CAPITOLUL I: ASPECTE GENERALE DESPRE EVALUARE.

1.1 Scurt istoric și rolul evaluării.

Evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată
concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care
influenţează valoarea . Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la
natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale
asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care este determinat de client, în
procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă, valoarea de asigurare,
valoare de investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia
naţională şi standardele profesionale.

În perioada de tranziţie la economia de piaţă, conceptul valorii de piaţă are o

semnificaţie deosebită în relaţiile economice şi în activitatea de evaluare.
Trecerea de la calcularea preţului normativ la estimarea valorii de piaţă a
bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare, activizarea
proceselor de privatizare, de monopolizare şi restructurare a întreprinderilor.

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la
data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să
vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiece parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

O proprietate imobiliară poate avea o valoare anumită pentru proprietarul său

(valoare utilă) care este egală cu suma pe care acest proprietar este gata să o
accepte (de regulă în numerar) în schimbul proprietăţii sale,fără a suferi pierderi.
Aceeaşi proprietate poate avea o valoare de piaţă diferită de valoarea utilă care
este egală cu suma care poate fi obţinută de la vânzarea proprietăţii imobiliare
date pe piaţa deschisă când este posibilă intrarea liberă pe piaţă a tuturor
cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali.

1
 1.2 Definiția bunului imobiliar.
În diferite sisteme normative și juridice sunt acceptate diferite definiții a bunului
imobil, argumentînd noțiunile despre proprietatea imobiliară este necesar a
menționa natura fizică și juridică.

Din punct de vedere fizic - proprietatea imobiliară este un obiect material care
poate fi văzut și atins împreună cu toate îmbunătățirile pe teren și sub teren.

Conform Codului Civil – bunurile imobiliare sunt terenurile,porțiunile de sub sol,

construcții și orice alte lucrări legate solid de pămînt a căror strămutare este
imposibilă fără a produce prejudicii.

1.3 Clasificarea bunurilor imobile

Bunurile imobile se clasifică:

1.După proviniență – natural (teren), artificial ( clădiri, contrucții).

2.După amplasare – Bunuri immobile din intravilan și din extravilan.

3.După destinația funcțională, se clasifică în:

 Terenuri - destinate construcției, aferente obiectelor comerciale și

industrial, de uz public și terenuri agricole.
 Bunuri imobile cu destinație locativă – case de locuit, apartamente, vile,
căsuțe sezoniere.
 Bunuri imobile cu destinație comercială – magazine și centre comerciale,
hoteluri, moteluri, benzinării, oficiile băncilor și instituțiilor comerciale,
centre de distracție.
 Bunuri imobile cu destinație industrial – întreprinderi industrial, depozite,
ateliere de producție.
 Bunuri imobile specializate – Obiecte ale sectorului energetic și
transportului, telecomunicațiilor, obiecte ale gospodăriei comunale,
instituțiile de învățămînt și medicină, obiecte ale culturii.

4.După tipul bunurilor – bunuri imobile recent construite, bunuri imobile de tip
standart.

2
 1.4 Drepturile de proprietate ale bunurilor imobile.

Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de

folosinţă şi de dispoziţie.

Posesiunea presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în

întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor, iar dispoziţia bunurilor prevede
determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor
imobiliare pot fi limitate de existenţa unor drepturi care aparţin altor persoane şi
care pot fi impuse prin lege sau apar în rezultatul acordului mutual.

De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de

"patru drepturi ale statului" care se manifestă prin:

1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;

2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea

privată

pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publică;

3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite

reglementări

asupra exercitării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a

asigura

protecţia publică, sănătatea, bunăstarea generală. Acest drept se manifestă prin

emiterea actelor normative privind zonarea localităţilor, normelor de construcţii,

etc.

4) succesiunea vacantă - dreptul statului de a intra în posesiunea bunului

imobiliar care după decesul stăpânului nu a fost revendicat de moştenitori.

3
 1.5 Pricipiile fundamentale de evaluare

1. Principiile ce reflect atitudenea utilizatorului:

 Principiul utilităţii - se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va

avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului.
 Principiul substituţiei - afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti
pentru un bun imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care
poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară.
 Principiul de anticipare – reflectă atitudenea utilizatorului pentru valoarea
prezentă a veniturilor viitoare.

