Cursul 14

Cursul 14
Bunurile – partea a IV-a

2. 7. Drepturile reale supra lucrului altuia

Drepturile reale asupra lucrului altuia au fost în număr de patru:
 servituţile;
 emfiteoza;
 conductio agri vectigalis;
 superficia.
A. Servituţile
Servituţile sunt sarcini impuse unui lucru în folosul unei persoane oarecare, persoană
care este proprietara unui imbil, sau în folosul unei persoane determinate.
Rezultă că romanii au cunoscut două feluri de servituţi:
 atunci când sarcina apasă asupra unui lucru în folosul proprietarului unui imobil,
oricare ar fi el, servitutea se numeşte predială;
 în ipoteza în care sarcina apasă asupra lucrului altuia în folosul unei anumite
persoane, servitutea se numeşte personală.
a) Servituţile prediale presupun existenţa a două imobile, de regulă alăturate,
precum şi a două proprietăţi distincte.
Unul din cele două imobile se numeşte fond dominant, pe când celălat se numeşte
fond aservit. Se numeşte fond dominant fondul în folosul căruia s-a constituit servitutea.
Dacă o privim din poziţia proprietarului fondului dominant, servitutea este un drept,
iar dacă o privim din punct de vedere a proprietarului fondului aservit, ea este o sarcină. Spre
exemplu, în cazul servituţii de trecere există două terenuri alăturate, dintre care unul nu are
acces la drumul public. Ca atare, proprietarul terenului care nu are acces la drumul public
este titularul dreptului de servitute, deoarece el are drept de trecere prin terenul vecinului său
pentru a ieşi la drumul public. În schimb, terenul care are acces la drumul public este grevat
cu servitutea de trecere, astfel încât, pentru proprietarul acestui teren, servitutea este o
sarcină.
Textele romane ne înfăţişează două categorii de servituţi prediale: unele sunt urbane,
pe când altele sunt rustice, clasificare ce este făcută în funcţie de natura fondului dominant.
Astfel, dacă fondul dominant este o clădire, servitutea este urbană, chiar dacă clădirea este
situată la oraş sau la ţară. Dacă fondul dominant este un teren, servitutea va fi rustică.
Romanii au cunoscut numeroase servituţi prediale:
 iter – dreptul de a trece prin fondul aservit călare sau pe jos;
Cursul 14

 via – dreptul de a trece cu carul prin terenul altuia;

 actus – dreptul de a mâna turmele prin terenul altuia;
 ius pascendi – dreptul de a paşte turmele pe terenul altuia;
 aquaeductus – dreptul de a duce conducte de apă prin terenul altuia;
 servitus oneris ferendi – dreptul de a sprijini, în cazul unei construcţii, o bârnă pe
zidul vecinului.
b) Servituţile personale presupun existenţa unui singur lucru, mobil sau imobil,
asupra căruia două persoane determinate exercită drepturi reale distincte.
Romanii au cunoscut patru servituţi personale:
 uzufructul;
 usus;
 habitatio;
 operae servorum.
Uzufructul
Potrivit lui Paul, “usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum
substantia” (uzufructul este dreptul de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele, păstrând
substanţa acelui lucru). Ca atare, în cazul uzufructului există un singur lucru şi doi titulari de
drepturi reale: pe de o parte, uzufructuarul (titularul dreptului de servitute), iar, pe de altă
parte, nudul proprietar (cel grevat cu servitutea). Aceasta înseamnă că atributele dreptului
de proprietate asupra unui lucru determinat se împart între două persoane distincte, căci
nudul proprietar exercită dreptul de dispoziţie, adică ius abutendi, pe când uzufructuarul
exercită dreptul de a folosi lucrul şi de a-i culege fructele, adică ius utendi şi ius fruendi.
Din definiţie rezultă că uzufructul poartă asupra: unor bunuri individual determinate,
care nu se consumă prin întrebuinţare. Dar nu rezultă – ceea ce este un defect al definiţiei –
că uzufructul este un drept real temporar, întrucât este un drept cu termen, cel mult până la
moartea uzufructuarului. Nudul proprietar şi uzufructuarul sunt titulari de drepturi reale
distincte. Între ei nu există obligaţii reciproce, întrucât titularul de drept real nu este obligat
faţă de vreo persoană şi nu poate fi obligat.
Această figură juridică a uzufructului a rezultat în cadrul relaţiilor ce s-au stabilit
între bărbat şi femeia căsătorită fără manus. Femeia căsătorită fără manus nu venea la
moştenirea bărbatului ei, încât frecvent, după moartea bărbatului, aceasta, dacă nu avea
părinţi sau bunici, rămânea fără mijloace de subzistenţă. Faţă de această situaţie, unii bărbaţi
au recurs la o practică prin care transmiteau soţiei supravieţuitoare anumite bunuri pentru a
le folosi şi culege fructele până la moarte, urmând ca după moartea soţiei supravieţuitoare
acele bunuri să intre în stăpânirea efectivă a fiilor şi fiicelor, care până atunci exercitau
Cursul 14

