cu o alt servitute sau cu un alt drept
real
de folosire a imobilului, astfel nct aceste drepturi nu pot fi executate concomitent, total sau
parial, avnd acelai grad de prioritate [C. civ., art. 439, concurena mai multor drepturi].
16. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4 alin. (5) i (6), n registrul bunurilor
imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de
meniuni, faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra
bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea fiduciar,
inclusiv
n caz de tutel, curatel; depunerea cererii de nscriere a drepturilor asupra bunului imobil;
arestarea sau sechestrul bunului imobil de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate
public
abilitat prin lege. n concluzie, relevm c nscrierile enunate dup natura lor sunt facultative,
adic se consemneaz o situaie / fapt juridic temporar, care are efect informativ i care este
140
anulat la momentul producerii /expirrii situaiei invocate sau consolidrii dreptului cu efectul
opozabilitii.