INTRODUCERE .....................................................................................................

2
CAPITOLUL 1. Caracteristica general a pieei imobiliare .............................. 4
1.1 Definirea. Concepte de baz a pieei imobiliare .............................................. 4
1.2 Cerearea i oferta pe piaa imobiliar .............................................................. 7
1.3 Clasificarea Bunurilor imobiliare .................................................................... 9
CAPITOLUL 2. Aspecte generale asupra bunurilor imobile comerciale ....... 11
2.1 Definirea i Clasificarea bunurilor imobile comerciale................................. 11
2.2 Procesul de evaluare a bunurilor imobile ...................................................... 15
2.3 Piaa bunului imobil comercial ...................................................................... 17
CAPITOLUL 3. Aspecte practice. Analiza pieei bunurilor imobile comerciale
din Rep. Moldova .................................................................................................. 20
3.1 Spaii comerciale............................................................................................ 20
3.2 Oficii .............................................................................................................. 24
3.3 Analiza comparativ ...................................................................................... 27
Concluzie ................................................................................................................ 29
Bibliografie: ........................................................................................................... 30

INTRODUCERE
Dezvoltarea pieii imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de
elaborarea i implimentarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor
imobiliare. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a
aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat operaiile
de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor imobiliare . a.
Evaluarea este necesara oriunde o proprietate este tranzactionat prin
vanzare-cumparare, cu ocazia inchirierilor si in general oriunde apar situaii n care
trebuie luata o decizie sau urmeaza s se acioneze sau s se stabileasc o strategie
pentru care este necesar o estimare a valorii.
Tranzaciile cu bunurile imobiliare reprezint aciunile cetenilor i
persoanelor juridice orientate spre construirea, ncetarea sau modificarea anumitor
drepturi i obligaii. Scopul oricrei tranzacii este obinerea dreptului de
proprietate sau dreptul de folosin asupra partimoniului.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru
statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei
piee este determinat de particularitile sale. nsi piaa este influienat de
economia i politica rii. Aceste efecte au un impact direct asupra pieei imobiliare
per ansamblu i n special asupra pieei imobilelor cu destinaie comercial. Piaa
imobilelor comerciale, asemenea unui test, este un indicator al nivelului de activitate
economic i starea economiei n ansamblu.
Piaa imobilului comercial a rmas stabil, nu sunt shimbri mari fa de anii
trecui, se observ o ofert mare n special la spaiile de birou nsa cererea e mare
numai pentru spaiile mici, inclusiv sunt rmase multe centre cu spaiile neucupate.
Ce ine de Spaiile comerciale la fel cererea e pentru spaiile mici i medii iar n
structura cererei pentru spaii destinate vnzrilor n anul 2012 poziiile de top erau
ocupate de: reelele de farmacii, operatorilor de telefonie mobil, reelele de
magazine alimentare, reelele de fast-food-uri i altele.

Lucrarea dat desfoar tema: Piaa imobilului Comercial, care cuprinde trei
capitole. Scopul lucrrii date este de a aprofunda cunotinele teoretice acumulate la
curs, de a studia piaa imobiliar i de efectua analiza pieei imobilului comercial.
Pentru a obine scopul propus am desfurat aceast lucrare n trei pri, i miam propus urmtoarele obiective:
- De a studia aspectele teoretice privind piaa imobilului, noiunile generale,
conceptele de baz ale pieii imobiliare i tipurile de imobile ntlnite pe pia.
Acestea fiind expuse n capitolul I Caracteristica general a pieei imobiliare.
- De a studia bunurile imobile comerciale de pe pia i procesul de evaluare
a bunurilor imobile la general, ce le-am expus n capitolul II Aspecte generale
asupra bunurilor imobile comerciale.
- De a pune n practic cunotinele teoretice asupra pieei imobiliare pentru
a cerceta i analiza piaa imobilului comercial din Republica Moldova, comparnd
cu alte orae ale lumii. Acest compartimet l-am redat n capitolul II Aspecte
practice. Analiza pieei bunurilor imobile comerciale din Rep. Moldova.

CAPITOLUL 1. Caracteristica general a pieei imobiliare

1.1 Definirea. Concepte de baz a pieei imobiliare
Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi
de proprietate sau de folosin asupra bunurilor imobile. Tranzacia imobiliar
nseamn transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt n
schimbul unei recompense care, de obicei, este o sum de bani.
Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt:

Schimb

Motenire

Vnzarecumprare

Impozitare

Donaie

Tranzacii

Arendare

Expropriere
Ipoteca

Schema 1. Principalele tranzacii cu bunurile imobile

Deci mecanismele principale care interacioneaz pe pia ,,pre, cost i
valoare sunt clar difinite conform Standardului Internaional de evaluare:
Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un
bun sau un serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost
fcut public sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare,
motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor sau cumprtor, preul pltit
pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi
atribuit de ctre alii acelor bunuri sau servicii. Totui, preul constituie, n
general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un
anumit cumprtor i/sau vnztor, n anumite situaii particulare.
4

Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau
suma necesar pentru a creea sau a produce

bunul sau serviciul

de ctre

productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora
devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul
acestora pentru cumprtor.
O pia este mediul n care bunurile,mrfurile i serviciile sunt comercializate
ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia
presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre
cumprtori i vnztori. Fiecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere i
ofert i la ali factori de stabilire a preului, n funcie de capacitatea

cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra utilitii relative a bunurilor i/sau

serviciilor, precum i de nevoile i dorinele individuale. O pia poate fi local,
regional, naional sau internaional.
Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil
convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru
cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre
care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o
anumit definiie a valorii. [ 7, p. 69]
Valoarea,la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios
este bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i
cumprtorii poteniali de pe piaa imobiliar. [4, p.12]
O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul
su (valoare util) care este egal cu suma pe care acest proprietar este gata s o
accepte (de regul n numerar) n schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi.
Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de valoarea util, care
este egal cu suma obinut de la vnzarea proprietii imobiliare date pe piaa
deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i
vnztorilor poteniali.
Estimarea valorii de pia este practic cel mai ntlnit tip de evaluare. Valoarea
de pia este suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat, la
5

data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s

vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte va
aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns. [1]
Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore de
pia, trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa
imobiliar de celelate piee.
Datorit caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietii
sau folosinei acestora nu implic i transportul efectiv al bunului, iar fiecare cldire
vndut sau cumprat este diferit de celelalte prin poziionare, alctuire,
infrastructur, aferen etc. Faptul c fiecare imobil este unic determin
complexitatea foarte mare a acestei piee i mprirea acesteia n funcie de zone i
de scopul n care va fi utilizat bunul respectiv.
Piaa imobiliar este mprit n mai multe segmente. Segmentarea pieei
imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unor anumitor
caracteristici. Inclusiv se mparte n cinci segmente:
1.Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente n blocuri locative cu multe etaje, condominiuri locative.
2.Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de
prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie
comercial.
3.Piaa imobiliar industrial, constituit din uniti de prducere din diferite ra
muri ale economiei naionale. [2, p.12]
De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca nite complexe
patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte cons
trucii auxeliare.
4.Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere,
precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi:
cldirea aerogrii, podurile, cldirile de cultur, teatre i alte construcii care dup
6

stil i utilizare sunt unice.

1.2 Cerearea i oferta pe piaa imobiliar

Ca pe orice pia, preul de tranzacie este stabilit n primul rnd, de
interaciunea dintre cerere i ofert.
O pia reprezint un mediu n care bunurile, serviciile i mrfurile sunt
comercializate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul preului. Conceptul
de pia implic capacitatea cumprtorilor i a vnztorilor de a-i desfura
activitatea fr restricii.
Principiul ofertei i cererei arat c preul unui bun sau serviciu variaz invers
proporional cu oferta i direct proporional cu cererea.
Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai, care caut
drepturi de proprietate, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit
perioad de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul, preurile
viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante. [7, p. 68 ]
Oferta reprezint cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite
preuri.
Bunurile imobiliare au valoare, dac prezint o anumit utilitate pentru un
oarecare grup de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a
satisface nevoile consumatorului, ntr-un anumit loc i ntr-o anumit perioad de
timp. Imobilul are caracter de utilitate, ntruct potenialul consumator este gata s
achite taxa de arend pentru folosirea temporar a lui.
Bunul imobiliar trebuie s fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest caz
potenialul cumprtor manifest interes fa de cutarea unui anumit fel de imobil
i tendina vnztorilor de a diversifica sortimental bunurile imobiliare
comercializabile. Cererea i oferta pe piaa imobiliar i-au natere din mbinarea
celor dou caliti ale imobilului - utilitatea i caracterul relativ deficitar.

Pe fiece segment al pieei, cererea este influenat de factori specifici. In

procesul de studiere a cererii de bunuri cu destinaie comercial se vor lua n
calcul:
a)

pentru imobile de oficiu:

activitatea economic pe piaa local, n ansamblu, inclusiv toate domeniile de

realizare a businessului, aceast activitate identific afluxul i refluxul de capital;

sintezele informative ale Departamentului de statistic cu privire la

nregistrarea noilor firme i companii;

datele despre ncetarea activitii unor firme i companii care au funcionat

pn-n prezent;
informaii statistice despre parametrii, specializrile i necesitile de spaiu

pentru oficii ale noilor companii;

b)

pentru bunuri imobiliare cu destinaie comercial:

structura actual i gradul de utilizare a mrfurilor alimentare i industriale,

precum i compatibilitatea acestora cu cererea de cumprare i veniturile reale ale

populaiei;
perspectivele de modificare a situaiei demografice, a modului de via, a

cererii solvabile i, n legtur cu acestea, a structurii consumului;

perspectivele de modificare a cadrului legislativ pentru traficul de mrfuri i

comer;
starea de fapt i posibilitile de dezvoltare a politicii de export-import a

statului;
tarife curente pentru servicii de transport.

Pe fiece segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz

din dou surse:
volumul noii construcii;
rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile, n totalitate sau

parial, pentru comercializare.

Dac pe pia vor exista un surplus de cereri i o insuficien de oferte, atunci
preurile i chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibil la modificarea preurilor.
8

Schimbrile ce vizeaz solvabilitatea populaiei, rata dobnzilor, instabilitatea

politic, frica i ali factori pot influena cererea n orice clip, oricnd.
Dac pe piaa imobiliar exist un surplus de oferte, atunci nivelul preurilor i
cel al plii pentru arend se diminueaz. Oferta nu reacioneaz chiar att de
flexibil la schimbrile factorilor ce guverneaz piaa.
1.3 Clasificarea Bunurilor imobiliare
Bunurile imobile conform Codului Civil al Republicii Moldova din 06.06.2002,
sunt terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse
de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt, precum i
tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n acestea, adic
bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii considerabile
destinaiei lor. [ 8, art. 288 (2)]
n Republica Moldova bunurile imobile se divizeaz n:
Terenuri, conform Codul Funciar se clasific n terenuri:
cu destinaie agricol;

din intravilanul localitilor;

destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii
speciale;
destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de
valoare istorico- cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor
verzi;
terenuri ale fondului silvic;
terenuri ale fondului apelor;
terenuri ale fondului de rezerv. [9, art.2]
Imobile:
Locative, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de
proprietar,

arenda

sau

alt

persoan

care

posed

dreptul de folosin,

utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente,

vile, etc.);
9

 Nelocative:
- bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii
de alimentare cu combustibil, etc.);
- bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare
folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici,
mine, cariere, ateliere de producie, etc.);
- loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate
n intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz
public, (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv
terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni);
- bunurile imobiliare specializate, care datorit caracterului su specific nu se
vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel
de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare,
caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic
care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt
considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor
de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele,
bibliotecile, obiectele de cultur i altele. [4, p.28]
Conform Codului Civil al Republicii Moldova la categoria de bun imobil se
refer:
Terenurile
Cldirile i
construciile solid
legate de pmnt

Apartamentele i
alte ncperi

Plantaii prinse
de rdcini

Obiecte acvatice
separative
Poriuni de
subsol

Schema 2. Clasificarea bunurilor imobile n conformitate cu legislaia cadastral

Sursa: [8, art.288]
10

CAPITOLUL 2. Bunurilor imobile comerciale

2.1 Definirea i Clasificarea bunurilor imobile comerciale
Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea
procesului de privatizare, in urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate,
cea privat, fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate( prin
vnzare - cumparare, donaie sau schimb) sau transmiterea parial a dreptului de
proprietate (arenda terenurilor, locaiunea), astfel fiind determinat caracterul
comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe piat este cu
mult mai ngust dect cel locativ i corespunztor numarul tranzaciilor cu imobile
comerciale este mai mic, ns din punct de vedere a atractivitaii investiionale
imobilul comercial are nteetate. Imobilul comercial este permanent abordat prin
prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis,
fie din darea acestora n arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile
comerciale devine o form a tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile.
Aadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc
venit. Sunt ns i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces
de obinere a venitului i acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n
producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale.
O clasificare efectuat de ctre Oficiile Cadastral Teritoriale, grupeaz bunurile
imobile comerciale n 3 categorii de complexitate:
I. categorie de complexitate ncperile izolate sau o grup de ncperi izolate
n construcie. Poate avea o suprafa mare, dar are proiect simplu i standard, de ex:
o farmacie, cas de schimb valutar, frizerie). La fel se refer i obiectele comerciale
create prin schimbarea destinaiei ncperilor comerciale.
II. categorie de complexitate o construcie separat sau anexat cu un proiect
standard, care poate avea cteva edificii auxiliare, de ex: staie de alimentare cu
combustibil i cu magazin, depozit de mrfuri .a. La fel se refer i la bunurile
imobile comerciale care au fost create prin schimbarea destinaiei caselor
individuale de locuit.
11

III. categorie de complexitate un obiect complex care este constituit din mai
multe construcii i edificii cu diferit destinaie. De regul aceste sunt obiecte
industriale i civile, construcii i edificii unice, construite dup proiecte individuale.
[2, p.67]
Este de remarcat faptul c este imposibil de identificat numrul bunurilor
imobile comerciale pe categorii, asa cum sistemul de nregistrare a bunurilor
imobile este puin transparent si nc nu prevede clasificarea minuioas a acestor
bunuri. Un prim pas n soluionarea acestei probleme l constituie clasificarea
bunurilor imobile comerciale, elaborat de ctre Agenia de Stat Relaii Funciare i
Cadastru. (Scema 2)
Republica Moldova este o ar n care businessul este n plin ascensiune i
acest lucru determina creterea continu a cererei pentru spaiile comerciale i
complexelor multefunctionale. Factorul principal de influen asupra valorii de
pia i valorii chiriei a obiectelor sus menionate l constituie amplasamentul.
Experiena marilor orae europene i din ntreaga lume arat c cel mai reuit
amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersecia marilor automagistrale sau
staiile arterelor principale de transport, astfel inct s fie asigurat un flux continuu
de poteniali clieni. n cazul spaiilor comerciale de realizare a mrfurilor n
proporii mari cel mai bun amplasament este n afara oraului, dar fiind n preajma
unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament faciliteaz accesul la
obiect a unitailor mari de transport si asigur un numr impuntor de clientel. n
ceea ce privete Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un numr
mare de baze comerciale din strzile Munceti i Calea Basarabiei, dar cel mai
impuntor spaiu comercial recent deschis este complexul, MollDova, Atrium,
Megapolis.

12

 Cantin
Restaurant
Bufet
Dughean
Cafenea
Culinrie

supermarket
magazin de
produse alientare
magazin de
produse nealimentare
farmacie
pia acoperit
centru comercial

Cizmrie
Frizerie
Baie
Saun
Club internet
Servicii de inchiriere
Servicii de reparaie
Servicii medicale i
veterinare
Parcaj

Hotel
Motel
Cas de
odihn
Han
Sanatoriu

Oficii i finane

Prestri de servicii

Hoteluri

Alimentaie
public

Magazin
e

Oficiu bancar
Companie de asigurri
Oficii
Cldire administrativ (a
ntreprinderii de producere)
Oficiu potal
Schib valutar
Oficiul companiei de
telecomunicaii
Oficiul notarului, avocatului

