Strategia Națională A Locuirii

Anex la Hotrrea Guvernului nr.
_____/_________ pentru aprobarea Strategiei Naionale a Locuirii
STRATEGIA NAIONAL A LOCUIRII

Proiect
Document de lucru
0
Cuprins
Capitolul I Introducere 5
1. Reforma politicii locuirii, o oportunitate pentru Romnia..........................................................5
2. Strategia naional a locurii, un instrument pentru reforma politicii locuirii..............................6
Capitolul II Analiza situaiei locuirii n Romnia 9
1. Caracteristicile Locuirii................................................................................................................9
2. Urbanism i infrastructur........................................................................................................20
3. Expunerea / vulnerabilitatea la riscuri naturale........................................................................26
4. Piaa Imobiliar.........................................................................................................................32
5. Finanarea locuinelor..............................................................................................................41
6. Dezvoltatorii privai..................................................................................................................47
7. Evaluarea i impozitarea proprietii........................................................................................52
8. Retrocedrile............................................................................................................................54
9. Accesibilitatea locuinelor din punctul de vedere al preului....................................................55
10. Accesibilitatea ca pre a locuinelor......................................................................................58
11. Grupuri n situaie de risc de excluziune de la locuire...........................................................66
12. Deprivarea n domeniul locuirii cauz i rezultat al marginalizrii......................................72
13. Eficiena energetic i durabilitatea mediului.......................................................................85
Capitolul III Prioriti, politici i cadru juridic actual 95
1. Prile interesate relevante din sectorul locuirii.......................................................................95
2. Cadrul juridic i legile relevante................................................................................................99
3. Programe aferente sectorului locuirii n Romnia...................................................................108
Capitolul IV Definirea problemei 119
1. Calitatea slab a fondului imobiliar existent...........................................................................122
2. Riscul seismic..........................................................................................................................123
3. Locuine inadecvate pentru grupurile srace i vulnerabile....................................................125
4. Ineficiena pieei de locuine..................................................................................................127
5. Cadrul legal i instituional......................................................................................................130
1
Capitolul V Scopul i obiectivele strategiei 139
Capitolul VI Principii generale 141
Capitolul VII Direcii de aciune 143
1. Reforma legislativ i instituional........................................................................................143
2. mbuntirea condiiilor de locuire pentru categoriile vulnerabile.......................................146
3. Programe i mecanismele de finanare...................................................................................150
Capitolul VIII Rezultatele politicilor publice 160
Capitolul IX Implicaii bugetare i legislative 161
Capitolul XI Proceduri de monitorizare i evaluare 165
Capitolul XII Prioriti 169
2
Abrevieri i acronime
AD Acord de dezvoltare
AEDF Agenia European pentru Drepturi Fundamentale
ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
ANL Agenia Naional pentru Locuine
ANR Agenia Naional pentru Romi
ANRE Autoritatea Naional de Reglementare n Domeniul Energiei
ANRP Autoritatea Naional pentru Restituirea Proprietilor
ANRSC Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti
Publice
ANRSCUP Autoritatea Naional de Reglementare pentru Servicii Comunitare de Utiliti
Publice
AP Asociaia de proprietari
AAPL Autoriti ale administraiei publice locale
BCR Banca Comercial Romn
BERD Banca European pentru Reconstrucie i Dezvoltare
BNR Banca Naional a Romniei
CAO Comand de achiziie obligatorie
CBGC Cercetarea Bugetelor Gospodriilor Casnice
CECLS Comitetul European pentru Coordonarea Locuinelor Sociale
CEDO Curtea European a Drepturilor Omului
CEE-ONU Comisia Economic a Naiunilor Unite pentru Europa
CHP Cogenerare de energie termic i electric
CNCD Consiliul Naional pentru Combaterea Discriminrii
CNP Credite neperformante
COT Construcie-operare-transfer
CPE Certificate de performan energetic
CSP Chiria standardizat pe pia
DCC Directiva privind creditul de consum (UE)
DEE Directiva privind eficiena energetic
DEEC Directiva privind performana energetic a cldirilor
3
DER Directiva privind energia din surse regenerabile
DH Termoficare
DLCC Dezvoltare local plasat sub responsabilitatea comunitii
EE Eficiena energetic
ESCO Companie de Servicii Energetice
EUR Euro
FAP Federaia Asociaiilor de proprietari
FC Fondul European de Coeziune
FEDER Fondul European de Dezvoltare Regional
FMI Fondul Monetar Internaional
FNL Fondul Naional de Locuire
FRDS Fondul Romn de Dezvoltare Social
GES Gaze cu efect de ser
GR Guvernul Romniei
HfH Housing for Humanity
HG Hotrre de Guvern
IEPEC Institutul European pentru Performana Energetic a Cldirilor
INCERC Institutul de Cercetri n Construcii i Economia Construciilor
JASPERS Asisten Comun Pentru Susinerea Proiectelor n Regiunile Europene
LGD Pierderea n caz de nerambursare
LHDI Indicele Dezvoltrii Umane Locale
MDRAP Ministerul Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice
NIS Institutul Naional de Statistic
nZEB Cldiri cu consum de energie aproape zero
OG Ordonan de Guvern
ONG Organizaie non-guvernamental
OUG Ordonana de Urgen a Guvernului
PIB Produs Intern Brut
PNAEE Planurile naionale de aciune pentru eficien energetic
PNDL Programul Naional de Dezvoltare Local
PNDR Planul Naional de Dezvoltare Rural
PNUD Programul Naiunilor Unite Pentru Dezvoltare
POR Programul Operaional Regional
POS Programul Operaional Sectorial
PPP Parteneriat Public-Privat
PUG Plan Urbanistic General
RON Leu romnesc
SCR Servicii de consultan rambursabile
SDUD Sistem de drenaj urban durabil
TRV Robinet termostatat pentru calorifere
TVA Taxa pe valoarea adugat
UE Uniunea European
UK Regatul Unit
USA Statele Unite ale Americii
USAID Agenia Statelor Unite pentru Dezvoltare Internaional
VAN Valoarea actual net
VG Venitul gospodriei
VMG Venitul minim garantat
4
5
Capitolul I Introducere
1. Reforma politicii locuirii, o oportunitate pentru Romnia
Romnia deine astzi un potenial remarcabil de dezvoltare ntr-un context caracterizat de

provocri persistente n multe sectoare vitale. Una dintre provocri este asigurarea pentru toi
cetenii si a infrastructurii i serviciilor publice de care au nevoie pentru a se bucura de beneficiile
dezvoltrii i pentru a le spori. Totodat, Romnia se confrunt cu anumite carene, cum ar fi
infrastructura de transport deficitar, lipsa de acces la ap i canalizare n anumite zone rurale,
provocri la nivel de capacitate administrativ, n special n comparaie cu alte state membre ale UE.
Totodat, au fost fcute progrese importante spre o cretere durabil i favorabil incluziunii.
Rezultate pozitive au fost nregistrate n special n marile centre urbane, capitala Romniei Bucureti
depind alte capitale europene precum Madrid, Lisabona i Atena i n ceea ce privete PIB-ul pe cap
de locuitor.
Datele confirm perspectivele de cretere economic ale Romniei, iar acest context favorabil trebuie
valorificat pentru a permite cetenilor s aib acces la oportuniti i s-i maximizeze potenialul
productiv. n acest context, domeniul locuirii deine un rol important n procesul de cretere
economic i incluziune social ns este necesar reformarea politicilor astfel nct problemele
multiple la nivelul domeniului s fie abordate la nivel strategic ntr-un mod coordonat.
Din punct de vedere al nivelului srciei, Romnia este pe locul 2 n Uniunea European, ns
condiiile de locuire sunt cele mai sczute din Europa. Romnia este una dintre rile cu cea mai
mare vitez de scdere a populaiei din lume, cu o scdere a populaiei preconizat la peste 15%
pn n 2050. Numrul de locuine depete numrul de familii - aproximativ 8 milioane de
locuine la 7,2 milioane de familii. Amploarea fenomenului migraiei din ultimii ani a generat un
dezechilibru al cererii i ofertei, cu suprapopularea unor centre urbane i o inciden ridicat a
locuinelor neocupate n altele. Procentul locuinelor vacante din Romnia, de 16%, se numr
printre cele mai ridicate din lume.
Fondul imobiliar se deterioreaz rapid din cauza ntreinerii necorespunztoare i a gestionrii
inadecvate a cldirilor multifamiliale vechi. De asemenea, multe familii cu venituri sczute i medii
locuiesc n cldiri care sunt monumente istorice sau n cldiri cu risc seismic ridicat precum i n
cartiere drpnate, acestea neavnd la dispoziie resursele necesare pentru a face mbuntirile
necesare. Aceste cldiri reprezint un pericol pentru public i o ameninare la adresa patrimoniului
arhitectural al Romniei i a vitalitii oraelor, dar pot fi considerate ca oportuniti de revitalizare a
cartierelor.
Locuinele publice reprezint sub 2% din fondul imobiliar i sunt insuficiente, nesatisfcnd cererea,
aa cum reiese din listele de ateptare pentru nchirierea de locuine sociale.
Proprietatea fragmentat asupra locuinelor alocate necorespunztor din punct de vedere spaial
restricioneaz mobilitatea resurselor ctre locaii mai productive. Piaa de nchiriere de locuine
este, n mare parte, neoficial i nereglementat, iar unele politici, n contextul actual al pieei, fac
imposibil reorientarea structurilor care au fost situate fr referire la valoarea amplasamentului pe
care au fost construite. Acest mod de alocare limiteaz de asemenea mobilitatea forei de munc, n
special ntr-un mediu caracterizat de o rat ridicat a omajului.
Criza financiar global din perioada 2008-2010 a dus la o scdere semnificativ a preurilor
locuinelor, aspect care a condus la falimentul multor dezvoltatori imobiliari. Piaa este nc n curs
de recuperare n urma acestui oc i multe gospodrii au suferit pierderi majore n termeni de
bunstare i capital.
6
Oraele importante ale rii continu s se confrunte n acelai timp cu fenomenul extinderii urbane
rapide i cu pierderi de populaie, cu implicaii negative pentru durabilitatea msurilor cu efect
asupra mediului.
Cheltuielile pentru locuine publice sunt efectuate prin intermediul a aproximativ 20 programe
diferite iar, n total, bugetul alocat reprezint numai o parte din cota medie din PIB alocat asistenei
n privina locuirii n alte ri cu venituri medii.
n consecin, reforma politicii locuirii este necesar i reprezint o oportunitate pentru Romnia
pentru a valorifica mai bine potenialul existent la nivelul domeniului locuirii, pentru a utiliza mai
eficient resursele bugetare i pentru a le direciona ctre persoanele care au cea mai mare nevoie de
sprijin, pentru a oferi locuine sigure, n conformitate cu puterea de cumprare sau de gestionare a
resurselor pentru locuire.
Lipsa reformelor necesare ar putea determina ca o parte i mai mare din populaia tnr dinamic a
Romniei s caute oportuniti prin emigrare sau ca multe dintre cartierele istorice ale rii s
continue s se deterioreze i s fie expuse riscului seismic care a devastat zone ntinse din Bucureti
cu aproape 40 de ani n urm.
Locuirea este o provocare major pentru dezvoltarea Romniei i implic necesitatea unei abordri
integrate care s in cont de impactul economic, social i de mediu al msurilor adoptate. Strategia
global pentru locuire a Naiunilor Unite arat c locuirea trebuie corelat cu alte strategii i politici,
fiind inseparabil de alte obiective precum reducerea srciei, incluziunea social i dezvoltarea
economic, pentru a obine rezultate coerente i durabile. Astfel, Strategia Naional a Locuirii este
strns legat i se nscrie n cadrul altor documente strategice precum Agenda pentru dezvoltare
durabil care prevede pn n orizontul 2030 accesul tuturor la locuin, la un cost accesibil, i
reabilitarea cartierelor marginalizate. De asemenea, obiectivele i msurile strategiei, n special cele
privind colectarea de date, eficiena energetic i reducerea riscului seismic, limitarea dezvoltrii
urbane necontrolate, reabilitarea cldirilor vechi i ncurajarea investiiilor private i a parteneriatelor
cu sectorul public se aliniaz pe principiile i recomandrile coninute n Carta de la Geneva privind
locuirea durabil. Obiective asemntoare i conexe sunt adoptate de ctre Strategia pentru Locuirea
durabil i Amenajarea teritoriului in regiunea CEE pe perioada 2014-2020.
n acest context, sectorul locuirii are un potenial considerabil, chiar determinant pentru
mbuntirea condiiilor de trai, ncetinirea declinului populaiei i pentru ncurajarea unui model
durabil de dezvoltare, precum i pentru stimularea creterii macroeconomice.
2. Strategia naional a locuirii, un instrument pentru reforma politicii locuirii
Avnd n vedere importana domeniului locuirii, Guvernul Romniei a stabilit ca prioritate strategic
pentru anul 2016 elaborarea Strategiei Naionale a Locuirii, demers aflat n responsabilitatea
Ministerului Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice.
Totodat, Strategia Naional a Locuirii este prevzut n cadrul Programulului Naional de Reform
(PNR), document care constituie platforma-cadru pentru definirea reformelor structurale i a
prioritilor de dezvoltare care ghideaz evoluia Romniei pn n anul 2020, n concordan cu
traiectoria de atingere a obiectivelor Strategiei Europa 2020.
Strategia Naional a Locuirii este un demers realizat n strns coordonare cu msurile incluse n
Pachetul naional anti-srcie lansat de ctre Guvernul Romniei n luna februarie 2016 i Strategia
privind incluziunea social i reducerea srciei. Locuirea social ocup primul loc la nivelul
msurilor integrate dedicate familiei incluse n Pachetul naional anti-srcie.
7
n vederea fundamentrii deciziilor n domeniul locuirii, Ministerul Dezvoltrii Regionale i
Administraiei Publice a realizat proiectul Coordonarea i selecia eficient i transparent a
proiectelor de infrastructur finanate din instrumente structurale i de la bugetul de stat pentru
perioada 2014 - 20201, proiect care a avut un scop mai amplu, de a sprijini utilizarea eficient a
fondurilor publice printr-o coordonare mai bun cu fondurile europene.
Ca parte a proiectului au fost realizate analize i recomandri n vederea fundamentrii Strategiei
Naionale a Locuirii, demers realizat cu sprijinul Bncii Mondiale, care a elaborat trei rapoarte de
analiz privind locuirea: Ctre o strategie naional a locuirii (ofer recomandri care s abordeze
decalajele din sectorul locuirii din Romnia i s pun bazele pentru strategia naional n domeniul
locuirii n Romnia), Coordonarea fondurilor guvernamentale cu fondurile europene (prezint
modul n care investiiile din sectorul locuirii fcute de stat pot completa investiiile UE), Prioritizarea
programelor i proiectelor (ofer o analiz detaliat a tuturor programelor aferente locuirii din
Romnia, propune noi programe, precum i reforme ale programelor existente, mpreun cu
mecanisme de prioritizare i aciuni necesare pentru realizarea acestui lucru).
n baza analizelor realizate, Banca Mondial a propus un set de recomandri care s constituie pilonii
cheie ai strategiei naionale n domeniul locuirii, recomandrile structurate la nivelul a cinci arii
prioritare: (1) consolidarea seismic a cldirilor rezideniale cu structur nesigur, (2) prioritizarea
mbuntirii locuinelor i cartierelor vechi, (3) prioritizarea asistenei din sectorul locuirii acordat
persoanelor srace i vulnerabile, (4) mbuntirea programului de locuine sociale, (5) facilitarea
construirii de locuine accesibile ca pre de ctre sectorul privat. Aceste recomandri au fost analizate
i dezbtute n cadrul atelierelor de lucru privind locuirea organizate de ctre Banca Mondial n luna
iulie 2015.
n conformitate cu recomandrile Bncii Mondiale, unul dintre principiile de baz ale strategiei ar
trebui s fie o pia funcional de locuine care implic att sectorul public, ct i pe cel privat, n
care sectorul public: (i) joac un rol esenial n furnizarea de sprijin direct n sectorul locuinelor
pentru grupurile cele mai srace i mai vulnerabile, (ii) intervine n mod activ pe acele teme i
sectoare specifice care se confrunt cu disfuncionalitate de pia sau cu externaliti negative i (iii)
creeaz stimulente n vederea unor schimbri de comportament i a valorificrii investiiilor private n
direcia locuinelor accesibile prin soluii de pia asistate, iar sectorul privat adapteaz soluiile la
nevoile n materie de locuine ale grupurilor sociale cu venituri medii i mari.
Totodat, din rapoartele elaborate de Banca Mondial rezult ca necesar redefinirea rolului statului
n scopul asigurrii unei piee funcionale a locuinelor, fapt care ar putea ameliora n mod
semnificativ condiiile de locuit la costuri relativ sczute. Aceste mbuntiri nu numai c ar face
locuinele mai accesibile i de o calitate mai bun, dar ar avea efecte i asupra economiei n general.
Strategia Naional a Locuirii vizeaz abordarea integrat a problemelor multiple i complexe ale
domeniului locuirii manifestate att n mediul urban ct i n cel rural, avnd ca arie de cuprindere
att locuinele, ct i problematicile care sunt asociate locuirii aflate n domeniul de responsabilitate
al statului precum accesul la servicii de utiliti publice (ap, canalizare), politici de dezvoltare urban,
etc.
Scopul strategiei este identificarea msurilor i crearea instrumentelor pentru asigurarea accesului
la condiii de locuire adecvate pentru toate categoriile de persoane, pn n anul 2030, avnd ca
principii:
sigurana stabilitii structurale;
acces egal i nediscriminatoriu la locuine pentru comunitile defavorizate sau marginalizate;
accesibilitate din punct de vedere al preului: Eurostat definete o suprancrcare financiar
a unei gospodrii atunci cnd costurile totale aferente locuirii i utilitilor depesc 40% din
venitul net;
1
Cod SMIS 48659, proiect derulat n perioada 01.04.2014 31.12.2015 i finanat prin intermediul Programului Operaional
Asisten Tehnic 2007 2013.
8
dezvoltarea urban i accesul la servicii de utiliti publice;
valorificarea fondului construit existent;
caracterul potrivit locuirii: locuine corespunztoare care pot fi utilizate de comuniti cu
nevoi speciale, precum persoanele vrstnice, persoanele cu dizabiliti tipuri neconvenionale
de familie, etc.
accesul la oportuniti de locuri de munc i mobilitatea forei de munc;
securitatea dreptului de posesie.
Strategia Naional a Locuirii stabilete msuri strategice necesare pentru reforma legislativ i
instituional, precum i pentru reformarea mecanismelor de finanare a domeniului locuirii cu scopul
asigurrii unei locuiri adecvate i accesibile.
9
Capitolul II Analiza situaiei locuirii n Romnia
1. Caracteristicile Locuirii
Vechimea fondului de locuine
n 1990, anul care a urmat cderii comunismului n Romnia, 85% dintre locuinele din Romnia erau
construite dup 1945, reprezentnd n prezent o provocare din punct de vedere al ntreinerii acestui
fond consistent de cldiri aflate n proces de nvechire.
Figura 1. Locuinele n funcie de anul construirii (% total locuine 1990)

i numrul de persoane din locuin n 1990
Sursa: Comisia Economic pentru Europa a Naiunilor Unite i Banca Mondial
Cele mai multe cldiri rezideniale aflate n uz n Romnia astzi au fost construite n a doua jumtate
a secolului XX. Perioada socialist (1961-1980) a fost cea mai prolific pentru construcia de locuine,
aa cum este indicat n figura de mai jos.
10
Figura 2. Fondul de locuine n funcie de perioada construirii
Sursa datelor: INS (RPL 2011)
Fondul de locuine urban actual este caracterizat prin predominana locuinelor construite ntre 1971
i 1990. Ponderea locuinelor construite dup 1990 este de aproximativ 5% pentru cvintila cu cele mai
reduse venituri (explicat n general de construcia noilor locuine sociale) i 1-3% pentru toate
celelalte cvintile de venituri. Lipsa locuinelor noi este unitar n toate grupele de venituri, dar din
nou, este notabil n cazul cvintilei cu cele mai ridicate venituri care include persoanele care n
modul cel mai probabil i permit o nou locuin, dar continu s triasc n cldiri vechi dintre
care multe sunt ntr-o stare proast. Concluzia este c 90% din cldirile rezideniale sunt vechi i au
nevoie de modernizri sau reabilitri. 2
Figura 3. Structura locuinelor urbane dup perioada construirii, pe cvintile de venit
Not: date provenite din Ancheta bugetelor de familie, Institutul Naional de Statistic (2014)
2
Grupele de vechime diferite au probleme i nevoi specifice; structurile din era comunist au n special nevoie de
modernizri legate de eficiena energetic i ntreinerea spaiilor comune, n timp ce structurile din perioada 1921-1940,
precum i unele cldiri din era comunist au nevoie n special de consolidare seismic.
11
Fondul de locuine din mediul rural este mai vechi dect cel urban, cele mai multe locuine fiind
construite ntre 1946 i 1970 n toate cvintilele de venituri. Totui, pare s existe un procent mult mai
mare de gospodrii din zonele rurale care ocup locuine mai noi, n toate cvintilele de venituri.
Locuinele vechi din mediul rural sunt n cele mai multe cazuri i insalubre, fr acces la utiliti i
utilizeaz mijloace de nclzire improvizate care pun n pericol viaa locatarilor (vrstnici, familii
srace). Vechimea fondului de locuine rurale sugereaz necesitatea modernizrii i realizrii de
construcii noi.
Figura 4. Structura locuinelor rurale dup perioada construirii, pe cvintile de venit
Calitatea locuinelor
Peste 35% dintre cele 8,8 milioane de locuine ale rii au nevoie de reparaii urgente. Aceste uniti,
dintre care multe sunt blocuri de locuine din perioada socialist, fac ca multe orae din Romnia s
par nengrijite. Este vorba de peste 10.000 de blocuri construite nainte de 1980 cu nevoi de
reparaii legate de structur, acoperi i nclzire. 3
3
Habitat for Humanity Romania, http://www.habitat.org/where-we-build/romania.
12
Figura 5. Ponderea gospodriilor dup tipul de probleme ale locuinei, pe medii de reziden, n
total gospodrii cu probleme ale locuinei din fiecare categorie (%), 2014
Sursa datelor: INS (ABF)
Starea funcional curent a ansamblurilor rezideniale mari existente n toate oraele importante din
Romnia a adus n atenie ntrebri serioase privind calitatea vieii n aceste orae. Multe spaii
publice verzi din oraele din Romnia au fost nlocuite cu blocuri sau cldiri de birouri n perioada
1991-2009. Legea fondului funciar nr. 18/1991 a permis restituirea a ceea ce pn atunci fusese
transformat n spaii verzi publice. Avnd n vedere cererea n cretere de locuine i lipsa spaiului de
construcie, aceste terenuri au reprezentat o miz valoroas, n special pentru dezvoltatori. Exist
cazuri, n special n Bucureti, n care spaiile verzi publice dintre cldirile multifamiliale au fost
restituite fotilor proprietari care ulterior au obinut, de multe ori n condiii la limita reglementrilor
legale, autorizaii de construire pentru cldiri cu mai multe etaje sau cldiri de birouri (care de multe
ori nu respect regimul de nlime al zonei). Aceasta a rezultat ntr-o problem tripl: aceste cldiri
nu respect reglementrile de baz privind intimitatea i nsorirea, ceea ce afecteaz i locuinele din
jur, populaiei din aceste cartiere i lipsesc spaiile verzi publice pentru petrecerea timpului liber, chiar
dac la nivel naional suprafaa spaiilor verzi s-a mrit dup anul 2008 i nu n ultimul nd,
infrastructura edilitar nu este suficient dimensionat pentru cererea crescut de locuine.
Figura 6. Evoluia suprafeei spaiilor verzi (ha)
13
Sursa datelor: INS (Tempo online)
Tipologia locuinelor convenionale
Aproximativ 35% din unitile de locuit din Romnia sunt n cldiri multifamiliale (blocuri de
apartamente), 63% sunt locuine individuale i 2% sunt locuine de alt tip.
Figura 7. Structura gospodriilor dup tipul locuinei ocupate,

pe medii de reziden, % (2014)
Familiile urbane care locuiesc n apartamente n cvintilele cu venituri ridicate nregistreaz o cretere;
n schimb, aproximativ 60% din cvintilele cu veniturile cele mai reduse ocup locuine individuale. Mai
multe familii locuiesc n apartamente dect n locuine individuale ncepnd cu partea de jos a celei
de-a dou cvintile de venituri i cele superioare.
Figura 8. Structura locuinelor n funcie de cvintilele de venit n mediul urban
14
Figura 9. Concentrarea teritorial a blocurilor de apartamente (2011)
Spre deosebire de familiile din mediul urban care prefer apartamentele, familiile din mediul rural
triesc aproape n ntregime n locuine individuale. Chiar i n cvintilele cu venituri ridicate, locuirea
n apartamente rmne sub 5%.
Figura 10. Structura locuinelor n funcie de cvintilele de venit n mediul rual
15
Dimensiunea i numrul de ocupani
Potrivit datelor RPL 2011, la nivel naional exist un numr de 8.722.398 de locuine convenionale.
Acestea sunt definite ca uniti distincte din punct de vedere funcional, alctuite din una sau mai
multe camere de locuit, prevzute, n general cu dependine (buctrie, baie) i/sau cu alte spaii de
deservire (cmri, debarale), independente de alte locuine sau spaii, avnd intrare separat,
indiferent dac sunt ocupate sau neocupate.
Tabelul 1 Caracteristici ale locuinelor convenionale pe medii de reziden

Total Municipii i orae Comune
Numrul de locuine 8.722.398 4.764.257 3.958.141
Numrul mediu de camere pe locuine 2,7 2,5 3,0
Suprafaa medie a Locuin 45,9 47,4 46,7
camerelor pentru locuit Camera de 17,3 18,8 15,7
(m2) pentru: locuit
16
Not: date provenite din RPL, Institutul Naional de Statistic (2011)
La sfritul anului 2015, conform publicaiei INS Fondul de locuine, numrul locuinelor a
nregistrat 8.882,1 mii locuine 4.
Dimensiunea unei locuinei medii din punct de vedere al suprafeei utile variaz teritorial, astfel s-a
constatat c suprafaa util medie este mai mare n judeele Ilfov, Timi, Satu Mare i Constana (52-
66 m2 pe locuin); suprafeele utile medii, cele mai mici fiind nregistrate n Brila, Clrai i Vaslui,
Teleorman i Mehedini (39-41 m2 pe locuin).
Fondul de locuine urbane este caracterizat prin dominana apartamentelor cu dou camere n toate
cvintilele de venit. Absena oricrei creteri observabile a numrului de camere la cvintilele
superioare sugereaz c familiile care i-ar putea permite s triasc n locuine mai mari sunt limitate
de produsele financiare pentru locuine disponibile pe pia.
Figura 11. Numrul de camere din locuinele urbane, n funcie de cvintila de venit a gospodriei
Fondul locativ rural este de asemenea dominat de locuinele cu dou i trei camere pentru toate
cvintilele de venit. Totui, creterea gradual a locuinelor cu mai multe camere din cvintilele
superioare indic o corelaie direct dintre venit i numrul de camere.
Figura 12. Numrul de camere din locuinele rurale, n funcie de cvintila de venit a gospodriei
4
Locuina (apartamentul) este construcia format din una sau mai multe camere de locuit situate la acelai nivel al cldirii
sau la niveluri diferite, prevzute n general cu dependine (buctrie, baie etc.) sau alte spaii de deservire, independent
din punct de vedere funcional, avnd intrare separat din casa scrii, curte sau strad i care a fost construit, transformat
sau amenajat n scopul de a fi folosit de o singur gospodrie.
17
Numrul mediu de camere pe locuin din Romnia este de 2-3, mult sub numrul mediu de camere
pe locuin din alte ri europene.
Figura 13. Structura fondului de locuine dup numrul de camere mediul urban
18
Numrul mediu de persoane pe camera de locuit este mai mare n orae dect n mediul rural n toate
decilele de venit. Aceste valori sunt semnificativ mai mari pentru gospodriile cu venituri reduse.
Nivelul relativ constant al numrului mediu de persoane pe camera de locuit pentru decilele cu
venituri medii spre ridicate indic lipsa opiunilor de locuit indiferent de venitul sau dimensiunea
gospodriei.
Figura 14. Numrul mediu de persoane pe camer locuit
Conform datelor oficiale, supraaglomerarea locuinelor din Romnia este printre cele mai ridicate din
rile UE-28. n 2014, rata de supraaglomerare a Romniei a fost de 52,3%, cea mai mare dintre rile
UE-28, depind de trei ori media de 16,9%. Romnia a fost urmat de Polonia (44,2%) i Bulgaria
(43,3%).5 Rata de suprapopulare n rndul populaiei expuse riscului de srcie din Romnia a fost de
63,7%, depit de Ungaria cu 71,0%.6
Figura 15. Rata de supraaglomerare n 2014 (%)
Not: date provenite de la Eurostat, rata de supraglomerare n funcie de vrst, sex i nivelul de srcie -
populaia total (sursa: SILC). http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/submitViewTableAction.do
5
Cea mai sczute rate de supraaglomerare au fost constatate n Belgia, Cipru i Olanda. (Sursa: Statisticile Eurostat privind
locuirea. http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/Housing_statistics )
6
Statisticile Eurostat privind locuinele. http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/Housing_statistics
19
Alturi de indicatorul supraaglomerrii, suprafaa locuinei poate oferi o imagine asupra calitii
locuirii, n ceea ce privete existena unui spaiu util suficient la nivelul locuinelor. n 2012, suprafaa
medie a unei locuine n UE 28 a fost de 102,3 mp. Suprafaa medie util a unei locuine variaz de la
46,9 mp n Romnia, la 68,1 mp n Lituania pn la 156,4 mp n Cipru.
n comparaie cu suprafaa medie locuibil de 34 m 2 pe persoan din Europa, Romnia are o medie
relativ sczut pe persoan (20 m2). Dei 20 m2 s-ar putea s nu par prea puin sau nerezonabil n
comparaie cu cele mai multe ri din lume, este important de observat c suprafaa medie locuibil
discutat aici este diferit de suprafaa net locuibil pe persoan. Media de aici este calculat prin
mprirea suprafeei rezideniale construite totale (inclusiv potenialele cldiri libere) la populaie.
Dei rata de vacantare este ridicat, ca n cazul Romniei, suprafaa medie net pe persoan este,
de fapt, mult mai mic.
Lipsa spaiului de locuit este acut pentru gospodriile din decilele de venit redus i este atribuit n
general familiilor mai numeroase cu venituri foarte reduse, fiind asociat cu accesul deficitar la
locuinele publice subvenionate.
Figura 16. Suprafaa medie a camerelor locuite pe persoan (pe decil de venit)
La nivelul anului 2014, datele Eurostat poziioneaz Romnia pe locul I n UE n privina ponderii
populaiei care nu deine baie sau du n locuin. Acest fapt nregistreaz n populaia total o
valoare de 31,7%, fiind urmat la mare distan de Letonia i Lituania (16%, respectiv 12%). Aceast
situaie se repet i n cazul indicatorului privind existena grupului sanitar n interiorul locuinei:
Romnia deine cea mai ridicat valoare (33,3%), fiind urmat de Bulgaria (20%).
Pe medii de reziden, disparitile urban-rural la nivel naional sunt evidente.
20
Figura 17. Ponderea gospodriilor dup dotarea utilitar a locuinelor, pe medii de reziden, n total
gospodrii din fiecare categorie (%)
Accesul la utiliti
Conform ultimelor date furnizate de Institutul Naional de Statistic, n anul 2014, 9.391.503 locuitori
aveau locuinele conectate la sistemele de canalizare, acetia reprezentnd 47,1% din populaia
Romniei. n ceea ce privete epurarea apelor uzate, populaia cu locuinele conectate la sistemele de
canalizare prevzute cu staii de epurare, n anul 2014, a fost de 8.998.262 persoane, reprezentnd
45,1% din populaia rii.
Locuinele urbane din Romnia au un acces mai bun la utiliti, inclusiv ap, canalizare i electricitate
fa de cele rurale. n mediul urban, 97% din gospodrii dein instalaie de alimentare cu ap, 93,9%
sunt conectate la reeaua public de canalizare, 37,8% primesc gaze de la reeaua public i 99,8%
sunt conectate la reeaua electric (conform datelor RPL 2011).
n mediul urban s-au nregistrat 8.901.872 locuitori cu locuinele conectate la sistemele de canalizare,
reprezentnd 82,8% din populaia urban a Romniei.
n zonele rurale, situaia este diferit. Chiar dac lungimea reelei de distribuie a apei din zonele
rurale a crescut de peste 4 ori ntre 1990-2014, accesul populaiei rurale la reeaua de distribuie a
apei este inferior populaiei urbane (70,29% n aezrile rurale i 99% n cele urbane). Accesul la
reelele de distribuie a apei i canalizare este sczut- potrivit INS, n 2014, 74% din numrul de
comune erau conectate la reeaua de distribuie a apei, iar 26% din numrul de comune aveau acces
la canalizare public. n perioada 2014-2016 procentul de conectare a crescut cu 15%.
21
Figura 18. Evoluia lungimii reelei simple de distribuie a apei potabile (km)
n mediul rural un numr de 489.631 persoane au beneficiat de servicii de canalizare, reprezentnd

5,3% din populaia rural a Romniei.
Un nivel ridicat de acces la utiliti caracterizeaz oraele cu peste 200.000 locuitori i capitala, dei
valorile scad pentru oraele mijlocii i mari (20.000 - 199.999 locuitori) i se reduc semnificativ n
oraele mici (sub 20000 locuitori) i n comune. Aceast tendin este evident pentru racordarea la
reelele de ap i canalizare; astfel 38% din gospodrii rurale nu au acces la apa curent i 58% nu au
acces la canalizare.
2. Urbanism i infrastructur
Calitatea vieii
Indicele dezvoltrii umane locale (IDUL) msoar capitalul total al localitilor, considerat din
perspectiva dimensiunilor sale uman, de stare de sntate, vital i material i a fost calculat pe
baza datelor recensmntului din anul 2002 precum i a celui din anul 2011. 7 Srcia comunitar
msurat prin valorile reduse ale IDUL nu trebuie confundat cu simpla agregare a indicilor de
consum sau de venituri la nivel individual sau de gospodrie. Componenta de deficit de acces la
bunuri publice este prezent n mult mai mare msur n IDUL dect n ratele de srcie calculate la
nivel local prin agregarea valorilor individuale sau de gospodrie.
Rezultatele indic faptul c exist o ameliorare semnificativ a nivelului de dezvoltare din Romnia
ncepnd cu anul 2002. Dei condiiile de via din unele orae s-au mbuntit mult mai repede,
zonele rurale nu au acelai acces la locuine de calitate, locuri de munc, infrastructur i servicii
publice importante precum au zonele urbane i periurbane.
7
Ionescu-Heroiu, Marcel et al (2013). Growth Poles (Polii de cretere). Bucureti, Romnia: Banca Mondial, pp 83-84.
22
Figura 19. Comparaia indicelui local al dezvoltrii umane n 2002 i 2011
Sursa datelor: Competitive Cities: Reshaping the Economic Geography of Romania

(Orae competitive: refacerea geografiei economice a Romniei), Banca Mondial, 2013.
Se menin i n anul 2015 comunele srace din zona de cmpie a Munteniei i Olteniei caracterizate
prin condiii de locuire i dotri slabe care afecteaz valoarea general a indicelui.
Exist nc aspecte semnificative la nivelul crora pot fi fcute mbuntiri, n ntreaga ar. Acest
aspect este n special evident n ceea ce privete calitatea locuinelor, aspectul fizic, ntreinerea
susinut i mediul n care se afl acea locuin.
Densitatea i dezvoltarea teritorial
n perioada regimului comunist, deciziile privind amplasarea construciilor de locuine se luau de

ctre organele de conducere centrale. Noile locuine erau, de obicei, construite n jurul unui centru
istoric existent (dac un astfel de centru exista efectiv), n inele concentrice cu densiti mai mari
nregistrate odat cu deplasarea spre marginea oraului, aa cum este ilustrat n harta municipiului
Cluj-Napoca.
23
Figura 20. Cluj-Napoca: densitatea populaiei
Sursa: Competitive Cities: Reshapingthe Economic Geography of Romania (Orae competitive: refacerea
geografiei economice a Romniei), Banca Mondial, 2013.
Acest model de dezvoltare este contrar dinamicii pieei observate n cele mai multe orae din ntreaga
lume i este, de asemenea, contrar dinamicii pieei din Romnia de astzi. De exemplu, cea mai mare
cerere de locuine din Cluj-Napoca este pentru zonele din jurul centrului oraului, n timp ce cea mai
mic cerere este n suburbii - adic exact opusul a ceea ce este oferit pe pia.
24
Figura 21. Cluj-Napoca - nepotrivirea dintre cerere i ofert
pentru locuinele din apropierea centrului oraului
Axa Y: n stnga, densitatea populaiei n persoane pe ha; i n dreapta, preul mediu al locuinelor n euro/m2
Axa X: distana fa de centrul oraului n metri
Date de la EDIL Imobiliare i Institutul Naional de Statistic
Dup anul 1989, construcia de noi locuine poate fi considerat, n cel mai bun caz, lent. Datele
furnizate de Institutul Naional de Statistic indic faptul c ntre anii 1990 i 2004, n medie, mai
puin de 10 noi locuine au fost construite anual n majoritatea localitilor din Romnia. Mai mult,
numai cteva orae mari au nregistrat o medie de peste 100 de noi locuine construite pe an. n cea
mai mare parte, sectorul imobiliar a stagnant n aceti ultimi ani. Dup 2004, dup o etap de
ascensiune economic, sectorul imobiliar a cunoscut un oarecare avnt. Cu toate acestea, cele mai
multe locuine noi au fost construite ntr-un numr relativ mic de municipii i orae i n zonele
geografice cu potenial turistic ridicat (de exemplu, Valea Prahovei).
Dei populaia Romniei a sczut cu aproape 3 milioane de persoane din 1989 i se ateapt ca acest
declin s continue n urmtorii ani, exist mai muli factori importani care vor continua s
impulsioneze dezvoltarea locuinelor n viitor: posibila redresare a natalitii i migraia intern a
populaiei, i pe msur ce economia se dezvolt, o preferin n cretere pentru locuinele mai mari
i/sau situate n zone mai linitite i mai puin poluate.
25
Figura 22. Mediul urban - numrul locuinelor finalizate n perioada 1990 - 2014
Figura 23. Mediul rural - numrul locuinelor finalizate n perioada 1990 - 2014
26
Extinderea necontrolat
Problema locativ din Romnia este legat i de transformarea spaiului urban n zone care se extind,
costul semnificativ fiind pltit de centrul urban. Ca un exemplu de geografie a transformrii,
municipiul Bucureti a adugat la teritoriul su dezvoltat n ultimii ani un areal mai mare dect
suprafaa municipiului apropiat Ploieti.
Datele statistice referitoare la suprafaa construit a localitilor n perioada 1990-2008 confirm

dinamica activ a suprafeelor construite, att n ceea ce privete diminuarea, ct i expansiunea. n
unele cazuri, a existat o contracie a suprafeei construite (exemplul oraelor Anina, Fgra i Solca)
din cauza modificrii limitelor administrativ-teritoriale ale acestora prin transferul administrativ al
vechilor terenuri dezvoltate anterior ctre comunele nvecinate. Totui, a existat o cretere
semnificativ a suprafeei construite n cea mai mare parte a oraelor: 209 orae (83,6% din toate
oraele din Romnia) au o cretere de pn la 60% din suprafaa iniial a acestora i 33 orae s-au
extins ntre 60% i 200%. Extinderea necontrolat urban excesiv a fost nregistrat n 8 orae
(ntorsura Buzului 297%, Vieul de Sus 289%, Dragomireti 316%, Tuii-Mgheru 317%, omcuta
Mare 492%, Bora 527%, Miercurea Nirajului 479% i Mgurele 872%), din cauza proximitii fa de
centrele urbane importante i a proceselor de sub-urbanizare, dar i ca rezultat al unor practici
excesive ale administraiei publice menite s atrag mai muli bani de la bugetul naional. 8
Figura 24. Extinderea necontrolat a Bucuretiului n perioada 1989 - 2009
Sursa: Enhanced Spatial Planning as a Precondition for Sustainable Urban Development

(Amenajarea extins a teritoriului ca o precondiie a dezvoltrii urbane), Banca Mondial, 2013.
8
Suditu B., Ginavar A., Muic A., Iordchescu C., Vrdol A., Ghinea B., 2010, Urban sprawl characteristics and typologies in
Romania (Caracteristicile i tipologiile extinderii necontrolate urbane din Romnia), HUMAN GEOGRAPHIES Journal of
Studies and Research in Human Geography, 4.2, p. 85 (http://humangeographies.org.ro/articles/42/4_2_10_7_Suditu.pdf )
27
n municipiile mari precum Bucureti i Cluj-Napoca, expansiunea a fost spectaculoas. n 1992,
Bucuretiul ocupa 20.251 ha. Pn n 2012, suprafaa construit a Bucuretiului a inclus 23.955 ha,
reprezentnd o cretere total de 18%. Similar, suprafaa construit din Cluj-Napoca a crescut cu 25%
n aceeai perioad.
Figura 25. Variaia suprafeei intravilanului n perioada 1990-2015
Sursa datelor: ANCPI
3. Expunerea / vulnerabilitatea la riscuri naturale
Riscul seismic
Municipiul Bucureti i sud-estul Romniei sunt considerate cele mai vulnerabile la activitatea
seismic din cauza apropierii de falia Vrancea. Potrivit analizei Bncii Mondiale (2004), dar i a
rapoartelor de cercetare ale oamenilor de tiin romni i strini, n Bucureti se estimeaz cel mai
ridicat risc seismic dintre toate capitalele din Europa i este unul din cele mai vulnerabile 10 orae din
lume. Alte orae sunt de asemenea expuse acestui risc; astfel 65% din populaia urban a rii este
expus pericolelor seismice. Cutremurele majore au avut loc periodic n Romnia, evenimente fiind
nregistrate n 1802, 1829, 1838, 1940, 1977 i 1986.
28
Figura 26. Intensitile seismice observate n timpul cutremurului din 1977
Sursa: Ardeleanu et.al. (2005)
ntreinerea fondului imobiliar a devenit un subiect important de dezbatere n perioada post-

socialist n Romnia. Privatizarea fondului imobiliar i retrocedarea caselor naionalizate au
transferat responsabilitatea ntreinerii acestora ctre proprietari, care, n cele mai multe cazuri, nu
dein mijloacele financiare necesare pentru a putea finana reabilitrile i proiectele de consolidare
structural relativ costisitoare.
Stabilitatea structural a fost supus unor evaluri dup anul 1990 , dar este posibil s fie necesar
reevaluarea, deoarece standardele s-au actualizat de atunci.
n prezent expertizarea tehnic a cldirilor se efectueaz n conformitate cu coninutul-cadru prevzut
n reglementarea tehnic "Cod de proiectare seismic - Partea a III-a - Prevederi pentru evaluarea
seismic a cldirilor existente", indicativ P 100-3/2008, prin care se stabilesc 4 clase de risc seismic:
Clasa R(s) I, din care fac parte construciile cu risc ridicat de prbuire la cutremurul de
proiectare corespunztor strii limit ultime;
Clasa R(s) II, n care se ncadreaz construciile care sub efectul cutremurului de proiectare
pot suferi degradri structurale majore, dar la care pierderea stabilitii este puin probabil;
Clasa R(s) III, care cuprinde construciile care sub efectul cutremurului de proiectare pot
prezenta degradri structurale care nu afecteaz semnificativ sigurana structural, dar la care
degradrile nestructurale pot fi importante;
Clasa R(s) IV, corespunztoare construciilor la care rspunsul seismic ateptat este similar
celui obinut la construciile proiectate pe baza prescripiilor n vigoare.
n Bucureti, un numr de 2.563 de blocuri au fost identificate ca avnd nevoie de consolidare
structural, fiind vulnerabile n cazul unui cutremur. Dup cum se vede n figura de mai jos, multe din
acestea au fost construite nainte de 1960.
Figura 27. Numrul de cldiri din Bucureti vulnerabile la cutremure,

n funcie de perioada construirii
29
Sursa: Paraschivoiu (2014)
Figura prezint numrul total de cldiri din Romnia care sunt nesigure structural i prezint o
ameninare n cazul unui eveniment seismic.
Tabelul 2. Cldirile structural nesigure n funcie de categoria de risc
30
Judeul Clasa I Clasa II
(nr. de cldiri/ nr. de apt) (nr. de cldiri/ nr. de apt)
Bacu - 31/784
Botoani 2008 26/172 22/64
Brila 29/193 1/45
Braov 11/78 8/504
Bucureti 186/5298 + 184/1182 307/10856
Clrai - 1/40
Cara Severin 6/71 4/37
Constana 40/304 9/125
Covasna 1/69 1/216
Dmbovia 5/152
Galai 70/568 40/93
Ialomia
Iai 2/216 12/654
Mehedini 1/1 17/1310
Olt 6/232 -
Prahova 41/2105 23/732
Teleorman 1/20 -
Timi - -
Tulcea 3/68 -
Vlcea - 1/90
Vrancea - 5/415
Total 607/10577 487/16117
Sursa: MDRAP9
9
Sursa: http://www.mdrap.ro/constructii/siguranta-post-seism-a-cladirilor/programe-de-prevenire-a-riscului-seismic/-
8247/-9738 , date puse la discpoziia MDRAP de ctre consiliile judeene i Primria Municipiului Bucureti
31
Exist un total de 607 cldiri n clasa I de risc seismic n Romnia, respectiv 10.577 apartamente.
Dintre acestea, 370 de structuri sunt numai n Bucureti.
Tabelul 3. Cldirile din clasa I din Romnia
Zona Cldiri Apartamente

Bucureti 370 6480
Romnia, total 607 10577
32
Sursa: MDRAP10
Locuinele de necesitate sunt finanate i construite n aceleai condiii ca i locuinele sociale. Legea
locuinei prevede i realizarea locuinelor de necesitate destinate cazrii temporare a victimelor
catastrofelor, ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate
public, precum i lucrrilor de reabilitare. n acest sens, n anul 2008, MDRAP prin CNI a recepionat
dou cldiri rezideniale cu mai multe etaje din Bucureti (cunoscute ca blocurile gemene din Piaa
Naiunilor Unite) pentru a servi drept adpost temporar pentru locuitorii cldirilor care sunt supuse
lucrrilor de consolidare. Acestea sunt administrate oficial de Administraia Fondului Imobiliar. Chiar
dac astfel de locuine temporare sunt puine ca numr, gradul de ocupare a fost n general mult sub
100% deoarece percepia public despre administrarea cldirilor i a utilitilor este negativ - muli
beneficiari poteniali prefernd s locuiasc la rude.
Inundaiile
Aproximativ 1,3 milioane de hectare de teren sunt vulnerabile la aciunea inundaiilor care afecteaz
aproape 500.000 locuitori.11 Principalele zone afectate se afl de-a lungul rurilor principale, Dunrii
i n Cmpia Romn (Siret, judeul Buzu; rurile Arge, Olt, Jiu) i de-a lungul rurilor din Cmpia
Banat-Criana (Some, Cri, Mure). Dup cum indic harta de mai jos, o mare parte din unitile
administrativ-teritoriale din Romnia se afl n zone cu vulnerabilitate mare la inundaii.
Figura28. Localitile din zonele inundabile
Sursa: Orae Competitive: Reconstruirea geografiei economie a Romniei, Banca Mondial, 2013
10
Sursa: http://www.mdrap.ro/constructii/siguranta-post-seism-a-cladirilor/programe-de-prevenire-a-riscului-seismic/-
8247/-9738
11
http://www.fonduri-ue.ro/res/filepicker_users/cd25a597fd-62/2014-2020/acord-
parteneriat/PA_2014RO16M8PA001_1_1_ro.pdf
33
S-a nregistrat un progres substanial n dezvoltarea hrilor de hazard i risc la inundaii ncepnd cu
proiectul Riscul la inundaii al Dunrii care a fost iniiat ca rspuns la inundaiile din anii 2005-2006.
Dup implementarea Directivei 2007/60/CE privind evaluarea i gestionarea riscului de inundaii, au
fost realizate hri de risc pentru zonele desemnate ca avnd un risc semnificativ la inundaii. Sunt
realizate planuri de msuri la scar larg, precum mpdurirea i construirea/consolidarea de
infrastructur pentru pstrarea sau devierea apelor din inundaii. Totui, msurile la scar local,
precum SUDS (sisteme urbane durabile de drenaj) ar ajuta considerabil, n special la reducerea
efectelor viiturilor rapide.
Alunecri de teren i alte fenomene meteorologice
Alunecri de teren semnificative au avut loc n anii 1979, 1983, 1997 i 2000-2012. Peste 35 de orae
mari, 80 de orae mici, 900 de sate i 7 bazine hidrografice care cumuleaz 539.589 ha (2,26% din
teritoriul naional) sunt ncadrate ca fiind expuse riscului de alunecri de teren.
i alte fenomene metorologice extreme (grindin, tornade, cderi masive de zpad) afecteaz
locuinele n mod direct prin stricciunile aduse i pot genera vulnerabilitatea locuirii, n special
pentru gospodriile srace i/sau izolate. Tornadele produse n zona temperat au intensitate mai
slab i sunt mai puin frecvente, n Romnia avnd loc circa 10 tornade/an. Din pcate sunt
disponibile doar date punctuale privind pagubele provocate de aceste fenomene extreme.
Figura 29. Distribuia spaial a tornadelor n Romnia

raportate ntre 19902013 (tornade per 105 km2 per an)
Sursa: Antonescu B. (2015) Climatologia tornadelor din Romnia 12
12
http://smr.meteoromania.ro/sites/default/files/buletin_smr/bsmr_2015_3_1.pdf
34
4. Piaa Imobiliar
Fondul imobiliar
Romnia este cea mai mare ar din Europa de sud-est, cu 20,12 milioane de locuitori n 2011, care
locuiesc n 7,4 milioane de gospodrii. 13 Fondul de locuine al Romniei este format din 8.458.756 de
uniti situate n 5,3 milioane de cldiri, dintre care 17% sunt vacante. 14
Ca rezultat al privatizrii pe scar larg dup cderea regimului comunist, Romnia are una din cele
mai ridicate rate de proprietate imobiliar din Europa. O cultur nrdcinat a proprietii imobiliare
chiar i n rndul segmentelor mai tinere ale populaiei, o pia de nchiriere care prezint disfuncii i
clauze bancare nefavorabile explic i contribuie la perpetuarea nivelului ridicat de proprietate din
Romnia, unde 96,6% dintre ceteni dein o proprietate, n comparaie cu 70,7% n rile UE-27. 15
Proprietatea de stat se ridic la numai 1,13% (2,1% n municipii i orae i 0,7% n comune) din parcul
total.16
Tabelul 4. Indicatori-cheie legai de locuire din Romnia

