Standardele Internaionale de Practic n Evaluare GN 4 - 2010 GN 17 - 2010

Consiliul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

International Valuation Standards Council 12 Great George Street London United Kingdom SW1P 3AD Telephone: +44 1442 879306 Facsimile: + 44 1442 879306 Internet: http://www.ivsc.org Copyright 2010 by the International Valuation Standards Council. All rights reserved, subject to permission having been granted to ANEVAR, through its publishing house IROVAL - to translate and reproduce in Romanian: International Valuation Guidance Note 4 - Valuation of Intangible Assets, rev. 2010, and International Valuation Guidance Note 17 - Valuation of Investment Property under Construction, 2010 No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained in the text as republished or translated, the English version of the IVSC Standards as published by the IVSC from time to time being the only official version of the IVSC Standards. The full text of the official version may be obtained from the IVSC International Headquarters, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK. http://www.ivsc.org Copyright 2010 International Valuation Standards Council. Toate drepturile rezervate; a fost acordat ANEVAR, prin editura sa IROVAL - dreptul de a traduce i de a reproduce n limba romn: Standardul Internaional de Practic n Evaluare 4 Evaluarea activelor necorporale, revizuit n 2010, i Standardul Internaional de Practic n Evaluare 17 Evaluarea investiiei imobiliare n curs de execuie, 2010. IVSC nu-i asum nicio responsabilitate pentru acurateea informaiilor coninute n textul tradus i publicat de beneficiar, versiunea englez a Standardelor IVSC, aa cum aceasta este republicat periodic de IVSC, fiind unica versiune oficial a Standardelor IVSC. Textul integral al versiunii oficiale poate fi obinut de la Sediul Central Internaional al IVSC, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK. http://www.ivsc.org

STANDARDUL INTERNAIONAL DE PRACTIC N EVALUARE 17 GN 17 EVALUAREA INVESTIIEI IMOBILIARE N CURS DE EXECUIE

Cuprins 1. Introducere i arie de aplicabilitate 2. Definiie 3. Abordarea n evaluare

4. Date de intrare pentru evaluare

5. Cerine speciale n conformitate cu IAS 40 7. Raportare

6. Cerine speciale n cazul evalurii pentru garantarea mprumutului

1.1 Standardele Internaionale de Evaluare includ, n ultima lor ediie, i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare. Aceste standarde de practic trateaz aplicarea principiilor IVS la diferitele tipuri de active sau pentru un scop specific al evalurii. Standardele stabilesc principiile i obiectivele de urmat ntr-o situaie specific, dar nu ofer instruciuni despre cum s se efectueze evaluarea i nici comentarii detaliate asupra avantajelor diferitelor tehnici de evaluare. Consiliul s-a angajat ntr-un proiect de revizuire a standardelor curente, iar proiectul revizuit va fi expus pentru comentarii, n al doilea trimestru al anului 2010. Pentru implementarea acestui proiect, Consiliul a acceptat multe dintre recomandrile Grupului de Revizuire Critic, incluse n raportul din 2007. Printre acestea a fost i eliminarea clasificrii actuale n Standarde, Standarde de Aplicaie i Standarde de Practic, iar n ediia viitoare, toate aceste documente se vor numi Standarde. 1.2. Obiectivul acestui Standard de Practic (GN) este s ofere ndrumri asupra unor principii recunoscute internaional, care ar trebui aplicate atunci cnd scopul este estimarea valorii de pia a unei investiii imobiliare, care este n curs de execuie, la data evalurii. Chiar dac evaluarea altor tipuri de proprietate n curs de execuie nu este inclus n aria de aplicabilitate a acestui GN, n cazul n care scopul este estimarea valorii de pia, vor fi aplicabile aceleai principii. Multe dintre aceste principii sunt similare cu cele care se aplic pentru evaluarea altor tipuri de active; din acest motiv, aceste ndrumri trebuie citite n corelaie cu Standardele Internaionale de Evaluare i n special cu IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare, IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia i IVS 3 Raportarea evalurii. 1.3. Evalurile investiiei imobiliare parial finalizate sunt cerute pentru diverse scopuri incluznd: achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi; garantarea mprumutului; litigii; i raportarea financiar. 2. Definiie

1. Introducere i arie de aplicabilitate

2.1 Investiie imobiliar. Proprietatea imobiliar (un teren sau o cldire - sau parte a unei cldiri - sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar, n baza unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, dect pentru: 2.1.1. a fi utilizat n producia sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative; 18

