Curs 1

Introducere n problematica dreptului agrar

1.1. Noiuni introductive

Dreptul agrar (funciar) este acea ramur de drept privat care cuprinde ansamblul normelor juridice
care reglementeaz relaiile sociale nscute n legtur cu folosin a terenurilor de ctre de intorii acestora,
indiferent de forma de proprietate (public sau privat), precum i relaiile sociale care privesc organizarea i
evidena funciar, n scopul folosirii raionale i integrale a tuturor terenurilor, potrivit destinaiei lor.
ntr-o alt accepiune, dreptul agrar este acea ramur a dreptului privat care cuprinde ansamblul
normelor care reglementeaz raporturile juridice nscute n legtur cu spa iul rural, dezvoltarea acestuia i
activitile agricole.
Obiectul de studiu al dreptului funciar l constituie, n principal, relaiile sociale legate de folosin a
pmntului, indiferent de destinaia terenurilor, forma de proprietate sau persoana beneficiarului folosin ei
funciare.
Principalele categorii de norme juridice care intr n aria de studiu a dreptului agrar:
- Norme juridice care reglementeaz formele proprietii asupra terenurilor i regimul lor juridic;
- Norme juridice care reglementeaz modul de exploatare a terenurilor n Romnia;
- Norme juridice care reglementeaz sistemul de eviden i publicitate imobiliar;
- Norme juridice care reglementeaz folosirea, protecia i ameliorarea terenurilor.
Caracteristicile juridice ale dreptului rural (financiar):
- Este o ramur distinct a dreptului privat romn care are un domeniu specific de reglementare
(raporturile rurale) i un obiect de studiu prorpriu (relaiile sociale legate de folosina pmntului)
- Este o ramur complex care este format att din norme proprii (ex: regimul amenajrilor
funciare, acvative, forestiere, statutul fermierului), ct i din norme mprumutate din alte ramur i
(dreptul societilor, dreptul contractelor, drept fiscal, drept social, etc);
- Este o ramur juridic modern un drept n aciune care se afl ntr-o dinamic specific (de la
exploataiile individuale ctre ntreprinderile agricole).
- Este o ramur de drept cu activiti specifice, complexe, reglementate si controlate (este vorba de
activiti agricole, care presupun o mare diversiate pornind de la forme individuale i ajung la
activiti de grup).

1.

1.2. Izvoarele dreptului agrar

Prin izvor de drept agrar (funciar) se nelege forma de exprimare a normelor juridice care
reglementeaz relaiile sociale de natur funciar. Aceste norme juridice sunt grupate n diferite acte normative
interne (n principal), dar i europene i internaionale.
Cele mai importante izvoare interne ale dreptului rural sunt: legile, hotrrile de guvern, ordonan ele
Guvernului, decretele. Actele normative ale Uniunii Europene au devenit parte a dreptului intern. Reglementrile
internaionale (Acorduri, Convenii, Pacte, Tratate) cu privire la spa iul rural sunt obligatorii dac au fost
ratificate de Parlamentul Romniei.
Constituia reprezint cel mai important izvor de drept funciar. Ea cuprinde o serie de reglementri
fundamentale privitoare la problematica dreptului urban.
n capitolul 11 Drepturile i libertile fundamentale ale cetenilor sunt prevzute:
- dreptul la un mediu sntos i echilibrat ecologic (art. 35);
- dreptul de asociere (art. 40);
- dreptul la munc i protecia social a muncii (art. 41);
- dreptul la proprietate privat (art. 44);
- accesul liber la o activitate economic (art. 45).
Alte prevederi constituionale care reglementeaz relaiile juridice specifice dreptului funciar sunt
prevzute n art. 121 i art 122 din Constituiei care se refer la autorit ile comunale i or ene t, precum i la
Consiliul judeean.

3.

