Sunteți pe pagina 1din 22

CONTRACTUL DE VNZARE CUMPRARE

1. Caracterele juridice ale co tractului de !" #are $ cu%&'rare 1.1. Este un co tract (i ala)%atic, pe considerentul c d natere la obligaii ntre prile ce particip la respectivul contract. Prezint elementele specifice acestui gen de contracte(excepia de neexecutare, rezoluiune pentru neexecutarea obligaiei ce incumb prii, riscul contractului art. 11!1 "od civil 1.#. Este un co tract cu titlu o ero( (n mod obligatoriu n caz contrar este orice alt contract dec$t de v$nzare cumprare. %iecare parte urmrete a primi un ec&ivalent n sc&imbul prestaiei pe care o face (art. 11!#, alin (1 "od civil . 1.'. Este un co tract co%utati! art. 1(!), prevede c *cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul nc&eierii contractului, c&iar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc+ 1.). Este co tract co (e (ual (n principiu se nc&eie prin simplul acord de voin al prilor. ,u este nici un contract solemn, nici real.-vem ns excepii, (motiv pentru care am spus n principiu .a bunurile mobile (art. 1(!(, /!(, /!! "od civil .a autoturisme nu se cere forma autentic (vezi 0.1. !/2#333 cu modificrile din 0.1. '42#334 i .egea nr. #/52#335 . "ele dou excepii sunt ipoteze prevzute de lege, n care contractul de v$nzare 6 cumprare nu este valabil dec$t dac sunt ndeplinite i alte formaliti n afara exprimrii libere a consimm$ntului. 1.4. Este un co tract tra (lati! de &ro&rietate. -ceasta nseamn c transferul proprietii este realizat c&iar n momentul realizrii acordului de voin (solo consensu , 7 (art. 1(!) "od civil, vezi '.'. -rticolul 1(!) "od civil este o aplicaie particular a dispoziiei cu caracter general cuprins n art. 1#!' alin (1 "od civil. 1.6. Excepii

1.(.1. -tunci c$nd obiectul contractului se refer la un drept real asupra unui imobil tabular (art. //4 "od civil acesta nsemn$nd c drepturile reale se pierd sau se sting numai dup operarea radierii din cartea funciar cu acceptul proprietarului tabular i obligatoriu prin act autentic. 1.(.#. "$nd v$nztorul nu este proprietarul bunului n momentul nc&eierii contractului, deci vinde bunul altuia (art. 1(/' "od civil . 8eci, dac, la data nc&eierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea unui ter, contactul este valabil, iar v$nztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor (art. 1(/'. -lin (1 "od civil -lin (# 9 obligaia v$nztorului se consider ca fiind executat fie prin dob$ndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea v$nzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mi:loc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului. 1.(.'. "$nd obiectul contractului nu este un bun individual determinat, ci un bun de gen, care trebuie individualizat ulterior. -ceast excepie este prevzut la art. 1(!/ "od civil care prevede *-tunci c$nd v$nzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv dintr7un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, c$ntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. 1.(.). ;n cazul obligaiilor alternative, proprietatea i riscurile se transfer n momentul n care cumprtorul face alegerea bunurilor. 1.(.4. ;n cazul v$nzrii bunurilor viitoare, principiul este c bunul trebuie s existe n momentul nc&eierii contractului iar n cazul v$nzrii bunurilor viitoare (o recolt este posibil nc&eierea contractului, ns transferul dreptului de proprietate i suportarea riscului va avea loc numai n momentul crerii bunului (individual determinat sau n momentul individualizrii (bunuri de gen .

1.(.(. 8ac prile de comun acord au am$nat printr7o clauz special transferul dreptului de proprietate la un moment ulterior nc&eierii contractului. ;n aceast situaie va trebui s nu confundm transferul dreptului de proprietate cu momentul predrii ulterioare a bunului. <rebuie s identificm dac suntem n faa stabilirii unor termeni suspensivi, ori a unor condiii suspensive care am$n transferul dreptului de proprietate p$n la realizarea acestora. 8eci v$nztorul rm$ne proprietar p$n la realizarea condiiei (vezi i art. 1(/) "od civil .

1.(.!. ;n cazul cumprrii mrfurilor ntr7o unitate cu autoservire Pentru a nelege aceast excepie trebuie s avem n vedere urtoarele= 7 v$nztorul i face public oferta de v$nzare prin simpla expunere a mrfurilor n rafturile magazinului> 7 cumprtorul, accept oferta n momentul n care ia marfa de pe raft i o aeaz n co. Practic suntem n faa acceptrii ofertei i deci contractul ar trebui s fie considerat nc&eiat.;ns, literatura :uridic i practica :uridic nu agreeaz aceast interpretare i se susine c n cazul magazinelor cu autoservire, contractul s consider nc&eiat doar n momentul n care cumprtorul a ac&itat preul la cas. 8oar n acel moment cumprtorul devine proprietarul mrfii.8ac nu pltete preul i pleac cu marfa, suntem n faa unei infraciuni de furt, nu n situaia neexecutrii unei pli ca pre ntr7un contract de v$nzare cumprare ce este de:a nc&eiat 1.(./. ?$nzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii @untem n situaia art. 1!44 "od civil care prevede= *-tunci c$nd, ntr7 o v$nzare cu plate preului n rate, obligaia de plat este garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dob$ndete dreptul de proprietate la data ac&itrii ultimei rate din pre> riscul bunului este ns transferul cumprtorului de la momentul predrii acestuia+

