Curs 4 Ipoteze i condiii limitative Ipoteze speciale i condiii limitative aceste declaraii sunt folosite pentru a-l proteja

a pe evaluator i pentru a-i informa i proteja pe clieni sau pe ali utilizatori ai raportului. Condiiile standard corespunztoare sunt o parte important a raportului. Ipotezele pot s priveasc credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate i a managementului, condiii tehnologice i structurale, conformitatea cu reglementrile zonale i de mediu, legalitatea utilizrii proprietii. Condiiile limitative pot restriciona evaluarea la programul stabilit de utilizare a proprietii sau la condiiile curente de pia, pot dezavua orice repartizare sau divizare a valorii n funcie de interese pariale, pot prentmpina cererile ulterioare adresate evaluatorului sau s interzic publicarea sau difuzarea raportului. Totodat, trebuie avut n vedere faptul c impunerea de condiii limitative sau de disculpri menite s nlture teoretic ntreaga responsabilitate a evaluatorului, poate invalida concluzia despre valoare. Sunt enumerate n continuare cteva din ipotezele generale i condiiile limitative care pot s apar ntr-un raport de evaluare: Ipoteze generale: nu se asum nici o rspundere pentru descrierea juridic pus la dispoziie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil i tranzacionabil dac nu se specific altfel; se presupune c proprietatea este deinut cu responsabilitate i c se aplic un management competent al acesteia; informaiile furnizate de tere pri sunt considerate de ncredere dar nu li se acord garanii pentru acuratee; toate studiile inginereti sunt presupuse a fi corecte. Planurile de amplasare i materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor s vizualizeze proprietatea; se presupune c nu exist condiii ascunse sau neevideniate ale proprietii, ale subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea s valoreze mai mult sau mai puin. Nu se asum nici o rspundere pentru astfel de condiii sau pentru obinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor;

 se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare n vigoare, exceptnd situaia cnd n raportul de evaluare nu a fost identificat, descris i considerat o non-conformitate; se presupune c au fost sau pot fi obinute sau rennoite toate autorizaiile, licenele, certificatele de ocupare, aprobrile sau alte acte solicitate de instituiile locale, regionale sau naionale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaz estimarea valorii; se presupune c utilizarea terenului i a construciilor se realizeaz n cadrul limitelor proprietii descrise i c nu exist nclcri sau violri ale altor proprieti, dac nu se menioneaz altfel; noi am fost solicitai s presupunem, n scopul acestei evaluri, c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care s indice prezena contaminanilor sau materialelor periculoase; noi nu am fcut nici un fel de investigaie referitoare la utilizrile trecute sau prezente, att pe proprietate ct i pe terenul vecin pentru a stabili dac exist vreo contaminare a proprietii analizate n aceste utilizri sau amplasamente i deci valoarea este estimat n ipoteza c nu exist aa ceva; nu ne asumm nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant, nici nu ne angajm pentru o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit; dac ulterior se va stabili c exist contaminare pe proprietatea evaluat sau pe oricare alt teren vecin sau c mijloacele care au fost puse n funciune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea raportat; noi nu am fcut o expertiz tehnic a structurii de rezisten, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n stare tehnic bun, corespunztoare unei exploatri normale. Opinia asupra strii prilor neexpertizate i acest raport nu trebuie neles c ar valida integritatea lor. Condiii limitative: orice alocare a valorii totale estimate n acest raport, ntre teren i construcii se realizeaz n funcie de prevederile din raport. Valorile separate alocate terenului i cldirilor nu trebuie utilizate n combinaie cu nici o alt evaluare, n caz contrar ele fiind nevalide;

 posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan n legtur cu proprietatea n chestiune dect dac au fost fcute iniial aranjamente n aceast privin; nici una din prile raportului (n special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaz acesta) nu vor fi difuzate public prin reclam, relaii publice, tiri, agenii de vnzare sau alte ci mediatice, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului. Un raport de evaluare poate conine i urmtoarele ipoteze i condiii limitative suplimentare: orice estimri ale valorii coninute n raport se aplic ntregii proprieti i orice mprire sau divizare a totalului n valori fracionate va invalida valoarea estimat dac acestea nu au fost stabilite n raport; n pregtirea evalurii au fost folosite doar acele planuri i specificaii preliminare avute la dispoziie. Prin urmare, analiza este supus unei revizuiri cnd planurile i specificaiile finale sunt disponibile; evaluatorul presupune c cititorul sau utilizatorul acestui raport a primit copii ale planurilor de construcie disponibile i toate contractele de nchiriere sau amendamentele, dac exist, care mpovreaz proprietatea; nu a fost furnizat nici o descriere juridic sau cadastru, astfel c evaluatorul a folosit hri municipale (sau alte surse specificate) pentru a stabili dimensiunile fizice i mrimea proprietii. Dac o msurtoare atest c aceast informaie nu e valid, ea va trebui ajustat; previziunile, proieciile sau estimrile coninute n raport se bazeaz pe condiiile curente de pe pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i sunt influenate de inexistena (nc) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbrii condiiilor viitoare.