n Titlul IV Economia i finanele publice se prevede c statul are obligaia de a asigura : refacerea
i ocrotirea mediului nconjurtor, precum i meninrerea echilibrului ecologic; crearea condi iilor necesare
pentru creterea calitii vieii; aplicarea politicilor de dezvoltare regional n concordan cu obiectivele Uniunii
Europene.
n cadrul art. 136 din Constituie este reglementat proprietatea public i privat.
2. Codurile
n noul Cod civil exist o serie de reglementri cu privire la proprietate i la alte drepturi reale, la
contracte, moduri de organizare a proprietii, subiectele individuale i colective de drept rural.
Legea
Legile ordinare reprezint un izvor important izvor i pentru dreptul funciar, care pune n aplicare i
detaliaz normele constituionale, stabilind reglementri proprii cu caracter general sau special. n acest sens
amintim:
- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar conine reglementri privind fondul funciar al Romniei,
regimul juridic al terenurilor proprietate public sau privat, circula ia juridic a terenurilor, folosirea
terenurilor pentru producie agricol i silvic, folosirea temporar sau definitiv a terenurilor n alte
scopuri dect propducia agricol i silvic, orgnizarea i amenajarea teritoriului.
- Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar (cu modificrile ulterioare)
reglementeaz i organizeaz cadastrul i publicitatea imobiliar;
- Legea nr. 213/1998 reglementeaz proprietatea public i regimul su juridic.
- Legea nr. 215/2006 privind administraia public local modificat prin Legea nr. 286/2006
reglementeaz alegerea, organizare, organizarea i uncionarea autoritilor publice locale din
spaiul rural
- Legea nr. 98/2009 reglementeaz stimularea investiiilor n agricultur
- Legea nr. 204/2008 se refer la protejarea exploataiilor agricole.
4. Hotrri de Guvern. Ordonane ale Guvernului. Ordine de minitri
Hotrrile de guvern i ordonanele guvernamentale sunt izvoare de drept agrar n msura n care
conin reglementri cu privire la problematica acestei discipline juridice.
n acest sens, putem exemplifica:
- H.G. nr. 1460/2008 privind aprobarea Aprobarea Strategiei Naionale pentru Dezvoltarea Durabil
a Romniei;
- H.G. nr. 1626/2008 privind aprobarea activitilor pentru care se acord sprijin financiar
productorilor agricoli din sectorul vegetal n anul 2009
- H.G. nr. 1627/2008 privind aprobarea activitilor pentru care se acord sprijin financiar
productorilor agricoli din sectorul zootehnic n anul 2009.
- O.U.G. nr. 103/2008 privind nfiinarea organizaiilor interprofesionale pentu produsele
agroalimentare;
- O.U.G. nr. 13/2006 privind nfiinarea Ageniei de Pli pentru dezvoltarea Rural i Pescuit.
- Ordinul ministrului agriculturii, pdurilor i dezvoltrii rurale nr. 35/2009 pentru aprobarea
regulilor privind nregistrarea operatorilor n agricultura ecologic
- Ordinul ministrului agriculturii, pdurilor i dezvoltrii rurale nr. 56/2008 pentru adoptarea
msurilor privind bunele condiii agricole i de mediu n Romnia.
5. Acte normative ale UE
Consiliul Europei a reglementat o serie de acte normative care au n con inutul lor prevederi
referitoare la dreptul agrar:
- Reglementarea C.E. nr. 1290/2005 privind finanarea politicii agricole comune
- Regulamentul C.E. nr. 834/2007 privind producia ecologic i etichetarea produselor ecologice

Curs 2
Fondul funciar al Romniei i principalele categorii de terenuri
2.1. Noiunea de proprietatea funciar

Conform art. 1 din Legea nr. 18/1991, fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de
orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt de inute sau de domeniul public ori privat din
care fac parte.
n funcie de destinaie, Legea fondului funciar (n art. 2), clasific terenurile ce alctuiesc fondul
funciar n urmtoarele categorii:
1. Terenuri cu destinaie agricol:
- terenuri agricole productive: terenurile arabile, viile, livezile, punile, fneele;
- terenuri cu vegetaie forestier care nu fac parte din amenajamentele silvice
- punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice
- amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare
- drumurile tehnologice i de exploatare agricol
- platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole
- terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol
Terenurile arabile sunt acele terenuri cultivate cu plante anuale sau perene i care se ar n fiecare an
sau o dat la mai muli ani (2 6 ani)
Viile cuprind terenurile plantate cu vi de vie, pepinierele viticole i plantaiile de hamei.
Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi i cele ocupate de pepinierele pomicole .
Punile sunt terenuri nierbate pe cale natural i folosite cu psunatul animalelor ( pot fi: p uni
curate, puni mpdurite, puni cu pomi fructiferi, etc)
Fneele sunt terenuri ale cror ierburi sunt cosite pentru a fi folosite la hrana animalelor sub form de
mas verde sau fn.
2. Terenuri cu destinaie forestier:
- terenurile mpdurite;
- terenurile destinate mpduririlor;
- terenurile neproductive (stncrii, bolovniuri, rpe, etc) dac sunt cuprinse n
amenajamentele silvice.
3. Terenuri aflate permanent sub ape :
- albiile minore ale cursurilor de ap;
- cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie;
- fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale.
4. Terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate
construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere
5. Terenuri cu destinaii speciale:
- terenuri folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construc iile i
instalaiile aferente;
- terenuri folosite pentru construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transpor al energiei
electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere,
cariere, etc
- terenurile folosite pentru nevoile de aprare
- plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, etc
2.2. Bonitarea terenurilor
Prin bonitarea terenurilor se nelege activitata organizat n scopul determinrii i aprecierii
calitilor tehnice i capacitii de producie a acestora, prin intermediul unui sistem de indici tehnici i note
de bonitare.
Aprecierea calitativ a terenurilor constituie una din componentele activit ilor de cadastru, realiznduse pe baza lucrrilor tehnice cadastrale i a studiilor pedologice.
Bonitarea terenurilor agricole este necesar pentru zonarea produciei agricole, pentru stabilirea
potenialului productiv al terenurilor, punerea n valoare a resurselor funciare, fixarea arendei, aplicarea
difereniat a taxelor i impozitelor, precum i a plilor activitilor prestate de ctre societ ile comerciale care
au ca obiect de activitate efectuarea de lucrri agricole.
n Legea nr. 18/1991 este prevzut Metodologia de bonitare potrivit creia terenurile arabile i pajitile
se mpart, n funcie de nsuirile lor calitative, n ase clase de calitate:
- clasa I terenuri de foarte bun calitate;
- clasa a II-a terenuri de calitate bun;
- clasa a III-a terenuri de calitate mijlocie;

