Sunteți pe pagina 1din 301

TEMA:

Patrimoni
ul
1. Noiunea de patrimoniu. Caracterele juridice ale patrimoniului.
2. Funciile patrimoniului.
3. Coninutul patrimoniului. Drepturile patrimoniale.
NOIUNEA DE PATRIMONIU. CARACTERELE JURIDICE ALE
PATRIMONIULUI
Dreptul real este dreptul subiectiv patrimonial pe temeiul cruia
titularul su poate s exercite anumite puteri, prerogative asupra unui bun
determinat, n mod direct i nemijlocit, fr intervenia altei persoane.
Drepturile reale sunt:
Dreptul de proprietate
Dreptul de superficie
Dreptul de uzufruct
Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Dreptul de servitute
Dreptul de gaj, n care legiuitorul a inclus i dreptul de ipotec
Conform art. 284 Patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i
din Codul
Privite civil, deobligaiilor
ca o sum patrimoniale
valori active (carelegate
i pasive strns pot fi ntre
evaluate
ele, n bani),
aparinnd unor persoane fizice i juridice determinate.
n doctrin termenul patrimoniu este definit sub dou aspecte: economic
i juridic. Sub aspect economic, patrimoniul desemneaz totalitatea
bunurilor ce constituie averea unei persoane, iar juridic, patrimoniul
desemneaz totalitatea drepturilor i obligaiilor cu coninut economic,
evaluate n bani, care aparin persoanei.
Pornind de la art. 285 alin. (1) din Codul civil, c bunuri sunt toate lucrurile
susceptibile aproprierii individuale sau colective i drepturile
Patrimoniale, deriv concluzia c patrimoniul const din totalitatea
drepturilor i obligaiilor cu coninut economic care aparin unei persoane.
Caracterele juridice ale patrimoniului.
1. Patrimoniul este un ansamblu de drepturi i obligaii, adic o
universalitate juridic. Noiunea de patrimoniu nu se confund cu
Elementele sale componente, cu drepturile i obligaiile care se gsesc n
coninutul su. Patrimoniul este o universalitate juridic i nu una de fapt,
de aceea el se menine att pe timpul vieii titularului su, ct i dup
moartea acestuia, pn cnd trece la succesorii si universali ori cu titlu
universal. Patrimoniul exist i atunci cnd pasivul depete activul, adic
datoriile vor fi mai mari dect veniturile. Astfel, patrimoniul fiind indisolubil
legat de titular, l va nsoi pe tot parcursul vieii, variind dinamic prin
schimbarea coninutului su.
2. Orice persoan are un patrimoniu. Numai subiectele raportului juridic
pot avea patrimoniu. Prin urmare, pot fi titulari de drepturi doar
persoanele fizice i persoanele juridice. Lucrurile nu pot avea drepturi i
obligaii. Acest fapt l desprindem din art. 284 al Codului civil, care prevede
c patrimoniul aparine unor anumite persoane fizice i juridice. Legiuitorul
nu indic expres necesitatea existenei patrimoniului la persoana fizic,
acest lucru nefiind necesar, deoarece n cazul persoanei fizice existena
patrimoniului se subnelege, ns n cel al persoanei juridice legiuitorul
pune existena ei n dependen de patrimoniu. De exemplu, art. 55 din
Codul civil prevede expres c persoana juridic este instituia care are
un patrimoniu distinct. Din toate cele spuse deriv ideea c persoana
este inconceptibil fr patrimoniu.
3. Unicitatea patrimoniului. Orice persoan are doar un patrimoniu,
explicaia derivnd din faptul c fiecare individ este o singur persoan.
Dei acest caracter al patrimoniului l ntlnim n orice lucrare de
specialitate, exist totui teorii care argumenteaz existena pluralitilor
de patrimonii ale aceleiai persoane.
4. Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul este legat indisolubil de
persoan i n consecin este inalienabil. Titularul poate
nstrina toate elementele componente ale patrimoniului fr a-i nstrina
patrimoniul nsui. Cu alte cuvinte, patrimoniul nu poate fi detaat de
persoan atta timp ct exist ea. n cazul n care am admite nstrinarea
patrimoniului n timpul existenei persoanei, am admite existena
persoanei fr patrimoniu, fapt inadmisibil i incorect.
Prin urmare, patrimoniul nu poate fi nstrinat. Pot fi nstrinate
elementele sale constitutive: drepturile i obligaiile. Anume aa trebuie
neles coninutul art. 673 din Codul civil, care prevede: Contractul prin
care o parte se oblig s transmit integral sau parial patrimoniul su
prezent ori s-l greveze cu uzufruct necesit autentificare notarial.
Legiuitorul, n aceast norm, a avut n vedere nu nstrinarea propriu-zis
a patrimoniului, ci a elementelor sale.
Ca excepie de la regula general, persoana juridic poate opera
transmiterea unei fraciuni din patrimoniu, n cazul n care este supus
reorganizrii prin separare. De exemplu, art. 79 alin. (3) din Codul civil
prevede c separarea are ca efect desprinderea unei pri din patrimoniul
persoanei juridice, care nu i nceteaz existena, i transmiterea ei ctre
una sau mai multe persoane juridice existente sau care iau fiin.