*. Co di+iile de !aliditate ale co tractului de !" #are cu%&'rare


*.1. Co (i%+'%" tul &'r+ilor "onform art. 11/# alin (1 "od civil, contractul este valabil nc&eiat prin negocierea lui de ctre pri sau prin acceptarea fr rezerve a unei oferte de a contracta. ;n ceea ce privete consimm$ntul n cazul contractului de v$nzare cumprare avem probleme specifice, i anume= a Promisiunea de v$nzare cumprare, care se prezint sub dou forme= 7 promisiunea unilateral de v$nzare cumprare 7 promisiunea bilateral (sinalagmatic b Pactul de preferin (de opiune > c 8reptul de preemiune. #.1.1. Promisiunea de v$nzare 6 cumprare n cazul contractului de v$nzare 6 cumprare, este un contract unilateral care creeaz obligaii n sarcina numai a uneia dintre pri, care este denumit promitent. Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea (art. 1#!5 "od civil . #.1.1.1. Promisiunea unilateral de vnzare poate fi nc&eiat sub termen sau pur i simplu. -a cum am precizat este un contract unilateral (avem o acceptare de promisiune fr a nate obligaia cumprrii bunului n fapt ne aflm n faa unui antecontract ce d natere la un drept de crean. 8e reinut= promisiunea unilateral de v$nzare se transform n contract de v$nzare cumprare propriu 7 zis n care beneficiarul promisiunii cere executarea obligaiei de a vinde, asumat de promitent fr a mai fi nevoie de un consimm$nt din partea acestuia din urm. de v$nzare 6 cumprare

Promisiunea unilateral de v$nzare d natere unui drept de crean n favoarea beneficiarului iar n sarcina promitentului a unei obligaii de a face. ;n cazul n care promitentul nu i execut n natur obligaia din culpa sa, beneficiarul este n drept s pretind plat de daune interese (art. 1#!5 alin (# "od civil Pentru a fi valabil promisiunea trebuie s ndeplineasc condiiile de valabilitate prevzute de orice contract. Promisiunea de v$nzare se deosebete de oferta de a contracta, care este un act :uridic unilateral de voin, care devine caduc n caz de moarte sau dac persoana devine incapabil. 0bligaia promitentului nscut din promisiunea de v$nzare se stinge la expirarea termenului prevzut, dac nu s7a prevzut un termen, la ase luni de la data n care contractul trebuia nc&eiat. Promisiunea unilateral poate fi asumat i de cumprtor, care poate face o promisiune unilateral de cumprare. 8ac promisiunea de cumprare se refer la un bun individual determinat, i nainte ca promisiunea s fie executat, proprietarul bunului ori creditorul l nstrineaz ori constituie un drept real asupra acestui bun, promisiunea fcut, de cumprare, se consider stins. 8ovada promisiunii unilaterale de v$nzare cumprare se face n condiiile generale de prob. 8ac promitentul refuz s nc&eie contractul promis, instana la cererea prii interesate, care i7a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o &otr$re care s in loc de contract (art. 1#!5, alin (' "od civil 2.1.1.2. Promisiunea bilateral de vnzare cumprare Este de asemenea considerat un antecontract, ca i promisiunea unilateral de v$nzare 6 cumprare, dar se deosebete de aceasta prin aceea c n aceast situaie ambele pri se oblig pentru viitor s nc&eie contractul de v$nzare 6 cumprare.

Aeinem c la promisiunea unilateral de v$nzare 6 cumprare beneficiarul poate cere nc&eierea contractului. .a promisiunea bilateral este de reinut problema preului i anume se cere ca acesta s fie determinat.;n situaia promisiunii bilaterale de v$nzare 6 cumprare prile se neleg at$t asupra lucrului c$t i asupra preului, i totodat i asum obligaia de a nc&eia contractul de v$nzare 6 cumprare n viitor. ;n temeiul art. 1((5 alin (5 "od civil instana de :udecat poate s pronune o &otr$re care s in loc de contract, &otr$re care va avea caracter constitutiv de drepturi i astfel va opera transferul dreptului de proprietate de la v$nztor la cumprtor, de la data c$nd a rmas definitiv. Pentru admisibilitatea aciunii n pronunarea &otr$rii :udectoreti trebuie ndeplinite urmtoarele condiii= 7 Existena unui antecontract valabil nc&eiat> 7 8ovedirea acestuia n condiiile dreptului comun> 7 Aefuzul uneia dintre pri de a autentifica actul de nstrinare> 7 Partea care acioneaz s7i fi ndeplinit obligaiile asumate prin antecontract> 7 Promitentul v$nztor s fie proprietar al bunului v$ndut> 7 Promitentul cumprtor s nu fie incapabil de a7i dob$ndi respectivul bun la data pronunrii &otr$rii> 7 @ nu fi trecut mai mult de ase luni de la data la care contractul trebui nc&eiat (art. 1((5 alin (# "od civil 2.1.1.3. Pactul de preferin (de opiune) privind contractul de vnzare - cumprare Este o variant a promisiunii de v$nzare prin vare proprietarul uni bun se oblig ca n cazul n care va vinde s acorde preferin uni anumite persoane, la un pre egal.

