Raport de evaluare proprietate imobiliara

Cuprins

1. Rezumatul faptelor principale si al concluziilor……………………………………….3

2. Generalitati (premizele evaluarii) …………………………………...…………………4
2.1. Obiectul evaluarii
2.2. Scopul evaluarii
2.3. Data evaluarii
2.4. Metodologia de evaluare
2.5. Tipul evalurii
2.6. Ipotezele evaluarii
2.7. Conditiile in care s-a efectuat evaluarea
3. Analiza preliminara a pietei imobiliare ………………………………………………14
3.1. Definirea pietei
3.2. Oferta competitiva
3.3. Analiza cererii
3.4. Echilibrul pietei
4. Descrierea proprietatii imobiliare ……………………………………………………18
4.1.Situatia juridical
4.2. Teren + amenajari
4.3. Constructii + mijloace fixe
4.4. Amplasament. Descriere zona
5. Cea mai buna utilizare …………………………………………………………………36
6. Evaluarea proprietatii imobiliare ……………………………………………………..44
6.1. Evaluarea terenului si a amenajarilor
6.2. Abordarea evaluarii
6.2.1. Abordarea prin costuri
6.2.2. Abordarea prin venituri
6.2.3. Abordarea prin comparatii
6.2.4. Reconcilierea valorilor
6.2.5. Opinia evaluatorului

Nedelcu Elena Maria Page 1

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

7. Anexe ……………………………………………………………………………………58
7.1. Intabularea proprietatii
7.2. Cadastrul proprietatii
7.3. Fotografii ale proprietatii
7.4. Actul de proprietate
7.5. Autorizatia de constructie
7.6. Alte documente

Nedelcu Elena Maria Page 2

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

1. Rezumatul faptelor principale si al concluziilor

1.1. Beneficiarul lucrarii:

Proprietarul imobilului: Sandu Nicolae Codrut

1.2. Tipul si adresa proprietatii

Descrierea de ansamblu a proprietatii: Imobil tip “casa de locuit” format din subsol
partial, parter, mansarda, situat pe un teren in suprafata de circa 541,42 mp (conform actelor
de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006) in intravilanul orasului
Pantelimon, pe strada Viilor nr. 45.

Adresa: strada Viilor nr. 45, oras Pantelimon, jud. Ilfov.

1.3. Dreptul de proprietate evaluat: imobil intabulat in cartea funciara a orasului

Pantelimon sub numarul 500.
1.4. Scopul evaluarii: vanzarea proprietatii imobiliare.
1.5. Data inspectiei: 31.10.2007
1.6. Data elaborarii lucrarii (data evaluarii): 01.11.2007
1.7. Data raportului: 31.01.2011
1.8. Baza de evaluare- Tipul valorii:

Apreciem ca tipul de evaluare este acela de determinare a valorii de piata a proprietatii

imobiliare respective.

1.9. Rezultatul evaluarii:

Valoarea finala pentru proprietatea evaluata este conform opiniei evaluatorului: 307.227
euro.

1.10. Clauze de nepublicare si confidentialitate:

Conform capitolului 2.6. ipotezele evaluarii si conditiile in care s-a efectuat evaluarea.

Evaluator: Nedelcu Elena Maria

Nedelcu Elena Maria Page 3
 Raport de evaluare proprietate imobiliara

2. Generalitati (premisele evaluarii)

2.1. Obiectul evaluarii:

Descrierea de ansamblu a proprietatii: Imobil tip “casa de locuit” format din subsol
partial, parter, mansarda, situat pe un teren in suprafata de circa 541,42 mp (conform actelor
de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006) in intravilanul orasului
Pantelimon, pe strada Viilor nr. 45.

Adresa: strada Viilor nr. 45, oras Pantelimon, jud. Ilfov.

Situatia juridica: intabulat in cartea funciara a orasului Pantelimon sub numarul 500.

Mentiuni in cartea funciara:

A. Teren: intravilan situat in oras Pantelimon, strada Viilor nr. 45, jud. Ilfov, in suprafata de
541,42 mp (conform actelor de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din
29.08.2006), provenit prin achizitia acestuia in baza contractului de vanzare- cumparare
autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003.
B. Cladire cu o suprafata construita de 140,15 mp, cu o suprafata desfasurata de 279,25
mp, respectiv o suprafata utila de 255,20 mp, conform anexei la Acordul Unic nr.
673/721 din 29.08.2006.
 Magazia cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp, conform contractului de
vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003, nu a fost luata
in calcul pentru estimarea valorii proprietatii;

Conform contractului de vanzare- cumparare autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003, pe teren
este amplasata o magazie cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp. Conform
declaratiilor proprietarului, in urma extinderii locuintei, au fost aduse modificari acestei
magazii, nefiind cunoscute la data evaluarii suprafetei acesteia. Prin urmare, magazia nu
a fost luata in calcul la estimarea valorii proprietatii.

