ACȚIUNILE DE CARTE

FUNCIARĂ

Artur Tarlapan
Doctorand, lector universitar,
USM
Noțiuni generale
Acțiunile de carte funciară sunt acele acțiuni care
au ca obiect înscrierile în registrul bunurilor
imobile, prin care se urmărește realizarea
înscrierilor de drepturi tabulare, care se
constituie, se transmit, se modifică sau se sting
în condițiile respectării publicității imobiliare,
precum și a înscrierilor altor drepturi, fapte sau
raporturi juridice în legătură cu imobilele.
Noțiuni generale
Clasificare.
După obiect, acțiunile de carte funciară se clasifică în:
• acțiune în efectuarea înregistrării (în prestație tabulară).
• acțiune în justificare tabulară.
• acțiune în rectificare.
După natura juridică a dreptului subiectiv ocrotit:
• acțiuni personale (acțiunea în efectuarea înregistrării, acțiunea în justificare,
acțiunea în rectificare, dacă are ca obiect înscrierile cu privire la acte sau fapte
juridice privitoare la drepturi de creanță).
• acțiuni reale (acțiunea în rectificare, dacă are ca obiect înscrierile cu privire la
dreptiri reale imobiliare).
După legătura cu prescripția:
• acțiuni prescriptibile (acțiunea în efectuarea înregistrării, acțiunea în
justificare).
• acțiuni imprescriptibile (acțiunea în rectificare).
Acțiunea în efectuarea înregistrării (în
prestație tabulară)
Este acea acțiune prin care dobânditorul unui
drept tabular solicită instanței de judecată să
dispună înscrierea dreptului său în registrul
bunurilor imobile, dacă persoana obligată la
constituirea, transmiterea sau modificarea unui
drept tabular nu își execută obligațiile necesare
pentru efectuarea înscrierii.
Reglementare – art. 430 C.civ.
Acțiunea în efectuarea înregistrării (în
prestație tabulară)
Caractere:
• este o acțiune principală. Se formulează prin cerere de chemare în
judecată ca o pretenție de bază (principală), spre deosebire de
acțiunea în rectificare, care poate fi formulată ca o pretenție
accesorie.
• este o acțiune în realizare. Reclamantul urmărește obligarea
pârâtului să-și execute obligațiile necesare pentru înscrierea
dreptului în registrul bunurilor imobile.
• este o acțiune personală. Pe calea acestei acțiuni se urmărește
realizarea unui drept de creanță al reclamantului față de pârât, cu
privire la executarea obligației necesare pentru înscrierea dreptului
în registrul bunurilor imobile.
• este o acțiune prescriptibilă. Se supune termenilor de prescriție.
Acțiunea în efectuarea înregistrării (în
prestație tabulară)
Condiții de exercitare a acțiunii în prestație tabulară:
• încheierea valabilă a unui contract cu privire la constituirea,
transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar.
• neexecutarea de cel ce este obligat a constitui, a transmite sau a
modifica un drept real imobiliar a obligațiilor ce ii reveneau
pentru înscrierea în registrul bunurilor imobile.
• termenul pentru introducerea acțiunii – 3 ani.
• reclamantul nu este ținut să demonstreze că cel obligat nu și-a
dat consimțământul la înregistrare.
• hotărârea judecătorească prin care se admite acțiunea în
efectuarea înregistrării este opozabilă deținătorului registrului
fără atragerea acestuia în proces.
Acțiunea în justificare tabulară
Acțiunea în justificare tabulară este acțiunea prin care
persoana în favoarea căreia s-a înscris provizoriu un drept
tabular, solicită instanței să dispună intabularea dreptului
tabular pe numele său cu efect retroactiv de la data cererii
de înscriere provizorie, dacă persoana împotriva căreia s-a
efectuat înscrierea provizorie nu consimte la intabulare.
Reglementare – art. 433 alin. (3) C.civ.
Exemplu – vânzătorul unui bun imobil în construcție nu
semnează actul de predare-primire a bunului imobil sau
nu eliberează cumpărătorului confirmarea achitării a 95%
din preț. Art. 1174 alin. (6) C.civ.
Acțiunea în justificare tabulară
Caractere:
• este o acțiune principală. Se formulează prin cerere de
chemare în judecată ca o pretenție de bază (principală).
• este o acțiune în realizare. Reclamantul urmărește
condamnarea pârâtului de a accepta justificarea înscrierii
provizorii.
• este o acțiune personală. Pe calea acestei acțiuni se urmărește
realizarea unui drept de creanță al reclamantului față de
pârât, cu privire la executarea obligației de acceptare a
justificării înscrierii provizorii.
• este o acțiune prescriptibilă. Se supune termenilor de
prescriție.
Acțiunea în justificare tabulară
Condiții de exercitare a acțiunii în justificare tabulară:
• existența înscrierii provizorii a dreptului real imobiliar
dobândit sub condiție suspensivă sau rezolutorie ori
având ca obiect o construcție viitoare.
• refuzul titularului tabular de a-și da consimțământul
pentru justificarea înscrierii provizorii.
• termenul pentru introducerea acțiunii – 3 ani.
• sunt aplicabile prevederile art. 430 C.civ. (acțiunea în
efectuarea înregistrării).
Acțiunea în justificare tabulară
Acțiunea în justificare tabulară este admisibilă
doar în privința înscrierii provizorii a dreptului
real imobiliar dobândit sub condiție suspensivă
sau rezolutorie ori având ca obiect o construcție
viitoare, adică a înscrierii provizorii prevăzute de
art. 432 alin. (1) lit. a) C.civ. Această acțiune nu
poate fi formulată cu referire la celelalte cazuri
de înscriere provizorie, indicate la art. 432 alin.
