Bordean Diana-Roxana

Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7

Crile funciare sunt menite s arate ntotdeauna i cu exactitate totalitatea
raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar i s mijloceasc
constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare. n
acest scop, regulile de carte funciar se grupeaz in jurul unor idei conductoare,
denumite principii.
Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte clar i concis n
cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd
numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil ;
b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile;
c) amplasamentul i vecintile;
d) valoarea impozabil.
B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) stmutrile proprietii;
d) servituile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu ,n partea nti sau a
doua a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului
aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe
timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute
n aceast parte.
Aceste principii ale crilor funciare sunt reglemantate de Legea nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitaii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare i
sunt crmuite de anumite reguli fundamentale, referitoare att la organizarea,
conducerea i inerea crilor funciare, ct mai ales la activitatea propriu-zis de
publicitate imobiliar, adic la operaiunile de nscriere a actelor i faptelor
juridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea funciar.
1. Principiul opozabilitii
Dac, n conformitate cu prevederile art. 17 i 18 din Decretul-lege nr. 115/1938
drepturile reale imobiliare pot fi constituite, modificate ori stinse , numai dac
sunt nscrise n cartea funciar, ceea ce echivala cu principiul efectului
constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar, sub imperiul Legii nr.
7/1996 nscrierea n cartea funciar a actului juridic de constituire,

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7
dobndire, recunoatere, stingere, modificare i de transmisiune a unor drepturi
reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fat de eventualii titulari de drepturi
reale imobiliare cu acelai obiect, fa de acelai autor, care nu au efectuat
aceast operaiune sau au efectuat-o ulterior.1
Iat, deci, c prin noua lege se nlocuiete efectul constitutiv de drepturi al
nscrierii n cartea funciar cu cel al opozabilitii.
Ca urmare, ntre pri, operaiunile juridice privind drepturi reale imobiliare i
produc efectele de la data ncheierii lor, n forma cerut de lege, dar ele le pot fi
opuse terilor numai de la data nscrierii lor.
Legea consacr i anumite excepii de la principiul opozabilitii, care sunt de
strict aplicare i interpretare. Ele sunt cazurile n care drepturile reale se
dobndesc prin : succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune2, prin efectul
legii, expropriere sau hotrre judectoreasc. n aceste cazuri, drepturile reale
sunt opozabile terilor de la data dobndirii, fr s fie necesar nscrierea.
Dobnditori subsecveni ai acestor drepturi nu beneficiaz de aceast excepie
avnd n vedere c titularii originari sunt obligai s-i nscrie drepturile pentru a
putea dispune de ele.
2. Principiul publicitii integrale.
n esen, principiul publicitii integrale este regula conform creia n cartea
funciar trebuie nscrise toate drepturile reale imobiliare, operaiunile materiale
i, n cazurile anume prevzute de lege, drepturile de crean, faptele sau alte
raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Potrivit acestui principiu sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile
prevzute de art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate operaiunile juridice prin care se
constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar.3
De asemenea este necesar s se evidenieze toate modificrile privind situaia
material a imobilului, alipiri, dezlipiri n foaia de avere a crii funciare.
Publicitatea integral a crilor funciare este asigurat chiar i n cazul
dobndirii drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre
judectoreasc), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele dect dac s-a
fcut nscrierea.
Ca urmare a acestui fapt, cartea funciar constituie un adevrat registru de stare
civil a imobilelor, cuprinznd situaia juridic complet i real a acestora .
Integralitatea publicitii imobiliare este strns legat de efectul opozabilitii
fa de teri al nscrierilor, consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate
operaiunile juridice privind transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea
drepturilor reale imobiliare , precum i aciunile n justiie privind imobilul
respectiv devin opozabile terilor numai prin nscrierea lor n cartea funciar.
3. Principiul legalitii.
Principiul legalitii, confundat de unii autori cu principiul oficialitii, este un
mijloc de asigurare a corectitudinii i exactitii nscrierilor din cartea funciar.
1

art. 27 din legea 7/1996 si art. 93din Regulament.

