UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

IDENTIFICAREA CADASTRAL A PROPRIETII

IMOBILIARE

- SEMINAR DE PREGTIRE CONTINU -

Autori: s. l. dr. Irina Bene, conf. dr. Ricu urcanu












IROVAL BUCURETI
2012

2

CUPRINS


1. Terminologia specific pg. 4
2. Cadastrul i cartea funciar pg. 6
3. Cadastrele de specialitate utilitatea lor n evaluare
pg. 13
4. Documentaia cadastral
pg. 18
5.
Modaliti de msurare/verificare a proprietilor
imobiliare din punct de vedere cadastral
pg. 33
6.
Exemple de msurtori i calcule topo-cadastrale ce pot fi
realizate pe planuri cadastrale de ctre evaluatori
pg. 37
























3

1. TERMINOLOGIA SPECIFIC


De-a lungul carierei sale, evaluatorul se poate gsi n dou ipostaze care implic
identificarea cadastral a proprietii n timpul inspeciei acesteia i verificarea
corelaiei dintre situaia curent din teren la momentul evalurii (poziionare n
spaiu, suprafee, distane, numr de ncperi, proprietar etc.) cu cea nscris n
documentele cadastrale:
prima ipostaz const n lucrri simple n care, dac se observ c cele dou
situaii nu concord, evaluatorul este capabil s realizeze
aceste operaiuni prin resurse proprii i n baza cunotinelor
pe care le deine,
a doua ipostaz cuprinde lucrri mai complexe n care evaluatorul nu are
expertiza de a rezolva probleme de specialitate, dar este util s
poarte un dialog cu un inginer geodez (sau specialist n
cadastru) pentru a gsi soluii.
Astfel, n oricare din cele dou ipostaze s-ar afla, cunoaterea terminologiei
specifice domeniului topo-cadastral se poate dovedi a fi extrem de util
evaluatorului.

Identificarea cadastral a proprietii imobiliare, conform ediiei a 13-a a crii
Evaluarea proprietii imobiliare
1
, este o activitate care se regsete n cadrul primei
etape a procesului de evaluare, Identificarea problemei, aa cum este ilustrat n
figura 1 i este o etap obligatorie i necesar a se efectua n teren, n baza dosarului
cadastral al proprietii.
n cele ce urmeaz sunt prezentate definiiile unor termeni ce pot fi des
ntlnii/folosii n aceast etap a procesului de evaluare.

Geodezia - tiina msurrii i reprezentrii suprafeei Pmntului. Include
determinarea gravitaiei i a suprafeei fundului oceanelor.
2
n acest tip de
msurtori care se extind pe suprafee mari de teren, chiar la nivel de continent, se
ine cont de curbura Pmntului i de refracia atmosferic.
Topografia - tiina care se ocup cu tehnica msurrii scoarei terestre cu scopul
ntocmirii planurilor topografice. n msurtorile topografice, care se realizeaz pe
suprafee restrnse, de maxim 80 km
2
, nu se ine cont de curbura Pmntului sau de
refracia atmosferic.
Fotogrametria - tiina care se ocup cu msurarea suprafeelor de teren utiliznd
fotografii speciale numite fotograme preluate cu camere fotogrametrice terestre,
aeriene sau spaiale.

1
Ediia n limba romn, 2011
2
Friedrich Robert Helmert (1843-1917)

4




ETAPA 1 Identificarea problemei


Identificarea
clientului i
utilizatorilor
desemna i
Identificarea
utiliz rii
desemnate
Identificarea
scopului
evalu rii
(tipul valorii)
Identificarea
datei efective
a opiniei
Identificarea
caracteristicilor
relevante ale
propriet ii
Condi iile evalu rii

Ipoteze
extraordinare
Condi ii
ipotetice




ETAPA 2 Determinarea sferei misiunii de evaluare





ETAPA 3 Culegerea informa iilor i descrierea propriet ii imobiliare

Informa ii despre aria de
pia
Caracteristici generale ale regiunii,
ora ului i vecin t ii
Informa ii despre proprietatea
subiect
Caracteristici specifice ale utiliz rii
terenului i construc iilor,
bunurilor mobile, activelor
ntreprinderii, etc.
Informa ii despre
propriet i comparabile
Vnz ri, cota ii, oferte,
neocup ri, cost i
depreciere, venit i cheltuieli,
rate de capitalizare, etc.




ETAPA 4 Analiza informa iilor

Analiza de pia
Studii ale cererii
Studii ale ofertei
Studii ale vandabilit ii
Analiza celei mai bune utiliz ri
Terenul ca fiind liber
Construc ia ideal
Proprietatea ca fiind construit




ETAPA 5 Opinia asupra valorii terenului





ETAPA 6 Aplicarea abord rilor valorii

Compara ia direct Cost Venit





ETAPA 7 Reconcilierea indica iilor de valoare i opinia final asupra valorii





ETAPA 8 Raportarea valorii definite



Fig.1. Procesul de evaluare

Cartografia - tiina care studiaz reprezentarea n plan a suprafeei terestre n scopul
ntocmirii planurilor i hrilor.
Ridicare topografic - un complex de operaiuni de teren i de birou, prin care se
determin poziia n plan orizontal (prin coordonatele planimetrice) i n plan vertical
(prin cot) a unor puncte situate pe suprafaa topografic, n scopul obinerii
planurilor topografice.
Coordonate rectangulare plane (coordonate planimetrice) - poziia punctelor din
teren raportat n plan orizontal; coordonatele X i Y
Cot - cea de-a treia coordonat ce definete poziia n plan vertical a punctelor din
teren; coordonata altimetric H (sau Z)




5
Teodolit - instrument clasic, optico-mecanic, utilizat n msurtorile topografice, care
furnizeaz informaii necesare calcului coordonatelor planimetrice (X, Y) i
altimetrice (H) ale punctelor din teren.
Staie total - instrument modern, electro-optic, ce nglobeaz tehnologie laser,
utilizat n msurtori topografice, necesar determinrii coordonatelor planimetrice i
altimetrice ale punctelor din teren.
Nivel clasic (i nivel digital) - instrument utilizat n msurtori topografice care
furnizeaz informaii necesare determinrii cotelor punctelor din teren (H).
GNSS acronimul de la Global Navigation Satellite System, denumirea generic dat
sistemelor globale de navigaie cu ajutorul sateliilor artificiali ai Pmntului,
precum sistemul american GPS, sistemul rus GLONASS i sistemul european
GALILEO.
GPS (NAVSTAR GPS) acronimul de la Global Positioning System, sistemul
global de poziionare cu ajutorul sateliilor artificiali, dezvoltat de ctre SUA
GIS acronimul de la Geographic Information System, n romn SIG (Sisteme
Informatice Geografice), ansamblu de echipamente i softuri cu ajutorul crora se pot
rezolva probleme de planificare i gestiune a datelor spaiale.
SICPI - Sistemul Integrat al Cadastrului i Publicitii Imobiliare
Cadastrul i cartea funciar - un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic, de importan naional, a tuturor imobilelor de pe ntregul
teritoriu al rii
3
.
Fondul funciar - totalitatea terenurilor cuprinse n interiorul granielor rii,
indiferent de folosina pe care o are terenul, de dreptul n baza cruia este deinut
acesta, de domeniul public sau privat din care face parte terenul respectiv
4
i
totalizeaz aprox. 23 840 000 ha.
Imobil - una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, de pe teritoriul
unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de folosina lor i care aparin
aceluiai proprietar sau mai multor proprietari (atunci cnd acestea sunt deinute n
coproprietate).
Parcela - acea suprafa de teren care prezint o singur categorie de folosin.
Categoria de folosin a terenului - unul din atributele parcelei de teren care se
stabilete n funcie de condiiile naturale precum relieful, altitudinea, tipul solului,
sau se creeaz artificial
5
.
Planurile cadastrale - planuri realizate la diferite scri care conin reprezentarea
grafic a limitelor imobilelor dintr-o unitate administrativ-teritorial ce se nscriu n
cartea funciar, precum i numerotarea cadastral a acestora.

3
Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996
4
Legea fondului funciar nr.18/1991 - art.1
5
Norme tehnice pentru introducerea cadastrului general

6
Extrasul de plan cadastral - o seciune din planul cadastral care conine
reprezentarea imobilului respectiv ct i cea a imobilelor nvecinate, precum i
dimensiunile laturilor acestuia.
Sectorul cadastral - o diviziune a unei uniti administrativ-teritoriale, delimitat de
elemente liniare stabile n timp, precum osele, ape, canale, diguri, ci ferate .a.





