D R E PT U R I LE R E ALE

Funciile patrimoniului
Noiunea de funcie a patrimoniului.
Luarea n considerare a drepturilor i obligaiilor cu coninut economic ce aparin unui subiect de
drept ca o universalitate juridic are anumite consecine juridice asumate prin ceea ce se denumete c
reprezint funciile patrimoniului.
n dreptul civil romn se consider c patrimoniul are trei funcii i anume :
1. Permite i explic gajul general al creditorilor chirografari;
2. Permite i explic subrogaia real cu titlu universal;
3. Permite i explic transmisiunea universal i transmisiunea cu titlu universal.
Gajul general al creditorilor chirografari
Sunt creditori chirografari acei creditori care nu dispun de garanie real asupra unui bun
determinat al debitorului lor. Prin urmare cel ce este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale
mobile i imobile , prezente i viitoare; ele serves drept garanie comun a creditorilor si.
Creditorii chirografari au acea garanie constnd n dreptul de gaj general, care privete, n
principiu, toatalitatea bunurilor debitorului, indiferent de modificrile care au loc n patrimoniul acestuia
de la naterea creanei i pn n momentul executrii. Aadar obiectul gajului general al creditorilor
chirografari l constituie nsui patrimoniul debitorului i nu bunuri concrete, individualizate, care l
compun. Debitorul, cu toate c are datorii fa de creditorii si, rmne liber s i administreze
patrimoniul aa cum crede de cuviin. El poate dobndi noi bunuri, poate s le nstrineze pe cele
existente sau poate contracta noi datorii, cu condiia s nu urmreasc a-i crea o stare de insolvabilitate.
n situaia existenei unui patrimoniu de afectaiune constituit pentru exercitarea unei anumite
profesii autorizate de lege, bunurile care se gsesc n aceast mas patrimonial vor putea fi urmrite
numai de creditorii chirografari ale cror creane s-au nscut n legtur cu exercitarea acelei profesii. n
orice caz pe plan general se poate spune c divizarea patrimoniuui n mai multe mase de bunuri, fiecare
dintre acestea cu regim juridic distinct, este de natur s conduc la specializarea gajului general al
creditorilor chirografari; dreptul lor astfel definit se retrnge la acea masa patrimonial a debitorului n
legetur cu care li s-a nscut creana, vorbindu-se, ntr-o asemenea situaie, despre gajul specializat al
creditorilor chirografari.gajul general n discuie rmne general, deoarece el poart asupra unei ntregi
mase patrimoniale, chiar dac va fi limitat la activul patrimonial din acea grupare de bunuri.
Subrogaia real cu titlu universal
Subrogaia nseamn nlocuire. Ea este de 2 feluri : subrogaie personal - cnd o persoan ia
locul altei persoane, n calitate de titular al unui drept i subrogaie real - cnd un bun este nlocuit cu
altul. La rndul ei subrogaia real poate universal cnd se aplic la scara unui patrimoniu, sau cu titlu
universal cnd se aplic unei mase patrimoniale, o diviziune a acesteia i cu titlu particular cnd
privete un bun individual determinat
Subrogaia real cu titlu universal se produce automat, fr a fi nevoie ca o dispoziie legal s o
prevad n mod expres. Totodat ea se interfereaz cu funcia prezentat anterior ( gajul general al
creditorilor chirografari ), realizndu-i coninutul, deoarece locul bunului nstrinat va fi luat de cel primit,
aa nct creditorii chirografari vor putea s urmreasc, la scaden, bunurile concrete ce se vor afla n
patrimoniul debitorului n momentul declanrii executrii silite.
Datorit caracterului patrimoniului de a fi universalitate juridic, drepturile i obligaiile ce l
alctuiesc pot fi nlocuite cu alte valori, fr ca universalitatea lui s fie afectat. Permanent automat
valorile nou intrate ntr-un patrimoniu iau locul , se subrog celor ieite, cptnd poziia juridic avute de
aceastea din urm.
Page | 1

Funcia juridic a subrogaiei reale universale sau titlu universal este aceea de a asigura
continuarea afectaiunii unui patrimoniu sau a unei mase dintr-un patrimoniu destineiei economice
concrete specifice.
Subrogaia cu titulu particular
Spre deosebire de subrogaia real universal sau titlu universal, care opereaz n mod automat,
subrogaia real cu titlu particular se produce numai atunci cnd legea o prevede n mod expres i privete
un bun luat ut singuli. Cazuri :
- n cazul distrugerii integrale sau pariale a bunului ce face obiectul uzufructului art.748 alin.(2)
C.civ. prevede c uzufructul va continua asupra despgubirii pltite de ter sau dup caz
asupraindemnizaiei de asigurare dac aceasta nu e ste folosit pentru repararea bunului.
- n cazul strmutrii garaniei, art.2330 C.civ stabilete c dac bunul grevat a pierit ori a fost
deteriorat, indemnizaia de asigurare sau dup caz suma datorat cu titlu de despgubire este
afectat la plata creanelor privilegiate sau ipotecare, dup rangul lor. Sunt afectate plii
acelorai creane sumele datorate n temeiul exproprierii pentru cauz de utilitate public sau
cu titlu de despgubire pentru ngrdiri ale dreptului de proprietate sabilite prin lege.
Transmisiunea universal sau cu titlu universal
La decesul unei persoane fizice sau n caz de reorganizare a unei persoane juridice prin fuziune ori
prin contopirea mai multor persoane juridice spre a constitui o nou persoan juridic sau prin divizare, se
transmit toate drepturile i obligaiile care au aparinut subiectului de drept a crui fiin nceteaz.
Obiectul transmisiunii l constituie nsui patrimoniul ca universalitate juridic ce aparine acelui subiect
de drept i nu drepturi i obligaii privite n mod izolat.
Dac ntregul patrimoniu se transmite unui succesor, ne afl n prezena unei transmisiuni
universale. Dac se transmit fraciuni din patrimoniu ctre mai muli succesori, fiecare dintre ei primind o
fraciune, opereaz o transmisiune cu titlu universal.
Dar att succesorul universal ct i cel cu titlu universal dobndesc att activul ct i pasivul
patrimonial. ntre ei exist numai o deosebire cantitativ i nu calitativ. Ambele transmisiuni nu pot fi
concepute ns n afara noiunii de patrimoniu n care se reflect unitatea activului i pasivului, ce aparin
i formeaz patrimoniu unui anumit subiect de drept.

Aspecte privind clasificarea drepturilor patrimoniale

Am artat c n componea patrimoniului intr numai drepturile subiective ce au coninut
economic, adic sunt evaluabile n bani.Aceste drepturi se clasific n 2 mari grupe : drepturile reale i
drepturile de crean
Definiia dreptului real
Drepturile reale sunt acele drepturi subiective patrimoniale pe temeiul crora titularul lor poate s
exercite anumite puteri, prerogative asupra unui bun determinat, n mod direct i nemijlocit, fr
intervenia altei persoane. Dreptul real este un raport ntre oameni, cu privire la lucruri i presupune
stabilirea unui raport juridic privitor la un bun determinat ntre una sau mai multe persoane ca subiect
activ al raportului juridic i toate celelalte persoane nedeterminate ca subiect pasiv, cu obligaia general
negativ de a nu face nimic de natur a stnjeni exercitarea prerogativelor dreptului real de ctre titularul
su.

Page | 2

Definiia dreptului de crean

Dreptul de crean este acel drept subiectiv patrimonial n virtuitea cruia subiectul activ, denumit
creditor, poate pretinde subiectului pasiv denumit debitor , s dea , s fac sau s nu fac ceva. Debitorul
se oblig personal fa de creditorul su, de aceea drepturile de crean sunt uneori denumite a fi drepturi
personale.
Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean
Exist o singur trstur care reprezint asemnarea ntre drepturile reale i drepturile de crean :
ambele fac parte din mare categorie a drepturilor patrimoniale.
Deosebirile ntre ele sunt mai multe si presupun o analiz nuanat :
- Din punct de vedere al subiectelor : dreptul real are ca subiect activ titularul su, iar ca subiect
pasiv toate celelalte persoane nedeterminate; pe cnd dreptul de crean presupune un raport
juridic ntre subiectul activ determinat sau determinabil numit creditor i subiectul pasiv numit
debitor.
- Din punct de vedere al coninutului : dreptul real conferp titularului su anumite preorgative ,
puteri pe care acesta le exercit direct i nemijlocit asupra obiectului dreptului su, iar toate
celelalte persoane au obligaia negativ de a se abine s mpiedice n vreun chip exerciiul
prerogativelor respective. Din acest punct de vedere se spune c drepturile reale sunt absolute,
adic opozabile erga omnes; n coninutul dreptului de crean vom gsi ntotdeauna dreptul
subiectului activ dea pretinde subiectului pasiv s dea ,s fac sau s nu fac ceva. De aceea se
spune c drepturile de crean sunt relative, adic opozabile inter partes.
Mai nti am observat c titluarul dreptului real nu poate opune dreptul su tuturor dect sub form
negativ, n sensul c toi sunt obligai s i respecte reptl, dar nimeni nu are vreo obligaie pozitiv n
legetur cu acest drept.
n al doilea rnd, afirmaia c reptul real este absolu, pecnd cel de crean este relativ trebuie
nuanat. ntr-adevr dreptul de crean este relativ n sensul efectelor sale obigatorii; dreptul la care d
natere poate fi exercitat de ctre creditor iar obligaia trebuie executat de debitor. Dimpotriv, situaia
juridic creat ntre pri este opozabil erga omnes, n sensul c nimeni nu poate s stnjeneasc n vreun
fel exercitarea drepturilor i obligaiilor prilor. Este vorba aici despre clasica distincie n materia
efectelor contractului ntre relativitate i opozabilitate.
n al treilea rnd, s presupunem c, fiind vorba despre un drept real spre exemplu, dreptul de
proprietate - , cineva aduce o atingere dreptului proprietarului;bunoar acel cineva produce o stricciune
bunului n discuie. ntr-o asemenea situaie, se va crea un nou raport juridic obligaional de aceast dat,
adic un drept de crean, n sensul c proprietarul va putea cere despgubiri de la autorul atingerii
dreptului su. El este creditorul obligaiei de despgubire, iar cel care i-a atins dreptul debitorul aceleiai
obligaii. Subzis ns obligaia general negativ a tuturor celorlalte persoane nedeterminate, meninnduse caracterul absolul al dreptului real, opozabil erga omnes.
S presupunem acum c cineva este creditorul obligaiei asumate de o alt persoan de a-l
transporta ntr-un anumit loc. Suntem n prezena unui drept de crean, cu obligaie corelativa. Un ter
mpiedic pe debitor s l transporte pe creditorul acetei obligaii, ceea ce conduce la crearea unui
prejudiciu pentru creditor. Terul a ignorat obligaia negativ de a nu stnjeni exerciiul dreptului
creditorului, care, ca situaie juridic, este opozabil erga omnes. Consecina? Se nate un nou raport
juridic , tot obligaional, pe temeiul cruia terul va inut s l despgubeasc pe creditorul mpiedict n
exerciiul dreptului su.
n sfrit, este de reinut cp opozabilitatea n materia drepturilor reale impune uneori ndeplinirea
anumitor forme de publicitate, cum ar fi publicitatea transmisiunilor imobiliare sau publicitatea ipotecilor.
Din punct de vederea la duratei lor drepturile reale pot fi perpetue, cum sunt dreptul de
proprietate i dreptul de servitute sau sunt consituite pe o perioad mare de timp; spre exemplu, uzufructul
n favoarea persoanelor juridice nu poate fi mai mare de 30 ani; atunci cnd este constituit cu depirea
acestui termen, el se reduce e drept la 30 de ani. n privina persoanelor fizice, legea dispune c, dac nu sPage | 3

a prevzut durata uzufructului, se prezum caracterul su viage. Drepturile de crean sunt limitate n
timp.
Spre deosebire de drepturile de crean drepturile reale prezint dou prerogative suplimentare :
dreptul de urmrire i dreptul de preferin
Dreptul de urmrire reprezint facultatea titularului dreptului real de a pretinde bunul care
formeaz obiectuul dreptului su din mn oricu s-ar afla. Astfel propietarul poate reclama napoierea
bunului su de la cel care l deine fr temei; uzufructuarul poate cere oricui s i lase linitita folosin a
bunului primit n uzufruct, chiar i propietarului care i-a constitit acest drept.
Dreptul de preferin const n facultatea conferit titularului drepatului real de a avea
prioritate fa de titularii altor drepturi reale sau de crean. Un creditor ipotecar care se va ndestula cu
preferin pentru creana garantat cu bunul ipotecat din suma obinut ca urmare a executrii ipotecii un
creditor ipotecar de ragul I va avea preferin n scelai scop fa de creditorul ipotecar de rangul II
asupra aceluiai bun, la rndu-i i el titular al unui drept real accesoriu dreptul de ipotec dar de rang
inferior.
Dreptul de urmrire i dreptul de preferin opreaz n privina dreapturilor reale accesorii pe lng
drepturile de crean ipoteca, gajul, i privilegiile nu i n privina drepturilor reale principale.
n general, se admite c la limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz dou
categorii juridice intermediare, anume obligaiile de a face ( obligaiile propter rem ) i obligaiile
opozabile terilor ( obligaiile scriptae in rem ).
Credem c, din punctul de vedere al clasificrii drepturilor subiective patrimoniale n drepturi reale
i drepturi de crean, tot ca o categorie intermediar situat ntre acestea dou pot fi considerate i
drepturile de creaie intelectual. Desigur c fcnd o asemenea afirmaie, spre a evita orice confuzie, nu
pierdem din vedere niciun moment c drepturile de creaie intelectual sunt situate i la grania dintre
drepturile patrimoniale i cele nepatrimoniale, deoarece prezint trsturi specifice ambelor categorii.
Obligaiile propter rem cunoscute sub denumirea de obligaii reale dea face, reprezint ndatoriri
care revin deintorului unui bun i au ca izvor legea sau convenia prilor. Astfel art.74 din Legea
18/1991, republicat, mpune tuturor deintorilor de terenuri agricole obligaia de a asigura cultivarea
acestora i obligaia de a asigura protecia solului. n cea de-a doua ipotez convenia prilor
proprietarul unui fond aservit i poate asuma obligaia, spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui
de trecere, de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii.
Ambele situaii constituie sarcini reale obligaii reale de a face impuse de lege sau de voina
prilor, care greveaz dreptul asupra terenului i care, accesorii ale acestuia fiind, se vor transmite odat
cu bunul, fr a fi nevoie de nico formalitate special de transmitere sau nscriere sau de o nou
convenie a prilor n acest sens. Aceast obligaie nu corespunde unui drept real, deoarece ea nu
incumb oricrei persoane, ci numai propietarului sau deintorului acestuia. Dup cum s-a spus, sfera
persoanelor la care se raporteaz obligaia real rmne invariabil aceaiai, fiindc vechiul proprietar care
a nstrinat bunul grevat cu o asemenea obligaie este complet liberat, iar deintorul actual este debitor
exclusiv din cauta i numai pentru perioada de timp ct se afl n raport direct cu bunul.
Obligaiile scripate n rem se caracterizeaz prin aceea c sunt att de strns legate de stpnirea
unui bun, nct creditorul nu poate obine satisfacerea dreptului su dect dac dobnditorul actual al
lucrului va fi obligat s respect acest drept, dei nu a participat n niciun fel la ncheierea contractului
iniial care a condus la naterea dreptului creditorului.Este cazul locatarului unui bun pe care locatorul l-a
nstrinat dup ncheierea contractului de locaiune.ntr-adevr, potrivit art.1811 NCC, dac bunul dat n
locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil noului dobnditor : dac imobilul dat n
locaiune este nscris n cartea funciar, iar locaiunea a fost notat n registrul de publicitate imobiliar;
dac imobilul nu este nscris n cartea funciar, dar locaiunea s-a fcut printr-un nscris cu dat cert, care
este anterioar datei certe a actului de nstrinare; n cazul bunurilor mobile supuse unor formaiti de
publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti privitoare la bunul obiect al locaiunii; n cazul
celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.
Obesrvm c n toate aceste situaii, dei locatarul nu are niciun raport juridic cu noul dobnditor al
bunului, acesta, n conformitate cu dispoziiile legale evocate, este obligat s recunoasc i s respecte
locaiunea fcut nainte de nstrinarea bunului, dac s-a fcut printr-un act ce ndeplinete condiiile de
publicitate prevzute de lege.
Page | 4

Dobndirea fructelor ca efect la posesie de bun-credin

Fructe i producte
Produsele bunurilor sunt fructele si productele.
Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua substana
acestuia.Fructele sunt de 3 feluri : naturale, industriale i civile.
Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr interevenia
omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul animaleleor.
Fructele industriale sunt produsele directe i perioadice ale unui bun, obinute ca rezultat al
interveniei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de ctre o alt persoan n virtutea
unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i dividendele.Definitoriu pentru
fructele civile este mprejurarea c ele se concretizeaz n sume de bani, adic venituri bneti rezultate
din stabilirea unor raporturi contractuale ntre propietar i cel care folosete bunule.Ele constituie prestaia
echivalent a folosirii bunului datorat de acesta, contravaloarea unei asemenea folosine.Numai n acest
sens venitul n bani poate fi considerat un produs al unui lucru i este un fruct civil, pentru c obinerea
lui presupune rapul juridic contractul amintit mai sus.
Productele sunt produsele obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei
acestuia, precum copacii unei pduri, piatra dintr-o carier i altele asemenea.
Regula dondirii fructelor de ctre propietar
Fructele i productele conform art.550 alin. (1) C.civ. se cuvin propietarului, dac prin lege nu se
dispune altfel.
Dreptul de propietate asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de
bunul care le-a produs, pn la aceast dat ele fac corp comun cun bunul frugifer aprainnd
propietarului.
Dreptul de propietate asupra fructelor civile se dobndete zi cu zi, sau conform nelegreii prilor
iar n lipsa acesteia conform art.550 (zi cu zi).
Articolul 550 alin. (4) NCC conine o regul ce semnific aplicaia principiilor din materia
mbogirii fr just cauz, n ipoteza n care, chiar fr acordul propietarului bunului frugifer sau
productor de producte, o alt persoan avanseaz cheltuieli pentru producerea i perceperea fructelor ori
a productelor; textul dipsune c aceast persoan poate cere restituirea cheltuilelilor de la propietarul care
ar beneficia de derivatele bunului su.Mai mult potrivit alin.(5) din acelai articol, ntr-o asemenea
mprejurare, produsele sau contravaloarea acestora pot fi reinute de cel care a avansat cheltuielile n
discuie, pn la restituirea lor; dac propietarul furnizeaz celui care a avansat cheltuielile o garanie
ndestultoare, oricare ar fi aceasta, n vederea restituirii lor, el poate cere obligarea posesorului la
predarea derivatelor bunului, fr s i poat fi opus acest drept de retenie special, instituit de lege n
favoarea celui care a fcut asemenea cheltuieli asupra acelor produse.
Dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin
Din enunul art. 948 alin. (1) NCC rezult nendoielnic faptul c nu numai un posesor poate
dobndi n propietate, fructele bunului posedat, nu i un detentor precar; acesta n primul rnd , n al
doilea rnd pentru a dobndi propietatea fructelor produse de un bun posesorul trebuie s fie de buncredin.De asemenea se impune s precizm c posesorul de bun-credin poate dobndi numai fructele
nu i productele bunului;acestea din urm se cuvin ntotdeauna propietarului chiar i n prezena unui
posesor de bun-credin, deoarece ele afecteaz nsi substana bunului din care deriv, reprezentnd
expresia dreptului de dispoziie material asupra acestuia.
Page | 5

Posesorul trebuie s fie de bun-credin la data perceperii fructelor.Fructele civile percepute

anticiapt revin posesorului n msura n care buna sa credin se menine la data scadenei acestora.
n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, buna-credin se apreciaz n raport cu condiiile
cerute terilor dobnditori pentru a respinge una dintre aciunile specifice materiei publicitii imobiliare
bazate pe crile funciare i anume aciunea n rectificare.
Potrivit art.901 alin. (1) NCC, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, orice a dobndit cu buncredin vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic oneros, va fi socotit titularul
dreptului nscris n folosu su, chiar dac, la cererea adevratului titular, dreptul autorului su este radiat
din cartea funciar.Al doilea alineat dispune c terul dobnditor este considerat de bun-credin numai
dac la data nregistrrii cererii de ncriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii :
Nu a fost nregistrat nico aciune prin care s se conteste cuprinsul crii funciare;
Din cuprinsul acesteia nu rezult vreo cauz care s justifice rectificarea crii funciare n favoarea
altei persoane;
Nu a cunoscut, pe o alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
Odat ndeplinite aceste condiii, terul dobnditor al imobilului nscris n cartea funciar va putea
obine respingerea unei eventuale aciuni n rectificare a unei intabulri ntemeiate pe art.908.
Ct privete celelalte situaii, adic aceea a posesorului de bun-credin a unui imobil nenscris n
cartea funciar sau aceea a posesorului unui bun mobil, art.948 alin. (4) dispune c acesta este de buncredin atunci cnd are convingerea c este propietarul bunului n temeiul unui act translativ de propietate
ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup mprejurri s le cunoasc ; buna sa
credin nceteaz n momentul n care cauzele de ineficacitate a actului de dobndire i sunt cunoscute.
Rezult c, prin ipotez, titlul pe temeiul cruia posesorul deine bunul nu este valabil, pentru c,
dac ar fi valabil, nsi calitatea deintorului bunului s-ar schimba, anume din posesor n titular al
dreptului de propietate asupra bunului caz n care ar dobndi fructele acestuia ca propietar.
Buna-credin a posesorului este un element de ordin subiectiv i const n convingerea sa greit
n validitatea tilului; convingerea este greit pentru c prin ipotez titlu su este afetat de un viciu , iar
convingerea lui provine din aceea c el ignor viciile titlului su; dimpotriv el crede c acesta este perfect
valabil.Aceast convingere greit l dispenseaz pe posesor de a restitui fructele adevratului propietar i
i permite s le culeag n propietate.
Nu este suficient ca pentru a dobndi fructele, buna-credin s existe n momentul dobndirii
lucrului; este necesar ca ea s existe i n momentul fiecrei perceperi a fructelor.
Posesorul nu va dobndi dect acele fructe pe care le-a perceput n momentul n care era de buncredin.Rezult c, de ndat ce a cunoscut viciile titlului, posesorul nu se mai bucur de beneficiul pe
care legea i-l recunotea n privina dobndirii fructelor, pentru c nu le mai ignor i n consecin nu mai
este de bun-credin.
ncetarea bunei-credine este o chestiune de fapt lsat la aprecierea instanei de judecat; ea poate
fi dovedit prin orice mijloc de prob.
Se admite c intentarea aciunii n justiie mpotriva posesorului cum ar fi aciunea n revendicare,
face s inceteze buna sa credin; de la data aciunii, el nu mai poate invoca dobndirea fructelor pe
temeiul posesiei de bun-credin, deoarece la acel moment posesorul trebuie s examineze validitatea
titlului su.
Situaia posesorului de rea-credin
Posesorul de rea-credin, adic acel posesor care cunotea viciile titlului prin care a dobndit
bunul pe care l posed, tia c acesta nu este valid, va fi obligat s restituie propietarului toate fructele,
oricare ar fi ele.Mai mult el va fi obligat s restituie nu numai fructele percepute, dar i pe cele care, din
neglijena sa, nu le-a perceput.ntr-adevr posesorul de rea-credin trebuie s restituie fructele percepute,
precum i contravaloarea acelora pe care a omis s le perceap.Contravaloarea fructelor nepercepute din
neglijena posesorului de rea-credin va fi stabilit prin actualizarea celei avute de acele fructe la
momentul la care ele ar fi trebuit s fie percepute.
Page | 6

Coninutul juridic al dreptului de proprietate privat

n concepia noului Cod civil romn, acestea atribute sunt : posesia, folosina i dipoziia, atribute
ce au a fi exercitate n limitele stabilite de lege.Ele reprezint ansamblul puterilor prerogativelor
recunoscute de legea civil fundanmental propietarului bunului.
Posesia ius possidendi : reprezint apropierea, nsuirea i stpnirea bunului ce formeaz
obiectul dreptului analizat de ctre titularul su, acesta avnd reprezentarea psihologic, itelectual a
mprejurrii c el are calitate de propietar.De regul putem spune c starea de fapt a stpnirii bunului se
suprapune peste starea de dpret stpnitorul fiind nsui titularul dreptului de propietate asupra bunului
stpnit.Dar posesorul nu este prin definiie propietar, el nu are dreptul de propietate asupra bunului, ci l
deine ca i cum ar fi propietar.
Posesia, ca stare de fapt, nu se confund cu propietatea.Este adevrat c, uneori se spune c,
aprndu-se posesia, se apr nsui dreptul de propietate i c dovada dreptului de propietate, mai ales n
materie imobiliar, fiind extrem de dificil, nsui propietarul poate invoca, spre a face dovada dreptului
su, un efect al posesiei, cum ar fi uzucapiunea.Se vorbete de posesie ca atribut al dreptului de propietate.
Folosina ius utendi i ius fruendi : este facultatea recunoscut titularului dreptului de propietate
de a utiliza bunul ce formeaz obiectul dreptului n materialitate sa, direct i nemijlocit, prin putere proprie
i n interes propiu.n legtur cu utilizarea bunurilor consumptibile, este de reinut c de regul uzul lor
se confund cu dreptul de a dispune de ele.Consumarea nseamn disipariia lor.De asemenea se admite c
dreptul propietarului de auza de bunul su implic i latura negativ a acestei prerogative, anume
facultatea de a nu uza de bun, de a nu se sevi de el, n afara situaiilor n care legea nsi l oblig s o
fac.Dreptul de propietate privat se stinge prin pieirea bunului , dar nu se stinge prin neuz.
Dobndirea fructelor poate fi rezultatul exploatrii directe i nemijlocite a lucrului de ctre titularul
dreptului de propietate, dar i al cedrii folosinei lucrului ctre o alt persoan, n schimbul unei sume de
bani.Aadar prerogativa propietarului de a culege fructele lucrului presupune fie acte materiale, fie acte
juridice.
Dispoziia ius abutendi : dreptul de dispoziie ntregete coninutul dreptului de propietate i
const n prerogativa propietarului de a hotr cu privire la soarta bunului su, att din punct de vedere
material, ct i din punct de vedere juridic.
Dreptul propietarului de a dispune material i juridic de bunul su reprezint un atribut esenial al
dreptului de proprietate.
Dac propietarul poate transmite ctre un ter atributele stpnirii i folosinei bunului su, fie
temporar, cum ar fi situaia nchirierii bunului sau a constituirii un drept de uzufruct, fie perpetuu, cum ar
fi situaia constitirii unei servitui, sau dac transmiterea acestor atribute se concretizeaz chiar n
constituirea, n favoarea unui ter, a unui drept real de sine stttor, cum ar fi dreptul de uzufruct sau
dreptul de servitute, niciodat propietarul nu poate transmite atributul dispoziiei bunului.A transmite
acest atribut semnific nsi transmisiunea dreptului de propietate;
Poate fi vorba de o dipoziie material, fie de o dipoziie juridic.Prin dispoziia material se
nelege prerogativa titularului dreptului de proietate de a dispune de substana lucrului, prin consumare,
transformare sau chiar distrugere, desigur cu respectarea prevederilor legale.
Prin dispoziia juridic se desemneaz preorgativa de a nstrina lucrul sau de a constitui asupra lui
drepturi reale n favoarea altor persoane.
De reinut c prerogativa dispoziiei este un atribut specific dreptului de propietate, care nu se mai
ntlnete la niciun alt drept real.