- clasa a IV-a terenuri de calitate slab;

- clasa a V-a terenuri de calitate slab;
- clasa a VI-a terenuri neproductive situate n perimetre agricole (stncrii, nisipuri, ravene).
La rndul lor, viile i livezile se mpart n trei clase de productivitate:
- clasa A producii bune i foarte bune;
- clasa B producii satisfctoare;
- clasa C producii slabe i foarte slabe.
mprirea terenurilor arabile, a viilor i livezilor pe clase calitative este realizat pe baza urmatoarelor
criterii:
- natura i proprietile solului;
- gradul de fertilitate a solului;
- relieful;
- clima;
- nivelul pnzei freatice;
- gradul de degradare a solurilor.
Calitatea i categoria terenurilor agricole nu se stabilesc de de intorii acestora, ci de ctre organe i
instituii specializate. Este vorba de Institutul de cercetri pentru pedologie i agrochimie, Oficiile jude ene
pentru studii pedologice i agrochimice, precum i Oficiile judeene de cadastru i organizarea teritoriului.

CURS 3
FORMELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
PROPRIETATEA PUBLIC I PROPRIETATEA PRIVAT ASUPRA TERENURILOR
Conform art. 552 din Noul Cod Civil (Legea nr. 287/2009 privind Codul civil pus n aplicare de Legea
nr. 71/2011) proprietatea este public sau privat.
Sunt obiect al proprietii publice bunurile statului i ale unitilor administrativ - teritoriale care,
prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz sau de interes public, ns numai dac au fost legal
dobndite de ctre acestea.(art. 554 alin. 1 Cod Civil).

Sunt obiect al proprietii private toate bunurile de uz sau de interes privat apar innd persoanelor
fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alctuiesc domeniul
privat al statului i al unitilor administrativ teritoriale (art. 553 Cod Civil).
3.1. Proprietatea public asupra terenurilor
DEFINIIE
Proprietatea public este dreptul de proprietate ce apar ine statului sau unei unit i administrativ teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declara ia legii, sunt de uz ori de interes public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
Caracteristicile proprietii publice:
- Este un tip fundamental de proprietate ca i proprietatea privat;
- Are ca titulari exclusivi statul i unitile administrativ teritoriale (art. 135 pct. 3 din Constitu ie);
- Este o proprietate administrat (cf. art. 475 alin. 2 din Codul Civil);
- Bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt:
a Inalienabile (art. 861 Cod civil, art. 135 alin. 5 din Constitu ie) - adic nu pot fi nstrinate; acest
caracter presupune c bunurile sunt scoase din circuitul civil i declarate astfel de lege. Totu i,
aceste bunuri pot fi date n administrarea regiilor autonome i a altor institu ii publice ori
concesionate sau nchiriate n condiiile legii.
b Imprescriptibile (cf. art. 861 Cod civil) adic aceste bunuri nu vor putea fi dobndite de ter i pe
calea uzucapiunii;
c Insesizabile (cf. art. 861 Cod civil) (neurmribil) care nu poate fi urmrit silit pentru plata unei
datorii. Orice bun inalienabil este i insesizabil.
- Are un coninut limitat la conservarea, supravegherea, paza i administrarea bunurilor domeniului
public (aceste atribute revin deintorului cruia i-au fost ncredinate astfel de bunuri);
- Bunurile aflate n proprietatea public sunt destinate a servi utilitii publice.
Titularii (subiectele) dreptului de proprietate public
Titularul tipic al dreptului de proprietate public este, dup caz (cf. art. 135 alin. 3 din Constitu ie):
- Statul ca titular al domeniului public (i privat) pe care l administreaz direct, prin organele sale
(Ministerul finanelor sau alte organe prevzute de lege)
- Unitile administrativ teritoriale : judeul, municipiul, sectorul, ora ul, comuna, ca titulari ai
domeniului public i privat de interes local.
Obiectul proprietii publice
Constituie obiect exclusiv al proprietii publice bogiile de interes public ale subsolului, spa iul
aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes na ional, plajele, marea teritorial, resursele
naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.
Dup criteriul naturii bunurilor i destinaia acestora, domeniul public este alctuit din:
a Domeniul public maritim (marea teritorial, rmurile mrii, porturile i radele);
b Domeniul public fluvial (fluviile i rurile navigabile sau plutitoare din interiorul frontierelor i
canalele de navigaie, precum i apele cu potenial energetic valorificabil);
c Domeniul public aerian (spaiul atmosferic dintre frontierele rii, aeroporturile, lucrrile i
instalaiile destinate semnalizrii i siguranei zborului);
d Domeniul public terestru (terenuri, ci de comunicaie, construcii, bunuri mobile, bogii naturale).
Coninutul dreptului de proprietate public
Dreptul de proprietate public este limitat n coninut ca urmare a declarrii inalienabilit ii bunurilor
domeniului public, ct i a utilitii impuse acestora. Statul sau unit ile administrativ teritoriale exercit posesia,
folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condi iile legii.
Cazurile de dobndire a dreptului de proprietate public:
Conform art. 863 din Noul Cod Civil, dreptul de proprietate se dobndete prin:
a Achiziie public efectuat n condiiile legii;
b Expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
c Donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau prin voin a
dispuntorului, devine de uz sau de interes public;
d Prin convenie cu titlu oneros (care impune cuiva sarcini), dac bunul, prin natura lui sau prin
voina dispuntorului, devine de uz sau de interes public;

Prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul public al acestuia sau din
domeniul privat al unei uniti administrativ teritoriale n domeniul public al acesteia, n
condiiile legii.
Prin alte moduri stabilite de lege.

Stingerea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se stinge dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat, dac a ncetat
uzul sau interesul public, cu respectarea condiiilor prevzute de lege (cf. art. 864 din Noul Cod Civil).
Trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat se face, dup caz, prin hotrrea Guvernului,
a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucure ti sau a consiliului local (cf. art. 10 alin.2
din Legea nr. 213 / 1998).
Aceste hotrri pot fi atacate n condiiile legii, la instan a de contencios administrativ competent, n a
crei raz teritorial se afl bunul.
3.2. Proprietatea privat asupra terenurilor
Proprietatea privat asupra terenurilor a renscut odat cu adoptarea Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar, care a stabilit dou modaliti de dobndire a acestui tip de proprietate, i anume:
- Reconstituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor n favoarea fo tilor proprietari sau a
motenitorilor acestora;
- Constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor pentru persoanele care nu au avut n
proprietate terenuri n localitatea respectiv.
La stabilirea ntinderii suprafeelor care urmau s devin proprietate privat, s-a luat n considerare
suprafaa terenurilor deinute de fostele cooperative agricole de producie la data de 1 ianuarie 1990, suprafa a
nscris n sistemul de eviden a cadastrului funciar i n registrul agricol.
DEFINIIE
Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda , folosi i dispune de un bun n mod
exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege .( Art. 555 alin. 1 Cod Civil).
Caracteristicile proprietii private:
- Este un tip fundamental de proprietate (ca i proprietatea public);
- Se bucur de ocrotirea egal a legii (cf. art. 41 pct.1 din Constituie);
- Este inviolabil (art. 135 din Constituie) conferind titularului su dreptul de a pretinde tuturor
subiectelor de drept s nu mpiedice exerciiul dreptului i s cear repararea daunelor care s-ar produce
prin nclcarea dreptului su. Exproprierea, confiscarea i orice alte moduri de deposedare for at sunt
admise numai n condiiile legii.
- Este alienabil deci susceptibil de nstrinare prin oricare din modurile prevzute de lege;
- Este imprescriptibil extinctiv, dar aciunea n revendicare poate fi stopat prin uzucapiune (art. 563
alin. 2 Cod civil);
- Este supus condiiei dobndirii licite sub sanciunea desfiinrii retroactive sau confiscrii;
- Oblig pe titulari la respectarea sarcinilor privind protec ia mediului i asigurarea bunei vecint i, a
celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revin proprietarului (art. 41 pct. 6 din Constitu ie)
- Are ca finalitate asigurarea autonomiei economice i juridice a titularului.

Titularii (subiectele) dreptului de proprietate privat:

Dreptul de proprietate privat poate fi dobndit de orice subiect de drept privat.
Sunt titulari tipici ai dreptului de proprietate privat:
Persoanele fizice acest titular specific proprietii private poate dobndi oricare din bunurile aflate n
circuitul civil: bunuri mobile i imobile, terenuri i construcii, bunuri corporale i incorporale, destinate
consumului sau produciei;
Persoanele juridice cum ar fi:
a societile comerciale cu toate formele sale prevzute n Legea nr. 31/1990,
b societile agricole sau societile civile agricole (cf. Legii nr. 36/1991),
c cooperativele i uniunile acestora,
d alte structuri asociative (organizaii profesionale, politice, ob teti, ca de exemplu:
uniunile, asociaiile, ligile, sindicatele, partidele politice care se constituie n temeiul art.
37 din Constituie privind dreptul cetenilor de a se asocia liber; organiza iile

confesionale, cultele religioase (organizate cf. art. 29 alin. 2 din Constitu ie); asocia iile de
proprietari , fundaiile)
persoane juridice de stat, precum: statul, ca titular al domeniului public i al celui privat;
i organele statului corespunztoare celor trei puteri (legislativ, executiv,
judectoreasc).

