Dreptul de proprietate este principalul drept real i cel mai complet drept.

Aceasta deoarece, fiind un drept

subiectiv, confer titularului dreptului de proprietate exercitarea n putere proprie i n interes propriu a
atribuiilor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele determinate de lege. 1
Potrivit alin.(2) art.127 al Constituiei Republici Moldova 2, statul garanteaz realizarea dreptului de
proprietate n formele solicitate de titular, dac acestea nu vin n contradicie cu interesele societii. Mai
mult ca att, unul dintre principiile fundamentale privind prorietatea const n faptul c proprietatea nu
poate fi folosit n detrimentul dreptuirlor, libertilor i demnitii omului (alin.(2) art.9 al Constiutiei
Republicii Moldova).
n virtutea dreptului de proprietate, proprietarul este ndreptit s efectueze cu bunurile sale, n
principiu, orice aciuni, dar realizarea prerogativelor proprietarilor n deplintatea lor poate s se reflecte
negativ asupra intereselor altor membi ai societii, precum i asupra societii n ntregime. Din aceste
considerente, legiuitorul a recurs la stabilirea unor ngrdiri n exercitarea dreptului de proprietate. 3
Exerciiul dreptului de proprietate trebuie s fie licit, adic s aduc utiliti i favoruri titularului i
acest exerciiu nu trebuie s aduc pagube materiale disproporionate altor membri ai societii sau s ncalce drepturile acestora. Exerciiul unui drept nu poate fi privit ca licit, adic normal, dect n msura n
care el corespunde cu funcionarea social i cu interesul economic cu care dreptul corespunde. 4
La baza ngrdirilor legale ale dreptului de proprietate se afl norma constituional stipulat n art.46
al Constituiei Republicii Moldova unde se menioneaz c dreptul de proprietate privat oblig la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului. O norm similar o gsim i n art.46
al Constituiei Romniei, norm preluat i stipulat n noul Cod civil al Romniei, aprobat la 25 iunie
2009.5 Astfel, potrivit art.603 al acestui Cod, dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind
protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului.
n prezent, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil al Romniei, se aplic normele Codului civil de cretat la 26 noiembrie 1964, promulgat la 6 decembrie 1964 i pus n aplicare la 1 decembrie 1965. n
acest Cod limitrile dreptului de proprietate erau tratate n alt mod. n baza normelor civile, n doctrina
romn limitrile legale (numite de unii autori ngrdiri, restricii) aduse dreptului de proprietate erau
clasificate n felul urmtor:
a) restricii privind interesele economice i sociale generale, precum i interesele domeniului public;
b) restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate.6
Ali autori n alt mod clasificau limitrile legale n dreptul de proprietate. Astfel, Iosif R. Urs i Smaranda
Angheni au propus urmtoarea clasificare:
a) restricii (ngrdiri legale) de interes public;
b) ngrdiri (restricii) legale de interes privat;
c) restricii (ngrdiri) convenionale;
d) restricii (ngrdiri) pe cale judectoreasc. 7

Cea mai ampl i detaliat clasificare a limitrilor dreptului de proprietate o gsim n publicaia de ultima
or elaborat de Laura-Maria Crciunean. 8 Pregtirea acestei publicaii a avut loc n perioada elaborrii
noului Cod civil al Romniei i se refer doar la proiectul acetui cod. Clasificarea limitrilor din aceast
publicaie coincide cu varianta final a noului Cod civil al Romniei aprobat la 25 iunie 2009. Astfel,
acest act normativ codificat prevede urmtoarea clasificare a limitelor dreptului de proprietate:
a) limite legale (art.602-625 C.civ.);
b) limite convenionale (art.626-629 C.civ.);
c) limite judiciare (art.630 C.civ.).
n acest context, este necesar a meniona c raporturile de vecintate n noul Cod civil al Romniei nu
sunt reglementate separat, ntr-un capitol special destinat acestor raporturi ca n Codul civil al Republicii
Moldova9, ci n cadrul normelor ce reglementeaz limitele juridice ale dreptului de proprietate privat
(Cartea a III-a, Titlul II, Capitolul III art.602-630). Este necesar, de asemenea, de menionat c n
doctrina romn n cadrul limitrilor (ngrdirilor), restriciilor dreptului de propietate sunt incluse i
servitutele (n doctrina i legislaia romn numite servituii). 10
Pentru comparaie, putem meniona c n doctrina francez veche restriciile aduse dreptului de propri etate erau separate n restricii de ordin administrativ care provineau din urmtoarele clauze:
a) motive de interes general;
b) motive de siguran i de salubritate public;
c) motive de economie social;
d) interesele aprrii naionale;
c) interesul fiscal.
O alt categorie de restricii legale care provineau din dreptul vecintii terenurilor erau clasificate n
restriciuni impunnd o abinere a proprietarului:
a) obligaiuni ce revin din regimul apelor;
b) obligaiuni relative la distan i la cteva construcii;
c) obligaiunea ce rezult din dreptul de trecere a vecinului n caz de teritoriu nchis ntr-altul strin;
d) restriciuni la dreptul proprietarului de a se nchide (obligaiunea de a contribui la hotrnicie,
obligaiunea de a contribui la mprejmuire n orae i mahalale), la drepturile de parcurs i de punat,
restriciuni convenionale i altele.11
Potrivit alin.(3) art.315 C.civ. RM, dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile
unui ter. O norm analogic o gsim i n alin.(2) art.602 C.civ. al Romniei, unde se stipuleaz c legea
poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat.
La concret, unele limitri legale ale dreptului de proprietate le gsim n Capitolul II al Crii a doua a
Codului civil al Republicii Moldova destinat unui nou institut al dreptului civil naional dreptului de
vecintate.
Pentru comparaie, putem meniona c n noul Cod civil al Federaiei Ruse i n noul Cod civil al
Ucrainei nu sunt stipulate careva reglementri expres destinate limitrilor dreptului de proprietate n
cadrul raporturilor de vecintate.

