Bucureti este capitala Romniei i, n acelai timp, cel mai populat ora i cel mai

important centru industrial i comercial al rii. Populaia de 1.883.425 de locuitori (2011[3])

face ca Bucuretiul s fie al zecelea ora ca populaie din Uniunea European. Conform unor
estimri ale unor specialiti, Bucuretiul adun zilnic peste trei milioane de oameni, iar n
urmtorii cinci ani, acest numr va depi patru milioane. [5] La acestea se adaug faptul c
localitile din preajma oraului, care vor face parte din viitoarea Zon Metropolitan,
nsumeaz o populaie de aproximativ 430.000 de locuitori.[6]
Prima meniune a localitii apare n 1459. n 1862 devine capitala Principatelor
Unite. De atunci a suferit schimbri continue, devenind centrul scenei artistice, culturale
i mass-media romneti. Arhitectura elegant i atmosfera sa urban i-au adus n Belle
poque supranumele de Micul Paris. n prezent se situeaz pe acelai nivel administrativ
cu judeele Romniei i este mprit n ase sectoare.

2.1. Piaa imobiliar - cadru conceptual i caracteristici

Piaa imobiliar este ansamblul persoanelor fizice i juridice care sunt n contacte unele cu
altele n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la pia sunt cumprtorii,
vnztorii,

chiriaii,

proprietarii,

creditorii,

debitorii,

antreprenorii,

constructorii,

administratorii, investitorii i intermediarii. Piaa imobiliar nu se caracterizeaz prin aceeai

eficien fa de piee de alte bunuri sau servicii. Eficiena unei piee se bazeaz pe
comportamentele cumprtorilor i vnztorilor i pe caracteristicile bunurilor sau serviciilor
tranzacionate. Astfel, pe o pia eficient, bunurile sau serviciile tranzacionate sunt esenial
omogene, putnd fi nlocuite oricnd unul cu cellalt, adic fiind fungibile. Prin contrast,
bunurile imobiliare sunt unice i amplasamentul este fix. n acelai timp, pe o pia eficient,
exist un numr suficient de mare de vnztori i cumprtori, care creeaz o pia liber,
competitiv i niciunul dintre aceti participani nu deine o parte suficient de mare din pia
pentru a o influena direct i cuantificabil. Pe piaa imobiliar, n acelai timp, pot aciona
puini vnztori i cumprtori ntr-un amplasament sau o arie restrns i pe un anume
interval de pre. Valoarea ridicat a proprietilor imobiliare necesit o putere mare de
cumprare i, de aceea, piaa imobiliar este foarte sensibil la schimbarea nivelului salariilor,
stabilitatea veniturilor i numrul locurilor de munc. Pe o pia eficient, preurile sunt

relativ uniforme, stabile i sczute. Ele constituie ndeobte un criteriu primordial n deciziile
de cumprarea sau vnzare, ntruct la un anumit pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe piaa
imobiliar, preurile sunt relativ ridicate i decizia de cumprare este influenat de tipurile de
finanare disponibile, volumul creditului ce poate fi obinut, dobnzile, mrimea avansului,
durata rambursrii i alte condiii de creditare. O pia eficient se autoreglementeaz. n
general, exist foarte puine restricii de natur legal sau administrativ asupra concurenei
libere i deschise. Piaa imobiliar nu se autoreglementeaz i exist relativ multe
reglementri legale la nivel naional i local care afecteaz desfurarea tranzaciilor
imobiliare. Pe o pia eficient, cererea i oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, ntruct
piaa tinde s se ndrepte ctre echilibru, prin efectul competiiei de pe acea pia.
Premisele de dezvoltare imobiliar, cererea i oferta tind s se ndrepte ctre echilibru, dar
acest punct nu este niciodat atins i exist ntotdeauna un decalaj ntre ele. Cumprtorii i
vnztorii dintr-o pia eficient sunt ntotdeauna complet informai i n cunotin de cauz
referitor la condiiile pieei, comportamentul celorlali, istoricul pieei, calitatea i
interschimbabilitatea produselor sau serviciilor. Orice informaie necesar pentru licitaii,
oferte i vnzri este disponibil imediat tuturor participanilor. Cumprtorii i vnztorii de
pe piaa imobiliar nu sunt ntotdeauna bine informai, ei nu vnd i nu cumpr n mod
frecvent. Informaiile despre preurile de ofert sau de tranzacionare ale unor proprieti
imobiliare similare nu sunt disponibile imediat sau sunt greu accesibile. Cumprtorii i
vnztorii de pe o pia eficient sunt adunai mpreun de un mecanism de pia organizat,
cum ar fi bursele de valori, i este relativ uor pentru vnztori s intre pe pia ca rspuns la
creterea cererii, de exemplu. Pe piaa imobiliar, cererea poate fi volatil, datorit unor
schimbri rapide n mrimea, structura i distribuia populaiei. n plus, piee organizate, de
genul burselor de valori, nu pot exista n piaa imobiliar, din cauza nefungibilitii
proprietilor imobiliare. Pe o pia eficient, bunuri sau serviciile sunt gata de consum i
livrabile imediat. Pe piaa imobiliar, proprietile sunt produse durabile i, ca investiie, ar
putea fi greu de vndut i cu grad redus de lichiditate. O proprietate imobiliar nu se vinde
rapid ntruct presupune sume mari de bani, iar finanarea nu se obine imediat. n concluzie,
piaa imobiliar nu este eficient din cauza inexistenei standardizrii produsului, timpului
mare necesar pentru producerea lui i din cauza dificultii previzionrii precise a
comportamentului participanilor la pia.
2.2. Elemente ale pieei imobiliare
Principalii participani la piaa imobiliar sunt:

1. Proprietarii-utilizatori, care sunt persoanele cu dubl calitate, de investitori i

consumatori. Ei cumpr proprieti rezideniale sau comerciale spre a le utiliza prin locuire
sau prin a le utiliza pentru propria lor afacere.
2. Proprietarii, care sunt investitori puri. Ei cumpr proprietile, dar nu sunt
consumatori, n sensul c nu locuiesc n ele i nu le utilizeaz pentru o afacere proprie, ci le
nchiriaz.
3. Chiriaii, care sunt consumatori puri.
4. Dezvoltatorii, care dezvolt proiecte imobiliare i care furnizeaz produse noi pieei
imobiliare.
5. Renovatorii, care furnizeaz pieei imobiliare imobile renovate. 6. Facilitatorii, cei
care faciliteaz ncheierea tranzaciilor imobiliare, printre care se numr: bncile, ageniile
imobiliare, avocaii i alte entiti. Proprietarii-utilizatori, proprietarii i chiriaii reprezint
cererea de pe piaa imobiliar, pe cnd dezvoltatorii i renovatorii reprezint oferta.
Principalele caracteristici ale pieei imobiliare sunt:
1. Durabilitatea. Cldirile pot exista decenii sau secole, pe cnd terenul de sub ele este
practic indestructibil.
2. Eterogenitatea. Practic, fiecare imobil este unic n ceea ce privete locaia,
construcia i modalitile de finanare. Aceste caracteristici fac dificil stabilirea preului,
necesit costuri mari de cercetare a pieei, creeaz asimetrii ale informaiei disponibile i fac
substituia foarte dificil.
3. Costuri mari de tranzacionare. Cumprarea unui imobil i mutarea n el implic
costuri mult mai mari dect alte tipuri de tranzacii. Aceste costuri se refer la: costuri de
cutare, costuri cu intermedierea imobiliar, costuri de finanare, costuri de mutare, taxe i
impozite legale, taxe de transfer al proprietii i taxe legate de nregistrarea titlului de
proprietate.
4. ntrzieri n ajustarea pieei. Imobilele au un ciclu mare de producie i, de aceea,
dezechilibrele ntre cerere i ofert nu sunt uor de depit.
5. Imobilele sunt att bunuri de investiie, ct i de consum. Imobilele pot fi
cumprate cu intenia de a obine un profit (bunuri de investiie), cu intenia de a le utiliza
(bunuri de consum) sau cu ambele intenii. Aceste caracteristici pot fi separate (selectnd
participanii la pia care se concentreaz pe o funcie sau pe cealalt) sau combinate (n cazul
proprietarilor-utilizatori, care locuiesc n casele pe care le dein). Aceast natur dual a
bunurilor imobile face posibil fenomenul de supra-investire ntr-un imobil fa de preul
pieei.

6. Imobilitatea. Consumatorii trebuie s vin la bunurile de natur imobiliar, iar nu

bunurile merg ctre consumatori. Din acest, motiv nu exist un loc de tranzacionare fizic.
Fixitatea spaial conduce la faptul c ajustrile pieei apar prin deplasarea consumatorilor
ctre unitile locative, n defavoarea circulaiei bunurilor. Dac la un moment dat exist o
preferin pentru locuinele din suburbii, consumatorii trebuie s caute acele locuine n
suburbii, ntruct ele nu pot fi mutate din alt parte. Fixitatea spaial combinat cu
proximitatea mai multor uniti locative n anumite arii urbane sugereaz o influen
important a externalitilor pentru o locaie dat. Principalele afaceri ale industriei imobiliare
premise de dezvoltare a creditului ipotecar.
1. Evaluarea imobiliar este executat de ctre evaluatori atestai n urma unor
cursuri de specialitate sau de ctre societi comerciale specializate, care respect anumite
standarde profesionale. n Romnia, nainte de 1990, evalurile imobiliare erau executate de
membrii Corpului Experilor Tehnici, n principal cu scopul de a fi luate n considerare de
ctre instanele de judecat. Evalurile de pia nu erau necesare n alte scopuri, ntruct piaa
imobiliar practic nu exista. Dup 1990, s-a nfiinat ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia) care i-a asumat sarcina pregtirii profesionale i a atestrii
evaluatorilor imobiliari. Membrii ANEVAR respect Standardele Internaionale de Evaluare
i codul deontologic al profesiei de evaluator.
2. Intermedierile imobiliare sunt realizate de ageniile imobiliare organizate ca
societi comerciale sau de ctre agenii imobiliari care au calitatea de persoan fizic
autorizat. Spre deosebire de celelalte piee financiare (bancar, de capital, a asigurrilor), n
Romnia nu exist reglementri speciale pentru ageniile imobiliare i agenii imobiliari
(capital social minim, necesitatea pregtirii profesionale a agenilor imobiliari). De asemenea,
nu exist nici o autoritate de reglementare i supraveghere a pieei. Ageniile imobiliare s-au
grupat n asociaii profesionale, dintre care cea mai important este ARAI (Asociaia Romn
a Ageniilor Imobiliare). Se estimeaz c n Romnia exist circa 10.000 agenii imobiliare,
dintre care 2.000 n Bucureti.
3. Dezvoltrile imobiliare sunt afaceri care constau din achiziionarea de teren,
viabilizarea terenului (racorduri la utiliti: ap, canalizare, curent electric, gaze, termoficare),
construirea de cldiri cu diferite destinaii i vnzarea acestora. Exist i dezvoltatori care
prefer s nu vnd proprietile construite, ci s le exploateze prin nchiriere sau s le
nchirieze i s le vnd ulterior ca afacere.
4. Managementul proprietilor este o activitate prestat de ageni economici
specializai i provine din externalizarea activitilor unui investitor care prefer s

ncredineze gestionarea proprietilor sale unor teri. Investitorii instituionali (fonduri

