OBIECTUL VINDERII-CUMPRRII I NCHIRIERII COMERCIALE

AV. DR. NICOLAE CHERA

I.

CONSIDERAII INTRODUCTIVE PRIVIND VNZAREA CUMPRAREA COMERCIAL. SEDIUL MATERIEI

Contractul de vnzare-cumprare are rolul cel mai important n activitatea comercial, fiind instrumentul juridic prin intermediul cruia se realizeaz circulaia mrfurilor de la productor la consumator, realizndu-se aprovizionarea cu materii prime, comercializarea produselor fabricate, schimbul de produse, de resurse i de bunuri.1 Mai toate celelalte contracte, ntlnite n viaa comercial, par a avea doar menirea de a contribui la funcionarea perfect a vnzrii.2 Pentru ca funcionarea s fie perfect, legiuitorul comercial a reglementat dispoziii speciale cuprinse n art. 60 - 73 C. com. Dei aceste dispoziii se regsesc n Titlul VI, intitulat Despre vnzare, n realitate ele nu se refer numai la vnzare, ci i la cumprare. Prin urmare, att vnzarea ct i cumprarea comercial se regsesc reglementate n Titlul VI din Codul Comercial, denumit Despre vnzare.3 Este de remarcat c, n Codul Comercial sunt cuprinse numai anumite dispoziii particulare ale contractului de vnzare-cumprare comercial, care sunt strns legate de cerinele privind rapiditatea i sigurana n domeniul afacerilor. Ele se refer la preul vnzrii, la transferul dreptului de proprietate i al riscurilor, la viciile aparente i ascunse ale lucrului vndut, la rezoluiunea contractului, etc. Raiunea acestor dispoziii particulare rezid din faptul c, n timp ce legiuitorul civil considera vnzarea ca un act de consumaie, legiuitorul comercial apreciaz vnzarea ca fiind un act de producie. Plecnd fiecare de pe poziii diferite, este uor de neles pentru ce legiuitorul comercial a creat norme noi, specifice, necunoscute legiuitorului

n doctrina dreptului comercial exist opinii potrivit crora nu exist contracte comerciale. Un anumit contract este civil sau comercial n funcie de ceea ce persoanele doresc sau intenioneaz s ndeplineasc prin nelegerea contractual. (A se vedea: G. Ripert, R. Roblot, P. Delebecque, M. Germain - Trait de droit commercial, tome 2, Effets de commerce. Banque et Bourse. Contrats commerciaux. Procedures collectives, 16e edition, pag. 354, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, E. J. A., Paris 2000.) 2 A se vedea: V. Dumitrescu - Drept comercial, vol. II, curs litografiat, Edit. Al. Th. Doicescu, Bucureti, 1926, pag. 52. 3 Codul Civil, prin Titlul V, intitulat Despre vinderi instituie norme juridice de reglementare att pentru vnzare ct i pentru cumprare.

civil, n scopul evident de a asigura ct mai bine executarea obligaiilor asumate prin contract .4

Regulile generale care guverneaz contractul de vnzare-cumprare comercial se identific ns cu cele care se aplic vnzrii-cumprrii civile reglementate de Codul Civil n art. 1294-1404. Ele ns, au fost gndite i legiferate avnd n vedere numai relaiile ntre particulari. Dispoziiile legale specifice care reglementeaz vnzarea-cumprarea comercial pot fi mprite n5: - dispoziii de creaie comercial, cum ar fi cele consacrate de art. 63-67, 71-72 C. com; - dispoziii rezultate din dezvoltarea unor reguli sau a unor principii ale dreptului civil, cum ar fi dispoziiile cuprinse n art. 60, 61, 62 i 69 C. com. i - dispoziii derogatorii de la dreptul civil, precum cele cuprinse n art. 70 C. com. Din examinarea sistemului de norme care reglementeaz vnzareacumprarea comercial, se poate aprecia c, dei acestea nu sunt ntr-o perfect coeziune i nu au o suficient omogenitate, ele consacr un spirit nou, nsufleitor, n vederea facilitrii tranzaciilor comerciale i ocrotirii creditului. Cu toate acestea, reglementarea specific, dar uneori insuficient a vnzrii-cumprrii comerciale, l oblig pe interpret s fac necontenit apel la normele de drept comun, n care trebuie integrate acelea special prevzute de dreptul comercial.6 Dac se constat neconcordan ntre principiile i regulile de drept civil, pe de-o parte, i cele comerciale pe de alt parte, trebuie s aib ntietate normele comerciale.7 Numai dup epuizarea acestora urmeaz a se face apel la normele dreptului comun. II. OBIECTUL VNZRII-CUMPRRII I NCHIERIERII
COMERCIALE

A. Comercialitatea - criteriu de delimitare a vnzrii comerciale de vnzarea civil

Codul Comercial nu d o definiie a contractului de vnzarecumprare comercial. Vnzarea-cumprarea comercial apare ca fiind reglementat de o serie de norme juridice, generale i specifice, deseori incomplete i de multe ori fr o legtur organic.
4 5

A se vedea: V. Dumitrescu - op. cit, pag. 53. A se vedea: I. L. Georgescu - Drept comercial romn. Edit. All Beck, 2002, vol. II, pag. 123. 6 Idem, pag. 126 7 A se vedea: D. Clocotici i Gh. Gheorghiu - Delimitarea actelor de drept civil fa de actele juridice cu caracter comercial, n Revista de Drept Comercial nr. 6/1998, pag. 43.

