MINISTERUL EDUCAIEI I TINERETULUI

AL REPUBLICII MOLDOVA
UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI
Catedra: Evaluarea i Managementul Imobilului

DARE DE SEAM
pentru practica didactic

a studentei Triboi Alina

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii
anul I, grupa EI-1211
Conductorul practicii Calin Natalia
Nota drii de seam __________
Nota susinerii __________
Nota general__________

Chiinu 2013

Cuprins

Introducere ..................................................................................................... Error! Bookmark not defined.

1.PIAA IMOBILIAR. NOIUNI GENERALE4

1.1Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale ............................................... 4
1.2 Segmentele pieii imobilului ................................................................ Error! Bookmark not defined.
1.3Participanii la piaa imobiliar ..........................................................................................................12
2. PIAA TERENURILOR PENTRU CONSTRUCII DIN CHIINU. ..................................................................16
2.1. Analiza pieii terenurilor pentru construcii ...................................................................................16
2.2. Tranzaciile ce au loc pe piaa terenurilor de construcii din mun. Chiinu...................................19
3. ANALIZA PIEII TERENURILOR PENTRU CONSTRUCII DIN OR. DURLETI .............................................23
3.1Preurile la terenurile pentru construcii din or. Durleti ..................................................................23
3.2 Tipurile de ofert. Tranzaciile ce au loc pe piaa terenurilor din or.Durleti...................................25
Concluzii ......................................................................................................................................................28
Bibliografie ..................................................................................................................................................29

Introducere
Economia Republicii Moldova conform, Constituiei este economie de pia. Crearea i
dezvoltarea unei economii de pia funcionale, inclusiv a pieei imobiliare, este un proces de
durat i necesit studii sistematice i aprofundate. Constituirea pieii imobiliare ncepe n anul
1989, cnd a fost adoptat hotrrea prin care se permitea vnzarea i cumprarea spaiului
locativ de stat i obtesc. ns, procesul de formare a pieei imobiliare a luat amploare doar n
1992, cnd s-au creat condiiile obiective pentru tranzaciile imobiliare. Actualmente piaa
terenurilor de construcii s-a transformat ntr-o form integr, o pia aparte cu o infrastructur
bine dezvoltat i o puternic influen asupra stabilitii economice a R. Moldova. Dezvoltarea
acestei piee n continuare depinde i de elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de
evaluare a bunurilor imobiliare bazat pe valoarea de pia.
Piaa reprezint toat gama de aciuni prin care cumpratorii i vnztorii intr in contact
i schimb bunuri i servicii, indiferent de locul unde acestea se desfoar. Piaa este
considerat un spaiu economic, cel n care se desfoar activitatea economic nsi. Piaa
imobiliara reprezinta locul tranzaciilor imobiliare, unde marfa este reprezentat de bunurile
imobiliare i drepturile asupra lor.
n Republica Moldova piaa imobiliar are un aport foarte mare in dezvoltarea economiei
naionale i a economiei de pia, de aceea ea are o structura bine dezvoltat avnd acces att la
finanare din partea structurilor guvernamentale ct i din partea companiilor private i a
ageniilor de evaluare.
Scopul evalurii unui bun este n prim plan determinarea valorii pe care acesta o are pe
piaa.Pentru a evalua un bun economic n cazul de fa bunul reprezentnd imobilul avem nevoie
de al analiza att din punct de vedere fizic ct i juridic, deoarece proprietatea imobiliar
rerezint totalitatea bunurilor imobile i drepturile patrimoniale ce se refer la ele.
n capitolul I- PIAA IMOBILIAR. NOIUNI GENERALE este redat importana
pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale, gsim noiuni ca bun imobil, teren,
oreft, cerere, pre i concuren.Tot aici este expus i segmentarea pieii.
n capitolul II . PIAA TERENURILOR PENTRU CONSTRUCII DIN
CHIINU , este artat analiza pieii imobiliare din Chiinu, precum i tranzaciile ce sunt
realizate cu terenurile pentru construcii.
n capitolul III- ANALIZA PIEII TERENURILOR PENTRU CONSTRUCII DIN
OR. DURLETI, sunt expuse mai detailat preurile la teren din regiunea respective, ct este
realizat o analiz mai ampl cu referire la tipurile de ofert i tranzaciile ce au loc cu aceste
bunuri imobile.
3

1.

PIAA IMOBILIAR. NOIUNI GENERALE.

1.1 Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei naionale

Piaa bunurilor imobile din Republica Moldova s-a transformat pe parcursul a 15 ani, n
rezultatul unei pri din proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntimplat n urma
privatizrii unui spaiu masiv i mai trziu n urma privatizrii ntreprinderilor din diferite ramuri
ale economiei naionale. Experiena fomrii pieii imbiliare n Republica Moldova confirm
caracteristicile pentru toate rile cu economie avansat.
Dezvoltarea pieii imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat,
stabil din punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de
particularitile sale.
Pe de o parte,aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor
antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al
economiei de pia.
Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa
imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil avansarea proceselor investiionale,
dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de
trai.
n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de mecanisme prin
care se execut unele sau altele efaceri. Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin
intermediul crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti i interesele legate de ea,
sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea
terenurilor , noiunea dat este redat n contextul manualului Evaluarea Bunurilor Imobiliare
(teorie i practic), elaborat de d-na Buzu O. i Matcov A.
O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza pentru o discuie
efectiv, att pentru profesionitii din sfera respectiv, ct i cu persoanele care necesit o
explicare a terminilor corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i termenii
speciali pentru evaluare se folosesc pe larg n procesul de evaluare.
Principala i cea mai important noiune este cea de IMOBIL. Prezentarea legitim a
acestei noiuni are o istorie veche. nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si
imobil. Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile i
nu coine o definiere a proprietii imobiliare:
1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat;

