V mulumesc pentru c

participai la acest curs!

1
 CURSUL 4

Cea mai bun utilizare a unei

proprieti imobiliare

CMBU
2
PASUL 1 Identificarea problemei
Identificarea Condiiile evalurii
Identificarea Identificarea
clientului Identificarea Identificarea
scopului caracteristicilor
i utilizrii datei efective Ipoteze Condiii
evalurii relevante
utilizatorilor desemnate a opiniei extraordinare ipotetice
(tipul valorii) ale proprietii
desemnai

PASUL 2 Determinarea sferei misiunii de evaluare

PASUL 3 Culegerea informaiilor i descrierea proprietii imobiliare

Informaii despre aria Informaii despre proprietatea subiect
Informaii despre proprieti comparabile
de pia Caracteristici specifice ale utilizrii terenului i
Vnzri, cotaii, oferte, neocupri, cost i depreciere, venit i
Caracteristici generale ale regiunii, oraului i construciilor, bunurilor mobile, activelor ntreprinderii,
cheltuieli, rate de capitalizare, etc.
vecintii etc.

PASUL 4 Analiza informaiilor

Analiza de pia Analiza celei mai bune utilizri
Studii ale cererii
Studii ale ofertei 1.Terenul ca fiind liber
Studii ale vandabilitii
2. Proprietatea ca fiind construit.
3.Construcia ideal

PASUL 5 Opinia asupra valorii terenului

PASUL 6 Aplicarea abordrilor valorii

Comparaia direct/ Pia Cost Venit

PASUL 7 Reconcilierea indicaiilor de valoare

i opinia final asupra valorii

PASUL 8 Raportarea valorii definite

 1. Fundamentele analizei CMBU

Valoarea unei proprieti imobiliare este direct legat de cea

mai bun utilizare a sa CMBU adic de utilizarea anticipat
(ateptat) a acesteia.

Un evaluator poate dezvolta o opinie credibil asupra valorii

de pia a proprietii imobiliare numai dup ce a determinat
CMBU a proprietii.

CMBU se bazeaz pe analiza de pia,, etapa anterioar din

cadrul procesului de evaluare
4
Aplicaie:
Un teren liber este poziionat la o intersecie ntr-o zon
linitit, la 15 minute de mers pe jos de centrul unui ora
cu o populaie de 15.000 locuitori.
Pe teren, se permite construcia unei cldiri n regim de P +
2 etaje.
Care este cea mai bun utilizare a acestui teren?

5
Comentarii despre CMBU n Standardele Internaionale de Evaluare

IVS Cadrul general - Paragraful 33

Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare

a acestuia.

Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz
productivitatea i care este posibil, permis legal i fezabil
financiar.

Cea mai bun utilizare poate fi:

- continuarea utilizrii existente a activului sau
- o utilizare alternativ - aceasta este determinat de utilizarea pe
care un participant pe pia ar inteniona s o dea unui activ,
atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere.
6
Paragraful 34 - ATENIE Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca
fiind de sine stttor, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia
cnd activul este o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n
considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.

Paragraful 35 Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea

n considerare a urmtoarelor:
a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a ceea ce
ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia,
b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic,
c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o
utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis legal, va genera
profit suficient pentru un participant tipic pe pia, dup ce au fost luate
n calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de
utilizarea existent.
7
Observaii

Odat realizat analiza CMBU a proprietii i formulat opinia privind

CMBU, ntregul proces de evaluare va trebui s fie consecvent cu
CMBU stabilit

Exemplu: este incorect ca atunci cnd CMBU a proprietii este pentru

HOTEL, evaluarea proprietii s fie realizat n ipoteza de CLDIRE
DE BIROURI

Exemplu: este incorect ca atunci cnd CMBU a proprietii este pentru

BLOC DE APARTAMENTE, s se realizeze evaluarea proprietii ca
pentru un CENTRU COMERCIAL

8
Definiie
Utilizarea probabil rezonabil i legal a unui teren liber sau a
unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care
determin cea mai mare valoare

