Conf. univ. dr.

Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

Contractul de locaţiune
Sediul materiei: art. 1777-1835 C.civ.
Concept
Locaţiunea este un contract definit de legiuitor prin care o parte, numită locator se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar,
folosinţa unui bun pe o anumită perioadă, în schimbul unui preţ numit chirie.
Aşadar, şi contractul de locaţiune are un dublu obiect: bunul şi preţul, fiecareobiect esenţial pentru contractanţi.
Spre deosebire de vânzare, care este translativă de proprietate, prin contractul de locaţiune se transmite doar folosinţa bunului.
Caractere juridice
Contractul de locaţiune are caracter consensual întrucât este valabil încheiat prin simplul acord de voinţa al părţilor.
Locaţiunea are caracter sinalagmatic întrucât încheierea sa valabilă dă naştere la drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante.
Locaţiunea are caracter oneros întrucât ambele părţi urmăresc avantaje patrimoniale, respectiv vizează în timpul prestaţiei lor să-şi
procure un avantaj din contraprestaţia contractantului.
Contractul de locaţiune are caracter comutativ în sensul că la momentul încheierii sale întinderea drepturilor şi obligaţiilor părţilor este
determinată.
Contract cu executare succesivă
Contractul de locaţiune este un contract cu executare succesivă, factorul temporal este esenţa locaţiunii întrucât folosinţa este asigurată şi
cedată de o anumită durată, iar în raport de acea durată, este calculată contravaloarea folosinţei, adică preţul locaţiunii.
Atenţie! Durata maximă a locaţiunii nu poate depăşi 49 de ani potrivit reglementărilor Cod , pentru că locaţiunea nu poate fi perpetuă.
Dacă părţile prevăd un termen mai lung decât valoarea prevăzută de lege ca maxim pentru locaţiune, sancţiunea prevăzută de lege pentru
părţi nu este a nulităţii contractului, ci reducerea duratei până la 49 de ani.
Felurile locaţiunii:
Locaţiunea bunurilor mobile sau imobile se numeşte închiriere iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
Locaţiunea se delimitează tradiţional în închiriere şi arendă.
Dispoziţiile generale din contractul de locaţiune se aplică şi contractului de arendă, astfel că între cele două există mai mult decât o
îngemănare, doar anumite excepţii plasându-le pe paliere diferite.
Potrivit Noului Cod Civil, se distinge o categorie nouă de locaţiune, respectiv locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui
profesionist, care se bucură de aceleaşi prevederi legale, dar şi de anumite reguli particulare din materia închirierii, cum ar fi denunţarea
închirierii făcută pe durată nedeterminată, dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere, folosirea părţilor şi instalaţiilor comune ale
imobilului, rezilierea contractului de închiriere a locuinţei şi evacuarea chiriaşului.
Bunuri care pot face obiectul locaţiunii
Regula constă în aceea că orice bun, mobil sau imobil, poate face obiectul locaţiunii dacă, din natura lucrului, din dispoziţiile legii, nu
rezultă contrariul.
Aşadar, atât bunurile corporale, cât şi bunurile incorporale pot face obiectul locaţiunii, însă în ceea ce privesc bunurile corporale, doar cele
nefungibile fac obiectul contractului de locaţiune, pentru că este evident că nu pot fi date în locaţiune bunurile care se epuizează, se
distrug prin folosirea lor, natura juridică a lor fiind total diferită.
Totodată, nu poate fi închiriată nuda proprietate câtă vreme nudul proprietar nu deţine tocmai folosinţa vizată a fi transmisă prin
contractul de închiriere.
De asemenea, pot fi date în locaţiune drepturile de proprietate intelectuală si drepturile din materia proprietăţii industriale. Trebuie
aşadar remarcat că lipsa unei interdicţii legale sau generată de natura bunului, mai toate categoriile de bunuri pot face obiectul locaţiunii.
Este esenţial pentru valabilitatea contractului, ca bunul declarat închiriat să fie determinat, iar în lipsa acestei determinări contractul va fi
considerat drept o promisiune bilaterală de închiriere.
În ceea ce priveşte dreptul de folosinţă acordat asupra unor bunuri ce constituie proprietate publică, poate fi transmis prin închiriere dacă
nu se prevede prin normele legale sau convenţionale, contrariul.
De asemenea, există acte normative speciale care relglementează condiţiile de închiriere a bunurilor proprietatea statului sau sale
administrativ-teritoriale.
În ceea ce privesc bunurile ce alcătuiesc proprietatea statului si a unităţilor administrativ teritoriale, acestea au regimul dreptului comun,
în sensul că pot fi înstrăinate, închiriate, urmărite silit în orice mod prevăzut de lege sau convenţia părţilor.
Potrivit art. 1228 Cod Civil, din cadrul capitolului “Obiectul contractului în general”, în lipsa unei prevederi contrare, contractul de
locatiune va putea purta si asupra bunurilor viitoare, este adevărat, cu excepţia bunurilor dintr-o succesiune viitoare, întrucât convenţiile
privitoare la aceasta sunt nule absolut, fiind interzise de lege.
Există situaţii în care „se închiriază” pentru o petrecere un aparat (de făcut bule, vată pe băţ, o fântână de ciocolată etc.) însoţit de
personalul de specialitate care va folosi aparatul şi care beneficiază de instruirea locatarului, situaţie în care nu putem vorbi de o locaţiune,
pentru că ceea ce s-a închiriat a fost doar aparatura şi nu personalul care exploata aparatura, personalul respectiv colaborând pentru
locatar în virtutea unui raport de prestare servicii (antrepriză).
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, întrucât nu pot fi cedate, nici bunul asupra cărora există aceste drepturi, nu poate fi dat în locaţiune.
În ceea ce privesc contractele de locaţiune asupra bunurilor aflate în coproprietate, ele se pot încheia de regulă, cu acordul majorităţii
coproprietarilor, însă dacă actul juridic va căpăta caracter de act de dispoziţie, el va trebui să întrunească unanimitatea coproprietarilor
semnatari.
Ca şi în cazul vânzării, sunt incapabili de a lua în locaţiune mandatarii, părinţii, tutorele, curatorul, adminstratorul provizoriu, funcţionarii
publici, judecătorii silvici, practicienii în insolvenţă, executorii pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le administreze sau pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezintă, sancţiunea fiind aceea a nulităţii absolute.
Preţul locaţiunii:
Preţul locaţiunii reprezintă un element tehnic esenţial al contractului şi constă în chiria stabilită într-o sumă de bani sau în orice altă
categorie de bunuri sau prestaţii oferită de locatar în schimbul dreptului de a folosi bunul.
Trebuie reţinut că toate dispoziţiile prevăzute de legiuitor cu privire la stabilirea preţului vânzării sunt aplicabile şi pentru chirie, astfel că
chiria trebuie să fie determinată sau determinabilă, trebuie să fie serioasă, poate fi determinată şi obiectiv de către un terţ şi nu poate fi
fictiv sau derizoriu, toate acestea reprezentând condiţii de validitate ale chiriei.
De cele mai multe ori, chiria este stabilită a reprezenta o sumă de bani, negociată în mod liber de către părţi. Valoarea chiriei însă, poate fi
modificată în timp, prin recalcularea chiriei în funcţie de cererea şi oferta existentă pe piaţa liberă, de rata inflaţiei, dar şi în condiţiile