2. Principiile ce ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii

imobiliare

 Principiul productivității reziduale – presupune determinarea venitului

net atribuit terenului, după deducerea costurilor pentru forța de muncă
capital și antreprenoriat.
 Principiul contribuţiei - se bazează pe ipoteza că valoarea bunului
imobiliar poate creşte sau scădea în urma prezenţei sau lipsei unui
element al proprietăţii imobiliare.
 Principiul veniturilor crescătoare și descrescătoare - afirmă că pe măsura
atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producţie de bază, la
prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioadă de timp rata
de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a
valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale.
 Pricipiul proporționalității - principiul dat susţine că fiecărui tip de folosire
a pământului îi corespunde o anumită combinaţie a mijloacelor de
producţie, datorită cărora valoarea terenului este maximală.
 Principiul mărimii economice - presupune că pentru asigurarea
folosirii optimale a pământului în conformitate cu condiţiile pieţei, este
necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi.
 Principiul divizării economice - se aplică în cazul când apar mai
multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, în rezultatul cărora
valoarea totală a bunului se majorează.

4
3. Principiile ce reflectă atitudenea pieței

 Principiul cererii şi ofertei - indică că preţul pentru un bun imobiliar este

determinat de interacţiunea cererii şi ofertei.
 Principiul concurenței - presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul
depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piaţa dată se
înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al
beneficiului.
 Principiul schimbării - afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă
continuu.
 Principiul dependenţei - presupune că valoarea unui bun imobiliar este
influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate
înapropierea lui.
 Principiul conformităţii - afirmă că stilul arhitectural, gradul de confort al
bunului imobiliar trebuie să corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei.

4. Principiul celei mai bune și eficiente utilizări - este definit ca utilizarea cea
mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în
mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de
vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus
evaluării.

1.6 Scopurile de evaluare

Scopul evaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care
este implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul
poate recomanda o mărime anumită a valorii bunului.

De regulă, evaluarea este solicitată în următoarele cazuri:

• Vânzarea bunului imobiliar - în acest caz va fi determinat preţul probabil

pentru care bunul imobiliar poate fi vândut pe piaţa liberă .

• Cumpărarea bunului imobiliar - în cazul efectuării evaluării în scopul

cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi

posibilităţile financiare ale clientului.

• Ipotecarea bunului imobiliar - evaluarea în scopul ipotecării se efectuează

5
pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj.

• Arenda bunului imobiliar - în baza contractului de arendă proprietarul

bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de

timp determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului
imobiliar.

• Asigurarea bunului imobiliar- evaluarea în scopul asigurării necesită o

abordare specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar
evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de
înlocuire a clădirii.

• Întocmirea rapoartelor financiare - evaluarea în scopurile financiare este

efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea

hârtiilor de valoare.

• Exproprierea pentru utilitate public - evaluarea în scopul exproprierii este

efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în
baza valorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse
exproprierii.

1.7 Factorii de influență a valorii bunurilor imobile.

Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot

fi externi şi interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură

valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele

grupuri:

1) factorii economici;

2) factorii juridici, administrativi şi politici;

3) factorii sociali;

4) factorii naturali şi de mediu.

6
 1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a

localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează

cererea şi oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile
imobiliare este afectată de situaţia economică generală:

• gradul de ocupare a populaţiei;

• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;

• solvabilitatea populaţiei;

• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);

• modificările în preferinţele populaţiei;

• nivelul inflaţiei;

• disponibilitatea mijloacelor creditare;

• mărimea ratei dobânzii;

• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;

• şi altele.

2. Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi

negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se

raportă:

• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi

valorificarea

terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă,

etc.);

• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa

drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public,

etc.
7
 3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în

determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se

atribuie:

• prestigiu în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau

careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.

• compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;

• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii

• situaţia criminogenă;

• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

4. Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este

sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de

factori se referă:

• clima;

• seismicitatea;

• nivelul apelor subterane;

• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

• construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi

de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare;

Factorii interni - întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar

şi sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare.

Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea
oricărui bun imobiliar este amplasarea.
8
Amplasarea, în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea
particularităţilor situăriilocale, la care se referă:

• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;

• distanţa faţă de centrul localităţii;

• amplasarea în cartier;

• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;

• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de

caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este

important să fie determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic,

amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente

amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau
anexate, precum şi caracteristicile terenului.

1.8 Valoarea bunului imobil.

Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o
definiţie univoc acceptată. Apariţia şi existenţa valorii este determinată de
următoarele atribute:

• utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului şi de a

adduce satisfacţie de la posesiunea lui;

• raritatea - valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este
întâlnit.

 Valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un activ ar putea fi

schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un
vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing
adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi
fără constrângere .
 Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată pentru care
un active ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de

9
 continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este neocupat,
între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă,
 Valoarea de înlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcţia
unei clădiri sau alte construcţii analogice clădirii sau construcţiei evaluate,
calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinând cont
de uzura clădirii sau construcţiei evaluate.
 Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru
crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în
baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării.
 Valoarea de investiţie - valoarea bunului imobiliar determinată în baza
rentabilităţii bunului imobiliar pentru o persoană concretă ţinând cont de
scopurile investiţionale concrete.
 Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) - valoarea bunului
imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat
într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă
neadecvate.

