ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURETI

MASTER - MANAGEMENTUL AFACERILOR PRIN PROIECTE

Evaluarea economico-financiar a bunurilor mobile,

imobile i a activelor necorporale ale S.C.
TURBOMECANICA S.A.

Cosmin Farca
Seria A
Bucureti
2011

1. Evaluarea unui bun imobil

Elemente introductive i sinteza evalurii
1.Obiectul evalurii - Imobil situat in str B-dul Iuliu Maniu nr. 240B, sector 6, Bucuresti
2.Scopul evalurii stabilirea valorii de piata a activului sus mentionat, pentru o eventuala
vanzare.
3.Data evalurii : 15.01.2011
Data inspectiei imobilului: 30.12.2010
4.Documente si informatii ce stau la baza evalurii
-certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra imobilului;
-documentatie tehnica.
5. Valoarea propus
Raportul de evaluare determina valoarea proprietii imobiliare ce este propus spre vanzare.
Valoarea propus este valabil la data evalurii i a rezultat n urma calculelor efectuate i din
analiza comparativ a datelor deinute de evaluator.
Pentru proprietatea n cauz evaluatorul propune valorile urmatoare:
2.886.313 lei
echivalent
678.000 EURO
curs Euro = 4.2571 RON din 15.01.2011
valoare obinut prin abordarea pe cost
(valoarea nu conine TVA)
6. Argumente privind valoarea propus
Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si
aprecierile exprimate in prezentul raport;
Valoarea prezentata include valoarea terenului;
Valoarea este o predictie i nu tine cont de responsabilitatile de mediu;
Valoarea este subiectiva, iar evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Premisele si metodele de evaluare folosite

1.Afirmatiile si proiectiile din raport s-au efectuat in baza informatiilor obtinute in teren,
datelor furnizate de catre proprietarii imobilului, informatiilor de pe piata imobiliara a
municiupiului Bucuresti.
2.Scopul evalurii
Scopul prezentei evalurii este stabilirea valorii de piata a imobilului aflat in proprietatea
SC Turbomecanica SA.
Valoarea de piata reprezinta, conform IVS 1, suma estimata pentru care o proprietatea ar
putea fi schimbata la data evalurii, intre un vanzator decis si un cumparator hotarat intr-o
tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in care fiecare
parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.
3.Destinatia raportului
Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul si uzul destinatarului.
4.Ipoteze si conditii limitative
Acest raport de evaluare a fost elaborate pe baza urmatoarelor ipoteze si conditii generale
limitative:
-selectarea metodelor de evaluare, cat si modalitatile de aplicare, s-au facut avand in vedere
statutul actual al proprietatii supuse evalurii, astfel incat valorile estimate sa conduca la o
valoare cat mai apropiata de cea la care va fi incheiata tranzactia;
-nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideriilor
privind actele de proprietate. Se presupune ca actul de proprietate este valabil si proprietatea
poate fi vanduta daca nu se specifica altfel;
-proprietatea este evaluate ca fiind libera de sarcini;
-informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se poate garanta in totalitate precizia
lor;
-proprietatea a fost vizionata si inspectata personal de catre evaluator;
-evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse privind constructiia
si/sau factorii de mediu care ar putea influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele
necesare si, prin urmare, nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a
imobilului;

-evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica de detaliu si nici nu a inspectat acele parti ale
constructiei care sunt acoperite sau inaccesibile;
-evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau viitor cu beneficiarul sau cu partile interesate in
tranzactii.
Orice estimare a valorii din acest raport se aplica proprietatii considerate in intregime si
orice divizare in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente,
circulare sau declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al
evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificarea formei si a contextului in care ar urma sa
apara. Evaluatorul nu este obligat sa ofere, in continuare, consultant sau sa depuna marturie in
instanta relative la proprietatea in chestiune.
5.Metodologia de evaluare folosita
Metodologia de calcul a valorii de piata a tinut cont de scopul evalurii, tipul
proprietatii si de cerintele standardelor ANEVAR:
GN1-Evaluarea proprietatii imobiliare
IVS 1-Valoarea de piata-baza de evaluare
IVS 2-Baze de evaluarediferite in valoarea de piata
IVS 3-Raportarea evalurii
Evaluarea imobilului se face conform legislatiei si metodologiei in vigoare si corelat cu
specificul economiei de piata libera:
-documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre proprietar;
-inspectia amplasamentului si a zonei, aprecierea starii tehnice a cladirii;
-starea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
-selectarea tipului de valoare estimate in prezentul raport;
-analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evalurii;
-aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii
proprietatii imobiliare.

6. Metode de evaluare
Avand in vedere elementele caracteristice ale imobilului, amenajarile interioare si
exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii, precum si informatiile disponibile, in prezenta
lucrare se va determina valoarea proprietatii prin 3 din metodele de evaluare specifice, utilizate
in tarile cu economie de piata libera si agreate ANEVAR, si anume:

Metoda comparatiei;

Metoda capitalizarii;

Metoda deprecierii.

