3 ESTIMARE VALORII DE PIAȚĂ A BUNULUI IMOBIL DIN R-NUL ORHEI,

COM. PELIVAN, EXTRAVILAN

3.1. Identificarea şi descrierea obiectului evaluat

Definirea misiunii de evaluare reprezintă una din cele mai importante etape ale procesului de
evaluare şi include elementele: identificarea bunului imobil, identificarea drepturilor patrimoniale care sunt
evaluate, determinarea scopului evaluării, determinarea bazei de evaluare, tipul valorii estimate,
determinarea datei evaluării.
Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea
include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul. De
regulă descrierea este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea
construcţiilor, acestea se întocmesc în baza inspectării bunurilor imobile la faţa locului.
Identificarea completă a bunului presupune pe lîngă descrierea amplasării caracteristicilor tehnice
descrierea legală a bunului efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului
imobiliar.
Inspectarea proprietăţii a fost realizată de către evaluator, la data 01.12.2020 în prezenţa
beneficiarului obiectului evaluat. Obiectul evaluării este amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan,
extravilan (figura 3.1).

Obiectul

Figura 3.1 - Amplasarea geospațială a bunului imobil evaluat

Sursa: http://geoportal.md/ru/default/map#lat=248836.635255&lon=232052.386392&zoom=4.
 Obiectul evaluării este amplasat în partea de nord a orașului Orhei, cu reţea de transport şi
infrastructură bine dezvoltată. Are ieșire directă la strada principală, cu drum asfaltat, pe traseul M2
Bălți-Orhei. Construcția este amplasată pe un teren care este destinat pentru construcții cu o
suprafață de 0,3355 ha, cu formă regulată și fără înclinație. Terenul este dotat cu rețele înginerești,
cum ar fi: electrecitate, sistem de asiurare cu apă, sistem de canalizare și conductă de gaz.

Obiectul

Figura 3.2 - Amplasarea geospațială a bunului imobil evaluat

Sursa: https://moldova-map.md/mapstore/#/viewer/openlayers/864.
Conform extrasului din Registrul bunurilor imobile, modul de folosință a bunului imobil
este construcție agricolă – agroindustrială, dar la data evaluării bunul imobil este utilizat în calitate
de magazin.
Obiectul imobiliar suspus evaluării este un obiect comercial cu un nivel amplasat în com.
Pelivan, sat. Pelivan, r-nul Orhei, la o distanță de 4-5 km de centrul orașului Orhei. Proprietarului
bunului imobil este SRL Agropiese TGR.
Amplasarea lui este bine amenajată și gîndită, într-un loc accesibil pentru cumpărători pe
traseul Soroca-Orhei. Amplasat aproape de producătorii agricoli, aceștia fiind scutiți de anumite
cheltuieli de deplasare și transport.
Bunul imobil dispune de intrare direct de pe drumul principal M2, ceea ce este un avantaj
deosebit de major pentru clienții doritori de a accesa imobilul dat.
Proprietatea imobiliară supusă evaluării este bine amplasată în raport cu căile de acces către
ea, intrarea în magazin este direct de pe traseul principal. Căile de acces către proprietate sunt
drumuri cu înveliş durabil (asfalt) starea cărora este foarte bună. Tipurile de transport ce trec prin
apropriere sunt microbuzele locale, cele interurbane şi transport propriu.Intrarea în magazin este de
asemenea direct de pe traseu. Terenul este dotat cu parcare.Uşa de la intrare este din termopan, ușa
de la depozit este din roletă, geamurile la fel din termopan. Construcția beneficiază de grup sanitar,
bucătărie/vestiar, casă, depozit. Finisajul interior este simplu.
Construcția a fost dată în exploatare în decembrie 2019, aceasta având o suprafață de
