Cap. 2.

Limitari si restrictii ale dreptului de proprietate

2.1. Consideratii generale

Codul civil defineste dreptul de proprietate ca fiind un drept exclusiv si absolut, dar el
adauga ca trebuie exercitat “in limitele determinate de lege” (art. 480 C.civil). Limitarile si
restrangerile dreptului de proprietate se justifica prin necesitatea realizarii unui echilibru intre
interesul general si cel individual in materie. Existenta lor nu reprezinta nici pe departe atingeri
ale acestui drept, dimpotriva, are menirea de a asigura exercitarea normala a dreptului de
proprietate, in scopul in care acest drept este recunoscut de lege, de altfel ca si celelalte drepturi
civile.

Limitarile reprezinta fie restrangeri normale ale unora din atributele care se refera la
obiectul sau, impuse de interesele generale ale societatii sau de aparare a dreptului de proprietate
al celorlalte subiecte de drept, fie restrangeri cu caracter exceptional, care pot duce chiar la
pierderea dreptului, cum este exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii.
Dupa cum prevede art. 49 din Constitutie, prin lege pot fi aduse anumite ingradiri dreptului de
proprietate, fara ca ele sa atinga fondul acestui drept si cu respectarea principiului probabilitatii,
iar, dupa cum a statuat Curtea Constitutionala legile de restrangere trebuie sa aiba un caracter
organic.

Limitarile
dreptului de proprietate vizeaza in general proprietatea imobiliara si, in special,
proprietatea funciara.

In dreptul roman se impuneau anumite comportamente fie in interesul vecinilor, fie in

interesul public. Astfel, in interesul vecinilor se impuneau anumite comportamente: vecinul era
obligat sa curete arboretele de la hotar; vecinul avea actio aquare pluviae arundae, menita sa fie
indreptatita impotriva vecinului care a schimbat cursul natural al apei de
ploaie.12 Pentru interes public erau stabilite in sarcina proprietarului anumite limitari: interdictia de a demola casa fara acordul
municipalitatii, folosirea cu acordul pretorului a drumului aflat pe teren strain etc.

In dreptul modern, de pilda in dreptul francez rezulta restrictii, aproape in mod exclusiv
proprietatii funciare. Ele sunt clasificate in restrictii de ordin administrativ, restrictii legale,
provenind din faptul vecinatatii terenurilor etc. 13

Limitari stabilite prin vointa titularului dreptului de proprietate

 Prin propria sa vointa proprietarul poate sa restranga sau sa limiteze exercitarea dreptului
de proprietate. Aceasta vointa se exprima in mod concret prin consimtamantul dat in cadrul unor
raporturi juridice. Astfel, proprietarul poate constitui asupra unui bun ce alcatuieste obiectul
dreptului de proprietate un drept de uzufruct, cedand uzufructuarului folosinta si posesia bunului,
el ramanand cu dispozitia.

Din exemplul dat in legatura cu uzufructul rezulta, in primul rand ca asemenea limitari
apar in cazul dezmembramintelor dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate
sunt exercitate de titulari diferiti si asupra unor drepturi diferite. Prin aceasta se ajunge la
dezmembrarea dreptului de proprietate, in sensul ca dispozitia ramane intotdeauna proprietarului,
iar celelalte doua atribute – posesia si folosinta – sunt exercitate de alte persoane, in conditii
legale.

In al doilea rand, o alta restrictie a dreptului de proprietate o constituie clauza de

inalienabilitate. Inalienabilitatea este in principiu legala, adica reglementata de lege (art. 135 pct.
5 din Constitutie, potrivit caruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile), dar ea poate
avea si caracter conventional. Avem regula potrivit careia alienabilitatea constituie in esenta
dreptului de proprietate, inalienabilitatea este exceptionala. Ea poate rezulta direct din lege si din
conventii intre persoane, pe care partile le incheie in mod liber, potrivit liberului lor
consimtamant.

In literatura juridica de specialitate problema admisibilitatii clauzei de inadmisibilitate

este controversata, in jurisprudenta s-a admis ca prin conventia lor partile pot stipula clauza
inadmisibilitatii, chiar daca legea nu o prevede expres, daca aceasta clauza se intemeiaza pe un
interes legitim si serios, nu este generalizata si este limitata in timp.14

Daca sunt incheiate acte juridice a caror clauza de inalienabilitate nu se intemeiaza pe un

interes serios si legitim sau a caror clauza nu este limitat sunt sanctionate cu nulitatea.

