CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

SECIUNEA I NOIUNEA, SEDIUL MATERIEI I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI 1. Noiunea i e!"e#en$a ea %on$ a%$u"ui &e 'n%(i ie e a "o%uinei Contractul de nchiriere a locuinei constituie o varietate a contractului de locaiune, deosebindu-se de acesta prin faptul c are un obiect specific locuina! Contractul de nchiriere a locuinei este acel contract prin care o parte, nu"it locator, se obli# s asi#ure unei alte pri, nu"it chiria, folosina te"porar a unei locuine, n schi"bul unei su"e de bani deter"inat, nu"it chirie! Contractului de nchiriere a locuinei este re#le"entat de Codul civil ca o varietate a contractului de locaiune n Seciunea a II-a intitulat $%e#uli particulare n "ateria nchirierii de locuine&'art! (!)*+ - (!),- C! civ!., precu" /i prin 0e#ea nr! ((+1(223 4 le#ea locuinei -, republicat cu "odificrile ulterioare /i 5!U!6! nr! +71(222 privind protecia chiria/ilor '"enion" c o serie de articole din aceste dou acte nor"ative au fost abro#ate ca ur"are a intrrii n vi#oare la data de ( octo"brie *7(( a Codului civil.! Alte acte nor"ative cu inciden n cau8 sunt 0e#ea nr! )-1(22* privind v9n8area de locuine /i spaii cu alt destinaie, construite din fondurile statului /i din fondurile unitilor econo"ice sau bu#etare de stat: 0e#ea nr! ((*1(22- pentru re#le"entarea situaiei ;uridice a unor i"obile cu destinaie de locuine, trecute n proprietatea statului! ). Ca a%$e e"e *u i&i%e a"e %on$ a%$u"ui &e 'n%(i ie e a "o%uinei a. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract consensual! +. Contractul de nchiriere a locuinei are un caracter sinalagmatic 'bilateral.! %. Contractul de nchiriere a locuinei are un caracter oneros! &. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract comutativ! e. Contractul de nchiriere a locuinei este un contract cu executare succesiv n timp, prile e<ecut9ndu-/i obli#aiile pe toat durata locaiunii! ,. Contractul de nchiriere este un contract translativ de folosin te"porar a locuinei! SECIUNEA A II-A NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI 1. -. i"e %on$ a%$u"ui &e 'n%(i ie e Contractul de nchiriere a locuinei se ncheie ntre proprietar 'locator. /i chiria/! - Locatorul poate fi at9t o persoan fi8ic, c9t /i o persoan ;uridic sau chiar o unitate ad"inistrativ-teritorial! =ntruc9t contractul de nchiriere nu transfer proprietatea asupra lucrului nchiriat, n calitate de locator poate sta at9t proprietarul lucrului, c9t /i un detentor precar! - Chiriaul este persoana care dob9nde/te dreptul de folosin asupra locuinei! 5 dat cu titularul contractului de nchiriere, dob9ndesc un drept locativ propriu /i alte persoane care ur"ea8 s locuiasc alturi de chiria/ - art! (!),* coroborat cu art! ,*, +3

