METODOLOGIA EVALURII BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE:

ESENA, APLICAREA N REPUBLICA MOLDOVA, PROBLEME I

TENDINE DE OPTIMIZARE
Cererea sporit a cunoaterii valorii juste a bunurilor imobile comerciale, n condiiile
economice actuale, implic participanii pieei serviciilor de evaluare, printre care: statul,
ntreprinztorii, instituiile financiare i nii evaluatorii. Astfel, apar cu un spectru larg de
probleme a cror depire necesit o cunoatere a lor n timp i o adaptare la noile condiii impuse
n mediul economic.
Problemele legate de corectitudinea estimrii valorii bunurilor imobile i ntreprinderilor prin
metode i tehnici specifice economice de pia impun reconsiderarea conceptului i noiunii de
evaluare, redirecionarea activitii de evaluare spre atingerea obiectivelor economice de lung
durat, perfecionarea cadrului evalurii i a procesului propriu-zis de evaluare.
Amplitudinea soluionrii problemelor menionate depinde de nivelul dezvoltrii aspectelor
legale, profesionale i metodologice, de scopul i sarcinile participanilor la procesul de evaluare.
Problemele menionate implic dezvoltarea continu a cadrului evalurii n Republica Moldova,
care, fiind la un nivel incipient de dezvoltare, trebuie tratat distinct i cu mari eforturi.
n actualul context economic, Republica Moldova nu dispune de standarde de evaluare care s
reglementeze activitatea de evaluare n vederea evalurii bunurilor imobile i n special a bunurilor
imobile cu destinaie comercial, fapt ce a condiionat cercetarea problematicii abordate n lucrare.
Bazele evalurii bunurilor imobile sunt reflectate n Standardele Europene de Evaluare i
Standardele Internaionale de Evaluare, studierea lor i a Standardelor naionale ale altor ri, ar
facilita desfurarea proceselor de evaluare i elaborarea Standardelor naionale de evaluare n
Republica Moldova, fiind luate n considerare condiiile economice i politice actuale, ceea ce
implic cercetarea continu a spaiului evalurii rii noastre.
Metodologia evalurii bunurilor imobile i are rdcinile adnci n teoriile economice clasice
i neoclasice, printre care teoria valorii- munc i teoria valorii- utilitate. Acestea au permis
abordarea principalelor concepte ale evalurii, innd cont de experiena internaional n domeniul
dat de cercetare. Cele mai cunoscute teorii ale evalrii aparinnd renumiilor economiti i
cercettori n domeniul evalurii: Marshall A., Miller M., Smith A., Friedman J., Bdescu G. etc.
Complexitatea cercetrii fenomenelor economice i financiare a necesitii i studierea
lucrrilor tiinifice ale savanilor moldoveni, printre care: Buzu O., urcanu N., Bajura T. etc.
n Republica Moldova conform legii cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din
18.04.2002, evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat
concret, inndu-se cont de factori fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz
asupra valorii. Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natur, calitatea,
utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul

evalurii n procesul de evaluare poate fi determinat valoarea de pia sau alte tipuri de valori
diferite de valoarea de pia ( de nlocuire, de reconstituire, de lichidare, de investiie, etc.)
recunoscute de legislaia naional i standardele profesionale.
n perioada de tranzacie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o semnificaie
deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preului
normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobile contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare.
Valoarea de pia reprezint expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobil dat pentru
participanii la piaa imobiliar.
Standardul Internaional de Evaluare IVS-1 Evalurii bazate pe valoarea de pia- aplic
valorii de pia urmtoarea definiie: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o
proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care
prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Aceast definiie
trebuie s fie aplicat n cadrul evalurilor bazate pe pia, din motivul c este influenat de o
multitudine de factori, care interacioneaz ntre ei.
Deoarece din teoriile economice rezult c factorii principali care influeneaz valoarea sunt
utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare, evalurile bazate pe pia trebuie s stabileasc
cea mai bun utilizare a bunului evaluat, care reprezint un calificativ semnificativ al valorii
acestui bun.
Privitor la definiia valorii de pia oferite de TEGoVA n Standardele Europene de Evaluare
EVS 2009 ediia a asea, care reprezint suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la
data evalurii ntre un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt ntr-o tranzacie liber
(neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i
fr constrngere, vom remarca faptul, c spre deosebire de definiia IVS n definiia EVS termenul
proprietate a fost nlocuit cu termenul activ. O astfel de modificare a fost efectuat, pentru a
reflecta accentul pus n aceste standarde pe documentele financiare, deoarece termenul
proprietate poate fi substituit pentru aplicarea general a definiiei.
Legislaia Republicii Moldova definete valoarea de pia ca suma estimat pentru care un
obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un
vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va
aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns.
Dup cum observm din definiia de mai sus, termenii proprietate i activ sunt nlocuii
cu termenul obiect. Aceast deviere de la definiia IVSC/ TEGoVA poate fi justificat prin
argumentarea complexitii coninutului cuprins n acest cuvnt conform art.3 al Legii cu privire la
activitatea de evaluare, aceste obiecte ale evalurii cuprind att proprieti ct i active materiale i
nemateriale:

