Master SICPI, anul II, sem.

1 Principii i metode de evaluare

RAPORT DE EVALUARE
Acest material are caracter strict didactic

Proprietate de tip: xxxx Adresa: xxxx

Student: XXXX Grupa: XXXX Anul universitar: XXXX

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport sunt confideniale i nu pot fi copiate parial sau n totalitate sau transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al evaluatorului i clientului.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

CUPRINS

CAP. 1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE.................................................... CAP. 2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE........................................................ 2.1. Identificarea i competena evaluatorului................................................ 2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat.......................... 2.3. Obiectul i scopul evalurii............................................................ 2.4. Tipul valorii estimate..................................................... 2.5. Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei...................................................... 2.6. Moneda n care se exprim valoarea estimat......................................... 2.7. Amploarea investigaiilor. Inspecia proprietii. .............................. 2.8. Natura i sursa informaiilor utilizate n evaluare............................................... 2.9. Ipoteze i ipoteze speciale.................................................................. 2.10. Declaraie de conformitate................................................................ CAP. 3. IDENTIFICAREA I DESCRIEREA PROPRIETII .............................................. 3.1. Prezentare general......................................................... 3.2. Date despre vecinti i localizare..................................................... 3.3. Situaia juridic................................................................ 3.4. Descrierea terenului.................................................................. 3.5. Descrierea construciilor i a amenajrilor............................................................. CAP. 4. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE...................................................................... 4.1. Analiza cererii probabile................................................................................... 4.2. Analiza ofertei competitive............................................................... 4.3. Echilibrul pieei................................................................................. CAP. 5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI.................................................................. CAP. 6. EVALUAREA TERENULUI..................................................................................... CAP. 7. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE........................................................... 7.1. Aplicarea abordrii prin pia................................................................................. 7.2. Aplicarea abordrii prin cost................................................................................... 7.3. Aplicarea abordrii prin venit.................................................................................. CAP. 8. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINAL ASUPRA VAORII................... CAP. 9. ANEXE...............................................................................................................

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Obiectul raportului de evaluare: proprietatea imobiliar de tip XXXX. Drept de proprietate evaluat: drept absolut Adresa proprietii imobiliare subiect: XXXX Clientul raportului de evaluare: XXXX Utilizatorul raportului de evaluare: XXXX Scopul evalurii: XXXX. Tipul valorii estimate: XXXX. Data evalurii: XXXX. Rezultatul evalurii prin abordarea prin pia: Rezultatul evalurii prin abordarea prin cost: Rezultatul evalurii prin abordarea prin venit: Opinia final asupra valorii: VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE VALABIL LA DATA EVALURII ESTE XXXX Lei, respectiv XXXX Euro
la un curs de schimb valutar de XXXX Lei/Euro, comunicat de ctre BNR pentru data de XXXX.

Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor ANEVAR* n vigoare la data ntocmirii raportului.
*ANEVAR Uniunea Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, www.anevar.ro

Data: XXXX Evaluator, Student: Prenumele i numele

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE 2.1 Identificarea i competena evaluatorului

Evaluatorul: Student Prenumele i numele Declaraie Prin prezenta, evaluatorul declar faptul c deine cunotinele i experiena necesare efecturii n mod competent a lucrrii de evaluare a proprietii imobiliare subiect i poate oferi o evaluare obiectiv i imparial. La data acestui raport, subsemnatul a ndeplinit cerinele Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia privind instruirea profesional continu. Data: XXXX Evaluator, Student: Prenumele i numele

2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat

Clientul prezentului raport de evaluare: XXXX Utilizatorul(ii) desemnat(i) al(ai) prezentului raport de evaluare: XXXX

2.3 Obiectul i scopul evalurii

Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar de tip XXXX. Scopul evalurii (utilizarea desemnat) este estimarea valorii de pia a proprietii n scopul transferului dreptului de proprietate. Raportul de evaluare nu este valabil pentru alte scopuri. Conform Standardelor ANEVAR n vigoare, proprietatea imobiliar reprezint terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului.