n aceste condiii, prevalndu-ne de dispoziiile art. 1 alin.(2) C. com., putem susine c definiia dat vnzrii de art. 1294 C. civ. este valabil i pentru vnzarea comercial. Potrivit art. 1294 C.civ. vinderea este o conveniune prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru, i aceasta a plti celei dinti preul lui. Cele dou tipuri de contracte de vnzare-cumprare sunt foarte asemntoare; n plan juridic ele sunt identice, ambele fiind contracte prin care se transmite proprietatea unui lucru n schimbul unui pre. Ceea ce deosebete vnzarea-cumprarea comercial de vnzareacumprarea civil este funcia economic a celei dinti, respectiv interpunerea n schimbul de mrfuri i produse n drumul lor de la productor ctre consumator.8 Dobndirea caracterului comercial al vnzrii-cumprrii este supus ndeplinirii urmtoarelor condiii: A1. Obiect al vnzrii-cumprrii comerciale trebuie s fie numai bunuri mobile, mrfuri sau producte, spre deosebire de vnzareacumprarea civil care poate avea ca obiect i bunurile imobile ntr-adevr, potrivit art. 3, pct. 1 i 2 C. com, vnzarea i cumprarea comercial (fapt obiectiv de comer) poate avea ca obiect numai bunuri mobile, i anume: productele, mrfurile, obligaiunile statului sau alte titluri de credit circulnd n comer. A1.a. Productele desemneaz produsele naturale ale pmntului obinute prin cultur sau exploatare (cereale, legume, etc.), precum i produsele animalelor (lapte, piei, carne, etc.). Se poate spune c productele - urmrindu-se concepia Codului comercial francez - sunt un rezultat al muncii, n legtur intim cu natura.9 Ele servesc la ndestularea primelor nevoi. Totodat, productele - spre deosebire de mrfuri - sunt acele bunuri economice care nc nu fac obiectul circulaiei comerciale, care deci, nu au fost transformate n mrfuri.10 A1.b. Mrfurile sunt produsele realizate din activitatea de producie, fiind destinate schimbului (mobilier, mbrcminte, autovehicule).11

A se vedea: St. Crpenaru - Drept comercial romn, Edit. Universul Juridic, Bucureti, ed. a VI-a, 2007, pag. 447.
9

A se vedea: C.C. Arion - Elemente de drept comercial, Edit. Librriei Socec & Co., Societate anonim, Bucureti, 1920, pag. 51. 10 A se vedea: M. Hacman - Drept comercial comparat, Edit. Curierul judiciar, 1930, vol.I, pag. 376. 11 A se vedea: St. Crpenaru - op. cit., pag. 39.

n opoziie cu productele, mrfurile sunt acele lucruri care rezist la prima folosire, avnd o ntrebuinare mai lung. Ele se uzeaz ncetul cu ncetul, rezist mai mult dect productele, nceteaz i ele prin uz, dar nu prin primul uz.12 A1.c. Titlurile de credit sunt acele documente n baza crora titularii lor pot s-i exercite drepturile nscrise n cuprinsul lor. Aceste titluri dau dreptul posesorului lor s dispun cu privire la o sum de bani, la o cantitate de mrfuri sau producte, fie i confer titularului lor calitatea de asociat sau acionar ntr-o societate comercial, etc. n ceea ce privete obligaiunile de stat, de care se ocup legiuitorul comercial n paragrafele 1 i 2 ale art.3 C. com., ele reprezint specii ale titlurilor de credit.

B. Intenia de revnzare
Cumprarea, pentru a fi un act de comer i prin urmare, pentru a fi supus jurisdiciei comerciale, trebuie s fie fcut n scop de revnzare. De asemenea, vnzarea trebuie precedat de o cumprare fcut n scop de revnzare. Intenia de revindere face ca un act juridic, ce-l ntlnim n dreptul civil, s dobndeasc caracter comercial.13 B1. Condiiile inteniei de revnzare Intenia de revnzare - trstur principal a cumprrii-vnzrii comerciale - trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: B1.a. S existe la data cumprrii Dac intenia de a revinde bunul dobndit nu exista la data cumprrii, ntruct cumprtorul a dorit s-l achiziioneze pentru uzul su, cumprarea este un act juridic civil. Dac ulterior, dup data cumprrii, proprietarul bunului i manifest intenia de a-l revinde, actul juridic ncheiat anterior i pstreaz caracterul civil, ntruct intenia de revnzare nu a existat la momentul cumprrii. Dac la momentul cumprrii a existat intenia de revindere, dar dup aceea dobnditorul a renunat la revnzare, actul juridic al cumprrii rmne n continuare comercial.14 B1.b. Intenia de revnzare s fie exprimat de cumprtor, aa nct s poat fi cunoscut de toate prile contractante.