Centre de distracie i recreaie

Sal de jocuri
Cazinou
Parc de distracie
Centru de distracie

Schema 2. Clasificarea bunurilor imobile comerciale

13

Un alt factor important abordat n cadrul startegiei de dezvoltare a reelei de

magazine i centre comerciale l constituie structura populaiei i nivelul de
concentrare a acesteia in diferite sectoare ale oraului. n dependen de factorul
uman ca potenial client vor fi determinate numrul locurilor pentru parcare,
suprafeele centrelor de distracie din cadrul centrului comercial. Elemnetele de
succes ale unei afaceri:
- alegerea corect a amplasamentului;
- analiza aspectelor funcionale ale afacerii n dependen de necesitaile
potenialului client;
- prognozarea etapelor de dezvoltare i amenajare a teritoriului aferent
obiectului investiiei;
- elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor( chiriailor) astefel ncat s fie
asigurat cel mai nalt nivel de ocupare a spaiilor i contracte de locaiune de lung
durat;
- instituirea unui sistem de administrare n vederea asigurrii calitaii
managementului imobiliar.
n cazul nchirierii spaiilor comerciale pentru chiriai sunt foarte importante
condiiile de deservire pe care le ofer proprietarul cum ar fi lucrrile de menaj,
serviciile specialistului electrician sau n telecomunicaii, serviciul de paz .a.
Analiza calitativ a bunurilor imobile comerciale pe pieile externe permite
evidenierea diferenelor dintre acestea i imobilele comerciale autohtone. Trebuie
specificat faptul c situia economic difer foarte mult de la o regiune a rii la alta.
Corepunztor se dezvolt i activitatea comercial, i dac e s vorbim despre o
pia a imobilului comercial, atunci aceast pia s-a format n mun. Chiinu. n
acest context analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferite
sectoare sau zone comerciale ale oraului. La etapa actual n mun. Chiinu sunt
cteva complexe comerciale cu caracter multifuncional care asigur deservirea
clienilor la un nivel foarte nalt cum ar fi Centrul Comercial Sun City, Centrul
Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand
Hall si Babby Hall. Aceste complexe prezint att spaii comerciale mari, ct i
14

diverse centre pentru odihn i distracii.

2.2 Procesul de evaluare a bunurilor imobile
nsi pentru a determina valoarea bunului imobil, este nevoie de a se efectua
evaluarea. Pentru o familizare a acestei activiti sunt definite noiunile potrivit
Legii cu privire la activitatea de ealuare [ 6, art.1]:
activitate de evaluare - activitate desfurat de ntreprinderile de evaluare,
care const n estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului evalurii;
evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat
concret, inndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care
influeneaz asupra valorii;
evaluator - persoan fizic cu o reputaie bun, cu studii superioare
corespunztoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posed o
experien de munc suficient n domeniul evalurii, un nalt nivel profesional i
competena necesar pentru desfurarea activitii de evaluare.
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate
de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil i este reglamentat
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile .
Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape [5, II ]:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n comun cu
beneficiarul serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i
criteriilor de desfurare a lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare
const din urmtoarele elemente:
a) identificarea obiectului evalurii;
15

b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;

c) identificarea scopului evalurii;
d) definiia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.
Colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare.
Activitile evaluatorului ncadrul acestei etape vor ine de studierea pieei
imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul efecturii unei
analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Urmtoarele categorii de
date vor fi colectate i analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i
localitatea n care este amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai bun i
eficient utilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea,
veniturile i cheltuielile operaionale;
c) datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzare i preurile ofertei
obiectelor similare, rata de absorbie, rata spaiilor libere i altele.
Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului
imobil se vor utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vnzrilor i metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din
metodele menionate nu este posibil, evaluatorul va argumenta n raportul de
evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazul evalurii diferitor
tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei
comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile
cu destinaie locativ care snt date n arend poate fi aplicatmetoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol:
metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor;

16

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial - metoda

analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:
- n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor,
metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
- n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda
cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda
cheltuielilor.
Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale.
n urma aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale
valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea final a
bunului imobil n baza rezultatelor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare.
Elaborarea raportului de evaluare- constituie etapa final a procesului
de evaluare. Raportul de evaluare este un act ntocmit de evaluator i prezentat
beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificat estimarea valorii
bunului imobil.
2.3 Piaa bunului imobil comercial
n urma analizei pieei imobilui comercial, experii

Bursei imobiliare

,,Lara au constatat c drept urmare a crizei economico-financiare globale, piaa

naional a imobilelor, n special cea a imobilelor comerciale trece prin vremuri
grele. Toi experii sunt de prerea c consecinele acestei crize au fost
subestimate. Dup cum ne amintim cu toii n Moldova, spre deosebire de
Occident, din diferite motive aceste efecte nu au fost resimite imediat. Dar este de
menionat c aceste efecte se contureaz ca fiind unele indelungate si cu caracter
specific. Aceste efecte au un impact direct asupra pieei imobiliare per ansamblu i
n special asupra pieei imobilelor cu destinaie comercial. Piaa imobilelor