Proprietatea se evalueaz n funcie de tip (teren, cas, apartament, vil, sediu

administrativ,
secie de producie, etc.) conform urmtoarelor acte normative i standarde:
- Standardele ANEVAR
- Decretul Lege nr.61-1990
- Decretul Consiliului de Stat nr.93-1977
- Decretul Consiliului de Stat nr.256-1984
-H.G.449-90, H.G.1109-90, H.G.239-91, H.G.776-91
-H.G.412-92, H.G.177-93, H.G.179-93, H.G.206-93
7.Evaluator
Ec.Farca Cosmin
-evaluator proprietati imobiliare, membru ANEVAR
-expert evaluator
Legitimatie nr. xyzt-ANEVAR

Prezentarea proprietii imobiliare

1. Descrierea zonei, localizarea proprietatii si vecinatatile
Inspecia proprietii a fost realizat n data de 30.12.2009 de ctre expertul evaluator
Farca Cosmin, n prezena reprezentantilor proprietarului. Au fost preluate informaii referitoare
la proprietatea evaluat, a fost analizat, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea etc.
Caracterul zonei este residential.
Locatia imobilului este: str B-dul Iuliu Maniu nr. 240B, sector 6, Bucuresti.
Utilitatile sunt reprezentate de:
- alimentare cu apa;
- retele de alimentare cu energie electrica.
- retea de canalizare;
- retea de gaze.
Amenajari ale terenului:
- terenul aferent incintei este partial imprejmuit, iar accesul se realizeaza pe alei betonate;
2. Descrierea constructiei
IMOBILUL reprezinta o constructie P+ 3E.
Constructia este dotata cu lift interior.
A fost construita in anul 2004. Durata lucrarilor a fost de 8 luni.
Include 7 apartamente de 2 , 3 si 5 camere cu suprafete intre 85 m2 si 190 m2.
Cladirea include si 3 graje la demisol, 2 locuri de parcare in curtea interioara si un loc de parcare
in fata imobilului.
Costul total al constructiiei a fost de 700.000 eur.
Este realizata pe cadre de beton armat, cu inchidere de zidarie, fundatie de beton tip talpa.
Finisajele interioare si exterioare s-au realizat cu material de cea mai buna calitate, putand fi
incadrate la categoria lux.
La inspecia proprietii evaluatorul nu a observat indicii care s conduc la concluzia existenei
unui grad avansat de uzur a finisajelor interioare.
Instalaii termice interioare.
Imobilul dispune de incalzire termic, realizata prin calorifere alimentate de la centrala
Instalaii electrice interioare.

Instalaiile electrice interioare cuprind lucrrile de alimentare cu energie electric a

consumatorilor instalai, lucrari ingropate.
Instalaii de incendiu.
Cladirea dispune si de 6 hidranti cu apa in caz de incendiu.
Obiectivul are asigurat iluminatul artificial prin intermediul corpurilor de iluminat
incandescent.
Evaluatorul apreciaz c starea tehnic a principalelor elemente constructive este
corespunztoare vrstei scriptice a cldirii, imobilul este bine ntreinut, nu s-au observat
infiltraii i nici alte indicii ale deteriorrii sau uzurii accentuate a acestor elemente.
Evaluatorul apreciaz c starea tehnic a principalelor elemente constructive este
corespunztoare vrstei scriptice a cldirilor, imobilele sunt ntreinute corespunzator, nu s-au
observat infiltraii i nici alte indicii ale deteriorrii sau uzurii accentuate a acestor elemente.

3. Analiza pietei

La doi ani de la aparitia crizei imobiliare, putem spune ca toate sectoarele au fost serios
afectate pe piata imobiliara, iar domeniul rezidential in foarte mare masura. Cei care in urma cu
un an aveau intentia de a cumpara un teren pentru a construi o casa, in 2009 au cumparat o casa
gata construita, in conditiile in care unele case au ajuns la pretul de vanzare al unui teren in urma
cu un an sau un an si jumatate. Pe de alta parte, piata inca nu a ajuns la un echilibru. Distanta
intre cei care ofera si care inca isi permit sa astepte si in consecinta sa tina la pret si extrema
clientului care simte ca a venit momentul sa vaneze chilipiruri e inca mare, motiv pentru care
ajung sa se finalizeze doar tranzactiile oneste, echilibrate in raportul de calitate/pret. Tendinta in
2011 va continua. In alta ordine de idei, in 2011 vor aparea oferte noi, deosebite, acele proiecte
de vis care in conditii normale de piata, n-ar fi ajuns niciodata sa fie expuse, cunoscute si mai
ales propuse spre vanzare. Indatorati catre banci, proprietarii acestor mega-proiecte se vad
obligati sa le instraineze. Din acest punct de vedere anul 2011 va fi categoric anul
cumparatorului cu adevarat interesat de achizitii-investitii.
Fara a nega realitatea scaderii masive a preturilor si a tranzactiilor in anul 2010 fata de
perioada de gratie 2008-2009, piata rezidentiala a cunoscut totusi in acest an o turnura cel putin
interesanta. Dincolo de asteptarile mult mai mari ale clientilor si de exigentele lor care s-au

inmultit, clientii care au detinut lichiditati, au preferat sa le reinvesteasca tot in achizitionarea de

proprietati imobiliare, in special case, in ideea ca aceasta criza nu poate dura. Pe de alta parte,
spre deosebire de alte bunuri si produse care se confrunta cu scaderi dramatice de preturi, casele
isi vor pastra valoarea. In 2009 in topul alegerilor clientilor au fost casele cu pozitii foarte bune.
La un an de la apariatia deja familiarei crize imobiliare, putem spune ca toate sectoarele au fost
serios afectate, iar domeniul rezidential in foarte mare masura. Cei care in urma cu un an aveau
intentia de a cumpara un teren pentru a construi o casa, in 2009 au cumparat o casa gata
construita, in conditiile in care unele case au ajuns la pretul de vanzare al unui teren in urma cu
un an sau un an si jumatate. Pe de alta parte, piata inca nu a ajuns la un echilibru. Distanta intre
cei care ofera si care inca isi permit sa astepte si in consecinta sa tina la pret si extrema clientului
care simte ca a venit momentul sa vaneze chilipiruri e inca mare, motiv pentru care ajung sa se
finalizeze doar tranzactiile oneste, echilibrate in raportul de calitate/prt.
Evaluarea proprietii imobiliare
1. Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informatii utilizate)
Baza evalurii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definite mai
sus. Avnd n vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilitile i dotrile speciale,
amenajrile interioare i exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii precum i informaiile
disponibile, pentru determinarea acestei valori au fost aplicate trei metode:

Metoda comparatiei;

Metoda capitalizarii;

Metoda deprecierii.

