Vânzarea imobilelor: Implicații din

perspectiva TVA
La vânzarea imobilelor (clădire/ teren/ clădire și teren aferent), se recomandă o analiză în detaliu
a prevederilor legale aplicabile, astfel încât să fie aplicat tratamentul de taxă pe valoarea
adăugată (TVA) corect și, totodată, să fie deținute documentele ce vor fi solicitate în cadrul unui
control fiscal pentru justificarea tratamentului de TVA.

Prevederi legale

În ceea ce privește tratamentul de TVA aplicabil vânzării de imobile, notăm faptul că în

conformitate cu prevederile art. 292, alin. (2), lit. f) din Codul fiscal, regula generală este că
livrarea unui bun imobil (o construcție sau o parte a acesteia sau un teren) este scutită de TVA.
Totuși, scutirea de TVA nu este aplicabilă în cazul livrării unei construcții noi sau a unui teren
construibil.

Conform Codului fiscal, următoarele construcții se clasifică drept construcții noi:

1. Construcțiile sau părți ale acestora care sunt livrate cel târziu până la data de 31 decembrie a
anului următor celui în care procesul-verbal final pentru terminarea lucrărilor este semnat și
ștampilat pentru construcția respectivă sau pentru o parte a acesteia;

2. Construcția transformată sau o parte a construcției transformate, a căror livrare are loc cel
târziu până la data de 31 decembrie a anului următor celui în care procesul-verbal final de
recepție este semnat, iar costul transformării este de cel puțin 50% din valoarea construcției sau
părții de construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, valoare a construcției ce
se definește astfel:

 valoarea înregistrată în contabilitate, în cazul persoanelor care nu aplică metoda de

evaluare bazată pe cost potrivit Standardelor internaționale de raportare financiară;
 valoarea stabilită printr-un raport de evaluare în cazul altor persoane.

În cazul în care se înstrăinează doar o parte a construcției, iar valoarea acesteia și a

îmbunătățirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi
determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare.

Separat, conform Codului fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil presupune
posibilitatea executării unei construcții pe acea parcela de teren. Natura terenului rezultă din
certificatul de urbanism al acestuia.

În contextul în care construcția și terenul pe care este edificată construcția formează un

singur corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral, tratamentul TVA va fi stabilit pe
baza valorilor sau suprafețelor respectivelor elemente, după cum urmează:

1. Dacă valoarea terenului este mai mare decât valoarea construcției, regimul TVA aplicabil
întregului corp va fi cel aplicabil terenului. Prin urmare, daca terenul este construibil, întreaga
tranzacție va fi taxabilă.
2. Dacă valoarea construcției este mai mare decât valoarea terenului, regimul TVA aplicabil
întregului corp va fi cel aplicat construcției. Prin urmare, dacă construcția nu este calificată ca
fiind nouă, întreaga tranzacție va fi scutită de TVA, altfel, tranzacția va fi taxabilă.

3. Dacă valoarea terenului este egală cu valoarea construcției, regimul TVA aplicabil întregului
corp, va fi cel aplicabil părții care are cea mai mare suprafață. Când se va realiza comparația
între suprafața terenului și suprafața clădirii, în ceea ce privește construcția, va fi luată în
considerare suprafață construibilă desfășurată a clădirii.

Totuși, Codul fiscal oferă posibilitatea ca tranzacțiile scutite de TVA prin efectul legii să fie
taxabile, prin opțiune, cu condiția ca acest lucru să fie notificat autorităților fiscale competente.
Totodată, Codul fiscal prevede că pentru acele situații în care vânzarea unui teren și/sau a unei
construcții este taxabilă prin efectul legii sau prin opțiune, se pot aplica măsurile de simplificare,
respectiv se va realiza prin aplicarea mecanismului taxării inverse, potrivit art. 331, alin. (2), lit. g)
din Codul fiscal.

Aspecte practice

În ceea ce privește tratamentul de TVA aplicabil livrării construcției, chiar dacă aceasta nu poate
fi calificată drept construcție nouă, tranzacția putând fi efectuată în scutire de TVA, în cazul în
care proprietarul a dedus TVA la achiziția/construcția clădirii sau a efectuat lucrări de
modernizare/transformare a construcției pentru care a dedus TVA, este foarte probabil ca în
practică acesta să opteze pentru taxarea tranzacției, în scopul evitării ajustării TVA deduse
anterior în ceea ce privește respectiva construcție.

În cazul în care cumpărătorul este persoană înregistrată în scopuri de TVA, poate fi

aplicat mecanismul taxării inverse, ceea ce presupune că vânzătorul va emite o factură fără
TVA cu mențiunea „taxare inversă”, în timp ce cumpărătorul va evidenția TVA aferentă atât ca
taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă. Astfel, chiar dacă tranzacția este taxabilă din
perspectiva TVA (prin efectul legii sau prin opțiune), prin aplicarea măsurilor de simplificare,
fluxul de numerar nu va fi afectat din perspectiva TVA.

În cazul în care cumpărătorul nu este înregistrat în scopuri de TVA, mecanismul taxării

inverse nu poate fi aplicat.

Separat, notăm faptul că în scopul determinării corecte a diferenței de valoare sau a diferenței de
suprafață dintre teren și clădire, este necesar ca un evaluator independent autorizat să confirme
valorile și suprafețele printr-un raport scris. În cadrul unei inspecții fiscale, autoritățile fiscale vor
realiza verificarea tratamentului de TVA aplicabil tranzacției de vânzare clădire și teren aferent în
baza raportului de evaluare.

În concluzie, în cazul vânzării de imobile, trebuie analizat tratamentul de TVA aplicabil fiecărui
element transferat (clădire/teren/clădire și teren aferent), urmând ca în cazul vânzării unei clădiri
împreună cu terenul aferent să se determine proporția dintre valorile celor două, tratamentul de
TVA fiind cel al elementului care are valoarea mai mare. Ca și documentație, recomandarea este
să aveți disponibil raport de evaluare care să ateste valoarea clădirii, respectiv a terenului,
precum și orice alte documente ce pot justifica tratamentul de TVA în situația specifică (adică
proces verbal de predare a imobilului, în vederea determinării dacă o construcție este nouă, date
contabile din care să reiasă valoarea transformărilor sau raport de evaluare/expertiză, în funcție
de caz).