Scopul principal n stabilirea ngrdirilor dreptului de proprietate const n crearea condiiilor necesare
pentru a face posibil o conlucrare a membrilor societii. Dreptul de vecintate, ca o ngrdire a dreptului
de proprietate, reprezint o limitare legal a acestui drept, avnd o sfer de aplicare redus. Aceasta se
exlic prin faptul c normele dreptului de vecintate sunt aplicabile numai ntre proprietarii terenurilor
sau bunurilor imobile vecine. Vecintatea este o stare de fapt care regenereaz anumite drepturi i
obligaii pentru proprietarii terenurilor sau ai altor bunuri imobile de unde se pot produce influene
reciproce. Pentru asemenea situaii legea instituie pentru proprietarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri
imobile obligaia general de a se respecta reciproc. 12
Pentru comparaie, putem meniona c n Codul nostru civil din 26.12.1964 13 nu erau stipulate careva
norme cu privire la ngrdirile dreptului de proprietate n cadrul raporturilor de vecintate. n schimb, n
acest Cod referitor la dreptuirle de proprietaqte era doar o singur stipulaie de ordin general. Astfel, n
art.89 era stipulat c proprietarul se bucur de dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra
bunurilor, n limitele determinate de lege.
n privina proprietii private, numint n acele timpuri proprietate personal, era un ir ntreg de restricii
i limitri ale acestui drept. Considerm necesar de a meniona doar cteva din ele. Astfel, potrivit
art.103-104 ale Codului civil din 26.12.1964, n proprietatea personal a ceteanului se putea afla o
singur cas de locuit (sau o poriune a ei) cu mrimea limit care nu putea s depeasc 135 metri
ptrai de suprafa total, inclusiv 80 metri ptrai de spaiu locativ.
Dac persoana fizic n mod legal dobndea n proprietate personal (prin succesiune, donaie sau un alt
mod) o alt cas, apoi, n baza art.105 C.civ., el urma s-i aleag una din ele, iar cealalt urma s fie
nstrinat, sub sanciuni foarte dure, n decurs de un an de zile.
Erau stipulate, de asemenea, i efectele negative n cazul dobndirii dreptului de proprietate personal
asupra unei case de locuit n cazul cnd persoana respectiv avea n folosin un apartament n fondurile
de stat sau obtesc, sau n cooperative de construcie a locuinelor (art.106 C.civ.). De asemenea, erau
prevzute unele restricii i efecte negative n cazul construciei fr autorizaie a unei case de locuit, a
altor cldiri sau a unei annexe.
Legislaia civil veche limita i numrul maxim de vite pe care un cetean le putea avea n proprietate
personal (art.110 C.civ.).
Dup aprobarea Legii Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ianuarie 199114 toate aceste
restricii i-au pierdut valoarea juridic i din 1991 normele discriminaorii referitoare la proprietatea
privat din vechiul Cod civil nu se mai aplicau n practic, fapt care poate fi apreciat ca un pas
revoluionar, binevenit, ce corespunde exigenelor unui stat democrat, bazat pe drept.
Evident, dup proclamarea independenei i suveranitii statului, aprobarea noii Constituii a
Republicii Moldova, a noului Cod civil nici nu putea fi vorba despre asemenea restricii cu privire la
limitarea dreptului de proprietate privat i ele au devenit o parte component a istoriei.
Regula general cu privire la comportamentul proprietarilor bunurilor nvecinate este stipulat n
art.377 C.civ. RM, unde se menioneaz c proprietarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri imobile