Drept Civil. Contracte speciale Page 1

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

impreviziunii conractuale, instituţie recunoscută de Noul Cod Civil care permite echilibrarrea unui contract de locaţiune care tinde să
devină lezionar.
În situaţii restritiv reglementate de legiuitor, valoarea chiriei se poate stabili prin acte normative, dar aceasta reprezintă o excepţie de la
modul liber de determinare de către părţi a acestei valori.
În cazul în care chiria nu este sinceră şi serioasă, demonstarea acestui fapt poate conduce la calificarea contractului drept un contract de
comodat dacă restul condiţiilor sunt îndeplinite.
Încheierea contractului de locaţiune
Încheierea locaţiunii are loc cu respectarea tuturor condiţiilor de fond şi de formă specifice oricărui act juridic, referitoare la
consimţământul părţilor, la capacitatea părţilor, la obiectul şi cauza locaţiunii, dar şi la forma pe care trebuie s-o îmbrace locaţiunea pentru
a fi valabil încheiată.
Contractul de locaţiune se încheie potrivit legii de îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului, astfel încât este suficient simplul
acord de voinţă al părţilor pentru încheierea în condiţiile deja antamate a locaţiunii.
Consimţământul părţilor trebuie aşadar exprimat asupra obiectului locaţiunii, respectiv asupra bunului cedat în folosinţă şi asupra chiriei
cu titlu de contraprestaţie pentru lipsa de folosinţă ofertată.
Locaţiunea este contractul care oferă o largă capacitate oricărei persoane fizice sau juridice de a fi parte într-un contract de locaţiune, în
ceea ce-l priveşte pe locator, condiţia suplimentară derivând din calitatea lui de proprietar, uzufructuar, locatar etc. al bunului dat în
locaţiune.
În ceea ce priveşte natura juridică a contractului de locaţiune, trebuie arătat că locaţiunea este aproape unanim recunoscută în doctrină ca
natura juridică a unui act de administrare, astfel încât, de aici, se desprind două consecinţe:
Oricare dintre soţi poate închiria un bun comun fără consimţământul expres al celuilalt soţ.
Minorul de peste 14 ani va putea încheia contract de locaţiune cu reprezentantului său legal.
Regulile referitoare la din materia vânzării şi cumpărării sunt aplicabile şi locaţiunii, iar în ipoteza în care locaţiunea ar privi un bun asupra
căruia există un litigiu cu privire la dreptul de proprietate, sunt aplicabile şi incapacităţile de a cumpăra drepturi litigioase.
În ceea ce privesc persoanele juridice, închirierea activelor din patrimoniu este hotărâtă de Adunarea Generală Ordinară care va desemna,
în principiu adminstrator să încheie contractul de locaţiune.
Cu toate acestea şi sub rezerva dispoziţiilor ar. 44 indice 1 din legea 31/1990, administratorul poate, în nume propriu de reţinut! Şi sub
sancţiunea nulităţii să încheie contracte de închiriere a bunurilor cu o valoare de peste 10 % din valoarea activelor nete ale societăţii,
numai după ce a obţinut aprobarea Adunării Generale Extraordinare (art. 150).
Excepţie: Potrivit art. 1784 alin. 3 Cod Civ., locaţiunile încheiate cu persoanele care potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare, nu
vor depăşi 5 ani.
Cu alte cuvinte, putem aprecia că această normă reprezintă o normă protectivă, menită să preîntâmpine orice leziune care ar putea să vină
din închirierea îndelungată a unor bunuri în perioada de formare a capacităţii depline de exerciţiu, existând şi autori care au apreciat că
depăşirea termenului de 5 ani schimbă natura juridică a locaţiunii într-un act de dispoziţie, întrucât reclamă deplină capacitate de
exerciţiu, de aici şi discuţii referitoare la incidenţa acestei cerinţe, opinia majoritară fiind aceea că doar locatorul (proprietar, uzufructuar,
locatar) trebuie să aibă capacitate de dispoziţie pentru încheierea locaţiunilor ce depăşesc 5 ani, în timp ce pentru locatar închirierea
indiferent de durata ei, va reprezenta un act de aministrare.
Obiectul locaţiunii
Obiectul locaţiunii este ambivalent, în funcţie de partenerul contractant el vizând lucrul transmis în folosinţă sau chiria.
Forma contractului de locaţiune
Contractul de locaţiune, aşa cum am arătat, este în principiu un contract consensual şi pe cale de consecinţă se încheie valabil prin simplul
acord de voinţă al părţilor.
Potrivit recentelor modificări, contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată, dar care au fost înregistrate la
organele fiscale, cât şi cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii, însă doar în ceea ce priveşte plata chiriei la termenele
şi în modalităţile stabilite în contract, sau în lipsa acestora, prin lege.
Trebuie subliniat pe de o parte caracterul executoriu limitat numai în ceea ce priveşte plata chiriei şi trebuie arătat totodată că pentru a
beneficia de acest drept, că regula este valabilă şi pentru profesioniştii care plătesc impozit pe profit, realizat nu doar din activităţile
profesionale, dar şi din vânzările-cumpărările de imobile, locaţiunile acestora, care cu toate acestea trebuiesc înregistrate la organele
fiscale, chiar dacă nu se va plăti la acestea un impozit distinct pe veniturile realizate din chirie pentru a dobândi caracter executoriu.
Potrivit regulilor de publicitate, potrivit art. 902 alin 2, punctul 6, este supusă notării în Cartea Funciară locaţiunea pentru a fi opozabilă
tuturor terţelor persoane de contract, iar în funcţie de obiectul dat în locaţiune, sunt incidente şi alte registre de publicitate imobiliară,
cum sunt registrele agricole în care se menţionează contractele de arendare etc.
Dispoziţiile art. 715 Cod Civil arată că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct.
Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar înscrise în Cartea Funciară devin opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia după
stingerea uzufructului prin decesul său sau după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului până la împlinirea termenului lor, dar
nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. Trebuie reţinut că locaţiunea va înceta odată cu stingerea uzufructului, în
cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului.
Relocaţiunile de imobile făcute de uzufructuar şi înscrise în înainte de expirarea primei locaţiuni, sunt opozabile proprietarului şi
moştenitorilor acestuia pe o perioadă de cel mult 6 luni sau după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în
executare.
Se interzice în mod absolut prelungirea locaţiunii pe o durată mai mare de 3 ani de la data stingerii uzufructului.
În ceea ce priveşte cu formă executorie a contractului de locaţiune, ele pot fi investite sub condiţia verificării tuturor condiţiilor de fond şi
de formă şi se vor aplica doar înscrisurilor sub semnătură privată neînregistrate la organele fiscale, calitatea de titlu executoriu astfel
dobândită putând fi contestată pe calea contestaţiei la executare.
Durata locaţiunii
Alături de limitele temporale arătate mai sus în ceea ce priveşte locaţiunile încheiate de persoanele cu capacitate de exerciţiu restrânsă
sau locaţiunile încheiate de uzufructuar, potrivit legii şi în mod imperativ, se interzice încheierea locaţiunilor pe o durată mai mare de 49
de ani, iar dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se va reduce de jure la 49 de ani.
În situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun chiar şi parţial, legiuitorul distinge 3 ipostaze cărora le dă 3 soluţii
diferite:

