Sunteți pe pagina 1din 9

2.

Participantii la piata imobilului


Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte
tranzacii.Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei,
cheltuielile mari de timp pentrugsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui
cumprtor hotrt s cumpere o proprietateimobiliar concret, determin
frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma cutoat
certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un bun
imobiliar este unuldintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din
via.Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre obiectul imobiliar
i participaniila pia (subiecii pieei imobiliare).Subiecii pieei imobiliare snt
vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile i
agenii intermediari de marketing.
In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i
juridice nregistrate nsistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri
imobiliare.
Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele
fizice i juridice care achiziioneaz obiectiveimobiliare i asigur funcionarea lor.
Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii(chiriaii), care
cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arenda (chirie), dreptul de
posesie de la proprietarul bunului imobiliar.
Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l
foloseteindependent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i
extinderea afacerii.

Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale


administraiei publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei
imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de
urmtoarele condiii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea
lor raional;
2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i
informaional al pieei imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime a
tuturor participanilor la pia;
3 statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor
(prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare);
4 statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i
ajuta pe potenialiivnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta
ncheierea corect a tranzaciei, a propunesisteme acceptabile de finanare i
asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor ineltoriei dup
ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n
instanade judecat.Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt
diametral opuse, dar aciunile niciunuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea
altui partener.Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice
diferite implic prezena unuiechilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi
participanii la pia trebuie s gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia

decizii de compromis, care s le permit s activeze eficientntr-o perspectiv


ndelungat
1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n
Republica Moldova
Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n
economia Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine
determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare
la nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus
licenierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime
fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale
metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie 2002
Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut
definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea
evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare, sau
dup caz studii superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de
calificare eliberat de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru - organul de stat
abilitat cu funcia de control asupra activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La
fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strict a rolului
organelor de stat, asociaiilor obteti ale evaluatorilor i ntreprinderilor de
evaluare n organizarea activitii de evaluare.

6.2. Categoriile de evaluatori


Standardele Europene i Internaionale de Evaluare disting trei categorii de evaluatori: interni,
externi i independeni, utiliznd criterii aproape identice pentru definirea fiecreia dintre aceste
trei categorii.
Conform Standardelor Europene de Evaluare, evaluatorul poate avea statut de evaluator
intern, sau independent. Standardele recunosc, de asemenea, existena evaluatorilor externi care
nu pot fi evaluatori cu adevrat independeni1.
Evaluatorul independent, conform EVS-2000, este un evaluator extern care nu are un interes
financiar semnificativ n compania client sau vice versa, nici direct nici indirect - prin asociai,
coadministratori sau rude apropiate. Evaluatorul independent nu trebuie s aib n ultimele 24 de
luni i nici n prezent o alt relaie pecuniar cu clientul dect plata pentru lucrarea de evaluare i
s declare n scris orice implicare trecut sau prezent cu proprietatea evaluat pentru ultimele 24
de luni.
1

European Valuation Standards 2000, S2. 10, p. 14.


Evaluatorul intern poate fi administrator, director sau funcionar, dac este calificat
corespunztor i dac nu are un interes financiar sau politic semnificativ, definit astfel:
ca proprietate personal sau familial, fie printr-o corporaie sau printr-un holding n
proporie de peste 5%, sau cu o asemenea sum cu care ar putea fi influenat obiectivitatea
evaluatorului;
ca remunerare legat de rezultatele evalurii;
ca funcie n cadrul unei autoriti publice, ceea ce ar putea conduce la apariia unor conflicte
cu o ter persoan.
Evaluatorul extern este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul
intern, iar pe de alt parte, el nu corespunde, dup una sau mai multe din condiiile sus-

enumerate, calitii de evaluator independent. n unele cazuri, prevzute de legislaie, un astfel de


evaluator poate efectua evaluarea pentru ntocmirea documentaiei financiare.
Statutul evaluatorului poate avea un mare impact asupra rezultatelor evalurii, fapt pentru
care Standardele Europene de Evaluare recomand ca n raportul de evaluare s fie inclus
informaia privind apartenena evaluatorului la o categorie sau alta.
n IVS-2001 noiunile de evaluator extern, intern i independent snt date n Codul Etic 2.
Conform IVS-2001, evaluatorul intern este fie un funcionar al ntreprinderii - posesorul unei
pri din activele evaluate, fie un funcionar de contabilitate al firmei, responsabil de elaborarea
rapoartelor financiare. Evaluatorul intern n general trebuie s corespund cerinelor de
independen i obiectivitate profesional n conformitate cu Codul de conduit, ns cerinele de
a face public raportul sau reglementarea de stat nu-i permit s corespund condiiilor pentru
calitatea de evaluator independent.
Evaluatorul extern, conform IVS-2001, este o persoan care nu are un interes material
sau de alt natur semnificativ n compania clientului, sau legat de proprietatea analizat, de ali
evaluatori.