2.4 Tipul valorii estimate

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Tipul valorii care urmeaz a fi estimat ntr-o misiune de evaluare este stabilit n funcie de obiectul i scopul evalurii. Avnd n vedere faptul c scopul evalurii este transferul dreptului de proprietate, tipul valorii care urmeaz a fi estimat este valoarea de pia, a crei definiie - conform Standardelor ANEVAR n vigoare la data evalurii - este urmtoarea: Suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

2.5 Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei

Data evalurii* reprezint data la care este valabil opinia asupra valorii i este XXXX. Data raportului de evaluare este XXXX. Data inspeciei proprietii a fost XXXX.
* Opinia final asupra valorii proprietii subiect are o valabilitate redus n timp din cauza schimbrilor inevitabile care survin pe piaa imobiliar i n economia unei ri, factori cu impact asupra valorii.

2.6 Moneda n care se exprim valoarea estimat

Opinia final asupra valorii este prezentat n Lei i n Euro. Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea opiniei finale asupra valorii n Euro este de XXXX Lei pentru un Euro, curs comunicat de ctre BNR pentru data de XXXX, data evalurii.

2.7 Amploarea investigaiilor. Inspecia proprietii.

Amploarea investigaiilor.... Inspecia proprietii a fost realizat de ctre evaluator la data de XXXX n prezena proprietarului. La aceast dat evaluatorul a vizitat proprietatea imobiliar identificnd-o pe baza dosarului cadastral pus la dispoziie de ctre proprietar, a inspectat vecintile acesteia i proprietatea n sine (exterior i interior), ocazie cu care a preluat fotografii (ataate n Anex) ce pun n eviden starea vecintilor i a proprietii la data evalurii. n urma efecturii inspeciei proprietii, evaluatorul a constatat c:

Exteriorul proprietii XXXX Interiorul proprietii XXXX

2.8 Natura i sursa informaiilor utilizate n evaluare

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Informaii utilizate n evaluare:

Situaia tehnico-juridic a proprietii imobiliare Date despre piaa imobiliar specific: preuri de tranzacie a proprietilor imobiliare comparabile, nivelul chiriilor, grade de ocupare, rate de capitalizare etc. Indici de actualizare a costurilor Etc. 1 Etc. 2 Informaiile legate de situaia tehnico-juridic a proprietii imobiliare evaluate au fost furnizate de ctre proprietar prin actul care atest dreptul de proprietate asupra proprietii i documentaia cadastral urmtoare:

Sursele informaiilor utilizate n evaluare:

...... ......

Informaiile legate de tranzaciile de proprieti imobiliare comparabile au fost furnizate de ctre agenii imobiliare, ziare cu anunuri de vnzare/cumprare etc.

...... ......

ndrumare ANEVAR, cataloage de costuri:

Costuri de reconstrucie, costuri de nlocuire. Cldiri rezideniale Metoda costurilor segregate Indici de actualizare. Cataloage de costuri

2.9 Ipoteze i ipoteze speciale

La baza evalurii au stat o serie de ipoteze/ipoteze speciale, asumate de ctre evaluator pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii, prezentate n cele ce urmeaz:
credibilitatea surselor de informaii; conformitatea cu reglementrile guvernamentale; finanare normal; titlu de proprietate vandabil; absena defectelor construciilor; capacitatea de rodire a solului; absena grevrilor asupra proprietii; interesul artat de utilizatorii raportului neasumarea responsabilitii fa de utilizatorii nedesemnai i fa de orice utilizare care nu a fost avut n vedere; concluziile pot fi valabile numai la data evalurii; neasumarea responsabilitii pentru factori juridici; onorarii pentru participarea la proceduri juridice de aprobat;

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

raportul nu trebuie s fie utilizat parial; posesia raportului nu confer dreptul de a-l publica; poate fi solicitat acceptul pentru verificare; estimarea costurilor nu este valid pentru scopuri de asigurare concluzia asupra valorii este exprimat n dolari canadieni; neasumarea responsabilitii pentru orice modificare neautorizat adus raportului; pentru validitate este necesar semntura original. o absen a contaminrii cnd o astfel de contaminare este probabil; prezena reelei de canalizare municipal, cnd aceasta nu este cunoscut a exista sau este incert; sistematizarea asumat, cnd existena sistematizrii nu este cunoscut sau este incert; starea/condiia asumat, cnd nu este posibil o inspecie a interiorului. reparaiile sau amenajrile au fost finalizate; aflat n leasing; a fost fcut modificarea sistematizrii; o schem de expropriere nu a fost luat n considerare; o evaluare prospectiv; reeaua de canalizare municipal, cnd nu este disponibil; marketingul unitilor agregate (cu amnuntul) sau de volum (cu ridicata).