Drept Civil. Contracte speciale Page 2

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

În cazul bunurilor imobile care au deschisă Cartea Funciară, se va da întâietate locatarului care şi-a notat dreptul obţinut în Cartea Funciară
sau care şi-a notat primul dreptul în Cartea Funciară dacă şi ceilalţi şi l-au notat.
În cazul bunurilor mobile care sunt supuse unor formalităţi de publicitate în favoarea locatarului care a îndeplinit aceste formalităţi sau
dacă toţi au făcut-o, în favoarea celui care a îndeplinit-o primul.
Cea de-a treia ipoteză se referă la bunurile care nu intră în aceste două categorii enunţate mai sus, respectiv la bunurile mobile nesupuse
unei formalităţi de publicitate sau bunurile imobile care nu au deschisă Cartea Funciară, situaţie în care se dă întâietate locatarului care a
intrat cel dintâi şi cu bună-credinţă, în folosinţa bunului.
Dacă bunul a fost transmis succesiv mai multor persoane în folosinţă, dar niciunul nu a obţinut posesia efectivă a bunului imobil, va fi
preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată.
Dacă părţile nu au arătat durata locaţiunii, însă se reţine că ele nu au înţeles să contracteze pe o durată determinată, limitat la cei 49 de
ani, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:
Pe termen de un an în cazul locuinţelor nemobilate date în locaţiune sau a spaţiilor date în locaţiune pentru exercitarea activităţii unui
profesionist.
Pe durata pentru care s-a calculat chiria în cazul bunurilor mobile sau a imobilelor mobilate.
Pe durata locaţiunii imobilului în cazul locaţiunii subsecvente a bunurilor mobile puse la dispoziţie locatarului pentru folosinţa unui imobil
şi pentru care nu s-a defipt un termen de executare sau durată.
Efectele contractului de locaţiune
Principalele obligaţii ale locatorului pe care este ţinut prin lege să le respecte chiar dacă părţile au omis să facă vreo stipulaţie expresă în
acest sens sunt:
Obligaţia de a preda locatarului bunul care face obiectul locaţiunii;
Obligaţia de a menţine bunul în starea corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
Obligaţia de a asigura locatorului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe toată durata locaţiunii.
Toate aceste trei obligaţii pot fi sintetizate în obligaţia esenţială de predare a bunului şi de asigurare a folosinţei acestuia prin efectuarea
reparaţiilor şi prin recunoaşterea garanţiilor datorate de locator locatarului.
Obligaţia de predare a bunului
Prin predarea bunului, trebuie să înţelegem că locatorul este liberat numai după ce a predat bunul împreună cu toate accesoriile sale în
stare corespunzătoare utilizării acestuia.
În principiu, bunul trebuie predat la încheierea contractului şi la locul unde se afla bunul la momentul contractării (predare portabilă).
Toate cheltuielile legate de predarea bunuluisunt în sarcina locatorului
Aşadar, nimic nu împiedică părţile să stipuleze o dată ulterioară de predare a bunului închiriat, un loc anume de predare şi un mod diferit
de împărţire sau de suportare a cheltuielilor de predare.
Nerespectarea acestei obligaţii justifică locatarului formularea unei cereri de predare silită a bunului, invocarea excepţiei de neexecutare a
plăţii chiriei sau o conduită severă de solicitare a rezoluţiunii contractului pentru neexecutare, toate acestea cu sau fără formularea unei
cereri distincte de compensare a pagubelor prin acordarea de daune-interese (în toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială
de folosinţă a bunului este fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese).
Este indiscutabil că o predare întârziată a bunului va justifica locatarului să plătească o chirie diminuată proporţional cu perioada în care a
fost lipsit de folosinţa bunului pe durata locaţiunii.
Obligaţia de menţinere a bunului în starea corespunzătoare de folosinţă
Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată
durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite a bunului pe perioada locaţiunii.
Dacă locatorul, deşi înştiinţat, nu ia de îndată măsurile necesare reparării bunului pe durata locaţiunii, reparaţiile vor putea fi făcute de
locatar, locatorul de rea-credinţă înştiinţat, dar neexecutant, fiind obligat să restituie aceste cheltuieli locatarului, împreună cu dobânzi ce
vor fi calculate de la data efectuării cheltuielilor.
În cazuri urgente, în care nu se poate respecta procedura încunoştiinţării locatorului cu privire la starea bunului şi la reparaţiile urgente ce
trebuie efectuate în scopul menţinerii corespunzătoare a bunului, reparaţiile pot fi demarate de urgenţă de către locatar, care îl va
înştiinţa ulterior pe locator, situaţie în care-i va putea solicita restituirea sumelor avansate şi a dobânzilor la acestea, însă doar de la data
înştiinţării.
În cazul în care însă reparaţiile necesare bunului sunt reparaţii locative, a căror necesitate rezultă din utilizarea obişuită a bunului şi potrivit
destinaţiei stabilite de părţi la încheierea locaţiunii, toate aceste cheltuieli cad în sarcina locatarului, care nu se poate îndrepta împotriva
locatorului pentru acoperirea acestor cheltuieli.
Aşadar, cheltuielile şi reparaţiile importante, capitale, cad în sarcina locatorului, iar reparaţiile curente, administrative, denumite şi
reparaţii locative, cad în sarcina locatarului.
Dacă bunul este distrus în întregime, şi în ciuda oricăror reparaţii el nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea
încetează de drept, pentru că lipseşte chiar obiectul urmărit la încheierea contractului de locaţiune, respectiv folosinţa bunului.
Această imposibilitate de folosinţă a bunului stipulată de legiuitor nu vine din distrugere, degradare, pentru că aceasta reprezintă prima
teză a articolului, ci din alte împrejurări de fapt sau de drept, care îi ştirbesc atât locatarului, cât şi loctorului, uzul bunului dat în locaţiune
(exproprierea, confiscarea etc.).
Dacă bunul este parţial distrus, sau dacă bunul datorită împrejurărilor arătate mai sus, nu mai poate fi folosit decât parţial, locatarul poate
să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
Obligaţia de garanţie
Potrivit legii, locatorul trebuie să asigure folosinţa liniştită şi utilă a bunului garantându-l pe locatar pentru orice tulburare de fapt sau de
drept derivată din fapta sa proprie şi de natură a împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.
Întrucât locaţiunea are caracter succesiv, aceste obligaţii sunt continue şi constante.
Totodată, nu se înţelege prin încălcarea acestei obligaţii, efectuarea reparaţiilor urgente care conduc la tulburarea locatarului sau chiar la
restrângerea folosinţei, întrucât efectuarea reparaţiilor reprezintă o obligaţie legală, ceea ce nu înseamnă însă că locatarul nu poate fi
despăgubit pentru lipsa de folosinţă generată de efectuarea reparaţiilor urgente care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii şi care
vor justifica dacă durează mai mult de 10 zile reducerea chiriei proporţional cu timpul în care acesta a fost lipsit de bun.
Prin menţinerea bunului în stare de folosinţă corespunzătoare, ne referim la starea corespunzătoare bunului de la momentul închirierii,
adecvat scopului locaţiunii pentru care a fost propus, locatarul neputând schimba destinaţia bunului pe parcursul locaţiunii.

