UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI “REGELE MIHAI I AL

ROMÂNIEI” DIN TIMIŞOARA

Principiile cărtilor funciare

Student: Toplicean Ioana-Cristina

Facultatea: Agricultura

Specializarea: Agricultura

Timisoara 2020
 UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI “REGELE MIHAI I AL
ROMÂNIEI” DIN TIMIŞOARA

 Principiile cărtilor funciare

“Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi,
implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt
susceptibile să producă. Îmbunătăţirea pământului mijloc de producţie impune sacrificii,
atât materiale cât şi un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă
plăcere, ci din dorinţa de a obţine un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate.
Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor,
ceea ce impune, în mod firesc , siguranţa proprietăţii. Cu cât munca trecută şi prezentă
are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori.
Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngraşă
pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi că nimeni nu-l poate
împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege
fructele după munca lui” . Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia cărţii
funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au
înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia
drepturilor reale imobiliare.
Principiile cărţii funciare
Sistemul real de publicitate, bazat pe cărţile funciare este fundamentat pe o serie de
principii menite să-i garanteze autoritatea şi superioritatea faţă de orice alt sistem de
publicitate personală. Aceste reguli principiare dau şi nota caracteristică a cărţilor
funciare, de instituţie juridică a circuitului civil imobiliar.
Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii cărţilor funciare, dovedindu-se
astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în nici un text legal nu se găseşte o
referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din ansamblul reglementărilor legii nr.
7/1996, care sunt aceleași cu cele desprinse prin interpretare din Decretul-lege nr.
115/1938 . Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le asigură şi forţa
probantă, este recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de către literatura juridică de
specialitate.
Prin urmare principiile cărţilor funciare sunt:
a) Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile
Timisoara 2020
 UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI “REGELE MIHAI I AL
ROMÂNIEI” DIN TIMIŞOARA

b) Principiul publicităţii integrale;

c) Principiul legalităţii;
d) Principiul oficialităţii;
e) Principiul relativității
f) Principiul priorității
g) Principiul specialităţii;
h) Principiul neutralităţii.
i) Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii
drepturilor reale imobiliare
j) Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară;
a) Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile
Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii conform
legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul
bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre
părţi. Dreptul real presupune o dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a
interzice oricui să aducă atingere acestui drept.
Principiile cartilor funciare
Functionarea si organizarea cartilor funciare se bazeaza pe anumite reguli
fundamentale
numite principii.
Aceste principii sunt menite sa asigure si sa justifice superioritatea sistemului real de
publicitate in raport cu orice sistem de publicitate personala si realizarea securitatii
juridice a circuitului civil imobiliar.
In cuprinsul prevederilor care incumba cartea funciara din Noul Cod civil (art. 876-915)
nu exista nici un text care sa evoce principiile care carmuiesc sistemul cartilor funciare,
ele rezulta din intreaga economie a dispozitiilor care le cuprinde, insa nu exista un punct
de vedere unitar cu privire la numarul si denumirea acestora.
a. Principiul publicitatii integrale, intemeiat de faptul ca sistemul cartilor funciare are
un sistem real si complet de publicitate imobiliara deoarece evidenta se tine pe
imobile iar nu pe persoane si totodata asigura publicitatea integrala a
transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.Conform lui „toate
operaţiunile juridice princare se transmite, constituie, modifică sau stinge un
drept real imobiliar sunt supuse înscrierii”

Publicitatea integrala a cartilor funciare este asigurata chiar si in cazul dobandirii

drepturilor reale care nu se inscriu in cartea funciara, (succesiune, accesiune, vanzare
Timisoara 2020
 UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI “REGELE MIHAI I AL
ROMÂNIEI” DIN TIMIŞOARA

silita,uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotarare judecatoreasca), deoarece

titularul lor nu va putea dispune de ele decat daca s-a facut i nscrierea.
Ca atare, principiul publicitatii integrale a cartilor funciare este acea regula care supune
inscrierii in cartea funciara toate actele si faptele juridice translative sau constitutive de
proprietate si alte drepturi reale imobiliare, operatiuni materiale, precum si drepturi
personale, faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse intr-o
anumita carte funciara.
b. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea
funciara. Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale inscrierilor in cartea
funciara, fata de Legea nr. 7/1996 care a consacrat doar efectul de opozabilitate fata de
terti. Pana ce se va modifica Legea nr. 7/1996, aceste prevederi cu privire la efectul
inscrierilor nu se mai aplica, conform dispozitiilor art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011,
care prevede abrogarea tacita a dispozitiilor contrare Noului Cod civil. Prin introducerea
acestei reguli, s-a exprimat, in buna masura, superioritatea cartilor funciare fata de
Legea nr. 7/1996.
Acest efect este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit caruia:
„(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin
inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara a
consimtamantului titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimtamant nu este
necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscrierea ori prin
decesul sau, dupa caz prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o
persoana juridica.
(3) Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane,
radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor
anume prevazute de lege.
(4) Hotararea judecatoreasca definitiva sau, in cazurile prevazute de lege, actul
autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa sau, dupa caz, consimtamantul
titularului.”
De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit regulilor
stabilite pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune
altfel.
Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin
inscrierea lor in cartea funciara. Prin aceasta se intelege ca inscrierea da nastere,
modifica sau stinge drepturi reale si le face opozabile fata de terti. Drepturile reale
asupra imobilelor vor fi constituite sau stramutate numai dupa ce au fost inscrise in

Timisoara 2020
 UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI “REGELE MIHAI I AL
ROMÂNIEI” DIN TIMIŞOARA

cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge numai daca radierrea lor s-a inscris in
cartea funciara cu consimtamantul si in contra titularului.
In sistemul cartilor funciare orice operatiune juridica prin care se intinde la translatia sau
constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operatiuni juridice
succesive:
1. Dintr-un act obligational – jus ad rem – (contract de vanzare-cumparare, donatie,
schimb, etc) care da nastere obligatiei de transmitere sau constituire a dreptuui real
care formeaza obiectul cuprinsului sau;
2. Dintr-un act real – jus in rem – de intocmire a formalitatilor si de predare a bunului
prin care partea care si-a asumat o obligatie consimte prin inscrisul dat ca acel drept sa
fie intabulat in cartea funciara;
3. Inscrierea efectiva a dreptului real care se naste in momentul inregistrarii oficiale a
cererii la biroul de cadastru si publicitate imobiliara a oficiul judetean competent. Simpla
existenta a conventiei se plaseaza in taram obligational si nu opereaza prin ea insasi
transferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligational rezultat din incheierea
conventiei este un drept de creanta, el fiind opozabil doar debitorului care ramane tinut
de obligatia asumata prin conventie.

Timisoara 2020
 UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ A BANATULUI “REGELE MIHAI I AL
ROMÂNIEI” DIN TIMIŞOARA

Bibliografie

1. https://biblioteca.regielive.ro/referate/drept/principiile-cartilor-funciare-285616.html
2. http://www.projurista.ro/principiile-noilor-carti-funciare/

Timisoara 2020