alin! , C! civ! 'de e<e"plu, soul sau soia, ascendenii ori descendenii acestora etc!.! ). O+ie%$u" %on$ a%$u"ui &e 'n%(i ie e a "o%uinei a. Locuina! Contractul de nchiriere are ca obiect e<clusiv spaii cu destinaie de locuin, necesare satisfacerii nevoilor de locuit ale unei persoane sau fa"ilii! 0ocuina, astfel cu" este definit de art! * lit! a din 0e#ea nr! ((+1(223, se refer at9t la ca"erele de locuit 'ca"ere de 8i, dor"itoare., c9t /i la bi, buctrii, holuri, spaii de depo8itare, poduri etc! 0a toate acestea se pot adu#a, uneori, curtea /i #rdina aferente i"obilului nchiriat! +. Chiria repre8int o su" de bani care va fi achitat de ctre chiria/, pe toat durata contractului, ca un echivalent al folosirii locuinei! >e ase"enea, potrivit art! (!?)7 alin! ( C! civ! chiria poate fi stabilit /i n alte bunuri sau prestaii! Chiria trebuie s fie deter"inat sau deter"inabil /i s fie sincer /i serioas! /. Du a$a 'n%(i ie ii Contractul de nchiriere a locuinei se poate ncheia at9t pe o perioad deter"inat de ti"p, c9t /i pe o perioad nedeter"inat! Av9nd n vedere acest contract este o varietate a contractului de locaiune, re#le"entarea prev8ut pentru acest din ur" contract se aplic /i nchirierii locuinelor! A/a fiind, consider" c se aplic prevederile art! (!?), C! civ! care prevd c durata "a<i" a locaiunii este de +2 de ani! >ac prile stipulea8 un ter"en "ai lun#, acesta se reduce de drept la +2 de ani! 0. D e1$u" &e 1 e,e in. a" %(i iau"ui Confor" art! (!)*) alin! ( C! civ! la ncheierea unui nou contract de nchiriere, chiria/ul are un drept de preferin, n condiii e#ale /i la pre e#al cu cele oferite unui ter! Chiria/ul nu beneficia8 de acest drept de preferin n situaia n care nu /i-a e<ecutat obli#aiile nscute din contractul de nchiriere anterior! 2. D e1$u" &e 1 ee#iune a" %(i iau"ui Chiria/ul beneficia8 de un drept de pree"iune n situaia n care proprietarul locuinei se hotr/te s o v9nd! =n aceast situaie, se aplic dispo8iiile le#ale referitoare la e<ercitarea dreptului de pree"iune re#le"entate n "ateria contractului de v9n8are-cu"prare! >reptul de pree"piune se e<ercit, n ca8ul v9n8rii de bunuri "obile, n ter"en de cel "ult (7 8ile, iar n ca8ul v9n8rii de bunuri i"obile, n ter"en de cel "ult ,7 de 8ile! =n a"bele ca8uri, ter"enul cur#e de la co"unicarea ctre pree"ptor a notificrii inteniei de v9n8are 'art! (!?,* alin! + C! civ!.! 3. C"au4e %on5i&e a$e ne5% i5e 'n %on$ a%$u" &e 'n%(i ie e a "o%uinei. Este considerat nescris orice clau8 n te"eiul creia a. chiria/ul este obli#at s ncheie o asi#urare cu un asi#urtor i"pus de locator: b. se prevede rspunderea solidar sau indivi8ibil a chiria/ilor din aparta"ente diferite situate n acela/i i"obil, n ca8ul de#radrii ele"entelor de construcii /i a instalaiilor, obiectelor /i dotrilor aferente prilor co"une ale i"obilului: c. chiria/ul se obli# s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, su"e stabilite pe ba8a esti"rilor fcute e<clusiv de locator: d. locatorul este ndreptit sa di"inue8e sau s supri"e, fr contraprestaie echivalenta, prestaiile la care s-a obli#at prin contract! +?