In concluzie, valoarea imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr. 45, jud. Ilfov,
este data de valoarea terenului si a locuintei.

Nedelcu Elena Maria Page 4

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Proprietar: Sandu Nicolae Codrut asa cum rezulta din cartea funciara cu numarul 500,
Pantelimon. Dreptul de proprietate este deplin.

Act de proprietate:

Dreptul de proprietate asupra terenului si cladirii a fost dobandit prin Contract de

vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 574/ 12.02.2003, incheiat intre:

 Neacsu Nicolae- Vasile si Neacsu Geta, domiciliati in Bucuresti, aleea Barajul Lotru
nr. 6, bl. N8, sc. B, ap. 67, sector 3, in calitate de vanzatori
 Sandu Nicolae Codrut, in calitate de cumparator

Privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr.
45, jud. Ilfov, compus din teren in suprafata de 541,42 mp si constructiile existente pe
acesta constand din: C1- casa cu o suprafata construita la sol de 81,12 mp si C2- magazii
cu o suprafata construita la sol de 27,50.

In data de 10.03.2006 a fost solicitata eliberarea Autorizatiei de Construire/ Desfiintare.

La data de 29.08.2006 prin acordul unic nr. 673/751 se stabilesc: suprafata construita de
140,15 mp, suprafata desfasurata de 279,25 mp, suprafata utila de 255,20 mp, regim de
inaltime P+M, POT 26,3% si CUT 0,52.

Elemente juridice de tip exceptional

Evaluatorul nu a avut la dispozitie extrasul de carte funciara pentru informare.

Evaluatorul nu a avut la dispozitie planuri ale proprietatii, suprafetele fiind preluate din
contractul de vanzare- cumparare, cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003 si
Anexa la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006.

Evaluatorul nu a avut la dispozitie Autorizatia de Construire eliberata pe baza cererii

pentru emiterea autorizatiei de construire/ desfiintare din 10.03.2006.

Conform contractului de vanzare- cumparare autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003, pe teren
este amplasata o magazie cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp.

Nedelcu Elena Maria Page 5

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Conform declaratiilor proprietarului, in urma extinderii locuintei, au fost aduse modificari

acestei magazii, nefiind cunoscute la data evaluarii suprafetei acesteia. Prin urmare,
magazia nu a fost luata in calcul la estimarea valorii proprietatii.

Pentru evaluare, proprietatea se considera libera de sarcini si marketabila.

2.2. Scopul evaluarii

Vanzarea proprietatii imobiliare: teren+constructie. In acest sens se are in vedere formarea

unei baze de referinta pentru vanzator, in vederea determinarii unor preturi de vanzare
acceptabile, corespunzatoare pietei de profil. In consecinta, prin prezentul raport de evaluare
se solicita determinarea valorii de piata a bunului imobil respectiv.

2.3. Data evaluarii

Data evaluarii este 01.11.2007. Deci valoarea determinata conform prezentului raport de
evaluare este valabila la data mai sus mentionata.

Data inspectiei: 31.10.2007.

2.4. Metodologia de evaluare

Scopul evaluarilor imobiliare (stabilirea valorii de piata- v. mai sus) si abordarile (metodele
comparatiei vanzarilor, veniturilor, respectiv costurilor) au fost precizate in Standardul
International de Evaluare IVS 1- valoarea de piata si Ghidul de practica in evaluara
proprietatilor imobiliare- GN 1.

La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente si elemente:

1. Materiale metodologice ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania

(ANEVAR);
2. Contract de vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003;
3. Incheiere nr. 1844/ 06.03.2003 privind intabularea dreptului de proprietate;
4. Cerere pentru emiterea autorizatiei de construire/ desfiintare din 10.03.2006;
5. Anexa la acordul unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006;

Nedelcu Elena Maria Page 6

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

6. Materiale privind piata imobiliara din Romania („Proprietati”, „Ziarul Financiar”,

„Capital” etc).