Drept Civil. Contracte speciale Page 3

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

Locatorul nu răspunde pentru tulburările de fapt cauzate de faptele terţilor care nu pretind drepturi asupra bunului, cu excepţia situaţiei în
care tulburările au început anterior locaţiunii şi urmare lor, locatarul este împiedicat să intre în posesia bunurilor.
În toate cazurile tulburărilor de fapt cauzate de terţi, locatorul se poate apăra pe cale acţiunilor posesorii care pot fi folosite şi de locatar
mai puţin într-o acţiune împotriva locatorului care are obligaţia de a-i restitui bunul.
Referitor la tulburările de drept, dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să-l apere pe
locatar chiar şi dacă nu este tuburat de fapt în niciun mod.
Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să-l despăgubească pentru toate prejudiciile suferit din
această cauză.
Acest lucru se poate realiza fie printr-o scădere proprţională a chiriei, fie prin sancţiunea extremă a rezilierii contractului atunci când
tulburarea este atât de gravă, încât dacă ar fi cunoscut-o, nu ar fi contractat iniţial.
Cu toate acestea, în mod excepţional, se interzice locatarului accesul la acţiunea de despăgubire prin plata dunelor-interese în cazul
tulburărilor de drept, dacă la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune încheind contractul în deplină cunoştinţă şi asumându-şi
risurile unei atari tulburări de drept, respectiv caratcterul aleatoriu al contractului de locaţiune astfel încheiat.
Din punct de vedere procedural, dacă locatarul este chemat în judecată de către un terţ care invocă orice drept asupra bunului închiriat,
inclusiv un drept de servitute, şi există riscul pieirii în tot sau în parte a folosinţei bunului, îi este deschisă acestuia calea introducerii în
proces a locatorului, cu respectarea normelor de procedură civilă.
Dacă însă locatarul nu va utiliza de acest drept paradoxal, deşi legiuitorul nu vorbeşte de o obligaţie, ci de un drept, legea prevede
sancţionarea locatarului prin plata tuturor despăgubirilor necesare acoperirii prejudiciilor suferite de locator, ca urmare a necomunicării
tulburării, singura scăpare a acestuia de la plata acestor depăgubiri o va constitui proba că chiar dacă l-ar fi înştiinţat pe locator, acesta nu
ar fi avut câştig de cauză sau că, deşi l-a înştiinţat, acesta nu a reacţionat. Aşadar, sarcina probei îi revine locatarului, spre deosebire de
materia vânzării, în care vânzătorului îi corespunde o astfel de sarcină.
În cazul faptelor ilicite care pot tulbura şi crea prejudicii, locatarul are acţiune în răspundere civilă delictuală împotriva autorului faptului,
având dreptul aşadar de a se îndrepta direct împotriva autorului faptei ilicite cauzatoare de prejudicii.
Garanţia pentru vicii
Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea
contractului, şi independent de faptul că ele existau anterior încheierii contractului sau au survenit în cursul locaţiunii.
Asistăm aşadar la o normă de excepţie faţă de materia vânzării, derivată din garanţia pentru viciile viitoare ce apar pe parcursul executării
continue a locaţiunii.
Deci garanţia pentru viciile lucrului operează independent de buna sau rea-credinţa locatorului, dar ele exced bineînţeles faptei
locatarului şi viciilor aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat.
Potrivt legii, la predare locatarul trebuie să-l informeze pe locator dacă în urma verificării constată existenţa unor vicii aparente, în lipsa
informării considerându-se că locatorul şi-a executat obligaţia de predare conform convenţiei părţilor.
Cu toate acestea, dacă viciile aparente cauzează prejudicii vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului, locatorul poate fi obligat
la despăgubiri.
Mecanismul răspunderii pentru vicii constă în căi alternative oferite de legiuitor pentru înlăturarea conscinţelor viciilor de o anumită
gravitate şi care merg fie de la:
Scăderea proporţională a chiriei dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen;
La rezilierea contractului în cazul viciilor de o asemenea gravitate încât dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune;
Până la plata daunelor-interese care pot fi cumulate cu cererea de reziliere dacă viciile au adus prejudicii locatarului, iar acesta nu le-a
cunoscut şi nici nu era dator să le cunoască, ultimele doă condiţii răsturnate conducând la respingerea unei cereri de daune interese din
partea locatarului.
Locatarul are următoarele obligaţii principale:
1.Să ia în primire bunul dat în locaţiune, această obligaţie fiind interdependentă obligaţiei locatorului de a preda bunul la încheierea
contractului şi la locul unde se află bunul, în caz de nepreluare locatorul fiind îndreptăţit să ceară rezilierea conractului împreună sau nu cu
daune-interese pentru prejudiciile suferite.
Obligaţia de plată a chiriei
Locatarul este obligat să plătească chiria la termenele şi în cuantumele stabilite convenţional prin contract, dacă nu, la termenele stabilite
prin uzanţe, iar în lipsa unei stipulaţii în acest sens, potrivit legii, care stipulează că chiria se plăteşte: În avans pe toată durata locaţiunii,
dacă locaţiunea nu depăşeşte o lună;
În prima zi lucrătoare a fiecărei luni dacă locaţiunea este mai mare de o lună dar mai mică de un an;
În prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.
Acţiunea estimatorie de reducere a preţului pentru a compensa pierderea urmare viciului sau rezoluţiunea vânzării;
Acţiunea redhibitorie având ca urmare restituirea de către vânzător a preţului şi de cumpărător a bunului viciat
Plata chiriei este cherabilă şi se face, în principiu, la domiciliul locatarului debitor. Dacă însă chiriaşul nu îndeplineşte obligaţia de plată a
chiriei la termenele şi în cuantumul convenit, locatorul poate cere:
Executarea silită;
a fi plătită cu anticipaţie.
Caracter executoriu
Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată, dar care au fost înregistrate la organele fiscale, cât şi cele încheiate
în formă autentică, constituie titluri executorii, însă doar în ceea ce priveşte plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract,
sau în lipsa acestora, prin lege.
Întrucât nivelul chiriei reprezintă echivalentul folosinţei lucrului şi întrucât piaţa imobiliară fluctuează şi prin aceasta produce evidente
dezechilibre, cel puţin uneia dintre părţi, având un temei modern şi actual în instituţia impreviziunii, partea interesată poate solicita
instanţei adaptarea echitabilă şi echiibrată a contractului prin modificarea cuantumului chiriei sau încetarea contractului neculpabilă şi
deci, nesusceptibilă de plata daunelor-interese tot pe acest temei, cu condiţia de a fi întrunite cerinţele art. 1271 Cod Civil, respectiv să
aibă loc o schimbare a împrejurărilor ulterioare încheierii locaţiunii, schimbare ce nu a putut fi prevăzută la momentul încheierii
conractului de debitor, care astfel, nu şi-a asumat acest risc şi care cu bună-credinţă a încercat, într-un termen rezonabil, negocierea
adaptării echitabile a contractului.
Obligaţia privind folosirea lucrului

Drept Civil. Contracte speciale Page 4

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

Locatarul este obligat să folosească lucrul luat în locaţiune cu prudenţă şi dilignţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă,
potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară sau cea potrivit căreia locatarul
foloseşte bunul.
Aşadar, locatarul nu va putea să schimbe destinaţia bunului decât cu acordul locatorului.
Dacă va opera fără acest acord această schimbare, creând prejudicii locatorului, locatorul va putea cere fie daune-interese, fie rezilierea
contractului.
Locatarul trebuie să folosească bunul ca un bun proprietar, de aici şi obligaţia de a face reparaţiile curente şi locative, dar şi a lucrărilor de
mică însemnătate, cum ar fi instalarea de aer condiţionat, telefonie, internet, alarmă etc.
Trebuie precizat că prin locator, legiuitorul înţelege nu doar contractantul semnatar al contractului de locaţiune, cât şi membrii familiei şi
persoanele care locuiesc împreună cu acesta şi pentru care răspunderea locatarului este antrenată, el neputând pretinde calitatea
acestora de terţi, pentru a se exonera de răspundere.
Reparaţiile urgente, aşa cum am arătat mai sus, chiar dacă nu sunt reparaţii lative, pot fi efectuate şi de către locatar, iar reparaţiile privind
părţile de folosinţă comună ale condominiului, dacă nu sunt consecinţa unor pagube creade de locatari, ele cad întotdeauna în sarcina
proprietarului.
Pentru verificarea modului în care obligaţiile contractuale sunt asumate, a instituit obligaţia locatarului de a permite examinarea bunului
de către locator, la intervale rezonabile de timp, în raport de natura şi destinaţia bunului, pentru a nu i se cauza o tulburare nejustificată a
folosinţei bunului.
De asemenea, locatarul este obligat să permită în aceleaşi condiţii de timp, vizionarea imobilului de cei care doresc să îl cumpere, la
cererea locatorului.
Practica instanţelor de judecată franceze a reţinut că o asemena vizionare a spaţiului închiriat de proprietarul care deţinea un rând al
cheilor de acces în imobil, constituie o atingere a dreptului de viaţă privată, motiv pentru care a acordt locatarului daune-interese pentru
prejudiciul adus.
Totuşi, în ipoteza refuzului nejustitificat al locatarului de a permite vizionarea imobilului de viitorii locatari sau cumpărători, locatorul
poate solicita pe calea ordonanţei preşedinţiale, obligarea locatarului în sensul celor arătate mai sus.
Obligaţia de restituire a lucrului.
La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce s-a distrus
sau a pierit din cauza vechimii.
Pînă la proba contrară, locatarul este prezumat că primit bunul în stare corespunzătoare potrivit destinatiei stabilite.
Restituirea bunului presupune și restituirea accesroriilor sale, iar dacă redarea s-a facut cu inventar și restituirea bunului prin simetrie ar
trebui să se realizeze tot prin inventar, inventarul arătând deopotrivă și starea bunului primit.
Restituirea lucrurilor mobile luate în locațiune, se face la locul unde acestea au fost predate.
Dacă au fost efectuate îmbunătăţiri asupra bunului cu acordul proprietarului, locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi
lucrările autonome efectuate asupra bunului, cu plata de despăgubiri pentru locatar.
Dacă însă a lipsit acordul lui prealabil, locatorul le poate reţine fără plata nicunei despăgubiri.
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului şi acestea nu corespund acestuia, locatorul poate fie să ceară
locatarului aducerea bunului în starea iniţială, fie să adauge acestei cereri cererea de plată a despăgubirilor, pentru pagubele cauzate de
lucrările neautorizate asupra bunului.
Pentru plata contravalorii lucrărilor efectuate asupra bunului cu acordul locatorului, locatarul beneficiază de un drept de retenţie, pe care
însă nu-l poate invoca în cazul în care, pentru lucrările efectuate, nu a avut acordul prealabil al locatorului.
În cazul în care locatarul refuză să restituie bunul la expirarea termenului, respectiv la denunţarea contractului, locatarul va fi evacuat silit
fie în temeiul exclusiv al titlului executoriu, fie, în lipsa acestuia, pe calea acţiunii civile în evacuare, regula generală fiind aceea că
evacuarea chiriaşului se va putea face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti.
De reţinut că evacuarea chiriaşului nu poate avea loc decât în cadrul procedurii de drept comun și nu pe calea ordonanţei preşedinţiale,
întrucât evacuarea viează însuşi fondul dreptului şi nu constituie o măsură vremelnică, însă s-a apreciat pe cale de excepţie că evacuarea
chiriaşului reprezintă o măsură vremelnică dacă este necesară pentru efectuarea reparaţiilor ce cad în sarcina locatorului sau pentru
evacuarea celui care deţine abuziv bunul.
Din raţiuni privitoare la protecţia vieţii, legal s-a prevăzut interdicţia evacuării din imobilele cu destinaţia de locuinţă, între data de 1
decembrie şi până la data de 1 martie a anului următor.
Nu se va putea invoca autoritatea de lucru judecat în cazul unei noi cereri de evacuare în temeiul aceluiaşi titlu executoriu, dacă a operat
reinstalarea debitorului în imobil, fără vreun alt titlu distinct.
În lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens şi alte persoane pot locui cu chiriaşul în imobilul contractat doar de acesta, caz în care vor fi
ţinute solidar cu acesta pe întreaga durată a contractului, pentru toate obligaţiile izvorâte din contract şi asumate de chiriaş.
Legiuitorul aşadar, ca măsură de protecţie a locatorului, a introdus acest caz de răspundere solidară, orice nerespectare a locaţiunii de
către terţii contractului, însă colocatari ai imobilului, justificând cererea locatorului de reziliere a contractului.
În plus, s-a reţinut că încetarea din orice motiv a contractului de închiriere, precum şi hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului
cocontractant, sunt opozabile şi se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc fie cu titlu, fie fără titlu împreună cu chiriaşul.
De reţinut că la decesul chiriaşului, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la înregistrarea decesului chiriaşului, iar
descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au drepul în acest termen să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea
duratei, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul.
De aceleaşi drepturi beneficiază şi soţul supravieţuitor.
Din punct de vedere procedural, persoanele arătate mai sus vor desemna persoana sau persoanele care vor semna contractul de închiriere
până la expirarea duratei celui iniţial, în locul chiriaşului decedat, iar în lipsa vreunei înţelegeri, cel care va desemna pe semnatar va fi
locatorul.
Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune
Aşa cum am arătat anterior, în principiu, contractele de locaţiune sunt contracte încheiate intuitu personae, în considerarea calităţii
locatarului.
Prin excepţie, legea permite locatarului să încheie contracte de sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea altei
persoane dacă acest drept prevăzut în lege nu i-a fost interzis prin caluză expresă.
Cu alte cuvinte, sublocaţiunea este admisibilă, ca şi cesiunea, şi pot avea loc doar cu consimţământul locatorului.