aproximativ de 950 m.p.. Drumul de acces este asfaltat și este într-o stare foarte bună. Bunul evaluat
este dotat cu apă, canalizare, electricitate, linie de telefon, internet. Construcția este într-o stare
excelentă, recent construită.În apropierea sa sunt amplasate alte obiecte comerciale de prestare a
serviciilor care pot interacționa între ele, precum ar fi: cafeneaua Mary Grill, stație peco Bemol, iar
la moment este în construcție o spălătorie auto.
Raportul dat a fost întocmit la cererea persoanei juridice XXX în calitate de client și are ca
scop estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare pentru comercializare. Informația cu
caracter general este prezentată în tabelul 3.1.
Tabelul 3.1 - Informația cu caracter general
Obiectul evaluării Bun imobil complex
Construcţie – suprafaţa totală 946,4 m.p.
Amplasarea obiectului evaluat r-nul Orhei, com. Pelivan, extravilan
Descrierea juridică Teren – număr cadastral xxxxxxxxx
Construcţie – număr cadastral xxxxxxxxxx
Proprietarul obiectului „xxxxxxxxx” S.R.L.
Beneficiarul evaluării „xxxxxxxxx” S.R.L.
Scopul evaluării Estimarea valorii de piaţă a obiectului
Destinaţia Soluţionarea condiţiilor de comercializare a obiectului
Data evaluării 01.12.2020
Data inspectării 01.12.2020
Cursul valutar la data evaluării 20,6652 MDL/€
Valoarea a bunului imobil, lei 11 203 154
euro 542 127
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan,
etravilan,constituie 12 244 768 (douăsprezece milioane două sute patruzeci și patru mii șapte sute
șaizeci și opt) MDL sau 592 530 (cinci sute nouăzeci și două mii cinci sute treizeci) EUR.
În standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinţele pentru descrierea bunului
imobiliar în raportul de evaluare. Totodată, pe piaţa imobiliară s-a stabilit deja o practică în ceea ce
priveşte prezentarea avantajelor şi dezavantajelor bunului imobiliar în raportul de evaluare.
Criteriile principale de care trebuie să se conducă evaluatorul sunt:
 a) Datele prezentate trebuie să fie clare şi neechivoce;
b) Datele trebuie să fie corecte şi confirmate de sursele originale de informaţie.
c) Descrierea bunului imobil trebuie să conţină informaţii privind caracteristicile lui generale
şi tehnice necesare în procesul evaluării precum şi o prezentare detaliată a tuturor factorilor ce
determină valoarea lui.
Carcatecisticile care au stat la baza estimării valorii de piaţă a bunului imobil sunt
structurate în tabelul 3.2.
Tabelul 3.2 - Descrierea obiectului evaluării
Elementele descrierii Semnificaţia
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Construcție agricolă, Agroindustrială
Modul de utilizare curentă Magazin
Amplasarea r-nul Orhei, com. Pelivan, extravilan
Descriere juridică
Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate privată
Existenţa contractelor de arendă - subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietatea -
imobiliară
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare a localităţii -
Factorii de mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnicii
Nu au fost depistate
periculoase sau dăunătoare
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi
contrara normelor şi standardelor existente în Nu au fost depistate
construcţii
Pretenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
privit de participanţii la piaţa imobiliară ca Nu au fost depistate
dăunător pentru sănătate
Terenul
Suprafaţa terenului, ari 0,3355
Forma lotului de teren Regulată
Topografia Fără înclinație
Starea lotului de teren Lot de teren cu construcţie
Accesul la teren  Ieşire directă la transport public
 Drumuri cu înveliş asfalt