12 13

A se vedea: C.C. Arion - op. cit., pag. 51. A se vedea: I.N. Finescu - op. cit., vol. I, pag. 41. 14 A se vedea: St. Crpenaru - op. cit., pag. 38-39.

n cazul n care intenia de a revinde nu este adus la cunotina cocontractanilor, actul rmne de natur civil, el neputnd fi cenzurat de instanele comerciale. Intenia de a revinde bunul dobndit poate rezulta fie n mod expres din coninutul actului, fie din declaraia cumprtorului dat n cursul tratativelor, ct i implicit din anumite mprejurri. Dac cumprtorul este comerciant se prezum intenia acestuia de a revinde bunul dobndit. Prin urmare n acest caz intenia de revnzare nu trebuie s rezulte n mod expres sau implicit din anumite acte sau fapte juridice. Intenia de revnzare presupune ideea de speculaie, de ctig.15 Chiar i atunci cnd cumprtorul are intenia de a revinde sub preul de cumprare, n scopul evident de a acapara piaa de desfacere, actul de cumprare nu este lipsit de ideea de specul ntruct, dup nfrngerea concurenei, ctigul apare iminent. Cu toate acestea i n situaia n care am accepta c actului de cumprare fcut cu intenia de revnzare n pierdere i lipsete ideea de specul, actul este totui comercial ntruct specula nu este de esena actului comercial ci de natura lui.16 B1.c. Intenia de revnzare trebuie s priveasc n principal bunul cumprat Dac, spre exemplu, o persoan cumpr un anumit numr de lzi pentru vnzarea strugurilor recoltai, cumprarea nu este comercial ntruct lzile nu au fost achiziionate pentru a fi revndute ca atare, ci pentru a facilita vnzarea strugurilor care reprezint ntr-adevr obiectul principal al vnzrii.

C. Transformarea lucrului cumprat care face obiectul revnzrii

Art. 3 C. com. nu condiioneaz dobndirea caracterului comercial al cumprrii-vnzrii bunului de revinderea lui n forma n care a fost cumprat. Bunurile (productele sau mrfurile) cumprate pot fi revndute i dup ce au suferit anumite transformri (art. 3 pct. 1 C. com.). Se pune ns ntrebarea de a ti dac activitatea de transformare a bunului cumprat prin anumite mijloace i tehnologii nu prezint o importan mai mare dect chiar valoarea bunului cumprat. Este situaia meseriaului care, prin prelucrarea unor materiale le transform n anumite produse.17

15 16

A se vedea: I.N. Finescu - op. cit., pag. 43. A se vedea: C.C. Arion - op. cit., pag. 61-62. 17 A se vedea: St. Crpenaru - op. cit., pag. 41.

Referitor la aceste operaiuni n doctrina dreptului comercial s-a apreciat c n situaia n care meseriaul transform doar materia prim cumprat de client, cu sau fr intenia de revnzare, nu face un act de comer.

D. Bunurile imobile
n primele dou paragrafe ale art. 3 C. com., legiuitorul nu reglementeaz dect operaiunile care au ca obiect bunuri mobile, respectiv producte, mrfuri i titluri de credit. Bunurile imobile au fost excluse din sfera dreptului comercial, aa nct operaiunile de schimb cu privire la aceste bunuri nu sunt acte de comer, indiferent dac obiectul actului privete folosina sau proprietatea acestora. Prin urmare, operaiunile asupra imobilelor sunt de natur civil, chiar dac sunt fcute n scop speculativ de ctre un comerciant. n acest sens, nalta Curte de Casaie i Justiie, printr-o decizie a Seciilor Unite, a stabilit c n dreptul nostru vnzrile de imobile sunt acte de natur civil, iar nu comercial, chiar atunci cnd intervin ntre pri care sunt comerciani, deoarece art. 3 C. com. n enumerarea faptelor de comer nu prevede i aceste contracte, dei n textul art. 3 C. com. italian, care a servit de model legiuitorului romn, sunt trecute ca fapte de comer i operaiunile asupra imobilelor fcute n scop de speculaiune comercial.18 Dup cum rezult i din finalul acestei decizii, pronunat de instana suprem, soluia se datoreaz faptului c legiuitorul nostru comercial nu a mai preluat reglementarea cuprins n art. 3 pct. 3 din Codul Comercial italian, care a constituit modelul dup care a fost elaborat Codul comercial romn. Prin acest text de lege legiuitorul italian a consacrat principiul potrivit cruia vinderile i cumprrile de bunuri imobile fcute n scop de speculaie comercial sunt fapte de comer. Legiuitorul romn i-a nsuit ns concepia Codului comercial francez, potrivit cruia toate operaiunile speculative cu imobile nu au caracter comercial. Aceast poziie a fost susinut i n plan doctrinar, invocndu-se n principal urmtoarele argumente: - Legiuitorul francez a exclus operaiunile cu imobile din sfera dreptului comercial, prelund concepia lui Portalis, din Discursuri preliminare asupra Codului civil, care arta c distincia dintre imobile i bunuri mobile ne d o idee despre lucruri exclusiv civile i bunuri comerciale, valorile mobiliare sunt de domeniul comerului, imobilele sunt absolut de resortul legii civile.19
18

A se vedea: dec. nr.183 din 27 aprilie 1939 n Pandectele Romne, 1940, III, 26; n acelai sens, cas. S.U., dec. nr.14 din 19 octombrie 1940, n Pandectele Romne 1941, III, 12.