2 concepte i 4 teste:
- Conceptul probabilitii rezonabile
- Conceptul fundamentrii adecvate
- Testul posibilitii fizice
- Testul permisivitii legale
- Testul fezabilitii financiare
- Testul productivitii maxime
9
Analiza CMBU - analiz pe 2 direcii:

1. Dac proprietatea subiect = teren liber atunci:

Analiz CMBU pentru terenul liber starea curent
i Analiz CMBU pentru terenul considerat construit

2. Dac proprietatea subiect = teren + construcii atunci:

Analiz CMBU pentru terenul considerat liber
i Analiz CMBU pentru terenul construit starea curent

10
ntrebri la care poate rspunde analiza CMBU
1. Terenul ar trebui lsat liber sau ar trebui edificate construcii pe
acesta?

2. n cazul n care este lsat liber

liber, cnd ar fi fezabil financiar
dezvoltarea sa viitoare?

3. n cazul n care se edific construcii, ce fel de construcii se vor

dezvolta pe acesta?
4. Construciile existente pe proprietate ar trebui:
pstrate n starea lor curent?
modificate astfel nct s devin mai valoroase?
demolate pentru a obine un teren viran cu o alt utilizare?

5. Dac este aprobat renovarea sau reconstruirea, cnd vor fi

construite noile cldiri? 11
 CMBU pentru terenul considerat liber - decizia de
selectare a proprietilor comparabile

CMBU pentru terenul considerat construit - decizia dac

se vor pstra construciile i amenajrile aa cum sunt ele la
momentul evalurii, sau dac se vor repara, modifica sau
demola

12
Criteriile de testare n analiza CMBU

1) Proprietatea este fizic posibil pentru utilizarea

propus?
2) Utilizarea propus este fundamentat adecvat (permis
din punct de vedere legal)?
3) Utilizarea propus este fezabil financiar?
4) Utilizarea propus produce cea mai mare valoare
(maxim productiv)?

13
OBSERVAII

n general, evaluatorii aplic aceste criterii secvenial. Testele de

posibilitate fizic i de permisivitate legal pot fi aplicate indiferent de
ordine, dar numai naintea testelor de fezabilitate financiar i
productivitate. O utilizare poate fi financiar fezabil, dar acest lucru este
irelevant dac nu este permis legal sau este imposibil de realizat din
punct de vedere fizic.

Exemplu: analiza de pia poate sugera c exist cerere pentru o cldire

mare de birouri la nivelul comunitii. Totui, dac amplasamentul subiect
este nconjurat de locuine unifamiliale moderne, atunci construirea unei
cldiri de birouri cu multe etaje nu este logic, chiar dac ar fi permis
din punct de vedere legal.

Exemplu: un azil pentru btrni poate fi o utilizare permis a

amplasamentului, dar, dac majoritatea rezidenilor din zon au vrsta
sub 40 de ani, aceast utilizare ar fi ilogic i nu ar ndeplini criteriile de
fezabilitate financiar.
14
Sita criteriilor

Posibil fizic

Permis legal

Fezabil financiar

Maxim
productiv

15
TESTUL 1 POSIBILITATE FIZIC
Restricii fizice pot fi aplicate att terenului liber, ct i terenului
construit.

Compoziia solului studii geologice

Topografia form teren, pant teren
Suprafa teren, deschidere la strad
Suprafa construcie
Accesibilitate la teren
Vizibilitatea
Disponibilitatea actual/viitoare a utilitilor i servicii
suport
Gradul de risc n eventualitatea producerii unor dezastre
naturale, precum inundaiile i cutremurele
16
Exemple:

Dac un canal colector, localizat n faa proprietii, nu poate fi

accesat din cauza capacitii mici a canalizrii, utilizarea
proprietii poate fi limitat.
Atunci cnd condiiile topografice sau cele ale subsolului fac
construirea dificil sau costisitoare, utilitatea terenului poate fi
afectat n mod negativ.
n cazul n care costurile de amenajare sau de construire a
fundaiei pe amplasamentul subiect sunt mai mari dect cele
de pe alte amplasamente din aria concurent, amplasamentul
respectiv poate fi nefezabil economic pentru cea mai bun
utilizare, care ar fi indicat n alte condiii.