1. Bunuri mobile, bunuri imobile i drepturile asupra lor;

2. Activele nemateriale- drepturile asupra obiectelor proprietii industriale, drepturile de autor,
drepturile asupra resurselor naturale etc.;
3. ntreprinderile n calitate de complexe patrimoniale;
4. Afacerea (businessul);
5. Valorile mobiliare, obligaiile debitoare i creditoare;
6. Lucrrile i serviciile, informaia;
7. Alte obiecte.
Estimarea corect a valorii proprietilor, unitilor economice, conduce nemijlocit la decizii
coerente privind utilizarea acestora, stabilirea creditelor i investiiilor, care la rndul lor, permit
dezvoltarea obiectelor evaluri. Din cele relatate, reiese c evaluarea este de o importan major n
contextul economic mondial contemporan, dar i n cel naional orientat spre o dezvoltare durabil.
n prezent, fiind o disciplin tiinific nsoit de activitatea practic, evaluarea dispune de o
baz teoretic i metodologic proprie, care include concepte i categorii tiinifice, principii, reguli,
metode i instrumente. Activitatea de evaluare propriu-zis se axeaz pe un set de principii
economice rezultate din teoria economic, pia i concuren, jurispruden i experien
profesional.
n Republica Moldova, conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989- XV din
18.04.2002 i Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr 958 din 04.08.2003,
pentru determinarea valorii bunurilor imobile, inclusiv pentru cele cu destinaie industrial i
comercial, se utilizeaz de cele mai multe ori metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a
vnzrilor i, mai rar, metoda veniturilor spre deosebire de alte ri, ca Frana, Germania, Polonia,
Slovenia, Lituania, Estonia, SUA, n care metodele comparative i cele bazate pe venituri sunt
prioritare, fapt ce poate fi relevat din studiul comparativ asupra utilizrii metodelor de evaluare n
rile dezvoltate. Rezultatele studiului comparativ au artat c, n cazul aplicrii deferitelor metode
de evaluare, pot fi obinute mrimi diferite ale valorii, valoarea final determinndu-se n etapa
reconcilierii valorii bunului imobil evaluat n baza estimrilor obinute. n principiu, un evaluator
poate utiliza ntr-un raport de evaluare toate cele trei abordri.
Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui n stare curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
Metoda cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri:
Evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care include
i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);
Evaluarea construciilor nefinisate;
Analiza tehnico- economic a bunurilor imobile;
Reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de
reconstituire)
Argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
Determinarea celei mai bune i eficiente utilizri ale obiectului evalurii:
Evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;

 Evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din
urmtoarele etape:
1. Determinarea valorii de pia a terenului considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i
eficient utilizare;
2. Determinarea valorii de construcie considerate noi ( valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n
valoarea construciei considerate noi sunt include cheltuielile legate nemijlocit de construcie,
costurile indirecte i beneficiul investitorului;
3. Estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate;
4. Estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma de valorii de pia a terenului i valorii de
reconstituire sau de nlocuire a construciilor.
Practica evaluatorilor n Republica Moldova arat c la evaluarea bunurilor imobile
comerciale metoda cheltuielilor nu reflect valoarea de pia a bunului evaluat, ei i se acord cea
mai mic pondere, uneori chiar nu se include n valoarea final a obiectului.
Valoarea de nlocuire sau valoare de reconstituire cel mai des este calculat n baza
Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru
reevaluarea mijloacelor fixe i actualizat pe baza indicatorilor de indexare a preurilor, care nu
reflect valoarea real a bunului imobil.
Pentru utilizarea mai eficient a metodei cheltuielilor n scopul estimrii unei valori ct mai
reale a bunurilor imobile comerciale este necesar reexaminarea normele sistemului de indicatori
comasai ai valorii de restabilire a acestora.
n prezent aceti indicatori se supun actualizrii prin coeficienii de corecie, ns, n opinia
noastr acetia nu sunt suficieni pentru estimarea valorii imobilelor constituite dup anul 1995, n
condiiile dezvoltrii pieei imobiliare i creterii numrului de bunuri imobile noi. Normele
acestor indicatori, n Republica Moldova sunt depite, deoarece, fiind elaborate n 1969, revizuite
n 1984 i rectificate de Parlamentul Republicii Moldova n 1991, acestea nu reflect just realitatea
economic i tehnologic. Pe parcursul unei jumtii de secol, tehnologiile de construcii au
progresat i multe lucrri care se efectueaz astzi nu fac obiectului acestei culegeri.
O alt metod problem major n procesul de evaluare este determinarea deprecierii
acumulate, care n legislaia Republicii Moldova este definit, ns nu sunt reglementate
procedurile i modalitile de calculare i apreciere a deprecierii economice, funcionale i uzurii
fizice i din acest motiv marea majoritate a evaluatorilor practicieni calculeaz doar valoarea
uzurii fizice conform metodei normative, dar nu iau n calcul deprecierea funcional i
economic, care este un factor cu influen major asupra valorii bunurilor imobile comerciale.
Metoda de resurse ar reflecta o valoarea mai apropiat de valoarea de pia, mai ales pentru
bunurile imobile noi sau relativ noi, ns utilizarea acestei metode necesit cunotine vaste n
tehnologia i procesele de construcie- montaj, acesta reflectnd nivelul de pregtire al
evaluatorilor.
Aplicarea metodei cheltuielilor n Moldova este foarte diferit de utilizarea ei n rile cu o
economie de pia dezvoltat, de aceea este necesar optimizarea ei prin elaborarea unor

instruciuni cu recomandar practice i adaptate la situaia Republicii Moldova cu exemple

concrete de determinare a deprecierii funcionale i economice. O alt posibilitate ar fi elaborarea
unor nomenclator sau baz de date care s includ nivelul costurilor unitare pentru construciile
noi.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrile preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere
al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a
vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de
ofert pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:
1. Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
2. Identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
3. Determinarea mrimii ajustrilor;
4. Comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare;
5. Analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a
obiectului evalurii.
Referindu-ne la metoda analizei comparative a vnzrilor trebuie s relatm c acesta se
axeaz pe similitudine i nu poate fi aplicat pe larg din cauza insuficienei datelor reale despre
vnzrile recente cu bunurile similare pe pia, fapt ce accentueaz nc o dat necesitatea
extinderii bazelor de date automatizate i transparente. Pe lng acestea, dezvoltarea mai rapid a
infrastructurii pieei serviciilor de evaluare i a pieei de vnzare- cumprare a bunurilor imobile
comerciale din Republica Moldova ar facilita i aplicarea metodei analizei comparative vnzrilor.
Este cunoscut faptul c numrul tranzaciilor cu bunurile imobile comerciale este destul de
redus i innd cont de faptul c fiecare bun imobil comercial este unic n felul su, cu anumite
capaciti de produce i nregistreaz diferite rezultate (vnzri, profit net, dividende), dezvoltarea
acestui segment de pia i accesul la informaia veridic privind tranzaciile ar facilita compararea
lor.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional
net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou
etape:
1. Prognozarea veniturilor viitoare;
2. Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a. Plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b. Veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata
de arend.