Fig.2. Seciune de plan cadastral Exemplu: parcel i imobil


2. CADASTRUL I CARTEA FUNCIAR

Rezultatele activitii cadastrale sunt extrem de utile desfurrii corecte a procesului
de evaluare a proprietilor imobiliare, avnd n vedere faptul c, de exemplu, multe
din elementele de comparaie necesare n abordarea prin comparaie - fie c sunt de
tipul caracteristicilor fizice, economice sau juridice, sunt stabilite odat cu
inventarierea cadastral a imobilelor. Dup cum se va vedea n cele ce urmeaz,
cadastrul prezint trei laturi tehnic, economic i juridic, acoperind astfel o mare
parte din necesarul de informaii utile n evaluare.
Din documentele cadastrale pot fi obinute informaii precum suprafaa incintei
(terenului), suprafaa construit, util sau locuibil a unei cldiri, coordonatele
parcel
imobil




7
planimetrice (X, Y) i altimetrice (cota) ale punctelor ce definesc limitele proprietii,
orientarea parcelei de teren sau a unei cldiri fa de punctele cardinale, deschiderea
la strad a unui teren, vechimea construciei, utiliti existente, dreptul de proprietate
exercitat asupra proprietii sau dezmembrmintele dreptului de proprietate, tipul
structurii acesteia i altele. Unele dintre aceste informaii pot fi preluate direct din
documentele cadastrale ale proprietii i din extrasul de carte funciar, altele pot fi
deduse de ctre evaluator prin calcule i msurtori simple pe planuri cadastrale, la
birou.
Evaluatorul ia un prim contact cu dosarul cadastral i cu extrasul de carte funciar cu
ocazia discuiilor preliminare cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia sau la
momentul inspeciei proprietii, moment n care trebuie s ntreprind identificarea
cadastral a proprietii imobiliare.
Cadastru definiie
Cadastrul constituie un sistem prin care se asigur evidena tuturor bunurilor
imobiliare, fie c acestea sunt terenuri libere sau terenuri construite, aflate pe
teritoriul rii, finalitatea constituind-o nscrierea lor n registrul de publicitate
imobiliar (carte funciar). Legea care st la baza acestui sistem este Legea
cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996 cu completrile i modificrile
ulterioare aprute de-a lungul timpului: O.U. 70/2001 i O.U. 41/2004 care au adus
mici modificri, iar ultima dintre acestea, O.U. nr. 64/2010, introduce modificri
consistente.
Funciile cadastrului

Inventarierea cadastral a bunurilor imobiliare reprezint apanajul inginerilor geodezi
i se realizeaz din trei puncte de vedere, corespunztoare celor trei funcii ale
cadastrului funcia tehnic, funcia economic i funcia juridic:
d.p.d.v. tehnic - prin msurtori i calcule specifice cadastrului se determin
limitele dintre imobilele nvecinate,
d.p.d.v. economic - se evideniaz elementele tehnice necesare pentru a stabili
valoarea impozabil a imobilului, sau dup caz, impozitele sau taxele pe
aceste imobile,
d.p.d.v. juridic - se identific deintorul imobilului i se evideniaz dreptul
de proprietate asupra bunului imobil, n baza actului ce atest acest drept, prin
nscriere n cartea funciar a imobilului.

Clasificarea cadastrului

Conform Legii 7/1996, cadastrul se clasific n cadastru general i cadastre de
specialitate. Cadastru general, aa cum am specificat anterior, este un sistem de
eviden i inventariere sistematic a bunurilor imobile de pe tot cuprinsul rii.
Conform aceleiai legi, cadastrele de specialitate reprezint subsisteme de eviden
i de inventariere sistematic a imobilelor, din punct de vedere tehnic, economic i

8
juridic, cu scopul administrrii lor raionale. Acestea se clasific i se realizeaz n
funcie de principalele categorii de folosin a terenurilor, dup cum urmeaz:
cadastrul fondului agricol cu rol n evidena terenurilor cu destinaie agricol
cadastrul fondului apelor pentru evidena terenurilor aflate permanent sub
ape
cadastrul fondului forestier cu rol n evidena terenurilor cu destinaie
forestier
cadastrul fondului imobiliar-edilitar pentru evidena terenurilor din
intravilan
cadastrul terenurilor cu destinaie special, acesta clasificndu-se pentru
domeniul transporturilor, pentru monumente istorice, pentru domeniul industrial
i pentru terenuri destinate aprrii.

Clasificarea terenurilor

Terenurile sunt clasificate conf. art. 2 Legea 18/1991 n funcie de destinaie, n cinci
mari categorii, denumite i grupe de destinaii:
1. Grupa terenurilor cu destinaie agricol cuprinde:
terenuri arabile,
terenuri cu puni, fnee, vii sau livezi,
pepiniere viticole sau pomicole,
plantaii de hamei i duzi,
sere, solarii, rsadnie,
terenuri cu vegetaie forestier - dac acestea nu fac parte din
amenajri silvice,
puni mpdurite,
terenuri ocupate cu construcii agrozootehnice i cu instalaiile
aferente,
amenajri piscicole,
amenajri de mbuntiri funciare,
drumuri tehnologice i de exploatare agricol,
platforme i spaii de depozitare agricol,
terenuri neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia
agricol.
2. Grupa terenurilor cu destinaie forestier, include:
terenuri mpdurite,
terenurile pentru cultur, producie sau administrare silvic,
terenurile destinate mpduririlor,
terenurile neproductive precum rpe, ravene .a. - dac sunt ncadrate
n amenajamentele silvice.
3. Grupa terenurilor din intravilan cuprinde acele terenuri situate n interiorul
limitelor localitilor, pe care sunt amplasate cldiri, construcii i amenajri, dar i
terenuri agricole sau forestiere aferente.
4. Grupa terenurilor aflate permanent sub ape cuprinde:
albiile minore (propriu-zise) ale cursurilor de ape,




9
cuvetele lacurilor (terenul ocupat de acesta) la nivelurile maxime de
retenie,
fundul apelor maritime interioare i ale mrii teritoriale (pn la 12
mile marine n largul mrii aprox. 22 000 m).
Statul este principalul titular al dreptului de folosire a apelor, albiilor i malurilor
acestora, iar deintorii de terenuri traversate de ape au dreptul de a consuma/folosi
pentru uz propriu, pentru uz industrial necesitnd autorizaie MAPM.
5. Grupa terenurilor cu destinaie special, include terenurile folosite pentru:
transporturi, indiferent de tipul acestora i pentru construciile i
instalaiile aferente,
construcii hidrotehnice, termice, de transport al energiei i gazelor
naturale i instalaiile aferente acestora,
construcii i instalaii pentru telecomunicaii,
construcii i instalaii pentru exploatri miniere, petroliere,
cariere i halde,
construcii destinate aprrii,
plaje, rezervaii naturale, monumente ale naturii,
ansambluri i situri arheologice i istorice etc.
Fiecare din cele cinci categorii de terenuri este clasificat n subcategorii de
folosin, n funcie de folosinele pe care le poate avea terenul. De exemplu, terenul
arabil poate s fie arabil propriu-zis sau gradin cultivat sau ser, iar fneele pot fi
fnee curate sau fnee cu pomi fructiferi .a.
























10






Fig.3. Simboluri pentru categoriile i subcategoriile de folosin a terenurilor





11

Sistemul de publicitate imobiliar

Acesta are rolul de a aduce n atenie public constituirea, modificarea, transmiterea
sau stingerea unui drept de proprietate asupra unui bun imobil, prin nscrierea acestor
aciuni n cartea funciar, avnd prin urmare, rol de ocrotire juridic a dreptului de
proprietate.
Instrumentul prin care este posibil publicitatea imobiliar l constituie registrul
cadastral de publicitate imobiliar, un registru cu structur bine definit, n care
este nregistrat o anumit parte din rezultatele activitii cadastrale, actele juridice ce
in de proprietate, precum i fiecare fapt juridic ce afecteaz la un moment dat
proprietatea.
Fiecare imobil deine o carte funciar unic, toate crile funciare de pe cuprinsul
unei uniti administrativ-teritoriale formnd registrul cadastral de publicitate
imobiliar al acestui teritoriu administrativ.
Articolul 19 din Legea 7/1196 prezint structura crilor funciare. Astfel, cartea
funciar este format din urmtoarele patru pri:
Titlul crii funciare, n care este trecut numrul de carte funciar, numele
localitii n care se afl bunul imobil (corpul de proprietate) i data nregistrrii
acestuia n cartea funciar.
Partea I este rezervat descrierii imobilului n baza dosarului de cadastru
ntocmit pentru intabulare i prezint:
numrul de ordine i numrul cadastral al imobilului,
suprafaa imobilului,
destinaiile construciilor,
categoriile de folosin,
planul imobilului cu vecintile,
descrierea imobilului.
Planul imobilului cu vecintile i descrierea acestuia sunt prezentate sub form
de anexe la partea I a crii funciare.