SECIUNEA A III-A E6ECTELE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE 5bli#aiile prilor contractante sunt acelea/i ca /i n ca8ul contractului de locaiune! 1. O+"i!aii"e "o%a$o u"ui a. Obligaia locatorului de a preda locuina nchiriat n stare normal de folosin ! Nee<ecutarea acestei obli#aii ndrepte/te chiria/ul s cear predarea silit a locuinei, iar dac locuina este ocupat fr drept de alte persoane, /i evacuarea acestora! Chiria/ul poate s cear /i re8ilierea contractului, eventual cu daune-interese sau s invoce e<cepia de nee<ecutare a contractului, n situaia n care locatorul pretinde plata chiriei, fr a-i fi asi#urat, n prealabil, locatarului folosina locuinei confor" art! (!--3 C! civ! +. Obligaia de a efectua reparaiile necesare pe toat durata contractului. 0ocatorul trebuie s ia "suri pentru repararea /i asi#urarea funcionrii cldirii n condiii de si#uran a sntii /i inte#ritii corporale a chiria/ului /i a celor care locuiesc n ea "preun cu acesta! Astfel, potrivit art! (!)*? alin! ( C! civ!, n situaia n care prin structur sau prin starea sa, i"obilul constituie o pri"e;die #rav pentru sntatea celor care locuiesc sau lucrea8 n el, chiria/ul are dreptul de a cere re8ilierea contractului cu daune-interese! 0ocatorul nu este obli#at la plata daunelor-interese atunci c9nd chiria/ul a cunoscut aceste vicii la data ncheierii contractului! 0ocatorul trebuie, de ase"enea, s ntrein n bune condiii ele"entele structurii de re8isten a cldirii, curile /i #rdinile, precu" /i spaiile co"une din interiorul cldirii! /. Obligaia de a ntreine, n bune condiii, instalaiile comune proprii cldirilor ! @otrivit art! (!)*2 C! civ! n cldirile cu "ai "ulte aparta"ente, chiria/ii au dreptul de a ntrebuina prile /i instalaiile de folosin co"un ale cldirii potrivit cu destinaia fiecareia! ). O+"i!aii"e %(i iau"ui a. Obligaia de a folosi locuina cu pruden i diligen ! Chiria/ul nu poate aduce "odificri spaiului deinut ca locuin /i, ndeosebi, structurii de re8isten a i"obilului! Aot astfel, nu poate schi"ba destinaia suprafeei nchiriate! Nerespectarea acestei obli#aii de ctre chiria/ d dreptul locatorului de a cere re8ilierea contractului /i evacuarea chiria/ului! +. Obligaia de a efectua lucrrile de ntreinere, reparaii sau nlocuire a elementelor de construcii i instalaii din folosina exclusiv ! Aceast obli#aie se i"pune ntruc9t, la ncetarea contractului, chiria/ul va trebui s predea suprafaa locativ n stare de folosin /i curenie, in9ndu-se sea"a de starea n care a fost nchiriat! %. Obligaia de a repara sau nlocui elementele de construcii i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii necorespunztoare ! 5bli#aia locatarului vi8ea8 at9t ele"entele construciei, c9t /i cele de instalaii din interiorul sau e<teriorul cldirii! Confor" art! (!)*2 alin! * C! civ! chiria/ii sunt obli#ai s contribuie la cheltuielile pentru ilu"inarea, ncl8irea, curaarea prilor /i instalaiilor de folosin co"un, precu" /i la orice alte cheltuieli pe care le#ea le stabile/te n sarcina lor! &. Obligaia de a asigura curenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun! e. Obligaia de a preda proprietarului locuina n stare normal de folosin, la +)