Caracterele juridice ale dreptului de propietate privat

Page | 7

Caraterul absolut dreptul de propietate este un drept real complet, deoarece este unicul astfel de
drept care confer titularului su exerciiul tuturor prerogativelor sale posesia, folosina i dispoziia.
Acest caracter trebuie interperetat n sensul c titularul su are supra lucrului latitudinea de a-i
trage toate foloasele, de a profita de toat utilitatea pe care el o confer i de a svri toate actele juridice
care rspund nevoilor propietarului sau impuse de propriu sau interes.
Uneori acest caracter vizeaz opozabilitatea erga omnes a dreptului de propietate, n sensul c toate
celelalte subiecte de drept sunt obligate s respecte prerogativele titularului.
Caracterul exclusiv prin acest caracter se nelege c titularul dreptului de propietate exercit
singur ( este singurul ndreptit s exercite ) toate atributele dreptului de propietate, cu excluderea
celorlalte persoane, aceastea avnd obligaia de anu face nimic de natur a aduce atingere dreptului
titularului.
Caracterul perpetuu prin acest caracter se nelege pe de o parte, c dreptul de propietate nu are
o durat limitat n timp, iar, pe de alt parte, c dreptul de propietate nu se pierde prin nntrebuinare din
partea titularului.
Mai mult dreptul de propietate i pstreaz calitatea sa abstract de drept real ct timp lucrul
exist n sensul c :
nstrinarea lucrului nu este de natur s sting dreptul de propietate, ci dreptul se va regsi n
patrimoniul dobnditorului, deci ntrinarea transmite dreptul de propietate fr s l sting;
Dreptul de propietate nu se pierde prin moartea titularului.

Limitele materiale ale exercitrii dreptului de propietate privat

Consideraii introductive
n ceea ce privete coninutul su i ntinderea atributelor sale, dreptul de propietate nu este
ngrdit, ci, dimpotriv, nsi legea stabilete c exercitarea lui este susceptibil de anumite limitri
( ngrdiri, restricii ), care nu sunt altceva dect expresia mbinrii interesului individual al titularului
dreptului de propietate cu interesele generale.
Atunci cnd vorbim despre limitele materiale ale dreptului de proietate privat asupra unui bun,
este evident c avem n vedere starea sa fizic, adic nsi corporabilitatea bunului respectiv, fie el
mobil sau imobil.Problema unor asemenea limite privete ns numai bunurile mobile ori imobile
corporale.
Cu referire la bunurile imobile, din punctul de vedere al limitelor materiale ale exerciiului
dreptului de propietate, trebuie s distingem ntre construcii i terenuri.n privina construciilor,
configuraia fizic a acestora determin nsei limitele materiale ale dreptului de propietate asupra lor; o
schimbare a acestor limite prin intervenia propietarului prin exercitarea prerogativei dispoziiei materiale
asupra construciei nu va putea fi fcut dect cu respectarea legislaiei speciale n materie, cu precizarea
c, ntr-o astfel de situaie, schimbarea configuraiei materiale a bunului se va putea face numai prin
respectarea uniei lmitri juridice a exerciiului dreptului de propietate asupra bunului, anume prin voina
legiuitorului, care impune repectarea unei anumite discipline n construcii, n interes general.
Suprafaa terenului
Propietarul are un titlu n sensul de intrumentum asupra terenului su , de regul acesta cuprinde
meniuni cu privire la ntinderea suprafeei acelui teren, vecintile sale i poate fi nsoit i de planuri
cadastrale.Dac terenul este nscris n cartea funciar, aceast nscriere cuprinde i o descriere a
imobilului, descriere ce are ca o component estenial ntinderea suprafeei terenului.Eventualele litigii
dintre propietarii vecini pentru determinarea exact a ntinderii materiale a suprafeelor de teren crora
poart dreptul de propietate imobilir vor putea fi soluionate pe calea unei aciuni n justiie specifice,
anume aciunea n grniuire.Orice propietar poate s-i ngrdeasc porpietatea sa, suportnd, n
condiiile legii cheltuielile ocazionate.
Page | 8

Spaiul de deasupra terenului

Propietarul poate face deasupra terenului su toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le
gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege i poate trage din ele toate folosele produse de
aceastea.Dac este vorba de plantaii ori alte lucrri, desigur c trebuie avute n vedere normele
administrative ce reglementeaz ocuparea solului, natura lucrrilor ce se pot face.Dac propietarul va
edifica o construcie, pe lng aceste norme, el va trebuie s repecte, ca limit a folosinei spaiului de
deasupra terenului su, normele administrative de stabilire a nlimii cldirilor n zona dat i n general,
normle de urbanism.
De asemenea, pentru terenurile alfate n vecintatea aeroporturilor sau a altor instituii aeronautice,
limita material a folosinei terenurilor propietate privat este determinat de existena servituilor
aeronautice, ca servitui administrative, stabilite n cadrul unor raporturi de drept public i decurgnd din
situaia bunurilor.
Subsolul terenului
Problema exercitrii dreptului de propietate asupra subsolului terenuluica limit material a acestui
drept are a fi nuanat.Astfel nu trebuie sp pierdem din cevedere c art. 136 alin. (3) din Constituie dispun
c bogiile de interes public ale subsolului fac exclusiv obiect al dreptului de propietate public al
statului; per a contrario se deduce c bogiile care nu sunt de interes public pot fi exploatate de titularul
dreptului de propietate al terenului n subsolul cruia acestea s-ar putea gsi.
n ipoteza efecturii unor lucrri de inters genral, autritatea public este ndrituit s foloseasc
subsolul oricrei propieti imobiliare, cu obligaia corespunztoare de a-l despgubi de propietarul acelui
teren pentru eventualele daune aduse solului, plantaiilor ori construciilor ce se aflau pe terenul repectiv,
precum i pentru alte daune care sunt imputabile autoritilor cau au dispus/i au efectuat lucrrile.
Interesul general avut n vedere pentru realizaea lucrrilor are a fi dovedit de ctre autoritatea
statal care solicit aceasta.
Terenurile ape
Apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional fac obiectul exclusiv al propietii
publice. Art.559 alin. (3) NCC dispune c apele de suprafa i albiile acestora aparin propietarului
terenului pe care se formeaz sau curg.Propietarul unui teren are dreptul de a-i apropiar i utiliza, n
condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe acel teren, apa freatic din subsolul acestuia, precum
i apele pluviale.

Limite legale stabilite n interes privat, n materie imobiliar,

n cadrul raporturilor de vecintate
Clasificare:
n analiza consacrat limitrilor puse n discuie, dup criteriul voinei juridice, nu ptem dect s
urmm sistematizarea fcut de noul Cod civil i anume:
limitri legale sunt impuse de lege;
limitri convenionale sunt stabilite de voina prilor;
limitri judiciare sunt imupuse prin voina juridic exprimat fie de legiuitor, fie de titularul
dreptului de proprietate privat asupra unui bun, fie de judector, cu prilejul soluionrii unui
conflict juridic privitor la exerciiul prerogativelor acestui drept.
Servitui naturale i legale
Page | 9

Din punctul de vedere al modului de constituire, fostul Cod civil romn de la 1864 clasifica
servituile n:
- servitui naturale adic acelea care se nasc din situaia natural a locurilor cum sunt: servitutea
de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de grniuire, servitutea de ngrdire;
- Servitui legale adic cele care se stabilesc prin lege, pentru considerente de asigurare a
posibilti de utilizare a unor fonduri sau n interesul comun al proprietarilor unor fonduri nvecinate, cum
sunt servitutea privitoare la distana plantaiilor, servitutea de trece.
Dispoziiile noului Cod civille calific n mod judicios, limite ale exerciiului dreptului de
proprietate privat.
Flosirea apelor - Fr a aduga ceva la starea natural a fondurilor, art.604 NCC dispune c
proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe
fondul superior; n msura n care o asemenea curgere cauzeaz prejudicii fondului inferior, proprietarul
acestuia poate cere instanei de judecat competente s l autorizeze s efectueze, pe fondul su, lucrrile
necesare schimbrii direciei apelor, cu suportarea cheltuielilor ocazionate de realizarea unor asemenea
lucrri. Art.605 NCC (1) Proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc pe acest din
urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din
secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite n scop casnic, agricol sau industrial, ns numai dac
aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. (2) n acest caz, proprietarul fondului
superior este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii minime
fondului inferior, rmnnd dator la plata unei desppgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din
urm fond. (3) Dispoziiile acestui articol nu se aplic atunci cnd pe fondul inferior se afl o construcie,
mpreun cu gradina i curtea aferent, sau un cimitir. Art.608 NCC (1) Proprietarul poate acorda
orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe fondul su, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor
dobndite de proprietarul fondului inferior. (2) Proprietarul fondului pe care se afl izvorul nu poate s i
schimbe cursul dac prin aceast schimbare ar lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar satisfacerii
nevoilor curente.
Zidul anul i gardul comun
Pictura terinii Proprietarul este obligat s i fac streaina casei sale astfel nct apele
provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin.
Distana minim n construcii Orice construcii, lucrri sau plantaii se pot face de ctre
proprietarul fondului numai cu respectarea unei distane minime de 60 de cm fa de linia de hotar, dac
prin lege sau certif.de urbanism nu se prevede altfel, astfel nct s nu aduc atingere drepturilor
proprietarlui vecin. Orice derogare de la distana minim se poate face prin acordul prilor exprimat
printr-un nscris autentic.
Distana plantaiilor
Art.613 NCC (1) n lipsa unor dispoziii cuprinse n lege, regulamentul de urbanism sau a
obiceiului locului, arborii trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excep ia
acelora mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii. (2) n caz de nerespectare a distan ei,
propretarul vecin este ndreptit s cear scoaterea, ori dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor,
plantaiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. (3)
Proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin
are dreptul de a le tia, precum i dreptul de a pstra fructele czute n mod natural pe fondul su.
n cazul arborilor mai mici de 2 metri, plantaiilor i gardurilor vii, se aplic dispoziiile art.612
NCC, care permit plantarea lor pn la distana de 60 de cm fa de fondul nvecinat.
Vederea asupra proprietii vecinului
Page | 10

Art.614 NCC Nu este permis s se fac fereastr sau deschidere n zidul comun dect cu
acordul proprietarilor.
Art.615 NCC (1) Este obligatorie pstrarea unei distane de cel pu in 2 metrii ntre fondul,
ngrdit sau ngrdit, aparinnd proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconului ori alte
asemenea lucrri ce ar fi orientate ctre acest fond. (2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea
lucrri neparalele cu linia de hotar spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de 1 metru.
(3) Distana se calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa zidului n care sa deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. Distan a i n cazul
lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropriat al lucrrii de linia de
hotar i pn la aceast linie.
Art.616 NCC Dispoziiile art.615 NCC nu exculd dreptul proprietarului de a-i deschide, fr
limit de distan, ferestre de lumin dac sunt astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul
nvecinat.
Dreptul legal de trecere
Art.617 NCC (1) Proprietarul care este lispsit de acces la calea public are dreptul s i se
permit trecerea pe fondul vecinului su pentru exploatarea fondului propriu. (2) Trecerea trebuie s se
fac n condiii de natur s aduc o minim stnjenire exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului
de acces la calea public, n cazul n care mai multe fonduri vecine au acces la calea public, trecerea se
face pe fondul cruia i s-ar aduce cele mai puine prejudicii. (3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El
se stinge n momentul n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public.
Art.619 NCC ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin
nelegerea prilor, prin hotrre judectoreasc sau printr-o folosin continu pe timp de 10 ani.
Noul Cod civil prevede i posibilitatea stabiliri dreptului legal de trecere prin uzucapiune, termenul
acesteia fiind cel de 10 ani. Aceasta nseamn c, prin ipotez, cel care stabilete astfel modul de
exercitare a dreptului de trecere este nsui proprietarul locului fr acces la calea public, dincolo ns de
voina proprietarului.

Limite voluntare de exercitare a dreptului de proprietate privat.

Inalienabilitatea voluntar
Clauza de inalienbilitate expres
O limitare specific a exerciiului prerogativei dispoziiei juridice asupra unui bun o constituie
inalienabilitatea sa, imposibilitatea de a-l nstrina. Aceasta poate decurge din lege inalienabilitate
legal sau din voina proprietarului fiind vorba de inalienabilitate voluntar.
Art.627 NCC (1) Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns
numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s
curg dela data dobndirii bunului. (2) Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun
dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o
impune.
Legea nu definete interesul serios i legitim, lsnd la latitudinea prilor sau a instanei de
judecat definirea acestei noiuni n funcie de circumstanele particulare. (Cu titlu de exemplu, aceast
clauz ar putea fi instituit n vederea ocrotirii unui minor sau pentru a nu prejudicia dreptul unui ter care
folosete bunul n mod legal sau pentru garantarea executrii unei obligaii de plat a pre ului sau a unei
rente viagere n favoarea unui ter).
Condiii de validitate (obiect, cauz, durat, form):

Page | 11

- n primul rnd, ea poate fi dispus numai prin convenia prilor ori prin testament; obligaia de a
nu nstrina bunul revine dobnditorului acestuia ca efect al contractului ncheiat de pri sau impus
beneficiarului testamentului prin voina unilateral exprimat de testator (de cuius).
- n al doilea rnd, pentru validitatea clauzei de inalienabilitate, trebuie justificat un interes serios
i legitim; acesta ar putea fi: al dispuntorului, cnd, bunoar, proprietarul constituie un uzufruct n
beneficiul altei persoane, creia i interzice ns nstrinarea uzufructului, voind astfel a avea tot timpul
acelai uzufructuar pe durata uzufructului constituit prin convenia prilor; al dobnditorului bunului
gratificat de proprietar, dar care este o persoan nclinat a nu fi foarte riguroas cu administrarea
parimoniului ei; al unui ter, cruia proprietarul transmitor i constituie o rent viager n sarcina
dobnditorului cu titlu gratuit al bunului.
- n al treilea rnd, n concepia noului Cod civil, o clauz de inalienabilitate a unui bun, indiferent
de modul instituirii ei, este, prin esen, temporar; ea poati fi constituit pe termen limitat, ce poate fi de
cel mult 49 de ani. Acest termen ncepe s curg de la momentul dobndirii bunului nstrinat de ctre
cel ctre care se face nstrinarea.
Condiii de publicitate
n ipoteza n care o caluz de inalienabilitate este inserat ntr-un contract translativ de proprietate,
art.628 alin.(2) NCC impune ca, spre a fi opozabil terilor, aceasta s fie supus formalitilor de
publicitate. ntr-adevr, potrivit principiului relativitii efectelor contractului, un contract ce conine o
clauz de inalienabilitate, valabil ncheiat, produce efecte ntre pri i n principiu, prin raportare la
dispoziiile art.1282 NCC, fa de succesorii prilor, universali, cu titlu universal ori cu titlu particular.
Dac o clauz de inalienabilitate a fost prevzut intr-un testament, terii nu au cum s o cunoasc deci
aceasta nu le va fi opozabil.
Art.628 alin.(1) NCC dispune c o clauz de inalienabilitate nu va putea fi invocat mpotriva
dobnditorilor bunului cu privire la care exist o asemenea clauz sau mpotriva creditorilor proprietarului
care s-a obligat s nu nstrineze, dect dac ea ndeplinete toate condiiile de validitate amintite mai sus
i au fost ndeplinite formalitile de publicitate, dup caz.
Dac o clauz de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil
nu numai creditorilor actuali ori celor viitori ai dobnditorului, dar i celor anteriori actului de dobndire;
n caz de ndeplinire a formalitilor de publicitate, bunul astfel grevat nu va putea fi urmrit de toate
aceste categorii de creditori ai proprietarului dobnditor al acelui bun.
Dac actul de nstrinare cu clauz de inalienabilitate are ca obiect un bun imobil, potrivit art.902
alin.(2) pct.8 NCC, aceast clauz va fi notat n cartea funciar; ea devine opozabil terilor numai prin
notarea n registrul de publicitate imobiliar. Pentru ipoteza n care actul de nstrinare cu aceea i clauz
privete un bun mobil se vor aplica in mod corspunztor, regulile prevzute pentru dobndirea proprietii
privind posesia de bun-credin.
Este posibil ca prile unui contract de nstrinare a unui bun s se n eleag, printre altele, n
sensul c dobnditorul bunului se oblig a transmite dreptul de proprietate asupra acestuia n viitor, ctre o
persoan determinat sau chiar determinabil, de exemplu, primul copil care se va nate n familia
dobnditorului. ntr-o asemenea situaie clauza de inalienabilitate este subneleas, adic se prezum
existena ei.
Sanciuni
Dac nu au fost ndeplinite condiiile de opozabilitate a clauzei de inalienabilitate, beneficiarul
acesteia poate pretinde daune-interese de la proprietarul care nu se conformeaz obligaiei asumate i
nsrineaz bunul.
Ca sanciune specific actelor juridice civile, nulitatea operez i n privina clauzei de
inalienabilitate. Este posibil ca o cauz de nulitate s loveasc numai clauza de inalienabilitate; ntr-o
asemenea situaie, contractul i va produce efectele sale, mai puin aceast clauz; dimpotriv, dac
ntregul contract este lovit de nulitate, clauza de inalienabilitate nu va supravieui acelui contract.
Art.627 alin.(3) prevede o regul special n aceast materie i anume, dac o clauz de
inalienabilitate a fost determinant la ncheierea unui contract, nulitatea cauzei de inalienabilitate va
atrage nulitatea ntregului contract. Mai mult, partea final a acestui text instituie prezumia potrivit cu
Page | 12

care, n contractele cu titlu oneros ce conin o clauz de inalienabilitate, caracterul ei determinant se

prezum pn la proba contrarie, ce are fi fcut de partea interesat s pun n discuie validitatea acelui
contract.
nstrintorul poate s cear rezoluiunea contractului n ipoteza nclcrii clauzei de
inalienabilitate de ctre debitorul su. Desfinarea prin rezoluiune a contractului iniial prevzut cu clauza
n discuie va conduce i la desfinarea eventualelor acte de nstrinare subsecvente. Att nstrintorul, ct
i terul n beneficiul cruia a fost inserat o asemenea clauz pot cere anularea actului de nstrinare
subsecvent ncheieat cu nerespectarea acesteia. Aadar n aceast situaie, legea prevede posibilitatea de a
se cere anularea actului, ceea ce nseamn c suntem, n prezena unei nuliti relative a actului
subsecvent.

Limite judiciare stabilite n interes privat, n materie imobiliar,

n cadrul raporturilor de vecintate
Noiune
Limitele judiciare au ca izvor nu numai legea ori voina prilor ci i voina judectorului, a
instanei de judecat. Judectorul poate interveni i n situaia cnd s-ar crea un conflict ntre pri privitor
la modul n care sunt aplicate dispoziiile legale privitoare la limitele convenionale ori legale. Limitele
judiciare au a fi stabilite de judector n absena unei prevederi legale privitoare la con inutul acestora, dar
ntr-o situaie de fapt care face necesar o asemenea limit pentru a pstra echilibrul ntre sferele de
exercitare a dreptului de proprietate privat aparinnd unor proprietari diferii.
Principiul echitii ca fundament al limitelor judicare ale exercitrii dreptului de proprietate privat
Art.630 NCC alin.(1) Dac proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su inconveniente
mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din considerente de
echitate, s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea situaiei anterioare
atunci cnd acest lucru este posibil.
(2) n cazul n care prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea sau utilitatea
desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar, instana va putea ncuviina desfurarea acelei
activiti, cel prejudiciat va avea ns dreptul la despgubiri.
(3) Dac prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instana poate s incuviineze, pe cale de
ordonan preedenial, msurile necesare pentru prevenirea pagubei.
Caracterul normal al inconvenientelor astfel create mai mari dect cele normale este la
aprecierea suveran a judectorului. Echitatea mpune ns ca ele s nu fie suportate ca atare de ctre cel
vtmat.Echitatea impune ca proprietarul care le creeaz s l desppgubeasc pe cel vtmat. Precizm c
aceast situaie trebuie distins net de aceea n care proprietarul depete limitele acestor inconveniente
normale n exerciiul dreptului su. ntr-o asemenea situaie, el comite un abuz de drept, sancionat de
judector prin angajarea rspunderii civile delictuale a proprietarului care a acionat cu vinovie. Ipoteza
articolului sus amintit nu presupune vinovia celui care creaz incoveniente normale vecinului, principiul
echitii comand la obligarea sa la repararea prejudiciului astfel cauzat, eventual, dac este posibil, cu
restabilirea situaiei anterioare producerii inconvenientelor n discuie.

Regimul juridic al circulaiei terenurilor i construciilor proprietate privat

Circulaia juridic a construciilor
Page | 13

Drepturile reale asupra imobilelor cuprise n cartea funciar se dobndesc, att ntre pr i, ct i
fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar. ncrierea n cartea funciar a drepturilor reale se
efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitive, a certificatului
de motenitor ori n baza unui alt act emis de autoritile administrative. Nerespectarea acestei condiii
este sancionat cu nulitatea absolut a actului de nstrinare.
Sub regimul noului Cod civil, acest regim juridic este unitar, el se aplic mobilelor n general,
terenuri ori construcii, terenuri cu sau fr construcii.
Este posibil ca nstrinarea construciei s se fac de ctre proprietarul ei, care nu este i
proprietar al terenului pe care aceasta se afl sau, mai precis, asupra terenului aferent acestuia, ci are un
drept de folosin sau de concesiune. ntr-o astfel de situaie, odat cu nstrinarea construciei se va
transmite n mod automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate asupra acesteia i dreptul de
folosin sau de concesiune asupra terenului aferent. Proprietarii construciilor care au dobndit n
folosin venic sau pe durata construciei terenurile pe care se afl pot s cear transformarea acestui
drept n drept de proprietate.
Circulaia juridic a terenurilor
n prezent, n dreptul civil romn, transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile
ori constituirea de drepturi real, dezembrminte ale acestui drept privitoare la asemenea bunuri prin acte
juridice pot fi realizate numai prin ncheierea actului n form autentic i nscrierea transmisiunii ori a
constituirii dreptului n cartea funciar; ambele condiii trebuie ndeplinite imperativ, sub sanciunea
nulitii absolute a actului juridic civil ; transmiterea dreptului de proprietate, constituirea oricrui alt drept
real dezmembrmnd al proprietii vor opera, att ntre pri,ct i fa de teri, n momentul nscrierii
operaiunii juridice n cartea funciar. Totui regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile n
dreptul nostru civil are a fi ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse n art.56 din Legea nr.71/2011,
potrivit cu care efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale proprietii ori
modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este reglementat de art.885 i art.886 NCC,
anume c el urmeaz a se produce att ntre pri, ct i fa de teri, numai n momentul nscrierii n cartea
funciar, se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativteritorial i deschiderea, la cerere ori din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective.
n prezent, art.44 alin.(2) teza a II-a din Constituie dispune c cetenii strini i apatrizii pot
dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile ce rezult din aderarea
Romniei la Uniuniea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de
reciprocitate.
Cazuri de inalienabilitate temporar legal a terenurilor
Terenurile atribuite n proprietate tinerilor din mediul rural pentru construirea de locuine i anexe
gospodreti nu pot fi nstrinate prin acte juridice nte vii timp de 10 ani socoti i de la data terminrii
construciei, sub sanciunea nulitii absolute a contractului de nstrinare.

Limite ale exercitrii dreptului de proprietate privat asupra construciilor

Precizri prealabile
Page | 14

Din punct de vedere al bunurilor care pot face obiect al dreptului de proprietate privat,
reamintim principiul potrivit cruia orice bun poate fi obiect al acestui drept cu excepia bunurilor care pot
fi exclusiv proprietate public. Ct privete subiectele dreptului de proprietate privat am artat c acestea
pot fi persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat societile comerciale, societile agricole,
alte asociaii cu scop lucrativ, precum i cooperativele meteugreti, de consum sau de credit, asociaiile
cu scop preponderent nelucrativ, alte categorii de persoane juridice, cum sunt i cultele religioase precm
i statul i unitile administrativ-teritoriale.
Certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este actul administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin care
autoritatea administraiei publice judeene sau locale face cunoscute regimul juridic i tehnic al imobilelor
i condiiile necesare pentru realizarea unor investiii, tranzacii imobiliare i alte operaiuni imobiliare,
potrivit legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea, prin licitaie, a lucrrilor
de proiectare i de execuie a lucrrilor publice, precum i pentru ntocmirea documentaiilor cadastrale i
de execuie a lucrrilor publice, precum i pentru ntocmirea documentaiilor cadastrale de comasare,
respectiv dezmembrare a terenurilor n cel puin trei parcele, atunci cnd operaiunile respective au ca
obiect mpreli ori comasri de parcele solicitate n scopul realizrii de lucrri de construcii i de
infrastructur, precum i constituirea unei servitui de trecere cu privire la un imobil.
Din punctul de vedere al regimului juridic al imobilului, certificatul de urbanism trebuie s conin
meniuni privitoare la: dreptul de proprietate asupra imobilului i servituile de utilitate public de care
acesta este grevat; situarea imobilului teren i/sau construciile aferente n intravilan sau extravilan;
prevederi ale documentaiilor de urbanism prin care se instituie un regim special asupra imoblului zone
protejate, interdicii definitive sau temporare de construire dac, acesta este nscris n Lista curpinznd
monumentele istorice din Romnia i asupra cruia, n cazul vnzrii, este necesar exercitarea dreptului
de preeemiune al statului.
Autorizaia de construire
Executarea lucrrilor de construcii este permis numai pe baza unei autorizaii de construire sau
de desfiinare. Aceasta se emite la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil teren i/sau
construcie identificat prin numrul cadastral al imobilului, afar de cazul n care legea dispne altfel.
Orice construcie civil, industrial, inclusiv cele necesare susinerii instalaiilor i utilajelor
tehnologice, agricole sau de orice alt natur, se poate realiza numai cu respectarea autorizaiei de
construire.
Autorizaia de construire este un act al autoritii publice locale pe baza cruia se asigur aplicarea
msurilor prevzute de lege privitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea i postutilizarea
construciilor. Ea se emite n baza documentaiei pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii,
elabora n condiiile legii, n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism.
Autorizaiile de construire se emit de ctre preedinii consiliilor judeene, de primarul general al
municipiului Bucureti sau de primari. Cererea de eliberare a autoriza iei de construire va fi nso it de
certificatul de urbanism.
n orice caz, potrivit art.6 din Legea nr.50/1991, acesta este actul autoritilor prin care:
a) Fac cunoscute solicitantului informaiile privind regimul uridic, economic i tehnic al terenurilor i
construciilor existente la data solicitrii, n conformitate cu prevederile planurilor urbanistice i ale
regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dup caz, avizate i
aprobate protrivit legii;
b) Stabilesc cerinele urbanistice care urmeaz s fie ndeplinite n funcie de specificul
amplasamentului;
c) Stabilesc lista cuprinznd avizele/acordurile necesare n vederea autorizrii;
Page | 15

d) ncunotineaz investitorul/solicitantul cu privire la obligaia de a contacta autoritatea competent

pentru protecia mediului, n scopul obinerii punctului de vedere i, dup caz, al actului administrativ al
acesteia, necesare n vederea autorizrii.
Totui, legea dispune c se pot executa fr autorizaie de construire anumite lucrri ce nu
modific structura de rezisten i/sau aspectul arhitectural al construciilor, precum: reparaii de
mprejmuiri, acopreuri, nvelitori i terase, atunci cnd nu se schimb forma acestora i materialele din
care sunt executate, reparaii i nlocuiri de tmplrie interioar i exterioar, cu pstrarea formei acestora;
zugrveli i vopsitorii interioare i exterioare, acestea din urm fr modificarea formei faadei cldirilor;
finisaje interioare i exterioare, trotuare, ziduri de sprijin, scri de acces i alte asemenea.