Obiectul dreptului de proprietate

Potrivit art. 553 alin. 1 Cod Civil, sunt obiect al proprietii private toate bunurile de uz sau de interes
privat aparinnd persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv
bunurile care alctuiesc domeniul privat al statului i al unitilor administrativ teritoriale.
Motenirile vacante se constat prin certificat de vacan succesoral i intr n domeniul privat al
comunei, oraului sau municipiului, dup caz, fr nscriere n cartea funciar.
Motenirile vacante i imobilele aflate n strintate se cuvin statului romn.
Dobndirea dreptului de proprietate
Conform art. 557, dreptul de proprietate se poate dobndi, n condi iile legii, prin conven ie,
motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bun credin n cazul
bunurilor mobile i al fructelor, prin ocupaiune, tradi iune, precum i prin hotrre judectoreasc,
atunci cnd ea este translativ de proprietate prin ea nsi.
n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin efectul unui act administrativ.
Prin lege, se pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate
Cu excepia cazurilor anume prevzute de lege, n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se
dobndeste prin nscriere n cartea funciar., cu respectarea condiiilor prevzute la art. 888.
ntinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Potrivit art. 559 Cod Civil, proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spa iului de
deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construc iile, planta iile i lucrrile pe
care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege i poate trage din ele toate foloasele pe care
acestea le-ar produce. El este inut s respecte, n condi iile i n limitele determinate de lege, drepturile ter ilor
asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instala iilor subterane i
altora asemenea.
Apele de suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n
condiiile prevzute de lege. Proprietarul unui teren are dreptul de a apropria i de a utiliza, n condi iile legii,
apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale.
Obligaia de grniuire
Art. 560. Cod Civil Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grni uire prin
reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de
aceasta.
Dreptul de ngrdire
Art. 561. Cod civil Orice proprietar poate s i ngrdeasc proprietatea suportnd, n condi iile legii,
cheltuielile ocazionate.
Stingerea dreptului de proprietate
Art. 562. Cod civil Dreptul de proprietate privat se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin
neuz. El poate fi, ns, dobndit de altul prin uzucapiune sau intr-un alt mod, n cazurile i condi iile anume
determinate de lege.
Proprietarul poate abandona bunul su mobil sau poate renuna, prin declaraie autentic, la dreptul de
proprietate asupra bunului imobil, nscris n cartea funciar. Dreptul se stinge n momentul prsirii bunului
mobil, iar dac bunul este imobil, prin nscrierea n cartea funciar, n condiiile legii, a declara iei de renun are.
Exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit legii, cu just i
prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre proprietar i expropriator. n caz de divergen asupra
cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale judectoreasc.

Nu pot fi supuse confiscrii dect bunurile destinate sau folosite pentru svr irea unei infrac iuni ori
contravenii sau cele rezultate din acestea.

CURS 4
Publicitatea imobiliar i cadastrul

4.1. Noiuni de publicitate imobiliar

Definiie
Publicitatea imobiliar este instituia juridic care cuprinde totalitatea normelor care
reglementeaz ansamblul mijloacelor juridice prin care se asigur eviden a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit i se sting dreptuiri reale imobiliare.
Publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare
la imobilele din aceeai localitate. Ea se efectueaz la nivelul fiecrei unit i administrativ teritoriale (comun,
ora, municipiu, jude), prin oficiile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar, aflate n subordinea Agen iei
Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.