2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i al
crei caracteristici sunt reflectate n cadastru.
n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezint terenul
i construciile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop
ndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie.
La nivel profesional o importan mai mare o are terminologia utilizat n cadrul
legislativ. n legile diferitor ri (sau ntr-o ar anumit n perioade diferite) pot fi evideniate
cteva noiuni despre imobil. De aceea: O determinare mai exact a termenului de imobil este
ceea ce se afla imobil prin lege
Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n procesul funcionrii pieii
respective. n literatur nu exist noiune determinat de piaa imobiliar. Pia, poate fi numit
locul unde se petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema
de aciuni i mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar,
de obicei se are n vedere o activitate pe pia dat. D. Fridman si N. Orduai n cartea lor dau
urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un sistem anumit de mecanisme, prin intermediul
crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de ele, se stabilesc preurile i se
delimiteaz spaiile sectoarelor de concuren.
n procesul de examinare a factorilor ce influieneaz formarea i dezvoltarea unei piee
imobiliare concrete, deseori se face uz de noiunea zon valoric.
Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor
imobiliare identice este aceiai.
Un grup de specialisti rui, consider c: Piaa imobiliar reprezint totalitatea
tranzaciilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informaional, operaii privind
conducerea i finanarea lucrrilor n sectorul imobiliar.
1.2 Segmentarea pieei imobiliare
Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei
imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare.
Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de
atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de "pia
imobiliar", n opinia specialitilor, cea mai complet este urmtoarea definiie:

"Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt

transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i
este delimitat spaiul pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor".
Pentru o segmentare calitativ, trebuie s se in cont de orice parametri : situaie
demografic n localitate, vrsta,sexul, situaia familial, componena familiei, profesia, studiile,
naionalitatea, precum i gradul de adaptare la pia.
Astfel putem observa c piaa imobiliar este mprit n cteva segmente, acestea fiind :

Piaa
imobiliar
locativ

Piaa
bunurilor
imobiliare
comerciale

Segmentele
pieii
imobiliare

Piaa
bunurilor
imobiliare
specializate

Piaa
imobiliar
comercial

Piaa
loturilor de
pmnt
fr
construcii

Figura 1. Segmentele pieii imobiliare Sursa: [1]

1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri de
locuit cu multe etaje, condominiuri locative.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru
activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a

serviciilor,

hoteluri, retaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial.

3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de prducere din diferite ramuri ale
economiei naionale.De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe
patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construii
auxiliare.

4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile
cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirile
cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.
Modelul de mai sus privind segmentarea pieei imobiliare este redat n contextul manualului
elaborat de Bejenaru M.
Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate:
amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar
.a. Segmentarea pieii imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului
factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuite la determinarea exact a
situaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei.
Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unor
anumitor caracteristici asemntoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de
pia este necesar de investigat urmtorii factori:

Tipul
bunului
imobil

Bunurile
imobiliare
substituiente

Piaa

Caracteristicile bunului
imobil

Baza
consumatorilor

Figura1.2 Factorii de atribuire a bunului imobil la segmentele de pia Sursa: [1]

tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual, centru comercial,oficiu, etc.);

caracteristicile bunului imobiliar:

- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor;
7

- calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural;

baza consumatorilor - determiarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privind

populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile .a.

piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. piaa poate fi local,
regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau rural;

bunurile imobiliare substituiente - sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar
i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i
economice.
Segmentarea pieii imobiliare dup amplasarea geografic este important deoarece dou

obiecte imobiliare cu caracteristici asemntoare, construite n aceiai perioad i conform

acelorai cerine, dar amplasate n dou sectoare diferite vor avea o valoare de pia diferit.
Deci, este important i delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare n anumite zone
geografice.
n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei
dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente:

piaa de vnzare-cumprare

piaa nchirierilor,

n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servituilor i a altor limitri ale
dreptului deplin asupra proprietii.
Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se
comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie.
Pe piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de
a dispune. Un alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a
bunurilor imobiliare.
Potrivit destinaiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divizat n urmtoarele
segmente:

piaa
terenurilor
piaa
proprietilor
rezideniale

alte segmente
ale pieei

Piaa
imobiliar
piaa
proprietilor
industriale

piaa
ncperilor
nelocative
piaa
proprietilor
comerciale

Figura1.3.Divizarea pieii imobiliare Sursa:[1]

De exemplu, piaa terenurilor poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare:

piaa terenurilor
agricole

piaa terenurilor
aparinnd
ntreprinderilor
industriale

piaa terenurilor din

intravilan

Figura 1.4. Sectoarele pieii terenurilor Sursa:[1]

Astfel putem obseva c n economia de pia n rnd cu piaa muncii i piaa capitalului
funcioneaz piaa funciar (piaa resurselor naturale). Proprietatea funciar prin categoriile de
posesie, folosin i dispoziie reprezint un fenomen destul de complex i contradictoriu i st la
baza sistemului de relaii/raporturi funciare. Piaa funciar cuprinde aceleai segmente ca i
restul pieelor : cererea, oferta, preul i concurena.

Cererea

Concurena

Piaa
funciar

Oferta

Preul

Figura 1.5. Segmentarea pieii funciare Sursa: [1]

Cererea reprezint nevoile de bunuri si servicii care se satisfac prin intermediul pietei, adic
prin vnzare-cumprare. Cererea are drept suport puterea de cumprare a oamenilor; de aceea, ea
exprim , n acelai timp, cantitatea de bunuri si servicii cerute, la un moment dar, la preurile
existente, considernd date veniturile i preferinele cumprtorilor.
Cererea poate fi:

individual, adic din partea unui singur cumprtor la un bun economic sau la altul;

total, adic din partea tuturor cumprtorilor la bunul sau serviciul respectiv;

agregat sau global care exprim ansamblul cererii din partea tuturor cumprtorilor i
la toate bunurile i serviciile existente; aceasta se exprim n forma bneasc, fiind astfel
posibile msurarea i compararea.
10