1 Restriciile privind evaluarea bunurilor (cayurile, n care evaluatorul nu


are drept de a efectua evaluarea)
n Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare independena evaluatorului este
definit n articolul 23 Restricii privind activitatea i independena evaluatorului, n care snt
enumerate cazurile n care evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii.
Asta se ntmpl atunci cnd evaluatorul este:
a) proprietar al obiectului evalurii;
b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi
patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) beneficiar al serviciilor de evaluare;
d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit. a) - c) 1. Conform Legii cu privire la
activitatea de evaluare, nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea
evaluatorului n scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii. Cuantumul retribuirii muncii
evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului evalurii.

INDEPENDENTA EVALUATORULUI
Cu toate deosebirile n tradiiile i practica evalurii, cerinele de independen a evaluatorului
snt naintate de legislaia naional din majoritatea rilor. Totodat, noiunea independena
evaluatorului poate fi privit att din punct de vedere juridic, ct i din punct de vedere etic.
Noiunea independena evaluatorului, de obicei, este examinat mai detaliat n
documentele asociaiilor profesionale ale evaluatorilor, deoarece una din sarcinile principale ale
organizaiilor bazate pe autoreglementare este meninerea bunei reputaii, a imaginii neptate a
membrilor si.
Independena evaluatorului este examinat att sub aspect formal, ct i faptic. Evaluatorul
trebuie s-i declare sincer i univoc independena fa de beneficiar (client) n raportul de
evaluare. Fiecare evaluator trebuie s tind spre aceea ca orice client s-l priveasc ca pe o
persoan ter, preocupat numai de formarea unei opinii profesionale, calificate n procesul de
efectuare a evalurii.
Independena evaluatorului poate fi prejudiciat de urmtoarele mprejurri:
implicarea beneficiarului de servicii de evaluare n procese judiciare n curs;
participarea financiar a evaluatorului n afacerile beneficiarului sub orice form;

dependena financiar i material a evaluatorului de beneficiar (participarea n comun la


investiii, creditare, etc.);
ospitalitatea exagerat a beneficiarului, precum i primirea de la el de mrfuri i servicii la
preuri cu mult mai mici dect preurile reale de pe pia;
participarea evaluatorului, precum i a conductorilor ntreprinderii de evaluare n orice
organe de conducere ale ntreprinderii clientului;
examinarea chestiunii privind numirea evaluatorului ntr-o funcie de conducere la
ntreprinderea-client;
recomandri imprudente privind investiiile financiare n organizaiile n care nsui
evaluatorul are interes financiar.
Se consider c independena evaluatorului a fost nclcat dac mprejurrile enumerate
au aprut, au continuat s existe i li s-a pus capt n perioada n care trebuiau s fie prestate
serviciile de evaluare. Dac evaluatorul presteaz din nsrcinarea beneficiarului i alte servicii,
de exemplu, consultare sau instruire, trebuie urmrit ca aceste servicii s nu influeneze asupra
independenei evaluatorului.
6.3. Drepturile i obligaiile evaluatorului
n conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul este n drept1:
s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform legislaiei i
contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de evaluare;
s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru efectuarea evalurii, cu excepia
datelor ce constituie secret comercial;
s inspecteze obiectul evalurii;
s solicite, dup caz, administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a altor
evaluatori i specialiti;
s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea acestora;
s participe la edinele comisiei de atestare privind retragerea certificatului su de calificare;
s conteste aciunile autoritilor administraiei publice centrale i locale privind evaluarea
obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de
calificare n instana contenciosului administrativ.
________
1
Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.
Evaluatorul este n drept s refuze, n condiiile prevzute de legislaie, efectuarea
evalurii n cazul n care beneficiarul:
a nclcat clauzele contractului de evaluare;
nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conin date
incomplete sau eronate;
nu a asigurat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii;
a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra rezultatelor evalurii.
Evaluatorii care evalueaz bunurile imobile n scopul impozitrii au aceleai drepturi ca i
evaluatorii care efectueaz evaluarea individual, dar cu unele amendamente. De exemplu, n
cazul evalurii n scopul impozitrii evaluatorul nu poate s planifice de sine stttor efectuarea
lucrrilor de evaluare, s determine metodele de evaluare i tehnicile concrete de calcul,
deoarece el trebuie s utilizeze instruciunile special elaborate pentru tipul respectiv de evaluare.
Evaluatorul care efectueaz evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii nu poate s refuze