Scopul activitii de publicitate imobiliar este de asigura accesul liber, cu u urin , n timp util, al
tuturor celor interesai la informaiile n legtur cu situaia juridic a imobilelor.
Legea nr. 7/1996 stabilete un sistem unitar de publicitate imobiliar care se aplic pe ntreg teritoriul
rii.
Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului general, care este un sistem
unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea
i reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe
ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietari.
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ teritoriale i al ntregii ri i
este de tip parcelar. Proprietile sau suprafeele de teren sunt nscrise n cartea funciar, pe parcele, delimitate i
determinate prin msurare i reprezentare pe hri parcelare.
Conform art. 1 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, elementele structurale ale sistemului cadastral sunt:
parcela, construcia i proprietarul. n raport cu aceste elemente, se definete i conceptul de imobil ca fiind
parcela de teren cu sau fr construcii (art. 1 alin.3 ).
Conform legii, cadastrul ndeplinete trei funcii:
- Funcia tehnic
- Funcia economic
- Funcia juridic
Funcia tehnic const n determinarea prin msurtori a poziiei, configura iei i mrimii suprafe ei
terenurilor i ale construciilor.
Funcia economic const n precizarea destinaiei categoriilor de folosin i a elementelor utilizate
pentru stabilirea valorii economice a imobilelor.
Funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarilor, pe baza actului de proprietate i prin
publicitatea imobiliar.
Publicitatea imobiliar este ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului i se realizeaz prin
intermediul crilor funciare.
Toate crile funciare, ntocmite i numerotate, cu privire, cu privire la imobilele dintr-o
localitate , alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului respectiv. Acest registru se
ine de ctre biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz teritorial de competen este situat imobilul.
Potrivit art. 20 din Legea nr. 7/1996, registrul cadastral de publicitate imobiliar se ntrege te cu
urmtoarele evidene:
- Registrul special de intrare;
- Planul de identificare a imobilelor;
- Repertoriul imobilelor;
- Indexul alfabetic al proprietarilor;
- Mapa de pstrare a cererilor de nscriere i a nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice
supuse nscrierii.
Publicitatea imobiliar instituit de Legea nr. 7/1996 se bazeaz pe un sistem dublu de eviden :
pe imobile i pe persoane. El combin sistemul de publicitate bazat pe registre cu cel bazat pe cartea
funciar.
4.2. Procedura nscrierii n cartea funciar
n cartea funciar pot fi fcute urmtoarele categorii de nscrieri:
-

nscrierea definitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale, care se face pe baza actului
prin care s-a constituit ori s-a transmis dreptul real (art. 22). n cazul copropriet ii sau indiviziunii se
nscriu toi coproprietarii cu indicarea cotei pri a fiecruia (art. 46).
nscrierea provizorie se face conform art. 31 din Legea 7/1996 n cazul drepturilor afectate de o
condiie ori cnd hotrrea judectoreasc constitutiv nu este definitiv i irevocabil.
nscrierea cu efect de informare este prevzut de art. 40 cu scopul de a informa terele persoane
asupra actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale ori la starea i capacitatea titularului;
nscrierea inteniei de nstrina sau a ipoteca (prevzut n art. 41) i care se face cu scopul de a
cpta rangul de la data nscrierii inteniei n cartea funciar.

Efectuarea lucrrilor de publicitate imobiliar este de competen a judectoriei. nscrierea se face

dac este cerut de cel ndreptit sau dac, potrivit art. 56 alin. 2 instan a a transmis pentru nscriere o
hotrre rmas definitiv.
Cererea se depune la biroul de carte funciar al judectoriei n raza creia este situat imobilul, nso it
de nscrisul original sau copie legalizat ori a hotrrii judectoreti.
Judectorul soluioneaz cererea prin ncheiere, fr citarea prilor.
n cazul respingerii prin ncheiere motivat se face meniunea n registrul de intrare.
Rectificarea nscrierilor i radierilor se face pe baza unei hotrri judectore ti. Erorile produse cu
prilejul nscrierilor sau radierilor se ndreapt prin ncheiere motivat dat de judectorul de carte funciar, la
cerere sau din oficiu.
4.3. Noiunea de cadastru
Cadastrul general reprezint sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i
juridic prin care se realizeaz identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a
imobilelor de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destina ia lor i de proprietar, n vederea nscrierii
acestora n cartea funciar.
Spre deosebire de alte state membre ale UE, Romnia nu dispune nc de un cadastru general con innd
date eseniale complete pentru ntregul teritoriu al rii privind delimitarea unit ilor teritorial administrative , a
proprietilor, a suprafeelor cu destinaie economic , imobilelor, ecosistemelor terestre i acvatice, situri cu
valoare istoric.

CURS 5
Sistemul de publicitate imobiliar al crilor funciare

5.1. Noiune, funciile i cuprinsul crilor funciare

Definiie
Crile funciare constituie un sistem de publicitate care se ntemeiaz pe identitatea topografic a
imobilelor i reflect toate modificrile care intervin n situaia material i juridic a imobilelor.
Crile funciare reprezint un sistem de eviden complet, deoarece reflect toate transmisiunile i
constituirile de drepturi reale n legtur cu imobilul respectiv.
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare , iar nscrierile care
se refer la aceste drepturi alctuiesc starea tabular.
Sistemul crilor funciare ndeplinete urmtoarele funcii:

10

1.

Prin acest sistem de publicitate se obine o eviden foarte clar a fiecrui imobil, de la intrarea bunului
n circuitul civil, opernd fiecare modificare n situaia material sau juridic a acestuia.
De exemplu, dac o anumit suprafa de teren a fost reparcelat, deci mic orat, ori printr-o alipire
suprafaa sa a devenit mai mare, aceste operaiuni se regsesc n cartea funciar.
De asemenea, dac asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciar
putem ti care sunt titularii acestor drepturi, precum i natura operaiunilor juridice ncheiate.
2.

Prin crile funciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute de lege pentru constituirea,
strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobndite, modificate,
transmise sau stinse fr ca aceste operaiuni s fie evideniate n crile funciare respective.