Drept Civil. Contracte speciale Page 5

În lipsa unui termen prevăzut fie în contractul de vânzare, fie în legea
În lipsa unui termen prevăzut fie în contractul de vânzare, fie în legea
specială de aplicare a materiei, durata maxima a reparaţiei este de 15
specială de aplicare a materiei, durata maxima a reparaţiei este de 15
zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

În ceea ce priveşte momentul exprimării acestui consimţământ, el poate să fie anterior, concomitent şi am aprecia, cu natură juridică
ratificatoare, chiar şi ulterior încheierii contractului de sublocaţiune sau cesiune a contractului de locaţiune, şi poate fi exprimat în orice
formă, inclusiv verbal sau chiar şi tacit-a apreciat în doctrină, dovada acestuia putând fi făcută prin orice mijloc de probă.
Prin excepţie, în privinţa bunurilor mobile în care posesia poate reprezenta şi un titlu, sublocaţiunea ori cesiunea nu este posibilă decât cu
acordul scris al locatorului.
Legiuitorul instituie de asemenea, nişte norme de principiu, referitoare la aceste acte subsecvente locaţiunii, arătând că:
1. interdicţia de a încheia o sublocaţiune presupune şi include şi interdicţia de a ceda locaţiunea;
2. prin excepţie, interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include şi pe aceea de a încheia o sublocaţiune;
Textul de lege se referă atât la sublocaţiunea totală, cât şi la sublocaţiunea parţială, iar în ceea ce priveşte cedarea locaţiunii, legiuitorul în
normele de principiu instituite se referă atât la cesiunea totală, cât şi la cea parţială.
În ipoteza în care locatorul a încheiat un contract de sublocaţiune, iar plata chiriei nu a avut loc, locatorul va putea, ca o excepţie de la
principiul relativităţii efectelor contractului să recupereze contravaloarea chiriei printr-o acţiune directă împotriva sublocatarului până la
concurenţa chiriei datorate de acesta locatarului principal, adică propriului său chiriaş.
Trebuie arătat că legiuitorul nu-i permite sublocatarului să se apere într-o astfel de acţiune prin invocarea plăţii anticipate a chiriei către
locatarul principal.
De asemenea, trebuie arătat că ............ beneficiază de ipotecă legală pentru plata chiriei ..........
Locatorul va avea o acţiune directă împotriva sublocatarului chiar şi în ipoteza în care locatarul său principal ar fi cesionat creanţa sa
împotriva sublocatarului, având ca obiect chiria datorată în temeiul contractului de sublocaţiune.
Nu mai puţin adevărat este că locatorul poate să-i ceară sublocatarului, tot printr-o acţiune directă, nu numai plata chiriei, dar şi
executarea tuturor celorlalte obligaţii convenite cu locatarul principal şi asumate de sublocatar prin contractul de locaţiune.
Întrucât legiuitorul nu a reglementat un drept simetric în favoarea sublocatarului, acesta nu va beneficia la rândul lui decât de o acţiune
directă împotriva locatarului principal, fiindu-i interzisă promovarea unei acţiuni directe împotriva locatorului iniţial.
Potrivit art. 1833 C. Civ., în materia subînchirierii şi cesiunii contractului de închiriere, chiriaşul cedând contractul de închiriere a locuinţei
numai cu acordul scris al locatorului, va răspunde solidar cu sublocatarul faţă de toate obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul
de închiriere.
Şi în materia locaţiunii generale, prin cesiunea contractului de locaţiune se transmit către cesionarul locatar toate drepturile şi obligaţiile
locatarului cedent, izvorâte din contractul de locaţiune.
Aşadar, prin cesiune se vor transmite nu doar drepturile, ci şi obligaţiile locatarului principal.
Referitor la condiţiile de formă ale cesiunii locaţiunii, câtă vreme legiuitorul nu a prevăzut nicio condiţie specială în acest sens, cesiunea
locaţiunii are caracter consensual, putând fi încheiată atât în formă scrisă, dar şi verbal, fiind admisibile orice mijloace de probă sau
prezumţii în dovedirea cesiunii.
Cesiunea fiind aparent o vânzare a unui drept de folosinţă, presupune oferirea unor garanţii de către locatarul principal cedent, care însă
nu vor privi proprietatea bunului, ci doar existenţa şi valabilitatea locaţiunii cedate sau garanţia executării obligaţiilor de către locator,
situaţie în care garanţia oferită de locatarul principal cedent are natura unei garanţii de fidejusor.
Locatorul cedat poate, în temeiul dispoziţiilor art. 1319 C. Civ., opune cesionarului locatar toate excepţiile rezultate din contractul cedat,
însă nu va putea să-i opună apărări, excepţii sau vicii de consimţământ existente/născute din/în raporturile sale cu locatarul cedent, decât
dacă în mod expres şi-a rezervat acest drept când a consimţit la substituire.
Expirarea termenului şi tacita relocaţiune
Expirarea termenului
În mod natural, contractul de locaţiune încetează, ca orice alt contract, fără a mai fi necesară efectuarea unei notificări prealabile la
expirarea termenului convenit de părţi, sau, după caz, prevăzut de lege.
Procedural însă, locatorul, pentru a reintra în posesia bunului, are obligaţia de a-l notifica pe locatar cu minim de zile 30 de anterior
expirării termenului, despre intenţia de predare liberă a imobilului şi intrarea în posesie.