Etape parcurse:
- documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre proprietar;
- inspectia amplasamentului si al zonei, aprecierea starii tehnice a cladirii;
- stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
- selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
- analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii;
- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii

imobiliare
Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de
lucru recomandate de catre ANEVAR.
Pentru a servi evalurii cat mai clare, tinand cont si de metodele de evaluare alese, au fost
selectate alte 3 proprietati similare, care au fost deja trecute recent prin procesul de evaluare sau
vanzare.Diferenta majora intre proprietatea care face obiectul prezentei evaluri si cele 3
proprietati alese ca etalon, este locatia. Avem astfel: imobil A situate in zona Colentina, imobil B
situat in zona Berceni si imobil C situate in zona dorobanti, la mai putin de 1000 m distant fata
de imobilul evaluat in prezent.

a-METODA COMPARATIEI este o metoda prin care se estimeaza valoarea unei proprietati
imobiliare prin compararea proprietatii de evaluat cu proprietati similar tranzactionate sau oferite
spre tranzactionare recent, aplicand corectiile necesare aferente elementelor de comparatie alese
ca representative.
Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre
fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Elementele de comparatie includ:
drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de
piata, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele
non-imobiliare ale vanzarii.
Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia vanzarilor este cea
mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii.
Tabelul de mai jos prezinta comparatia efectuata intre imobilul evaluat si cele 3 imobile
luate ca etalon.
Pentru usurinta calculelor , in tabel se va lucra cu unitati monetare stabilite astfel:
1u.m.=1000 euro.

nr crt
1
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
4
4.1
4.2
5
5.1
5.2
6
6.1
6.2
7
7.1
7.2
8
8.1
8.2
9
9.1
9.2

indicator de analiza
valoarea de
tranzactie
drept de proprietate
coeficient corectie
valoarea corectata
localizare
coeficient corectie
valoarea corectata
acces
coeficient corectie
valoarea corectata
an constructie
coeficient corectie
valoarea corectata
paza
coeficient corectie
valoarea corectata
finisaje
coeficient corectie
valoarea corectata
loc de parcare
coeficient corectie
valoarea corectata
acces la transport
coeficient corectie
valoarea corectata

u.m
mii euro

proprietatea
prop.comparata prop.comparata
analizata A (central)
B(ultracentral)
integral
0
c
0
str.sec

2004

nu

superior

da

da

500
integral
0
500
c
0
500
sp
5%
525
2002
0
525
da
-5%
498
mediu
15%
543
da
0
543
da
0
543
15%

680
integral
0
680
uc
-11%
680
sp
5%
714
2006
-5%
678
nu
0
678
superior
0
678
da
0
678
da
0
678
-11%

prop.comparata
C(semicentral)
230
integral
0
230
sc
43%
230
sc
0
230
1996
10%
253
nu
0
253
mediu
15%
291
nu
20%
350
da
0
350
87%

Astfel, in urma analizei pin metoda comparatiei, valoarea imobilului evaluat este de
678.000 euro.
b-METODA CAPITALIZARII este o metoda prin care se estimeaza valoarea unei proprietati
prin actualizarea beneficiilor asteptate de pe urma acesteia (in cazul imobiliar aceste beneficio
fiind exprimate prin chiria practicata pe piata locala pentru proprietati similar celei de evaluat)
intr-o valoare prezenta. Actualizarea veniturilor asteptate se face cu ajutorul unei rate de
capitalizare rezultate sdin analiza pietei tipului respective de imobil.

Capitalizarea directa este o metoda de randament folosita pentru transformarea nivelului estimate
al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare al proprietatii.
Castigul luat in considerare este in mod curent cel prognozat pentru anul urmator. Capitalizarea
directa se bazeaza pe venitul brut potential, venit brut efectiv, venit net din operare, profit net,
venitul afferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau cladiri.
Venitul brut potential (VBP)-materializeaza venitul total estimate a fi generat de proprietatea
imobiliara supusa evalaurii, in conditii de utilizare maxima.
Venitul brut efectiv(VBE)-venitul anticipat al propietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente
gradului de neocupare.
Venit net efectiv(VNE)-rezulta pin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din totalul
veniturilor brute, si anume: cheltuilei aferente proprietarului(impozit pe proprietate, intretinere,
reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).
Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata de piata si rezulta
dintr-o analiza comparative a vanzarii de proprietati comparabile.
Se va considera ca rata de capitalizare sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor
mediu si ca perspectivele unor castiguri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de
attractive si realizabile.
Orice interes intr-o proprietatea care genereaza un flux din exploatare poate fi evaluat prin
capitalizare directa:
Valoarea= V net operational: rata de capitalizare directa(factor de multiplicare)
In conditii normale de piata, se anticipeaza obtinerea unui profit datorat fie cresterii veniturilor
rezultate din exploatarea imobilului, fie din re-vanzarea acestuia.
Argumentele care sustin aceasta afirmatie si justifica folosirea acestei metode sunt de natura
previzionala si de anticipare a schimbarii:
-valoarea si venitul ce s-ar obtine prin inchirierea proprietatii se pot aprecia prin substituire cu
alte proprietati similar la care se cunoaste pretul, chiria sau randamentul;
-proprietatea asupra activului da posibilitatea proprietarului sa realizeze venituri din utilizarea lui
pe toata durata de viata fizica sau sa realizeze profit din revanzarea dreptului de proprietate
asupra proprietatii la finele perioadei de investitie.
Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete
furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Daca

aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de
baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.

Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care:

Gradul de risc

Atitudinea pietei fata de evolutia inflatiei in viitor

Ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative

Cererea si oferta de bani si de capital

Nivelul de impozitare

Politica de dezvoltare a regiunii.