1.9 Etapele procesului de evaluare.

Procesul de evaluare - reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt
utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar.

Procesul evaluării constituie următoarele etape:

1. Definirea misiunii de evaluare

Prezenta etapă include următoarele elemente:

• identificarea bunului imobiliar;

• identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

• determinarea scopului evaluării;

• determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);

• determinarea datei de evaluare;

• conţinutul misiunii de evaluare;

10
• alte condiţii limitative.

2. Colectarea şi analiza datelor

Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor

analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:

• să fie adecvate obiectului evaluării;

• să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la data

evaluării);

• să fie demne de încredere;

• să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei

evaluatorului).

3.Analiza celei mai bune și eficiente utilizări

Prin intermediul analizei celei mai bune şi eficiente utilizări evaluatorul stabileşte
influenţa factorilor pieţei asupra obiectul evaluat şi identifică modul de utilizare
pe care se bazează estimarea valorii finale.

4. Aplicarea metodelor de evaluare

In standardele activităţii profesionale se menţionează că în procesul evaluării

evaluatorul trebuie să utilizeze cele trei metode general acceptate:

• metoda vânzărilor comparabile;

• metoda costului;

• metoda venitului.

In cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,

evaluatorul trebuie să argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea
folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piaţa imobiliară este un exemplu clasic
al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor metode pot fi
diferite.

11
5.Reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale

Concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe

estimările valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierii, evaluatorul, bazându-se pe propria experienţă şi cunoştinţele
acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare şi importanţa
acordată rezultatelor obţinute prin metodele folosite.

6. Elaborarea raportului de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare,

care este prezentat beneficiarului (clientului).În dependenţă de înţelegerea
prealabilă între client şi evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei
simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat în formă scrisă.

12
CAPITOLUL II: INSPECTAREA ȘI DESCRIEREA BUNULUI IMOBIL
2.1 Descrierea Bunului Imobil
Bunul Imobil care urmează a fi evaluat reprezintă un bun cu destinație locativă și
anume casă de locuit cu suprafața de 109,3 m3. Aceasta este amplasată într-o
zonă rurală și anume în r-nul Hîncești, satul Leușeni.

Bunul imobil este situate într-o zonă ,liniștită și comodă, are acces pina la drumul
de asfalt de o distanta de 1 km, iar pina in centrul orasului de 2 km.
Deasemenea, are acces la centrele medicale, educationale si alte servicii
necesare.

Satul Leușeni dispune de o infrastructură dezvoltată, iar după planul general

urmează să se dezvolte în ceea ce privește instalarea rețelelor de canalizare,
reconstrucția drumurilor cu înveliș durabil și trotuarelor, atragerea învestițiilor
străine și implementarea proiectelor propuse. Satul dispune de magazine, centru
medical,grădiniță, scoală, licee ceea ce este important pentru fiecare din noi,
deoarece ne poate satisface anume nevoi destul de comod.

Bunul dat este situat pe un teren (cîmpie) cu o suprafață de 0,2513 hectare,

terenul este de formă dreptunghiulară.

Construcția dată este una generală, are teren aferent construcției,este cu un

nivel și are anexă bucătărie de vară. Suprafața totală a casei indică109,3 m2 , iar
a bucătăriei de vară suprafața este de 28,6 m2 . Starea tehnică este bună,
elementele constructive sunt fundația, pereți de bază, pereți despărțitori,
planșee, acoperiș, uși, ferestre.

Serviciile comunale includ : electricitatea, apă poatabilă, telefonie.În vecinătatea

bunului respectiv nu există fabrici , uzine sau alte stații de producție care ar
putea provoca poluarea aerului, este o zonă curată, îngrijită și cu oameni
respectuoși și receptivi.

Dreptul asupra acestui bun, este dreptul de proprietate privat-integral.

Sunt prezente cheltuileli operaționale fixe și anume impozitul pe bun imobiliar

care se achită anual la autoritățile publice locale, și nu în ultimul rînd cheltuieli
operaționale variabile și anume servicii comunale.

13
 2.2 Descrierea elementelor constructive.