Legiuitorul a prevăzut în mod expres, pentru a uşura reintegrarea în spaţiu a locatorului, că locaţiunea încheiată pe durată determinată şi
prin înscris autentic constituie titlu executoriu nu doar pentru plata chiriei, dar şi în privinţa obligaţiei de restituire a bunului la expirarea
duratei locaţiunii, norma arătată mai sus aplicându-se şi în privinţa contractelor de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată şi
înregistrate la organul fiscal competent.
Tacita relocaţiune
Legiuitorul arată condiţiile în care un contract de locaţiune ajuns la termen continuă să producă efecte părţilor, în aceleaşi condiţii, dar pe
o durată nedeterminată, interpretând tăcerea locatorului ca pe o încuviinţare a unei noi locaţiuni, astfel, la expirarea termenului, locatorul
are posibilitatea de a-şi manifesta expres voinţa, în sensul reînnoirii contractului sau a încetării contractului şi intrării în posesia bunului,
dar poate şi să tacă, tăcerea fiind apreciată ca un acord de continuare în condiţiile vechii locaţiuni, a unui nou contract.
Cerinţa esenţială în acest caz este dublă, privind atât locatar, cât şi pe locator: dacă locatorului i se cere să tacă, în sensul de a nu se opune
folosirii în continuare a bunului de către locatar, acestuia din urmă i se cere să continue să deţină bunuri şi să-şi îndeplinească obligaţiile,
fără vreo împotrivire din partea locatorului, noua locaţiune va beneficia de toate condiţiile celei vechi în sensul obligaţiilor asumate de
locator, dar şi a sarcinilor şi garanţiilor ce au fost acordate locatarului iniţial, mai puţin a dispoziţiilor referitoare la durata locaţiunii, care,
în lipsă de diligenţă contrară, prin stipularea convenţională a unui termen a relocaţiunii tacite, va dobândi o durată nedeterminată.
Înstrăinarea bunului dat în locaţiune
În principiu, locatorul proprietar al bunului dat în locaţiune dispune de toate prerogativele dreptului său, mai puţin de cel al folosirii,
deţinând astfel dreptul de a dispune de bun după propria sa apreciere.
Cu toate acestea, locaţiunea, un contract juridic, reclamă protecţie, sens în care legiuitorul a reglementat condiţii de opozabilitate a
contractului de locaţiune faţă de dobânditorii bunului.

Astfel, în ceea ce priveşte imobilele înscrise în , înstrăinarea bunului dat în locaţiune nu este opozabilă locatarului dacă locaţiunea a fost
notată în Cartea Funciară, situaţie în care dobânditorul va trebui să respecte dreptul locatarului asupra bunului proprietatea sa, care-i este
pe deplin opozabil în limitele, modalităţile, condiţiile reglementate în contractul de locaţiune.
Imobilele neînscrise în , contractul de locaţiune este opozabil terţului dobânditor numai dacă data certă a acestuia este anterioară datei
certe a înstrăinării.

Drept Civil. Contracte speciale Page 6

În lipsa unui termen prevăzut fie în contractul de vânzare, fie în legea
În lipsa unui termen prevăzut fie în contractul de vânzare, fie în legea
specială de aplicare a materiei, durata maxima a reparaţiei este de 15
specială de aplicare a materiei, durata maxima a reparaţiei este de 15
zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

În ceea ce priveşte opozabilitatea locaţiunii bunurilor mobile, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului dacă au fost respectate
formele de publicitate a locaţiunii sau dacă bunurile mobile nu sunt supuse vreunor formalităţi de publicitate, dacă la data înstrăinării
bunul mobil se afla în posesia locatarului, text de lege justificat de împrejurarea că se presupune că pentru a cumpăra un bun trebuie să-l
vizionezi şi să-l verifici în prealabil achiziţionării, situaţie în care îţi va deveni cunoscută situaţia juridică a acestui bun aflat în folosinţa
locatarului.
Înstrăinarea bunului dat în locaţiune conduce de cele mai multe ori, la încetarea locaţiunii, nimic părţile să prevadă alte norme de excepţie
acestui principiu, situaţie în care terţul dobânditor, încunoştiinţat prin contractul de vânzare cu privire la existenţa locaţiunii, ar fi
recomandabil să se oblige în mod expres contractual, să respecte un contract care, teoretic, îi este inopozabil.
Locaţiunea va rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea pentru un termen de două ori mai
mare decât termenul aplicabil notificării denunţării contractului, termen care poate fi stabilit de lege, de uzanţe, sau de părţi contractual.
Locatarul căruia i s-a comunicat, cu respectarea legii, deci sub beneficiul termenului acordat pentru eliberare, încetarea contractului ca
urmare a înstrăinării, nu va avea dreptul la despăgubiri, nici împotriva fostului proprietar locator, nici împotriva dobânditorului.
Subliniem aşadar că prevederea legală se referă doar la despăgubirile izvorâte din pierderea aparent intempestivă a folosinţei urmare
înstrăinării, şi nu la contravaloarea îmbunătăţirilor, reparaţiilor, datorate de locator, sau la alte măsuri reparatorii ce i se cuvin locatarului
izvorâte din alte raporturi obligaţionale cu locatorul sau din faptele ilicite ale acestuia din urmă.
Urmare înstrăinării, raporturile dintre locatar şi dobânditor au ca fundament subrogaţia legală, urmare căreia dobânditorul se subrogă în
toate drepturile şi obligaţiile locatorului înstrăinător, putând pretinde chirie, putând solicita executarea altor obligaţii contractuale, dar
toate acestea de la data dobândirii calităţii sale de proprietar, neavând beneficiul rezilierii pe motiv de neexecutare pentru obligaţiile
trecute, neexecutate de locatar.
Totodată, vor subzista obligaţiile locatorului iniţial de a răspunde pentru prejudiciile cauzate locatarului, anterior înstrăinării.
Potrivit regulilor generale, legiuitorul reglementează şi în materia locaţiunii că prin efectul subrogaţiei, drepturile de creanţă se transmit
împreună cu garanţiile şi accesoriile care-l definesc, astfel că, dacă locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii pentru îndeplinirea obligaţiilor
sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorâte din aceste garanţii.
Având ca deziderat protejarea dobânditorului şi practic, executarea obligaţiilor de garanţie faţă de acesta, legiuitorul a reglementat
condiţiile de opozabilitate a plăţii anticipate a chiriei şi a cesiunii creanţei privind chiria, arătând că acestea două nu pot fi opuse
dobânditorului decât dacă, în funcţie de natura bunului asupra cărora poartă, au fost îndeplinite toate formele de publicitate (înscriere la
arhiva electronică de garanţii mobiliare, înscrierea la Cartea Funciară, notarea la Cartea Funciară) mai înainte ca înscrierea să devină
opozabilă locatarului sau dacă plata anticipată sau cesiunea creanţei privind chiria a fost cunoscută de dobânditor, indiferent de
modalitatea în care acesta a luat la cunoştinţă.
Încetarea contractului
Denunţarea contractului pe durată nedeterminată
Potrivit dispoziţiilor generale ale Codului , contractul de locaţiune încheiat pe durată nedeterminată poate fi denunţat de oricare dintre
părţi printr-o notificare.
Notificarea presupune însă acordarea unui preaviz părţii adverse, respectiv acordarea unui interval de timp între manifestarea de voinţă
de desfacere a contractului şi data urmărită pentru încetarea efectivă a acelui contract, termen care este stipulat de principiu, chiar în
contractul de locaţiune, la momentul întocmirii lui de către părţi, sau este stabilit în lipsa acestei convenţii diligente, de lege, iar în lipsa
unei norme legale în acest sens, pe baza uzanţelor.
Efectele termenului de preaviz constau în acelea că, la data împlinirii lui, obligaţia de restituire a bunului dat în locaţiune devine exigibilă,
putând fi adusă la îndeplinire pe cale silită, întrucât, în această privinţă contractul de locaţiune constituie în condiţiile legii titlu executoriu
pe această obligaţie.
Denunţarea contractului pe durată determinată
În cazul contractului de locaţiune cu durată determinată, moştenitorii locatarului decedat pot denunţa contractul în termen de 60 de zile
de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.
Rezilierea locaţiunii
Rezilierea locaţiunii reprezintă un mecanism de drept comun în materia contractelor sinalagmatice, incident atunci când, fără nicio
justificare, adică în lipsa unei situaţii fortuite a uneia dintre părţile contractului de locaţiune care nu-şi execută obligaţiile născute din
contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, putând solicita în cazul în care neexecutarea produce efecte însemnate, chiar şi
plata de daune-interese, rezilierea va produce însă efecte doar pentru viitor, datorită naturii succesive a contractului de locaţiune.
Încetarea contractului urmare imposibilităţii folosirii bunului
Contractul de locaţiune va înceta de drept dacă bunul este distrus în întregime, sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei avute în
vedere la momentul constituirii locaţiunii.
Dacă imposibilitatea de folosire a bunului nu este una absolută şi este doar parţială, locatarul este liber să solicite după împrejurări, fie
rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
Imposibilitatea folosirii bunului poate fi dată aşa cum arătam, fie de distrugerea în întregime a bunului, ca urmare spre exemplu, a unei
prăbuşiri, a demolării, dar şi datorită imposibilităţii de folosire ca urmare a pierderii juridice a acestui drept urmare rechiziţionării,
exproprierii, confiscării etc., dar poate fi şi ca efect al unei deteriorări care nu este de natură să lipsească pe beneficiar de folosinţa
lucrului, şi care doar imprimă locatorului sarcina efectuării tuturor reparaţiilor necesare menţinerii bunului în stare corespunzătoare de
întrebuinţare.
De reţinut că în toate situaţiile în care locatarul pierde folosinţa bunului din motive care exced vinovăţiei locatorului, în forma chiar şi cea
mai uşoară a acesteia, respectiv a culpei, respectiv în ipoteza cazului fortuit, locatarul nu are dreptul la daune-interese.
Încetarea contractului urmare desfiinţării titlului locatorului
Dispoziţie nouă a Codului Civil, desfiinţarea titlului locatorului ca urmare a anulării acestuia, a rezoluţiunii, sau chiar a nulităţii absolute a
acestui titlu, conduce la încetarea de drept a contractului de locaţiune.
Excepţional, legiuitorul a simţit nevoia protejării locatarului de bună-credinţă la încheierea locaţiunii faţă de care contractul de locaţiune
va continua să-şi producă efectele, chiar şi după desfiinţarea titlului locatorului, pe durata stabilită de părţi, însă fără a se depăşi un an de
la data desfiinţării titlului.
Moartea contractanţilor