Procedurile sistematice izvorate din practica evaluarii sunt aplicate in toate cazurile, cu toate ca
diferitele caracteristici ale proprietatilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele
uzuale in procesul de evaluare sunt:

1. Stabilirea obiectului evaluarii;

2. Planificarea activitatilor necesare;
3. Culegerea, ordonarea, analiza si interpretarea datelor si transformarea in estimare
rezonabila a valorii.
1. Primul pas in procesul de evaluare, definirea obiectului, contine mai multe etape care
trebuie sa stabileasca limitele evaluarii, eliminarea oricarei ambiguitati referitoare la
natura misiunii si identificarea proprietatii imobiliare ce se evalueaza, atributele dreptului
de proprietate implicate, utilizarea evaluarii, definitia valorii solicitate de client, data si
sfera evaluarii si alte conditii limitative.
2. A doua etapa contine analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor, activitati
care contin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, in primul
segment de activitati (A) trebuie identificate datele generale care includ informatii
referitoare la fortele sociale, economice, legislative si de mediu care afecteaza valoarea
proprietatii. Evaluatorul trebuie sa analizeze interactiunea acestor patru forte care creeaza
climatul economic in care valorile proprietatilor se modifica sau nu la un moment dat si
intr-un loc dat. Aceste informatii sunt esentiale in evaluare din cel putin urmatoarele 3
motive:
a. Asigura un fundament in care se plaseaza specificul proprietatilor imobiliare evaluate;
b. Constituie informatii din care se pot extrage tendintele ce influenteaza valoarea
terenului si a corelarii cu valoarea constructiilor;
c. Reprezinta o baza pentru aprecierea celei mai bune utilizari, explicarea rezultatelor si
estimarea valorii finale.

Al doilea segment de activitati (B) au ca scop culegerea datelor specifice care sa fie convertite in
informatii despre proprietatea imobiliara evaluata (subiect) si despre proprietatile imobiliare

Nedelcu Elena Maria Page 7

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

comparabile, vandute sau inchiriate, precum si alte caracteristici relevante ale pietei imobiliare
locale

Al treilea segment de activitati (C) cuprinde analiza cererii si ofertei competitive care sprijina
evaluatorul in extragerea preturilor de vanzare specifice, conditiile de inchiriere, veniturile si
cheltuielile, indicele de recuparare a investitiei, costurile de constructie, durata de viata
economica estimata a constructiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in calcule
ce pot da o indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate.

3. A treia etapa va incepe prin analiza celei mai bune utilizari. Cea mai buna utilizare se va
considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat si pentru proprietatea imobiliara
existenta (teren si constructiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente. Pentru a fi
luata in considerare, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca 4 conditii: sa fie legal
permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

In evaluarea proprietatilor imobiliare (dar si in evaluarea altor tipuri de proprietati) sunt utilizate
trei abordari clasice:

- Abordarea prin cost;

- Abordarea prin comparatia vanzarilor;
- Abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Evaluatorii estimeaza valoarea proprietatilor imobiliare cu ajutorul unor metode si proceduri

specifice care reflecta cele trei abordari distincte de analiza a datelor- cost, comparatia vanzarilor
si capitalizarea veniturilor. In toate estimarile valorii imobiliare se utilizeaza una sau mai multe
metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de calitatea si
cantitatea datelor disponibile pentru analiza.

Abordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre valoare si
cost. In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valorii
terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau inlocuirea constructiilor
existente si apoi scazand deprecierea aparuta din diferite cauze. Se include in valoarea estimata
profitul normal ce il obtine antreprenorul.

Nedelcu Elena Maria Page 8

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Abordarea prin comparatia vanzarilor anterioare este utila cand exista un numar de proprietati
similare care au fost vandute recent. Utilizand aceasta metoda, un evaluator poate ajunge la o
valoare, comparand proprietatea pe care o evalueaza (proprietatea subiect) cu alte proprietati
similare, numite tranzactii comparabile. Preturile de vanzare ale proprietatilor ce sunt considerate
ca fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea
proprietatii subiect.

Elementele de comparatie pentru estimarea similaritatii proprietatilor imobiliare pot fi:

 Drepturile de proprietate transmise;

 Conditiile de finantare;
 Conditiile de vanzare;
 Conditiile pietei;
 Localizarea;
 Caracteristicile fizice;
 Caracteristicile economice;
 Utilizarea proprietatii;
 Componentele non- imobiliare ale valorii.

Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmareste estimarea valorii
actualizate a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare. Ca si in cazul
abordarii prin comparatia vanzarilor, abordarea prin venit necesita un studiu de piata. Cercetarea
si analiza datelor se efectueaza pe baza raportului dintre cerere si oferta, care ofera informatii
despre tendintele si previziunile pietei.

Orice evaluare profesionala are ca si finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile si

continutul raportului de evaluare difera in functie de cerintele clientului, de tipul proprietatii
imobiliare si de natura misiunii de evaluare. In calitate de document scris, raportul de evaluare
asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si concluziile sale si de a
demonstra soliditatea valorii estimate. Raportul reflecta intelegerea de catre evaluator a
principiilor economice si de evaluare, abilitatea de a interpreta datele relevante si logica in
selectarea tehnicilor si procedurilor adecvate, precum si modul de aplicare a lor pentru a deduce
estimarea finala a valorii.

Nedelcu Elena Maria Page 9

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

2.5. Tipul evaluarii

Proprietatea imobiliara sau interesul atasat uneia trebuie sa aiba 5 caracteristici pentru a avea
valoare pe piata imobiliara: utilitate, cerere efectiva, raritate relativa, transferabilitate si
siguranta.

Utilitatea este abilitatea proprietatii de a satisface cerintele sau dorintele umane (ex: adapostul,
spatiul privat sau castigul).

Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta subiectiva de a obtine serviciul sau satisfactia
generate de proprietate, pe baza puterii de cumparare sau a capacitatii financiare.

Raritatea relativa desemneaza cerinta ca oferta sa fie limitata fata de cerere.

Transferabilitatea semnifica faptul ca dreptul de proprietate poate trece de la o persoana (fizica

sau juridica) la alta, cu o usurinta relativa.

Siguranta desemneaza calitatea unei proprietati de a fi amplasata intr-un mediu in care

actioneaza legea si ordinea, in asa fel incat investitorii in proprietati imobiliare sa nu riste
pierderea dreptului de proprietate, in urma unor eventuale manifestari negative ale
incertitudinilor politice sau legislative.

Principalele categorii de valoare care se pot atasa proprietatilor imobiliare sunt:

1. Valoarea de piata;
2. Valoarea de utilizare;
3. Valoarea de investitie;
4. Valoarea de asigurare;
5. Valoarea de impozitare;
6. Costul de inlocuire net (CIN);
7. Valoarea de casare;
8. Valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate);

Nedelcu Elena Maria Page 10

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

9. Valoarea speciala

Apreciem ca tipul de evaluare este acela de determinare a valorii de piata al proprietatii

imobiliare respective.

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii,
intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv,
dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta
de cauza, prudent si fara constrangere.

2.6. Ipotezele evaluarii si conditiile in care s-a efectuat evaluarea

Ipoteze

 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre

proprietar. Nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a
consideratiilor privind titlul de proprietate, acesta considerandu-se a fi valabil;
 Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini;
 Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii sau ale structurii
de rezistenta, ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o
responsabilitate pentru aceasta situatie, evaluatorul neefectuand studii sau expertize
tehnice pentru descoperirea lor;
 Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si
republicane privind mediul inconjurator si este conforma cu toate reglementarile si
restrictiile urbanistice.

Conditii limitative

 Acest raport nu se poate publica sau utiliza in alt scop fara acordul prealabil in scris al
evaluatorului;
 Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot sa
apara ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare;
 Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin prezentul
raport;

Nedelcu Elena Maria Page 11

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

 Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au

fost rezonabile, luand in considerare informatiile de care s-a dispus la data evaluarii;
 Evaluarea este valabila numi pentru scopul precizat.

2.7. Declaratia de conformitate

Ca elaborator declar ca raportul de evaluare, pe care il semnez, a fost realizat in concordanta

cu reglementarile Standardelor Internationale de Evaluare si cu ipotezele si conditiile
limitative curpinse in prezentul raport. Declar ca nu am nici o relatie particulara cu clientul si
nici un interes actual sau viitor fata de proprietatea evaluata. Rezultatele prezentului raport de
re- evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei anumite valori, solicitare venita din
partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar
garantat, iar remunerarea evaluarii nu se face in functie de satisfacerea unei asemenea
solicitari. In aceste conditii, subsemnatul, in calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea
pentru datele si concluziile prezentate in prezentul raport de evaluare.

