MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU GEODEZIE SI CONSTRUCII
CATEDRA EVALUAREA I MANAGEMENTUL IMOBILULUI

LUCRARE DE AN LA DISCIPLINA: Bazele

Pietei Imobiliare
Tema: Baza legislativ ce reglementez
activitatea de evaluare n Republica Moldova

Elaborat:
st.gr. EI-146
Namolovan Anastasia
Verificat:
Lector superior
Jitari Liliana

Chisinau 2016
1

CUPRINS
INTRODUCERE3
Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor
immobile...3
Procesul de
evaluare5
Metoda cheltuielilor.
6
Metoda analizei comparative a
vnzrilor..11
Legi cu privire la evaluarea bunurilor
imobiliare.

BIBLIOGRAFIE..............................................................................
....................

INTRODUCERE.
n scopul realizrii prevederilor art.30, alin.(1), lit.b) din Legea cu privire
la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial
al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773) i n scopul stabilirii
procedurii de estimare a valorii de pia a obiectelor imobiliare, Guvernul
Republicii Moldova HOTRTE:
1. Se aprob Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile (se anexeaz).
2. Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru va ntreprinde msurile
de rigoare ntru aplicarea prevederilor Regulamentului nominalizat pentru
a estima valoarea de pia a bunurilor imobiliare de ctrentreprinderile de
evaluare, indiferent de tipul de proprietate i forma organizatorico-juridic.

REGULAMENT PROVIZORIU
privind evaluarea bunurilor immobile:
1. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (n
continuare - Regulament) este elaborat n temeiul Legii privind
activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18 aprilie 2002 (Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773).
2. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de
determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul
acestora i forma de proprietate asupra lor.
3. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot
fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiia utilizrii
datelor adecvate tipului valorii estimate.
4. Valoarea de pia, estimat n procesul evalurii, servete drept
baz pentru determinarea preului bunului imobil n scopul nstrinrii,
ipotecrii, determinrii cuantumului plii de arend, ntocmirii
rapoartelor financiare i altele.
5. n sensul prezentului Regulament se definesc urmtoarele noiuni:
valoarea de pia - suma estimat pentru care un obiect al evalurii
poate fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt
s cumpere i un vnztor hotrt sa vnd, dup un marketing
adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va aciona
competent, cu prudena necesar i neconstrns;
valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru
care un obiect al evalurii ar putea fi schimbat la data evalurii pe
baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c el
3

este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor

hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n
care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i
frconstrngere;
valoarea de nlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru
construcia unei cldiri sau construcii analogice obiectului evalurii,
calculat n baza preurilor de pia, existente la data evalurii, innd
cont de uzura cldirii sau construciei evaluate;
valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru
crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate,
calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu
aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui;
valoarea de investiie - valoarea bunului imobil determinat n baza
rentabilitii lui pentru un investitor concret;
valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea
bunului imobil n cazul n care obiectul evalurii este sau urmeaz a
fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de
expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun
pre de pia;
element de comparaie - caracteristica bunului imobil sau condiia de
efectuare a tranzaciei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii
obiectului evalurii;
unitate de comparaie - indice valoric specific utilizat n metoda
analizei comparative a vnzrilor;
Ajustare - suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a
bunului imobil comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul
imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi
exprimatn mrimi absolute sau relative;
bun imobil comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil
evaluat i care a fost recent vndut sau este expus vnzrii;
Vrsta efectiv - vrsta cldirii sau construciei care reflect starea ei
real. Vrsta efectiv poate fi mai mic dect vrsta
actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil, sau poate fi mai
mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte;
vrsta actual (cronologic) - numrul de ani trecui de la terminarea
construciei obiectului evalurii pn la data evalurii;
Durata de via fizic - perioada de timp n care este
exploatat construcia i pe parcursul creia starea elementelor
constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de
via fizic depinde de gradul de durabilitate a construciei;
durata de via fizic rmas - perioada de timp estimat de la data
evalurii pn la expirarea duratei de via fizic;
via economic - perioada de timp n care bunul imobil
genereaz venituri;
deprecierea acumulat - o pierdere de valoare fa de valoarea de
reconstituire sau de nlocuire a construciilor ce poate apare din cauze
fizice, funcionale sau economice;