1. Descrierea tehnică a clădirii casă de locuit

Denumire Descrierea Ponderea Cota de Ponderea Uzura

a elementelor elemetului prezență a element.în fizică
element. constructive (%) elementulu clădire(%) (%)
clădirii i
Fundații Brut 15 1 15 45
Pereți Portanți 24 1 24 45
Chirpici
Despărțitori 3 3
Chirpici
Planșeu Lut 9 1 9
Acoperiș Foi de 15 1 15 45
ardezie
Pardoseala Lut 2 1 2 45
Ferestre Lemn 8 1 8 45
Uși Lemn 9 1 9 45
finisaj - - - - -
electricitate 2 1 2 45
Alte lucrări sobe 4 1 4 45
Total 91
Uzura fizică a clădirii = 45 %

2. Descrierea tehnică a clădirii Anexă caldă

Denumire Descrierea Ponderea Cota de Ponderea Uzura

a elementelor elemetului prezență a element.în fizică
element. constructive (%) elementulu clădire(%) (%)
clădirii i
Fundații Lut 7 0,67 4,69 45
Pereți Chirpici 24 0,67 16,08 45
Planșeu Lut 9 1 9
Acoperiș Foi de 15 1 15 45
ardezie
Pardoseala Lut 2 1 2 45
Ferestre lemn 8 1 8 45
14
 Uși Lemn 9 1 9 45
finisaj - - - - -
Alte lucrări electricitate 2 1 2 45
Total 65,77
Uzura fizică a clădirii = 45 %

3. Descrierea tehnică a clădirii verandă cu geamuri

Denumire Descrierea Ponderea Cota de Ponderea Uzura

a elementelor elemetului prezență a element.în fizică
element. constructive (%) elementulu clădire(%) (%)
clădirii i
Fundații Brut 10 1 10 45
Pereți Coteleț 34 1 34 45
Planșeu Lut 8 1 8
Acoperiș Foi de 11 1 11 45
ardezie
Pardoseala Lut 1 1 1 45
Ferestre Lemn 18 1 18 45
Uși Lemn 9 1 9 45
finisaj - - - - -
Alte lucrări electricitate 1 1 1 45
Total
Uzura fizică a clădirii = 45 %

4. Descrierea tehnică a clădirii bucătărie de vară.

Denumire Descrierea Ponderea Cota de Ponderea Uzura

a elementelor elemetului prezență a element.în fizică
element. constructive (%) elementulu clădire(%) (%)
clădirii i
Fundații lut 5 1 5 45
Pereți lemn 19 1 19 45
Planșeu Lut 4 1 4
Acoperiș Foi de 14 1 1 45
ardezie
Pardoseala Lut 1 1 23 45
Ferestre Lemn 23 1 20 45
Uși Lemn 20 1 9 45
finisaj - - - - -
15
Alte lucrări electricitate 1 1 1 45
Total 87
Uzura fizică a clădirii = 45 %

CAPITOLUL III: APLICAREA ABORDĂRILOR

3.1 Estimarea valorii prin abordarea ,,Costului”

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării
ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau
reproducerea calităților lui de consum.

Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:

a) Evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent;

b) Evaluarea construcțiilor nefinisate;
c) Analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d) Reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor;
e) Argumentarea construcției unor clădiri sau edificii noi;
f) Determinarea celei mai bune și eficiente utilizări a obiectului evaluării;
g) Evaluarea bunurilor imobile unice și celor cu destinație specială;
h) Evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Procesul de determinare a valorii de piață prin medota cheltuiellilor este

constituit din următoarele etape:

a) Determinarea valorii de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil

pentru cea mai bună și eficientă utilizare
b) Determinarea valorii construcției considerate noi (valoarea de
reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcției sunt incluse
cheltuielile legate nemijlocit de construcție, costurile indirect și beneficial
investitorului.
c) Estimarea deprecieri accumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă
și nerecuperabilă ), deprecierii funcționale (recuperabilă și nerecuperabilă)
și deprecierii economice.
d) Estimarea valorii de reconstituire, sau de înlocuire ținînd cont de mărimea
deprecierii accumulate.

16
 e) Estimarea valorii de piață a bunului imobil ca fiind suma valorii de piață a
terenului și valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcțiilor.

Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda

cheltuielilor este: V BIC= VT + ( VCn – Da )
Casă de locuit

Conform culegerilor de indici comasați, pentru calcularea valorii de inventariere

a averii imobiliare aprobat de Ministerul finanțelor al Republicii Moldova din
15.06.1997, prețul recalculate în prețuri în vigoare este:

Poziția 1-9

P1997 = 148,19 lei m3

V = 239 m3

K1997 = 2,670 lei m3

K2019 = 40,674 lei m3

KCI = 11%

K BI = 21%

1) Calculăm prețul actualizat

Pa = P97 x K2019/K97 = 148,19 x 40,674 / 2,670 = 2257,48 lei m 3

2) Calculăm Valoarea de reconstituire

Vrec = V x Pa x K CI x K BI = 239 x 2257,48 x 1,11 x 1,21 = 724653,11lei.