(1) lit. b)-d).
Acțiunea în rectificare
Este acea acțiune prin care se realizează
conformitatea stării tabulare a unui imobil cu
situația juridică reală a acestuia prin radierea,
îndreptarea sau corectarea oricărei inexactități
produse cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea
funciară.
Reglementare – art. 438-442 C.civ.
Acțiunea în rectificare
Caractere:
• este o acțiune accesorie sau principală, după caz. Art. 439 alin. (5) C.civ. – acțiunea în
rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acțiunea
de fond, când este cazul. Dacă rectificarea se bazează pe nulitatea actului care a servit
drept temei pentru efectuarea unei înscrieri, atunci prin cerere de chemare în
judecată se poate solicita nulitatea actului (pretenție principală) și rectificarea
registrului bunurilor imobile (pretenție accesorie). Este, însă, posibilă derularea întăi
a procesului juriciar pe nulitate, apoi a unui proces separat pe rectificare. În acest caz,
acțiunea în rectificare va avea caracter principal. De asemenea, acțiunea în rectificare
va fi o acțiune principală dacă se formulează în legătură cu nevalabilitatea înscrierii,
calificare greșită a dreptului înscris, etc.
• este o acțiune în realizare. Reclamantul urmărește radierea, îndreptarea sau
corectarea unei înscrieri inexacte, pe care pârâtul este ținut să o accepte și să o
respecte.
• este o acțiune personal sau reală, după caz.
• este o acțiune imprescriptibilă. Nu se supune termenilor de prescriție. Art. 440 alin.
(1) C.civ.
Acțiunea în rectificare
Temeiuri pentru rectificare:
• înregistrarea sau înregistrarea provizorie nu este
valabilă. Acest temei intervine în acele situații în care
neconcordanțele constatate afectează fondul dreptului
înscris, iar nu simple greșeli materiale. De ex.: în loc de
cota parte de ¼, s-a indicat ½; în loc să fie înscris în
baza unui contract de vânzare-cumpărare, s-a înscris în
baza unui contract de donație; s-a radiat un drept real
limitat (uzufruct), care urma a fi menținut după
vânzarea unui imobil în cadrul executării silite.
• dreptul a fost greșit calificat de către registrator.
Acțiunea în rectificare
Temeiuri pentru rectificare:
• s-a constatat sau s-a declarat nulitatea ori ineficiența actului sau faptului în
temeiul căruia a fost efectuată înregistrarea ori înregistrarea provizorie în
partea constituirii, a transmiterii sau, după caz, a stingerii dreptului
înregistrat sau înregistrat provizoriu.
• dreptul înregistrat sau înregistrat provizoriu s-a stins în baza legii ori a
actului în temeiul căruia s-a făcut înregistrarea sau înregistrarea provizorie.
De ex.: a expirat termenul dreptului de uzufruct, s-a realizat condiția
rezolutorie care afecta dreptul de proprietate înscris provizoriu, s-a petrecut
consolidarea în aceiași persoană a nudei proprietăți și a dreptului real
limitat, a fost revocata donația, a fost rezoluționat contractul de vânzare-
cumpărare, etc.
• înregistrarea sau înregistrarea provizorie din registru nu mai este, din orice
alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a dreptului înregistrat
sau înregistrat provizoriu. De ex.: majorarea suprafeței terenului.
Acțiunea în rectificare
Acțiunea în rectificare poate fi formulată atât împotriva
dobânditorului nemijlocit, cât și împotriva terților
dobânditori, cu excepția acțiunii întemeiate pe dispozițiile art.
439 alin. (1) lit. c) și d) (adică, motive ulterioare înscrierii
dreptului dobânditorului nemijlocit), care nu poate fi pornită
față de dobânditorul de bună-credință al dreptului supus
înregistrării dobândit în temeiul unui act juridic cu titlu
oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de gaj, ipotecă
sau altă garanție reală. De ex.: A a vândut un imobil lui B, la
rândul său, B vinde imobilul lui C; între A și B a intervenit
rezoluțiunea contractului, despre care C nu era în cunoștință
de cauză; drepturile lui C nu vor fi afectate.
Acțiunea în radierea unui drept concurent
Această acțiune se formulează în situația în care
două sau mai multe persoane au dobândit un
drept tabular de la același autor (de exemplu, în
caz de vânzare multiplă), și are menirea să
sancționeze pe dobânditorul de rea-credință.
Art. 427 C.civ.
Acțiunea în radierea unui drept concurent
Condiții de exercitare a acțiunii în radiera unui drept concurent:
• înscrierea dreptului tabular pe numele unui terț.
• actul juridic pe care își întemeiază acțiunea reclamantul să fie anterior celui în
baza căruia s-a efectuat înregistrarea în folosul terțului.
• dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor
comun.
• terțul dobânditor să fie de rea-credință. Sunt posibile două ipoteze cu privire la
reaua-credință a terțului: fie terțul dobânditor a împiedicat prin violența sau
dol înregistrarea dreptului de către reclamant, fie violența ori dolul a provenit
de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dacă acesta din urmă a cunoscut
sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii
actului juridic în baza căruia a dobândit dreptul supus înregistrării.
• termenul pentru introducerea acțiunii – acțiunea se prescrie în termenul de
prescripție al acțiunii în nulitate pentru violență sau eroare, dar nu poate
depăși 3 ani de la data înregistrării de către terț a dreptului în folosul său.