reconciliere - procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil

evaluat;
capitalizare - procesul de transformare a venitului anual generat de
bunul imobil n valoarea lui la data evalurii;
mbuntiri - cldiri, construcii, reele edilitare existente la nivel de
parcel i altele ce contribuie la sporirea valorii terenului, strmutarea
crora este imposibila fr cauzarea de prejudicii destinaiei lor;
bun imobil complex - bun imobil format din mai multe bunuri imobile
(teren i construcii) care formeaz un tot ntreg i se
caracterizeaz prin folosin comun atribuit de natura unificrii;
condiii limitative - constrngeri impuse asupra evalurii bunului
imobil de ctre evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare i / sau de
actele normative;
cea mai bun i eficient utilizare - utilizarea cea mai probabil a
unui bun imobil care este posibil din punct de vedere fizic, permis din
punct de vedere legal, eficient din punct de vedere
economici justificat n mod corespunztor din care rezult cea mai
mare valoare a bunului imobil supus evalurii;
rata de capitalizare - rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea
valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el;
rata de actualizare - rat a rentabilitii utilizat pentru calcularea
valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate n viitor de obiectul
evalurii;
valoarea prezent - valoarea actualizat a unei sume ce urmeaz a fi
obinut n viitor;
rata de absorbie - estimare a vnzrilor anuale a unui anumit tip de
bunuri imobile, exprimat n procente fa de numrul total de
bunuri imobile de acelai tip propuse spre vnzare.
II. Procesul de evaluare
6. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care
snt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
7. Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
8. Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n
comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea
condiiilor i criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea
misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:
a) identificarea obiectului evalurii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) identificarea scopului evalurii;
d) definiia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.
9. Colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitile

evaluatorului n cadrul acestei etape vor ine de studierea pieei

imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul
efecturii unei analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii
lui. Urmtoarele categorii de date vor fi colectate i analizate de
evaluator:
a) datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i
localitatea n care este amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai
bun i eficient utilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie,
deprecierea, veniturile i cheltuielile operaionale;
c) datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzare i preurile
ofertei obiectelor similare, rata de absorbie, rata spaiilor libere i
altele.
10. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii
bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor,
metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor. n
cazuln care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil,
evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea
folosirii metodei respective. n cazul evalurii diferitor tipuri de
bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda
analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru
evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care snt date n
arendpoate fi aplicat metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie
agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda
cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:
- n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a
vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
- n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda
cheltuielilor.
11. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. n urma aplicrii
metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. La
etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea final a
bunului imobil n baza rezultatelor obinute n urma aplicrii metodelor
de evaluare.
12. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa final a
procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act ntocmit de
evaluator i prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care
este justificat estimarea valorii bunului imobil.
III. Metoda cheltuielilor
13. Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a

obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea

lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
14. Metoda cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz
costul construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de
mrimea valorii de pia);
b) evaluarea construciilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va
determina valoarea de reconstituire);
e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului
evalurii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
15. Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda
cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape:
a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i
disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare;
b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de
reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi
snt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile
indirectei beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice
(recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i
nerecuperabil) i deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de
mrimea deprecierii acumulate;
e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de
pia a terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a
construciilor.
16. Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin
metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D)
(1)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de pia a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate
considerate ca noi;
D - deprecierea acumulat.
17. Valoarea de pia a terenului este determinat prin metodele
menionate la capitolul VII al prezentului Regulament.
18. Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului
evaluat este constituit din urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
19. Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate

nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n

baza normelor de deviz i altor documente normative.
20. Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de
marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile
curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea
lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se
calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei
construciilor noi.
21. Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat
de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului
depinde de situaia concret de pe pia i se determin n baza
analizei celei mai bune i eficiente utilizri.
22. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se
estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda comparaiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativ.
23. Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza
comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale
obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale).
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu
produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n preuri
curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii
de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii
de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea
mijloacelor fixe".
24. Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor
unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimate n
uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru estimarea
valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi
normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.
25. Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare
pentru construcia cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei,
prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor
generale pentru obiectul evaluat.
26. n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia
obiectului se estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse i indici;
c) metoda indicilor de baz.
27. Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de
deviz a cldirilor i construciilor n baza indicilor de resurse
evideniai n documentaia de proiect i deviz: manoper, utilajele de
construcii-montaj, materiale, construcii i preurilor de livrare a
acestor resurse. Metoda de resurse se aplic n conformitate
cu instruciunile privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de
construcii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) i alte

instruciuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilor i

Dezvoltrii Teritoriului.
28. Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei
de resurse i a sistemului de indici pentru resursele folosite n
construcie i determinate ca raport ntre preurile curente i preurile
de bazpentru resursele similare.
29. Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielilor
incluse n devize din preurile de baz n preurile curente prin aplicarea
indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de baz se
efectueaz n baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire
a costului construciei i de efectuare a calculelor pentru executarea
lucrrilor de antrepriz ntre beneficiari i antreprenori n condiiile
liberalizrii preurilor, pus n aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de
Departamentul de Arhitectur i Construcii, ordinul nr.10a din 3 iunie
1994 (Monitorul construciilor, 1994, vol.3) i Instruciunilor
metodologice privind modul de ntocmire a devizului centralizat pentru
realizarea obiectivelor de investiii innd seama de preurile
curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilor i
Dezvoltrii Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul
Construciilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).
30. La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului
imobil este necesar de luat n considerare mrimea deprecierii
acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului
imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se
manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor
factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
31. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se
datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori
externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii,
ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
32. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este
legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea
obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcionaleste determinat de necorespunderea caracteristicilor
cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i
cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj
tehnologic nvechit i altele).
33. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori
externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n
economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia
naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
34. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i
nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea
creia este posibil din punct de vedere fizic i eficient din punct de

vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile legate

denlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului
imobil evaluat va crete.
36. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile
pentru nlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabil a
valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
38. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n
baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale
cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
Uconstr. = Uelement. x 100 / GS element.
(2)
unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive
evaluatorul poate folosi Normele de evaluare a construciilor ce aparin
cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat, ediia 1982,
aprobate prin Hotrrea Sovietului Minitrilor al R.S.S. Moldoveneti
nr.119 din 29 martie 1982.
40. Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei
capitale a construciei. n acest caz este determinat coeficientul care
reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de
reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de
mrimea uzurii fizice.
41. Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii
fizice n urmtoarele cazuri:
a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea
locativ;
b) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea
obiectului (diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i
preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect
cheltuielile pentru reparaia capital);
c) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat.
42. Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei
efective se folosete urmtoarea formul:
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3)
unde,
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a

10

elementelor constructive ale construciei separat, ct i a ntregii

construcii.
43. Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre
caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor.
Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor
imobile.
44. Deprecierea funcional absolut a unui bun imobil poate
aprea n cazurile n care pe pia nu exist cumprtori pentru acest
tip de bunuri imobile.
45. Urmtoarele metode snt aplicate pentru determinarea deprecierii
funcionale: metoda capitalizrii pierderilor plii de arend i metoda
capitalizrii surplusului de pierderi normative. Deprecierea
funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor
necesare pentru nlturarea ei. Deprecierea
funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre pierderile
venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale
construciei (sau surplusului de mbuntiri), capitalizate la rata de
capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce lipsesc (sau
cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus).
46. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor
externi;
b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului
evalurii asupra crora influeneaz factorii externi i celor asupra
crora aceti factori nu influeneaz.
47. Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.
48. Metoda duratei de via economic presupune estimarea
deprecierii acumulate n baza urmtoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare
uzura fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n
acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea
recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu
raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic.
50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea
deprecierii acumulate ca diferen ntre valoarea construciei noi i
valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii. Pentru aplicarea
metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare
ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a

11

terenurilor virane.
51. Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor
formelor deprecierii: uzura fizic recuperabil i nerecuperabil,
deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i deprecierea
economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea
valorilor tuturor formelor de depreciere a construciei. Metoda
segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele duratei de
via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina
mrimea diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea
acumulat.
IV. Metoda analizei comparative a vnzrilor
52. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea
valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor
imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i
ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i
obiectul evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care
exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare
obiectului evalurii.
53. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului
evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n
scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul
trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau
preurile de ofert pentru aceste bunuri.
54. Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza
urmtoarei proceduri standard:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor
imobile comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul
ajustrii preurilor de vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile
pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii.
55. La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul
determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz.
Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei -cinci vnzri,
dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai
exact rezultatul evalurii.
56. Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i
corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente
de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;