evaluatorul nu are niciun interes prezent sau viitor privind proprietatea subiect, rezultatul eval nu poate fi publicat sau difuzat unor terte persoane de ctre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului scopul evaluarii este doar cel declarat la punctul 2.3 valoarea estimata este valabila atata timp cat conditiile pietei nu se schimba

2.10 Declaraie de conformitate

Declaraie Prin prezenta, evaluatorul declar faptul c analizele, opiniile i concluziile sale, precum i raportul de evaluare au fost efectuate n conformitate cu Standardele ANEVAR n vigoare la data evalurii, i anume: Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia 2011, elaborate de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) i adoptate de ctre ANEVAR, mpreun cu Ghidurile de evaluare (GE), respectiv Ghidurile metodologice de evaluare (GME) ediia 2012, elaborate de ctre ANEVAR. De asemenea, evaluatorul declar faptul c a respectat Codul de etic al profesiei de evaluator autorizat. Data: XXXX Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaie XXXX, Prenumele i numele

3. IDENTIFICAREA PROPRIETII 3.1 Prezentare general

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Proprietatea imobiliar care face obiectul prezentului raport de evaluare const din

3.2 Date despre vecinti i localizare

Proprietatea imobiliar subiect este localizat n . Zona este caracterizat prin XXX tipuri de cldiri XXX n vecintate exist. Proprietatea are urmtoarele vecinti: la nord, pe lungimea XXX, strada XXX, la sud, etc.

3.3 Situaia juridic

Conform XXXX, dreptul de proprietate asupra proprietii este un drept absolut. Acesta se exercit asupra cldirii cu suprafaa de XXX mp si terenului cu suprafaa de XXX mp.

3.4 Descrierea terenului

Terenul este...... Accesul se realizeaz..... dinspre ....

3.5 Descrierea construciei

Se pot prezenta informaii precum: vezi dosar cadastral, releveu, planuri ale cldirii

vrsta cronologic i vrsta efectiv a cldirii; dimensiunea cldirii; detalii structurale i constructive; echipamentul mecanic; starea/condiia fizic; utilitatea sau inutilitatea funcional.

4. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

Piaa imobiliar este format dintr-un grup de persoane sau de firme aflate n contact n vederea efecturii de tranzacii imobiliare. Tipul de pia imobiliar avut n vedere n procesul de evaluare a proprietii imobiliare subiect i analizat n acest capitol este piaa imobiliar rezidenial pentru apartamente cu 3 camere. Rate de neocupare, chiriile de pia etc.

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

4.1 Analiza cererii

Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai care caut drepturi reale imobiliare, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit perioada de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul, preurile viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante.
Factori importani ce pot fi abordati n analiza cererii pe piaa rezidenial:
populaia din aria de pia, mrimea i numrul gospodriilor, rata de cretere i descretere a formrii

gospodriilor, compoziia i distribuia pe vechime; venitul (pe gospodrie i individ), mediu i median; angajatori principali, tipuri de activiti i rata omajului; procentajul de proprietari i chiriai; informaii financiare, precum nivelul economiilor i condiiile de creditare,de ex. rata dobnzii n cazul creditelor ipotecare, comisioanele adugate, ratele credit-valoare; planul urbanistic i direciile de cretere i dezvoltare ale oraului; factorii ce afecteaz atractivitatea fizic a cartierului, de exemplu, factorii geografici i geologici (climatul, topografia, canalizarea, solul, precum i barierele naturale sau artificiale); sistemul local de impozitare i administraia, valorile de impozitare, impozitele i impozitrile speciale; disponibilitatea facilitilor i serviciilor comunitare (instituii culturale, faciliti educaionale, faciliti sanitare i medicale, protecie contra incendiilor i protecia poliiei).

n oraul XXXX, cererea de proprieti de tipul proprietii subiect nregistreaz ...