12

Fig.4. Partea I a unei cri funciare

n acest exemplu poate fi observat mrimea suprafeei de teren - 558,10 mp,
destinaia construciei locuin, cu suprafaa construit 101,04 mp i
suprafeele i descrierea fiecrui nivel al cldirii, suprafaa garajului 24,28 mp.
Partea a II -a privete dreptul de proprietate i prezint:
numele proprietarului,
actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept,
strmutrile proprietii,
servituile constituite n folosul imobilului,
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate,
orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a
II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
Partea a I I I -a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcinile constituite asupra acestuia, precum:
dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de folosin,
dreptul de abitaie, dreptul de concesiune, dreptul de administrare, servituile
n sarcina fondului aservit,
ipoteca i privilegiile imobiliare,
locaiunea i cesiunea de crean,
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte,
sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale,




13
orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile
fcute n aceast parte.


Fig.5. Partea a II -a a unei cri funciare

n acest exemplu se observ nscrierea dreptului de proprietate n baza
contractului de vnzare/cumprare.

Fig.6. Partea a II I -a a unei cri funciare
Aici se observ nscrierea sarcinii constituite asupra proprietii ipotec de
rang I.


14











15







16

3. CADASTRELE DE SPECIALITATE UTILITATEA LOR N
EVALUARE


Printre multitudinea de scopuri ale cadastrelor de specialitate se numr i furnizarea
de date pentru evaluarea acestor terenuri speciale agricol, forestier, viticol, terenuri
situate n intravilane, n vederea stabilirii valorii de pia sau a taxei de impozitare,
precum i crearea, dezvoltarea i meninerea unei piee concureniale.
3.1. Cadastrul fondului agricol
Cadastrul fondului agricol este un subsistem al cadastrului general care se execut
pentru toate terenurile cu destinaie sau folosin agricol situate n extravilan,
punnd n eviden de asemenea i lucrrile de protecie sau ameliorare a calitii
solurilor. n cadastru aceste terenuri sunt simbolizate prin codul TDA terenuri cu
destinaie agricol.
Cadrul legislativ este asigurat de Legea 18/1991 a fondului funciar, Legea 67/1997 a
viei i vinului, ambele cu modificrile i completrile ulterioare, Ordinul 34/2000 al
ministrului agriculturii i alimentaiei pentru aprobarea Normelor metodologice de
realizare i inere la zi a cadastrului viticol etc.
Bonitarea cadastral asigur aprecierea calitii terenurilor din punct de vedere
tehnic i al capacitii lor productive, utiliznd un sistem de indici i note de bonitare
pentru ncadrarea acestora n clase de calitate, iar folosinele perene se ncadreaz n
plus i n clase de producie.
La baza acestei activiti stau studiile pedologice care analizeaz proprietile
biologice, fizice, chimice i mineralogice ale solurilor, precum i legile care stau la
baza formrii, evoluiei, distribuirii geografice, clasificrii i fertilitii acestora.
Clasele de calitate se noteaz cu cifre romane de la I la VI, iar clasele de producie se
noteaz cu majuscule de la A la C.
Clase de calitate
Clasa I terenuri de calitate i fertilitate foarte bune, cu urmtoarele
caracteristici:
orizont de humus foarte dezvoltat 40-50 cm
profil profund de sol ~ 150 cm
panta terenului 0% - foarte uor nclinat
permite cu uurin mecanizarea lucrrilor agricole
nu exist procese de degradare
nu exist pericol de inundare sau de alunecare de teren
se preteaz pentru orice categorie de folosin i pentru majoritatea
plantelor cultivate

Clasa II-a terenuri de calitate i fertilitate bune, cu urmtoarele caracteristici:




17
orizont de humus 20-40 cm
profil de sol de peste 100 cm
panta terenului <10%
permite foarte uor mecanizarea lucrrilor agricole
procese de degradare minore
drenaj satisfctor
se preteaz pentru orice categorie de folosin i pentru majoritatea
plantelor cultivate

Clasa III-a terenuri de calitate medie:
orizont de humus puin dezvoltat < 20 cm
profil de sol <50 cm
relief variat cu panta terenului <20%
permite cu anumite limitri mecanizarea lucrrilor agricole
procese de degradare evidente
drenaj nesatisfctor

Clasa IV-a terenuri de calitate slab:
orizont de humus poate lipsi
relief puternic frmntat cu panta terenului <35%
restricii mari la mecanizarea lucrrilor agricole
procese puternice de degradare, necesit lucrri de mbuntiri funciare
drenaj problematic

Clasa V-a terenuri de calitate foarte slab:
orizont de humus lipsete
relief cu pante foarte mari, de pn la 50%
nemecanizabile
procese de degradare excesive
drenaj foarte slab sau excesiv

Clasa VI-a terenuri neproductive:
terenuri nefertile, fr vegetaie
Clase de producie
Pentru puni i fnee naturale:
Clasa A cuprinde pajiti cu plante cu valoare furajer bun i foarte bun
Clasa B cuprinde pajiti cu plante ce au valoare furajer satisfctoare,
consumate de animale n proporie de maxim 25%
Clasa C pajiti cu plante fr valoare furajer, consumate n mic proporie
sau chiar deloc.
Pentru livezi i vii:
Clasa A cuprinde plantaii vitipomicole i pepiniere pomicole cu producii
bune i foarte bune
Clasa B cuprinde plantaii vitipomicole cu producii satisfctoare (cele
mature i btrne), pepinierele pomicole n stare bun de producie, plantaiile
vitipomicole tinere cu producie bun

18
Clasa C cuprinde plantaii vitipomicole cu producii slabe i foarte slabe, n
care plantele au intrat n declin i degradare, pepinierele pomicole cu producie slab,
plantaiile vitipomicole neintrate nc pe rod.
Din punct de vedere al lucrrilor de mbuntiri funciare necesare sau care au fost
introduse pe terenuri, acestea sunt clasificate dup cum urmeaz:
LI terenuri cu lucrri de amenajare i irigaii
LD terenuri cu lucrri de eliminare a excesului de umiditate
LH terenuri cu lucrri de prevenire a inundaiilor
LS terenuri cu lucrri de ameliorare a solurilor salinizate i alcaline
LA terenuri cu lucrri de ameliorare a solurilor acide
LC terenuri cu lucrri de prevenire i combatere a eroziunii solurilor
LE terenuri cu lucrri de stagnare a torentelor
LF terenuri cu lucrri de stabilizare a alunecrilor de teren
LN terenuri cu lucrri de fixare a nisipurilor mobile i semimobile
Dup gradul de urgen a aplicrii acestor lucrri, aceste simboluri pot fi nsoite de
literele urmtoare:
a lucrri de prim urgen
b lucrri de urgena a doua
c lucrri de urgena a treia.
3.2. Cadastrul fondului viticol
Cadastrul fondului viticol este un subsistem al cadastrului fondului agricol care se
execut pentru toate terenurile aflate n patrimoniul naional indiferent de proprietar
i destinaie.
n categoria terenurilor cu vii intr urmtoarele sub-categorii, clasificate din punct de
vedere cadastral astfel:
V
p
terenuri n curs de pregtire pentru plantare
V
r
terenuri cu plantaie viticol pe rod
V
b
terenuri cu plantaii de portaltoi, butai
V
s
coli de vi de vie
V
h
terenuri cu plantaii de hamei
V
ab
terenuri cu plantaii viticole abandonate
n cadrul acestui cadastru se nregistreaz terenurile pe clase de calitate:
1 nregistrare n clase de pretabilitate:
Clasa 1 terenuri fr limitri sau restricii
Clasa 2 terenuri cu limitri sau restricii slabe
Clasa 3 terenuri cu limitri sau restricii moderate
Clasa 4 terenuri cu limitri sau restricii severe
Clasa 5 terenuri cu limitri sau restricii severe ce pot fi corectate
Clasa 6 terenuri cu limitri sau restricii severe ce nu pot fi corectate
2 nregistrare n clase de calitate n baza punctelor de bonitare a solurilor
Clasa I 81-100 puncte
Clasa II 61-80 puncte




19
Clasa III 41-60 puncte
Clasa IV 21-40 puncte
Clasa V 0-20 puncte

3.3. Cadastrul fondului imobiliar-edilitar
Cadastrul fondului imobiliar este un subsistem al cadastrului general prin care
realizeaz evidena cantitativ-calitativ-juridic a tuturor bunurilor imobiliare.
Terenurile situate n intravilane sunt codificate n documentele cadastrale prin
simbolul TDI terenuri cu destinaia intravilan.
Cadrul legislativ specific este reprezentat de H.G. nr.521/1997 pentru aprobarea
Normelor metodologice privind finanarea lucrrilor de cadastru de specialitate
imobiliar-edilitar i de constituire a bncilor de date urbane, Ordinul ministrului
LPAT i al preedintelui ONCGC nr. 90/N/911-CP/2 din 1997 pentru aprobarea
Metodologiei privind executarea lucrrilor de introducere a cadastrului imobiliar n
localiti, Ordinul ministrului LPAT i al preedintelui ONCGC nr. 90/N/912-CP/2
din 1997 pentru aprobarea Metodologiei privind executarea lucrrilor de introducere
a cadastrului fondului reelelor edilitare n localiti, Legea nr. 50/1991 privind
eliberarea autorizaiilor pentru executarea construciilor i unele msuri pentru
realizarea construciilor (cu modificrile i completrile ulterioare), H.G. nr.
525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism.