2.8. Certificare

Subsemnatul certific in cunostinta de cauza si cu buna credinta ca:

1. Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si

corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre
evaluator ca fiind adevarate si corecte.
2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele si concluziile
limitative mentionate si sunt analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale,
impartiale si nepartinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare in privinta proprietatii imobiliare care
face obiectul prezentului raport de re- evaluare si nu am nici un interes personal privind
partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici.

Nedelcu Elena Maria Page 12

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

4. Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea

unui rezultat prestabilit legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul
evaluarii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului in
functie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui

raport, in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare.

6. Posed cunostintele si experienta necesare indeplinirii misiunii in mod competent. Cu

exceptia persoanelor mentionate in raportul de evaluare, nici o alta persoana nu mi-a
acordat asistenta profesionala in vederea indeplinirii acestei misiuni de re-evaluare.

3. Analiza preliminara a pietei imobiliare

3.1. Definirea pietei si a subpietei

Piata romaneasca la inceputul anului 2011 sta sub semnul unor profunde reduceri de preturi
petrecute in ultimii doi ani si a lipsei de lichiditate crescande de pe piata, fapt ce a condus la
declinul sustinut al preturilor pe toate componentele de piata activa cunoscute.

Tipurile de piata active pe piata imobiliara romaneasca sunt:

- Piata bunurilor imobile rezidentiale

- Piata bunurilor imobile comerciale
- Piata bunurilor imobile industriale
- Piata bunurilor imobile agricole
- Piata bunurilor imobile speciale

3.2. Oferta competitiva

In acest sens am procedat la inventarierea proprietatilor competitive, care include stocul de

proprietati existente precum si cele aflate in stadiul de proiect.

Nedelcu Elena Maria Page 13

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Factori analizati:

- Cantitatea si calitatea proprietatile disponibile: volum mare, eterogen

- Volumul constructiilor noi, proiecte aflate in constructie sau propuneri: numar mediu
- Disponibilatea si pretul terenului liber
- Costurile de constructie si dezvoltare: 500-800 euro/mp
- Proprietatile oferite curent: multe, eterogene
- Gradul de ocupare de proprietari si chiriasi: ridicat, majoritar proprietari
- Cauzele si numarul de proprietati vacante: exces de constructii noi
- Conversia spre utilizari alternative: nu s-au identificat
- Conditii economice si circumstante speciale: criza imobiliara
- Disponibilitatea creditelor pentru constructii si finantari: mare

3.3. Analiza cererii

Avand in vedere existenta unei piete potentiale: cea a imobilelor rezidentiale, vom prezent
caracteristicile fiecareia dintre acestea in cele ce urmeaza:

Analiza cererii pe piata locuintelor (imobilelor rezidentiale):

- Populatia din aria de piata (mixta: furnizori, someri, anjagati in Bucuresti);

- Rata de crestere in formarea familiilor
- Compozitia si distributia pe varste a lor: tanara si batrana
- Veniturile si salariile: 200-1000 euro
- Tipologia si locurile de munca si rata somajului: eterogena, someri in randul localnicilor
- Raportul intre spatiile locuite de proprietari si de chiriasi: majoritar locuite de proprietari
- Consideratii financiare
- Factori care afecteaza atractivitatea fizica a vecinatatii: aspect eterogen
- Structura taxelor locale si a administratiei: urbana
- Dotari social- urbane: sanitare (policlinici, spitale), scolare (scoli generale, licee,
gradinite), politie, sedii banci, restaurante;

Nedelcu Elena Maria Page 14

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Analiza cererii de pe piata cladirilor de birouri

- Angajatori din aria de piata si salariati care lucreaza in spatii de birouri; necesarul de
personal curent si cel estimat in viitor: facilitati industriale
- Suprafata medie de spatiu de birouri necesar pe persoana: 7 mp/persoana
- Accesibilitatea

Analiza cererii de pe piata cladirilor de hotel

- Operatori din aria de piata care lucreaza in spatii similare; necesarul de spatii de cazare
curent si cel estimat in viitor: restrans
- Suprafata medie de spatii de cazare necesar: redus
- Gradul de ocupare pentru categoria specifica cladirii: pentru locuinte ridicate
- Cresterea sau scaderea cererii de categorii de cladiri
- Accesibilitate

3.4. Echilibrul pietei

Din analiza pietei imobilelor rezidentiale concluzionam ca piata in prezent se afla intr-un
declin pronuntat in care diminuarea cererii este insotita de o supraoferta relativa si de o
continua scadere a preturilor.

