Politica de investitii in activitatea comerciala

1. Categorii de investitori comerciali

2. Etapele unui proiect investitional
3. Partile antrenate intr-o operatie de constructie hoteliera si de restauratie
4. Gestiunea investitiei si managementul de proiect
5. Reglementarea urbanistica
1. Categorii de investitii si investitori comerciali.
Realizarea in timp a echipamentului comercial necesita alocare de capital (fie ca patre
din capital initial, fie ca parte din profitul intreprinzatorului.
Investitie totalitatea cheltuielilor care se fac pentru cumpararea bunurilor de capital.
In raport cu modul de folosire a bunurilor de capital, investitiile se impart in:
a) investitii de inlocuire (destinate inlocuirii), reproductiei bunurilor de capital
scoase din functiune ca urmare a uzurii lor fizice, a caror surse este amortizarea)
b) investitii pentru dezvoltarea (sau nete) destinate sporirii volumului capitalului
tehnic real, adica formarii nete a capitalului, a caror sursa o formeaza venitul.
Investitie/scop apare ca un act economic care poate avea ca scop obtinerea de profit,
cresterea profitului, avantaje de alta natura legate de cadrul general de viata al
colectivitatilor umane si care in ultima instanta, se regasesc in perfectionarea mediului de
desfasurare a vietii economice si sociale.
Investitie/regula generala: procesul investitional precede procesul de productie, iar
politica investitionala poate fi considerata drept factor primordial in strategia globala de
crestere economica.
Investitie/optiuni optiunea de a investi fara indoiala o optiune a posesorului de capital,
legata organic de nevoia sau necesitati si de resurse, dar in conditiile economice
concurentiale, investitia apare ca o conditie obligatorie pentru orice agent economic.
Structura investitiilor:
1. dupa caracterul lucrarilor
- constructii noi
- reconstructii cu sau fara modificarea profilului tehnologic
- dezvoltari extinderi sau completari
- reutilari cu sau fara modificari de spatii
2. dupa importanta lucrarilor
- directe
- colaterale pentru punerea in valoare a investitiilor directe (centrale termice,
statii de epurare, drumuri de incinta, racordari la utilitati, etc.)
- conexe in cooperare cu alti agenti economici sau administratia publica; de
regula nu poate fi recuperate prin efecte proprii (triaje, cale ferata, etc.)
3. dupa finantare
- din fonduri private

 fonduri proprii ale agentului economic

fonduri atrase, imprumuturi bancare, subventii, asocieri
- din fonduri publice
de la bugetul statului
de la bugetul administratiei locale
din fonduri speciale
Investitie/elementul esential asigurarea surselor de finantare, in functie de care
intregul program capata aspecte distincte
Cine sunt initiatorii proiecelor investitionale in activitatea comerciala:
- societati comerciale firme comercial ca si societati de productie care-si dezvolta
propriul echipament de distributie a produselor
- promotori profesionisti, posesori de terenuri care pot participa in calitate de
coinvestitori
- promotori in sistematizarea teritoriala persoanlor fizice sau juridice, organizatii
care investesc inclusiv in edificarea echipamentului comercial aferent
- institutii posesoare de suprafete de teren, inclusiv administratia locala, grupuri
industriale, etc si care opteaza pentru investitii comerciale, fie pentru a fi
exploatate fie pentru a le valorifica profitul prin consecionare sau vinzare, in
vederea obtinerii de profit.
2. Etapele unui proiect investitional.
Oricare ar fi contextul in care se efectueaza investitia, interventia se va face totdeauna
la 3 nivele: arhitectura, echipamente, functionare.
6 etape principale ale unui proiect investitional:
- studiul de fezabilitate
- planificarea
- proiectarea
- constructia
- punerea in functiune
- exploatarea
Obiectul sau este de a verifica daca un proiect precis de investitie sau de restructurare
se inscrie in mod coerent in politica unei intreprinderi sau a unei institutii
Ea se asigura ca este realizabila din punct de vedere: tehnice, administrative,
financiare, in cadrul unor constringeri particulare si al strategiei investitorului.
Se disting 3 etape ale fezabilitatii:
- faza de investigare, in cursul careia sunt trasate obiectivele si metodele de operare
si este evaluata capacitatea de integrare a proiectului in medul socio-economic.
- Faza de formulare, care permite definirea cu o mai mare precizie a conturilor
proiectului: angergura, intinderea si obiectivele sale operationale.
- Montarea unui proiect precizeaza contextul in care va putea fi realizata
investitia in ceea ce priveste termenele, interventii, finantare.