Datele tehnice i economice privitoare la terenuri i construcii suprafee, numr de
etaje, starea construciilor, tip structur .a. sunt simbolizate prin indici de cartare
pe planurile cadastrale imobiliar-edilitare.

Clasificarea construciilor i indicii de cartare ai acestora

Cldirile i construciile se clasific dup destinaia lor n patru categorii:
construcii cu destinaie de locuin CL (locuine, case de vacan, spaii
cazare permanent i temporar, cmine etc.)
construcii administrative i social culturale CAS
construcii industriale i edilitare CI E
construcii anexe CA
n cadrul lucrrilor specifice cadastrului imobiliar se fac investigaii detaliate,
informaiile obinute completnd datele prelevate n cadrul cadastrului general,
conform Ordinului Ministrului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului i al
preedintelui ONCGC nr. 90/N/911-CP/2 din 1997 pentru aprobarea Metodologiei
privind executarea lucrrilor de introducere a cadastrului imobiliar n localiti,
dup cum urmeaz:
destinaie (codurile acestora au fost prezentate anterior),
folosin: este folosina curent i predominant a cldirii,

20
numr nivele: este trecut ca exponent al literei ce desemneaz tipul structurii
construciei; reprezint numrul total de nivele,
numr subsoluri: este trecut ca indice al literei ce menioneaz tipul de
structur a cldirii,
structur:
- cldiri din zidrie durabil cu structura de rezisten din beton armat sau
metalic, i planee din beton armat (A),
- cldiri din zidrie portant fr structur de rezisten i planee din
beton armat sau lemn (B),
- cldiri din lemn avnd fundaie din beton sau piatr (C),
- cldiri din paiant, pmnt sau din chirpici (D),
n categoria construcii anexe intr magazii, grajduri, buctrii de var, garaje,
pivnie situate n curte, oproane, ptule, marchize din scnduri sau tabl etc.:
m magazii din crmid, paiant sau tabl
gj garaje din zidrie sau tabl
gr grajduri din zidrie sau paiant
w latrine din zidrie
Toate celelalte construcii anexe care nu ndeplinesc aceste condiii sunt figurate pe
planuri prin perimetrul lor i cele dou diagonale.

Fig.7. Seciune de plan cadastral Exemplu: indici de cartare
Exemplu: O construcie (corp de cldire de pe planul cadastral), este
simbolizat cu
10
s
A ceea ce semnific faptul c aceasta are structur de
rezisten din beton armat sau metalic, planee din beton armat (A), un




21
numr de 10 nivele, din care: 8 etaje, parterul i un singur nivel la
subsol simbolizat prin s. Dac n locul acestui indice ar fi figurat cifra
1, aceasta ar fi indicat faptul c cldirea este prevzut cu 2 niveluri la
subsol.
Cadastrul fondului edilitar este partea cadastrului imobiliar-edilitar cu rol n
inventarierea dotrilor edilitare subterane, de suprafa i supraterane din interiorul
intravilanelor: reeaua de alimentare cu ap, reeaua de canalizare, reeaua de gaze
naturale, reeaua de termoficare, reeaua de electricitate, reeaua de telefonie, reelele
industriale etc.


4. DOCUMENTAIA CADASTRAL


Un dosar cadastral este ntocmit exclusiv de ctre experii cadastrali n urma
msurtorilor cadastrale realizate n teren cu aparatur specific i dup realizarea
calculelor de specialitate, i depus la Oficiul de cadastru i publicitate imobiliar.
Acest dosar conine diferite documente cadastrale n funcie de scopul lucrrii,
documente eseniale pentru recunoaterea din punct de vedere fizic, economic i
juridic a proprietii care urmeaz s fie evaluat: actul ce atest dreptul de
proprietate sau copie legalizat, diferite cereri i declaraii, planuri cadastrale la
diferite scri - plan de ncadrare n zon, plan de amplasament i de delimitare
(PAD), extras de plan parcelar, relevee, calculul suprafeelor, tabele cu rezultatele
msurtorilor i calculele specifice, descrieri topografice ale punctelor geodezice noi
utilizate n timpul msurtorilor, descrierea lucrrilor topografice i geodezice
executate, extras de carte funciar, certificat fiscal i altele.
Dintre acestea, proprietarul deine doar o parte din aceste documente, care pot fi
cerute i analizate de ctre expertul evaluator: plan de ncadrare n zon, planul de
amplasament i delimitare a imobilului la scara 1:200-1:5000 cu coordonatele de
delimitare a parcelei i releveul cldirii la scara 1:50-1:500, care, mpreun cu
extrasul de carte funciar pot fi consultate de ctre evaluatori.

Scara de reprezentare a planurilor
Pentru a putea nelege informaiile stocate ntr-un plan cadastral este important s
se neleag rolul scrii de reprezentare i modul de lucru cu aceasta, precum i s se
recunoasc semnele convenionale utilizate la reprezentarea elementelor din teren.
Cnd dispunem de un plan cadastral, putem s obinem prin msurarea acestor
elemente pe plan cu o rigl i utilizarea formulei scrii numerice, dimensiunile lor
reale din teren, cum ar fi lungimi i distane sau aria suprafeelor (aplicnd diferite
metode grafice sau analitice).
De asemenea, putem s determinm poziia unui element/punct din teren, n sistem de
coordonate carteziene (x,y).

22
Scara numeric la care este realizat o hart sau un plan cadastral, este exprimat
prin raportul 1:n, i permite trecerea de la distana d dintre dou puncte aflate pe plan,
la corespondenta ei, D, aflat pe teren.
Scara planului ne spune c 1 mm de pe plan reprezint n mm n teren.
Cu ct numitorul scrii n este mai mic, cu att scara de reprezentare este mai
mare, deci terenul este reprezentat mai detaliat.
Cu ct numitorul scrii n este mai mare, cu att scara de reprezentare este mai
mic, deci terenul este reprezentat mai puin detaliat.

Formula scrii numerice este:
] mm [
] mm [
D
d
n
1
(1)

Exemplul 1: Scara 1:2000 ne indic faptul c 1 mm pe plan reprezint
2000 mm n teren, deci 2 m. Aceasta este mai mare dect scara 1:5000,
la care 1 mm pe plan cuprinde 5 m (5000 mm) n teren, prin urmare
aceasta din urm este mai puin detaliat..
Exemplul 2: Distana msurat pe plan cu rigla ntre un col al
gardului i un col al cldirii este de 16,5 mm. Scara de reprezentare a
planului este 1:500, deci distana din teren ntre cele dou puncte este
de 8,25 m.
Semne convenionale
Hrile i planurile topografice i cadastrale sunt reprezentri convenionale la scar
a terenului. Pentru ntocmirea acestora sunt utilizate semne convenionale
cartografice care difer ca mrime sau form n funcie de scara de reprezentare.
Acestea sunt de o real importan pentru orice evaluator care, astfel, poate s obin
informaii despre existena utilitilor (curent electric, telefon, termoficare, gaz, ap,
canalizare etc.) n zona proprietilor vizate n evaluare, ci de acces n zon, limite
de corpuri de proprietate (imobil) i de parcele, tipuri de mprejmuiri, tipuri de
terenuri agricole i altele. Aceste informaii trebuie ns verificate n teren cu ocazia
inspeciei proprietii.
Exist trei tipuri de semne convenionale:
semne convenionale de contur utilizate pentru reprezentarea elementelor
din teren care au dimensiuni mari i care pot fi reprezentate prin reducere la
scara respectiv: limite de uniti teritorial-administrative, lacuri, pduri,
sate/orae (intravilane), cldiri, parcele de teren etc. Prin msurarea lor efectiv
i folosirea scrii numerice se deduc dimensiunile lor din teren, n metri.
semne convenionale de scar folosite pentru reprezentarea elementelor din
teren care au dimensiuni mici, a cror suprafa nu poate fi reprezentat ca
atare prin reducere la scara respectiv i informeaz doar n privina poziiei,




23
nu i asupra dimensiunilor lor, ca de exemplu: puncte geodezice, cldiri i
anexe, poduri, stlpi pentru iluminat, de telefon sau pentru transportul energiei
electric, fntni, izvoare etc.
semne convenionale explicative pot fi sub form de cifre i litere i
introduc mai multe informaii, pe lng semnul de scar, de exemplu: n
interiorul unui areal de pdure apare un semn convenional sub forma unui
copac, care arat tipul pdurii (de foioase, conifere sau mixt); lng acest
semn poate s existe o fracie de forma
5
30 , 0
20
n care numrtorul indic
nlimea medie a copacilor, numitorul arat grosimea medie, iar ultima cifr
(5) reprezint distana medie dintre copaci.