Oferta reprezint cantitatea de bunuri sau servicii pe care un agent economic este dispus s o
ofere spre vnzare ntr-o anumit perioad de timp. Oferta ca i cererea se refer la un pre
anume, i poate fi privit ca ofert a unui bun, a unei industrii, a unei firme i ca ofert total de
pia. Desigur, n funcie de nivelul cererii, cantitatea care se vinde efectiv poate s difere de
cantitatea oferit.
Preul reprezint reflectarea bneasc a valorii bunurilor sau serviciilor, comparate i
corelate prin prisma cantitii, calitii i a altor criterii.
Concurena reprezint un fenomen deosebit de important pentru viaa economic, dar i
pentru viaa social, deoarece ea reprezint factorul motor care motiveaz, att afacerile, ct i
existena oamenilor.
Totodat pe piaa funciar gasim i noiuni ca :
Renta economic reprezint venitul ce revine posesorului oricrui factor de producie
neregenerabil. Renta funciar este plata pentru folosirea serviciilor legate de pmnt.
Utilizarea raional resurselor naturale aduce la apariia rentei economice.
Renta economic se manifest n urmtoarele forme:
1. Renta funciar (sau renta pmntului).
2. Renta diferenial (pot obine i arendaii terenurilor de pmnt.)
3. Renta de monopol reprezint suma ce se ncaseaz de proprietarii unor suprafee de
teren.
4. Renta minier apare n ramurile de extracie i exprim plata exercitat de arenda
proprietarului pentru terenul arendat i exploatarea zcmintelor aflate n subsolul
acestuia.
5. Renta din construcii se formeaz sub influena cererii i ofertei fa de terenurile de
construcie i poziia lor n centrele urbane.
6. Renta de raritate reprezint suma de bani ce revine posesorului de factori de producie
sau de alte bunuri economice rare, pentru a cror utilizare se pltete un pre mai ridicat.
Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare
numr de elemente constitutive.
11

1.3 Participanii la piaa imobilului

Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte
tranzacii. Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile
mari de timp pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s
cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de
tranzacii. Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor,
tranzacia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de rspundere
evenimente din via.
Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre obiectul imobiliar i
participanii la pia (subiecii pieei imobiliare).
Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii
bunurilor imobile i agenii intermediari de marketing.
Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale
administraiei publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei
imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de
urmtoarele condiii:
1)Statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea
lor raional;
este

2)Statul
informaional

al

rspunztor

pieei

de

imobiliare

crearea
pentru

mediului

asigurarea

juridic,
unei

metodologic

interaciuni

optime

i
a

tuturor participanilor la pia;

3)Statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor
prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare;
4)Statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe
potenialii vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a
tranzaciei, a propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul
depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor
participante la tranzacie n instana de judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar
aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.
Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic
prezena unui echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s
12

gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s

activeze eficient ntr-o perspectiv ndelungat.

Figura 1.6.Participant la piaa imobiliar Sursa:[2]

Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz persoanelor fizice i juridice

documente ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste
documente snt:
documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren;
documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a
pmntului;
documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent.
Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz
deintorului de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice
locale care a eliberat documentul. Documentele sus-menionate conin urmtoarea
informaie: numrul i data eliberrii documentului;
denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;
numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau
n folosin a terenului;
scopul n care se atribuie terenul;
numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.

13

La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor

adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra
terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile
asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile
imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i
statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete
drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie
autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu
Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice
care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu Constituia i legislaia
n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii
juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea
intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de
intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:

numrul i data eliberrii documentului;

denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;

numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n

posesie sau n folosin a terenului;

scopul n care se atribuie terenul;

numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.

Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare

n conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a
serviciilor de evaluare.
La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar se face la iniiativa
beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate razurile de efectuare a
tranzaciilor cu obiectele proprietate public a stalului sau a mutailor administrativ-teritoriale.
La cererea clientului, evaluatorul poate s efectueze evaluarea obiectului pentru vnzarecumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecare sau s efectueze evaluarea pentru
alte scopuri indicate de beneficiar.
Companiile de dezvoltare imobiliar snt organizaii de proiectare, prospeciuni,
construcie-montaj, care elaboreaz i creeaz mbuntiri pe amplasamente.
14

Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a unui teren,

cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile de dezvoltare imobiliar pentru servicii de
consultan privind posibilitile fizice i raionalitatea economic a efecturii diferitelor
mbuntiri pe terenul n proiect de achiziionare.
Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, ct i
asigurarea rspunderii profesionale a agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste tipuri
de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar.
Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri imobiliare prefer capital
propriu sau mprumutat investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care nu
dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului imobiliar sau suma
necesar pentru nchiriere.
Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitor la
legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi
privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor imobiliare,
dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu exploatarea comercial a
bunului imobiliar, in documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului
imobiliar; caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile libere; colecteaz
chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz i elibereaz din serviciu
lucrtorii, conduc personalul de deservire.

15

2. PIAA TERENURILOR PENTRU CONSTRUCII DIN CHIINU

2.1 Analiza pieii terenurilor pentru construcii
n prezent exist o discordan ntre ateptrile de pre ale potenialilor cumprtori de
loturi de pmnt i preurile pe care solicita vnztorii. Din cauza prelungirii crizei economice i
politice, se observ un declin al activitii de consum. Motivul acestui fapt a devenit reducerea
cererii consumatorilor. n acelai timp, oferta de pe pia a fost suficient, ns aceasta nu a
condus la o cretere a numrului de tranzacii. Au crescut termenii de expunere a loturilor de
pmnt, cumprtorii au devenit mai selectivi i manifest o abordare foarte atent la alegerea
lotului. Preurile la loturile de pmnt au rmas la nivelul anului 2010.
A mai nviorat un pic piaa loturilor de pmnt rennoirea licitaiilor i a concursurilor
petrecute de primria mun. Chiinu. La finele lunii aprilie a avut loc o licitaie de loturi de
pmnt petrecut de ctre Primria municipiului Chiinu. Licitaia a decurs foarte lent. Din cele
16 loturi scoale la vnzare, 8 au fost retrase de la licitaie din cauza lipsei doritorilor de a le
procura. n ansamblu au fost vndute ase loturi. Trebuie menionat faptul c, pentru vnzare n
aceast dat au fost expuse loturi nu prea mari, cel mai mare dintre cele vndute - cu puin mai
mult de 5 ari.
Pentru anul 2010 dinamica modificrii preurilor de ofert pentru terenurile destinate
construciilor n timpul anului a fost urmtoarea: primul semestru cretere, vara i toamna
scdere, iarna - cretere. Creterea preurilor a constituit 14% (de la 14696 /ar la 16715 /ar).
Preul maximal de ofert se observ n luna mai - 16723 /ar.
Cele mai prestigioase zone pentru construirea caselor individuale sunt n regiunea
parcului Valea Morilor i ntre str. Neaga i Belinski din sectorul Buiucani. n aceste zone
preurile variaz ntre 20000-25000 /ar. Preul de ofert la terenurile destinate construciilor n
alte zone ale oraului cu o densitate mare a caselor individuale reprezint: la Sculeni 10000
/ar; Buiucani n regiunea uzinei Alfa 10000-12000 /ar; Schinoasa 5000-7000 /ar; n
regiunea Universitii Agrare 5000-8000 /ar; Botanica de Jos 8000-10000 /ar; regiunea
noului centru comercial Megapolis Mall de pe str. Computerelor 8000-10000 /ar; n
regiunea Universitii Tehnice de pe str. Studenilor 12000-15000 /ar.