Promitentul este liber s v$nd, sau nu, dar dac va vinde, beneficiarul are un drept de preferin la cumprare. Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s7l nc&eie, astfel nc$t acesta s se poat nc&eia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii, (art. 1#!/ alin (' "od civil "ontractul se nc&eie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, ori condiiile convenite prin pact (art. 1#!/ "od civil .8ac pactul se refer la drepturi tabulare, dreptul de opiune se va nota n cartea funciar "onvenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea nc&eierii sau modificrii unui contract nu constituie promisiunea de a contracta. #.1.#. Preemiunea drept preferenial le al sau convenional (art. 1!'3 6 1!)3 "od civil 8reptul de preemiune este consacrat la art. 1!'3 din "odul civil care prevede c n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun. "a definiie, putem susine c ne aflm n faa unui drept preferenial la cumprare, la pre egal, drept conferit de lege sau convenit de pri, atunci c$nd proprietarul unui bun a decis s v$nd un bun ce i aparine. "ondiiile preemiunii sunt prevzute la art. 1!'# din "odul civil, astfel v$nztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul contractului nc&eiat cu un ter, notificarea put$nd fi fcut i de ter (alin 1 . .a alin (# , se stabilete cuprinsul notificrii care trebuie s evidenieze numele i prenumele v$nztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile v$nzrii, locul unde se afl bunul Preemptorul, dup ce primete notificarea poate s7i exercite dreptul prin comunicarea ctre v$nztor a acordului su de a nc&eia contractul propus, comunicare ce poate fi nsoit de consemnarea preului la dispoziia v$nztorului. Prin exercitarea dreptului de preemiune (comunicarea ctre v$nztor contractul de v$nzare 6 cumprare se consider nc&eiat ntre preemptor i v$nztor, situaie n care contractul cu terul se

desfiineaz retroactiv, (art. 1!'' "od civil . <oate prevederile din contractul cu terul e regsesc n contractul nc&eiat n baza preemiunii. ;n ce privete pe terul cumprtor, dac se consider lezat i este de bun credin, el poate cere dezdunri pe baza invocrii eviciunii ce rezult din exercitarea preemiunii, de la v$nztor. Preemptorul nu poate fi acionat i nici nu i se pot invoca clauze contractuale ce exclud dreptul de preemiune, ce ar fi fost cuprinse n contractul nc&eiat cu v$nztorul. 8reptul de preemiune se exercit n cazul v$nzrii de bunuri mobile n termen de cel mult 13 zile, iar n cazul v$nzrii de bunuri imobile n termen de cel mult '3 de zile, termen ce va curge de la data comunicrii notificrii ctre preemptor (alin ) . ;n situaia concursului ntre preemptori opereaz prevederile iar c$nd este vorba de o pluralitate de bunuri v$ndute 78reptul de preemiune este indivizibil, nu se poate ceda. @tingerea acestui drept se realizeaz prin moartea preemptorului , cu excepia situaiei c$nd s7a prevzut un anume termen. ;n aceast situaie termenul se reduce la 4 ani de la data constituirii, dac s7a stipulat un termen mai lung (art. 1!'5, art. 1!)3 "od civil .

*.*. Ca&acitatea &'r+ilor


;n "odul civil gsim instituit regula general n materia v$nzrii cumprrii la art. 1(4# care prevede= *pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege+ *.*.1.E,ce&+iile )e erale -cestea se refer la minorii sub 1) ani i interziii :udectoreti (art. )' "od civil . Binorii ntre 1) 6 1/ ani au capacitate de exerciiu restr$ns, acetia put$nd s nc&eie personal contracte de v$nzare 6 cumprare, dar numai u ncuviinarea prinilor sau, dup caz, a tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege i cu autorizarea instanei de tutel (art. )1 i )# "od civil . *.*.*.E,ce&+iile (&eciale

@unt specifice v$nzrii 6 cumprrii i sunt instituit numai n considerarea subiectului titular, i privesc vinderea 6 cumprarea sau numai cumprarea. Cnterdiciile numai de a vinde (nstrinarea sunt stabilite de lege n funcie de natura (destinaia bunurilor le vom discuta n legtur cu obiectul contractului de v$nzare 6 cumprare. *.*.*.1. - ca&acit'+ile (&eciale de a !i de .a art. 1(44 "od civil, se prevede c acele persoane care sunt precizate la art. 1(4) nu pot s v$nd bunurile proprii pentru un pre e const ntr7o sum de bani provenit din v$nzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supraveg&eaz, dup caz "are sunt aceste persoane= acestea sunt= mandatarii pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le v$nd (lit. a , prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint (lit. b , funcionarii publici, :udectorii sindici, practicienii n insolven, executorii, precum alte asemenea persoane care ar putea influena condiiile v$nzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supraveg&eaz (lit. c , de la art. 1(4) "od civil. ,ot= ;n actualul "od civil nu mai sunt prevzute incapacitile speciale privind v$nzarea ntre soi, dar pstreaz revocabilitatea donaiei ntre soi, numai timpul cstoriei *.*.*.*. - ca&acit'+ile (&eciale de a cu%&'ra @unt prevzute la art. 1(4' i 1(4) i privesc urmtoarele categorii de persoane= -rt. 1(4'= *D:udectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii :uridici, practicienii n insolven, sub sanciunea nulitii absolute, nu pot cumpra direct sau prin persoane interpuse drepturi litigioase care sunt de competena instanei :udectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea. Botivaia acestei interdicii pentru persoanele artate se bazeaz pe aprarea prestigiului :ustiiei (motiv de ordine public . .a art. 1(4) sunt artate i alte categorii de persoane care, de asemenea nu pot cumpra direct sau prin persoane interpuse=