Rata de capitalizare este expresia rentabilitatii capitalului propriu si este o rata reala, fara
component inflationista a cresterii anuale a venitului anual supus capitalizarii, adica forma de
venit care este transformata in valoarea proprietatii care o genereaza.
Pentru lucrarea de fata se propune alegerea ratei de capitalizare din analiza comparative a
vanzarilor de proprietati comparabile.
Pentru estimarea ratei generale de capitalizare Rc, au fost selectate 3 proprietati care se inscriu
alaturi de proprietatea evaluate in cerintele metodei.
Pentru proprietatile comparabile A, B si C, VNE a fost determinat pornind de la veniturile si
cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de finantare si conditii de piata similare.
Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de
obtinut (VBP) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.
Rata de capitalizare Rc a fost estimate pentru 3 proprietati comparabile, pentru care s-au
determinat veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare si
vanzari similare.
Pentru evaluarea de fata, s-a tinut cont in utilizarea metodei capitalizarii si de faptul ca atat
cladirea evaluata cat si cele luate ca etalon, aduc venituri din chirii.
Astfel:
Imobil A: 7 apartamente identice, chiria= 700 eur/ap.
Imobil B: 7 apartamente identice, chiria= 1000 eur/ap.

Imobil C: 7 apartamente identice, chiria= 500 eur/ap.

Imobil evaluat: 7 apartamente cu 2, 3 sau 5 camere, chiria variaza de la 2000 euro pana la 3000
euro. Pretul mare al chiriei este dat de faptul ca toate apartamentele au fost inchiriate de catre
reprezentati ai altor tari in Romania, prin intermediul Ambasadelor.
Deoarece nu se cunoaste rata de capitalizare, s-au efectuat urmatoarele calcule prezentate in
tabelul urmator:
Imobil
A
B
C

valoare(euro nr.a
)
p
chirie/ap(euro) Rc
500.000
7
700
0,1176
680.000
7
1500
0,1852
230.000
7
500
0,1826

*unde Rc=Venit/valoarea tranzactionata

Rezulta o Rc medie=0.1618
Valorea imobilului analizat se determina in baza datelor calculate mai sus astfel:
V=2000*7*12/0.1618=1.038.320 euro
Asadar, prin analiza imobilului prin metoda capitalizarii, s-a obtinut o valoarea a imobilului de
1.038.320 euro.

c-METODA DEPRECIERII
Abordarea prin costuri este acea abordare care estimeaz valoarea prin determinarea
costului prezent (de reproducie, de nou) a unui bun din care se deduc o serie de elemente de
depreciere fizic, funcional i economic.
Deprecierea fizic este pierderea de valoare ca rezultat al utilizrii i uzrii unui activ n
funciune i din expunerea lui factorilor de mediu nconjurtor.
Deprecierea funcional (moral) este pierderea de valoare a bunului ca rezultat al
progresului tehnologic, al apariiei de noi tehnologii n industria autospecializatelor, pentru
creterea siguranei active i pasive, ct i reducerea polurii.
Deprecierea economic o reprezint pierderea de valoare ca urmare a aciunii unor factori
externi activului asigurarea cu piese de schimb i revizie, cererea pieei, competiia cu alte
firme productoare similare, etc.

Metoda costurilor rezultate din depreciere:

Deprecierea= Durata de viata parcursa / Durata de viata totala + Durata de viata
prelungita, unde:
Dvp= Durata de viata parcursa
Dvt= Durata de viata totala
Valoare din depreciere = Valoare nou(1- Deprecire)
Dvt= 70 ani; Dvp= 10%*Dvt;
Dvp= 10%*70= 7 ani
Deprecierea= (2009-2004) / 70+5= 5/75 = 0,066 = 6,6 % uzura
Valoare nou = 700.000 euro
Valoarea din depreciere = 700.000(1- 0,066) = 653.800 euro
T = termenul de recuparare; I= investitiile, Chirie = 2000 euro/luna
T = 653.800/ 2000*12= 27.12 ani recupararea investitiei

2.Reconcilierea valorilor
In urma analizai efectuate asupra imobilului evaluat, s-au obtinut urmatoarele 2 valori:
-prin metoda comparatiei: 678.000 euro;
-prin metoda capitalizarii: 1.038.320 euro;
-prin metoda deprecierii: 653.800 euro
Tinand cont de faptul ca in momentul de fata cladirea evaluata (imobil cu 7 apartamente)
este utilizata prin inchiriere catre persoane juridice, ambasade si consulate, se poate explica cu
usurinta diferenta mare dintre cele 2 valori obtinute.
Datorita tipului de chiriasi, imobilul este generator de venituri lunare foarte mari
comparative cu alte cladiri de acelasi gen.
In cazul unei vanzari insa, tipul de chirie practicat nu va mai fi un element de referinta,
mai ales daca imobilului i se va da alta intrebuintare decat cea din prezent.
De asemenea, alte argument si considerente privind valoarea sunt:

- valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile
exprimate in prezentul raport i este valabil la data evalurii;
- valoarea nu ine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea
la cerinele legale;
- valoarea este o predicie;
- valoarea este subiectiva;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori.
Se stabileste astfel ca valoarea imobilului evaluat este de 678.000 euro.
3.Opinia evaluatorului
Evaluatorul apreciaz c starea tehnica a principalelor elemente constructive este

corespunzatoare varstei scriptice a cladirii, imobilul(apartamentul) este bine intretinut, nu s-au

observat infiltratii i nici alte indicii ale deteriorrii sau uzurii accentuate a acestor elemente.

2. Evaluarea unui bun mobil

Evaluarea unui camion Mercedes-Benz Actros 2535.