Bunurile domeniale i dreptul de proprietate public

Bunurile mobile i imobile ce aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale, fie c sunt n
propretatea public, fie c sunt n proprietatea privat a acestor entiti juridice, alctuiesc categoria
juridic a bunurilor domeniale.
Bunurile ce formeaz exclusiv obiect al proprietii publice sunt, n primul rnd, cele enumerate de
dispoziiile art.136 alin.(3) din Constituiia revizuit li de art. 859 alin.(1) NCC: constiuie obiect exclusiv
al proprietii publice bogiile de interes public ale subsolului, spaiului aerian, apele cu potenial
energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale al zonei economice
i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic. (2) Celelalte bunuri care
aparin statului ori unitilor administrativ-teritoriale fac parte, dup caz, din domeniul public sau din
domeniul privat al acestora, ns numai dac au fost, la rndul lor, dobndite prin unul dintre modurile
prevzute de lege.
O prim concluzie este aceea c, exist bunuri care fac parte exclusiv din domeniul public al
statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, dup caz.
O a doua concluzie este aceea c, n msura n care anumite bunuri nu fac parte exclusiv din
domeniul public, ele se pot regsi att n cadrul acestuia, ct i n domeniul privat, care poate avea ca
titular statul sau unitile sale administrativ-teritoriale. De asemenea, ele pot fi i n proprietate privat,
aparinnd oricrui alt subiect de drept, n condiiile legii.
Spre a vedea n ce msur unui bun, care nu este exclusiv proprietate public i cu privire la care
nu exist nicio dispoziie legal prin care s fie declarat ca atare, urmeaz a i se aplica criteriul general n
materie oferit de lege, anume acel bun s fie, prin natura lui, de uz i de utilitate public.

Subiectele, coninutul, limitele i caracterele specifice

ale dreptului de proprietate public
Subiectele dreptului de proprietate public
Dreptul de proprietate public, aparine statului sau unei uniti
administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz ori de interes public , cu condiia s fie
dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
Coninutul dreptului de proprietate public
Bunurile ce formeaz exclusiv obiect al proprietii publice sunt, n primul rnd, cele enumerate de
dispoziiile art.136 alin.(3) din Constituiia revizuit li de art. 859 alin.(1) NCC: constiuie obiect exclusiv
al proprietii publice bogiile de interes public ale subsolului, spaiului aerian, apele cu potenial
energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale al zonei economice
i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic. (2) Celelalte bunuri care
aparin statului ori unitilor administrativ-teritoriale fac parte, dup caz, din domeniul public sau din
Page | 16

domeniul privat al acestora, ns numai dac au fost, la rndul lor, dobndite prin unul dintre modurile
prevzute de lege.
Distincia ntre bunurile de uz public i bunurile de interes public; astfel bunurile de uz
public sunt acelea care prin natura lor, sunt de folosin general, cum ar fi pieele, drumurile, podurile, la
care au acces toi membrii societii, iar bunurile de interes public sunt acelea care, prin natura lor, sunt
destinate a fi folosite ori exploatate n cadrul unui serviciu public, pentru defurarea unor activit i care
intereseaz ntreaga societate sau o anumit colectivitate, fr a acea acces la folosina lor concret i
nemijlocit orice persoan sau toate persoanele , cum sunt dotrile tehnico-edilitare, cldirile colilor i
spitalelor, teatrele, muzeele statului etc.
Caracterele specifice ale dreptului de proprietate public
Dreptul de proprietate public este inalienabil bunurile proprietate public nu pot fi nstrinate;
aceasta semnific imposibilitatea nstrinrii lor prin mijloace juridice de drept privat, ele fiind scoase din
circuitul civil general. Facem precizarea c inalienabilitatea bunurilor proprietate public opereaz numai
ct timp bunul aparine domeniului public. De ndat ce un bun proprietate public, prin decizia autoritii
competente, n condiiile legii, este dezafectat din domeniul public i trecut n domeniul privat al statului
sau al unitilor sale administrativ-teritoriale, el va urma regimul juridic al bunurilor din acest domeniu,
astfel c va putea fi nstrinat, n condiiile legii;
Dreptul de proprietate public este imprescriptibil n general, aceasta nseamn c el apare ca
imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv. Extinctiv, imprescriptibilitatea semnific faptul c aciunea n
revendicare privitoare la un bun proprietate public poate fi exercitat oricnd, nestingndu-se prin
neexercitarea ei ntr-un anumit termen. Adevrata specificitate constnd n caracterul imprescriptibil al
dreptului de proprietate public privete ins, spre deosebire de dreptul de proprietate privat,
imprescriptibilitatea sa sub aspect achizitiv. Dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate public nu
poate fi dobndit de un ter prin uzucapiune, posesie de bun-crdin sau ocupaiune, iar fructele pe care
acestea le-ar produce nu pot fi dobndite de posesorul de bun-credin al bunului frugifer;
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile adic nu pot fi urmrite de ctre creditorii
titularilor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri: statul si unitile administrativ-teritoriale;
Limitele exercitrii dreptului de proprietate public
Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su, acestea fiind, n
fapt, limitele corporale ale bunului ce formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu eventuale ngrdiri
prevzute de lege, cu deosebiri dup cum obiectul dreptului de proprietate public este dat de un bun mobl
ori imobil, neconsumptibil i, mult mai rar, consumptibil. Credem ns c orice transformare material a
unui bun proprietate public poate fi fcut de ctre titular numai cu respectarea destinaiei bunului,
anume folosirea lui pentru uzul ori pentru interesul public, de interes naional ori de interes local, dup
caz. De asemenea au a fi respectate cerinele actelor normative speciale care reglemeneteaz diverse
materii, precum autorizaia administrativ de construire, autorizaia de mediu etc.

Dreptul de superficie
Page | 17

Noiune i coninut juridic

Superficia reprezint dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori
n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin.Normele cuprinse n
capitolul consacrat dreptului de superficie sunt aplicabile i n cazul plantaiilor i al altor lucrri
autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul proprietatea altei persoane.
O trstur esenial a dreptului de superficie, este aceea c el conduce prin definiie la
suprapunerea a dou drepturi : dreptul de proprietate asupra terenului ce aparine unui anumit titular i
dreptul pe care l dobndete o alt persoan numit superficiar, de a avea sau de a edifica o construcie, o
plantaie sau orice alt lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori n subsolul acestuia, teren asupra
cruia superficiarul dobndete pe temeiul superficiei un drept de folosin.
Propietarul terenului continu a avea animus sibi habendi ca element psihologic al posesiei acelui
teren, precum i dreptul de dispoziie juridic asupra acestuia, el putnd nstrina terenul ns n starea
juridic n care se afl i anume grevat de existena dreptului de superficie.
Superficiarul exercit o posesie specific asupra terenului corespunztoare dreptului su de
superficie.De asemenea, superficiarul dobndete dreptul de folosin a terenului pentru realizarea unei
construcii, a unei plantaii sau a unei alte lucrri autonome cu caracter durabil, precum i elementele ce
in de dreptul de dispoziie asupra acelui teren.Astfel dac superficia se dobndete spre a construi ori a
planta , superficiarul poate efectua anumite lucrri materiale pe acel teren n vederea realizrii construciei
sau plantaiei respective, situaie ce are semnificaia exercitrii unei anumite dispoziii materiale asupra
terenului.
Ct privete formele sale, dispoziiile noului Cod civil consacr ceea ce se distingea n doctrin
nc nainte de intrarea acestuia n vigoare, ntre forma principal a superficiei, pe care am mai putea-o
denumi i complet, ce const n dreptul superficiarului de a dobndi, de a avea, dreptul de propietate
asupra unei construcii, plantaii ori a altor lucrri aflate pe terenul propietatea altei persoane, denumit i
forma deplin a acestui drept, i forma secundar, incomplet a superficiei, ce const n dreptul
supeficiarului de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren, denumit
i forma incipient a dreptului de superficie.Aadar n aceast ultim ipotez, la momentul constituirii
superficiei, construcia, plantaia ori orice alt lucrare avut n vedere de prile interesate nu exist, cu
unele consecine juridice diferite fa de prima situaie.
Caractere juridice

Se poate constitui numai cu privire la bunuri imobile. Superficia este un drept real imobiliar.
Constituie un dezmembrmnt al dreptului de proprietate.Prin constituirea superficiei, dreptul de
proprietate asupra unui teren se desparte ntre nuda proprietate, ce continu a avea ca titular pe
proprietarul terenului i dreptul de folosin a acestui teren, dobndit de ctre superficiar.
Are un coninut juridic variabil.Astfel dac avem n vedere forma secundar ori incomplet sau
ncipient a dreptului de superficie, respectiv situaia n care superficiarul dobndete dreptul de
folosin asupra terenului spre a edifica ori a planta, la constituirea sa superficia se concretizeaz
numai n dezmembrarea dreptului de proprietate privitor la teren ntre nuda proprietate i nsui
dreptul de folosin dobndit de superficiar.n forma sa complet ori deplin, dreptul de superficie
include i dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciei ori plantaiei existente sau
realizate ulterior, pornindu-se de la forma incomplet a superficiei pe acel teren.
Caracterul temporar dreptul de superficie se poate constitui pe o durat de cel mult 99 de
ani.Textul de lege permite ns ca la mplinirea termenului, dreptul de superficie s poate fi renoit.

Dobdirea dreptului de superficie

Page | 18

Prin acte juridice dreptul de superficie poate lua natere n ambele sale forme, prin convenie
ori prin testament.Pentru a fi valabil convenia de constituire sau transmitere a dreptului de superficie,
aceast urmeaz a fi ncheiat n form autentic.Ct privete consituirea superficiei prin testament acesta
presupune ca testatorul s insituie un legat n favoarea unui motenitor ce va avea ca obiect dreptul de
superficie.Legea instituie dou cazuri speciale de constituirea a dreptului de superficie : n primul caz
superficia poate fi nscris n cartea funciar n temeiul unui act juridic prin care propietarul terenului
transmite ctre o altp persoan, ce devine astfel superficiar, exclusiv dreptul de proprietate asupra
construciei situate pe acel teren, chiar dac nu a stipulat expres constituirea superficiei; n al doilea caz,
dreptul de superficie se poate nscrie n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntregului fond
compus din teren i construcii, transmite n mod separat, ctre 2 persoane, terenul i construcia, una
dobndind astfel terenul, grevat ns de dreptul de folosin al celeilalte persoane, care dobndete
construcia, cealalat persoan dobndind construcia, chiar dac nu s-a stipulat expres de ctre pri
constituirea dreptului de superficie.De asemenea noul Cod civil dispune c n situaia realizrii unei
construcii pe terenul altuia, dreptul de superficie se poate nscrie pe baza renunrii propietarului terenului
la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea constructorului, dup cum el poate fi nscris n favoarea unui
ter, pe baza cesiunii cedrii dreptului de a invoca accesiunea.
Prin uzucapiune siatuie care rmne mai degrab o problem teoretic, deoarece o asemenea
situaie presupune ca o persoan s stpneasc un bun imobil, pe intervalul stabilit de lege 10 ani nu
cu intenia de a dobndi dreptul de proprietate asupra acestuia ci dreptul de superficie; aceasta pe de o
parte ns pe de alt parte au a fi avute n vedere i dispoziiile noului Cod civil n materie de uzucapiune,
dispoziii care disting ntre uzucapiunea extratabular (cnd se presupune c imobilul nu este nscris n
cartea funciar) i o ter persoan intr n stpnirea lui, dar nu cu intenia de a dobndi dreptul de
proprietate a acestuia, ci dreptul de superficie, i uzucapiunea tabular, cnd dreptul de superficie ar putea
fi uzucapat atunci cnd o persoan l dobndete cu bun credin de la un ter neproprietar i l nscrie n
cartea funciar.
Printr-un alt mod prevzut de lege i anume situaia raporturilor de familie situaie n care
soii au ales ca regim matrimonial regimul comunitii legale de bunuri i realizeaz mpreun o
construcie sau o plantaie pe terenul proprietatea exclusiv a unuia dintre ei;
Exercitarea dreptului de superficie
Principiul care domin aceast materie este acela al autonomiei de voin a prilor, deoarece
textul de lege dispune n prima parte , c dreptul de superficie se exercit n limitele i n condiiile actului
prin care acesta a fost constituit.
n privina obiectului su prile pot conveni ca dreptul de superficie s poarte asupra unei
suprafee de teren, ct i asupra subsolului acestuia; dup cum superficia poate purta asupra unei ntregi
suprafee de teren ori numai asupra unei pri din acesta.Dac dreptul de superficie se constituie asupra
unei pri dintr-un imobil, acesta se va dezmembra, n sensul c proiunea grevatp de dreptul de superficie
va forma obiectului unui imobil distinct.
n ipoteza n care construcia, ori plantaia ori o alt lucrare existau pe teren sau n subsolul
acestuia la constituirea dreptului de superficiei, n lipsa unei stipulaii contrare a prilor, superficiarul nu
va putea modifica structura construciei.El va putea s o demoleze ns cu obligaia de a o reconstrui n
forma iniial.Dac superficiarul modific structura construciei, proprietarul terenului poate s cear, n
termen de 3 ani de la data la care s-a fcut aceast modificare, ncetarea dreptului de superficie sau
repunerea n situaia anterioar efecturii ei, totui n acest din urm caz textul de legel prevede ca
termenul de 3 ani s se suspende pn la expirarea duratei pe care s-a constituit dreptul de superficie.
Titularul supeficiei poate s dispun liber de dreptul su, iar ct timp exist construcia, plantaia
sau orice alt lucrare realizat pe temeiul dreptului de superficie, dreptul de folosin asupra terenului se
va putea nstrina ori ipoteca de ctre superficiar numai odat cu dreptul de proprietate asupra
construciei ori asupra altor imobile realizate n temeiul superficiei pe acel teren.
Page | 19

n cazul n care dreptul de superficie s-a constituit cu titlul oneros, prile pot conveni asupra
modului n care superficiarul va executa prestaia datorat nudului proprietar, oricare ar fi obiectul
acesteia.
ncetarea dreptului de superficie
Prin expirarea termenului de regul dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea
funciar prin expirarea termenului de 99 de ani.
Prin consolidare si anume ntrunirea calitilor de superficiar i nud proprietar de ctre aceiai
persoan, aceasta putnd fi un ter care dobndete de la superficiar dreptul de superficie si de la nudul
proprietar dreptul de proprietate asupra terenului grevat cu dreptul de superficie, sau superficiarul care
dobndete nuda proprietate ori invers.Consolidarea se poate face printr-un contract sau pe cale
succesoral.
Prin pieirea construciei dar numai dac prile au convenit n mod expres aceast situaie, n
cazul neconvenirii unei asemenea situaii, pierirea construciei va permite superficiarului s reconstruiasc
cu respectarea formei iniiale a construciei i a ntinderii terenului aferent i necesar exploatrii acesteia,
spre a nu se ajunge la mpovrarea nudului proprietar.
Prin alte cazuri prevzute de lege unu fiind exproprierea exproprierea pentru utilitate
public, drepturile reale privitoare la bunurile expropriate existente la momentul exproprierii, printre care
si superficia, se sting ca efect al acesteia, titularii lor avnd dreptul la despgubiri.
Efectele ncetrii dreptului de superficie
Efectele ncetrii superficiei prin expirarea termenului - n absena unei nelegeri contrare a
prilor, proprietarul terenului dobndete i dreptul de proprietate asupra construciei edificate de
superficiar prin accesiune, cu obligaia de a plti superficiarului valoarea de circulaie a construciei pe
acea aceasta o avea la data expirrii termenului.n ipoteza n care construcia nu exista la momentul
constituirii dreptului de superficie, aceasta constituindu-se n forma incomplet, iar valoarea ei la
expirarea termenului este mai mare sau egal cu valoarea terenului, propietarul terenului va pute cere
obligarea superficiarului-constructor s cumpere acel teren la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o
dac nu exista construcia; la rndul su superficiarul-constructor va putea putea refuza s cumpere
terenul, dar numai dac va ridica, pe cheltuiala sa, construcia ori plantaia realizat pe acel teren i l va
repune n situaia anterioar constituirii dreptului de superficie.
De asemenea dac prile nu au convenit altfel, la expirarea termenului superficiei,
dezmembrmintle constituite de superficiar privitoare la construcie se stinge la momentul ncetrii
dreptului su de superficie.
La expirarea termenului superficiei ipotecile care greveaz dreptul de superficie :
a) Se strmut de drept asupra sumei primite de superficiar de la proprietarul terenului care a
dobndit construcia pltind superficiarului valoarea de ciculaie a acesteia;
b) Se extind asupra terenului, cnd superficiarul cumpr terenul la exiprarea superficiei;
c) Se strmut de drept asupra materialelor rezultate de demolarea construciei, cnd superficirul
repune terenul n situaia anterioar.Totui n acest din urm caz, ipoteca se va stinge dac
materialele rezultate din demolarea construciei vor fi incorporate ntr-o alt construcie.
n situaia ipotecilor constituite cu privire la teren pe durata existenei superficiei :
a) Nu se vor extinde la ntregul imobil atunci cnd nudul proprietar dobndete i proprietatea
constrciei;
b) Se vor strmuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului de la superficiar
care l cumpr;
c) Se extind de drept cu privire la ntregul teren repus n situaia anterioar de ctre superficiarul care
a demolat construcia i i-a ridicat materialele rezultate din aceast demolare.
Efectele ncetrii superficiei prin consolidare - nu afeccteaz nici dezmembrmintele consimite
Page | 20

de superficiar asupra construciei, plantaiei ori asupra altei lucrri realizate pe terenul nudului proprietar
nici ipotecile nscute pe durata existenei acestui drept.n situaia n care dreptul de superficie s-a stins
prin consolidare, n absena unei stipulaii contrare, dezmembrmintele consimite de superficiar se menin
pe durata constituirii lor, dar nu mai trziu de mplinirea termenului iniial de superficie.

Dreptul de uzufruct
Noiune i coninut juridic
Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i a culege fructele acestuia, ntocmai ca
propietarul, ns cu obligaia de a-i conserva substana.
Dreptul de uzufruct ia natere prin separarea atributelor dreptului de proprietate privitor la acelai
bun, n sensul c o poersoan denumitp uzufructuar, va stpni i va folosi bunul, urmnd a culege n
propietate fructele produse de acel bun; la rndul su propietarul bunului, astfel grevat cu dreptul
uzufurctuarului va rmne numai cu dreptul de dispoziie asupra acelui bun; el va avea nuda proprietate
asupra bunului i va fi un nud proprietar.
Caracterele juridice

Este un dezmemebrmnt al dreptului de proprietate privat - el fiind un drept real principal cu

existen de sine stttoare, cu un coninut specific, dat de nsei atributele pe care le confer
titularului su;
Este un drept real esenialmente temporar uzufructul n favoarea unei persoane fizice este cel
mult viager, uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice va putea fi constituit pe o
perioad maxim de 30 de ani.Dac nu a fost prevzut durata uzufructului acesta se prezum a fi
constituit pe perioada maxim specific fiecrei categorii de persoane;

Obiectul dreptului de uzufruct

Pot fi date n uzufruct bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale, inclusiv o mas
patrimonial, o universalitate de fapt ori cot-parte din acestea.Practic dreptul de uzufruct poate avea ca
obiect orice bun aflat n circuitul civil general.De asemenea pot forma obiect al dreptului de uzufruct
bunurile din domeniul privat al statului ori al unitilor sale administrativ-teritoriale, dar nu i cele din
domeniul public, deoarece dreptul de propietate public este inalienabil, deci nesusceptibil de
dezemebrare.
Uzufructul va purta i asupraa tuturor accesoriilor bunului dat n uzufruct, precum i asupra a tot ce
se unete sau se ncorporeaz n acel bun.
Constituirea uzufructului auspra unor bunuri consumptibile (bai, grne, buturi) poart denumirea
de cvasiuzufruct, situaie n care uzufructuarul are dpretul de a dispune de ele, ns cu obligaia de a
restitui bunuri de aceaiai cantitate, calitate i valoare, sau la alegerea propietarului, contravaloarea lor la
data sitngeirii uzufructului.Prin raportarea la obligaia esenil a uzufructuarului de a conserva substana
bunului primit n uzufruct, cvasiuzufructul are un caracter excepional, n msura n care dreptul de
uzufruct ar avea o universalitate de bunuri ori o fraciune din aceasta, universalitate ce ar cuprinde printre
altele i bunuri consumptibile.Practic pe temeiul cvasiuzufructului, cvasiuzufructuarul va putea exercitata
toate preorgativele dreptului de propietate asupra bunurilor astfel primite, inculsiv dispoziia juridic.
Dobndirea dreptului de uzufruct
Prin act juridic ntre vii sau pentru cauz de moarte prin act juridic uzufructul poate fi cu titlu
oneros ori cu titlu gratuit direct atunci cnd se transmite unei alte persoane nuda propietate preorgativele
specifice acestui drept, respectiv usus i fructus, constituientul rmnnd nud propietar sau indirect cand
proprietarul bunului transmite numai nuda proprietate ctre o alt persoan, el rmnnd a exercitate ca
Page | 21

uzufructuar atributele specificle respectiv usus i fructus. Uzufructul care are ca obiect bunuri imobile
trebuie ncheiat n form autnetic pentru a se putea face astfel nscrierea n cartea funciar.De asemenea
i prin testament uzufructul poate fi constituit n mod direct sau indirect, astfel testatorul poate transmite
nuda proprietate asupra unui bun unui anumit motenitor i dreptul de uzufruct privitor la acelai bun ctre
un alt motenitor.
Prin materia prestaiei compensatorii acordate soului reclamant n urma pronunrii divorului
din culpa exclusiv a soului prt, prestaie de natur a compensa, pe ct posibil, un dezechilibru
semnificativ pe care divorul l-ar determina n condiiile de via ale soului care o solicit, aceast
compensaie poate fi acordat i sub forma unui uzufruct aspura unor bunuri imobile ce aparin, n
proprietate debitorului ei.
Uzufructul se poate nate n favoarea copilului conceput cu condiia ca acesta s se nasc viu.
O persoan juridic supus nregistrrii va putea s dobndeasc dreptul de uzufruct asupra unui
bun ori asupra unor bunuri chiar de la data actului de nfiinare, pe parcursul procesului de constituire,
cnd se afirm c ea are o capacitate de folosin limitat, dac o asemeanea dobndire este necesar
pentru ca acea persoan juridic s ia fiin n mod valabil.
Drepturile urzufructuarului
Folosina bunului - potrivit art.709 NCC, n lipsa unei stipulaii contrare uzufructuarul are
folosina exclusiv a bunului i dreptul de a culege chiar dac textul nu precizeaz n proprietate
fructele acestuia. Constituirea dreptului de uzufruct semnific pentru uzufructuar dobndirea
prerogativelor specifice acestui drept real, prima dintre ele fiind folosina bunului care, n lipsa unei
nelegeri contrare a prilor, va fi exercitat de ctre uzufructuar.
Dreptul de a folosi bunul este numai de natura uzufurctului, nu de esena sa, astfel c prile,
respectiv uzufructuarul i nudul proprietar, pot conveni asupra faptului c, pe durata uzufructului, folosina
bunului s se exercite n comun de ctre ei sau mpreun cu o ter persoan. n msura n care ns
folosina bunului este exclusiv, aceasta va purta asupra ntregului bun, asupra tuturor accesoriilor
buului, precum i, aa dup cum am vzut mai sus asupra a tot ce se unete cu bunul sau se incorporeaz
n acesta pe durata uzufructului. Dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul
dobndete, privitor la aceastea, nu numai folosina lor, ci i posibilitatea de a le consuma el nsui ori de a
le nstrina cu ndatorirea de a restitui, aa cum am artat, la sfritul cvasiuzufructului sau bunului de
aceeai cantitate, calitate i valoare, sau, la aleerea propietarului contravaloarea lor la data stingerii
uzufructului.
n ipoteza n care uzufructul are ca obiect bunuri care, fr a fi consumptibile, se uzeaz ca urmare
a folosinei lor, uzufructuarul are dreptul de a le utiliza ca un bun propietar, potrivit destinaiei lor, caz n
care el nu va fi obligat s le restituie la expirarea uzufructului dect n starea n care se vor afla la acea
dat. Tot ca un bun propietar, uzufructuarul va putea dispune de acele bunuri care, fr a fi consumptibile,
se deterioreaz rapid prin utilizare; aceasta semnific mprejurarea c, ntr-o asemenea ipotez,
uzufructuarul exercit dreptul de dispoziie privitor la bunurile supuse deteriorrii rapide, cu ndatorirea
de a restitui nudului propietar, la sfritul uzufructului, valoarea pe care ar fi avut-o bunurile la acea dat.
Pe temeiul dreptului de uzufruct, uzufructuarul are dreptul s culeag n propietate fructele bunului
de formeaz obiectul dreptului su. Privitor la culegerea fructelor, ca i n sistemul fostului Cod civil
romn, noul Cod civil distinge ntre fructele naurale i industriale i fructele civile.
Fructele naurale i industriale neculese de nudul propietar la momentul consituirii uzufructului,
culese ns de uzufructuar dup constituirea acestuia, vor aparine uzufructuarului. n sens invers,
aceleai categorii de fructe neculese de uzufructuar pn la stingerea uzufructului, dar percepute de nudul
proprietar dup aceast dat, se vor cuveni acestuia; n ambele situaii, niciuna din pri nu este
ndreptit s pretind celeilalte despgubiri pentru cheltuielile ocazionate cu producerea lor. Ct privete
fructele civile, art.711 NCC, dispune c aceastea se cuvin uzufructuarului proporional cu durata
uzufructului, dreptul de a le putea pretinde dobndindu-se zi cu zi. Aceasta nseamn c fructele civile
produse de bun pn la momentul nceperii uzufructului, dar nepercepute de nudul proprietar, i se vor
cuveni, dup cum, la ncetarea uzufructului, fructele civile produse de bun, dar nepercepute de uzufructuar,
se vor cuveni acestuia.
Page | 22