.it. a 9 mandatarii convenionali sau legali nsrcinai (mputernicii s v$nd bunurile altor (alte persoane, nu le pot cumpra, pe considerentul logic i moral c nu se admite ca o persoan s cumuleze calitatea de v$nztor cu cea de cumprtor. Bandatarul ar fi pus n situaia s acorde nt$ietate interesului su, n detrimentul celui pe care l reprezint cumpr$nd mai ieftin, dei interesul celui pe care l reprezint i ar trebui s7l apere impune obinerea unui pre mai ridicat. .it. b 9 prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, nu pot cumpra bunurile aparin$nd persoanelor pe care le reprezint .it. c 9 funcionarii publici, :udectorii sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile v$nzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supraveg&eaz. .egiuitorul a prevzut c nerespectarea interdiciei prevzute la literele a i b se sancioneaz cu nulitate relativ iar a celei prevzute la litera c cu nulitate absolut. .a alin # al articolului 1(4' "od civil sunt enunate excepiile viz$nd persoanele de la alin 1 situaia cumprrii de drepturi litigioase. ;n ce privete noiunea de drept litigios, se arat c un drept este considerat litigios dac suntem n situaia unui proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa. (art. 1(4' alin (' "od civil . ,ot= -ceast interdicie u opereaz n cazul v$nzrii prin licitaie public ntruc$t dreptul ce se vinde prin aceast procedur (a licitaiei nu mai poate avea caracter litigios.

O.li)a+iile cu%&'r'torului
"umprtorul are urmtoarele obligaii principale= a s preia bunul v$ndut> b s plteasc preul v$nzrii. .ocul i data plii preului. ;n lipsa unei stipulaii contrare, cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care bunul se afla n momentul nc&eierii contractului i de ndat ce proprietatea este transmis. 8ac la data nc&eierii contractului bunurile se afl n tranzit, n lipsa unei stipulaii contrare, plata preului se face la locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei.

8ob$nzi asupra preului. ;n cazul n care nu s7a convenit altfel, cumprtorul este inut s plteasc dob$nzi asupra preului din ziua dob$ndirii proprietii, dac bunul produce efecte civile sau naturale, ori din ziua predrii,dac bunul nu produce efecte, ns i procur alte foloase. @uspendarea plii preului. "umprtorul care afl de existena unei cauze de eviciune este ndreptit s suspende plata preului p$n la ncetarea tulburrii sau p$n c$nd v$nztorul ofer o garanie corespunztoare. "umprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul nc&eierii contractului sau dac n contract s7a prevzut c plata se va face c&iar n caz de tulburare.

O.li)a+iile !" #'torului


,oul "od civil nscrie trei obligaii principale ale v$nztorului= 1. s transmit proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul v$ndut> #. s predea bunul> '. s l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului. -ceste obligaii sunt de esena v$nzrii, adic principale, cum le definete art. 1(!# "od civil, dar prile pot stabili i alte obligaii sau s modifice obligaiile prevzute n lege. ;n vec&ea reglementare, art. 1'1' prezenta doar dou obligaii principale n sarcina v$nztorului 6 obligaia de predare a bunului i de garanie pentru eviciune i vicii. '.#.1. O.li)a+ia de a tra (%ite &ro&rietatea .u ului (au/ du&' ca#/ dre&tul !" dut Potrivit art. 1(!' din "odul civil, v$nztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului v$ndut. 0dat cu proprietatea, cumprtorul dob$ndete toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut v$nztorului. Prevederile legale sunt aplicabile i atunci c$nd prin v$nzare se transmite un alt drept dec$t cel de proprietate. -ceast obligaie a v$nztorului, neexistent n vec&iul "od civil, a fost consacrat expres de legiuitor din dou motive= efectul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciar i valabilitatea v$nzrii lucrului altuia. Privitor la momentul transmiterii proprietii, cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din