Caracteristicile locuirii 1992 2002 2011
Populaie (1.000) 22.810 21.680 20.121
Gospodrii, mil. 7.288 7,32 7,4
Dimensiunea gospodriei 3,07 2,92 2,66
Fondul imobiliar, mil. 7,65 8,1 8,7
Cldirile de locuine, mil. 4,49 4,84 5,3
Locuine la 1.000 de locuitori 336 374 435
Media camerelor pe locuin 2,5 2,6 2,7
Suprafaa util medie a unei locuine (m) 33,8 37,6 46,54
Suprafaa util medie pe persoan (m) 11,6 14,3 20,38
Locuine finalizate total (1.000) 49 27,7 45,4
Din care cu fonduri publice (1.000) 42 3 2,3
Locuine finalizate (1.000 locuitori) 2,1 1,3 2,2
Sursa: Institutul Naional de Statistic, 2011. (Datele recensmintelor din 1992, 2002 i 2011)
13
Institutul Naional de Statistic, Recensmntul din 2011 http://www.recensamantromania.ro/rezultate-2/
14
Institutul Naional de Statistic, 2014.
15
Institutul Naional de Statistic i Eurostat, citate de CBRE, Bucharest Area Residential MarketView, S1 2013.
16
Institutul Naional de Statistic, 2014.
35
Figura 29. Ponderea locuinelor dup forma de proprietate n total locuine
Sursa datelor: INS (Recensmntul Populaiei i Locuinelor 2011)
36
Peste jumtate din populaia Romniei (55,3%) triete n municipii i orae. 17 Evoluia numrului de
locuitori indic o scdere de 12% (aproximativ 2,69 milioane de persoane) fa de 1992. Numrul de
gospodrii a sczut cu 7,5% (572.286 gospodrii) n aceeai perioad. n plus, diferena n cretere
ntre fondul total de locuine i numrul de gospodrii indic o rat de vacantare ridicat a locuinelor
sau un numr mare de persoane care dein mai multe locuine. Diferena s-a ridicat la 1,3 milioane de
locuine n 2011, reprezentnd 15% din fondul imobiliar.
Figura 30. Diferena dintre numrul de locuine i numrul de gospodrii
Sursa datelor: INS (Recensmntul Populaiei i Locuinelor 2011)
Tendinele pieei
Principalii indicatorii privind oferta de locuire n Romnia au sczut rapid dup criza financiar global
din 2008, chiar dac unele zone din ar au fost martorele stabilizrii sau chiar creterii ofertei de
locuine n ultimii doi-trei ani. Oferta de dinainte de criza financiar a cuprins cu precdere mari
proiecte de dezvoltare la marginea oraelor destinate familiilor cu venituri medii i superioare.
Cererea de locuine noi i de dimensiuni mari s-a prbuit dup criz, iar n prezent cumprtorii sunt
dispui s cumpere i locuine mai vechi n zona central a oraelor.
17
Institutul Naional de Statistic, http://www.insse.ro/cms/files/statistici/comunicate/
alte/2012/Comunicat%20DATE%20PROVIZOR
II%20RPL%202011e.pdf
37
Scderea cererii de locuine care a urmat crizei a impus Guvernului Romniei crearea programului
Prima cas, care ofer credite ipotecare n condiii favorabile celor care-i cumpr pentru prima
dat o cas. O persoan poate s apeleze la programul Prima cas pentru cumprarea unei locuine
sub 60.000 euro, ceea ce, pe piaa actual, direcioneaz cumprtorii spre fondul imobiliar de
locuine vechi, mai ieftine, deoarece o locuin nou de dimensiuni comparabile cost mai mult.
Creditele Prima cas au inclus 90% din toate creditele ipotecare ncepnd cu 2009 i au reactivat n
mare parte piaa ipotecar.
Dei programul Prima Cas a ajutat la revitalizarea pieei imobiliare, dezvoltatorii s-au confruntat n
continuare cu dificulti n vnzarea stocurilor pre-criz i se feresc s desfoare proiecte noi
destinate cumprtorilor cu venituri reduse. Acest lucru poate fi explicat prin lipsa stimulentelor de
pe pia, absena facilitilor i a unor instrumente financiare dedicate persoanelor cu venituri mici ,
neluarea n considerare a dezvoltrii de locuine private destinate nchirierii, absena finanrii
dezvoltatorilor i lipsa terenurilor disponibile pentru construcii n zone atractive n orae. Oferta
privat de locuine noi i accesibile ca pre este astfel redus n acelai timp, programele din sectorul
public au condus la o lips general de locuine pentru gospodriile cu cele mai mici venituri.
Autorizaii emise i locuine noi
Autorizaiile emise
Numrul de autorizaii emise pentru unitile rezideniale a rmas, ca indicator, la acelai nivel n
perioada 2012-2013, demonstrnd stabilizarea pieei, dei reprezint jumtate din nivelul nregistrat
n 2008.18 Numrul total de autorizaii de construcie emise la nivel naional a fost de aproximativ
38.000, iar suprafaa construit total aprobat pentru construire a crescut cu 3% din 2012 la 7
milioane m2.19
Figura 31. Evoluia numrului de autorizaii de construire eliberate pentru cldiri rezideniale
(2002-2014)
Not: date provenite de la Institutul Naional de Statistic
18
EuroBank. Raportul pieei rezideniale: Romnia. Iunie 2014. 1.
19
38
Judeul Ilfov se bucur de cea mai mare rat de revenire de la momentul crizei financiare, numrul
autorizaiilor emise fiind n cretere din 2010, spre deosebire de alte judee importante care, n mare,
au stagnat. n anul 2014, 37.672 autorizaii de construire au fost emise n judeul Ilfov, n comparaie
cu 1989 n 2010.
Figura 31. Evolutia numrului de autorizaii de construire eliberate pentru cldiri rezideniale
-judeele Cluj, Iai, Constana, Ilfov, Timi i municipiul Bucureti-
Not: date provenite de la Institutul Naional de Statistic (Tempo online)
Locuinele noi
Rata de construcie a noilor locuine este mai mic de 1% din fondul imobiliar total pe an. Aceast
rat sczut este influenat n primul rnd de lipsa cererii efective determinat de multiple motive,
tratate n seciunile anterioare. Totui, chiar i cu acest ritm lent de construcie, amplasarea noilor
locuine construite la periferia oraelor mijlocii poate genera o extindere urban necontrolat,
similar exemplelor oferite de oraele mari precum Bucureti i Cluj Napoca n anii anteriori crizei.
Figura 32. Evoluia numrului de locuine finalizate, pe medii de reziden
39
Numrul locuinelor finalizate a crescut uor n 2014 dup perioada de scdere 2008-2013. Cele peste
40.000 de uniti finalizate n 2013 au reprezentat o scdere cu 40% fa de anul 2008 (67.000 de
uniti finalizate). Totui, datele din 2013 sunt nc peste nivelurile istorice, indicnd o cretere de
38% peste fondul imobiliar finalizat n 2003 (29.000 uniti), 20 trendul fiind n continuare pozitiv.
Oraele cu peste 300.000 de locuitori au continuat s fie martore ale dezvoltrii noilor locuine chiar
i n timpul crizei economice i dup aceea. 21 De fapt, noile proiecte de dezvoltare din oraele de rang
teriar au uneori o cot de pia mai mare dect cele din Bucureti din ultimii ani. Oraele cu o
populaie ntre 100.000 i 200.000 de locuitori sunt de asemenea beneficiarele noilor proiecte n
mare parte private n domeniul locuirii. 22
n schimb, oraele mijlocii i mici din ntreaga ar au nregistrat cea mai abrupt scdere n oferta de
fond locativ din Romnia (cu excepia celor situate n vecintatea oraelor mari cu rol de polarizare la
nivel regional). Oferta de uniti locative n mediul rural a cunoscut un regres continuu fa de anul
2008, cnd s-a nregistrat valoarea maxim din ultimii 25 de ani (34.702 locuine), ajungnd n 2014 la
21.308 locuine construite (dintre care 95% din fondurile populaiei).
Piaa locuinelor n principalele orae
Bucuret
n Bucureti, aproximativ 27.000 de noi locuine au fost construite dup 2006, conform estimrilor
CBRE, unul din principalii furnizori de servicii imobiliare din ar. Aceste uniti sunt rspndite n 115
complexe rezideniale cu peste 20 de uniti fiecare. Aproximativ o treime din acest fond locativ
(adic, aproximativ 9.000 de locuine) se afl n judeul Ilfov, unde aproximativ 4.000 de apartamente
n 31 de centre rezideniale sunt n diferite faze de construcie i vor fi livrate pe pia ncepnd cu
2015.23 Cea mai atractiv zon pentru noile proiecte este sudul judeului Ilfov unde terenul este mai
puin scump i exist acces la transportul n comun; 44% din proiectele de dezvoltare recente au
aprut n zona aceasta, dup 2006.
Bucureti i celelalte orae mari dein situri dezafectate (foste situri industriale) unde racordarea la
utilitile de baz fie exist deja, fie este uor de asigurat, n plus sunt deservite i de reelele
existente de transport n comun. Astfel de amplasamente sunt de cele mai multe ori n proprietate
privat, de aceea sarcina guvernului de a planifica sau de a interveni cu noi proiecte de dezvoltare
este dificil. Spre deosebire de alte ri, decretele de expropriere (DE) par s nu fie valorificate pe
scar att de larg n Romnia n scopul regenerrii terenurilor urbane. Unele dintre aceste
amplasamente sunt utilizate ca parcuri comerciale i de retail de ctre companii mari, de obicei
internaionale, ceea ce reprezint un rezultat bun n comparaie cu lsarea amplasamentelor n stare
de neutilizare. Totui, aceast dezvoltare ad-hoc ar putea s fie mbuntit dac siturile ar fi
identificate i infrastructura ar fi dezvoltat pentru a crea o zon urban cu destinaie mixt, de nalt
densitate, cu furnizarea adecvat a utilitilor, accesului la transportul n comun i la servicii.
20
21
22
De exemplu, proiectul de dezvoltare Avantgarden din Sibiu (Eurobank. Raportul pieei rezideniale: Romnia. Iunie 2014.
9)
23
CBRE. Bucuresti Rezidential MarketView. S1 2013. 1.
40
Figura 33. Cheltuieli cu servicii i dezvoltare public, locuine, mediu i ape pe cap de locuitor (2014)
Figura 34. Preul mediu n anul 2015 al unui apartament construit nainte de 1990 (Euro/m2)
41
Cluj-Napoca
Cluj-Napoca este unul dintre cele apte orae de rang secundar, desemnat ca pol de cretere n
Romnia. n comparaie cu ali poli de cretere, municipiul Cluj-Napoca este singurul care a nregistrat
o cretere stabil a populaiei n ultimii ani. Oraul gzduiete, de asemenea, aproximativ 80.000 de
studeni, cei mai muli fiind relocai din regiunile din jur, adugnd o presiune suplimentar asupra
pieei locuinelor.
Un studiu recent privind tranzaciile imobiliare 24 a constatat c preul mediu al apartamentelor n
Cluj-Napoca (locuine n cldiri multifamiliale) este de 821 euro/m 2. Preul variaz de la cartier la
cartier, dar jumtate dintre acestea au preuri medii ntre 800-900 euro/m 2, n timp ce cele mai multe
din apartamentele din restul cartierelor se ncadreaz n grupa de 700-800 euro/m 2.
Cele mai multe construcii noi se nregistreaz n sud (zone precum Borhanci sau Bun Ziua), care
sporesc presiunea pe autoritile locale pentru a furniza utilitile. Mobilitatea reprezint, de
asemenea, o provocare semnificativ, deoarece transportul public nu este adecvat sau eficient n
unele din aceste zone i este posibil s rmn astfel pn cnd densitatea - i cererea de baz pentru
tranzit - crete. ntre timp, mai muli locuitori utilizeaz automobile proprii, cauznd ambuteiaje
semnificative n timpul orelor de vrf.
Preurile caselor din comuna Floreti sunt aproape la jumtate fa de cele din Cluj-Napoca, scznd
la sub 400 euro/m2. n ceea ce privete distana, drumul de la Floreti la Cluj-Napoca dureaz
aproximativ 15-20 minute cu maina n condiii normale. Aceasta, mpreun cu disponibilitatea
locuinelor relativ mai ieftine, transform Floreti ntr-o alternativ atractiv i multe persoane s-au
relocat n Floreti. Totui, aceasta a rezultat n congestionri majore ale traficului pe drumul cu o
singur band pe sens care leag Floreti de Cluj-Napoca i timpul alocat navetei a crescut foarte
mult.
Tabelul 5. Structura tranzaciilor imobiliare din Cluj-Napoca

(mai-decembrie 2013)
Tipul tranzaciei imobiliare Finanare Total
Teren Cas Apartamen Altele Auto Banc
t
296 181 2.455 392 2.656 668 3324
24
Un studiu care a inclus 3324 tranzacii imobiliare din Cluj-Napoca, din mai pn n decembrie 2013, din care 2455 au fost
blocuri de apartamente i restul, loturi de teren.
42
Sursa: Studiu imobiliar n Cluj-Napoca, Primria i Consiliul Local, 2013
Pe piaa de apartamente, vrful cererii este pentru uniti de 35-55 m 2, totaliznd 1.006 tranzacii,
urmat de 667 pentru grupa urmtoare de spaiu de 55-75 m 2, reflectnd micarea limitat pe pia
pentru apartamentele cu 1 i 2 camere din ora, cum este cazul i n Bucureti, i n alte orae din
Romnia.
Figura 35. Numrul tranzaciilor i preul mediu pe m 2

pentru locuine cu diferite dimensiuni
Not: date provenite din studiul imobiliar din Cluj-Napoca, primria i consiliul local, 2013
Locuinele unifamiliale care au aprut n aceste tranzacii, n general construite dup 1990, au fost cu
45% mai mari dect apartamentele care au fost predominant construite nainte de 1990. n timp ce
79% dintre tranzacii au fost autofinanate, suprafaa construit medie a tranzaciilor finanate de
banc a fost n general mai mare dect n cazul tranzaciilor private.
Pe de alt parte, preurile din Cluj-Napoca sunt comparabile cu cele din Bucureti, relativ mai mari
ntr-o oarecare msur avnd n vedere c nivelul salariului mediu din oraele de rang secundar este
mai mic dect n capital. Mai muli factori au contribuit la aceast situaie, unul important fiind
subestimarea cererii de locuine din aceste orae de rang secundar, att de sectorul privat, ct i de
cel public. n plus, disponibilitatea terenului din Cluj este limitat: terenurile fr probleme legate de
titlurile de proprietate sunt greu de gsit, iar oraul este nconjurat de dealuri care sunt predispuse la
alunecri de teren, ceea ce crete costul construciei.
n schimb, n comuna Floreti, este disponibil mult teren agricol la un pre foarte mic. Totui, n
absena planificrii urbane unitare, noile centre rezideniale sunt practic lipsite de servicii sociale
publice, precum parcuri, faciliti educaionale i medicale.
43
Piaa de nchiriere din Cluj-Napoca. Agenii imobiliari raporteaz o cerere semnificativ de locuine
nchiriate din partea studenilor. Raportul cerere/ofert, n special la nceputul anului universitar, este
de obicei 10:1.25 Drept rezultat, este un lucru obinuit ca mai muli studeni s mpart un singur
apartament, chiar i foarte mic, din cauza numrului existent limitat. Cele mai multe nchirieri se
realizeaz fr un contract de nchiriere formal.
Cererea de locuine nchiriate n Cluj este att de mare, iar piaa este att de profitabil nct muli
locuitori din Cluj-Napoca au nceput s cumpere o a doua locuin pentru a o nchiria. Aceasta se
realizeaz de obicei de exemplu prin vnzarea apartamentului din Cluj cu aproximativ 60.000-65.000
euro i cumprarea unui apartament cu trei camere n Floreti pentru 30.000 euro, rmnndu-le
suficieni bani pentru a investi ntr-o a doua cas , fie pentru nchiriat, fie pentru copii.
5. Finanarea locuinelor
Creditele ipotecare i evoluia acestora
Romnia deine cele mai sczute valori ale mprumuturilor pentru locuine pe cap de locuitor (peste
18 ani) alturi de Bulgaria, situndu-se la valoarea de 623 euro (Bulgaria 575). n schimb, n Ungaria
se ridic la 2.106 euro, Polonia, 2.656 euro i Regatul Unit, 32.884 euro. 26. Sectorul de finanare a
locuinelor din Romnia a nregistrat o cretere rapid pn n 2008 i apoi o prbuire abrupt. Piaa
a fost dominat de mprumuturile n valut pn de curnd, cnd recentele reforme combinate cu o
scdere a ratelor dobnzii pentru moneda local au nclinat balana spre creditele n lei. n privina
preurilor locuinelor n 2014-2015, Romnia s-a aflat printre statele care au nregistrat preuri cu cel
puin 10% mai mici dect valoarea din 2006, alturi de Danemarca, Grecia, Ungaria, Irlanda, Olanda,
Spania.
Creditele imobiliare din Romnia s-au ridicat la 8,4 miliarde de euro la sfritul anului 2012; 95% din
creditele ipotecare au fost acordate n valut. Acest gen de mprumuturi n valut a fost alimentat de
diferenele legate de rata dobnzii: rata n euro de 5,87% n 2013 a fost mai sczut dect rata n lei
de 6,11% n 2013, sczut de la 14,76% n 2009. 27
n octombrie 2013, Guvernul Romniei a luat o decizie conform creia toate creditele ipotecare
contractate prin programul Prima cas trebuie s fie n lei i nu n euro. 28 Scopul acestei cerine a
fost acela de proteja cumprtorii de locuine cu venituri n lei mpotriva fluctuaiilor de schimb
valutar, ca atunci cnd leul s-a prbuit cu 12% fa de euro la sfritul anului 2008, plile la creditele
n euro urcnd veriginos. Ipoteza a fost c cei mprumutai vor accepta pli mai mari n schimbul
mprumuturilor n moneda local ale cror costuri nu vor crete dac leul se prbuete fa de euro.
Din decembrie 2013, rata mprumuturilor n lei a crescut cu un ritm anual record de 90%. Aceast
tendin a fost vzut n toate economiile non-euro n 2012, cu o cretere fa de anul trecut a
creditelor ipotecare neachitate n moneda local. Romnia a condus n cadrul economiilor non-euro
cu o rat de +19,2% n comparaie cu Suedia, de +4,5%, Danemarca +1,6% i Polonia +1,0%. 29
25
Interviu cu Welt Imobiliare, 27.09.2014
26
HYPOSTAT, Cifre-cheie 2014.
27
Irina Savu i Andra Timu, Romanians Reject Euro Loans After Hungary Disaster: Mortgages (Romnii resping creditele n
euro dup dezastrul din Ungaria: ipotecile), Blooomberg Business News, 3 februarie 2014.
28
Ibid.
44
n prezent, piaa de finanare a locuinelor este sprijinit n mare msur de garaniile oferite n cadrul
programului Prima cas. Nu se tie cu siguran dac sau cnd se va ncheia acest program. 30
Diagramele de mai jos prezint situaia curent a pieei mpreun cu o parte a dinamicii ultimilor ani.
Figura 36. Total mprumuturi pentru locuine neachitate - (mii lei)
Sursa: HYPOSTAT 2013
Figura 37. mprumuturi noi nete (anualizate) - (mii lei)
Sursa: HYPOSTAT 2013
Figurile de mai sus indic n mod clar prbuirea mprumuturilor n valut ncepnd cu luna iulie 2013
i creterea concomitent a mprumuturilor pentru locuine n moneda local. Aceasta se datoreaz
unei combinaii de factori: pe de o parte, garaniile din cadrul programului Prima cas se aplic
numai mprumuturilor n moneda local, pe de alt parte dobnzile n moneda local au sczut, ceea
ce face ca diferena dintre un mprumut n lei i unul n euro s fie acum neglijabil.
Creditele neperformante
29
HYPOSTAT, A Review of Europes Mortgage and Housing Markets (O analiz a pieelor de credite ipotecare i locuine din
Europa), 2015, 9.
30
Prile interesate din cadrul sectorului bancar s-au exprimat n luna august 2014 c probabil programul Prima Cas se va
ncheia n anul 2015, ns, n luna ianuarie 2016 programul nc funcioneaz.
45
Proporia creditelor neperformante (CNP) din Romnia a crescut la 21,7% n decembrie 2013, cu de
peste trei ori rata din 2009 (7,8%). n 2012, pierderea medie n caz de nerambursare (LGD) pentru
mprumuturi s-a ridicat la aproximativ 20% i pentru creditele ipotecare i de consum, de aproximativ
30%. n acel moment, rata CNP din Romnia de 22% a fost a asea cea mai nefavorabil din lume,
potrivit Bncii Mondiale. Bncile locale au iniiat executri silite n mas ncepnd cu vara anului
2013, dup restructurarea repetat a portofoliilor CNP ale acestora pentru a ntrzia procesul. 31
Raportul CNP din Romnia a sczut ulterior la 8% dup ce guvernul a ncurajat bncile s vnd
portofoliile neperformante. Volksbank Romnia a vndut CNP n valoare de 495 milioane de euro n
iulie 2014.32
Figura 38. mprumuturile pentru locuine ca pondere din creditele totale pentru gospodrii %
Sursa datelor: Banca Naional a Romniei (BNR)
Figura de mai sus indic faptul c n ciuda recesiunii, pentru gospodriile din Romnia proporia
creditelor pentru locuine n cadrul datoriilor generale ale acestora a crescut gradual. Datoria
general a gospodriilor nu s-a schimbat de la sfritul anului 2008 atunci cnd s-a ridicat la 100
miliarde de lei. Totui, mprumuturile pentru locuine au continuat s creasc chiar i n timpul crizei,
rata anual de cretere scznd de la 60% la sfritul anului 2008 la un procent mult mai sustenabil de
10% n prezent.
Programul Prima cas
31
Interviu cu Ioan Bejan.
32
Reuters. Volksbank Romnia vinde credite neperformante n valoare de 495 mil. euro. 28 iulie 2014.
46
Programul Prima Cas reprezint 90% din toate mprumuturile ipotecare din 2009. Astfel,
programul proiectat s stimuleze pieele de credite ipotecare dup criza financiar din 2008 a avut
succes.33 Rata CNP pentru programul Prima Cas este sczut, la 0,2.%. De program au beneficiat
aproximativ 100.000 de mprumutai de la iniierea sa n 2009, statul garantnd credite ipotecare
totaliznd 4 miliarde de euro. Aceasta nseamn c programul a iniiat numai n jur de 200 CNP pe
durata sa de cinci ani.34 Programul continu i n anul 2016, fiind alocat un plafon total de garantare a
mprumuturilor n valoare de 1.690.330.155 lei, conform HG nr. 1016 din 2015. 35
Locuinele de nchiriat
Cifrele oficiale privind locuirea indic faptul c 98% din locuinele din Romnia sunt n proprietate
personal. Aceasta, totui, nu nseamn c 98% din locuine sunt ocupate de proprietari. Cifra oficial
pentru locuinele nchiriate este de 3% din fondul imobiliar total; totui, estimrile neoficiale situeaz
cifra la 7-15% la nivel naional i 15-20% n oraele mai mari precum Bucureti i Cluj. 36 Cele mai
multe tranzacii de nchiriere au loc informal. Chiar dac un contract este nregistrat, de multe ori
chiria stipulat n contractul de nchiriere este mult mai mic dect cea pltit efectiv de chiria
proprietarului.
Contractele de nchiriere sunt supuse TVA de 20% i venitul din chirii este supus impozitului pe venit
de 16%.Dei 40% din veniturile din chirii sunt scutite de taxe, aceasta tot nseamn c este colectat un
impozit pe venit de 9,6% din chiria total.
n prezent, fondul imobiliar public disponibil pentru nchiriere const din urmtoarele categorii de
locuine:
- Locuine construite de ANL;
- Locuinele sociale (Legea locuinei 114/1996) i locuine pentru chiriaii evacuai (conform
OUG nr.74/2007);
- Locuine cumprate de pe piaa liber de autoritile locale;
- Case naionalizate care nu au fost retrocedate fotilor proprietari;
- Alte locuine deinute de instituii publice (de exemplu, ministerele internelor i aprrii) i
RAPPS (Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat).
Chiria pentru locuinele publice este stabilit strict n conformitate cu urmtoarele reglementri:
- Locuine sociale conform Legii locuinei nr. 114/1996 - chiriile prevzute n aceeai lege
- Fondul imobiliar de stat: chiriile prevzute n OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i
stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine
- Locuine pentru tineri construite de ANL n conformitate cu Legea nr. 221/2015 pentru
modificarea i completarea art. 10 din Legea nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale
pentru Locuine.
33
Ibid.
34
Irina Savu i Andra Timu, Romanians Reject Euro Loans after Hungary Disaster: Mortgages (Romnii resping creditele n
euro dup dezastrul din Ungaria: ipotecile), Blooomberg Business News, 3 februarie 2014.
35
http://www.economica.net/prima-casa-2016-program-fonduri-credite_112403.html
36
Interviu cu Colliers
47
Conform raportului ntocmit de Banca Mondial, politicile i reglementrile din sectorul nchirierilor
de locuine din Romnia nclin mult n favoarea chiriaului. Dei unele clauze din OUG nr. 40/1999 se
refer la protecia drepturilor fotilor chiriai ai caselor retrocedate, acestea formuleaz i instruciuni
clare privind stabilirea chiriei i evacuarea chiriailor din proprietile private care nclin mult n
favoarea chiriailor, n special a celor care ctig mai puin dect venitul mediu naional. Dei
reglementarea ar putea s fie vzut ca avnd scopul de a furniza chirii accesibile ca pre pentru cei
care ctig sub venitul naional, cernd proprietarului ca, de fapt, s subvenioneze chiriaul,
aceasta descurajeaz proprietarii s nchirieze liber pe pia. Acest fapt afecteaz n principal
grupurile cu venituri medii i reduse care ar putea avea cea mai mare nevoie de locuine destinate
nchirierii (n special persoanele care nu pot accesa un credit ipotecar pentru achiziionarea unei
locuine sau care nu-i permit plata unei ipoteci). Drept rezultat, muli proprietari aleg fie s-i
nchirieze locuinele pe piaa neagr, fie s le pstreze libere.
Figura 39. Locuine neocupate n Romnia
Diferenele masive dintre chiria de pe piaa public (de exemplu, programul ANL de locuine pentru
tineri) i cea privat, mpreun cu lipsa unei oferte de locuine de nchiriat, blocheaz chiriaii
locuinelor publice n unitile acestora fr stimulente sau oportuniti de a se muta, mpiedicnd
astfel rulajul i reciclarea unitilor.
Prevederile OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu
48
destinaia de locuine se aplic i fostelor locuine naionalizate pentru care nu exist cereri de
retrocedare i care sunt administrate ca locuine publice pentru nchiriere. Totui, schema de
nchiriere a acestor locuine este reglementat printr-un set de reguli speciale. De exemplu, n iunie
2014, toate contractele de nchiriere au fost extinse cu 5 ani, fr a lua n calcul caracteristicile
ocupanilor (venit, deinerea altor proprieti etc.). 37
Cldirile de patrimoniu i cartierele istorice
n mediul urban exist un numr semnificativ de cldiri de locuit cu o valoare ridicat de patrimoniu
care se afl ntr-o stare avansat de deteriorare. n unele cazuri, cldirile au fost abandonate de zeci
de ani i proprietarii nu pot fi gsii sau identificai; n altele, cldirile sunt abandonate deoarece
costul reparrii acestora este prea mare pentru proprietari sau exist interes pentru ca acestea s se
distrug iremediabil pentru a putea fi valorificat terenul pentru construcii noi fr alte formaliti.
Drept rezultat, au existat investiii minime n restaurarea i reabilitarea acestor cldiri, situaia
nrutindu-se prin incidena ridicat a modificrilor neautorizate care compromit att valoarea
istoric, ct i integritatea structural. Unele structuri istorice din domeniul public sunt utilizate ca
locuine sociale pentru cele mai srace gospodrii i sunt de obicei ntr-o stare avansat de degradare
din cauza lipsei fondurilor sau a rentabilitii reale a investiiei. 38
Au existat ncercri ale autoritilor locale de modernizare a centrelor istorice din diverse orae.
Unele dintre aceste experiene au fost pozitive - de exemplu, n Bucureti i Sibiu, multe dintre aceste
zone sunt acum spaii publice vibrante, cu valoare istoric i activitate economic. n ciuda acestui
succes, locuinele sociale din centrul istoric al Bucuretiului sunt ntr-o stare avansat de degradare;
aceste uniti trebuie s fie renovate folosind veniturile publice obinute din vitalizarea economic a
zonei nvecinate.
De asemenea, prin Programul Operaional Regional 2007-2013 au fost finanate proiecte de
reabilitare a centrelor istorice din mai multe orae: Arad, Alba Iulia, Brlad, Bistria, Sfntu Gheorghe.
Oraele mai mici nc se confrunt cu provocri legate de reabilitarea i revitalizarea acestor zone. De
exemplu, n Slatina (un ora mic de aproximativ 70.000 de locuitori), primria a investit o sum
semnificativ n mbuntirea pavajului din centrul istoric. ns, acest efort nu este suficient pentru a-
i stimula pe proprietari s reabiliteze cldirile (att structural, ct i n ceea ce privete faadele) sau
pentru a atrage investiii din sectorul privat. Exist, de asemenea, cazuri n care proprietarii nu sunt
de gsit i aceste cldiri sunt ntr-o stare foarte proast, existnd riscul de a se prbui, ns primriile
nu pot dobndi proprietile spre a fi reabilitate chiar dac exist prevederi legislative care permit
astfel de decizii, dar care nu sunt aplicate mai ales datorit rezervelor autoritilor publice fa de
conceptul de proprietate i drepturile pe care le confer aceasta deintorilor de drept.
37
OUG nr. 8/2004 privind extinderea contractelor de nchiriere; OUG nr. 44 / 2009 privind durata unor contracte de
nchiriere pentru suprafee locative cu destinaia de locuine: Ordonana de Urgen nr. 43 din 26 iunie 2014 privind durata
unor contracte de nchiriere pentru suprafee locative cu destinaia de locuine
38
Nistor S., (2000) Romania's Urban Architectural Heritage: between Neglect and Revitalization (Motenirea arhitectural
urban din Romnia: ntre neglijare i revitalizare).
49
6. Dezvoltatorii privai
Impactul crizei financiare
Pn la criza financiar din perioada 2008-2009, a existat un sector privat activ care construia locuine
pentru populaia din categoria celor cu venituri superioare. Preurile erau n jurul a 1.000-1.500 euro
pe m2 i se obineau profituri bune. Criza financiar global a cauzat probleme majore att cererii, ct
i ofertei din cauz c lichiditile finanate de bnci au disprut att pentru dezvoltatori, ct i pentru
cumprtori. Exist multe proiecte rezideniale private nefinalizate care au fost ncepute chiar
nainte de criza financiar (2007-2010) i nu au mai putut fi finalizate din cauza climatului economic
din acel moment. Muli dezvoltatori au dat faliment i proprietile/activele acestora au fost
confiscate de ctre bnci.
Dintre cei civa dezvoltatori care au supravieuit, muli ntmpin dificulti n finalizarea sau
vnzarea vechilor stocuri. Dou sunt motivele: (i) multe bnci se tem nc de creditele pentru
construcii i (ii) multe din proiectele rezideniale ncepute nainte de 2008-2009 erau ndreptate spre
gospodriile cu venituri ridicate i investitorii n proprieti i sunt prea mari i prea scumpe pentru
cumprtorul cu venituri medii, n special n climatul economic curent. Unii dezvoltatori au declarat
c au mprit apartamentele pentru a crea locuine cu 2 camere din cele cu 4 camere i, de
asemenea, au sczut calitatea finisajelor. 39 Totui, preurile rmn ridicate deoarece terenul i
manopera au fost cumprate scump atunci cnd a fost nceput construcia majoritii acestor uniti
n perioada 2008-2009.
Un mare numr de dezvoltatori au fost forai s ncetineasc ritmul sau s opreasc noile construcii.
Drept rezultat, orae mari, inclusiv capitala Bucureti sunt acum nconjurate de proiecte de construcii
incomplete i neocupate, i nu se poate estima cnd sau dac aceste proiecte vor fi finalizate.
Finalizarea i vnzarea proiectelor rezideniale sunt i mai mult supuse provocrilor avnd n vedere i
lipsa transportului n comun, a infrastructurii de drumuri i utiliti i a distanei fa de ora. S-a
raportat c sute de uniti sunt n aceast stare de abandon la periferia unor cartiere. Acest tip de
criz i de model de dezvoltare nu este sustenabil.
Finanarea construciilor
Lipsa finanrii construciilor este problematic n sectorul dezvoltrii locuinelor din Romnia. Muli
dezvoltatori s-au extins prea mult n perioada de cretere i mai au nc datorii mari nepltite. i
bncile au un numr mare de credite neperformante n registre, ceea ce le face s nu rite sau s fie
extrem de precaute pentru a reintra n acest sector.
39
EuroBank. Raportul pieei rezideniale, ianuarie 2011.
50
Figura 40. Stocul de credite i rata de neperforman n funcie de sectorul de activitate
Sursa: Raport asupra stabilitii

financiare 2015 - BNR
Potrivit Bncii Naionale a

Romniei, companiile din
construcii i imobiliare prezint
n continuare cel mai ridicat risc de
credit, rata mprumuturilor
neperformante n
acest caz nregistrnd cea mai
mare valoare (23,9% n iunie
2015), dar a consemnat o
ameliorare important n raport
cu decembrie 2013 (de la 29,2%).
Aceste rate au nregistrat o
cretere semnificativ n
ultimii ani fa de valoarea de
22,1% n 2011. Companiile
care au demonstrat o capacitate mai redus de a face fa unor condiii economice nefavorabile (cum
sunt cele din construcii i imobiliare) demonstreaz o abilitate mai redus de contractare a unor noi
datorii.
Evoluiile din sectorul construciilor i cel imobiliar merit n continuare atenie n contextul
vulnerabilitilor pe care acestea le-au demonstrat n perioada de criz. Companiile din cele dou
ramuri de activitate sunt caracterizate de valori ridicate ale gradului de ndatorare, cu niveluri
semnificativ peste media pe economie (indicatorul de prghie n cazul firmelor din sectorul imobiliar
s-a situat la 6,2 n decembrie 2014, iar n construcii la 3,8, n timp ce la nivelul economiei raportul
dintre datorii i capitalurile proprii a fost de 2,2) 40.
Costul activitilor de construcii

Costurile de construire au crescut exploziv n ultimii ani. Aceasta se datoreaz, n parte, faptului c
mna de lucru calificat a devenit mai scump i mai greu de gsit (aceast situaie este atribuit
emigrrii lucrtorilor ctre rile occidentale, precum i n statele din Golf), iar costul materialelor de
construcie a crescut semnificativ n perioada 2008-2013. Aceast cretere a costurilor de baz pentru
manoper i materiale, mpreun cu costul ridicat al furnizrii infrastructurii a fcut ca muli
dezvoltatori - n special cei mici - s fie pui n situaia de a-i reduce marja de profit sau a da faliment.
Cumprtorii, pe de alt parte, pe lng preul de baz deja ridicat, pltesc TVA (5% pentru casele de
maximum 86.000 euro i 20% pentru cele care cost peste 86.000 euro) ceea ce face ca locuinele
ideal proiectate i configurate s nu fie la ndemna unui segment important a populaiei.
Figura 41. Defalcarea n mare a costurilor pentru noile proiecte rezideniale din suburbiile Bucuretiului
40
Raport asupra stabilitii financiare 2015 - BNR
51
Sursa: Interviu cu preedintele-director general al Ozone Homes
Costul infrastructurii primare
Capacitatea redus tehnic sau financiar a autoritilor locale de a crea la timp infrastructura
tehnico-edilitar pentru proiectele rezideniale face de obicei ca dezvoltatorii s suporte la nceput
costul. Efortul, timpul i resursele financiare necesare pentru a construi infrastructura (ap,
electricitate, nclzire etc.) pentru cartierele rezideniale din zonele marginale oraelor mpovreaz
mult dezvoltatorul din punctul de vedere al costurilor, povar pe care acesta o va transfera
cumprtorului.
Soluia de compromis ntre preul stabilit de dezvoltator i capacitatea de suport a cumprtorului

potenial este reprezentat de obicei prin construirea n zonele periurbane n care reeaua de
transport nu este dezvoltat sau nu exist i unde terenul este ieftin. Spre deosebire de construciile
premergtoare crizei din cartierele exterioare principalelor orae, aceste noi proiecte de dezvoltare
au loc n localitile mai mici din jurul oraelor mari i/sau a celor reedin de jude. Aceasta a dus la
o extindere necontrolat, n special n centrele urbane mari precum Bucuretiul, unde terenul este
greu de gsit n interiorul oraului sau foarte scump.
n Bucureti, de exemplu, exist aproape 4.000 de locuine nou-finalizate pe pia, gata pentru a fi
vndute. Un dezvoltator se poate atepta s vnd o unitate pe sptmn, ceea ce este puin n
comparaie cu ratele de vnzare pre-criz. Unii dezvoltatori au vndut n pierdere o parte
semnificativ din portofoliu sau la un pre care nu corespunde rentabilitii estimate pentru a demara
alte proiecte de dezvoltare. Dar acetia sunt doar civa: cei mai muli dezvoltatori nu pot s
internalizeze pierderile uriae, iar alii au nceput din nou proiecte n interiorul oraului, pentru a
reduce costurile infrastructurii.
Standardele de spaiu
Dezvoltatorii declar c modificarea standardelor de spaiu n 2003 a fcut ca apartamentele cu mai

mult de 1-2 camere s nu fie accesibile ca pre pentru multe gospodrii. Potrivit reglementrilor
incluse n Legea locuinei nr. 114/1996, o garsonier trebuie s aib o suprafa minim de 50 m 2 cu o
suprafa util de 37 m2.
Tabelul 6. Standardul de locuire conform Legii locuinei nr. 114/1996
52
Persoane/ Camere/ Camer Dormitoare Sufragerie41 Buctrie ncperi Staii de Suprafa Suprafa
familie locuin de zi sanitare depozitare util construit
nr. nr. m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1 1 18 - 2 5 4 2 37 58
2 2 18 12 3 5 4 2 52 81
3 3 18 22 3 5 6 2 66 102
4 3 19 24 3 5 6 3 74 115
5 4 20 34 3 6 7,5 4 87 135
6 4 21 36 4,5 6 7,5 4,5 93 144
7 5 22 46 5 6,5 9 5 107 166
8 5 22 48 6 6,5 9 5,5 110 171
Cu un pre mediu de 885 euro/m 2 pentru noile construcii, o garsonier de 44.250 euro rmne
neaccesibil pentru cele mai multe familii aflate la nceput de drum, formate dintr-o persoan sau
dou, iar pentru familiile cu copii care au nevoie de mai mult de un dormitor nu asigur o configuraie
adecvat .42
Impactul pragului programului Prima Cas
Programul Prima cas ofer garantarea a maxim 60.000/70.000 euro pentru mprumuturi
cumprtorilor care achiziioneaz locuine finalizate sau locuine aflate n construcie, orientnd
astfel beneficiarii spre locuine accesibile ca pre (de multe ori mai vechi) cu dou dormitoare, de
aproximativ 50-55 m2. Dac o gospodrie care particip la programul Prima cas dorete s
cumpere o locuin ntr-o cldire nou, aceasta va fi limitat la un apartament cu dou camere sub 60
m2 avnd n vedere cerinele legate de spaiu subliniate n seciunea 4.6.5 (o locuin de 52 m 2 de
dou camere construit pentru dou persoane cost 68.850 euro lund n calcul o suprafa total de
81 m2 i un pre mediu de vnzare de 850 euro). 43
Programul de garantare Prima cas a permis familiilor cu venituri medii s aib acces la un credit
ipotecar accesibil pentru a achiziiona o locuin, dar a direcionat o mare parte din cifra de afaceri de
pe pia spre unitile mai vechi cu una sau dou camere. Acest lucru a avut un efect de distorsionare
asupra pieei de locuine deoarece creditele Prima cas sunt deschise tuturor grupurilor de venituri,
ceea ce nseamn c i unele gospodrii cu venituri mai mari, care pot contracta finanare la rata de
pe pia sunt influenate s aleag uniti mai mici, direcionnd i dezvoltatorii n aceeai direcie.
Mai mult, n forma sa actual, programul direcioneaz bugetele publice alocate ctre gospodrii care
nu sunt srace, unele dintre acestea fiind chiar bogate. Trei ptrimi din toate creditele Prima cas
de pn acum, din ntreaga ar au fost utilizate pentru cumprarea apartamentelor din cldiri vechi.
De la lansarea programului n anul 2009, pn n decembrie 2015 au fost acordate peste 166.000 de
garanii, pentru finanri n valoare de peste 3,2 miliarde euro (dup preluarea a 50% din risc de ctre
bnci), respectiv peste 13,9 miliarde lei.
Figura 42. Programul Prima Cas numr beneficiari i valoarea finanrii
41
Terminologia utilizat n Legea nr. 114/1996 este loc de luat masa.
42
Interviuri cu dezvoltatorii din Bucureti.
43
Ghidul BRD pentru Prima Cas. http://www.creditulprimacasa.ro/
53
Sursa: prelucrare dup datele FNGCIMM
n anul 2016, rata dobnzii pentru mprumuturile care vor fi acordate n cadrul programului Prima
Cas a fost redus cu jumtate de punct procentual. Plafonul garaniilor (1,69 miliarde de lei pentru
2016) este mult mai mic fa de cel acordat pentru 2015, cnd bncile au avut la dispoziie 2,8
miliarde de lei pentru a garanta 50% din creditele ipotecare acordate populaiei prin acest program.
Se consider c fora cu care s-a relansat sectorul rezidenial n ultima perioad ar putea fi diminuat
de eventuala stopare a programului Prima Cas 44. Cteva modificri ale programului Prima cas ar
putea ajuta la soluionarea unora dintre aceste probleme: de exemplu, printr-o direcionare mai bun
ctre gospodriile care altfel nu ar putea contracta o ipotec, efectele de distorsionare ar putea fi
reduse deoarece veniturile beneficiarilor ar corespunde preurilor locuinelor mai mici, iar cheltuielile
publice ar fi direcionate corespunztor ctre gospodriile cu venituri mai mici.
Procesul de autorizare i avizare
Procesul de obinere a autorizaiilor de construire i a avizelor este extrem de complex, ineficient,

cronofag i disfuncional - de exemplu, este nevoie de 14 proceduri, 255 de zile i 2,3% din valoarea
proprietii pentru a obine o autorizaie de construcie n Romnia. 45 Prin urmare, un astfel de proces
are impact asupra ofertei de locuire la nivel individual, dar i mpiedic dezvoltatorii/constructorii s
alipeasc parcele de teren pentru dezvoltarea locuinelor.
Proiectele rezideniale la scar mic
44
http://www.capital.ro/avantul-imobiliar-va-fi-retezat-din-fasa-daca-dispare-prima-casa.html
45
Banca Mondial. Doing Business Report, 2015. http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/
romania#dealing-with-construction-permits
54
Din fondul imobiliar curent de 15.700 de apartamente din complexele rezideniale mari din Bucureti
cu peste 200 de uniti, 64% au fost livrate n primii doi ani post-criz. n anii de vrf ai proiectelor
imobiliare rezideniale din perioada 2005-2008 s-au nregistrat vnzri medii de 25-30 de uniti pe
proiect pe lun. n perioada 2008-2011, vnzrile au ajuns n medie la 2-3 apartamente pe proiect pe
lun. Proiectele ndreptate spre cumprtori cu venituri reduse au vndut n medie 4-6 uniti pe
proiect i pe lun.46
De la criza financiar din perioada 2008-2009, cei mai muli dezvoltatori au desfurat proiecte mai
mici n cldiri individuale cu unul sau dou etaje. Avnd drept cauz parial o supra-ofert de
locuine n oraele mari din Romnia din anii pre-criz, dezvoltatorii se abin de la proiectele pe scar
larg.47 n Cluj-Napoca, de exemplu, dezvoltatorii ateapt ca unitile existente s fie preluate nainte
de a ncepe proiecte noi majore.
Absena dezvoltatorilor privai n oraele mijlocii i mici
n oraele mijlocii i mici autoritatea local este singurul dezvoltator i face foarte puin n domeniul
locuirii din cauza bugetului redus. Aceasta ar putea reprezenta o oportunitate real pentru creterea
economic i a numrului de locuri de munc pe plan local. Parcelele de teren sunt oferite spre
vnzare cumprtorilor pentru a-i construi propria cas. Totui, ar fi fost i mai eficient dac terenul
ar fi fost oferit n zone strategice (situri dezafectate) i alocate dezvoltatorilor locali n cadrul unei
scheme de parteneriat public-privat, de exemplu un Acord de dezvoltare care s autorizeze
construirea unui anumit numr de locuine cu un pre accesibil.
7. Evaluarea i impozitarea proprietii
Dei exist uniformitate n ceea ce privete cotele de impozitare, exist variaii de la ora la ora
privind modul n care proprietile sunt evaluate i impozitate. Formulele prin care locuinele, spaiile
comerciale i industriale sunt evaluate i impozitate n prezent au fost decise prin hotrri ale
consiliului local. Formula respect prevederile Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal i normele sale
de aplicare sunt stabilite prin Hotrrea Guvernului nr. 441/2016.
Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificrile i completrile ulterioare, i Hotrrea de
Guvern nr. 1/2016 privind normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal,
cu modificrile i completrile ulterioare au abrogat Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, respectiv
Hotrrea Guvernului nr. 44/2004 aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003
privind Codul fiscal.
Conform art. 457 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificrile i completrile
ulterioare, pentru cldirile nerezideniale aflate n proprietatea persoanelor fizice impozitul se
calculeaz prin aplicarea unei cote cuprinse ntre 0,2-1,3%, asupra valorii impozabile a cldirii. Cota
impozitului pe cldiri se stabilete prin hotrre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureti,
aceast atribuie revine Consiliului General al Municipiului Bucureti.
Totodat, conform art. 457, alin. (6) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificrile i
completrile ulterioare, valoarea impozabil a cldirii se ajusteaz n funcie de rangul localitii i
zona n care este amplasat cldirea, prin nmulirea valorii determinate conform alin. (2)-(5) cu
coeficientul de corecie corespunztor.
46
Colliers. Research and Forecast Report (Raport al studiului i privind estimrile), Romnia, 2012. 16.
47
EuroBank. Raportul pieei rezideniale, Romnia. Ianuarie 2011.
55
Odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, pentru persoanele fizice ce dein
n proprietate cldiri, a fost difereniat modul de calcul al impozitului pe cldire, n funcie de
destinaia acesteia, respectiv: rezidenial, nerezidenial i mixt.
Totodat, n conformitate cu prevederile legale n vigoare, taxa de 10% din valoarea de inventar a
cldirii, n cazul unei cldiri care nu a fost reevaluat dup 01.01.2011, respectiv de 30% din valoarea
de inventar a cldirii, n cazul unei cldiri care nu a fost reevaluat dup 01.01.2009, s-a aplicat pn
la data de 31.12.2015 persoanelor juridice.
De la 01.01.2016, prin intrarea in vigoare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, conform art. 460,
alin. (6), valoarea impozabil a cldirii deinute de o persoan juridic, se actualizeaz o dat la 3 ani
pe baza unui raport de evaluare a cldirii ntocmit de un evaluator autorizat n conformitate cu
standardele de evaluare a bunurilor aflate n vigoare la data evalurii, depus la organul fiscal local
pn la primul termen de plat din anul de referin.
De asemenea, n baza art. 460, alin. (8) din noul Cod fiscal, n cazul n care proprietarul cldirii nu a
actualizat valoarea impozabil a cldirii n ultimii 3 ani anteriori anului de referin, cota
impozitului/taxei pe cldiri este 5%.
Colectarea impozitelor difer de la ora la ora i indic nevoia de mbuntire n cele mai multe
orae. Fondurile colectate din taxele pe proprietate sunt strnse la bugetul local i distribuite ulterior
dup nevoi. Acestea nu au o destinaie prestabilit.
Veniturile obinute din taxa pe proprietate sunt destul de sczute, att deoarece taxele sunt mici, ct
i deoarece rata de colectare este de aproximativ 70%. Drept rezultat, impozitul pe proprietate nu
este investit, ci este utilizat mai degrab pentru a suplimenta fondurile primite de la bugetul de stat
pentru plata salariilor personalului i a utilitilor.
Totodat, Noul Cod fiscal introduce cu urmtoarele msuri:

Eliminarea discriminrii generate de sistemul fiscal actual n funcie de natura juridic a
contribuabilului, n care destinaia cldirii poate fi rezidenial sau comercial;
Reducerea sarcinilor administrativ-fiscale pentru contribuabili;
ncurajarea investiiilor;
ntrirea autonomiei locale, acordnd autoritilor locale posibilitatea s stabileasc politica
fiscal local innd cont de propriile necesiti de proiectare bugetar.
Pieele funciare i nregistrarea proprietii
Pieele locuinelor nu pot s funcioneze corespunztor fr existena unor piee funciare funcionale.
Din pcate, pieele funciare trebuie s se consolideze nc mult pn s reprezinte fundaia solid
pentru pieele locuinelor. n prezent, mai puin de 50% dintre proprieti sunt nregistrate n
cadastrul naional i mai puin de 15% sunt verificate i nregistrate n baza de date electronic eTerra.
Acoperirea de ctre eTerra a proprietilor rurale este sub 9%, dar odat cu Programul Naional de
Cadastru i Carte Funciar i cu accesarea fondurilor europene dedicate acestei msuri rata de
nregistrare va crete an de an.
56
Parcelele de teren de la marginea oraelor importante, acolo unde se afl multe din proiectele
rezideniale noi, sunt extrem de fragmentate i mpiedic dezvoltarea proiectelor la scar larg.
Deoarece costurile de tranzacionare necesare pentru a trata cu mai muli proprietari de teren sunt
foarte ridicate, noile proiecte rezideniale din zonele suburbane urmresc modele nesustenabile. De
exemplu, noile proiecte rezideniale din Floreti, lng Cluj-Napoca, sunt amplasate pe fii subiri de
fost teren agricol n care dezvoltatorii nghesuie ct de multe locuine. Rezultatul final este c
proiectele rezideniale au de multe ori o calitate mai proast dect blocurile de apartamente
comuniste, avnd cldiri nghesuite, neavnd spaii publice alocate pentru coli, dispensare, parcuri
etc. i fr o legtur la transportul n comun.
Plana 1. Expansiunea urban a oraelor pe benzile de teren agricol

Floreti, judeul Cluj
Sursa: Google Earth
8. Retrocedrile
Procesul de retrocedare nceput acum dou decenii prezint nc provocri semnificative i este
ngreunat de proceduri birocratice, inclusiv de lipsa resurselor financiare i umane necesare pentru
procesarea i verificarea documentelor. n ciuda eforturilor concertate ale guvernului, exist nc
multe cereri nesoluionate (ale fotilor proprietari) n curs de analiz la nivel naional i local ale
guvernului. Curtea European a Drepturilor Omului (CEDO) a cerut Guvernului Romniei s urgenteze
procesul de despgubire a fotilor proprietari ale cror proprieti au fost confiscate n timpul
regimului socialist. n acelai timp, nu au fost puse la dispoziia chiriailor care triesc n case care au
fost retrocedate fotilor proprietari locuine sociale adecvate sau mijloace de finanare.
Cazurile nesoluionate ale fotilor proprietari/reclamani
57
Autoritile locale sunt mandatate s iniieze cazurile de retrocedare a proprietilor din jurisdiciile
proprii. Aceasta este o procedur obositoare i cronofag i de multe ori litigioas, cu mai muli
reclamani, litigii i procese n instan. Cazurile, odat clarificate de autoritile locale, sunt naintate
ctre ANRP pentru procesare final. ANRP a declarat pn acum ca rezolvate 30.000 de cazuri din
80.000, despgubirile ridicndu-se la 4 miliarde de euro.
Problemele sunt legate de lipsa fondurilor i de capacitatea administrativ i logistic a autoritilor
locale i a ANRP de a gestiona att de multe cereri n contencios administrativ. n plus, n absena
sistemului digital pentru cereri i dosare, toate nregistrrile sunt nc operate manual, ceea ce reduce
viteza i crete riscul de erori intenionate i neintenionate.
Locuinele sociale inadecvate pentru chiriaii evacuai
Conform OUG nr. 74/2007, autoritile locale trebuie s asigure un fond de locuine adecvat dedicat
chiriailor evacuai ca urmare a retrocedrii fostelor case naionalizate. OUG nr. 68/2006 prevede
acordarea prioritar chiriailor evacuai a unor locuine din fondul de locuine de nchiriat/distribuit
de ctre unitatea administrativ teritorial. ns autoritile locale nu dispun de astfel de locuine
disponibile i de multe ori nici de fonduri de investiii n noi locuine pentru persoanele evacuate. 48
Unele autoriti locale au criticat schimbarea politicii MDRAP/ANL care ncurajeaz i chiar impune
vnzarea unitilor locative pentru tineri de ctre ANL, deoarece acestea ar putea asigura fondul de
locuine publice att de necesar pentru persoanele evacuate din casele retrocedate, precum i altor
grupuri aflate n nevoie.
48
Dup inventarul fcut de DGDRI (2015) n 849 uniti administrativ teritoriale care au rspuns (dintr-un total de 3181
uniti administrativ teritoriale), numai 31 au solicitat construirea locuinelor sociale pentru chiriaii evacuai, totaliznd
14.623 uniti.
58
9. Accesibilitatea locuinelor din punctul de vedere al preului
Costul vieii
Din 119 ri, Romnia s-a situat pe locul 94 n ceea ce privete costul vieii, la mijlocul anului 2014. 49,50
Figura 43. Structura gospodriilor dup statutul de ocupare a locuinei principale,

pe medii de reziden (%, 2014)
Prevalena gospodriilor care nu pltesc rate la un credit ipotecar sau chirie este evideniat de
dominana locuinelor aflate n proprietate privat n zonele urbane care au fost cel mai probabil
obinute ca locuine vndute de fondul locativ de stat ctre populaie n anii tranziiei:
- Ponderea covritoare a locuinelor aflate n proprietate privat n zonele rurale (peste 99% n
toate cvintilele de venit) indic faptul c puine dintre gospodriile rurale s-ar confrunta cu astfel
de costuri,
- Proporia locuinelor urbane deinute prin credite ipotecare (sub 1% n toate cvintilele de
venit) este neglijabil.
- nchirierea de la stat pentru cvintila cu veniturile cele mai reduse (4%) i nchirierea de la
persoanele private pentru cvintila cu cele mai ridicate venituri (6,1%) reprezint cea mai
numeroas categorie de gospodrii care pltete efectiv pentru locuire un cost foarte ridicat, aa
cum este artat mai jos.
49
Indicii privind costul vieii sunt indicatori ai condiiilor de via i ai calitii vieii. Indicele costului vieii compar suma de
bani necesar pentru a ntreine o gospodrie ntr-un ora sau ntr-o ar n comparaie cu altele. Aceti indici includ, printre
altele, preul locuirii, articolele de bcnie, cheltuielile la restaurant, tranzitul sau transportul, impozitele i ngrijirea
sntii. (Sursa: Numbeo, http://www.numbeo.com/cost-of-living/rankings_by_country.jsp)
50
ntre 161 de orae europene clasificate n funcie de costul vieii, Timioara s-a clasificat pe locul 153; Cluj-Napoca, 151;
Braov, 146; Iai, 142; Constana, 132; i Bucureti, 130. (Sursa: Numbeo, http://www.numbeo.com/cost-of-
living/region_rankings_current.jsp?region=150)
59
Figura 44. Deinerea unei locuine de ctre gospodriile din mediul urban (%)
Sursa: date provenite din Ancheta bugetelor de familie, Institutul Naional de Statistic (2014)
Figura 45. Deinerea unei locuine de ctre gospodriile din mediul rural (%)
Sursa: date provenite din Ancheta bugetelor de familie, Institutul Naional de Statistic (2014)
60
Preurile locuinelor
Sunt puine date centralizate disponibile privind preul locuinelor din Romnia. Preurile locuinelor
pot s fie evaluate adecvat numai n momentul tranzaciei; n condiiile unei piee lente cu rate
reduse ale mobilitii i mijloace reduse de urmrire i colectare a datelor, informaiile rezultate sunt
limitate. Exist o problem comun n fostele ri comuniste unde privatizarea rapid n mas a
rezultat ntr-o rat ridicat a proprietii asupra locuinelor.
n Romnia, singura excepie ar putea s fie colectarea de date privind tranzaciile imobiliare realizat
de primria Cluj-Napoca n 2013 care a evideniat tendine semnificative pe piaa locuinelor
(subiectul va fi discutat mai jos). Urmtoarea analiz a accesibilitii preurilor se bazeaz pe datele
preluate de la o agenie imobiliar care public o serie lunar de preuri/m 2 pentru Romnia, pentru
zone geografice i tipuri de locuine diferite, precum i pe datele imobiliare din Cluj-Napoca din 2013.
Dup cum arat reprezentarea grafic a indicelui bunurilor imobiliare prezentat pe site-ul web
www.imobiliare.ro51, preul mediu al unui apartament n Romnia a sczut la 951 euro m 2 la sfritul
anului 2015 de la peste 2.000 euro n 2008. 52
Figura 46. Variaia valorilor indicelui imobiliar
Sursa: www.imobiliare.ro
51
Indicele imobiliare.ro reprezint o medie a preului solicitat, exprimat n euro pe metru ptrat util pentru apartamentele
de vnzare situate n blocuri de apartamente, cu destinaie rezidenial, pe baza anunurilor publicate pe www.imobiliare.ro
de ctre ageniile imobiliare i proprietari.
52
naintea crizei din 2008, o locuin n centrul Bucuretiului costa n medie 159.223 EUR, iar n jurul Bucuretiului costul
mediu era 151.300 EUR n timp ce la nivel naional costul mediu era 79.901 EUR. n al treilea trimestru al anului 2013, o
locuin medie n centrul Bucuretiului costa 77.298 EUR, iar n jurul Bucuretiului 67.737 EUR, iar la nivel naional preul era
de 48.142 EUR. (sursa: http://www.romania-insider.com/average-romanian-house-price-falls-by-1-6-in-the-third-
quarter/109455/)
61
Preul apartamentelor vechi este n general cu 10% mai mic dect cel al apartamentelor noi din
Bucureti. Diferena ntre cele dou valori pare s se atenueze sau chiar s dispar n ultimii ani, ceea
ce poate s reflecte lipsa ofertei de noi apartamente, fapt care pune o presiune n cretere a
preurilor pe fondul de locuine vechi.
Tabelul de mai jos ilustreaz nivelurile de pre ale locuinelor din Romnia pentru a oferi o imagine
general. Preurile indicate sunt aproximativ cele pe care o persoan le-ar plti pentru achiziia unei
locuine mai vechi, cu o poziionare decent ntr-un ora sau pentru o locuin nou ntr-o suburbie
reputat, cu reele de transport convenabile. Suprafeele utile sunt aproximri derivate din
interviurile cu reprezentani ai unor agenii imobiliare din Romnia i alinierea cu cerinele de spaiu
indicate n Legea locuinei nr.114/1996. Aa cum este indicat n tabel un apartament cu dou camere
cost n jur de 50.000 euro ntr-o zon cu reputaie din Bucureti, ceea ce se ncadreaz n plafonul
pentru accesarea programului Prima cas, precum i cu salariul lunar mediu net din Romnia de 380
euro n 2014.53 De aceea nu este o surpriz faptul c cea mai mare cerere de pe pia este pentru
apartamente de dou camer compuse dintr-o camer de zi i un dormitor, avnd 50-55 m2.
Apartamentele cu trei camere au n general 70-75 m 2 i preuri ntre 70.000 - 80.000 pentru fondul de
locuine noi din Bucureti. Ne-am atepta ca familiile cu copii s prefere aceste apartamente mai
mari. Cu toate acestea, exist o cerere redus pentru aceste unitii, deoarece sunt scumpe i preul
depete pragul programului Prima casa. 54 Cele mai ieftine locuine sunt garsonierele cu preuri de
35.000 euro n Bucureti. n oraele de rang secundar sau mai mici, preurile pot s ajung pn la
7.000-10.000 euro pentru apartamentele vechi cu dou camere, dei n Cluj-Napoca, preul cel mai
mic pentru o astfel de unitate este ntre 26.700 i 29.370 euro. 55 Aceste uniti sunt potrivite pentru
persoanele celibatare sau familiile tinere. Acest segment demografic ar putea beneficia mai mult de
deschiderea pieei de nchirieri private ca o alternativ la proprietatea asupra locuinei.
Tabelul 7. Estimrile preului locuinelor pentru diferite locaii i suprafee utile
Locaia Preul (euro): 1 Preul (euro): 2 Preul (euro): 3

camer sau camere (50-55 camere (70-75 m2)
garsonier (40-45 m2)
m2)
Bucureti 30.000-40.000 50.000-60.000 70.000-80.000
Cluj-Napoca 33.360 - 37.530 41.600 - 45.760 55.160 - 59.100
Cartierul Bulgaria din 21.760 - 24.480 26.700 - 29.370 36.680 - 39.300
Cluj-Napoca56
53
Interviu cu ANEVAR.
54
Interviu cu ANEVAR.
55
Interviu cu ANEVAR.
56
Sectorul Bulgaria din Cluj-Napoca a avut cel de-al doilea cel mai sczut pre mediu pe m 2 din ora potrivit datelor colectate
de primrie pentru mai-decembrie 2013.
62
Not: date provenite din statisticile tranzaciilor pstrate de primrie Cluj-Napoca, prezentate n Tranzacii
imobiliare Cluj-Napoca n mai-decembrie 2013 23 septembrie, 2014.; CBRE. Bucureti Rezidential MarketView.
S1 2013.
n absena datelor exacte despre preurile locuirii pentru Cluj-Napoca, costul pe metru ptrat a fost
derivat din evidenele i cifrele disponibile de la Bucureti pentru a prezenta o analiz a accesibilitii
preurilor pentru locuire n urmtoarele seciuni. Aproximativ 69% din fondul imobiliar modern din
Bucureti are un pre sub 1.000 euro pe m2; acesta este mprit n mod egal ntre unitile care cost
mai puin de 800 pe m2 i cele care cost ntre 800 euro i 1.000 euro pe m 2.
10. Accesibilitatea ca pre a locuinelor
Definirea accesibilitii ca pre a locuinelor