17

comerciale, asemenea unui test de turnesol, este un indicator al nivelului de

activitate economic i starea economiei n ansamblu. [11]
Printre factorii majori care contribuie la nivelul sczut al cererii, cele mai
semnificative sunt: n primul rnd, reducerea veniturilor din afacerile private.
Dac anterior volumul cererei depea n mod semnificativ oferta, astfel
crend "o pia a vnztorului," n ultimii patru ani, n general, i n 2012, n
special, pe piaa imobiliar se observ o situaie cu totul diferit: o cerere puternic
redus de la cumprtori / locatari ai imobilului comercial. Sub influena scderii
veniturilor acesteia a prasit metrii ptrai ocupai anterior, n vederea gsirii unor
condiii mai modeste sau n legatur cu ncetarea activitii acestora. Concomitent
cu scderea cererii, pe pia a nceput s creasc oferta secundar. Ca urmare a
dezechilibrului creat ntre ofert i cerere, piaa a intrat intr-o stare mai puin tipic
piaa cumprtorului, situaie n care condiiile le dicteaz cumpratorul iar
vnztorii ncearc s se adapteze la noile condiii de pia.
O cerere mai mare o deine spaiile destinate vnzrilor i de birouri cu
suprafee nu prea mari i medii, amplasate la partere. Majoritatea tranzaciilor i
reveneau acestui segment. Indicii cei mai sczui de cerere i-a avut imobilul
amplasat la subsol i demisol, imobilul industrial i piaa terenurilor de pmnt.
Aceast situaie este dovada nc a unui indiciu de stagnare din cauza crizei,
deoarece achiziionarea imobilului comercial are loc, de obicei, atunci cnd
afacerile se dezvolt, iar n condiiile scderii veniturilor nu exist principiul
dezvoltrii, cel mai important atunci este de a te menine la suprafa.
Oferta excede cererea, ns piaa nu este ingheat incomplet, acum este un
moment oportun pentru chiriaii de imobile comerciale, prima dat n ultemii ani
pe pia a aprut un volum suficient de spaii libere, iar proprietarii imobilelor au
devenit mai indulgeni fa de cumprtori i chiriai fiind dispui s le ofere celor
din urm diverse reduceri si bonusuri.
O trstur distinctiv a pieei imobiliare n 2012 este "flexibilitatea" ratelor
de chirie. Proprietarii obiectelor prefer s nu anune preuri fixate, ci le ajusteaz
la procesul negocierilor fiind dispui s acorde concesii substaniale, reduceri i
18

bonusuri, cu scopul de a pstra clienii, astfel sub influena crizei economice

proprietarii au devenit foarte dependeni fa de cumprtori i chiriai.
Dup analiza de ctre agenia imobiliar Nika-imobil, n categoria
spaiilor de birou, la mare cutare este imobilul cu un loc de amplasare foarte bun
i care dispune de parcare. De asemenea, un avantaj l va constitui aflarea acestuia
n apropierea unitilor de alimentaie public. [ 10 ]
Dac vorbim despre imobilul destinat vnzrilor, atunci, desigur putem
spune c aici se bucur de o popularitate mare obiectele din zonele mai aglomerate.
Imobilul comercial este achiziionat, n special, de reelele comerciale pentru
amplasarea noilor uniti sau de investitorii privai, ca o investiie pentru
nchirierea ulterioar a acestuia.
ns, dac naintea perioadei de criz clienii acceptau aproape orice spaiu
destinat vnzrilor i prevedeau o cretere anual a preului pentru un metru ptrat
cu 20%, acum ei achiziioneaz doar acele spaii care vor asigura un venit stabil
din nchiriere.
Se ateapt ca n perioada apropiat piaa comercial s fie stabil, iar
schimbri vor avea loc aici n dependen de schimbarea situaiei economice din
ar.

19

CAPITOLUL 3. Aspecte practice. Analiza pieei bunurilor imobile

comerciale din Rep. Moldova
3.1 Spaii comerciale
Cea mai mare parte din populaie aleg centrele comerciale mari n detrimentul
magazinelor mici. Cauza principal a acestui fenomen este posibilitatea de a face
toate cumprturile necesare ntr-un singur loc, beneficiind de o calitatate sporit a
deservirii i preuri mai mici. In plus, multe centre comerciale n prezent presteaz
i servicii de divertisment.
Piaa contemporan a imobilelor comerciale, dicteaz propriile criterii ale
centrelor comerciale. Acestea trebuie s fie suficient de spaioase, amplasate n
zone comode pentru acces, s fie dotate cu un numr suficient de parcri. n plus,
fiecare centru comercial trebuie s se bazeze pe un numr de elemente din gama
magazinelor de baz, alimentare, de mobil, electrocasnice, mrfuri pentru copii
etc. La fel de important este dotarea centrelor comerciale cu spaii pentru birouri,
zone de agrement i de alimentaie.
Ct ine de spaiile comerciale mici, este necesar de menionat c n prezent,
pe pia practic lipsesc cu desvrire obiecte cu o lichiditate sporit, amplasate pe
strzile centrale cu flux intens de pietoni, fapt ce influeneaz negativ asupra
nivelului de vnzri pe acest segment al pieei imobiliare. Proprietarii acestor
obiecte sunt contieni de uurina potenialei vnzri a acestor obiecte la preuri de
pia, pe motiv de deficit a astfel de obiecte, n aceste condiii ei fie decid s nu le
vnd, obinnd profituri stabile din locaiunea acestor obiecte, fie le propun spre
vnzare la preuri exagerate, ceea ce determin o probabilitate mic de vnzare. Se
pstreaz un nivel de cerere relativ sporit pentru spaii cu suprafee mici, i anume
cuprinse ntre 50-150 mp. n structura cererii domin cererea pentru spaii destinate
pentru magazine alimentare, buticuri si farmacii.
Pe parcursul anilor 2009-2011 putem observa o scdere mic a preurilor, ns
preul mediu de ofert la spaiile comerciale din or. Chiinu pentru anul 2012

20

constituie 1009 /m. Potrivit Ageniei Relaiei Funciare i Cadastru, comparativ

cu anul 2011 preurile au crescut cu 2,2 % (diagrama 1).