momentul nc&eierii contractului, c&iar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. ;n cazurile expres prevzute de lege, v$nzarea nu poate fi opus terilor dec$t dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective. ;n materie imobiliar, strmutarea proprietii de la v$nztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar, v$nztorul fiind obligat s radieze din cartea funciar, pe c&eltuiala lui, drepturile nscrise asupra imobilului v$ndut, dac acestea sunt stinse. <ransferul dreptului de proprietate se face instantaneu, adic nu se poate concepe un eventual *transfer n rate+ al dreptului de proprietate. -tunci c$nd v$nzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr7un gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, c$ntrire, msurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. ;n cazul v$nzrii bunului altuia, dac din lege sau din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dob$ndirii bunului de ctre v$nztor sau al ratificrii contractului de v$nzare de ctre proprietar. ;n cazul v$nzrii n rate, cumprtorul dob$ndete dreptul de proprietate la data ac&itrii ultimei rate din pre, c&iar dac bunul a fost predat la nc&eierea contractului. 0.*.*. O.li)a+ia de &redare a .u ului !" dut ,oiunea de predare. Prin predare se nelege punerea efectiv a bunului v$ndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mpre:urri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei (art. 1(/4 ,oul "od civil . Prezint o mare importan pentru c l pune pe cumprtor n posesia efectiv a bunului, i d posibilitatea s7i exercite toate prerogativele pe care i le confer dreptul de proprietate, ca de exemplu, perceperea fructelor sau nceperea unei posesii. ;n ce privete ntinderea obligaiei de predare, ea include, pe l$ng obligaia predrii bunului, predarea= a accesoriilor i a tot ce este destinat folosinei perpetue a bunului> b titlurilor i a documentelor privitoare la proprietatea sau folosina bunului>

c fructele bunului v$ndut> dac nu s7a convenit altfel, ele se cuvin cumprtorului din ziua dob$ndirii proprietii. Prin accesorii se neleg elementele materiale unite cu lucrul, de exemplu, cutia viorii, &usa i cricul autoturismului, etc. <itlurile i documentele sunt de exemplu, titlul de proprietate, certificatul de nmatriculare a autoturismului i cartea de identitate, etc. Bodul de executare a obligaiei de predare. Executarea obligaiei de predare presupune, de cele mai multe ori, efectuarea unor acte care s permit i s asigure intrarea efectiv a cumprtorului n stp$nirea material a bunului. Predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale v$nztorului (art. 1(/! ,oul "od civil . Predarea bunului mobil se face prin= 7 remiterea material sau 7 remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care permite cumprtorului preluarea n orice moment. ;n ce privete locul predrii, art. 1(/5 ,oul "od civil stabilete c *predarea trebuie s se fac la locul unde bunul se afla n momentul nc&eierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane+. ;n consecin, obligaia de predare este portabil. Aegula este valabil dac bunul este individualizat n momentul nc&eierii contractului> n celelalte cazuri (v$nzarea bunurilor de gen, v$nzarea de bunuri viitoare , obligaia de predare este c&erabil, deci trebuie s se fac la domiciliul v$nztorului (art.1)5) alin.1 lit.c din ,oul "od civil . @tarea bunului v$ndut. Eunul trebuie predat n starea n care se afla n momentul nc&eierii contractului. Potrivit art. 1)/( ,oul "od civil, n cazul bunurilor de gen, debitorul are dreptul s aleag bunurile ce vor fi predate. El nu este ns liberat dec$t prin predarea unor bunuri de calitate cel puin medie. .a preluare, cumprtorul trebuie s verifice imediat starea bunului potrivit uzanelor. 8ac n urma verificrii se constat existenFa unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe v$nztor despre

acestea fr nt$rziere. ;n lipsa informrii, se consider c v$nztorul Gi7 a executat obligaFia de predare. Potrivit art. 1(51 "od civil, n cazul n care cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care v$nztorul i l7a pus la dispoziFie, preGedintele :udectoriei de la locul prevzut pentru executarea obligaFiei de predare, la cererea oricreia dintre prFi, va desemna de ndat un expert n vederea constatrii. Prin aceeaGi &otr$re se poate dispune sec&estrarea sau depozitarea bunului. 8ac pstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona c&eltuieli nsemnate, se va putea dispune c&iar v$nzarea pe c&eltuiala proprietarului, n condiFiile stabilite de instanF. 8in analiza acestor texte legale, rezult c legiuitorul a instituit o procedur special a recepiei lucrului n etapa predrii7primirii acestuia, procedur nereglementat n vec&iul "od civil. ;n ce privete momentul predrii bunului v$ndut, predarea acestuia trebuie s se fac la termenul stipulat. ;n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul este pltit. 8ac ns, ca urmare a unor mpre:urri cunoscute cumprtorului la momentul v$nzrii, predarea bunului nu se poate face dec$t dup trecerea unui termen, prFile sunt prezumate c au convenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen "u referire special la imobile ( n special terenuri , noul "od civil consacr, n art.1!)171!)4, c$teva reguli care reglementeaz relaiile dintre pri dac bunul predat nu este conform celor convenite. -stfel= a v$nzarea imobilelor fr indicarea suprafeei (art.1!)1 -tunci c$nd se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeFei, pentru un preF total, nici cumprtorul Gi nici v$nztorul nu pot cere rezoluFiunea ori modificarea preFului pe motiv c suprafaFa este mai mic ori mai mare dec$t au crezut. b v$nzarea unei suprafeFe dintr7un teren mai mare (art. 1.!)# -tunci c$nd se vinde, cu un anumit preF pe unitatea de msur, o anumit suprafaF dintr7un teren mai mare, a crei ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietFii numai dup msurarea Gi delimitarea suprafeFei v$ndute. c v$nzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeFei (art. 1.!)'