Accesibilitatea ca pre a locuirii este n general definit ca un standard relativ, lund n calcul costul
locuirii n relaie cu PIB, puterea de cumprare sau alte criterii de referin economice. Standardul
economic se aplic unui anumit segment al populaiei i locuinelor cu un standard minim acceptabil
pentru a avea ntreaga imagine a accesibilitii ca pre.
Aceast analiz adopt cea mai larg acceptabil msurare a accesibilitii ca pre considerat ca un
prag al procentului din venitul net pe care o gospodrie l cheltuiete pe costurile de locuire. Locuirea
care nu este accesibil ca pre este definit ca fiind situaia n care cheltuielile legate de locuire
depesc rata de suprampovrare pentru costul de locuire de 40% din venitul net al gospodriei;
Eurostat definete o gospodrie ca fiind suprampovrat atunci cnd costurile de locuire totale
reprezint peste 40% din venitul net (figura nr. 46). Totui, deoarece cel mai utilizat prag pentru
accesibilitatea ca pre a locuirii este de 30%, acest raport va folosi att standardul de 40%, ct i cel de
30% drept criterii de referin ilustrative. 57
Costurile de locuire din aceast strategie sunt selectate pentru a corespunde celor din Eurostat i
includ: plata ipotecilor, creditele ipotecare, plata dobnzii, plata chiriei, precum i costul utilitilor,
costul ntreinerii i costul asigurrii structurale. 58 Ancheta bugetelor de familie (ABF) utilizat n
aceast strategie include toate costurile cu excepia celor pentru ntreinere i asigurare structural.
Figura 47. Evoluia ponderii populaiei suprampovrate n total populaie
57
Costul mediu aferent locuirii pentru populaia EUR-27 a fost de 22,5% din venitul net n 2012, n cretere de la 20,4% n
2000; pentru gospodriile care se confrunt cu riscul de srcie, costurile cu locuirea au fost de 41% din venitul net. n 2010,
10,1% dintre gospodriile europene i 36,9% din gospodriile cu venituri sub 60% din venitul mediu egalizat cheltuiau mai
mult de 40% din venitul lor net pentru locuire. Percepia general n rndul europenilor este c locuirea a devenit mai puin
accesibil ca pre n ultimii cinci ani, cu o medie de 33,8% din europenii care au raportat n 2013 c se confrunt cu costuri
disproporionat de mari aferente locuirii. (Alice Pittini. Housing Affordability in the EU: Current situaton and recent trends.
[Accesibilitatea ca pre a locuirii n UE: situaia curent i tendinele recente] CECODHAS, Jan 2012. 2.)
58
Alice Pittini. Housing Affordability in the EU: Current situation and recent trends (Accesibilitatea ca pre a locuirii n UE:
situaia curent i tendinele recente). CECODHAS, ian. 2012. 2.
63
Sursa datelor: Eurostat
Dei enumerarea categoriilor bugetare ale gospodriei poate s duc la costuri de locuire exorbitante,
este de observat faptul c diferite costuri afecteaz diferite pri ale populaiei. Aadar, analiza
accesibilitii este mprit n trei seciuni pentru a reflecta modul n care aceste costuri diferite sunt
structurate n cadrul populaiei, respectiv accesibilitatea ca pre a cumprrii unei locuine, nchirierii
unei locuine i cea a plii utilitilor. Dup cum s-a discutat anterior, cei mai muli dintre romni nu
au credite ipotecare i nici chirii i sunt mpovrai numai de costurile pentru ntreinere i utiliti.
Numai cvintila urban cu cele mai reduse venituri are o prevalen (4%) a familiilor care nchiriaz de
la stat i numai cvintila urban cu cele mai ridicate venituri are o prevalen marginal a familiilor
care nchiriaz de la persoanele private (6,1%) i pltete ipoteci (0,8%).
Analiza accesibilitii ca pre a locuirii n Romnia este astfel centrat pe accesibilitatea din punctul de
vedere al preului de achiziie al locuinei, ca urmare a extinderii recente a programului de credite
ipotecare Prima cas. Analiza examineaz de asemenea accesibilitatea ca pre a proprietii asupra
locuinelor determinat de proporia ridicat a locuinelor proprietate personal din Romnia.
Proprietarii care locuiesc n propriile locuine nu suport costurile chiriei sau ipotecii. n final, analiza
examineaz costul nchirierii pentru a demonstra diferena dintre nchiriere i cumprare, n special
pentru gospodriile cu venituri medii.
Calculul accesibilitii ca pre a locuinelor
nmulirea preurilor/mp al locuinelor discutate anterior cu suprafaa util din apartamentele cu 1

camer, 2 camere i 3 camere indic faptul c multe uniti respect limita de preuri din programul
Prima Cas. Casetele evideniate cu verde indic faptul c unitatea depete pragul de 60.000
pentru programul Prima Cas pentru beneficiarii individuali care cumpr locuine finalizate. 59
Tabelul 8. Preul unitilor calculat pentru diferite tipologii pe m 2
defalcarea preurilor n euro (Bucureti)
59
Un beneficiar care face parte dintr-un grup de cel puin doi beneficiari poate s primeasc un credit pentru a cumpra o
cas de pn la 71.250 euro, n timp ce beneficiarii care cumpr case terminate sau neterminate, n diferite etape de
construcie, pentru achiziie dup terminare sunt limitai la 57.000 euro. Ghidul BRD pentru Prima Cas.
http://www.creditulprimacasa.ro/
64
Pre/m2 Caracteristicil Procent din pia Garsonier 2 camere 3 camere 3 camere
e preului pentru construcii (55 m2) mici (70 mari (75
noi (*) (minimum m2) m2)
50 m2)
600 Pre minim 34% 30.000 33.000 42.000 45.000
700 35.000 38.500 49.000 52.500
800 40.000 44.000 56.000 60.000
885 Media pieei 34% 44.250 48.675 61.950 66.375
900 45.000 49.500 63.000 67.500
1.000 50.000 55.000 70.000 75.000
1.100 23% 55.000 60.500 77.000 82.500
65
1.200 60.000 66.000 84.000 90.000
Pre maxim
66
Not: (*) 12% din pia care nu sunt reprezentate n cea de-a treia coloan sunt preuri ale construciilor noi
vrf de gam i care ies din intervalul de lucru al raportului Bncii Mondiale.
Not: date de la Colliers; CBRE. Bucureti Rezidential MarketView S1, 2013; interviuri pe teren cu agenii
imobiliari i dezvoltatorii din Bucureti.
Cu excepia ctorva categorii de locuine din intervalele superioare de preuri/mp, cele mai multe
opiuni de locuire vechi i noi ndeplinesc cerinele programului Prima Cas pentru cumprtorii
individuali de locuine finalizate. Figura 48. arat c plile lunare aferente creditului ipotecar Prima
Cas (5% avans, 30 de ani perioad de rambursare a creditului, 5% dobnd) sunt accesibile ca pre
pn la a 3-a decil de venit n cazul celor mai mici locuine (30.000 EUR) n Bucureti. Dup acestea,
locuinele puin mai mari (o locuin cu 2 camere la preul de 38.000 EUR) este accesibil ca pre
numai pentru decilele medii de venit i cele superioare.
Figura 48. Venitul lunar pe gospodrie n mediul urban comparativ cu ratele creditului ipotecar
Prima Casa pentru diferite tipuri de locuine
Sursa: Date privind veniturile din Ancheta bugetelor de familie, 2012. Date privind preul locuinelor din Datele
provenite de la Colliers; CBRE. Bucureti Rezidential MarketView S1, 2013; interviuri pe teren cu ageni
imobiliari i dezvoltatori din Bucureti.
O alt metod de a prezenta aceast accesibilitate ca pre este aceea de a indica valoarea creditului
pe care i-l poate permite fiecare decil de venituri dac 40% din venitul lunar al gospodriei este
dedicat ratelor aferente creditului Prima Cas. Aceste valori ale ratelor achitate n cadrul creditului
ipotecar permit calcularea dimensiunii locuinei accesibile ca pre, precum i a preului maxim/mp
pentru ca o gospodrie s poat s-i permit o locuin de 50m 2.
n figura 48 , coloana (vii) evideniaz faptul c numai decilele de venit de la 8 la 10 i pot permite s
cumpere o locuin de 50 m2 sau mai mare la un pre mediu de vnzare pe pia de 885 EUR/m 2.
Apoi, coloana (vi) arat c toate decilele de venituri i pot permite un apartament de 50m 2 la preuri
mai mici pe metru ptrat (limita fiind valoarea minim de pe pia de 600 EUR / m 2, potrivit CBRE).
Numai n cazul primei i celei de-a doua decil inferioare de venit este improbabil s-i permit un
produs standard de pe pia cu un credit Prima Cas, i, de aceea, i-ar construi singuri casa sau ar
apela la alternative mai ieftine. n special, prima decil de venit este improbabil s-i permit vreo
soluie de pe pia i include persoane care triesc n prezent n cartiere ru famate i
ghetouri.Aceste gospodrii vor avea nevoie de sprijin important sub forma subveniilor publice.
67
68
Tabelul 9. Accesibilitatea ca pre, n baza unui
credit Prima Cas (euro)
(i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii)
Decila Venit gosp. 40% venit Credit Nivel de pre Pre Supraf. (m2)
de venit urban gosp. ipotecar accesibil (cu un accesibil pe accesibil
(euro) (euro) accesibil avans de 5%) m2 pentru la media
un ap. de 50 pieei de
m2 885
euro/m2
D1 156 62 17331 18243 20 20
D2 229 92 25717 27071 31 31
D3 259 104 29072 30602 612 35
D4 298 119 33264 35016 700 40
D5 315 126 35221 37076 742 42
D6 325 130 36339 38253 765 43
D7 346 139 38856 40901 818 46
D8 387 155 43328 45609 912 52
D9 463 185 51714 54436 1089 62
D10 641 256 71562 75328 1507 85
69
Not: date provenite din Ancheta bugetelor de familie, Institutul Naional de Statistic
(2012): Colliers; CBRE. Bucureti Rezidential MarketView S1, 2013; interviuri pe teren cu
agenii imobiliari i dezvoltatorii din Bucureti.
Din perspectiv regional, Romnia se afl n extremitatea medie-superioar a rilor europene n

ceea ce privete povara suportat de gospodrii n contul plii creditelor ipotecare i a altor tipuri de
credite imobiliare.
Figura 49. Rata mpovrrii financiare la rambursarea datoriilor

din achiziia de locuine sau credite (2014)
Sursa datelor: Eurostat, Economic strains linked to dwelling (Eforturile economice asociate locuinelor)
n baza analizei de mai sus i a revizuirii anterioare a programelor i subveniilor guvernamentale,
poate s fie obinut o imagine mai complet a constrngerilor de accesibilitate ca pre pentru
diferite grupe de venit la achiziia unei locuine. Figura 50. prezint opiunile de locuire accesibile n
funcie de cvintila de venit, precum i programele guvernamentale relevante n cazurile n care
locuinele din sectorul privat nu sunt accesibile ca pre.
Figura 50. Opiunile de locuire n funcie de cvintila de venit
70
Accesibilitatea ca pre a locuinelor dup luarea n calcul a cheltuielilor cu utilitile
Cheltuielile cu utilitile reprezint o component important a accesibilitii, n special din cauza

procentului ridicat de proprietate asupra locuinelor i a numrului relativ mic de gospodrii care
pltesc chirie sau rate aferente creditelor ipotecare. Costurile de locuire (utiliti) sunt calculate ca
procent din venitul lunar.
Degradarea locuinelor urbane din blocuri reprezint o consecin a situaiei n care tot mai multe
familii nu i permit s susin pierderile din reele, sunt debranai pentru neplata utilitilor sau se
debraneaz singuri. Furnizorii de energie electric, de exemplu, solicit un depozit mare celui ce
dorete rebranarea.
71
Figura 51. Cheltuielile medii lunare privind locuinta pe o gospodarie, pe medii de rezidenta - lei (2014)
Tabelul 10. Alte costuri de locuire ca procent mediu din venitul lunar (punct median)
pentru gospodriile rurale i urbane
Decila de Ap Electricitate Energie Gaz natural Lemne de Total
venit canalizare termic foc,
gunoi crbune,
petrol
D1 2,2 11,7 12,1 14,4 3,3 43,7
D2 1,6 7,5 5,7 8,3 3,8 27,0
D3 1,7 7,0 4,6 7,7 5,5 26,0
D4 2,1 6,4 5,3 7,4 6,6 27,8
D5 2,3 6,0 6,0 7,3 6,8 28,5
D6 2,7 5,7 5,6 6,8 7,6 28,4
D7 2,7 5,4 6,5 6,2 7,7 28,6
D8 2,8 4,8 5,9 6,0 7,0 26,4
D9 2,7 4,3 5,3 5,4 8,3 25,9
D10 2,4 3,3 4,0 3,9 6,7 20,2
Not: date provenite din Ancheta bugetelor de familie (2012)
Persoanele srace triesc n cele mai proaste condiii, iar cheltuielile legate de locuire reprezint o
parte nsemnat a veniturilor (43,7% din venitul gospodriei numai pentru utiliti). Astfel, dei chiria
pentru locuinele sociale este limitat la 10% din venitul lunar, gospodriile cu venituri reduse depun
eforturi s-i permit chiar i aceast opiune din cauza costului pe persoan a chiriei publice i a
poverii costurilor la utiliti.
72
Figura 52. Ponderea gospodriilor care nu au pltit la timp cheltuielile legate de intreinerea
locuinei, pe medii de reziden, n total gospodrii care nu au putut plti la timp %
n baza interviurilor desfurate n gospodriile cu venituri mici, chiria pe persoan din locuinele
sociale este estimat la 80 de lei pe lun pe persoan. Figura arat cum costurile adugate ale
utilitilor depesc cu mult economia determinat de subvenia de 10% oferit pentru locuinele
sociale, n special pentru gospodriile cele mai srace. 60
Figura 53. Costurile locuirii ca procent din veniturile lunare pentru patru decile cu cele mai mici venituri
(n cazul locuinelor sociale chirie)
Observatorul european al locuinelor sociale a raportat n 2012 c aceste costuri de locuire afecteaz
cel mai tare persoanele srace, reprezentnd 41% din venitul celor aflai n risc de srcie.
60
n figura 53., se nmulete estimarea de 80 lei cu numrul mediu naional de persoane pe gospodrie (2.857) n 2013.
Deoarece decilele cu venituri reduse au un numr ridicat de persoane pe gospodrie, acest numr poate s fie considerat o
estimare potrivit. Cursul de schimb: 1 leu la 0,23 euro.
73
Accesibilitatea ca pre a chiriei
Nesigurana legat de nchirierea unitilor pe piaa de nchiriere gri mpreun cu preurile umflate
percepute pe piaa oficial a nchirierilor mping gospodriile cu venituri medii s-i cumpere o
cas. Plata chiriei lunare este adesea similar cu plata ratei lunare la un credit ipotecar. Acesta este un
stimulent pentru cei mai muli de a-i cumpra o locuin, mai degrab dect s o nchirieze. Adic,
pentru gospodriile cu venituri reduse, diferena marginal la cumprarea unei case, lipsa educaiei
financiare, dificultatea de a obine un credit precum i proasta funcionare a pieei de nchiriere las
puine opiuni la alegerea acestor gospodrii.
Dei procentul din venituri cheltuit pentru costurile locuirii n zonele rurale este o fraciune din cele
din zonele urbane, acestea sufer din cauza lipsei unor locuine adecvate din cauza fondului imobiliar
vechi i a subdezvoltrii generale. n plus, este posibil ca locuirea rural s nu fie att de accesibil ca
pre ct pare, deoarece gospodriile i ndeplinesc multe din nevoi fr a cheltui veniturile, ci mai
degrab prin economiile locale de subzisten. De exemplu, multe gospodrii rurale nu pltesc niciun
fel de chirie i unele supravieuiesc cu recoltele realizate de acestea i surse alternative de
combustibil.
Figura 54. Cheltuielile gospodriei (inclusiv costul chiriei) ca procent din venitul lunar
punct median pentru gospodriile rurale i urbane
11. Grupuri n situaie de risc de excluziune de la locuire
Este general acceptat c marea majoritate a celor exclui fac parte din categoria celor cu venituri
sczute, aflai n general sub pragul de srcie 61.
n Romnia, rata srciei relative nu s-a modificat semnificativ din 2008. Dei rata srciei a sczut cu
2,3 puncte procentuale ntre 2008 i 2010, aceasta a avut o tendin ascendent ntre 2010 i 2013 (a
se vedea tabelul de mai jos). Ca urmare, reducerea ratei srciei ntre 2008 i 2013 a fost de 0,9
puncte procentuale (211.000 de persoane care au ieit din srcie, fa de 580.000, media naional).
61
raport AMTRANS
74
Tabelul 11. Rata srciei relative, 2008-2013
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Rata srciei relative 23,4 22,4 21,1 22,2 22,6 22,4
75
Surs: EU-SILC, 2008-2013. Eurostat
Majoritatea persoanelor care triesc n srcie relativ n Romnia se confrunt cu o srcie

persistent. Dintre persoanele care triau n srcie relativ n 2012, 81% triau n srcie persistent
(o persoan triete n srcie persistent dac venitul su este sub pragul de srcie n anul de
referin, precum i n cel puin doi dintre ultimii trei ani).
Srcia este de trei ori mai rspndit n mediul rural dect n mediul urban. n 2012, n timp ce doar
11% din populaia care locuia n zone urbane era expus riscului de srcie, 38% dintre persoanele
din mediul rural erau expuse acestui risc. Aceast diferen se poate explica prin caracteristicile
structurale ale unei aezri rurale tipice cu o populaie care mbtrnete i cu puine surse de venit
monetar.
Deprivarea sever de locuire afecteaz 23% din populaie (n principal populaia rural), ceea ce arat
c persoanele n cauz triesc n locuine supraaglomerate i sunt afectate de cel puin un aspect al
condiiilor inadecvate de locuit (de exemplu acoperi izolat necorespunztor, lipsa bii / toaletei /
duului, lumin inadecvat, etc.). Aceast problem este mai frecvent n rndul persoanelor srace
(49%), tinere (43,3%) i copiilor (37%). Cele mai severe privri sunt legate de facilitile sanitare (35%
dintre persoane nu au bi sau duuri n interiorul locuinei, iar 37% nu au toalet n interior care s fie
utilizat doar de gospodria respectiv). Nivelul de deprivare sever de locuire n Romnia este de
patru ori mai ridicat dect n UE-27.62
Cetenii de etnie rom
n ultimii ani, att Guvernul Romniei, ct i comunitatea internaional au pus foarte mult accentul
pe abordarea nevoilor populaiei rome din Romnia 63 care se numr printre grupurile cele mai
marginalizate din ar. O atenie deosebit trebuie acordat romilor sraci (84% sunt expui riscului
de srcie)64, care triesc n cele mai nefavorabile condiii de via din ar. Srcia lor este rezultatul
secolelor de discriminare i marginalizare; de asemenea, condiiile locative actuale sub standardele
existente sunt consecina politicilor precum instalarea forat din perioada comunist, urmat de
evacuri ca urmare a restituirii locuinelor naionalizate. De asemenea, este interesant de remarcat
c marea majoritate a romilor (peste 60%) triesc n localiti care nu sunt srace, ns nu sunt
ntotdeauna integrai corespunztor n structura economic a zonei. Acest lucru arat c politicile de
locuire adresate romilor nu trebuie combinate ntotdeauna cu politicile adresate persoanelor srace
n general. Cea mai mare concentraie de romi se afl n Regiunea Nord-Vest, Centru i Sud-Vest.
Marea majoritate a localitilor srace cu un procent ridicat de romi sunt fie localiti rurale, fie orae
mici.
Discriminarea cauzat de fenomenul de segregare etnic
62
Conform HG nr. 24/2015 de aprobare a strategiei naionale n domeniul politicii de tineret pentru perioada 2015-2020
63
Populaia rom oficial / autodeclarat se ridic la 619.007 de persoane. Cifra neoficial estimat este de aproximativ trei
ori mai mare, respectiv 1,8-2,2 milioane. Numrul romilor care locuiesc n zonele urbane (reprezentnd 37%) este, aadar,
de aproximativ 250.000 conform estimrilor oficiale, i de aproximativ 800.000, conform estimrilor neoficiale.
64
Persoane cu un venit disponibil sub 60% din echivalentul venitului mediu la nivel naional.
76
Aproximativ ase din zece (56%) gospodrii de romi locuiesc n aezri n care etnia dominant este
cea rom, ceea ce subliniaz nivelul ridicat al segregrii teritoriale. n Bucureti, acest raport este
aproape de apte la zece. Segregarea etnic este mai puternic n rndul gospodriilor de romi care
triesc n locuine degradate/barci dect n rndul celor care triesc n alte tipuri de locuine. Peste
jumtate dintre gospodriile de romi care locuiesc n barci triesc, de asemenea, n comuniti
predominant rome. Acest tip de segregare poate s reduc la minimum experienele discriminrii n
materie de locuine, deoarece contactul cu populaia majoritar este limitat. Cu toate acestea,
situaia de fapt expune comunitile de romi la evacuri forate, dup cum se afirm ntr-un raport al
Ageniei pentru Drepturi Fundamentale a Uniunii Europene (FRA). 65
Evacuri
Au existat numeroase cazuri n care comunitile de romi au fost evacuate forat sub pretextul
currii oraului sau necesitii de a exploata terenul n alt mod. Victimele acestor evacuri sunt
uneori lezate ntr-o msur i mai mare prin aciunile agresive ale poliiei care le distruge micile
proprieti, fiind mutate n locuri necorespunztoare (cum ar fi lng gropi de gunoi sau pe terenuri
poluate cu substane chimice). ONG-ul Romani Criss a adus n instan aproximativ 100 de astfel de
cazuri, iar n prezent 10 dintre acestea sunt instrumentate la Curtea Drepturilor Omului din
Strasbourg.
Romii sunt n continuare predispui evacurilor din cauza faptului c o parte dintre acetia nu au
deinut niciodat un act de proprietate, nu dispun de acte adecvate", iar locuina lor nu corespunde
n mare parte standardelor tehnice. Majoritatea gospodriilor de romi nu au acte de proprietate
asupra terenurilor i cldirilor pe care le dein sau le utilizeaz. Ca urmare a lipsei actelor de
proprietate, precum i a necunoaterii drepturilor pe care le susin, sunt expui aciunilor autoritilor
locale. Au fost sesizate cazuri n care aceeai comunitate a fost mutat de mai multe ori, spunndu-i-
se de fiecare dat c poate s locuiasc n amplasamentul nou, ns dup ctva timp, odat cu
instalarea unei administraii noi care a hotrt c terenul este necesar n alt scop, a fost mutat din
nou.66 n cadrul acestor strmutri care sunt deseori n primul rnd evacuri forate, deoarece nu se
ncearc obinerea acordului comunitilor nu se ofer nicio compensaie sau, dac se ofer,
aceasta este foarte redus, i nu se pun la dispoziie acte de proprietate. ntregul proces se
desfoar doar la nivel verbal, iar deseori comunitile nu-i cunosc drepturile i nu dispun de niciun
mijloc de a obine probe care s fie utilizate n cadrul unei aciuni n instan, motiv pentru care nici
nu se iniiaz o astfel de aciune. Majoritatea comunitilor de romi nu contest aciunile ilegale ale
autoritilor locale i din cauza faptului c se afl la discreia acestora; orice astfel de confruntare ar
putea avea ca rezultat pierderea ajutoarelor sociale alocate de primrii. 67
65
FRA (Agenia pentru Drepturi Fundamentale a Uniunii Europene). Housing discriminaton against Roma in selected EU
Member States - An analysis of EU-MIDIS data (Discriminarea n materie de locuine la adresa romilor din statele membre
UE selectate o analiz a datelor UE-MIDIS), 2009.
66
Interviu cu Romani Criss, un ONG care activeaz n domeniul drepturilor romilor
67
Interviu cu Romani Criss, un ONG care activeaz n domeniul drepturilor romilor
77
Totui, conform unui raport al Consiliului Naional pentru Combaterea Discriminrii (CNCD), marea
majoritate a cazurilor de discriminare a romilor (dintre cele care sunt totui nregistrate) se refer la
ocuparea forei de munc i demnitatea personal.
n cadrul unui studiu realizat de FRA (Agenia pentru Drepturi Fundamentale a Uniunii Europene) n
legtur cu discriminarea n materie de locuine, doar 3% dintre respondenii din Romnia au indicat
c au fost discriminai atunci cnd au cutat o locuin n ultimii cinci ani. Conform raportului
studiului, este rezonabil s presupunem c discriminarea n materie de locuine are loc, la nivel
general, mai rar dect alte forme de discriminare. Astfel, experienele relativ puine referitoare la
discriminare n materie de locuine n legtur cu alte zone trebuie interpretate cu pruden,
deoarece este posibil ca gospodriile de romi i alte gospodrii srace s nu caute frecvent o cas sau
un apartament pentru nchiriere sau cumprare. 68 De asemenea, nu exist date care s stabileasc
numrul de cazuri nenregistrate de discriminare n materie de locuine, motivele nenregistrrii
constnd n necunoaterea propriilor drepturi de ctre persoanele n cauz, mpreun cu
incapacitatea de a se organiza pentru a-i cere drepturile. 69
Accesul limitat la infrastructur
Conform unei analize recente, 70 o treime dintre gospodriile rome din Romnia nu au un contract (de
cumprare sau nchiriere) pentru locuinele n care triesc, prin urmare nu pot asigura aceste locuine
mpotriva riscurilor. Multe locuine rome sunt construite din material de calitate slab (de exemplu
paiant i chirpici) i nu sunt conectate la utiliti (ap, canalizare sau gaz). Aproximativ 13% dintre
romi nu au curent electric, fa de 2% - media la nivel naional. n general, casele sunt suprapopulate,
slab dotate cu mobilier i bunuri de folosin ndelungat.
- Canalizare i salubritate. Conform Anchetei Regionale privind Romii realizat de PNUD, 71 doar
17% dintre gospodriile de romi dispun de uniti sanitare n interior (toalet, baie, racord la
canalizare), n timp ce aproximativ 44% dintre familiile de o etnie alta dect cea rom care
locuiesc n apropiere dispun de astfel de uniti. n tercila inferioar a veniturilor
gospodriilor rome, sub 10% dispun de toalete n interiorul locuinei. Peste 80% dintre romii
din zonele urbane nu sunt racordai la reelele de canalizare din orae. Aceasta este o
problem grav n zonele urbane, din cauza densitilor mult mai mari i, nu n ultimul rnd,
din cauza expunerii la riscurile pentru sntate asociate condiiilor insalubre.
68
FRA (Agenia pentru Drepturi Fundamentale a Uniunii Europene). Housing discriminaton against Roma in selected EU
Member States - An analysis of EU-MIDIS data (Discriminarea n materie de locuire la adresa romilor din statele membre UE
selectate o analiz a datelor UE-MIDIS), 2009.
69
Doar un sfert (24%) din totalul respondenilor au afirmat c tiu c exist legi care interzic discriminarea pe motive de
etnie la dobndirea unei locuine. n schimb, 35% nu au tiut de existena unor astfel de legi, iar 41% au fost nesiguri sau nu
au avut nicio opinie. (surs: Housing discriminaton against Roma in selected EU Member States - An analysis of EU-MIDIS
data (Discriminarea n materie de locuire la adresa romilor din statele membre UE selectate o analiz a datelor UE-MIDIS),
2009.)
70
Analiza socio-economic pentru programarea fondurilor europene 2014-2020, GLT Afaceri Sociale i Incluziune Social,
Comitetul Consultativ Tematic Ocupare, Incluziune Social i Servicii Sociale, MMFPSPV, Bucureti, iunie 2013, pp. 22-25.
71
Surs: PNUD/Banca Mondial/CE, studiu regional privind romii (2011).
78
- Ap. Aproximativ 83% dintre gospodriile rome nu au acces la ap potabil n interior,
comparativ cu 66% n cazul gospodriilor de alt etnie dect cea rom din apropriere, utilizate
pentru comparaie. Peste 70% dintre gospodriile de romi nu au acces la ap curent n
interiorul locuinei, n timp ce doar 52% dintre gospodriile de alt etnie dect cea rom din
apropiere nu au acces la ap curent n interiorul locuinei.
- Deeuri solide. Colectarea deeurilor solide este problematic pentru gospodriile rome.
Aproximativ 36% dintre gospodriile de romi raporteaz c deeurile nu sunt colectate
regulat sau nu sunt colectate deloc. n rndul gospodriilor de alt etnie dect cea rom din
apropiere, utilizate pentru comparaie, doar 18% declar c nu au acces la sistemul de
colectare regulat a deeurilor.
Tinerii
Tinerii, definii drept persoanele cu vrsta ntre 18 i 35 de ani (Legea tinerilor nr. 350/2006) sunt
considerai expui riscului de marginalizare. Acest grup este supus unui set de legi speciale. Legea
tinerilor nr. 350/2006 stabilete cadrul legal ce asigur integrarea socio-profesional adecvat a
tinerilor, pe baza nevoilor i aspiraiilor acestora. Legea nr. 116/2002 privind prevenirea i combaterea
marginalizrii sociale pune accentul asupra tinerilor, propunndu-i s garanteze accesul acestora la
drepturi fundamentale precum dreptul la un loc de munc, la o locuin, la asisten medical i la
educaie, introducnd astfel msuri de prevenire i combatere a excluziunii sociale i de mobilizare a
instituiilor n domeniu.
Dei calitatea vieii de care se bucur aceast subcategorie a populaiei are consecine asupra
viitorului oricrei ri, nu toi tinerii sunt expui riscului de srcie sau marginalizare. Astfel, este
important ca programele guvernamentale s defineasc i s vizeze subgrupurile relevante de tineri,
difereniate de totalitatea tinerilor.
Structura demografic a Romniei post-comuniste s-a modificat semnificativ, ntruct scderea
natalitii a generat o reducere att a ponderii tinerilor n populaia total, ct i a numrului
acestora. Cea mai semnificativ scdere se nregistreaz pentru categoria de vrst 0-19 ani, a crei
pondere n populaia total a sczut cu 3,5%, de la 23,9% n 2005 la 20,4% n 2012. 72 Dei scderea
acestui segment al populaiei n Romnia este mai mare dect n alte state UE, ponderea tinerilor n
Romnia se situeaz n continuare peste media din UE 28, fiind n 2015 de 21,7% (tineri ntre 18-34
ani), cu o valoare mai mare n mediul urban fa de rural (22,9% fa de 20,2%).
Proieciile Eurostat arat c se preconizeaz o meninere a trendului descresctor n urmtoarele
decenii. Rata fertilitii totale n Romnia a fost 1,5 n 2014, valoare situat sub 1,6 media din UE-28
pentru acelai an.
Lipsa locuinelor adecvate este considerat unul dintre factorii determinani pentru deciziile majore
ale tinerilor privind ntemeierea unei familii, precum decizia de a se cstori sau a avea copii, precum
i un impediment pentru cutarea unui loc de munc n oraele mari sau cu dezvoltare rapid.
Romnia se situeaz pe ultimul loc n rndul rilor europene din punctul de vedere al procentului de
locuine publice (3%, fa de 30% - media n UE-28 n 2014), ceea ce sugereaz disponibilitatea
limitat a locuinelor sociale pentru tinerii activi i mobili din punct de vedere profesional.
72
HG nr. 24/2015 pentru aprobarea Strategiei naionale n domeniul politicii de tineret pentru perioada 2015-2020
79
Oferta limitat de locuine ce pot fi nchiriate la un nivel accesibil, disponibile tinerilor n cutarea
unor oportuniti de angajare, determin limitri semnificative n ceea ce privete mobilitatea muncii,
limitnd, de asemenea, capacitatea tinerilor de a se muta din casa prinilor i a duce o via
independent. Prin urmare, aproape 75% dintre tinerii din Romnia (cu vrsta cuprins ntre 18 i 29
de ani) locuiesc n continuare cu familia, fa de 66,1% - media n UE-28 (Eurostat, 2013).
Provocrile din ce n ce mai mari n ceea ce privete integrarea pe piaa muncii, precum i accesul
limitat la locuine accesibile se numr printre factorii care determin amnarea deciziei de a se
cstori sau a avea copii.73
Figura 55. Ponderea tinerilor (16-29 ani) care stau cu prinii din numrul total de tineri (%) 2013
Dificultile cu care se confrunt tinerii n ceea ce privete mobilitatea i accesul la locuine adecvate
genereaz i alte probleme n domeniul locuirii. Dificultile tinerilor n legtur cu posibilitatea de a
tri n locuina proprie, din cauza lipsei opiunilor locative, mpreun cu dependena lor economic de
membrii mai vrstnici ai familiei genereaz supraaglomerare. 74 Peste jumtate dintre romni locuiesc
n case supraaglomerate, Romnia fiind ara european cu cel mai ridicat procent al supraaglomerrii,
de trei ori mai mare dect n UE-27 (16,8%). 75
Analiza derulat n cadrul procesului de elaborare a Strategiei naionale privind incluziunea social i
reducerea srciei pentru perioada 2015-2020 arat, de asemenea, c tinerii reprezint categoria de
vrst cea mai afectat de srcie, tinerii cu vrsta cuprins ntre 18 i 24 de ani fiind cei mai afectai.
Tabelul 12. Rata srciei pe categorii de vrst, 2008-2012
73
Vrsta la prima cstorie a crescut n perioada 1990 - 2010 de la 22 la 26 de ani pentru femei i de la 25 la 29,1 de ani
pentru brbai. Vrsta medie la prima natere a crescut, de asemenea, considerabil, de la 22,4 ani la 26 de ani n aceeai
perioad (BOPT-2012, citat de HG no. 24/2015).
74
Supraaglomerarea este determinat, de asemenea, de faptul c persoanele vrstnice locuiesc mpreun cu generaiile mai
tinere ale familiei n aceeai cas.
75
Comisia European, 2010.
80
Categoria de vrst 2008 2009 2010 2011 2012
0-17 32,8 32,3 31,6 32,6 34,0
18-24 24,4 25,6 25,6 28,5 31,4
25-49 20,5 20,6 20,1 22,0 21,8
50-64 17,4 16,2 14,8 16,1 16,4
65+ 25,4 20,6 16,4 13,9 14,9
Surs: UE-SILC, 2008-2012. Date prelucrate de Banca Mondial i publicate n Strategia naional privind
incluziunea social i reducerea srciei
Dei programele pentru locuine au acordat prioritate tinerilor, acestea nu au luat n considerare
nivelul veniturilor, oferind deseori subvenii sub form de chirii reduse, teren gratuit, condiii
avantajoase la acordarea de credite ipotecare pentru tinerii din categoria de venituri medii-inferioare,
medii i chiar mari. Acest aspect subliniaz necesitatea ca programele guvernamentale s defineasc
mai bine subgrupurile de tineri care necesit n mod deosebit ajutor din partea guvernului.
Alte grupuri
Pn n prezent, mai multe dintre aceste grupuri vulnerabile (n special romii, tinerii cu vrsta de pn
la 35 de ani, copiii, etc.) au fcut obiectul unor strategii specifice sau acte normative care au stabilit
msurile concrete de mbuntire a integrrii sociale a acestora i a calitii vieii, inclusiv asigurarea
accesului la locuine, etc. Pe lng aceste grupuri, legislaia din Romnia prevede msuri specifice
pentru tinerii i copiii fr domiciliu, persoanele cu dizabiliti, persoanele vrstnice aflate n situaii
vulnerabile, refugiai i aa mai departe, inclusiv n ceea ce privete acordarea accesului la locuine
sociale.
Persoanele vrstnice reprezint un grup vulnerabil cu o populaie n cretere, att din punct de vedere
al numrului total, ct i al ponderii populaiei. Fenomenul de mbtrnire accentuat a populaiei
Romniei evideniaz creterea nevoii de servicii sociale specifice acestei categorii de populaie.
Persoanele vrstnice care beneficiaz de asisten social, inclusiv de sprijin pentru locuine sociale
sau adaptate aparin categoriei celor fr venituri proprii sau ale cror venituri ori ale susintorilor
legali nu sunt suficiente pentru asigurarea unui trai decent sau persoane care locuiesc singure i nu au
capacitatea de a ndeplini activitile de baz din viaa de zi cu zi, care au n permanen nevoie de
asisten i ngrijire etc. n aceast privin, persoanele vrstnice au dreptul s beneficieze de servicii
de consiliere, de acompaniere i servicii destinate amenajrii sau adaptrii locuinei, n funcie de
natura i gradul de afectare a autonomiei funcionale. ngrijirea n centre rezideniale pentru
persoanele vrstnice dependente este permis doar n cazul n care se consider c ngrijirea la
domiciliu nu este posibil.
Adulii cu dizabiliti pot beneficia, n funcie de gradul de dizabilitate, de faciliti fiscale sau alte
faciliti, precum i de credite cu dobnda pltit din bugetul de stat pentru achiziionarea de
vehicule speciale i adaptarea locuinei la nevoile individuale. Admiterea persoanelor cu dizabiliti n
centrele rezideniale este permis doar dac asistena, ngrijirea, recuperarea sau protecia lor nu pot
fi asigurate la domiciliu sau n centrele de zi disponibile.
12. Deprivarea n domeniul locuirii cauz i rezultat al marginalizrii
81
Grupurile srace i marginalizate din Romnia att cele din mediul urban, ct i cele din mediul rural
se confrunt cu probleme grave n ceea ce privete condiiile de locuire, precum calitatea precar a
locuinelor, infrastructura inadecvat, nesigurana n legtur cu ocuparea proprietii.
Clarificri legale i conceptuale

Definirea nevoilor n materie de locuire necesit clarificarea mai multor concepte. Legislaia specific
diferitelor domenii (construcii, urbanism, protecie social, situaii de urgen etc.) propune diferite
definiii, categorii i standarde privind locuinele.
o Locuin cu condiii improprii nseamn locuina improvizat sau construcia cu destinaie de
locuin care nu ndeplinete cerinele minime prevzute n Anexa 1 la Legea locuinei nr.
114/1996;
o Persoan fr adpost reprezint o categorie social format din persoane singure ori familii
care, din motive singulare sau cumulate de ordin social, medical, financiar-economic, juridic
sau din cauza unor situaii de for major, triesc n strad, locuiesc temporar la prieteni sau
cunoscui, se afl n incapacitate de a susine o locuin n regim de nchiriere ori sunt n risc
de evacuare, se afl n penitenciare de unde urmeaz s fie eliberate i nu au domiciliu sau
reedin;
o Persoan fr locuin nseamn persoana care nu are stabilit un domiciliu sau o reedin,
potrivit dispoziiilor Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 97/2005 privind evidena,
domiciliul, reedina i actele de identitate ale cetenilor romni (republicat).
Alte tipuri de locuine clasificate n diferite acte normative:

-
locuin precar (conform Normelor metodologice din 19 februarie 2014 de aplicare a
prevederilor Legii nr. 197/2012 privind asigurarea calitii n domeniul serviciilor sociale);
-
spaii de locuit improvizate sau specializate sau tabere pentru sinistrai (conform HG nr.
547/2005 pentru aprobarea Strategiei naionale de protecie civil)
-
locuin precar sau insalubr: barci, rulote, cocioabe, remorci, maini abandonate pe
strad sau n parc, case abandonate etc.76
Este important s observm, n egal msur, c standardele tehnice ale locuinelor cu finanare
public, construite n timpul regimului comunist, nu corespund n totalitate standardelor prevzute n
Legea locuinei, ns nu toate sunt inadecvate. De asemenea, nu se poate generaliza c toate
locuinele rurale construite nainte de 1996, fr acces direct la sistemele de alimentare cu ap,
canalizare i evacuare a apelor uzate, ridicate cu materiale de construcie tradiionale sau avnd o
suprafa util sub 37 m2 se nscriu n mod automat n categoria locuinelor inadecvate. n multe
cazuri, standardele minime prevzute n Legea locuinei sunt prea generoase i au contribuit la
crearea unei piee a locuinelor legale care este, n general, inaccesibil (pentru construcie,
cumprare, nchiriere sau administrare).
Este necesar corelarea domeniului locuirii cu cel al combaterii srciei i excluziunii sociale, pe baza
indicatorilor relevani. Mai multe recomandri privind grupurile vulnerabile elaborate de Comisia
European stabilesc categoriile de indicatori relevani pentru monitorizarea implementrii aciunilor
de reducere a srciei, unii dintre acetia fiind specifici sectorului locuinelor:
- Rata lipsurilor materiale grave: definete ponderea populaiei (aparinnd unor categorii de
vrst diferite) care nu-i permite cel puin 4 dintre urmtoarele 9 aciuni: 1) s-i plteasc
chiria, ratele la credit sau facturile la utiliti; 2) s asigure nclzirea adecvat a locuinei; 3) s
fac fa unor cheltuieli neprevzute; 4) s consume carne sau proteine n mod regulat; 5) s
76
n conformitate cu Metodologia din 4 mai 2007 de completare a fielor standard i de transmitere a datelor prevzute n
foaia individual de urgen pentru consumul de droguri, n foaia individual de admitere la tratament pentru consumul de
droguri etc.).
82
mearg n vacan; sau nu-i permite s cumpere: 6) un televizor; 7) un frigider; 8) un autoturism;
9) un telefon77;
- Costuri suplimentare pentru locuine: ponderea populaiei care triete n gospodrii n care
costul total al locuirii (dup deducerea subveniilor n acest scop) reprezint peste 40% din venitul
total disponibil al gospodriei;
- Insalubritatea locuinei: Procentul populaiei cu locuine care au probleme de salubritate.
Problemele avute n vedere sunt: 1) probleme la izolarea acoperiului, igrasie pe perei /
pardoseli / la nivelul fundaiei sau mucegai la cadrele ferestrelor sau la nivelul podelii; 2) lipsa
unei bi sau a unui du n interiorul locuinei; 3) lipsa unei toalete interioare pentru a fi utilizat
exclusiv de gospodrie; 4) alte probleme legate de condiiile de locuit: ncperi prea ntunecate,
fr lumin suficient;
- Supraaglomerarea: Procentul populaiei care triete n gospodrii supraaglomerate. Se
consider c o persoan locuiete ntr-o gospodrie supraaglomerat n cazul n care gospodria
nu dispune de un numr minim de camere egal cu: - o camer pentru familie; - o camer pentru
fiecare cuplu o camer pentru fiecare persoan singur n vrst de peste 18 ani o camer
pentru dou persoane de acelai sex, cu vrsta ntre 12 i 17 ani; - camer (camere) pentru fiecare
persoan de sex opus cu vrsta ntre 12 i 17 ani; - o camer pentru dou persoane cu vrsta sub
12 ani.
Deprivarea n domeniul locuirii dimensiunea teritorial
n anuarul su regional din 2013, Eurostat a inclus o analiz n care a clasificat Romnia n topul rilor
cu o deprivare sever de locuire (DSL). DSL este o msur de comparare a statelor membre UE n
ceea ce privete gospodriile cu condiii de locuit extrem de precare, incluznd acoperiuri sparte,
lipsa bii sau a duurilor, lipsa toaletelor n interiorul casei i lipsa racordrii la energie electric. n
Europa, Romnia s-a clasat pe primul loc n ceea ce privete deprivarea sever de locuire i pe al locul
al doilea n ceea ce privete persoanele cu risc de srcie sau excluziune social. 78
Figura 56. Rata deprivrii severe de locuire, pe grade de urbanizare, 2014
77
Conform Eurostat, n concordan cu HG 24/2015
78
Eurostat, http://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/ITY_OFFPUB/KS-HA-13-001-14/EN/KS-HA-13-001-14-EN.PDF
83
Supraaglomerarea este caracteristica principal a deprivrii de locuin n Romnia, ar care are una
dintre cele mai ridicate rate ale supraaglomerrii din Europa. Conform cercetrilor de teren, zonele
cele mai afectate de supraaglomerare sunt cele locuite de comunitile cu venituri mici. Acesta este n
special cazul blocurilor de apartamente urbane, unde se nregistreaz cazuri n care n care o familie
cu venit redus i cu muli membri locuiete ntr-o garsonier. O situaie special exist n blocurile G2
din Alba Iulia, un ghetou n centrul oraului n care peste 330 de persoane locuiesc n 105 de
garsoniere de aproximativ 11 m 2, ceea ce nseamn, n medie, 3,5 m 2 pe persoan. Dintre aceste 330
de persoane, 45% sunt copii.
Figura 57. Rata supraaglomerrii, pe grade de urbanizare, 2014
84
Situaia n zonele urbane este considerat mai grav dect n zonele rurale sau periurbane, din mai
multe puncte de vedere. innd seama, pe de o parte, de venitul redus i incapacitatea de a avea
acces la locuinele de calitate decent existente pe pia, iar pe de alt parte, de necesitatea de a
concura cu alte persoane pentru un fond de locuine sociale foarte limitat, unele gospodrii sunt
deseori forate s triasc n condiii mizere i n spaii supraaglomerate, fie n barci, fie n blocuri
de nefamiliti" vechi (foste locuine ale muncitorilor, acum proprietate privat i nchiriate), sau n
locuine sociale prost ntreinute amplasate n zonele cele mai precare (foste platforme industriale,
etc.). n zonele rurale, n schimb, dei oamenii sunt mai sraci, supraaglomerarea nu este de obicei o
problem: spaiul disponibil este mai mare, iar oamenii pot s practice agricultura de subzisten.
Zonele urbane marginalizate sunt definite drept zone cu un nivel sczut de capital uman, cu o rat
redus a ocuprii forei de munc cu forme legale, i o calitate precar a locuinelor. Harta de mai jos
evideniaz zonele urbane cu procentul cel mai ridicat de persoane marginalizate. Aceast
metodologie, inclusiv definiia a fost extins ulterior i ctre zonele rurale.
Atlasul zonelor marginalizate urbane din Romnia (2014) identific zonele urbane din Romnia n care
exist cel mai ridicat procent al persoanelor afectate de deprivare de locuire.
Zone urbane marginalizate se gsesc n toate categoriile de orae (mici, mijlocii, mari) i n toate
regiunile rii. Totui, ponderea populaiei ce triete n sectoare de recensmnt marginalizate este
de peste zece ori mai ridicat n oraele foarte mici (< 10.000 de locuitori) comparativ cu Bucureti. n
56 orae nu sunt identificate zone marginalizate, dar n cinci orae peste o treime (pn la 47%) din
populaie triete n astfel de zone, n 14 orae ntre 20% i 31% din populaie, iar n 50 de orae
procentul ajunge la 10-19% din populaia total.
Figura 58. Ponderea populaiei urbane din zonele marginalizate
85
Surs: Banca Mondial 2013
86
Caseta 1. Definiia marginalizrii"urbane i rurale
Banca Mondial a ntocmit un studiu pentru MDRAP cu scopul de a defini marginalizarea urban i un
studiu pentru MMFPSPV n vederea identificrii zonelor marginalizate rurale. Studiile i-au propus s ajute
printr-o mai bun direcionare a fondurilor, att prin programele UE (precum Dezvoltare local plasat sub
responsabilitatea comunitii), ct i prin programe cu finanare de la bugetul de stat. Atlasul zonelor
urbane marginalizate din Romnia i Atlasul zonelor marginalizate rurale i al dezvoltrii umane locale din
Romnia identific trei criterii majore pentru marginalizarea urban/rural, mpreun cu pragurile urbane
corespunztoare (a se vedea tabelul).
Cele trei criterii ale marginalizrii urbane/rurale sunt indicate n tabelul de mai jos, mpreun cu indicatori i
pragurile urbane corespunztoare (%) (unitatea de analiz n recensminte).
Criterii/ Indicatori-cheie a 80-a percentil Indicatori-cheie a 80-a percentil

dimensiun = pragul urban = pragul rural
e naional*) naional*)
Capital Proporia populaiei 22,1 Proporia populaiei 59,3
uman cuprins n cuprins n recensmnt, cu
recensmnt, cu vrsta ntre 15 i 64 de ani,
vrsta ntre 15 i 64 care a absolvit doar 8 clase
de ani, care a sau mai puin
absolvit doar 8 clase
sau mai puin
Proporia 8,0 -
persoanelor cu
dizabiliti, boli
cronice sau alte
afeciuni care le
ngreuneaz
activitile zilnice
Proporia copiilor (0- 20,5 -
17 ani) n totalul
populaiei
Ocuparea Proporia 22,2 Proporia persoanelor cu 72,1
forei de persoanelor cu vrsta cuprins ntre 15 i
munc vrsta cuprins ntre 64 de ani care nu sunt
15 i 64 de ani care nscrise n sistemul de
nu sunt angajate cu nvmnt sau care nu au
forme legale i nu fost niciodat angajate cu
sunt nscrise nici n forme legale (salariai,
sistemul de angajatori, pensionari)
nvmnt
Locuine Procentul locuinelor 0,0** Procentul locuinelor care 2,7
care nu sunt nu sunt racordate la
racordate la electricitate
electricitate
Procentul locuinelor 54,7 Procentul locuinelor 26,1
supraaglomerate supraaglomerate (Eurostat)
(15,33 metri ptrai
pe persoan)
Nesiguran n 12,3 Procentul locuinelor care 87,9
legtur cu ocuparea nu sunt conectate la
proprietii: reeaua de ap
proporia
gospodriilor care
nu au act de
87
proprietate asupra
locuinei
Date: INS, Recensmntul populaiei i al locuinelor 2011. Observaii: *) Pragurile sunt calculate folosind
doar categoriile de gospodrii cuprinse n recensmnt avnd ntre 50 i 500 de locuitori. **) Mai puin de
1% din locuinele urbane nu sunt racordate la energie electric, iar a 80-a percentil este aadar 0%. Orice
categorie din recensmnt pentru care cel puin o locuin nu este racordat la energie electric (i astfel
valoarea este mai mare de 0%) trece de acest prag.
88
Figura 59. Procentul populaiei urbane din zonele dezavantajate n ceea ce privete dimensiunea locuinelor
Surs: Atlasul zonelor marginalizate urbane din Romnia, Banca Mondial, 2014
Atlasul zonelor marginalizate rurale i al dezvoltrii umane locale din Romnia (2015) 79 include o
metodologie pentru definirea categoriilor de arii marginalizate rurale pe baza unui set de criterii i
indicatori cheie, hri detaliate care prezint distribuia teritorial a acestor comuniti, o
metodologie care surprinde diferite grade ale dezvoltrii umane locale (atat pentru aezri rurale ct
i urbane) i o serie de hri la nivel de jude care ilustreaz aceste lucruri. Au fost identificare dou
categorii de zone marginalizate rurale: prima este legat de izolarea geografic (cu precdere sate din
judeul Vaslui), iar a doua este legat de poziia periferic a zonei marginalizate pe teritoriul satelor
bine conectate (cu precdere sate din judeul Clrai).
Zonele marginalizate rurale sunt distribuite pe teritoriul administrativ al unui numr destul de ridicat
de comune (991), respectiv 35% din numrul total de comune al Romniei, diferenele regionale fiind
semnificative (numr maxim n regiunea Nord-Est 11,3% i minim n regiunea Bucureti-Ilfov 0,6%).
Exist aproximativ 1.198 de aezri informale n Romnia, dintre care 953 (79,54%) sunt situate n
zonele rurale, iar 245 (20,46%) n zonele urbane. 80
79
The Atlas of Rural Marginalized Areas and of Local Human Development in Romania (2015), coordonat de Emil Teliuc,
Vlad Grigora (Task Team Leaders Banca Mondial), Manuela Sofia Stnculescu
80
Analiz privind aezrile informale din Romnia evaluarea situaiei actuale n vederea formulrii unor reglementri i
instrumente de intervenie ", MDRAP, 2014
89
Figura 60.Amplasamentul aezrilor informale n raport cu intravilanul localitii
Sursa: Analiz privind aezrile informale din Romnia evaluarea situaiei actuale n vederea formulrii unor
reglementri i instrumente de intervenie (2013), URBAN-INCERC
Potrivit acestui studiu, aezrile informale sunt definite ca grupri de locuine dezvoltate, de regul, la
marginea localitilor urbane sau rurale, n care ocuparea terenurilor are un statut ilegal sau legal, iar
construciile sunt neautorizate sau respect parial autorizaiile obinute, crora le lipsete accesul la
infrastructura tehnico-edilitar de baz, condiii adecvate de locuire etc., ce pun n pericol sigurana i
starea de sntate a populaiei rezidente.
Conform recensmntului din 2011, 63% dintre romii din Romnia triesc n zone rurale, 81
majoritatea n aezri de tip sat tradiional. Suprafaa ocupat sau amprenta naional a acestora este
relativ mare, iar n gospodrii se practic deseori agricultura de subzisten. Casele sunt dispuse
relativ bine, dei calitatea structurii locative este modest, iar infrastructura deseori inadecvat. Cu
toate acestea, pentru restul de 37% dintre romii care triesc n zonele urbane, locuinele reprezint o
problem serioas, dup cum se arat mai jos.
81
Toth & Dan, 2011 (p11)
http://www.undp.ro/libraries/projects/Economia_Sociala_si_Comunitatile_de_Romi_Provocari_si_Oportunitati.pdf
90
Figura 61. Corelarea ntre srcie i prezena romilor
Surs: Atlasul zonelor marginalizate urbane din Romnia, Banca Mondial, 2014
n ultimele cteva decenii, s-a nregistrat o scdere a numrului de gospodrii de romi care locuiesc la
bloc, respectiv de la 32,9% n 1992 la 21,3% n 1998 i 8,3% n 2006, precum i o cretere a numrului
de locuine la curte pentru o singur familie, ocupate de romi. Majoritatea romilor locuiesc n
mediul rural sau n locuine informale la periferiile oraelor. 82 Aceast mutare din blocurile de
apartamente situate n zonele urbane ctre casele pentru o singur familie din mediul rural s-ar putea
explica, cel puin parial, prin marginalizarea social i economic a romilor.
Dei majoritatea romilor din mediul urban nu triesc n locuine sociale, acetia locuiesc de obicei n
condiii precare, n unele cazuri fr ap curent sau electricitate (ca urmare a neplii facturilor la
utiliti etc.). n continuare sunt prezentate cteva tipologii de locuine utilizate de persoanele de
etnie roma i alte categorii srace.
Aezri rurale tradiionale ale romilor