2.3. Limitari legale ale dreptului de proprietate

Principiul proprietatii, enuntat de art. 41 din Constitutie, dreptul de proprietate fiind

garantat, textul prevede in acelasi timp ca legea poate stabili limite ale dreptului de proprietate.
Proprietatea astfel cum este definita de art. 480 C.civ. este ingradita in limitele determinate de
lege.
 Restrictii legale ale dreptului de proprietate sunt numeroase, ele sunt prevazute si de
normele juridice ale altor ramuri de drept (drept civil, drept comercial, drept administrativ). Art.
1310 C.civil prevede ca: “Toate bunurile care sunt in comert pot fi vandute, afara numai daca
vreo lege a oprit aceasta”. Revenind la textele constitutionale limitari ale proprietatii sunt
cuprinse in art. 41 alin. 3 din Constitutie privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica,
preluate de o lege speciala, respectiv Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauza de
utilitate publica si art. 481 C.civ., potrivit caruia exproprierea pentru cauza de utilitate publica
poate fi facuta in conditii legale, si cu o dreapta si prealabila despagubire.

O alta limitare prevazuta de Constitutie este cuprinsa in art. 41 pct. 2 teza II, care dispune
ca: “cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor”.

O serie de alte acte normative cuprind limitari legale ale dreptului de proprietate.
Dispozitii relative la terenuri se refera la dreptul de preemtiune care este o limitare a dispozitiei
pe care il are titularul cand instraineaza terenuri din extravilan, care trebuie sa se conformeze art.
5 din Legea nr.54/1998 si art. 69 din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, republicata, in
sensul ca proprietarul nu poate sa vanda decat prin exercitarea dreptului de preemtiune.

Pentru o intelegere mai corecta a restrictiilor prevazute de normele juridice, ele pot fi
grupate in doua categorii: a) Restrictii privind interesele economice si sociale generale, precum
si interesele domeniului public; b) Restrictii privind interesele individuale ale dreptului de
proprietate.

Din prima categorie fac parte cele prevazute din Constitutie, pe care in parte le-am
amintit. Insa cea mai viguroasa limitare constitutionala o constituie inalienabilitatea bunurilor
care fac parte din domeniul public (art. 135 alin. 5 din Constitutie si art. 74 din Legea nr.
69/1991, cu privire la administratia publica locala ).

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica contine prevederi in legatura cu

limitarile legale, stipuland bunaoara in art. 12 o serie de ingradiri pentru titularii dreptului de
proprietate publica. Referindu-se la dreptul de administare, art. 12 alin. 3 din lege prevede ca
titularii dreptului de administrare pot sa posede, sa foloseasca bunul si sa dispuna de acesta, in
conditiile actului prin care le-a fost dat bunul in administrare. Bunurile proprietate publica pot fi
date in exploatare prin concesiune conform art. 15 din Legea nr. 213/1998, unde este prevazut ca
se poate face concesionarea prin licitatie publica, dupa normele emise de autoritatile
administrative competente, in conditiile legii.
 Tot astfel, art. 84 alin. (1) din Legea nr. 69/1991, republicata, prevede ca autoritatile
administrative locale si judetene hotarasc in ce priveste concesionarea, inchirierea, locatia de
gestiune a bunurilor apartinand domeniului public, de interes local. Acesta constituie cadrul
juridic in care bunurile statului si unitatilor administrativ teritoriale sunt administrate de regiile
autonome de interes local precum si de catre institutiile publice.

Prin Legea nr. 50/1991 au fost prevazute unele restrictii de ordin edilitar cu privire la
constructii. Pentru lucrarile de construire, reconstruire, extindere sau de reparatie a cladirilor de
orice fel este necesara eliberarea unei autorizatii de construire, care este un act administrativ
emis cu respectarea normelor de proiectare si executare.

Aceste ingradiri sunt puse de interesele edilitare si gospodaresti ale localitatilor in

conformitate cu planurile urbanistice si de amenajare teritoriala.