4. Descrierea proprietatii imobiliare

4.1. Situatia juridica

Descrierea generala

Proprietatea imobiliara se compune din teren curti- constructii in suprafata de 541,42 mp,
imprejmuit cu gard de beton. Imobilul mai dispune de o magazie, ce nu a fost luata in calcul
la estimarea valorii proprietatii.

Situatia juridica: intabulat in cartea funciara a orasului Pantelimon sub numarul 500.

Mentiuni in cartea funciara:

Nedelcu Elena Maria Page 15

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

A. Teren: intravilan situat in oras Pantelimon, strada Viilor nr. 45, jud. Ilfov, in suprafata de
541,42 mp (conform actelor de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din
29.08.2006), provenit prin achizitia acestuia in baza contractului de vanzare- cumparare
autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003.
B. Cladire cu o suprafata construita de 140,15 mp, cu o suprafata desfasurata de 279,25
mp, respectiv o suprafata utila de 255,20 mp, conform anexei la Acordul Unic nr.
673/721 din 29.08.2006.
 Magazia cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp, conform contractului de
vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003, nu a fost luata
in calcul pentru estimarea valorii proprietatii;

Conform contractului de vanzare- cumparare autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003, pe teren
este amplasata o magazie cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp. Conform
declaratiilor proprietarului, in urma extinderii locuintei, au fost aduse modificari acestei
magazii, nefiind cunoscute la data evaluarii suprafetei acesteia. Prin urmare, magazia nu
a fost luata in calcul la estimarea valorii proprietatii.

In concluzie, valoarea imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr. 45, jud. Ilfov,
este data de valoarea terenului si a locuintei.

Proprietar: Sandu Nicolae Codrut asa cum rezulta din cartea funciara cu numarul 500,
Pantelimon. Dreptul de proprietate este deplin.

Act de proprietate:

Dreptul de proprietate asupra terenului si cladirii a fost dobandit prin Contract de

vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 574/ 12.02.2003, incheiat intre:

 Neacsu Nicolae- Vasile si Neacsu Geta, domiciliati in Bucuresti, aleea Barajul Lotru
nr. 6, bl. N8, sc. B, ap. 67, sector 3, in calitate de vanzatori
 Sandu Nicolae Codrut, in calitate de cumparator

Privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr.
45, jud. Ilfov, compus din teren in suprafata de 541,42 mp si constructiile existente pe

Nedelcu Elena Maria Page 16

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

acesta constand din: C1- casa cu o suprafata construita la sol de 81,12 mp si C2- magazii
cu o suprafata construita la sol de 27,50.

In data de 10.03.2006 a fost solicitata eliberarea Autorizatiei de Construire/ Desfiintare.

La data de 29.08.2006 prin acordul unic nr. 673/751 se stabilesc: suprafata construita de
140,15 mp, suprafata desfasurata de 279,25 mp, suprafata utila de 255,20 mp, regim de
inaltime P+M, POT 26,3% si CUT 0,52.

4.2. Descrierea zonei de amplasare

Proprietatea imobiliara in cauza este amplasata in vestul orasului Bucuresti, in orasul

(comuna) Pantelimon, str. Viilor nr. 45, jud. Ilfov.

Zona in care este situata proprietatea imobiliara in cauza dispune de urmatoarele facilitati:

- Dotari social- urbane: sanitare (policlinici, spitale), scolare (scoli generale, licee,
gradinite), politie, sedii banci, restaurante;
- In functie de aceasta localizare se stabileste si cea mai buna utilizare a constructiei care
trebuie sa tina cont de specificitatea localizarii
- Pentru a oferi o imagine mai ampla si mai clara asupra microzonei in care este situata
proprietatea imobiliara in cauza, in capitolul anexe se prezinta fotografii executate atat
imobilului in cauza, cat si celor invecinate.
4.3. Descrierea zonei, a cartierului

Proprietatea imobiliara in cauza este amplasata in vestul orasului Bucuresti, in orasul

(comuna) Pantelimon, str. Viilor nr. 45, jud. Ilfov.

Tipul zonei apropiate: zona mixta- rezidentiala si industriala

In apropiere de vestul orasului Bucuresti

Gradul de dezvoltare in zona: in dezvoltare

Populatia: stabila

Nedelcu Elena Maria Page 17

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

4.4. Teren + amenajari

Terenul in suprafata de 541,42 mp este ingradit cu gard de beton armat. Acesta este amenajat
dupa cum urmeaza:

Zona de recreere: este situata in sudul terenului si este formata din ornamente florale, zona
gazonata si foisor.