12

h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
57. Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu
preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel
mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra
terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de
proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena unor
grevri a dreptului de proprietate - servitute etc.) contribuie la
reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a preului de vnzare.
Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar
dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de
alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile
respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea
ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra
bunului imobil.
58. Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de
acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i
finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd
cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n
scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la
finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar.
59. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice
ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil,
existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
60. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare
a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada dintre data
evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil
comparabil,innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei
fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a
ofertei bunurilor imobile i altele.
61. Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n
care amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea
obiectului evalurii.
62. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru
diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i
obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte
(elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea
construciilor, suprafaa i altele).
63. Caracteristicile economice snt analizate n cazul evalurii
bunurilor imobile care genereaz venituri. Ele cuprind: cheltuielile
operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend,
condiiilei termenele contractului de arend i altele.
64. Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se
efectueaz n cazul n care modul de folosin curent al obiectului
comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin al obiectului
evalurii.
65. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul

13

imobil se aplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a

bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate
imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie,
mobilier i altele. Valoarea acestor componente se separ de valoarea
bunului imobil.
66. Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele
metode:
a) metoda comparaiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistic.
67. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri
comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element
de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat n
tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia
caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.
68. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea
mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind
tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de
specialitate.
69. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor
economico - matematice de analiz, n special analiza de regresie i
corelare.
70. n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica i
alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda
analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativ relativ, analiza distributiv i altele.
71. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor
bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau
relative.
72. Ajustrile snt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru condiiile de finanare;
c) ajustarea pentru condiiile de vnzare;
d) ajustarea pentru condiiile pieei;
e) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
73. n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate,
condiiile de finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de
vnzare este recalculat dup fiecare corectare a elementului de
comparaie.
74. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi
aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi
recalculat dup ajustarea fiecrui element sau dup aplicarea tuturor
ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul
final.
V. Metoda veniturilor
75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n
baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor.
Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:

14

a) prognozarea veniturilor viitoare;

b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
76. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai
dese ori se utilizeaz plata de arend.
77. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de
determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de
funcionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul
imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii
bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i
eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza
creia se calculeaz venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP - DSL) + AV (5)
unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL deducerea pentru spaiile libere, AV - alte venituri generate de bunul
imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor
disponibile;
c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i
asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile
operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:
cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de
nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru
asigurarea bunului imobil i altele);
cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind
de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru
administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale i altele);
cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru
reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea
bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un
caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i
altele);
cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile
pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul,
instalaiile sanitare - inginereti i altele).
78. Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:
VON = VBE - CO (6)
unde, VON - venitul operaional net, CO - cheltuieli operaionale.
79. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv
se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de
proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.
80. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de
estimare a valorii:

15

a) capitalizarea direct;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
81. Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe
parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin
intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V = VON/r

(7)

unde, V - valoarea estimat, r - rata de capitalizare.

82. Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
a) metoda analizei vnzrilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
83. Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va
aplica de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie
necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei
respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a
obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost
estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare
este necesar sfie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru
diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare
a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei
prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament.
84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile
cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile
comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile
brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Formula
pentru calcularea ratei de capitalizare este:
r = (1- CCO)/MVBE

(8)

unde:
CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale;
MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre
cheltuielile operaionale i venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul
de vnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv.
85. Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n
cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil
evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia
din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de
rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul
evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital
propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului
imobil n pri componente: teren i construcii).
86. Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este

16

aplicat n cazurile n care pentru procurarea proprietii imobiliare au

fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este
divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare
(rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor.
Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul
propriu, i poartdenumirea de flux de numerar nainte de impozit
(FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizat pentru
capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul
propriu, ct i de capitalulmprumutat, reprezentnd o mrime medie
ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii
pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de capitalizare se
determin dup urmtoarea formul:
r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp)
(9)
unde,
m - ponderea mijloacelor mprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii
imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate, care n practica
evalurii este cunoscut sub denumirea de constant ipotecar este
determinat dup urmtoarea formul:
rc = DC/SC

(10)

unde,
DC - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea
creditului);
SC - suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este
determinat dup urmtoarea formul:
rp = FNII/CP (11)
unde,
FNII - fluxul de numerar nainte de impozit;
CP - suma capitalului propriu investit.
87. Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru
componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren i
construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare
evaluatorul trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare
din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren i
rata de capitalizare pentru construcii), precum i contribuia fiecrei
componente fizice n valoarea total a bunului imobil. Formula de
calculare a ratei de capitalizare este:
r = T x rteren + C x rcontructive
(12)
unde,
T - ponderea terenului n valoarea total a bunului imobil;
r teren - rata de capitalizare pentru teren;
C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil;

17

r construcie - rata de capitalizare pentru construcie.

Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru
construcii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119
al Regulamentului provizoriu).
88. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din
metodele care se aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n
cazul n care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea
tranzaciei. n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula:
r = CAD x rc x m
(13)
unde,
CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul
operaional net i plata anual pentru deservirea creditului.
89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea
valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de
calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma
exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de
calcul (reversia).
90. n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea
bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul:
n

V=VONt/(1+Y)t+R(1+Y)n
t=1

(14)

unde,
t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie
de perioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de
via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei
economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul
imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea
unei perioade de calcul de 3-5 ani.
92. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar
putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se
calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat
urmtor perioadei de calcul (VONn+1)
R =VONn+1/(1+r)n+1

(15)

unde,
R - reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor
perioadei de calcul.
93. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind
veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;

18

b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.
94. Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a
fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii,
rata inflaiei anticipate i rata riscului.
Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei
investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. Rata
real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este similar pentru toate
investiiile din economia naional.
Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale
privind evoluia inflaiei n economia rii.
Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o
primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include:
riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii
joase caracteristic pentru bunurile imobile.
95. Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre
bunurile imobile comparabile i extragerea ratei de actualizare din
datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare
obiectului evalurii. Aceast metod poate fi utilizat respectnd
condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile
corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri.
96. Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul
c proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare
egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei
ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile
de valoare de stat) i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe
pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile
estimat din analiza investiiilor anterioare. Formula determinrii ratei
de actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este:
Yo = Rata pur a rentabilitii + (Rata investiiei de alternativ - Rata
pur a rentabilitii)
+ Rata riscului
(16)
VI. Reconcilierea rezultatelor evalurii
97. n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii evaluatorul va
determina mrimea valorii finale a obiectului evalurii.
98. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
a) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care
include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea
metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
99. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe
verificarea:
a) corectitudinii selectrii tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;
d) veridicitii datelor utilizate n analiz;
e) corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;
f) corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor

19

metode;
g) consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii
pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor
vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipate trebuie
sposede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie
s corespund vrstei efective a construciei).
100. Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va
depinde de:
a) tipul valorii estimate;
b) informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului
evalurii;
c) metodele de evaluare aplicate.
101. n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i
justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru
acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n
procesul reconcilierii.
102. Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin
aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate s se
bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea
ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de
evaluare.
103. Valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret sau o
cifr concret i un interval de valori. n cazul indicrii intervalului
valoric, valoarea minimal i maximal a intervalului nu poate fi mai
micsau mai mare dect respectiv cea mai mic sau cea mai mare
mrime a valorii obinut prin aplicarea metodelor de evaluare.
VII. Metodele de evaluare a terenurilor
104. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate snt aplicabile
pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinaia lor i
modul de utilizare curent:
a) metoda analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda
comparaiei directe, metoda alocaiei i metoda extragerii;
b) metoda veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe,
metoda rezidual i metoda parcelrii.
105. Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinarea
valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii prin
compararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului
evalurii. Principalii factori de influen asupra valorii terenurilor de
regul snt:
a) amplasarea i mediul nconjurtor;
b) destinaia terenului, modul de utilizare curent i drepturile
persoanelor tere asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaa, forma i
altele;
d) accesul la teren;
e) dotrile edilitare existente la nivel de parcel (reelele de
alimentare cu ap, de canalizare, termoficare, gaze naturale,
electrice i altele).

20

106. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmtoarele uniti

de msur: 1 m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren. Procedura de aplicare a
metodei comparaiei directe este similar celei descrise n capitolul IV
al prezentului Regulament.
107. Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valorii
terenurilor cu construcii. Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd
urmtoarele condiii:
a) disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale
bunurilor imobile similare obiectului evalurii;
b) existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n
valoarea bunului imobil complex;
c) corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai
bune i eficiente utilizri.
108. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei alocaiei:
a) determinarea principalilor factori de influen asupra
valorii bunului imobil complex, parte component al cruia este
terenul evaluat;
b) determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile
comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile
comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul
evaluat;
d) ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte
terenul evaluat;
f) calcularea valorii terenului prin nmulirea valorii estimate a
bunului imobil complex cu cota valorii terenului n valoarea bunului
imobil complex.
109. Metoda extraciei se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu
construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare
a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare
terenului evaluat.
110. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei extraciei:
a) determinarea principalilor factori de influen asupra
valorii bunului imobil complex, parte component a creia este terenul
evaluat;
b) determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile
comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile
comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul
evaluat;
d) ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte
terenul evaluat;
f) calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor
de pe terenul evaluat;
g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire
sau de nlocuire a mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.