1. Elemente introductive
1.1 Beneficiarul lucrarii de evaluare: S.C. OTO TRANS SRL. Cu sediul in Bucuresti,
Str. Carpati Nr.1, Sector 1 , societate pe actiuni, cu obiect de activitate transport de marfuri
generale.
1.2 Detinator si drepturile de proprietate ale acestuia asupra bunului: S.C. Turbomecanica
S.A. cu sediul in Bucuresti, B-dul Iuliu Maniu nr. 244 sector 6, societate pe actiuni, cu obiectul
de activitate producerea si comercializarea motoarelor de aviatie si ansamble mecanice pentru
elicopter, fabricatia de piese, montaj general, incercri turbomotoare pe standuri de proba,
control, activitai de cercetare-dezvoltare, revizii si reparatii.
1.3 Data evalurii: 15.01.2011.
1.4 Scopul si destinatia evalurii: stabilirea valorii de piata a activului sus mentionat ce
urmeaza a fi vandut de catre S.C. Turbomecanica S.A. catre S.C. OTO TRANS SRL. Valoarea
de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evalurii, intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dup o
activitate de marketing corespunzatoare, in care parile implicate au actionat in cunostinta de
cauza, prudent si fara constrangere.
1.5 Dreptul de proprietate : camionul apartine in totalitate societatii S.C.
Turbomecanica S.A.
1.6 Drepturi de retentie si servituti asupra bunului: in acest moment , masina nu este
gajata pentru obtinerea unui credit, nu este in leasing sau inchiriere si nici o alta persoana nu are
drept asupra sa.
1.7 Ipoteze si conditii limitative. Ipotezele de care s-a tinut cont:
-masina este in stare buna de functionare.
-reviziile si reparatiile curente su fost effectuate in statii service specializate cu personal
calificat.
-masina a fost utilizata doar pentru scopul pentru care a fost construita, de catre soferi
profesionisti si respectandu-se modul de utilizare recomandat de producator si legile de
circulatie.

-masina nu a fost implicate in accidente rutiere in tara sau in strainatate.

-motivul pentru care este vandut este dorinta firmei de a-si reinnoi parcul cu alt camion.

2. Prezentarea bunului de evaluat

2.1 Identificarea bunului mobil:obiectul de evaluat este un camion Mercedes-Benz
Actros 2535, fabricat de firma Mercedes-Benz din Germania, an de fabricatie 2005. La data
evalurii se afla in parcul de masini al societatii S.C Turbomecanica S.A.

2.2 Tipul bunului si provenienta acestuia: camion Mercedes-Benz Actros 2535, care a
fost achizitionat in leasing in perioada 2005-2008, dar care a fost achitata in intregime la sfarsitul
perioadei stabilite.

2.3 Eventuale tranzactii precedente cu bunul respectiv: societatea S.C Turbomecanica

S.A. a achizitionat bunul de la un reprezentant official al Mercedes-Benz in anul 2005.

2.4 Descrierea bunului respectiv:

Camionul este un vehicul capabil sa transporte marfuri singur, autonom, si difera de alte
vehicule destinate transporului rutier de marfuri prin faptul ca are motricitate proprie. Pentru a
servi scopului sau, transferul rutier de marfuri, camionul este dotat cu remorci sau semiremorci,
mai mari sau mici, platforme deschise, acoperite cu prelata sau dube inchise, in unele cazuri
avand atasate diverse echipamente de lucru, cum ar fi macarale, motostivuitoare, incarcatoare etc
pentru a facilita operatiunile de incarcare si descarcare.
Caracteristici generale:
-latime vehicul:2.530 mm;
-inaltime vehicul:3.700 mm;
-volum de transport: 75 m;
-lungime spatiu de incarcare:8.000 mm;
-latime spatiu de incarcare:2.100 mm;
-inaltima spatiu de incarcare:2.400 mm.

Caracteristici tehnice:
-Km rulati:738.000 km;
-Combustibil: Diesel;
-Putere: 354 CP ( 264 kW);
-Cutie de viteze TELLIGENT cu schimbare prin pedala de abreaj;
- Rezervor de aluminiu capacitate 680 Ltr;
- Cirlig de remorcare Rockinger;
-3 ventilatoare pe fiecare parte;
-3 etaje pentru transport;
Dotari tehnice:
-cutie automata;
- clima automata;
- geamuri electrice;
- inchidere centralizata;
- servo directie;
-tempomat;
-computer de bord;
-oglinzi incalzite;
- suspensii aer.
Dotari pentru siguranta:
-ABS;
-ASR (sistem antipatinare);
- proiectoare ceata;
- airbag sofer, airbag pasager.
Starea tehnica: Masina se afla intr-o stare tehnica buna la data evalurii. S-au luat in
considerare urmatoarele:

-anul de fabricatie:2005;
-ore de functionare: 21000;
-nr reparatii capitale:0.
2.5 Analiza de marketing a bunului pe piata.
Piata auto din Romania a aratat anii acestia o dinamica spectaculoasa atat prin cresterea
numarului investitorilor cat si prin cresterea valorii la care au avut loc tranzactiile. Tinand cont
de tendinta generala de pana acum de crestere a preturilor pe sectorul auto, se poate prognoza cel
putin o crestere a acestora in perioada imediat urmatoare. Exista produse similare pe piata, insa
la momentul actual, numarul tranzactiilor este in continuare mare.
2.6 Elemente ce pot da valoare bunului.
In domeniul auto, firma Mercedes-Benz din Germania este o marca premium, produsele
sale auto fiind cunoscute in intrega lume pentru fiabilitate, putere si calitatea executiei.
De asemenea, masina are si dotari pentru comfortul soferului: radio-casetofon, reglaj
electric scaune, cabina de dormit.

3. Evaluarea bunului mobil

Abordari in evaluarea bunului.
In cazul acestui bun, evaluatorul a ales 2 metode de evaluare:

Abordarea prin comparatii de piata

Abordarea prin venit.