Nu mprtim opinia exprimat n doctrin potrivit creia este suficient constatarea dobndirii dreptului
de proprietate prin uzucapiune de ctre notar, n procedur necontencioas, nefiind nevoie de o hotrre n
acest sens; un asemenea demers ar conduce n mod sigur la abuzuri
3
M. Nicolae, op. Cit., vol. II, p.183; C. Brsan, op. Cit., p. 344
2

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7
Acesta are dou aspecte: legalitatea formal i legalitatea material.4
Legalitatea formal exprim faptul ca registratorul va dispune numai nscrierea
actelor i faptelor juridice prevzute sau permise de lege, sprijinindu-se pe
cerere i actele ce o nsoesc.
Ca urmare, cererea trebuie s cuprind toate meniunile prevzute de lege i
trebuie s fie nsoit de nscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor juridice
a cror nscriere se solicit.
Odat introdus, cererea nu mai poate fi modificat, nici mcar prin exercitarea
plngerii mpotriva ncheierii dat de Biroul de publicitate imobiliar cu privire
la cererea respectiv. Este necesar introducerea unei cereri noi. n cazul
admiterii acesteia, nscrierea care se va efectua va avea rangul conferit de data
cererii admise i nu cel al primei cereri.
Legalitatea material rezid n aceea ca registratorul are obligaia de a cerceta
dac nscrisul n baza cruia se solicita nscrierea ntrunete condiiile de fond i
form prevzute de lege pentru nscrierea respectiv i dac n cuprinsul crii
funciare nu exist piedici la nscriere (art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996).
4. Principiul oficialitii.
Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obligaia legal de a verifica
din oficiu cererea de nscriere, valabilitatea titlului n baza cruia se cere
nscrierea n cartea funciar i cuprinsul crii funciare.
O dat introdus cererea i nregistrat, nu mai poate fi completat cu nscrisuri
noi, ori cu alte date.
Registratorul va putea respinge cererea prin ncheiere motivat, atunci cnd
aceasta nu este complet sau nscrisurile pe baza crora se ntemeiaz cererea nu
sunt valabile.
De asemenea, registratorul va proceda la respingerea cererii, dac fa de datele
de nscriere n cartea funciar, cererea nu poate fi admis, deoarece exist
neconcordan ntre cele cerute i cele existente n cartea funciar.
5. Principiul neutralitii.
Principiul neutralitii const n faptul c nscrierile n cartea funciar nu se fac
din oficiu , ci numai la cererea celor interesai i numai cu privire la coninutul
cererii.
Ca urmare, registratorul de carte funciar poate dispune efectuarea de nscrieri
numai n baza cererii formulat de persoana interesat i numai n limitele
acesteia. Ca excepie de la acest principiu pot fi reinute: respingerea cererii de
nscriere, nscrierea cii de atac a plngerii mpotriva ncheierilor birourilor de
publicitate imobiliar , ndreptarea erorilor materiale svrite cu prilejul
operrii nscrierilor sau radierilor n cartea funciar, nscrierea notrilor i
radierea acestora, acestea nscriindu-se n cartea funciar din oficiu i chiar n
ciuda opoziiei prii interesate.
6. Principiul specialitii.
Acest principiu, consacrat i sub numele de principiul individualizrii, asigur
exactitatea i precizia documentelor cadastrale i a crilor funciare. Regula este
aceea ca cererea de nscriere a actelor i faptelor juridice n cartea funciar s fie
4

A se vedea M. Ionescu, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalitii nscrierilor n
cartea funciar, n temeiul art. 50 din Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, n Dreptul
nr.12/2000, p. 50-60.