Continuarea tabelului 3.2

Reţele de utilităţi  Reţele electrice
 Sistemul de aigurare cu apă potabilă
 Sistemul de canalizare
  Conducta de gaz
 Reţele telefonice
Clădiri şi construcţii
Anul construcţiei 2019
Numărul etajelor 1
Suprafaţa totală, m2 946,4
Suprafaţa utilă, m2 946,4
Volumul clădirii, m3 5 820
Starea tehnică a clădirii Foarte bună
Grupa de capitalizare 1
Fundaţie Beton

Pereţi şi pereţi Panouri sandwich

despărţitori
Descrierea elementelor construcţiei Planşeu Grinzi de metal
Pardoseala Ciment
Acoperiş Tablă neagră de oțel
Uşi, ferestre Termopan, rulotă
Alte elemente -
Sursa: elaborat de autor în bază actelor cadastrale.

3.2. Estimarea valorii obiectului prin metoda cheltuielilor

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea

cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din următoarele
etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de
înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstiure sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
acumulate;
e) estimarea valorii de piaţăa bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi
valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
 Pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii şi terenurilor fără construcţii este
utilizată metoda comparaţiei directe, prin compararea preţurilor de vîntare a terenurilor similare
obiectului evaluării şi ajustarea acestora în cazul existenţei cărorva diferenţieri între bunurile
imobilecomparabile şi bunul imobil supus evaluării.
Ajustările se determină prin metoda cumulativă şi sunt reprezentate sub formă de coeficient.
Pentru estimarea valorii de piaţă a lotului de teren prin această metodă au fost analizate trei
obiecte analogice oferite de piaţă conform anexei D, iar datele sunt reprezentate în tabelul 3.3.
Tabelul 3.3 - Caracteristica terenurilor analogice
Nr. Elemente de comparație Terenul evaluat Terenuri analogice
Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 Amplasarea r-nul Orhei, r-nul Orhei. or. r-nul Orhei, r-nul Orhei. or.
com. Pelivan, Orhei, com. Pelivan, Orhei,
extravilan extravilan extravilan extravilan
2 Sursa de informaţie https://999.md/r https://999.md/r https://999.md/r
o/65544310 o/67686074 o/45086508
3 Preţul de ofertă, euro 53 000 50 000 135 000
4 Suprafaţa terenului, ar 33,55 40 41 100
5 Preţul de ofertă 1 ar,
1 325 1 220 1 350
euro
6 Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
7 Forma terenului Regulată Regulată Regulată Regulată
8 Condiţiile pieţei De piaţă Ofertă Ofertă Ofertă
9 Starea ecologică Bună Bună Bună Bună
10 Dotarea cu reţele Electricitate, Electricitate, Electricitate, Electricitate,
inginereşti apă, canalizare, apă, canalizare, apă, canalizare, apă, canalizare,
gaz gaz gaz gaz
Sursa: elaborat de autor în baza anexei D.
Calculul valorii de piaţă a lotului de teren liber prin abordarea comparaţiei vânzărilor este
efectuat în tabelul 3.4.
Estimarea valorii lotului de teren prin metoda analizei comparative a vânzărilor prin
aplicarea tuturor corecțiilor pentru elementele de comprație pentru bunurile imobile (terenuri libere
destinate construcțiilor) analogice este efectuată și redactată în tabelul 3.4.
Tabelul 3.4 - Estimarea valorii lotului de teren prin metoda analizei comparative a vânzărilor
Nr. Elemente de comparație Terenul evaluat Terenuri analogice
Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 2 3 4 5 6
Amplasarea r-nul Orhei, r-nul Orhei. or. r-nul Orhei, r-nul Orhei.
com. Pelivan, Orhei, com. Pelivan, or. Orhei,
extravilan extravilan extravilan extravilan
Sursa de informaţie https://999.md/ https://999.md/ https://999.md
ro/65544310 ro/67686074 /ro/45086508
1 Preţul de ofertă, euro 53 000 50 000 135 000
2 Suprafaţa terenului, ar 33,55 40 41 100
3 Preţul de ofertă 1 ar,euro 1 325 1 220 1 350
4 Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
 Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 325 1 220 1 350
5 Condițiile de finanțare De piață De piață De piață De piață
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 325 1 220 1 350
6 Condiţiile pieţei De piață Ofertă Ofertă Ofertă
Corecţia 0,90 0,90 0,90
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 215
7 Data vânzării Decembrie Decembrie Decembrie
2020 2020 2020
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 215
8 Corecția la amplasare 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 215
9 Corecția la suprafață 1,00 1,00 0,96
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 166
10 Forma terenului Regulată Regulată Regulată Regulată
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 166
11 Starea ecologică Bună Bună Bună Bună
Corecția la amplasare 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 166
12 Dotarea cu reţele Electricitate, Electricitate, Electricitate, Electricitate,
inginereşti apă,canalizare, apă, gaz apă, gaz apă, gaz
gaz canalizare, canalizare, canalizare,
Corecția la amplasare 1,00 1,00 1,00
Preţ corectat, euro/ar 1 193 1 098 1 166
13 Corecția totală 0,90 0,90 0,86
14 Corecția absolută,% 10 10 15
15 Coeficientul ponderii 2 3 1
16 Prețul de ofertă mediu 1193∗2+ 1098∗3+1166∗1