Cu ct scara de reprezentare este mai mic, cu att se utilizeaz mai multe semne
convenionale pentru realizarea hrii/planului, deoarece sunt mai multe detalii n
teren care nu mai pot fi reduse la scar.
Exemplul 1: O construcie care are dimensiunile msurate n teren
4,32m/3,15m poate fi reprezentat la scara 1:500 cu dimensiunile
8,6mm/6,3mm, dar pentru reprezentare la scara 1:5000 ar trebui figurat
cu dimensiunile 0,8mm/0,6mm, ceea ce nu este posibil i atunci se utilizeaz
semnul convenional de scar corespunztor.

Tab. 1. Exemple de semne convenionale pentru scrile 1:2000, 1:1000, 1:500
6

Denumire semn convenional Reprezentare
Construcii n localiti
Cldire cu zidrie de crmid, planeu
de beton armat sau cadre metalice

Grup de cldiri cu valori egale sau
diferite

Teras pe stlpi

Construcie n form de turn

Cldire monument istoric


6
Atlas de semne convenionale pentru scrile 1:5000, 1:2000, 1:1000 i 1:500, Ministerul agriculturii i industriei
alimentare, Direcia de fond funciar i cadastru, 1978


24
Magazie din lemn sau tabl

Cldire n construcie

Cldire de fabric cu co

Construcii industriale i de gospodrire comunal
Siloz

Linie electric aerian pe stlpi de lemn

de beton

metalici

Conduct de gaze subteran

Conduct subteran de ap

Conduct de canalizare subteran

Conduct de termoficare subteran

Cmin de vizitare ap

Cmin de vizitare gaze

Frontiere, limite, mprejmuiri
Limit permanent a vegetaiei sau
exploatrii solului

Limit variabil de vegetaie, mlatin,
teren inundabil etc.





25
Limit a zonei construibile

mprejmuire cu gard din metal

mprejmuire cu grad din plas de srm

Elemente de vegetaie
Teren arabil

Pune

Fnea

Vie nobil

Livad de pomi fructiferi

Brad, molid

Pin, cedru

Stejar, fag, arar etc.

Mesteacn, plop


26

Fig.8. Seciune de plan cadastral Exemplu: semne convenionale
Numrul cadastral
Numrul cadastral face legtura ntre planul cadastral, registrele cadastrale i cartea
funciar i de asemenea cu bazele de date grafice i textuale ale sistemului informatic
cadastral. Acest numr rezult n urma numerotrii ntr-o succesiune bine stabilit a
elementelor cadastrale, separat pentru intravilan i separat pentru extravilan.

















Reea ap
curent
Reea
iluminat
public
Reea
canalizare
Reea gaze




27
Exemplul 1 Seciune de plan de ncadrare n zon
















28
Exemplul 2 Seciune de plan de ncadrare n zon














































PLAN CADASTRAL
(fragment)
Scara 1:1000
ntocmit: Sistem de proiectie: Stereografic Local




29
Exemplu Seciune de plan parcelar

Planul parcelar reprezint o reprezentare grafic a unei tarlale care conine limitele
tuturor imobilelor din tarla i detaliile stabile din teren care o definesc. Tarlaua este o
diviziune a unitii administrativ-teritoriale delimitat prin detalii fixe identificabile
n teren i care nu sufer modificri n timp (diguri, ape, ci de comunicaie).








30




Fig.9. Detalii dintr-un plan parcelar cu vii
Vie
nobil
Arabil
Pune
Drum de
exploatare
Teren
neproductiv
Lungime latur
parcel = 95,45 m




31

Exemplu Plan de amplasament i de delimitare a imobilului PAD

Nr cadastral Adresa imobilului
Cartea Funciara UAT
Suprafata
Scara 1:500
PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI
masurata [mp]
Executant:
Semnatura si stampila
Parafa
Stampila BCPI
Semnatura si data
Introducerea imobilului in baza de date
Se confirma suprafata din masuratori si
Suprafata
parcela
Categoria de
A. Date referitoare la teren
Nr.
B. Date referitoare la constructie
folosinta
Valoare de
impozitare [lei]
Cod
Constr.
Suprafata
construita la sol [m]
Mentiuni
Total
Total
[mp]
Valoare de
impozitare [lei]
Mentiuni
Suprafata din act = 301 mp
Suprafata totala masurata = 301 mp



32

Exemplu - PAD cu propunere de alipire

S=218mp
S=133mp
Nr. cadastral Suprafata masurata [mp] Adresa imobilului:
Cartea Funciara nr. UAT
Executant,
Semnatura si stampila
Stampila BCPI
Data: 21.02.2011
Nr. cad.
Suprafata
(mp)
Situatia actuala
(inainte de alipire)
Categoria
de folosinta
Situatia viitoare
(dupa alipire)
Descrierea
imobilului
Nr. cad.
Suprafata
(mp)
Categoria
de folosinta
Descrierea
imobilului
Tabel de miscare parcelara pentru alipire imobil
Parafa
PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI
Scara 1:500
CU PROPUNEREA DE ALIPIRE
S=455mp
Proprietar 3
P
r
o
p
r
i
e
t
a
r

2
Proprietar 1


n acest exemplu se pot observa cele dou imobile implicate n aciunea de alipire,
primul cu suprafaa de 455 mp i folosin de curi construcii (CC), al doilea cu
suprafaa de 218 mp i aceeai folosin. Dup alipire, imobilul rezultat va avea
suprafaa de 673 mp i folosin de curi construcii.





33

Exemplu - PAD cu propunere de dezlipire

Nr. cadastral Suprafata masurata [mp] Adresa imobilului:
Cartea Funciara nr. UAT
S=707mp
S=368mp
S=393mp
S
=
5
3
2
m
p
Executant,
Semnatura si stampila
Stampila BCPI
Data: 09.02.2011
Nr. cad.
Suprafata
(mp)
Situatia actuala
(inainte de dezlipire)
Categoria
de folosinta
Situatia viitoare
(dupa dezlipire)
Descrierea
imobilului
Nr. cad.
Suprafata
(mp)
Categoria
de folosinta
Descrierea
imobilului
Tabel de miscare parcelara pentru dezlipire imobil
Parafa
PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI
Scara 1:1000
CU PROPUNEREA DE DEZLIPIRE


n acest exemplu se poate observa propunerea de dezlipire a imobilului cu suprafaa
de 2000 mp n patru imobile (loturi): lotul 1 cu suprafaa de 393 mp, lotul 2 cu
suprafaa de 368 mp, lotul 3 cu suprafaa de 707 mp toate cu folosin agricol, iar
al patrulea lot cu suprafaa de 532 mp prevzut ca drum de acces la primele trei loturi.

34

PAD al lotului 1 rezultat n urma dezlipirii

S=393mp
Nr. cadastral Suprafata masurata [mp] Adresa imobilului:
Cartea Funciara nr. UAT
Mentiuni
impozitare [lei]
Valoare de
[mp]
Total
Total
Mentiuni
construita la sol [m]
Suprafata
Constr.
Cod
impozitare [lei]
Valoare de
folosinta
B. Date referitoare la constructie
Nr.
A. Date referitoare la teren
Categoria de
parcela
Suprafata
PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI
Scara 1:500
Semnatura si data
Stampila BCPI
Parafa
Se confirma suprafata din masuratori si
Introducerea imobilului in baza de date
Executant:
Semnatura si stampila
Data: 09.02.2011
Suprafata din act = ___________ mp
Suprafata din masuratori = 393 mp
E[m] N[m]
INVENTAR DE COORDONATE
Pct.
Sistem de proiectie: Stereografic 1970
1 337678.621 577765.568
2 337683.587 577784.777
3 337662.559 577787.455
4 337660.068 577767.896


n acest exemplu se observ lotul 1 rezultat n urma dezmembrrii: forma, poziia
prin coordonatele rectangulare ale celor patru puncte de pe limit, dimensiunile
laturilor imobilului, deschiderea la strad, suprafaa msurat.