Dreptul de cesiune a uzufructului n absena unei stipulaii contrare, uzufructuarul va putea

ceda dreptul su altei persoane fr acordul nului propietar, rmnnd aplicabile dispoziiile n materie de
carte funciar. ntr-o asemenea situaie, uzufructuarul va rmne dator fa de nudul proprietar numai
pentru obligaiile ce i reveneau pe temeiul uzufructului, nscute nainte de cesiune; pn la notificarea
cesiuni nudului proprietar, uzufructuarul i cesionarul vor rspunde solidar pentru ndeplinirea tuturor
obligaiilor fa de nudul proprietar. Dup notificarea cesiunii, cesionarul va fi inut fa de nudul
proprietar de toate obligaiile nscute dup notificarea ei, caz n care uzufructuarul nu va fi descrcat ci
va rmne un fideiusor, adic un garant personal al nudului proprietar pentru ndeplinirea obligaiilor
asumate de cesionar ulterior notificrii cesiunii uzufructului. Dup cesiune, dreptul de uzufruct va
continua, dup caz, pn la mplinirea termenului iniial pe care a fost constituit ori pn la decesul
uzufructuarului. n situaia uzufructului constituit prin convenia prilor ncheiat anterior datei intrrii n
vigoarea a noului Cod civil, uzufructul este i rmne incesibil, mai puin n cazul n care prile convin
altfel.
Dreptul uzufructuarului de a nchiria ori de a arenda bunurile primite n uzufruct
uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau dup caz de a arenda bunul primit n uzufruct. ntr-adevr,
prerogativa folosinei bunului conferit uzufructuarului de dreptul de uzufruct poate fi exercitat de acesta
n mod direct sau n mod indirect, prin intermediul unei alte persoane; aceast din urm situaie presupune
posibilitatea pentru uzufructuar de a nchiria ori a arenda, dup caz, bunul dat n uzufruct.
Asemenea acte juridice civile se vor ncheia de ctre uzufructuar fr a fi necesar obinerea
consimmntului nudului proprietar. n acelai timp, din moment ce uzufructul este un drept
esenialmente temporar, uzufructuarul nu poate ncheia astfel de acte dect pe durata existenei dreptului
su. Locaiunile privitoare la bunurile imobile ncheiate de uzufructuar i nscrise n cartea funciar vor fi
opozabile proprietarului ori moenitorilor acestuia, n situaia stingerii uzufructului prin decesul su ori,
dup caz, dup ncetarea existenei persoanei juridice titulare a unui uzufruct, pn la mplinirea
termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la momentul ncetrii uzufructului. Rennoirile de nchirieri de
imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de expirarea termenului
contzractelor iniiale vor fi opozabile nudului proprietar i motenitorilor si pe o perioad de cel mult 6
luni n cazul ncheierii ori, dup caz, de un an n cazul arendrii, dac la data stingerii uzufructului nu au
fost puse n executare.n niciun caz ns nchirierea ori arendarea nu vor putea dura mai mult de 3 ani de la
data stingerii uzufructului.
Obligaiile uzufructuarului
Obligaia de a conserva substana bunului - uzufructuarul are obligaia de a salva substana
bunului, pentru a-l putea restitui nudului proprietar la ncetarea uzufructului. mprejurarea c legea
fundamental civil reglementeaz i cvasiuzufructul, care confer titularului dreptul de a consuma
bunurile astfel primite, sau faptul c uzufructuarul poate, ca un bun proprietar, s nstrineze bunurile care
se deterioreaz rapid nu pun n discuie obligaia specific ce revine uzufructuarului de pstrare a
substanei bunului. Chiar dac, aa cum am vzut art.713 NCC se refer la calitatea necesar de bun
proprietar n unele situaii speciale, n realitate credem c se poate vorbi de obligaia uzufructuarului de a
asigura folosina bunului bun proprietar pe toat durata existenei dreptului de uzufruct. Dup cum s-a
spus, aceast obligaie apare ca prezentnd fundamentul criteriului abstract sau obiectiv de apreciere a
eventualei culpe a uzufructuarului n cazul n care nudul proprietar ar pretinde despgubiri pentru
daunele pe care le-a suferit n timpul uzufructului.
Obligaia de a respecta destinaia bunurilor - art.724 NCC impune uzufructuarului obligaia de
a folosi bunurile ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct n aa fel nct s asigure respectarea
destinaiei date lor de ctre nudul proprietar, uzufructuarul nu va putea s tranforme bunurile astfel
primite ori s le schimbe destinaia. De la aceast regul exist 2 excepii prevzute n partea final a
textului citat, n sensul c uzufructuarul va putea schimba destinaia dat de proprietar bunului asupra
cruia poart uzufructul atunci cnd :
1. Printr-o asemenea schimbare de destinaie se asigur o cretere a valorii bunului;
2. Printr-o asemenea schimbare cel puin nu se prejudiciaz n nicun fel nteresele nudului
proprietar.
Page | 23

Obligaiile uzufructuarului la momentul naterii uzufructului - uzufructuarul preia bunurile n

starea n care acestea se afl la data constituirii uzufructului; el nu va putea intra ns n posesia lor dect
dup inventarierea bunurilor mobile i constatarea strii n care se afl imobilele, cu excepia cazului n
care uzufructul unui bun mobil este dobndit prin uzucapiune. Inventarul se ntocmete n prezena
nudului proprietar ori dup notificarea lui cu privire la ntocmirea acestuia. Legea prevede c aceast
obligaie a uzufructuarului are a fi ndeplinit n prezena nudului proprietar, iar dac, din diverse motive,
dei notificat privitor la ntocmirea inventarului, acesta nu va fi prezent, i se va notifica inventarul
bunurilor mobile ntocmit de uzufructuar. Acest inventar va cuprinde enumerarea i descrierea bunurilor
mobile, cu menionarea cantitii, calitii, gradului de uzur i a oricrui alt element necesar determinrii
ct mai complete a strii n care acestea se prezint la momentul constituirii uzufructului. La cvasiuzufruct
va fi necesar i menionarea valorii bunurilor consumptibile primite de uzufructuar. Inventarul poate fi
ntocmit sub forma unui nscris sub semntur privat ori pri nscris autentic. Tot la fel se va proceda i cu
privire la constatarea strii imobilelor. Toate cheltuielile ocazionate de efectuarea acestor acte vor fi n
sarcina uzufructuarului, deoarece el este inut de ndeplinirea obligaiei prevzute de lege. Ct timp
aceast obligaie nu este ndeplinit de ctre uzufructuar, nudul proprietar poate refuza predarea
bunurilor asupra crora s-a constituit uzufructul, considernde-se c va avea chiar un drept de retenie cu
privire la predarea acelor bunuri, pe temeiul art.2495 NCC, chiar dac uzufructuarul l-ar aciona n
justiie, spre a-l obliga astfel la predarea bunurilor asupra crora s-a constituit uzufructul, fr a se ajunge
ns astfel la pierderea dreptului de uzufruct sau la pierderea dreptului asupra fructelor ce i se cuveneau pe
timpul rezistenei sale la ndeplinirea obligaiilor de efectuare a inventarului i/sau de constatare a strii
imobilelor.
O a doua obligaie ce revine uzufructuarului la momentul constituirii uzufructului este aceea de a
constitui o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor sale. Articolul 726 alin. (1) NCC dispune c, n lipsa
unei stipulaii contrare, uzufructuarul este obligat s depun o garanie de natur a asigura ndeplinirea
celorlalte obligaii ce i revin pe parcursul existenei uzufructului i mai ales, la ncetarea acestuia. n
sistemul noului Cod civil garania poate fi att real - ipotec imobiliar sau mobiliar, - ct i personal,
sub forma fideiusiunii. Nu vor fi obligai s constituie o asemenea garanie vnztorul i donatorul care au
vndut ori donat un anumit bun, rezervndu-i pentru ei dreptul de uzufruct.
Atent la protejarea drepturilor nudului proprietar, legiuitorul a prevzut c, n situaia n care
uzufructuarul nu poate oferi o garanie, instana de judecat va numi, la cererea nudului propietar, un
administrator al imobilelor i va dispune ca fructele civile ncasate i sumele ce reprezint contravaloarea
fructelor naturale i industriale percepute de uzufructuar s fie depuse la o instituie de credit aleas de
pri, caz n care uzufructuarul va fi ndrepti s ncaseze numai dobnda produs de acele sume. n
aceaiai situaie, a inexistenei unei garanii, nudul proprietar poate cere vnzarea bunurilor ce se uzeaz
prin folosin i depunerea sumelor astfel obinute la o instituie de credit aleas de pri, dobnzile acestor
sume urmnd a reveni uzufructuarului.
Obligaiile uzufructuarului pe timpul uzufructului - asemenea obligaii au n vederea asigurarea
pstrrii substanei bunului, uzufructuarul urmnd a-l folosi, aa dup cum am mai artat, cu grija unui
bun proprietar. Astfel art.729 NCC dispune c uzufructuarul este obligat s efectueze reparaiiel de
ntreinere a bunului; reparaiile mari vor fi n sarcina nudului proprietar, cu excepia situaiei n care ele
au fost determinate prin neefectuarea la timp i n mod corespunztor a reparaiilor de ntreinere, situaie
n care vor fi n sarcina uzufructuarului. Uzufructuarul este obligat s-l ntiineze pe nudul proprietar
despre necesitatea efecturii reparaiilor mari. De asemenea, uzufructuarul va suporta toate sarcinile i
cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la folosina bunului, culegerea fructelor ori ncasarea
veniturilor acestuia, iar dac bunul este asigurat, plata primelor de asigurare se va face de uzufructuar, pe
toat durata uzufructului. n sfrit, legea oblig pe uzufructuar s aduc de ndat la cunotin nudului
proprietar orice uzurpare a fondului i orice contestarea a dreptului de proprietate, sub sanciunea obligrii
sale la plata de daune-interese, adic la repararea prejudiciului rezultat din neanunarea de ndat a
nudului proprietar despre uzurprile ori contestrile dreptului su ce provin de la un ter.
Obligaiile uzufructuarului la ncetarea uzufructului - la momentul ncetrii uzufructului,
uzufructuarul va fi inut de obligaie de restituire a bunului; de asemenea, el va trebui s despgubeasc pe
nudul propietar dac bunul dat n uzufruct a pierit ori s-a deteriorat din culpa sa. n schimb art.731 NCC
dispune c nici uzufructuarul nici nudul proprietar nu vor fi obligai s reconstruiasc ceea ce s-a distrus
Page | 24

datorit vechimii ori dintr-un caz fortuit. Art.736 NCC instituie o obligaie distinct n sarcina
uzufructuarului n ipoteza n care uzufructul poart asupra unei turme i aceasta piere. Precizm c turma
de animale, oricare ar fi aceasta, apare ca o universalitate de fapt, cu regimul juridic corespunztor. Dac
turma dat n uzufruct a pierit n ntregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va fi inut s
restituie numai pieile animalelor ori valoarea acestora, iar dac turma nu a pierit n ntregime,
uzufructuarul va fi obligat s nlocuiasc animalele pierite cu cele de presil. Aadar, n aceast din urm
ipotez, dei prsila animalelor s-ar cuveni uzufructuarului, el va trebui s introduc n turm prsila
necesar reconstituirii turmei, pentru c obiectul uzufructului este dat de un ansamblu de animale
domestice ce constituie turma, ca universalitate de fap, i uzufructuarul are obligaia s o menin n
starea n care a primit-o, spre a o putea restitui nudului proprietar la ncetarea uzufructului.
La ncetarea uzufructului, uzufructuarul nu va putea pretinde vreo despgubire pentru lucrrile
adugate unui bun imobil, cu excepia situaiei n care asemenea lucrri au fost necesare, adic acele
lucrri care dac nu ar fi fost fcute, s-ar fi ajuns la pieirea ori la deteriorarea bunului. De asemenea,
uzufructuarul nu va putea pretinde nici contravaloarea mbuntirilor aduse unui bun mobil, chiar dac,
prin efectuare lor, a sporit valoarea bunului. Mai mult, dac lucrrile ori mbuntirile privitoare la bunul
dat n uzufruct au fost fcute fr ncuvinarea nudului proprieta, dispoziiile art.716 alin (2) NCC permit
acestuia s cear obligarea uzufructuarului la ridicarea lor i la readucerea bunului la starea n care i-a fost
ncredinat la constituirea uzufructului. Totui, uzufructuarul va putea cere o indemnizare echitabil pentru
lucrrile necesare adugate, dup cum va putea cere o asemenea indemnizare i pentru celelalte lucrri
adugate sau pentru mbuntirile fcute cu incuviinarea proprietarului, dac prin efectuarea lor a
sporit valoarea bunului.
Drepturile nudului propietar
Dreptul de a poseda bunul ca principiu general, drepturile nudului proprietar reprezint
concretizarea punerii n valoare a prerogativelor dreptului de proprietate ce rmn asupra sa, dup
concretizarea uzufructului. Din acest punct de vedere, urmare a acestei operaiuni juridice privitoare la
bunul dat n uzufruct, nsi posesia acelui bun va fi fragmentat ntre nudul proprietar, acesta avnd n
mod evident, reprezentarea subiectiv c el contonu a stpni bunul corpore alieno, n calitate de nud
proprietar, i uzufructuar, care va stpni bunul, dar va avea o posesie cu elementul subiectiv
corespunztor dreptului su de uzufurct.
Dreptul de a dispune de bun urmare a constituirii uzufructului, nudul proprietar rmne, totui,
titularul unei prerogative eseniale a dreptului de proprietate, anume aceea a dispoziiei, att material, ct
i juridic. n privina actelor de dispoziie material, este de reinut c, din moment ce uzufurctuarul este
ndreptit s culeag numai fructele produse de bun, aceasta nseamn c productele se cuvin nudului
proprietar. ns dreptul lui de a face eventuale acte de transformare privitoare la bunul dat n uzufruct este
limitat de obligaia de a respecta drepturile uzufurctuarului, de a nu stnjeni cu nimic exerciiul
prerogativelor conferite uzufurctuarului, de dreptul su real, opozabil erga omnes, inclusiv nudului
proprietar. n schimb nudul proprietar pstreaz n ntregime dreptul de dispoziie juridic asupra
bunului dat n uzufuruct; el poate s-l nstrineze, s l greveze cu dreoturi reale de garanie ori cu alte
sarcini, dar, n caz de nstrinare a bunului, aceasta se va face prin respectarea dreptului uzufructuarului;
proprietarul va putea nstrina ori greva numai nuda proprietate, al crei titular rmne prin constituirea
uzufructului.
Dreptul de a-i asigura aprarea nudei sale proprieti - nudul proprietar va putea s asigure
aprarea acesteia pe calea unei aciuni n revendicare, n ipoteza n care bunul dat n uzufruct a intrat fr
drept n stpnirea altei persoane; ntr-o asemenea situaie, obiectul aciunii n revendicare va privi nuda
proprietate ca atare. Tot astfel, posesia pe care el o exercit aspura bunului n calitate de nud proprietar va
putea fi aprat prin aciunile posesorii ndreptat mpotriva terilor care i-o tulbur, iar nu mpotriva
uzufructuarului.
Obligaiile nudului proprietar
Page | 25

Obligaia de a suporta sarcinile i cheltuielile proprietii Art.735 NCC dispune c

cheltuielile i sarcinile proprietii sunt suportate de nudul proprietar, iar atunci cnd acestea au fost
suportae de ctre uzufructuar, nudul proprietar va fi olbigat la rambursarea lor; cnd uzufructul a fost
constituit cu titlu oneros, nudul proprietar va datora uzufurctuarului dobnda legal pentru sumele achitate
de uzufructuar cu titlu de cheltuieli ori sarcini ale proprietii. Aceste dispoziii nu sunt de ordine public,
astfel c, prin acordul lor, chiar i tacit, prile pot stabili i un alt mod de repartizare a acestor chetuilei
i sarcini, fie n sensul prelurii lor de ctre uzufructuar, fie n sensul partjrii lor ntre nudul proprietar
i uzufructuar.
Obligaia de a efectua reparaiile mari dac reparaiile de ntreinere a bunului sunt n sarcina
uzufructuarului, art.729 alin.(2) NCC dispune c reparaiile mari trebuie s fie efectuate de ctre nudul
proprietar. Potrivit art.729 alin.(3) NCC, sunt reparaii mari acelea care au ca obiect o parte important
din bun, care implic o cheltuial excepional, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea
construciilor n privina structurii de rezisten, zidurile interioare i/sau exterioare, acoperiul, instalaiile
electrice, termice ori sanitare aferente construciilor, nlocuirea sau repararea motorului ori a caroseriei
unui automobil ori a unui sistem electronic n ansamblul acestuia. Nimic nu se opune ns ca prile s se
neleag s suporte mpreun asemenea reparaii ori ca ele s fie suportate de ctre uzufructuar.
Drepturile i obligaiile uzufructuarului i el nudului proprietar n unele situaii speciale
Opozabiliatea uzufructului asupra creanelor; drepturile i obligaiile uzufructuarului n
cazul uzufructului asupra creanelor portivit art.737 NCC cnd uzufructul va aveaca obiect o crean,
acesta va fi opozabil terilor n aceleai condiii ca i cesiunea de crean, cu ndeplinirea formalitilor de
publicitate prevzut de lege. Constituirea unui uzufruct asupra unei creane are loc atunci cnd titularul
acesteia, n calitate de cedent, constituie un uzufuruct asupra acestei creane n favoarea altei persoane,
denumit cesionar, creditorul cedent va fi nudul proprietar al creanei, iar cesionarul care a primit creana
n uzufruct va dobndi calitatea de uzufructuar cesionar, debitorul rmnnd un debitor cedat.
Uzufructul unei rente viagere - prin constituirea uzufructului, uzufructuarul devine titularul unei
rente viagere, acesta are dreptul de a percepe, pe durata uzufructului su, veniturile produse de acea rent,
dobndite zi cu zi, obiectul rentei viagere fiind dat de sume de bani. Totui, la expirarea dreptului de
uzufurct, uzufructuarul va fi obligat s restituie credirentierului constituent al uzufructului veniturile
ncasate cu anticipaie. n lipsa unei stipulaii exprese n actul de constituire a uzufructului sau n
contractul de rent viager, art.2248 NCC permite uzufructuarului s primeasc ratele de rent trimestrial,
n avans i indexate n funcie de rata inflaiei. Din moment ce, la ncetarea dreptului su, uzufructuarul
este obligat s restituie veniturile ncasate cu anticipaie, aceasta nseamn c, dac el a primit plata n
avans pe un trimestru, aa cum legea i permite, dar dreptul su de uzufruct nceteaz dup prima lun a
acelui trimestru, de exemplu, prin decesul su, motenitorii si vor fi obligai s restituie veniturile
ncasate anticipat pe celelalte dou luni ale trimestrului respectiv. Dac renta viager se stinge din cauze
proprii n cursul dreptului de uzufruct, uzufructuarul nu va avea nimic de restituit.
Dreptul de a spori capitalul art.740 NCC dispune c dreptul de a spori capitalul ce constituie
obiect al uzufrucutului, cum ar fi dreptul de a dobndi valori mobiliare, aparine nudului proprietar, iar
uzufructuarul are numiadreptul de a exercita uzufructul asupra bunurilor astfel dobndite. Valorile
mobiliare la care se refer textul citat sunt : aciunile emise de societile comerciale i alte valori
mobiliare echivalente ale acestora, negociate pe piaade capital; obligaiunile i alte titluri de crean,
inclusiv titlurile de stat cu scaden mai mare de 12 luni negociabile pe piaa de capital.
Dreptul de vot conferit de bunuri date n uzufruct Aciunile unei societpi comerciale sau
deintorului lor drept de vot n adunarea general a acionarilor; cota-parte din drepul de proprietate
asupra unui bun d dreptul de vot n adunarea general a coproprietarilor. Ce se va ntmpla cu dreptul de
vot aferent acestor bunuri, atunci cnd ele formeaz obiectul unui drept de uzufruct? Rspunsul la aceast
ntrebare este dat de dispoziiile art.741 NCC, care distinge dup cum dreptul de vot se exercit privitor la
activitatea obinuit a entitilor juridice care dau un asemenea drept sau acestea se exercit n condiii
de natur a modifica substana bunului principal. Astfel, dreptul de vot aferent unei aciuni sau valori
mobiliare ori unei pri indivize, unei cote-pri dintr-o coproprietate sau dintr-un alt bun vor aparine
uzufructuarului; cu toate acestea, aparine nudului proprietar votul ce are ca efect modificarea substanei
Page | 26

bunului principal, cum ar fi capitalul social sau bunul deinut n coproprietate, ori schimbarea destinaeie
acestui bun sau ncetarea societii. Dac dreptul de vot privete acte de conservare ori de administrare
privitoare la bunul dat n uzufruct, acesta va aparine uzufructuarului; dac dreptul de vot aferent bunului
dat n uzufruct privete acte de dispoziie asupra bunului, dreptul de vot urmeaz a fi exercitate de nudul
proprietar.
Dreptul la dividende art.742 NCC prevede c dividendele a cror distribuire a fost aprobat, n
condiiile legii, de adunarea general a acionarilor n timpul uzufructului se vor cuveni uzufructuarului de
la data stabilit de adunarea general pentru distribuirea lor; din acest moment vor inta n patrimoniul
uzufructuarului acionar al societii.
Olbigaia nudului proprietar de arestitui sumele avansate de uzufructuar dac uzufructuarul
universal ori cu titlu universal pltete daoriile aferente masei patrimoniale dobndite n uzufuruct sau
ferente prii dintr-o mas patrimonial astfel dobndit, nudul proprietar va fi obligat s restituie, la
stingerea uzufructului, sumele avansate, fr nicio dobnd. Legatarul uzufructului universal ori cu titlu
universal va fi obligat s achite, n proporie cu obiectul uzufructului i fr niciun drept la restituire,
legatele cu titlu particular ce au ca obiect obligaii de ntreinere ori, dup caz rente viagere. Aceast
oligaie ae n vedere situaie n care att uzufructul, ct i obligaiile de ntreinere ori de rent viager au
fost constituite prin testament. Dac uzufructul nu i ndeplinete obligaia de plat a ntreinerii ori a
rentei viagere, creditorii au dreptul s urmreasc bunurile date n uzufruct, ceea ce presupune
posibilitatea pentru aceti creditori de a vinde bunuri date n uzufuruct i ndestularea lor din preul astfel
obinut, cu consecina stingerii, pentru partea de bunuri astfel nstrinate, a nsui dreptului de uzufruct.
Uzufructul fondului de comer fondul de comer reprezint un ansambul de bunuri mobile i
imobile, corporale i incorporale, cum sunt mrcile, brevetele de invenii, vadul comercial i alte
asemenea, bunuri utilizate de un comerciant pentru desfurarea activitii sale, n scopul atragerii unei
clientele i al obinerii unui profit. n lipsa unei stipulaii contrare, uzufructuarul uni fond de comer, nu
poate s dispun cu privire la bunurile ce compun fondul de comer; n situaia n care uzufructuarul ar
dispune de aceste bunuri, el are obligia de a le nlocui cu bunuri similare i de valoare egal.
Fondul de comr constituie o universalitate de fapt, astfel c aceast universalitate, ca mas
patrimonial de afectaiune, poate fi dat n uzufruct. Prin folosirea tuturor bunurilor care intr n
componena fondului de comer, adic a nsui fondului de comer, uzufructuarul urmrete obinerea unui
profit, pe care l va dobndi n proprietate, afar de o alt nelegere ncheiat cu nudul propietar, pe
temeiul creia i acesta va putea primi o parte din profit. Uzufructuarul rmne liber s exercite activitatea
comercial n aa fel nct s mreasc acest profit prin sporirea numrului de clieni, deci a clientelei, i
prin organizarea ct mai eficient a activitii sale. Dup cum, cednd uzufructuarului fondul su de
comer, nudul propietar se poate obliga f de acesta s nu instaleze un comer avnd un obiect
asemntor n apropierea geografic a locului unde este situat fondul iniial, spre a nu face concuren
noului titular al acestuia, n calitate de uzufructuar.

Dreptul de uz i dreptul de abitaie

Precizri preliminare
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt vareti ale dreptului de uzufruct. n ambele cazuri,
titularul dobndete dreptul de a folosi lucrul i de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui i ale
familiei. Dreptul de uz se poate constitui asupra unor bunuri mobile sau imobile, mai puin asupra unei
locuine. Deosebirea dintre uz i abitaie deriv din obiectul lor: atunci cnd acest obiect este o cas de
locuit avem de-a face cu un drept de abitaie. Att dreptul de uz ct i cel de abitaie constituie drepturi
reale principale, dezmembrminte ale dreptului de proprietate, opozabile erga omnes, inclusiv celui care a
consimit la constituirea lor.
Dreptul de uz i cel de abitaie se constituie, se exercit i se sting dup regulile aplicabile
uzufructului. De asemenea, ele vor putea fi aprate pe calea aciunilor confesorii de uz ori abitaie.
Dreptul de uz - uzul este acel drept real n virtuitea cruia titularul su se poate folosi de lucru i
i poate culege fructele naturale i industriale numai pentru nevoile lui i ale familiei. El poate avea ca
Page | 27

obiect bunuri mobile ori bunuri imobile. Pe temeiul dreptului de uz, uzuarul va exercita usus i fructus
asupra bunului primit i va exercita posesia asupra acestui bun cu elementul psihologic specifici
exerciiului dreptului su, n calitate de uzuar, i nu de proprietar al acelui bun. Titularul dreptului de uz
poate numai o persoan fizic, iar atributele pe care acesta le confer sunt exercitate n limita nevoilor
uzuarului i ale familiei sale. Uzuarul nu va dobndi fructele civile. Bunul dat n uz nu poate fi nchiriat
ori, dup caz, arendat, aa nct uzuarul nu are cum s dobndeasc fructele civile ce ar putea fi, eventual,
produse de acel bun.
Dreptul de abitaie abitaia este o variant a uzufructului ori a uzului care se deosebete de
acestea numai prin obiectul su, circumstaniat, precis : o cas de locuit. Titularul dreptului de abitaie are
dreptul de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu era cstorit
sau avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii i cu alte persoane aflate n
ntreinerea sa. Dreptul de abitaie este un drept de uz constituit asupra unei locuine.
Constituirea dreptului de uz i a dreptului de abitaie
Uzul i abitaie se pot constitui n temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevzute de lege.
Aadar, aceste drepturi reale, dezmembrminte ale dreptului de proprietate, se pot constitui att prin acte
juridice ncheiate nter vivos, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, ct i prin acte juridice mortis causa,
respectiv prin testament.
Constituirea lor se poate face att direct, uzuarul ori titularul dreptului de abitaie primind folosina
bunului n limitele specifice fiecruia dinte aceste drepturi, ori indirect, prin reinerea dreptului de
folosin de ctre proprietar i nstrinarea nudei proprieti, grevat de dreptul de uz ori de abitaie, ctre
o ter persoan. Actul juridic va trebui ncheiat n form autentic, pentru a putea fi nscris n cartea
funciar. Pentru servituile n care aceste drepturi s-au nscut anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil,
forma actului de constituire rmne cea impus de lege la momentul n care ele s-au nscut. Privitor la
constituirea dreptului de abitaie prin convenia prilor, n practic, uneori, o asemenea constituirea poate
fi cuprins ntr-o convenie a prilor care are i un alt obiect. De aceea, instanele trebuie s cerceteze cu
tenie voina exprimat de parte n actul ncheiat, prin utilizarea regulilor de interpretare a actului juridic,
pentru a determina natura exact a raporturilor dintre ele.
Dreptul a abitaie al soului supravieuitor
Prin Legea nr.319 din 10 iunie 1944 ce privea dreptul de motenire al soului supravieuitor (art.4)
se recunotea acestuia un drept de abitaie asupra locuinei ce a aparinut soului decedat, n urmtoarele
condiii :
1. Casa de locuit s fac parte din motenire;
2. Soul supravieuitor s nu aib alt locuin proprie;
3. Dreptul putea fi meninut pn la ieirea din indiviziune i, n orice caz, cle puin un an de la
decesul soului su;
4. Dreptul de abitaie nceta dac sou supravieuitor se recstorea nainte de ieirea din indiviziune.
Soul supravieuitor nu era obligat s dea cauiune pentru dreptul de abitaie, iar acest drept al su
nu putea fi nici cedat nici nchiriat.
Ceilali comotenitori puteau s cear restrngerea dreptului ade abitaie dac locuina nu era
necesar n ntregime. De asemenea, ei puteau procura soului supravieuitor locuin n alt parte.
Pentru a beneficia de acest drept legal de abitaie, soul supravieuitor trebuia s vin n concurs cu
al motenitori.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie nu pot fi cedate, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu
va putea fi nchiriat sau, dup caz, dat n arend.