ponderat, euro/ar
=1141
1+3+2
17 Valoarea de piață, lei 788 717
euro 38 166
Sursa: elaborat de autor în baza calculelor efectuate.
Valoarea terenului aferent bunului imobil evaluat amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan,
extravilan constituie 788 717 (șapte sute optzeci și opt mii șapte sute șaptesprezece) MDL sau 38
166 (treizeci și opt mii o sută șaizeci și șase) EURO.
În cazul existenţei cărorva deosebiri între obiectele analogice au fost corectate preţurile de
vînzare ale acestora, în final obţinîndu-se valoarea de piaţă a lotului de teren prin aplicarea
procedurii de ponderare a rezultatelor.
Dreptul de proprietate. Pentru acest element de comparaţie nu a fost efectuată nici o corecție
a preţurilor, deoarece la data evaluării nu au existat deosebiri între obiectele comparabile, iar
acestea nu se deosebesc de obiectul evaluat, astfel mărimea coeficientului de corecție va constitui
1,00.
Condiţiile de finanţare. Mărimea coeficientului de corecție constituie 1,00 deoarece în
majoritatea cazurilor oferta de bunuri imobile comparabile are loc în condiţii de finanţare obişnuite.
 Condiţiile tranzacţiei. Coeficientul de corecție are valoarea 1,00, deoarece obiectele
comparabile au fost expuse liber pe piaţa imobiliară.
Condiţiile pieţei. Coeficientul de corecție în acest caz a fost stabilit în valoare de 0,90,
întrucât obiectele comparabile nu sînt vândute ci oferite pe piaţă la data evaluării; astfel preţul de
vînzare a fost diminuat cu 10%.
Amplasament. Mărimea coeficientului de corecție constituie 1,00 deoarece terenurile
analogice se află în condiții egale ca și obiectul evaluat.
Forma lotului de teren. Obiectele analogice 1, 2 și 3 au aceeaşi formă regulată, respectiv
coeficientul de corecție 1,00, deoarece forma lotului evaluat la fel are o formă regulată.
Suprafaţa lotului de teren. Terenul analog 1 și 2 au o suprafața aproimativ egală cu obiectul
evaluat deci corecția va fi 1,00, pentru analog 3 corecția va fi 0,96 caci se află în condiții mai
nefavorabile decât obiectul evaluat.
Dotarea cu reţele inginereşti. Toate obiectele imobiliare sunt dotate cu toate reţelele
inginereşti, ceea ce este caracteristic și pentru bunul imobil supus evaluării, respectiv coeficienţii de
corecție vor constitui 1,00.
Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielior totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construcirea
obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui.Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului
evaluării este construită din următoarele elemente:
a) Costul construcţiei
b) Cheltuieli indirecte
c) Beneficiul investitorului
În conformitate cu culegerea nr. 33, tabelul 3, a indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire
a clădirilor întreprinderilor de comerţ în vederea reevaluării fondurilor fixe ale întreprinderilor şi
organelor finanţate de la BS, GOSt STROI, 1972, costul unui m.c. constituie 18,1 rub.
Indicatorii valorii de reconstituire sunt prezentaţi în preţurile anului 1969. Indexarea
costurilor din 1969 în preţurile anului 1984 se realizează, în baza Hotărîrii Sovetului de Miniştri a
URSS 4.01.81 Nr.5 „О переходе на новые сметные нормы и цены в строительстве” cu aplicarea
coeficientului de modifiare a preţurilor 1.19.
Indexarea costurilor din 1984 în preţurile anului 1991 se efectuează în baza utilizării
indicelui de recalculare a costului de deviz 1.50.
Calcularea valorii de reconstituire la data evaluării se realizează prin utilizarea
coeficientului corecţiei preţurilor curente, pe trimestrul III al anului 2020 în construcţii determinat
de Biroul Naţional de Statistică a RM ce constituie 41,354.
 Cheltuieli indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente penrtu menţinerea obiectului în perioada dintre
finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului.
Mărimea cheltuielilor indirecte la momentul actual, conform analizei pieţei construcţiilor noi
şi informaţiei prezentate de către specialiştii firmelor de construcţie constituie – 15 % din suma
cheltuielilor directe.
Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului
de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se
determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări privind bunul imobil asupra căruia
este efectuată investiția.
Tabelul 3.5 - Compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul evaluat
Factor de comparaţie Obiectul analogic din Obiectul evaluat Ajustarea
ICVR
Culegerea ICVR nr.33 tab.13
Grupa de capitalizare I I 1.00
Numărul de etaje 1 1 1.00
Tipul fundamentului Beton armat Beton 1.00
Materialul şi tipul pereţilor Cărămidă, ghips Panouri sandwitch 1.10
Planşee Beton armat Grinzi de metal 1.00
Acoperișul Ruberoid Tablă neagră de oțel 1.10
Principalul tip de pardosea Ciment, parchet Ciment 1.00
Finisaj Materiale moderne Materiale moderne 1.00
Lucrări sanitare Casangerie proprie, apă Casangerie proprie, apă 1.00
rece,canalizare, apă rece,canalizare, apă caldă
caldă
Lucrări de electricitate Iluminare, gazificare Iluminare, gazificare 1.00
Corecţia generală 1.10
Sursa: elaborat de autor.