efectuarea evalurii din motivele enumerate mai sus, deoarece evaluarea obligatorie diminueaz
considerabil influena factorului subiectiv asupra rezultatului.
Uneori, n cazul evalurii obligatorii n scopul impozitrii, proprietarul bunului imobiliar
refuz s asigure accesul evaluatorului la obiectul ce urmeaz a fi evaluat. n acest caz,
evaluatorul este n drept s estimeze valoarea obiectului conducndu-se de datele cadastrului
bunurilor imobile sau de valoarea unor bunuri similare.
Evaluatorul este obligat:

s efectueze evaluarea n conformitate cu cerinele legislaiei, cu standardele naionale de


evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii atunci cnd apar
circumstane ce mpiedic efectuarea lucrrii, de exemplu, cnd beneficiarul prezint acte
care conin date incomplete sau eronate, cnd intervine n aciunile evaluatorului.
Evaluatorul, de asemenea, trebuie s respecte cerinele codului etic, care interzice
efectuarea evalurii n cazul apariiei unor dubii n ce privete independena evaluatorului.
Deseori cerina de independen a evaluatorului poart un caracter discutabil. n practic
este foarte dificil s se obin independena complet a evaluatorului. De exemplu, n privina
evaluatorilor care lucreaz n cadrul burselor sau ageniilor imobiliare (ceea ce se ntmpl n
majoritatea cazurilor n Moldova) noiunea de independen poate fi folosit doar cu multe
rezerve. Pornind de la principiul independenei, aceeai firm nu poate s evalueze bunurile
imobiliare i n acelai timp s intermedieze vnzarea, cumprarea, schimbul acestor proprieti,
etc.
Relaiile dintre agenii intermediari i evaluatori snt destul de complicate, ntruct ei
trebuie s colaboreze i n acelai timp s concureze. n prezent, la efectuarea operaiilor cu
bunuri imobiliare, de cele mai dese ori, informaia despre valoarea obiectului provine de la
broker. Orientndu-se bine n situaia de pe pia, specialitii pot estima valoarea bunurilor
imobiliare cu o precizie de pn la 3-5%, de aceea, clienii nu simt necesitatea confirmrii
obiectivitii acestor rezultate din partea evaluatorilor, care ei nii utilizeaz bazele de date ale
respectivelor agenii imobiliare. n cazul n care clientul nu este mulumit de rezultatele evalurii
fcute de agentul intermediar (broker), el poate apela la serviciile evaluatorului pentru a-i
verifica ndoielile. Uneori asta poate aduce un folos considerabil.
O alt obligaie a evaluatorului este s efectueze evaluarea n mod contiincios, ceea ce
nseamn identificarea i determinarea corect a obiectului evalurii, stabilirea scopului evalurii
i presupusa aplicare a rezultatelor evalurii. n procesul de efectuare a evalurii, evaluatorul este
obligat s ia n considerare toi factorii eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, iar
dup finalizarea evalurii s ntocmeasc un raport obiectiv i argumentat.
Efectuarea contiincioas a evalurii mai nseamn i inspectarea obligatorie de ctre
evaluator a obiectului evalurii. Fr confirmarea datelor despre obiectul evalurii, evaluatorul
nu poate garanta obiectivitatea rezultatelor muncii sale. Chiar i procedura de evaluare a
locuinelor de la bloc este un lucru mult mai complex dect pare la prima vedere. Chiar i
apartamente identice ca proiect din aceeai cas se pot deosebi prin suprafa, starea locuinei,
data ultimei reparaii capitale, vederea de la geamuri etc. Orientndu-se numai dup opinia
beneficiarului, efectund evaluarea fr a lua cunotin de obiectul evalurii, evaluatorul fr s
vrea risc s devin complice al unor escroci care evalueaz o locuin ce de fapt nu exist.
La efectuarea evalurii, evaluatorul este obligat s asigure confidenialitatea informaiilor
furnizate de beneficiar, conform legislaiei.
Evaluatorul, indiferent de statutul su, este obligat s respecte normele etice i regulile
activitii de evaluare stabilite n Codul Etic European i regulile de conduit stabilite de
organizaia profesional a evaluatorilor. innd seam de specificul dezvoltrii activitii de
evaluare n rile cu economie de tranziie, n particular n Moldova, o serie de norme etice au
fost incluse n Legea cu privire la activitatea de evaluare. De exemplu, n lege a fost inclus