Raiunea pentru care legiuitorul francez a procedat astfel (dei att anterior ct i n perioada redactrii Codului comercial luaser amploare operaiunile speculative cu imobile) s-a datorat faptului c la acea vreme pmnturile, casele i construciile - care alctuiau categoria imobilelor - erau considerate prea nobile i prea eseniale pentru a intra n sfera de cuprindere a normelor dreptului comercial. Agricultura se confunda cu nobleea solului i casa oricruia era considerat ca fiind castelul su.20 Aceast concepie i gsete originea n cele mai ndeprtate timpuri cnd bunurile cele mai de pre erau considerate proprietile agricole. Mai trziu, n evul mediu, principala bogie o formau bunurile imobile. Bunurile mobile nu aveau valoare mare, posesiunea lor fiind fr importan (vilium mobilium possesio). Imobilele erau protejate pentru a rmne n proprietatea familiei, circulaia acestora fiind ngreunat de formalitile excesive cerute de lege. n aceste condiii este evident c era de neconceput ca ele s fie incluse n sfera activitilor comerciale.21 - Prin termenii producte i mrfuri, denres ou marchandises, folosii n textul art. 632 C. civ., legiuitorul francez se refer la bunuri care se deplaseaz cu uurin. Prin urmare numai bunurile mobile care circul cu mai mare rapiditate pot face obiectul comerului. n schimb bunurile imobile nu pot face obiectul unor tranzacii comerciale ntruct ele nu se bazeaz pe o circulaie rapid i pe o simpl predareprimire. De asemenea, strmutarea proprietii imobiliare devine opozabil terilor numai dup efectuarea unei inscripiuni obligatorii, operaiune care cere timp pentru a se realiza.22 - Alctuirea probelor comerciale este mai uoar i mai simpl ntruct de cele mai multe ori comercianii ncheie convenii verbale ce se supun uzurilor comerciale, ceea ce nu este posibil n cazul imobilelor. Proba testimonial, care se aplic fr nici o ngrdire n materie comercial la bunuri mobile, nu se poate concepe s se aplice n aceleai condiii i la imobile. Prin urmare, imposibilitatea de a aplica imobilelor regulile de probaiune prevzute de art. 46 C. com. a constituit un argument serios al legiuitorului
19

A se vedea: I.L. Georgescu - op. cit., pag. 187; Gh. Papu - Despre excluderea imobilelor din domeniul dreptului comun, n Revista de Drept Comercial nr. 2/1998, pag. 70. 20 A se vedea: G. Horsmans - Cours de droit comercial - generalits tome I, anne 1990-1991, Universit Catolique de Lourvain - Faculte de droit, pag. 155, citat de Gh.Papu - op. cit., pag. 70. 21 A se vedea: M. Djuvara - Teoria general a dreptului (Enciclopedia juridic). Drept raional, izvoare i dreptul pozitiv, Edit. All, Bucureti, 1995, pag. 199. 22 A se vedea: C.C. Arion - op. cit., pag. 53.

comercial francez i romn de a scoate imobilele din sfera dreptului comercial.

- Imposibilitatea de a ridica instanelor civile competena de a se ocupa de proprietate i de drepturile reale i de a o da n sarcina instanelor comerciale, care nu au o specializare corespunztoare i n materie civil.23 - Formalitile cerute de lege pentru vinderea-cumprarea imobilelor, precum i cele referitoare la constituirea garaniilor se realizeaz mai greu i necesit un timp mai ndelungat, ceea ce contravine celeritii derulrii activitilor comerciale. Scoaterea imobilelor din orbita dreptului comercial a fost justificat i din raiuni de ordin mai nalt, din cauza organizrii noastre politice care se bazeaz pe ideea c ntre sol i naionalitate e o legtur ce nu fr pericol s-ar putea rupe.24 Susintorii concepiei Codului comercial italian au combtut argumentele invocate de adepii concepiei Codului comercial francez, elabornd puncte de vedere proprii, menite s contracareze susinerile celor dinti. Astfel: - Raiunea proteciei imobilelor era nvechit ntruct averea mobiliar a dobndit o importan foarte mare, existnd chiar bunuri mobile de o valoare mult mai mare dect imobilele. Asimilarea averii imobiliare cu cea mobiliar este o tendin care se accentueaz tot mai mult n legile moderne. Opinia potrivit creia imobilele nu pot circula, ntruct nu pot fi remise din mn n mn, a fost combtut, artndu-se c nu imobilul circul ci proprietatea lui.25 Imobilitatea material nu poate fi confundat cu imobilitatea economic ntruct titlurile de proprietate pot circula cu mult uurin.26 - n ceea ce privete celeritatea afacerilor comerciale precum i alctuirea i administrarea probelor n materie comercial, s-a artat c nici una nu poate s justifice scoaterea imobilelor din sfera dreptului comercial. Referitor la celeritate s-a susinut c aceasta nu este de esena comerului. Exist afaceri comerciale a cror perfectare se realizeaz ntr-o perioad mai lung, datorit importanei lor.

23 24

A se vedea: I.L. Georgescu - op. cit., pag. 187; C.C. Arion - op.cit., pag. 53. A se vedea: V. Gr. Iamandi - Leciuni asupra dreptului comercial. Actele de comer, fascicula I, Tip. I.C. Aberman, Iai, 1939, pag. 66. 25 S-a afirmat c de multe ori Calitatea de proprietar se poate uor schimba de la o persoan la alta, i cu cea mai mare nlesnire, titlul de proprietate trece dintr-o mn n alta. Nu e vorba s se ia maina sau casa i s se strmute de la o persoan la alta, se ia numai titlul de proprietate i se remite aceluia care a dobndit acel imobil i acest titlu, ca i acela care reprezint orice drept de crean se transmite cu o deplin nlesnire ( A se vedea: C.C. Arion - op. cit., pag. 54 ). 26 A se vedea: C. Petrescu - Ercea - Curs de drept comercial, vol. I, ed. a III-a, Cluj, 1948, pag. 36.