Dreptul de servitute
Noiune
Page | 28

Art.755 alin.(1) NCC definete servitutea ca fiindo sarcin care greveaz un imobil, pentru uzul
sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Spre deosebire de celelalte dezemembrminte, care semnific desprinderea unor atribute ale
proprietii din mna proprietarului, urmnd ca ele s fie exercitatede alte persoane, servitutea este o
simpl sarcin ce se impune ca o limitare a exerciiului atributelor dreptului de proprietate de ctre
titularul iniial, care, practic, nu pierde niciunul dintre ele prin instituirea servituii.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute
a) Servitutea este un drept real imobiliar, caracter ce rezult din faptul c ea se constituie numai n
folosul i, respectiv, sarcina unor imobile prin natura lor;
b) Servitutea presupune, prin definiie, existena a dou imobile ce aparin la doi proprietari diferii.
Servitutea este constituit n profitul unui imobil pentru a asigura utilitatea acestuia, punerea lui n valoare.
Imobilul n favoarea cruia se constituie se numete fond dominant, iar imobilul n sarcina cruia
servitutea se constituie este denumit fond aservit. Pentru constituirea servituii, legea nu impune ca cele
dou fonduri s fie neaprat nvecinate, dup cum este posibil ca servitutea s priveasc mai multe
fonduri dominante i mai multe fonduri aservite. De asemenea art.758 NCC permite constituirea unei
servitui n vederea unei utiliti viitoare a fondului dominant. O asemenea constituirea se poate face prin
act juridic, respectiv prin convenia prilor ncheiat cu titlu oneros ori cu titlu gratuit sau prin testament;
c) Servitutea este un accesoriu al dondului cruia i profit, urmnd soarta acestuia. Dei drept real
principal, demembrmnt al dreptului de proprietate, datorit caracterului su accesoriu prin raportare la
dreptul de proprietate asupra fondului dominant, servitutea nu poate fi nstrinat, urmrit sau ipotecat
separat, ci numai odat cu fondul dominant cruia i profit. Ea rmne ca o sarcin pentru utilitatea
acestui fond, impus fondului aservit, care, de asemenea, trebuie s suporte servituiel ce l greveaz,
indiferent cine ar fi proprietarul lui.
d) Servitutea are un caracter perpetuu, care este o consecin a caracterului ei accesoriu. Ea are
aceiai durat ca i dreptul de proprietate. Perpetuitatea este ns de natura servituii, i nu de esena ei,
pentru c prile pot stabili prin convenie un termen limitat de exercitare a servituii, dac acest lucru este
posibil dup natura lucrurilor
e) Servitutea este indivizibil, nelegnd prin aceasta c ea greveaz ntregul fond aservit i profit
ntregului fond dominant. Dac imobilul fond aservit aparine mai multor coproprietari, nu se poate
constitui o servitute dect cu acordul tuturor coproprietarilor.
Clasificarea servituilor
a) Dup modul de exercitare, servituile se impart n continue i necontinue. Servituile continue
fiind acelea al cror exerciiu este ori poate fi continuu, fr ca pentru aceasta s fie nevoie de un fapt
actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi, iar servituile necontinue
sunt acelea pentru exercitarea crora este necesar un fapt actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere
cu piciorul ori cu mijloc de transport. Prin continuitatea servituii nu trebuie s se neleag exerciiul ei
nentrerupt, ci faptul c servitutea se exercit fr ca omul s fie obligat la acte succesive i repetate de
folosire a dreptului. Astfel, servitutea de vedere este o servitute continu, dar aceasta nu nseamn c
titularul ei trebuie s stea tot timpul la fereastr, spre a demonstra continuitatea actelor sale. Tot la fel i
servituile necontinue presupun exerciiul lor normal dup natura servituii;
b) Dup felul de ase manifesta n exteriror, servituile se mpart n aparente i neaparente. Cele
aparente sunt recunoscute prin diferite lucrri exterioare, iar cele neaparente nu impun, pentru existena
lor, efectuarea unor lucrri vizibile n exterior. Sunt servitui aparente servitutea de vedere, cea de apeduct,
iar neaparente interdicia de a planta sau de a zidi la o anumit distan pe fondul vecin sau cu depirea
unei anumite nlimi. Servituile nevative, prin nsi natura lor, sunt neaparente. ntre calsificrile
menionate exist interferene, care permit asocierea lor. Astfel pot exista : servitui continue i aparente,
aa cum este servitutea de vedere; servitui continue i neaparente, cum ar fi servitutea de a nu construi
mai sus de nlimea permis de reglementrile legale, n raport cu fondul nvecinat; servitui necontinue
i aparente, cum ar fi servitutea de trece, atunci cnd ea se exercit pe un drum ori pe o potec vizibil;
Page | 29

servitui necontinue i neaparente, cum ar fi servitutea de punat, servitutea de trecere cnd nu exist
drum sau potec pentru exercitarea ei.
c) Dup modul de exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de ctre cei doi proprietari
se distinge ntre servituile pozitive i cele negative. Astfel, sunt servitui pozitive acelea prin care
proprietarul fondului dominant exercit o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, cum ar fi cazul instituirii unei servitui de trecere. n schimb, servituile negative sunt cele prin
care proprietarul fondului aservit este obligat s se abin de la exercitarea unora dintre prerogativele
dreptului de proprietate asupra fondului su, n calitate de fond aservit, cum ar fi servitutea de a nu
construi.

Naterea, exercitarea i stingerea dreptului de servitute

Naterea dreptului de servitute
n sistemul noului Cod civil, servituile se pot constitui n temeiul unui act juridic ori prin
uzucapiune, rmnnd aplicabile dispoziiile n materie de carte funciar. Constituirea prin act juridic este
modul cu cea mai larg aplicaie practic i cuprinde stabilirea servituilor prin convenie sau testament.
Convenia poate fi cu titlu oneros ori cu titlu gratuit i trebuie ncheiate n form autentic.
Privitor la dobndirea dreptului de servitute prin uzucapiune art.763 NCC dispune c orice
servitute poate fi dobndit prin uzucapiune tabular, adic deja nscrise n cartea funciar, limitnd
dobndirea dreptului de servitute prin uzucapiune extratabular, adic nenscris n cartea funciar, la
servituile pozitive.
Exercitarea dreptului de servitute
Modul de exercitare se dobndete n aceleai condiii ca i dreptul de servitute, n sensul c nu
exist moduri generale de exercitare a dreptului de servitute; prin actul de constituire a servituii,
convenia prilor ori testamentul, nu numai c ia natere dreptul de servitute; acelai act trebuie s
determine i modul n care are a fi exercitat servitutea, exercitare ce urmeaz a se face n concordan cu
ceea ce au prevzut prile n actul de constituire.
Prin actul de constituire se pot impune n sarcina proprietarului fondului aservit anumite obliga ii
de natur a asigura uzul i utilitatea fondului dominant, caz n care, sub condiia notrii lor n cartea
funciar, aceste obligaii se transmit i dobnditorilor subsecveni ai fondului aservit. Este vorba despre
obligaiile ce exced modalitilor de exercitare a dreptului de servitute, prin raportare la natura servitui i
la bunul imobil cu privire la care se constituie servitutea. Bunoar, n cazul unei servitui de trecere,
proprietarul fondului aservit se poate obliga fa de proprietarul fondului dominant s efectueze lucrrile
de ntreinere a cii de trecere pe care o folosete numai acesta din urm. Prin notarea ei n cartea funciar,
obligaia astfel asumat devine o obligaie propter rem, de ndeplinirea creia vor fi inui i dobnditorii
subsecveni ai fondului aservit.
n lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate lua toate msurile i
poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrrile necesare exercitrii i conservrii servituii. Aadar, regula, de
altfel supletiv, este aceea c suportarea acestor cheltuieli cade n sarcina proprietarului fondului
dominant, care este ndreptit, de asemenea, s ia toate msurile necesare realizrii aceluiai scop:
exercitarea i conservarea servituii. Dac lucrrile astfel efectuate sunt necesare i profit att fondului
dominant ct i celui aservit, testul dispune c cheltuielile legate de conservarea acestor lucrri au a fi
suportate de ctre cei 2 proprietari, proporional cu avantajele obinute de fiecare dintre ei.
Stingerea dreptului de servitute
Servituile se sting pe cale principal prin radierea lor din cartea funciar pentru una din
urmtoarele cauze:
a) Consilidarea, produs atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar;
Page | 30

b) Renunarea proprietarului fondului dominant la dreptul su de servitute. Renuarea trebuie s fie

expres i fr echivoc;
c) Rscumprare. Se refer la servitutea de trecere, care va putea fi rscumprat de ctre
proprietarul aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe care servitutea o procur fondului
dominant i inconvenientele ori deprecierea provocat fondului aservit. n caz de nenelegere ntre pri
privitoare la exsitena unei asemenea stri de fapt, instana de judecat va putea suplini consimmntul
proprietarului fondului dominant. La stabilirea preului de rscumprare, instana de judecat va ine cont
de vechimea servituii i de schimbarea valorii celor dou fonduri, evident, dac aceasta s-a produs;
d) Imposibilitatea definitiv de exercitare a dreptului de servitute. Este posibil ca pe parcursul
existenei servituii, s intervin o mprejurare de natur s mpiedice exercitarea ei; dac aceast
mprejurare va avea caracter definitiv servitutea se stinge pentru imposibilitatea definitiv de executare.
Bunoar, n practica judiciar au fost considerate asemenea mprejurri secarea fntnii spre care se
trecea pentru a lua ap sau demolarea morii al crei canal de scurgere a apei utilizate pentru func ionarea
ei trecea pe terenul unei alte persoane;
e) Neuzul timp de 10 ani. Acest termen este unul de precripie exctinctiv care ncepe s curg de la
data ultimului act de exerciiu al servituilor necontinue ori de la data svririi primului act contrar
servituii continue. Spre exemplu n cazul servituii de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport
calificate de art.761 alin.(3) NCC ca fiind o servitute necontinu termenul de 10 ani se va calcula de la
data ultimului act de folosin.
f) Prin ajungere la termen. La mplinirea acestuia servitutea se va stinge fr a mai fi necesar
consimmntul titularului servituii pentru radierea ei din cartea funciar;
g) Dispariia utilitii acestora. O asemenea cauz este dat de mprejurri de fapt, ce constau n
modificri ale situaiei celor dou fonduri care a impus constituirea servituii n favoarea unuia dintre ele.
Spre exemplu intorducerea alimentrii comunale cu ap face inutil meninerea servituii de a lua ap de la
fntna situat pe fondul vecin;
h) Prin exproprierea fondului aservit dac servitutea apare ca fiind contrar utilitii publice crei i
va fi afectat bunul expropriat.

Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit

(noiune, exercitare, obligaiile coproprietarilor)
Noiunea de coproprietate obinuit
Regula este c dreptul de proprietate comun n cote-pri are un caracter temporar, proprietatea pe
cote-pri stabil i forat avnd un caracter excepional. De obicei, proprietatea comun pe cote-pri sau
temporar obinuit apare ca o consecin a motenirii, atunci cnd defunctul las mai mul i mo tenitori,
fiecare dobndind numai o cot-parte din dreptul asupra bunurilor ce intr n masa succesoral.

Principiile coproprietii obinuite

1. Niciunul dintre coprtai nu are un drep exclusiv asupra unei pri determinate din bun, privit n
materialitatea sa. Niciun fel de act nu poate fi nfptuit cu privire la bun, privit n materialitatea lui, fr
acordul unanim a coprtailor;
2. Fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra cote-pri ideale din drept, fiind vorba, a adar,
de o divizare intelectual a dreptului de proprietate asupra bunului comun.
Exercitarea atributului posesiei n cazul coproprietii obinuite

Page | 31

Ca element de drept, posesia este expresia juridic a ndreptirii de a apropia i de a stpni bunul
care constituie obiectul dreptului de proprietate privat. n cazul coproprietii obinuite toi titularii sunt
ndreptii la apropierea i stpnirea bunului, altfel spus toi au vocaie la o asemenea exercitare. Pentru
c dreptul, ca realitate intelectual, este divizat aceast vocaie corespunde divizrii, ns ntruct bunul nu
este divizat material, realizarea n concret a acestei ndreptiri nu s-ar putea face de fiecare coproprietar
dect n comun cu ceilali, dac s-ar ine seama de exigenele regulii unanimitii create anterior intrrii n
vigoare a Noului Cod civil.
n fapt este posibil ca posesia s fie exercitat de un singur titular, presupunndu-se c o face att
pentru sine ct i pentru toi ceilali.
Posesia poate fi aprat mpotriva terilor neproprietari de oricare dintre titulari prin aciunile
posesorii. Aceast soluie este consacrat generic n art. 643 C. civ. ce prevede c fiecare coproprietar
poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate,
().Facem meniunea c temeiul juridic al aciunii posesorii mpotriva terului care a contractat cu unul
dintre coproprietari, iar actul juridic nu a fost ncheiat cu respectarea regulii majoritii la actele de
administrare, respectiv regulii unanimitii la actele de dispoziie (reguli pe care le vom detalia n cele ce
urmeaz), este art. 643 C. civ alin. 2 C. civ.. Potrivit acestei dispoziii coproprietarului vtmat i se
recunoaste dreptul ca, nainte de partaj, s exercite aciunile posesorii mpotriva terului care ar fi intrat
n posesia bunului comun n urma ncheierii actului. n acest caz, restituirea posesiei bunului se va face n
folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dac este cazul, n sarcina celor care au participat la
ncheierea actului.
Exercitarea atributului folosinei n cazul coproprietii obinuite
Jus utendi este o prerogativ a dreptului de proprietate, ceea ce nseamn c toi au dreptul de a
folosi bunul.
Din punct de vedere practic, regula unanimitii n exercitarea folosinei materiale a bunului, n
sensul utilizrii mpreun i n acelai timp de ctre toi coproprietarii, ar duce la o imposibilitate obiectiv
a folosinei. Dac unele acte materiale pot fi svrite mpreun i n acelai timp de ctre coproprietari
(ex: locuiesc mpreun n aceeai cas, bun comun, utilizeaz o curte comun, etc.), altele nu pot fi
svrite dect succesiv, de ctre unul sau altul dintre acetia (ex.: folosina unei biciclete). Modul concret
n care coproprietarii utilizeaz bunul nu presupune ntotdeauna o nelegere expres ntre acetia. Simpla
ngduin reciproc poate fi suficient pentru utilizarea succesiv, total sau parial, a bunului de ctre
unul sau altul dintre coproprietari. Astfel, regula unanimitii presupune acordul expres ori tacit al tuturor
coproprietarilor asupra modului de folosin a bunului. n msura n care exist divergene, n
jurispruden s-a recunoscut posibilitatea unui partaj de folosin asupra bunului. S-a apreciat c o
asemenea soluie pare a fi preferabil pentru evitarea unor situaii generatoare de conflicte ntre
coproprietari. La aceast soluie s-a oprit i Noul Cod civil ce reglementeaz expres partajul de folosin
la art. 639 ce prevede: modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar
n caz de nenelegere, prin hotrre judectoreasc.
Folosina material este guvernat de dou reguli: cel care folosete bunul s nu schimbe destinaia
i modul de utilizare a bunului i s nu mpiedice exerciiul folosinei celorlali coprtai. n situaia n
care unul dintre coproprietari este prejudiciat de o folosire abuziv din partea altui coproprietar, fr deci a
avea acordul tacit ori expres de voin al acestuia, acesta poate solicita despgubiri constnd
n echivalentul lipsei de folosin. n Noul Cod civil temeiul juridic l constituie art. 636 alin. 2 ce prevede
c cel care, mpotriva voinei celorlali proprietari, exercit n mod exclusiv folosina bunului comun
poate fi obligat la despgubiri.
Soluia adoptat de N.C. civ. difer n funcie de categoria de acte juridice. n materia celor de
conservare, art.640 prevede c orice coproprietar le poate ncheia fr acordul celorlali coprtai,
soluie ce era acceptat i n vechea reglementare, chiar i n lips de reglementare expres. Subliniem c
actele care vizeaz nfrumusearea bunului nu sunt acte de conservare, Noul Cod civil ncadrndu-le n
categoria actelor de dispoziie (art. 641 alin. 4), drept urmare fiind necesar acordul unanim de voine.
n ceea ce privete actele de administrare, a fost eliminat regula unanimitii, instituindu-se o
regul a majoritii precum i dou excepii de la aceast regul. Porivit art. 641 alin. 1, actele de
Page | 32

administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri
imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor
ce dein majoritatea cotelor-pri. Aadar, prin regula majoritii nelegem acordul de voin al
coproprietarilor care dein peste 50% dintre cotele-pri din bun, iar nu majoritatea coproprietarilor. Cu
privire la contractul de locaiune, este suficient acordul majoritar numai n msura n care termenul pentru
care s-a ncheiat este mai mic de 3 ani, cci pentru locaiunile ncheiate pe o perioad de 3 ani ori mai
mare, este necesar acordul unanim, n temeiul art. 641 alin. 4 C. civ.
Excepia instituit n art. art. 641 alin. 2 urmtor prevede situaia n care este necesar acordul
expres al coproprietarului pentru actul de administrare ce i limiteaz n mod substanial posibilitatea de a
folosi bunul comun n raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin excesiv prin raportare la
cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari. Considerm c n situaia n care
actul este ncheiat n lipsa acestui acord, coproprietarul vtmat poate solicita n instan pe temeiul art.
641 alin. 2 i art. 642 alin. 1 C. civ. s se constate inopozabilitatea actului, iar fa de terul contractant s
formuleze pe temeiul art. 642alin. 2 aciune posesorie, precum i aciune n pretenii mpotriva
coproprietarilor contractani pentru a solicita daune-interese.
A doua excepie vizeaz cazul n care actul de administrare este indispensabil meninerii utilitii
sau valorii bunului, ns nu se poate ntruni majoritatea. n aceast ipotez, coproprietarul sau
coproprietarii interesai pot cere instanei s suplineasc acordul coproprietarului aflat n imposibilitate de
a-i exprima voina sau care se opune n mod abuziv la efectuarea actului (art. 641 alin. 3 C. civ.). Aadar,
pentru a se putea ncheia actul de administrare fr acodul majoritar, trebuie ndeplinite anumite condiii:
1. Acordul care lipsete pentru a se ntruni majoritatea s nu poat fi dat ori s fie refuzat abuziv;
2. Actul s fie de administrare i s fie indispensabil meninerii utilitii sau valorii bunului;
3. Cererea de chemare n judecat prin care se solicit ca instana s suplineasc acordul de voin
s fie anterioar ncheierii contractului. Cu privire la acest din urm aspect, se observ faptul c
legiuitorul a conferit instanei puterea de a suplini un acord de voin, iar nu de a ratifica un act juridic
ncheiat deja cu nerespectarea regulii majoritii. Dei legea se refer la suplinirea acordului de ctre
instan, apreciem c litigiul se va purta n contradictoriu cu ceilali coproprietari care nu pot sau nu vor
s-i dea acordul. Numai ntr-o astfel de situaie, instana se poate lmuri asupra justeei unei soluii de
suplinire a consimmntului, hotrrea fiind de asemenea opozabil coproprietarilor pri.
Menionm c regulile sunt aplicabile numai n cazul actelor jurice cu titlu oneros care vizeaz
folosina, cci potrivit 641 alin.(4) N.C.civ. actele care au ca obiect folosina gratuit sunt supuse regulii
unanimitii. De asemenea, teza final a dispoziiei citate prevede c orice act juridic cu titlu gratuit va fi
considerat act de dispoziie.
Culegerea fructelor - Att n vechea reglementare, ct i sub imperiul Noului Cod civil, regula
statuat n materie este c fructele bunului comun, indiferent de natura lor, se cuvin tuturor
coproprietarilor proporional cu cota-parte ideal din drept. Regula este transpus n art. 637 C. civ..
Coproprietarul care a efectuat cheltuieli i a prestat munca pentru producerea i perceperea
fructelor va fi ndreptit s pretind restituirea acestor cheltuieli celorlali coproprietari, tot proporional
cu cotele acestora, potrivit dreptului comun. Temeiul pretinderii acestor despgubiri l putea constitui, n
funcie de circumstanele speei, mandatul, gestiunea de afaceri sau mbogirea fr just cauz .
Aceast ultim soluie i-a gsit consacrare legislativ n art. 638 alin. 2 i 3 din C. civ.: fructele naturale
sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un coproprietar fac parte din masa partajabil ct
timp ele nu au fost consumate ori nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct. n caz contrar,
coproprietarul interesat are dreptul la despgubiri, cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod
fortuit. Dreptul la aciunea n despgubiri este supus prescripiei, potrivit dreptului comun., iar potrivit
alin. 3 dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun nsuite de un coproprietar este supus
prescripiei, potrivit dreptului comun.
Exercitarea atributului folosinei n cazul coproprietii obinuite
Cu privire la dispoziie, soluia regulii unanimitii se menine, fiind prevzut n art. 641 alin. 4 ce
prevede: orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit,
cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum i actele care
Page | 33

urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor.
Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie.
Nu trebuie ns confundat actul de dispoziie ncheiat de un coproprietar asupra ntregului bun i
actul de dispoziie ncheiat de acesta pe cota sa parte din drept. Cel din urm este perfect valabil, dreptul
asupra cotei-pri este un drept de proprietate individual, absolut i exclusiv.
n virtutea regulii enunate, bunul care face obiectul coproprietii nu poate fi nstrinat sau grevat
cu sarcini de ctre unul dintre coprtai.
Dei Noul Cod Civil nu face referiri exprese la dispoziia material, ci doar la actele juridice de
dispoziie, apreciem c soluia aplicrii regulii unanimitii se pstreaz n egal msur. Astfel, un
coproprietar nu poate face, fr acordul celorlali, lucrri de transformare, renovare sau orice alt lucrare
de natur a schimba destinaia bunului, iar productele bunului revin fiecrui coproprietar proporional cu
cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate.
n msura culegerii productelor de ctre unul singur dintre coindivizari, ceilali sunt ndreptii s
cear despgubiri proporional cu cota lor parte din drept. Actele de schimbarea a destinaiei bunului ori
transformare a acestuia sunt sancionate prin aciunea pentru obligarea celui vinovat la readucerea bunului
n situaia iniial sau realizarea acestui lucru de ctre ceilali coindivizari pe cheltuiala sa ori, atunci cnd
restabilirea situaiei anterioare nu mai este posibil, obligarea celui vinovat la daune interese ctre ceilali
coindivizari n temeiul rspunderii civile delictuale (art. 998-999 C.civ. din vechea reglementare i art.
1.349 C. civ.). ntr-o decizie din practica judiciar s-a artat c fiecare coproprietar are dreptul de a
folosi lucrul comun ca un adevrat proprietar iar folosina nu trebuie s aduc atingere drepturilor egale
i reciproce ale celorlali coproprietari ci trebuie s se realizeze numai n scopul utilizrii fondului cruia
i-a fost afectat. Astfel, modificrile efectuate asupra holului comun de ctre un coproprietar fr acordul
celorlali coproprietari prin amplasarea peretelui care mpiedic accesul liber i direct la teras i la
intrarea reclamantei n propriul apartament constituie un veritabil abuz de drept.

ncetarea strii de coproprietate obinuit. Partajul

Noiunea de partaj
Modul specific de ncetare a coproprietii este ns mpreala, cunoscut i sub denumirea de
partaj. Prin mpreal (partaj) se nelege operaia juridic prin care se pune capt strii de coproprietate
ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pr i sunt mpr ite
materialmente ntre coprtai, fiecare dintre acetia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun
sau pri materiale din bun dintre cele ce formau obiectul proprietii.

Dreptul de a cere partajul

Art.669 NCC instituie regula fundamental potrivit cu care ncetarea coproprietii, oricare ar fi
forma acesteia, prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a fost suspendat de lege,
prin act juridic ori hotrre judectoreasc.
Partajul poate fi cerut de oricare dintre coproprietari sau de creditorii acestora i are ca obiect
bunul ori bunurile asupra crora poart coproprietatea, precum i fructele naturale, civile sau industriale
produse de acestea, afar de situaia n care pn la partajul definitiv, coproprietarii au realizat ntre ei un
partaj de folosin n condiiile art.639 NCC.
Persoanele care pot solicita mpareala motenirii sunt:
coindivizarii (motenitorii legali i legatarii universali sau cu titlu universal). Legatarul cu titlu
particular, cnd dobndete un drept real asupra unui bun determinat, nu devine i coindivizar. De
Page | 34

aceea, el nu are calitatea s cear ieirea din indiviziune (cu excepia legatului care a avut ca obiect
o cot-parte ideal asupra unui bun determinat);
succesorii n drepturi ai coindivizarilor. Ei se subroga n drepturile coindivizarilor i pot, de
asemenea, s cear mpareala sau s continue aciunea n instan iniiat de autorul lor. De
exemplu: dobnditorii prin acte ntre vii (cesionarii) de drepturi succesorale, iar, n caz de moarte a
unui coindivizar, motenitorii lui, care se bucur de drepturile succesorale prin retransmitere
(succesiuni succesive). n acest din urm caz, daca un coindivizar decedat are mai multi
motenitori, se creeaz dou stri de indiviziune (mase indivize), astfel nct se impune partajul
acestora n ordinea deschiderii succesiunilor, separat sau n cadrul aceluiai dosar;
creditorii personali ai coindivizarilor pot cere mpareala sau continua aciunea de mpareal
promovat de coindivizarul debitor, pe calea aciunii oblice, dreptul de a cere ieirea din
indiviziune neavnd caracter exclusiv personal.
creditorii motenirii/succesiunii pot cere partajul pe cale oblic, deoarece se afla ntr-o situaie
asemntoare celei a creditorilor personali ai succesorilor

Cile i modalitile partajului

Potrivit art.670 NCC, partajul poate fi fcut prin bun nvoial sau prin hotrrea judectoreasc,
n condiiile legii. Aadar, partajul poate fi voluntar, ct i judiciar. Partajul voluntar necesit acordul
tuturor coprtailor materializat n convenia de partaj, ce trebuie s ndeplineasc toate condiiile de
validitate ale unui act juridic. Dac unul dintre coprtai este lipsit de capacitate de exerciiu ori are
capacitate de exerciiu restrns, partajul voluntar va fi fcut numai cu autorizarea instan ei de tutel,
precum i cu autorizarea, dac este cazul a ocrotitorului legal.
Art.676 NCC (1) Partajul bunurilor comune se face n natur, proporional cu cota-parte a
fiecrui coproprietar;
(2) Dac bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil n natur, partajul se va face n unul
dintre urmtoarele moduri:
atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unuia ori mai multor
coproprietari, la cererea acestora;
vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de nenelegere, la licitaie
public, n condiiile legii i distribuirea preului ctre coproprietari proporional cu cotaparte a fiecruia dintre ei.
Efectele partajului
Art.680 NCC (1) Fiecare coproprietar devin proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dup caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu ncepere de la data stabilit n actul de partaj, dar nu mai
devreme de data ncheierii actului, sau, dac partajul s-a realizat pe cale judiciar, de la data rmnerii
definitive a hotrrii judectoreti pronunate n cazu.
(2) n cazul imobilelor, efectele juridce ale partajului se produc numai dac actul de partaj
ncheiat n form autentic sau hotrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au fost nscrise n
cartea funciar.
Fa de vechiul Cod civil, care reglementa caracterul delcarativ al partajului, noul Cod precizeaz
expres c partajul are efect constitutiv i fiecare proprietar devine proprietarul exclusiv bunurilor/sumelor.
Obligaiile de garanie ntre coprtai
Art.683 NCC (1) Coproprietarii i datoreaz, n limita cotelor-pri, garanie pentru evic iune
i vicii ascunse, dispoziiile legale privitoare la obligaia de garanie a vnztorului aplicndu-se n mod
corespunztor.