Mărimea beneficiului de deviz se determină în dependenţă de situaţia concretă pe piaţă şi

constituie 20 % din suma cheltuielilor directe şi celor indirecte.
În calcule de asemenea se utilizează şi taxa pe valoarea adăugată,TVA care constituie 20%
din suma cheltuielilor directe, indirecte şi a beneficiului investitorului. În cadrul acestei abordări un
moment important îl constituie compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul
evaluat, care este redată în tabelul 3.5.
Calcularea costului de 1 m.cub a clădirii în anul 1969, conform ICVR, după ajustarea la
seismicitate și deciziile constructive constituie: 18,1x 1,04 x 1,10 = 20,7 ruble.
Calculul valorii de reconstituire cu evidența volumului construcției și a coeficienților de
transformare se efectuează în tabelul 3.6.
Tabelul 3.6 - Estimarea valorii de reconstituire a clădirii.
Obiectul evaluării Valoarea de bază Coeficienţii

Culegerea
Valoarea de reconstituire a 1 m.cub în 20,7
anul 1969 din ICVR, rub
Volumul construcției, m3 5 820
Costul construcţiei în preţurile anului 120 474
1969, ruble
În preţurile anului 1984, ruble 143 364 1.19
În preţurile anului 1991, lei 215 046 1.50
La data evaluării, lei 8 893 016 41,354
Valoarea construcţiei, inclusiv 10 226 968 1.15
cheltuieli indirecte, lei
Valoarea construcţiei, inclusiv 12 272 362 1.20
beneficiul investitorului, lei
Valoarea construcţie, inclusv TVA, lei 14 726 834 1.20

Valoarea de reconstituire, lei 14 726 834

euro 712 639
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de reconstituire a bunului imobil evaluat amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan,
extravilan constituie 14 726 834 (paisprece milioane șapte sute douăzeci și șase mii opt sute
treizeci și patru) MDL sau 712 639 (șapte sute douăsprezece mii șase sute treizeci și nouă) EURO.
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de
luat în considerare depreciarei acumulate, care reprezintă reducerea calitaţilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea
valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui
sub influenţa factorului timpului şi a altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea
incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică;
c) metoda vîrstei efective.
Pentru determinarea uzurii fizice a obiectului evaluat, se va aplica metoda normativă, care
presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor
constructive de bază ale clădirii. Metoda dată se aplică în două etape:
 a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi, după formula:

Uconstr. = Uelement. x 100 / GSelement., (3.1)

Unde:
Uconstr.- uzura fizică a construcţiei, %;
Uelement. – uzura elementelor construcţiei, %;
GSelement. – greutatea specifică a elementelor constructive, %.
Mărimea uzurii fizice şi caracteristica stării fizice a elementului este dată de “Правила
оценки физического износа жилых зданий” BCH 53-86.
Greutatea specifică a fiecărui element constructiv este dată în ”Culegerile indicilor comasaţi
ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”,
culegerea 33, tabelul 1.
Metoda normativă se aplică pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale
construcţiei separat, cât şi a întregii construcţii (tabelul 3.7).
Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieței. Deprecierea
funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirii şi construcţiilor
standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj
tehnologic învechit şi altele). Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între
caracteristicile reale ale bunului imobi şi aşteptările consumatorilor. Această categorie de deprecieri
este caracteristică tuturor bunurilor imobile. În cazul dat – deprecierea funcţională este 0.
Tabelul 3.7 - Estimarea uzurii fizice a clădirii prin metoda normativă.
Uzura fizică a
Greutatea Uzura fizică a
Denumirea elementelor de Starea elemelor în
Nr. specifică a elementelor
construcţie a clădirii raport cu
elementelor, % clădirii, %
clădirea, %
1 Fundaţie Foarte bună 4 5 0,2
2 Pereţi portanţi şi despărţitori Foarte bună 24 5 1,2
3 Planşeu Foarte bună 16 5 0,8
4 Acoperişul Foarte bună 9 5 0,5
5 Pardoseala Foarte bună 12 5 0,6
6 Goluri Foarte bună 11 10 1,1
7 Finisaj Foarte bună 3 10 0,3
8 Instalaţii tehnico-sanitare Foarte bună 17 5 0,9
9 Alte lucrări Foarte bună 4 10 0,4
Total 100 6
Justificarea ICVR, culegerea nr. 33, tabelul 3
Sursa: elaborat de autor.
 Starea fizică a construcţiei este destul de bună şi uzura fizică constituie 6 %. Mărimea uzurii
fizice este:
U f = 14 726 834* 0,06 = 883 610 lei (3.2)

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele. În cazul obiectului
evaluat depreciarea economică este 10%. Deprecierea acumulată în cazul dat va fi egală cu vloarea
uzurii fizice.
De= 14 726 834* 0,1 = 1 472 683 lei (3.3)
Valoarea de piaţă a bunului imobil determinată prin abordarea costului este prezentată în
tabelul 3.8.
Tabelul 3.8 -Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil complex
Indicatorii Valoarea
Valoarea de piață a terenului, lei 788 717

Valoarea de reconstituire a construcţiei noi, lei 14 726 834

Deprecierea acumulată, lei 2 356 293
Inclusiv
Uzura fizică 883 610
Deprecierea funcțională 0
Deprecierea economică 1 472 683
Valoarea de piaţă a bunului imobil lei 13 159 258
complex, euro 636 783
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan, etravilan,
determinată prin metoda cheltuielilor constituie 13 159 258 (treisprezece milioane o sută cincizeci
și nouă mii două sute cincizeci și opt) MDL sau 636 783 (șase sute treizeci și șase mii șapte sute
optzeci și trei) EUR.