nvecinate, pe lng respectarea drepturilor i obligaiilor prevzute de lege, trebuie s se respecte

reciproc. Se consider vecin orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influene reciproce.
Limitele influenei reciproce a vecinilor, de asemenea, n mod expres sunt prevzute de lege. Astfel, n
alin.(1) art.378 C.civ. RM se menioneaz c proprietarul terenului sau al unui alt bun imobil nu poate
interzice influena pe care o exercit asupra bunului su gazul, aburii, mirosul, funinginea, fumul,
zgomotul, cldura, vibraia sau o alt influen similar provenit din terenul vecin, dac nu mpiedic
proprietarul n folosina bunului sau dac ncalc nesimnificativ dreptul acestuia.
Prin urmare, reieind din factorii legali care pot influena negativ folosirea de ctre proprietar a bunu lui su, dac nclcarea dreptului de proprietate este nesimnificativ, ea nu poate avea consecine negative
asupra vecinului.15 ns, de la aceast regul general pot fi i careva excepii, i anume: cnd influena
negativ este considerabil16, dar nu este tratat de lege ca nclcare a dreptului de proprietate. Acest
lucru, potrivit alin.(2) art.378 C.civ. RM, poate avea loc dac influena considerabil este produs de
folosirea obinuit a unui alt teren i nu poate fi nlturat prin msuri justificate economic. Ca exemplu
poate servi aflarea terenului sau imobilului proprietarului n aproprierea unei uzine care funcioneaz
permanent i provoac zgomot puternic n procesul de lucru. Dar, esenial este faptul c zgomotul este
provocat de exploatarea obinuit a uzinei i nu poate fi nlturat prin aplicarea unor msuri economic
justificate, fiindc, n caz contrar, ar fi imposibil sau dificil funcionarea uzinei. Proprietarul de teren
sau de alt bun imobil este obligat s suporte i acele influene considerabile, care depesc folosirea
recunoscut obinuit n localitatea respectiv, precum i limitele economice admisibile. Dar, n schimbul
suportrii unor asemenea influene, el poate cere de la proprietarul care cauzeaz influene respective o
compensare corespunztoare n form bneasc. n caz de litigiu, calificarea influenelor ca fiind
nesimnificative sau considerabile, precum i stabilirea cuantumului compensaiei revine instanei de
judecat, ca rezultat al cercetrii circumstanelor cauzei, precum i al argumentelor audse de pri. 17
n rezultatul analizei generale a normelor institutului dreptului de vecintate din noul Cod civil al
Republicii Moldova, putem propune o clasificare a raporturilor de vecintate din punctul de vedere al
obiectelor dreptului de proprietate n privina crora vecinii urmeaz s se respecte reciproc. Astfel, dup
acest criteriu, obiectele respective pot fi clasificate n urmtoarele categorii:
a) terenurile;
b) construciile;
c) apele;
d) arborii;
e) influena reciprioc n alt mod. 18
Principalul moment n raporturile de vecintate const n faptul c aceste terenuri se refer doar la
bunurile imobile, adic la terenuri i alte bunuri imobile legate solid cu pmntul.
Terenurile reprezint obiectul principal de influen reciproc a vecinilor i, prin urmare, raporturile de
vecintate se refer n primul rnd la acest obiect. Importana acestui bun imobil rezult din definiia
legal a bunurilor imobile. Astfel, potrivit alin.(2) art.288 C.civ. RM, la categoria de bunuri imobile se
atribuie terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini,

cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau
artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se
cauza prejudicii considerabile destinaiei lor.
Lucrrile de construcie a caselor de locuit, a garajelor i a altor construcii cu diferit destinaie, inclusiv
lucrrile subterane, trebuie s fie efectuate pe terenul propriu sau alocat n alt mod legal persoanei care
efectueaz aceste lucrri, fr a fi afectate interesele vecinilor. Potrivti alin.(5) art.329 C.civ. RM, n cazul
n care construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren nvecinat,
proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o
despgubire, numai dac cel puin din suprafaa construciei se afl pe terenul su. n acest caz, el va
dobndi i un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a construciei.
Despgubirea trebuie s acopere valoarea materialelor i costul muncii, precum i contravaloarea
folosinei terenului aferent.
O alt soluie o gsim n norma stipulat n alin.(1) art.379 C.civ. RM, unde se menioneaz c
proprietarul poate cere interzicerea ridicrii sau exploatrii unor construcii sau instalaii despre care se
poate afirma cu certitudine c prezena i utilizarea lor atenteaz n mod inadmisibil asupra terenului su.
Principalul moment n acest caz const n faptul c utilizarea construciilor sau instalaiilor afecteaz
inadmisibil interesele proprietarului terenului vecin. Acesta poate cere interzicerea ridicrii sau exploatrii
unor construcii sau instalaii prin naintarea unui aviz celui care intenioneaz s ridice sau s exploateze
construcii sau instalaii, iar n cazul n care avizul este lsat fr rspuns i aciunile nu sunt ncetate,
proprietarul este n drept s recurg la intentarea unei aciuni negatorii n conformitate cu prevederile alin.
(2) art.376 C.civ. RM.
Astfel, amplasarea unui atelier de tinichigerie, mpreun cu o ramp de reparaie auto, n imediata
apropiere a locuinei vecinului i exploatarea acestuia, cu efectul producerii unor zgomote, gaze i
mirosuri poluante, sunt fapte care ntrec limitele unei vecinti tolerabile i, drept concesin, instana de
judecat va dispune desfiinarea construciilor.19
Potrivit alin.(2) art.379 C.civ. RM, dac construcia sau instalaia a fost ridicat respectndu-se
distana de la hotar stabilit de lege, demolarea sau interzicerea exploatrii acestora poate fi cerut doar n
cazul n care afectarea inadmisibil s-a produs n mod evident. Prin urmare, n acest caz momentul-cheie
const n faptul c afectarea, dei este inadmisibil, s-a produs n mod evident. 20 i invers, n cazul n care
afectarea, dei este inadmisibil, nu s-a produs n mod evident, propietarul nu va avea dreptul s cear
demolarea construciei sau interzicerea exploatrii instalaiilor.21
n realitate se pot isca situaii cnd efectuarea unor lucrri de construcii poate avea loc cu depirea
limitelor terenului proprietarului respectiv i cu afectarea intereselor proprietarului terenului vecin, dar
care nu pot avea consecine negative pentru primul din cauza lipsei inteniei sau culpei grave din partea
acestui proprietar. Potrivit alin.(1) art.390 C.civ. RM, dac proprietarul unui teren, cu ocazia ridicrii unei
construcii, a construit dincolo de limita terenului su, fr a i se putea imputa premeditarea sau culpa
grav, vecinul trebuie s tolereze nclcarea hotarului dac nu a obiectat pn sau imediat dup depirea
limitei. Altfel spus, dac proprietarul terenului care a ridicat construcia parial pe terenul vecin este de