Page | 35

(2) Fiecare este obligat s l despgubeasc pe coproprietarul prejudiciat prin efectul eviciunii sau
al viciului ascuns. Dac unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta se va suporta,
proporional, de ctre ceilali coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat.
(3) Coproprietarii nu datoreaz garanie dac prejudiciul este urmare a faptei svrite de un alt
coproprietar sau dac au fost scutii prin actul de partaj.

Coproprietatea forat
Noiune
Cea de-a doua form a coproprietii comune pe cote-pri n dreptul civil romn este
coproprietatea forat. Aceast coproprietate apare ca existnd dincolo de voina coproprietarilor. De
regul, ea are ca obiect bunuri care, prin natura ori destinaia lor, pot fi folosite de mai muli
coproprietari.
Exercitarea coproprietii forate. Caracterizare general
Bunurile obiect al coproprietii forate sunt bunuri accesorii pe lng alte bunuri considerate ca
principale, acestea din urm fiind n proprietate exclusiv. Altfel spus suntem n prezena a dou drepturi
de proprietate distincte: dreptul de proprietate exclusiv ce aparine fiecrui proprietar asupra bunului
principal i dreptul de proprietate comun pe cote-pri stabil i forat asupra bunurilor considerate ca
accesorii pe lng bunurile principale, drept ce aparine tuturor coproprietarilor.
Art.647 NCC (1) Fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu condiia s
respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari.
(2) Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal, fiecare coproprietar
poate s dispun cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odat
cu exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun se suport n mod proporional
cu cota-parte din drept a fiecrui coproprietar. Cnd bunul are caracter accesoriu, n absena unei convenii
contrare, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n funcie de ntinderea bunului
principal.
Cazuri de coproprietate forat:

prile comune ale unor imobile;

despriturile comune;
bunurile asupra crora se exercit proprietatea periodic;
bunurile care constituie amintiri de familie;
bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar
ntre acestea, cum sunt potecile, fntnile, drumurile i izvoarele;
bunurile comune afectate utilizrii a dou fonduri sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central
termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier
de locuine sau alte asemenea bunuri.

Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile sau ansamblurile rezideniale cu mai multe
spaii locative aparinn unor proprietari diferii
Art.648 alin.(1) NCC Dac ntr-o cldire sau ntr-un sau intr-un ansamblu reziden ial exist
spaii cu destinaie de locuin ori cu alt destinaie, spaii ce au proprietari diferii, prile din cldire care
sunt destinate ntrebuinrii spaiilor respective i nu pot fi folosite dect n comun formeaz obiectul unui
drept de coproprietate forat.
Page | 36

Art.649 alin.(1) NCC Sunt considerate pri comune, n msura n care prin lege ori prin act
juridic nu se prevede altfel:
a) Terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit
necesar, potrivit naturii sau destimnaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acesteia;
b) Fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetriali i despritori
dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i
subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele;
c) Instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la
branament/racor pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele
pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte semenea pri;
d) Alte bunuri care potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
(2) Courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate
pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu proiectul
cldirii.
Art.650 alin.(1) NCC Prile comune pot fi atribuite coproprietarilor n folosin exclusiv
numai dac prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlali coproprietari.
(2) Decizia de atribuire n folosin exclusiv trebuie adoptat cu o majoritate de dou treimi din
numrul coproprietarilor i al cotelor-pri. n cldirile unde sunt constituite asociaii de proprietari,
decizia se adopt de ctre adunarea general, cu aceiai majoritate.

Dreptul de proprietate comun n devlmie

Noiune i cazuri
Proprietatea comun n devlmie este forma proprietii comune ce se caracterizeaz prin aceea
c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat vreo cot-parte ideal din
dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Proprietatea comun n devlmie poate lua natere prin dou moduri: prin efectul legii i n
temeiul unui act juridic,adic prin voina prilor.
Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie
Art.668 alin.(1) NCC Dac se nate prin efectul legii, proprietatea n devlm ie este supus
dispoziiilor acelei legi care se completeaz, n mod corespunztor, cu cele privind regimul comunitii
legale. (2) n cazul n care izvorul proprietii n devlmie este un act juridic, dispoziiile privitoare la
regimul comunitii legale se aplic n mod corespunztor.
n condiiile n care titulari unui drept de proprietate comun n devlmie asupra unui bun doresc
s transforme proprietatea n coproprietate pe cote-pri sau s partajeze bunul, n mod obligatoriu vor fi
respectate n primul rnd prevederile legale privind lichidarea comunitii prin act autentic i stabilirea
cotelor-pri din dreptul de proprietate asupra bunului ce revin fiecrui coproprietar i apoi se va partaja
bunul n una dintre modalitile prevzute de lege.
Comparaie ntre dreptul de proprietate comun pe cote-pri i dreptul de proprietate comun n
devlmie
ntre cele dou feluri de proprietate comun exist unele asemnri:
Ambele sunt modaliti ale dreptului de proprietate ce implic prezena concomitent a cel puin
doi titulari asupra aceluiai bun sau aceleiai mase de bunuri;
n ambele cazuri, dei sunt mai multe subiecte de drept ntre care, n special sub regimul noului
Cod civil, exist o anumit organizare a modului de exercitare a dreptului de proprietate, aceste subiecte
nu formeaz o persoan juridic, subiect unic, ci rmn, fiecare n parte, subiecte de sine stttoare;
Page | 37

 n ambele cazuri, actul final de ncetare a proprietii comune l constituie partajul, care, practic,
aa dup cum am artat, se desfoar dup reguli identice.
Ca deosebiri ntre coproprietatea pe cote-pri i proprietatea comun n devlmie menionm:
Pe ct vreme la proprietatea comun pe cote-pri fiecare coproprietar are determinat o cotparte abstract din drept, la proprietatea n devlmie nu sunt determinate n niciun fel astfel de cote;
Avnd determinate cotele lor pri din drept fiecare coproprietar poate s dispun de partea sa care
i se cuvine, putnd deci s o nstrineze; o asemenea posibilitate nu exist n cazul proprietii comune n
devlmie, tocmai datorit faptului c nu sunt determinate cotele-pri ale fiecrui titular;
Coproprietatea pe cote-pri poate exista independent de anumite caliti juridice ale
coproprietarilor sau de anumite raporturi preexistente ntre acetia; proprietatea comun n devlmie are,
ntr-un anumit sens, cel puin pn n prezent, respectiv chiar i sub regimul noului Cod civil, un caracter
intuitu personae;
Exist, de asemenea, deosebiri de izvor ntre cele dou forme ale proprietii comune. Pe cdn
coproprietatea pe cote-pri se poate nate din contract, lege, succesiune, uzucapiune etc., proprietatea
comun n devlmie apare ca urmare a alegerii de ctre soi a regimului matrimonial al comunit ii
legale;
Ct privete actele care pot fi ncheiate cu privire la bunurile comune, regimul lor juridic este
diferit n cadrul celor 2 forme de proprietate comun, chiar dac spre deosebire de regimul juridic anterior
intrrii in vigoare a noului Cod civil, n privina proprietii comune obinuite regula unanimiti a fost
mult atenutat; la proprietatea devlma fiecare dintre soi poate ncheie singur acte de conservare,
administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum i acte de dobndire a unor asemenea
bunuri, pe cnd actele de nstrinare sau grevare cu drepturi reale a bunurilor comune nu vor putea fi
ncheiate dect cu acordul ambilor soi.

Noiunea, obiectul i structura crilor funciare

Noiunea i caracteristicile noilor cri funciare Cartea funciar este un registru public,
gestionat de A.N.C.P.I. prin oficiile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar. Acest registru conine
toate raporturile de drept i de fapt referitoare la imobile i constituie n aceast privin dovada deplin
pentru sigurana de drept, protejnd dobndirea de bun-credin a drepturilor referitoare la bunuri imobile
i garantnd prin aceasta sigurana circuitului civil. Cartea fuciar descrie imobilele i arat drepturile
reale ce au ca obiect aceste bunuri.
Prin imobil n sensul prezentului titlu se nelege una sau mai multe parcele de teren alturate,
indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe
teritoriul unei uniti administrativ teritoriale i care sunt identificte printr-un numr cadastral unic.
Cartea funciar cuprinde, aadar, evidena juridic integral i exact a imobilelor, propietatea
persoanelor fizice i juridice din aceiai localitate, care constituie uniti administrativ-teritoriale, comun,
ora sau municipiu. Prin urmare, n nelesul restrns, singurul reinut de NCC, cartea funciar este
nscrisul sau documentul public care descrie imobilele i arat drepturile, actele, faptele sau raporturile
juridice privitoare la imobil, precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi.
n sensul larg, formal, cartea funciar desemneaz att cartea funciar propriu-zis, adic foile
(colile) de eviden juridic, ct i documentele cu care aceasta se ntregete, potrivit legii i anume planul
cadastral de identificare a imobilelor, nscrisurile justificative privitoare la aceste imobile.
n afara celor dou nelesuri artate mai sus nscrisuri sau documente de publicitate expresia
carte funciar ori cri funcaire a fost i este ntrebuinat, n doctrin i n practic i cu alte
accepiuni motiv pentru care dorim s amintim aici urmtoarele dou sensuri uzuale:
Sistem de publicitate imobiliar, ntemeiat pe identitatea topografic a imobilelor, pe documentele
tehnice cadastrale i evidena juridic integral a drepturilor reale imobiliare;
Instituia juridic care curpinde, dup cum am vzut mai sus, totalitatea normelor de drept material
i procedural ce reglementeaz publicitatea prin cartea funciar a drepturilor reale imobiliare,
precum i a altor drepturi, fapte sau raporturi n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar; n
Page | 38

acest sens sintagma carte funciar este sinonim cu aceea de publicitate imobiliar ori mai
scolastic cu dreptul publicitii imobiliare (numit n literatura clasic drept tabular).
Caracteristicele noilor cri funciare:
Orice imobil, proprietate privat sau public trebuie s fie cuprins ntr-o cartea funciar (de la
aceast reagul legea prevede i excepii, ex.: cazk crilor miniere sau petroliere n care se
nregistreaz, n condiiile legii, zcmintele miniere i petroliere, precum i toate operaiunile
juridice privitoare la activiti miniere i petroliere);
Evidena juridic se ine pe imobile, identificate n baza unor msurtori cadastrale, iar nu pe
persoane (proprietari);
Crile funciare se ntocmesc i numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti;
Crile funciare se in ntr-un singur exemplar;
Crile funciare se ntregesc, conform legii, cu o serie de documente i registre publice;
Cartea funciar este un sistem complet de publicitate imobiliar;
Cartea funciar asigur transmisiunea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale
imobiliare, precum i opozabilitatea fa de teri a altor drepturi, fapte sau raporturi n legtur cu
imobilele nscrise n cartea funciar;
Cartea funciar este public.
Art.883 NCC dispune: (1) Orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun interes, poate cerceta
orice carte funciar, precum i celelalte documente cu care aceasta se ntregete, potrivit legii, cu excepia
evidenelor privitoare la sigurana naional. Mapa cu nscrisurile care au stat la baza efecturii nscrierilor
n cartea funciar poate fi consultat de orice persoan nteresat cu respectarea dispoziiilor legale
privitoare la prelucrarea datelor cu racter personal i libera circulaie a acestor date; (2) La cerere se vor
elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat n arhiv; (3) Nimeni nu va
putea invoca faptul c nu a a vut cunotin de existena vreunei nscrieri efectuare n cartea funciar sau,
dup caz, a unei cereri de nscriere nregistrate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar.
Structura crii funciare - Fiecare carte funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri,
numerotate cu litere latine:
A. Partea I referitoare la descrirea imobilelor avnd valoarea exclusiv tehnic;
B. Partea a II - a referitoare la nscrierile privitoare la dreptul de proprietate;
C. Partea a III - a referitoare la sarcinile personale i reale ale imobilelor.
Obiectul crii funciare - Prin obiectul crii funciare se nelege obiectul nscrierilor fcute n
cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare i n cazurile prevzute de lege, drepturile de crean i
alte drepturi personale, faptele i raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar.
Deci obiectul crii funciare l constituie elementele constitutive ale unei anumite situaii juridice, iar
obiectul acestei situaii juridice nsui imobilul nscris n cartea funciar ca entitate de baz a sistemului de
cadastru i publicitate imobiliar.
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Ele se
dobndesc, se modific i se sting numai cu respectarea regulilor de cartea funciar.
n cazurile prevzute de lege pot fi nscrise n cartea funciar i alte drepturi, fapte sau raporturi
juridice, dac acestea au legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, deoarece principiul publicitii
reclam ca ntreaga situaie juridic a imobilelor s fie nscrise n cartea funciar, s fie fcut public.
Drepturile tabulare Spre deosebire de fostul art.11 din Decretul-Lege nr.115/1938 care eunumera
drepturile tabulare susceptibile de scriere, art. 877 NCC nu mai enumrr aceste drepturi. Totui avnd n
vedere textul de principiu al art.551 NCC care enumer categoria drepturilor reale, se poate spune, mutatis
mutandis, c sunt drepturi tabulare umtoarele drepturi reale care poart asupra unor imobile nscrise n
cartea funciar:
Dreptul de proprietate, privat sau public;
Dpretul de superficie;
Dreptul de uzufruct, uz, abitaie i servitute;
Dreptul de concesiune, administrare i de folosin asupra unor bunuri din domeniul public;
Dreptul de ipotec imobilir.
Page | 39

Obiectul drepturilor tabulare n sistemul vechilor cri funciare, obiectul drepturilor tabulare era
corpul funciar, alctuit dintr-una sau mai multe parcele, pe cnd n sistemul actual dreptul tabular este
considerat nsui imobilul nscris n cartea funciar.
Art.879 NCC Modificarea imobilului nscris n cartea funciar:
(1) Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dac mai multe imobile alturate
se unesc ntr-un singur imobil, sau dac se adaug o parte dintr-un imobil la un alt imobil, ori dup caz, se
mrete ntinderea acestuia;
(2) De asemenea, imobilul se modific i prin dezlipiri, dac se desparte o parte din imbil sau se
micoreaz ntinderea cestuia;
(3) Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face dect cu consimmntul
titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie s fie abuziv, el putnd fi cenzuat de
instan. Consimmntul fiecrui creditor se va da printr-o declaraie autentic notarial care va cuprinde
acordul titularului sarcinii att pentru recepia de ctre O.C.P.I. a docmentaiei de alipire/dezlipire, ct i
pentru nscrierea n cartea funciar a acestor operaiuni, respectiv pentru ambele etape ale operaiunilor de
alipire sau dezlipire ce se execut n acest caz;
(4) Dac ns creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, dup caz, att la alipirea, ct i la alipirea
imobilului grevat la un alt imobil, n lips de convenie contrar, ipotecile vor lua rang dup cele ce
greveaz imobilul la care s-a fcut alipirea. Se recomand ca delcaraia creditorilor ipotecari s cuprind
acordul acestora att cu privire la modificarea imobilelor prin alipire sau dezlipire, ct li cu privire la
rangul ipotecilor.
Cazuri de alipire a imobilelor cu sarcini:
a) Dac imobilele implicate n operaiunea de alipire sunt grevate cu sarcini n favoarea unor creditori
ipotecari diferii, n lipsa acordului acestora cu privire la schimbarea rangului ipotecilor, acestea se
vor nscrie n noua carte funciar n ordinea rangurilor iniiale;
b) Dac imobilele ce se alipesc sunt grevate de sarcini n favoarea aceluiai creditor, n lipsa
menionrii ordinii nregistrrii lor asupra imobilului nou format.
Cazuri de dezlipire a imobilelor cu sarcini:
a) Transcrierea solitar a sarcinilor asupra tuturor imobilelor nou formate;
b) Transcrierea sarcinilor asupra unora dintre imobilele provenite din dezmembrare sau libere de
sarcini, dar numai cu acordul creditorilor sau n baza unei sentine.
operaiuni
Operaini succesive de modificare a imobilelor (dezlipire urmat de alipire):
n cazul n care o parte dintr-uun imobil se dezmembreaz, iar acea parte se alipete la un alt
imobil nscris n cartea funciar, asupra imobilului nou format ipotecile transcrise de pe imobilul
iniial vor lua rang dup cele nscrise n cartea funciar a imobilului care a intrat ultimul n
operaiunea de alipire.
Operaiunile de modificare a imobilului nscris n cartea funciar, prin alipiri sau dezlipiri, au
caracter material i nu implic niciun transfer de proprietate, ci numai simple modificri n ce
privete obiectul material al dreptului tabular.

Principiile crii funciare

Avnd n vedere att prevederile Noului Cod civil ct i cele ale legii crilor funciare n spe, i
cel puin momentan, Legea nr.7/1996 , credem c pot fi reinute, i n continuare, urmtoarele principii de
carte funciar:
1.
2.
3.
4.

Principiul publicitii integrale;

Principiul relativitii;
Principiul neutralitii (disponibilitii);
Principiul specialitii;
Page | 40

5. Principiul legalitii;
6. Principiul efectului translativ, constitutiv, modificativ su extinctiv de drepturi reale al nscrierii (pe
scurt : principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii);
7. Principiul prioriii;
8. Principiul publicitii materiale.
Principiul publicitii integrale - este acea regul potrivit creia sunt supuse sau permise
nscrierii n cartea funciar toate drepturile reale imobiliare i toate actele, faptele sau alte raporturi
juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Spre deosebire de sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni sunt supuse nscrierii direct
sau indirect toate operaiunile juridice prin care se strmut, se constituie, se modific, ori se stinge un
drept real imobiliar, indiferent c este vorba de acte inter vivos sau mortis causa, de acte translative,
constitutive, modificative sau extinctive, de acte declarative, abdicative ori confirmaive, de acte pure i
simple ori afectate de modaliti sau, n sfrit, indiferen dac actul care st la baza nscrierii este civil,
jurisdicional, administrativ ori de alt natur.
Publicitatea integral a crilor funciare este asigura chiar i n cazul dobndirii drepturilor reale
fr nscriere n cartea funciar prin motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere i alte
cazuri anume prevzute de lege , deoarece i n aceste cazuri, titularul lor nu va putea dispune de ele prin
cartea funciar dect dup ce s-a fcut nscrierea n folosul su a dreptului anterior dobndit.
n afara drepturilor reale imobiliare, trebuie ori pot fi nscrise n cartea funciar, n cazurile anume
prevzute de lege, toate drepturile persoanle, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar, n vederea asigurrii opozabilitii fa de teri ori cel puin a informrii lor. n
general este vorba de drepturi de crean, fapte sau raporturi juridice care pun n valoare imobilul ori
limiteaz dreptul de dispoziie al titularului unui drept tabular sau care se refer la regimul juridic ori
situaia juridic specific imobilului respectiv.
Principiul relativitii - este acea regul n temeiul creia nscrierea unui drept tabular n cartea
funciar se poate face numai mporiva aceluia care, la nregistrarea cererii, este nscris ca titular al
dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. Cel nscris n cartea funciar este posesorul sau
titularul tabular (numit n raport de cel care solicit nscrierea i antecesor tabular), iar cel care urmeaz
s fie nscris se numete succesor tabular. Nu este necesar s existe ntotdeauna un raport juridic stabilit
direct (n baza unui act juridic) ntre antecesorul i succesorul tabular, ntruct se pot svri nscrieri i n
temeiul legii, al unei hotrri judectoreti ori al unui act administrativ al unei autoriti publice.
Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii - conform acestei reguli
fundamentale, att ntre pri, ct i fa de teri, drepturile reale imobiliare se dobndesc, modific i sting
numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. Cu alte
cuvinte, nscrierea n cartea funciar este translativ, constitutiv, modificativ sau extinctiv de drepturi,
ntruct, n principiu drepturile reale imobiliare nu pot fi dobndite, modificate sau stinse prin voina
prilor sau printr-un simplu fapt juridic, ci numai dac s-a fcut nscrierea n cartea funciar.
Legea distinge, aadar, ntre actul sau faptul juridic obligaional (titulus adquirendi), cel care d
natere obligaiei de a transmite, constitui ori modifica un drept tabular i modul de dobndire ori stingere
a acestuia (modus adquirendi), respectiv nscrierea n cartea funciar a strmutrii, constituirii, modificrii
sau stingerii dreptului real imobiliar n folosul altuia.
Aadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare i al celui
prevzut de Legea nr.7/1996, dobndirea, modificarea sau stingerea drepturilor tabulare poate avea loc
numai dac exist, cumulativ, consimmntul prilor (sau faptul juridic generator) i nscrierea n cartea
funciar. Simpla convenie (sau simplul fapt juridic) nu este de ajuns pentru a opera ntre pri schimbarea
titularului dreptului tabular, ceea ce nseamn c, n noul sistem, convenia nu este transaltiv de drepturi
reale imobiliare, ci numai creatoare de obligaii, adic de raporturi juridice obligaionale (iar nicidecum
reale).
n concluzie ceea ce caracterizeaz acest principiu este aceea c momentul dobndirii, modificrii
sau stingerii dreptului real este unic i anume nscrierea n cartea funciar , iar nu scindat, i anume
dup cum este vorba de pri sau de ctre teri. Prin urmare dreptul real se dobndete, modific sau stinge
pentru toat lumea n mod identic i de la aceiai dat.
Page | 41

Excepii: dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular prin motenire, accesiune
natural, vnzare silit, expropriere, precum i n alte cazuri anume prevzute de lege (accesiune
imobiliar artificail) are loc independent de nscriere, respectiv de la data actului sau faptului juridic
generator. Totui n aceste cazuri, pentru a dispune de dreptul dobndit prin cartea funciar, titularul lui
trebuie mai nti s cear nscrierea dreptului n folosul su. n caz contrar, cocontractantul, dac nu
solicit concomitent i nscrierea dreptului n folosul autorului su, nu poate fi nscris n cartea funciar ca
succesor tabular i nu poate dobndi mai mult dect un simplu drept personal, inopozabil erga omens.
n cazul vnzrii silite, dac urmrirea silit a imobilului n-a fost notat n prealabil n cartea
funciar, dreptul adjudecat nu va putea fi opus terului dobnditor de bun-credin.
Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea
funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe
baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciar cu
consimmntul titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimmnt nu este necesar dac dreptul
se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere ori prin decesul su, dup caz, prin ncetarea
existenei juridice a titularului, dac acesta era o persoan juridic.
Principiul prioritii - este o regul deplin autotnom destinat s arate n folosul cui opreaz
beneficiul nscrierii unui drept real n cartea funciar i s determine rangul acestei nscrieri n situaia n
care dou sau mai multe drepturi aflate n concurs n-ar fi absolut incompatibile. n afara excepiilor
prevzute de lege, cel care i-a nregistrat primul cererea de nscriere n cartea funciar a unui drept
tabular sau de alt natur va fi socotit adevratul titular al dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la
data contractrii lui, acelai drept sau un alt drept concurent fusese atribuit aceluiai autor i n folosul
altuia.
Noul Cod civil reglementeaz, n mod amnunit, i concursul dintre dou sau mai multe cereri de
nscriere sosite n acelai timp la biroul teritorial, distingnd ntre drepturile reale principale, pe de o parte
i drepturile de ipotec, legal sau convenional, pe de alt parte. Astfel dac mai multe cereri s-au primit
n aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor
dobndi numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s se pronune, la cererea orcrei persoane
interesate, asupra rangului i dac va fi cazul , asupra radierii nscrierii nevalabile. n aceste din urm
cazuri, nu intereseaz data, chiar cert, a titlului, ci data punerii n posesia bunului sau data la care
creditorul a fost cel dinti satisfcut de ctre debitor, iar n subsidiar, data la care oricare dintre creditori a
sesizat cel dinti instana de judecat. Acesta, ntruct data cert a titlului, nefiind n sine o formalitate de
publicitate, nu poate constitui un criteriu logic i niciun criteriu echitabil i mai ales, juridic de preferin,
cu att mai mult cu ct, fiind vorba de un sitem n care nscrierea dretpului tabular are efect constitutiv,
niciunul dintre concureni nu este titularul unui drept real, ci al unui simplu drept de crean (ori, cel mult,
al unui drept real imperfect, n curs de constituire, opozabil inter partes, iar nu i erga tertios).
Schimbarea rangului nscrierilor de carte funciar. Rangul obinut prin efectul dispoziiilor
art.890 nu poate fi schimbat dect n materie de ipoteci. n asemenea cazuri, prin schimbarea rangului
ipoteca avansat (de rang superiror) ia locul i rangul ipotecii retrogradate (de rang inferiror), n timp ce
ipoteca retrogradat ia locul i rangul ipotecii avansate, avnd ca efect schimbarea ordinii satisfacerii
creditorilor ipotecari: creditorul avansat va fi satisfcut naintea creditorului retrogradat, care va suporta i
riscul eventual al ajungerii debitorului executat n stare de insolvabilitate total sau parial. Schimbarea
rangului presupune ns o convenie valabil, incheiat ntre cei doi creditori nscrii n cartea funciar,
precum i notarea schimbului n cartea funciar n scop de opozbilitate pentru teri.
O ipotez particular de schimbare a rangului ipotecilor este prevzut de art.879 alin 4, n materia
modificrilor corpului de carte funciar, unde se arat c, atunci cnd creditorii ipotecari consimt la
alipirea, sau dup caz, att la dezlipirea ct i la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, n lips de
convenie contrar, ncheiat ntre toi creditorii ipotecari interesai, ipotecile care greveaz imobilul alipit
vor lua rang dup cele ce greveaz imobilul la care s-a fcut alipirea, soluie care este menit s apere
rangul dobndit de ipotecile care greveaz imobilul la care s-a fcut alipirea.
Excepii. Principiul prioritii nu are caracter absolut, ci comport o serie de excepii, adic situaii
n care preferina sau stabilirea rangului unei nscrieri nu depinde de data nregistrrii cererii de nscriere a
Page | 42

unui drept, act sau fapt juridic la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, ci ea izvorte
anterior ex lege sau este determinat de instan, dup caz.
n concepia NCC sunt excepii de la principiul prioritii:
1. Cazul prevzut de art.887 (Dobndirea unro drepturi reale fr nscriere):
a) Drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd provin din motenire,
accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, precum i n
alte cazuri prevzute expres de lege.
b) Cu toate acestea, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil
notat n cartea funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse terilor
dobnditori de bun-credin.
c) n cazurile prevzute la litera a), titularul drepturilor astfel dobndite nu va putea ns
dispune de ele prin cartea funciar dect dup ce s-a fcut nscrierea.
2. Cazul prevzut de art.892 (Situaia terului dobnditor de rea-credin):
a) Cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil incheiat, s nscrie un drept real n
folosul su poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup caz,
acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de alt persoan, ns numai dac
sunt ntrunite urmtoarele 3 condiii :
Actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului
preferenial s fie anteriro aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
Dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un autor comun;
nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul
dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz.
b) Radierea sau acordarea rangului preferenial poate fi cerut i dac violena ori viclenia a
provenit de la o alt persoan dect terul dobnditor, dar numai dac acesta din urm a
cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc aceast mprejurare la data ncheierii
contractului n baza cruia a dobndit dreptul intabulat n folosul su.
c) Dreptul la aciune se prescrie n termne de 3 ani de la data nscrierii de ctre ter a dreptului
n folosul su.
Aciunea de acordare a ranului preferenial reglementat de art.982 NCC o veritabil aplicaie a
aciunii revocatorii sau pauliene n sistemul de carte funciar.
3. Cazul prevzut de art.890 alin.3 i 4:
a) Dac mai multe cereri s-au primit n aceiai zi prin pot sau prin curier, drepturile de
ipotec vor avea celai rang, iar celelalte drepturi vor dobni numai provizoriu rang egal,
urmnd ca instana s se pronune, la cererea oricrei persoane interesate, asupra rangului
i, dac va fi cazul, asupra radierii nscrierii nevalabile.
b) n cazul n care dou sau mai multe drepturi au primit rang egal, potrivit dispoziiilor alin.
(3), va fi preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate n concurs, cel care a fost pus n
posesia bunului sau, dup caz, cel fa de care debitorul i-a executat cel dinti obligaiile
ce i incumb, cu excepia drepturilor de ipotec care vor avea acelai rang. n situaia n
care niciunul dintre dobnditori n-a fost n posesia bunului sau, dup caz, debitorul nu i-a
executat obligaia fa de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti
instana de judecat n temeiul dispoziiilor prezentului art.
c) Dispoziiile alin. (3) i (4) se aplic i tunci cnd n aceiai zi, o cerere de nscriere a fost
depus ori comunicat n condiiile alin. (1), iar alta prin pot sau curier.
Principiul publictii materiale - este acea regul potrivit creia, n afara ngrdirilor i
excepiilor legale, cel care a dobndit cu bun-credin vreun drept real nscris n cartea funciar, n
temeiul unui act cu titlu oneros, devine adevratul titular al dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la
cererea adevratului titular, dreptul autorului su va radiat din cartea funciar. n ali termeni, terul
(sub)dobnditor de bun-credin, al unui drept tabular, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, este
considerat adevratul titular al dreptului nscris n folosul su, dei titlul autorului su era inexistent, nul
sau ineficace (anulabil, rezolubil, caduc etc.), dup caz.
Page | 43