2.1.2. a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii. 3.1. Acest Standard de Practic analizeaz principiile care trebuie urmate n estimarea valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de execuie. Valoarea de pia este comentat amnunit n IVS 1, ns, pe scurt, scopul este estimarea preului care ar fi pltit i ncasat, la data evalurii, pentru o proprietate imobiliar n curs de execuie parial finalizat, ntr-un schimb ipotetic de pia. 3. Abordarea n evaluare

sau

3.2. n practic, puine investiii imobiliare sunt transferate ntre participani pe pia ntr-o etap de finalizare parial, cu excepia cazurilor cnd reprezint fie o parte a unui transfer al entitii deintoare, fie vnztorul se afl n insolven sau n curs de insolven i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i n situaia, puin probabil, n care exist evidena transferului altei investiii imobiliare finalizate parial, la o dat apropiat de data evalurii, cu siguran stadiile de execuie ale lucrrilor vor fi diferite, chiar dac din anumite puncte de vedere proprietile ar fi similare.

3.3. In absena datelor privind vnzrile comparabile, valoarea trebuie estimat prin utilizarea uneia sau mai multor abordri n evaluare, bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze informaii dintr-o varietate de surse, incluznd: 3.3.1. date privind vnzrile de proprieti comparabile, aflate n locaii diferite sau n condiii diferite, cu corecii efectuate pentru cuantificarea acestor diferene; 3.3.2. date privind vnzrile de proprieti comparabile, tranzacionate n condiii economice diferite, cu corecii efectuate pentru cuantificarea acestor diferene;

3.5. Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii imobiliare parial finalizate numai cu referin la planul proiectului sau la studiul de fezabilitate realizat la nceputul proiectului. Dup ce execuia proiectului a nceput, acesta nu mai este un instrument pe care s te poi baza pentru estimarea valorii, deoarece datele de intrare vor fi cele istorice. Din acest motiv, o abordare bazat pe estimarea procentajului n care a fost executat proiectul, nainte de data evalurii, este puin probabil s fie relevant pentru determinarea valorii de pia curente.

3.4. Valoarea de pia a unei investiii imobiliare parial finalizate va reflecta ateptrile participanilor pe pia asupra valorii proprietii, atunci cnd aceasta va fi finalizat, minus deducerile pentru costurile necesare pentru a finaliza proiectul i coreciile adecvate pentru profit i risc. Evaluarea i toate ipotezele cheie, utilizate n evaluare, trebuie s in cont de condiiile de pia de la data evalurii.

3.3.3. previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea venitului, nsoite de date de pia comparabile despre costurile de construcie, clauzele nchirierii, cheltuielile de exploatare, ipotezele de cretere, ratele de actualizare i de capitalizare i alte date relevante de intrare.

3.7. Evaluarea unei investiii imobiliare n curs de execuie poate fi fcut fie prin utilizarea unui model de cretere implicit care utilizeaz, ca date de intrare, costul curent i valoarea curent, fie a unui model de cretere explicit, care utilizeaz, ca date de intrare, costul viitor estimat i valoarea viitoare estimat. n oricare dintre modele, obiectivul este estimarea valorii n ipoteza c proprietatea este finalizat, din care, apoi, sunt efectuate deduceri adecvate pentru a estima valoarea proprietii n stadiul ei curent de execuie. Cea mai adecvat dintre aceste alternative va fi aceea care, la data evalurii, predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate imobiliar. Totui, datele de intrare dintrun model nu trebuie s fie utilizate n cellalt model, iar raportul trebuie s precizeze clar care este abordarea adoptat. 19

3.6. Dac timpul necesar, de la data evalurii pn la data finalizrii unei investiii imobiliare noi, este de aa natur nct fluxurile de numerar previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac valoarea banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci va fi mai adecvat s se utilizeze o metod de evaluare care s reflecte cel mai probabil ealonarea n timp a acelor fluxuri de numerar.