eliberarea acesteia! ,. Obligaia de plat a chiriei! >reptul de a cere plata chiriei se prescrie n cadrul ter"enului #eneral de prescripie de , ani, care se calculea8 separat, pentru fiecare rat de chirie restant! !. Obligaia de plat a cotelor din cheltuielile comune de ntreinere. SECIUNEA A IB-A CONTRACTUL DE SU7NCHIRIERE I CESIUNEA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI A. Contractul de subnchiriere @otrivit art! (!),, C! civ!, chiria/ul poate subnchiria locuina deinut, ns nu"ai cu acordul prealabil scris /i n condiiile stabilite de locator, dac subnchirierea nu a fost inter8is prin contractul principal de nchiriere a locuinei! >ac n contract nu s-a prev8ut altfel, sublocatarul rspunde solidar cu chiria/ul pentru obli#aiile asu"ate fa de locator prin contractul de nchiriere iniial! 7. Cesiunea contractului de nchiriere Cesiunea contractului de nchiriere poate avea loc nu"ai cu acordul scris /i prealabil al locatorului /i doar n condiiile stabilite de ctre acesta! 0a fel ca n situaia de "ai sus, cesionarul rspunde solidar cu chiria/ul pentru obli#aiile asu"ate fa de locator prin contractul de nchiriere iniial! Cesiunea nu este per"is n ca8ul locuinelor de serviciu, de intervenie sau de necesitate! SECIUNEA A B-A NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A LOCUINEI A. !ungerea la termen a contractului @otrivit art! (!)72 C! civ! contractul de nchiriere ncetea8 de drept la e<pirarea ter"enului contractual sau a ter"enului prev8ut de le#e, fr s fie necesar vreo n/tiinare prealabil! =n ca8ul n care contractul de nchiriere a fost ncheiat n for" autentic sau conse"nat printr-un nscris sub se"ntur privat /i a fost nre#istrat la or#anele fiscale, acesta constituie titlu e<ecutoriu cu privire la obli#aia de restituire a bunului nchiriat! 7. "enunarea unilateral a contractului de ctre chiria =n ca8ul contractului de nchiriere ncheiat pe perioad deter"inat si n lips de stipilaie contrar, chiriasul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui ter"en de preavi8 care nu poate fi "ai "ic dec9t sfertul intervalului de ti"p pentru care s-a stabilit plata chiriei! 0a r9ndul su, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui ter"en de preavi8 care nu poate fi "ai "ic de 37 de 8ile, dac intervalul de ti"p pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun sau "ai "are, sau de (- 8ile, dac intervalul de ti"p pentru care s-a stabilit plata chiriei este "ai "ic de o lun! >ac nchirierea este pe durat deter"inat, chiria/ul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui ter"en de preavi8 de cel puin 37 de 8ile! 5rice clau8 contrar este considerat nescris! =n situaia n care dreptul de a denuna contractul de nchiriere a fost prev8ut prin contract n favoarea locatorului, acesta poate +2

denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale fa"iliei sale, dar cu respectarea ter"enului de preavi8 de 37 de 8ile sau de (- 8ile, dup ca8, "enionat "ai sus! C. #ezilierea contractului =nainte de a;un#erea la ter"en, contractul de nchiriere poate nceta prin reziliere! %e8ilierea contractului de nchiriere se poate cere /i obine de ctre partea interesat cu titlu de sanciune atunci c9nd cealalt parte contractant nu-/i e<ecut n "od culpabil obli#aiile asu"ate prin contract! @otrivit art! (!),7 alin! * C! civ! locatorul poate cere n instan re8ilierea contractului de nchiriere /i n ca8ul n care chiria/ul, "e"brii fa"iliei sale sau alte persoane crora acesta din ur"a le-a n#duit, n orice "od, folosirea, deinerea sau accesul n locuinta au un co"porta"ent care face i"posibil convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acela/i i"obil sau n i"obile aflate n vecinatate ori "piedic folosirea nor"al a locuinei sau a prilor co"une! D. "ecesul chiriaului Confor" art! (!),+ alin! ( C! civ! contractul de nchiriere a locuinei ncetea8 n ter"en de ,7 de 8ile de la data decesului chiria/ului! =n cadrul ter"enului "enionat "ai sus, descendenii /i ascendenii chiria/ului au dreptul s opte8e pentru continuarea contractului de nchiriere p9n la e<pirarea duratei acestuia, dc sunt "entionai n contract /i dac au locuit n i"obil "preun cu chiria/ul! >e ase"enea, n te"eiul dispo8iiilor art! ,*, alin! ',. C! civ!, soul