21

111. Metodele de estimare a valorii de reconstituire i de nlocuire

snt prezentate n capitolul III al prezentului Regulament.
112. Metoda capitalizrii directe se utilizeaz pentru estimarea valorii
terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de
exploatare. Metoda respectiv se aplic pentru evaluarea terenurilor cu
construcii i celor fr construcii n cazurile n care este
disponibil informaia despre veniturile generate de terenurile similare
obiectului evalurii.
113. Venitul obinut n urma utilizrii terenului poate proveni att din
darea n arend a terenului ct i din exploatarea lui de ctre
proprietar n scopuri economice.
114. Plata de arend depinde de veniturile arendailor obinute n
urma folosirii terenurilor conform destinaiei lor. Astfel, valoarea
terenurilor reprezint suma actualizat a veniturilor viitoare obinute
din darean arend a terenurilor.
115. n cazul evalurii terenurilor cu destinaie agricol venitul
generat de bunul imobil poate fi calculat n baza preurilor de
pia pentru producia agricol cultivarea creia reprezint cea mai
bun i mai eficient utilizare a terenului respectiv.
116. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei capitalizrii
directe:
a) estimarea venitului anual obinut de la utilizarea terenului;
b) determinarea ratei de capitalizare;
c) determinarea valorii terenului prin mprirea venitului anual la
rata de capitalizare.
117. Metodele de estimare a ratei de capitalizare snt examinate n
capitolul V al prezentului Regulament.
118. Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu
construcii i terenurilor destinate construciilor.
119. Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale:
a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire
a mbuntirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaz a fi
construite;
b) estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n urma
utilizrii bunului imobil complex, n baza plilor de arend de
pia pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte
componenta creia este terenul evaluat;
c) estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor
prin nmulirea valorii de reconstituire sau de nlocuire la rata de
capitalizare pentru mbuntiri;
d) calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin
scderea venitului operaional net atribuit mbuntirilor din venitul
operaional net generat de bunul imobil complex;
e) determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional
net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.
120. Procedura de determinare a venitului operaional net este
prezentat n capitolul V al prezentului Regulament.
121. n procesul de estimare a valorii de pia a terenului, n calcule

22

trebuie folosite doar datele de pia (plile de arend i cheltuielile

operaionale pentru bunurile imobile similare obiectului evalurii i
altele).
122. Metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru
care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru
aplicarea metodei respective este necesar s fie analizate costurile
parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor valorificate.
123. Principalele etape ale metodei parcelrii snt:
a) determinarea numrului i dimensiunilor parcelelor ce pot fi
create innd cont de posibilitile fizice, prevederile juridice i eficiena
economic. Parcelele trebuie s corespund cerinelor legale locale, n
ceea ce privete suprafaa i asigurarea cu elemente ale infrastructurii
(reele inginereti - ap, canalizare, termoficare, gaze naturale; ci de
acces etc.), i s satisfac cerinele pieei imobiliare locale. Rezultatul
analizei desfurate n cadrul primei etape este fixat ntr-un plan de
valorificare a terenului evaluat. n planul de valorificare vor fi indicate:
numrul i dimensiunile parcelelor, tipul i volumul lucrrilor de
construcie necesare, costurile de construcie, timpul necesar pentru
parcelare i construirea mbuntirilor i cheltuielile care urmeaz a fi
suportate n perioada de expunere pe pia;
b) analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta,
rata de absorbie a pieei i perioada de expunere pe pia pentru
parcele formate;
c) estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele
prin aplicarea metodei vnzrilor comparabile i estimarea mrimii
profitului ntreprinztorului pentru valorificarea terenului i
comercializarea parcelelor;
d) proiectarea fluxului de venituri i cheltuieli pe parcursul perioadei
de calcul. Perioada de calcul va ncepe din momentul cnd terenul a fost
preluat pentru a iniia parcelarea i va lua sfrit n momentul cnd toate
parcelele vor fi vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare
perioad va fi actualizat pentru a obine valoarea prezent a veniturilor.
Rata de actualizare, care este extras din datele de pia, trebuie
sreflecte gradul de risc asociat afacerii respective;
e) estimarea valorii de pia a terenului prin nsumarea fluxurilor de
numerar actualizate la data evalurii.
VIII. ntocmirea raportului de evaluare
124. Raport de evaluare este un document care explic procesul
determinrii valorii bunului imobil. Raportul de evaluare trebuie
s conin descrierea obiectului evalurii, alt informaie
necesar pentru analiza pieei imobiliare i efectuarea evalurii,
rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la
determinarea valorii estimate.
125. Raportul de evaluare este elaborat la etapa final a procesului
de evaluare.
126. Raportul de evaluare este ntocmit n conformitate cu
prevederile Legii privind activitatea de evaluare, standardele
internaionale de evaluare i standardele europene de evaluare.