4. Datele de intrare pentru evaluare

4.3. Costurile de construcie: Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii va fi reflectat n valoarea curent, dar nu va determina aceast valoare. n mod similar, plile anterioare n cadrul contractului de lucrri curente, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat, n cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare la data evalurii, reprezint cel mai adesea cea mai bun eviden a costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii. ns dac exist un risc important, astfel nct acel contract s nu poat fi finalizat, de exemplu din cauza unui litigiu sau a insolvenei uneia dintre pri, este mai adecvat s se adopte costul angajrii unui nou contractor care s finalizeze lucrarea. Dac nu exist un contract cu pre fix n vigoare i se utilizeaz un model de cretere explicit, atunci este mai adecvat s se utilizeze costul previzionat, de exemplu care reflect ateptrile rezonabile ale participanilor pe pia, la data evalurii, privind costurile de la datele cnd exist probabilitatea ca aceste costuri s apar.

4.2. nchiriere: Dac chiriaii proprietii vor trebui s fie identificai dup finalizarea acesteia, va trebui s fie luate n considerare timpul i costurile (inclusiv stimulente i onorarii), care ar permite n mod realist atingerea unui grad de ocupare stabilizat, spre exemplu perioada necesar pentru a atinge grade de ocupare realiste pe termen lung. Venitul din chiriile anticipate viitoare se poate baza pe chiriile de pia curente, n cazul utilizrii unui model de cretere implicit sau pe chiriile de pia anticipate viitoare, n cazul utilizrii unui model de cretere explicit. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare care sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care trebuie executat, acestea ar trebui prezentate n evaluare.

4.1. Proprietate imobiliar finalizat: Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, acesta va reflecta valoarea proprietii imobiliare ca fiind finalizat, spre exemplu valoarea acesteia n ipoteza c, la data evalurii, aceasta a fost deja finalizat n concordan cu specificaiile curente. Dac se utilizeaz un model de cretere explicit, acesta va reflecta valoarea investiiei imobiliare la finalizare, respectiv valoarea proprietii la data estimat a finalizrii execuiei.

Datele exacte de intrare utilizate pentru evaluare vor fi diferite n funcie de modelul de evaluare care este utilizat, dar n mod uzual le vor include pe cele prezentate n aceast seciune. De asemenea, datele de intrare vor fi diferite dac este utilizat un model de cretere implicit sau unul de cretere explicit, a se vedea paragraful 3.7. Datele primare de intrare utilizate, mpreun cu orice ipoteze fcute, vor fi prezentate n raportul de evaluare.

4.4. Costurile finanrii: Acestea reprezint costul finanrii proiectului de la achiziie, pn la rambursarea estimat a mprumutului. Cum creditorul poate percepe riscurile ca fiind substanial diferite n cursul execuiei, fa de cele de dup execuie, costul finanrii pentru fiecare perioad ar trebui luat n considerare separat. Chiar dac entitatea i autofinaneaz proiectul, ar trebui folosite rate ale dobnzii adecvate n contextul pieei, pentru a reflecta pe cele care ar putea fi obinute pe pia, la data evalurii, de un cumprtor tipic al proprietii. 4.5. Alte costuri: Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i profesionale, care le-ar putea efectua un cumprtor, pentru finalizarea execuiei lucrrii i pentru nchirierea proprietii imobiliare. Cu excepia cazului n care exist contracte de nchiriere n vigoare, va trebui s se ia n considerare i costurile rezonabile de marketing. Totui, orice costuri care ar putea aprea n transferul curent al proprietii, la data evalurii, nu ar trebui s fie incluse.

4.6. Risc: Toate riscurile semnificative ar trebui identificate i evaluate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de construcii parial finalizat, vor include variaii n costul construciei, n costurile finanrii i n programul construciei. Riscurile suplimentare, asociate cu investiia imobiliar n curs de execuie, includ fluctuaii ale valorii proiectului finalizat, ntre ncepere i ncheiere, i perioada de timp care va fi necesar pentru a contracta chiriai i a asigura un venit stabilizat. Riscurile asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliar, dup finalizarea acesteia, ar trebui identificate i evaluate separat de riscurile asociate finalizrii construciei. Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, 20

4.8. Alte consideraii: n situaiile n care a existat o schimbare pe pia fa de data la care a fost conceput iniial, proiectul n curs de execuie poate s nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a terenului. n aceste cazuri, costurile de finalizare a proiectului propus iniial pot fi nerelevante, deoarece un cumprtor de pe pia fie ar demola orice structuri parial finalizate, fie le-ar adapta pentru un proiect alternativ. n aceste cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs de execuie ar trebui s reflecte valoarea curent a proiectului alternativ, precum i costurile i riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect. 5.1. IAS 40 (paragraful 38) precizeaz c valoarea just a investiiei imobiliare trebuie s reflecte condiiile de pia de la sfritul perioadei de raportare. Paragraful 39 mai precizeaz c valoarea este specific la un moment dat. Aa cum este indicat n IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar, IVSB consider c prevederile explicative din IAS 40 pentru aplicarea valorii juste17 arat c, pentru scopuri de raportare financiar, aceasta nu se deosebete de valoarea de pia.
5.2 Situaiile