Pe de alt parte exist afaceri imobiliare cu caracter civil, care se realizeaz n foarte scurt timp. Prin urmare celeritatea cu care se realizeaz o afacere este o chestiune de mprejurri.27

n privina probelor, respectiv a uurinei n constituirea i administrarea acestora n materie comercial, s-a susinut c aceasta este o idee vetust, rmas din perioada cnd proprietii mobiliare nu i se ddea nici o importan, n timp ce proprietatea imobiliar era considerat foarte important. n sfrit, s-a concluzionat c celeritatea i sigurana instrumentului probatoriu sunt condiionate de natura afacerilor, iar nu de natura obiectului contractului. Dac afacerea este important, aceasta cere un instrument probatoriu mai sigur; dac afacerile sunt mai numeroase, acestea cer probe ct mai repede alctuite.28 Toate aceste argumente au stat la baza propunerilor privind includerea imobilelor n circuitul comercial. Ele nu au rmas fr ecou. Noul Cod comercial Carol al II-lea, ce urma s intre n vigoare la 1 mai 1939, a stabilit prin art. 2 pct. 5 ca fiind de natur comercial operaiunile asupra imobilelor n scop de speculaiune. Aceast nou reglementare a reprezentat o importan deosebit fa de necontenita dezvoltare a avuiei imobiliare care poate forma obiect de interpunere n schimbul bunurilor.29 O condiie esenial pentru stabilirea naturii actului de interpunere era aceea a speculaiei ce trebuie verificat n momentul perfectrii operaiunii. Noile dispoziii privind includerea operaiunilor cu imobile n categoria faptelor de comer nu au devenit aplicabile ntruct nsi intrarea n vigoare a Codului comercial Carol al II-lea a fost suspendat sine die. n aceste condiii au redevenit aplicabile prevederile Codului comercial de la 1887, care, dup cum am vzut, exclud imobilele din sfera dreptului comercial. n practica judectoreasc veche gsim totui i soluii care au calificat ca fiind comerciale anumite operaiuni cu privire la imobile, ca de exemplu: - nchirierea unei prvlii de ctre un comerciant pentru propriul su comer;30 - nchirierea unei ntreprinderi comerciale de hotel cu toate cele ce caracterizeaz o asemenea ntreprindere (imobil, mobile, denumirea hotelului etc.), n vederea exploatrii mai departe a comerului;31
27 28

A se vedea: C.C. Arion - op. cit., pag. 54. Idem, pag. 55. 29 A se vedea: P. I. Demetrescu, I.L. Georgescu - Codul comercial Carol al II-lea. Comentariu, Edit. Cartea Romneasc, 1933, pag.14 30 Cas. S.U., dec. nr. 3/1934 - n Codul comercial adnotat, Ministerul Justiiei, 1944, pag. 11. 31 Cas. S.U., dec. nr. 14/19 oct. 1938 - n Codul comercial adnotat - Ministerul Justiiei, 1944, pag. 11.

- contractul de locaiune a imobilului n care comerciantul i va instala stabilimentul su comercial sau o fabric a sa;32

- cumprarea de mobile i alte lucruri care au servit pentru mobilarea unui club i care are n aceeai construcie hotel, teatru i restaurant.33 Totui punctul de vedere preponderent era acela c asemenea acte sunt de natur civil, chiar dac au fost fcute de comerciani n scop speculativ. Legiuitorul romn a voit ca orice cumprare sau nchiriere de imobile s fie socotit ca act civil; aceast intenie i-a manifestat-o nu numai prin suprimarea alin. III al art. 3 din C. com. italian, care se refer la imobile ci i prin suprimarea alin. ultim din art. 44 (45V) al aceluiai cod, alineat prin care se menine, pentru cumprrile i vnzrile de imobile, chiar comerciale, rigoarea probelor din Codul civil. Legiuitorul nostru, deci nu numai prin o simpl omisiune sau prin o necugetat eludare de text de la art. 3 i-a manifestat aceast voin ci a avut o intenie repetat n mod categoric, sistematic i n repetate rnduri de a nu admite teoria nu numai a speculaiei imobilelor ci i a dovezilor ce ar stabili asemenea speculaiuni, ca un corolar al celei dinti. Codul comercial calific ca fapte de comer i de competena tribunalelor comerciale numai conveniunile, care au de obiect lucruri mobile, iar nu i imobile; prin urmare nchirierile de imobile fie chiar ntre comerciani, nu sunt fapte de comer.34 Construirea unui imobil destinat comerului35, nchirierile i subnchirierile de apartamente pentru locuin36, cumprrile de imobile spre a le revinde n parcele37, precum i intermedierile n nchirierile de imobile38, etc. au fost calificate de instanele de judecat, inclusiv de instana suprem ca fiind acte de natur civil. Instanele de judecat, n anumite cazuri, s-au abtut de la principiul potrivit cruia numai bunurile mobile pot face obiectul operaiunilor comerciale i au decis, dup cum urmeaz: - convenia avnd ca obiect vnzarea de pdure prin tiere are caracter comercial.39 Este vorba de o convenie avnd ca obiect vnzarea unui bun care prin natura lui este imobil dar devine mobil prin exploatarea lui. Aceeai