Din aceast definiie rezult elementele eseniale acestei reguli fundamentale a crilor funciare,
specific sistemului real de publicitate imobiliar i anume:
nti, principiul publicitii materiale este o regul de drept material, iar nu procedural;
Aceast regul privete numai drepturile tabulare, iar nu i alte drepturi n legtur cu imobilul
nscris n catea funciar;
Acest principiu nu opreaz n favoarea oricrui ter dobnditor, ci numai a terului achizitor de
bun-credin ca dobndit cu titlu oneros un drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act cu titlu
particular, iar nu universal ori cu titlu universal;
Ct privete efectele juridice ale regulii prevzute de art.901, terul achizitor cu titlu oneros i de
bun-credin devine, prin nscriere, adevratul titular al dreptului real nscris n folosul su, chiar dac
autorul su, nefiind adevratul titular al dreptului, este radiat din cartea funciar.
Principiul publictii materiale opreaz numai n cazul dobndirii strmtrii sau constituirii
unui drept tabular, n temeiul unor acte juridice cu titlu oneros,nscris n cartea funciar. n consecin
principiul publicitii materiale nu se aplic:
nscrierilor materiale care cuprind simple indicaii de fapt privind descrierea imobilului;
Faptelor i situaiilor juridice, care dei nu sunt nscrise, exist i produc efecte independent de
orice nscriere n cartea funciar (precum minoritatea, interdicia judectoreasc, starea civil, cetenia
etc.);
Drepturilorde crean i altor drepturi personale, care prin nscriere capt numai efect de
opozabilitate erga omnes, fr ca nscrierea s garanteze existena sau valabilitatea dreptului;
Drepturile tabulare dobndite de teri, prin oricare dintre urmtoarele moduri: prin motenire, prin
vnzare silit, uzucapiune tabular;
Ipotecilor legale, ntruct nimeni nu se poate ndestula din averea altuia, iar intabularea creditorului
n cartea funciar se face, n temeiul leii, fr acordul titularului aparent al dreptului grevat;
ngrdirilor legale (aa-numitele servitui legale) adic restriciilor (limitelor) aduse proprietii,
care produc efecte ipso iure, independent de orice nscriere n cartea funciar, fiind opozabile terilor
dobnditori ai imobilului, chiar dac nu au consimit la dobndirea lor;
Excepiilor legale, ce rezult din aplicarea principiilor de carte funciar, cum sunt cazurile de
dobndire a drepturilor tabulare nuntrul termenelor n care publicitatea material este suspendat.
Principiul publicitii materiale opreaz numai n folosul terilor de bun-credin care au
dobndit cu titlu oneros vreun drept real sau vreun drept de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
funciare. Prin urmare, publicitatea material nu poate fi invocat:
De ctre prile contractante, deoarece nscrierea nu poate modific coninutul raportului juridic
obligaional fundamental, ci trebuie s reflecte, n mod necesar acelai coninut;
De succesorii universali sau cu titlu universal care nu pot avea mai multe drepturi dect autorul lor;
De donatar sau legatarul cu titlu paticular;
ntre aceiai dobnditori;
De ctre dobnditorul de rea-credin, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros.
Condiii de aplicare. Din dispoziiile art.901, coroborate cu prevederile art.909, rezult principiul
numai dac sunt ntrunite, cumulativ, urmtoarele condiii:
nscrierea lui Secundus n cartea funciar este, indiferent de motive, inexact;
Din cuprinsul crii funciare rezult o aparen de exsiten a dreptului nscris n folosul lui
Secundus;
Cel nscris n cartea funciar ca titular actual (Secundus) s fi transmis sau constituit un drept real
n favaorea altui (Tertius), printr-un act juridic valabil n sine, cu titlu oneros i particular;
Dreptul real dobndit s fie, la rndul su, nscris n cartea funciar;
Terul s fie de bun-credin, n sensul c la data nregistrrii cererii de nscriere (iar nu la data
ncheierii actului juridic) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare
(i) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio inexactitate (ii), deoarece nimeni nu va putea invoca
Page | 44

faptul c nu a avut cunotin de existena vreunei nscrieri efectuate n cartea funciar sau, dup caz, a
unei cereri de nscriere nregistrate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar i n fine, nici nu a
cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare (iii), ntruct reaua-credin, deci
cunoaterea inexactitii cuprinsului crii funciare, nu trebuie s fie acoperit prin cartea funciar, cu att
mai mult cu ct unele vicii care afecteaz actul (cauz imoral, frauda la lege, viciile de consimmnt
etc.) nu sunt susceptibile de publicitate i nici nu rezult, de regul, din cuprinsul nscrisului constatator,
fiind, aadar, firesc ca, n cazul n care au fost cunoscute, pe alt cale, s poat fi opuse terului dobnditor
i s fie valorificate n cadrul aciunii de fond sau rectificare tabular, dup caz;
La data nscrierii dreptului n folosul terului s fi trecut cel puin 3 ani de la nscrierea dreptului
real n folosul dobnditorului nemijloct (Secundus), cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a
ordonat nscrierea susceptibil de rectificare, a fost comunicat celui ndreptit (Primus), caz n care
termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.
Din cele ce preced rezult c principul publicitii materiale nu opereaz automat, ci numai dup
trecerea unui anumit termen n care efectul achizitiv de drepturi este, practic, suspendat, iar buna-credin,
dei apreciat dup un criteriu subiectiv, nu este suficient pentru ca terul dobnditor cu titlu oneros s
devin titularul uni drept intacabil. Dac principiul publicitii materiale ar aciona automat atunci
adevratul titular ar fi ntotdeauna sacrificat, deoarece el n-ar avea nicio posibilitate pentru a reaciona n
vederea aprrii dreptului s vtmat printr-o nscriere nevalabil.
ntr-adevr cine dorete s cumpere un imobil nscris n cartea funciar, de exemplu, este suficient
s cerceteze cartea funciar, n spe coala de carte funciar (i registrul general de intrare) i, dac nu
rezult nicio aciune prin care se contest dreptul proprietarului tabular i dac a trecut cel puin un an (cel
mult 3 ani, dup caz) de la data cnd acesta figureaz nscris n cartea funciar, va absolut sigur c dreptul
su nu va mai fi constestat de nicio alt persoan care a avut ori ar fi trebuit s aib un drept nscris n
cartea funciar, iar acesta ar fi fost nscris, fr cauz legitim n favoarea proprietarului tabular.

nscrierile n cartea fuciar

nscririle n cartea funciar sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
Intabularea i nscriera provizorie au ca obiect drepturile reale tabulare, iar notarea se refer la
nscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea
funciar.
nscrierea provizorie i notarea au caracter limitativ, n sensul c ele se fac numai n cazurile
anume prevzute de lege (art.881 alin.3).
De asemenea, drepturile tabulare condiionale nu se intabuleaz, ci numai se nscriu n mod
provizoriu, deorece eficacitatea sau desfiinarea lor depinde de un eveniment viitor i nesigur ca realizare,
nscrierea acestora n cartea funciar nefiind, aadar, definitiv. n schimb, termenul exticntiv sau sarcina
liberalitii se va putea arta att n cuprinsul intabulrii, ct i n cel al nscrierii provizorii.
Intabularea - Definiie - este nscrierea prin care se dobndete, modific sau stinge, cu titlu
definitiv, un drept real imobiliar, de la data nregistrrii cererii de nscriere.
Intabularea stingerii unui drept tabular se mai numete si radiere.
Intabularea este o nscriere definitiv, n sensul c, odat cererea de nscriere admis, efectele sale
se produc instantaneu i deplin, pe data nregistrrii cererii de nscriere.
Obicetul intabulrii intabularea are ca obiect exclusiv nscrierea drepturilor reale imobiliare, care
odat nscrise n cartea funciar devin drepturi tabulare i urmeaz regimul de carte funciar n privina
dobndirii, modificrii i stingerii acestora. Sunt susceptibile de nscriere n cartea funciar, n afara
dreptului de proprietate privat i public, drepturile reale principale asupra lucrului altuia, precum i
dreptul de ipotec.
Condiii de intabulare pentru efectuarea intabulrii se cer ntrunite condiiile de fond i de form
prevzute de lege pentru efectuarea oricrei nscrieri n cartea funciar, precum i unele condiii speciale
n cazurile anume prevzute de lege, precum:

Page | 45

 Rectificarea nscririlor de carte funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declaraie autentic
notarial a titularurlui dreptului ce urmeaz a fi radiat sau modificat, fie, n caz de litigiu, prin hotrre
judectoreasc definitiv;
nscrierea n cartea funciar ca proprietar al lucrrilor autonome, realizate de un ter, a
proprietarului terenului se face, n caz de litigiu, numai n baza hotrrii judectoreti;
Dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea funciar pe baza unui
certificat eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul
c proprietarul a edificat construciile n conformitate cu autorizaia de construire eliberat potrivit legii,
precum i a unei documentaii cadastrale corespunztoare.
Aciunea n prestaie tabular n cazurile n care cel obligat s transmit, s constituie ori s
modifice n folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile necesare pentru
nscrierea n cartea funciar, adic nu pred toate nscrisurile trebuitoare necesare intabulrii, cel interesat
va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea, hotrrea judectoreasc suplinind nscrisurile
necesare intabulrii.
Art.896 NCC: (1) n cazurile n care cel obligat s transmit, s constituie ori s modifice n
folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile necesare pentru nscrierea n cartea
funciar, se va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea; dreptul la aciune este prescriptibil
n condiiile legii; (2) Dac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup
notare.
Art.896 NCC (Efectele aciunii n prestaie tabular fa de terul dobnditor de rea-credin): (1)
Aciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta i mpotriva terului dobnditor nscris anterior n cartea
funciar, dac actul juridicinvocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul
terului dobnditor, iar acesta a fost de rea-credin la data ncheierii actului; (2) Dreptul la aciune
mpotriva terului se prescrie n termen de 3 ani de la data nscririi de ctre acesta a dreptului n folosul
su, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris
mai nainte.
Din cele ce preced rezult c aciunea n prestaie tabular este o aciune specific de carte
funciar, care nu trebuie confundat cu aciunea derivat din raportul juridic fundamental, putnd fi
definit drept acea aciune prin care cel care, n temeiul unui act sau fapt juridic ori, dup caz, chiar n
temeiul legii, este ndreptit s dobndeasc un anumit drept real imobiliar solicit instanei obligarea
prtului s predea nscrisul necesar pentru intabularea n cartea funciar, iar n caz contrar s dispun
nscrierea n cartea funciar.
nscrierea provioprie Definiie este nscrierea prin care de dobndete, modific ori stinge un
drept real imobiliar, sub condiia i n msura justificrii ei.
Ca i intabularea, nscrierea provizorie are ca obiect numai nscrierea drepturilor reale, ns spre
deosebire de aceasta, este o inatbulare condiional i imperfect, deoarece efectele ei sunt condiionate,
n sensul c nu sunt definitive, ci depind de justificarea ulterior.
Cazuri de nscriere provizorie nscrierea prozivorie are loc numai n cazurile anume prevzute de
lege ori n cazurile n care prile consimt n acest sens. ntr-adevr, conform art.898:
n afara altor cazuri prevzute de lege, nscrierea provizprie n cartea funciar se va putea cere :
a) Dac dreptul real dobndit este afectat de o condiie suspensiv ori rezolutorie sau dac privete
ori greveaz o construcie viitoare, justificarea acesteia se face n condiiile legii;
b) Dac, n temeiul unei hotrr care nu este nc definitiv, partea czut n pretenii a fost obligat
la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile
unei alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar;
c) Dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca;
d) Dac se dobndete un drept tabular nscris provizoriu;
e) Dac ambele pri consimt doar pentru efectuarea unei nscrieri provizorii.
Condiii pentru nscrierea provizorie acesta sunt n principiu similare cu cele cerute pentru
intabularea, cu excepia cerinei ca nscrierea provizorie s fie anume prevzut de lege, precum i a
condiiilor speciale impuse de o anumit cerere de nscriere provizorie.
Page | 46

Justificarea nscririi provizorii. Prin nscrierea provizorie se dobndete, modific sau stinge un
drept tabular cu rangul dobndit prin aceast nscriere, ns numai sub condiie i n msura justificrii ei.
Rostul nscririi provizorii este, aadar, acela de a conferi nscrierii n momentul n care aceasta va deveni
definitiv, adic atunci cnd se va transforma n intabulare, data i rangul pe care l-a avut nscrierea
provizorie. Justificarea reprezint ndeplinirea cerinelor necesare transformrii nscririi provizorii n
nscriere definitiv, adic n intabulare. Justificarea se poate realiza:
Prin declaraia unilateral, dat in form autentic de ctre cel mpotriva cruia s-a efectuar
nscrierea provizorie (de ex., antecesorul tabular consimte la intabulare ori atest ndeplinirea condiiei
suspensive sau rezolutorii), iar n lips, prin hotrre judectoreasc rmas definitiv care o nlocuiete;
Prin hotrre judectoreasc rmas definitiv, cnd nscrierea provizorie s-a ncuviinat n baza
unei hotrri judectoreti nedefinitive;
Prin procesul-verbal ntocmit de executorul judectoresc prin care se constat acceptarea plii sau,
dup caz, prin ncheierea ntocmit de ctre acesta prin care se constat efectuarea plii, rmase
definitiv, iar n lips, prin hotrrea judectoreasc de validare rmas definitiv, cnd s-a ncuviinat
nscrierea provizorie a radierii unei ipoteci.
Dac nscrierea provizorie se justific, se vor radia toate nscrisurile fcute mpotriva celui
intabulat (antecesorul tabular); dac, ns, nscrierea provizorie nu se justific, se vor radia mpreun cu
nscrierea provizorie toate nscrierile provizorii subsecvente fcute impotriva celui nscris provizoriu.
Notarea - Definiie - este nscrierea prin care drepturile personale, faptele sau alte raporturi n
legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar devin, n cazurile anume prevzute de lege opozabile fa
de teri ori, dup caz, sunt aduse la cunotina acestora n scop informativ.
Art.902 NCC Actele sau faptele supuse notrii:
(1) Drepturile sau alte raporturi juridice prevzute la art.876 alin. (2) devin opozabile terelor persoane
exclusiv prin notare, dac nu se dovedete c au fost cunoscute pe alt cale, n afara cazului n care
din lege rezult simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate.
(2) n afara altor cazuri prevzute de lege, sunt supuse notrii n cartea funciar :
Punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;
Cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare a
morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de declarare a morii;
Calitatea de bun comun a unui imobil;
Convenia matrimonial, precum i modificarea sau dup caz nlocuirea ei;
Destinaia unui imobil de locuin a familiei;
Locaiunea i cesiunea de venituri;
Aportul de folosin la capitalul social al unei societi;
Interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;
Vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate;
Dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul;
Pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a contractului;
Antecontractul i pactul de opiune;
Dreptul de preemiune nscut din convenii;
Intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
Schimbarea rangulu ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale asupra
greanei ipotecare;
Deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus
acestei msuri, precum i nchiderea acestei proceduri;
Sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
Aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n rectificare;
Aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea de partaj,
aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de
Page | 47

ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni privitoare la alte drepturi,
fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise;
Punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit printr-o
fapt prevzut de legea peneal.
(3) n sensul prezentului articol, prin terise nelege orice persoan care a dobndit un drept real sau
un alt drept n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
Art.903 NCC actele sau faptele care pot fi notate n cartea funciar:
Incapacitatea sau restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu ori de folosin;
Declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil;
Orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n
acest scop de lege.
Obiectul notrii. n sistemul Noului Cod civil fac obiectul notrii, n afara altor cazuri anume
prevzute de lege (art.902 i 903):
1) Situaia juridic personal a titularului dreptului nscris n cartea funciar, precum minoritatea,
interdicia judectoreasc, curatelele speciale, deschiderea procedurii insolvenei etc.;
2) Drepturile personale i alte raporturi juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar,
precum i locaiunile i cesiunile de venituri, convenia matrimonial, interdicia de a nstrina ori greva,
vnzarea fcuta cu rezerva dreptului de proprietate, antecontractul i pactul de opiune etc.;
3) Intenia de a nstrina sau de a greva imobilul nscris n cartea funciar;
4) ngrdirile legale i judiciare de nstrinare sau grevare a imobilului nscris n cartea funciar,
precum declaraia de utilitate public a exproprierii unui imobil;
5) Msurile asiguratorii i cele de executare silit asupra imobilului nscris n cartea funciar, precum
sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
6) Aciunile n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar, precum: aciunile de carte
funciar, aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea n partaj, aciunea
pentru desfacerea sau desfinarea actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea, aciunea
revocatorie etc.

Efectele nscrierilor n cartea funciar

Efectul translativ, constitutiv, modificativ ori extinctiv de drepturi reale al intabulrii i
nscrierii provizorii. n concepia NCC, contractele sau conveniile avnd ca obiect strmutarea,
constituirea, modificarea sau stingerea unor drepturi reale imobiliare sunt i rmn doar creatoare de
obligaii, dnd natere la obligaii de a da ori de a nu face ceva, adic la obligaii de a constitui, modifica
sau transite un drept tabular ori, dup caz, la obligaii de a consimi (tolera) radierea din cartea funciar a
dreptului tabular, iar opreaiunile juridice de executare a acestor obligaii produc efecte juridice depline
att inter partes ct i erga omnes numai din momentul nscrierii (intabulrii ori nscrierii provizorii) n
cartea funciar.
Efectul de opozabilitate fa de teri al notrii drepturilor personale, faptelor sau altor
raporturi juridice n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar. Practic, prin notarea n cartea
funciar, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice dobndesc eficacitate juridic sporit, n
sensul c devin opozabile i fa de teri, astfel nsct ele pot fi valorificate, cnd este cazul, chiar i contra
acestora. De ex., prin notarea locaiunii imobiliare, aceasta va fi opozabil i terului dobnditor al
imobilului, dup cum notarea aciunii n executarea unui antecontract va permite reclamantului s execute
hotrrea i contra terului care ar fi dobndit, pe riscul su, imobilul pendente lite.
Efectul de informare fa de teri al unor notri. n afara de opozabilitatea faa de teri a
drepturilor personale, faptelor sau altor raporturi juridice notate n cartea funciar, se pot nota, n scop de
informare, deci fr ca opozabilitatea fa de tere persoane s atrne de aceast notare, anumite acte, fapte
sau situaii juridice, precum incapacitile legale ale titularului de cartea funciar ori declaraia de
untilitate public n vederea exproprierii unui imobil. Astfel de notri sunt utile, cci asigur respectarea
principiului publicitii integrale, n s lipsa efecturii lor nu pun la adpost pe teri de faptul necunoaterii
Page | 48

in concreto a situaiilor juridice respective, deoarece aveau obligaia de a le cunoate, de vreme ce

opozabilitatea lor rezult fie ex lege, fie din ndeplinirea unor formaliti de publicitate speciale.

Aciunile de carte funciar

Aciunea n prestaie tabular - Definiie este acea aciune prin care dobnditorul unui drept
real imobiliar solicit instanei obligarea prtului s predea nscrisul necesar pentru intabularea n
cartea funciar, iar n caz contrar, s dispun nscrierea n cartea funciar.
Art.896 NCC: (1) n cazurile n care cel obligat s transmit, s constituie ori s modifice n
folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile necesare pentru nscrierea n cartea
funciar, se va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea; dreptul la aciune este prescriptibil
n condiiile legii; (2) Dac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup
notare.
Art.897 NCC (Efectele aciunii n prestaie tabular fa de terul dobnditor de rea-credin): (1)
Aciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta i mpotriva terului dobnditor nscris anterior n cartea
funciar, dac actul juridicinvocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul
terului dobnditor, iar acesta a fost de rea-credin la data ncheierii actului; (2) Dreptul la aciune
mpotriva terului se prescrie n termen de 3 ani de la data nscririi de ctre acesta a dreptului n folosul
su, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris
mai nainte.
Din cele ce preced rezult c aciunea n prestaie tabular este o aciune specific de carte
funciar, care nu trebuie confundat cu aciunea derivat din raportul juridic fundamental.
Caractere juridice. Aciunea n prestaie tabular este o aciune personal, principal, n realizare
de drepturi (condamnatorie) i, n principiu, imprescriptibil extincitiv:
Personal, deoarece apr un drept personal, iar nu unul real; dreptul reclamantului de pretinde
prtului (antecesorul tabular) s-i predea nscrisurile trebuitoare nscrierii n cartea funciar este
un drept personal;
Principal, ntruct nu poate fi invocat dect pe cale principal (cererea de chemare n judecat,
cerere reconvenional);
n realizare, deoarece reclamantul urmrete obligarea prtului (nstrintorul sau constitutorul
dreptului real) s predea nscrisul trebuitor pentru intabularea sau nscrierea provizorie;
mprescriptibil extinctiv, ntruct, prin derogare de la dreptul comun, dreptul la aciunea n
prestaie tabular este imprescriptibil contra antecesorului tabular i avnzilor si cauz.
Justificare. n ceea ce privete justificarea acestei aciuni, ea se bazeaz pe ideea c, n sistemul de
carte funciar, intabularea i inscrierea provizorie presupun i ndeplinirea unor cerine speciale prevzute
de lege, care cad n sarcina celui ce s-a obligat la transmiterea, constituirea sau modificarea unui drept
tabular n folosul altei persoane.
Aciuniea n justificare tabular - Definiie este acea aciune prin care dobnditorul unui drept
tabular nscris provizoriu solicit instanei obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii
provizorii n folosul reclamantului, iar n caz contrar, s dispun intabularea n cartea funciar. Aceast
aciune nu trebuie confundat cu aciunea n prestaie tabular, deoarece reclamantul este deja nscris n
cartea funciar i nici cu aciunea n rectificare, ntruct prin justificarea nscrierii provizorii dreptul
reclamantului nscris provizoriu (ca afectat de o condiie suspensiv) se consolideaz ex tunc, ca i cnd ar
fi fost dobndit pur i simplu nc de la data nregistrrii primei cereri nscriere, nemaipunndu-se
problema radierii dreptului fostului proprietar, cci acesta este considerat de la aceeai dat ca transferat,
n mod definitiv, reclamantului. Numai n cazul n care cel intabulat a transmis ori constituit alte drepturi
reale n folosul altora, sub condiia nejustificrii nscrierii provizorii, ca urmare a admiterii aciunii n
justificare, vor fi radiate toate acele drepturi care sunt socotite ca fiind desfiinate retroactiv, intabularea
celui nscris provizoriu urmnd, aadar a se face fr s se in seama de aceste drepturi stinse prin efectul
justificrii nscrierii provizorii.
Page | 49

Caractere juridice. n lipsa unor indicii privind regimul juridic concret al acestei aciuni este
dificil fixarea naturii ei juridice i determinarea, pe aceast cale, a trsturilor distinctive ale unei
asemenea aciuni. Totui innd seama de obiectul su concret, putem spune c aciunea n justificare
tabular este o aciune personal, principal, n realizare de drepturi i, n principiu prescriptibil extinctiv:
Personal, deoarece, dei apr dreptul real dobndit de reclamant i consolidat retroactiv prin
efectul ndeplinirii condiiei suspensive, are ca obiect obligarea prtului s consimt la intabularea
acestui drept; or obligia de a da include i pe aceea de a preda nscrisul trebuitor necesar
justificrii nscrierii provizorii, fiind susceptibil de executare silit n natur prin prounarea unei
hotrri judectoreti corespunztoare;
Principal, ntruct nu poate fi promovat dect pe cale principal, fie printr-o cerere introductiv
de instan, fie printr-o cerere reconvenional ntr-un proces pendinte;
n realizare de drepturi, deoarece reclamantul urmrete obligarrea prtului s tolereze
justificarea nscrierii provizorii, ca urmare a realizrii condiiei suspensive de care depindea
dreptul tabular nscris n folosul su;
Prescritibil extinctiv ca orice aciune personal, cu meniunea c prescripia nu ncepe totui s
curg ct timp creditorul (cel nscris provizoriu) este nscris n cartea funciar, deoarece nsi
aceast nscriere necontestat de proprietarul tabular echivaleaz cu reacunoaterea dreptului de
ctre el n afavoarea creia prescripia ar fi trebuit s curg. Practic, aciune n justificare este
supus aciunii prescripiei extinctive, ct timp titularul dreptului la aciune este nscris n cartea
funciar, iar dreptul nu a fost contestat (n sensul c antecesorul tabular n-a cerut radierea lui pe
motiv c dreptul real s-a stins prin nendeplinirea condiieie suspensive).
Justificare. Aciunea n justificare este mijlocul juridic specific sitemului de carte funciar de
aprare a dreptului real imobiliar nscris provizoriu contra refuzului antecesorului tabular de a consimi la
transformarea nscrierii provizorii n intabulare, ca urmare a producerii faptului juridic de care depinde
justificarea (ndepliniea, n spe, a condiiei suspensive care afecta dreptul real nscris).
Aciunea n rectificare - Definiie este acea aciune prin care orice persoan interesat poate
solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n scopul
restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilului cuprins n cartea
funciar. Stricto senso ea mai poate fi definit ca fiind acea aciune de radiere (suprimare) din cartea
funciar a drepturilor reale sau personale n cazurile i condiiile anume prevzute de lege.
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni,
susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Caractere juridice:
n funcie obiectul su, adic de natura juridic a dreptului subiectiv ocrotit, aciunea n rectificare
mbrac fie caracterul unei aciuni reale aciune negatorie sau confesorie (de superficie, uzufruct,
uz, abitae, servitute etc.) fie caracterul unei aciuni personale cnd este vorba de radierea
dreptului nscris n temeiul unui titlu nul sau a unei ncheieri ori nscrieri nevalabile sau, dup caz,
inexacte, ori pentru ncetarea efectelor actului juridic, n temeiul cruia s-a fcut nscrierea
dreptului;
n principiu, aciunea n rectificarea nscrierilor de carte funciar este o aciune accesorie, grefat
pe aciunea principal care constituie suportul su juridic, respectiv pe aciunea care nsoete
dreptul subiectiv lezat, sau vtmat de nscrierea nelavalabil ori inexact, cum este cazul actului
juridic, n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea n cartea funciar. n aceste cazuri cererea de
chemare n judecat are dou capete: un capt principal dat deaciunea judiciar care constituie
suportul cererii de rectificare i un altul accesoriu reprezentat de aciunea judiciar de rectificare
propriu-zis. Prin excepie aciunea n rectificare are caracter principal cnd:
a) Este formulat separat de aciunea de fond prin care s-a cerut i obiunut desfinarea sau
ncetarea efectelor juridice ale actului juridic, n temeiul cruia s-a svrit nscrierea;
b) Este fundat pe alte temeiuri juridice dect nevalabilitatea sau ineficacitatea actului juridic
n temeiul cruia s-a fcut nscrierea, respectiv n cazurile cnd:
o nscrierea sau ncheierea n temeiul creia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;
o Dreptul nscris a fost greit calificat;
Page | 50

o Nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris;

o nscrirea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a
imobilui.
Totodat, aciunea n rectificare este o aciune n realizare de drepturi, ntruct reclamantul
urmrete ca instana s dispun, n contradictoriu cu prtul, radierea sau ndreptarea cuprinsului
crii funciare fie n scopul restabilirii situaiei tabulare anterioare nscrierii inexacte cu o nscrire
valabil conform situaiei juridice reale a imobilului;
Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond ce servete
drept temei pentru rectificarea cuprinsului crii funciare, este imprescritibil extinctiv, cel puin
contra dobnditorului nemijlocit i terilor subdobnditori de rea-credin.
Justificare. Aciunea n rectificare este mijlocul juridic specific i cel mai eficace prin care se poate
restabili concordana dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilelor cuprinse n cartea funciar.
Rostul aciunii este, aadar, acela de a apra titularii, dar i de a asigura realitatea nscrierilor de cartea
funciar, astfel nct aceasta din urm sp oglindeasc n permanen situaia juridic exact a imobilelor
nscrise n scopul orcotirii drepturilor i intereselor legitime al terilor dobnditori i a asigurrii
sescuritii circuitului civil.