Planificarea. Obiectivul unui plan este de a exprima intr-un limbaj exploatabil de catre
autorul de concept (managerul de proiect) destinatia lucrarii.
Continutul sau este standardizat si este alcatuit din patru capitole de baza:
- datele care prezinta caracteristici fizice ale sitului (locatiei) pe care va fi realizat
proiectul
- necesitatile care exprima finalitatea proiectului precizind caracteristicile sale
functionale
- constringerile care inventarizeaza cadrele de reglementare in care se inscrie
operatia (urbanism, arhitectura, securitate, igiena, primirea persoanelor cu
handicap)
- cerintele particulare, pe care si le fixeaza beneficiarul in ceea ce priveste
termenele, preturile si calitatea.
Proiectarea cuprinde diverse studii care elaboreaza solutiile tehnice susceptibile
(capabile) sa permita realizarea obiectivelor. Ea constituie raspunsul in termeni de
mijloace, solutii tehnice la obiectivele desemnate in proiect.
Proiectarea incepe cu:
- o schita de proiect (in caz de proiect de constructie) sau un diagnostic imobiliar
(in caz de restructurare), care propune solutii
- continua cu un ante proiect sumar (APS) care perfectioneaza ideile.
- Un ante-proiect definitiv (PPD) care descrie in detaliu solutia retinuta (aleasa) si
se termina cu
- Un proiect arhitectural ce cuprinde specificatiile tehnice detaliate si planurile de
executie a lucratorilor.
Constructia este faza de executie, de realizare. Ea incepe cu:
- consultarea intreprinderilor si intocmirea actelor (contracte) continua cu
- santierul in sine, care este construit din lucrarile coordonate de managementul de
proiect, se termina cu
- receptia lucrarilor executate
Punerea in functiune: Aceasta faza corespunde cu perioada de deschidere a institutiei si
consta din:
- definirea precisa a organizarii si a prodecurilor de munca, adica redactarea unui
manual de utilizare
- elaborarea unui plan de formare a personalului, destinat sa faciliteze preluarea si
insusirea noii unelte; deseori este precedat in caz de renovare sau de restructurare
de un audit social destinat sa studieze potentialul uman existent; exolutiile
posibile si necesitatile de recrutare.
- Faza de asistenta pentru deschidere in timpul careia expertii confirmati asista
echipa permanent pe parcursul primelor saptamini de exploatare
Exploatarea este faza de viata nomala a institutiei, in cursul careia gestionarii incearca
sa atinga obiectivele propuse de proiect si opereaza ajustarile necesare pentru buna
functionare a intreprinderii