4.2 Analiza ofertei competitive

Oferta reprezint totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, n cadrul unei anumite piee, ntr-un anumit interval de timp, n situaia n care costurile cu fora de munc i costurile de producie rmn constante.
Factori importani ce pot fi abordai n analiza ofertei pe piaa rezidenial:
cantitatea i calitatea proprietilor competitive de pe pia (stocul disponibil); volumul de noi construcii (competitive i complementare) proiecte autorizate i cele aflate n curs de construire; preul i disponibilitatea terenului liber; costurile de construire i dezvoltare; proprietile oferite pe pia (existente i nou construite); ocuparea de ctre proprietari fa de ocuparea de ctre chiriai; cauzele i numrul de proprieti neocupate; conversia spre utilizri alternative; condiiile i circumstanele economice speciale; disponibilitatea de credite i finanri pentru construcii; o impactul standardelor de construire, al reglementrilor locale privind zonarea i a altor reglementri privind volumul i costurile construciilor.

n oraul XXXX, oferta de proprieti de tipul proprietii subiect nregistreaz...

4.3 Echilibrul pieei

Echilibrul pieei reprezint echilibrul teoretic spre care tind cererea i oferta de proprieti imobiliare pe termen lung - un echilibru care este rareori atins; echilibrul creat n orice moment dat de interaciunea dintre participanii pe pia, respectiv vnztorii care

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

reprezint oferta de proprieti i cumprtorii care reprezint cererea de proprieti. O pia activ este o pia ce se caracterizeaz printr-o cerere n cretere, un decalaj n ofert i o cretere a preurilor. O pia n depresiune (stagnant) este o pia n care o scdere a cererii este nsoit de o supraofert i de o scdere a preurilor. n oraul XXXX, piaa proprietilor de tipul proprietii subiect este o pia.....

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI CMBU

Cea mai bun utilizare reprezint utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil, fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mare valoare. Deoarece scopul prezentei evaluri este acela de a determina valoarea de pia a proprietii, prin analiza CMBU se urmrete identificarea celei mai profitabile utilizri a acesteia. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru condiii: trebuie s fie posibil fizic, permis legal, fezabil financiar i maxim productiv. Aici inserai tabelul cu determinarea CMBU i precizai concluzia i motivul alegerii fcute.

6. EVALUAREA TERENULUI
Se prezint motivaia alegerii metodei aplicate i analizele/calculele realizate n cadrul metodei aplicate i rezultatul acesteia.

7. APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE 7.1. Aplicarea abordrii prin pia

Scurt descriere a principiului acestei abordri, se prezint clar analizele/calculele n sine (grila datelor de pia) i explicaii pentru coreciile aplicate i rezultatul acestei abordri.

7.2. Aplicarea abordrii prin cost

Scurt descriere a principiului acestei abordri, se prezint clar analizele/calculele n sine (costul de nou, deprecierile, valoarea terenului etc.) i rezultatul acestei abordri.

7.3. Aplicarea abordrii prin venit

Se aplic, dup caz, metoda capitalizrii sau metoda actualizrii.

10

Master SICPI, anul II, sem. 1 Principii i metode de evaluare

Scurt descriere a principiului acestei abordri i a metodei folosite, se prezint clar analizele/calculele n sine (potrivit metodei aplicate) i rezultatul acestei abordri/metode.

8. OPINIA FINAL ASUPRA VALORII

Estimarea valorii de pia a proprietii subiect s-a realizat aplicnd.... Rezultatul evalurii prin aplicarea: abordrii prin pia: abordrii prin cost: abordrii prin venit:

Avnd n vedere faptul c ...., opinia final asupra valorii este:

VALOAREA DE PIA A PROPRIETII IMOBILIARE VALABIL LA DATA EVALURII ESTE XXXX Lei, respectiv XXXX Euro
la un curs de schimb valutar de XXXX Lei/Euro, comunicat de ctre BNR pentru data de XXXX.

9. ANEXE
Aici se anexeaz copii dup documentaia cadastral, copii dup actele de proprietate, copii dup extrasul de carte funciar pentru informare, fotografii cu vecintile i ale proprietii subiect, fotografii ale proprietilor comparabile utilizate n evaluare i altele, dup caz, precum:

harta oraului, a zonelor nvecinate sau alte tipuri de hri; diagrame i grafice; informaii istorice despre venituri i cheltuieli; specificaii legate de cldiri; estimri detaliate ale costurilor de reconstrucie sau de nlocuire a cldirilor; date despre vnzri i cotaii; sumarul nchirierilor; date despre analiza de vandabilitate (de exemplu, informaii despre tendinele de evoluie n domeniul construciilor, a gradului de neocupare i nivelurile competitive ale chiriei).

11