32

A se vedea: C.Ap. Bucureti, III, 24 iunie 1897, Curier judiciar, 97, pag. 220, n E. Antonescu - Codul comercial adnotat cu jurispruden, doctrin romn i strin, Tipgrafia Tiparul Romnesc, 1925, ed. a II-a, vol. I, pag. 123; 33 A se vedea: C. Ap. Galai, SI 6, 19 ianuarie1900, n E. Antonescu - op. cit., pag. 127-128. 34 A se vedea: C. Ap. Galai, I, 28, 15 nov.1888, n E. Ionescu - op. cit., pag. 107. 35 A se vedea: C. Ap. Bucureti, S.I.l, 20 noiembrie 1935, n Pandectele Romne, 1936, II, 27. 36 A se vedea: Trib. Com. Ilfov, nr. 319 din 18 februarie1893 (cond.) n E. Antonescu - op. cit., pag. 108. 37 A se vedea: Cas. I, 23 februarie 1890, n E. Antonescu - op. cit., pag. 135-136. 38 A se vedea: Cas. I, nr.289 din 22 iunie 1891, n E. Antonescu - Idem. 39 A se vedea: Ap. Bucureti III, 78 din 30 martie 1889 - n Codul comercial adnotat, Ministerul Justiiei, pag. 11, cas. I, 15 sept.1925, n Pandectele Spt. 1925, 548.

10

soluie o regsim n practica instanelor de judecat i n ceea ce privete recoltele prinse de rdcini.40 - operaiunile privind fondul de comer (din care fac parte i imobilele) sunt fapte de comer.

S-a artat c atunci cnd imobilele vndute fac parte dintr-un fond de comer (vndut n totalitatea lui) vnzarea poate avea caracter comercial, dar i n acest caz numai dac operaiunea efectuat n legtur cu fondul de comer devine i ea comercial.41 - exploatarea minier, indiferent dac aceasta este exercitat de proprietar sau de ctre un concesionar, este un act de natur civil.42 Aceast soluie s-a ntemeiat pe dispoziiile art. 1, 2, 46 alin.(2) i art. 5 C. com., coroborate cu art. 104 alin.(1) din Legea minelor i art. 66 din Legea consolidrii petrolifere.43 Dreptul de exploatare minier era socotit ca fiind un drept real imobiliar, aa nct operaiunile exercitate de titularul acestui drept nu pot avea caracter comercial. Practica judectoreasc a decis c operaiunea nu va fi comercial chiar dac cei care o efectueaz au calitatea de comerciani.44 Aceast soluie a fost extins i n privina carierelor.45 D.1 Poziia doctrinei i jurisprudenei romneti dup decembrie 1989 n privina imobilelor Am artat c datorit unor mprejurri de ordin istoric, Codul Comercial Carol al II-lea nu a intrat n vigoare la data stabilit, respectiv la 1 mai 1939. Punerea n aplicare a dispoziiilor sale a fost amnat sine die. n aceste condiii, prevederile vechiului cod comercial de la 1887 au continuat s fie aplicabile. Dei au rmas n vigoare i n perioada regimului comunist, dispoziiile sale nu puteau fi ns aplicate noilor raporturi juridice nscute sub imperiul unei economii planificate, dirijate. Dup decembrie 1989, odat cu fundamentarea i legiferarea noilor principii ale economiei de pia, Codul comercial a redevenit aplicabil raporturilor juridice nscute n condiiile noilor relaii economice. Vechile
40 41

A se vedea: Trib. Olt, 20 octombrie 1910, n I. L. Georgescu - op. cit., pag. 189. A se vedea: Curtea de Casaie n Secii Unite, dec. nr.183/1939, n Practica juridic n materie comercial, Edit. Lumina Lex, 1993, vol. I, pag. 227. 42 A se vedea: C.Ap. Iai, nr. 26 din 19 decembrie1898, n E. Antonescu - op. cit., pag.153. 43 A se vedea: I.L. Georgescu - op. cit., pag. 188. 44 Ibidem. 45 A se vedea: C. Ap. Iai, nr.26, 19 dec.nr. 1898, n E. Antonescu - Codul comercial adnotat cu jurispruden, doctrin romn i strin, Tipgrafia Tiparul Romnesc, 1925, ed. a II-a, vol. I, pag. 152154.

11

controverse asupra prevederilor sale au fost reluate, inclusiv cele referitoare la calificarea operaiunilor avnd ca obiect, imobile.

n literatura juridic majoritatea autorilor exclud n continuare operaiunile cu imobile din categoria faptelor de comer. Cumprareavnzarea acestora46, precum i nchirierea sau concesionarea lor sunt considerate acte juridice civile.47 Totui, s-a considerat c soluia Codului Comercial, privind caracterul civil al vnzrii-cumprrii bunurilor imobile, trebuie abandonat48 n favoarea unei concepii moderne care i-a gsit consacrarea n alte legislaii.49 n privina contractului de locaie a gestiunii s-a apreciat ca fiind unul comercial50 ntruct n marea majoritate a cazurilor locatarul dorete nchirierea unei ntreprinderi comerciale sau cel puin nchirierea unui fond de comer.51 n jurispruden au nceput s fie adoptate soluii care consacr comercialitatea unor operaiuni cu privire la imobile, ca de exemplu: - contractul de nchiriere ncheiat ntre dou regii autonome (care au calitatea de comerciani) avnd ca obiect locaiunea unor terenuri destinate desfurrii activitilor comerciale este un contract comercial;52 - nchirierea de ctre o societate comercial a unui imobil cu destinaia de birou ctre o societate bancar este un act de comer;53 - contractul de locaie a gestiunii este un contract comercial chiar i atunci cnd printre bunurile nchiriate se afl i imobile;54
46