Clădire Anexă caldă

Conform culegerilor de indici comasați, pentru calcularea valorii de inventariere

a averii imobiliare aprobat de Ministerul finanțelor al Republicii Moldova din
15.06.1997, prețul recalculate în prețuri în vigoare este:

Poziția 1-9

P 1997 = 148,19 lei m2

17
V = 32 m3

K1997 = 2,670 lei m3

K2019 = 40,674 lei m3

KCI = 11%

K BI = 21%

1) Calculăm prețul actualizat

Pa = P97 x K2019/K97 = 148,19 x 40, 674/2,67 = 2257,48 lei/m 3

2) Calculăm Valoarea de reconstituire

Vrec = V x Pa x K CI x K BI = 32 x 2257,48 x 1,11 x 1,21 = 97024,68 lei.

Virandă cu geamuri

Conform culegerilor de indici comasați, pentru calcularea valorii de inventariere

a averii imobiliare aprobat de Ministerul finanțelor al Republicii Moldova din
15.06.1997, prețul recalculate în prețuri în vigoare este:

Poziția 22-176

P 1997 = 269,76 lei m2

V = 45 m3

K1997 = 2,670 lei m3

K2019 = 40,674 lei m3

KCI = 11%

K BI = 21%

1) Calculăm prețul actualizat

Pa = P97 x K2019/K97 = 269,76 x 40,674 / 2,67 = 4109,44 lei/m 3

2) Calculăm Valoarea de reconstituire

18
 Vrec = V x Pa x K CI x K BI = 45 x 4109,44 x 1,11 x 1,21 = 227989,88 lei.

Verandă cu geamuri (bucătărie de vară)

Poziția 1-9

P 1997 = 148,19 lei m2

V = 20 m3

K1997 = 2,670 lei m3

K2019 = 40,674 lei m3

KCI = 11%

K BI = 21%

1) Calculăm prețul actualizat

Pa = P97 x K2019/K97 = 148,19 x 40, 674/2,67 = 2257,48 lei/m 3

2) Calculăm Valoarea de reconstituire

Vrec = V x Pa x K CI x K BI = 20 x 2257,48 x 1,11 x 1,21 = 60640,42 lei.

Tabela de totalizare

Nr. Denumirea Volum Vrec Uf % Uf vol

obiectului m3 lei lei
1 Casă de locuit 239 724653,11 22,4 187185
2 Anexă caldă 32 97024,68 19 34384
3 Virandă cu 45 227989,88 13 25655
geamuri
Virandă cu 20 60640,42
geamuri(bucătări
e
de vară)
Total - 1110308,09 22,26 247224

19
 1) Calculăm uzura fizică

Uf în % constituie Uf = Uf volum x 100 / Vrec =247224 x 100/1110308,09 = 22,26 %

2) Din descriere am apreciat reeșind din situația concretă supusă evaluării:

Df = 12%
De = 25%
3) Calculăm depreciarea acumulată

Dacum = Uf + Df + De = 22,26 + 0,12 + 0,25 = 22,63 %

Da = (1- (1 - Uf/100) (1 – Df/100) ( 1 - De/100) x 100 = 1 – (0,774 x 0,9988 x

0,9975) = 0,771 x 100 = 77,1 %

4) Calculăm valoarea de înlocuire

Vînl = Vrec x (100-Da) /100 = 1110308,09 x (100 – 77,1)/100 =

= 254426055,26 lei.

3.2 Aplicarea abordării ,,vînzărilor – comparabile” a

terenului de construcție.
Metoda vînzărilor comparabile este cea mai des utilizată pentru estimarea valorii
terenului și metoda prioritară în cazul cînd sunt disponibile suficiente vînzări
comparabile.

Vînzări comparabile – sunt considerate vînzările proprietăților evaluate din

punct de vedere al caracteristicilor legale, economice și fizice. Următoarea
regulă general este aplicată în cazul selectării vînzărilor comparabile: evaluatorul
reduce la maxim diferențele între proprietățile comparabile și obiectul evaluat,
pentru caracteristicile care prezintă dificultăți în determinarea mărimii
ajustărilor, în special dacă ajustările necesare sunt destul de însemnate.

Evaluatorul selectează în baza caracteristicilor principale ale terenurilor, ținînd

cont de amplasare și mărime 3 obiecte analogice. Evaluatorul este important să
selecteze unitatea de comparație adecvată.