Procedura de nscriere n cartea funciar

Cererea de nscriere. Persoanele ndreptite s cear nscrierea De regul, nscrierile n
cartea funciar se efectueaz la cererea prilor ineresate, adic antecesorului sau succesorului tabular, cu
excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu.
nscrierea dobndirii unui drept real imobiliar ori personal poate fi cerut i de o persoan
incapabil (minor, interzis, falitul curia i s-a ridicat dreptul de administrare a bunurilor sale etc.),
deoarece este, n principiu, util, constituind un simplu act de conservare de drepturi, de vreme ce are ca
efect consolidarea juridic a dreptului legalmente dobndit prin asigurare opozabilitii lui fa de teri.
Situaia se schimb ns dac este vorba de stingerea unui drept tabular, caz n care radierea acestuia se
poate face numai cu consimmntul titularului dreptului, care trebuie s fie valabil, iar dac acesta este
incapabil, acest cosimmnt trebuie dat cu observarea regulilor privitoare la capacitate (de ex. n cazul
celui pus sub interdicie consimmntul la radiere va fi dat de reprezentatul su legal, iar dac este vorba
de un minor cu capacitate de exerciiu restrns, va fi necesar ncuviinarea prealabil a ocrotitorului
lega). Pe scurt sunt ndreptite s cear nscrierea n cartea funciar urmtorii:
Persoana n favoarea sau mpotriva cruia urmeaz s se nscuviineze intabularea, nscrierea
provizorie unui drept tabular sau, dup caz, notarea altui drept personal ori de crean, adic
antecesorul sau succesorul tabular;
Persoana n favoarea creia sau mpotriva creia urmeaz s se ncuviineze radierea sau
ndreptarea nscrierii unui drept tabula, unui drept de crean sau a oricrei alte meniuni inexcate,
adic antecesorul sau succesorul tabular;
Proprietarul unui imobil poate cere ca intenia sa de a nstrina sau de a ipoteca s fie nscris n
cartea funciar;
Oricare din titularii aceluiai drept ce urmeaz a fi nscris sau radiat;
Mandatarul general al celui ndrituit sau, dup caz, cel cu procur autentic sau legalizat, inclusiv
avocatul sau consilierul juridic al celui ndreptit n cazul nscrierii sau radierii unui drept ori a
unei sarcini ce a grevat imobilul acestuia din urm, dup caz;
Creditorul chirografar, titular al unei creane certe, lichide i exigibile, dac solicit, n numele i n
folosul debitorului su, efectuarea opreaiunilor de carte funciar, privitoare la imobilele acestuia
din urm;
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar, n cazul
n care cere radierea ipotecii, dac prezint judectorului de carte funciar nscrisul original al
cesiunii i chitana doveditoare a plii;
Page | 51

Notaul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se modific, se consituie sau se stinge
un drept real imobiliar;
Instana judectoreasc, n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile, constitutive sau
declarative de drepturi reale imobiliare, precum i n alte cazuri prevzute de lege;
Executorul judectoresc care efectueaz acte de urmrire silit imobiliar;
Organul de urmrire penal, n cazurile anume prevzute de lege;
Oficiul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, n cadrul lucrrilor de transferare a crii
funciare de la un birou teritorial la altul, ca urmare a realocrii administrative a imobilelor nscrise
n cartea funciar.
Forma i coninutul cererii de nscriere a) Cuprinsul cererii Cererea de nscriere n cartea
funciar se va depune sau transmite biroului de cadastru i publicitate imobiliar n crui raz teritorial
este situat imobilul ntr-un singur exemplar. Dac se depun 2 exemplare, cel de-al doilea, cu meniunea
numrului de nregistrare i a nscrisurilor anexate cererii, se restituie prii. Aceast cerere va trebuie s
cuprind :
Numele, prenumele /denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul
numeric personal, numrul de identificare fiscal, codul de nregistrare fiscal sau codul unic de
nregistrare, dup caz, atribuit acestuia;
Obiectul nscrierii;
Indicarea actului sau actelor n msur s justifice cererea;
Localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral (sau numrul topografic) al imobilului i
numrul de carte funciar.
b) nscrisurile doveditoare Obiectul cererii l constituie drepturile tabulare, drepturile personale,
actele i faptele juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar. Dovada actelor i faptelor
juridice se va face numai prin nscrisuri ntocmite n condiiile dreptului comun. Legea prevede c la
cererea de nscriere se va ataa nscrisul original sau copia legalizat de pe acesta, prin care se constat
actul sau faptul juridic, n temeiul cruia se solicit nscrierea, hotrrea judectoreasc declarativ,
constitutiva sau translativ de drepturi, n copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil
sau, dup caz, actul administrativ n original sau n copie legalizat. Un exemplar al nscrisurilor depuse n
original ori copie legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar. n toate
cazurile n care este cerut nscrierea n cartea funciar pentru prima oar a unui teren cu sau fr
construcii, la cerere va fi ataat i documentaia cadastral/tehnic a imobilului ntocmit de o persoan
fizic sau juridic autorizat. n afara actelor menionate mai sus, cererii de nscrierei i se mai ataeaz i
dovada plii taxelor legale, repsectiv a tarifelor aferente serviciilor de publicitate imobiliar, neplata
tarifelor corespunztoare serviciilor solicitate, n termenul legal sau plata parial a acestora, atrage
sanciuniea respingerii cererii.
Termenul de introducere a cererii de nscriere - Ct timp cel care s-a obligat s strmute, s
constituie, s modifice ori s constituie un drept real, personal ori de alt natur n legtur cu imobilul
nscris n cartea funciar este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului transmis, modificat ori grevat,
cererea de nscriere va putea fi fcut oricnd de ctre orice persoan interesat.
Termenele speciale de conservare a eficacitii absolute a drepturilor reale dobndite fr
nscrierea n cartea funciar. Prin excepie de la regula nscrierii oricnd a dobndirii sau modificrii unui
drept tabular, legea prevede anumite cazuri cnd cererea de nscriere a unor drepturi reale imobiliare
trebuie fcut n anumite termene, sub sanciunea inopozabilitii (ineficacitii relative) dobndirii lor
fa de anumite persoane (teri), special ocrotite de lege, prin normele de publicitate imobiliar. Este vorba
de cazul unor privilegii imobiliare care, dac sunt nscrise n termenele prevzute de lege, vor fi, n
principiu, opozabile, cu efect retroactiv i terilor care au dobndit vreun drept asupra imobilului grevat
nainte de expirarea termenului n care privilegiul trebuia s fie nscris n cartea funciar. Creditorii i
legatarii, care cer separaia patrimoniului defunctului, conserv privilegiul asupra imobilelor succesiunii n
faa creditorilor erezilor sau reprezentailor defunctului prin nscrierea acestui privilegiu, n termen de ase
luni de la data deschiderii succesiunii, caz n care nicio ipotec stabilit de erezii sau reprezentanii
defunctului asupra acelor bunuri naintea de expirarea acestui termen nu va putea fi opozabil. Tot astfel,
Page | 52

coeredele sau coprtaul conserv, n caz de mpreal, privilegiul su asupra bunurilor cuprinse n
fiecare lot sau asupra lucrului vndut la licitaie, pentru tot ce are dreptul de a reclama n aceast calitate,
prin nscrierea acestui privilegiu n termen de 60 de zile socotite de la data actului de mpreal sau de la
data adjudecrii imobilului prin licitaie, interval n care nicio ipotec nu poate fi constituit n prejudiciul
coeredelui sau coprtaului creditor, asupra niciunui bun care se gsete cuprins n masa comun.
Oprirea cursului nscrierilor - Precizri prealabile - Dei nu exist n principiu, un termen pentru
efectuarea nscrierilor n cartea funciar, aceasta putnd fi formulat oricnd, totui, cum am artat deja,
pot surveni ntre timp obstacole care mpiedic efectuarea nscrierii, n temeiul unui act sau fapt juridic
anterior. Exist prin urmare, situaii, ce-i drept, excepionale, care opresc temporar sau definitiv cursul
nscripiilor n cartea funciar. Cnd cursul nscrierilor este oprit numai temporar, atunci este posibil,
eventual, efectuarea nscrierii, dup ncetarea obstacolului care oprise temporar nscuviinarea nscrierii.
Dac ns obstacolul este absolut, cel interesat va pute, eventual, cere daune-interese de la antecesorul
tabular, cnd din cauza lui, nu a mai fost posibil nscrierea.
De asemenea, sunt cazuri cnd, dei nscrierea este admisibil, ea este ineficace fa cu terii
interesai, care n vederea realizrii unor drepturi proprii, vor putea opune inopozabilitatea, temporar sau
definitiv a acestor nscrieri. Avem n vedere n principal urmtoarele situaii:
1) nceperea procedurii urmririi silite imobiliare; actele de nstrinare sau constituire de drepturi
reale cu privire la imobilul urmrit sunt inopozabile creditorilor chirografari urmritori i adjudecatarului
din momentulul notrii n cartea funciar a somaiei de plat, indiferent c este vorba de acte ncheiate
anterior sau ulterior acestei date, afar de cazul n care creditorul urmritor sau adjudecatarul s-a declarat
de acord cu acel act ori debitorul sau dobnditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii
creanelor ce se urmresc, inclusiv dobnzile i cheltuielile de executare. n acest caz, dac terul achizitor
s-a nscris n cartea funciar, dup notare somaiei de plat n cartea funciar, nu va putea opri urmrirea
silit sau, dup caz, nu va putea scoate imobilul de sub urmrirea silit dect consemnnd toate sumele
necesare acoperirii creanelor ce urmresc, inclusiv dobnzile i cheltuielile de executare, desigur n limita
valorii de circulaie a imobilului dobndit;
2) Deschiderea procedurii reorganizrii sau lichidrii judiciare a celui care s-a obligat s strmute,
s constituie ori s modifice un drept real imobiliar ori de alt natur n folosul altei persoane; potrivit
ar.63 din Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenei cu mod. Ulterioare, dac debitorul are bunuri
supuse transcripiei, inscriiei sau nregistrrii n registrele de publicitate, administratorul
judiciar/lichidator va trimite instanelor, utoritilor ori instituiilor care in aceste registre o copie de pe
sentina de deschiderea a procedurii, spre a se face meniune n registrul respectiv, n spe n cartea
funciar.
Oprirea temporar a nscrierilor. Sunt cazuri n care cel care a dobndit un drept real sau de
crean n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar este oprit temporar s obin nscrierea n temeiul
unei dispoziii legale speciale, deoarece o astfel de nscriere ar prejudicia interesele altor persoane sau,
dup caz, ar viola anumite principii de carte funciar ori alte norme de ordine public. Este vorba n
principal de urmtoarele situaii:
1) Cazul prevzut de art.26 din Legea nr.7/1996 dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale se
dobndesc fr nscriere n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit,
uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti, dar, pentru a dispune de ele
titularul su trebuie s le nscrie , n prealabil, n cartea funciar. Or dac un ter achizitor a dobndit un
drept real imobiliar de la titularul nscris n cartea funciar, drept, prin ipotez, inopozabil adevratului
titular (eredele veritabil, uzucapantul, cel care a ctigat procesul contra proprietarului tabular, prin care
acesta a fost obligat s tolereze nscrierea dreptului real n favoarea reclamantului etc.) acesta nu va putea
s-i mai nscrie dreptul, dect dup radierea dreptului titlularului aparent (succesorul tabula) al crui drept
nscris i este inopozabil. Prin urmare, temporar, cererea de nscriere formulat de titularul veritabil nu va
putea fi admis, ns, odat radiat dreptul potrivnic, el se va putea nscrie n mod valabil n cartea funciar;
2) Cazul prevzut de art.27 din Legea nr.7/1996 aciunea n prestaie tabular, prin care netecesorul
tabular s fie obligat s predea nscrisurile trebuitoare nscrierii dreptului real acordat reclamantului, iar, n
caz contrar, instana s dispun nscrierea, va putea fi ntreptat conform prezentului articol alin.5 i
mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ anumite condiii: a)
actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie ncheiat anterior celui cruia a fost nscris n
Page | 53

dreptul terului n cartea funciar; b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit cu
titlu oneros, s fi fost de rea-credin la data ncheierii actului. Or ct timp terul dobnditor este nscris n
cartea funciar ca titular al dreptului litigios, primul achizitor nu poate fi nscris n cartea funciar ca
titular veritabil, chiar dac terul achizitor a fost de rea-credin ori a dobndit imobilul cu titlu gratuit;
3) Cazul prevzut de art.28 din Legea nr.7/1996 asemntor, dar nu identic cu cazl precedent, acest
articol permite dobnditorului anterior al imobilului s cear instanei c acorde nscrierii sale rang
preferenial fa de nscrierea efectuat de un ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuir sau care
a fost de rea-credin la data nscheierii actului. i n aceast ipotez, dobnditorul anterior nu va putea si nscrie dreptu dobndit dect n baza hotrrii judectoreti prin care s-a constatat cu putere de lucru
judecat c dreptul su este preferabil celui dobndit de terul achizitor cu titlu graturi sau care a fost de
rea-credin la data nscheirii celui de-al doilea act;
4) Cazul prevzut de art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991 republicat cu modificrile ulterioare
costruciile executate fr autorizaie de constrire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum i
cele care nu au efectuat recepia la terminarea lucrrilor, potrivit legii, nu se consider finalizate i nu pot
fi intabulate n catrea funciar. n cazul construciilor realizate nainte de intrarea n vigoare a Legii
nr.453/2001 pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor
de construcii i unule msuri pentru realizarea locuinelor, nscrierea se face n baza : a) autorizaiei de
construire sau, n lipsa acesteia, a certificatului prin care se atest c imobilul este nregistrat n registrul
agicol, precum i n evidenele fiscale, eliberat de primarul unitii administrativ-teritoriale unde este
amplast aceast construcie; b) documentaiei cadastrale.
5) Cazul prevzut de art 77 / alin.6 din Codul fiscal, cu mod. i compl. ulterioare drepturile reale
dobndite n baza actelor autentificate de notari publici ori a certificatelor de motenitor sau legatar sau,
dup caz, a hotrrilor judectoreti i a altor titluri n celelalte cazuri, nu pot fi intabulate pn la plata
impozitelor aferente sau dreptului dobndit.
Oprierea definitiv a cursului nscrierilor. Pe lng situaiile antterioare care opresc temporar
cursul nscrierilor, exist situaii cnd acest curs este definitv, n sensul c cel cruia s-a transmis,
constituit, modificat ori stins un drept real imobiliar nu mai poate obine intabularea ori nscrierea
provizorie a dreptului n folosul su, din cauza intervenirii unor obstacole dirimante, care opresc definitiv
cursul nscrierilor. Acest lucru se ntmpl:
1) n cazul actelor de transmitere ori de constituirea a unor drepturi reale, dreptul real imobiliar
strmutat, constituit ori modificat a fost ntre timp dobndit de un ter subachizitor de bun-credin cu
titlu oneros ori gratuit care potrivit legii, nu mai poate fi radiat din cartea funciar; dac treul
subdobnditor are un drept inatacabil, cel care dobndise printr-un act anterior un drept real imobiliar va
pierde definitiv dreptul n favoarea celui nscris, caz n care va avea, eventual, doar o aciune recursorie
contra celui care se face vinovat de pierderea dreptului (antecesorul tabular, oficiul teritorial de cadastru i
publicitate imobiliar etc.) potrivit dreptului comun;
2) n cazul privilegiilor i ipotecilor imobiliare nenscrise, imobilul a fost nstrinat valabil unui ter
care nu este inut propter rem pentru plata creanei anterior garantate cu acel imobil; dup cum tim,
conform art.1790 C.civ. numai creditorii care au priilegiu sau ipotec nscris asupra unui imobil l
urmresc n orice mn ar trece; a contrario, dac privilegiul sau ipoteca nu a fost nscris, dreptul de
urmrire este stins;
3) Atunci cnd imobilul a fost expropriat pentru cauz de utilitate public; dac imobilul a fost
expropriat prin hotrre judectoreasc rmas ireveocabil, dreptul de proprietate i celelalte drepturi
reale asupra imobilului respectiv se vor satisface exclusiv din valoarea despgubirilor primite, cu excepia
servituilor a cror meninere nu ar fi contrar uzului sau destinaiei publice a imobilului trecut n
domeniul public naional, judeean ori local. Dac exist teri achizitori care nu i-au nscris drepturile
dobndite anterior pn la finalizarea procedurii de expropriere, acetia vor desocoti cu antecesorul
tabular, n condiiile dreptului comun;
4) Atunci cnd imobilul a pierit n ntregime, dispunndu-se nschiderea crii funciare. n aceast
situaie, dac imobilul a fost asigurat toate drepturile care grevau imobilul distrus se strmut asupra
sumei ce urmeaz a fi pltite de asigurator, dac nu se va folosi pentru refacerea obiectului asigurat.
La autentificarea actelor prin care se constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar,
notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare sau, dup caz, certificat de
Page | 54

sarcini. Pe perioada valabilitii extrasului de carte funciar pentru autentificare, registratorul nu va

efectua niciun fel de nscriere n cartea funciar, cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
Numrul cadastral la care se refer cererea se blocheaz pe o perioad de 5 zile lucrtoare, ncepnd cu
data i ora depunerii cererii i terminnd cu sfritul celei de a cincea zi lucrtoare.
nregistrarea cererii de nscriere - Cererea se depune la biroul de cadastru i publicitate
imobiliar unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea i se nregistreaz de dat cu
data i ora primirii de ctre grefier sau de ctre conductorul de carte funciar care ine registrul de intrare.
Efectele nregistrrii cererii de nscriere:
a) nvestete registratorul de carte funciar cu sarcina rezolvrii ei, deoarece, n principiu i n
materie de carte funciar registratorul nu poate dispune din oficiu efectuarea de nscrieri de carte
funciar, ci numai la cererea persoanei interesate;
b) Fixeaz data de la care nscrierea n cartea funciar devine opozabil fa de teri, precum i cnd
este cazul, rangul (gradul de prioritate al) acesteia, dac mai multe cereri au fost depuse deodat la
acelai birou teritorial, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte
drepturi vin n concuren i vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se
hotreasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile;
c) Odat nregistrat, cererea nu mai poate fi modificat sau ntregit, fiind neesar nregistrarea unei
noi cereri, fr a se plti ns din nou taxele legale, cu excepia cazului n care pentru noua cerere
s-ar prevedea taxe mai mari, situaie n care se va suporta numai diferena;
d) Ct timp lucrarea nu este efectuat nu se va elibera niciun extras de carte funciar, msur,
evident, discutabil, deoarece extrasele pentru informare sunt destinate s aduc la cunotina
terilor situaia juridic real a crii funciare, inclusiv cererile i lucrrile n curs de soluionare.

Soluionarea cererii de nscriere n cartea funciar i efectuarea nscrierii

Rezolvarea cererii cererea de nscriere se soluionaeaz prin ncheiere de ctre registratorul de
carte funciar. Registratorul va admite cerere i va dispune prin ncheiere nscrierea, dac nscrisul
ndeplinete urmtoarele condiii generale:
a) Este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) Identific, n mod corect, numele sau denumirea prilor i menioneaz codul numeric personal,
numrul identificare fiscal, codul de nregistrare fiscal sau codul unic de nregistrare, dup caz,
atribuit acestora;
c) Individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr cadastral sau topografic,
dup caz;
d) Este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn;
e) Este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului;
f) Este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu excepia scutirilor legale.
n cazul n care pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare (ex. Lipsa copiei
legalizate de pe nscrisul original, lipsa meniunii caracterului irevocabil al hotrrii judectoreti, absena
unor anexe ale nscrisului original i despre care se face vorbire n cuprinsul acesteia, lipsa traducerii
legalizate a nscrisului ntocmit ntr-o limb strin etc.), care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce
se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere, se va dispune nscrierea provizorie, caz n
care se va fixa un termen n care solicitantul va fi ntiinat s depun nscrisurile necesare, sub sanciunea
radierii nscrierii provizorii.
ncheierea de carte funciar Dup cum am precizat, registratorul de la biroul de cadastru i
publicitate imobiliar soluioneaz cererile prin ncheiere. Aceasta trebuie s cuprind urmtoarele:
a) Artarea oficiului i a biroului teritorial;
b) nscrisul pe care se ntemeiaz cererea;
c) Felul nscrierii, intabulare, nscriere provizorie, notare sau radiere;
d) Determinarea exact a dreptului sau a faptului ce se cere a fi nscris;
e) Modalitile drepturilor nscrise;
Page | 55

f) Unitatea administrativ-teritorial (localitatea) n care se afl imobilul, numrul cri funciare,

numrul de ordine, numrul cadastral sau topografic i numrul de parcel (corpul de carte
funcair);
g) Persoanele n folosul i mpotriva crora se efectueaz nscrierea;
h) Privilegiul imobiliar, dac este cazul;
i) Temeiul juridic n caz de admitere sau respingere;
j) Calea de atac, termenul i biroul teritorial la care se depun,
k) Tariful achitat;
l) Semntura registratorului i asistentulului-registrator.
Ci de atac - Cel nemulumit de soluionarea cererii de nscriere, precum i cei ale cror drepturi
au fost nclcate prin ncheierea prin care s-a dispus efectuarea unei nscrieri o poate ataca, n condiiile
legii, inclusiv pe acalea aciunii n rectificare, deoarece, procedura de nscriere are caracter esenialmente
necontencios.
De lege lata, controlul judectoresc al ncheierilor registratorului este reglementat de art.50 alin. 23 i art.50 din Lege, astfel cum au fost mod. prin O.U.G. nr.64/2010:
Art.50 alin.2-3: (2) Persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare a ncheierii de
admitere sau respingere, n termen de 15 zile de la comunicare, care se soluioneaz prin ncheiere
de ctre registratorul-ef din cadrul oficiului teritorial n raza cruia este situat imobilul. mpotriva
ncheierii registratorului-ef se poate formula plngere, n termen de 15 zile de la comunicare.
Cererea de reexaminare i plngerea mpotriva ncheierii se depun la biroul teritorial i se nscriu
din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a
crei raza de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii
funciare. Plngerea mpotriva ncheierii se poate depune direct la judectoria n a crei raz de
competen teritorial se afl imobilul, situaie n care instana va solicita din oficiu biroului
teritorial comunicarea dosarului ncheierii i copia crii funciare, precum i notarea plngerii n
cartea funciar. (3) Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel.
n caz de admitere a plngerii, apelului sa recursului, hotrrea instanei judectoreti rmas
irevocabil se comunic, din oficiu, biroului teritoriat de cadastru i publicitate imobiliar de ctre instana
care s-a pronunat ultima asupra fondului (judectorie ori tribunal) i va produce efecte retroactive pentru
cartea funciar de la data nregistrrii cererii la biroul teritorial, iar nu de la data notrii cii de atac ori a
rmnerii irevocabile a hotrrii judectoreti.
Din cele ce preced rezult c ncheierile birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, dei sunt
acte administrative, nu sunt supuse controlului instanelor de contencios administrativ ordinar, n condiiile
Legii nr.554/2004, ci contenciosului adimistrativ special, regelementat prin Legea 7/1996, activitatea de
publicitate imobiliar[ fiind o activitate eminamente necontencioas realizat, dup cum am vzut n cadrul
unei proceduri administrative speciale.
Reguli generale de nscriere - Orice nscriere care se face n cartea funciar trebuie s cuprind:
a) Ziua, luna, anul, numrul de nregistrare a cererii n temeiul creia se face nscrierea;
b) nscrisul pe care se ntemeiaz;
c) Artarea dreptului i a modalitilor lui sau a faptului juridic ce se nscrie;
d) Titularul dreptului nscris;
e) Cota de proprietate;
f) Preul.
nscrierea care se va face n baza ncheierii registratorului de carte funciar trebuie s fie astfel
efectuat n cartea funciar, nct s nu fie posibil o interpretare eronat sau diferit fa de aceea care
rezult din actele ce nsoesc cererea. n acest scop, nscrierile operate n cartea funciar trebuie s
menioneze imobilul identificat cadastral, dreptul sau faptul juridic la care se refer nscrierea i numrul
de nregistrare a acesteia i s cuprind, totodat, precizri privitoare la:
a) Construciile de pe terenurile delimitate cadastral;
b) Radierile de drepturi stinse prin efectul legii (de ex.: uzufructul viager al unei persoane care a
decedat);
c) Drepturile stabilite prin deciziile emise de autoritile competente, potrivit legii;
Page | 56

d) Drepturile succesorale constatate prin certificatele de motenitor sau legatar ori prin hotrri
judectoreti.
Pe nscrisul original al actului se face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va meniona
efectuarea nscrierii sau respingerii, indicndu-se att partea crii funciare n care s-a fcut nscrierea, ct
i numrul de ordine al nscrierii.
n sfrit, orice schimbare adus vreunei nscrieri n cartea funciar se va evidenia prin sublinierea
vechii nscrieri i prin trecerea n rubrica obesrvaii a numrului de ordine sub care s-a operat noua
nscriere.

Page | 57