17
TESTUL 2 PERMISIBILITATE LEGAL

Zonarea curent i alte restricii de utilizare a terenului

Planul urbanistic de detaliu (PUD)
Certificatul de urbanism:
Procentul de ocupare a terenului (POT)
Coeficient de utilizare a terenului (CUT) = raportul dintre Suprafaa Construit
desfurat a tuturor nivelurilor (SD) i suprafaa terenului (S)
Regim de nlime (RI )
Autorizaii pentru utilizri specifice
Autorizaii pentru utilizri condiionate
Zonri speciale zone istorice, zone de protecie: renovarea faadelor i
meninerea vizibilitii
Reglementri de mediu
Norme de construire
Probabilitatea modificrii reglementrilor urbanistice
18
Restricii ale dreptului de proprietate privat/public

Titlul de proprietate

Contracte de nchiriere pe termen lung

Autorizaie de construire

Statutul asociaiei de proprietari

Servitui

Concesiuni pe 49 de ani

19
Certificatul de urbanism - actul de informare cu caracter
obligatoriu prin care autoritatea administraiei publice judeene
sau locale face cunoscute regimul juridic, economic i tehnic al
imobilelor i condiiile necesare n vederea realizrii unor investiii,
tranzacii imobiliare ori a altor operaiuni imobiliare, potrivit legii.

20
Certificatul de urbanism cuprinde urmtoarele elemente privind:

a) Regimul juridic al imobilului

dreptul de proprietate asupra imobilului i servituile de utilitate

public care greveaz asupra acestuia
situarea terenului n intravilan sau n afara acestuia
prevederi ale documentaiilor de urbanism care instituie un
regim special asupra imobilului - zone protejate, zone n care
acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului, interdicii
definitive sau temporare de construcie sau dac acesta este
nscris n Lista cuprinznd monumentele istorice din Romnia,
precum i altele prevzute de lege;

21
b) Regimul economic al imobilului

folosina actual
destinaii admise sau neadmise, stabilite n baza prevederilor
urbanistice aplicabile n zon
reglementri fiscale specifice localitii sau zonei

22
c) Regimul tehnic al imobilului

procentul de ocupare a terenului - POT

coeficientul de utilizare a terenului - CUT
dimensiunile minime i maxime ale parcelelor
echiparea cu utiliti
circulaii i accese pietonale i auto
parcaje necesare
alinierea terenului i a construciilor fa de strzile adiacente
terenului
nlimea minim i maxim admis - RI

23
 PUG - Planul urbanistic general are caracter director i de
reglementare operaional.

PUZ - Planul urbanistic zonal are caracter de reglementare specific

detaliat i asigur corelarea dezvoltrii urbanistice complexe cu
prevederile Planului urbanistic general a unei zone delimitate din
teritoriul localitii.

PUD - Planul urbanistic de detaliu are exclusiv caracter de

reglementare specific, prin care se asigur condiiile de amplasare,
dimensionare, conformare i servire edilitar a unuia sau mai
multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul
sau mai multe amplasamente, n corelare cu vecintile imediate.

24
 TESTUL 3 FEZABILITATE FINANCIAR

1. Dac utilizrile posibile fizic i permise legal

genereaz venit, analiza fezabilitii financiare se va
concentra pe:

determinarea utilizrilor poteniale probabile s produc un

venit/sau profit egal sau mai mare dect suma necesar
pentru acoperirea cheltuielilor de exploatare, a obligaiilor
financiare i amortizrii investiiei.

25
 2. Dac utilizrile posibile fizic i permise legal
nu genereaz venit, analiza fezabilitii
financiare va determina:

care dintre utilizri poate crea o valoare, fie

care dintre utilizri poate duce la obinerea unui

venit/profit egal sau mai mare dect suma necesar
pentru construirea i vnzarea proprietii.