3.1 Abordarea prin comparatii de piata.

Abordarea prin comparative se bazeaza pe un process logic in care valoarea de piata se
obtine prin analiza tranzactiilor cu intreprinderi similare so relevante, compararea acestor
intreprinderi cu firma evaluata.
Astfel se va compara masina cu modele similare care au fost tranzactionate.

Utilaj

MercedesBenz Actros
2535

Mercedes-Benz
Vario

MercedesBenz Atego

MercedesBenz Axor

Ian 2011

Dec 2010

Sep 2010

Sep 2010

Pret vanzare
( euro)

10.000

9.000

22.000

Pret vanzare
( RON)

42.000

37.800

92.400

Element de
comparare
Data
tranzactiei

Anul
fabricatiei

2005

2000

1997

2003

Putere

354 CP

350 CP

380 CP

430

Corectie

+5%

-10%

-15%

Pret corectat

10.500

8.200

18.700

Buna

Proasta

Foarte buna

Corectie

+15%

-5%

Pret corectat

10.500

9430

17.765

Mari

Mici

Mari

Corectie

+10%

Pret corectat

10.500

10373

17.765

Stare tehnica

Costul
pieselor de
schimb

Valoare

Buna

Mari

14.000

In urma analizei comparative, putem propune ca valoare pentru utilaj valoarea de 14.000
Euro ( 58.800 RON).

3.2 Abordarea prin venit, cu metoda capitalizarii venitului.

Pentru a aplica aceasta mtoda, com utiliza urmatoarea relatie:

Valoare bun mobil= Venituri nete din utilizare bun mobil/ Rata de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin
intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoarea investitiei, indiferent
de forma in care aceasta este Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc,
atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii
alternative,etc.
Pentru a calcula rata de capitalizare trebuie sa stim valoarea unor utilaje asemanatoare si
veniturile obtinute din inchiriere.
Vom considera alt camion care a fost inchiriar cu 10 euro/ora timp de 5h/zi, in 270 zile pe
an. Din acestea va rezulta un venit de 13.500 euro/an ( 56.700 RON). Daca pretul de nou a
masinii este de 40.000 euso, va rezulta o rata de capitalizare de 13.500/40.000= 0.33 ( 33 %).
Venit net anual=Venit brut anual-cheltuieli anuale
Venit brut anual=Total ore inchiriate/an* tarif orar
Total ore inchiriate/an=Total ore inchiriate/zi* nr zile/an
Total ore inchiriate/an=6 ore/zi* 260 zile/an= 1560 ore
Tarif orar de inchiriere= 20 euro
Venit brut annual= 1560*20=31.200 euro/an
Cheltuieli anuale:
-salarii 2 soferi si mecanic= 12* ( 380+380+300)= 12.720 euro/an
-reparatii si intretinere= 4.000 euro/an
-asigurare= 500 euro/an
-impozit=400 euro
Total cheltuieli anuale= 17.620
Venit net anual= 31.200-17.620=13.580

Valoarea masinii= Venit net anual/ Rata de capitalizare= 13.580/ 0.33= 41.151 Euro
Rezulta ca valoarea bunului prin metoda venitului este de 42.000 Euro ( 176.400 RON).

3.4 Concluzii
In urma aplicarii metodelor de evaluare au fost obtinute urmatoarele valori:
Evaluarea prin comparatii de piata:

14.000 Euro ( 58.800 RON).

Evaluarea prin costuri:

42.000 Euro ( 176.400 RON).

Tinand cont de evolutia preturilor pe piata auto si de caracteristicile

bunului, se propune ca valoare de piata valoarea obinuta cu abordarea prin comparatii de piata,
si anume : 14.000 Euro ( 58.800 RON).

3. Evaluarea unui activ necorporal

1. Termeni si definitii
Evalurile de active necorporale pot fi solicitate pentru diferite utilizari cum sunt achizitii si
vnzari de ntreprinderi sau parti de ntreprinderi, fuziuni, vnzarea unui activ necorporal,
raportarea financiara si altele.
Evaluarea activelor necorporale se realizeaza in conformitate cu Standardul International
de Practica n Evaluare 4 GN 4. Evalurile de active necorporale sunt cerute si realizate, n
mod uzual, la valoarea de piata, ca tip de valoare, prin aplicarea prevederilor Standardului
International de Evaluare 1 (IVS 1). n cazurile n care un angajament solicita un tip de valoare
diferit de valoarea de piata, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va
defini o astfel de valoare si va parcurge toti pasii necesari pentru a face distinctia dintre estimarea
tipului respectiv de valoare si estimarea valorii de piata. n cazurile n care sunt utilizate alte
tipuri de valoare se aplica prevederile IVS 2, cu informatiile si explicatiile adecvate.
Activele intangibile cuprind toate elementele de activ care nu au o forma materiala, dar
care contribuie, direct sau indirect, la obtinerea profitului unei intreprinderi.
Numarul si denumirea activelor necorporale care pot fi evaluate distinct, inscrise in bilantul
contabil si supuse amortizarii sunt diferite in functie de marimea si natura activitatii.
Pentru ca un element necorporal sa fie inscris in activul bilantier trebuie sa indeplineasca
urmatoarele conditii:
- sa fie identificat printr-o denumire exacta ca: marca comerciala, copyright, software, cheltuiele
de cercetare-dezvoltare, retea de distributie etc. Daca nu poate fi identificat exact se va evidentia
impreuna cu alte elemente necorporale intr-o pozitie disticta ca: fond comercial sau goodwill.
- sa fie identificat modul de achizitionare in mod individual; daca nu poate fi identificat
individual sa se poata identifica valoarea globala incadrata in fond comercial sau goodwill.

