UNIVERSITATEA CONSTANTIN BRNCUI TRGU

JIU
FACULTATEA DE TIINE JURIDICE

Iura in re aliena
Drepturile reale asupra bunurilor
altuia

STUDENT: OLTEANU CONSTANTIN VLAD

ANUL III, GRUPA NR. 330

Dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod
exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege. Dreptul de proprietate confera titularului trei
prerogative esentiale:

dreptul de a poseda bunul posesia (exercitarea de catre titular a unei stapaniri cu privire la bun,
in proprietatea sa);

dreptul de a folosi bunul folosinta (reprezinta facultatea proprietarului de a folosi bunul in

interes propriu, dobandind astfel, proprietatea, fructele si productele);

dreptul de a dispune de bun dispozitia (dreptul de a dispune de un lucru).

De cele mai multe ori, titularul dreptului exercita toate cele trei prerogative si, atunci, vorbim de

plena in re potestas, proprietatea deplina.

Uneori insa, intalnim cazuri cand aceste prerogative sunt exercitate de titulari diferiti, in sensul ca
titularului ii revine abusus, iar altei persoane usus si fructus. In aceste situatii nudul proprietar se afla in
imposibilitate temporara de a exercita dreptul de folosinta si de culegere a fructelor, iar persoana care
exercita aceste atributii are un drept asupra unui lucru strain, un jus in re aliena, mai concret, o servitute.
La inceputul dreptului roman singura categorie de drepturi reale (asupra bunurilor), in afara de
proprietate era categoria servitutilor prediale. La finele dreptului roman, avem urmatoarele drepturi
romane: servitutile prediale, servitutile personale (uzufructul, uzul, habitatia, operae servorum vel
pecorum), emfiteoza, superficia si jus in agro vectigal.
I. Servitutile sunt drepturi reale care confera anumite prerogative asupra unor bunuri straine, fie in
interesul unui fond determinat, numit fond dominant, fie in interesul unei persoane.
Primele se numesc servituti reale sau prediale, intrucat se constituie in folosul altui imobil, iar
celelalte se numesc personale intrucat ele greveaza fondul dominat in folosul unei persoane numite titular
de servitute.
a. servitutile prediale Aceste servituti presupun doua imobile: unul in folosul caruia exista
servitutea, numit fondul dominant si altul grevat de servitute numit fond dominat. Servitutile prediale
servesc nevoilor economice ale imobilului dominant. Cele doua fonduri trebuie sa fie vecine si servitutile
sa se exercite de o maniera permanenta.

Servitutile prediale sunt indivizibile deoarece ele greveaza fondul aservit in intregime si folosesc
intregului fond dominant. Ele se impart in rustice si urbane, dupa cum fondul dominant are sau nu cladiri
pe suprafata sa.
Din categoria servitutilor rustice, retinem pe urmatoarele:
-

Iter dreptul de a trece cu piciorul pe terenul altuia;

Via dreptul de a trece cu mijloace de tractiune;

Actus dreptul de trecere cu turmele de animale;

Aquaeductus dreptul de a construi o conducta de apa pe terenul altuia;

Aquaehaustus dreptul de a scoate apa din fantana aflata pe terenul altuia;

Servitutile nisipului, ori ale pietrei de var;

Servitutatea de navigatie;

Servitutile pescaresti;

Confinium un spatiu liber de doua picioare lasat intre terenurile agricole pentru
intoarcerea plugului;

Dintre servitutile urbane amintim:

-

Servitutea de vedere;

Servitutea de scurgere a apelor menajere sau a apelor pluviale;

Servitutea de intretinere a fatadei casei;

Servitutea de sprijin a zidului despartitor;

Ambitus o distanta de doi pasi intre proprietatile cladite la Roma.

b. Servitutile personale Spre deosebire de cele prediale, ele nu depind de pozitionarea fondurilor
imobile dominante, ci de persoana beneficiarului. De aici avem doua importante consecinte:
- servitutile personale sunt incesibile,
- ele sunt temporare, cel mult viagere, intrucat insotesc persoana beneficiarului si nu lucrul.
Servitutile personale sunt: ususfructus, usus, habitatio, operae servorum del pecorum.

Ususfructus (uzufructul) este un drept real, o servitute personala, care confera titularilor,
uzufructuarii, dreptul de folosinta si de culegere al fructelor unui bun cu obligatia de a-i pastra neatinsa
substanta. Asadar, subiectii acestui raport juridic sunt nudul proprietar si uzufructuarul, independenti unul
de altul si titulari ai unui drept real distinct.
Proprietarul avea deschisa actiunea in revendicare si putea instraina sau ipoteca bunul cu rezerva
protejarii dreptului uzufructuarului. El nu putea tulbura linistita folosinta a lucrului si nestingherita
percepere a fructelor de catre uzufructuar.
Uzufructuarul are in principal doua prerogative: usus si fructus.

Usus semnifica dreptul de a folosi bunul in conformitate cu destinatia sa si in functie de propriile

interese ale uzufructuarului. Acesta nu putea insa schimba destinatia bunului, nu-i putea deteriora
substanta si nu-l putea instraina.