Aproximativ dou treimi din casele romilor din mediul rural, situate n principal n aezri tradiionale,
sunt relativ decente, n timp ce cealalt treime este reprezentat de structuri insalubre. n aceste
aezri, infrastructura (ap, canalizare, electricitate) exist ntr-o msur minim sau lipsete cu
desvrire.
82
Toth i Dan, 2011, p. 18
http://www.undp.ro/libraries/projects/Economia_Sociala_si_Comunitatile_de_Romi_Provocari_si_Oportunitati.pdf
91
Aezri informale rurale / periurbane
Aezrile informale reprezint un termen utilizat pentru o gam larg de aezri subdezvoltate i
ilegale, ridicate pe terenuri ocupate de ctre familiile cu venit redus, fr a avea acordul proprietarilor
de drept i/sau independent de avizul autoritilor centrale responsabile cu controlul instituional sau
extern privind modalitatea de construire i amenajare a teritoriului la nivel local (Turner, 1969, p.
508). Elementele caracteristice ale acestor case sunt: caracterul nesigur al proprietii, ocupare
ilegal, siguran redus i condiii de locuit de obicei precare. La acestea se pot aduga infrastructura
de transport precar, lipsa accesului la infrastructura public de alimentare cu ap, canalizare,
alimentare cu gaz i chiar energie electric, elemente care contribuie la caracterul insalubru al
locuinelor i sporesc riscul pe care acestea l reprezint pentru sntatea public. O alt definiie
posibil a termenului este grup de locuine construit de obicei pe terenuri ilegale, fr autorizaie de
construcie i dup propriile reguli, deseori locuite de persoane singure sau grupuri de persoane.
Caracterul ilegal al acestor tipuri de locuine este generat de: lipsa dreptului de proprietate asupra
terenului, lipsa siguranei, lipsa accesului la utilitile urbane etc. 83
Aezrile informale din zonele rurale i periurbane adpostesc comuniti relativ mai mici, de 20-30
de gospodrii. De obicei, casele au 1-2 camere, o calitate structural relativ precar, fiind construite
din chirpici, lemn i tabl. Instalaiile sanitare sunt extrem de precare: n unele cazuri, o singur
latrin este utilizat n comun de mai multe gospodrii. n ceea ce privete apa, este posibil s existe
un singur pu, de asemenea, utilizat n comun. Aceste zone sunt ocupate n cele mai multe cazuri de
familii mai tinere i mai numeroase cu mai muli copii (>3) fiecare. Majoritatea tinerilor sunt omeri i
triesc din ajutorul social, iar uneori lucreaz n economia informal (n general pentru colectarea de
fier/gunoi) sau ca zilieri.
Caracterul informal a fost corelat iniial cu inexistena sistemelor de planificare i gestionare a
terenurilor, fiind ulterior tolerat, n lipsa unor soluii operaionale flexibile i integrate stabilite prin
planuri urbanistice, n contextul noii dinamici a localitilor urbane i rurale. n multe cazuri, seriile de
planuri urbanistice aprobate n ultimii douzeci de ani nu au propus nicio soluie urbanistic pentru
zonele cu aezri informale, cu excepia unui numr restrns de cazuri, lsndu-le n afara zonelor
intravilane. De fapt, respectnd principiul conform cruia ceea ce nu este legal nu ar trebui s existe
nici n realitate, nici n acte, unele grupuri de astfel de case aflate parial n zone expuse pericolelor
biologice sau naturale nu sunt nici mcar menionate n documentaiile de urbanism. 84
Locuine noi sau modernizate n localitile urbane

Situaia cea mai bun din punct de vedere al veniturilor o au romii care au reuit s ias din cercul
vicios al srciei. Casele lor nou construite sunt un simbol al averii (recente) acumulate n strintate
sau din banii trimii de un membru al familiei din strintate. Aceast ncercare de integrare n
societate a avut succes pentru unii, ns pentru alii a generat un clivaj social i mai adnc: n timp ce
sunt considerai o categorie exclus de ctre persoanele de alt etnie dect cea rom, vecinii romi
mai sraci i dispreuiesc.
83
Suditu B., Vlceanu D.G., 2013, Informal settlements and squatting in Romania: socio-spatial patterns and typologies
(Aezri informale i ocupare ilegal n Romnia tpologii i caracteristci sociospaiale), in HUMAN GEOGRAPHIES
Journal of Studies and Research in Human Geography, 7.2 (2013), p.67
84
Suditu B., Vlceanu D.G., 2013, Informal settlements and squatting in Romania: socio-spatial patterns and typologies
(Aezri informale i ocupare ilegal n Romnia tpologii i caracteristci sociospaiale ), n HUMAN GEOGRAPHIES
Journal of Studies and Research in Human Geography, 7.2 (2013), p.70
92
Aezri tradiionale n mediul urban
Aezrile tradiionale ale romilor din zonele urbane sunt situate n cele mai multe cazuri la periferiile
oraelor. Calitatea caselor este relativ decent: casele mai vechi sunt construite din chirpici
tradiionali, iar cele mai noi sau cele renovate sunt din crmid / beton. Terenurile sunt relativ mari
(400-800 m2), iar familiile le folosesc pentru cultivarea pomilor fructiferi i a legumelor, pentru
creterea psrilor i pentru adposturi pentru cai i crue. Unii romi sunt ntreprinztori, avnd
ateliere mici de prelucrare a fierului; muli colecteaz materiale reciclabile (fier vechi, sticle etc.), pe
care le vnd centrelor de reciclare.
Aceste zone nu sunt racordate la reelele de ap sau de canalizare ale oraului, ns de obicei, pe
fiecare teren, exist o latrin i o cimea sau un pu. n cartierele vechi, cei mai muli au motenit
casele de la prini sau bunici, aadar au drepturi de facto asupra imobilului, ns adesea nu dispun
de acte legale de proprietate. Majoritatea membrilor acestor gospodrii sunt angajai sau lucreaz pe
cont propriu n sectorul informal. Dei sunt implicai n activiti productive, n cele mai multe cazuri
nu pot s aib acces la finanare: acest lucru se datoreaz parial apetitului redus pentru risc al
bncilor (romii sunt considerai o categorie cu risc crescut), parial lipsei titlului de proprietate care ar
putea fi utilizat drept garanie - aspect ce va fi discutat mai trziu n acest capitol). Acest lucru
limiteaz capacitatea romilor de a-i mbunti locuinele sau a-i extinde afacerile.
Locuine sociale
Spaiile locative sociale ocupate de romi au de obicei 10-15 m 2, chiria fiind de 10-15 euro pe lun, la
care se adaug costul utilitilor. Majoritatea cldirilor, n special cele mai vechi, au grupuri sanitare
comune la fiecare etaj care sunt prost ntreinute. Aceste cldiri sunt deseori vechi i prginite, iar n
unele cazuri au fost reabilitate sau modernizate de ctre autoritile locale. Persoanele de etnie rom
concureaz cu multe alte categorii prioritare pentru un fond foarte redus de locuine sociale; prin
urmare, sub 2% din gospodriile de romi triesc n locuine sociale. Acestea sunt de obicei
gospodriile mai mici, cu 1-4 membri, ns exist i cazuri n care peste 4-5 persoane locuiesc ntr-o
unitate cu o singur camer (ca urmare a existenei unui numr mai mare de copii, coabitrii mai
multor generaii i/sau existenei unei familii extinse).
Una dintre problemele cu care se confrunt de obicei persoanele care locuiesc n aceste cldiri const
n faptul c n sistemul de contabilizare, tariful utilitilor este asociat cu spaiul locativ; atunci cnd
un chiria pleac fr s plteasc, datoria aferent spaiului locativ este transferat chiriaului
urmtor. Anularea acestei datorii istorice este dificil de realizat din punct de vedere administrativ,
motiv pentru care noii chiriai primesc deseori camera cu o datorie preexistent.
Situaia devine mai complicat n cazul cldirilor cu proprietate mixt, respectiv locuine parial
private, parial sociale (deinute de guvern). n majoritatea acestor cazuri, acumularea datoriei
afecteaz nu doar chiriaul datornic; ntreaga cldire este expus riscului de a fi deconectat de la
utilitile publice din cauza datoriilor acumulate de una sau mai multe gospodrii. Mai mult, dup
cum am menionat anterior, criteriile de alocare a locuinelor sunt stabilite de ctre autoritile
locale, proces care nu este ntotdeauna transparent i las prea mult loc liberului arbitru.
De exemplu, atunci cnd gospodriile cele mai srace (respectiv cele care ctig mai puin de 150
euro pe lun) concureaz cu alte gospodrii srace, ns puin mai nstrite, pentru a obine o locuin
93
social, este foarte probabil ca unitile locative sociale mai bune s fie alocate acestora din urm, iar
cele mai mici (~10-15 m2) s ajung la prima categorie.85
Acest lucru nseamn c pentru majoritatea gospodriilor vulnerabile care au de obicei mai muli
membri (ca urmare a existenei unui numr mai mare de copii, coabitrii mai multor generaii i /sau
existenei unei familii extinse), riscul de excluziune este i mai mare.
Pentru romii care se afl la limita inferioar a piramidei veniturilor (ntre 0-150 euro), ansele de a
obine acces la locuine sociale sunt i mai mici, ca urmare a atitudinii autoritilor locale. Acestea
consider c din cauza: (i) stilului de via (romii care triesc n barci nu se pot adapta la viaa ntr-o
cldire multietajat), (ii) incapacitii de a plti utilitile (deoarece un numr ridicat de romi sunt
omeri i supravieuiesc n general datorit ajutorului social), i (iii) familiilor numeroase (formate,
deseori, din 7-10 membri), romii nu ar fi potrivii" pentru a locui n unitile locative sociale mici, de
10-15 m2.
Blocuri" foste cmine de nefamiliti n mediul urban
Calitatea acestor zone de blocuri este precar. Blocurile au fost, n general, construite nainte de 1990
pentru muncitorii din fostele ntreprinderi socialiste. n majoritatea cazurilor, au fost utilizate drept
cmine de nefamiliti, ns exist i alte tipuri de cldiri, precum fostele colonii muncitoreti. n
prezent, aceste cldiri sunt n mare lor majoritate private (fiind deinute de o companie, de exemplu).
n fiecare cldire pot locui, n mod obinuit, 150-500 de persoane.
Numite ghetouri86 att de ctre ocupanii lor, ct i de ctre alte persoane care locuiesc n zon,
aceste cldiri adpostesc n special comuniti etnice mixte, romii fiind categoria suprareprezentat
din punct de vedere statistic. 87 De obicei apartamentele au o singur camer de 9-15 m 2 i sunt
supraaglomerate deseori fiind locuite de familii numeroase i muli copii i mobilate excesiv. La
fiecare nivel exist doar una sau dou bi care sunt utilizate n comun. Spaiile comune sunt, de
obicei, prost ntreinute, iar uneori sunt ocupate temporar de persoane fr domiciliu. Cu toate
acestea, n interior, unele uniti sunt bine organizate i curate.
n general, cei care locuiesc n aceste cldiri lucreaz fr forme legale i i completeaz venitul din
alocaiile pentru copii i alte ajutoare sociale, VMG (Venitul Minim Garantat), indemnizaie pentru
persoane cu handicap, pensia de boal sau pur i simplu triesc din gunoaie.
Plata utilitilor (energie electric, ap, canalizare, gunoi) este deseori o problem. De obicei, cu ct
numrul de apartamente locuite de persoane care beneficiaz de VMG (20-65 euro pe lun) este mai
mare, cu att sunt mai numeroase camerele pentru care facturile la utiliti rmn nepltite iarna,
de exemplu, doar factura de electricitate poate s ajung la peste 45 euro. Energia electric este
tiat uneori pentru ntregul bloc, fie din cauza datoriei istorice, fie din cauza faptului c unii ocupani
nu-i pltesc utilitile.
Aezri informale n mediul urban
85
n realitate, este posibil ca gospodriile de romi i alte gospodrii srace s locuiasc n prezent n locuine de 30-50 m 2,
mai mari dect aceste uniti locative sociale.
86
Autorii prezentului raport nu sunt de acord cu utilizarea termenului ghetou. Termenul a fost utilizat pentru a fi n
concordan cu terminologia utilizat la nivel local i pentru a diferenia astfel de uniti de locuinele sociale.
87
Romii au ajuns s fie categoria suprareprezentat n ghetouri dup 1990, deoarece gospodriile mai nstrite s-au mutat n
zone mai bune, lsnd spaiul populaiei celei mai srace, formate, n marea sa majoritate, din romi.
94
Majoritatea barcilor din Romnia nu au deloc infrastructur sau au o infrastructur precar cel
mult o cimea utilizat n comun i 1-2 latrine pentru toat comunitatea. n alte barci, este posibil ca
infrastructura s fie dezvoltat de-a lungul unei strzi principale, fr a fi, ns, disponibil n restul
zonei. Multe barci sunt situate n zone periculoase, de exemplu deasupra unor gropi de gunoi sau
lng acestea, n zone inundabile i aa mai departe. Prin urmare, multe dintre aceste zone sunt
insalubre i foarte expuse riscurilor pentru sntate i de mediu.
Majoritatea ocupanilor din aceste zone nu posed acte de identitate sau nu dein nicio proprietate.
Dup cum am discutat anterior, acest lucru se datoreaz n mare parte istoricului lor (incapacitii de
a avea n proprietate terenuri sau locuine), precum i procesului de restituire de dup 1989: multe
dintre aceste gospodrii fie i-au pierdut locuinele (sunt foti chiriai evacuai), fie au renunat la
locuine (pentru c nu i-au permis s plteasc chiria). ntruct aceste familii sunt mai srace i mai
numeroase, este posibil s nu fi trecut de lunga list de ateptare pentru locuine sociale, i s se fi
cazat n adposturi improvizate situate n astfel de locuri precare.
Dimensiunea i gradul de ocupare a locuinelor
Gospodriile romilor au o dimensiune medie de 5,8 persoane/gospodrie (variind ntre 6,8 pentru
cvintila cea mai srac a romilor i 4,8 persoane/gospodrie pentru cvintila superioar), mult mai
mare dect dimensiunea 3,8 persoane/gospodrie, nregistrat pentru familiile cu venit mic de alt
etnie dect cea rom (variind ntre 4,6 i 2,9 persoane/gospodrie). Romii din cvintila inferioar a
veniturilor tind s locuiasc n uniti mai restrnse, cu camere mai puine i mai mici. Aproximativ
dou treimi dintre gospodriile de romi triesc n locuine n care o camer este ocupat de peste 2
persoane, n timp ce doar 25% dintre gospodriile de alt etnie dect cea rom care locuiesc n
apropiere au avut acest nivel de ocupare (n 1998, gradul de ocupare pentru 25% dintre romi era de
peste 3 persoane pe camer. 88) Supraaglomerarea este o problem mai grav n zonele urbane dect
n cele rurale, n special pentru cei care locuiesc n blocuri de locuine sau apartamente. Ponderea
gospodriilor de romi din Romnia care triesc n locuine cu una sau dou camere este de 57%, n
timp ce n rndul populaiei de alt etnie dect cea rom, aceast pondere este de 32%. Romii din
tercila inferioar a veniturilor triesc n cele mai severe condiii de aglomerare, cu o medie de 30 m 2
pe locuin, comparativ cu 50 m2 pentru tercila superioar a veniturilor.
Dimensiunea medie a locuinei unui rom este de 40 m 2, comparativ cu 77 m 2 n cazul unei persoane
de alt etnie dect cea rom. Conform raportului Fundaiei mpreun, suprafaa de locuit medie pe
persoan n gospodriile rome este cu jumtate mai mic dect cea pentru o persoan de o alt etnie
dect cea rom.
Zonele afectate de supraaglomerare sunt preponderent cele locuite de comunitile srace i
comunitile de romi. 105 garsoniere din blocul G2 din Alba Iulia, cu o suprafa de aproximativ 11 m 2
fiecare, sunt locuite de un numr total de 330 de persoane, dintre care 45% sunt copii. Acest lucru
nseamn c, n medie, aproximativ trei persoane locuiesc n fiecare apartament, ceea ce se traduce
prin aproximativ 3,5 m2 pe persoan.89
Accesul la finanare
88
Surs: Diagnostics and Policy Advice for Supporting Roma Inclusion in Romania (Diagnostc i consultan politc pentru
susinerea incluziunii romilor n Romnia), (SCR) Banca Mondial, 2013; and 2011 UNDP/World Bank/EC Regional Roma
Survey
89
Surs: Diagnostics and Policy Advice for Supporting Roma Inclusion in Romania (Diagnostc i consultan politc pentru
susinerea incluziunii romilor n Romnia), (SCR) Banca Mondial, 2013
95
Multe gospodrii cu venit redus din mediul urban ar putea fi eligibile pentru a contracta un mprumut
i ar dori s fac acest lucru pentru a-i cumpra sau construi o cas, ns nu au acces la finanare
deoarece sunt angajai sau lucrtori pe cont propriu fr forme legale i nu au bunuri care s poat fi
utilizate drept garanie.90 Conform Studiului regional din 2011, 99,7% dintre romi nu aveau acces la
credite ipotecare, iar 96% nu aveau acces la microfinanare. Dei sectorul microfinanrii din Romnia
s-a dezvoltat semnificativ ncepnd cu 2005, aceasta i ndreapt mai mult atenia asupra clienilor
din zonele rurale (mprumuturi pentru afaceri bazate pe agricultur).
Situaia accesului la finanare n zonele urbane este mai grav dect n zonele rurale. Bncile
consider c cei care locuiesc n barci i lucrtorii din economia informal, n special romii, sunt o
categorie cu risc crescut care nu respect regulile. n prezent, o singur banc (Provident) ofer
credite pentru ntreprinderile mici din zonele urbane, ns rata dobnzii este de peste 90%, fa de
15% n zonele rurale.91 ONG-uri precum Habitat for Humanity (HfH) ofer mprumuturi pentru
mbuntirea locuinelor i i propune ca mprumuturile s ajung la aproximativ 1000 de familii
ntr-un an, ns aciunea se desfoar pe o scar foarte limitat. Lipsa datelor privind situaia actual
i lipsa unui plan de infrastructur furnizat de autoritile locale, lipsa statisticilor privind necesitile
i cerinele categoriilor int precum persoanele srace, persoanele cu dizabiliti i grupurile
minoritare reprezint cteva dintre problemele care mpiedic HfH s stabileasc o strategie i s
ntocmeasc un plan pe termen lung pentru intervenia sa. HfH a ncercat s aplice i scheme
subvenionate de finanare/construcie a locuinelor, ns randamentul a fost mai mult dect
nesatisfctor.
13. Eficiena energetic i durabilitatea mediului
Eficiena energetic i n special eficiena nclzirii spaiului n locuine este unul dintre domeniile
prioritare ale Guvernului Romniei, deoarece locuinele dein cea mai mare parte din utilizarea de
energie final din Romnia (36%). 92 Sectorul este considerat unul dintre sectoarele nefavorabile din
Romnia (dup educaie) n ceea ce privete consumul de energie pe unitatea de suprafa util. 93
Potenialul de eficien energetic este estimat la o cifr considerabil de 41,5%. 94 Peste 25% din
populaia srac i peste 10% din populaia aflat peste pragul srciei se ateapt s nu-i poat
nclzi locuinele la niveluri adecvate; n timp ce peste 20% din populaie nregistreaz ntrzieri la
facturile la utiliti. Astfel de probleme vor deveni din ce n ce mai grave pe msur ce liberalizarea
pieei energetice continu i tarifele vor crete n anii urmtori.
Lucrrile de termoizolare n mas sunt desfurate cu scopul de a transforma performana energetic

a fondului imobiliar urban existent n Romnia. Exist provocri serioase legate de furnizarea
agentului termic accesibil prin sistemele vechi i ineficiente de nclzire central. Alte programe la
nivelul rii se ateapt s nceap n anii urmtori, n cadrul obligaiilor derivate din directivele
europene, precum implementarea contoarelor inteligente i cerinele de consum de energie aproape
zero pentru noile locuine.
90
Majoritatea instituiilor de microfinanare solicit fie o garanie sub unor unui titlu de proprietate (pentru un mprumut
acordat unei singure persoane), fie o garanie la nivel de grup (pentru un mprumut acordat unui grup de persoane).
91
Interviu cu instituia de microfinanare Good.bee care a avut loc n Romnia, la data de 5 august
2013.http://www.erstestiftung.org/inside-the-foundation/mission-and-vision/good-bee/
92
Odyssee (2012) procentele consumului final pentru 2009-2010. Industria reprezint 31%, transporturile 23% i
sectoarele teriare 9%.
93
BPIE (2014)
94
http://www.fonduri-ue.ro/res/filepicker_users/cd25a597fd-62/2014-2020/acordparteneriat/
PA_2014RO16M8PA001_1_1_ro.pdf
96
Caracteristicile fondului imobiliar i consumul de energie
Dup cum s-a artat anterior, majoritatea cldirilor rezideniale utilizate astzi au fost construite
nainte de 1980. Dup cum se poate vedea n graficul de mai jos nivelurile de izolare termic din
aceast perioad erau mult mai mici dect standardele curente.
Figura 62. Standardele de performan termic n funcie de grupa de vechime: Coeficieni K - cu ct mai
sczui, cu att mai bine
Sursa: BPIE Data Hub (2014)
Blocurile de apartamente din mediul urban
Urbanizarea n mas a avut loc dup cel de-al doilea rzboi mondial, pn chiar nainte de sfritul
comunismului n Romnia. Populaia urban a crescut de la 22% n 1948 la aproximativ 54%, la ora
actual. Aproape 72% din locuinele din mediul urban sunt situate n cldiri multifamiliale sau
blocuri, construite special n perioada 1950-1990 pentru a facilita aceast urbanizare n mas.
Aceste blocuri reprezint aproximativ 36% din locuinele totale din Romnia (aproximativ 3,1 milioane
de apartamente). Cele mai importante oportuniti de eficien energetic exist n acest segment al
fondului imobiliar i, de aceea, o parte important a analizei este dedicat acestui subiect.
Figura 63. Ponderea apartamentelor din blocuri construite n perioada 1970-1989,

n total apartamente fr izolare termic
97
Sursa datelor: calcule Banca Mondial (2015)
Blocurile variaz, de obicei, ca nlime, de la 5 la 11 etaje i se pot ntinde pe diferite lungimi - un

bloc mediu conine n jur de 36 de locuine, dei, unele blocuri pot s conin sute de apartamente.
Apartamentele reprezint un mix de garsoniere, uniti cu dou i trei camere i suprafaa util medie
este de 48 m2. Materialele de construcie i sistemele utilizate de obicei includ:
- O structur din beton armat cu panouri din beton prefabricat pentru pereii exteriori -
acestea constnd din dou straturi de beton ntre care este prins un strat de izolaie.
- Ferestre duble cu cadru metalic, formate dintr-o ram dubl cu cte o singur foaie de geam
n fiecare ram, cuplate mpreun astfel nct ambele rame s se deschid i s se nchid
mpreun. Rezistena termic a acestor ferestre este extrem de sczut n conformitate cu
standardele actuale. Multe gospodrii i-au nlocuit ferestrele dup 1990 cu ferestre din
termopan, folosind propriile fonduri.
- Logii/balcoane individuale pentru fiecare locuin, care de obicei sunt nchise. Dac nu au fost
nchise de la nceput, calitatea ferestrelor izolatoare variaz considerabil i poate s permit
ptrunderea aerului din exterior.
- Caloriferele nu au fost prevzute cu robinei cu termostat, ceea ce face dificil controlul puterii
calorice i duce, de multe ori, la o nclzire inutil. n multe locuine, caloriferele nc nu sunt
prevzute cu robinei cu termostat.
- Pereii dintre locuine nu sunt, de multe ori, bine izolai ducnd de multe ori la pierderi de
cldur din cauz c locuinele nvecinate sunt nenclzite.
Locuinele din mediul rural
98
Aproximativ 46% din cetenii rii triesc n zonele rurale n locuine unifamiliale. Potrivit INS, 5,8
milioane de ceteni triesc n locuine din chirpici sau lemn, de o calitate proast, n zone rurale sau
periurbane - unde materialul din care este fcut locuina nu este etan i nclzirea spaiului necesit
de patru ori mai mult energie dect ntr-o locuin bine izolat. n zonele rurale, nclzirea spaiului
se realizeaz de obicei cu lemne de foc i biomas drept combustibil, de multe ori n sobe tradiionale
a cror eficien este sczut. Deoarece biomasa este considerat un combustibil regenerabil, nu
exist o problem legat de schimbrile climatice. Cu toate acestea, nclzirea i gtitul se realizeaz
de multe ori cu flacr deschis ceea ce reprezint un risc de securitate; i dup cum s-a vzut mai
sus, consumul de energie pentru nclzirea spaiului n zonele rurale este extrem de ridicat i este
necesar reducerea acestuia pentru a crete confortul i accesibilitatea ca pre pentru populaia
rural.
Figura 64. Distribuia locuinelor dup combustibilul folosit pentru gtit n total locuine
99
Sistemele de energie, tarife i srcia energetic
nclzirea central
n Romnia exist 4,6 milioane de locuine urbane, din care 1,4 milioane de apartamente sunt
conectate la reelele de nclzire central (IC)95 prin care cldura este livrat n principal de la instalaii
de cogenerare (ICG) care utilizeaz gaze naturale (54%), crbune (20%) sau produse petroliere (26%).
Piaa reelei IC este estimat la 1 miliard euro cu peste 50.000 de angajai i contractani. 96 Instalaiile
ICG sunt deinute de autoritile locale, n timp ce reelele de distribuie pot s fie deinute de entiti
publice sau private.
Reelele IC sunt de obicei extrem de ineficiente din cauza tehnologiei nvechite i a echipamentului
prost ntreinut. S-a estimat c n 2011, aproximativ 30% din energia termic produs n Romnia a
fost pierdut nainte de a ajunge la consumatori, de trei ori mai mult dect n alte ri UE. 97 Aceasta
are drept cauz sub-investiia cronic - n trecut, reglementarea preurilor a limitat veniturile, n timp
ce statul furniza subvenii care ajungeau doar pentru continuarea operaiunilor, nu i pentru
investiii.98 Subveniile medii s-au ridicat la 40% din preul de distribuie aprobat pentru operatori pe
Gcal, ceea ce a dus la pasive de 500 de milioane euro n bugetul public. n ciuda acestor subvenii
ridicate, muli operatori au pierderi i datorii mari, ceea ce mpiedic finanarea reabilitrii i
optimizrii sistemelor.
Figura 65. Evoluia numrului de localiti n care se distribuie gaze naturale,
pe medii de reziden
95
BERD (2014), Romania Energy Efficiency in the Residential Sector (Eficiena energetic n sectorul rezidenial din
Romnia)
96
ARPEE (2013), Energy Efficiency in Romania: White Book (Eficiena energetic din Romnia: Cartea alb).
97
Pwc (2011), Challenges and Opportunities for the Romanian District Heating System (Provocri i oportuniti ale
sistemului de nclzire centralizat din Romnia)
98
(MMSC, 2013), Romanias Sixth Natonal Communicaton on Climate Change and First Biennial Report (Cea de-a asea
comunicare naional a Romniei privind schimbrile climatce i primul raport bianual). Ministerul Mediului i Schimbrilor
Climatice din Romnia. Accesat n data de 17 iulie 2014 la adresa
https://unfccc.int/files/national_reports/annex_i_natcom/submitted_natcom/application/pdf/6th_nccc_and_1st_br_of_ro
mania[1].pdf
100
Din cauza acestor condiii nefavorabile n care se afl, costul agentului termic generat prin aceste
sisteme este relativ ridicat (se estimeaz c este cu 20% mai mare dect n alte state membre UE), n
ciuda subveniilor semnificative acordate de la bugetele de stat i locale. Veniturile multor ocupani
sunt sczute, iar n anii n care preurile la gaz au prut accesibile, un numr semnificativ de
gospodrii au ales s se deconecteze i s instaleze alte mijloace de nclzire - boilere individuale sau
chiar sobe. Consumul de cldur centralizat a sczut de la 2,8 milioane tone echivalent petrol (Mtep)
n 1992 (30% din total) la 1,1 Mtep n 2010 (14% din total). Din anii 1990, numrul de orae i sate
conectate la sistemul de nclzire central a sczut de la peste 300 de localiti n 1996 la doar 100 n
2010, iar n 2014 energia termic se distribuia n 75 municipii i orae i n 13 comune. n general,
doar 18,37% din populaia Romniei are acum acces la energia termic furnizat prin nclzire
central.99
Figura 66. Ponderea locuinelor cu nclzire central (termoficare/central termic proprie) n total
locuine
99
Pwc (2011)
101
Blocurile conectate la reelele IC au fost de obicei prevzute cu un singur contor de cldur la intrarea
conductei n cldire; nu au fost furnizate contoare individuale de cldur. Aceasta a dus la provocri
legate de alocarea consumului i a costurilor. Aceast problem este i mai mult complicat de faptul
c legislaia actual permite ca n blocurile de locuine, unele apartamente s fie conectate la
sistemul de nclzire central i altele s aib boilere personale/centrale pe gaz. Aceasta a fcut ca
restul clienilor IC s aib obligaii mai mari de plat deoarece costurile infrastructurii comune sunt
acum mprite la mai puine persoane. n plus, apar probleme tehnice, precum pierderea presiunii i
supradimensionarea rezultat din prea multe deconectri.
Atunci cnd funcioneaz eficient i este dimensionat corespunztor pentru a face fa cererii, IC
poate s duc la economii de cost de 20-40% i reduceri semnificative ale gazelor de ser n
comparaie cu sistemele individuale de nclzit. 100 n plus, reelele IC ofer oportunitatea de a schimba
combustibilul mult mai uor dect n situaiile individuale, de exemplu, trecerea de la crbunele i
petrolul foarte poluante la un combustibil cu emisii de carbon reduse sau din surse regenerabile
precum biogazul sau biomasa. ntr-adevr, n timp ce n Romnia, utilizarea sistemelor IC a sczut
constant, alte ri au ncercat s creeze sisteme noi. Sunt necesare investiii urgente pentru a crete
eficiena sistemelor i a crea un model de afaceri IC durabil pe termen lung care va fi benefic pentru
clienii din Romnia. Nevoile de investiii au fost identificate la 5 miliarde de euro, n timp ce nivelurile
recente de investiii din domeniu au fost de numai 30 milioane euro pe an. 101
100
Pwc (2011)
101
https://www.pwc.ro/en/Press_Room/assets/2011/Romanian_district_heating_system.pdf
102
Tarifele pentru energie termic
Tarifele pentru cldura produs prin cogenerare sunt stabilite de ANRE, n timp ce ANRSC stabilete
tarifele pentru cldura de la boilere. Att ANRE, ct i ANRSC stabilesc preurile la cldur n baza
cost plus, adic n baza informaiilor privind veniturile i costurile de la operatorii IC. 102 Astfel, nu
este imperios necesar ca operatorii IC s investeasc n creterea eficienei i reducerea costurilor pe
termen lung. Autoritile locale pot aproba preurile mai mici pentru pri din populaie, dar va trebui
s acopere diferena de la buget.
Liberalizarea pieelor energiei i gazelor a fost convenit cu FMI i Comisia European n 2011:
procesul a nceput n 2012 i se va ncheia n 2018. Ca rezultat, tarifele pentru gazele naturale i
nclzirea centralizat cresc i subveniile la energie vor fi eliminate treptat pn n 2017.
Gospodriile primesc subvenii pentru nclzire de la bugetul central. Acestea se aplic tuturor
tipurilor de gospodrii i sunt difereniate n funcie de agentul termic utilizat pentru nclzire: ap
cald (nclzire central), gaze, combustibil solid i lichid i electricitate. Pragul de venit pentru
primirea subveniilor pentru gospodrii cu consumatori de energie mai puin IC este 615 lei pe
persoan/lun (140 euro). Acest prag pentru gospodrii care utilizeaz nclzirea centralizat este de
1.082 lei pe persoan/lun (245 euro), deoarece clienii IC sunt n special dezavantajai din cauza
randamentului termic sczut i a costurilor ridicate.
n Romnia, n medie 35% din costurile de nclzire ale gospodriei sunt subvenionate. Subveniile
sunt stratificate n baza categoriilor de venit, dup cum se poate vedea n exemplul de mai jos care
prezint stratificarea utilizat pentru clienii care utilizeaz nclzirea centralizat.
Subveniile pentru lemne i crbuni erau aplicabile anterior, n special pentru comunitile rurale.
Totui, evaluarea stratificrii veniturilor n zonele rurale a fost dificil deoarece activele i veniturile
pot s fie dificil de calculat. Pentru a ajunge la stratificarea veniturilor gospodriilor din zonele rurale,
activele i veniturile asociate au fost calculate anterior numai n baza proprietii asupra terenurilor;
totui, acest sistem de evaluare a veniturilor relative a fost nlocuit cu un sistem mai sofisticat de
apreciere a potenialului de generare a veniturilor din toate activele.
Tabelul 13. Clasele de venituri reduse definite n programul de ajutoare pentru cldur pentru nclzirea
centralizat
Categoria de Grupa de venituri Indemnizaia de la bugetul central
venituri reduse lunare (% din 500 lei - indice social de referin)
(lei/persoan/lun)
1 Sub 155 90%
2 155-210 80%
3 211-260 70%
4 261-310 60%
5 311-355 50%
6 356-425 40%
7 426-480 30%
8 481-540 20%
9 541-615 10%
10 616-786 5%
11 787-1082 0%
102
Interviu cu ANRE, angajamentul BM din septembrie 2014 i BERD (2014)
103
Sursa: adaptare dup OUG nr.70/2011
Srcia energetc
La nivelul statelor UE, nu exist o definiie comun pentru srcia energetic. n Regatul Unit, o
gospodrie este considerat n srcie energetic dac trebuie s cheltuiasc peste 10% din venituri
pentru nclzirea spaiului pentru a menine un nivel de confort adecvat. Prin Fondul european de
coeziune (FC) au fost finanate proiecte de investiii n nclzirea central din Romnia n care a fost
utilizat un prag de accesibilitate a preurilor de 8,5%, incluznd att nclzirea spaiului, ct i
cheltuielile cu apa cald. Dac ar fi fost utilizat acest prag, 60-70% din populaia urban a Romniei ar
fi fost definit ca fiind n srcie energetic. Potrivit unui studiu detaliat desfurat n 2013, 103
implementarea unui pachet complet de msuri de termoizolare (nlocuirea geamurilor/uilor i
izolarea pereilor, teraselor, subsolurilor, conductelor de cldur etc.) poate s reduc aceast
proporie extraordinar de mare la 10% - aa cum este indicat n tabelul 14.
Tabelul 14. Accesibilitate ca pre ilustrativ a nclzirii spaiului n funcie de

decila de venituri a gospodriei (preuri din 2011)
Decila de venit a Venitul gospodriei % din costurile de nclzire din venitul
gospodriei (zone urbane) anual al gosp. (folosind o supraf.
lei/gosp./lun reprezentativ comun a apart.)
nainte de investiia EE Dup investiia EE
1 1044,1 17,4% 9,5%

2 1277,9 14,2% 7,7%
3 1435,4 12,7% 6,9%
4 1589,4 11,4% 6,2%
5 1794,5 10,1% 5,5%
6 2031,5 8,9% 4,9%
7 2295,2 7,9% 4,3%
8 2667,4 6,8% 3,7%
9 3208,1 5,7% 3,1%
10 5156,4 3,5% 1,9%
Media 2250,0 8,1% 4,4%
103
JASPERS (2013)
104
Sursa: Adaptare dup JASPERS (2013)
Atenia programelor guvernamentale s-a concentrat corect pe reabilitarea blocurilor construite

nainte de 1990, deoarece acestea prezint un bun raport calitate-pre: densitatea locuinelor este
mare i din reabilitarea unei singure cldiri beneficiaz mai multe locuine; aceste cldiri au printre
cele mai slabe capaciti de izolare din ntregul fond imobiliar. Conform ateptrilor, consumul de
cldur n cldirile construite nainte de 1990 este de aproximativ patru ori mai mare dect n cldirile
construite n conformitate cu standardul actual de construcie (C107/2010). 104 Conform unui studiu
desfurat de Universitatea din Timioara, consumul de cldur n blocurile obinuite din Timioara
este de aproximativ 245kWh/m 2/an (i de aproximativ 325kWh/m 2/an dac se presupune c stratul
iniial de izolaie este ineficient n prezent din cauza condensrii de-a lungul anilor), n timp ce o
cldire proiectat s respecte standardele recomandate ale C107/2010 pentru cldiri izolate ar
consuma numai 73,4kWh/m2/an.
Peste 1,5 milioane de locuine au fost termoizolate n cadrul programului actual i a celor precedente.
Aproximativ nc 2 milioane de locuine necesit reabilitare pentru a aborda acest segment al
fondului imobiliar.
Disponibilitatea finanrii
Unele autoriti locale, n special cele din oraele mai mici nu au capacitatea financiar pentru
susinerea programelor de finanare. n mod similar, unora dintre ceteni li se pare dificil s co-
finaneze partea lor din cost. Oraele din Romnia au nc un procent important de blocuri cu un mix
heterogen de grupe de venituri. Acesta este n special cazul n oraele mari cu aglomerri masive de
blocuri de apartamente. Este foarte probabil ca unii proprietari - chiar dac sunt o minoritate - s nu
poat s-i permit s plteasc facturile pentru nclzire sau s investeasc n reabilitarea termic a
apartamentelor lor. n cele mai multe cazuri, neachitarea de ctre acetia a facturilor pentru nclzire
este urmat de deconectarea apartamentului de la reeaua de nclzire central. Totui, investiiile n
reabilitarea termic sunt diferite: atunci cnd asociaia de proprietari propune o investiie EE i
majoritatea membrilor voteaz n favoarea proiectului, minoritatea care nu dorete astfel de
mbuntiri (probabil deoarece nu-i pot permite povara costului suplimentar) rspunde mpotriva
voinei acesteia de asigurarea contribuiei la investiie. 105
104
Studiu JASPERS.
105
Reglementrile privind votul difer pentru diverse programe de termoizolare.
105
Iniiative relevante aferente UE
Cldiri cu consum de energie aproape de zero
Reformularea Directivei privind performana energetic a cldirilor (DPEC) a introdus conceptul de

cldiri cu consum de energie aproape de zero (nZEB) ca o cerin viitoare de implementat ncepnd
cu 2019 pentru cldirile publice i cu 2021 pentru toate noile cldiri. DPEC definete o cldire cu
consum de energie aproape de zero ca o cldire care are o performan energetic foarte ridicat.
Cantitatea de energie necesar aproape de zero sau foarte sczut ar trebui s fie acoperit n mod
semnificativ cu energie din surse regenerabile, inclusiv energia regenerabil produs la faa locului
sau n apropiere.
Recunoscnd varietatea din cultura, climatul i abordrile metodologice vizavi de activitatea de

construcii din UE, DPEC nu prescrie o abordare uniform pentru a ajunge la dezideratul cldirilor cu
consum de energie aproape de zero (nZEB) i fiecare stat membru UE trebuie s elaboreze propria
definiie a nZEB. DPEC solicit, de asemenea, statelor membre UE s schieze planuri naionale special
proiectate pentru a implementa nZEB care s reflecte condiiile naionale, regionale sau locale.
Contoarele inteligente i mecanismele pentru reeaua inteligent
Directiva privind eficiena energetic (DEE) impune implementarea contoarelor eficiente i dac
msura va fi eficient din punctul de vedere al costurilor, se va avea n vedere implementarea a 80%
din contoarele inteligente pn n anul 2020. Aspiraia ctre o implementare eficient din punctul de
vedere al costurilor este, de asemenea, reflectat n Legea privind eficiena energetic din Romnia.
Contoarele inteligente fac parte integrant din strategiile pentru o reea inteligent care poate s
ajute la integrarea energiilor regenerabile, optimizarea profilurilor de cerere i ofert, creterea
eficienelor i reducerea costurilor pe termen lung. Principalul operator de transport din Romnia,
Transelectrica, i modernizeaz deja reeaua pentru a putea include alimentarea cu energie
regenerabil. Alte state membre UE (i alte ri) au nceput deja implementarea contoarelor
inteligente, n general n cadrul proiectelor-pilot dedicate reelelor inteligente. i n Romnia este
necesar s se demareze anumite lucrri pregtitoare.
106
Capitolul III Prioriti, politici i cadru juridic actual
1. Prile interesate relevante din sectorul locuirii
Instituiile publice
Ministerul Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice
Ministerul Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice (MDRAP) este principalul actor din sectorul
locuirii, la nivel naional. Acesta are dou roluri majore: 1) de a elabora politicile privind locuirea i
proiectele de lege necesare pentru a stabili cadrul legislativ pentru politica respectiv i 2) de a
fundamenta bugetul pentru punerea n aplicare a programelor privind locuirea. MDRAP
administreaz mai multe programe din sectorul locuirii, cele mai importante fiind:
Programul pentru construcia de locuine sociale (Legea nr. 114/1996);
Programul de economisire i creditare n sistem colectiv (OUG nr. 99/2006);
Programul de construtii de locuine sociale destinate chiriailor evacuai din casele
naionalizate (OUG nr. 74/2007).
Printre programele suplimentare privind locuirea puse n aplicare de MDRAP a derulat 106 i alte
programe privind locuirea, care au fost finalizate sau care sunt n curs de finalizare fr a avea
posibilitatea de a include noi beneficiari.
Un program care vizeaz finalizarea blocurilor de locuine/uniti de locuit aflate n diferite
etape de execuie, ncepute nainte de 1989 i destinate categoriilor defavorizate;
Un program pentru sprijinirea construirii de locuine proprietate privat, prin care MDRAP
acord persoanelor cu vrste sub 35 ani, care au ncheiat un acord cu un dezvoltator,
subvenii de la bugetul de stat de pn la 30% din valoarea locuinei, dar care nu depesc
suma de 15.000 EUR (OUG nr. 51/2006);
Un program privind reabilitarea de blocuri de locuine situate in zonele defavorizate, care
vizeaz unitile de locuit care au suferit pagube serioase la nivel structural i care prezint
deficiene majore ale sistemului de termoizolare/hidroizolare.
MDRAP asigur secretariatul Centrului Naional pentru Aezrile Umane (HABITAT), structur
interministerial care funcioneaz sub autoritatea Primului-ministru. CNAU (HABITAT) are, ca
atribuii principale, elaborarea strategiei i punerea n aplicare a politicilor naionale pentru locuire
(conform HG nr. 711/2001, cu modificrile i completrile ulterioare).
Agenia Naional pentru Locuine
nfiinat i reglementat prin Legea nr.152/1998, Agenia Naional pentru Locuine (ANL) este o
instituie subordonat MDRAP al crei mandat include punerea n aplicare de programe de locuire din
sectorul public. Conform Legii nr.152/1998, rolul ANL este de a administra resursele financiare pentru
construcia de locuine, precum i de a coordona vnzarea, reabilitarea, consolidarea i extinderea
fondului imobiliar existent. Investiiile sunt asigurate de la bugetul de stat i/sau bugetele locale, prin
credite interne/externe, de la investitori privai, precum i din alte surse legal constituite. Proiectele
ANL sunt dezvoltate pe terenuri furnizate i racordate la reelele de utiliti de ctre autoritile
locale. Dintre programele eseniale desfurate de ANL putem enumera:
106
2009-2012
107
Locuine pentru tineri, destinate nchirierii, inclusiv locuine pentru specialiti din domeniul
sntii i nvmntului
Programul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare
Renaterea satului romnesc
Locuine sociale pentru comunitatea rom
Locuine cu chirie prin atragerea capitalului privat
Modificrile recente aduse Legii nr. 152/1998 au permis un nou obiect al programelor ANL, extinznd
rolul ANL n construirea de locuine de serviciu pentru funcionarii publici i pentru angajaii din
instituiile publice.
Autoritile administraiei publice locale
n conformitate cu Legea nr. 114/1996, locuirea este o responsabilitate partajat Guvernului i

autoritilor locale. Legea-cadru a descentralizrii nr. 195/2006 (Art. 24) prevede c Autoritile
administraiei publice locale de la nivelul comunelor i oraelor exercit competene partajate cu
autoritile administraiei publice centrale privind (b) construirea de locuine sociale i pentru tneret.
HG 962/2001 privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor

Legii nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine prevede urmtoarele
atribuii ale autoritilor publice locale:
monitorizarea i analizarea listelor de ateptare pentru cererile de locuine pentru tineri
destinate nchirierii ;
elaborarea i actualizarea listei de investiii noi propuse spre a fi comunicat MDRAP;
ndeplinirea unui rol n administrarea locuinelor pentru tineri destinate nchirierii ;
finanarea, dezvoltarea i aprobarea studiilor de prefezabilitate privind necesitatea i
oportunitatea construirii de locuine pentru tineri.
Legea nr. 116/2002 privind prevenirea i combaterea marginalizrii sociale autorizeaz consiliile
judeene s sprijine accesul la locuinele pentru tineri cu vrsta cuprins ntre 18 i 35 de ani care nu-
i pot permite obinerea unei locuine la preul pieei. Legea prevede posibilitatea consiliilor judeene
s acopere complet valoarea avansului necesar pentru achiziionarea sau construirea de locuine, dar
i pentru nchiriere pe o perioad de pn la 3 ani. Valoarea unui avans acoperit prin acest
document este stabilit la nceputul fiecrui an de ctre consiliul judeean (sau respectiv Consiliul
General al Municipiului Bucureti), n baza prevederilor normelor metodologice. Acest nivel poate fi
ajustat periodic conform tendinelor preurilor de consum i pentru locuine. Conform prevederilor
Legii, bugetele acestor investiii pot reprezenta o cot din bugetele centrale redistribuite consiliilor
judeene, o cot din propriile venituri ale consiliilor judeene i o supraimpozitare pentru persoanele
care dein locuine n care nu locuiesc i pe care nu le nchiriaz, precum i donaii, sponsorizri i alte
servicii aprobate de lege.
Totui, nu exist un mecanism financiar precis care s asigure faptul c bugetele ncasate din aceast
supraimpozitare sunt rezervate pentru investiiile n domeniul locuirii, conform obligaiilor care
rezult din Legea nr. 116/2002. n prezent, absena acestui mecanism care s permit orientarea
sumelor colectate ctre un capitol bugetar precis, conduce la o orientare a acestor sume ctre
bugetul consolidat. Astfel, la alctuirea bugetelor pe ministere i capitole, nu se tine cont de aceast
prevedere.
n aceast privin, mai multe aspecte juridice i bugetare trebuie clarificate pentru a permite efectiv
ca aceste atribuii autorizate s fie eficiente i orientate corespunztor.
108
Consiliile locale au responsabiliti partajate cu nivelurile administrative superioare. Locuinele
sociale sunt realizate n cadrul unui parteneriat ntre consiliile locale i MDRAP, n timp ce este
necesar colaborarea cu consiliile judeene pentru locuinele asistate i adposturile pentru tineri sau
persoane fr adpost.
Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 prevede c n exercitarea atribuiilor sale, consiliul
local asigur, potrivit competenelor sale i n condiiile legii, cadrul necesar pentru furnizarea
serviciilor publice de interes local privind locuinele sociale i celelalte uniti locatve aflate n
proprietatea unitii administratv-teritoriale sau n administrarea sa. n exercitarea atribuiilor
menionate mai sus, consiliul local aprob construirea locuinelor sociale, criteriile pentru
repartizarea locuinelor sociale i a utilitilor locative aflate n proprietatea sau n administrarea sa
(Art. 36).
Principalele atribuii ale consiliilor locale n domeniul locuirii sunt definite de Legea locuinei nr.
114/1996, dup cum urmeaz:
realizarea de locuine, din depozite special constituite, exercitnd controlul asupra preului de
vnzare, n vederea nlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane;
alocarea de parcele de teren public pentru construirea de locuine ;
administrarea i repartizarea fondului de locuine sociale din respectiva unitate administrativ-
teritorial;
declararea n cazuri de extrem urgen, drept locuine de necesitate, a locuinelor libere
aflate n fondul de locuine sociale;
stabilirea chiriei maxime pentru unitile locative publice;
furnizarea finanrii pentru locuinele sociale, locuinele de serviciu i locuinele de
necesitate.
Atribuiile consiliilor locale sunt definite i n baza HG nr.962/2001 privind aprobarea Normelor
metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 privind nfiinarea
Ageniei Naionale pentru Locuine, care subliniaz responsabilitile consiliilor locale pentru:
gestionarea i repartizarea fondului de locuine pentru tineri destinate nchirierii;
identificarea cldirilor aflate n diferite stadii de finalizare sau finalizate care urmeaz s fie
incluse n programele ANL;
stabilirea preului de vnzare a locuinelor, colectarea i virarea ctre ANL a sumelor rezultate
din vnzare
asigurarea de terenuri publice dotate cu utiliti pentru construcia de locuine.
n plus, Legea nr. 116/2002 privind prevenirea i combaterea marginalizrii sociale prevede la art.25
obligaiile consiliilor locale de a asigura accesul persoanelor si familiilor marginalizate la serviciile
publice de strict necesitate (de exemplu ap, energie electric, gaze naturale, termoficare etc). n
acest scop, consiliile locale pot ncheia convenii cu furnizorii de servicii, prin care se angajeaz s
suporte o parte din datoriile pe care le au persoanele i familiile. Legea adaug i obligaia guvernului
de a institui msurile necesare pentru prevenirea evacurii din locuine a persoanelor defavorizate
care au datorii la asociaiile de locatari/proprietari. n absena unui sistem funcional al subveniilor
privind cheltuielile cu utilitile, din cauza nivelului ridicat al acestor cheltuieli, n momentul de fa,
persoanele fr venituri nu pot fi luate in calcul pentru atribuirea unei locuine sociale. Numeroase
autoriti publice locale, la analiza dosarelor, iau n calcul n momentul de fa capacitatea de a achita
aceste cheltuieli, fapt care dezavantajeaz familiile sau persoanele cu venituri reduse sau fr
venituri. De altfel, sunt situaii n care nu numai c persoanele fr venituri au fost sistematic excluse
de la dreptul lor de a-i semnala nevoia de locuire social (sugerndu-li-se c dac nu au un venit
permanent s nu depun dosar de locuin ), dar CL ajung s i exlud pe cei fr venit, considerndu-
i neeligibli. n aceast categorie sunt incluse i persoanele cu venituri din beneficii de asisten social
cum ar fi venitul minim garantat (VMG), fiind considerai ca persoane care nu ofer garanii c pot
susine cheltuielile necesare locuinelor (chirie i utiliti).
109
Agenia Naional pentru Romi
Agenia Naional pentru Romi (ANR) este este structura guvernamental de reprezentare a romilor
in plan naional. Agenia Naional pentru Romi aplic, coordoneaz, monitorizeaz i
evalueaz msurile din domeniile sectoriale de interventie social, cuprinse n Strategia
Guvernului Romniei de incluziune a cetenilor romni aparinnd minoritii rome
pentru perioada 2015-2020 (aprobat prin HG nr.18/2015).
n prezent, aceasta dispune de un buget modest, destinat obinerii titlurilor de proprietate pentru
terenurile ocupate de romi. Agenia recunoate problemele asociate srciei, cum ar fi
excluziunea social i amplasamentele marginalizate, dar n prezent nu dispune de
fondurile necesare pentru realizarea de contribuii majore. Aceasta colaboreaz
ndeaproape cu ONG-urile i cu autoritile locale.
Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utliti Publice
Autoritatea Naional de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice (ANRSC) este
o instituie public, aflat n subordinea MDRAP, care se ocup de reglementarea i monitorizarea
activitilor serviciilor comunitare de utiliti publice.
n 2013, existau n Romnia 2558 operatori de servicii comunitare de utiliti publice, distribuii dup
cum urmeaz:
1.077 (alimentarea cu ap i canalizare);
98 (servicii publice de termoficare);
666 (servicii de salubrizare n municipii);
499 (serviciile de transport public);
578 (serviciile de iluminat public).
Entiti private
Asociaiile de proprietari
Privatizarea fondului imobiliar de stat, dup 1990, a condus la necesitatea abordrii intereselor
comune ale proprietarilor de locuine, sub aspectul ntreinerii proprietilor utilizate n comune i
alte probleme de interes reciproc. Aceast necesitate a condus la formarea Asociaiilor de Proprietari
(AP), care funcioneaz n conformitate cu Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari.
Exist aproximativ 80.000 de AP n Romnia, dintre care unele sunt responsabile pentru
administrarea a 4.000 de locuine, dei, n medie, o AP cuprinde aproximativ 100 de locuine.
Valoarea activelor imobiliare ale acestora este enorm, dei competena i resursele necesare pentru
a gestiona aceste active lor rmn sub semnul ntrebrii, din cauza dificultilor cu care se confrunt
n procesul de obinere a finanrii pentru punerea n aplicare a proiectelor de mbuntire.
110
AP din Romnia s-au confruntat cu numeroase dificulti. Transformarea unui grup de proprietari care
nu au experien n managementul proprietilor sau n materie de administrare ntr-o organizaie
care s protejeze interesele comune ale membrilor acesteia poate fi un proces complicat. Asociaia
de proprietari poate angaja persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau poate ncheia
contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
Mai mult, persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre
primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice
locale, n baza unei hotrri a consiliului local. Atestatul are drept scop certificarea calitilor
profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la
asociaiile de proprietari (Legea nr. 230/2007, art. 54).
Organizaii non-guvernamentale cu actviti n domeniul locuirii
Exist o serie de organizaii non-guvernamentale care desfoar activiti legate de locuire, orientate
n special ctre locuirea srccioas (construcie i renovare) sau sprijinire acces la o locuin
decent a persoanelor i familiilor defavorizate.
2. Cadrul juridic i legile relevante
Legile care reglementeaz locuirea
Legea locuinei
Legea locuinei nr. 114/1996, modificat de nou ori ncepnd cu anul 1996, definete anumite tipuri
de locuine i construcia acestora, inclusiv:
Locuine sociale: Locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii, a
cror situaie economic nu le permite accesul la locuine n condiiile pieei.
Locuin de serviciu: Locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau
ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale.
Locuin de intervenie: Locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau
instituiilor publice care, prin contractul de munc, trebuie s fie cazat permanent n cadrul
unitilor angajatoare (inclusiv n caz de urgen).
Locuin de protocol: Locuin proprietate de stat, destinat utilizrii de ctre persoanele care
sunt alese sau numite n funcii publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora.
Locuin de necesitate: Locuin destinat cazrii temporare a victimelor catastrofelor, ale
cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public,
precum i lucrrilor de reabilitare. Locuinele de necesitate sunt finanate i construite n
aceleai condiii ca i locuinele sociale.
111
Condominiu: Imobilul format din teren cu una sau mai multe construcii, dintre care unele
proprieti sunt comune, iar restul sunt proprieti individuale, pentru care se ntocmesc o
carte funciar colectiv i cte o carte funciar individual pentru fiecare unitate individual
aflat n proprietate exclusiv, care poate fi reprezentat de locuine i spaii cu alt
destinaie, dup caz. Constituie condominiu:- un corp de cldire multietajat sau, n condiiile
n care se poate delimita proprietatea comun, fiecare tronson cu una sau mai multe scri din
cadrul acestuia;- un ansamblu rezidenial format din locuine i construcii cu alt destinaie,
individuale, amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care proprietile individuale sunt
interdependente printr-o proprietate comun forat i perpetu.
Legea locuinei prevede c autoritile locale au responsabilitatea de a construi locuine pentru tineri
(persoane sub 35 de ani) i alte categorii speciale (cum ar fi persoanele calificate din agricultur,
nvmnt, sntate, administraie public i culte), cu exercitarea controlului asupra preului de
vnzare (articolul 7). Astfel de persoane, n cazul n care ctig un salariu lunar mai mic de 1.866 RON
(380 EUR) (venitul naional mediu net lunar pentru o persoan 107), sunt eligibile pentru o subvenie
acordat de stat de 30% din costul locuinei(mai puin depozitul de 10%). Pentru calcularea
subveniilor pentru gospodriile cu venituri care depesc acest prag se folosete o scar progresiv.
Legea prevede c terenurile i drumurile publice, sistemele de alimentare cu ap i canalizare i, dac
este necesar, reelele termice ale locuinelor de stat trebuie s fie finanate de ctre autoritatea local
(articolele 11 i 12). De asemenea, aceasta precizeaz c fondurile pentru locuire vor fi transferate,
prin intermediul Consiliilor Judeene, ctre autoritile locale (articolul 15).
Legea include i unele detalii cu privire la locuinele sociale. Locuinele sociale pot fi asigurate prin
dezvoltarea de uniti noi sau prin reabilitarea locuinelor existente. Acestea trebuie s fie dezvoltate
pe terenuri ale autoritii locale (art. 38 i 40). Pentru a beneficia de locuine sociale, familiile sau
persoanele trebuie s aib un venit situat sub ctigul salarial mediu net lunar la nivel naional (art.
42). De asemenea, legea furnizeaz i criterii de prioritizare pentru locuinele sociale:
persoanele i familiile evacuate sau care urmeaz a fi evacuate din locuinele retrocedate
fotilor proprietari (n perioada comunist);
tinerii care au vrsta de pn la 35 de ani;
tinerii provenii din instituii de ocrotire social i care au mplinit vrsta de 18 ani;
Invalizii i persoanele cu handicap;
Pensionarii, veteranii i vduvele de rzboi;
beneficiarii prevederilor Legii recunotinei fa de eroii martiri i lupttorii care au contribuit
la victoria Revoluiei romne din 1989, precum i fa de persoanele care i-au jertfit viaa sau
au avut de suferit n urma revoltei muncitoreti anticomuniste din 1974;
beneficiarii prevederilor decretului-lege privind persoanele persecutate din motive politice de
dictatura comunist (1945 -1989).
Contractul de nchiriere se ncheie pe o perioad de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza
prezentrii actelor doveditoare care atest c veniturile chiriaului se ncadreaz n limitele prescrise.
Nivelul chiriei nu va depi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni anterioare obinerii
locuinei sociale, pe familie. Finanarea locuinelor sociale se asigur din bugetele locale. Statul
sprijin construcia de locuine sociale prin transferuri de la bugetul de stat. Locuinele sociale nu pot
fi vndute.
Asociaiile de proprietari
107
Salariul mediu lunar pe economie pentru ultimii 3 ani, raportat de Institutul Naional de Statistic, este dup cum
urmeaz:
2013: 357 EUR 1.760 RON (Dec 2013, net); 489 EUR 2.430 RON (Dec 2013, brut)
2014: 380 EUR 1.866 RON (Dec 2014, net); 526 EUR 2.582 RON (Dec 2014, brut)
2015: 476 EUR - 2.114 RON (Dec 2015, net); 659 EUR - 2.930 RON (Dec 2015, brut)
112
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari este reglementat prin Legea nr.
230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. Prin privatizarea
apartamentelor de la bloc (bloc - un termen utilizat n mod obinuit pentru locuine multifamiliale)
din Romnia i prin vnzarea acestora ctre chiriai, statul a creat condiiile pentru implicarea n
gestionarea i ntreinerea comun a unor pri comune ale cldirilor, structurilor i facilitilor. n
acest scop, proprietarii se pot consttui n asociaii cu personalitate juridic, se afirm n Legea
locuinei. Codul civil, aprobat prin Legea nr. 287/2009, prevede un cadru pentru organizarea
asociaiilor de proprietari din orice condominiu/proprietate n regim de co-proprietate forat,
completnd astfel reglementrile prevzute de Legea nr. 230/2007.
Conform definiiei AP din lege, aceasta reprezint o form de asociere autonom i nonprofit a
majoritii proprietarilor dintr-un condominiu, care are drept atribuii administrarea i gestionarea
condominimului.
Membrii AP au dreptul de a participa i de a exprima voturile n adunarea general, dreptul de a-i
depune candidatura, de a candida, de a alege i de a fi alei n structura organizatoric a AP. Veniturile
realizate din utilizarea prilor comune aparin AP. Proprietarii de locuine au obligaia de a menine
proprietile individuale n stare bun, pe propria cheltuial.
Comitetul executiv este responsabil pentru asigurarea integritii fizice a cldirii (cldirilor)
administrate de asociaia de proprietari.
Pentru sarcini importante, cum ar fi ntreinerea, reparaiile, consolidarea, reabilitarea i
modernizarea spaiilor comune, asociaia de proprietari poate contracta credite ipotecare sau orice
alt form de mprumut sau de credit.
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, se
poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se
nvecineaz spaiul supus schimbrii. Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri numai cu
acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate,
in baza unui contract ncheiat n condiiile legislaiei n vigoare.
Comitetul executiv pregtete un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a finana
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia.
Proprietarii care sunt membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe un fond de reparaii
anual pentru proprietatea comun. Comitetul executiv va pregti suma anual necesar pentru
constituirea acestui fond. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face
din fondul de reparaii. Proprietarii pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
Responsabilitatea de administrare i de ntreinere este limitat la proprietatea comun. Proprietarii

sunt responsabili pentru ntreinerea propriilor locuine. Asociaia de proprietari poate angaja o
persoan fizic atestat ca administrator sau poate semna un contract de administrare cu persoane
juridice. Pentru protejarea intereselor proprietarilor mpotriva riscurilor aferente activitii de
administrare, administratorii de imobile pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil
profesional.
Legea nr. 230/2007 reglementeaz i maniera de atestare a administratorilor de imobile/societilor
de administrare. Toi administratorii de imobile trebuie s fie atestai de ctre primar, la propunerea
compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri
a consiliului local.
113
Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu de
restan datorat de proprietari asociaiei. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru
plat. Totalul penalizrilor nu poate depi suma la care s-au aplicat. Asociaia de proprietari are
dreptul de a aciona n justiie orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie
mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu
rang prioritar proprietilor individuale ale proprietarilor, precum i un privilegiu asupra tuturor
bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari i pentru dup cheltuielile de judecat ale tuturor debitorilor.
Condominii
n prezent, cadrul general de reglementare al condominiilor include Legea locuinei nr. 114/1996 care
reglementeaz aspectele sociale, economice, tehnice i juridice ale construciei, nchirierii i
administrrii de locuine. Legea definete condominiul ca fiind imobilul format din teren cu una sau
mai multe construcii, dintre care unele proprieti sunt comune. Un condominiu poate fi un corp de
cldire multietajat sau, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun, fiecare tronson cu
una sau mai multe scri din cadrul acestuia, sau un ansamblu rezidenial format din locuine, n care
proprietile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comun forat i perpetu.
Definiia a fost introdus prin OUG nr. 210/2008 care a modificat Legea Locuinei prin introducerea
acestor noi dispoziii.
Legea nr. 230/2007 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari abordeaz, de
asemenea, problema condominiilor. Legea reglementeaz aspectele juridice, financiare i tehnice ale
nfiinrii, organizrii i funcionrii asociaiilor de proprietari, incluznd i gestionarea i funcionarea
cldirilor rezideniale care includ cel puin 3 proprietari, fie acestea publice sau private. Cu toate
acestea, Legea nr. 230/2007 se refer numai la locuine colective (blocuri).
Legea adoptat ulterior, Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, subliniaz faptul c anumite dispoziii
ale cadrului legal actual cu privire la co-proprietate i organizarea de condominii conin reglementri
limitative (a se vedea seciunea: Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe
etaje sau apartamente, Art. 648-659). Un condominiu, conform Codului Civil, nu se refer la aspectele
tehnice ale cldirii, ci la organizarea i funcionarea acesteia, avnd n vedere componentele
individuale i comune care trebuie s fie gestionate mpreun.
Dreptul de posesie pentru ocupanii actuali ai aezrilor informale
Legea nr. 150 adoptat n luna iunie 2015 pentru modificarea i completarea Legii nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare reprezint un important pas nainte n asigurarea cadrului juridic
pentru a permite politici de intervenie la nivelul aezrilor informale. Aceste noi prevederi pot fi de
fapt considerate ca fcnd parte din seria msurilor de implementare a angajamentelor asumate de
Romnia n calitate de semnatar al Declaraiei de la Viena privind aezrile informale din sud-estul
Europei.
Aceast modificare creeaz cadrul juridic necesar pentru luarea n considerare la nivel formal, n
cadrul documentelor tehnice, a dreptului de posesie asupra cldirilor i/sau terenului, inclusiv cele din
aezrile informale urbane i rurale. Astfel, exist mecanisme juridice i msuri prin care ocupanii
aezrilor informale pot deveni posesori formali ai terenului / cldirilor, cu condiia s nu fie reclamai
de un alt proprietar de teren n perioada i n modalitatea prevzute de lege (Articolul 13).
Prevederile descriu un mecanism juridic i tehnic / cadastral clar, eficient i coerent de nregistrare a
proprietilor aflate n posesia diferitelor persoane, i reprezint un moment important de progres n
soluionarea problemei aezrilor informale.
114
Legile care reglementeaz finanarea locuirii
Legea privind creditul ipotecar
Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar reglementeaz regimul juridic al creditelor ipotecare
pentru investiii imobiliare. Creditul poate fi atribuit solicitantului dac acesta ndeplinete
urmtoarele dou condiii: a) creditul este acordat n scopul efecturii de investiii imobiliare cu
destinaie locativ sau cu alt destinaie dect cea locativ ori n scopul rambursrii unui credit
ipotecar pentru investiii imobiliare contractat anterior; b) acordarea creditului este garantat cel
puin cu ipotec constituit asupra imobilului care face obiectul investiiei imobiliare, pentru
finanarea creia a fost anterior acordat un alt credit ipotecar pentru investiii imobiliare.
n general, sistemul de nregistrare a garaniilor ipotecare i al executrii silite a proprietilor este
relativ eficient n Romnia. Tabelul de mai jos a fost extras dintr-un studiu efectuat n 2008 de ctre
BERD, care compar cadrele legale ale rilor europene pentru nregistrarea garaniilor ipotecare i
pentru executarea drepturilor de proprietate.
Figura 67. - Indicatorii eficienei ipotecilor, din punct de vedere legal

Funcia Simplitate Rapiditate Cost Siguran Adecvat
juridic de contextului
baz
Bulgaria
Croaia
Rep. Ceh
Estonia
Georgia
Ungaria
Kazahstan
Krgstan
Letonia
Lituania
Polonia
Romnia
Rusia
Serbia
Slovacia
Slovenia
Ucraina
Foarte eficient Eficient Oarecare Ineficient Neclar

ineficien
Sursa: Ipotecile n economiile n tranziie, 2008, BERD
115
Directva privind creditul de consum
Una dintre modificrile legislative eseniale din ultimii ani a fost punerea n aplicare a Directivei UE
privind creditul de consum (CCD) 2008/48. Aceast directiv vizeaz creditele negarantate, cum ar fi
creditele pentru achiziionarea de bunuri de consum sau pentru contracte de leasing. UE a inclus
dispoziii pentru excluderea creditelor ipotecare sau a creditelor de peste 75.000 EUR. Cu toate
acestea, Romnia a decis s opteze pentru "super-echivalen" i a introdus Ordonana de urgen a
Guvernului nr. 50/2010 care a aplicat toate msurile DCC, dar le-a extins i la creditele ipotecare. O
schimbare major este abrogarea comisioanelor pentru rambursare anticipat, o msur care, dei
poate fi considerat ca fiind benefic pentru consumatori, este foarte solicitant pentru bnci sub
aspectul riscului de rat a dobnzii. Anterior, bncile ar fi putut s blocheze finanarea pe termen lung
la o anumit rat, dar n prezent, deoarece consumatorul poate s schimbe mprumuturile ntre ele
fr a plti penaliti, acestea s-ar putea confrunta cu pierderi la derularea finanrilor. Acest aspect
va reprezenta fie un factor care va descuraja bncile, acestea nemaioferind rate fixe pe termen lung,
fie va conduce la creterea ratelor globale, pentru acoperirea posibilelor pierderi nregistrate n urma
finanrii (de exemplu, modelul american de mutualizare a costurilor aferente inexistenei
comisioanelor de rambursare anticipat), fie la limitarea disponibilitii mprumuturilor pe termen
lung.
n cazul n care debitorul unui credit ipotecar intr n incapacitate de plat, creditorul este ncurajat s
analizeze opiuni de restructurare a creditului, pentru ca debitorul s poat relua plile. Ghidul
pentru restructurarea extrajudiciar a creditelor ipotecare ncurajeaz prile implicate s analizeze
orice soluie nainte de adoptarea de msuri de executare a ipotecii, cum ar fi modificarea
cuantumului ratelor, amnri de plat, reducerea ratei dobnzii pentru o anumit perioad de timp,
schimbarea tipului de rat a dobnzii, capitalizarea dobnzii sau a arieratelor sau refinanarea
creditului. n practic, acest acord voluntar nu a funcionat conform ateptrilor.
Romnia a fost pn recent una dintre puinele ri europene fr o lege a falimentului personal.
Legea nr. 151/2015 privind procedura insolvenei persoanelor fizice, pune la dispoziie cteva
mijloace de stingere a datoriilor neperformante, astfel nct creditorii s nu le pstreze n evidenele
lor contabile, n condiiile n care rambursarea este puin probabil. Aceast opiune ar putea avea
dou beneficii importante: n primul rnd ar permite soluionarea rapid a creditelor neperformante,
permind bncilor s absoarb pierderile, iar n al doilea rnd ar permite persoanelor
fizice/debitorilor s depeasc acest moment, nefiind obligai s suporte o datorie pe care nu sunt n
msur s o ramburseze. Au existat mai multe argumente care sugereaz c un sistem al falimentului
personal a fost considerat inadecvat pentru Romnia i anume: un nivel mai ridicat de criminalitate
organizat dect n alte ri din UE, capacitatea sczut a sistemului juridic, acesta neputnd face fa
unui volum de munc ridicat, lipsa capacitii sistemului bancar de a radia datoriile i, n cele din
urm, acesta ar putea conduce la pierderi mai mari pentru bnci, care, la rndul lor, ar putea
restriciona creditarea i ar putea ridica rata dobnzii.
Legea a fost de asemenea criticat deoarece unele prevederi sunt foarte ambigue, ceea ce las prea
mult loc pentru interpretri greite o situaie chiar i mai dificil pentru avocai i instane deoarece
este de ateptat ca numrul dosarelor s fie semnificativ. Pn n luna martie 2015, mprumuttori
individuali aveau datorii bancare nepltite de peste 11,5 miliarde RON, conform datelor furnizate de
Banca Naional a Romniei. Pentru o implementare eficient a legii i pentru limitarea ngreunrii
sistemului juridic, se recomand elaborarea i aprobarea legislaiei secundare (normele
metodologice).
116
Legislaia Uniunii Europene privind eficiena energetic
Reglementrile UE reprezint principalul factor determinant al unora dintre cele mai importante
politici i programe n domeniul eficienei energetice (EE) din Romnia. La nivelul UE exist un
obiectiv de reducere a consumului de energie cu 20% pn n 2020, pe baza valorii de referin
pentru anul 1990. Directivele UE care au legtur cu eficiena energetic a locuinelor din Romnia
sunt:
Directva UE privind eficiena energetc
Directiva privind Eficiena energetic (DEE) a fost adoptat n 2012 i transpus n legislaia din
Romnia prin Legea 121/2014 privind eficiena energetic. Prin aceasta au fost facilitate mai multe
aspecte:
stabilirea obiectivului naional pentru eficien energetic pentru 2020, care va contribui la
obiectivul UE 2020;
creterea numrului de cldiri reabilitate;
crearea unei strategii pe termen lung (care se va ncheia dup 2020) pentru mobilizarea
investiiilor n reabilitarea cldirilor, care urmeaz s fie actualizat n mod regulat;
nfiinarea unui nou Departament/a unei noi Agenii pentru Eficien Energetic (n prezent n
cadrul ANRE);
ncurajarea abordrilor integrate de economisire a energiei i de aprovizionare cu energie;
facilitarea economisirii de energie de ctre consumatori;
noi reguli pentru eficiena energetic n producie, transport i distribuie;
promovarea pieei serviciilor energetice;
promovarea bunelor practici, cum ar fi auditurile energetice, contorizarea individual, etc.
Transpunerea DEE prin Legea privind eficiena energetic reprezint o etap extrem de important,
legislativ vorbind, a evoluiei Romniei ctre un viitor caracterizat de emisii reduse de carbon.
Directva privind performana energetc a cldirilor
Directiva privind performana energetic a cldirilor (DPEC) 2010 este transpus n legislaia naional
prin Legea nr.372/2005 privind performana energetic a cldirilor. Aceast lege face referire la o
serie de aspecte legate de cldiri, printre care:
metodologia de calcul a performanei energetice a cldirilor;
stabilirea cerinelor minime de performan energetic, cu recunoaterea diferenelor dintre
tipurile de construcii, destinaii etc.;
prevederi conform crora lucrrile majore de reabilitare trebuie s includ lucrri de
modernizare n sensul eficienei energetice, pentru a ndeplini standardele minime, oriunde
acestea sunt posibile;
stabilirea unui obiectiv conform cruia cldirile noi trebuie s aib un consum de energie
aproape zero, atins n etape intermediare n perioada 2014-2020;
utilizarea certificatelor de performan energetic (CPE), obligatorii n procesul de vnzare i
de nchiriere.
Romnia a pus n aplicare integral dispoziiile directivei DPEC. CPE sunt n prezent colectate de INCERC
i se lucreaz la o baz de date, care va fi utilizat pentru analizele desfurate n lunile i anii
urmtori.
117
Directva privind energia regenerabil
Directiva privind energia regenerabil (2009/28/CE) a fost adoptat n 2009 i include printre cerine
obinerea unor niveluri minime de energie din surse regenerabile pentru cldirile noi i pentru
cldirile existente care fac obiectul unor lucrri de reabilitare majore.
Planurile naionale de aciune pentru eficien energetic
Statele membre ale UE urmeaz s elaboreze Planurile naionale de aciune pentru eficien
energetic (PNAEE), care detaliaz obiectivele i aciunile specifice tuturor activitilor de producie i
consum de energie. Al doilea PNAEE din Romnia, publicat n 2011, indic o reducere a emisiilor de
gaze cu efect de ser (GES) din sectorul rezidenial de 41,5% n 2020, comparativ cu valoarea medie
din perioada 2001 - 2005. Cel de-al doilea PNAEE propus va avea urmtoarele obiective specifice:
mbuntirea performanelor termice ale cldirilor, cu aplicarea unor standarde de
performan mai stricte (conform standardului C107/2010). n acest scop se vor utiliza dou
mecanisme financiare (aa cum se descrie mai jos)
ncurajarea proiectelor-pilot pentru case ecologice, case pasive i case cu sisteme de energie
regenerabil integrate
modernizare sistemelor de nclzire centralizate, prin punerea n aplicare i extinderea pn
n anul 2020 a Programului Naional Cldur i confort 2006-2015" (HG nr. 462/2006)
un program de mbuntire a eficienei energetice a cldirilor ocupate de grupuri cu venituri
mici
un program de ncurajare a consumatorilor pentru achiziia de aparate electrice cu eficien
energetic ridicat, avnd n vedere prevederile Regulamentului 106/2008/CE
reducerea consumului de ap, pentru reducerea substanial a consumului de energie pentru
pomparea apei n reele
Recomandarea sistemelor de eco-obligaii, prin care furnizorii de energie sunt obligai s finalizeze
termoizolarea a unui anumit procent de proprieti n fiecare an a fost introdus prin Directiva privind
eficiena energetic, dar nu i n Romnia, aceasta viznd doar sectorul rezidenial. Provocarea unor
astfel de sisteme const din aceea c, de obicei, costurile de implementare se reflect n tarife i pot
reprezenta o povar pentru cele mai srace segmente ale populaiei; pe de alt parte ns, guvernul
subvenioneaz deja o poriune semnificativ a facturii, pentru segmentele sociale cu venituri mici.
Aceste subvenii ar trebui s continue i, eventual, s fie mai ridicate dect n prezent, n cazul n care
un astfel de sistem de eco-obligaii ar fi implementat. Subveniile simple pot fi ineficiente n cazurile
n care se utilizeaz tarife de tip monom simplu 108, deoarece ar contribui la o denaturare a semnalului
de pre privind mbuntirea eficienei energetice. O posibil soluie care este luat n considerare n
prezent este introducerea tarifelor de tip binom 109, subvenia fiind aplicat unei poriuni fixe din
factur. Cu toate acestea, tarifele de tip binom nseamn, de obicei, un element fix ridicat i tarife mai
mici pentru consum, peste pragul stabilit. Aceasta contribuie la denaturarea stimulentelor pentru
eficien energetic, n special pentru acele segmente ale populaiei care consum mult. n mod
normal, este mai bine s se fac tranziia de la subvenionarea consumului de energie la
subvenionarea lucrrilor de eficien energetic.
108
monom: valoarea facturii este un produs al mai multor variabile, cum este rata tarifului i consumul de energie.
109
binom: valoarea facturii este suma a dou monoame - de exemplu, n cazul n care dou rate tarifare diferite sunt aplicate
pentru dou pri separate ale consumului de energie, iar produsele obinute sunt nsumate.
118
Pe lng directivele UE menionate mai sus, rile membre au adoptat obiective individuale care,
mpreun, ating obiectivul total stabilit. Romnia a adoptat un obiectiv naional pentru anul 2020 de
a reduce consumul de energie primar cu 19% (aproximativ 10 Mtep). Fiind cel mai mare consumator
de energie primar din Romnia, sectorul locuinelor are un rol important n atingerea acestui
obiectiv.
Legile care reglementeaz dezvoltarea urban
Legea nr. 350/2001 prevede cadrul legal pentru amenajarea teritoriului i urbanism n ntreaga ar,
relevant pentru sectorul locuirii n ceea ce privete infrastructura social, infrastructura de transport,
precum i eficiena global a mediului construit. Scopul legii este de a promova utilizarea eficient a
terenurilor prin ghidarea noilor proiecte de dezvoltare, prin conservarea siturilor i cldirilor de
patrimoniu, precum i prin stabilirea unor standarde de construcie pentru asigurarea calitii vieii n
mediul urban i rural. De asemenea, aceasta stabilete orientri de dezvoltare durabil, n urma
participrii publicului larg la consultarea Att autoritile de stat ct i cele locale au responsabiliti
de planificarea teritoriului, conform Legii nr. 350/2001.
Exist i alte norme juridice referitoare la spaiul urban i calitatea locuirii, cum ar fi: Ordinul
Ministerului Sntii nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igien i sntate public n ceea
ce privete mediul de via al populaiei (inclusiv dispoziii cu privire la standardele de sntate
pentru spaiul de locuit) i Legea nr.153/2011 privind msuri de cretere a calitii arhitectural-
ambientale a cldirilor (cunoscut i sub numele de "Legea faadelor"), care vizeaz proprietarii de
cldiri al cror nivel de degradare pune n pericol sntatea, viaa, integritatea fizic i sigurana
populaiei i/sau care afecteaz calitatea mediului construit i a spaiilor publice. Legea i oblig pe
proprietari s efectueze lucrri de reabilitare structural i arhitectural i pune la dispoziie i cadrul
legal de finanare a acestor lucrri, precum i atribuiile i obligaiile comune ale autoritilor locale i
ale proprietarilor.
O lacun semnificativ la nivelul legislaiei naionale este cea privind politicile funciare i a rezervelor
funciare. Legislaia privind planificarea nu include prevederi prin care s se rezerve terenuri pentru
locuine publice, de exemplu. Din acest motiv, abordarea adoptat de autoritile locale este de multe
ori una reactiv (dac exist o oportunitate de finanare a locuinelor sociale, primria caut terenuri
i demareaz lucrrile de racordare a parcelelor la reelele de infrastructuri) i nu una proactiv
(terenuri identificate pe baza necesarului de locuine sociale, care s ia n considerare mixul social,
conectivitatea i racordarea la reelele de infrastructuri). Lipsa rezervelor funciare este adesea
menionat ca fiind una dintre cele mai importante constrngeri legate de implementarea proiectelor
de locuine sociale.
Alte mbuntiri necesare sunt cele legate de alinierea legislaiei romneti la principiile i
obiectivele diferitelor declaraiilor de politici publice i carte europene i internaionale . Aa cum s-a
menionat ntr-o seciune anterioar, Guvernul romn a aderat la mai multe astfel de structuri i a
semnat o serie de documente strategice. Cu toate acestea, impactul asupra legislaiei, prin
propunerea de amendamente, a fost redus, un exemplu relevat fiind cel privind principiile corelrii
ntre sistemul de planificare urban i furnizarea de locuine sociale.
Avnd n vedere lipsa rezervelor funciare , devine cu att mai important introducerea obligativitii
ca autoritile publice locale s fac publice informaii privind patrimoniul disponibil (att terenuri,
ct i spaii locative sau comerciale), ct i identificarea unor mecanisme legislative prin care
autoritile publice locale s fie impiedicate s nstrineze (prin vnzare) fondul imobiliar existent.
Aceste mecanisme legale pot de asemenea s prevad i un minim de rezerv funciar, potenial
folosibil pentru construcia de locuine sociale, pe care o APL trebuie s l dein n funcie de
indicatori demografici i urbanistici, planificarea urban etc.
119
3. Programe aferente sectorului locuirii n Romnia
Prezentare general
n prezent exist peste 22110de programe dedicate locuirii n Romnia, aflate n diferite etape de
implementare. Cele mai importante rezultate (n raport cu bugetele alocate i facilitatea accesrii lor
de ctre beneficiari) sunt nregistrate de ctre programele de finanare a locuinelor, cum ar fi
programul Prima Cas (oferind n prezent condiii favorabile referitoare la creditele ipotecare
pentru 126.200 beneficiari) i programul BauSpar, care n anul 2015 avea un numr de 338.419 de
contracte de economisire creditare active.
Programele de eficien energetic au fost i ele de succes din punct de vedere al popularitii i
penetrrii, nregistrnd un numr semnificativ de beneficiari. Astfel de programe rspund n parte
nevoii de a mbunti locuinele n contextul unui fond deteriorat al blocurilor de locuine construite
n perioada comunist. Aceste iniiative au beneficiat de prioritizrii i alocri consistente de fonduri
UE n scopul mbuntirii eficienei energetice pentru a atinge obiectivul Europa 2020 privind
emisiile de CO2.
Totui, marea majoritate a programelor din sectorul locuirii fie au avut rezultate nesatisfctoare
pn n prezent fie au fost suspendate temporar. La acest fapt au contribuit lipsa sprijinului politic,
fondurile limitate i, n unele cazuri, elaborarea neadecvat a programelor.
Figura 68. Programe n domeniul construciei finanate de M.D.R.A.P. (inclusiv A.N.L.) - sume alocate i
decontate n perioada 2010-2019
Contextul istoric al programelor din sectorul locuirii din Romnia

110
Exist aprox. 20 de programe care au legtur direct cu sectorul locuirii i 3 programe suplimentare care au inciden
indirect asupra sectorul locuirii.
120
Schimbarea regimului politic n 1989 a avut un impact semnificativ n domeniul locuirii: regulile
privind controlul reedinei i accesul restricionat n marile orae au fost eliminate, s-a permis
deinerea n proprietate a mai multor locuine, legea privind sistematizarea a fost abrogat, accesul la
bunuri imobiliare a fost liberalizat, numrul de actori (construcie, chirie) din sectorul locuirii a
crescut, iar proprietatea asupra apartamentelor din blocuria revenit unor persoane private. Aceste
msuri au determinat o schimbare fundamental a sectorului locuirii i a mecanismelor de
construcie i administrare a locuinelor.
Diferitele abordri de politici i diversificarea iniiativelor din sectorul locuirii nu au avut aparent nicio
baz ideologic, guvernele succesive implementnd msuri pentru soluionarea problemelor urgente
cu un buget limitat. Spre deosebire de alte domenii, dezvoltarea i implementarea noilor programe la
nceputul anilor 1990 s-a bazat pe un cadru legal existent deja (de exemplu Legea nr. 4/1973 privind
dezvoltarea construciei de locuine, vnzarea de locuine din fondul de stat ctre populaie) i abia
mai trziu pe un cadru legal elaborat n conformitate cu noile realiti i nevoi de locuine.
Lista programelor din sectorul locuirii a crescut pentru a aborda diversitatea problemelor:
asigurarea accesului la locuine proprietate personal;
dezvoltarea locuinelor publice destinate nchirierii sau finalizarea cldirilor rezideniale
ncepute n perioada comunist;
restituirea proprietilor confiscate n perioada comunist;
protejarea chiriailor din locuinele naionalizate care au fost retrocedate;
sprijin financiar pentru cumprarea locuinelor de stat sau locuine de pe piaa liber;
reabilitarea i mbuntirea condiiilor de locuire.
Programele care abordeaz aceste domenii au fost dezvoltate n trei etape:
etapa 1, 1990-1996: privatizarea fondului imobiliar prin vnzarea unitilor locative construite
cu fonduri de stat i finalizarea blocurilor de locuine colective aflate n diferite stadii de
execuie, a cror construcie a nceput nainte de 1989 cu fonduri de stat;
etapa 2, 1996-1998: (re)structurarea cadrului legal i instituional;
etapa 3, 1998 -prezent: dezvoltarea programelor din sectorul locuirii.
Dat fiind absena unei politici sau strategii cuprinztoare, aprobate la nivel formal n domeniul
locuirii, aceste iniiative privind locuirea nu au fost ntotdeauna armonizate. Unele msuri specifice
iniiate n anii 1990 au fost re-aplicate succesiv, de exemplu privatizarea fondului de locuine publice,
care s-a aplicat mai nti la nceputul anilor 1990, a fost repetat n 2004, i continuat pn n
prezent prin vnzarea locuinelor ANL pentru tineri destinate nchirierii. Majoritatea programelor din
sectorul locuirii iniiate dup 2004 au fost continuate de guvernele ulterioare, fiecare administraie
adugnd noi legi i iniiative portofoliului deja existent. A existat o lips clar de iniiativ fa de
desfurarea unei evaluri sistematice i reproiectri a portofoliului de programe din sectorul locuirii,
n baza unor obiective strategice formulate clar i aprobate.
Etapele n dezvoltarea programelor de locuire
a) Din 1990 n 1996, a existat o privatizare n mas a fondului imobiliar prin vnzarea unitilor
locative i finalizarea blocurilor de locuine colective care se aflau n diferite stadii de execuie n 1989
i a cror construcie a nceput cu fonduri de stat nainte de 1989.
121
Conform legislaiei specifice, sumele obinute din vnzarea locuinelor ctre chiriaii care le ocupau ar
fi trebuit s fie utilizate pentru construcia de noi locuine. Din pcate, dup devalorizarea masiv a
monedei naionale n perioada 1992-1995, sumele obinute din vnzare nu au fost suficiente nici
pentru realizarea acestui obiectiv i nici pentru finalizarea cldirilor neterminate. ntr-adevr, pn n
1989, un numr semnificativ de blocuri de locuine colective se aflau n diferite stadii de execuie i
era disponibil un nivel sczut al finanrii. Pentru finalizarea acestor uniti locative care erau
programate s fie repartizate ca locuine private, n 1994 a fost iniiat un program guvernamental
dedicat.
Aceast etap a fost de asemenea caracterizat de inadecvarea cadrului de reglementare la noile
realiti economice i lipsa instrumentelor financiare i operaionale necesare pentru ncurajarea unei
piee imobiliare funcionale i pentru asigurarea accesului populaiei la locuine decente (cu chirie
sau n proprietate).
b) Din 1996 n 1998, sectorul locuirii a fcut obiectul reconstruciei legale i instituionale. n aceast
etap au fost adoptate dou legi importante: Legea locuinei nr. 114/1996 i Legea nr. 152/1998
privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine. Chiar dac aceste legi au contribuit la crearea
unui cadru instituional de baz i la definirea categoriilor care urmau s fie finanate din bugetele
publice (i anume, locuine sociale, locuine de necesitate, etc.), operaionalizarea nu a respectat
principiile prevzute de Legea iniial a locuinei. Pn n prezent, locuinele publice construite n
cadrul programelor guvernamentale (cu excepia locuinelor sociale i de necesitate care, conform
legii, sunt proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale i nu pot fi nstrinate) au continuat
s fie vndute chiriailor i fondul de locuine publice rmne limitat. Mai mult, prevederile legale
care permit nfiinarea unui Fond de Locuire cu component social, folosind 2% din sumele obinute
prin privatizarea locuinelor 111 nu au fost i continu s nu fie utilizate. Acest lucru reflect limitarea,
n general, a dezvoltrii sectorul locuinelor i n special al locuinelor pentru grupurile marginalizate
pe primele locuri ale agendei guvernului sau pe lista de prioriti de finanare.
Totui, instrumentele i programele din domeniul locuirii s-au diversificat n aceast etap, incluznd
investiii n locuinele pentru tineri destinate nchirierii, primele iniiative de subvenii pentru locuine
sociale i locuine, repartizarea de terenuri ctre tineri, precum i dezvoltarea primelor ipoteci
acordate de stat (prin ANL) sau prin bnci private (cu garanii de stat).
Restructurarea masiv a legislaiei mpreun cu descentralizarea i reforma administraiei locale au
caracterizat aceast etap. Din pcate pentru sectorul locuirii, guvernul a rezervat cele mai
importante prghii pentru nivelul central (respectiv implementare programelor prin intermediul ANL),
i s-au nregistrat puine progrese ctre descentralizare sau capacitarea autoritilor locale (tehnic
sau financiar) de a-i asuma funcia n sectorul locuirii.
c) Din 1998 pn n prezent, Romnia a cunoscut creterea numrului de programe din sectorul
locuirii. Din pcate, acestea nu au fost nsoite de o cretere proporional a alocrilor bugetare
pentru sectorul locuirii, n ciuda nevoilor n cretere. Programele de construire de locuine sunt
predominante ca numr (locuine pentru tineri destinate nchirierii, locuine sociale pentru chiriaii
evacuai, locuine sociale pentru romi, etc.), ns programele pentru finanarea locuinelor (de
exemplu Prima Cas, schema BauSpar) i programele de reabilitare termic a cldirilor rezideniale au
beneficiat de asemenea de alocri bugetare semnificative i fonduri de la UE. Datorit acestor alocri
bugetare semnificative i a finanrii UE, multe programe au avut un impact semnificativ, cum ar fi
programele de termoizolare, programul Prima Cas, i schema de finanare tip BauSpar; totui, alte
programe au rmas neoperaionale (precum Renaterea satului romnesc - 10 case pentru specialiti,
Programul de construcie de locuine destinate nchirierii prin atragerea de capital privat, etc.).
111
Dup cum prevede Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie
1945 - 22 decembrie 1989, Art. 44.
122
Un motiv al dificultii implementrii acestor programe const n proiectarea centralizat i
operaional a acestor programe, care implic faptul c iniiativa i cea mai mare parte a alocrii
bugetare sunt ateptate de la Guvern. Din acest motiv interesul este sczut, nu exist cunotine sau
contribuii la aceste programe la nivel local.
Msuri privind srcia i grupurile marginalizate
Romnia a adoptat mai multe reglementri i strategii naionale relevante pentru domeniul locuirii.
Aceste strategii sunt promovate de ctre diferite organisme guvernamentale i cuprind:
Hotrrea nr. 383/2015 pentru aprobarea Strategiei naionale privind incluziunea social i
reducerea srciei pentru perioada 2015-2020 i a Planului strategic de aciuni pentru
perioada 2015-2020 (adoptate prin HG nr. 383/2015) Strategia Guvernului Romniei de
incluziune a cetenilor romni aparinnd minoritii rome pentru perioada 2015-2020
(aprobat prin HG nr.18/2015);
Strategia naional privind incluziunea social a tinerilor care prsesc sistemul de protecie a
copilului (HG nr. 669/2006);
Strategia naional pentru tineret 2015-2020 (HG nr. 24/2015);
Strategia naional privind incluziunea social a persoanelor cu dizabiliti 2014-2020;
Strategia de dezvoltare teritorial a Romniei pentru orizontul de timp 2035 (document aflat
n avizare interministerial).
Coerena ntre dispoziiile legale, programele aprobate i alocrile bugetare va face ca msurile
stabilite prin lege s poat fi puse n aplicare, iar obiectivele privind reducerea grupurilor
marginalizate sau cu risc de excluziune social, stabilite prin strategiile i planurile de aciune
guvernamentale, s nu poat fi ndeplinite.
Cadrul instituional
Principalii actori publici cu responsabiliti n domeniul locuirii pentru grupurile srace i