Dinamica modificrii preurilor medii de ofert pe 1m2 la

spaii comerciale, din or. Chiinu, perioada 2009- martie
2013. (euro)
1100
1050

986

1009
976

2009

2010

2011

2012

2013

Diagrama 1. Dinamica modificrii preurilor medii de ofert pe 1m2 la spaii

comerciale, din or. Chiinu, perioada 2009- martie 2013(euro) Sursa: [10, 13]
Actual preurile de ofert medii la spaiile comerciale din or. Chiinu constituie
976/m2, n comparaie cu perioada analogic din anul 2012, ele s-au diminuat cu
4,1% (diagrama 2).
Preurile de ofert medii la obiectele comerciale din republic sunt n cretere
cu 13,8% fa de trim. I anul 2012 i constituie 245/m2.
Tranzaciile cu bunurile imobile comerciale n anul 2012 prezint 4% din
totalul tranzaciilor n Republica Moldova, putem observa din diagrama 3.

21

Preurile medii de ofert a spaiilor comerciale din or.

Chiinu, euro/m.p.
1040
1020
1000
980
960
940
920
900

1023

1032

1012

1010

1009
1005

1010

1001

998

1014

993

1005

1000

979

950

Diagrama 2. Preurile medii de ofert a spaiilor comerciale din or. Chiinu,

euro/m.p. Sursa: [13]

Ponderea tranzaciilor pe tipuri de bunuri imobile din

Republica Moldova, pentru a. 2012
Terenuri
neagricole; 4736;
18%

Alte; 1477; 6%

Terenuri
agricole;
1170; 4%
Cldiri
comerciale;
1146; 4%
Case de locuit
individuale ;
2704; 10%

Apartamente;
15449; 58%

Diagrama 3. Ponderea tranzaciilor pe tipuri de bunuri imobile din

Republica Moldova, pentru a. 2012 Sursa: [13]
Examinnd informaia privind nregistrrile bunurilor imobile efectuate de
.S. ,,Cadastru pentru anul 2012 n Republica Moldova, putem remarca c cele
mai multe tranzacii cu cldiri comerciale sunt: ipoteca- constituint 4455 tranzacii
din total tranzacii de 12175, iar apoi urmeaz vnzare-cumprare ce constituie
2419. Restul tranzaciilor le putem observa n diagrama 4.
22

Ponderea tipurilor de tranzacii cu bunuri imobile comerciale

din Rep.Moldova,anul 2012
Total Tranzacii
23%

Ipotec
26%

Vnzarecumprare
14%
Motenire
2%
Donaie, Schimb
6%

Locaiune
26%

Altele
3%

Diagrama 4. Ponderea tipurilor de tranzacii cu bunuri imobile comerciale din

Rep. Moldova,anul 2012 Sursa: [13]
Analiznd numrul de tranzacii de vnzare cumprare cu bunurile imobile
comerciale nregistrate de .S.,,Cadastru din anii 2010 pn n 2012 se observ o
cretere de 9,06% n 2011 fa de 2010, i o cretere 3,7% n anul 2012 fa de
2011 n oraul chiinu.
Iar n Rep. Moldova numrul de tranzacii de vnzare-cumprare a crescut n
2011 fa de 2010 cu 8,3% , iar n 2012 fa de 2011 a revenit la aproximativ
aceeai situaie, scznd cu 8,4%.(diagrama 5)
Tranzacii de vnzare-cumprare cu bunurile imobile
comerciale nregistrate de .S.,,Cadastru anii 2010-2012
3000
2422

2643

2000
1000

2419
2010

803

883

917

2011

2012
Chiinu
Rep. Moldova

Diagrama 5. Tranzacii de vnzare-cumprare cu bunurile imobile comeriale

nregistrate de .S.,,Cadastru anii 2010-2012 Sursa: [13]
23

 nchirierea spaiului comercial

Anul 2012, ce a trecut a demonstrat c segmentul de pia spaiilor destinate
vnzrilor, cu intrare separat, suprafa optim i amplasate la parter este cel
mai stabil n rndul formatelor de imobile destinate vnzrii i se bucur de o
cerere sporit. Ca de obicei, cele mai populare sunt arterele principale ale
sectoarelor or. Chiinu [10]:
- Sectorul Centru, bd. tefan cel Mare i terenurile strzilor adiacente
acestuia str. Pukin, str. Eminescu, str. Armean i altele, unde preul de vnzare
pentru 1 m2 constituie 3000-8000, iar de nchiriere 25-75/lun;
- Sectorul Rcani, intersecia cu bulevardul Moscova i str. . Russo, unde
preul de vnzare pentru 1 m2 constituie 1500-4000, iar de nchiriere 1550/lun;
- Sectorul Botanica, bd. Dacia i bd. Decebal, unde preul de vnzare pentru
1 m2 constituie 1000-2500, iar de nchiriere 12-25/lun;
- Sectorul Buiucani str. I. Creang i sectorul Ciocana bd. Mircea cel
Btrn, unde preul de vnzare pentru 1 m2 constituie 1000-2000, iar de nchiriere
10-20/lun.
Pe pia se simte insuficiena continu a spaiilor de acest format. Din acest
motiv preurile pentru imobilul din acest segment de pia sunt mai puin expuse
scderei, ns nici nu vor crete, deoarece i aa sunt destul de nalte.
Spaiile destinate vnzrilor din alte zone, precum i cele amplasate la subsol
sau demisol, sunt de o lichiditate mai sczut, i nu au o cerere de pia.
n structura cererei pentru spaii destinate vnzrilor n anul 2012 poziiile de
top erau ocupate de: reelele de farmacii, operatorilor de telefonie mobil, reelele de
magazine alimentare, reelele de fast-food-uri i altele.
3.2 Oficii
Pe parcursul anului 2012 preurile la oficii s-au meninut la cote stabile. Iar
potrivit analizei bursei imobiliare Lara, cererea este mic. Unii din chiriai din
cldiri de birouri prsesc ncperile nchiriate. Cei care au rmas, solicit
24