A se vedea: I.L. Georgescu - op. cit., pag. 186-187; R. I. Motica - Izvoarele obligaiilor civile, Edit. Alma Mater Timisensis Mirton, 2001, pag. 21; I. Turcu - Teoria i practica dreptului comercial romn, Edit. Lumina Lex, 1998, vol. I, pag. 58-59; St. Crpenaru - op. cit., pag. 39 i Faptele de comer n dreptul comercial romn, n Dreptul nr.10-11/1991, pag. 6; D. Chiric - Regimul juridic al nchirierii suprafeelor locative cu alt destinaie dect aceea de locuin, n Dreptul nr. 4/1993, pag.33; S. David Contractul de nchiriere i contractul de locaie a gestiunii, n Dreptul nr.10-11/1991, pag. 32-41; D. Clocotici - Actele i faptele de comer, n Dreptul nr. 7/1995, pag. 24. 47 A se vedea: Fr. Deak - Contracte civile i asigurri, vol. II, Edit. Actami 1995, pag. 137-155; D. Chiric - Contracte civile speciale, Edit. Lumina Lex, 1997, pag. 199-205. 48 A se vedea: St. Crpenaru - op. cit., pag. 39 - 40; R.I. Motica - op. cit., pag. 20-21. 49 n dreptul francez dup 160 de ani de la adoptarea Codului Comercial francez, prin Legea din 13 iulie 1967 privind reorganizarea i falimentul s-au socotit acte de comer, pe lng toate cumprrile de bunuri mobile pentru a se revinde fie n natur, fie dup ce se vor fi prelucrat i toate cumprrile de bunuri imobile n vederea revnzrii. 50 A se vedea: D. Clocotici, Gh. Gheorghiu - Contractul de locaie a gestiunii n contextul legislaiei privatizrii, n Revista de Drept Comercial nr. 6/1994, pag. 36. 51 A se vedea: S. David - op. cit., pag. 37, nota 24 i Revista de Drept Comercial nr. 6/1994, pag. 36. 52 A se vedea: Trib. Covasna, dec. civ .nr. 32A din 9 februarie1995 - n Dreptul nr. 8/1995, pag. 84. 53 A se vedea: C. Ap. Cluj., dec. nr.1 din 4 ianuarie 1994, la care face trimitere G. Papu - n Revista de Drept Comercial nr. 2/1998, pag.77. 54 A se vedea: C.S.J., Secia com., dec. nr.822/30 mai 1996 - n Buletinul jurisprudenei anul 1996, Edit. Proema S.R.L., Baia Mare, 1997, pag. 225.

12

- are caracter comercial vnzarea-cumprarea sau nchirierea bunurilor imobile, care fac parte din fondul de comer;55 - nchirierea bunurilor imobile are carcater comercial, dac bunul este destinat unei activiti comerciale.56

Concepia Codului Comercial privind excluderea imobilelor din domeniul dreptului comercial a nceput s fie revizuit i n plan legislativ. n acest sens prin O.U.G. nr. 51 din 30 august 199757, cu privire la leasing, s-a produs o schimbare radical a opticii legiuitorului comercial, care a inclus n sfera dreptului comercial i operaiunile cu imobile. Potrivit acestei noi reglementri, contractul de leasing poate avea ca obiect utilizarea unor bunuri imobile cu destinaie comercial i industrial achiziionate sau construite de o societate de leasing sau utilizarea bunurilor de folosin ndelungat i a imobilelor cu destinaie de locuin pentru persoane fizice, cu respectarea condiiilor privind protecia consumatorului. n toate aceste situaii leasing-ul este imobiliar, fiind supus rigorilor legislaiei comerciale.58 D.2 Concluzii privind trecerea imobilelor sub jurisdicia comercial Am artat c la elaborarea Codului Comercial romn din 1887 s-a folosit ca model Codul comercial italian din anul 1882, care era socotit ca fiind opera legislativ remarcabil prin preciziunea, claritatea i nelepciunea dispoziiunilor ei, i despre care s-a putut zice, pe drept cuvnt, c a pus Italia n primul rang ntre statele civilizate sub raportul legislaiunei comerciale.59 Cu toate acestea legiuitorul romn nu a mbriat concepia legiuitorului italian privind includerea imobilelor n categoria faptelor de comer prefernd concepia francez dup care activitile speculative asupra imobilelor nu constituiau acte de comer. Numai c, ulterior i aceast concepie a fost abandonat de legiuitorul francez care, prin Legea din 13 iulie 1967 privind reorganizarea i falimentul, a trecut operaiunile cu privire la imobile n sfera de reglementare a dreptului comercial.