20
 Estimarea valorii terenului de construcție prin metoda vinzări - comparabile.

Parametrii Obiectul Obiecte analogice

elementului evaluării Nr.1 Nr.2 Nr.3
Suprafața 25,13 ari 24 ari 25 ari 26 ari
Adresa raionul raionul raionul raionul
Hîncești Hîncești Hîncești Hîncești
sat.Leușeni sat.Onești sat.Cioara sat.Călmățui

Preț p/u 1ar - 175 200 230,76

(euro)
1.Proprietate Deplină Deplină Deplină Deplină
a
Corectare - 1,0 1,0 1,0
Preț corectat - 175 200 230,76
2.Condițiile de De piață Ofertă Ofertă Ofertă
vînzare
Corectare - 0,9 0,9 0,9
Preț corectat - 157,50 180,00 207,90
3. Condițiile De piață De piață De piață De piață
de finanțare
Corectare - 1,0 1,0 1,0
Preț corectat - 175 200 207,90
5. Suprafața 3,77 ari 4 ari 5 ari 3 ari
Corectare - 1,01 1,05 1,03
Preț corectat - 162,256 192,780 214,137
6.Poziția, Bună Bună Bună Bună
Ponderea 60 grade 60 grade 60 grade 60 grade
Corectare - 1,0 1,0 1,0
Preț corectat - 162,256 192,780 214,137
7. Panta de 4-5 grade 5-6 grade 4-5 grade 6-7 grade
Înclinare
Corectare - 1,03 1,0 1,04
Preț corecat - 167,123 192,780 222,702
8.Aplasarea Aproape de Aproape de Aproape de Aproape de
centru centru,drum centru,drum centru,drum
drum asfaltat asfaltat asfaltat
asfaltat
21
 Corectare - 1,0 1,04 1,0
Preț corectat - 167,123 200,491 222,702
9. Rețele Rețele Rețele,apeduc Rețele Rețele
inginerești electrice, t electrice electrice,
canalizare, canalizare apeduct,
apeduct canalizare
Corectare - 1,0 0,96 1,0
Preț corectat - 167,123 192,471 222,702
Corectarea - 0,9549 0,9623 0,9401
absolută
Corectarea - 0,0451 0,0377 0,0359
Relativă
Ponderea - 1 2 3

Pmp = 1 x 0,0451 + 2 x 0,0377 + 3 x 0,0359 / 1 + 2 + 3 = 203,362 (euro/ar)

Vp = S x Pmp = 25,13 x 203,362 = 766,674 (euro)

3.3 Estimarea valorii prin abordarea ,,Vînzări – Comparabile” a

casei de locuit.
Metoda analizei vînzărilor comparative- presupune estimarea valorii de piaţă a
bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare
obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare
pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.

Aplicarea metodei se efectuează în baza următoarelor proceduri:

 colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor

imobiliare comprabile;

 identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;

 determinarea mărimii ajustărilor;

 comparaţia bunului imobil evaluat cu obiecte similare în scopul ajustării

preţurilor de vînzare;

22
 analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării.

Elementele de comparaţie din metoda respectivă sunt:

1. drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;

2. condiţiile de finanţare;

3. condiţiile tranzacţiei;

4. condiţiile pieţei;

5. amplasarea;

6. caracteristicile fizice;

7. caracteristicile economice;

8. modul de folosinţă;

9. componetele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Tipurile de ajustări:

• ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile tipice ale

tranzacţiei;

• ajustarea pentru condiţiile pieţei - presupune luarea în considerare a

evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară între data evaluării şi cea a vînzării
bunului imobil ţinînd cont de schimbările dintre cerere şi ofertă pe piaţa
imobiliară;

• ajustarea preţurilor de amplasare - se utilizează cînd cele 2 bunuri imobile

diferă;

• ajustarea pentru caracteristicile fizice - se utilizează cînd diferă

caracteristicile bunurilor imobiliare;

• ajustarea pentru modul de folosinţă - se utilizează cînd diferă modul de

folosinţă a bunurilor imobiliare.
23
 Pentru determinarea mărimii ajustărilor sunt utilizate metodele:

a) metoda comparaţiei pare - constă în analiza a 2 vînzări comparabile

pentru a determina mărimea ajustării pentru 1 element de comparaţie;

b) metoda analizei datelor secundare - presupune determinarea mărimii

ajustării în baza informaţiei din rapoartele analitice privind dezvoltarea pieţei
imobiliare;

c) metoda analiza statistic - presupune aplicarea tehnicilor economico-

matematice de analiză.

Ajustările - sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor

imobiliare comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.

Calcularea ajustărilor obiectelor analogice

Nr Caracteristic Obiectul Obiecte analogice

. a evaluat 1 2 3
crt obiectului
Adresa raionul raionul raionul raionul
obiectului Hîncești Hîncești Hîncești Hîncești
sat.Leușen sat.Onești sat.Cioar sat.Călmățui
i a