- sa poata fi stabilita o durata de viata (de ex. pentru brevete 17 ani in SUA si 20 ani in Romania,
good will 40 de ani in SUA).
- sa poata fi transferat dreptul de proprietate prin vanzare. Se inregistreaza distinct elementele
necorporale ce nu pot fi vandute (brevete de inventie, copyright, dreptul de fransiza etc), sau
daca nu pot fi inregistrate distinct pe elemente se inregistreaza global in fond comercial sau
goodwill.
Separatia dintre activele necorporale (intangibile) si drepturile de proprietate intelectuala
este pur teoretica pentru a se evidentia sursele de constituire a drepturilor.
Activele necorporale pot fi clasificate ca derivnd din drepturi, relatii, active necorporale grupate
sau proprietate intelectuala.
Drepturile exista n conformitate cu clauzele unui contract, scris sau nescris, care este
benefic din punct de vedere economic pentru ambele parti.
Exemple sunt contractele de furnizare, de distributie, contractele de aprovizionare si permisele de
licenta, printre altele.
Relatiile ntre parti sunt n general nebazate pe un contract, pot fi de scurta durata si pot
avea o valoare importanta pentru parti. Astfel de exemple sunt, printre altele, forta de munca
calificata, relatiile cu clientii, relatiile cu furnizorii, relatiile cu distribuitorii si relatiile structurale
ntre parti.
Activele necorporale nediferentiate (grupate) reprezinta valoarea reziduala a activelor
necorporale, ramasa dupa evaluarea activelor necorporale identificabile si dupa scaderea acestei
valori din valoarea totala a activelor necorporale. Alte concepte folosite, cu nteles similar, sunt
clientela, profitul suplimentar si valoarea reziduala. Activele necorporale nediferentiate sunt
numite, n mod curent, fond comercial (goodwill). n diferite perioade de timp, fondul comercial
a fost interpretat ca fiind clientela atrasa, venitul suplimentar generat de ntreprindere peste
profitul normal cu care se remunereaza activele identificate si/sau ca valoarea suplimentara a
ntreprinderii/entitatii, n ansamblul ei, peste valoarea nsumata a activelor ei identificabile.

Proprietatea intelectuala reprezinta o clasa speciala a activelor necorporale deoarece este

protejata prin lege pentru a nu fi folosita de persoane neautorizate. De exemplu: marcile de
fabrica si de produse, drepturile de autor, brevetele de inventie, secretele comerciale ori
knowhow.
n general, acceptiunea contabila limiteaza recunoasterea activelor necorporale individuale
la cele care, n mod normal, pot fi recunoscute, au o durata de viata ramasa legala sau
contractuala si/ sau trebuie sa fie transferabile n mod individual si separabile de ntreprindere

2.Relatia cu Standardele de Contabilitate

n mod uzual, evalurile de active necorporale sunt folosite n procesul alocarii valorii
totale pe diferitele active, alocare necesara pentru elaborarea sau retratarea situatiilor financiare.
n acest context, evaluatorii de active necorporale reflecta valoarea de piata a tuturor
componentelor bilantului unei ntreprinderi, pentru a respecta standardele de contabilitate,
conform conventiei care reflecta efectul modificarii preturilor.
Standardul International de Contabilitate 38 (IAS 38) conine tratamentul contabil al
activelor necorporale, analizeaza criteriile pe care un activ necorporal trebuie sa le ndeplineasca
pentru a fi recunoscut, specifica valoarea contabila a activelor necorporale si stabileste cerintele
pentru prezentarea informatiilor referitoare la activele necorporale.
In practica contabila se utilizeaza grupele: cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare
-dezvoltare, drepturi de proprietate intelectuala, fond comercial (goodwill).
1) Cheltuielile de constituire pot fi evaluate daca au fost inregistrate distinct.
2) Cheltuielile de cercetare-dezvoltare pot fi evaluate numai daca indeplinesc concomitent trei
conditii:
- finantarea s-a facut din surse proprii;
- nominalizarea cheltuielilor se face pe proiecte distincte;
- exista sanse reale de succes comercial pentru obiectivele supuse cercetarii-dezvoltarii.

3) Proprietatea intelectuala = este o creatie originala, derivata din ideile creatoare si care are sau
poate avea o valoare comerciala datorita contributiei ei la obtinerea unor castiguri pentru
proprietarul sau legal.
Proprietatea intelectuala este protejata prin legi distincte privind brevetele de inventie,
dreptul de autor, marcile etc. si cuprinde doua mari categorii de drepturi:
a) proprietatea intelectuala:

inventii, inovatii, descoperiri stiintifice;

marci de produse si servicii;

desene si modele industriale;

indicatii geografice;

programe de calculator.

b) drepturi de autor si drepturi conexe

lucrari stiintifice, tehnice, literare tiparite;

opere dramatice, muzicale, coregrafice;

opere cinematografice si audiovizuale;

opere fotografice;

opere de arhitectura si arta plastica;

inregistrari sonore;

reprezentatii sau interpretari efectuate de muzicieni, actori, cantareti;

emisiuni radiotelevizate.

Rezulta ca proprietatea intelectuala are o valoare nu numai pentru faptul ca a fost creata prin
eforturi (cheltuieli), dar si pentru ca poate genera in viitor un profit pentru proprietarul ei.
4) Fondul comercial se evalueaza daca cheltuielile pot fi distinct inregistrate.
Evaluarea prin abordarea prin cost consta in determinarea costului de reproductie in conditiile
existente la data evalurii si la nivelul de utilitate a activului necorporal.

