PUBLICITATEA IMOBILIAR

Noiune: ansamblul normelor ce reglementeaz modul de aducere la cunotin

public a situaiei juridice a imobilelor.
Funcii (prevzute n parte de art. 1 alin. 1 din Legea nr.7/1996 a cadastrului i
publicitii imobiliare):
- informarea terilor;
- transmiterea sau constituirea/modificarea/stingerea drepturilor reale;
- asigur opozabilitatea fa de teri a raporturilor juridice privind imobilele;
- duce la soluionarea conflictelor ntre terii dobnditori ai aceluiai drept real
sau ai unor drepturi concurente;
- dovedirea situaiei juridice a imobilelor;
- furnizeaz informaii statului (impozitare i pia imobiliar).

CARTEA FUNCIAR

Noiune: lato sensu (sistemul de publicitate) i stricto sensu (nscrisul care

descrie imobilele i arat drepturile i titularii lor; sistemul foilor/colilor reale art.
878 alin. 2-3).

Caracteristici:
- evidena se ine pe imobile (nu persoane)
- orice imobil trebuie cuprins ntr-o carte funciar;
- crile se ntocmesc pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti;
- crile se in ntr-un singur exemplar;
- crile se ntregesc cu planul cadastral i nscrisurile justificative referitoare la
imobile;
- crile asigur transmiterea sau constituirea/modificarea/stingerea drepturilor
reale, precum i opozabilitatea fa de teri a raporturilor juridice;
- crile sunt accesibile publicului.

Structura: (art. 23 din Legea nr.7/1996) cartea funciar este alctuit din titlu,
indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din 3
pri:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, reieit din msurtori cadastrale, destinaia,
categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a crii
funciare;
B. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate i
alte drepturi reale, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
 b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum
i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu
gratuit, corespunztoare proprietii publice;
e) servituile constituite n folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate;
g) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare i respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu carte funciar
deschis;
h) obligaii de a nu face; interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul
civil i clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
j) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau
a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute;
C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietate, drepturile reale de garanie i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servituile n sarcina fondului
aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile
fcute n aceast parte.

Obiectul crii funciare: art.876 alin.1 i 2

- obiectul material: imobilul (definit la art. 876 alin. 3);
- obiectul juridic: drepturile reale (tabulare art. 877), precum i alte drepturi i
fapte ce au legtur cu imobilul

PRINCIPIILE CRII FUNCIARE

Principiul efectului constitutiv de drepturi reale imobiliare al nscrierii:

art. 885-886; excepii (art. 887 alin. 1, art.577 alin. 2, art. 583 alin. 1).
Aplicabilitate: art. 56 din Legea nr.71/2011
(1) Dispoziiile Codului civil privitoare la dobndirea drepturilor reale imobiliare prin
efectul nscrierii acestora n cartea funciar se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de
cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
(2) Pn la data prevzut la alin. (1), nscrierea n cartea funciar a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat
n mod valabil, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri.
 Principiul publicitii integrale: art.876 se nscriu toate drepturile privitoare
la imobil.

Principiul relativitii nscrierii: nscrierea se face numai mpotriva persoanei

care este nscris ori urmeaz a fi nscris ca titular al dreptului art.893-895.

Principiul prioritii: art.890-892+902 alin.1 cel care i-a nregistrat primul

cererea de nscriere n cartea funciar a unui drept tabular va fi socotit titularul su,
chiar dac, la data dobndirii dreptului, acesta sau altul concurent a fost atribuit de
acelai autor n folosul altei persoane.

Principiul forei probante i al publicitii materiale:

- fora probant a nscrierilor n cartea funciar art. 900;
- protecia terului dobnditor de bun-credin i cu titlu oneros art. 901;
- aciunea n rectificare ndreptat contra terului subdobnditor de bun-credin
art.908 alin.4 art.909 alin.2-4.

Principiul neutralitii: nscrierea se face la cererea persoanei interesate, nu

din oficiu. Excepii cazuri expres i limitativ prevzute de lege.

Principiul specialitii: se refer la modul de efectuare a nscrierilor, care

trebuie s fie exacte, clare i complete.

Principiul legalitii: art. 30 din Legea nr.7/1996

(1) Dac registratorul constat c actele depuse n justificarea cererii de nscriere n cartea
funciar, precum i aceasta din urm nu ntrunesc condiiile de form cerute de lege pentru
validitatea acestora, cererea se respinge printr-o ncheiere motivat.
(2) Registratorul va respinge cererea de nscriere a actului juridic a crui nulitate absolut
este prevzut n mod expres de lege sau pentru nendeplinirea unor condiii speciale prevzute de
reglementrile n vigoare.

NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR

Forme:
- privind obiectul material: transcrierea corespunztoare alipirilor i dezlipirilor
(art. 879)
- privind obiectul juridic: intabularea, nscrierea provizorie i notarea (art.881-
882).

Intabularea:
- este nscrierea prin care se dobndete, modific ori stinge, cu titlu definitiv, un
drept real imobiliar;
- n prezent are efect de opozabilitate, dar n viitor va fi unul constitutiv;
- art. 888 stabilete n baza a ce se face nscrierea.
 nscrierea provizorie:
- este nscrierea prin care se dobndete/modific/stinge un drept real imobiliar,
sub condiia i n msura justificrii ei;
- cazuri art. 881 alin.3 i art. 898;
- efecte art.899.

Notarea:
- este nscrierea prin care drepturile de crean, faptele sau alte raporturi juridice
privitoare la imobil devin opozabile terilor ori le sunt aduse la cunotin spre
informare art. 902 alin. 1;
- cazuri art. 902 alin. 2 i art. 903.

ACIUNILE N JUSTIIE SPECIFICE CRII FUNCIARE

Noiune: aciuni avnd ca obiect nscrierile n cartea funciar.

Forme:
- aciunea n prestaie tabular;
- aciunea n justificare tabular;
- aciunea n rectificare;
- aciunea n stabilirea rangului (art.890 alin.3-5 i art.902 alin.1 teza II);
- aciunea n radierea sau n acordarea rangului preferenial (art.892).

Aciunea n prestaie tabular:

- art. 896-897 se solicit instanei s dispun nscrierea n cazul n care cel
obligat s transmit/constituie/modifice nu i execut obligaiile necesare
pentru nscriere;
- se ndreapt contra antecesorului tabular sau a terului dobnditor nscris
anterior.

Aciunea n justificare tabular:

- art. 899 alin. 2 se solicit transformarea, cu efect retroactiv, a unei nscrieri
provizorii n intabulare;
- i se aplic i condiiile art. 896-897.

Aciunea n rectificare:
- rectificarea este radierea, ndreptarea sau corectarea oricrei nscrieri inexacte
efectuate n cartea funciar;
- situaia juridic real rezult din declaraia autentic notarial a titularului
nscrierii sau dintr-o hotrre judectoreasc;
- art. 908-910.