supravieuitor continu locaiunea n te"eiul dreptului su locativ, cu e<cepia ca8ului n care a renunat la acest drept! @ersoanele "enionate "ai sus, care au cerut continuarea contractului, trebuie s dese"ne8e de co"un acord persoana sau persoanele care s se"ne8e contractul de nchiriere n locul chiria/ului decedat! >ac ace/tia nu a;un# la un acord in ter"en de ,7 de 8ile de la data nre#istrrii decesului chiria/ului, dese"narea se face de ctre locator! Subnchirierea consi"it de chiria/ ncetea8 n ter"en de ,7 de 8ile de la decesul acestuia, cu e<cepia ca8ului n care s-a cerut continuarea contractului de ctre persoanele ndreptite! =n acest ulti" ca8, persoana dese"nat se"nea8 contractul de subnchiriere n locul chiria/ului decedat! SECIUNEA A BI-A NCHIRIEREA UNOR LOCUINE CU DESTINAIE S-ECIAL8 1. Lo%uina 5o%ia". @otrivit art! * alin! ( lit! c din 0e#ea nr! ((+1(223, republicat, prin locuin social se nele#e acea $locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau fa"ilii a cror situaie econo"ic nu le per"ite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieii&! Au dreptul la o locuin social, n vederea nchirierii, $fa"iliile sau persoanele cu un venit "ediu net lunar, reali8at n ulti"ele (* luni, cu cel puin *7C sub nivelul venitului net lunar pe "e"bru de fa"ilie sau, dup ca8, pe persoan, stabilit confor" art! ) alin! *& 'art! +* alin! ( din 0e#ea nr! ((+1(223, a/a cu" fost el "odificat prin 0e#ea nr! (+-1(222.! ). Lo%uina &e 5e 9i%iu -7

Locuina de serviciu este definit de art! * alin! ( lit! d din 0e#ea nr! ((+1(223, republicat, ca fiind acea $locuin destinat funcionarilor publici, an#a;ailor unor instituii sau a#eni econo"ici, acordat n condiiile contractului de "unc, potrivit prevederilor le#ale&! Contractul de nchiriere care are drept obiect o locuin de serviciu se ncheie ca un accesoriu al contractului de "unc 'art! -( alin! * din 0e#ea nr! ((+1(223, republicat. /i, n principiu, va nceta o dat cu acesta! /. Lo%uina &e in$e 9enie @otrivit 0e#ii nr! ((+1(223, republicat, locuina de intervenie este acea $locuin destinat ca8rii personalului unitilor econo"ice sau bu#etare, care, prin contractul de "unc, ndepline/te activiti sau funcii ce necesit pre8ena per"anent sau n ca8 de ur#en n cadrul unitilor econo"ice& 'art! * alin! ( lit! e.! Confor" art! -+ din 0e#ea nr! ((+1(223, republicat, locuina de intervenie ur"ea8 re#i"ul ;uridic al locuinei de serviciu, contractul de nchiriere av9nd, /i n acest ca8, statutul de accesoriu al contractului de "unc! 0. Lo%uina &e ne%e5i$a$e Confor" art! * alin! ( lit! f din 0e#ea nr! ((+1(223, republicat, locuina de necesitate este acea $locuin destinat ca8rii te"porare a persoanelor /i fa"iliilor ale cror locuine au devenit inutili8abile n ur"a unor catastrofe naturale sau accidente sau ale cror locuine sunt supuse de"olrii n vederea reali8rii de lucrri de utilitate public, precu" /i lucrrilor de reabilitare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari&! >urata pentru care se ncheie un astfel de contract este nedeter"inat, acesta ncet9nd atunci c9nd au ncetat cau8ele care au fcut inutili8abile locuinele 'art! -- alin! ,.! 2. Lo%uina &e 1 o$o%o" =n sensul 0e#ii nr! ((+1(223, republicat, locuina de protocol este acea $locuin destinat utili8rii de ctre persoanele care sunt alese sau nu"ite n unele funcii ori de"niti publice, e<clusiv pe durata e<ercitrii acestora&! Atribuirea, ocuparea /i folosirea locuinelor de protocol se fac n condiiile le#ii 'art! -? alin! ,., ele fiind proprietate public a statului /i, prin ur"are, netrans"isibile! 0ocuinele de protocol sunt ad"inistrate de ctre %e#ia Autono" $Ad"inistraia @atri"oniului @rotocolului de Stat& 'art! -? alin! *.!