Cuprinsul crii funciare :

Cartea funciar este alctuit din titlu (compus din numrul ei i denumirea localit ii n care
este situat imobilul) i din trei pri.
Potrivit art. 19 din Legea nr. 7/1996 cartea funciar are 3 pri.
Partea I , denumit i Foaia de avere cuprinde :
a. Descrierea imobilului cu indicarea numrului de ordine i a numrului cadastral dat parcelei .
Fiecare imobil are un numr cadastral. Dac intervin dezmembrri sau alipiri de parcele , imobilul
poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub acelai numr de ordine
b. Suprafaa terenului, categoria de folosin i dup caz construciile
c. Amplasamentul i vecintile
d. Observaii
Meniunile privind terenul i categoria de folosin sunt cele uzitate n lucrrile de cadastru, ca de
exemplu: teren de construcii (care se descriu, de exemplu: cas, parter, grajd, ur); terenuri agricole arabile,
puni, fnee; terenuri neagricole : pduri, plantaii forestiere; terenuri neproductive (drumuri, ci ferate,
aerodromuri).
Partea a II-a denumit i Foaia de proprietate se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i
documentele pe care se ntemeiaz i are 4 rubrici:
a. Numrul curent este numrul de ordine sub care s-a fcut operaiunea i, la care, n rubrica observa ii ,
se face trimiterea de la foaia respectiv.
b. Numele proprietarului se scrie n aa fel, nct s se elimine orice dubiu cu privire la identitatea
acestuia. Dac este persoan fizic, se scrie numele, prenumele su i al prin ilor i, cnd este cazul, i
porecla, iar dac este persoan juridic se scrie denumirea i sediul acesteia
c. Rubrica treia cuprinde:
- Menionarea modalitilor de dobndire a proprietii certificate de acte juridice corespunztoare
(vnzare cumprare, donaie, schimb).
- Transmiterea proprietii, modificarea sau stingerea dreptului asupra ntregului corp de proprietate
sub forma proprietii exclusive, comune n devlmie sau indivize
- Servituile stabilite n favoare imobilului
- Fapte juridice care determin apariia, modificarea sau stingerea drepturilor reale, drepturile
persoanele sau alte raporturi juridice, aciunile referitoare la proprietate
- Orice ndreptri sau nsemnri cu referire la titlu, partea I sau a II a crii.
Partea a III-a denumit i Foaia de sarcini se refer la:
a.
b.
c.
d.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate : uzufruct, uz, abitaie, concesiune, etc.

Faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast
parte.
Urmririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului
Orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

5.2. Categorii de nscrieri n crile funciare

11

Potrivit legislaiei n materie, exist trei feluri de nscrieri n cartea funciar i anume : intabularea,
nscrierea provizorie i notarea .
a.
b.

c.

Intabularea este acea nscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar n cartea funciar, pe baza
actului prin care s-a constituit ori s-a transmis n mod valabil acel drept.
nscrierea provizorie, dup cum rezult din nsi denumirea sa, asigur numai anumite drepturi
provizorii care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de lege, se pot consolida sau justifica, iar prin
justificare se vor asigura drepturi ca i cele realizate prin intabulare. Printre cazurile prevzute de
Legea nr. 7/1996 privind nscrierea provizorie se numr:
- n cazul dobndirii unor drepturi reale afectate de o condiiei suspensiv;
- n cazul n care hotrrea judectoreasc pe care se ntemeiaz nscrierea provizorie nu a rmas
irevocabil.
Notarea este o nscriere provizorie n cartea funciar a altor raporturi juridice, a incapacit ilor,
drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie. Se pot nota n cartea funciar:
- Incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris
- Instituirea curatelei
- Modalitile juridice ce afecteaz dreptul nscris n cartea funciar (termenul i condi ia)
- Artarea de raporturi juridice cu o alt persoan de natur s afecteze regimul juridic al bunului
imobil sechestrul asigurator i judiciar
- Sentina declarativ de faliment.

Reinem: Aceast enumerare are caracter exemplificativ, putndu-se nota n cartea funciar orice
ale fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este permis de lege.

CURS 6

Principiile fundamentale ale crilor funciare

La baza regimului juridic al crilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii,
cele mai multe dintre aceste principii fiind prevzute n Legea nr. 7/1996.

1. Principiul consensului
Potrivit regulilor dreptului civil, constituirea, modificarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale
are loc prin declaraia de voin a titularului dreptului i, respectiv, prin acordul dintre acesta i cel n favoarea
cruia se constituie sau se strmut dreptul.
Conform art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i
a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis, n mod
valabil.
Aceste dispoziii legale nu trebuie s ne duc la concluzia gre it potrivit creia, la baza regimului
juridic al noilor cri funciare nu se mai afl principiul consensului, ntruct nsu ii actul de constituire sau
transmitere a drepturilor reale imobiliare reprezint un acord de voin al pr ilor acelui act juridic. Acest acord
de voin al prilor actului juridic reprezint, totodat, consimmntul lor implicit la nscrierea n cartea
funciar a dreptului imobiliar transmis.