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7
admis, numai dac n cuprinsul su imobilele sunt precis determinate (prin
numr cadastral, amplasament, vecinti, suprafa, categorie de folosin i
schia de plan).
n virtutea acestui principiu nscrierile din cartea funciar trebuie s precizeze
exact imobilul sau partea din imobil la care se refer, persoanele mpotriva sau
n favoarea crora s-a efectuat nscrierea, dreptul nscris trebuie calificat exact,
cu indicarea obiectului su i, dup caz, a modalitilor care l afecteaz sau a
sarcinilor care l greveaz.
Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din Legea 7/1996,
rezult c cererea de nscriere se respinge atunci cnd nu ndeplinete cerinele
legale, adic nscrisul pe care ea se ntemeiaz nu ndeplinete cerinele de
valabilitate ale actului juridic, nu are deplin putere doveditoare, nu indic
numele prilor, nu individualizeaz imobilul cu numrul de parcel, nu este
nsoit de o traducere legalizat (n cazul n care nu este scris n limba romn).
7. Principiul prioritii.
Acest principiu a fost definit ca fiind acea reglu, potrivit creia cel care i-a nregistrat
primul cererea de nscriere n cartea funciar a unui drept tabular va fi socotit adevratul
titular al dreptului astfel nscris, chiar dac, la data dobndirii lui, acelai drept sau un alt
drept concurent fusese atribuit de acelai autor i n folosul altuia.1
Principiul prioritii este regula potrivit creia efectele nscrierilor se produc
retroactiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererii va determina i rangul nscrierii. Principiul prioritii
reprezint o aplicare n materia publicitii imobiliare a principiului de drept
romn "qui prior tempore potiorjure".
El este consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta
sunt cuprinse i n art. 28, 30 i 47 din lege, precum i n art. 93, 94 i 117 din
Regulament. Cererea de nscriere se depune la biroul de publicitate imobiliar,
unde va fi nregistrat n registrul special de intrri ce cuprinde data nregistrrii
cererii, ora acesteia i numrul curent sub care este nregistrat.
Data nscrierii confer rangul nscrierii, adic efectul acesteia fa de celelalte
nscrieri.
Ca o chestiune de noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul nscrierii
este susceptibil de confirmare sau infirmare, dup cum cererea de nscriere a fost
admis sau respins de registratorul de carte funciar.
Dac se depun concomitent mai multe cereri de nscriere la acelai birou de
publicitate imobiliar cu privire la acelai imobil, drepturile de ipotec i
privilegiile imobiliare a cror nscriere se solicit vor avea rang egal, iar
celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecata
sa se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.(art. 47 din
legea 7/1996).
8 Principiul relativitii.
Principiul relativitii, denumit i al consensului sau al acordului de voine, este
regula conform creia orice nscriere n cartea funciar se poate face numai
mpotriva celui care la data cererii era nscris n cartea funciar sau care urmeaz
s fie nscris ca titular al dreptului asupra cruia se va face nscrierea. Unii autori
1

M. Nicolae, op. Cit., vol. II, p. 334.

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7
definesc acest principiu ca fiind cerina legii ca nscrierea n
cartea funciar s se fac numai cu consimmntul titularului nscris .
Cel mpotriva cruia se face nscrierea se numete antecesor tabular, iar cel n
favoarea cruia se nscrie se numete succesor tabular.
Relativitatea nscrierilor este consacrat de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit
cruia nscrierea unui drept se poate face numai mpotriva celui care la
nregistrarea cererii era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea
urmeaz s fie fcut sau mpotriva acelui care nainte de a fi nscris i-a grevat
dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Legea reglementeaz cteva
situaii speciale:
a) Relund ntr-o foarte mare msur prevederile art. 20 din Legea nr.
115/1938, potrivit crora dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una
celeilalte dreptul de a dobndi prin nscriere un bun imobil, iar nscrierile
respective nu s-au efectuat, ultimul dobnditor al acelui bun imobil, va putea
cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive, concomitent cu cea a dreptului
su, dac dovedete prin nscrisuri originale, actele juridice ce pot
sta la baza acelor nscrieri, prin art. 23 din Legea 7/1996 se statueaz c dac
mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui
imobil iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea cere
nscrierea dobndirilor succesive odat cu cea a dreptului su, dovedind prin
nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
b) Principiul relativitii este un mijloc eficient de asigurare a integralitii
nscrierilor n cartea funciar n ceea ce privete drepturile care potrivit art. 26
din Lega nr. 7/1996 sunt opozabile fa de teri i fr nscrierea lor n cartea
funciar. Potrivit art. 22 nscrierea se poate face numai mpotriva celui care la
data cererii este nscris n cartea funciar. Or, dac titularul nstrintor al
dreptului care era opozabil i fr nscriere nu procedeaz la nscrierea acestuia,
dobnditorul la rndul su nu s-ar putea nscrie deoarece s-ar nclca principiul
relativitii, posesorul tabular nefiind identic cu persoana mpotriva creia se
solicit prin cerere efectuarea nscrierii. Acest principiu comport ns i derogri.1
n consecin, se va realiza nscrierea n cartea funciar i a drepturilor care sunt
opozabile i extratabular, respectndu-se astfel integralitatea nscrierilor. Astfel,
nscrierile din Cartea funciar vor reflecta n mod complet ntregul ir al
titularilor unui anumit drept real, inclusiv pe cei care au dobndit acest drept
opozabil extratabular.
9. Principiul forei probante.
Potrivit acestui principiu dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi
exact, pe de o parte, iar pe de alt parte nici un drept real nu poate exista i deci
nu poate fi opus nimnui, dac nu este nscris n cartea funciar. Dac un drept
s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. n ambele
situaii se poate face dovada contrar.
Este uor de observat ca acest principiu are la baz dou prezumii fundamentale
consacrate de textul de lege (art. 31 ) i anume:
a) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept n folosul unei persoane se
prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu
1