35


Exemplu - Tabel de micare parcelar









36

Exemplul 1 - Releveu apartament

210
90
80
210
210
80
90
210
210
73
1
4
8
1
1
0
p
=
1
2
6
RELEVEU APARTAMENT
Scara 1:50
Denumire incapere
13.99
(mp)
Suprafata utila
CAMERA
1
Nr.
incapere
Nr. Cadastral al terenului
Cartea Funciara colectiva nr.
Cod unitate individuala (U)
Adresa imobilului:
UAT
CF individuala
Data Executant
Receptionat Data
Suprafata
4.33 BAIE
2
3.84 VESTIBUL
4
3.66 BUCATARIE
5
2.36 LOGIE
6
190
110
0.48 DEBARA
3







37

Exemplul 2 - Releveu apartament











































RELEVEU APARTAMENT
Scara 1:100
Denumire incapere
4.06
(mp)
Suprafata utila
HOL 1
Nr.
incapere
Nr. Cadastral al terenului
Cartea Funciara colectiva nr.
Cod unitate individuala (U)
Adresa imobilului:
UAT
CF individuala
Data Executant
Receptionat Data
86.63
Suprafata
7
2.10
0.71
2.02
0.91
2.03
0.68
2.03
0.68
2.32
1.16
2.02
0.95
2.02
0.96
2.04
0.62
2.22
0.92
2.06
0.75
2.00
0.66
2.08
0.98
2.00
0.86
1.16
1.17
p=0.84
1.18
1.18
p=0.86
0.60
1.13
p=0.85
2.15
1.15
p=0.93
0.78
1.13
p=0.78
0.54 0.66
p=1.30
1.79 1.19
p=0.85
6
3
5
7
8
4
9
1
2
13
10
11
12
11.02 BUCATARIE 2
19.41
CAMERA 3
8.53 HOL 4
3.77 5
14.38 CAMERA 6
11.76 CAMERA 7
10.14 CAMERA 8
2.40 WC DE SERVICIU 9
0.56 DEBARA 10
0.60 CAMARA 11
2.85 BALCON 12
2.91 LOGIE 13
BAIE
14
1.66 BALCON 14

38
5. MODALITI DE MSURARE/ VERIFICARE A
PROPRIETILOR IMOBILIARE DIN PUNCT DE VEDERE
CADASTRAL

Sursa definiiilor:
STAS 4908/1985 Cldiri civile, industriale i agrozootehnice - Arii i
volume convenionale,
STAS 7468/1980 Calcularea gradului de ocupare al terenului la
amplasarea lucrrilor de investiii
Cod de msurare a proprietilor imobiliare Buletin Informativ al
ANEVAR nr. 3-4(51)/2005

n aceste standarde sunt definii termeni i sunt prezentate indicaii i formule pentru
determinarea diferitelor tipuri de arii i volume: arii definite de elementele de
construcii (aria construit, aria nivelului, aria pereilor, aria util, aria desfurat
etc.), volume definite de elemente de construcii (volumul nivelului, volum total), arii
definite de funciuni de cldiri industriale i civile.
Msurarea construciilor

Suprafee exterioare Suprafee interioare
suprafaa construit (la sol) suprafaa util
suprafaa construit a apartamentului suprafaa util a apartamentului
suprafaa nivelului
suprafaa locuibil a
apartamentului
suprafaa desfurat suprafaa pereilor

Aria nivelului, A
niv
reprezint aria seciunii orizontale a cldirii la nivelul respectiv
delimitat de conturul su exterior. Aria nivelului se msoar la 1 m deasupra
pardoselii finite. n aria nivelului sunt cuprinse i ariile nivelurilor intermediare sau
anexe interioare sau exterioare, precum:
- ariile teraselor circulabile pentru diferite funciuni
- ariile subpantelor
- ariile balcoanelor i logiilor
- ariile porticelor de circulaie i a gangurilor de trecere, dac acestea nu au
nlimea mai mare dect a unui etaj se consider aferente numai primului nivel
deservit
- aria coridoarelor exterioare
- aria scrilor exterioare de acces ntre niveluri, intr n calculul ariei nivelului
deservit
- aria ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80




39
- aria rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite etc.
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac nlimea e mai mare de 1,80
n aria nivelului nu intr:
- copertinele mai mici de 4 m
2
i adncimea mai mic de 2m , profilele
ornamentale i corniele
- nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul
imediat inferior
- aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor, dac nlimea e mai mic de
1,80 m




Aria util, A
u
este aria desfurat Ad, mai puin aria pereilor


40


Aria util a apartamentului, A
uap
reprezint suma tuturor ariilor utile ale
ncperilor din apartament (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii de
depozitare i de circulaie din interiorul apartamentului), fr s includ ns:
- ariile logiilor sau balcoanelor,
- pragurile golurilor de ui ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m,
- niele de radiatoare,
- suprafeele ocupate de sobe (n cazul n care nclzirea se face astfel) i
cazane de baie.
n cazul locuinelor duplex, rampa, mai puin palierele nu se cuprind n suprafaa
util a apartamentului.




41


Aria locuibil a apartamentului, A
lap
reprezint suma ariilor destinate pentru
locuit (camera de zi, dormitoare)



42
Msurarea terenurilor
La evaluarea terenurilor construite sau neconstruite, este necesar s se mrimea
diferitelor tipuri de suprafee caracteristice acestora.
Suprafee terenuri
Suprafaa incintei
Suprafaa construit
Suprafaa aferent reelelor
Suprafaa cilor de transport
Suprafaa ocupat
Suprafaa liber

Alte informaii utile pentru diverse calcule specifice evalurii proprietilor, sunt date
de indicatorii calitativi i cantitativi:
POT - procentul de ocupare a terenului, exprim raportul dintre suprafaa
construit la sol a cldirii (Sc) i suprafa terenului (S
T
), exprimat n procente:
100
S
S
POT
T
C
(4)

CUT - coeficientul de utilizare a terenului, exprim raportul dintre suprafaa
desfurat a cldirii (S
d
) i suprafaa terenului (S
T
):

T
d
S
S
CUT (5)



6. EXEMPLE DE MSURTORI I CALCULE TOPO-
CADASTRALE CE POT FI REALIZATE PE PLANURI
CADASTRALE DE CTRE EVALUATORI


n cele ce urmeaz este tratat modul de utilizare a planurilor cadastrale n scopul
extragerii diferitelor informaii utile n cadrul procesului de evaluare a proprietilor,
att din punct de vedere teoretic, ct i prin exemple edificatoare.
I. Determinarea distanei din teren ntre dou puncte
II. Determinarea coordonatelor geodezice (X,Y ) ale unui punct
III. Determinarea suprafeelor
IV. Determinarea orientrii unei direcii n evaluarea proprietilor poate aprea
necesitatea stabilirii orientrii unei parcelei de teren fa de punctele cardinale




43
atunci cnd avem la dispoziie doar coordonatele punctelor, nu i planul
cadastral, dac orientarea fa de punctele cardinale este un element de
comparaie.
V. Determinarea cotei unui punct din teren Cota unui punct din teren este
necesar n determinarea pantei terenului amplasat n zon de deal sau de
munte, atunci cnd aceasta are impact asupra valorii de pia a proprietii.
VI. Determinarea pantei terenului ntre dou puncte


I. Determinarea distanei dintre dou puncte
Instrumente necesare: calculator de buzunar, rigl, compas sau foaie milimetric, foaie de calc
a. Metoda scrii numerice:
Explicaii teoretice
Pe planul cadastral se msoar cu o rigl distana (n milimetri) dintre cele dou
puncte (d
AB
) i apoi se calculeaz distana corespondent din teren (D
AB
) cu ajutorul
formulei scrii numerice:

n
1
D
d
(6)
1000
n
d D
] mm [ ] m [
(7)
Precizia ochiului uman de msurare/trasare a distanelor este de 0,2 sau 0,3 mm.
Prin urmare, n funcie de precizia cu care se dorete determinarea acestei distane,
se va realiza i msurarea pe plan cu rigla.

Exemplu
distana msurat pe plan ntre cele dou puncte: d
AB
= 12,3 mm
scara planului: 1:5 000
distana corespondent n teren: 5 , 61
1000
5000
3 , 12 D
AB
m

b. Metoda analitic:
Explicaii teoretice
Atunci cnd avem la dispoziie coordonatele geodezice (X,Y) ale punctelor respective
din dosarul cadastral, se aplic urmtoarea formul:

2
A B
2
A B
2
AB
2
AB ] m [ AB
) Y Y ( ) X X ( Y X D (8)
Aceast metod asigur o precizie ridicat de determinare a distanelor.