16

17000

Preul de ofert la terenurile pentru construcii n or. Chiinu

pentru
anul 2010 (/ar)
16723
16550

16715

16500
16000
15500
15000

14696

15136

15477
15213

15589

15660

14766

14500
14000
13500

13476

13000
12500
12000
11500

11314

ec
em

br
ie

br
ie
oi
em

br
ie
ct
om
O

br
ie

Se
pt

em

ug
us
t
A

Iu
lie

ie
Iu
n

M
ai

pr
ili
e
A

M
ar
tie

Fe
br
ua
rie

Ia
nu

ar
ie

11000

Figura 2. Preul de ofert la terenurile pentru construcii n or. Chiinu pentru anul
2010 (ar) Sursa:[9]

n 2011 preurile de ofert pe piaa terenurilor destinate construciilor s-au micorat, ns

numrul ofertelor a crescut. Trebuie remarcat faptul c, creterea ofertei nu contribuie la
creterea numrului de tranzacii pe piaa terenurilor. Prin urmare, n I trimestru al anului 2011
pe pia au aprut un numr mare de oferte de loturi de pmnt. Reducerea posibilitilor de
cumprare a populaiei a adus la creterea termenului de expunere a loturilor de pmnt.

Figura 2.1. Preurile ofertelor pentru vinzare, n I sem.a anului 2011(ar) Sursa:[5]

17

Figura 2.2. Preurile ofertelor pentru vinzare, n II sem.a anului 2011(ar) Sursa:[6]

Majoritatea ofertelor terenurilor pentru constucii sunt n mun. Chiinu. Ponderea

ofertelor pentru mun. Chiinu constituie 52,3 %, pentru or. Chiinu - 33,6 %, iar la terenurile
pentru construcii din ar constituie 14,1%.Preul mediu de ofert pentru terenurile de
construcii n or. Chiinu constituie 17598 /ar. Comparativ cu trim. I a. 2012 preurile de ofert
au crescut cu 3% .
Pentru mun. Chiinu preul mediu de ofert la terenurile de construcii constituie 2190
/ar, iar pentru terenurile din ar 1250 /ar.

17800
17750

17740

preul mediu de ofert, euro/ar

17700
17656

17650
17600
17550
17500
17450
17400

17400

17350
17300
17250
17200
aprilie

mai

iunie

Figura 2.3. Preul mediu de ofert a terenurilor pentru construcii,

or. Chiinu, trim. II, a. 2012, realizat n baza ANALIZEI PIEEI IMOBILIARE
a Republicii Moldova pentru anul 2012
18

Preul de ofert mediu a terenurilor pentru construcii din or. Chiinu pentru trim. I a.
2013 constituie 17611/ar, comparativ cu aceeai perioad din a. 2012 acest pre s-a majorat cu
3,1% . Pentru mun. Chiinu preul mediu de ofert a terenurilor pentru construcii n trim. I, a.
2013 constituie 2333/ar, i este n cretere cu 3,9% fa de aceeai perioad din a. 2012.
Preurile de ofert pentru terenurile de construcii
din or. Chiinu, euro/ar
18000
17800
17817

17740

17600

17733

17725
17632

17600

17545

17400
17200

17500

17440

17399
17263 17300

17257

17000

17063

16800
16600

16684

st
,2
01
2
pt
em
br
ie
oc
to
m
br
ie
no
ie
de
m
ce
br
m
ie
br
ie
,2
ia
01
nu
2
ar
ie
,2
01
3
fe
br
ua
m
rie
ar
tie
,2
01
3
se

iu
lie

au
gu

e
iu
ni

01
2

ie

ai
,2

ap
ril

ar

ie
m

ru
ar

01

fe
b

,2
ia
nu

ar
ie

tie

16400

Figura2.4. Preurile de ofert pentru terenurile de construcii din mun. Chiinu n I

sem. a anului 2013. Sursa:Elaborat n baza ANALIZEI PIEEI IMOBILIARE
a Republicii Moldova pentru anul 2013

Astfel, n urma vizualizrii analizelor realizate de ctre experi pe parcursul anilor 20102013, putem observa faptul c preurile de ofert n mediu la erenurile de construcii din
municipiul Chiinu au crescut.
2.2 Tranzaciile ce au loc pe piaa terenurilor de construcii din mun. Chiinu
Preurile terenurilor pentru construcie din capital s-ar putea scumpi n medie cu 5%
dup ce Primria capitalei a anunat la nceputul lunii c nu mai are terenuri pentru a le repartiza
familiilor nou-formate, n vederea construirii caselor individuale de locuit.
Victor URSU
Potrivit informaiilor Consiliului municipal Chiinu, terenurile libere din intravilanul
municipiului Chiinu, care vor fi identificate ulterior, vor fi expuse spre vnzare-cumprare prin
intermediul licitaiilor funciare.Unii experi imobiliari spun c lipsa terenurilor pentru construcie