Evaluatorii din Republica Moldova se confrunt cu probleme majore privind estimarea ratei
de actualizare.
Utilizarea metodelor analitice de calcul al ratei de actualizare nu ntotdeauna reflect just
realitatea i necesit ajustarea la condiiile existente. n aceast privin, ar fi oportun elaborarea
unor indicaii metodice ce ar specifica riscurile luate n calcul la determinarea ratei de actualizare
innd cont de sectorul activitii.
n cazul evalurii cerute de investitori ar fi binevenit aplicarea mai ampl a metodei
actualizrii fluxurilor mijloacelor bneti n baza scenariilor prognozare, ceea ce ar permite
modelarea riscurilor afacerii.
Deoarece piaa n curs de dezvoltare este instabil, trebuie ntocmite trei tipuri de scenariu
pentru prevenirea fluxurilor de numerar: pesimiste, medii i optimiste. Scenariul de previziune
pesimist se bazeaz pe devalorizarea monedei naionale, diminuarea PIB-ului i majorarea ratei
inflaiei. Cel optimist presupune reformarea politicii bugetar- fiscale i suportul din exterior.
Scenariul mediu de previziune se situeaz ntre primele dou. Toate aceste scenarii sunt influenate
de un ir de factori macroeconomici luai n calcul, printre care: nivelul inflaiei, ritmul de cretere
al Produsul Intern Brut (PIB), cursul valutar, rata dobnzii, precum i factori microeconomici,
printre care: veniturile, cheltuielile, capitalul circulant, investiiile pe termen scurt i lung, care
interacioneaz ntre ei. ntocmirea scenariilor de preveziune permite o mai mare apropiere de
valoarea de pia a bunurilor imobile comerciale.
n linii generale, vom meniona c proprietarii de bunuri imobile comerciale i finanatorii
sunt interesai, n principiu, de valoarea de pia a lor. Din aceste considerente, foarte important
este ca toate metodele, tehnicile i procedurile aplicate la evaluarea bunurilor imobile comerciale
s se axeze pe criterii de apreciere derivate din analiza pieei. Problema evalurii bunurilor imobile
comerciale este destul de complex i multidimensional att din punct de vedere teoretic ct i
practic, fiind obiectul mai multor abordri. La evaluarea bunurilor imobile comerciale, interesele
proprietarilor corespund parial cu cule ale creditorilor n sensul c acetia doresc s afle dac
suma depus de ei a rmas intact, ce fel de ctiguri va asigura acest capital n anii viitori.
Pentru a obine un rspuns adecvat trebuie puse n aplicare metode de evaluare, care s ofere
informaii privitoare la plasamentele de capital (investiiile) n trecut; capacitile productive pe
care le-au generat aceste plasamente, i posibilitile de a obine venit n viitor.
Din acest punct de vedere, teoria i practica evalurii se confrunt cu aspecte legate de
aplicarea n practic a metodelor i tehnicilor existente de evaluare, acestea fiind nsoite de o serie
de probleme, precum ar fi: incertitudinea general a viitorului; inflaia; perioada de determinare a
fluxurilor de numerar viitoare; fundamentarea ratelor de actualizare; incidena sezonalitii asupra
valorii bunurilor imobile comerciale; chiar aceasta se determin corect din punct de vedere
matematic (aceast problem este caracterizat pentru Republica Moldova) etc. De aceea
selectarea metodelor i tehnicilor de evaluare trebuie efectuat n rigoare, aplicnd una sau mai
multe metode de evaluare simultan dup caz.

n momentul actual, o remarcabil importan revine cadrului metodologic al evalurii

bunurilor, inclusiv a celor cu destinaie comercial care trebuie definitivat.
La etapa actual, pentru perfecionarea metodelor de evaluare trebuie identificate
particularitile pieei locale a serviciilor de evaluare i a bunurilor imobiliare aflate n curs de
dezvoltare. n condiiile economice ale Republicii Moldova, niciuna din abordrile acceptate la
nivel internaional nu este suficient fapt ce necesit estimarea valorii obinute prin aplicarea mai
multor metode, dup care aceasta se reconciliaz, cercetnd concomitent posibilitile de adaptare
ale acestora n Republica Moldova.
Modalitile soluionrii acestei probleme const n elaborarea Standardelor Naionale de
Evaluare, cu condiia lurii n considerare a legislaiei n vigoare i a specificului dezvoltrii
economice a Republicii Moldova la etapa actual.
Existena problemelor de ordin metodologic n procesul de evaluare a bunurilor imobile n
Republica Moldova impune revederea i perfecionarea continu a cadrului metodologic i
prezentarea acestuia sub forma unor Indicaii metodice (recomandri specifice) unanim acceptate
de ctre organizaiile de evaluare autohtone, care s corespund cerinelor internaionale i
legislaiei n vigoare a Republicii Moldova.
Deoarece evaluare bunurilor imobile comerciale este un proces complex i multilateral, care
necesit utilizarea modelelor matematice, statice, n cadrul aplicrii metodelor de evaluare, este
necesar ca acestea s fie desfurate de evaluatori competeni, liceniai sau certificai n domeniul
respectiv al evalurii.