I. Albu, op. Cit., p. 86.

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7
buna credin.
b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu
exist.1
Principiul forei probante a crii funciare este reglementat de art. 31 din Legea
7/1996, care arat cci cuprinsul crilor funciare se consider exact n folosul
acelei persoane care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac
n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar vre-o
aciune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt
cale aceast inexactitate.
Acest principiu are drept scop ocrotirea terului dobnditor cu titlu oneros, de
bun credin, care s-a ntemeiat pe cuprinsul crii funciare, dobndirea lui fiind
ocrotit de cauzele de eviciune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor
anterioare dobndirii lui.
Aceasta regula este o "traducere" fidela a prevederilor art. 32-33 din Decretullege
nr. 115/1938 potrivit crora terul care, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
funciare, dobndete cu bun credin i cu titlu oneros un drept real nscris n
cartea funciar, nu poate fi omis din cauza viciilor pe care le avea titlul autorului
su, bineneles, cu excepiile prevzute de lege (nscrierea unei aciuni n cartea
funciar i cunoaterea pe alt cale a inexistenei nscrierii).
Principiul forei probante a nscrierilor nu se aplic n situaia n care n cartea
funciar era notat o aciune prin care se contesta cuprinsul acesteia sa u terul a
cunoscut pe alt cale inexactitatea nscrierii.
n prima situaie, dovada relei credine a terului se face fr complicaii,
cercetndu-se cuprinsul crii funciare cu privire la existena nscrierii unei
asemenea aciuni. n a doua ipotez, cel care invoc reaua credin a terului va
trebui s dovedeasc faptul c acesta a cunoscut pe o alt cale inexactitatea
nscrierii, acesta fiind prezumat de bun credin pn la proba contrar.
De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat cnd nscrierea terului a fost
supus rectificrii, precum i n situaia cnd nscrierea privete drepturi
personale, situaii i stri personale, deoarece n acest caz nscrierea are doar
efectul de informare a terilor (art. 3 6 din Legea 7/1996) Acest principiu nu este
aplicabil nici n cazul descrierilor care cuprind stri de fapt (de exemplu :
descrierea imobilului din partea I).
Principiul forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a
circuitului civil prin aceea c titularul nscris n cartea funciar nu i poate
pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta , iar terul dobnditor de bun
credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile anterioare
dobndirii sale.

BIBLIOGRAFIE :
1

M. Nicolae, op. Cit., vol. II, p. 361.

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7
- Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu - Tratat de Drept civil, Editura
Hamangiu, Bucureti, 2008
-Marian Nicolae Tratat de publicitate imobiliar vol. II. Noile cri
funciare, Editura Universul juridic, Bucureti, 2006
- Ioan Albu Noile cri funciare, Editura Lumina Lex, 1997

Bordean Diana-Roxana
Facultatea de Drept, Specializarea: Drept, grupa 7