19

din capital ar putea duce la speculaii de pre de ctre unii proprietari, ceea ce i mai mult ar
ndeprta doritorii de a achiziiona terenuri i vor trece n categoria celor de ateptare.
Cererea pentru terenurile de construcie este de 40-60% din oferta de pe pia, n timp ce
propunerile proprietarilor se menin pe aceiai linie fr s existe schimbri eseniale comparativ
cu anii precedeni.
Analitii imobiliari spun c dei acum trei ani terenurile pentru construcie erau vndute
imediat ce erau scoase pe pia, n prezent cumprtorii studiaz majoritatea ofertelor dup care
cer de la proprietar reduceri de pre de pn la 30%. Cumprtorii care intenioneaz s
construiasc imobilul n timpul apropiat caut terenuri care au toate utilitile i sunt amplasate
ntr-o regiune populat, iar cei care vor s ridice o locuin n urmtorii 3-5 ani atrag mai puin
atenie la utiliti.
Chiar dac oficial Primria Chiinului nu mai are terenuri pentru construcia caselor,
neoficial mai pot fi gsite, n urma caselor vechi care pot fi demolate. Totodat, n ce privete
preurile nu cred c vor suferi careva schimbri pe termen mediu, deoarece doritorii de a
achiziiona terenuri sunt n ateptare. Adevrul e c majoritatea loturilor care se afl n sectoarele
de prestigiu ale capitalei sunt i cele mai scumpe. Preul acestora depinde n mare msur de
accesul la utiliti, infrastructur i transport, explic Nicolai Ostafeiciuc, eful de filial al
Bursei Imobiliare Lara. El spune c alternative pentru cei care vor s achiziioneze un teren
pentru construcie exist n suburbie. Loturile practic sunt de trei patru ori mai ieftine fa de cele
din capital. Cele mai scumpe terenuri sunt cele de la Stuceni, deoarece localitatea este cea mai
aproape de Chiinu, ceea ce i influeneaz costul ridicat al terenurilor pentru construcie.
Terenuri pentru construcii doar n urma licitaiilor Primriei
La sfritul lunii mai 2012, Primria Chiinului a scos la vnzare proprieti funciare n
sum de 3,1 milioane lei. La licitaie sunt scoase terenuri, construcii individuale i construcii
individuale, potrivit informaiilor Primriei Chiinu.
La licitaie au fost expuse 16 proprieti, cel mai scump este un obiectiv comercial cu
depozit de pe str. Vadul lui Vod, la un pre de 400 mii lei. Iar cel mai mic pre de 50 mii lei o
are construcia individual de pe bd. Dacia.Reprezentanii primriei spun c se ateapt la un
numr mare de participani la licitaie deoarece, dup cum spun ei, la licitaiile anterioare pentru
fiecare proprietate au concurat ntre 3 i 10 pretendeni, iar preul final pentru fiecare obiect a
crescut de 7 8 ori fa de preul iniial. n centrul Chiinului, loturi pentru construcie practic
nu se gsesc. Ele apar n urma demolrii caselor vechi sau n rezultatul mpririi unui lot de
teren. n lipsa suprafeelor libere, autoritile capitaliei nu mai aloc terenuri pentru construcii,
de aceea o parte din tranzaciile funciare de cele mai multe ori sunt excluzive.
20

Preul unui ar de teren pentru construcii n Chiinu este:

Preul unui ar de teren pentru construcii n

Chiinu
Centru
Riscani
Telecentru
Botanica
Ciocana
Buiucani
Posta Veche
0
2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000
Posta Veche Buiucani Ciocana Botanica Telecentru Riscani
Centru
1 9,000
10,000 11,000 12,000 12,000 13,000 15,000

Figura2.5. Preul unui ar de teren pentru construcii n Chiinu Sursa:[14]

Pe de alt parte, potrivit anunurilor de mic publicitate din ziarul Makler, preurile
terenurilor pentru construcii n capital oscileaz de la 11 000 de euro pentru 0,6ha, la 80 000 de
euro pentru 0,6ha.
Unele terenuri pentru construcii cost ct o cas

Totui, unii proprietari din centrul capitalei pentru un lot de construcii de 0,11ha cer
175 000 de euro. Cu suma respectiv putei achiziiona, n acelai sector, o cas cu suprafaa de
193 de metri ptrai i cu un lot adiacent de 0,5ha.
Pe sectoare, cele mai scumpe terenuri sunt n Centru, Telecentru, Buiucani i Botanica.
Preul mediu pentru 0,6ha urc chiar i pn la 80 000 de euro. Cele mai ieftine terenuri sunt la
Durleti, preul mediu pentru 0,4 ha este de 18 000 de euro.
Analitii imobiliari spun c preul terenurilor este influenat de accesul la infrastructur,
utiliti i la transportul public. Sectoarele Telecentru i Buiucani sunt n topul sectoarelor unde
mai pot fi gsite terenuri pentru construcii, n timp ce n Centru suprafeele pentru construcii
sunt limitate. Apar terenuri noi, doar dac este demolat vreun imobil vechi. O eventual majorare
de pre a loturilor, deocamdat, nu se prognozeaz, din cauza cererii sczute pe pia.

21

La cost, terenurile din Chiinu se apropie de cele din Europa

Dei Chiinul abia viseaz s devin o capital european, la capitolul preurilor

terenurilor de construcie se apropie deja de cele europene.
Preul unui ar de teren n capital este de la 1000 la 10 000 euro, n timp ce n majoritatea
statelor din UE, un ar variaz de la 15 000 la 25 000 euro.
Potrivit anunurilor de mic publicitate, un lot de teren pentru construcii de 9,4 ari pe
strada Belinschi cost 400 000 euro. Un teren cu suprafaa de 5,6 ari de la Durleti valoreaz
35 000 euro. Acesta are toate utilitile (gaz, ap, canalizare). Stpnul unui teren de 4,5 ari situat
lng centrul comercial Malldova intenioneaz s ncaseze pe lot 120 000 euro, dei e nevoie de
racordarea la utiliti.
Ageniile imobiliare din Europa afieaz, de exemplu, preuri de la 20 000 euro pentru
terenurile din Grecia i Turcia. Cei care iubesc atmosfera rural a Greciei, pot cumpra un teren
de 400 de metri ptrai la un pre de 20.000 de euro. Lotul de teren se afl n satul Lasithiou, la o
distan de 4 kilometri de plaj. Oferte interesante sunt i n Turcia, cele mai promovate fiind
terenurile din zonele cu trafic turistic intens. n Alanya, un teren cu suprafaa de 1.300 de metri
ptrai se vinde cu 25.000 de euro.
Analiznd situaia preurilor pe piaa terenurilor de construcii din capital experii
imobiliari explic aceast cretere a preurilor prin faptul c cererea rmne a fi relativ nalt, pe
cnd oferta de terenuri pentru construcii este tot mai mic. Deficitul de terenuri libere duce la
speculaii de pre. Ca urmare, preurile solicitate de vnztor oscileaz de la lun la lun, astfel
dac n iunie preul a urcat la o medie de 17,656 euro pentru un ar, n iulie a cobort cu peste 200
de euro, iar n urmtoarele dou luni a crescut constant, pn la 17,817 euro n luna septembrie.
Datele Ageniei Naionale pentru Relaii Funciare i Cadastru mai arat c terenurile
pentru construcii din suburbii snt mult mai ieftine. Astfel, n municipiul Chiinu preul mediu
pretins de proprietari n trimestrul trei a fost de 2,151 euro pentru un ar, iar n medie pe ar
terenurile au costat 1,250 euro pentru un ar.
Agenia Naional pentru Relaii Funciare i Cadastru menioneaz ns c "preul de
ofert se deosebete de preul real al tranzaciei. El poate varia n limitele de 10-50%, n funcie
de condiiile tranzaciei i de abilitatea cumprtorului de a negocia preul".