mutuale, fonduri de pensii, societi de asigurri) prefer, de regul, aceast metod, mai ales
pentru managementul riscului, mprind portofoliul de proprieti imobiliare deinut ctre
mai muli manageri imobiliari. Managementul proprietilor este destul de puin rspndit n
Romnia.
5. Marketingul imobiliar este ansamblul de activiti pentru promovarea unor
proprieti imobiliare n dezvoltare sau deja construite i face parte, de regul, tot din
externalizarea unor activiti. Este, de asemenea, puin rspndit n Romnia.
6. Investiiile imobiliare reprezint activitile de investiie n bunuri imobiliare
fcute de diverse tipuri de investitori. Achiziiile se fac n vederea revnzrii la o dat
ulterioar, exploatrii prin nchiriere a imobilelor respective sau n alte scopuri. 7. Serviciile
de relocare sunt servicii de mutare complexe, din ce n ce mai necesare n condiiile
mobilitii companiilor i a forei de munc. n interiorul fiecrei ramuri, operatorii se pot
specializa pe segmente ale pieei, cum ar fi: sectorul rezidenial, sectorul comercial sau
proprietile industriale.
Evoluii recente pe piaa imobiliar romnesc Dup o decad relativ calm pe piaa
imobiliar romneasc n anii 90, ncepnd cu anul 2002, s-a nregistrat o cretere
semnificativ a preurilor. Astfel, n perioada 2003- 2007 preul pe metrul ptrat n
apartamentele construite nainte de 1989 a crescut de la 100 $ la 1.300 . Printre cele mai
citate cauze ale acestei creteri, se numr: - dezvoltarea sistemului bancar i scderea
inflaiei, ceea ce a fcut posibil accesul la oferte de creditare; Ion Radu Ziliteanu Politicile
imobiliare naionale premise de dezvoltare a creditului ipotecar - 16 - - creterea economic
de aproximativ 6% pe an dup 2002 i creterea salariului mediu lunar net de la 100 n 2002
la 350 n 2007; - faptul c circa 2,5 mil. romni lucreaz n afara rii, n principal n Spania
i Italia, ceea ce a permis fluxuri importante de numerar disponibile pe piaa imobiliar; oferta mic i cererea mare, n condiiile n care n perioada 1989-2005 ritmul construciilor
noi a fost foarte mic. Criticii acestor argumente susin c: - dei ofertele de creditare pentru
sectorul imobiliar sunt omniprezente n ofertele bncilor romneti, puini romni pot obine
cu adevrat credite, n condiiile unui salariu mediu destul de mic; - marea majoritate a
romnilor care lucreaz n strintate presteaz munci slab calificate, ceea ce face ca
veniturile s nu le permit achiziionarea unui imobil n Romnia; - cererea nu este att de
mare i nu crete att de rapid pe ct afirm optimitii; romnii migreaz n continuare ctre
strintate, mai cu seam dup admiterea Romniei n Uniunea European la 01.01.2007. Pe
lng opiniile economice, exist i o seam de convingeri populare, care afirm c: - creterea

preurilor a fost posibil datorit nevoilor de splare a banilor de ctre politicieni i oameni de
afaceri corupi, dei msurile legale luate dup 2004 a fcut mai dificil splarea banilor; inflaia de agenii imobiliare: n 2002 existau destul de puine agenii imobiliare, pe cnd n
2007 numrul lor a ajuns la circa 10.000, n condiiile n care nu exist nici un fel de
reglementri legale sau vreun cod deontologic care s impun o anumit conduit; astfel,
muli romni consider c ageniile imobiliare mresc n mod artificial preurile, pentru a-i
mri astfel profiturile.
Evoluiile de pe piaa finanrilor imobiliare au avut o influen deosebit asupra
pieei imobiliare. Dac pn n anii 2000 bncile aveau profituri importante i fr eforturi
deosebite din plasamentele n titluri de stat bine remunerate, pe msur ce indicatorii
macroeconomici i ratingurile de ar au nceput s se mbunteasc, emisiunile titlurilor de
stat pe piaa intern au fost din ce n ce mai rare i mai slab remunerate. n consecin, bncile
comerciale s-au reorientat ctre activitate de retail bancar.
Cum n 1999 apruse prima lege din Romnia post 1990 privind creditul ipotecar i
cum acesta este prin excelen un produs de retail, bncile comerciale au intensificat
acordarea de credite ipotecare dup anul 2000, contribuind din plin la transformarea cererii
insolvabile de pe piaa imobiliar n cerere solvabil.
ntre timp, s-a nfiinat Biroul de Credit, pentru constituirea istoricului de creditare al
romnilor, ceea ce a perfecionat notabil sistemul. Dup aderarea Romniei la Uniunea
European, la 1 ianuarie 2007, Banca Naional a Romniei a renunat la impunerea
avansului minim la creditele ipotecare la 25% i a ridicat obligativitatea unui plafon maxim
de ndatorare pentru beneficiarii creditelor. Aceste msuri au contribuit la impulsionarea
creditrii ipotecare pe piaa imobiliar romneasc.
Piaa imobiliar are o structur complex, a crei cercetare n adncime este foarte
costisitoare, necesit mult personal i cere o coordonare a eforturilor instituiilor centrale i
locale ale statului, pe de o parte, i a entitilor private, pe de alt parte. Modelarea
matematic a proceselor imobiliare este o ntreprindere dificil, din cauza multitudinii de
factori care contribuie la evoluia proceselor (factori demografici, veniturile, preurile
locuinelor, costurile i disponibilitatea surselor de finanare, preferinele consumatorilor,
preferinele investitorilor, preul de substituire, ritmul de construire, facilitile fiscale
acordate promotorilor imobiliari, componenta social a politicilor imobiliare, gradul de
reabilitare termic, etc.). n condiiile globalizrii economiei mondiale, investitorii au cptat
o mai mare mobilitate, astfel nct pieele imobiliare locale sunt percepute drept componente
ale pieei globale. De exemplu, investitorii nord-americani percep piaa imobiliar din Europa

Central i de Est ca un tot unitar, fr s individualizeze pieele imobiliare naionale.