Fructus- inseamna dreptul de a-si apropria fructele. La inceput uzufructuarul avea numai fructele
naturale si industriale, dar mai apoi, s-a admis, sa are un drept si asupra fructelor civile.
Uzufructuarul devine proprietarul fructelor prin percepere, adica printr-un act material de luare in

posesie. El dobandeste fructele civile zi cu zi, in sensul ca primeste sumele de bani cat dureaza dreptul
sau. El devine proprietarul fructelor naturale si industriale, atat cele care provin din munca sa, cat si cele
pentru care nu a facut nici un efort. In calitatea sa de titular de drept real, uzufructuarul este tinut sa
conserve substanta lucrului. Pretorul l-a obligat sa promita proprietarului ca va folosi bunul ca un bun sef
de familie si ca la finele uzufructului ba restitui lucrul. Daca uzufructuarul nu facea promisiunea,
proprietarul se putea opune luarii in detinere a lucrului. Aceasta promisiune se numea cautio
ususfructuaria. Uzufructul ea sanctionat printr-o actiune, care in perioada clasica purta numele de
vindicatio ususfructus, prin care uzufructuarul cerea proprietarului sa nu-i tulbure folosinta. Proprietarul la
randul sau avea la indemana o actiune negatorie, prin care putea contesta dreptul titularului de servitute.
Usus este o servitute personala care confera uzuarului dreptul unei persoane de a folosi lucrul
altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale. Este
un drept mai putin considerabil decat uzufructul, intrucat uzuarul nu culege dobandeste fructele, ci le
culege in limitele nevoilor sale personale. Dreptul de uz se putea constitui prin contract sau testament.
Habitatio (abitatia) este o servitute personala ce consta in dreptul de a locui intr-un spatiu cu
aceasta destinatie apartinand altuia. Acest drept se constituie prin contract sau testament. El nu se stinge
prin nefolosinta.

Operae servorum vel pecorum constituie o servitute care confera titularului un drept de
folosinta asupra animalului sau sclavului apartinand altuia, acest drept real fiind constituit prin contract.
A. Modalitati de constituire a servitutilor.
Servitutile prediale rustice, la epoca veche, se constituiau prin mancipatiune, iar cele urbane prin
cesiune in fata magistratului. Acest ultim mod de dobandire se folosea si in cazul servitutilor personale.
Servitutile se mai puteau constitui si prin adjudecarile in cadrul sentintelor de partaj, prin pacte si
stipulatii si prin testament.
In epoca veche servitutile se dobandeau si prin uzucapiune, iar in epoca pretoriana, pretorul
ocrotea printr-o actiune utila pe cel care exercita timp de zece ani o servitute.
B. Sanctionarea servitutilor .
Actiunile specifice servitutilor sunt: actiunea compensorie si actiunea negatorie. Prin actiunea
confesorie se urmarea restabilirea dreptului titularului de servitute, parat fiind cel care-i contesta dreptul.
Actiunea negatorie era actiunea opusa, ea era introdusa de catre proprietarul fondului impotriva celui care
pretindea o servitute.
C. Stingerea servitutilor.
Servitutile se sting:
-

prin disparitia materiala a fondului aservit;

prin confuziune, titularul fondului dominant devine si titular al fondului aservit;

prin renuntarea titularului la dreptul sau;

prin moartea titularului servitutii personale;

prin nefolosirea servitutii;

prin pierderea libertatii sau cetateniei titularului de servitute.

II. Superficia
Consta in dreptul acordat unei persoane, numita superficiar, de a se folosi, pe termen lung, de o
constructie ridicata pe terenul altuia, in schimbul unei sume de bani platita proprietarului terenului. Acest

drept se nastea intotdeauna prin contract si era ocrotit de un interdict si de o actiune (revindicatio utilis),
ce putea fi intentata impotriva oricarei persoane ce ar fi tulburat pe superficiar.
III. Emfiteoza
Emfiteoza este un drept real de folosinta asupra terenului agricol al altuia, drept perpetuu si
transmisibil atat inter vivos cat si mortis causa, cu obligatia corelativa a emfiteotului de plata a pretului
periodic de folosinta.
Este un drept real, de foarte lunga durata, intermediar intre dreptul de proprietate si uzufruct. Acest
drept este ocrotit printr-o actiune reala, petitorie, asemanatoare revendicarii. Pentru folosinta terenului,
emfiteotul trebuia sa plateasca un pret periodic precum si impozitul aferent proprietatii imobiliare. Daca
nu facea aceste plati pe o perioada mai mare de trei ani, emfiteotul era decazut din drepturile sale.
IV. Jus in agro vectigal
Acest drept consta intr-o arendare a pamantului cetatilor pe o perioada de 99 ani. Titularul acestui
drept nu putea fi lipsit de pamant, nici el, nici mostenitorii, atat timp cat platea taxa fixata, numita
vectigal.
Spre sfarsitul Dominatului cele doua institutii emfiteoza si jus in agro vectigal, se confunda, statul
facand exproprieri masive, iar fermierii au devenit arendasi ai statului roman.