55 56

A se vedea: .C.C.J., s. com., dec. nr.1673/2006, n Revista Romn de Drept nr.2/2007, pag.154. A se vedea: .C.C.J. , s. com., dec. nr.1712/2006, n Revista Romn de Drept nr.2/2007, pag.88. 57 Publicat n Monitorul Oficial, Partea I, nr. 224 din 30 august 1997. 58 Leasingul nu poate fi confundat cu nchirierea imobiliar. Aceasta din urm este o operaiune pur speculativ spre deosebire de leasing care a fost conceput ca un important instrument de creditare. Leasingul se deosebete de nchirierea unui imobil i prin promisiunea unilateral a locatorului de a vinde imobilul nchiriat, la expirarea contractului ( A se vedea n acest sens G. Papu - op. cit., pag. 84). 59 A se vedea: Raportul Ministrului Justiiei ctre Rege nr. 4234 din 15 aprilie 1887, pentru promulgarea noului cod de comer, votat anterior de corpurile legiuitoare, n St. Ionescu, L. Preutescu - op. cit., pag. IV

13

De asemenea, n dreptul german, dreptul spaniol i cel portughez, soluia trecerii imobilelor sub jurisdicia comercial fusese adoptat cu mult mai devreme. Fa de aceste reglementri, relativ noi adoptate de sisteme de drept moderne din cele mai avansate ri ale Europei, credem c se impune o schimbare evident i radical a concepiei legiuitorului comercial romn cu privire la abordarea acestei probleme, n sensul de a trece n rndul actelor de comer i operaiunile imobiliare speculative. Aceast schimbare de reglementare se impune cu att mai mult cu ct cel mai important argument care a stat la baza excluderii imobilelor de sub incidena legii comerciale nu mai subzist. Astfel, la nceputul sec. al XXI-lea nu se mai poate susine c valoarea bunurilor imobile este mai mare dect cea a bunurilor mobile i ca atare se impune protejarea legislativ a imobilelor. Valoarea economic nu mai este determinat de caracterul mobil sau imobil al bunului cum s-a apreciat la data elaborrii i adoptrii Codului Comercial. Exist o multitudine de operaiuni comerciale mobiliare al cror obiect este de o valoare cu mult peste cel al operaiunilor imobiliare. Prin urmare, n contextul actual al activitilor comerciale, distincia ntre valorile mobiliare i cele imobiliare, cu consecine asupra legii aplicabile nui mai gsete raiunea. De aceea apreciem a fi necesar intervenia legiuitorului n sensul de a include n categoria actelor de comer i operaiunile speculative asupra imobilelor.

III. ASPECTE PARTICULARE ALE VNZRIICUMPRRII

COMERCIALE

A. Cumprarea pentru consumul propriu Potrivit art. 5, teza I din Codul comercial, nu se consider fapte de comer cumprarea de produse sau de mrfuri ce s-ar face pentru uzul sau consumaia cumprtorului ori a familiei sale. De asemenea, potrivit tezei finale a aceluiai articol, nici revnzarea acestor lucruri i nici vnzarea productelor pe care proprietarul sau cultivatorul le are dup pmntul su sau cel cultivat de dnsul nu sunt fapte de comer. Prin urmare, cumprarea de produse sau de mrfuri ce s-ar face pentru uzul sau consumaia cumprtorului ori a familiei sale nu este fapt de comer. Ce se ntmpl dac aceste produse sunt revndute ulterior? Aceast vnzare dobndete sau nu caracter comercial? Legiuitorul a soluionat aceast problem stabilind c nici revinderea acestor lucruri nu poate fi considerat fapt de comer. Pronunndu-se n acest fel, s-a avut n vedere ipoteza n care intenia de revnzare a bunurilor cumprate a intervenit ulterior momentului cumprrii,
14

iar nu concomitent cu acest moment, relund astfel dispoziia existent n art. 3 C. com. n situaia n care intenia de revnzare exista la momentul cumprrii este evident c operaiunea de vindere ulterioar a produselor cumprate este supus jurisdiciei comerciale, fiind fapt de comer. n practic, sunt frecvente situaiile n care este greu de perceput dac intenia de revnzare a existat la momentul cumprrii sau ulterior.

Intenia real a cumprtorului poate fi dedus dintr-o serie de mprejurri cum ar fi: cantitatea de produse cumprat, raportat la nevoile de consum proprii; perioada de timp parcurs ntre momentul cumprrii i cel al revnzrii; profesia i preocuparea principal a cumprtorului etc.60 Dispoziia legal referitoare la vnzarea propriilor sale produse de ctre agricultor, face obiectul unei examinri speciale. B. Comercialitatea vnzrii nu este influenat de faptul c obiectul vnzrii este monopolizat i nici de calitatea persoanei care svrete actul Dac bunurile care fac obiectul cumprrii sunt vndute de persoane care nu ndeplinesc condiiile legale pentru a vinde aceste produse (spre exemplu nu dein autorizaiile prevzute de lege, n acest sens), comercialitatea nu este afectat. Prin urmare i cei care vnd produse monopolizate, dei nu ndeplinesc cerinele legii, devin comerciani.61 Comerciani devin i aceia care, dei sunt incompatibili cu ndeplinirea unor activiti comerciale, svresc asemenea activiti. Normele legale care interzic acestor categorii de persoane s svreasc acte de comer nu mpiedic dobndirea caracterului comercial al actului svrit, dac sunt ndeplinite cerinele legii privind comercialitatea acestuia. Aceste norme nu declar nule operaiunile comerciale efectuate, n cel mai ru caz ele prevd sanciuni de ordin disciplinar mpotriva celor care ncalc interdicia legal.62

60 61

A se vedea: I.L. Georgescu - op. cit., pag. 203. A se vedea: Cas. III, 28 martie 1939, n Revista de Drept Comercial, 1939, pag. 719. 62 De exemplu, exercitarea profesiei de avocat este incompatibil cu exercitarea nemijlocit a faptelor materiale de comer (art.14 lit. c din Legea nr. 51/1995). nclcarea acestei interdicii poate atrage rspunderea disciplinar, n condiiile art. 70 din legea organic a profesiei de avocat.

15