asupra bunurilor date în uzufruct numai nuda proprietate, ceea ce înseamnă că la moartea
mamei lor copiii deveneau proprietari deplini asupra acelor bunuri.
Cu timpul, figura juridică a uzufructului s-a generalizat şi aplicat în raporturile dintre
orice persoane.
Usus
Usus este dreptul real de a folosi lucrul altuia fără a-i culege fructele.
Habitatio
Habitatio este dreptul de a locui în casa altuia în calitate de titular al unui drept real
şi nu în calitate de chiriaş, deoarece chiriaşul este un simplu detentor.
Operae servorum
Este dreptul real ce consta din utilizarea serviciilor sclavului altuia.
Servituţile, atât cele reale, cât şi cele personale, sunt guvernate de anumite reguli
comune:
 toate servituţile sunt drepturi reale, chiar dacă unele se numesc personale;
 proprietarul lucrului grevat cu servitute nu are vreo obligaţie faţă de titularul
dreptului de servitute (“servitus in faciendo consistere nequit”). Spre exemplu, în cazul
servituţii de trecere, proprietarul fondului aservit nu este obligat să întreţină în bune condiţii
acel drum;
 “nemini res sua servit” (nimănui nu-i poate fi aservit propriul lucru), deoarece
servituţile sunt drepturi reale care poartă asupra lucrului altuia. Dacă proprietarul fondului
dominant devine şi proprietar al fondului aservit, servitutea se stinge, pentru că proprietarul
exercită drepturi nelimitate asupra bunului său;
 “servitus servitutis esse non potest” (nu poate exista o servitute a servitutei), de
unde decurge concluzia că dreptul de servitute nu poate fi transferat, nu poate fi transmis
altuia.
B. Emfiteoza
Emfiteoza este un drept real, care se naşte dintr-un contract, ce poartă acelaşi nume
– contractul de emfiteoză.
Asemenea contracte se încheiau între împărat şi persoane particulare.
Contractul de emfiteoză, contract special, ce fusese sancţionat de către împăratul
Zeno, viza terenurile imperiale. În baza acestui contract, împăratul arenda unei persoane,
numită emfiteot, o suprafaţă de pământ pentru a o utiliza şi pentru a-i culege fructele, în
schimbul unei sume de bani numită canon.
Emfiteotul recunoştea calitatea de proprietar a împăratului prin faptul că plătea o
sumă de bani anual, iar dacă nu plătea acea sumă de bani într-un anumit termen, dreptul de
Cursul 14

emfiteoză putea fi revocat de către proprietar, adică de către împărat, prin exercitarea lui ius
privandi.
Mai târziu, emfiteoza s-a extins şi asupra latifundiilor particulare.
Prin efectul contractului de emfiteoză, emfiteotul devenea titularul unui drept real,
deoarece putea înstrăina şi transmite dreptul urmaşilor săi, putea să-l greveze cu servituţi sau
ipoteci, putea să dobândească proprietatea fructelor prin simpla percepţie (luarea în stăpânire
fizică), ca şi prin simpla separaţie.
Emfiteotul are o situaţie mai bună decât uzufructuarul, care intră în proprietatea
fructelor numai prin percepţie, nu şi prin separaţie.
Emfiteotul are calitatea de posesor de bună credinţă, astfel că se bucură de protecţie
juridică prin intermediul interdictelor posesorii. Proprietarului terenului îi va reveni numai
un nudum ius.
C. Conductio agri vectigalis
Are o fizionomie similară emfiteozei, numai că de data aceasta, contractul se încheia
între cetăţi şi persoane particulare.
D. Superficia
Superficia este un drept real care se exercita de către o persoană asupra unei
construcţii ridicată de ea pe terenul închiriat de la o altă persoană.
Acest drept real s-a născut prin secolul al II-lea î. e. n. în condiţiile crizei de locuinţe
ce s-a declanşat la Roma. Cu scopul de a pune capăt acestui fenomen, acestei crize, statul
roman a pus la dispoziţia particularilor anumite terenuri virane, pentru ca aceştia să
construiască locuinţe. Însă cetăţenii romani nu au dat curs acestei concesii, nu au îmbrăţişat-
o, deoarece în acea epocă funcţiona principiul potrivit căruia superficies solo cedit (suprafaţa
aparţine terenului). De aceea, dacă cetăţenii ar fi construit pe terenuri proprietate de stat, în
virtutea acestui principiu, acele construcţii ar fi intrat în proprietatea statului.
În replică, statul a recunoscut constructorului un drept real asupra clădirii zidite pe
terenul său, drept real care izvora dintr-o convenţie încheiată între stat şi cetăţean. Cu timpul,
asemenea convenţii s-au încheiat şi între persoane particulare, iar dreptul de superficie s-a
generalizat.
Titularul dreptului de superficie se numeşte superficiar şi are dreptul de a locui în acea
casă, de a o vinde, de a o lăsa moştenire, de a o greva cu ipoteci şi servituţi.
Superficiarul recunoaşte dreptul de proprietate al statului asupra terenului prin faptul
că plăteşte o sumă anuală, numită solarium.
Cursul 14

Întrebări şi teste

 Definiţi servituţile prediale şi exemplificați.

 Definiți servituţile personale.
 Definiți uzufructul. Indicați diferențele față de usus și habitatio.
 Care este deosebirea dintre emfiteoză şi conductio agri vectigalis?
 Definiţi superficia şi arătaţi condiţiile în care a apărut.
 Ce reprezintă solarium?