3.Abordari in evaluare
a. Abordarea prin cost
Abordarea prin cost, adesea numita costul de recreare, este cunoscuta si sub denumirea de
abordarea prin activul corectat.
Abordarea prin cost este fundamentata pe principiul substitutiei, de exemplu un activ nu
valoreaza mai mult dect costul nlocuirii tuturor partilor sale componente.
n aplicarea abordarii prin cost, trebuie estimat costul fiecarui element necesar pentru crearea
activelor, inclusiv profitul promotorului, prin utilizarea cunostintelor avute la data evalurii.
Termeni:
Cost de nlocuire nou : Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate
echivalenta apropriata cu cea a elementului evaluat.
Cost de reproductie nou : Costul curent al unui element nou identic.
Se utilizeaza doua metode:
a) calcularea costului de reproducere integrala, adica se determina valoarea de nou a activului
necorporal prin esalonarea in timp a costului istoric ocazionat de toate cheltuielile efectuate in
procesul producerii activului si indexarea acestor cheltuieli cu un indice care sa reflecte cat mai
real valoarea actuala a costului istoric.
b) calcularea costului reproducerii unui activ similar din punctul de vedere al utilitatii reale. Se
calculeaza pornind de la costul de reproducere ca nou corectat cu deprecierea.

Pentru asigurarea credibilitatii valorii sunt necesare:

- precizarea corecta a datei da la care incepe colectarea si insumarea costului istoric;
- determinarea corecta a cheltuielilor directe si indirecte ocazionate de producerea activului;
- fundamentarea unui indice de indexare in corelatie cu natura si structura costului istoric;
- stabilirea corecta a gradului de depreciere a activului necorporal.

b.Abordarea prin venit

Abordarea prin venit estimeaza valoarea unui activ necorporal sau a drepturilor de proprietate
asupra activului necorporal prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele doua
metode uzuale, incluse n abordarea prin venit, sunt capitalizarea (directa) a venitului si analiza
fluxului de numerar actualizat (DCF).
n cazul capitalizarii (directe) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului se mparte cu
o rata de capitalizare sau se nmulteste cu un multiplu de venit (factor de capitalizare) pentru a
transforma venitul n valoare.
n cadrul analizei DCF si/sau metodei dividendului, ncasarile de numerar se estimeaza
pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasari sunt transformate n valoare prin aplicarea
unei rate de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi folosite mai multe definitii
ale fluxului de numerar (cash-flow).
Metodele de actualizare sunt folosite n mod uzual pentru activele necorporale cu durata de
viata economica finita. n mod normal, perioada de previziune n metodele de actualizare este
mai scurta dect durata de viata economica sau durata de viata legala (definita ca perioada n care
activul sau participatia la acesta este protejata legal).
Durata de viata economica este perioada n care se asteapta ca activele necorporale sa
genereze un beneficiu pentru proprietarul lor. Un exemplu este programul pentru calculator
(software), care poate avea o durata de viata asteptata de 36 de luni, nainte de a fi necesara
nlocuirea sa cu o versiune actualizata.

Ratele de capitalizare si ratele de actualizare sunt preluate din piata si sunt exprimate ca
multiplii de prt (determinati pe baza informatiilor derivate din cotatiilor la bursa si din
achizitiile de ntreprinderi) sau ca o rata a rentabilitatii (estimata pe baza informatiilor despre
investitiile alternative).
Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n valoare folosind calcule care
iau n considerare cresterea previzionata a acestora, anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul
asociat cu fluxul de beneficii precum si valoarea banilor n timp.
Procedura de evaluare cuprinde 8 pasi de lucru:
1. identificarea beneficiilor viitoare asteptate;
2. determinarea marimii si periodicitatii beneficiilor viitoare;
3. determinarea marimii si periodicitatii cheltuielilor asociate cu realizarea venitului previzionat;
4. scaderea cheltuielilor anuale de exploatare din venitul anual;
5. determinarea ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare;
6. estimarea valorii de recuperare sau a celei terminale a proprietatii;
7. determinarea valorii actualizate a fluxului de numerar net actual;
8. calcularea valorii adecvate proprietatii.

3Abordarea prin comparatia vanzarilor (prin piata)

Abordarea prin piata compara subiectul cu activele necorporale similare sau cu drepturile
partiale asupra activelor necorporale, care au fost vndute pe piata libera.
Cele doua surse uzuale de informatii, utilizate n abordarea prin piata, sunt pietele n cadrul
carora se comercializeaza drepturile asupra activelor necorporale similare, precum si tranzactiile
anterioare n care au fost implicate activele necorporale n cauza.

n abordarea prin piata trebuie sa existe o baza rezonabila pentru comparatii cu active
necorporale similare.
Aceste active necorporale similare trebuie sa functioneze n acelasi domeniu ca si subiectul
evaluat sau ntr-un domeniu care raspunde acelorasi variabile economice. Comparatia trebuie
facuta ntr-o maniera clara si care sa nu induca n eroare.
Prin analiza achizitiilor de active necorporale, evaluatorul calculeaza adesea ratele de
evaluare, care sunt un raport ntre pret si o forma de venit sau activele nete. Trebuie acordata o
mare atentie n calcularea si selectarea acestor rate.
Cnd la o evaluare sunt utilizate informatii despre tranzactiile anterioare, n care au fost
implicate activele necorporale n cauza, pentru a furniza orientari n evaluare pot fi necesare
corectii pentru a lua n considerare trecerea timpului si situatiile modificate din economie, din
domeniul de activitate si al activelor necorporale.
4.Reconcilierea
Concluzia asupra valorii se va baza pe: definitia valorii, si pe toate informatiile relevante, de
la data evalurii, necesare pentru ndeplinirea misiunii.
Concluzia asupra valorii se va baza si pe estimarile valorii rezultate din metodele de
evaluare aplicate. Selectarea si sustinerea abordarilor, metodelor si procedurilor adecvate de
evaluare depind de rationamentul profesional al evaluatorului.
n procesul de evaluare, evaluatorul trebuie sa-si foloseasca rationamentul profesional
atunci cnd apreciaza importanta/credibilitatea fiecarei valori estimate. Evaluatorul trebuie sa
prezinte rationamentul si justificarea pentru metodele de evaluare folosite si pentru importanta
acordata metodelor, n urma carora a rezultat valoarea finala/ reconciliata.