23

127. Structura i volumul raportului de evaluare snt determinate de

evaluator de sine stttor sau n comun cu beneficiarul serviciilor de
evaluare, i vor depinde de scopul evalurii, utilizarea ulterioar a
rezultatelor evalurii, tipul bunului imobil evaluat i cerinele
legislaiei n vigoare.
128. Pe lng informaia obligatorie prevzut de legislaie, raportul
de evaluare poate conine: fotografii ale bunului imobil evaluat,
materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricrei
alte expertize efectuate n scopul evalurii, materiale analitice privind
evoluia pieei imobiliare i alt informaie.
129. Raportul de evaluare trebuie s fie semnat de evaluator, de
conductorul ntreprinderii de evaluare i legalizat cu tampila
ntreprinderii.
130. Raportul de evaluare se ntocmete n dou exemplare, unul din
care se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al
doilea se pstreaz de ctre ntreprinderea de evaluare timp de cinci
ani.

Legi cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare

Nr.

Legi, Hotrri de
Guvern,Regulament
e

Numrul i data
aprobrii

Domeniul de aplicare

Codul Civil al Republicii

Moldova.

Nr. 1107-XV din

06.06.2002

Temeiul apariiei
drepturilor de
proprietate,
reglementarea
obligaiilor contractuale
i altor raporturi
patrimoniale

Codul Fiscal al
Republicii Moldova,
(Titlul VI).

Nr. 1055-Xmdin
16.06.2000

Evaluarea bunurilor
imobiliare n scopul
impozitrii.

Codul Funciar al
Republicii Moldova.

Nr. 828-XII din

14.01.1992

Reglementarea
relaiilor funciare.

Legea cu privire la
activitatea de evaluare

Nr. 989-XV din

18.04.2002

Reglementarea
activitii de evaluare.

Legea bugetului de
stat pentru anul 2002.

Nr.681-XV din
27.11.2001

Calcularea cuantumului
minim al plii de
arend pentru bunurile
instituiilor finanate de

24

la buget
6

Legea insolvabilitii..

Nr. 632-XV din

14.11.2001

Evaluarea
patrimoniului n cazul
intentrii procedurii de
insolvabilitate

Legea pentru punerea

n aplicare a Titlului VI
al Codului Fiscal.

Nr. 1056-XIV din

16.06.2000

Evaluare bunurilor
imobile n scopul
impozitrii, la etapa
perioadei de tranziie
(pn la 01.01.2004).

Legea exproprierii
pentru cauza de
utilitate public.

Nr. 488-XIV din

08.07.1999

Determinarea mrimii
despgubirii n cazul
transferului de bunuri
sau drepturi
patrimoniale din
proprietate privat n
proprietate public.

Legea cu privire la
preul normativ i
modul de vnzarecumprare a
pmntului, nr. 1308XIII, din 25.07.1997.

Nr. 1308-XIII din

25.07.1997

Determinarea valorii
normative a
pmntului.

10

Legea cu privire la
programul de
privatizare pentru anii
1997-1998.

Nr. 1217-XIII din

25.06.1997

Reglementarea
procesului de
privatizare a
proprietii publice.

11

Legea privind
societile pe aciuni.

Nr. 1134-XIII din

02.04.1997

Evaluarea
patrimoniului
societilor pe aciuni

12

Legea privatizrii
fondului de locuine.

Nr. 1324-XII din

10.03.1993

Metodologia estimrii
valorii apartamentelor
n scopul privatizrii.

25

13

Hotrrea Guvernului
privind aprobarea
Regulamentului privind
modul de evaluare a
bunurilor imobiliare
impozabile.

Nr. 638 din 07.07.1999

Determinarea valorii
bunurilor imobile n
scopul impozitrii.