Recenta criz de pe piaa creditelor substandard din Statele Unite ale Americii a influenat n
mod semnificativ multe piee, provocnd turbulene pe pieele financiare internaionale (piee
de capital, piee financiar-bancare).
Din fericire, Romnia a fost afectat n mai mic msur de aceast criz. Cel puin
n viitori civa ani, o astfel de criz este puin probabil s se ntmple pe piaa romneasc,
ntruct structura portofoliului de credite este destul de sntoas, creditele substandard
putnd fi considerate neglijabile.
Piaa imobiliar romneasc se afl ntr-o perioad de consolidare a structurrii, unele
proprieti intrnd foarte trziu n circuitul civil, cum ar fi terenurile. Acestei piee i trebuie
un istoric mai lung pentru a se putea ncadra n tipurile de evoluii identificate pe alte piee.
Cladiri verzi Principii, evaluare si certificare, proiectare
Nu specia mai puternica este cea care supravietuieste si nici cea mai inteligenta. Este
cea care este cea mai adaptabila la schimba
O cladire care foloseste pe durata proiectarii, construirii si operarii strategii in vederea
reducerii consumului de energie si a minimalizari sau eliminarii impactului negativ asupra
planetei. O cladire verde sau sustenabila raspunde nevoilor generatiei actuale fara sa
compromita capacitatea generatiilor viitoare de raspunde propriilor nevoi.
Metodologii de certificare
recunoscute pe plan international in vederea certificarii cladirilor verzi
bazate pe identificarea clara a nevoilor Beneficiarului
un ghid pentru jucatorii cheie de pe piata constructiilor
Inceputul evaluarii cu cat mai repede cu atat mai bine Early start the sooner
Devreme, in faza de proiectare
Masurile de construire sustenabila sunt introduse in tema de proiectare fiind pastrate
si dezvoltate in fazele ulterioare de proiectare si autorizare
Implementare masurilor verzi este negociata la semnarea contractelor de
proiectare/construire .Toate actiunie verzi pot fi optimizate ai mare Tarziu, in faza de
construire
Cladirea este deja proiectata si costruita, implementarea masurilor verzi este mai
costisitoare
Scorul potential este mai mic

Confortul utilizatorilor lumina naturala,iluminat, confortul termic, calitatea aerului

Energie eficienta energetica, contorizare, surse regenerabile
Consum de apa potabila reciclare , detectare scurgeri, contorizare
Colectare deseuri pe durata construirii si a functionarii cladirii
Impactul asupra mediului protejarea elemetelor naturale existente, selectionarea
amplasamentului
Poluare emissi NOx, detectare scurgeri agent frigorific, limitarea poluarii apelor,
poluarii sonore si luminoase
Materiale reciclare, refolosire, fare emisii de substante nocive

Beneficii

Cativa factori determinanti

Dezvoltatorii si investitorii din piata imobiliara
Utilizatorii cladirilor
Cresterea preturilor in cazul resurselor si a materiilor prime, siguranta energetica
Inundatii, schimbari climatice,

Bucureti este capitala Romniei i, n acelai timp, cel mai populat ora i cel mai
important centru industrial i comercial al rii. Populaia de 1.883.425 de locuitori (2011[3])
face ca Bucuretiul s fie al zecelea ora ca populaie din Uniunea European. Conform unor
estimri ale unor specialiti, Bucuretiul adun zilnic peste trei milioane de oameni, iar n
urmtorii cinci ani, acest numr va depi patru milioane. [5] La acestea se adaug faptul c
localitile din preajma oraului, care vor face parte din viitoarea Zon Metropolitan,
nsumeaz o populaie de aproximativ 430.000 de locuitori.[6]
Prima meniune a localitii apare n 1459. n 1862 devine capitala Principatelor
Unite. De atunci a suferit schimbri continue, devenind centrul scenei artistice, culturale
i mass-media romneti. Arhitectura elegant i atmosfera sa urban i-au adus n Belle
poque supranumele de Micul Paris. n prezent se situeaz pe acelai nivel administrativ
cu judeele Romniei i este mprit n ase sectoare.

2.1. Piaa imobiliar - cadru conceptual i caracteristici

Piaa imobiliar este ansamblul persoanelor fizice i juridice care sunt n contacte unele cu
altele n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la pia sunt cumprtorii,
vnztorii,

chiriaii,

proprietarii,

creditorii,

debitorii,

antreprenorii,

constructorii,

administratorii, investitorii i intermediarii. Piaa imobiliar nu se caracterizeaz prin aceeai

eficien fa de piee de alte bunuri sau servicii. Eficiena unei piee se bazeaz pe
comportamentele cumprtorilor i vnztorilor i pe caracteristicile bunurilor sau serviciilor
tranzacionate. Astfel, pe o pia eficient, bunurile sau serviciile tranzacionate sunt esenial
omogene, putnd fi nlocuite oricnd unul cu cellalt, adic fiind fungibile. Prin contrast,
bunurile imobiliare sunt unice i amplasamentul este fix. n acelai timp, pe o pia eficient,
exist un numr suficient de mare de vnztori i cumprtori, care creeaz o pia liber,
competitiv i niciunul dintre aceti participani nu deine o parte suficient de mare din pia
pentru a o influena direct i cuantificabil. Pe piaa imobiliar, n acelai timp, pot aciona
puini vnztori i cumprtori ntr-un amplasament sau o arie restrns i pe un anume
interval de pre. Valoarea ridicat a proprietilor imobiliare necesit o putere mare de
cumprare i, de aceea, piaa imobiliar este foarte sensibil la schimbarea nivelului salariilor,
stabilitatea veniturilor i numrul locurilor de munc. Pe o pia eficient, preurile sunt
relativ uniforme, stabile i sczute. Ele constituie ndeobte un criteriu primordial n deciziile
de cumprarea sau vnzare, ntruct la un anumit pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe piaa
imobiliar, preurile sunt relativ ridicate i decizia de cumprare este influenat de tipurile de
finanare disponibile, volumul creditului ce poate fi obinut, dobnzile, mrimea avansului,
durata rambursrii i alte condiii de creditare. O pia eficient se autoreglementeaz. n
general, exist foarte puine restricii de natur legal sau administrativ asupra concurenei
libere i deschise. Piaa imobiliar nu se autoreglementeaz i exist relativ multe
reglementri legale la nivel naional i local care afecteaz desfurarea tranzaciilor
imobiliare. Pe o pia eficient, cererea i oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, ntruct
piaa tinde s se ndrepte ctre echilibru, prin efectul competiiei de pe acea pia.
Premisele de dezvoltare imobiliar, cererea i oferta tind s se ndrepte ctre echilibru, dar
acest punct nu este niciodat atins i exist ntotdeauna un decalaj ntre ele. Cumprtorii i
vnztorii dintr-o pia eficient sunt ntotdeauna complet informai i n cunotin de cauz
referitor la condiiile pieei, comportamentul celorlali, istoricul pieei, calitatea i
interschimbabilitatea produselor sau serviciilor. Orice informaie necesar pentru licitaii,