3.3 Estimarea valorii de piață a obiectului evaluării prin metoda analizei comparative a
vânzărilor

Pentru a efectua o analiză minuţioasă a ofertei, evaluatorul trebuie sa examineze toate

bunurile imobiliare ce ar putea face concurenţă obiectului evaluat. Oferta bunurilor imobile similare
este prezentată în anexa H. Date privind bunurile imobile analogice sunt reprezentate în tabelul 3.9.
Tabelul 3.9 - Caracteristica obiectelor analogice.
Nr. Elemente de Obiectul Obiecte analogice
comparație evaluat Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 Amplasarea r-nul Orhei, r-nul Orhei, r-nul Orhei, s. r-nul Orhei, s.
com. Pelivan, or. Orhei, Chiperceni, Ciocîlteni,
extravilan extravilan extravilan extravilan
2 Sursa informaţională https://999.md https://999.md https://999.md/
/ro/69112944 /ro/68658013 ro/64320556
3 Preţul de ofertă, euro 200 000 250 000 188 000
Suprafaţa construcţiei, 946,4 400 200 241
4
m.p.
Suprafaţa terenului, 33,45 33 35 15
5
ari
Preţul de ofertă, 500 1 250 780
5
euro/ar
6 Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin
7 Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Decembrie Decembrie Decembrie
8 Condiţiile pieţei
2020 2020 2020
9 Starea tehnică Foarte bună Satisfăcătoare Bună Bună
Dotarea cu reţele
10 Toate reţelele Toate reţelele Toate reţelele Toate reţelele
inginereşti
Sursa: elaborat de autor.
Bunul imobil complex analog 1 – spații comerciale, oficii și depozite. Teren 33 ari,
construcția 400 m.p.
Bunul imobil complex analog 2– clădire comercială. Teren 35 ari, construcția 200 m.p.
Bunul imobil complex analog 3 – sală ceremonii, maazin, cafenea. Teren 15 ari, construcția
241 m.p.
Estimarea valorii de a bunului imobil abordarea prin piaţă este prezentată în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10 - Estimarea valorii bunului imobil prin metoda analizei comparativă a vânzărilor.
Nr. Elemente de comparație Obiectul evaluat Obiecte analogice
Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 2 3 4 5 6
1 Amplasarea r-nul Orhei, com. r-nul Orhei, or. r-nul Orhei, s. r-nul Orhei, s.
Pelivan, Orhei, extravilan Chiperceni, Ciocîlteni,
extravilan extravilan extravilan
2 Sursa informaţională https://999.md/ro/ https://999.md/ro/ https://999.md/ro/
69112944 68658013 64320556
3 Preţul de ofertă, euro 200 000 250 000 188 000
Suprafaţa construcţiei, 946,4 400 200 241
4
m.p.
5 Preţul de ofertă, euro/ar 500 1 250 780
Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin
6 Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţul corectat, euro 500 1 250 780
7 Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Corecţia 1,00 1,00 1,00
 Preţul corectat, euro 500 1 250 780
Condiţiile de vânzare De piaţă De ofertă De ofertă De ofertă
8 Corecţia 0,90 0,90 0,90
Preţul corectat, euro 450 1 125 702
Data ofertei Decembrie 2020 Decembrie 2020 Decembrie 2020
9 Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţul corectat, euro 450 1 125 702
Corecţia la amplasare 1,20 1,00 1,00
10
Preţul corectat, euro 540 1 125 702
Corecţia la suprafața
0,94 0,92 0,92
11 construcției
Preţul corectat, euro 508 1 035 646
Starea tehnică Foarte bună Satisfăcătoare Bună Bună
12 Corecţia 1,20 1,10 1,10
Preţul corectat, euro 610 1 138 711
13 Prezența parcării Deţine Deţine Deţine Deţine
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţul corectat, euro 610 1 138 711
Dotarea cu reţele
Toate reţelele Toate reţelele Toate reţelele Toate reţelele
inginereşti
14
Corecţia 1,00 1,00 1,00
Preţul corectat, euro 610 1 138 711
15 Corecţia generală 1,22 0,91 0,91
16 Corecţia absolută, % 22 9 9
17 Ponderea 1 2 3
18 Preţul de ofertă mediu 711∗3+ 11138∗2+610∗1
ponderat a 1 m.p., euro = 837
3+2+1
19 Valoarea de piaţă, lei 16 359 887
euro 791 664
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan, etravilan,
determinată prin metoda analizei comparative a vânzărilor constituie 16 359 887 (șaisprezece
milioane trei sute cincizeci și nouă mii opt sute optzeci și șapte) MDL sau 791 664 (șapte sute
nouăzeci și unu euro șase sute șaizeci și patru) EUR.
Dreptul de proprietate. Obiectele analogice deţin dreptul de proprietate privat, la fel ca şi
obiecul evaluat, de aceea coeficientul corecției pentru dreptul de proprietate va fi 1,00.
Condiţiile de finanţare. Ofertele celor trei obiecte analogice au loc în condiţii de finanţare de
piaţă, la fel ca şi obiectul evaluat, deaceea coeficientul corecției va fi 1,00.
Condiţiile tranzacţiei. Obiectele analogice obiectului evaluat nu sunt vîndute, ci sunt oferite
pe piaţă la data vînzării, astfel preţul a fost diminuat cu 10 % şi coeficientul corecției va fi 0,90.
Data vânzării. Toate cele trei tranzacţii ale obiectelor analogice au avut loc în aceeaşi
perioadă de timp, la fel ca şi obiectul evaluat, deaceea coeficientul corecției va fi 1,00.
Amplasarea. Amplasarea obiectului analog 1 diferă de amplasarea obiectului evaluat, este
amplasat în cartier, de aici coeficientul de corecție va fi 1,20. Analog 2 și 3 sunt amplasate
nemijlocit pe prima linie în condiții egale cu obiectul evaluat, de aici corecția va fi 1,00.
 Suprafaţa construcţiei. După cum arată analiza pieţei, preţul pentru 1 m.p de construcţie
comercială scade odată cu creşterea suprafeţei acestuia. Pentru fiecare 100 m.p suprafeţei – 1%.
Corecţia la analog 1 – 0,94, la analog 2 – 0,92, la analog 3 – 0,92.
Starea tehnică. Analog 1are o stare satisfăcătoare de aici corecția 1,2 iar pentru analog 2 și 3
corecția 1,1 căci se află în stare bună..
Prezența parcării. Toate cele trei obiecte analogice dispun de parcări, la fel ca şi obiectul
evaluat, deaceea coeficientul corecției va fi 1,00.
Reţelele inginereşti. Obiectele analogice 1, 2 şi 3 deţin toate reţelele inginereşti, la fel ca şi
obiectul evaluat, astfel corecţia va fi 1,00.