22

3. ANALIZA PIEII TERENURILOR PENTRU CONSTRUCII DIN OR. DURLETI

3.1 Preurile la terenurile pentru construcii din or. Durleti
Durleti este un ora din sectorul Buiucani, municipiul Chiinu, Republica Moldova.
Localitatea Durleti, situat n partea de Nord-Vest a oraului Chiinu, este cea mai mare dintre
suburbiile capitalei. Este situat la latitudinea 47.0177 longitudinea 28.7625 si altitudinea de 154
metri fa de nivelul marii. Dinspre Buiucani Durletiul s-a apropiat att de mult de municipiu,
nct este desprit de el doar de un drum, - strada Ion Pelivan. Aceasta localitate este n
administrarea Municipiul Chiinu. Suprafa construit al oraului alctuiete circa 3.00
kilometri ptrai, fiind cuprins ntr-un perimetru de 9.32 km. Localitatea se afl la distana de 4
km de municipiul Chiinu. Cu statutul de ora Durletiul numr acum dup datele statistice
17,3 mii locuitori, iar conform datelor de care dispune Primaria 20064.
Avnd 9000 de case individuale cu gospodarii Durletiul are si cteva cartiere cu blocuri
de locuit de 3-5 nivele (Cartua, Gribov, Testemieanu, ASCHIM). n ora funcioneaz mai
multe instituii publice finanate de la buget. Din care 4 gradinie cu 752 copii, 3 coli n care
studiaza 1760 elevi, Centrul de Sanatate cu 70000 de vizite pe an in care activeaza 90 de
persoane, Caminul Cultural, biblioteca.
Piaa imobiliar a terenurilor cu destinaie pentru construcii n oraul Durleti nu este att
de dezvoltat. ntruct aceat localitate nu ntrunete zone la fel de dotate din punct de vedere al
tuturor utilitilor necesare pentru trai, fac ca suburbia municipiului s nu fie att de solicitat la
acest capitol.
Conform legii aprobate cum c terenurile atribuite n proprietate ca loturi de pe lng
cas (grdini), amplasate adiacent hotarelor intravilanului localitii, se consider terenuri
destinate construciilor i se utilizeaz pentru construcii locative, se arat n noua redacie a art.
39 din Codul Funciar publicat la 24 septembrie n Monitorul Oficial. Unii experi cred c noua
modificare va ieftini costul terenurilor, alii sunt de prere c loturile trebuie s fie achiziionate
de ctre un singur investitor care s fac un plan general pentru construcii.
Dei exist foarte multe anunuri de vnzare a terenurilor, mai ales n sectorul centru,
Durleti2, ct i n zona ce duce spre Telecentru cumprtorul trebuie s verifice dac lotul este
inclus n graniele intravilanului localitii, precum i n planul general al Chiinului.
Pn vor afla de noile modificri, o parte dintre vnztori vnd terenuri la preuri foarte
mici, ntre 4000 i 5000 de euro pentru ase ari. Totui, preul acestora va crete, cred chiar c se
va dubla sau tripla, nu mai mult. Asta n funcie de accesul la utiliti i infrastructur. E un
motiv pentru care ceilali vnztori de terenuri din Chiinu vor scdea din pre odat ce la
marginea oraului cumprtorul va plti 10 000 de euro, fa de 150 000 de euro la Telecentru
sau n alte regiuni ale capitalei.
23

Cu toate c preurile pentru terenurile de construcii par a fi nu prea mari, foarte mult
depinde de amplasarea acestuia. Astfel putem vedea schimbri substaniale n ceea ce privete
preul. Dac un teren de construcie lipsit de apeduct, canalizare , poate fi vndut n medie cu
1000-1500 (ar), atunci un teren de construcii ce va beneficia de toate comoditile va depi cu
mult acest pre, el ajungnd s valoreze ntre 5000-7000 (ar).

2013-07- OFERTA
08
IMOBIL

Teren - Vie

m. Chisinau, or. Durleti, sect. str.

viilor

2.4 ar

500 EUR/ar

2013-07- OFERTA
08
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

linga policlinica

4.0 ar

14 700
EUR/Total

2013-05- OFERTA
24
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

Centru

601.0
m2

31 000
EUR/Total

2013-02- OFERTA
11
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

Centru

11.3 ar

50 000
EUR/Total

2011-11- OFERTA
21
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

durlesti 2

6.0 ar

32 000
EUR/Total

2009-08- OFERTA
15
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti

3.0 ar

55 000
EUR/Total

2009-07- OFERTA
28
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

Sectorul 205

6.0 ar

5 000
EUR/Total

2009-07- OFERTA
13
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti

4.0 ar

15 000
EUR/Total

2009-07- OFERTA
03
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti

5.0 ar

10 000
EUR/Total

2009-03- OFERTA
04
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti

6.0 ar

36 000
EUR/Total

2009-02- OFERTA
03
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

Centru

6.0 ar

30 000
EUR/Total

2008-12- OFERTA
20
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti

7.0 ar

15000
EUR/Total

2008-12- OFERTA
19
IMOBIL

Teren - De
Constructie

m. Chisinau, or. Durleti, sect.