26
Msurarea fezabilitii financiare

Metoda analizei activitii de pe pia

sau
Metode i procedee de evaluare:
1. Tehnica rezidual a terenului
2. Analiza chiriei fezabile
3. Metoda indicelui de profitabilitate

27
1. Tehnica rezidual (sau metoda dezvoltatorului)

VAL Teren = VAL proprietate finalizat

COST TOTAL edificare construcie (cost edificare
cldire + profit antreprenor)

Concluzie::
Concluzie
Dac
Dac valoarea terenului > 0 utilizare fezabil financiar

28
2. Analiza chiriei fezabile (comparaie cu chiria de pia)
Chiria fezabil chiria necesar pentru a justifica o construcie nou.

1. Estimarea valorii amplasamentului

2. Estimarea costurilor de pregtire a amplasamentului
3. Estimarea costurilor de construire i a ariei nchiriabile a cldirii
4. VNE = Costuri totale proiect (1+2+3) x rata total de capitalizare
5. VBE = VNE + cheltuieli de exploatare sau
VBE = VNE/(1-RCE) rata cheltuielilor de exploatare
6. VBP = VBE + pierderea din neocupare, neplata la timp a chiriei
7. Chirie fezabil anual = VBP/ arie nchiriabil

Concluzie::
Concluzie
Dac chiria fezabil chiria de pia, utilizarea este fezabil la
momentul respectiv
respectiv.. 29
3. Indicele de profitabilitate (raportul cost
cost--beneficiu)

Indice de profitabilitate = 1 + VAN / costul investiiei

Concluzie:
1. Indicele > 1 utilizarea este fezabil financiar
2. Indicele < 1 utilizarea nu este fezabil financiar

30
TESTUL 4 PRODUCTIVITATE MAXIM

CMBU este utilizarea care a trecut de testele 1, 2 i 3 i care

conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului
(considerat liber)

31
Pentru terenul considerat liber
Procedura:
se calculeaz venitul brut potenial (VBP) al proprietii n
ipoteza fiecrei utilizri ce a trecut testele 1, 2 i 3: suma
chiriilor / an
se determin venitul brut efectiv (VBE): VBP pierderi din
neocupare/ neplata la timp
se estimeaz venitul net din exploatare (VNE): VBE cheltuieli
exploatare
se estimeaz rata de capitalizare c sau factorul de multiplicare
a venitului f
se calculeaz valoarea de pia: VNE/c
32
Pentru terenul considerat construit

A. Testarea alternativei demolrii construciei

1. Se estimeaz valoarea terenului considerat liber

2. Se estimeaz valoarea proprietii construite (T + C)

3. Se estimeaz costul de demolare a construciei existente

4. (2) + (3)

5. Concluzie: dac (1) >(4), construcia ar trebui demolat

dac (1) < (4), construcia nu ar trebui demolat

33
B. Testarea alternativei transformrii construciei
conversie, renovare, modificare - CRM

1. Estimarea valorii proprietii cf. proiect CRM

2. Estimarea valorii proprietii cu utilizarea curent

3. (1) (2) = valoarea cu care contribuie CRM

4. Concluzie:

dac (3) < costul pt. CRM, construcia nu ar trebui transformat

dac (3) > costul pt. CRM, construcia ar trebui transformat cf.
proiect

34
SITUAII SPECIALE N ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI

La identificarea i testarea celei mai bune utilizri, sunt necesare

consideraii speciale n abordarea urmtoarelor situaii:
utilizri singulare
utilizri neconforme (din punct de vedere legal)
utilizri interimare (inclusiv terenurile deinute n scopuri de
investiii)
utilizri care nu sunt cele mai bune utilizri
utilizri multiple
utilizri n scop special
35
Utilizarea singular

Un caz special al celei mai bune utilizri;

O utilizare unic sau cu destinaie special a terenului, care poate
s nu fie n concordan cu utilizrile din vecintate.

Exemplu: cererea de pe pia poate susine ntr-o comunitate o

cldire mare de birouri, cu mai multe etaje, dar nu i a mai multor
astfel de cldiri.

36
Utilizarea neconform

O utilizare care a fost legal constituit i meninut, dar nu se mai

conformeaz reglementrilor actuale de sistematizare ale zonei n
care se afl localizat; se mai numete utilizare motenit.