3.4 Estimarea valorii de piață a obiectului evaluării prin abordarea veniturilor

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor

anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în
rezultatul exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
Conform analizei ofertei plăţii de arendă pentru spații comerciale în raionul Orhei în
perioada septembrie-decembrie 2020, plata pentru arendă a 1 m.p. în medie pe lună constituie 3
euro sau respectiv (3*20,6652*12) 744 lei/m.p anual. Plata de arendă anuală se determină ca
produsul dintre plata de arendă a 1 m.p. în lei în medie pe lună şi numărul de luni în an.
Venitul brut potenţial pentru anul 2020 va fi determinat ca produsul între plata pentru arendă
1 m.p. în medie anual şi suprafaţa dată în arendă.
Rata de capitalizarea a obiectului evaluării este determinată în tabelul 3.11.
Tabelul 3.11 – Determinarea ratei de capitalizare
Indicatori Calcul Valoare
Profiabilitatea fără risc, % (Rf) Conform BNM 2,65
Riscul investițional, % (Ri) Determinat în baza calculelor (tab. 3.12) 4,78
Riscul managmentului ineficient, % (Rm) Mediu pe piață 2
Durata de expunere pe piață, luni (n) Determinată în baza analizei pieței 8
Riscul lichidității reduse, % (Rl) Rl = (n/12)*Rf 1,76
Durata de viață economică rămasă, ani Determinată în baza duratei de viață a
45
(De) clădirilor din HG 2003
Rata de recuperare a capitalului investit,
Rrec=1/DE*100 2.22
% (Rrec)
Rata de capitalizare, % (r) r=a+Rrec=Rf+Ri+Rm+Rl+Rrec 13
Sursa: elaborat de autor.
 Determinarea riscului invetițional este elaborată în tabelul 3.12
Tabelul 3.12 – Determinarea riscului investițional
Tipul denumirea riscului Categoria 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscuri sistematice
Situaţia econimică generală dinamic               1    
Majorarea numărului obiectelor
dinamic                 1  
competitive
Modificări înlegislaţie dinamic             1      
Tipul denumirea riscului Categoria 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscuri nesistematice
Situaţii excepţionale naturale şi
static 1                  
antropogene
Neachitarea plăţii de arendă dinamic         1          
Managementul neefectiv dinamic       1            
Factorii criminogeni dinamic 1                  
Controale financiare dinamic         1          
Întocmirea incorectă a contractelor de
dinamic     1              
arendă
Numărul observaţiilor - 2 0 1 1 2 0 1 1 1 0
Suma ponderată - 2 0 3 4 10 0 7 8 9 0
Suma - 43
Numărul factorilor - 9
Media ponderată (rata riscului) % 4,78
Sursa: elaborat de autor.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale
obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
La fel pentru determinarea valorii de piață prin metoda actualizării fluxurilor de numerar
este nevoie de estimat rata da actualizare.
Rata de actualizare determinată prin metoda adiționării este reflectată în tabelul 3.13.
Tabelul 3.13 – Determinarea ratei de actualizare
Indicator Calcul Valoare
Rata rentabilității fără risc, % Rf Conform BNM 2,65
Rata inflației așteptată, % (Ri.a) Conform BNM 5
Rata inflației neașteptată, % (Ri.n) Mediu pe piață 1
Riscul investițional %, (Ri) Determinat în baza calculelor 4,78
Durata de expunere pe piață, luni (n) Conform analizei pieței 8
Riscul lichidității reduse, % (Rl) Rl = (n/12)* Rf 1,76
Rata de actualizare (a) a= Rf + Ri.a + Ri.n + Ri + Rl 15
Sursa: elaborat de autor.
Estimarea valorii de piaţă a obiectului supus evaluării prin abordarea veniturilor este
efectuată în tabelul 3.13.
Tabelul 3.13 - Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin abordarea veniturilor.
 Valoarea Perioada de calcul Post prog
Nr. Indici
de bază 2020 2021 2022 2023 2024
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Suprafaţa arendată,
946,4
m.p.
Plata de arendă 1 m.p. 3 x 20,6652
2
în medie lei/m.p./lunar =62
Plata de arendă 1 m.p. 62 x 12 =
3
în medie lei/m.p./anual 744
4 Venitul brut potenţial, 704 072 704 072 704 072 704 072 704 072
lei/an
5 Pierderile de la 0 0 0 0 0
neocuparea spaţiilor, şi
neachitarea, lei/an
6 Venitul brut efectiv, 704 072 704 072 704 072 704 072 704 072
lei/an
7 Majorarea cheltuielilor 5 0 5 5 5 5
operaţionale, %
8 Cheltuielile 10% 70 407 73 927 77 623 81 504 85 580
operaţionale, lei/an
9 Venitul operaţional net, 633 665 630 145 626 449 622 568 618 492
lei/an
10 Rata de capitalizare, % 13
11 Rata de actualizare, % 15
12 Coeficientul de 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575
actualizre
13 Venitul operaţional net 633 665 547 974 473 658 409 338
actualizat, lei
14 Reversia, lei 4 757 630
15 Reversia actualizată, lei 3 128 142
16 Valoarea de piaţă, lei 5 192 777
euro 251 281