oferte i vnzri este disponibil imediat tuturor participanilor. Cumprtorii i vnztorii de

pe piaa imobiliar nu sunt ntotdeauna bine informai, ei nu vnd i nu cumpr n mod
frecvent. Informaiile despre preurile de ofert sau de tranzacionare ale unor proprieti
imobiliare similare nu sunt disponibile imediat sau sunt greu accesibile. Cumprtorii i
vnztorii de pe o pia eficient sunt adunai mpreun de un mecanism de pia organizat,
cum ar fi bursele de valori, i este relativ uor pentru vnztori s intre pe pia ca rspuns la
creterea cererii, de exemplu. Pe piaa imobiliar, cererea poate fi volatil, datorit unor
schimbri rapide n mrimea, structura i distribuia populaiei. n plus, piee organizate, de
genul burselor de valori, nu pot exista n piaa imobiliar, din cauza nefungibilitii
proprietilor imobiliare. Pe o pia eficient, bunuri sau serviciile sunt gata de consum i
livrabile imediat. Pe piaa imobiliar, proprietile sunt produse durabile i, ca investiie, ar
putea fi greu de vndut i cu grad redus de lichiditate. O proprietate imobiliar nu se vinde
rapid ntruct presupune sume mari de bani, iar finanarea nu se obine imediat. n concluzie,
piaa imobiliar nu este eficient din cauza inexistenei standardizrii produsului, timpului
mare necesar pentru producerea lui i din cauza dificultii previzionrii precise a
comportamentului participanilor la pia.
2.2. Elemente ale pieei imobiliare
Principalii participani la piaa imobiliar sunt:
1. Proprietarii-utilizatori, care sunt persoanele cu dubl calitate, de investitori i
consumatori. Ei cumpr proprieti rezideniale sau comerciale spre a le utiliza prin locuire
sau prin a le utiliza pentru propria lor afacere.
2. Proprietarii, care sunt investitori puri. Ei cumpr proprietile, dar nu sunt
consumatori, n sensul c nu locuiesc n ele i nu le utilizeaz pentru o afacere proprie, ci le
nchiriaz.
3. Chiriaii, care sunt consumatori puri.
4. Dezvoltatorii, care dezvolt proiecte imobiliare i care furnizeaz produse noi pieei
imobiliare.
5. Renovatorii, care furnizeaz pieei imobiliare imobile renovate. 6. Facilitatorii, cei
care faciliteaz ncheierea tranzaciilor imobiliare, printre care se numr: bncile, ageniile
imobiliare, avocaii i alte entiti. Proprietarii-utilizatori, proprietarii i chiriaii reprezint
cererea de pe piaa imobiliar, pe cnd dezvoltatorii i renovatorii reprezint oferta.
Principalele caracteristici ale pieei imobiliare sunt:
1. Durabilitatea. Cldirile pot exista decenii sau secole, pe cnd terenul de sub ele este
practic indestructibil.

2. Eterogenitatea. Practic, fiecare imobil este unic n ceea ce privete locaia,

construcia i modalitile de finanare. Aceste caracteristici fac dificil stabilirea preului,
necesit costuri mari de cercetare a pieei, creeaz asimetrii ale informaiei disponibile i fac
substituia foarte dificil.
3. Costuri mari de tranzacionare. Cumprarea unui imobil i mutarea n el implic
costuri mult mai mari dect alte tipuri de tranzacii. Aceste costuri se refer la: costuri de
cutare, costuri cu intermedierea imobiliar, costuri de finanare, costuri de mutare, taxe i
impozite legale, taxe de transfer al proprietii i taxe legate de nregistrarea titlului de
proprietate.
4. ntrzieri n ajustarea pieei. Imobilele au un ciclu mare de producie i, de aceea,
dezechilibrele ntre cerere i ofert nu sunt uor de depit.
5. Imobilele sunt att bunuri de investiie, ct i de consum. Imobilele pot fi
cumprate cu intenia de a obine un profit (bunuri de investiie), cu intenia de a le utiliza
(bunuri de consum) sau cu ambele intenii. Aceste caracteristici pot fi separate (selectnd
participanii la pia care se concentreaz pe o funcie sau pe cealalt) sau combinate (n cazul
proprietarilor-utilizatori, care locuiesc n casele pe care le dein). Aceast natur dual a
bunurilor imobile face posibil fenomenul de supra-investire ntr-un imobil fa de preul
pieei.
6. Imobilitatea. Consumatorii trebuie s vin la bunurile de natur imobiliar, iar nu
bunurile merg ctre consumatori. Din acest, motiv nu exist un loc de tranzacionare fizic.
Fixitatea spaial conduce la faptul c ajustrile pieei apar prin deplasarea consumatorilor
ctre unitile locative, n defavoarea circulaiei bunurilor. Dac la un moment dat exist o
preferin pentru locuinele din suburbii, consumatorii trebuie s caute acele locuine n
suburbii, ntruct ele nu pot fi mutate din alt parte. Fixitatea spaial combinat cu
proximitatea mai multor uniti locative n anumite arii urbane sugereaz o influen
important a externalitilor pentru o locaie dat. Principalele afaceri ale industriei imobiliare
premise de dezvoltare a creditului ipotecar.
1. Evaluarea imobiliar este executat de ctre evaluatori atestai n urma unor
cursuri de specialitate sau de ctre societi comerciale specializate, care respect anumite
standarde profesionale. n Romnia, nainte de 1990, evalurile imobiliare erau executate de
membrii Corpului Experilor Tehnici, n principal cu scopul de a fi luate n considerare de
ctre instanele de judecat. Evalurile de pia nu erau necesare n alte scopuri, ntruct piaa
imobiliar practic nu exista. Dup 1990, s-a nfiinat ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia) care i-a asumat sarcina pregtirii profesionale i a atestrii