Centru

6.0 ar

25 000
EUR/Total

Figura3. Preul terenurilor pentru construcii din or. Durleti Sursa:[18]

De aici putem observa c cel mai scump sector este Centru, ntruct aici sunt toate
condiiile necesare pentru trai, inclusiv i canalizare, or. Durleti la capitolul dat chioptnd, i
a spune chiar n sens direct.
Realiznd un sondaj al preurilor, i conform site-uilor IMOBILEX.MD, 999.md,
imobil.casata.md precum i anunuri.md, am observat c piaa imobiliar a terenurilor
destinate pentru construcii variaz, i m refer anume la preuri, acestea fiind instabile i
depinzind de oferta vnztorului, de cererea cumprtorului, de amlasarea acestuia, ct i de
comunicaiile de care dispune. n mediu, preurile nu sunt att de ridicate, ns cu toate astea ele
rmn a nu fi vndute.

24

3.2 Tipurile de ofert. Tranzactiile ce au loc pe piaa terenurilor din or. Durleti
Tranzaciile cele mai rspndite ce au loc pe piaa funciar sunt :

Vnzare

Cumprare

Tranzacii

Figura3.1. Tipuri de tranzacii Sursa:[1]

Aceste tranzacii depind n mare msur de cerere i ofert.
Cererea se defineste prin cantitatea de bunuri sau servicii pe care consumatorii o pot
cumpara la un anumit pret, intr-o perioada de timp Cererea va fi intodeauna dependenta de :
nevoile de consum, venitul disponibil al consumatorilor, pretul bunurilor si serviciilor, precum si
de vointa de cumparare a consumatorilor.

Cererea
total de
pia

Cererea
individual

Cererea

Figura 3.2. Tipuri de cereri pe pia Sursa:[2]

Cererea individual ce desemneaz cantitatea total dintr-un bun sau serviciu pe care un
individ o poate cumpara intr-un interval de timp determinat la un pre dat.
Cererea total de pia, rezultnd din nsumarea cererii tuturor cumprtorilor acelui
bun i care exprim cantitatea maxim dintr-un bun i preul minim care poate accepta pentru
cumparare.
Oferta reprezint cantitile dintr-un bun sau serviciu pe care vnztorul poate i este
dispus s le furnizeze pe pia la niveluri diferite de pre. Oferta reprezint relaia ntre diferitele
preuri posibile ale unui bun i cantitile ce pot fi vndute din bunul respective.

25

Astfel avem mai multe tipuri de oferte:

elastic

Ofert
unitar

Inelastic

Figura3.3. Tipuri de ofert Sursa:[1]

Oferta elastic se manifest atunci cnd modificarea procentual a ofertei o depaete pe
cea a preului. De exemplu, dac preul crete cu 10%, oferta sporete cu mai mult de 10%.
Oferta inelastic (rigid) se caracterizeaz printr-o modificare procentual a ofertei mai
mic dect cea a preului.De exemplu, dac preul crete cu 10%, oferta va crete cu mai puin de
10%.
Oferta unitar este acea ofert care se modific cu acelai procent ca i modificarea
preului (de ex. 10%). E =1.
Dac ar fi s atribui pieii terenurilor pentru construcii din or. Durleti un anumit tip de
ofert, a putea meniona c oferta este ct de ct inelastic, deoarece, indiferent de faptul c
preul terenurilor va crete, sau se va micora, oferta va rmne neschimbat, iar cererea se va
afla pe poziia iniial.
Anul 2012 a continuat s aduc scderi de pre pe piaa terenurilor din or. Durleti. Acest
segment de pia, cndva vedet, a nregistrat nc de la nceputurile crizei scderi semnificative
de pre. Situaia pe piaa imobiliar particular din or. Durleti, n perioada anilor 2010-2013 s-a
schimbat esenial, comparativ cu perioada anilor 2007-2009. Potrivit analitilor Primrii Durleti,
pe pia, oferta depete cu mult cererea, care n prezent, este minimal. Preurile la imobilele
particulare coreleaz direct cu preul terenurilor de pmnt i preul de cost al construciei.
Vnzrile merg la fel de patru ani. Vnd doar cei care cer un pre corect. Unde este un
pre corect? La nivelul anilor 2007-2009. Aici este puterea de cumprare. Sunt zone unde preul
poate fi ct cere proprietarul, pentru c sunt zone exclusiviste, care au mereu cutare, ns cu
26

toate astea n ultima perioad, rmn a deine doar acest statut de zona exclusivist i nimic mai
mult. Terenurile exclusiviste prezint n continuare interes, sunt bunurile imobiliare care au
nregistrat cele mai mici deprecieri. Dezvoltatorii se uit cu interes la ele, dar sunt contieni c
nu pot s consume mai mult de 20% din valoarea investiiei sale pentru teren.
Piaa terenurilor a fost apanajul speculaiilor n trecut. Lucrurile nu mai stau deloc aa
acum. Cei care cumpr sunt cei care au nevoie, care fac achiziii pentru folosin imediat a
terenului. S-au cutat terenurile mici pentru case, att n zonele bune, ct i n zonele care nu
dispun de toate comoditile.
Zonele solicitate sunt, de principiu, zonele : Cetru, Durleti 2, ct i sectorul de lng
Centrul de Sntate. Gsim pe pia oferte foarte bune de terenuri, numai c nu se ntlnete
cererea cu oferta. Muli dintre proprietari sunt ancorai n vechile preuri, din perioada de vrf a
imobiliarelor. Dac n perioada anilor 2007-2009, un teren destinat pentru construcii putea fi
achiziionat cu 3000-3500 ( ar) indiferent de zona lui de amplasare, atunci n prezent preul s-a
redus, ncepnd cu 500-1000 ( ar), ceea ce ne face s ne dm bine seama c oferta pe pia este
foarte mare, depind cu mult cererea,care n ultim perioad nu face altceva dect s scad.
Creterea de activitate n pia, odat cu venirea acas de srbtori sau n vacan a
migranilor, a rmas n trecut. S-a produs o reorientarea spre cererea intern, care are ns o
capacitate redus de plat. Oferta pe piaa terenurilor pentru construcii a crescut, n timp ce
cerea a sczut considerabil. Cumprtorii se afl n ateptare. Tranzaciile n cadrul licitaiilor
organizate de Primrie, au fost efectuate la preuri de cteva ori mai mici dect cele de pia.
Chiar i n zonele cele mai populare ale oraului cererea pentru terenuri nu este n
cretere. Piaa este saturat cu oferte care devanseaz nivelul cererii. Piaa a ncetat s mai fie
una speculativ, a devenit conservatoare i cu profituri mici.