4.7. Profitul investitorului: Ar trebui fcut o alocare pentru a lua n considerare profitul care ar fi cerut de un cumprtor de pe pia pentru proiectul de investiii finalizat parial. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu finalizarea programului de construire i pentru realizarea venitului sau valorii capitalului, estimate la data evalurii. Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit int, fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din valoare. Alternativ, dac pentru realizarea evalurii este utilizat metoda fluxului de numerar actualizat, n acest caz poate fi rata minim a rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un cumprtor tipic. Profitul anticipat de entitate, la nceputul proiectului de dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea participaiei sale la proiect, dup ce construcia a nceput. Evaluarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al proiectului parial finalizat le va solicita pentru a finaliza cu succes proiectul.

datele de intrare pentru evaluare vor include valorile i costurile curente, astfel nct trebuie evaluat riscul acestor schimbri, ntre data evalurii i data estimat a finalizrii. Dac se utilizeaz un model de cretere explicit, bazat pe valorile i costurile previzionate, trebuie evaluat riscul ca aceste proiecii s nu fie conforme cu realitatea.

5. Cerine speciale n conformitate cu IAS 40

financiare sunt ntocmite n ipoteza continuitii activitii entitii, cu excepia cazului n care conducerea acesteia fie intenioneaz s lichideze entitatea sau s nceteze activitatea, fie nu are o alt alternativ realist (IAS 1, paragraful 25). Din acest motiv, este adecvat s se presupun c orice contracte, de exemplu pentru construirea sau pentru nchirierea proprietii, la finalizarea execuiei, ar trece n sarcina cumprtorului, ntr-un schimb ipotetic, chiar dac aceste contracte pot s nu fie ncheiate ntr-un schimb curent. O excepie ar fi dac, la data evalurii, ar exista o eviden a unui risc de neplat al unei pri contractante, mai mare dect cel normal. 6.1. Evaluarea pentru garantarea mprumutului a unei proprieti imobiliare parial finalizate, fcute conform acestor standarde (IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului), va avea ca obiectiv valoarea de pia. Oricum, multe contracte sunt fie nule, fie lovite de nulitate, n situaia n care una dintre pri devine subiectul procedurilor formale de insolven. De aceea, pentru evalurile n acest scop poate fi neadecvat ipoteza c un cumprtor al unui proiect parial finalizat poate avea beneficiul contractelor existente de construcii i orice garanii asociate. Mai mult de att, trebuie avut grij n presupunerea c orice acord de nchiriere ncheiat de creditor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un cumprtor.
1

6. Cerine speciale n cazul evalurii pentru garantarea mprumutului

Prevederile IAS 40 citate n acest standard pot fi perimate de noul standard Valoarea just, propus de IASB dup publicarea de ctre IVSB a acestui Standard de Practic. Oricum, proiectul IASB privind cuantificarea valorii juste, publicat n mai 2009, subliniaz cerina cuantificrii valorii juste, n general n cadrul IFRS, care s fie bazat pe aceleai obiective i principii ca i n cazul valorii de pia, aa cum este definit n IVS.

21

7. Raportare

n plus fa de prevederile IVS 3 Raportarea evalurii, raportul de evaluare trebuie s precizeze clar, chiar din titlu, c proiectul este n curs de execuie, s includ o descriere a proiectului, a stadiului de dezvoltare realizat, metoda sau metodele de evaluare utilizate, datele cheie de intrare pentru evaluare i ipotezele fcute pentru a determina aceste date de intrare, inclusiv un rezumat al situaiei oricror contracte principale n vigoare, dac este relevant. n mod specific, raportul trebuie s identifice i, acolo unde este posibil, s cuantifice riscurile rmase asociate cu proiectul i modul n care au fost prezentate n evaluare. Pentru cuantificarea acestor riscuri, trebuie s se fac deosebirea dintre riscurile asociate generrii venitului din chirii i riscurile asociate construirii. Data intrrii n vigoare: Februarie 2010.

22