evaluatorilor imobiliari. Membrii ANEVAR respect Standardele Internaionale de Evaluare

i codul deontologic al profesiei de evaluator.
2. Intermedierile imobiliare sunt realizate de ageniile imobiliare organizate ca
societi comerciale sau de ctre agenii imobiliari care au calitatea de persoan fizic
autorizat. Spre deosebire de celelalte piee financiare (bancar, de capital, a asigurrilor), n
Romnia nu exist reglementri speciale pentru ageniile imobiliare i agenii imobiliari
(capital social minim, necesitatea pregtirii profesionale a agenilor imobiliari). De asemenea,
nu exist nici o autoritate de reglementare i supraveghere a pieei. Ageniile imobiliare s-au
grupat n asociaii profesionale, dintre care cea mai important este ARAI (Asociaia Romn
a Ageniilor Imobiliare). Se estimeaz c n Romnia exist circa 10.000 agenii imobiliare,
dintre care 2.000 n Bucureti.
3. Dezvoltrile imobiliare sunt afaceri care constau din achiziionarea de teren,
viabilizarea terenului (racorduri la utiliti: ap, canalizare, curent electric, gaze, termoficare),
construirea de cldiri cu diferite destinaii i vnzarea acestora. Exist i dezvoltatori care
prefer s nu vnd proprietile construite, ci s le exploateze prin nchiriere sau s le
nchirieze i s le vnd ulterior ca afacere.
4. Managementul proprietilor este o activitate prestat de ageni economici
specializai i provine din externalizarea activitilor unui investitor care prefer s
ncredineze gestionarea proprietilor sale unor teri. Investitorii instituionali (fonduri
mutuale, fonduri de pensii, societi de asigurri) prefer, de regul, aceast metod, mai ales
pentru managementul riscului, mprind portofoliul de proprieti imobiliare deinut ctre
mai muli manageri imobiliari. Managementul proprietilor este destul de puin rspndit n
Romnia.
5. Marketingul imobiliar este ansamblul de activiti pentru promovarea unor
proprieti imobiliare n dezvoltare sau deja construite i face parte, de regul, tot din
externalizarea unor activiti. Este, de asemenea, puin rspndit n Romnia.
6. Investiiile imobiliare reprezint activitile de investiie n bunuri imobiliare
fcute de diverse tipuri de investitori. Achiziiile se fac n vederea revnzrii la o dat
ulterioar, exploatrii prin nchiriere a imobilelor respective sau n alte scopuri. 7. Serviciile
de relocare sunt servicii de mutare complexe, din ce n ce mai necesare n condiiile
mobilitii companiilor i a forei de munc. n interiorul fiecrei ramuri, operatorii se pot
specializa pe segmente ale pieei, cum ar fi: sectorul rezidenial, sectorul comercial sau
proprietile industriale.

Evoluii recente pe piaa imobiliar romnesc Dup o decad relativ calm pe piaa
imobiliar romneasc n anii 90, ncepnd cu anul 2002, s-a nregistrat o cretere
semnificativ a preurilor. Astfel, n perioada 2003- 2007 preul pe metrul ptrat n
apartamentele construite nainte de 1989 a crescut de la 100 $ la 1.300 . Printre cele mai
citate cauze ale acestei creteri, se numr: - dezvoltarea sistemului bancar i scderea
inflaiei, ceea ce a fcut posibil accesul la oferte de creditare; Ion Radu Ziliteanu Politicile
imobiliare naionale premise de dezvoltare a creditului ipotecar - 16 - - creterea economic
de aproximativ 6% pe an dup 2002 i creterea salariului mediu lunar net de la 100 n 2002
la 350 n 2007; - faptul c circa 2,5 mil. romni lucreaz n afara rii, n principal n Spania
i Italia, ceea ce a permis fluxuri importante de numerar disponibile pe piaa imobiliar; oferta mic i cererea mare, n condiiile n care n perioada 1989-2005 ritmul construciilor
noi a fost foarte mic. Criticii acestor argumente susin c: - dei ofertele de creditare pentru
sectorul imobiliar sunt omniprezente n ofertele bncilor romneti, puini romni pot obine
cu adevrat credite, n condiiile unui salariu mediu destul de mic; - marea majoritate a
romnilor care lucreaz n strintate presteaz munci slab calificate, ceea ce face ca
veniturile s nu le permit achiziionarea unui imobil n Romnia; - cererea nu este att de
mare i nu crete att de rapid pe ct afirm optimitii; romnii migreaz n continuare ctre
strintate, mai cu seam dup admiterea Romniei n Uniunea European la 01.01.2007. Pe
lng opiniile economice, exist i o seam de convingeri populare, care afirm c: - creterea
preurilor a fost posibil datorit nevoilor de splare a banilor de ctre politicieni i oameni de
afaceri corupi, dei msurile legale luate dup 2004 a fcut mai dificil splarea banilor; inflaia de agenii imobiliare: n 2002 existau destul de puine agenii imobiliare, pe cnd n
2007 numrul lor a ajuns la circa 10.000, n condiiile n care nu exist nici un fel de
reglementri legale sau vreun cod deontologic care s impun o anumit conduit; astfel,
muli romni consider c ageniile imobiliare mresc n mod artificial preurile, pentru a-i
mri astfel profiturile.
Evoluiile de pe piaa finanrilor imobiliare au avut o influen deosebit asupra
pieei imobiliare. Dac pn n anii 2000 bncile aveau profituri importante i fr eforturi
deosebite din plasamentele n titluri de stat bine remunerate, pe msur ce indicatorii
macroeconomici i ratingurile de ar au nceput s se mbunteasc, emisiunile titlurilor de
stat pe piaa intern au fost din ce n ce mai rare i mai slab remunerate. n consecin, bncile
comerciale s-au reorientat ctre activitate de retail bancar.
Cum n 1999 apruse prima lege din Romnia post 1990 privind creditul ipotecar i
cum acesta este prin excelen un produs de retail, bncile comerciale au intensificat