O alta restrictie de interes general se desprinde din principiul constitutional prevazut de

art. 41 alin. (2) din Constitutie, potrivit caruia cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul
de proprietate asupra terenurilor. In acest sens este art. 3 din Legea nr. 54/1998, care instituie o
limitare legala a dreptului de proprietate folosind drept criteriu cetatenia sau nationalitatea
titularului. Conditia este ca dobanditorul sa fie cetatean roman iar daca este persoana juridica sa
aiba nationalitatea romana.

Tot astfel sunt si masurile de protectie sociala care constau in inlesniri acordate unor
categorii de persoane, fara ca titularul dreptului de proprietate sa se poata opune. Astfel, in cazul
vanzarilor de locuinte chiriasilor care le-au detinut, transmiterea dreptului de proprietate are loc
in temeiul legii, proprietarul nu se poate opune nici la instrainare si nici nu poate pretinde un alt
pret, decat cel stabilit prin reglementari administrative, dupa cum este cazul locuintelor vandute
in conditiile Decr. lege nr. 61/1990 si Legea nr. 85/1992, modificata prin Legea nr. 76/1994.

O limitare a dreptului de proprietate o constituie si regimul juridic instituit prin Legea nr.
112/1995, privind masurile de protectie al chiriasilor potrivit art. 9 si urm. din lege.

In toate cazurile care reglementeaza raporturile dintre proprietari si chiriasi, dupa

particularitatile din legile sus-mentionate, au aparut legi de prorogare a contractelor de inchiriere
prin Legile nr. 17/1994 si O.U.G. nr. 40/1999, care statueaza ca anumite contracte de inchiriere a
spatiilor din imobile cu destinatie de locuinta se prelungesc, de drept, pe o perioada de 5 ani
(Legea nr. 17/1994) sau pe o perioada de la 3 la 5 ani (O.U.G. nr. 40/1999). Aceasta prorogare
opereaza in virtutea legii – ope legis- in privinta contractelor de inchiriere si prin aceasta se
aduce o limitare a atributelor posesiei si folosintei locuintei.

In context, titularii contractelor de inchiriere pot opta sa ramana in continuare chiriasi sau
sa cumpere in conditiile legii apartamentul detinut, fara ca proprietarul sa se poata opune, pentru
ca optiunea chiriasului este raportata la restrangerea proprietatii, dreptul titularului fiind limitat,
cu exceptie de la principiul consensualismului, nu se poate opune la instrainare.

Din a doua categorie, a limitarilor si restrictiilor privind interesele individuale ale

titularilor dreptului de proprietate, cele mai importante restrictii de ordin privat sunt determinate
de raporturile de vecinatate dintre proprietari. Urmand conceptia Codului civil, autorii considera
aceste ingradiri aduse dreptului de proprietate ca fiind servituti naturale sau legale. 15 Aceste servituti
sunt sarcini pe care legea le impune proprietarilor fondurilor invecinate in vederea exercitarii
normale a dreptului de proprietate, obligatia proprietarilor fiind o obligatie propter rem ce se
naste ca urmare a faptului ca acestia detin in proprietate un fond. Chiar Constitutia prevede in
art. 41 obligatia titularilor dreptului de proprietate de a respecta sarcinile privind “asigurarea
bunei vecinatati” in raporturile dintre proprietarii fondurilor invecinate.

In cadrul limitarilor izvorate din raporturile de vecinatate reprezentandu-i servitutiile

legale si cele naturale, codul civil cuprinde o serie de texte.

Potrivit art. 577 C.civil, servitutile naturale sunt cele care izvorasc din situatia
lucrurilor. Servitutile se impart in trei categorii: a) servituti referitoare la ape (art. 579-583
C.civil); b) servitutea de granituire (art. 584 C.civil); c) servitutea de ingradire (art. 585 si 600
C.civil).

Aceste limitari care sunt in cadrul relatiilor de vecinatate se refera la imobile, care desi
delimitate material, se afla in stransa legatura cu terenurile invecinate, cu celelalte imobile prin
natura lor. Datorita acestei naturi imobilul nu este independent si nu are o existenta de sine
statatoare, precum o au bunurile mobile. Folosirea imobilului potrivit destinatiei economice, nu
exclude anumite efecte directe sau indirecte asupra imobilelor vecine.
Limitarile
12 Pentru interes public erau stabilite in sarcina proprietarului anumite
13
14
15 Aceste