8ac, n v$nzarea unui imobil cu indicarea suprafeFei Gi a preFului pe unitatea de msur, suprafaFa real este mai mic dec$t cea indicat n contract, cumprtorul poate cere v$nztorului s i dea suprafaFa convenit. -tunci c$nd cumprtorul nu cere sau v$nztorul nu poate s transmit aceast suprafaF, cumprtorul poate obFine fie reducerea corespunztoare a preFului, fie rezoluFiunea contractului dac, din cauza diferenFei de suprafaF, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. 8ac ns suprafaFa real se dovedeGte a fi mai mare dec$t cea stipulat, iar excedentul depGeGte a douzecea parte din suprafaFa convenit, cumprtorul va plti suplimentul de preF corespunztor sau va putea obFine rezoluFiunea contractului. -tunci c$nd ns excedentul nu depGeGte a douzecea parte din suprafaFa convenit, cumprtorul nu poate obFine rezoluFiunea, dar nici nu este dator s plteasc preFul excedentului. -cFiunea v$nztorului pentru suplimentul de preF Gi aceea a cumprtorului pentru reducerea preFului sau pentru rezoluFiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sancFiunea decderii din drept, n termen de un an de la nc&eierea contractului, afar de cazul n care prFile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat. d v$nzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia (art. 1.!)4 ;n aceast situaie, c$nd prin acelaGi contract s7au v$ndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia Gi pentru un singur preF, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaFia ntre valoarea surplusului Gi valoarea lipsei, iar acFiunea, fie pentru suplimentul de preF, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dec$t potrivit regulilor . "&eltuielile de predare a bunului v$ndut (c$ntrire, numrare, msurare sunt n sarcina v$nztorului, iar cele de ridicare a bunului de la locul predrii (ncrcare, transport, descrcare sunt n sarcina cumprtorului, dac prile contractului nu au convenit altfel (art. 1((( alin.# "od civil . 0bligaia accesorie predrii. ;n cazul n care lucrul v$ndut nu se pred n momentul nc&eierii contractului, v$nztorul este obligat s l

conserve p$n la predare, indiferent dac a operat sau nu transferul dreptului de proprietate. -ceast obligaie se explic prin faptul c lucrul v$ndut trebuie predat n starea n care se afl n momentul perfectrii contractului i constituie prin urmare un accesoriu al obligaiei de predare.

*.0. O.iectul co tractului


#.'.1.8efiniie. "ontractul de v$nzare 6 cumprare este un contract sinalagmatic. "onsecina rezid n faptul c d natere automat la dou obligaii reciproce, una a v$nztorului , obligaie ce are ca obiect bunul v$ndut, iar cealalt a cumprtorului, care are ca obiect preul. ,ot= ;n orice situaie, n orice contract de v$nzare 6 cumprare, dac nu avem aceste dou elemente nu ne gsim n situaia unui contract de v$nzare 6 cumprare valabil nc&eiat. 8e asemenea, aceste elemente (obiectul v$ndut 6 preul c&iar dac exist, ele nu se vor lua n considerare, dac nu ndeplinesc condiiile anume prevzute de lege.

*.0.*. 1u ul !" dut/ No+iu e/ Caractere juridice


,oiunea de bun din punct de vedere :uridic este definit la art. 4'4 "od civil, care arat c *unt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial+. ;n cazul contractului de v$nzare 6 cumprare, lucrul (bunul v$ndut ca obiect al contractului poate fi orice bun, dac v$nzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie ori testament (art. 1(4! "od civil . .a prima vedere se poate accepta ideea c noiunea de *bun v$ndut+ se refer doar la *lucru corporal+, ns trebuie s reinem c se practic v$nzarea oricrui drept real (uzufruct, crean, intelectual . ,ot= putem spune c *orice drept este un bun+ .ucrul (bunul v$ndut ca obiect al obligaiei v$nztorului trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii= 7 bunul s fie n circuitul civil> 7 bunul s existe n prezent sau n viitor> 7 bunul s fie determinat sau determinabil , licit i posibil>

7 v$nztorul s fie proprietarul bunului v$ndut.

*.0.*.1.1u ul (' 2ie 3 circuitul ci!il


"onform art. 1##5 "od civil, numai bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale, iar art. 1(4! "od civil (vezi ).'.#. , aplicabil numai contractului de v$nzare 6 cumprare statueaz c *orice bun poate fi v$ndut mod liber, dac v$nzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie ori testament+ %a de aceste prevederi, numai lucrurile care se afl n circuitul civil pot forma obiect al contractului de v$nzare 6 cumprare, iar bunurile indisponibilizate constituie excepie, motiv pentru care reies expres i limitativ prevzute n lege. @tudiul acestor legi relev mpre:urarea c unele bunuri sunt scoase din circuitul civil iar altele au instituit numai un regim restrictiv de circulaie, acestea put$nd fi nstrinate sau dob$ndite cu respectarea anumitor condiii prevzute expres (ex. arme . ;n partea final a art. 1(4! observm c se statueaz *v$nzarea poate fi interzis sau limitat prin convenie sau testament+. @untem n faa unei inalienabiliti convenionale. -ceasta poate fi admis ca valabil numai dac exist o :ustificare a unui interes serios i legitim i dac ar avea un caracter temporar. 8ac nu sunt ndeplinite aceste condiii clauza face ca actul s fie nul n ntregime.