Drept Civil. Contracte speciale Page 7

Consimţământul reprezintă manifestarea de voinţă a unei

persoane în vederea încheierii unui act juridic, dar şi cu privire la
Obligaţiile cumpărătorului
conţinutul în materia
actului juridic, vânzărilor
lipsa acestuia bunurilor
atrăgând mobile.
nulitatea absolută a
Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

Contractul de locaţiune atunci când nu are caracter intuitu personae, nu încetează prin moartea vreunuia dintre contractanţi, legiuitorul
creând un beneficiu moştenitorilor locatarului în a accepta continuarea locaţiunii sau a o denunţa în termen de 60 de zile în condiţiile
stabilite prin lege.
Ca efecte principale ale încetării contractului de locaţiune, trebuie să reamintim, fiind descrise anterior, obligaţiile de restituire a bunului
de către locatar, obligaţiile de a locatarului pentru îmbunătăţirile aduse bunului pe durata locaţiunii şi cu acordul locatorului, dar şi
răspunderea locatarului pentru starea bunului închiriat.
Reguli particulare în materia locaţiunii
În materia închirierii locuinţelor, dispoziţia normativă principală este reprezentată de legea locuinţei nr. 114/1996, dispoziţiile acestei legi
speciale completându-se cu normele Codului Civil privitoare la contractul de locaţiune.
Potrivit legii, ocuparea unei locuinţe, indiferent de categoria de folosinţă a acesteia (locuinţă socială, locuinţă de serviciu, locuinţă de
intervenţie, de necesitate sau protocol) presupune încheierea unui contract de închiriere, adică a unui contract prin care locatorul
transmite chiriaşului folosinţa temporară a unei locuinţe (prin „locuinţă” înţelegându-se nu neapărat locuinţa în integralitatea sa, ci şi o
parte a unei locuinţe, cu condiţia inexistenţei unei suprapuneri în închirieri) în schimbul unei chirii stabilite, în principiu, într-o sumă de
bani, chiria putând fi stabilită şi echivalent a altor valori.
Forma contractului de locaţiune este determinată de cerinţele înregistrării fiscale şi impozitării veniturilor din chirii, care nu poate fi
realizată decât cu condiţia prezentării unui contract scris care să certifice cuantumul chiriei, durata contractului, cu alte cuvinte, să
stabilească baza de impozitare.
Prin „locuinţă” trebuie înţeles nu doar construcţia compusă din mai multe camere de locuit cu dependinţele şi dotările aferente definită în
Legea114/1996, ci și unitatea individuala identificata printr-un număr cadastral.
Apreciem că definirea „locuinţei” trebuie să provină din destinaţia acordată unui imobil şi nu din calităţile arhitecturale ale acesteia, astfel
că şi un garaj care corespunde unor nevoi minimale şi unui confort legal poate să primească destinaţia de fapt de „locuinţă”.
Astfel, dacă chiria a fost stabilită pe o durată de o lună sau mai mult, denunţarea de către locator a contractului de închiriere a locuinţei
presupune acordarea unui preaviz locatarului de minim 60 de zile.
În cazul în care intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este inferior, durata preavizului este de 15 zile.
Reguli particulare în materia închirierii locuinţei prevăzute în Codul
Contractul de închiriere a locuinţei poate fi încheiat atât pe durată determinată de părţi, dar şi pe durată nedeterminată, în această ultimă
situaţie chiriaşul putând denunţa contractul prin notificare cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi, aşa cum arătam
anterior, mai mic decât o pătrime din intervalul convenit de părţi pentru plata chiriei.
În cazul închirierii convenite de către părţi, pe o durată determinată, locatarul poate denunţa unilateral contractul printr-o notificare, cu
acordarea unui termen de preaviz chiriaşului, de cel puţin 60 de zile.
În cazul în care părţile au convenit contractual modificarea acestui termen şi înlocuirea lui cu unul inferior ca durată, clauza convenită de
către părţi se consideră nescrisă.
Trebuie menţionat că în aceleaşi condiţii chiriaşul poate denunţa atât contractul iniţial de închiriere,cât şi contractul reînnoit sau cel cu
privire la care a intervenit prorogarea legală dacă chiriaşul nu a renunţat la acest drept.
În perioada preavizului, chiriaşul chiar dacă renunţă la folosinţa bunului, va datora chiria convenită la cererea locatorului pe toată durata
termenului de preaviz, însă, apreciem că va putea formula apărări pe fond, justificate de încheierea unui nou raport de locaţiune de către
locator asupra aceluiaşi bun imobil, pentru a împiedica o îmbogăţire fără justă cauză a locatorului neprejudiciat, dar şi pentru a-şi
consolida propriul său patrimoniu în faţa cererii locatorului de plată a contravalorii folosinţei.
În ceea ce priveşte pe locator, legiuitorul îi permite denunţarea contractului pe durată determinată unilateral de către acesta şi motivat de
nevoia satisfacerii propriilor sale necesităţi locative sau ale familiei sale, situaţie în care denunţului i se aplică fie termenul de 60 de zile, fie
cel de 15 zile, în funcţie de durata pentru care s-a stabilit plata chiriei, mai mare, respectiv mai mică de o lună.
În sfera noţiunii de familie apreciem că trebuie să includem atât soţul, copiii şi părinţii soţilor, cât şi alţi membri ai familiei care locuiesc şi
gospodăresc în acea locuinţă.
Clauzele nescrise din materia contractelor de închiriere a locuinţei
Întrucât în această materie nu de puţine ori raporturile dintre chiriaş şi teoreticul proprietar, uzufructuar, locatar principal erau
dezechilibrate, legiuitorul a ţinut să enumere clauzele care dezechilibrează balanţa contractuală şi care inserate totuşi în contract nu vor
declanşa nulitatea relativă a acestuia, ci vor fi apreciate de judecătorul actului ca nefiind scrise:
Este considerată nescrisă clauza potrivit căreia chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurator impus de locator. Nimic nu
împiedică însă şi nici nu califică clauza ca nescrisă, obligaţia inserată chiriaşului de a încheia un contract de asigurare de răspundere civilă
pentru orice risc determinat de folosinţa locativă şi chiar de a cesiona beneficiile acestui contract locatorului, pentru a garanta derularea în
bune condiţii a contractului de locaţiune.
Este considerată, de asemenea nescrisă, clauza menţionată în contractul de închiriere a locuinţei, potrivit cu care, în cazul degradării
elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului, chiriaşii apartamentelor
deservite de aceste părţi comune vor răspunde solidar şi indivizibil. Justificarea acestei măsuri este dată de împrejurarea că proprietarul,
recte chiriaşul fiecărui apartament are obligaţia de a contribui numai proporţional la susţinerea cheltuielilor generate de părţile comune
ale imobilului, astfel încât este vădit dezechilibrată această clauză chiriaşului de bună-credinţă care ar fi dator, aşadar, să achite întreaga
contravaloare a cheltuielilor, reparaţiilor, generate de părţile comune, cheltuieli pe care eventual ar putea să şi le recupereze ulterior
printr-o acţiune subrogatorie faţă de ceilalţi chiriaşi debitori.
Tot nescrisă este considerată de legiuitor clauza potrivit cu care chiriaşul se obligă să recunoască şi să plătească în avans, cu titlu de
reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator. Justificarea unui astfel de demers al legiuitorului este
multiplă, ca şi în cazul precedent, dar pe de-o parte ne oprim să arătăm că achiesarea unei astfel de clauze presupune exprimarea
consimţământului, iar consimţământul este valabil exprimat doar dacă este dat în deplină cunoştinţă. Pe de altă parte, trebuie arătat că o
estimare făcută exclusiv de către locator ar putea conduce la o împovărare a chiriaşului, care nu are nici un mijloc de a-şi limita
răspunderea, estimările trebuind să se facă în mod obiectiv, pe baza prejudiciilor sau necesităţilor, şi nicidecum pe criteriile subiective
bazate pe voinţa locatorului.
De asemenea, legiuitorul a sancţionat calificând ca nescrisă clauza potrivit căreia locatorul este îndreptăţit ca unilateral, să diminueze sau
să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat iniţial. Contractul de închiriere este un contract sinalagmatic şi
patrimonial, iar părţile, în considerarea avantajelor patrimoniale reciroce, au convenit încheierea contractului de locaţiune, astfel că este