14

Hotrrea Guvernului
pentru aprobarea
Regulamentului cu
privire la modul de
comercializare a
activelor neutilizate n
procesul tehnologic al
ntreprinderilor.

Nr. 665 din 29.11.1996

Determinarea preului
de comercializare a
activelor neutilizate n
procesul tehnologic al
ntreprinderilor.

15

Hotrrea Guvernului
despre msurile de
realizare a Legii cu
privire la Programul de
privatizare pentru anii
1997-1998.

Nr. 1056 din

12.11.1997

Estimarea valorii
estimative a
complexului
patrimonial al
ntreprinderii i
stabilirea preului de
vnzare a
patrimoniului.

16

Hotrrea Guvernului
despre aprobarea
Regu- lamentului cu
privire la modul de
transmitere a
ntreprinderilor de stat,
organizaiilor,
instituiilor, a
subdiviziunilor lor,
cldirilor, construciilor,
mijloacelor fixe i altor
active.

Nr. 688 din 09.10.1995

Determinarea valorii
estimate a
ntreprinderilor i
subdiviziunilor lor ce se
transmit; determinarea
valorii patrimoniului i
drepturilor
patrimoniale, inclusiv
asupra terenurilor

Nr. 562 din 23.10.1996

Determinarea preului
de vnzare a
terenurilor aferente

.
17

Hotrrea Guvernului
pentru aprobarea
Regulamentului cu

26

privire la vnzarea cumprarea terenurilor

aferente obiectelor
privatizate sau care se
privatizeaz i
ntreprinderilor private.

18

Hotrrea Guvernului
cu privire la
reglementarea
modului de
sechestrare i
comercializare a
bunurilor.

obiectelor privatizate
sau ntreprinderilor
private.

Nr. 685 din 23.07.1997

Modul de evaluare a
bunurilor sechestrate

.
19

Hotrrea Guvernului
cu privire la modul de
evaluare i vnzarecumprare a obiectelor
din fondul de imobile
nelocuibile arendate.

Nr. 349 din 21.06.1996

Metodologia
determinrii valorii
reale a bunurilor
imobile nelocative.

20

Hotrrea Guvernului
cu privire la
reevaluarea
mijloacelor fixe.

Nr. 30 din

Msurile pentru
reevaluarea mijloacelor
fixe ale agenilor
economici.

21

Ministerul
Finanelor. Hotrre cu
privire la modul de
calculare i achitare la
buget a impozitelor
funciare i pe bunurile
imobiliare.

Nr. 11 din 4.09.2001

Evaluarea bunurilor
imobiliare n scopul
impozitrii

22

Ministerul Finanelor al
Republicii Moldova.
Hotrre cu privire la
modul de dare n
arend i cuantumul
arenzii patrimoniului

Nr. 148 din 24.12.1998

Determinarea
cuantumului arendei
patrimoniului de stat

16.01.1996

27

de stat.
.
23

Ministerul Finanelor.
Ordin cu privire la
aprobarea i punerea
n aplicare a
Standardelor Naionale
de Contabilitate i
Planului de conturi
contabile al activitii
economico-fnanciare a
ntreprinderilor.

Nr. 174 din 25.12.1997

S.N.C. 16

Contabilitatea
activelor materiale pe
termen lung".
Evaluarea activelor
materiale pe termen
lung pentru a fi incluse
n documentaia
financiar

24

Ministerul Finanelor al
Republicii Moldova.
Culegerea indicilor
comasai ai valorii de
inventariere a
bunurilor imobiliare
pentru impozitare.

15.07.1997.

Metodologia estimrii
valorii de inventariere
a bunurilor imobile ale
persoanelor fizice n
scopul impozitrii

15.07.1997

Metodologia estimrii
valorii de inventariere
a bunurilor imobile ale
persoanelor fizice n
scopul efecturii
tranzaciilor
cumprare, vnzare,
schimb, donaie, gaj,
motenire.

25
Ministerul
Finanelor al Republicii
Moldova. Culegerea
indicilor comasai ai
valorii de inventariere
a bunurilor imobiliare
pentru calcularea taxei
de stat la efectuarea
tranzaciilor gen
cumprare, vnzare,
schimb, donaie, gaj,
motenire.

28

BIBLIOGRAFIE
Monitorul official al Republicii Moldova HOTRRE Nr. 958
din 04.08.2003
http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=305725&lang=1
accesat la 12.07.2015

29