marginalizate sunt guvernul, prin Ministerul Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice (MDRAP),
Ministerul Muncii, Familiei Proteciei Sociale i Persoanelor Vrstnice (MMFPSPV) care colaboreaz cu
administraiile locale formate din consiliile judeene i consiliile locale i autoritile administraiei
publice locale. Acestea din urm propun i operaionalizeaz msurile n domeniul locuirii.
Actorii naionali
MDRAP are responsabilitatea de a elabora i pune n aplicare, mpreun cu autoritile administraiei
publice locale, strategii, politici i programe n domeniul planificrii urbane i regionale, locuirii,
infrastructurii i dezvoltrii locale. MMFPSPV, att n mod direct, ct i prin structuri teritoriale,
ntocmete, aprob i coordoneaz metodologic implementarea politicilor de asisten social
adresate grupurilor vulnerabile. Cu toate acestea, abordarea fa de grupurile vulnerabile este
diferit, dei obiectivele naionale generale sunt aceleai. MDRAP gestioneaz programe de investiii
n infrastructur, n timp ce MMFPSPV gestioneaz beneficiile de asisten social i serviciile sociale
pentru grupurile vulnerabile.
Cele dou ministere au responsabiliti complementare i intr sub incidena unui cadru legislativ
specific. Din acest motiv, exist mai multe domenii de reglementare i aciune n care cele dou
instituii necesit o mai bun coordonare pentru acordarea dreptului la locuin (prevzut de Legea
nr. 116 din 15 martie 2002 privind prevenirea i combaterea marginalizrii sociale, elaborat de
MMFPSPV i implementat de ctre AAPL), precum i a accesului la locuin (prevzut de Legea
locuinei nr. 114din 11 octombrie 1996, a crei punere n aplicare este coordonat de MDRAP).
123
Elaborarea i implementarea programelor de locuine sociale sau a programelor pentru zonele
dezavantajate ar trebui s fac obiectul aciunii concertate i a investiiilor.
MMFPSPV subliniaz prioritatea interveniilor i a msurilor de sprijin pentru integrarea comunitilor
dezavantajate, inclusiv cea de romi. n paralel, MDRAP a iniiat n 2008 un program pilot Locuine
sociale pentru comunitile de romi", aprobat prin H.G. nr. 1237/2008, care prevede construirea unui
numr maxim de 300 de locuine sociale, la care s aib acces prioritar i nediscriminatoriu, n
condiiile legii, familiile i, dup caz, gospodriile din comunitile de romi cu venituri reduse. La
sfritului anului 2015 au fost finalizate 91 uniti locative, alte 203 uniti locative aflndu-se n
diferite stadii de execuie. De asemenea, mbuntirea condiiilor de via ale comunitilor de romi
prin creterea accesului la infrastructur (ap, canalizare, drumuri) nu poate fi asigurat, n prezent,
pentru aezrile informale.112 Pentru a permite aceste investiii, MDRAP ar trebui s creeze cadrul
juridic i tehnic prin care aceste zone s poat fi identificate, evaluate, formalizate i racordate la
utiliti.
n ceea ce privete locuinele sociale, cele dou instituii au responsabiliti i abordri distincte.
Documentele strategice iniiate de ctre MMFPSPV subliniaz importana locuinelor sociale pentru
mbuntirea condiiilor de via i integrarea social i profesional a grupurilor vulnerabile.
Strategia naional pentru tineret pentru 2015-2020 i Strategia naional privind incluziunea social
i reducerea srciei pentru perioada 2015-2020 cuprind seciuni specifice privind elaborarea noilor
programe de construire sau dezvoltare a locuinelor sociale. Mai exact, acestea contureaz dispoziiile
legale privind asigurarea accesului la locuine accesibile pentru grupurile dezavantajate i atingerea
obiectivului constnd ntr-un Fond de Locuine sociale care s acopere 20% din fondul necesar pn
n anul 2020. Prin promovarea acestor strategii, Guvernul i propune s elaboreze programe de
dezvoltare de locuine sociale, concentrndu-se asupra persoanelor fr adpost i asupra altor
persoane care nu-i permit o locuin. De asemenea, creterea accesului la locuine este esenial
pentru ndeplinirea Strategiei Europa 2020 care i propune s scad numrul persoanelor cu risc de
srcie sau excluziune social. Exist numeroase grupuri vulnerabile care se confrunt cu o srcie
extrem, precum persoanele fr adpost i persoanele care triesc n aezri ilegale sau n locuine
improvizate sau inadecvate i care nu sunt vizate ntr-o msur suficient de programele de asisten
n domeniul locuirii.
Conform Strategiei naionale privind incluziunea social i reducerea srciei pentru perioada 2015-
2020, Guvernul i propune s evalueze nevoia de locuine sociale a grupurilor vulnerabile i s
stabileasc un cadru strategic naional care s vizeze n mod specific politica n domeniul locuinelor i
care s implice coordonare intersectorial i cooperare ntre autoritile centrale i locale.
Actorii din cadrul administraiei locale
Dup cum a fost descris anterior, sectorul locuirii reprezint responsabilitatea comun a guvernului
naional i a autoritilor locale (primrii/consilii locale). Autoritile locale, reprezentate de
primrii/consilii locale i consilii judeene, au obligaia de a asigura locuine sociale, precum i
terenuri racordate la reelele de utiliti pentru alte proiecte ale guvernului de dezvoltare de locuine.
Este posibil ca acestea s primeasc fonduri de la Guvern pentru co-finanarea locuinelor sociale,
ns fondurile aferente terenurilor i infrastructurii trebuie furnizate din propriile surse ale acestora.
Autoritile locale joac un rol esenial n furnizarea de locuine prin punerea la dispoziie a
terenurilor racordate la reelele de utiliti, fiind responsabile cu administrarea sectorului public de
locuine, att locuine sociale ct i locuine pentru tineri.
Administraiile publice locale pot solicita, fonduri de la guvern pentru construirea de locuine i pot
pune la dispoziie terenul necesar pentru construirea locuinelor.
112
Fiecare investiie din fonduri publice trebuie justificat prin numrul de gospodrii despre care se preconizeaz c vor
beneficia de investiia respectiv. Aezrile informale nu apar n statisticile oficiale ca numr de uniti locative, aadar, din
punct de vedere tehnic, nu poate fi formulat o cerere de fonduri.
124
Analiza iniiativelor trecute i curente
Fondul de locuine sociale
O analiz general a fondului existent de locuine sociale este dificil de realizat, parial din cauza
terminologiei care induce n eroare. Locuinele sociale pot fi utilizate ca locuine de necesitate i
viceversa, n funcie de condiii, locuinele pentru tineri construite de ANL ar putea fi utilizate i ca
locuine sociale (n procent de 20% din totalul locuinelor pentru tineri construite, n cazul n care
autoritatea local stabilete c este necesar). n plus, autoritile locale au deseori diferite alte
fonduri locative publice (de exemplu case naionalizate care nu au fost restituite fotilor proprietari)
pe care le nchiriaz grupurilor cu venit redus, considerndu-le, astfel, locuine sociale. Absena unor
criterii minimale obligatorii privind salubritatea unor construcii destinate locuirii a facut posibil ca,
spre exemplu, foste hale industriale s intre in circuitul locativ social, n condiiile n care criteriile
minimale impuse de Legea Locuinei se aplic doar locuinelor ce urmeaza sa fie construite.
De aceea transparentizarea informaiei cu privire la fondul de locuine existent n proprietatea i/sau
administrarea fiecarei uniti administrative-teritoriale n parte, respective pentru fiecare sector al
Municipiului Bucureti, este absolut necesar, iar gestiunea acestora trebuie fcut eficient n raport
cu nevoile sociale locale. n perioada septembrie noiembrie 2014, toate unitile administrativ-
teritoriale urbane din Romnia (319 orae i 6 sectoare ale Municipiului Bucureti) au primit un
chestionar cu scopul de a obine o imagine de ansamblu asupra locuinelor publice din Romnia i de
a oferi date pentru Strategia naional n domeniul locuirii. Rata general de rspuns a fost de 93%,
cele mai ridicate rate de rspuns nregistrndu-se n regiunile Sud-Est (97%) i Centru (96%), iar cele
mai sczute n Bucureti-Ilfov (79%). Constatrile evideniaz aspecte interesante privind distribuirea
locuinelor sociale, precum i problemele cu care se confrunt autoritile locale n legtur cu
locuinele sociale. Datele trebuie interpretate, totui, cu pruden, n contextul interpretrilor diferite
date termenului de locuin social de ctre autoritile locale. A existat o diferen notabil ntre
rspunsuri, n multe cazuri locuinele sociale fiind percepute n sens strict juridic, respectiv locuine
sociale construite prin programe specifice i care respect reglementrile legale n vigoare; n alte
cazuri, autoritile locale au rspuns c acestea cuprind toate locuinele cu caracter social (respectiv
spaii locative publice nchiriate diferitelor grupuri vulnerabile). Totui, unii au clasificat ca locuine
sociale i alte tipuri de locuine publice cum ar fi locuine pentru tineri, locuine de necesitate, etc.
care, strict din punct de vedere juridic sau al sursei fondurilor, nu sunt tocmai locuine sociale.
Fondul de locuine sociale nregistrat din unitile administrativ-teritoriale respondente este constituit
din 29.167 de locuine sociale (din punct de vedere juridic) i 47.507 de uniti, dac sunt incluse i
locuinele publice raportate c ar avea caracter social.
Mai puin de dou treimi dintre primriile respondente (57%) raporteaz c dein un Fond de Locuire
sociale. De asemenea, exist dispariti semnificative ntre regiuni, n regiunile Sud-Est, Nord-Vest i
Central aflndu-se o proporie mai mare a oraelor cu locuine sociale (62-68%) dect n regiunea
Sud-Muntenia (53% dintre orae).
n oraele mai mici exist mai puine locuine sociale. Ponderea oraelor cu locuine sociale crete de
la 39% n oraele foarte mici (cu o populaie de sub 10.000 de locuitori) la 49% n oraele mici (cu o
populaie cuprins ntre 10.000 i 20.000 de locuitori) i 79% n oraele medii (cu o populaie cuprins
ntre 20.000 i 50.000 de locuitori). Practic, toate oraele respondente cu populaia de cel puin
50.000 de locuitori au rspuns c dispun de un anumit fond de locuine sociale.
125
Prezena locuinelor sociale este corelat cu nivelul de dezvoltare al oraelor respondente. Cota
oraelor cu locuine sociale crete progresiv de la 25% n oraele cel mai puin dezvoltate (cu cel mai
mic indice al dezvoltrii umane locale (IDUL) 2011) la peste 86% n oraele cele mai dezvoltate. n
acelai timp, doar 30% dintre oraele cu o rat ridicat a populaiei srace beneficiaz de locuine
sociale, n timp ce procentul devine 81% n oraele cu o rat sczut a srciei. Acest aspect reflect
faptul c fondul de locuine sociale este generat ntr-o msur mai mare de capacitatea de
implementare (respectiv n oraele mai dezvoltate) dect de stringena nevoii.
O parte important din totalul locuinelor sociale (38%) se concentreaz n dou regiuni, respectiv
Sud-Est i Central, n timp ce un numr redus se afl n regiunile Nord-Est, Muntenia Sud, Sud-Vest
(8%) i mai ales Bucureti-Ilfov (5%). Peste jumtate (54%) din locuinele sociale existente sunt situate
n orae cu cel puin 50.000 de locuitori. Toate cele 134 de orae cu mai puin de 10.000 de locuitori
reprezint mpreun doar 9,2% din totalul spaiilor locative sociale (2.693 de uniti). Dintre oraele
mici, 51 de localiti declarate recent orae (n perioada 2002 - 2006) sunt cele mai dezavantajate i
cuprind doar 0,5% din totalul locuinelor sociale (un total de 139 de uniti). n cele 65 de orae cu cel
mai ridicat nivel de srcie, sunt disponibile doar 2% din totalul spaiilor locative sociale existente n
toate zonele urbane ale Romniei (n total 592 de uniti).
n general, locuinele sociale sunt ocupate n totalitate (rata total de ocupare fiind de 96-97%).
Beneficiarii de locuine sociale sunt n principal gospodrii cu venit redus: 56-57% dintre locuine sunt
nchiriate familiilor cu venit redus. Cu toate acestea, restul de 40% sunt nchiriate altor grupuri int
(conform art. 43 din Legea locuinei - persoanele i familiile evacuate sau care urmeaz a fi evacuate
din locuinele retrocedate fotilor proprietari, tinerii care au vrsta de pn la 35 de ani, tinerii
provenii din instituii de ocrotire social i care au mplinit vrsta de 18 ani, invalizii de gradul I i II,
persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii i vduvele de rzboi, etc.).
Un aspect important n repartizarea i gestiunea locuinelor sociale vizeaz acele locuine destinate
familiilor aflate n situaie de srcie extrem, fr venituri, pentru care este nevoie de o abordare
integrat din punctul de vedere al asistenei sociale. Problematica asigurrii serviciilor publice
minimale i maniera n care sunt acoperite cheltuielile de ntreinere, astfel nct aceste locuine s nu
se degradeze, impune o analiz de detaliu la nivel local i implicit, msuri de acompaniere social
adecvate pentru fiecare caz n parte.
Aproximativ 87% din totalul autoritilor locale care au participat la ancheta privind locuinele sociale
menionat mai sus consider c n localitile lor sunt necesare mai multe investiii n locuinele
sociale. Marea majoritatea ofer, de asemenea, o estimare a necesitii, respectiv ntre 10 i 6.000 de
uniti, cu o medie de 233 de uniti. Cu toate acestea, numrul mediu de uniti variaz foarte mult
de la aproximativ 70 de uniti n oraele foarte mici (cu o populaie de pn la 10.000 de locuitori) la
aproximativ 150 de uniti n oraele mici (cu o populaie cuprins ntre 10.000 i 20.000 de locuitori),
230-250 de spaii n oraele medii (cu o populaie ntre 20.000 i 50.000 de locuitori), i aproximativ
900 de spaii n oraele mari (cu o populaie de peste 50.000 de locuitori).
Problema referitoare la datoriile cu termenele scadente depite este confirmat n mare parte de
datele obinute din anchet. Se raporteaz c 30% dintre locuinele sociale au facturi nepltite la
utiliti. Procentul sare la 45-48% n oraele din Regiunea Nord-Est (cea mai srac din Romnia),
precum i n oraele cu cea mai ridicat rat a srciei, i scade la 23% n Regiunea Central. Datoriile
la utilitile furnizate n locuinele sociale sunt estimate la aproximativ 2,8 milioane euro.
126
Ancheta a oferit mai multe date importante n cadrul rspunsurilor la ntrebrile calitative cu final
deschis referitoare la principalele probleme legate de gestionarea locuinelor sociale, cea mai
stringent fiind calitatea slab a acestora. Majoritatea locuinelor sociale sunt apartamente de 1-2
camere, cu suprafaa de 10-37 m 2, ncrcate cu piese de mobilier i locuite deseori de mai multe
familii sau de gospodrii mari.Spaiile comune i instalaiile (energie electric, canalizare, ap etc.)
sunt de obicei defecte i/sau prost ntreinute. Deseori, locuinele au fost deconectate de la utiliti
din cauza datoriilor acumulate. Supraaglomerarea masiv solicit excesiv instalaiile blocului care nu
sunt concepute din punct de vedere tehnic pentru a deservi un numr att de mare de utilizatori.
ntruct majoritatea instalaiilor sunt vechi i stricate, subsolurile acestor blocuri sunt de obicei
inundate i murdare. Acoperiul i pereii sunt scorojii i cu igrasie, ceea ce reprezint un risc pentru
sntatea celor care locuiesc n cldire. Unele dintre aceste zone cu locuine sociale risc s devin
sau au devenit deja - insule de srcie i omaj (denumite ghetouri, pe plan local). De obicei,
autoritile locale administreaz aceste cldiri n calitate de manageri financiari i i asum un rol
limitat n a-i ncuraja pe chiriai sau a le cere acestora s participe la piaa muncii, s urmeze o form
de nvmnt sau s acceseze alte servicii sociale.
Figura 69. Stocul de locuine sociale i nevoia de locuine sociale la nivel regional
Surs: MDRAP i Banca Mondial, analiza chestionarului privind locuinele sociale 2014 (SSH)
127
Figura 70. Stocul de locuine sociale i nevoia de locuine sociale la nivel naional
Programele de construcii locuine pentru persoanele afectate de srcie
Doar cteva din totalul programelor de locuire, elaborate i implementate n ultimele decenii, au vizat
n mod special - i exclusiv grupurile srace i marginalizate.
Programul de construire de locuine sociale se deruleaz n conformitate cu prevederile Legii
locuinei i este administrat de MDRAP. Programul i propune construirea de locuine cu chirii
subvenionate pentru categoriile de persoane dezavantajate care nu-i permit s cumpere sau s
nchirieze o locuin pe pia. Acest program multianual a fost demarat n 1997 i este finanat att de
la bugetul de stat, ct i de la bugetul local. n perioada 2005-2014, programul a primit alocri
bugetare limitate i fluctuante, totalul acestora ridicndu-se la 234 milioane RON.
Programul de construire de locuine sociale pentru comunitatea rom se bazeaz pe HG nr.
1237/2008. Programul este implementat de MDRAP prin agenia subordonat acestuia, ANL, n
concordan cu obiectivel e Strategiei Guvernului Romniei de incluziune a cetenilor romni
aparinnd minoritii rome pentru perioada 2015 2020. Din cele 300 de locuine care urmeaz a fi
construite prin programul menionat, au fost recepionate 91 de uniti locative, iar 203 sunt n
diverse stadii de execuie.
128
Mai multe resurse pentru locuinele destinate comunitilor srace i marginalizate au fost mobilizate
n baza Legii nr. 116/2002 privind prevenirea i combaterea marginalizrii sociale. Aceast lege
genereaz cadrul msurilor destinate garantrii accesului la drepturi fundamentale, respectiv dreptul
la un loc de munc, la o locuin, la asisten medical i la educaie. Spre deosebire de programele
menionate anterior, aceast lege nu prevede investiii efective n locuine, ci un transfer de pli
ctre diferite grupuri vulnerabile. Alocrile bugetare anuale pentru acest program au fluctuat ntre
113 milioane RON n 2008 i 47 milioane RON n 2013.
Alte investiii n locuinele pentru grupurile vulnerabile sunt reprezentate de locuinele protejate
pentru persoanele cu dizabiliti, persoanele vrstnice sau victimele violenei n familie i locuinele
asistate pentru tinerii care prsesc centrele de plasament. Aceste investiii sunt acoperite de
autoritile locale sau de organizaiile societii civile care activeaz n domeniul serviciilor sociale. Cu
toate acestea, nu exist date disponibile privind numrul total al acestor spaii locative.
O analiz a tuturor programelor guvernamentale din sectorul locuirii evideniaz, n primul rnd, o
subfinanare a sectorului locuirii. Aceasta nu se refer doar la alocrile bugetare limitate, ci i la
mobilizarea inadecvat a celorlalte resurse disponibile. Acest aspect a fost confirmat att prin
activitatea pe teren derulat de ctre echipa Bncii Mondiale n octombrie 2014, ct i prin ancheta
privind locuinele sociale realizat n 2014. n multe cazuri, primriile au utilizat rezerve de teren
pentru a aloca suprafee individuale generoase (n baza Legii nr.15/2003) i au investit n
infrastructura necesar pentru acestea, n acelai timp se consider deseori c lipsa terenului
disponibil conectat la infrastructur reprezint motivul pentru care fondul de locuine sociale este
limitat. De asemenea, au existat numeroase programe de reabilitare termic, finanate de Guvern i
UE, care au ignorat n mare msur fondul de locuine sociale, fr a valorifica, astfel, potenialul de
reducere a costurilor facturilor la utiliti, diminund presiunea asupra bugetului local ca urmare a
datoriilor acumulate.
De asemenea, programul de locuine sociale s-a limitat n mare msur la investiii (construcia de
locuine) sau la direcionarea transferurilor de pli ctre beneficiari. Interveniile mai durabile i cu
impact mai mare necesit intervenii integrate, care s complementeze investiiile prin servicii de
facilitare comunitar, asisten juridic pentru cei care s-au instalat ilegal, asisten medical i
educaie, precum i integrarea forei de munc. Aceste programe presupun mai mult know-how i o
capacitate de implementare sporit la nivel local; aadar, asistena din partea autoritilor centrale
este necesar nu doar din punctual de vedere al alocrilor bugetare, ci i din punctul de vedere al
consolidrii capacitilor administrative i diseminrii la nivel local.
Fondurile UE pentru perioada 2014-2020
Locuinele pentru grupurile vulnerabile vor fi finanate prin Programul Operaional Regional n cadrul
celor dou axe prioritare, dup cum urmeaz:
- Construirea i reabilitarea locuinelor protejate i asistate vor fi eligibile n cadrul Axei
prioritare 8 pentru dezvoltarea infrastructurii sanitare i sociale. Axa dispune de o alocare
generoas n valoare de 400 milioane euro. Totui, aceast sum este destinat unei liste largi de
activiti eligibile, de la construirea spitalelor regionale i a altor infrastructuri sanitare, pn la
crearea altor tipuri de centre de servicii sociale (centre comunitare, centre de zi etc.). Beneficiarii
acestor fonduri vor fi autoritile publice locale, precum i furnizorii privai de servicii sociale.
- Construcia, reabilitarea i modernizarea locuinelor sociale vor fi eligibile n cadrul Axei
prioritare 9 privind sprijinirea regenerrii economice i sociale a comunitilor vulnerabile. Aceste
fonduri au ca scop susinerea dezvoltrii integrate a zonei, pe baza unui set de aciuni care
combin investiiile n sntate, educaie, consiliere i dezvoltarea de locuine sociale. Axa
dispune de o alocare bugetar de 90 milioane euro destinat grupurilor de aciune local ce
implic autoriti locale, furnizori de servicii sociale i alte organizaii ale societii civile.
129
n plus, o parte semnificativ a fondurilor se va ndrepta n continuare ctre reabilitarea termic.
Locuinele sociale, i n general, fondul imobiliar public ar putea beneficia n urma unei mai bune
stabiliri a prioritilor n cadrul acestor linii de finanare.
Limitarea finanrii oferite prin POR const n faptul c aceasta vizeaz doar zonele urbane din
Romnia, lsnd zonele rurale n mare parte neacoperite. Mediul rural este finanat prin Planul
naional pentru dezvoltare rural care se bazeaz pe alocrile UE din FEOGA, cu accent mai redus
asupra aspectelor sociale.
O alt posibil limitare a POR const n faptul c acesta se bazeaz n principal pe alocri din FEDR i
astfel presupune n principal investiii tangibile, de infrastructur. Prin urmare, se ateapt ca
proiectele s aib o component limitat de msuri intangibile de tip soft (de exemplu consiliere,
mediatori n domeniul sntii i educaiei, formare etc.), acestea fiind acoperite, n general, printr-
un fond structural diferit (respectiv FSE). Din pcate, practica arat c aceste investiii tangibile pot fi
sustenabile doar dac sunt complementate de eforturi consistente n domenii precum construirea
capacitii, educaie, sensibilizarea opiniei publice etc. Acest lucru poate fi realizat n continuare
printr-o prevedere conform creia autoritile locale i pot folosi propriile fonduri sau alte surse de
finanare pentru elaborarea i implementarea acestor msuri secundare, n paralel cu componentele
de investiii tangibile.
130
Capitolul IV Definirea problemei
Dup 26 de ani de la Revoluie, Romnia a nregistrat progrese remarcabile n adoptarea economiei

de pia i prin evoluia ctre nivelurile mult mai ridicate ale veniturilor din Uniunea European.
Totui, caracterul fragmentat a pieei locuinelor i starea fondului imobiliar continu s aib efecte
negative semnificative. Locuinele din Romnia sunt printre cele mai aglomerate, degradate, scumpe
i cu amplasare necorespunztoare dintre rile Europei, i expun un mare numr de persoane la un
risc seismic ridicat.
Conform datelor Eurostat disponibile (2014), Romnia se afl pe unul dintre ultimele locuri cu
privire la aproape toate msurile aferente calitii locuirii, are cea mai mare pondere de familii cu
costuri mari de locuire i cea mai mic valoare aferent dimensiunii medii a locuinei dintre rile
aflate n tranziie. Conform analizei Bncii Mondiale, performana relativ sczut a rii n domeniul
locuirii este mai slab dect ar fi de ateptat pentru nivelul su de venit pe cap de locuitor.
Dei problemele din Romnia aferente sectorului locuirii sunt numeroase i constituie motenirea
regimului comunist, acestea ar trebui s fie privite mai degrab din perspectiva oportunitilor pe
care le pot genera, dect din perspectiva constrngerilor. Oportunitile pot fi determinate de faptul
c reformarea managementului unei mari pri a fondului de capital naional concretizat n locuine
ar putea aduce beneficii semnificative economiei precum i sectorului respectiv. Sectorul locuinelor
din Romnia, care reprezint aproximativ jumtate din stocul de capital fix al Romniei, este diferit
de cel din alte economii n tranziie nu numai deoarece o mare parte a acestui stoc a fost constituit n
sistemul centralizat, dar i datorit faptul c regimul comunist din Romnia, al doilea cel mai autoritar
din Europa, a avut efecte semnificative asupra investiiilor din sectorul locuirii. n conformitate cu
Eurostat, dimensiunea medie a unei locuine a fost de jumtatea celei din rile UE i 60% din cea a
altor ri n tranziie.
Reformarea sectorului reprezint de asemenea o oportunitate deoarece, dei exist o nemulumire
semnificativ fa de condiiile de locuire, implicaiile la scar mai larg ale sectorului locuirii al rii
nu par s fie recunoscute la nivel extins. Acest lucru poate fi dedus din nivelul relativ sczut al
alocrii de resurse publice ctre sectorul locuirii, acestea, conform raportului Bncii Mondiale, fiind
direcionate, n anumite situaii inadecvat, n mod fragmentat sau nu sunt direcionate suficient de
transparent. Conform Bncii Mondiale, programele care finaneaz msuri privind locuirea
funcioneaz cu un nivel insuficient de coordonare i utilizeaz n total numai o parte din valoarea
medie a asistenei aferente locuirii oferite de alte ri cu venituri medii. Sumele utilizate de Romnia
cu aceste programe totalizeaz mai puin de 35 milioane $ sum care, ca procent din PIB, reprezint
mai puin de o treime din valoarea cheltuit de alte state cu economii n curs de dezvoltare. Conform
Bncii Mondiale, programele derulate nu pot servi drept plas de siguran i nici drept vehicul
care s ncurajeze investiiile n activiti profitabile din punct de vedere social. Prin mbuntirea i
consolidarea orientrii acestor programe, este de ateptat s fie generate ctiguri semnificative.
Romnia, ca toate celelalte economii n tranziie, a privatizat aproape toate locuinele publice astfel
nct, la prima vedere, s-ar prea c a creat un sistem de locuine reuit bazat pe condiiile pieei.
Totui, nu numai c privatizarea a transferat activele de locuire ale statului ctre chiriaii care le
ocupau, practic gratuit, cum s-a ntmplat n ntreaga regiune, ci a i condus la cel mai mare nivel de
proprietate privat asupra locuinelor din lume, de peste 98 %.
Dar, dup cum este evident n cazul Romniei, chiar mai mult dect n alte ri n tranziie,
proprietatea privat asupra fondului imobiliar nu a putut realiza ctigurile care se ateptau de la o
pia funcional a locuinelor.
131
ntr-adevr, n Romnia nu au fost realizate unele dintre ctigurile de baz ce ar decurge dintr-o pia
funcional a locuinelor. Din cauza modalitii de realizare a locuinelor sub regimul comunist, i din
cauza unui model actual bazat n mod covritor pe proprietate asupra locuinelor, Romania nu
beneficiaz de unul dintre avantajele eseniale oferite n mod normal de o pia de locuine care
funcioneaz bine posibilitatea de consolidare i schimbare a destinaiei fondului de locuine
proiectate i alocate necorespunztor.
n plus, o mare parte a fondului imobiliar este amplasat necorespunztor. De exemplu, distribuia
populaiei n cele mai mari orae din Romnia urmeaz fenomenul bine cunoscut sub numele de
model de cocoa a cmilei [camel hump], conform cruia periferia oraului are o densitate mai
mare a populaiei dect cartierul central de afaceri. Acest model reduce semnificativ economiile de
aglomerri tradiionale oferite de orae.
Multe orae monoindustriale au fost construite ca parte a programului de sistematizare prin care
regimul comunist, mai degrab dect stimulente economice, a stabilit ce localiti trebuie s creasc
i care trebuie eliminate. 113 Multe dintre aceste orae se confrunt n prezent cu un declin sever al
populaiei. n plus, aproape toate oraele principale ale rii se confrunt cu pierderi de populaie n
centrul oraelor. Rezultatul a fost un decalaj semnificativ n domeniul locuirii, precum i condiii de
locuire mai inadecvate i mai scumpe, care afecteaz semnificativ negativ incluziunea social i
creterea economic. Multe dintre gospodriile cu venituri medii din Romnia sunt obligate s
triasc n locuine a cror ntreinere este prea scump, sau n locuine care sunt inadecvate sub
aspectul siguranei structurale, amplasrii, al eficienei energetice, al spaiului, infrastructurii sau al
atractivitii.114 Pe de alt parte, persoanele srace 115 sunt obligate s triasc n condiii grele, n
cartiere srace i ghetouri i, din multe puncte de vedere, au fost neglijate de politicile publice.
Reforma sectorului locuirii reprezint o oportunitate n Romnia, principalele argumente fiind:
Fondul imobiliar al rii este caracterizat de sistemul care a devenit cunoscut sub numele de ant-
commons system, adic acea situaie n care o ar nu-i valorific resursele n mod corect sau nu le
valorific deloc. Acest sistem are ca rezultat incapacitatea de administrare sau reorientare a utilizrii
proprietii comune.116 Comparativ cu alte ri n tranziie, Romnia s-a confruntat cu mai multe
dificulti n schimbarea folosinei fondului deoarece drepturile de proprietate sunt mai fragmentate
i stocul este alocat mai deficitar.
Drepturile de proprietate asupra fiecrei cldiri rezideniale colective din Romnia au fost distribuite
astfel nct este dificil s se ajung la un consens privind modalitatea de pstrare a structurii cldirilor
n care sunt situate proprietile, i mult mai dificil s se reorienteze destinaia cldirilor. Performana
economic volatil a rii n anii 1990 i criza economic din 2008 au generat dificulti n reformarea
sectorului locuirii.117
113
Programul de sistematizare nu numai c s-a bazat pe date economice greite, ci a implicat i strmutarea unor grupuri de
minoriti etnice din anumite amplasamente specifice i plasarea de etnici romni n aceste locuri pentru a dilua
concentraiile etnice. A se vedea Kaplan (1996).
114
Exist multe exemple de cldiri cu rate mari de locuine vacante care sunt situate la o distan considerabil fa de
centrul oraului. Adesea, aceste cldiri au nevoie de lucrri semnificative de renovare. Adesea, este posibil ca aceste
gospodrii, chiar i cnd au un nivel mediu al venitului, s nu-i permit s plteasc utilitile subvenionate implicit, cu att
mai puin cheltuielile de renovare.
115
Persoanele srace sunt definite n prezenta strategie drept gospodriile care se afl n centila 20 de venit i n centile
inferioare.
116
Noiunea de tragedy of the anti-commons este simetric noiunii binecunoscute de tragedy of the commons
(tragedia resurselor comune). Conform principiilor tragediei resurselor comune, bunurile sunt supraexploatate, ns n
conformitate cu principiile tragediei resurselor care nu sunt comune, bunurile nu sunt administrate deloc i au un nivel
sczut de ntreinere. Aceast noiune a fost descris pentru prima dat de Heller (1998) n Harvard Law Review [Revista de
drept Harvard] ntr-un articol care a fost citat de peste 2000 de ori, sugernd c problema se aplic n cazul multor alte
produse. Argumentul a fost extins de un laureat al premiului Nobel, a se vedea Buchanen i Yoon (2000).
117
Buckley i Kalarickal, 2006.
132
Pe scurt, dei Romnia se confrunt cu multe dintre problemele comune economiilor n tranziie,
circumstanele prezente n Romnia sunt extreme i, prin urmare, merit o atenie mai mare dect
cea generat de nivelul sczut al cheltuielilor guvernamentale pe care le primete. De exemplu:
Figura 71. Condiiile de locuire n funcie de PIB
Condiiile de locuire n Romnia (cu rou), reprezentate de un indicator agregat pe

axa vertical i n funcie de venitul pe cap de locuitor PPP pe axa orizontal, sunt
cele mai sczute din toate rile de comparaie respectiv Romnia are cel mai mic
nivel pe axa vertical. n plus, deoarece msura condiiilor de locuire din Romnia se
afl sub linia care indic performana medie n domeniul locuirii n funcie de nivelul
de venit al rilor incluse, romnii ar trebui s beneficieze de locuine mai bune
avnd n vedere nivelul veniturilor lor.
1. Din punctul de vedere al nivelului srciei, Romnia este pe locul 2 n Uniunea European,
ns condiiile sale de locuire, raportat la nivelul veniturilor sunt cele mai sczute din Europa.
2. Romnia este una dintre rile cu cea mai mare vitez de scdere a populaiei din lume, cu o
scdere a populaiei preconizat de peste 15% pn n 2050.
3. n cadrul unui model foarte neobinuit pentru o ar cu venituri medii superioare, numrul de
locuine depete numrul de familii - aproximativ 8 milioane de locuine la 7,2 milioane de
familii. Migrarea unor populaii extinse nseamn c multe zone urbane pierd populaie, ceea ce
conduce la un dezechilibru al cererii i ofertei, cu suprapopularea unor centre urbane i o
inciden ridicat a locuinelor neocupate n altele. Procentul locuinelor vacante din Romnia, de
16%, se numr printre cele mai ridicate din lume.
4. Fondul imobiliar se deterioreaz rapid din cauza ntreinerii necorespunztoare i a gestionrii
inadecvate a cldirilor multifamiliale vechi. De asemenea, multe familii cu venituri sczute i
medii locuiesc n cldiri care sunt monumente istorice sau n cartiere drpnate, precum i n
cldiri cu risc seismic ridicat, acestea neavnd la dispoziie resursele necesare pentru a face
mbuntirile necesare. Aceste cldiri care sunt pe punctul de a se drma nu reprezint doar un
pericol pentru public, ci i o oportunitate de revitalizare a cartierelor la care s-a renunat, precum
i o ameninare la adresa patrimoniului arhitectural al Romniei i a vitalitii oraelor.
5. Locuinele publice reprezint sub 2% din fondul imobiliar i sunt insuficiente, nesatisfcnd
cererea.
6. Proprietatea fragmentat asupra locuinelor alocate necorespunztor din punct de vedere
spaial restricioneaz mobilitatea resurselor ctre locaii mai productive.
133
7. Piaa de nchiriere de locuine este, n mare parte, neoficial i nereglementat, iar unele
politici, n contextul actual al pieei, fac imposibil reorientarea structurilor care au fost situate
fr referire la valoarea amplasamentului pe care au fost construite. Aceast alocare poate limita
de asemenea mobilitatea forei de munc, n special ntr-un mediu caracterizat de o rat ridicat
a omajului.
8. Criza financiar global din perioada 2008-2010 a dus la o scdere semnificativ a preurilor
locuinelor - 50% sau mai mult n multe zone de prim nivel, aspect care a condus la falimentul
multor dezvoltatori privai. Piaa este nc n curs de recuperare n urma acestui oc i multe
gospodrii au suferit pierderi majore n termeni de bunstare i capital.
9. Oraele importante ale rii continu s se confrunte n acelai timp cu fenomenul extinderii
urbane rapide i cu pierderi de populaie, cu implicaii negative pentru durabilitatea mediului.
10. Cheltuielile pentru locuine publice sunt efectuate prin intermediul a unui numr mare de
programe diferite fr coordonare i, n total, suma cheltuit reprezint numai o parte din cota
medie din PIB alocat asistenei n domeniul locuirii n alte ri cu venituri medii.
Sectorul locuirii din Romnia are un potenial considerabil de mbuntire a condiiilor de trai, de a
ncetini declinul populaiei i de a ncuraja un model durabil de dezvoltare i de a stimula creterea
macroeconomic. n consecin, politica de locuire trebuie reformat pentru a exploata economiile
spaiale de baz, precum i pentru a oferi locuine sigure, sntoase n conformitate cu puterea de
cumprare. n caz contrar, probabil c o parte i mai mare din populaia tnr dinamic a Romniei
va cuta oportuniti prin emigrare i c multe dintre cartierele istorice ale rii vor continua s se
deterioreze i vor fi expuse riscului seismic care a devastat Bucuretiul cu aproape 40 de ani n urm.
1. Calitatea slab a fondului imobiliar existent
Suprapopularea
Conform studiilor existente, suprapopularea din Romnia este printre cele mai ridicate din rile UE-
28. Aceasta se poate atribui mai multor aspecte majore:
- Rata de neocupare ridicat din Romnia, de 16% care este un rezultat al deplasrii populaiei
spre centrele de ocupare a forei de munc, al abandonrii structurilor vechi deteriorate, cererilor
de retrocedare aflate n litigiu i cldirile deinute de stat care sunt neocupate sau neutilizate. A
fost, de asemenea, nregistrat un numr foarte mare de locuine libere care au fost recuperate
de bnci de la clienii care nu i-au ndeplinit obligaiile de plat (dezvoltatori, precum i
mprumutaii individuali) i acum rmn n registrele bncii la preuri supraevaluate. Dei nu sunt
disponibile cifre oficiale, se estimeaz c exist aproape 20.000-25.000 astfel de locuine numai n
Bucureti, la care se adaug alte cteva zeci de mii n ntreaga ar.
- Piaa oficial de nchiriere este aproape absent, ceea ce face ca noile familii fie s continue
s triasc cu prinii sau familiile extinse, fie s cumpere o locuin care este foarte mic i apoi
s continue s triasc n aceasta chiar dac familia li se extinde.
- Lipsa unor locuine a cror achiziie s fie accesibil ca pre atribuit unor factori financiari,
precum ratele nefavorabile ale dobnzii la economii i comisioanele bancare ridicate pe de o
parte i costul ridicat al unei locuine cu o dimensiune rezonabil.
Administrarea neadecvat a cldirilor
134
O mare parte din fondul imobiliar construit n Romnia n perioada comunist se deterioreaz din
cauza ntreinerii necorespunztoare. Peste 35% din cele 8,5 milioane de locuine ale rii sunt
neglijate i necesit reparaii urgente. Acest volum semnificativ de locuine deteriorate include peste
10.000 de blocuri finalizate anterior anului 1980 care necesit reparaii structurale, ale acoperiurilor
i sistemului de nclzire. Multe dintre aceste cldiri sunt prsite din cauza lipsei de ntreinere, fiind
de asemenea instabile din punct de vedere structural. Acestea includ cldirile rezideniale istorice. n
unele cazuri, cldirile au fost abandonate mai muli ani iar proprietarii nu pot fi gsii; n alte cazuri,
acestea sunt pur i simplu neglijate, deoarece costul reparrii acestora nu este accesibil
proprietarului; iar n unele cazuri extreme, se nregistreaz acte de vandalism comise deliberat pentru
ca respectivele cldiri s poat fi demolate i nlocuite cu cldiri noi, moderne.
Un mare numr de blocuri construite n perioada comunist se confrunt cu probleme grave din
cauza absenei administrrii, deteriorrii calitii cldirilor i a reelelor de utiliti i concentrarea
populaiilor cu venituri reduse sau vulnerabile (de exemplu, persoanele n vrst). De obicei, lipsa
unor intervenii la nivelul unei uniti individuale duce la apariia unor probleme pentru ntreaga
cldire - de exemplu, degradarea fizic a cldirii i deprecierea acesteia, n special n cldirile cu o
concentraie mare de persoane srace, sau n cldirile care gzduiesc gospodrii cu niveluri de venit
diferite, n care obinerea consimmntului i contribuiilor de la proprietari n vederea ntreinerii
reprezint adesea o sarcin dificil.
Asociaiile de Proprietari (AP-urile), mandatate legal s ntrein i s administreze aceste cldiri,
adesea fie au o capacitate tehnic i financiar limitat de ndeplinire a funciilor proprii, fie nu au
sentimentul proprietii sau rspunderii pentru ndeplinirea acestor activiti de ntreinere i
mbuntire. Ultima atitudine este atribuit motenirii din perioada planificrii centralizate
premergtoare reformelor, urmat de un proces incomplet de privatizare care nu a dus la apariia
instrumentelor necesare pentru administrarea sau ntreinerea corespunztoare a acestor cldiri.
Aceast dependen de stat este evident chiar i n prezent i majoritatea AP-urilor nu au cunotin
de, sau le lipsete, simul proprietii pentru a-i ndeplini responsabilitile de administrare i
ntreinere. Un exemplu este programul de termoizolare, care este implementat mai degrab de sus
n jos, att n privina finanrii ct i a adoptrii deciziilor. Astfel c, n loc s se stimuleze i
mobilizeze AP-urile s i asume responsabilitatea pentru propriile activiti, este posibil ca, fr
intenie, acest lucru s ntreasc un sentiment fals al dependenei de stat.
2. Riscul seismic
Risc seismic extins
Expunerea Romniei la riscul seismic este printre cele mai mari din Europa. Estimrile sugereaz c
aproximativ 10.577 de gospodrii ocup 607 cldiri de locuin incluse n Clasa I (cea mai mare) de
risc seismic n ntreaga ar.
Acest lucru nseamn 10.577 locuine cu deficiene structurale majore, majoritatea acestora fiind
ocupate n prezent. Bucuretiul prezint cel mai mare risc seismic dintre toate capitalele europene i
este unul dintre cele mai vulnerabile 10 orae din lume. Peste 60% din cldirile ncadrate n Clasa I de
risc seismic sunt situate n Bucureti aproximativ 370 de cldiri cu 6.480 apartamente. Majoritatea
locuinelor din aceste blocuri sunt ocupate.
Peste 600 de blocuri de locuine din Bucureti sunt instabile (ncadrate n Clasa I i Clasa II de risc) i
necesit consolidare structural. Dup cum se prezint n figura de mai jos, multe dintre cldirile cu
structur nesigur au fost construite nainte de 1960. Multe dintre cldirile construite nainte de 1940
prezint un risc seismic mai mare deoarece construirea acestora a precedat adoptarea din anii 1940 a
codurilor de construcie rezistent la seism.
135
Figura 72. Numrul de cldiri din Bucureti care sunt vulnerabile la cutremure,
n funcie de perioada de construcie
Sura: Paraschivoiu (2014)
Programul n curs
Programul naional pentru consolidarea cldirilor se bazeaz pe OG nr. 20/1994, republicat cu

modificrile ulterioare, i este implementat de ctre MDRAP. Programul a fost lansat n 1998 i a
nceput cu alocarea fondurilor pentru opt antiere. Pn n anul 2000, alte opt cldiri au fost
finanate. Programul pune la dispoziia AP-urilor finanare public sub form de mprumuturi fr
dobnd pentru reabilitarea cldirilor ncadrate n Clasa I de risc seismic. Proprietarii locuinelor
trebuie s ramburseze mprumuturile n rate lunare ntr-o perioad de pn la 25 de ani. Aceast
schem actual de mprumuturi fr dobnd pentru cldirile rezideniale ncadrate n Clasa I de risc
seismic nu se dovedete atractiv pentru proprietari. Prin urmare, majoritatea cldirilor vulnerabile
prezint riscuri n continuare.
Problemele eseniale identificate pentru schema actual sunt: (i) lipsa locuinelor de necesitate sau
a altor instrumente pentru a facilita locuinele temporare pentru ocupani, i (ii) chiar i cnd au fost
disponibile locuine de necesitate, ocupanii nu au dorit s-i prseasc locuinele actuale fie
deoarece nu au dorit s se mute n locuine publice pe care le considerau prea mici pentru nevoile lor,
fie nu au ncredere n guvern i se tem s nu-i piard locuinele fie din cauza riscului sau pericolului
perceput ca fiind relativ sczut asociat acestor cldiri, avnd n vedere c ultimul cutremur major s-a
produs cu aproximativ 40 de ani n urm.
3. Locuine inadecvate pentru grupurile srace i vulnerabile
Asistena guvernamental
136
Romnia are cel mai grav nivel de deprivare sever de locuire din rile UE-27. Asistena din partea
guvernului nu reuete s satisfac nevoile grupurilor srace i vulnerabile. Ezitarea n a investi n
efectuarea de mbuntiri n zonele cu venituri mici, combinat cu prejudecile sociale au condus la
apariia ghetourilor auto-proclamate n care comunitile de persoane cu venituri mici (incluznd o
proporie ridicat de gospodrii rome) nu numai c se simt marginalizate, ci sunt i percepute cu
team de restul populaiei.
Interveniile proactive pentru comunitile srace i vulnerabile pot include furnizarea de locuine
sociale de o calitate mai bun, modernizarea cartierelor srace i acordarea de drepturi asupra
terenurilor. Grupurile vulnerabile includ orfanii, persoanele cu dizabiliti, persoanele vrstnice, etc.
multe dintre acestea neavnd mijloacele de a accesa locuine adecvate.
Finanarea UE pentru modernizarea comunitilor marginalizate (inclusiv construcia i reabilitarea de
locuine sociale) n cadrul POR pentru perioada de programare 2014-2020 este de 90 milioane EUR i
vizeaz numai zonele urbane. ntr-o ar n care 843 zone au fost declarate marginalizate de ctre
primrii, aceast sum este foarte mic: aceste fonduri vor putea finana adecvat 118 17-18 proiecte
DLCC locale n perioada 2014-2020.119
Incertitudinea posesiei i ameninarea cu evacuarea
Gospodriile care fac parte din comunitile srace i vulnerabile nu pot accesa n general piaa de
locuine, n special n zonele urbane, ceea ce afecteaz direct sigurana posesiei. Indiferent dac
nchiriaz locuine sociale sau ocup n mod legal sau ilegal o locuin, teama de evacuare este un
factor semnificativ pentru multe comuniti srace din zonele urbane ale Romniei.
n cazul locuinelor sociale, au fost semnalate cazuri n care autoritile locale semneaz contracte de
nchiriere pe perioade scurte de 3 luni tocmai pentru a putea evacua chiriaii - n cazul neplii chiriei
sau a facturilor la utiliti120 sau al oricrei alte forme de nerespectare a obligaiilor.
Dei rare, evacurile i relocrile forate nc exist, iar comunitile au la dispoziie prea puine
mijloace de atacare n justiie a acestor msuri. Acest lucru a fost semnalat, n special, n cazul romilor
care au un istoric al nedeinerii de terenuri i dintre care muli nc locuiesc fr documente legale
pentru proprietile lor de drept - care le-au fost atribuite n timpul procesului de
aezare/sedentarizare forat n perioada comunist sau chiar relocalizare de ctre guvern dintr-un
motiv sau altul dup 1989. Dei exist puine date care s dovedeasc frecvena unor astfel de
evenimente, faptul c una sau dou autoriti locale pot s desfoare astfel de activiti ilegale
subliniaz msura n care puterea local poate s fie utilizat cu o nclcare complet a legilor sau a
drepturilor omului.
Ceea ce face lucrurile i mai dificile n privina siguranei posesiei este procesul lung, costisitor i dificil
al nregistrrii proprietii, care descurajeaz familiile srace s-i nregistreze documentele de
proprietate.. n Romnia, n medie, nregistrarea unei proprieti dureaz pn la 20 de zile i cost
1,6% din valoarea proprietii (comparativ cu 2,5 zile pentru procesul de nregistrare i 0,8% din
valoarea proprietii n Lituania). 121 Dat fiind aceast descurajare, multe gospodrii evit procesele
formale i rmn expuse evacurilor ilegale.
Unele cartiere marginalizate au cele mai nefavorabile condiii de trai
118
Elaboration of Integration Strategies for Urban Marginalized Communities in Romania, World Bank 2013.
119
ibid
120
Chiriaii pot s fie evacuai dac acumuleaz restane la facturile la utiliti timp de trei luni. Informaii strnse din
interviurile pe teren cu Primria Slatina i ocupanii locuinelor sociale din Slatina n august 2014.
121
Doing Business, World Bank, 2013.
137
Cele mai nefavorabile condiii de trai sunt n cartierele marginalizate. De obicei, gospodriile care au
cele mai proaste condiii economice locuiesc n aceste zone, inclusiv un numr disproporionat de
romi de vrst activ care sunt omeri sau sub-utilizai ca for de munc, cu copii care nu merg la
coal i condiii de locuire i infrastructur inadecvate.
Avnd n vedere densitile relativ mari din aceste zone i faptul c sunt de multe ori locuri sub-
optime (rampe de gunoi, etc.), acestea reprezint de multe ori riscuri grave pentru sntate i mediu
i trebuie s fie considerate zone prioritare pentru aciunile Guvernului.
Lipsa transparenei legate de criteriile de alocare a locuinelor sociale
Pe lng criteriile stabilite de Legea Locuinei pentru alocarea locuinelor sociale, autoritile locale au
libertatea de a-i stabili propriile criterii suplimentare. Aceste criterii includ, de obicei, condiiile de
trai curente, numrul de copii i starea acestora de sntate, educaia, venitul. Astfel, cei mai sraci
pot s ajung la sfritul unei lungi liste de ateptare pentru locuinele sociale. Gospodriile crora le
sunt repartizate locuine sociale primesc adesea locuine n ghetourile de locuine sociale care nu
ofer ntotdeauna un adpost adecvat. Lipsa transparenei privind aceste liste de ateptare reprezint
o alt preocupare deoarece poate lsa loc la manipulri i alocri incorecte.
Discriminarea i excluziunea din cauza lipsei domiciliului i/sau a actelor de identitate
Familiile de migrani sau descendenii acestor familii au de multe ori dovezi limitate ale identitii
acestora i nu au niciun fel de dovezi, ceea ce i exclude nu numai de la locuinele sociale, ci i de la
nchiriere sau deinerea unui alt tip de proprieti. Acest aspect are potenialul de a fi utilizat de
autoritile locale ca instrument pentru discriminare pentru a mpiedica grupurile srace i
marginalizate de la a accesa serviciile municipale, inclusiv colile sau alte servicii.
Costurile ridicate la utiliti
Costul ridicat al utilitilor este resimit n special de cei cu niveluri reduse de venit - adesea i cu cele
mai mari gospodrii - n care capacitatea de a plti este de multe ori mpiedicat de ciclurile datoriilor,
de datorii anterioare sau de datoriile motenite de la fotii chiriai.
Povara costurilor la utiliti, n special pentru familiile mari i srace care triesc n locuine mici
marcheaz diferena dintre o locuin accesibil ca pre i una inaccesibil.
Neplata datoriilor
Locuitorii uneori acumuleaz datorii att de mari nct nu-i mai pot permite s le plteasc. Acest
lucru se ntmpl n special n cazul fostelor cmine muncitoreti ale fostelor ntreprinderi de stat
(care sunt deinute n prezent n proprietate privat), multe dintre acestea fiind ocupate de chiriai
gospodrii srace. n aceste cldiri, unde contoarele individuale de obicei nu sunt instalate,
companiile de utiliti opresc de multe ori furnizarea pentru ntregul bloc ntr-un efort de a regla
conturile care duce la multe suprri. O alt plngere este aceea c n cazul n care ocupantul care nu
pltete se mut, datoria trebuie s fie pltit de locatorul nou, deoarece este asociat proprietii,
nu ocupantului. Aceast alocare a responsabilitii plii este incorect.
138
4. Ineficiena pieei de locuine
Ofert omogen i limitat
Cele mai multe dintre noile locuine oferite pe piaa de astzi reprezint locuine cu 2 i 3 camere.
Aceasta se datoreaz costului ridicat al construirii, nivelurile reduse de accesibilitate a preului i, ntr-
o oarecare msur, pragului de garantare al programului Prima cas de 60.000 euro, cu care se pot
cumpra apartamente de 1-2 camere, cu suprafee de 50-55 m 2. Cerinele privind suprafaa util
minim prevzute n Legea Locuinei fac ca unitile cu trei i patru camere s fie mult peste pragul de
eligibilitate de 60.000 euro din programul Prima Cas. Astfel, n unele privine, acest program de
garantare, care este unul din cele mai accesibile moduri de a finana o locuin n Romnia, poate s
dicteze efectiv ce se construiete pe pia i nu invers. Aceasta limiteaz opiunea de locuire pentru
familiile aflate la nceput de drum i mpiedic orice form de mobilitate ascendent pentru
locuinele mai mari sau mai bune pe msur pe familiile i veniturile cresc.
Limitrile cu care se confrunt dezvoltatorii privai
Dezvoltatorii privai se confrunt cu o lips grav a finanrii pentru construcii datorat, n principal,
crizei financiare din anii 2008-2009 care a forat muli dezvoltatori s dea faliment i a lsat suprafee
mari de teren nedezvoltat i cldiri neocupate aflate acum n sarcina bncilor. n plus, ezitarea
bncilor n a restructura aceste active i n a refinana mprumuturile pentru dezvoltatorii privai i-a
mpiedicat s desfoare proiecte noi de scar larg. Deoarece bncile ezit s ofere finanare
construciilor, dezvoltatorii sunt limitai la proiecte sporadice construite cu plata ratelor de ctre
cumprtori.
Nivelul relativ redus al accesibilitii ca pre, mpreun cu costul de construire ridicat fac ca
dezvoltatorii s fie obligai s aleag ntre terenurile ieftine, neurbanizate, aflate la periferii (acolo
unde construiesc infrastructura primar i transfer costul cumprtorilor) sau terenuri scumpe,
urbanizate, aproape de centrul oraului. Indiferent de caz, costul ridicat al infrastructurii primare sau
al terenului nseamn o reducere a marjei de profit. Totui, pentru a dezvolta un proiect de o scar ct
de ct semnificativ, prima alegere - terenul neurbanizat din suburbiile externe - este probabil cea
mai uoar alegere.
n plus, pare s existe o lips general a concurenei n domeniu. Situaia este foarte sever n oraele
mai mici unde par s lipseasc cu desvrire dezvoltatorii privai sau constructorii.
Standardele de spaiu stricte

Standardele n materie de spaiu pentru locuine sunt prevzute n prezent n Legea Locuinei, n ceea
ce privete numrul de metri ptrai pe persoan de exemplu, 58 m 2 n cazul unei locuine pentru o
singur persoan, 81 m2 n cazul unei locuine pentru 2 persoane (1 dormitor), i 102 m 2 n cazul unei
locuine pentru 3 persoane (2 dormitoare). Standardele ridicate sunt un factor care descurajeaz
dezvoltatorul, deoarece l limiteaz la construirea unui numr foarte limitat de produse pentru locuire
(locuine cu 1-2 camere) pentru care exist capacitate de cumprare pe pia. i mai important este
faptul c limiteaz capacitatea cumprtorului de a alege, de exemplu, ntre o locuin de 100 m 2 cu
dou dormitoare mari sau o locuin de 100 m 2 cu 3 dormitoare mici, care poate fi dimensionat
destul de bine dac este proiectat corespunztor. Aceste standarde minime sunt multiple ale
valorilor minime utilizate n orae mult mai bogate i, n consecin, determin ca cele mai mici uniti
de locuire legale s fie mult mai scumpe dect este necesar.
139
Dei acest lucru afecteaz familiile cu venituri reduse ntr-o msur mai mare dect alte categorii, el
mpiedic, de asemenea, i construcia de locuine mici n centrul oraului care ar putea fi considerate
locuine provizorii de ctre tinerii cstorii. Aceste apartamente mici care sunt foarte cutate n
oraele mari ale lumii, precum New York i Londra, sunt ilegale din punct de vedere tehnic n
Romnia. [Totui, decalajul ntre standardele n materie de spaiu prevzute de lege i realitate este n
special evident n cazul locuinelor sociale n care familiile sunt deseori nghesuite n locuine cu o
singur camer cu suprafaa de 10 m2.]
Accesibilitatea limitat, din punct de vedere al preului
Costul ridicat per locuin al construirii, mpreun cu standardele de spaiu ridicate i ratele dobnzii
formate din dou cifre de pe pia (care se aplic locuinelor care depesc pragul Prima cas de
60.000 euro) face ca locuinele cu mai mult de dou camere s nu poat s fie accesate de
majoritatea romnilor. Persoanele care caut s cumpere o locuin sau s nchirieze o locuin la
preul de pe pia se pot confrunta cu o povar a costului de peste 40% din venitul net al gospodriei
pentru locuire i utiliti mpreun.
Aproximativ 36% din populaia urban din Romnia triete n apartamente nclzite prin sistemul de
nclzire central. Agentul termic aferent este scump chiar i dup acordarea subveniilor speciale
pentru nclzirea specializat din cauza ineficienei semnificative a sistemelor de termoficare. n plus,
din cauza absenei contoarelor individuale, facturile la nivelul cldirii sunt de multe ori distribuite
gospodriilor n baza numrului de membri de familie sau suprafeei apartamentului. Aceasta
nseamn c indiferent de nevoile efective ale acestora/utilizare i venit, acestea sunt obligate la un
nivel fix de cheltuieli. Acelai lucru se ntmpl i n cazul apei i canalizrii dei exist o tendin de
instalare a contoarelor individuale.
Absena unei piee active de nchiriere a locuinelor
Absena unei piee active de nchiriere din Romnia este atribuit unei combinaii de factori:
privatizarea n mas de dup anii 1990, politicile de favorizare a chiriailor i sarcina fiscal
apstoare asupra veniturilor din chirii ale proprietarilor.
Prin urmare, chiar i nivelul sczut al pieei de nchiriere care exist n Romnia este n mare parte
informal. Aceast informalizare a pieei de nchiriere i lipsa grav de locuine de nchiriat are mai
multe impacturi negative:
- Chiriaii pltesc de obicei dou-trei luni n avans n baza unui acord verbal informal. Dei este
permis prin lege pentru contractele de nchiriere oficiale, 122 este de asemenea o practic comun
pentru nchirierile informale i are un mare potenial de a fi utilizat n mod necorespunztor de
proprietar, n special n cazul chiriailor vulnerabili sau sraci.
- nchirierea informal nu acord nici chiriaului, nici proprietarului protecia legal asociat unui
contract oficial.
- nchirierea informal limiteaz oferta pe pia de locuine de nchiriat i prin aceasta le face mai
scumpe i ndeprteaz majoritatea gospodriilor care ctig mai puin de 1.000 euro pe lun de
opiunea de a nchiria cu un contract oficial.
122
Legea permite ca, la semnarea unui contract de nchiriere, proprietarul i chiriaul pot s convin s creeze o garanie -
nu mai mare dect chiria pe trei luni - care s fie depus ntr-un cont al proprietarului. Proprietarul poate s rein din
garanie sume de bani pentru reparaii, nlocuirea instalaiilor sanitare, lucrri de construcie i lucrri de ntreinere etc.
care sunt n sarcina chiriaului i n serviciul su.
140
- Absena unei piee eficiente de nchiriere limiteaz mobilitatea i genereaz dilema privind
accesibilitatea preurilor, mpingnd multe familii tinere s cumpere locuine mai mici,
corespunztoare unei puteri de cumprare limitate, i nu s nchirieze.
Lipsa opiunilor de nchiriere accesibile ca pre i sigure se adaug la rata ridicat a proprietii din
Romnia. Muli poteniali chiriai opteaz s cumpere locuine, nu numai din cauza nesiguranei i
neplcerilor legate de nchirierea unei locuine, dar i bazndu-se pe o justificare financiar: de
exemplu, pentru un apartament situat central din Bucureti, chiria ar putea s fie 250 euro pe lun, n
timp ce un credit ipotecar ar putea s ajung la 300-330 euro pe lun, ceea ce face foarte atractiv
deinerea proprietii asupra locuinei.
Extinderea urban necontrolat i alocarea necorespunztoare a fondului imobiliar
Extinderea urban necontrolat caracterizeaz multe orae din Romnia, cu zonele rurale i agricole
n jurul oraelor centrale care se transform rapid n zone periurbane datorit noilor construcii
rezideniale. Aceasta a crescut costul transportului i al altor investiii n infrastructura public. Unul
dintre factorii care contribuie la extinderea necontrolat este dorina dezvoltatorilor de a construi pe
terenuri ieftine la periferia urban pentru a lua n considerare o gam mai larg de bugete de
gospodrii.
Un alt factor const n incapacitatea sau lipsa de interes a autoritilor locale de a controla
extinderea, ceea ce are legtur direct cu modul n care se fac alocrile bugetare. Transferurile de la
bugetul de stat sunt realizate n baza unei formule care ia n calcul dimensiunea demografic a
oraului i suprafaa intravilanului. Cu alte cuvinte, cu ct este mai mare suprafaa intravilanului, cu
att este mai mare alocarea bugetar. Aceasta nu numai c reprezint un obstacol n pstrarea
limitelor urbane, ci i un stimulent puternic pentru extinderea amprentei urbane.
Bucureti i alte orae mari conin amplasamente dezafectate (foste zone industriale) unde
racordarea la utilitile de baz fie exist deja, fie este uor de realizat i sunt deservite i de reelele
existente de transport n comun. Anterior, aceste spaii dezafectate i-au adus semnificativ contribuia
la viaa urban; totui, multe dintre acestea sunt acum sub-utilizate.
Cele mai multe fiind proprieti private, aceste situri dezafectate sunt acum ocupate de ntreprinderi
mici semi-industriale sau alte uniti comerciale i poate s fie dificil pentru guvern s planifice
redezvoltarea acestor zone. Spre deosebire de alte ri, decretele de expropriere par s nu fie utilizate
pe scar larg n Romnia n scopuri de regenerare - chiar dac aceste puteri i proceduri sunt
specificate n Constituie. Unele dintre aceste situri sunt repuse n uz de companii mari, de obicei
internaionale, ca parcuri de afaceri i retail, ceea ce este un rezultat bun n comparaie cu lsarea
siturilor n neutilizare.
Cu toate acestea, participanii pe pia intervievai sunt de prere c exist o lips de claritate a
primriilor n legtur cu amenajarea strategic a teritoriului; astfel, aceasta pare s fie n mare o
dezvoltare ad-hoc. O astfel de dezvoltare uni-dimensional este sub-optim i nu ajut la
mbuntirea peisajului urban i nu duce la o calitate a vieii superioar.
5. Cadrul legal i instituional
Legea locuinei - limitri
141
n forma sa curent, Legea Locuinei nu ofer cadrul de reglementare adecvat pentru sectorul locuirii
n ceea ce privete ndreptarea acestor locuine ctre cei care au cea mai mare nevoie de ele. Dei a
fost supus unor modificri semnificative de nou ori ncepnd de la promulgarea sa n 1996,
continu s fie limitat n forma sa curent - att n contextul pieei, ct i a rolurilor actorilor publici
i privai. n plus, fiecare schimbare succesiv a legii introduce o nou prevedere, de exemplu,
organizarea i funcionarea condominiilor i a asociaiilor de proprietari, nchirierii locuinelor sau a
construirii locuinelor cu finanare public. Rezultatul este c Legea locuinei de astzi reprezint un
numr mare de prevederi diferite care se suprapun uneori i sunt conflictuale prevederi care nu
direcioneaz resursele guvernamentale ctre segmentele de populaie care au cea mai mare nevoie
de locuine. De exemplu, abordarea legat de locuinele pentru chiriaii evacuai face obiectul mai
multor acte normative diferite. De asemenea, Legea locuinei nu face distincia ntre lege, care ar
trebui s clarifice drepturile, obligaiile i termenii legali, etc. versus programe, care sunt pur i
simplu instrumente pentru implementarea politicilor. Aceste programe trebuie s aib o oarecare
flexibilitate pentru a se adapta la circumstanele n schimbare i, astfel, nu trebuie prevzute n lege.
Roluri instituionale fragmentate n sectorul locuirii
Distribuia complex a rolurilor i a obligaiilor ctre diferite autoriti publice ca rezultat al cadrului
legal complicat a dus la o suprapunere semnificativ a programelor. La nivel central, mai multe
ministere gestioneaz n prezent diferite programe din domeniul locuirii: MDRAP care coordoneaz
ANL; Ministerul Mediului care gestioneaz diferite iniiative privind eficiena energetic a locuinelor;
AAPL care furnizeaz subvenii legate de locuire i MMFPSV care coordoneaz strategiile privind
srcia (coninnd seturi de msuri legate de locuire); Ministerul Agriculturii care monitorizeaz
alocrile de terenuri pentru locuine; i Ministerul Finanelor care supravegheaz programul Prima
Cas i programele tip BauSpar.
La nivelul administraiei publice locale, responsabilitile pentru sectorul locuirii au crescut gradual, n
conformitate cu procesul de descentralizare. Totui, autoritile locale continu s se confrunte cu
provocri semnificative, inclusiv lipsa fondurilor i know-how i cu experiena profesional limitat de
elaborare i implementare a programelor eficiente din domeniul locuirii. Aceasta se reflect n
implementarea cu dificultate a diferitelor programe privind locuirea, inclusiv locuine publice pentru
persoanele srace, i performana sub-optim a acestora.
142
Sub-utilizarea activelor publice
Exist un fond semnificativ de cldiri aflat n proprietatea statului romn, care nu sunt valorificate la
maximum. Un motiv pentru acest lucru l constituie faptul c nu exist un inventar cuprinztor al
acestor cldiri i, prin urmare, nu este clar ct de multe sau ct de puine astfel de active se afl n
proprietatea unei autoriti locale. Cellalt motiv const n lipsa capacitii, att la nivel central ct i
la nivel local, de a desfura o analiz obiectiv pentru a nelege potenialul deplin al acestor active i
de a le folosi n consecin. De asemenea, dup cum am menionat anterior, o parte din fondul
imobiliar public, n special n Bucureti, are valoare de patrimoniu mare i locuinele sunt situate n
zone de prim rang din centrul Bucuretiului. Unele dintre ele sunt degradate i nu sunt ocupate, n
timp ce altele sunt utilizate ca locuine sociale. Majoritatea acestor locuine sunt sub-utilizate i multe
cldiri continu s fie vacante. Din cauza faptului c utilizarea curent a acestora genereaz venituri
mici/nu genereaz venituri, este dificil efectuarea unor lucrri de reabilitare a acestor cldiri. Totui,
potenialul de generare de venituri poate fi mare dac aceste cldiri ar fi redezvoltate i unele dintre
ele ar fi utilizate n alte scopuri, oferind apartamente de nchiriat pentru firme, ca hoteluri sau spaii
pentru evenimente publice. Veniturile generate astfel ar putea fi utilizate pentru finanarea
programelor care vizeaz persoanele aflate n dificultate.
Lipsa datelor privind locuirea
Exist o lips grav a datelor privind sectorul locuirii, ceea ce face imposibil elaborarea unor proiecii
semnificative sau luarea unor decizii de politici publice n legtur cu sectorul locuirii. Exist date
foarte puine sau nu exist deloc date colectate privind programele de locuire finanate public, i sunt
puine date disponibile privind direciile pieei, de exemplu, preurile de vnzare, chiriile,
dimensiunea locuinelor, numrul de tranzacii de cumprare, costurile de construire, portofolii de
proiecte de construcii, locuine vacante, localizarea i dimensiunea grupurilor vulnerabile, etc. Din
aceast cauz, politicile bazate pe dovezi i alocrile bugetare judicioase sunt practic imposibile.
Asistena din sectorul locuinelor publice
Subveniile privind locuinele publice nu sunt direcionate ctre persoanele srace
Conform Legii Locuinei, autoritile administraiei publice locale asigur locuine sociale pentru
familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar pe persoan, realizat n ultimele 12 luni, sub
nivelul ctigului salarial mediu net lunar pe total economie, respectiv de 1.866 RON. Acest prag de
venit este instituit prin Legea Locuinei i este aplicabil i n cazul celor mai multe programe publice
dedicate locuirii. Avnd n vedere nivelurile mici ale veniturilor din Romnia, pragul de 1.866 RON
(380 EUR) se situeaz n decila superioar a celui mai mare nivel al veniturilor populaiei. 123
n cele din urm, Legea Locuinei face referire la persoanele cu venituri mici, dar nu include n mod
explicit persoanele marginalizate social sau cu handicap fizic.
Figura 73. Pragul de eligibilitate a venitului pentru subveniile