Drept Civil. Contracte speciale Page 8

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de locaţiune

vădit dezechilibrată pentru locatar, modificarea unilaterală de către locator a obligaţiilor asumate şi în considerarea cărora, locatarul a
contractat.
Răspunderea locatorului pentru vicii:
Dispoziţiile arătate mai sus se aplică chiriaşului chiar dacă acesta a renunţat contractual la acest drept, astfel că şi acesta va putea să
rezilieze pe motivele arătate mai sus, contractul de închiriere.
Cu toate acestea, legiuitorul a prevăzut un tratament distinct chiriaşului care cunoscând existenţa viciilor care ameninţau sănătatea ori
integritatea corporală a consimţit să contracteze, renunţând sau nu la rezilierea contractului de închiriere pe acest motiv, faţă de chiriaşul
care nu a cunoscut despre existenţa acestor vicii ale bunului la data încheierii contractului, acesta din urmă având dreptul la daune-
interese pentru acoperirea prejudiciilor suferite.
Întreaga dispoziţie legală vizează protecţia chiriaşului faţă de viciile existente la momentul încheierii contractului. viciile apărute ulterior,
devin aplicabile dispoziţiile art. 1790 C. Civ.
Dreptul de preferinţă la închiriere al chiriaşului
Chiriaşul de bună-credinţă care şi-a executat obligaţiile născute în baza contractului de închiriere are dreptul de a fi preferat la încheierea
unui nou contract de închiriere a locuinţei, în condiţii însă egale cu a celorlalţi ofertanţi.
Din punct de vedere procedural, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune din materia vânzării.
Astfel, locatorul are obligaţia de a notifica fostul chiriaş cu privire la intenţia de a încheia un nou contract de închiriere cu privire la durata
locaţiunii, nivelul chiriei şi aspectele care particularizează oferta de locaţiune, chiriaşul având dreptul de a-şi exercita preferinţa într-un
termen de cel mult 30 de zile de la data notificării.
Prin exercitarea dreptului de preferinţă, contractul se va considera direct încheiat între chiriaşul titular al preferinţei şi locator, în condiţiile
însă, ale noului contract ofertat de acesta din urmă. Dreptul de preferinţă al chiriaşului este incesibil, nu poate fi urmărit şi este indivizibil.
Folosirea condominiului de către chiriaş
Chiriaşii care folosesc locuinţele situate în clădiri cu mai multe unităţi locative, au dreptul de a întrebuinţa, cu respectarea destinaţiei
acestora, părţile şi instalaţiile de folosinţă comune ale clădirii, fără însă a putea să aducă atingere drepturilor similare ale celorlalţi chiriaşi
şi fără a aduce locatorului prejudicii determinate de o folosire improprie, abuzivă, sau urmare schimbării destinaţiei acestuia.
În această ultimă situaţie locatorul poate solicita încetarea contractului, repararea prejudiciului, împreună după caz, cu plata tuturor altor
daune-interese.
Urmare dreptului de care chiriaşii dispun, de a întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii, acestora le revine obligaţia
de a contribui la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea şi curăţarea acestor părţi comune ale clădirii, urmând a suporta orice cheltuieli
derivate din exercitarea acestui drept.
Nu de puţine ori, în cadrul ansamblurilor rezidenţiale, anterior semnării contractului de vânzare, noului proprietar i se comunică
regulamentul de utilizare al condominiului dar şi al ansamblului rezidenţial, cât şi cheltuielile prezente ce vor cădea în sarcina noului
dobânditor pentru întreţinerea, exploatarea şi după caz, repararea părţilor comune, proporţionale cotelor deţinute de acesta din dreptul
de proprietate în ansamblul rezidenţial, informări care sunt realizate sub rezerva modificărilor viitoare ale costurilor de întreţinere,
exploatare şi reparare, dar şi sub obligaţia de a informa pe subdobânditor cu privire la conţinutul regulamentului şi a sarcinilor legate de
buna exploatare a spaţiilor comune ce-i vor reveni noului dobânditor.
Rezilierea contractului de închiriere a locuinţei Ca şi în materia contractului general de locaţiune, rezilierea contractului de închiriere a
locuinţei reprezintă o consecinţă a nerespectării obligaţiilor contractuale, ceea ce va justifica celeilalte părţi solicitarea cererii de reziliere a
contractului.
Asimilat nerespectării acestor obligaţii contractuale, abuzul de folosinţă constând fie într-un comportament care face imposibilă folosirea
imobilului, fie în împiedicarea folosinţei normale a locuinţei sau a părţilor comune acesteia, justifică de asemenea, cererea locatorului de
reziliere a contractului, eventual evacuare şi plată de daune-interese.
Nimic nu împiedică însă pe locatorul mai blând, să folosească mijloace alternative de salvare a raporturilor locative, respectiv să recurgă la
acţiunea procesuală de obligare a chiriaşului de a înceta comportamentul abuziv, sub sancţiuni pecuniare, acţiune care, prin justificarea
caracterului său urgent, vremelnic, neprejudiciativ al fondului etc., poate fi folosită şi pe cale de ordonanţă preşedinţială.
Una dintre consecinţele rezilierii contractului o reprezintă evacuarea chiriaşului, evacuare care face, în principiu, prin hotărâre
judecătorească.
În temeiul hotărârii judecătoreşti, evacuarea va privi nu doar contractantul locaţiunii, ci şi persoanele care locuiesc cu sau fără titlu
împreună cu chiriaşul în respectiva locuinţă.
În practică s-a reţinut caracterul restrictiv de admisibilitate a cererii de evacuare formulată pe cale de ordonanţă preşedinţială, datorită
neîndeplinirii de cele mai multe ori a cerinţei a caracterului vremelnic.

Drept Civil. Contracte speciale Page 9

Obligaţiile cumpărătorului în materia vânzărilor bunurilor mobile.