acordarea de credite ipotecare dup anul 2000, contribuind din plin la transformarea cererii
insolvabile de pe piaa imobiliar n cerere solvabil.
ntre timp, s-a nfiinat Biroul de Credit, pentru constituirea istoricului de creditare al
romnilor, ceea ce a perfecionat notabil sistemul. Dup aderarea Romniei la Uniunea
European, la 1 ianuarie 2007, Banca Naional a Romniei a renunat la impunerea
avansului minim la creditele ipotecare la 25% i a ridicat obligativitatea unui plafon maxim
de ndatorare pentru beneficiarii creditelor. Aceste msuri au contribuit la impulsionarea
creditrii ipotecare pe piaa imobiliar romneasc.
Piaa imobiliar are o structur complex, a crei cercetare n adncime este foarte
costisitoare, necesit mult personal i cere o coordonare a eforturilor instituiilor centrale i
locale ale statului, pe de o parte, i a entitilor private, pe de alt parte. Modelarea
matematic a proceselor imobiliare este o ntreprindere dificil, din cauza multitudinii de
factori care contribuie la evoluia proceselor (factori demografici, veniturile, preurile
locuinelor, costurile i disponibilitatea surselor de finanare, preferinele consumatorilor,
preferinele investitorilor, preul de substituire, ritmul de construire, facilitile fiscale
acordate promotorilor imobiliari, componenta social a politicilor imobiliare, gradul de
reabilitare termic, etc.). n condiiile globalizrii economiei mondiale, investitorii au cptat
o mai mare mobilitate, astfel nct pieele imobiliare locale sunt percepute drept componente
ale pieei globale. De exemplu, investitorii nord-americani percep piaa imobiliar din Europa
Central i de Est ca un tot unitar, fr s individualizeze pieele imobiliare naionale.
Recenta criz de pe piaa creditelor substandard din Statele Unite ale Americii a influenat n
mod semnificativ multe piee, provocnd turbulene pe pieele financiare internaionale (piee
de capital, piee financiar-bancare).
Din fericire, Romnia a fost afectat n mai mic msur de aceast criz. Cel puin
n viitori civa ani, o astfel de criz este puin probabil s se ntmple pe piaa romneasc,
ntruct structura portofoliului de credite este destul de sntoas, creditele substandard
putnd fi considerate neglijabile.
Piaa imobiliar romneasc se afl ntr-o perioad de consolidare a structurrii, unele
proprieti intrnd foarte trziu n circuitul civil, cum ar fi terenurile. Acestei piee i trebuie
un istoric mai lung pentru a se putea ncadra n tipurile de evoluii identificate pe alte piee.
Cladiri verzi Principii, evaluare si certificare, proiectare
Nu specia mai puternica este cea care supravietuieste si nici cea mai inteligenta. Este
cea care este cea mai adaptabila la schimba

O cladire care foloseste pe durata proiectarii, construirii si operarii strategii in vederea

reducerii consumului de energie si a minimalizari sau eliminarii impactului negativ asupra
planetei. O cladire verde sau sustenabila raspunde nevoilor generatiei actuale fara sa
compromita capacitatea generatiilor viitoare de raspunde propriilor nevoi.
Metodologii de certificare
recunoscute pe plan international in vederea certificarii cladirilor verzi
bazate pe identificarea clara a nevoilor Beneficiarului
un ghid pentru jucatorii cheie de pe piata constructiilor
Inceputul evaluarii cu cat mai repede cu atat mai bine Early start the sooner
Devreme, in faza de proiectare
Masurile de construire sustenabila sunt introduse in tema de proiectare fiind pastrate
si dezvoltate in fazele ulterioare de proiectare si autorizare
Implementare masurilor verzi este negociata la semnarea contractelor de
proiectare/construire .Toate actiunie verzi pot fi optimizate ai mare Tarziu, in faza de
construire
Cladirea este deja proiectata si costruita, implementarea masurilor verzi este mai
costisitoare
Scorul potential este mai mic
Confortul utilizatorilor lumina naturala,iluminat, confortul termic, calitatea aerului
Energie eficienta energetica, contorizare, surse regenerabile
Consum de apa potabila reciclare , detectare scurgeri, contorizare
Colectare deseuri pe durata construirii si a functionarii cladirii
Impactul asupra mediului protejarea elemetelor naturale existente, selectionarea
amplasamentului
Poluare emissi NOx, detectare scurgeri agent frigorific, limitarea poluarii apelor,
poluarii sonore si luminoase
Materiale reciclare, refolosire, fare emisii de substante nocive

Beneficii

Cativa factori determinanti

Dezvoltatorii si investitorii din piata imobiliara
Utilizatorii cladirilor
Cresterea preturilor in cazul resurselor si a materiilor prime, siguranta energetica