Exemplu: O locuin unifamilial aflat pe un teren de 800 mp n

cartierul rezidenial principal al unei comuniti necesit o suprafa
de teren de cel puin 800 mp conform reglementrilor urbanistice. n
cazul n care oraul adopt o ordonan nou de zonare, prin care
suprafaa minim a terenului pentru un lot din acea zona este
ridicat la 1000 mp, proprietatea existent nu mai este conform.

Modificarea zonrii poate crea proprieti supradezvoltate sau

subdezvoltate. O locuin unifamilial, situat ntr-o zon care este
ulterior modificat pentru utilizare comercial, poate fi o proprietate
subdezvoltat.
37
Utilizarea interimar

Utilizarea temporar a unui teren sau a unei proprieti construite,

care urmeaz s fie pus n viitor la cea mai bun utilizare a sa.
Modul de utilizare a terenului sau a proprietii construite pn
cnd acesta/aceasta este pregtit/ pentru cea mai bun utilizare
a sa n viitor se numete utilizare interimar sau temporar.
Utilizarea interimar este cea mai bun utilizare curent i care
probabil se va schimba ntr-un timp relativ scurt (5-7 ani).

Exemple: cldirile care se apropie de sfritul duratei lor de via

fizic, fermele, locurile de parcare i construciile provizorii.
Exploatrile miniere i de carier pot fi considerate cazuri speciale
de utilizri interimare, care de obicei continu pn la epuizarea
resurselor.

38
Utilizarea mixt

O combinaie de utilizri compatibile ale unui teren, ntr-o zon sau

ntr-o singur cldire.

Cea mai bun utilizare cuprinde adesea mai mult de o singur

utilizare pentru o parcel de teren sau pentru o proprietate
construit.

Exemple: o suprafa mare de teren poate fi potrivit pentru

dezvoltarea unui centru comercial n zona din fa, blocuri n jurul
unui teren de golf i locuine unifamiliale pe restul terenului. De
cele mai multe ori, centrele de afaceri au n fa terenuri pentru
magazine cu amnuntul i depozite sau mici construcii pentru
producie n spate.

39
ERORI I PROBLEME FRECVENTE N ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI

Nu este acceptabil s se declare pur i simplu concluzia

privind cea mai bun utilizare. Rapoartele de evaluare
trebuie s redea analiza celei mai bune utilizri. Simpla
furnizare a datelor nu indic cea mai bun utilizare - datele
trebuie s fie analizate;
Seciunile rapoartelor de evaluare trebuie corelate. Analiza de
pia i alte seciuni ale raportului trebuie s susin concluziile
analizei celei mai bune utilizri, precum i seciunile cu
evaluarea propriu-zis;
Atunci cnd utilizarea existent este legal, dar neconform i
este n mod evident cea mai bun utilizare, este necesar s se
prezinte n raport c cea mai bun utilizare este cea curent,
care este legal, dar nu este conform.

40
 RAPORTAREA CONCLUZIILOR ASUPRA CELEI MAI BUNE
UTILIZRI

n cazul n care un raport de evaluare include o opinie privind valoarea

de pia, acesta trebuie s conin o analiz privind cea mai bun
utilizare.
Cea mai bun utilizare a unui teren considerat liber trebuie inclus n
rapoartele care conin o opinie privind valoarea de pia a terenului
considerat a fi liber.
Cea mai bun utilizare a unui teren construit trebuie inclus n
rapoartele care conin o opinie privind valoarea de pia a terenului
construit.
Un rezumat al celor patru teste, structurat logic, formeaz baza pentru
exprimarea unei opinii asupra valorii.
Anumite condiii ale unei evaluri pot altera informaiile care trebuie s
apar n raportul de evaluare, privind cea mai bun utilizare.

41
Bibliografie:
ANEVAR, Standarde de evaluare (curente)
Appraisal Institute, Evaluarea proprietatii imobiliare, editia a doua
canadiana, editia in limba romana, 2004
Bene, I. A-M, Evaluarea bunurilor imobile, Editura Conspress, 2012

42