6.2.2. Bunul s existe n prezent sau n viitor.


-rt. 1(45 "od civil, *8ac n momentul v$nzrii unui bun individual determinat acesta piere n ntregime, contractul nu produce nici un efect. ... Cnterpretarea textului concluzioneaz c prile au avut n vedere un lucru ce exist, dat care a pierit total nainte de nc&eierea contractului, posibil fr tirea lor, caz n care v$nzarea este nul absolut, din lipsa obiectului contractului 6 element structural 6 8ac bunul a pierit numai n parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt, are alegerea de a cere anularea v$nzrii, fie reducerea corespunztoare a preului i executarea prii rmase (art. 1(45

"odul civil reglementeaz i conveniile privind bunuri viitoare (art. 1##/ "od civil i n cazul contractului de v$nzare cumprare avem reglementare la art. 1(4/ ".civ. ;n acest caz avem n vedere bunurile, ce se vor fabrica, recoltele viitoare, petele ce se va prinde, etc. ;n astfel de contracte, se subnelege c v$nztorul i7a asumat obligaia de a confeciona sau procura bunul pentru a7l putea transmite la termenul convenit. ,erealizarea bunului viitor nu afecteaz validitatea contractului (validitate care se apreciaz n momentul nc&eierii antreneaz ns rspunderea contractual a v$nztorului dac acesta nu dovedete o cauz care s7l exonereze de rspundere (art. 1(4/ alin. (# "od civil . 4.*.0. 1u ul (' 2ie deter%i at (au deter%i a.il/ licit 5i &o(i.il 8eterminat= adic stabilit de pri la nc&eierea contractului cu referire direct la caracterele specifice ale bunului cert, care se deosebesc de altele, sau indicarea speciei i a cantitii care fac posibil determinarea bunurilor de gen. Ex.= .a autoturisme= marc, numr de nmatriculare, serie motor,etc. .a bunuri de gen= (o ton de gr$u de calitate medie ).'.#.'. 1u ul (' 2ie deter%i at (au deter%i a.il/ licit 5i &o(i.il 8eterminat= adic stabilit de pri la nc&eierea contractului cu referire direct la caracterele specifice ale bunului cert, care se deosebesc de altele, sau indicarea speciei i a cantitii care fac posibil determinarea bunului de gen. Ex. .a autoturisme= marc, numr de nmatriculare, serie motor, etc. .a bunurile de gen= o ton de gr$u de calitate medie 8eterminabil= presupune furnizarea unor elemente prin care bunul s fie determinat n viitor. Elementele de determinare trebuie s fie ndestultoare pentru a putea individualiza bunul v$ndut. 8ac nu avem elementele de determinare clare, ce fac bunul s fie imprecis sau nedeterminat suntem n drept s cerem nulitatea absolut a contractului pentru lipsa unui element esenial. 6.0.*.6. V" #'torul (' 2ie &ro&rietarul .u ului !" dut

-a cum tim contractul de v$nzare 6 cumprare este translativ de proprietate (sau un alt drept real (vezi '.4. , ceea ce impune ca v$nztorul s fie titularul dreptului pe care l nstrineaz. Este principiul care statueaz n drept c *nimeni nu poate da ceea ce nu posed (are +. ,imeni nu poate transfera altuia mai multe drepturi dec$t el nsui are. ;n practic putem ns nt$lni i situaia c$nd se vinde lucrul altuia, individual determinat (cert . @ituaia este rezolvat n prezent de art. 1##! i 1#'3 din "odul civil i cu o aplicare direct la contractul de v$nzare cumprare art. 1(/' "od civil. "$t privete bunurile aflate n diviziune pot forma obiectul v$nzrii ns pentru validitatea v$nzrii se cere acordul tuturor coindivizarilor (art. 1(/' "od civil . 6.0.0. Pre+ul. De2i i+ie 5i caractere 8in punct de vedere :uridic preul constituie obiectul obligaiei cumprtorului. "onform art. 1((3 "od civil preul const ntr7o sum de bani. Pentru ca v$nzarea 6 cumprarea s fie un contract valabil (valid preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii= - s fie stabilit n bani> - s fie determinat sau determinabil> - s fie real, nu fictiv> - s fie serios, nu simbolic, nu derizoriu, nu infim, (art. 1((3, alin (# "od civil . ,erealizarea oricreia dintre aceste condiii atrage nulitatea absolut a contractului, din lipsa unui element constitutiv, anume preul v$nzrii. ;n cazul unui contract prin care se transfer proprietatea unui bun de la proprietar la o alt persoan fr a exista un pre stabilit ntre pri, suntem n faa oricrui alt contract, dec$t n al unui contract de v$nzare 6 cumprare. 6.0.0.1. Pre+ul tre.uie (' e,i(te -ceasta nseamn c el trebuie prevzut expres, ca o prestaie a cumprtorului la momentul nc&eierii contractului. 6.0.0.*. Pre+ul tre.uie (ta.ilit 3 .a i Este condiia impus de art. 1((3 alin (1 "od civil *Preul const ntr7 o sum de bani+. 0rice alt prestaie a cumprtorului sc&imb natura :uridic a contractului (renta viager, ntreinerea, sc&imbul, etc. . Preul poate