Zona de circulatie este situata in estul terenului si asigura accesul in imobil prin partea de est.
Este construita din pavaje si face legatura intre punctele de access, garaj si casa de locuit.

Zona de servicii: este cantonata in zona garajului avand rolul de deservire functionala, de
depozitare unelte.

4.5. Constructii + mijloace fixe

Caracteristici tehnice

Imobilul proiectat este o constructie cu acoperis tip sarpanta.

 Suprafata construita, Sc= 140,15 mp

 Suprafata desfasurata, Sd= 279,25 mp
 Suprafata utila, Su= 255,20 mp

Nota: suprafetele au fost preluate din Anexa la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006.

Structura de rezistenta

Structura imobilului: fundatii din beton armat

Arhitectura

Anvelopa- compartimentari

- Inchiderile exterioare si compartimentarile sunt executate din zidarie portanta din

caramida, rigidizata cu stalpisori din beton armat, grinzi;
- Planseu din beton armat

Nedelcu Elena Maria Page 18

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

- Invelitoarea este de tip mansarda din lemn, cu invelitoare realizata din tabla tip
„LINDAB”.

Finisaje

Finisajele sunt urmatoarele la data inspectiei:

- Tencuieli: exterioare tip Baumit, interioare uscate de tip rigips

- Tamplaria: usi interioare din lemn; tamplarie PVC cu geam termopan
- Tavan normal: partial fals cu spoturi luminoase
- Pardoseli: gresie si parchet
- Instalatii sanitare: cada, grup sanitar, chiuveta
- Corpuri statice: calorifere din aluminiu

Starea tehnica

Din inspectia efectuata asupra cladirii la exterior si interior s-au constatat urmatoarele:

 Peretii interiori si exteriori nu prezint degradari (pete, fisuri) si nu necesita reparatii;

 Structura de rezistenta se prezinta in stare tehnica foarte buna.

Nedelcu Elena Maria Page 19

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

5. Cea mai buna utilizare

Criteriile de analiza ale unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca urmatoarele cerinte:

 Sa fie permisa legal;

 Sa fie posibila fizic;
 Sa fie fezabila financiar;
 Sa fie maxim productiva.

Dupa definirea alternativelor se va alege utilizarea care va genera cea mai mare valoare reziduala
a terenului.

Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse (teren si
constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si capitalului, necesare realizarii
constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea venitului rezidual alocat
terenului. Venitul alocat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si
a alocarii pentru recuperarea capitalului investit in constructii, determinate pe baza informatiilor
de pe piata imobiliara.

Pentru zona cu teren ocupat se identifica urmatoarele destinatii alternative:

- Casa de locuit;
- Gradinita;
- Spatiu de birouri.

Calcule de eficienta:

Calcule pentru terenul ocupar de constructii- suprafata construita desfasurata totala 279,25 mp:
Explicatie Casa de locuit Gradinita Spatiu de birouri
Venit net per an 600 euro/luna*12 20 copii*200 euro= Suprafata de inchiriat
luni*80% grad de 4.000 euro birouri= 140,15 mp* 2
ocupare= 5.760 euro/an Costuri estimative 3.000 etaje* 3 euro/mp*12
euro/luna activitate luni* 65% grad de
Costuri estimative 1.000 ocupare= 6.559
euro/luna inactiva

Nedelcu Elena Maria Page 20

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Numar de luni de
activitate a gradinitei 8
luni
Venit net/an= 4.000
Rata de 9,5% 11% 10,5%
capitalizare
specifica
Valoarea 60.632 euro 36.364 euro 62.467 euro
capitalizata
Cost de adaptare 0 9.000 euro 4.500 euro
a costructiei la
destinatia
respectiva
Valoarea 60.632 euro 27.364 euro 57.967 euro
proprietatii

Rezulta ca pentru terenul construit cea mai buna varianta o reprezinta mentinerea sa ca si
casa de locuit.

Explicatii privind ipotezele utilizate:

1. Chiria la o casa de locuit de dimensiunile celei prezentate in zona Pantelimon sunt de 500
euro/ luna conform ofertelor existente pe piata imobiliara din zona.
2. Numarul de copii de 20 pentru gradinita il reprezinta un numar mediu de copii care ar
face parte dintr-o grupa in mod normal intr-o gradinita privata. Costurile au fost preluate
din documentele financiare ale unor afaceri similare din zona. Numarul de luni de
utilizare al gradinitei de catre copii corespunde programului pre-scola al unei gradinite
obisnuite.
3. Oferta de 3 euro/mp inchiriere de birouri corespunde cu ofertele alternative existente in
zona. Gradul de ocupare a fost determinat conform estimarilor existente in zona.