12

2.

Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar . Potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996,
nscrierile n cartea funciar au rol de publicitate i opozabilitate fa de teri.
Prin excepie, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale
sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd sunt dobndite prin urmtoarele moduri:
- Succesiune
- Accesiune
- Vnzare silit
- Uzucapiune
- Expropriere
- Hotrri judectoreti
- Efectul legii, ca de exemplu, mproprietrirea.
i n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise, n prealabil, n cartea funciar, dac
titularul lor nelege s dispun de ele.
Excepii de la principiul opozabilitii:
Efectul de opozabilitate al nscrierilor din cartea funciar este inoperant cu referire la:
Suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte;
- Restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin
prevederile legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor, etc.
3. Principiul publicitii
Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat numai prin publicitatea opera iunilor
juridice privitoare la aceste drepturi. Conform principiului publicit ii toate opera iunile prin care se constituie,
transmit, modific sau se sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni
opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispun de ele.
n doctrin, principiul publicitii este neles sub dou aspecte i anume: acela al publicit ii materiale
(cea la care ne-am referit mai sus), precum i al publicitii formale prevzut de art. 41 din Legea nr. 7/1996.
Acest din urm aspect vizeaz faptul c orice persoan va putea cerceta cartea funciar i celelalte eviden e care
alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar, cu excep ia eviden elor care privesc siguran a na ional.
De asemenea, titularilor de drepturi li se vor elibera, la cerere, extrase, certificate sau copii legalizate de pe
crile funciare, cu plata taxelor legale.
Legea prevede ns c cercetarea crilor funciare i a registrelor de carte funciar poate fi fcut de
ctre cei interesai numai sub supravegherea conductorului de carte funciar sau a arhivarului.
Din motive de siguran a evidenei de carte funciar, legea prevede c nicio autoritate nu va putea cere
oficiului de cadastru i publicitate imobiliar trimiterea originalului cr ii funciare sau a planurilor de
identificare a imobilelor.

4.

Principiul legalitii este acea regul care oblig oficiul de cadastru i publicitate imobiliar s se supun numai
legii n soluionarea cererilor, pstrndu-i neutralitatea fa de actele juridice ncheiate ntre pr i, acte a cror
legalitate este inut s o verifice. Nu se vor putea opera nscrieri n cartea funciar dac acestea se solicit n
temeiul unor acte nelegale.

5.

Principiul specialitii
Conform acestei reguli fundamentale, fiecare operaiune n cartea funciar trebuie s fie precis
determinat prin descrierea nsuirilor caracteristice ale fiecrui imobil, astfel nct s poat fi deosebit de altul.
Detaliile trebuie s se refere att la aspectele tehnice i fizice, ct i la situa ia juridic, la subiectele de drept
titulare ale drepturilor tabulare.
nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele care ntr n
alctuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cnd exist o proprietate indiviz, partea indiviz a
fiecrui proprietar. Este necesar o individualizare exact i atunci cnd este vorba de proprietate pe etaje ori pe
apartamente.
6. Principiul prioritii sau al rangului serial
nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrilor
va statornici rangul, dac cererile respective au fost ncuviin ate. Rangul nscrierii este determinat de dat i de
ora nscrierii.

13

Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile de ipotec
i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi reale principale, intrnd n concuren , vor primi
provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii
nevalabile. Instana va hotr care drept va fi nscris mai nti, n func ie de data ncheierii actelor juridice de
dobndire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale.
Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin po t n aceea i zi, acestea
sunt considerate ca fiind prezentate simultan i vor fi nregistrate cu aceeai dat i or.
7. Principiul oficialitii
Oficiul de cadastru i publicitate imobiliar este obligat i mputernicit s verifice, din oficiu,
legalitatea cererii i a actelor n baza crora se solicit nscrierea n cartea funciar. Aceast verificare efectuat
din oficiu are menirea de a asigura o mai mare siguran i precizie n privin a tuturor nscrierilor operate n
cartea funciar.
Se va cerceta, n primul rnd, dac persoana care a introdus cererea are calitatea de a solicita
nscrierea i dac are capacitatea de a dispune asupra dreptului n discu ie. Apoi, se verific dac actul juridic
ndeplinete condiiile de form i de fond necesare pentru operaiunea juridic ncheiat, s nu cuprind clauze
interzise de lege i s conin acordul de voin dintre nstrintor i dobnditor, materializat n actul juridic
prezentat judectorului de carte funciar.
Daca registratorul, dup verificare, admite cererea, va trebui s efectueze din oficiu nscrierea n
cartea funciar.
Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrune te condi iile legale, aceasta se va
respinge printr-o ncheiere motivat.

14