de locuine publice se situeaz la vrful scrii veniturilor
123
Conform Anchetei din 2012 privind bugetele de familie, venitul individual pentru prima decil de venit este de 0-281 RON
(0-63 EUR) i 1201-10740 RON (270-2.416 EUR) pentru decila 10 de venit.
143
n plus, majoritatea subveniilor publice oferite n sectorul locuirii vizeaz gospodriile cu venituri
medii. Primele cele mai mari programe guvernamentale n sectorul locuirii includ programul de
Locuine pentru tineri (224 milioane EUR pn n prezent), garania mprumuturilor Prima Cas (4
miliarde EUR din 2009), i subvenia BauSpar (188 milioane EUR pn n prezent), toate acestea fiind
n principal favorabile gospodriilor care nu sunt srace (a se vedea Figura 74.). Programul de locuine
sociale, mpreun cu mai multe alte programe, sunt destinate persoanelor srace, ns s-au
confruntat cu dificulti majore de acoperire din cauza limitrilor ce in de capacitatea tehnic i
financiar de la nivel local.
Direcionarea necorespunztoare a programelor se datoreaz n parte lipsei stimulentelor pentru ca
autoritile locale s orienteze subveniile ctre persoanele care au cea mai mare nevoie de ele i care
este posibil s nu-i plteasc facturile de utiliti i n parte din cauza rspunderii financiare asociate
cu locuinele publice n cazul crora chiriile sunt subvenionate foarte mult de autoritile locale. De
aceea, programele de locuire prefer soluia facil de cheltuire a fondurilor publice, viznd de obicei
grupul cu venituri medii n ultimii ani prin programul de Locuine pentru tineri, programul de
garantare Prima Cas, i subvenia din cadrul programelor tip BauSpar. n timp ce programul Prima
Cas servete la stimularea pieei ipotecare i a celei imobiliare, programul de Locuine pentru tineri
livreaz locuine cu cheltuieli guvernamentale masive pe care sectorul privat ar trebui s le livreze la
preuri de pia accesibile. n mod similar, schema BauSpar a utilizat fonduri semnificative n perioada
2005 - 2015 sub forma subveniilor acordate persoanelor care economisesc, majoritatea acestora
nefiind sraci.
144
Figura 74. Programele guvernamentale vizeaz n principal gospodriile cu venituri medii
n plus, toate ansamblurile de locuit construite pe terenul urbanizat oferit gratuit de autoritatea
local ridic nu numai problema direcionrii inadecvate, dar i a durabiliti financiare a unor astfel
de eforturi. Prin angajarea terenurilor i a infrastructurii gratuite pentru proiecte care nu sunt
ndreptate spre cei sraci (cum ar fi programul ANL de Locuine pentru tineri), autoritile locale cu
probleme legate de lichiditi fac ca perspectiva furnizrii locuinelor pentru gospodriile cu venituri
reduse s fie i mai ndeprtat: aparent fac acest lucru atunci cnd ANL se ofer s aduc investiii n
locuine, dar, de fapt, aceste locuine nu aduc chiria necesar pentru ntreinerea cldirilor i n
acelai timp utilizeaz fonduri i resurse de la locuinele pentru cei sraci sau locuinele sociale (sub
forma locuinelor sociale, de exemplu).
145
Identificare dup Perioada de Buget anual
Programul Oferta
grupa de venituri bugetare alocat
Locuine pentru tineri medii 32552 uniti 2000 - 2014 3,07 mld. (lei)
ANL
Locuine sociale reduse 3.614 2007-2016 272.062.915 (lei)
apartamente
receptionate
Renaterea satului medii 0 2010-2014 0
romnesc
Locuine pentru chiriaii necesitate 3.342 apartamnte 2007-2016 389.063.882 (lei)
evacuai recepionate
Locuine sociale pentru reduse 300 de uniti 2010-2016 54.447.000 (lei)
comunitatea rom planificate, 91
receptionate
Locuine spre nchiriere, ridicate 28.000 2012-2014 0
cu capital privat
Program privind medii 3.200 nu se aplic necunoscut
locuirea finanat prin
credite ipotecare
Prima cas medii 2016 1.690.330.155
(lei)
Loturi pentru Tineri medii/ridicate necunoscut 2004-2009 necunoscut
Sprijin pentru tinerii medii/reduse necunoscut nu se aplic necunoscut
care triesc n zonele
rurale
Combaterea reduse 639.718 2008-2013 15.808.239 (euro)
marginalizrii prin
locuine
BauSpar medii 1,676,181 2005-2015 822.581.790 (lei)
contracte
Programul naional toate 1.563 blocuri 2009-2016 587.030.000 (lei)
pentru reabilitarea finalizate cu
termic a blocurilor de 59.622
apartamente apartamnete
finalizate
Reabilitarea termic a medii 16 garanii 2011-2016 1.072.000 (lei)
blocurilor de
apartamente finanate
prin mprumuturi
bancare cu garanie
guvernamental
(subventie la doband)
Eficiena energetic a toate 93 contracte 2007-2015 21.146.883 (euro)
blocurilor de (implementarea
apartamente (POR (POR 2007-2013)
2007-2013)
Programul pentru toate necunoscut 2008-2014 12.815.505 (euro)
nclzirea centralizat
Reabilitarea centralelor toate 7 proiecte 2007-2014 55.719.586 (euro)
de termoficare din aprobate
orae
Lucrri de reabilitare i toate 44 uat-uri i 138 2008-2015 423.000.000 (lei)
modernizare prin obiective
programul naional
146
Termoficare 2006-
2020- cldur i
confort
Programul Casa verde necunoscut 11.000 2010 (program din 25.300.000 (euro)
2007)
Reabilitarea seismic toate 41 de cldiri 2013-2014 1.092.500 (euro)
147
Programele nu sunt ndreptate spre nevoile beneficiarilor
Sub-categoriile de locuine publice, aa cum sunt ele astzi, nu permit o flexibilitate n efortul de
ntmpinare a nevoilor pe care le au diferitele tipuri de beneficiari de la nivelul local. n acelai timp,
beneficiarii nu sunt definii sau identificai n mod adecvat, ceea ce permite direcionarea resurselor
publice ctre beneficiari care nu au nevoi urgente, lsnd astfel loc utilizrii necorespunztoare a
fondurilor i resurselor, apariiei corupiei etc. De exemplu: locuinele pentru tineri ar putea, n
principiu, s fie utilizate ca locuine de necesitate pentru chiriaii evacuai, dar acestea din urm sunt
calificate de lege i ca locuine sociale. Deoarece locuinele pentru tineri nu sunt considerate locuine
sociale, nu este posibil utilizarea acestor locuine ca locuine de necesitate sau locuine sociale -
chiar dac, toate aceste tipuri de locuine sunt locuine publice.
Armonizarea categoriilor de beneficiari cu o abordare integrat a gestionrii tipurilor de locuine
publice ar trebui s fie realizat pe baza definiiei existente i aprobate formal a grupurilor
vulnerabile, aa cum este ea prevzut n sistemul naional de asisten social. Unele legi, precum
Legea nr. 116/2002 privind prevenirea i combaterea riscului de marginalizare social, cu modificrile
i completrile ulterioare promovat de ctre MMFPSPV, mandateaz deja interveniile publice locale
pentru a veni n ntmpinarea necesitilor privind locuinele bazate pe beneficiarii identificai i
clasificai conform sistemului de asisten social.
Programele sunt fragmentate i se suprapun
Exist o mare suprapunere ntre programe (diferite programe suprapuse pentru grupurile vulnerabile,
inclusiv romi, sau cele ndreptate spre specialitii tineri). Meninerea prea multor programe implic o
capacitate de implementare disipat, diferite agenii concurnd pentru alocarea bugetelor.
Practic nu exist sinergii ntre programe din diferitele sub-sectoare ale locuirii de exemplu,
planificarea, eficiena energetic i reabilitarea structural. Aceast lips de coordonare ntre
programe a condus la situaia n care instituii diferite implementeaz programe diferite n baza
propriului sentiment al prioritii i a propriilor cunotine, fr a lua n considerare o strategie
general la nivel naional. De exemplu, programul de Locuine pentru tineri este considerat de ANL ca
fiind cel mai important program, chiar dac multe alte probleme critice i urgente predomin n
sectorul locuirii din Romnia n care guvernul trebuie s joace un rol-cheie inclusiv reabilitarea
cldirilor cu risc seismic i furnizarea de asisten n domeniul locuirii ctre cele mai srace segmente
de populaie. Chiar i n aceste condiii, ANL a obinut recent o alt finanare n valoare de 175
milioane EUR pentru construirea a cca. 7.000 de locuine pentru tineri, n timp ce au fost fcute
progrese mici sau nu au fost fcute progrese deloc n problema reabilitrii seismice sau a locuinelor
sociale pentru persoanele srace. n mod similar, programul de eficien energetic este implementat
n mare parte fr nicio legtur cu consolidarea capacitii sau consolidarea nivelului de
contientizare din partea AP ceea ce reprezint o alt problem important n Romnia. n esen,
aceasta este o oportunitate major care a fost pierdut.
Rezultatele mai bune i cheltuielile publice mai eficiente din cadrul programelor privind locuirea sunt
condiionate de un sistem adecvat de monitorizare att a nevoilor, ct i a cheltuielilor publice.
Aceasta ar permite un sprijin de finanare mai bine coordonat i oportun al administraiei centrale
ctre comunitile locale care manifest necesiti semnificative privind locuirea.
148
De asemenea, o mai bun contientizare a nevoilor duce la msuri mai degrab preventive dect
reactive, care, de cele mai multe ori, sunt mai eficiente din punctul de vedere al costurilor i evit
producerea unor impacturi sociale extreme care decurg din nevoile de locuire care nu sunt gestionate
la timp (de exemplu, chiriai evacuai devenii persoane fr adpost sau victime umane cauzate de
prbuirea locuinelor la cutremure etc.).
Investii publice efectuate prin schema BauSpar
Programul tip BauSpar a avut un succes relativ pn n prezent, n 2015 existnd 300.000 de persoane
care au economisit la dou bnci care au furnizat produsul. Numrul clienilor noi care aleg acest
produs de economisire crete cu aproximativ 10% n fiecare an. Cu toate acestea, experii Bncii
Mondiale au identificat o serie de probleme legate de modul n care programul funcioneaz n
prezent:
- Programul nu are impactul dorit n ceea ce privete acordarea mprumuturilor pentru
locuine doar 5% dintre persoanele care economisesc i exercit opiunea de a contracta un
credit. Programul este nc relativ nou, aadar acest aspect s-ar putea schimba. Totui, ntruct
dobnzile au sczut n ultimii ani, stimulentul acordat mpreun cu un mprumut BauSpar este n
prezent limitat deoarece contractul iniial stabilete o rat cu civa ani n avans pentru conversia
creditului
- Elementul de subvenie nu este bine direcionat oricine poate s solicite un produs BauSpar
i s beneficieze de subvenie. Oferind 250 EUR pe client, programul de subvenionare a
nregistrat pn n prezent alocri bugetare de 841.590.738 RON din 2005, anul n care a fost
demarat.124 Aceste fonduri ar putea fi utilizate mai bine dac ar fi direcionate ctre cei care au
cea mai mare nevoie de asisten.
- Creterea dimensiunii mprumutului ar putea fi luat n considerare n prezent, se deruleaz
o campanie puternic pentru reducerea procentului de economisire raportat la mprumutul final
care poate fi obinut. Acest aspect ar trebui gndit cu atenie, deoarece poate s creeze un sistem
n care s existe o nevoie permanent de clieni noi care s economiseasc pentru a acoperi
creditele noi acordate. Acest lucru poate fi n mod inerent nesustenabil. Totui, ar putea exista i
un argument conform cruia rata actual a economiilor comparativ cu mprumutul este prea
conservatoare iar mprumuturile care pot fi obinute nu sunt suficiente pentru achiziionarea unei
locuine.
- De asemenea, au aprut ntrebri legate de nelegerea produsului de ctre client opiunea
referitoare la rata dobnzii ncorporat este n realitate un produs relativ complex i nu este clar
dac muli dintre cei 300.000 de clieni care economisesc neleg modul n care funcioneaz
produsul.
124
MDRAP.
149
Programul de locuine sociale
Caracterul limitat al locuinelor sociale este consecina mai multor aspecte, printre care menionm
urmtoarele:
Lipsa stmulentelor pentru construirea sau ntreinerea locuinelor sociale

Locuinele sociale nu sunt finanate direct de ctre stat; potrivit Legii locuinei, autoritile locale sunt
singurele responsabile pentru acestea. n cererile anuale de fonduri pentru locuire formulate de
acestea se pot include cereri de finanare pentru locuinele sociale, dar de obicei se prefer
solicitarea de fonduri pentru alte programe. Acest lucru se ntmpl n parte deoarece locuinele
sociale, n forma actual, genereaz pierderi, iar autoritile locale nu au nici stimulentele i nici
motivaia de a construi, ntreine sau crete fondul propriu de locuine sociale.
Sub-utlizarea fondului de locuine publice existent
Autoritile locale dein sau administreaz locuine publice de nchiriat care, fr a fi definite ca
locuine sociale servesc uneori n acest scop. Acestea includ un numr semnificativ de locuine care
au fost naionalizate, dar care nu au fost restituite sau locuine construite n timpul perioadei
comuniste care nu au fost achiziionate n anii 1990 de chiriai i care acum aparin autoritilor
locale. Totui, nu exist un sistem funcional care s ajute la realizarea unei liste cuprinztoare a
acestor active publice relevante, spre a fi utilizate strategic n programele care vizeaz persoanele
srace. O mare parte din acest fond de locuine publice nu este valorificat la adevratul su
potenialul i reprezint o oportunitate pierdut de a folosi aceste active ca locuinele sociale.
ntreinere proast din cauza lipsei resurselor financiare

Administrarea locuinelor sociale este o problem real care merit o atenie special. Ocupanii
pltesc foarte puin drept chirie, dar costurile ntreinerii trebuie s fie suportate de autoritile
locale. Chiriaii pun problema lipsei sumelor necesare acoperirii costurilor de ntreinere i a
serviciilor, suprapopulrii, condiiilor de trai inadecvate, incertitudinii (contracte de nchiriere foarte
scurte - 2-3 luni n unele cazuri), problema ameninrii cu evacuarea i hruirii din partea
autoritilor. Autoritile locale ridic alte probleme, la rndul lor: ocupanii nu-i pltesc facturile la
utiliti i chiria i c dispun de resurse guvernamentale limitate pentru a mbunti condiiile din
aceste blocuri de locuine sociale.
Un alt motiv pentru livrarea ineficient i inadecvat de ctre autoritile locale a locuinelor sociale
const n faptul c, dei aceasta este o responsabilitate instituit prin lege, nu este pus n aplicare
n parte pentru c nici nu dispun de instrumentele financiare i tehnice necesare pentru ndeplinirea
acestei funcii. Punerea n aplicare va fi posibil numai dac autoritile locale dein instrumentele i
resursele necesare pentru a-i ndeplini n mod realist mandatul privind locuinele sociale.
Ghetoizarea locuinelor publice

Parial din cauza caracterului inadecvat al fondului disponibil, srciei sau inexistenei fondului
imobiliar nou, precum i din cauza faptului c numai cei mai sraci membri ai societii triesc n
aceste cldiri, blocurile de locuine sociale sunt vzute, n general, ca ghetouri. Aceast concentrare
a srciei mpreun cu alienarea de restul societii a dus la o structur social din ce n ce mai
instabil i nesatisfctoare n aceste comuniti.
150
Programele de eficien energetic
Calitatea programelor de termoizolare
Fiecare bloc supus reabilitrii termice necesit un nivel semnificativ de investiii din partea
autoritilor locale mult mpovrate i a ocupanilor, fiind esenial ca rentabilitatea acestor investiii
s fie maximizat. Lipsa calitii i a finalizrii poate s reduc semnificativ eficacitatea lucrrilor
contractate i s duc, de asemenea, la consecine negative nedorite, de exemplu, lipsa ventilaiei
controlate dup lucrrile de super-izolare poate s duc la condens, umezeal i o calitate proast a
aerului n interiorul locuinelor; proastele finisaje ale izolaiei pereilor exteriori (grosime insuficient
a straturilor finale sau pri expuse ale izolaiei) pot s duc la deteriorarea sistemului i pierderea
eficacitii.
Lipsa contentzrii publice
Exist un fond semnificativ de lucrri de reabilitare n Romnia i sunt i exemple de cldiri noi care
sunt eficiente energetic. Exist o necesitate real ca datele efective privitoare la raportul cost-
beneficiu s fie colectate i diseminate public folosind un limbaj care s poat fi neles de populaia
general, astfel nct cetenii s poat s neleag proiectul respectiv din punct de vedere comercial
sau economic, al costului i beneficiului.
Lipsa datelor i a informaiilor adecvate pentru nZEB
Proiecte pilot pentru a demonstra respectarea cerinelor nZEB (cldiri cu consum de energie aproape
egal cu zero) sunt realizate, totui, pe moment, aceasta se ntmpl pe scar mic. Pentru a crete
gradul de pregtire, este nevoie de o implicare mai mare n domeniu.
Lipsa capacitii tehnice pentru locuine cu emisii reduse de carbon
Dup cum s-a prezentat anterior, lipsete personalul competent care poate s asigure faptul c
investiiile fcute de cetenii i sectorul public din Romnia au drept rezultat lucrri de bun calitate
i asigur rezultatul dorit. Au fost create estimri detaliate pentru tipurile i numrul de cursuri de
formare necesare i acestea trebuie s fie desfurate cu bugete pentru formare disponibile prin
acordurile de parteneriat cu CE pentru 2014-2020.
Deficienele programului existent pentru instalarea sistemelor de termoficare
Programul existent pentru instalarea sistemelor de termoficare care utilizeaz energie regenerabil
este dezvoltat numai pentru locuine individuale, cu finanare maxim acordat de 6.000-8.000 lei.
Subvenia este suficient numai pentru cele mai simple echipamente cu o perioad de garanie de un
an. n cazul panourilor solare, cele mai complexe, cu o contribuie termic ce poate fi utilizat pe tot
timpul anului, costul este de 3.000-5.000 euro. Programul nu acord niciun fel de subvenii pentru
blocurile de apartamente, n special pentru cele care sunt supuse reabilitrii termice.
151
Capitolul V Scopul i obiectivele strategiei
Scop:
Scopul strategiei este identificarea msurilor i crearea instrumentelor pentru asigurarea accesului la
condiii de locuire adecvate pentru toate categoriile de persoane, pn n anul 2030.
Obiective:
152
1. Obiectiv Reforma legislativ i instituional
general
Obiective Clarificarea obligaiilor care decurg din proprietatea asupra locuinei i
specifice care corespund drepturilor care au fost distribuite;
Reglementarea criteriilor de eligibilitate pentru acordarea unei locuine
publice innd cont de veniturile beneficiarilor;
Reducerea suprafeelor minimale prevzute n legislaia n vigoare,
exclusiv n cazul locuinelor publice;
Promovarea reglementrilor privind interzicerea locuirii n structuri
nesigure;
Insttuirea unei singure categorii de locuine publice;
Achiziia obligatorie a cldirilor istorice vacante i neutlizate pentru a
crete stocul de locuine publice disponibile;
Clarificarea rolului i competenelor tuturor actorilor implicai;
Armonizarea legislaiei privind locuirea cu metodologiile i legislaia
privind urbanismul i amenajarea teritoriului;
Elaborarea planurilor de locuire n corelaie cu documentaiile de
urbanism;
Reglementarea unui sistem de colectare periodic a datelor de ctre
MDRAP n vederea fundamentrii viitoarelor politci i programe de
finanare privind locuinele publice;
Instruirea personalului autoritilor administraiei publice locale cu
responsabiliti n domeniul locuirii.
2 Obiectiv Accelerarea msurilor pentru refacerea rezistenei la cutremur a cldirilor
general rezideniale nesigure din punct de vedere structural i a msurilor pentru
relocarea locuinelor expuse la hazarduri naturale i antropice;
Obiective Elaborarea i implementarea unui plan de atenuare a riscului seismic
specifice pentru cldirile rezideniale clasificate ca structural nesigure;
Identficarea de soluii de relocare pentru aezrile informale expuse la
hazarduri naturale i antropice.
3 Obiectiv Prioritizarea msurilor privind mbuntirea locuinelor i cartierelor vechi
general
Obiective Acordarea asistenei tehnic i financiar asociaiilor de proprietari pentru
specifice ntreinerea i reabilitarea condominiilor;
Corelarea msurilor privind eficiena energetc cu cele de consolidare a
cldirilor;
Elaborarea unui program privind subvenionarea lucrrilor de consolidare i
cretere a eficienei energetce a imobilelor individuale aparinnd
gospodriilor cu venituri reduse;
Elaborarea unui program naional pentru sprijinirea autoritilor
administraiilor publice locale n asigurarea condiiilor de locuire adecvate
prin msuri de combatere a insalubritii locuinelor;
Intervenii ce vizeaz reabilitarea cldirilor i carterelor istorice.
4 Obiectiv Direcionarea cu prioritate a asistenei n domeniul locuirii ctre categoriile

general srace i vulnerabile
Obiective Includerea cu prioritate a comunitilor srace i vulnerabile n
specifice programele de termoizolare susinute de Guvern;
Promovarea instrumentelor juridice si operaionale de planificare n
vederea asigurrii mixitii sociale urbane;
153
Identficarea soluiilor tehnice pentru mbuntirea condiiilor de locuire
din zonele marginalizate urbane i rurale;
Utlizarea unei abordri personalizate pentru persoanele srace i
vulnerabile care s rspund nevoilor acestora
Alocarea subveniei pentru familie, nu pentru locuin;
Oferirea de subvenii/vouchere pentru nchirierea de
locuine;
5 Obiectiv Creterea fondului de locuine publice
general
Obiective Auditarea i evaluarea programelor publice privind locuirea existente
specifice Stoparea vnzrii Locuinelor pentru Tineri construite de ANL;
Utlizarea instrumentelor private precum PPP-urile; nfiinarea de
acorduri de tp construire exploatare transfer (Build - Operate - Transfer),
Crearea Acordurilor de dezvoltare, pentru crearea unui fond nou de locuine
sociale;
Promovarea nfiinrii cooperatvelor de locuine;
ncurajarea i susinerea construciei locuinelor publice n vederea
oferirii de cazare tranzitorie pentru persoanele care locuiesc n cldiri
nesigure din punct de vedere structural;
ncurajarea proiectelor de regenerare pe terenuri industriale dezafectate
(brownfield) i utlizarea parcelelor mici neocupate situate n intravilan
154
Capitolul VI Principii generale
Prioritizare
Definirea ariilor prioritare i prioritizarea msurilor n funcie de nevoile reale (consolidarea
seismic, mbuntirea locuinelor i cartierelor vechi, asistena n sectorul locuirii pentru
persoanele srace i vulnerabile, mbuntirea programului de locuine sociale i facilitarea
construirii de locuine accesibile ca pre), precum i dezvoltarea unor instrumente i
mecanisme de prioritizare, spre exemplu planul de reducere al riscului seismic.
Prioritizarea programelor i proiectelor pentru o mai mare eficien n vederea realizrii
obiectivelor, n special prin reformarea i propunerea unor noi programe n domeniul locuirii.
Prioritizarea i coordonarea investiiilor i fondurilor, pentru o aciune coerent i eficient,
prin susinerea rolului consiliilor locale cu atribuii n acest domeniu i prin coordonarea
fondurilor guvernamentale cu fondurile europene.
Accesibilitate
Asigurarea unor chirii accesibile ca pre i pe piaa privat, prin susinerea sectorului privat. n
paralel, facilitarea plii chiriilor i a cheltuielilor cu utilitile prin instrumente precum
subvenii sau vouchere, i prin asocierea datoriilor acumulate la cheltuielile cu utilitile cu
locatarii care acumuleaz respectivele datorii, pentru a nu fi tranferat datoria aferent
spaiului locativ urmtorului chiria/locator.
Facilitarea accesului la proprietate prin mbuntirea programelor precum Prima Cas.
Accesul simplu la informaii i asisten pentru demersurile privind solicitarea diverselor
ajutoare i instrumente disponibile.
Asigurarea accesului la locuine adecvate pentru grupurile srace i vulnerabile, spre exemplu
prin adoptarea unor standarde simplificate i adaptate pentru aceste grupuri, precum i
asigurarea unor locuine adaptate anumitor grupuri precum persoanele cu dizabiliti sau
persoanele vrstnice.
Facilitare
ncurajarea construirii de locuine publice prin instrumente care s uureze sarcina financiar
pentru Stat i prin mecanisme de parteneriat cu sectorul privat.
Creterea accesului autoritilor locale la fonduri i la asisten tehnic n domeniul locuirii,
prin sistemul de finanare din fonduri publice, revizuit, ntr-o manier centralizat.
Creterea accesului la locuin al gospodriilor, n funcie de nevoi, prin diferitele programe
de susinere, precum i prin acordarea de subvenii/vouchere pentru a permite accesul la
locuinele din domeniul privat.
Disponibilitate
Creterea fondului imobiliar public prin disponibilizarea cldirilor neutilizate sau abandonate
i reabilitarea cldirilor vechi neutilizate n mod prioritar, precum i prin construirea de
locuine noi.
ncurajarea implicrii sectorului privat prin diferite mecanisme precum Acordurile de
dezvoltare sau Parteneriatele Public-privat, pentru dezvoltarea de locuine sociale.
Securizare
Asigurarea siguranei fizice a cldirilor prin aciuni de reducere a riscului seismic i aciuni de
reabilitare a cldirilor cu structuri nesigure.
Asigurarea unor condiii de locuin sigure i decente diferitelor categorii de populaie.
155
Asigurarea unei piee imobiliare funcionale, prin msuri de reducere a pieei neoficiale de
nchiriere, i protejarea persoanelor evacuate.
Responsabilitate i rspundere
Clarificarea rolurilor i obligaiilor diferitelor pri implicate n domeniul locuirii.
Responsabilizarea autoritilor publice centrale i locale, i a asociaiilor de proprietari cu
privire la obligaiile lor i modul de realizare a obiectivelor strategiei.
Aplicarea responsabilitilor autoritilor locale prin oferirea instrumentelor i resurselor
necesare la ndeplinirea lor.
Transparen
Transparen cu privire la alocarea de resurse publice ctre sectorul locuirii i transparen n
ceea ce privete criteriile de alocare a locuinelor publice, care trebuie s fie uniformizate,
motivate i accesibile publicului.
Transparena diferitelor reguli aplicabile n sectorul locuirii, prin accesul publicului i
promovarea lor, precum i transparena criteriilor de alocare a locuinelor i a subveniilor,
precum i a deciziilor luate.
Nediscriminare i Egalitate de anse

Asigurarea unui acces egal tuturor categoriilor de populaie, fr ca dispoziiile legale s
constituie sau s duc la o form de discriminare direct sau indirect.
Clarificarea i uniformizarea criteriilor de alocare a locuinelor sociale i a subveniilor pentru
locuire.
Reducerea disparitilor i Coeziune

Diferitele inegaliti din domeniul locuirii, fie teritoriale, fie legate de diversele situaii socio-
economice, trebuie s fie reduse pentru creterea coeziunii.
Disparitile ntre mediul urban i mediul rural trebuie reduse prin susinerea calitii locuirii
n mediul rural. De altfel, zonele marginalizate urbane i rurale trebuie modernizate, punnd
accent pe aezrile informale i locuinele n stare de degradare.
Complementar cu aceast viziune, grupurile srace i marginalizate din mediul rural i urban
trebuie susinute pentru a putea beneficia de un acces egal la diferitele instrumente din
domeniul locuirii.
156
Capitolul VII Direcii de aciune
1. Reforma legislativ i instituional
Revizuirea i completarea cadrului legal
Alturi de modificrile propuse la nivelul actelor normative primare 125, prin prezenta strategie se
propun msuri cu impact ce vizeaz i modificarea unor acte normative secundare ce reglementeaz
programele privind construcia/reabilitarea/modernizarea i consolidarea diferitelor tipuri de
locuine.126
Promovarea unei noi legi a locuinei
Dei Legea locuinei nr. 114/1996 a fost revizuit n mod repetat, actuala form trebuie totui
nlocuit cu un cadru mai general. Noua lege va trebui s clarifice obligaiile care decurg din
proprietatea asupra locuinei i care corespund drepturilor care au fost distribuite. Noua Lege
urmeaz s reglementeze i criteriile de eligibilitate innd cont de veniturile beneficiarilor
programelor privind locuinele sociale i alte tipuri de locuine publice ntr-un mod mai general,
stabilind totodat standarde mai adecvate i mai sczute pentru locuine i clarificnd, n acelai timp,
rolul ANL. Printre altele, noua lege va trebui s prevad c fondurile publice urmeaz a fi utilizate
pentru a-i ajuta pe cei cu venituri insuficiente pentru a-i acoperi nevoile sub aspectul locuirii.
Totodat, legea locuinei trebuie s clarifice rolul i competenele tuturor actorilor implicai, respectiv
autoritile administraiei publice centrale i locale.
Nu n ultimul rnd, n actuala form standardele minimale determin costuri relativ mari de
construire, precum i cheltuieli semnificative cu ntreinerea i plata utilitilor (n special n sezonul
rece). Aceste aspecte determin autoritile administraiei publice locale s treac n plan secund
planificarea construciei de noi locuine sociale, iar beneficiarii celor existente s fie n risc de
evacuare datorita dificultii suportrii costurilor de intretinere. Prin reducerea suprafeelor minimale
prevzute n Legea nr. 114/1996, exclusiv n cazul locuinelor sociale, se anticipeaz o reducere a
cheltuielilor curente pentru plata utilitilor i a costurilor de ntreinere a locuinelor sociale.
Totodat, avnd n vedere lipsa de terenuri pentru construcia de locuine sociale, ntr-un spaiu
limitat, autoritile administraiei publice locale pot construi mai multe locuine sociale n condiiile
reducerii suprafeelor acestora.
125
(Codul civil, Codul fiscal, Legea locuinei nr. 114/1996, Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari, OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de
locuine)
126
(Programul de constructii de locuine pentru tineri destinate nchirierii, derulat prin ANL - Lege nr. 152/1998; Programul
de construcii sociale pentru comunitile de romi, derulat prin ANL - HG nr. 1237/2008; Programul de construcii locuine cu
chirie, realizate prin atragerea capitalului privat - HG nr. 352/2012; Programul Renaterea satului romnesc 10 case
pentru specialiti - HG nr. 151/2010; Programul de construcii de locuine sociale destinate chiriailor evacuai din casele
naionalizate - OUG nr. 74/2007; Programul de construcii de locuine sociale - Lege nr. 114/1996; Programul privind
asigurarea primelor de stat pentru economisirea i creditarea n sistem colectiv - OUG nr. 99/2006; Programe anuale de
aciuni privind proiectarea i execuia lucrrilor de intervenie pentru reducerea riscului seismic OG nr. 20/1994).
157
Crearea unui cadru legal care interzice locuirea n structuri nesigure
Noua Lege a locuinei va asigura familiilor care n prezent se afl n situaie de risc, datorit lipsei de
siguran a structurilor n care locuiesc, prevederi privind evacuarea structurilor de locuit nesigure, iar
aceaste prevederi vor fi legate de o clauz prin care se va asigura un sprijin adecvat din partea
autoritilor publice pentru gospodriile afectate. Un astfel de sprijin poate fi de forma cazrii
temporare n locuine de necesitate sau ajutor sub forma unor subvenii/vouchere prin care
gospodriile pot nchiria temporar locuine private.
n cazul n care mutarea proprietarilor din locuinele nesigure (care reprezint pericol pentru viaa
proprietarilor/locatarilor) nu este posibil datorit refuzului proprietarilor, se propune instituirea unui
mecanism de expropriere i consolidare a respectivelor locuine.
Insttuirea unei singure categorii de locuine publice
Actuala distincie ntre locuinele sociale i alte tipuri de locuine construite sau administrate de
sectorul public trebuie revizuit astfel nct toate locuinele aflate n proprietate public i privat a
autoritilor administraiei publice, indiferent de folosin, s intre n categoria locuinelor publice.
Prin aceasta, modificrile propuse vor viza trei obiective importante: construcia i administrarea
locuinelor publice viabile din punct de vedere economic pentru consiliile locale; oferta de locuine
publice mai receptiv la cererea predominant; deghetoizarea locuinelor sociale.
Astfel, locuinele care fac obiectul dreptului de proprietate public sau privat a autoritilor
administraiei publice centrale (cu excepia locuinelor de protocol) i locale, respectiv locuinele
aflate n propietatea public i privat a unitilor administrativ teritoriale i locuinele aflate n
proprietatea public i privat a autoritilor administraiei publice centrale vor avea statutul de
locuine publice, vor putea fi construite i administrate prin Agenia Naional pentru Locuine. Fac
excepie locuinele de protocol reglementate conform legislaiei n vigoare.
Introducerea unei clauze de achiziie obligatorie pentru cldirile istorice vacante i neutlizate
Totodat, este necesar ca prerogativele statului de achiziie obligatorie s fie utilizate pentru a
dobndi n proprietate cldiri istorice (monumente istorice vacante) neutilizate i care sunt n stare
precar n baza unei politici care s instituie mbuntiri ale tuturor cldirilor istorice deinute n
proprietate privat ntr-o anumit perioad prevzut. n cazul n care acest lucru nu este realizat,
autoritatea administraiei publice locale trebuie s poat achiziiona/dobndi aceste structuri pentru
a le consolida/reabilita, cu finanare de la bugetul local sau bugetul de stat, dup caz.
n plus, cldirile deinute n proprietate privat care sunt certificate ca monumente istorice, dar care
sunt vacante i neutilizate pe o perioad extins i care sunt avariate, pot fi cumprate cu drepturi de
preempiune de ctre statul romn prin Ministerul Culturii (conform Legii nr. 422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice). Acest cadru legal trebuie s permit conservarea, regenerarea i,
dac este posibil, schimbarea destinaiei acestor cldiri.
Revizuirea cadrului instituional
n ceea ce privete lipsa unor mecanisme de colaborare ntre autoritile administraiei publice
centrale i autoritile administraiei publice locale, principalul aspect negativ identificat este lipsa de
informaii n timp real/sau care s fie transmise sistematic, cu privire la stocul de locuine sociale
existent i nevoia real de locuine sociale.
158
Aceste aspecte conduc la generarea unor politici care rspund parial nevoilor beneficiarilor de
locuine sociale, la nivel local i la reducerea posibilitii de a monitoriza impactul programelor de
construcii de locuine. Astfel, noua lege a locuinei va propune reglementarea unui sistem de
colectare periodic a datelor de ctre MDRAP (transmitere, colectare, analiz) n vederea
fundamentrii viitoarelor politici i programe de finanare privind locuinele sociale.
Avnd n vedere atribuiile pe care le are n baza legislaiei n vigoare, MDRAP ar trebui s
monitorizeze toate programele de locuire pentru a stabili dac acestea sunt implementate conform.
De asemenea, MDRAP ar trebui s evalueze toate fondurile cu finanare public pentru a stabili dac
rspund obiectivelor i n ce mod se pot mbunti procedurile de elaborare i punere n aplicare a
programului. Monitorizarea nevoii diferitelor categorii de persoane pentru diferite soluii de locuire
este, de asemenea, esenial pentru direcionarea i ajustarea programelor n domeniul locuirii n
vederea unei alocri bugetare eficiente.
Astfel, MDRAP propune crearea unei platforme de monitorizare n domeniul locuirii, care urmeaz s
supervizeze investiiile publice din sectorul locuirii precum i datele privind fondul locativ existent i
nevoile de locuine.
Totodat, autoritile administraiei publice locale vor elabora un plan local privind locuirea, conform
prevederilor prezentei strategii, care s fie revizuit anual, i care va aborda n principal problema
locuinelor sociale i a comunitilor marginalizate i msuri pentru soluionarea acestor probleme.
Programul local de locuire va fi instrumentul de observare, de definire i de programare a investiiilor
i aciunilor n domeniul locuirii la nivelul unei uniti administrativ-teritoriale, n vederea rezolvrii
nevoii de locuine, a conservrii i reabilitrii fondului de locuine existent i asigurrii coeziunii
sociale i teritoriale.
Prin Programul local de locuire se asigur definirea obiectivelor i coordonarea aciunilor din
domeniul locuirii i construciei de locuine n corelare cu strategia naional a locuirii. Obiectivele i
msurile nscrise n Programul local de locuire se stabilesc pentru o perioad de minim 5 ani.
Documentul trebuie sa stabileasc, dup elaborarea unui diagnostic aprofundat, obiectivele i
aciunile cu prioritate din domeniul locuirii pentru teritoriul lor. Documentul va prezenta structura
fondului de locuine i repartiia teritorial a acestuia, a indicatorilor locuirii i a structurilor socio-
rezideniale urbane, va defini nevoile specifice de locuine ale unei localiti sau ale unei grupri
urbane, preciznd n acelai timp obiectivele dezvoltrilor rezideniale viitoare precum i o evaluare a
costurilor necesare realizrii viitoarelor proiecte.
Programul Local de Locuire reprezint un instrument descentralizat, elaborat de ctre administraiile

locale i n acelai timp un suport de dialog constant ntre Stat i colectivitile locale, prin definirea i
punerea n aplicare a unei politici locale de locuit (construcii de locuine, finanare etc). Programul
Local de Locuire are drept scop s rspund la un triplu obiectiv: s satisfac nevoia de locuine din
punct de vedere al numrului acestora, al nevoilor privind tipul de locuine i al accesibiltii. PLL se
elaboreaz de fiecare administraie public local, n conformitate cu structura stabilit prin norme
metodologice de MDRAP. PLL trebuie s prezinte principalele orientri ale politicii administraiei
locale n domeniul locuirii prin care s:
conserve oraul, facndu-l accesibil tuturor categoriilor socio-profesionale;
primeasc tinerii activi de care oraul are nevoie pentru asigurarea viitorului;
ofere soluii adaptate de locuire pentru persoanele vrstnice;
asigure mixitatea social i diversitatea n cadrul parcului de locuine;
evite extinderi urbane necontrolate i risipa de terenuri.
159
Mai mult, avnd n vedere numrul mare de acte normative care reglementeaz domeniul locuirii,
noua lege a locuinei trebuie s reglementeze foarte clar atribuiile autoritilor administraiei publice
centrale i locale i trebuie s clarifice limitele de competen ale fiecarei autoriti publice implicate,
astfel nct la identificarea unei probleme, s poat fi uor stabilit autoritatea public cu competene
n soluionarea acesteia.
Totodat, competenele partajate ale autoritilor administraiei publice trebuie detaliate i
delimitate. Nu n ultimul rnd, legea locuinei trebuie s prevad clar, n corelare cu legislaia n
vigoare, drepturile i obligaiile proprietarilor de locuine, precum i aspecte privind raportul dintre
proprietari i chiriai.
2. mbuntirea condiiilor de locuire pentru categoriile vulnerabile
Locuire informal
Accelerarea programelor de asigurare a dreptului de posesie a terenurilor
Modificarea adus legii cadastrului introduce posibilitatea ca ocupanii locuinelor informale s i

asigure dreptul de posesie asupra terenului/ locuinei pe care l(o) ocup.
Programele privind securitatea dreptului de posesie asupra terenurilor trebuie accelerate i
dimensionate obiectiv, incluznd att sprijin juridic ct i msuri cadastrale pentru fiecare gospodrie,
precum i planificare participativ i lucrri de infrastructur pentru a asigura dezvoltarea durabil a
acestor zone.
Msuri complementare propuse:

Reglementarea printr-o lege sau cel puin printr-un act normativ cu fora juridic egal cu a
legii a regimului juridic aplicabil aezrilor informale pentru ca autoritile administraiei
publice - n special cele locale s poat aciona direct atunci cnd constat existena
acestora;
Identificarea situaiilor n care anumite aezri pot fi calificate ca fiind informale;
Stabilirea atribuiilor pentru autoritile administraiei publice locale la nivelul unitii
administrativ-teritoriale n care asemenea aezri se regsesc.
Zone marginalizate (urbane i rurale)
n ceea ce privete finanarea proiectelor de modernizare n domeniul locuirii la nivel de cartier din
comunitile srace este necesar elaborarea unui program de modernizare a aezrilor informale i
construirea/mbuntirea locuinelor din zonele urbane i rurale, propus pentru a rspunde nevoilor
comunitilor vulnerabile i marginalizate din Romnia.
n prezent, exist o ax complementar n cadrul POR cu interes similar - Axa 9 - Sprijinirea regenerrii
economice i sociale a comunitilor defavorizate din mediul urban, bazat pe Dezvoltare Local
Plasat sub Responsabilitatea Comunitii DLRC.
160
Sprijinul pentru infrastructur pentru comunitile care utilizeaz instrumentul DLRC va fi acordat
prin POR n cazul zonelor urbane avnd o populaie cuprins ntre 20.000 i 150.000 locuitori.
Implementarea DLRC prin intermediul a dou axe prioritare, respectiv Axa prioritar 9 a POR -
Sprijinirea regenerrii economice i sociale a comunitilor defavorizate din mediul urban i Axa
prioritar 5 a POCU- Dezvoltare local plasat sub responsabilitatea comunitii (DLRC).
La baza DLRC stau cinci principii. Astfel, abordarea promoveaz eforturile de dezvoltare local care:
vizeaz zonele subregionale;
sunt gestionate de ctre comunitate prin grupurile de aciune local (GAL);
sunt implementate prin strategii de dezvoltare local (SDL) integrate i multisectoriale n
funcie de zon, concepute innd cont de potenialul de dezvoltare i de nevoile locale;
include elemente inovatoare
pun accente pe colaborarea n reea.
Cele cinci principii trebuie s se reflecte n procesul de constituire i funcionare a GAL, dar i n
selecia proiectelor individuale,ce se pot finana prin fondurile structurale. Pentru a obine finanare
prin axele POR 2014-2020 dedicate DLRC, un proiect trebuie s vizeze o zon geografic clar
identificat, pornind de la o iniiativ local autonom. O alt condiie pentru obinerea finanrii este
dezvoltarea prin parteneriate locale ce reunesc diverse categorii de actori din sectorul public i cel
privat, fr vreo excludere prealabil, ceea ce permite actorilor locali s i assume i s se implice mai
intens n proiecte, putnd astfel utiliza ct mai eficient resursele locale.
Totui, dezvoltarea local plasat sub responsabilitatea comunitii nu trebuie considerat un model
aflat n competiie sau n opoziie cu abordrile descendente adoptate de autoritile centrale sau
locale, ci mai degrab un instrument ce interacioneaz cu acestea, n vederea obinerii unor rezultate
generale mai bune.
Aezrile informale nu pot beneficia, n general, de fonduri UE deoarece, n general, beneficiarii

poteniali nu dispun de documente juridice, prin urmare nu pot fi urmrite n mod formal.
Modernizarea unor astfel de aezri informale necesit mecanisme de implementare mai flexibile i
personalizate.
Zonele care ar putea face obiectul acestor investiii ar trebui alese n baza studiilor de fundamentare
anterioare. Indicatorii de pre-implementare folosii n general de autoritile locale n argumentarea
nevoii de finanare, precum numrul de locuitori ai zonei respective, nu poate fi aplicabil din cauza
absenei rezidenei legale (domiciliului) a gospodriilor vizate.
Pentru a mpiedica posibila utilizare necorespunztoare a fondurilor pentru zone cu un numr
nesemnificativ de beneficiari poteniali, ar putea fi introdui mai muli indicatori post-implementare
(precum numrul de gospodrii care au asigurate forme legale de reziden n zona respectiv).
161
Figurile 75 i 76. Situaia privind accesul la locuine conform Legii nr. 162/2002 privind prevenirea i
combaterea marginalizrii sociale (2014)
Alte elemente eseniale pentru direcionarea eficient a fondurilor includ:

Interes local exprimat din partea comunitii (nu numai autoritatea local);
162
Accentul pus pe aezrile care prezint cel mai mare nivel de urgen n termeni de acces la
nevoile de baz (de exemplu, proporia mare de gospodrii deprivate sever de accesul la ap
i electricitate);
Dezvoltarea unor proiecte demonstrative pentru a ajuta la crearea know-how-ului i
ncurajarea altor comuniti s devin interesate ntr-un astfel de proces;
Facilitarea comunitii i implicarea corespunztoare a facilitatorilor care lucreaz cu
comunitatea n cadrul procesului.
Durat flexibil, att pentru durata proiectului general ct i pentru etapele din cadrul
proiectului: experiena internaional arat c etapa iniial de planificare participativ,
proiectare i stabilire a posesiei poate dura destul de mult (pn la doi ani), n funcie de
dimensiunea comunitii i complexitatea problemelor, n timp ce implementarea
mbuntirilor de infrastructur poate dura cel puin nc un an.
Procesul de planificare participativ este esenial pentru succes n special n contextul etapei-pilot n
care aceste metodologii nu au fost aplicate sau testate corespunztor n trecut.
Grupurile vulnerabile
Este necesar abordarea nevoilor n materie de locuire ale grupurilor vulnerabile, inclusiv a
persoanelor cu dizabiliti i a persoanelor vrstnice i a altor categorii speciale, n conformitate cu
standardele europene printr-un program specific.
Un program direcionat n mod specific ctre aceste categorii ar asigura furnizarea de locuine
accesibilizate persoanelor cu mobilitate limitat i cu caracteristici speciale pentru persoanele
vrstnice.
n mod specific, co-finanarea poate fi furnizat persoanelor cu dizabiliti pentru a putea reabilita
locuinele n privina acesibilizrii. Alte tipuri de asisten pot fi de asemenea furnizate sub forma
locuinelor proiectate special i subveniilor directe.
Totodat, noua Lege a locuinei va include prevederi referitoare la obligativitatea autoritilor
administraiei publice ca un procent de minim 2% din locuinele publice construite s fie proiectate i
construite n vederea asigurrii utilizrii acestora de ctre persoanele cu dizabiliti i vrstnici, n
conformitate cu prevederile legislaiei n vigoare i cu normativele tehnice n domeniu.
Asisten din partea autoritilor publice n cazurile de evacuare
Avnd n vedere c n general, persoanele afectate de evacuri forate fac parte din categoriile de
persoane cele mai defavorizate, srace sau victime ale discriminrii, evacurile forate au ca rezultat o
accentuare a inegalitilor i a srciei. ntr-adevr, srcia poate s fie att cauza ct i consecina
evacurilor.
ntr-un astfel de context, responsabilitatea autoritilor administraiei publice este de a lua msuri n
vederea asigurrii accesului tuturor categoriilor de populaie la o locuin adecvat i respectarea
drepturilor legale. Aceast responsabilitate nu este legat numai de locuire, ci i de alte domenii ce
necesit s fie corelate cu locuirea, dar n viziunea acestei Strategii, trebuie s se ia n considerare
faptul c pe termen lung, obiectivul privind identificarea msurilor i creearea instrumentelor pentru
asigurarea locuinelor adecvate i accesibile populaiei, nu poate fi ndeplinit fr s se ia msuri cu
privire la aceste evacuri fr modaliti de soluionare corespunztoare.
163
n acest sens, i n baza Raportului UN Habitat i UNHR cu privire la evacurile forate, i a celorlalte
documente internaionale cu privire la locuire, evacurile trebuie s respecte prevederile legale n
vigoare, i n cazul evacurilor inevitabile n special cele care rezult dintr-o hotrre judectoreasc
autoritile administraiei publice identific msuri i instrumente pentru asigurarea accesului la
locuine adecvate i accesibile populaiei evacuate.
Astfel, evitarea evacurii fr soluie adecvat trebuie definit ca i principiu directiv. Acest obiectiv
este strns legat de sporirea numrului de locuine publice, i implic o viziune pe termen lung. n
general, evacuarea nu ar trebui s produc o degradare a situaiei persoanelor afectate: acestea nu ar
trebui s rmn lipsite de locuin n urma evacurii. Cnd persoanele afectate de evacuare nu
dispun de mijloace de subzisten, trebuie s le fie acordate asisten din partea autoritilor care au
responsabilitatea de a gsi, n limita resurselor disponibile, diferite soluii durabile de relocare,
naintea evacurii efective.
mbuntirea condiiilor de locuire insalubr
Se propune nfiinarea unui program naional pentru sprijinirea autoritilor administraiei publice
locale n asigurarea condiiilor de locuire adecvate prin combaterea insalubritii locuinelor, la care
vor avea acces cu prioritate locuinele individuale aflate n proprietatea familiilor sau persoanelor fr
venit sau cu un venit mediu net lunar pe persoan, realizat n ultimele 12 luni, sub nivelul ctigului
salarial mediu net lunar pe total economie, comunicat de Institutul Naional de Statistic n ultimul
Buletin statistic anterior lunii n care se analizeaz cererea.
Identificarea condiiilor de locuit insalubre se va realiza n urma aplicrii grilelor de analiz elaborate
n cadrul Metodologiei de analiz i intervenie cu privire la habitatul insalubru.
3. Programe i mecanismele de finanare
Redirecionarea fondurilor i reformarea programelor de subvenionare existente
Direcionare mai bun a subveniei tp BauSpar
Pentru o direcionare mai bun a subveniei asociate schemei BauSpar i pentru a asigura cheltuirea
fondurilor guvernamentale n cel mai echitabil mod, urmtoarele reforme vor fi efectuate n legtur
cu acest program:
Subvenia poate fi orientat n mod specific ctre persoanele care economisesc n vederea
obinerii unor mprumuturi pentru renovare. Realocarea elementului de subvenie care
rmne dup criteriul de eligibilitate ctre o schem de garantare sau o schem directe de
subvenionare care se concentreaz pe mprumuturi mici de mbuntire a locuinei
Subvenia poate fi acordat beneficiarilor eligibili din punct de vedere al venitului la nceputul
perioadei creditului i nu progresiv pe durata perioadei de economisire, astfel nct s nu
funcioneze ca un bonus continuu pentru sistemul bancar sub form de finanare gratuit.
Orice modificare a raportului dintre suma economisit i valoarea creditului trebuie analizat
foarte atent. Acest lucru necesit modelare financiar pentru evaluarea stabilitii i
sustenabilitii generale ale sistemului.
Revizuirea i reformarea programului de garantare Prima Cas
164
Plafonul de garantare de 60.000-70.000 EUR nu este destul de eficient n filtrarea i orientarea ctre
persoanele care au cu adevrat nevoie de acest tip de asisten din partea guvernului. Un criteriu de
eligibilitate bazat pe venit ar putea fi o soluie n aceast privin. Astfel, eligibilitatea pentru
obinerea garaniei din cadrul programului Prima Cas ar putea s se bazeze pe criteriul de venit.
Revizuirea i reformarea subveniei de TVA
Persoanelor care cumpr locuine private n cadrul unui anumit interval al preului (mai mic de
86.000 EUR sau 380.000 RON) li se ofer o subvenie pentru TVA acestea pltesc 5% TVA,
comparativ cu TVA normal de 20%. Aceast subvenie ar fi mult mai eficient dac ar fi direcionat n
funcie de nivelul venitului, de exemplu ctre persoane care ctig mai puin de venitul mediu la
nivel naional. Veniturile suplimentare generate astfel ar putea fi alocate altor arii prioritare, inclusiv
locuine publice i reabilitare seismic.
Continuarea msurilor privind consolidarea seismic a cldirilor rezideniale nesigure din

punct de vedere structural
Elaborarea unui Plan de reducere a riscului seismic pentru toate cldirile rezideniale clasificate ca
nesigure din punct de vedere structural
Planul de reducere a riscului seismic pentru toate cldirile rezideniale clasificate ca nesigure din
punct de vedere structural ar sublinia o serie de intervenii care ar putea fi utilizate n diferite scenarii
de exemplu, cldiri istorice/neistorice, gravitatea riscului etc., mpreun cu un proces participativ de
angajare a comunitilor de ocupani (pentru creterea nivelului de contientizare i facilitarea
procesului de relocare). Planul ar trebui s cuprind o reevaluare a cldirilor n grupe de risc seismic i
ar trebui s conin o inventariere a cldirilor ncadrate n aceast grup de risc, precum i
cuantificarea interveniilor necesare n termeni de cerine bugetare, etapizare, prioritizare i
succesiune.
Furnizarea de cazare temporar pentru ocupani pe durata actvitilor de reabilitare
Nevoia urgent de reabilitare seismic va necesita un plan prin care s se asigure c ocupanii sunt
mutai temporar din cldirile periculoase, n locuine temporare. Va trebui ca aceste locuine s fie
furnizate de ctre autoriitile publicet. Deoarece ar dura civa ani s se construiasc un fond
adecvat de locuine publice care s poat fi utilizate n acest scop (locuine de necesitate), alte
alternative pot fi avute n vedere ntre timp: oferirea unor stimulente mai flexibile pentru ca
gospodriile s elibereze spaiile ocupate, de exemplu subvenii sau vouchere pentru nchirierea de
locuine acordate gospodriilor relocate.
165
Implementarea lucrrilor de reabilitre structural
Dup evacuarea cldirilor, acestea vor trebui reabilitate sau demolate i reconstruite n baza unei
expertize tehnice detaliate. Finanarea lucrrilor de reabilitare trebuie s provin n mare parte de la
bugetul de stat i de la bugetele locale, i co-finanare de la prorietari, n funcie de nivelurile de
venituri ale acestora. Un aspect foarte important este asigurarea faptului c aceste msuri nu impun
o povar disproporionat gospodriilor srace care locuiesc n aceste cldiri.
n acest scop, valoarea contribuiilor gospodriilor srace trebuie completat cu granturi: de exemplu,
pentru gospodriile aflate n centila de venit 0-30, valoarea contribuiei nu trebuie s depeasc 10%
din venitul gospodriei, i orice sume de bani datorate n plus fa de aceast sum trebuie
suplimentate cu fonduri de la bugetul de stat sau local. n mod similar, pentru gospodriile aflate n
centila de venit 30-50, contribuia nu trebuie s depeasc 15% din venitul gospodriei; orice
valoare n plus trebuie suplimentat printr-un grant. Se poate atepta ca gospodriile cu ctiguri
aflate deasupra medianei veniturilor s-i plteasc n ntregime contribuia, fr niciun alt element
de subvenie. Acest tip de subvenie progresiv va asigura c toi proprietarii contribuie cu partea lor
din costul consolidrii i, n acelai timp, direcioneaz asistena financiar special ctre persoanele
care au cea mai mare nevoie de ea.
Tabelul 15. - Schem de subvenii propuse (exemplu) pentru reabilitarea seismic
Costul strmutrii
Centile de venit Costul reabilitrii
temporare
Componenta de
Contribuia Componenta de
grant (valoarea
proprietarului grant
voucherului)
0-30 10% din VG X 10%( VG) 100%(CSP)
31-50 15% din VG X 15%( VG) 100%( CSP)
51-75 X 0 50%( CSP)
76-100 X 0 25%( CSP)
166
Not:
- X reprezint partea din costurile de reabilitare pentru fiecare locuin n parte. Reprezint o cot din valoarea
total a costului reabilitrii cldirii care nu este co-finanat de la bugetul de stat. Se calculeaz mprind
respectiva sum la cota procentual a spaiului locuinei deinute de fiecare gospodrie
- CSP: Chiria standardizat pe pia
- VG: Venitul gospodriei
Prioritizarea msurilor privind mbuntirea locuinelor i cartierelor vechi
Furnizarea de asisten financiar AP-urilor pentru ntreinerea i mbuntirea propriilor cldiri
O co-finanare de la bugetul de stat i localcare s acopere 50-80% din costul reparaiilor poate fi
acordat AP-urilor care ndeplinesc anumite criterii de eligibilitate Contribuia AP (20-50% din costul
reparaiilor) poate proveni din rezervele de numerar ale AP, dac sunt disponibile, sau printr-un
mprumut de la o banc comercial care poate fi garantat din surse de la bugetul de stat.
Granturi suplimentare pot fi acordate gospodriilor srace, cele al cror venit se afl sub venitul
mediu, pentru a asigura c povara costului acestora aferent locuirii i tuturor utilitilor combinate nu
depete 30-40% din venitul lunar.
Corelarea programului de eficien energetc (EE) / izolare termic cu mbuntirea cldirilor n
general
Este necesar ca proprietarilor s li se ofere asisten constnd n modernizarea complet a cldirilor

cu mai multe apartamente, inclusiv termoizolarea pereilor, acoperiurilor, uilor/ferestrelor, spaiilor
comune, mbuntirea sistemelor de termoficare, modernizri legate de racordarea la utiliti,
reparaii structurale/ de mbuntire a aspectului, instalarea de contoare i nu doar n termoizolare,
aa cum se practic n prezent. Asistena tehnic i finanarea vor fi acordate prin utilizarea fondurilor
de la bugetul de stat i local, asociaiilor de proprietari i societilor cooperative cu scopul de a
ntreprinde aceste mbuntiri pe scar mare, posibil n mai multe faze, iar gospodriilor cu venit
redus ar trebui s li se acorde alocaii speciale/granturi pentru efectuarea acelorai lucrri. POR EU
2014-2020 prevede c lucrrile de consolidare a structurii vor fi efectuate, dac este cazul, simultan
cu lucrrile de termoizolare. Includerea spaiilor comune i facilitarea ntreinerii ar mbunti i mai
mult gradul de eficien.
Prin POR 2014-2020, n cadrul Axei prioritare 3 - Sprijinirea tranziiei ctre o economie cu emisii
sczute de carbon pot fi finanate investiii n creterea eficienei energetice a cldirilor publice
deinute i ocupate att de autoritile locale, ct i de autoritile centrale, a cldirilor rezideniale, a
sistemelor de iluminat public, precum i investiii destinate reducerii emisiilor de CO2 n mediul
urban, bazate pe planuri de mobilitate urban durabil. Beneficiarii sunt unitile administrativ-
teritoriale, respectiv autoritile i instituiile publice centrale, precum i parteneriate ale acestora,
autoritile administraiei publice locale ca reprezentani ai APL, autoritile administraiei publice
locale i parteneriate ale acestora.
Combinarea surselor de finanare acordate de UE i a modelelor de finanare privat pentru actviti

diferite, ns conexe
167
Diferite modele de finanare a programelor de termoizolare sunt analizate n prezent de ctre MDRAP
(cu ajutorul BERD i al consultanilor). Acestea includ spre exemplu atragerea unor fonduri paralele de
la FEDR i de la bugetele de stat pentru contribuiile centrale de 60%; precum i tragerea unor
credite bancare pentru a acoperi contribuiile fcute de asociaiile de proprietari i, dac este cazul,
autoritile locale. Autoritile locale ar avea responsabilitatea s contracteze mprumutul, iar
mprumutul ar fi rambursat de ctre asociaiile de proprietari pe durata creditului.
Elaborarea programelor de subvenii comparabile n cadrul programelor de EE pentru locuinele

monofamiliale
Programul aprobat prin OUG nr. 69/2010 prevede acordarea de garanii guvernamentale i dobnd
subvenionat pentru mprumuturile contractate n vederea reabilitrii termice a fondului de locuine
mai vechi de 10 ani care cuprinde i locuinele pentru o singur familie. n cadrul programului au fost
contractate doar 16 mprumuturi.
n ceea ce privete locuinele monofamiliale, trebuie avut n vedere acordarea de granturi la un nivel
similar cu cel al granturilor oferite cldirilor multifamiliale nu din punctul de vedere al procentului
(ntruct izolarea locuinelor pentru o singur familie este aproape ntotdeauna mai costisitoare), ci
din punctul de vedere al sumei reale acordate. Criteriile i formulele pentru aceast finanare trebuie
analizate mai atent, mpreun cu nivelurile contribuiei de la proprietari i nivelurile minime de
performan energetic.
mbuntirea calitii cldirilor i carterelor istorice
Este necesar ca proprietarilor de cldiri rezideniale istorice/locuinelor din acestea s li se ofere

asisten tehnic i financiar (buget de stat sau buget local), n vederea efecturii de mbuntiri.
Aceast asisten ar putea avea forma unui grant sau cofinanare ntruct costul poate fi prea ridicat
pentru a putea fi suportat de o gospodrie individual sau de ctre AP, iar mbuntirea acestor
cldiri este n interes public general.
mbuntirea mediului de locuire n privina planificrii i proiectrii urbane
Mandatarea autoritilor locale s efectueze mbuntiri la nivelul cartierelor

Autoritile locale au ca atribuie efectuarea lucrrilor de viabilizare i de realizare a investiiilor i de
furnizare a serviciilor pe spaiile publice; de exemplu, pavarea strzilor, iluminatul stradal i
restaurarea faadelor. Statul i pstreaz drepturile de preempiune la cumprarea cldirilor private
listate ca monumente istorice. Acest lucru ar permite statului s dobndeasc cldiri istorice
sntrein aceste structuri i ar putea contribui la vitalitatea cartierelor istorice.
ncurajarea dezvoltrii de proiecte pe terenuri industriale dezafectate (brownfield) i pe
parcele mici neocupate situate n intravilan
Ca principiu general, este mai durabil, profitabil i dezirabil utilizarea terenurilor industriale
dezafectate i a parcelelor din cartierele existente n vederea dezvoltrii de zone rezideniale i cu
destinaie mixt cu densitate nalt i medie deoarece aceste locuine noi pot beneficia de reelele
existente de transport, servicii cu destinaie comercial i alte servicii, precum i de racordarea la
reelele de utiliti i nclzire centralizat.
168
Aceste zone fiind n general deinute de proprietari privai, ar trebui folosit dreptul de preempiune al
autoritilor administraiei publice locale obligatoriu la cumprarea pe o scar mai larg, n vederea
refacerii cartierelor aceste drepturi i proceduri fiind consacrate n Constituie. Terenurile de acest tip
ar trebui s fie identificate sistematic de ctre Guvern, iar infrastructura ar trebui s fie dezvoltat
pentru a rspunde cerinelor unor zone urbane cu utilizare mixt i de mare densitate, punndu-se la
dispoziie o reea adecvat de utiliti, acces la transportul n comun i servicii. Pentru coridoarele de
tranzit existente,ar putea fi elaborat un plan nou de zonare care s permit dezvoltarea unor
construcii de densitate mai mare. Astfel, autoritile locale ar trebui s considere prioritar
identificarea terenurilor pentru locuine din cartierele existente i din fostele zone industriale.
Planificarea infrastructurii de baz astfel nct s orienteze dezvoltarea urban
Pentru furnizarea infrastructurii de baz n timp util este necesar mbuntirea planificrii i a
coordonrii ntre autoritile locale i furnizorii de utiliti. Abordarea n legtur cu msurile de
urbanism ar trebui s fie mai proactiv, astfel nct livrarea planificat a infrastructurii de baz de
ctre autoritile locale s orienteze tiparul dezvoltrii i nu invers.
n acelai timp, legislaia naional nu ar trebui s permit dezvoltatorilor imobiliari i speculatorilor
s subdivizeze sau s dezvolte proprieti n zone n care infrastructura nu a fost dezvoltat.
Direcionarea cu prioritate a asistenei n domeniul locuirii ctre categoriile srace i

vulnerabile
mbuntirea direcionrii subveniilor pentru programele EE ctre comunitile srace i vulnerabile
Includerea cu prioritate a comunitilor srace i vulnerabile n programele de

termoizolare susinute de Guvern
Granturile publice utilizate pentru reducerea costurilor pentru ceteni n cadrul msurilor de
termoizolare, de exemplu, ar trebui direcionate n primul rnd ctre cetenii cei mai sraci i
dezavantajai cum sunt cei care triesc n locuine sociale.
n astfel de cazuri, va fi solicitat un model diferit de finanare fr contribuii financiare din parte
ocupanilor iar o opiune ar putea fi utilizarea unui model de finanare ESCO pentru pachete
combinate de termoizolare destinate cldirilor publice, inclusiv fondului de locuine sociale.
Introducerea cheltuielilor cu utilitile n calculul subveniilor pentru locuire

Calculul subveniilor pentru locuire i energie ar trebui s in seama de faptul c gospodriile cele
mai srace nu pot s aloce peste 10-15% din venituri pentru locuin i costurile utilitilor, luate
mpreun. Subvenia pentru locuinele sociale n regim de nchiriere se acord cu condiia ca chiria s
nu depeasc 10% din venitul gospodriei. Astfel pentru gospodriile care ctig mai puin de 150
EUR pe lun, subvenia ar trebui revizuit astfel nct gospodria s nu plteasc peste 10% din venit
pe locuin i facturile pentru utiliti, luate mpreun.
Utlizarea unei abordri personalizate pentru persoanele srace care s rspund nevoilor acestora
Extinderea opiunilor att n zonele urbane ct i n cele rurale
169
Este important adaptarea politicior propuse pentru a rspunde nevoilor diferitelor grupuri de
populaie, i nu invers. Asistena n domeniul locuirii poate fi extins dincolo de locuinele sociale
pentru a oferi cel mai bun raport rezultate-costuri pentru Guvern, care s fie mai echitabil i mai
durabil, ncepnd cu planificarea i proiectarea opiunilor de locuine i standarde simplificate care
s se potriveasc acestor comuniti i stilului lor de via.
Utilizarea abordrii participative n domeniul locuirii
- Accent trebuie pus att pe proces, ct i pe rezultate. Programele locale de mbuntire a

locuirii necesit o implicare constant i perseverent a comunitilor pentru a identifica
interveniile corecte i a crea un sentiment de asumare a rezultatelor. Comunitile trebuie s fie
vehiculele procesului , iar factorii decizionali trebuie s joace un rol n stabilirea tipului de soluie
n materie de locuire pe care acestea le doresc sau de care au nevoie.
- n msura n care este posibil, orice intervenie n materie de locuire trebuie s asigure meninerea
structurii sociale; acest lucru se aplic n special gospodriilor celor mai srace i vulnerabile i nu
trebuie s se fac nicio distincie pe motiv de apartenen etnic.
Asigurarea faptului c locuinele sociale sunt viabile din punct de vedere financiar pentru
autoritile locale
Alocarea subveniei pentru familie, nu pentru locuin
Politica actual privind locuinele sociale prevede subvenionarea chiriei datorate, stabilind nivelul
acesteia la 10% din venitul familiei, indiferent de costul locuinei.
Chiriile ar putea fi stabilite la un nivel suficient pentru recuperarea tuturor costurilor construciei (de
exemplu rambursarea mprumutului pentru costul construciei) i a costurilor legate de ntreinerea i
administrarea zilnic pentru ca proiectele sfie viabile din punct de vedere financiar. Totui, chiriaii
acestor cldiri al cror venit este insuficient pentru plata chiriei ar putea s primeasc de la Guvern
sau de la autoritile administraiei publice locale o subvenie pentru a acoperi diferena.
Creterea fondului de locuine publice
Stoparea vnzrii Locuinelor pentru Tineri construite de ANL
Vnzarea locuinelor cu chirii subvenionate pentru tineri n contextul n care fondul de locuine
publice este deja foarte limitat nu este recomandat.
Acest fond ar putea fi meninut sub forma unor locuine cu chirie care s fie utilizate ntr-unul sau mai
multe dintre urmtoarele scopuri:
(i) pentru active generatoare de venit cu chirii la preul pieei care s contribuie la
subvenionarea ncruciat a locuinelor sociale sau la strngerea de fonduri pentru
locuine sociale noi;
(ii) locuine n regim de nchiriere destinate gospodriilor cu venit redus (pn la cea de-a 30-a
percentil a veniturilor, aproximativ) care pot s plteasc chiriile actuale;
170
(iii) locuine pentru tineri (n forma programului actual), cu chirii subvenionate, ns cu un plafon
n ceea ce privete numrul de ani n care acestea pot fi ocupate de ctre o singur
gospodrie (de exemplu 3-5 ani); sau
(iv) locuine de tranziie pentru rezidenii cldirilor care se afl n curs de reabilitare seismic.
Utlizarea PPP-urilor i a altor instrumente, att publice ct i private
Stabilirea parteneriatelor publice private

Autoritile locale pot atrage sectorul privat prin intermediul PPP-urilor i al Acordurilor de dezvoltare
(AD-uri) pentru construirea de locuine private accesibile ca pre i chiar pentru construirea de
locuine publice. Parteneriatele publice-private (PPP) pot fi nelese drept angajamente contractuale
ntre o entitate guvernamental i o companie privat, n cadrul crora compania privat folosete
resursele guvernului i mparte riscul, urmnd ndrumrile guvernului privind furnizarea de locuine la
pre accesibil.
Tabelul 16. - Cadrul general privind rolurile partenerilor publici i privai din PPP-urile pentru
locuine
Partener Relaie Responsabiliti Stimulente pentru proiect
Organism public ncheierea PPP-ului Asigur infrastructura de Stimulente pentru construirea
(agenie autonom cu dezvoltatorul baz pentru a menine unor locuine accesibile ca
semi- privat. Distribuirea costurile la un nivel pre, inclusiv faciliti fiscale
guvernamental profiturilor conform redus i pentru a atrage sau teren gratuit
finanat de schemei stabilite n parteneri din sectorul
ministerul relevant; avans. privat
cadru public-public)
Dezvoltator privat ncheierea PPP-ului Ofer detaliile Posibilitatea aplicrii
cu organismul public proiectului, expertiza i subvenionrii ncruciate
prin cereri de ofert finanarea pentru a asigura accesibilitatea
i cereri de deviz. ca pre a locuinelor
Distribuirea
profiturilor conform
schemei stabilite n
avans.
171
Tabelul 17. - Componentele obinuite ale unui PPP pentru locuine
Faz Proces
Delegarea autoritii de Companiei private i se acord autoritate deplin pentru a lua decizii privind
control i decizie partea practic, financiar i de exploatare, conform unui set de condiii
prevzute n actul de constituire al PPP.
Delegarea riscurilor ctre n mod obinuit, compania privat i asum riscurile majore legate de
compania privat derulare, precum finalizarea construciei, costul construciei, riscul de
depire a costurilor, termenul de livrare, preul de livrare, garania
materialelor i manopera.
mprirea riscurilor Unele riscuri precum dezastrele naturale sau riscurile necomerciale (de
exemplu, riscurile politice) vor fi repartizate sau mprite ntre cele dou
pri. Factorii controlabili legai de executarea proiectului sunt alocai prii
private n timp ce factorii imprevizibili sunt partajai.
mprirea rezultatelor Majoritatea parteneriatelor publice private prevd c n cazul n care lucrurile
pozitive merg mult mai bine dect s-a prevzut, beneficiul economic va fi alocat att
companiei private, ct i entitii publice.
Mecanisme de prevenire a De obicei, guvernele doresc s vad o structur transparent a costurilor,
profitului prin specul astfel nct s poat fi sigure c obin valoarea propus n planul proiectului.
PPP-urile ar trebui s ofere mecanisme care s previn falsul n declaraii i
obinerea profitului prin specul.
ntocmirea unor acte n momentul semnrii actelor juridice, ambele pri ncheie PPP.
juridice oficiale pentru
nfiinare
Soluionarea litigiilor n Oricare dintre prile din cadrul unui PPP n domeniul locuirii are n general
instan dreptul de a deschide aciune n instan mpotriva celeilalte.
ncheierea PPP PPP-urile n domeniul locuirii sunt ncheiate pe o durat determinat. La un
moment stabilit sau ntr-o anumit faz a proiectului, entitatea asociat este
desfiinat, iar una dintre pri se retrage pentru a-i permite celeilalte s
rmn n postul de conducere, sau controlul asupra activelor este asumat de
cumprtorii de locuine ca persoane fizice sau n cadrul Asociaiei de
proprietari.
172
Surs: Raportul Bncii Mondiale realizat n cadrul proiectului Coordonarea i selecia eficient i transparent a
proiectelor de infrastructur finanate din instrumente structurale i de la bugetul de stat pentru perioada 2014
- 2020.
Utilizarea PPP-urilor pentru crearea unui fond nou de locuine sociale
n vederea construirii de locuine sociale ar putea fi ncheiate parteneriate cu dezvoltatori privai n

cadrul acordurilor de tip construire exploatare transfer (Build Operate Transfer - BOT). n cadrul
unui astfel de acord, autoritatea local ar pune la dispoziie terenul i infrastructura, iar sectorul
privat ar construi locuinele, ar ncasa chiriile i le-ar pstra pentru o perioad de timp fix (de obicei
30 de ani), iar ulterior dreptul de proprietate ar fi transferat autoritii locale. Chiriile ar fi putea
stabilite la niveluri suficiente pentru a permite o rentabilitate modest i ar face obiectul procedurilor
de revizuire prevzute n acordul BOT.
Crearea Acordurilor de dezvoltare
Acordul de dezvoltare (AD) este un contract ncheiat ntre un dezvoltator privat i autoritatea local,
bazat pe conceptul unei contraprestaii. Drept condiie pentru a acorda unui dezvoltator autorizaia
de construire pentru un anumit numr i tip de locuine, autoritatea local impune ca un anumit
procent din aceste locuine s fie la un pre redus. AD-urile pot fi utilizate pentru a cere
dezvoltatorilor din sectorul privat s furnizeze locuine sociale; n alte cazuri, se poate solicita doar ca
un anumit procent de exemplu 20% - s aib un pre mai redus dect, de exemplu, 50.000 EUR. n
Romnia, este posibil ca aplicarea AD s impun anumite amendamente de ordin juridic, n special,
dar fr a se limita la, Legea locuinei nr. 114/1996 i Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcie.
nfiinarea cooperativelor de locuine
Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei menioneaz societile cooperative
de locuine printre formele poteniale ale aa-numitelor societi cooperative de gradul I. Totui,
coninutul acestei legi i a altor acte normative conexe nu cuprinde prevederi privind aplicarea
efectiv a acestei forme de asociere.
Societatea cooperativ de locuine este o ntreprindere deinut n mod egal de ctre toi membrii si
ce ofer n general o calitate mai bun a vieii la nivel individual i al comunitii, la cost competitiv,
deoarece se axeaz pe furnizarea ctre membri a unor locuine accesibile ca pre i nu pe creterea la
maximum a profiturilor pentru dezvoltatori.
Societile cooperative ofer avantajul reunirii unor resurse limitate n vederea instituirii unui
organism cu un statut juridic suficient de puternic pentru a mprumuta fonduri pentru construcia de
locuine. Asociaiile pentru locuine reprezint un concept similar. Ambele structuri pot fi sprijinite, fie
sub form de granturi, mprumuturi i/sau asisten tehnic sau juridic pentru elaborarea schemei,
fie prin orice alt msur.
Societile cooperative locative i asociaiile pentru locuine sunt n principal organizaii private non-
profit. n unele cazuri, deoarece calitatea de membru este limitat la unele categorii cu venit redus,
acestea pot fi eligibile pentru subvenii. Obiectivul este susinerea Societilor cooperatve de locuine
n calitate de dezvoltatori privai de locuine accesibile ca pre.
173
De altfel se pot nfiina Societile cooperatve n calitate de proprietari sociali nregistrai pentru a
construi locuine care s fie nchiriate de ctre propriii membri sau de ctre un public mai larg.
Acestea ar fi eligibile pentru subvenii i pot beneficia de tratament preferenial n ceea ce privete
terenurile i infrastructura puse la dispoziie de autoritatea local. De asemenea pot s aib acces la
fonduri din sectorul public n vederea construirii. proiectele pot fi elaborate astfel nct familiile care
beneficiaz de subvenii i cele care nu beneficiaz de subvenii s mpart faciliti comune.
Locuine sociale mai accesibile pentru persoanele care au nevoie de acestea
Revizuirea criteriilor de alocare a locuinelor publice
Criteriile de eligibilitate pentru alocarea de locuine publice trebuie s fie simplificate, iar alocarea
acestor locuine trebuie realizat n baza unor criterii transparente, cunoscute n mod public. Criteriile
stabilite de autoritile locale care constau n nivelul de educaie sau domiciliul principal sunt n
defavoarea persoanelor srace i vulnerabile care de obicei nu au studii i deseori nu dispun de actele
de nregistrare (reedin) necesare. Acest aspect trebuie s fie reexaminat.
Oferirea de subvenii/vouchere pentru nchirierea de locuine
n absena unor locuine publice adecvate sau n cazurile n care construirea de locuine publice noi
nu este fezabil din motive logistice sau financiare, autoritile administraiei publice pot acorda
subvenii/vouchere pentru nchiriere. n cadrul unei astfel de scheme, gospodria eligibil poate gsi
o alt locuin privat de nchiriat i poate primi o subvenie de la guvern pentru a putea suporta
chiria. Cota din chirie care este asigurat prin subvenie trebuie s fie progresiv i s vizeze
persoanele care au cea mai mare nevoie de exemplu, valoarea voucherului poate s fie de 100% din
chiria standardizat pe pia (CSP) pentru gospodriile aflate n centila 0-30 de venit i 80-90% pentru
gospodriile aflate n centilele de venit 30-50; 80% pentru centilele de venit 51-70, etc.
174
Capitolul VIII Rezultatele politicilor publice
Rezultatele Obiectivului general 1

1. Contientizarea de ctre proprietari a obligaiilor care le revin n baza dreptului de
proprietate, conform reglementrilor legale;
2. Alocarea echitabil a locuinelor sociale/publice, n funcie de veniturile beneficiarilor, pentru
a se adresa celor cu nevoi justificate
3. Construirea de locuine sociale i numrul acestora sunt sporite; Costuri mai sczute la
utiliti;
4. Creterea siguranei prin reducerea locuirii n structuri nesigure;
5. O mai bun gestionare a stocului de locuine sociale/publice;
6. Creterea stocului de locuine sociale/publice prin utilizarea cldirilor istorice vacante;
7. Sistemul este mai coerent datorit clarificrii atribuiilor diferiilor actori implicai;
8. Elaborarea i implementarea, la nivel local, a planurilor locale de locuire;
9. Un sistem de date este disponibil pentru o viziune strategic n domeniul politicilor i
programelor de finanare a locuinelor sociale.

1. Consolidarea cldirilor cu risc seismic;
2. Relocarea locuinelor expuse la hazarduri naturale i antropice.

1. Reabilitarea condominiilor n baza asistenei financiare i tehnice oferite de autoritile
publice;
2. Asigurarea siguranei cldirilor din punct de vedere structural i al eficienei energetice;
3. Creterea performaei energetice a imobilelor individuale aparinnd gospodriilor cu
venituri reduse;
4. Reducerea numrului locuinelor insalubre i ameliorarea condiiilor de locuire;
5. Reabilitarea cldirilor i cartierelor istorice;

1. Creterea performaei energetice a imobilelor aparinnd comunitilor srace i vulnerabile;
2. Luarea n considerarea a nevoilor specifice ale persoanelor srace prin acordarea de soluii
adaptate.
3. Subvenionarea persoanelor cu venituri mici pentru accesul la locuine.

1. Creterea numrului de locuine publice i utilizarea acestora exclusiv pentru nchiriere;
2. Creterea numrului de locuine sociale prin noi mecanisme de finanare, inclusiv prin
implicarea sectoului privat (PPP, acorduri de dezvoltare);
3. Dezvoltarea cooperativelor de locuine
4. Asigurarea cazrii tranzitorii pentru persoanele care traiesc n cldirile cu risc seismic pe
perioada lucrrilor de consolidare a acestora; Locuinele de cazare pe perioada lucrrilor de
reabilitare seismic sunt disponibile
5. Dezvoltarea proiectelor de regenerare pe brownfield-uri i creterea construirii de locuine
175
Capitolul IX Implicaii bugetare i legislative
Implicaii bugetare
Activitile pe termen scurt vor fi implementate cu ajutorul resurselor existente, cu ncadrarea n plafoanele de
cheltuieli prezentate n Strategia fiscal bugetar 2016-2018, prin reprioritizarea fondurilor alocate.
Ulterior realizrii analizelor detaliate si revizuirii legislaiei se va fundamenta i necesarul de finanare pe
termen mediu i lung pentru msurile care vor fi realizate n procesul de implementare a Strategiei Naionale a
Locuirii.
Implicaii legislative
n Romnia, instituia responsabil cu realizarea politicii guvernamentale n domeniile disciplin n

construcii, amenajarea teritoriului, urbanism i arhitectur, locuire, locuine, cldiri de locuit,
reabilitarea termic a cldirilor, gestiune i dezvoltare imobiliar-edilitar, lucrri publice, construcii
este Ministerul Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice 127.
Referitor la implementarea politicii de locuire, trebuie avute n vedere cele 3179 de autoriti ale
administraiei publice locale (320 de municipii i orae, 2859 de comune, la care se adaug cele 6
sectoare ale Municipiului Bucureti).
Astfel, n conformitate cu cadrul legislativ existent, consiliul local asigur, potrivit competenelor sale
i n condiiile legii, cadrul necesar pentru furnizarea serviciilor publice de interes local privind
locuinele sociale i celelalte uniti locative aflate n proprietatea unitii administrativ-teritoriale sau
n administrarea sa, i aprob construirea locuinelor sociale, criteriile pentru repartizarea locuinelor
sociale i a utilitilor locative aflate n proprietatea sau n administrarea sa. 128
n ceea ce privete locuinele sociale, acestea aparin domeniului public al unitilor administrativ-
teritoriale, iar acestea controleaz i rspund de fondul de locuine sociale situate pe teritoriul
unitilor administrativ-teritoriale respective, potrivit art. 38 coroborat cu art. 39 din Legea locuinei
nr. 114/1996, cu modificrile i completrile ulterioare.
Avnd n vedere numrul mare al instituiilor publice care implementeaz politica de locuire,
cooperarea, coordonarea aciunilor i comunicarea sunt elemente cheie n succesul implementrii
acesteia, cu att mai mult cu ct, spre deosebire de celelalte state membre ale Uniunii Europene,
procentul locuinelor aflate n proprietate privat este covritor de mare (aproximativ 98% din fondul
locativ se afl n proprietate privat), fapt ce ngreuneaz intervenia instituiilor publice asupra
stocului de locuine.
Cu toate acestea, n ultimii ani, autoritile administraiei publice centrale, ct i autoritile
administraiei publice locale au sprijinit substanial construcia de locuine prin diversele programe de
finanare de la bugetul de stat: Programului de construcii de locuine proprietate privat prin credit
ipotecar, Programul de construcii de locuine pentru tineri, destinate nchirierii 129, Programul-pilot
"Locuine sociale pentru comunitile de romi", aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 1.237/2008 130
127
Art. 1 alin. (2) din Hotrrea Guvernului nr. 1/2013 privind organizarea i funcionarea Ministerului Dezvoltrii Regionale
i Administraiei Publice.
128
Art. 36 alin. (6) din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001, cu modificrile i completrile ulterioare.
129
Programe derulate n baza Legii nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine.
130
Program derulat n baza Hotrrii Guvernului nr. 1237/2008.
176
(toate trei derulate prin Agenia Naional pentru Locuine, instituie care funcioneaz sub
autoritatea Ministerului Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice); Programul de construcii de
locuine sociale destinate chiriailor evacuai din casele naionalizate, program derulat n baza
Ordonanei de Urgen nr. 74/2007 privind asigurarea fondului de locuine sociale destinate
chiriailor evacuai sau care urmeaz a fi evacuai din locuinele retrocedate fotilor proprietari;
Programul de construcii de locuine sociale, derulat n baza Legii locuinei nr. 114/1996; Programul
construciilor de locuine, derulat n baza Ordonanei Guvernului nr. 19/1994 privind stimularea
investiiilor pentru realizarea unor lucrri publice i construcii de locuine; Programul privind
asigurarea primelor de stat pentru economisirea si creditarea in sistem colectiv, derulat n baza
Ordonanei de Urgen nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului 131; Programul
naional de sprijinire a construirii de locuine proprietate personal, derulat n baza Ordonanei de
Urgen nr. 51/2006 pentru aprobarea Programului naional privind sprijinirea construirii de locuine
proprietate personal.
Concomitent cu msurile de sprijin pentru construcia de locuine, autoritile administraiei publice
centrale i locale au sprijinit i interveniile asupra locuinelor deja existente prin programe de
finanare precum: Programul naional privind creterea performanei energetice la blocurile de
locuine, derulat n baza Ordonanei de Urgen nr. 18/2009 privind creterea performanei
energetice a blocurilor de locuine; Programul de reabilitarea termica a cldirilor de locuit cu
finanare prin credite bancare cu garanie guvernamentala, program derulat n baza Ordonanei de
Urgen nr. 69/2010 privind reabilitarea termic a cldirilor de locuit cu finanare prin credite bancare
cu garanie guvernamental; Programul de reabilitare termic cu finanare din Programul Operaional
Regional 2007-2013, program de finanare derulat n baza Ordonanei de Urgen nr. 18/2009 privind
creterea performanei energetice a blocurilor de locuine i Programul termoficare 2006-2015 -
cldur i confort, componenta de reabilitare a sistemelor centralizate de alimentare cu energie
termic, derulat n baza Hotrrii Guvernului nr. 462/2006.
Trebuie menionat faptul c programele de cretere a performanei energetice a blocurilor de
locuine au fost adoptate de Guvern n baza prevederilor Directivei 2006/32/CE a Parlamentului
European i a Consiliului din 5 aprilie 2006 privind eficiena energetic la utilizatorii finali i serviciile
energetice i de abrogare a Directivei 93/76/CEE a Consiliului, act ce prevede, printre altele, ca statele
membre s ia toate msurile pentru mbuntirea eficienei energetice la utilizatorii finali i stabilirea
unei inte naionale de minimum 9% privind economiile de energie pentru al 9-lea an de aplicare a
directivei. Totodat, s-a avut n vedere faptul c reducerea consumului de energie pentru nclzirea
blocurilor de locuine are ca efecte reducerea costurilor de ntreinere cu nclzirea, diminuarea
efectelor schimbrilor climatice, prin reducerea emisiilor de gaze cu efect de ser, creterea
independenei energetice, prin reducerea consumului de combustibil utilizat la prepararea agentului
termic pentru nclzire, precum i ameliorarea aspectului urbanistic al localitilor.
Aceste programe de finanare sunt completate de msuri complementare care pot fi implementate
integrat cu cele de construcie/reabilitare a locuinelor, respectiv obiectivele de investiii finanate
prin Programul Naional de Dezvoltare Local 132, prin care se pot finana realizarea/ extinderea/
reabilitarea/ modernizarea sistemelor de alimentare cu ap i staii de tratare a apei, sistemelor de
canalizare i staii de epurare a apelor uzate, obiectivelor culturale de interes local, respectiv
biblioteci, muzee, centre culturale multifuncionale, teatre, piee publice, comerciale, trguri, oboare,
precum i realizarea/extinderea/reabilitarea/modernizarea/dotarea unitilor de nvmnt
preuniversitar i a unitilor sanitare.
131
Titlul II - Bnci de economisire i creditare n domeniul locative din Ordonana de Urgen nr. 99/2006 privind instituiile
de credit i adecvarea capitalului.
132
Ordonan de Urgen a Guvernului nr. 28/2013 pentru aprobarea Programului naional de dezvoltare local
177
Avnd n vedere msurile mai sus menionate de ctre autoritile administraiei publice centrale,
observm atenia acordat ncurajrii construciei de locuine pentru tineri, locuine sociale, locuine
proprietate personal, precum i pentru creterea performanei energetice la blocurile de locuine i
reabilitarea sistemelor centralizate de alimentare cu energie termic.
n cadrul conceptual propus mai sus pentru definirea politicii de locuire, putem concluziona c
politica adoptat de Guvern n ultimii ani s-a axat pe construcia de locuine (destinate nchirierii
pentru tineri sau locuine sociale, precum i ncurajarea construciei de locuine proprietate privat)
precum i pe reabilitarea locuinelor existente (reabilitarea termic i reabilitarea sistemelor
centralizate de alimentare cu energie termic). Nu n ultimul rnd, politica de locuire a avut n vedere
msuri pentru protecia mediului prin reducerea emisiilor de gaze cu efect de ser i ameliorarea
aspectului urbanistic al localitilor.
Avnd n vedere numrul mare al actorilor implicai n implementarea politicii de locuire, i innd
cont de diversitatea actelor normative n vigoare i a programelor de investiii n domeniul locuirii, se
consider necesar analiza n vederea corelrii, simplificrii i eficientizrii cadrului normativ existent,
astfel:
Legea locuinei nr. 114/1996, cu modificrile i completrile ulterioare, n sensul clarificrii
atribuiilor autoritilor administraiei publice centrale i locale, n sensul clarificrii definiiilor
tipurilor de locuine i a criteriilor de acces la locuinele publice i n sensul actualizrii
standardelor minimale privind locuinele publice;
Modificarea actelor normative care reglementeaz programele de finanate n domeniul
locuirii derulate prin Ministerul Dezvoltrii Regionale i Administraiei Publice n sensul comasrii
acestora, stabilirii unei singure categorii de locuine publice i n sensul construirii i administrrii
acestora de ctre ANL:
o Programul de construcii de locuine pentru tineri destinate nchirierii, derulat prin
Agenia Naional pentru Locuine (Legea nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei
Naionale pentru Locuine, republicat, cu modificrile ulterioare; Normele metodologice
pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, aprobate prin H.G. nr.
962/2001 cu modificrile i completrile ulterioare);
o Programul de construcii de locuine sociale destinate chiriailor evacuai din casele
naionalizate (OUG nr. 68/2006 privind msuri pentru dezvoltarea activitii n domeniul
construciilor de locuine prin programe la nivel naional, aprobat prin Legea nr.
515/2006; OUG nr. 74/2007 privind asigurarea fondului de locuine sociale destinate
chiriailor evacuai sau care urmeaz s fie evacuai din locuinele retrocedate fotilor
proprietari, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 84/2008, cu modificrile i
completrile ulterioare i prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 57/2008, aprobat
prin Legea nr. 233/2008);
o Programul de construcii de locuine sociale conform Legii locuinei nr. 114/1996 (Legea
locuinei nr. 114/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare; Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996, aprobate prin H.G. nr. 1275/2000 cu
modificrile i completrile ulerioare);
o Programul de construcii de locuine pentru tineri i programul de construcii de locuine
prin credit ipotecar (Legea nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru
Locuine, cu modificrile i completrile ulterioare; Normele metodologice pentru
punerea n aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, aprobate prin H.G. nr. 962/2001 cu
modificarile i completrile ulterioare; Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare).
178
Totodat, n vederea soluionrii problemelor identificate n prezenta Strategie i pentru ndeplinirea
obiectivelor propuse, vor fi analizate, n vederea modificrii i corelrii acestora cu msurile stabilite,
actele normative subsecvente care reglementeaz:
condiiile privind finanarea construciei de locuine;
nchirierea locuinelor, drepturile i obligaiile proprietarilor i ale chiriailor;
atribuiile autoritilor administraiei publice locale;
reglementarea drepturilor de proprietate, administrare i transferul acestora conform
propunerilor din prezenta Strategie.
179
Capitolul XI Proceduri de monitorizare i evaluare
n conformitate cu prevederile HG nr. 775/2005 pentru aprobarea Regulamentului privind procedurile

de elaborare, monitorizare i evaluare a politcilor publice la nivel central, cu modificrile i
completrile ulterioare monitorizarea i evaluarea politicilor publice reprezint activiti care se
desfoar n timpul i dup implementarea politicilor publice, urmrindu-se stabilirea gradului de
realizare a obiectivelor politicii publice.
Monitorizarea reprezint o etap a procesului politicilor publice care cuprinde culegerea de informaii
cu privire la modalitatea n care au fost obinute rezultatele implementrii unei anumite politici
publice.
Evaluarea utilizeaz informaiile prezentate n etapa de monitorizare i are ca scop fundamentarea
unor concluzii finale cu privire la rezultatele politicii publice implementate.
Potrivit prevederilor regulamentului menioant, monitorizarea i evaluarea politicilor publice au ca
obiect activitile i rezultatele procesului de elaborare a politicilor publice.
Monitorizarea evideniaz urmtoarele aspecte:
modificrile instituionale care au survenit n urma implementrii politicii publice;
modificrile asupra situaiei grupurilor-int vizate, att pe parcursul implementrii, ct i la
finalizarea acesteia;
costurile implementrii;
respectarea termenelor i a coninutului activitilor din cadrul planului de aciune;
ntrzierile n realizarea activitilor i motivul producerii lor.
n vederea monitorizrii strategiei sunt elaborate rapoarte periodice de monitorizare care cuprind n
principal metodologia uitilizat n realizarea monitorizrii, respectarea termenelor privind
implementarea activitilor (termene preconizate i termene realizate), descrierea desfurrii
activitilor cuprinse n planul de aciune i compararea acestora cu coninutul activitilor prezentat
n propunerea de politici publice corespunztoare, ntrzieri, neconcordante, depiri de buget
(motivaii), recomandri.
Criteriile de evaluare a unei politici publice vizeaz:
msura n care rezultatele implementarii strategiei corespund cu cele stabilite n etapa de
formulare a politicilor publice;
raportul dintre costurile obinerii rezultatelor i cele preconizate n etapa de formulare a
politicilor publice i precizate n strategia de implementare;
respectarea coninutului activitilor i a termenelor stabilite n planul de aciune.
Activitatea de evaluare se realizeaz periodic, la termenele precizate n propunerea de politici.
Evaluarea se realizeaz n baza unei metodologii de evaluare utilizat (indicatorii evalurii). Totodat,
este avut n vedere realizarea obiectivelor n raport cu cele precizate n propunerea de politici
publice, obiective stabilite (cele precizate n propunerea de politici publice) i obiective realizate
(consultarea rapoartelor de monitorizare), descrierea activitilor desfurate, precum i evaluarea
acestora n funcie de indicatorii precizai, concluziile evalurii.
180
n vedere monitorizrii Strategiei Naionale a Locuirii sunt elaborate anual Raportul de monitorizare i
Raportul de evaluare a implementrii strategiei. Etapele procesului de evaluare i monitorizare sunt
prezentate mai jos.
Aprobare
Strategia Naionl a
Locuirii
Semestrial Anual Dup ncheierea

(n funcie de momentul n luna ianuarie a anului perioadei de
aprobrii strategiei) ncheiat implementare
Colectare de date i 2016 - 2030

monitorizare
MONITORIZARE EVALUARE ANUAL
EVALUARE FINAL
Raport de monitorizare Raport de evaluare anual

pe anul ...... pe anul ...... Raport de evaluare final
Calendar de monitorizare i evaluare a implementrii Strategiei

Naionale a Locuirii
Culegerea datelor n vedere monitorizrii i evalurii Strategiei Naionale a Locuirii: surse i furnizori
Institutul Naional de Statistic este unul dintre principalii furnizori de date prin:
baza de date Tempo Online, serii de timp ncepnd cu 1990;
baza de date a indicatorilor de dezvoltare durabil n profil naional i regional;
statistica regional (inclusiv date din anchete);
recensmintele populaiei i locuinelor, etc.
Datele oferite de Institutul Naional de Statistic permit analize relevante la diferite niveluri teritoriale
care s ia n considerare aspecte relevante din domeniul economic, social, cultural etc.
Datele sectoriale pot fi cele raportate periodic n instituiile centrale, aa cum sunt datele din
domeniile ocupare, educaie, sntate, locuire, transporturi, cultur, turism etc. Indicatorii culei
periodic sunt completai cu ali indicatori agreai n urma procesului de consultare referitor la
msurile sectoriale.
Vor fi folosite inclusiv date furnizate de institute de cercetare, universiti, autoriti de management,
uniti de implementare a proiectelor, etc.
Pentru monitorizarea implementrii strategiei indicatorii sunt stabilii la nivelul fiecrui obiectiv
general/obiectiv specific/msur/aciune. Seturile finale de indicatori sunt definitivate prin consultare
cu actorii relevani.
181
Totodat, colectarea datelor necesare procesului de monitorizare i evaluare se realizeaz prin
Observatorul teritorial (OT).
Observatorul teritorial este o aplicaie informatic interactiv gestionat de ctre MDRAP care
realizeaz analiza datelor n profil teritorial i cuantificri ale impactului teritorial al programelor
publice n domeniul amenajrii teritoriului, urbanismului, locuirii i dezvoltrii regionale, prin
intermediul unui sistem informaional geografic i al unei baze de date care cuprinde informaii i
date statistice necesare pentru caracterizarea unui teritoriu. Observatorul teritorial este un
instrument pentru fundamentarea tehnic a deciziilor privind dezvoltarea teritoriului naional pentru
mbuntirea calitii i eficienei serviciilor specifice furnizate de MDRAP ctre administraia public
local, n vederea reducerii duratei de livrare a serviciilor publice n domeniile de competen ale
MDRAP.
Obiectivul OT este acela de a crea un sistem de observare teritorial care s furnizeze informaii i
analize relevante cu privire la starea teritoriului, cu posibilitatea elaborrii de analize i cuantificri ale
impactului teritorial al programelor publice n domeniul amenajrii teritoriului, urbanismului, locuirii
i dezvoltrii regionale.
Prin analizele realizate n cadrul acestei aplicaii se poate evidenia dinamica dezvoltrii regionale i
locale pe ntreg teritoriul Romniei. Sistemul informaional include reprezentri cartografice care
permit urmrirea evoluiei n timp i n spaiu a unui numr mare de indicatori din domeniile de
activitate relevante pentru dezvoltarea teritorial i va funciona ca un instrument de monitorizare a
Strategiei naionale de dezvoltare teritorial a Romniei.
De asemenea, Observatorul teritorial va integra, pe msur ce vor fi disponibile, informaiile cuprinse
n documentaiile de amenajarea teritoriului i urbanism, n special cele din planurile urbanistice
generale, pentru a sprijini autoritile publice i toi factorii interesai n fundamentarea deciziilor n
procesul de planificare teritorial.
Observatorul Teritorial faciliteaz obinerea de la principalii furnizori de date i prelucrarea de date
statistice i informaii spaiale din categoriile:
caracteristici geografice i organizare administrativ,
demografie i populaie,
locuire,
intrastructur i servicii sociale,
dezvoltare economic,
amenajarea teritoriului i urbanism.
Datele cuprinse n cadrul sistemului informaional sunt actualizate periodic, agregate i prezentate n
form sintetic n hri, tabele i indicatori statistici.
Aplicaia Observator teritorial, care ofer acces la urmtoarele funcii principale:
interogarea unei baze de date cu un numr semnificativ (peste 15) de indicatori statistici
la nivel teritorial (local, judeean i regional);
galerie de hri elaborate n baza indicatorilor statistici prezeni n aceast baz de date
care permit urmrirea evoluiei n timp i n spaiu a unor indicatori specifici domeniilor
de activitate ale MDRAP;
elaborarea unor hri proprii cu ajutorul acestor indicatori;
fie ale unitilor administrativ-teritoriale;
182
instrumente suplimentare de analiz a datelor teritoriale i de monitorizare a
implementrii Strategiei de Dezvoltare Teritorial a Romniei;
instrument funcional de raportare n timp real a informaiilor la nivel
naional/judeean/local privind stocul de locuine, beneficiari, criterii de alocare etc.
183
Capitolul XII Prioriti
184
Termen estimat
Scurt (3 ani)
Instituie
Nr.crt. Prioriti Indicator Mediu (7 ani)
responsabil
Lung (peste 10
ani)
OG 1 Reforma legislativ i instituional
1. Armonizarea prevederilor privind Proiect de act MDRAP Termen scurt
proprietatea asupra locuinelor; normatv MJ
2. Modificarea legislaiei n vigoare: Legea nr. Proiect de act MDRAP Termen mediu
114/1996, Legea nr. 152/1998; normatv ANL
MMFPSPV
3. Reglementarea unui sistem de colectare Proiect de act MDRAP Termen mediu
periodic a datelor de ctre MDRAP n normatv
vederea fundamentrii viitoarelor politci i
programe de finanare privind locuinele
sociale;
OG 2 Accelerarea msurilor pentru refacerea rezistenei la cutremur a cldirilor rezideniale nesigure din
punct de vedere structural
4. Propunerea unui program extns de finanare Proiect de MDRAP Termen mediu
pentru refacerea rezistenei la cutremur a Program de ANL
cldirilor rezideniale nesigure din punct de finanare MFP
vedere structural;
OG 3 Prioritizarea msurilor privind mbuntirea locuinelor i cartierelor vechi
5. Corelarea msurilor privind eficiena Proiect de act MDRAP Termen mediu
energetc cu cele de consolidare a cldirilor; normatv
6. Elaborarea unui program privind Proiect de MDRAP Termen mediu
subvenionarea lucrrilor de consolidare i Program de ANL
creetere a eficienei energetce a imobilelor finanare MFP
individuale aparinnd gospodriilor cu
venituri reduse;
7. Elaborarea unui program naional pentru Proiect de MDRAP Termen mediu
sprijinirea autoritilor administraiilor Program de ANL
publice locale n asigurarea condiiilor de finanare MFP
locuire adecvate prin msuri de combatere a
insalubritii locuinelor;
OG 4 Direcionarea cu prioritate a asistenei n domeniul locuirii ctre categoriile srace i vulnerabile
114/1996, Legea nr. 152/1998. normatv ANL
MMFPSPV
OG 5 Creterea fondului de locuine publice
114/1996, Legea nr. 152/1998; normatv ANL
MMFPSPV
10. Propunerea unui cadru legislatv care s Proiect de act MDRAP Termen mediu
reglementeze proiectele de regenerare pe normatv ANL
terenuri industriale dezafectate MFP
(brownfield) i utlizarea parcelelor mici MMFPSPV
neocupate situate n intravilan, nfiinarea
cooperatvelor de locuine i utlizarea
instrumentelor private precum PPP-urile.
185
186

Strategia Națională A Locuirii

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Strategia Națională A Locuirii

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Anex la Hotrrea Guvernului nr.

_____/_________ pentru aprobarea Strategiei Naionale a Locuirii

STRATEGIA NAIONAL A LOCUIRII

1. Reforma politicii locuirii, o oportunitate pentru Romnia

Romnia deine astzi un potenial remarcabil de dezvoltare ntr-un context caracterizat de

2. Strategia naional a locuirii, un instrument pentru reforma politicii locuirii

Vechimea fondului de locuine

Figura 1. Locuinele n funcie de anul construirii (% total locuine 1990)

Sursa: Comisia Economic pentru Europa a Naiunilor Unite i Banca Mondial

Sursa datelor: INS (RPL 2011)

Figura 3. Structura locuinelor urbane dup perioada construirii, pe cvintile de venit

Figura 4. Structura locuinelor rurale dup perioada construirii, pe cvintile de venit

Sursa datelor: INS (ABF)

Figura 6. Evoluia suprafeei spaiilor verzi (ha)

Figura 7. Structura gospodriilor dup tipul locuinei ocupate,

Sursa datelor: INS (Tempo online)

Figura 8. Structura locuinelor n funcie de cvintilele de venit n mediul urban

Figura 10. Structura locuinelor n funcie de cvintilele de venit n mediul rual

Tabelul 1 Caracteristici ale locuinelor convenionale pe medii de reziden

Sursa datelor: INS (RPL 2011)

Figura 15. Rata de supraaglomerare n 2014 (%)

Sursa datelor: INS (Tempo online)

Sursa datelor: INS (Tempo online)

n mediul rural un numr de 489.631 persoane au beneficiat de servicii de canalizare, reprezentnd

Sursa datelor: Competitive Cities: Reshaping the Economic Geography of Romania

Densitatea i dezvoltarea teritorial

n perioada regimului comunist, deciziile privind amplasarea construciilor de locuine se luau de

Date de la EDIL Imobiliare i Institutul Naional de Statistic

Datele statistice referitoare la suprafaa construit a localitilor n perioada 1990-2008 confirm

Figura 24. Extinderea necontrolat a Bucuretiului n perioada 1989 - 2009

Sursa: Enhanced Spatial Planning as a Precondition for Sustainable Urban Development

Figura 25. Variaia suprafeei intravilanului n perioada 1990-2015

Sursa datelor: ANCPI

3. Expunerea / vulnerabilitatea la riscuri naturale

Sursa: Ardeleanu et.al. (2005)

ntreinerea fondului imobiliar a devenit un subiect important de dezbatere n perioada post-

Figura 27. Numrul de cldiri din Bucureti vulnerabile la cutremure,

Tabelul 2. Cldirile structural nesigure n funcie de categoria de risc

Botoani 2008 26/172 22/64

Brila 29/193 1/45

Braov 11/78 8/504

Bucureti 186/5298 + 184/1182 307/10856

Cara Severin 6/71 4/37

Constana 40/304 9/125

Covasna 1/69 1/216

Galai 70/568 40/93

Iai 2/216 12/654

Mehedini 1/1 17/1310

Prahova 41/2105 23/732

Total 607/10577 487/16117

Tabelul 3. Cldirile din clasa I din Romnia

Zona Cldiri Apartamente

Figura28. Localitile din zonele inundabile

Alunecri de teren i alte fenomene meteorologice

Figura 29. Distribuia spaial a tornadelor n Romnia

Sursa: Antonescu B. (2015) Climatologia tornadelor din Romnia 12

Tabelul 4. Indicatori-cheie legai de locuire din Romnia

Sursa datelor: INS (Recensmntul Populaiei i Locuinelor 2011)

Figura 30. Diferena dintre numrul de locuine i numrul de gospodrii

Sursa datelor: INS (Recensmntul Populaiei i Locuinelor 2011)

Autorizaii emise i locuine noi

Not: date provenite de la Institutul Naional de Statistic

Not: date provenite de la Institutul Naional de Statistic (Tempo online)

_/_____ pentru aprobarea Strategiei Naionale a Locuirii