Nedelcu Elena Maria Page 21

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

4. Costul de adaptare al constructiei la destinatia de gradinita a tinut cont de necesitatile

suplimentare de dotare ale unei astfel de afaceri: mobilier adecvat, jucarii.

5. Costul de adaptare al constructiei la destinatia de spatii birouri a tinut cont de necesitatile

suplimentare de dotare pentru acest tip de afaceri: receptie, aer conditionat in fiecare
camera, pardosele de trafic.

6. Rata de capitalizare de 9,5% pentru cladiri de locuit este justificata prin faptul ca pentru
un credit de locuinte banca percepe o dobanda de 9,5%, pentru o afacere mai riscanta
precum gradinita percepe o dobanda de 11%, iar pentru constructia de birouri, percepe o
dobanda de 10,5%.

Pentru determinarea pretului terenului excedentar pentru utilizare rezidentiala imi propun sa aleg
pentru calcul urmatoarele metode:

a) Metoda comparatiei vanzarilor;

b) Metoda capitalizarii rentei funciare ( chirie);
c) Tehnica reziduala a terenului.

a) Metoda comparatiei vanzarilor:

Explicatie Proprietate Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

subiect
Valoare Corectie Valoare Corectie Valoare Corectie
Adresa Intre vile, Pantelimon- Pantelimon Pantelimon
str. Viilor selgros - lac - selgros
Pret 30 euro/m2 20euro/m2 25 euro/ m2
vanzare
Drepturi Deplin Deplin 0% Deplin 0% Deplin 0%
de
proprietate
Subtotal 0 0 0
Finantare Cash Cash 0% Cash 0% Cash 0%
Subtotal 0 0 0
Conditiile curente Oferta -10% Oferta -10% Oferta -10%
pietei 15.03.2007 24.01.2007 19.02.2007
Subtotal -3 euro/m2 -2 euro/m2 -2.5
euro/m2
Conditii Obiective Obiective 0% Obiective 0% Obiective 0%
de vanzare
Subtotal 0 0 0

Nedelcu Elena Maria Page 22

 Raport de evaluare proprietate imobiliara
Topografi Orizontal Orizontal 0% Orizontal 0% Orizontal 0%
e
Subtotal 0 0 0
Locatie Zona buna, Zona buna -10% Zona buna 0% Zona buna -10%
centrala
Subtotal -3euro/m2 0 -2.5
euro/m2
Acces la Da, drum 7 Drum de 20% Drum 7 m 0 Drum de 10%
sosea m serivitute serivitute
150 m
Subtotal 6 euro/m2 0 2.5euro/
m2
Zona Nu Nu -10% Nu 0 Da -20%
inundabila
Subtotal -3 euro/m2 0 -4
euro/m2
Suprafata 340 mp 440 mp 0% 440 mp 0% 345 mp 0%
Subtotal 0 0 0
Zonare Rezidential Rezidential 0% Rezidential 0% Rezidential -10%
zona cu
rromi
Subtotal 0 0 -2.5
euro/m2
Utilitati Curent, apa, Curent, apa, 0% Curent, 0% Curent, 0%
gaz, la limita gaz, la limita apa, gaz, la apa, gaz, la
proprietatii proprietatii limita limita
proprietatii proprietatii
Subtotal 0 0 0
Priveliste Spre alte vile Spre 10% Spre 0 Spre 10%
Bucuresti padure Bucuresti
Subtotal 3 euro/m2 0 2.5
euro/m2
Ingradit Da, cu gard Nu 5% Da 0 Nu 5%
de beton
Corectie 1.5 0 1,25
euro/m2 euro/m2
Corectie 19.5 2 euro/m2 17.75
bruta euro/m2 euro/m2
Numar 6 1 7
corectii
Corectii 19.5/30 = 2/20= 10% 17.75/25
procentual 65%
= 70%
e
Corectie +1.5 -2 euro/m2 -5.25
neta euro/m2 euro/m2
Valoare 31.5 18 19.75
unitara euro/m2 euro/m2 euro/m2
Valoare Varianta
teren selectata

Valoare teren excedentar = 340 m2 * 18 euro/m2 = 6120 euro

Nedelcu Elena Maria Page 23

 Raport de evaluare proprietate imobiliara

Nedelcu Elena Maria Page 24