prevederea c cuatumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a


obiectului evalurii.
Cerinele Legii cu privire la activitatea de evaluare, standardelor profesionale de evaluare
(Internaionale i Europene) las evaluatorilor un spaiu larg de creaie. Fiecare evaluator este n
drept s-i aleag sursele de informaie i metodele de analiz a ei, metodele i tehnicile de
evaluare, de aceea rezultatele investigaiilor la diferii evaluatori pot s difere ntructva. n orice
caz ns, evaluatorii nu reprezint partea interesat n tranzacie i snt orientai numai spre
furnizarea informaiei demne de ncredere. Cu ct mai nalt este potenialul lor profesional i
normele etice, cu att mai bine, deci i mai obiectiv lucreaz ei.
4.3. Cadrul metodologic al activitii de evaluare
Dezvoltarea pieei imobiliare depinde n majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de
evaluare, de eficiena i contiinciozitatea experilor-evaluatori. Etapa actual de dezvoltare a
pieei serviciilor de evaluare din Moldova se caracterizeaz prin existena unui mare numr de
acte normative, care reprezint, de fapt, implicarea statului n procesul de formare a valorii
bunurilor imobiliare. Toate aceste acte normative prevd determinarea valorii bunului imobiliar
fie n baza costurilor pentru reconstrucie (n cazul construciilor i cldirilor), fie n baza
gradului de bonitate a pmntului (n cazul terenurilor).
n ultimii ani s-au fcut diferite ncercri de a apropia valoarea normativ a terenurilor
sau valoarea de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea de pia prin introducerea
coeficienilor de reestimare a valorii bunurilor imobiliare, a diferiilor coeficieni de majorare i
de diminuare care s reflecte influena unor aa factori ca amplasarea bunului imobiliar, existena
i gradul de dezvoltare a infrastructurii sociale i de producie. Astfel de propuneri se conineau
n Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 6 mai 1997, Hotrrea Guvernului
Republicii Moldova cu privire la msurile pentru executarea Legii Cu privire la programul de
privatizare pe anii 1997-1998 nr. 1056 din 12 noiembrie 1997, Hotrrea Guvernului Republicii
Moldova nr. 349 din 21 iunie 1996, Hotrrea Guvernului nr. 122 din 4 februarie 1998, Legea
Republicii Moldova cu privire la intrarea n vigoare a Titlului VI al Codului Fiscal nr. 1056-XIV
din 16 iunie 2000 .a. Unele dintre aceste acte normative nu mai snt valabile, multe rmn n
vigoare i se aplic pe larg de ctre evaluatorii practicieni. Dei aplicarea acestor acte nu
ntotdeauna permite s fie determinat valoarea real a bunurilor imobiliare, evaluatorii de la
ntreprinderile de stat de evaluare snt obligai s le utilizeze n munca lor.
Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibiliti mai largi n alegerea metodelor i
tehnicilor concrete de evaluare, dar nici n aceast sfer nu exist unitate. Bncile comerciale i
companiile private care activeaz n domeniul evalurii elaboreaz abordri i metodici
individuale de evaluare a bunurilor imobiliare, bazate pe principii de pia, trateaz n mod
diferit aplicarea metodelor de pia n determinarea valorii bunurilor imobiliare. Deseori, aceste
elaborri constituie obiectul secretului comercial i nu snt accesibile pentru studierea, analiza i
aplicarea lor de ctre ali evaluatori.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie efectuat dup
metode de pia. Pentru nelegerea i aplicarea n acelai fel a metodelor de pia de evaluare de
ctre toi evaluatorii - i de la ntreprinderile de stat, i de la firmele private - e necesar s se
creeze un sistem unitar de standarde naionale de evaluare. Aceste standarde trebuie s prevad
att principiile generale i metodele de evaluare, ct i tehnicile concrete de evaluare a diferitelor
categorii de bunuri imobiliare. Standardele naionale trebuie s abordeze nu numai evaluarea
bunurilor imobiliare, ci i evaluarea mainilor i mecanismelor, mijloacelor de transport,
obiectivelor industriale, drepturilor de autor, altor categorii de obiecte ale evalurii. ntruct
crearea sistemului de standarde naionale necesit un volum mare de munc, cu cheltuieli
importante de resurse intelectuale i timp, n perioad de pn la crearea acestor standarde