44
Exemplu
X
A
= 6453250,09 m, Y
A
= 4892370,56 m
X
B
= 6453285,23 m, Y
B
= 4892420,99 m
atunci: 47 , 61 ) 43 , 50 ( ) 14 , 35 ( D
2 2
] m [ AB
m

c. Metoda grafic:
Explicaii teoretice
Aceast metod necesit desenarea pe o foaie milimetric a scrii grafice simple cu
baza b =2 cm, conform exemplului de mai jos i utilizarea unui compas.
Procedura este urmtoarea: se ia n compas distana de pe hart dintre cele dou
puncte i apoi se pune compasul pe scara grafic astfel nct un vrf al compasului
s cad pe un numr ntreg de baze, iar cellalt s cad n interiorul talonului, fr
a modifica ns deschiderea acestuia (distana).
Astfel, distana se calculeaz ca: valoarea nscris pe scar n dreptul piciorului
drept al compasului care cade pe numrul ntreg de baze, la care se adaug partea
fracionar din interiorul talonului - numrul de mm transformai n funcie de scara
de reprezentare.

Exemplu
14 mm
A
Talon
Distanta AB
100
Baza b
0 300 200 100
B
700 600 400 500
[m]
800

Fig. 10. Scara grafic simpl

scara planului cadastral: 1:5000
pe scara grafic simpl cu baza b=2 cm (100 m n teren) se suprapune compasul
cu deschiderea AB msurat pe plan ntre cele dou puncte: piciorul drept al
compasului cade pe cea de-a asea baz, iar cellalt picior cade pe al 14 mm din
talon.
rezult: 670 10 5000 14 600 D
3
] mm [ ] m [ ] m [ AB
m




45
II. Determinarea coordonatelor geodezice (X,Y ) ale unui punct
Instrumente necesare: calculator de buzunar, echer/rigl
Explicaii teoretice
Pentru determinarea coordonatelor geodezice ale unui punct de pe plan se utilizeaz
reeaua de coordonate rectangulare figurat fie ca o reea de ptrate ce se ntinde pe
ntreaga suprafa a planului, fie prin cruciulie care marcheaz practic colurile
acestor ptrate, n funcie de tipul planului i de scara de reprezentare a acestuia.
Distana pe plan ntre dou cruciulie alturate este de 10 cm, iar n funcie de scara
de reprezentare se poate deduce distana din teren.
Coordonatele geodezice ale nodurilor acestei reele rectangulare (colurile
ptratelor) se citesc direct de pe plan, innd cont c axa X este ndreptat spre
nord, mai puin n Sistemele Stereografice Locale n care axele sunt inversate (vezi
cap. 8).
344300
5
5
1
8
5
0

Y
5
5
1
8
5
0

X
344350
A r
344300
5
5
1
9
0
0

C N-E
q
5
5
1
9
0
0

344350


Fig. 11. Determinarea coordonatelor geodezice

Pentru a putea determina coordonatele punctului A se procedeaz n urmtorul mod:
se citesc coordonatele geodezice ale colului ptratului n care este situat
punctul A, alegndu-se cel mai apropiat col
din punctul A se duce cte o perpendicular pe axa X, respectiv pe axa Y
aferente ptratului
se msoar cu o rigl lungimile perpendicularelor q, respectiv r, i se
transform la scar cu formula scrii numerice (7) obinnd astfel
corespondentele lor din teren, n metri, adic creterile de coordonate X i
Ycorespunztoare celor dou coordonate. Acestea pot avea fie semnul
minus, fie semnul plus, n funcie de colul utilizat, cunoscnd faptul c valorile
coordonatelor X i Y cresc de jos n sus sau de la stnga la dreapta.
coordonata X a punctului A se va determina aplicnd creterea de coordonat
pe X ( X), cu semnul ei, la coordonata X a colului, repetnd acelai
raionament i pentru coordonata Y:


46
X X X
COL A
(9)
Y Y Y
COL A
(10)

Exemplu
scara planului 1: 500, Sistem Stereografic Local, axa X ndreptat spre est
coordonatele colului de nord-est, cel mai apropiat de punctul A:
X
C
N-E
= 551 900 m
Y
C
N-E
= 344 350 m
creterile de coordonate pe cele dou axe:
r = 17,5 mm 75 , 8
1000
500
5 , 17
1000
n
r x m
q = 20,5 mm 25 , 10
1000
500
5 , 20
1000
n
q y m
coordonatele carteziene (X,Y) ale punctului A:
25 , 551891 75 , 8 551900 x X X
E N
C A
m
75 , 344339 25 , 10 344350 y Y Y
E N
C A
m


III. Determinarea suprafeelor
Instrumente necesare: calculator de buzunar, foaie milimetric, hrtie de calc
a. Metod grafic procedeul ptratelor module:
Explicaii teoretice
O metod expeditiv de determinare a suprafeei unei parcele de teren este utilizarea
ptratelor module. Se copiaz conturul sinuos al suprafeei respective pe o bucat
de hrtie de calc (foaie transparent) i se suprapune apoi aceast copie peste o
bucat de foaie milimetric. Se numr centimetrii ptrai ntregi cuprini n
interiorul conturului (n
1
), dar i milimetrii ptrai ntregi (n
2
) i utiliznd scara de
reprezentare a hrii sau planului se calculeaz ariile acestor ptrate n teren i apoi
se nsumeaz rezultnd suprafaa total a parcelei.
Exemplu
scara planului cadastral: 1:5000
numrul de cm
2
ntregi: 2
numrul de mm
2
: 13,5
1 mm la scara de reprezentare 1:5000 = 5 m
1 cm la scara de reprezentare 1:5000 = 50 m
1 mm
2
la scara de reprezentare 1:5000 = 25 m
2




47
1 cm
2
la scara de reprezentare 1:5000 = 2500 m
2

S
parcel
= 22500 + 13,525 = 5337,5 m
2


b. Metod grafic procedeul paralelelor echidistante:
Explicaii teoretice
O alt metod rapid este cea a utilizrii unei buci de calc pe care a fost trasat o
reea de linii paralele echidistante i suprapunerea acesteia peste pe zona din plan ce
conine conturul parcelei. Aceste paralele mpreun cu marginile parcelei vor forma
trapeze elementare crora putem s le determinm suprafeele cu formula
urmtoare, n care b este baza mic a trapezului, B este baza mare, h este nlimea
(distana dintre paralele), toate transformate la scar n teren:

2
h ) B b (
s
trapez
(10)
Pentru simplificare, se msoar doar baza medie b
medie,
rezultnd o simplificare a
formulei de calcul a suprafeei totale a parcelei:
h b s
medie trapez
(11)
Astfel:
n
1 i
i
medie
n
1 i
i
trapez parcel
b h S S (12)
Exemplu
fie o parcel secionat de 10 paralele cu echidistana de 4 mm pe plan
scara planului: 1:2 000; 1 mm la scara planului = 2 m n teren
echidistana fiind 4 mm, rezult h = 8 m n teren

2
n
1 i
i
medie parcel
m 1184 m 148 m 8 b h S

c. Metod numeric procedeul analitic:
Explicaii teoretice
Atunci cnd se cunosc din dosarul cadastral coordonatele punctelor ce definesc
conturul geometric al parcelei (sau se determin prin calcule), se aplic procedeul
analitic aplicnd formula prezentat mai jos, n care X i Y reprezint coordonatele
geodezice ale punctelor:

n
1 i
1 i 1 i i
parcel
2
) Y Y ( X
S (13)


48
Exemplu
fie o parcel definit prin patru puncte de contur, cu coordonatele geodezice
prezentate n tabelul urmtor

Numr
punct
X [m] Y [m]
1 382375 578450
2 382400 578455
3 382405 578500
4 382370 578495


n
1 i
1 i 1 i i
parcel
2
) Y Y ( X
S =1350 m
2


IV. Determinarea orientrii unei direcii
Instrumente necesare: calculator de buzunar
Explicaii teoretice
Orientarea unei direcii ce trece prin dou puncte A i B este unghiul format de
direcia respectiv cu direcia nordului geografic, unghi msurat n sens topografic
(sensul acelor de ceasornic - invers trigonometric).
Orientarea direciei AB se poate determina cu ajutorul coordonatelor geodezice ale
celor dou puncte, utiliznd formula:

A B
A B
AB
AB
AB
X X
Y Y
arctg
X
Y
arctg (14)
Valoarea rezultat n urma aplicrii acestei formule trebuie corectat n funcie de
cadranul n care se gsete direcia AB, conform tabelului i desenului de mai jos.
De exemplu, dac semnul diferenei de coordonate pe axa X (adic X
B
-X
A
) este
negativ iar semnul diferenei de coordonate pe axa Y (adic Y
B
-Y
A
) este pozitiv,
direcia AB se afl n al doilea cadran i se aplic corecia corespunztoare acestuia,
adic + 180
o
.