Se pot considera ca prelungire a proiectului

- o verificare a realizarii obiectivelor (financiare si functionale)
- asistenta tehnica gestiunii
- asistenta tehnica acordata pentru elaborarea unei politici de calitate.
3. Partile antrenate intr-o operatie de constructie hoteliera si de restauratie
Beneficiar
Studiu de fezabilitate
Planificare
Executant
Proiectare
Lucrari
Punerea in functiune
Beneficiar
Exploatarea
Intervenientii consultanti, birouri de proiectari, ingineri, consultanti, arhitecti,
arhitecti amenajari interioare, intreprinderi de constructii, distribuitori de
echipamente.
Cuplul central al unei misiuni de inginerie:
- beneficiarul (client)
- managerul de proiect
Beneficiarul este clientul, persoana in contul careia este realizat proiectul. El este
autoritatea dupa ce s-a asigurat de fezabilitatea si oportunitatea operatiunii preconizate se
determina locatia sa defineasca planul, sa determine pachetul financiar previzional, sa
asigure finantarea, sa aleaga procesul de realizare a lucrarii si sa incheie contracte cu
managerii de proiect si antreprenorii pe care i-a ales contractele avind ca obiect
proiectarea si executarea lucrarilor.
Statutul si functiile beneficiarului:
- sa fie proprietar sau sa caute si sa obtina un drept de constructie
- sa realizeze sau sa solicite realizarea unor studii realabile de fezabilitate.
- Sa stabileasca un plan de finantare si sa asigure mijloacele necesare
- Sa defineasca cu precizie necesitatile carora viitoarea lucrare trebuie sa le
corespunda, intr-un program
- Sa asigure demersurile administrative necesare pentru proiect (cu exceptia
solicitarii autoritatii de construire)
- Sa aleaga procesul de realizare a lucrarilor (solutia proiect- realizare,
managementul de proiect general sau cu angajare prealabila
- Sa incheie contractele de proiectare
- Sa aprobe lucrarile de proiectare (schita de proiect, APS, APD, si proiect.)
- Sa incheie contractele de sunantrepriza
4. Cel mai des intilnita situatie in materie de hotelarie restauratie este cea in care
beneficiarul este un proprietar de hotel sau de restaurant (persoana fizica) sau o
societate de hotelarie / restauratie (persoana juridica) ce detin un teren, un imobil

sau un contract de arenda si decide o operatiune de constructie sau de renovare.

Avem de-a face cu un beneficiar privat.
Insa acest context nu este singurul in special in materie de turism si de restauratie,
unde numeroase proiecte sunt initiate de persoane juridice (stat, comunitati,
intreprinderi publice) care se supun prevederilor cadrului privind contractele publice
si care sunt numite beneficiare publice.
Gestiunea investitiei si conducerea operatiunii
Pentru coordonarea generala a investitiei beneficiarul mobilizeaza competente
administrative, financiare si tehnice rareori intilnite la un singur om, de aceea atunci
cind ne gasim in fata unui proiect mai complex, se recurge la distinctia intre
directorul proiectului de investitie si conducatorul operatiunii gestionar al
mijloacelor de trebuie puse in functiune pentru a atinge acest obiectiv.
Directorul proiectului de investitie
- face parte din organizatia investirilor, el exprima dezideratele, obiectivele si
cerintele imperative ale investitorului si este responsabil de :
- redactarea planului, ceea ce nu inseamna ca anume el este autorul, deoarece nu
dispune intotdeauna de competentele necesare. In acest caz el apeleaza la
dirigintele de santier sau la consultant extern.
- Controlul respectarii de catre managerul de proiect, in faza de proiectare, a
scopurilor si obiectivelor propuse
- Aprobarea schitelor, antre-proiectelor, si a proiectului
- Suportul financiar al operatiunii
- Totalitatea deciziilor politice
Conducerea operatiunii, in cazul unei investitii publice, intotdeauna este asigurata de un
serviciu tehnic public, fie din subordinea investitorului insusi, atunci cind acesta are unul,
fine din subordinea uni alt organism public, de exemplu serviciul tehnic al unei primarii,
al unui consiliu regional, chiar al uni minister sau unei alte institutii publice abilitate. In
cazul unei investitii private, conducerea operatiunii/dirigentia poate fi asigurata de un
birou tehnic specializat privat.
Avind o formatie tehnica (arhitect sau inginer) conducatorul operatiunii, pune in serviciu
directorul de investitie competentele sale tehnice si adimistrative
Obligatiile sale:
- il ajuta pe beneficiar sa exprime obiectivele lucrarii in termeni de calitate,
termene, si costuri
- redacteaza partial sau chiar integral planul pentru directorul proiectului de
investitie,
- pregateste modul de selectare a proiectantului
- pregateste alegerea modului de incheiere a contractelor de antrepriza: antrepriza
generala sau citeva contracte separate.
- Participa, dupa consultare, la alegerea unui antreprenor general sau a citorva
antreprenori
- Verifica corespunderea (adecvatia) dintre proiect si plan