evaluatorii trebuie s aplice standardele Europene de evaluare, precum i recomandrile


metodice provizorii elaborate de ctre organele centrale de ramur ale administraiei publice.
4.4. Baza informaional a activitii de evaluare
Succesul oricrei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o mare msur
este determinat de calitatea informaiei n baza creia se iau decizii, se elaboreaz proiecte i
recomandri. Un rol deosebit de important i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd
obiectul acesteia este privit n interaciune cu factorii ce influeneaz asupra valorii. Colectarea i
analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de dezvoltare a
pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic i a altei
informaii constituie obiectul unei atenii deosebite din partea specialitilor evaluatori, dar i un
obiect aparte al afacerii.
Sursele de informaie pentru evaluare
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de
evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii
este necesar o informaie divers, caracterizat prin integralitate, veridicitate, oportunitate,
cantitate suficient. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator snt:
legislaia Republicii Moldova;
datele cadastrului bunurilor imobiliare;
datele statistice publicate oficial, datele mas-media privind conjunctura pieei, rezultatele
licitaiilor, etc.;
materialele tiinifice care conin date privind topografia, clima, fertilitatea solului, noile
materiale i elemente de construcie, etc.;
documentaia de proiect i deviz;
normele i normativele de deviz;
experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali evaluatori, brokeri, notari;
alte surse.
Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic
fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia publicat n mas-media. Informaia
necesar pentru efectuarea evalurii poate fi reprezentat sub forma urmtoarei scheme (fig.
4.1.).
Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia general
i informaia special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i
social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia
special caracterizeaz un bun imobiliar concret.
Dup sursele de obinere, informaia se mparte n primar i secundar. Informaia
primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei
informaii este inspectarea i expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile
cadastrale, hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. Informaia
secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz,
prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici,
demografici, ecologici. Surse de informaie extern snt ndrumarele de specialitate, publicaiile
periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la
conferine, expoziii, etc.
Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de
scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. De exemplu, la efectuarea evalurii unei

locuine-tip, situat ntr-o cas standard, evident c se va lua n calcul un numr mai mic de
indicatori dect n cazul evalurii unui bun imobiliar specific, unical.
Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz
n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale,
normative i de proiect. De asemenea este necesar s fie cunoscut tehnologia de construcie,
preurile la materialele de construcie i de finisare.
Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utilizate, de asemenea,
Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru
reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectri
ale ministerelor i
departamentelor i aprobate de Gosstroi al URSS n perioada 1969-1971 sau Indicatorii comasai
ai costului construciei, elaborai de institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor,
care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.
n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor,
evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s
obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare,
Sursele unei astfel de informaie snt:
propria baz de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare;
informaia privind preurile de vnzare-cimprare publicat n INTERNET, mas-media,
publicaiile periodice de specialitate.
n cazul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele gestiunii contabile i
financiare a ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei, informaia
despre activitatea i serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la vnzri-cumprri,
nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie.

Articolul 3. Obiectele evaluarii


Evaluarii se supun urmatoarele obiecte:
a) bunurile mobile, bunurile imobile si drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietatii industriale, drepturile
de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;
c) intreprinderile in calitate de complexe patrimoniale;
d) afacerea (businessul);
e) valorile mobiliare, obligatiile debitoare si creditoare;
f) lucrarile si serviciile, informatia;
g) alte obiecte
Articolul 4. Subiectii activitatii de evaluare
Subiecti ai activitatii de evaluare sint, pe de o parte, evaluatorii si intreprinderile de evaluare a
caror activitate este reglementata de prezenta lege, iar pe de alta parte, beneficiarii serviciilor de
evaluare.