micorarea plilor de inchiriere. n termeni specifici, sutuaia arat n modul

acesta: nainte de criz chiria pe metru ptrat de oficii costa 20 de euro plus TVA,
acum a sczut de dou ori i a rmas la fel i n prima jumtate a anului 2012, dar i
cu aa preuri, chiriaii le cred prea mari. Dac nainte de criz investitorii se
ateptau c cele 6 milioane de euro investii n construcie, se va rambursa n cinci
ani, acum consider un sucess rambursarea n 8-9 ani. [11]
Costul mediu 1m2 a ncperilor de oficii constitue 800-1200 , n funcie de
zon i suprafa. Cererea este ridicat la oficii de 50-100 m2 i la apartamente la
primele etaje cu posibilitatea schimbrii destinaiei i organizarea ieirii separate. n
ciuda problemelor cu nivelul mic de ocupare a spaiilor n cldiri de oficii,
investitorii totui sunt interesai de aa tip de construcii.
Parcelele de teren potrivite pentru construcia de cldiri de birouri, sunt
vndute cu 50 000 / 100 m2 n centrul oraului i cu 20-30. 000 / 100 m2 n alte
sectoare. Pentru construcia unui centru de oficiu modern este necesar cel puin de
10 ari.
Potrivit analizei Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, preurile de ofert
medii la oficii au o cretere nesemnificativ, astfel preul mediu de ofert n trim. I
constituie 930/m2(diagrama 6), iar fa de trim. I anul 2012 majorarea constituie
1%.
Preurile medii de ofert a oficiilor din or. Chiinu,
euro/m.p.
980
960
940
920
900
880
860
840
820

970

959
930

900
893

893
896

890
893

878
885

906
888

900
874

25

Preurile de ofert medii la spaiile comerciale i oficiile din municipiul

Chiinu constituie n medie 510 /m, iar n ar - 250 /m. n a. 2012 continu
vnzarea blocurilor administrative din raioanele republicii ce au fost expuse n a.
2011, preurile de ofert constituie de la 100 la 300 /m.
Chiria oficiilor
Situaia pe pia pe acest segment este la fel stabil. Valoarea medie de
nchiriere a oficiilor este 8-14 pe metru pe lun, n funcie de locaie i nivelul de
amenajare a oficiului.
Cererea este orientat ctre spaii mici, pn la 100 m2. Spaii mari se
nchirieaz mai dificil, preul este 6-8 pe lun. n segmentul de oficii oferta
depete cererea, perioada de expoziie a obiectelor constitue 2-4 luni.
Preul mediu de nchiriere a unui m2 de oficii este de 10-13 Euro/m2. Acesta
depinde, n primul rnd, de amplasarea cldirii, dar i de caracteristicile tehnice ale
acesteia. Astfel, pentru oficiile de clasa A centrele de business trebuie s dispun de
serviciu propriu de paz, de sistem de control al accesului, parcare pentru fiecare
client i de alte servicii importante. Iar arenda pentru un astfel de oficiu va porni de
la 20 Euro/m2.
Gradul de ocupare a oficiilor n cele mai mari centre de business din capital
rmne destul de nalt. De exemplu, cei 8500 metri ptrai de birouri ai Centrului
Internaional de Business SKYTOWER sunt ocupai n proporie de 94%. Centrului
de Busines IPTEH, care ofer 10 000 metri ptrai de birouri este ocupat n proporie
de circa 85% iar centrul de oficii LeRoy are un grad de ocupare de 82%. [15]
Printre noile apariii pe piaa birourilor se numr Centrul de Business
Panorama, cu un grad de ocupare de 64% i Atrium care ofer 40 mii m2 de spaiu
comercial i de oficii, neavnd ns la moment statistici privind ocuparea acestora.
De asemenea, n urmtoarele luni n centrul capitalei urmeaz a fi deschis un nou
Centru de Business, Europa. Reprezentanii acestuia susin c deja au nceput
negocierile cu potenialii clieni.
n majoritatea cazurilor, prestigiul Centrului de Business joac un rol important
n atragerea chiriailor. De aceea, mai greu le este nou intrailor pe pia, care
26

trebuie s gseasc soluii pentru a ademeni clienii. Numrul imobilelor destinate

birourilor i spaiilor comerciale continu s creasc, n timp ce numrul
solicitanilor rmne neschimbat.

3.3 Analiza comparativ

Chiria medie la birourile din Chiinu s-a redus fa de perioada dinaintea
crizei, practic, de dou ori in timp ce nivelul costurilor de nchiriere la spatiile
industriale i de retail au consemnat o stagnare. Preurile pe aceste segmente ale
pieei imobiliare rmn de departe mult mai mici fa de preurile din alte orae
europene.
n Chiinu, valoarea medie de nchiriere a oficiilor este 8-14 pe metru ptrat
pe lun, n funcie de locaie i gradul de amenajare a oficiului. Cererea este
orientat ctre spaii mici, pn la 100 m2. Spaii mari se nchiriaz mai dificil,
preul este 6-8 pe lun. n segmentul de oficii oferta depete cererea, perioada
de expoziie a obiectelor constituie 2-4 luni. [14]
Care este situaia pe alte piee din Europa?
Chiriile la spaii de birouri s-au redus pe 17 dintre cele 53 de piee analizate n
studiul companiei internaionale de consultan a pieelor imobiliare CBRE, restul
nregistrnd creteri sau stagnri. Studiul este fcut n baza informaiei din 53 de
orae din Europa, Orientul Mijlociu i Africa. Chiinul nu a fost analizat. Putem
examina urmtoarele date [14]:
Bucureti se afl pe poziia 12 cu un pre de 18,5 euro pe metru ptrat,
niveluri mai mici sau egale ale chiriei la birouri fiind consemnate printre altele,
Lille (16,7 euro/mp/luna);
Rotherdam (17,5 euro/mp/lun);
Haga (17,5 euro/mp/lun);
Lisabona (18,5 euro/mp/lun);
Barcelona (17,75 euro/mp/lun).
27