 Inundatii, schimbari climatice,

Actualitatea i buna cercetare i observare a temei costruc iilor verzi n America a lsat sub semnul
analizei i studiului situaiile similare i cele distinctive ntlnite pe teritoriul european.
Conceptul dezvoltare sustenabila a luat nastere in perioada anilor 70 ca urmare a instalarii
crizei petroliere si a temerilor legate de accentuarea poluarii cauzate de utilizarea combustibililor
fosili.
Curentul cladirilor verzi a aparut in Statele Unite ale Americii ca o consecinta fireasca a nevoilor
de conturare a unor directii de dezvoltare imobiliara care sa tina cont de criterii importante
precum eficienta energetica sau impactul redus asupra mediului inconjurator.
Situatia existenta
In prezent initiativa sustenabila consta in actiunea integrata si simultana a mai multor factori care
converg spre atingerea scopului, atat in cazul constructiilor noi cat si in cazul reabilitarii
constructiilor existente. Astfel, in cadrul conceptului de proiectare sustenabila, intalnim frecvent
solutii precum panourile fotovoltaice, acoperisurile verzi sau utilizarea materialelor de instalatii
sau constructii cu impact redus asupra mediului inconjurator.
Solutii propuse
In privinta materialelor de instalatii compania Thermaflex s-a aliniat rapid noilor directii de
dezvoltare reusind sa produca inca din anii 70 izolatii din poliolefine si conducte din polibutilena
care intrunesc pe deplin dezideratele proiectarii sustenabile a cladirilor verzi.
Principalele avantaje ale acestor solutii si nu sunt putine sunt prezentate in cele ce urmeaza:
o

Minimizarea costului total al proprietarului;

Mentenanta la un cost apropiat de 0;

Durata mare de viata (cel putin 30 de ani in cazul izolatiilor, cel putin 50 de ani in cazul
sistemelor de conducte din polibutilena);

Utilizarea materialelor non-toxice (izolatiile de poliolefine nu intretin arderea, nu produc

fum si nu emit substante toxice care sa pericliteze viata in caz de incendiu);

Produse 100% reciclabile la sfarsitul duratei de utilizare;

Amprenta mica de CO2 de la procesul de fabricatie pana la sfarsitul ciclului de viata;

Eficienta energetica foarte ridicata;

Reducerea importanta a pierderilor de caldura si de presiune pe traseul instalatiilor de

incalzire/ racire ale cladirii;

Cost total al investitiei substantial redus.

Izolatiile din poliolefine si tevile din polibutilena asigura punctajul maxim in cazul certificarii de tip
LEED, BREEAM, DGNB sau Green Homes a cladirii datorita criteriilor de sustenabilitate date de
nontoxicitate, reciclabilitate, eficienta energetica sau amprenta redusa de CO2.
Marturie a celor declarate stau proiecte importante deja certificate, la care Thermaflex a
participat in calitate de furnizor de materiale de instalatii:
o

Parcul tehnologic Daycohost, Venezuela (certificata cu clasificarea Tier III de catre

Institutul Uptime in mai 2013);

Hotel ALOFT Bogota Airport, Columbia (certificata LEED Gold in noiembrie 2012);

Cladire de birouri HSBC Headquarter, Mexic (certificata LEED Gold in noiembrie 2007);

Cladire de birouri Bladex Headquarter, Panama (certificata LEED Gold in februarie 2013).

Parteneri in standul RoGBC au fost cei din echipa EFdeN. Mobilierul transformabil, special creat
pentru prototipul de cas solar destinat mediului urban, si canapeaua modulara cu nenumarate
scenarii de pozitionare au realizat confortul pentru zona de educatie.
Standul RoGBC a gazduit si de data aceasta zona de educatie, cu prezentari tematice legate de
beneficiile unei case verzi si workshopul Ipoteca Verde. In acest caz, s-a folosit spatiul atat
pentru a educa pe viitorii proprietari in scopul cresterii cererea pentru locuinte sustenabile cat si p
e dezvoltatori, o miscare strategica benefica pentru viitorul constructiilor verzi.

In cadrul workshopului s-au oferit informatii despre initiativa Green Mortgage (Ipoteca Verde)
care incurajeaza oferirea de conditii financiare mai bune pentru cumpararea caselor eficiente din
punct de vedere energetic, cu acces la transport public si indeplinind mai multe criterii de
sustenabilitate.

Constructori si dezvoltatori cu proiecte rezidentiale verzi existente sau in proces de dezvoltare,

institutii financiare si companii care detin tehnologii, produse sau servicii de constructii sustenabile
si inovatoare sunt asteptati sa participe la Pavilionul pentru Case Verzi din cadrul Targului National
Imobiliar din Mai 2015. Membrii RoGBC vor beneficia de preturi speciale pentru a expune in
Pavilionul pentru Case Verzi.

Prima certificare BREEAM oferit pentru unproiect de reabilitare n Romnia

Este prima certificare BREEAM pentru construc ii reabilitatemajor ob inut de o cldire din
Romnia, dovedind dorina dezvoltatorului de a realiza un proiect ce i concentreaz toate
resursele pentru a oferi condiii excepionale de confort reziden ilor si. Mai mult, atestarea
BREEAM denot interesul crescut fa de valorificarea patrimoniului industrial contribuind astfel la
istoria recent a oraului i susinnd potenialul de dezvoltare al zonei nvecinate. Obiectivele
dezvoltatorului au corespuns cerinelor BREEAM i au fost monitorizate i aplicate de ctre toate
prile implicate pe parcursul ntregii dezvoltri.
Patrimoniul industrial motenit n urma achiziionrii fabricii de mobil Libertatea cuprinde 5
cldiri. n prima etap a dezvoltrii, livrat n Decembrie 2013, au fost reabilitate cldirile B i C.
Acestea ofer 5 600 m2 pentru birouri clasa A precum i un restaurant. n prezent se demareaz
lucrrile de re-vitalizare a cldirilor D i E, etapa II a proiectului, oferind un total de 13 412 m 2.

Intenia dezvoltatorilor a fost de a pstra i reutiliza inteligent resursele oferite de aceast

platform astfel nct ntregul areal s prind via prin valorificarea patrimoniului mo tenit i nu
prin eradicarea lui complet.