consta ntr7o sum unic sau fracionat ori n rate periodice p$n la ac&itarea ntregii sume stabilite de pri. 6.0.0.0. Pre+ul tre.uie (' 2ie deter%i at (au deter%i a.il -rt. 1((3 alin (# "od civil prevede c preul trebuie s fie serios i determinat sau cel puin determinabil (vezi i ).'.#.'. pentru determinat i determinabil Preul este determinat dac prile au czut de acord n momentul nc&eierii contractului asupra cuantumului su. Preul este determinabil, dac n contract, prile au menionat doar elementele cu a:utorul crora el va fi determinat ulterior cel mai t$rziu la data c$nd obligaia plii preului devine exigibil (art. 1((1 "od civil . @tabilirea preului nu nseamn determinarea modalitii de plat ( o singur prestaie, n rate i nici a termenului de plat, care sunt elemente care refer la executarea contractului. 8ac nu sunt stabilite de pri ele sunt prevzute de lege (ex. v$nzarea de locuine n din fondurile statului . 8eterminarea preului poate fi lsat de pri la latitudinea unei a treia persoane (art. 1((# "od civil .

6.0.0.6. Pre+ul (' 2ie real u 2icti! - fi real nseamn c preul s fie sincer. @e cere s fie stabilit cu intenia de a fi pltit i s nu fie fictiv. Preul este considerat fictiv (simulat dac n contractul public este consemnat un pre ori n actul secret prile statueaz c nu se datoreaz vreun pre. 8ovada simulaiei poate fi fcut de teri sau creditorii dob$nditorului aparent prin orice mi:loc de prob. 6.0.0.7. Pre+ul tre.uie (' 2ie (erio(/ u (i%.olic/ u deri#oriu/ u i 2i% Prin seriozitatea preului se nelege c el s exprime ec&ivalentul valorii relative a bunului v$ndut, deci s nu fie derizoriu (infim (art. 1((4 alin (# "od civil ,eseriozitatea preului nu trebuie confundat cu vilitatea lui ,umai neseriozitatea atrage nulitatea v$nzrii 6 cumprrii. ?ilitatea nu atrage nulitatea pentru c prile sunt libere s stabileasc preul sub

sau peste valoarea real a bunului, aprecierea av$nd un rol subiectiv dar se cere ca preul s nu fie derizoriu (vdit disproporional fa de valoarea bunului <rebuie s nu confundm preul derizoriu cu *preul lezionar+, ceea ce nseamn disproporie prea mare ntre pre i valoarea bunului. <rebuie s nu confundm preul derizoriu cu preul *lezionar+, ceea ce nseamn disproporie prea mare ntre pre i valoarea bunlui 2.4. Cauza n contactul de vnzare cumprare "auza este motivul care determin fiecare parte s nc&eie contractul (art. 1#'4, ".civ. . "auza trebui s existe, s fie licit i moral (art. 1#'(, alin 1 ". civ. . "auza licit, alturi de capacitatea de a contracta, consimm$ntul valabil al prii care se oblig i un obiect determinat, sunt condiii eseniale (fundamentale pentru validitatea oricrei convenii, (art. 11!5 ".civ. . "auza, este una din condiiile generale de validitate a actului :uridic i reprezint expresia poziiei subiective a prilor fa de actul :uridic nc&eiat.-bsena cauzei, falsitatea sau ilicitatea ei fac ca obligaia s nu aib nici un efect :uridic. "auza obligaiei reprezint n esen, scopul pentru care partea s7a obligat. ;n practic distingem ntre cauza sau scopul imediat al asumrii obligaiei i cauza sau scopul mediat. @copul imediat= este un element obiectiv, abstract i invariabil n aceeai categorie de contracte (ex. la contractul de v$nzare 6 cumprare, scopul imediat al fiecrei prestaii fiind contraprestaia celeilalte pri (obinerea bunului, a preului . @copul mediat= mobilul determinant al consimm$ntului fiecrei pri, element care este subiectiv, concret i variabil, c&iar n cadrul aceleiai categorii de contracte. <oate aceste elemente privesc contractul de v$nzare 6 cumprare fr nici o particularitate. 0. E2ectele co tractului de !" #are cu%&'rare Prin efectele unui contract se neleg obligaiile pe care contractul le creeaz n sarcina prilor contractante. 0bligaiile prilor trebuie s fie stipulate n contract n mod clar. 0.1. De2i ire co di+ii

"onform art. 1(!# ".civ. v$nztorul are urmtoarele obligaii principale= a @ transmit proprietatea bunului su sau dup caz, dreptul v$ndut> b @ predea bunul> c @ l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului, iar obligaia cumprtorului const n plata preului i primirea (preluarea bunului (art. 1!15 ".civ. .