n celelalte capitale din Europa Centrala, chiriile sunt superioare celor din
Bucureti, respectiv de:
21 euro/mp/lun n Praga;
27 euro/mp/lun n Varovia;
20 euro/mp/lun n Budapesta.

La nivelul ntregii regiuni, n West End din Londra se nregistreaz cele mai
mari chirii de 102 euro/mp/luna, aceasta fiind urmat de Moscova cu 76
euro/mp/lun i Paris de 69,1 euro/mp/lun.
n funcie de chiria spaiilor de retail, Bucuretiul se situeaz i mai sus n
clasamentul celor mai ieftine , respectiv pe locul 5 din 49 de piee, cum urmeaz:
1. Zagreb;
2. Porto;
3. Belgrad;
4. Abu Dabi;
5. Bucureti.
Cele mai mari chirii sunt la cartierul londonez West End ce se afl pe prima
poziie, care se situeaz la 766 euro/mp/luna, apoi merge Paris, Zurich i Milano.
n Praga spaiile de retail se nchiriaz n medie cu 85 euro/mp/luna, n
Varovia cu 90 euro, iar n Budapesta cu 100 euro/mp/luna, fr variaii fa de
2011.
Pe acest segment doar 9 din cele 49 de orae luate n considerare au raportat
scderi de chirii, n timp ce pe 17 dintre acestea s-au nregistrat creteri.

28

CONCLUZIE
Evaluarea bunurilor imobiliare este o nou direcie n tiina i practica
economic, aprut la noi relativ recent.
Pentru orice evaluare este necesar de a efectua o analiz atent a pieei,
precum i a evoluiei indicatorilor de pia. n cazul evalurii imobilelor comerciale
o atenie deosebit trebuie acordat att preurilor de ofert ct i chiria spaiilor
comercial i oficiilor.
Preurile de ofert medii la spaiile comerciale din or. Chiinu constituie
976/m2,. La oficii preurile au o cretere nesemnificativ, astfel preul mediu de
ofert n trim. I constituie 930/m2.
Referitor la preurile medii de ofert a bunurilor imobile comerciale din mun.
Chiinu se observ o stabilitate comparativ cu perioada similar din a. 2012,
respectiv preul mediu de ofert constituie 492/m2.
Preurile de ofert medii la obiectele comerciale din republic sunt n cretere
cu 13,8% fa de trim. I a. 2012 i constituie 245/m2.
n urma analizei pieei bunurilor imobile pentru producere s-a constat
urmtoarele: preurile de ofert medii la spaiile pentru producere n or. Chiinu
constituie 472/m2, iar n mun. Chiinu 260/m2.
Lucrarea de curs a permis atingerea scopurilor stabilite anterior, i anume: a
aprofunda cunotinele teoretice acumulate la curs, de a studia piaa imobiliar i de
efectua analiza pieei imobilului comercial.
Conform specialitilor se ateapt ca n perioada apropiat piaa comercial s
fie stabil, iar schimbri vor avea loc aici n dependen de schimbarea situaiei
economice din ar.

29

BIBLIOGRAFIE:
Manuale, cri, monografii
1. Albu, Svetlana; Albu, Ion. Evaluarea patrimoniului. Chiinu: TehnicaInfo, 2009. 275 p. ISBN 978-9975-45-109-3.
2. Bejenaru, Mariana. Analiza pieii imobiliare. Chiinu: Tehnica-Info, 2000.
148 p. ISBN 978-9975-63-257-7.
3. Buzu, Olga. Organizarea activitii de Evaluare: Ediia a doua. Chiinu.:
Tipografia Central, 2002. 428 p. ISBN 9975-78-214-0.
4. O. Buzu, A. Matcov Evaluarea bunurilor imobile, teorie i practic, Ch.:
Tipografia Central, 2003. 250p. ISBN 9975-78-226-4.
Legi, acte normative
5. Hotrrea

Guvernului

Nr.

958

din

04.08.2003

despre

aprobarea

Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile.

6. Legea cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002.
7. Standardul Internaional ediia a opta din anul 2007.
8. Codul Civil al Republicii Moldova, Nr. 1107-XV din 06.06.2002;
9. Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91
Surse internet
10. http://nikaimobil.md/md/analitic.php (20.04.2013)
11. http://lara.md/ro/analytics/ (20.04.2013)
12. http://www.cadastre.md/images/downloads/informatie_martie_2013.pdf
(accesat 24.03.2013)
13. http://www.arfc.gov.md/conferinte_seminare/studii (accesat 03.05.2013)
14. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=8088:chiri
ile-pentru-spaii-comerciale-i-oficii-din-chiinu-cum-mult-sub-cele-din-oraeleeuropene&catid=102:real-estate&Itemid=473 (accesat 18.04.2013)
15. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=8631:inve
stiiile-pe-piaa-oficiilor-sunt-tot-mai-greu-de-recuperat&catid=102:realestate&Itemid=473 (accesat 18.04.2013)
30