Sursa: elaborat de autor.

Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan, etravilan,
determinată prin metoda venitului constituie 5 192 777 (cinci milioane o sută nouăzeci și două mii
șapte sute șaptezeci și șapte) MDL sau 251 281 (două sute cincizeci și una mii două sute optzeci și
unu) EUR.

3.5 Reconcilierea rezultatelor evaluării şi estimarea valorii finale.

 Principalul scop al procesului de evaluare respectiv este determinarea valorii de piaţă a
bunului imobil evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică și echivocă privind valoarea proprietaţii
imobiliare, evaluatorul aplica diverse metode de evaluare. Dar, este important de menţionat, ca nici
una din metodele de evaluare nu este universala si nu generează rezultate absolut corecte.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape: reviziunea poziţiilor tehnice şi
conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea
celei mai credibile valori și estimarea valorii finale.
Reconcilierea rezultatelor evaluării şi estimarea valorii finale a bunului imobil evaluat este
efectuată în tabelul 3.14.
Tabelul 3.14 - Reconcilierea rezultatelor evaluării şi estimarea valorii finale.

Abordarea prin Abordarea prin Abordarea

Nr. Indicatori
cost piaţă veniturilor
1 2 3 4 5
Valoarea obţinută, lei 13 159 258 16 359 887 5 192 777
1 Pletitudinea informaţiei, % 50 25 25
2 Exactitatea informaţiei, % 60 20 20
3 Subpoziţiile admise în calcul, % 20 40 40
Capacitatea de a lua în
4 considerare conjunctura pieţei, 10 50 40
%
Capacitatea de a lua în
5 30 20 50
considerare rentabilitatea
obiectului, %de a prognoza în
Capacitatea
6 25 10 65
timp, %
Capacitatea de a lua în
7 considerare particularităţile 80 15 5
constructive, %
8 Media 39 26 35
9 Greutatea specifică, lei 5 132 111 4 253 571 1 817 472
10 Valoarea de piaţă a bunului 11 203 154
imobil,
Valoarealei de piaţă a bunului
11 542 127
imobil, euro
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în r-nul Orhei, com. Pelivan,
etravilan,constituie 11 203 154 (unsprezece milioane două sute trei mii o sută cincizeci și patru)
MDL sau 542 127 (cinci sute patruzeci și două mii o sută douăzeci și șapte) EUR.