Suprafața 109,3 110 115 120

(m2)
Preț de - 25 000 26 500 27 000
vînzare
Preț p/u 1 - 227,27 230,43 225
m2
1. Condiții de - De piață De piață De piață
finanțare
Dreptul de - Deplină Deplină Deplină
proprietate
2. Condițiile de - Ofertă Ofertă Ofertă
tranzacție
Corectare - 0,88 0,88 0,88
Preț corectat - 199,99 202,77 198
24
3. Amplasarea Aproape Aproape de Departe Aproape de
de centru centru de centru centru
Corectarea - 1,0 1,06 1,0
Preț corectat - 199,99 214,93 198
4. Vîrsta a.1998 a.1998 a.1990 a.1995
construcției
Corectarea - 0,97 0,99 0,97
Preț corectat - 193,99 212,78 192,06
5. Data vînzării - 5 luni 7 luni 6 luni
Corectare - 1,0 1,12 1,0
Preț corectat - 193,99 238,31 192,06
6. Starea fizică Bună Satisfăcătoar Bună Satisfăcătoar
e e
Corectarea - 0,90 1,0 0,92
Preț corectat - 174,59 238,31 176,69
7. Suprafața 3,77 ari 5 ari 5,5 ari 6 ari
terenului
Corectarea - 0,95 0,12 0,95
Preț corectat - 165,86 266,90 167,85
8. Rețele Ap. Gaz. Ap. Gaz. Ap. Gaz Ap. R.E
inginerești Canalizare R.E R.E Canalizare
R.E.
Corectarea - 1,02 1,01 1,02
Preț corectat - 169,17 269,56 171
Corectarea - 0,74 1,16 0,76
totală
Corectarea - 0,26 0,16 0,24
relativă
Ponderea - 1 3 2

Pmp = (3 x 269,56) + (2 x 171) + ( 1 x 169,17) / 1 + 2 + 3 = 219,975 (euro/m 2)

Vp = S x Pmp = 109,3 x 219,975 = 24043,26 (euro)

25
 3.4 Estimarea valorii bunului evaluat prin metoda ,,Venitului”
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaționat net ce poate fi generat de acest bun viitor.

Aplicarea medotei veniturilor se efectuiază în două etape :

1. Prognozarea veniturilor viitoare

2. Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare;

Veniturile viitoare pot preveni din următoarele surse:

1. Plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;

2. Veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil;

Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizează plata de arendă.

În scopul calculării venitului net este necesar de determinat următoarele tipuri

de venituri și cheltuieli legate de funcționarea bunului imobil:

a) Venitul brut potențial – venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul

folosirii tuturor spațiilor disponibile.
b) Venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obținut în urma funcționării
bunului imobil, ținînd cont de nivelul de ocupare a spațiilor și eventualele
pierderi la colectarea plății de arendă. Formula în baza căreia se calculează
venitul brut efectiv este :
VBE = (VBP – DSL) + AV , unde
VBE – venitul brut efectiv;
VBP – venitul brut potențial;
DSL – deducerea pentru spațiile libere;
AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din
darea în arendă a spațiilor disponibile;

26
 c) Cheltuielile operaționale – cheltuieli legate de exploatarea și asigurarea
funcționării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaționale sunt
grupate în următoarele categorii:
 Cheltuielile operaționale fixe – care includ cheltuielile ce nu depind
de nivelul de ocupare a spațiilor
 Cheltuielile operaționale variabile – care include cheltuielile ce
depend de intensitatea exploatării bunului imobil
 Cheltuieli pentru reparație și menținere – care include cheltuielile
pentru reparația curentă a bunului imobil și cheltuielile pentru
întreținerea bunului imobil.
 Cheltuielile operaționale pentru înlocuire – care include cheltuielile
pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil

Venitul operațional net se calculează după următoarea formulă

VON = VBE – CO, unde:

VON – venitul operațional net;

CO – cheltuielile operaționale;

Pentru estimarea venitului operațional net din venitul brut efectiv se vor scădfea
doar cheltuielile operaționale care sînt suportate de proprietar. La cheltuielile
operaționale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaționale nu sînt
atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit și amortizarea
mijloacelor fixe.

În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:

a) Capitalizarea directă;
b) Actualizarea fluxului de numerar.

Capitalizarea directă implică transformarea venitului obținut pe parcursul unui

singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de
capitalizare. Astfel:

V = VON/r, unde:

V – valoarea estimată;

27
r – rata de capitalizare;

Rata de capitalizare se estimează prin următorele metode:

a) Metoda analizei vînzărilor comparabile;

b) Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) Tehnica grupului investițional;
d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei.

Prin această metodă voi determina valoarea de piață (Vp) pentru casa de locuit
aflată în satul Leușeni, raionul Hîncești. Casa dată este cu un nivel și are o
spurafață de 109,3 m2. Obiectul este dat în arendă și se achită pe el 50
euro/lunar.