27

Concluzie
Nu poate fi contestat faptul c pmntul este un dar al naturii i ca orice dar nu are
valoare i, deci, nu are nici pre. Pe aceasta s-a bazat teoria marxist-leninist care a cptat o
mare extindere n perioada socialist. Fiind considerat un bun economic fr valoare, pmntul a
fost tratat ca atare, fiind supus unei exploatri rapace. Piaa terenurilor destinate pentru
construcii n Republica Moldova este una fragil, iar lipsa investiiilor n mentenan, birocraia
sperie potenialii investitori s investeasc n terenuri.
Conform datelor prezentate n ntreaga lucrare, pot face o analiz scurt a tot ceea ce se
ntmpl n prezent pe pia. Pot spune c indiferent de faptul c or. Durleti nu dispune de acele
comunicaii necesare i obligator prezente pentru un trai mai uor aici terenurile pentru
construcii sunt solicitate mai mult sau mai puin.
Analiznd cererea,oferta, ct i preurile pentru un teren de construcii,aici se pot obsevra
diverse modificri dintre perioada anilor 2007-2009 i 2010-2013. Pare o perioad foarte
apropiat ns conine schimbri substaniale. Ce se mai vinde acum, se mai vinde cte o
suprafa mic de teren pentru construcia unei case. Se poate spune c piaa terenurilor este
blocat. Observm totodat faptul c oferta din ultimii 3 ani depete cu mult cererea, ceea ce
arat c piaa se afl n stagnare.
Nu doar pentru or. Durleti este caracteristic aceast situaie dar i pentru ntreg
municipiul Chiinu. n oraul Durleti, dac cu 4 ani n urm, pmntul se vindea exact cu preul
cerut de ctre vnztor, astzi am putea spune c vnztorul l roag pe cumprtor s-l
achiziioneze. n medie, potrivit datelor de la Primria or. Durleti, un ar de pmnt putea fi
achiziionat cu preul de pn la 3000 , pe cnd n prezent acesta a sczut considerabil,preul
iniial ncepndu-se de la 500 ar. Indiferent de faptul c preurile s-au micorat, nu putem
spune c acest factor a dus la mrirea numrului de tranzacii de vnzare-cumprare a pmntului.
Situaia se menine neschimbat, ceea ce duce la stagnarea dezvoltrii economiei.
Numrul de tranzacii i preurile la terenurile pentru construcii au ajuns la cel mai jos
nivel din ultimii ani i nc nu se vd semnele ieirii din criz. Experii spun c de vin este att
situaia politic i economic din ar, ct i faptul c moldovenii plecai la munc peste hotare
nu mai investesc n terenuri i construcia spaiului locativ.
Piaa se va revigora, cu condiia c criza economic i cea politic nu se va aprofunda.
ns dac prognozele economice pesimiste se vor adeveri, iar criza politic nu va fi depait, va
continua cderea treptat, far fluctuaii brute, a preurilor. Cumprtorii si vnztorii vor
aciona cu atenie, n funcie de situaia economic i politic. De aceasta depinde tendina de
dezvoltare a pieii imobiliare.
28

Bibliografie
1. Bejenaru Mariana Analiza pieii imobiliare (suport curs) Chiinu 2003
2. O. Buzu , A. Matcov Evaluarea bunurilor imobile, teorie i practic Chiinu 2003
3. http://www.eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=5838:terenuril
e-pentru-construcii-din-capital-sunt-tot-mai-puine-iar-preul-lor--tot-mai-mare&catid=102:real-estate&Itemid=473 (accesat la data 08.07.2013)
4. http://forum.md/Themes/basarabia/264569 (accesat la data 08.07.2013)
5. http://www.garant.md/rom/nivel_pret_imobil_2011_1trim.html (accesat la data
08.07.2013)
6. http://www.garant.md/rom/nivel_pret_imobil_2011_trim2.html (accsat la data
08.07.2013)
7. http://www.arfc.gov.md/files/Analiza%202011%20primul%20trimestru.pdf (accesat
la data 08.07.2013)
8. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=7491:terenurilepentru-construcii-din-capital-mai-scumpe-cu-3&catid=102:real-estate&Itemid=473
(accesat la data 08.07.2013)
9. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121#9 (accesat
la data 08.07.2013)
10. http://imobil.casata.md/property.php?id=2531 (accesat la data 08.07.2013)
11. http://www.imobilex.md/?page=search&e=674&lang=1 (accesat la data 08.07.2013)
12. http://www.noi.md/md/news_id/5051 (accesat la data 08.07.2013)
13. http://www.24h.md/ro/news/lara-stagnare-pe-piata-terenurilor--i-caselor-individualevezi-din-ce-cauza-93747/ (accesat la data 08.07.2013)
14. http://www.publika.md/pretul-unui-ar-de-pamant-in-chisinau-a-scazut-cu-peste30prc---iar-oferta-de-vanzare-a-crescut-de-5-ori-in-ultimii-trei-ani_388041.html
(accesat la data 09.07.2013)
15. http://www.eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=706:grdiniledin-intravilan-pot-fi-folosite-pentru-construcii&catid=102:real-estate&Itemid=473
(accesat la data 09.07.2013)
16. http://durlesti.info/istoria.php (accesat la data 09.07.2013)
17. http://www.anunturi.md/durlesti (accesat la data 09.07.2013)
18. http://www.imobile.md/ro/viewrec/32972/ (accesat la data 09.07.2013)
19. http://www.casa-ta.info/message/?lang=ro&action_id=2&type_id=2&subtype_id=9
(accesat la data 09.07.2013)
20. http://imobil.casata.md/index.php?raionid=100&locationid=121 (accesat la data
09.07.2013)

29

30

31