Tab. 2. Corecii pentru calculul orientrii
Axa de
coordonate
Cadranele cercului topografic
I II III IV
X + - - +
Y + + - -
Corecie
aplicabil
+0
o
+180
o
+180
o

+360
o





49
270
+ Y
180
90
Cadranul
I
0
+ X
N
- X
- Y
Cadranul
II
Cadranul
III
Cadranul
IV

Fig. 12. Cercul topografic (sensul acelor de ceasornic)

Exemplu
coordonatele punctelor: X
A
= 382 375 m i Y
A
= 578 450 m
X
B
= 382 370 m i Y
B
= 578 495 m
orientarea: ) 9 ( arctg
5
45
arctg
AB
-83
o
3935
corecia: cadranul II, deci se aplic 180
o
, astfel c orientarea final este:

AB
= 96
o
2125


V. Determinarea cotei unui punct
Instrumente necesare: calculator de buzunar, rigl
Explicaii teoretice
Cota punctului A se va determina cu ajutorul curbelor de nivel printr-o procedur
denumit interpolare.
Curbele de nivel sunt linii curbe, de form sinuoas, trasate pe plan. Aceste curbe se
obin prin secionarea terenului cu planuri orizontale echidistante (fig. 4a) i
reducerea formelor curbe rezultate prin secionare la scara planului. Caracteristica
unei curbe de nivel este aceea c toate punctele aflate pe ea (o infinitate) au aceeai
cot n teren, cot notat pe curb din loc n loc (fig. 4b, 4c).
Exist curbe de nivel principale - cele groase, curbe de nivel normale - cele subiri, i
curbe de nivel ajuttoare - pe planuri sunt trasate cu linie discontinu.
Echidistana reprezint distana pe vertical (sau diferena de cot) dintre dou
curbe consecutive i depinde de scara de reprezentare a planului.


50
Obinerea curbelor de nivel Curbe de nivel cu cote
a. b. c.





Fig. 13. Curbe de nivel

Fig.14. Exemplu - seciune de plan cu curbe de nivel
Tab. 3. Echidistana curbelor de nivel
Scara de reprezentare
a planului
Echidistana ntre curbele de nivel normale [m]
Pentru es
Pentru zone
deluroase
Pentru zone
muntoase
1:200 0,1 0,2-0,25 0,5
1:500 0,2-0,25 0,5 1
1:1 000 0,5 1 2
1:2 000 1 2,0-2,5 4 -5
1:5 000 2,0-2,5 5 10
1:10 000 5,0 10 20





51
Exist dou situaii:
Punctul care ne intereseaz este plasat chiar pe una din curbele de nivel ale
planului - ne rmne doar s cutam pe plan valoarea cotei acestei curbe, innd
cont de direcia n care terenul urc sau coboar n zona respectiv i de
echidistana dintre curbe pentru acea scar de reprezentare vezi tabel.
Punctul cruia vrem s i aflm cota se afl ntre dou curbe de nivel - n acest
caz succesiunea de operaii care se efectueaz, interpolarea curbelor de nivel,
este urmtoarea:
D
A
d
455
450

Fig.15. Determinarea cotei punctului A
ca n figura 5, prin punctul A se va trasa o linie perpendicular n acelai timp pe
cele dou curbe nvecinate punctului (va fi o cvasi-perpendicular), aceasta
reprezentnd linia de cea mai mare pant. Curbele pot fi ori 2 curbe normale, ori
2 curbe principale.
se determin valoarea curbei de nivel cea mai apropiat de punctul A,
se msoar cu rigla pe hart, n milimetri, segmentele D i d rezultate,
tiind echidistana E dintre dou curbe de nivel alturate pentru planul utilizat, se
va folosi urmtoarea formul pentru a calcula creterea pe cot h ntre curba
de nivel cea mai apropiat de punctul A i acesta:

] m [
] mm [
] mm [
] m [
E
D
d
h (15)
n funcie de sensul n care urc sau coboar terenul, adugm respectiv scdem
din valoarea curbei de nivel aceast cretere pe cot, obinnd astfel cota
punctului A.











Fig.16. Determinarea cotei unui punct
D
H
2
1
A
C
o
t
a

A
E
c
h
i
d
i
s
t
a
n
t
a

E
D
d

52
Exemplu
distanele msurate pe hart: D = 6,8 mm; d = 2,5 mm;
echidistana curbelor de nivel normale: E = 5 m
creterea pe cot: m 84 , 1 5
8 , 6
5 , 2
h
] m [
] mm [
] mm [
] m [

cota punctului: H
A
= 455 - 1,84 = 453,16 m (s-a folosit semnul minus pentru
c terenul coboar de la curba cea mai apropiat de punctul A, de 455 m, la
curba de 450 m).

Explicaii teoretice
Diferena de cot ntre dou puncte se calculeaz cu urmtoarea formul, putnd s
aib valoare pozitiv sau negativ, dup cum terenul urc respectiv coboar ntre
punctul A i punctul B:

A B AB
H H H (16)
Exemplu
cota punctului A: H
A
= 456,8 m
cota punctului B: H
B
= 458,2 m
diferena de cot ntre punctele A i B: 4 , 1 8 , 456 2 , 458 H
AB
m
terenul urc pe direcia A-B pant pozitiv
diferena de cot ntre punctele B i A: 4 , 1 2 , 458 8 , 456 H
BA
m
terenul coboar pe direcia B-A pant negativ


VI. Determinarea pantei terenului ntre dou puncte
Instrumente necesare: calculator de buzunar
Explicaii teoretice
Panta terenului pe direcia AB se determin cunoscnd distana D
AB
i diferena de
cot dintre cele dou puncte H
AB
, elemente determinate anterior. De asemenea,
panta terenului poate s fie pozitiv sau negativ, indicnd dac terenul urc sau
coboar pe direcia considerat.
Pentru a exprima panta n grade (unghi de pant ) se utilizeaz formula (17), iar
pentru a o exprima n procente (p%), se aplic formula (18):

AB
AB
D
H
tg
AB
AB
D
H
arctg (17)




53

AB
AB
D
H
100 tg 100 % p (18)















Fig.17. Panta terenului
Exemplu
diferena de cot: 5 , 2 5 , 426 0 , 429 H H H
A B AB
m
distana: D
AB
= 21,52 m
unghiul de pant:

" '
23 62 6 ) 1161 , 0 ( arctg 1161 , 0
52 , 21
5 , 2
tg


panta (n procente): % 6 , 11
52 , 21
5 , 2
100 % p - indic faptul c terenul urc pe
direcia AB cu aproximativ 11 m pe o distan de 100 m.


Observaie: Trebuie cunoscut faptul c n topografie,cadastru, geodezie se utilizeaz
ca uniti de msur a unghiurilor gradele centezimale. Cercul are astfel 400 de
grade centezimale (g), 1 grad are 100 de minute centezimale (c), 1 minut are 100 de
secunde centezimale (cc). n acest material au fost utilizate gradele sexagesimale
pentru simplificare i concordan cu cunotinele curente ale utilizatorilor acestui
material.










DAB
p
%
A
H
A
B
B

54
Bibliografie


1.Consiliul Facultii de Geodezie, Msurtori terestre - Fundamente (Volumele I+II, Modulele B,
C, E), editura Matrix Rom, 2001,
2. Constantin Gh. Munteanu, Cartografie matematic, editura Matrix Rom, 2003,
3. Gheorghe Badea, Cadastru general, editura Conspress UTCB, 2005,
4. Gheorghe Tmioag, Daniela Tmioag, Cadastrul general i cadastrele de specialitate,
editura Matrix Rom, 2005,
5.Gheorghe Tmioag, Cadastrul, Institutul de Construcii Bucureti, 1990,
6.Ion Grigore Sion, Instituii de drept i legislaie funciar-cadastral partea special, editura
Matrix Rom, 2003,
7.*** Atlas de semne convenionale pentru scrile 1:5000, 1:2000, 1:1000 i 1:500, Ministerul
agriculturii i industriei alimentare, Direcia de fond funciar i cadastru, 1978,
8.*** Buletin Informativ ANEVAR nr. 3-4(51)/2005
9.*** Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996,
10. *** Legea fondului funciar nr. 18/1991,
11. *** Metodologie privind executarea lucrrilor de introducere a cadastrului imobiliar n
localiti, Buletinul Construciilor, volumul 7, 1997,
12. *** Regulament privind coninutul i modul de ntocmire a documentaiilor cadastrale n
vederea nscrierii n cartea funciar,
13. *** STAS 4908/1985 Cldiri civile, industriale i agrozootehnice - Arii i volume
convenionale,
14. *** STAS 7468/1980 Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea lucrrilor de
investiii,
15. ***Norme tehnice de introducere a cadastrului general.

Pagini World Wide Web:
1. http://www.ancpi.ro ----TransDatRo
2. http://www.ocpi.ro
3.www.pretcadastru.ro
4.www.scribd.ro