bun-credin, iar ultimul a tolerat aceast nclcare, apoi proprietarul terenului care a ridicat construcia
parial pe terenul vecin se folosete de acest teren n temeiul dreptului de superficie 22 pentru o plat
corespunztoare drept despgubire sub forma unei rente bneti, pltite anual, cu anticipaie (alin.(2)
art.390 C.civ. RM).
Legea acord proprietarului obligat s suporte povara proprietarului care a construit peste limite de teren
i o alt posibilitate de protejare a propriilor interese. Aceast alternativ const n posibilitatea c el
poate pretinde oricnd ca debitorul su s-i achite preul poriunii de teren pe care s-a construit n
schimbul transmiterii proprietii asupra acesteia (alin.(3) art.390 C.civ. RM). n acest context, se pune
propblema: care va fi preul poriunii de teren care poate fi acceptat, preul de pia, care ar fi trebuit
pltit? n viziunea unor practicieni, preul de pia nu poate fi acceptat, deoarece el poate genera o
modalitate de nstrinare ascuns a terenurilor. Considerent din care vnzarea acestei poriuni ar trebui s
poarte i un caracter de pedeaps pentru cel care a depit hotarul, de aceea ar fi oportun ideea ca preul
de vnzare s fie egal cu preul dublu celui de pia. Dar, deoarece legiuitorul nu specific expres anumite
ngrdiri referitoare la preul terenului, rezult c preul terenului este acel pre la care au convenit
prile.23
Comparativ cu norma stipulat n art.390 C.civ. RM, cnd proprietarul terenului vecin este obligat s
tolereze nclcarea hotarului de ctre vecin n cazul ridicrii unei construcii cu bun-credin, norma din
art.391 C.civ. RM reglementeaz o alt situaie, cnd proprietarul terenului vecin pentru afectarea i
ntreinerea unei construcii, plantaii i efectuarea unor altor lucrri pe teren vecin solicit permisiunea
accesului pe teren vecin printr-un aviz scris sau verbal.
Dac este respectat aceast prevedere legal, proprietarul care a primit acest aviz este obligat de lege s
permit vecinului accesul pe terenul su.
Accesul vecinului pe terenul unui alt proprietar constitue o prerogativ pe care primul o exercit n mod
gratuit.24 O alt situaie este stipulat n alin.(2) art.391 C.civ. RM. Potrivit acestei norme, proprietarul
care este obligat s permit accesul pe terenul su are dreptul la compensarea prejudiciului cauzat doar
prin acet fapt i la restabilirea terenului n starea anterioar.
n acelai timp, respectarea drepturilor de vecintate se manifest i prin faptul c proprietarul terenului
care efectueaz i ntreine construcii, plantaii sau execut alte lucrri pe terenul su nu are dreptul s
perecliteze terenul vecin sau s compromit trinicia construciilor, lucrrilor sau plantaiilor situate pe
acesta (alin.(4) art.391 C.civ. RM). Prin urmare, aceast norm a raporturilor de vecintate protejeaz
interesele proprietarului terenului nvecinat de a evita prbuirea construciilor sau cauzarea unor alte
prejudicii de ordin material.
Potrivit alin.(3) art.391 C.civ. RM, n cazul n care, datorit unor fore naturale sau fore majore, un
bun a ptruns pe un teren strin sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie s permit
cutarea i ridicarea bunului, dac nu a purces el nsui la cutare sau nu-l restituie. Bunul continu s
aparin proprietarului su, cu excepia cazului cnd acesta renun la el. Proprietarul terenului poate cere
ridicarea bunului strin i aducerea terenului n situaia anterioar.

Aceast norm constituie o excepie de la regula general stipulat n art.317 C.civ. RM, prin care tot
ceea ce produce bunul, precum i tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei pro prietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarului dac legea nu prevede altfel.
Anume n alin.(3) art.391 C.civ. RM este stipulat o asemenea prevedere.
Note:
1

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova. Vol.I. Chiinu: Arc, 2005, p.589.

Aprobat la 24 iulie 1994 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1.

S. Baie. Op. cit., p.667.

U.Mattei, S.Baie, N.Roca. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chiinu: Arc, 2000,

p.302.

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2009, nr.511.

E.Safta-Romano. Dreptul de proprietate privat i public n Romnia. Focani: Vrantor, 1997, p.29-39.

I.R.Urs, S.Angheni. Drept civil. Vol.II. Drepturile reale. Teoria general a obligaiilor. Bucureti: Oscar Print,

1998, p.112-119.
8

L.-M. Crciunean. Limitele dreptului de proprietate privat imobiliar. Bucureti: Wolters Kluwer, 2009, p.134-

156.
9

Aprobat la 6 iunie 2002, intrat n vigoare la 12 iunie 2003 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.82-

86.
10

A se vedea, bunoar: I.R.Urs, S.Angheni. Op. cit., p.115-117.

11

A.Colin, H.Capitant. Curs elementar de drept civil francez / Traducere de Victor G.Carare, Ioan Miloae. Vol.I.

Ediia a VIII-a // Monitorul Oficial i Imprimeriile Statului. Bucureti: IMPRIMERIA CENTRAL, 1940, p.961991.
12

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.667.

13

Abrogat la data intrrii n vigoare a noului Cod civil al Republicii Moldova 12 iunie 2003.

14

n prezent abrogat (a se vedea: Monitorul Oficial al Republcii Moldova, 2007, nr.43-46).

15

Acest termen este tratat ca o categorie care este lipsit de semnificaie, de importan. Dicionarul explicativ al

limbii romne. Ediia a II-a. Academia Romn. Institutul de lingvistic Iorgu Iordan. Bucureti: Univers Enci clopedic, 1998, p.690.
16

Acest termen este tratat ca o categorie nsemnat, remarcabil (foarte mare). Ibidem, p.214.

17

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.668.

18

n prezentul articol vor fi analizate doar raporturile de vecintate n privina terenurilor i construciilor.

19

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.669.

20

Care este att de clar, nct nu mai trebuie dovedit, vdit, nendoielnic. Dicionarul explicativ al limbii rom ne.

Ediia a II-a. Bucureti: Univers Enciclopedic, 1998, p.353.

21

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.669.

22

Ibidem, p.677.

23

Ibidem.

24

Ibidem, p.678.