Urmareste realizarea constructiei in conformitate cu proiectul, caietul de sarcini,

reglementarile tehnice in vigoare si cu contractul.
Urmareste realizarea lucrarilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul
executarii acestora

Managerul de proiect este unicul responsabil de proiectarea si de controlul executarii

tuturor lucrarilor ce urmeaza a fi efectuate
Nota: functia de manager de proiect este deseori incredintata unui arhitect sau unui birou
de arhitectura
Profesorii ce pot exercita managementul de proiect:
- arhitect, director in constructii, inginer in constructii, birou de arhitectura,
antreprenor inginer consultant birou de proiectare, serviciu tehnic public
Atributiile managerului de proiect. Activitatea managerului de proiect se imparte in
doua parti:
- conducerea si proiectarea arhitecturala, (schita sau diagnostic, APS, APD, proiect
tehnic)
- urmarirea de santiere (organizarea licitatiilor pentru executarea lucrarilor, asistare
la incheierea contractelor de antrepriza coordonarea si dirigentia lucrarilor de
santier pina la faza de receptie.
Alti intervenienti in jurul cuplului central al proiectului format din beneficiar/ investitor
si managerul de proiect, graviteaza un .
Birouri de inginerie si birouri de proiectari specializate in turism, hotelarie si restauratie
in dependenta de natura si competentele lor, pot fi situate in 3 nivele:
a) asistarea beneficiarului, investitorului
b) asistarea managerului de proiect
c) managementul de proiect
Inginerii consultanti inginerii consultanti si birourile de proiectare isi exercita
activitatea fie ca independenti, fie fiind contractati de un arhitect (subantrepriza) sau in
cadrul unui birou de arhitectura. Acestia sunt specializati inalt in calificati in diferite
specialitati de constructie ori de echipare: rezistenta mecanica terenurilor, incalzire,
instalatii.
Tehnicieni masuratori au sarcina de a efectua operatiile de masurare
Arhitecti amenajari interioare. In calitate de manageri de proiect sau de subantreprizatori
contractati de managerul de proiect ei concep, coordoneaza si conduc lucrarile de
amenajari al cadrului arhitectural. Rolul lor in hotelarie: cunostintele lro de stilisti, permit
elaborearea unui look aparte.
Arhitecti peisajisti pentru amenajarile exterioare ale localurilor sunt ceea ce arhitectii
sunt pentru cladiri.

Birouri de control:
- sarcina lor consta in verificarea conformitatii proiectului in raport cu:
- securitatea persoanelor
- rezistenta lucrarilor
- baza functionarii ei echipamentelor
- echipa unui astfel de birou este construita cu aproape aceeasi competenta ca
birourile de proiectare.
Diverse corpuri de meseri un numar mare de profesionisti de diferite specialitati din
constructie intervin in realizarea unui proiect. In oridenea cronologica: constructor de
terasamente, zidar, timplar, electrician, instalator de ascensoare, lucrator in chips,
instalator, instalator de sisteme de incalzire, zugrav faianta, mochetar, tapiter, etc.
Distributori de echipamente profesionale materiale pentru bucatarii profesionale si pentru
tratarea informatiei indeplinesc functii de asistenta pen linga beneficiar sau
managementul de proiect. In caz de proiecte mici sau de contracte private, ei sunt
partenerii traditionali ai arhitectilor si realizeaza frecvent planuri de implantare, rezervare
unica si executare.
Gestiunea investitiei si managementul de lucru in organizarea gestiunii investitiei
proiectului consta in alegerea modului de a trata operatia. Pentru aceasta, investitorul are
de ales intre solutiile conceptie - realizare si management de proiect . In al doilea
rind, el trebuie sa asiguree mijloacele umane si tehnice necesare pentru cele doua functii
principale ale gestiunii de investitie: dirijarea investitiei si conducerea operatiei.