 Cheltuielile Operaționale fixe (COf) suportate de proprietar constituie 2%

din Venitul Brut Potențial (VBP)
 Cheltuielile Operaționale variabile (COv) sunt suportate de locatar și
constituie 10 % din Venitul Brut Efectiv (VBE)
 DSL = 0%
 AV = 0%

1.Calculez VBP

VBP = Pa x 12 = 50 x 12 = 600 (euro)

2.Calculez VBE

VBP = VPB – DSL + AV = 600 – 0 +0 = 600 (euro)

3. Calculez VON

VON = VBE – Cof – Cov

COf = 2/50 X 600 = 24 ( euro)

COv = 10/50 x 600 = 120 (euro)

VON = VBE – Cof = 600 – 24 =576 (euro)

4. Pentru a calcula rata de capitalizare (r) eu am studiat piața și am selectat 3

obiecte obiecte analogice pentru care cunosc VON și Vp.

Obiecte 1 2 3
analogice
28
 Preț vînzare 25 000 26 500 27 000
( euro )
VON euro/an 566 545 664
Rata de 0,022 0,020 0,024
capitalizare ( r )

r1 = VON1/P1= 556/25 000 = 0,022

r2 = VON2/P2 = 545/26 500 = 0,020

r3 = VON3/P3 = 664/27 000 = 0,024

Rm = r1 + r2+ r3/3 = 0,022 + 0,020 + 0,024 /3 = 0,022

5. Calculez Vp

Vp = VON/r = 576/0,022 =26181,81 (euro)

Vp + Vt = 26181,81 +766,674 = 26948,484 (euro)

3.5. Reconcilierea datelor și estimarea valorii finale.

În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina
mărimea valorii finale a obiectului evaluării.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

a)  revizuirea  poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include
explicarea diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de
evaluare şi determinarea celei mai credibile valori;
b)  estimarea valorii finale.

Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:

a)  corectitudinii  selectării  tipului  valorii  estimate;
b)  corectitudinii metodelor aplicate;
c)  profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;
d)  veridicităţii datelor utilizate în analiză;
e)  corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;
f)  corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g)  consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe
parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preţurilor vînzărilor
29
comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei  anticipate trebuie să posede un
grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei
efective a construcţiei).

Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:

a)  tipul valorii  estimate;
b)  informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;
c)  metodele de evaluare aplicate.

În raportul de evaluare, eu ca evaluatorul voi prezenta temeiul şi justificarea

pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor
rezultatelor obţinute prin diferite metode în procesul reconcilierii.
Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin aplicarea mediei
ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea
coeficienţilor de ponderare cît şi pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate
din aplicarea metodelor de evaluare.
Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau un interval de
valori. În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală şi maximală a
intervalului nu poate fi mai mică sau mai mare decît respectiv cea mai mică sau
cea mai mare mărime a valorii obţinută prin aplicarea metodelor de evaluare.
Pentru reconcilierea valorii estimare analizînd metoda vînzărilor comparabile și
metoda cheltuielilor, eu acord ponderile corespunzătoare după gradul de
veredicitate.

P1 (abordarea prin cost) 254426055,26 lei = 31376,20 euro - 65

%
P2( metoda vînzări 24043,26 euro -35
comparabile) %

30
 CONCLUZIE
În concluzie pot spune că în urma tuturor calculelor effectuate, atît cît și a
abordărilor aplicate precum a venitului, a vînzărilor – comparabile și a
costului, am obținut rezultate pe măsura efectuării evaluării.

Pentru aceasta a fost necesar de studiat piața foarte amănuțit, pentru a găsi
obiecte analogice pentru obiectul evaluării, am studiat contabilitatea precum
și oferta de pe piață.

Noțiunile cele mai principale în raport sunt următoarele:

Evaluare – proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată

concretă, ținîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali și de altă natură,
care influențează aspra valorii.

Evaluator – personă fizică cu o reputație bună cu studii superioare

corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care
posedă o experiență de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel
profesional și competență necesară pentru desfășurarea activității de
evaluare.

Rezultatele evaluării efectuate în scopul impozitării se aduc la cunoștința

proprietarilor bunurilor imobile de către organele cadastrale teritoriale. În
cazul dezacordului cu mărimea valorii estimate a obiectului, proprietarul
acestuia este în drept să-și expună obiecțiile față de organul cadastral
teritorial în termen de o lună de la data notificării respective.

Evaluarea șă reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuiază

în temeiul art. 279 din Titlul VI al Codului Fiscal de către organele cadastrale
teritoriale.

31
 BIBLIOGRAFIE
 http://lex.justice.md/
 http://lex.justice.md/index.php?
action=view&view=doc&lang=1&id=312892
 https://www.nikaimobil.md/
 https://999.md/ru/profile/LARA-IMOBIL?page=2
 https://mecc.gov.md/sites/default/files/f.05.o.014_teoria_evaluarii_2016-
12-05.pdf

32
ANEXĂ

33
34