FUNCIILE PATRIMONIULUI
n dreptul civil se consider c patrimoniul are trei funcii, i anume:
permite i explic gajul general al creditorilor chirografari;
permite i explic subrogaia real cu titlu universal;
permite i explic transmisiunea universal i cu titlu universal.
Gajul general al creditorilor chirografari. Conform art. 42 alin. (1) din
Legea insolvabilitii, creditor chirografar este creditorul negarantat care,
la momentul intentrii procesului de insolvabilitate, are o crean
patrimonial fa de debitor. Chirografari sunt creditorii care nu dispun de
o garanie real, gaj, prin care s le fie asigurat creana. Creditorii
chirografari, neavnd o garanie real asupra unui bun determinat, ca, de
exemplu, creditorii gajiti, au n schimb, drept garanie, ntregul patrimoniu
al debitorului, privit n ansamblu, ca universalitate juridic, existent
independent de bunurile ce intr n cuprinsul su i indiferent de
modificrile care au loc n patrimoniul debitorului de la naterea creanei i
pn n momentul executrii. Debitorul, avnd datorii fa de creditorii si,
rmne liber s i administreze patrimoniul su aa cum crede de cuviin.
El poate dobndi noi bunuri, poate s le nstrineze pe cele existente sau
poate contracta noi datorii, cu condiia s nu urmreasc a-i crea o stare
de insolvabilitate.
Astfel, patrimoniul asigur creditorilor chirografari posibilitatea de a-i
satisface creanele, ajunse la scaden, din bunurile debitorului, existente la
acest moment, indiferent de faptul dac au existat sau nu la momentul
apariiei creanei. n cazul n care debitorul prejudiciaz interesele
creditorilor chirografari ncheind acte frauduloase, creditorii chirografari au
la dispoziie aciunea paulian (aciunea revocatorie) pentru aprarea
drepturilor lor. Aciunea paulian aciune judiciar prin care un creditor
poate cere debitorului rezilierea unui contract, anularea unui act etc. Dac
acestea sunt posterioare creanelor i sunt ncheiate de debitor n frauda
drepturilor creditorului. Posibilitatea naintrii aciunii pauliene decurge din
art. 218 alin. (1) al Codului civil, care stipuleaz c nulitatea relativ a
actului juridic poate fi invocat doar de persoana n al crei interes este
stabilit sau de succesorii ei, de reprezentantul legal sau de creditorii
chirografari ai prii ocrotite pe calea aciunii oblice. Pornind de la
prevederile art. 599 alin.(1) din Codul civil, aciunea oblic prevede c
creditorul a crui crean este cert, lichid i exigibil poate, n numele
debitorului su, exercita drepturile i aciunile acestuia n cazul n care
debitorul, n dauna creditorului, refuz sau omite s le exercite.
Subrogaia real cu titlu universal. Subrogaia nseamn nlocuire. Ea
este personal, cnd o persoan ia locul alteia n calitate de titular al unui
drept, i real, dac un bun este nlocuit cu altul. La rndul ei, subrogaia
real poate fi universal, cnd se aplic la scara unui patrimoniu, sau cu
titlu universal, atunci cnd privete o mas patrimonial, i cu titlu
particular, cnd privete un bun individual determinat. Aadar, dac n
cuprinsul unui patrimoniu un lucru este nlocuit cu altul, nlocuirea poart
denumirea de subrogaie real universal sau cu titlu universal.
Datorit caracterului patrimoniului de a fi universalitate juridic,
drepturile i obligaiile ce l alctuiesc pot fi nlocuite cu alte valori,
Fr ca universalitatea lui s fie afectat. Permanent i automat valorile
nou intrate ntr-un patrimoniu iau locul, se subrog celor ieite, cptnd
poziia juridic i valoarea avut de acestea din urm.
Subrogaia real cu titlu particular. Subrogaia real cu titlu particular
acioneaz atunci cnd un bun determinat este nlocuit cu un alt bun. Spre
deosebire de subrogaia real universal sau cu titlu universal, care
opereaz n mod automat, subrogaia real cu titlu particular va opera doar
n cazurile expres prevzute de lege. De exemplu, conform art. 479 alin. (2)
din Codul civil, n cazul n care, din motivul i n modul stabilit de lege,
dreptul debitorului gajist asupra bunului se stinge, iar debitorului i se pune
la dispoziie un alt bun sau i se restituie o sum corespunztoare, dreptul de
gaj se transfer asupra bunului pus la dispoziie sau, n modul respectiv,
creditorul gajist are dreptul la satisfacerea cu prioritate a preteniilor sale
din suma la care are drept debitorul. O alt dispoziie legal din care
decurge subrogaia real cu titlu particular deriv din prevederile art. 402
din Codul civil, care stabilete c, dac uzufructul cuprinde i bunuri
consumptibile, uzufructuarul are dreptul s dispun de ele, ns cu
obligaia de a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau,
dac este imposibil, s restituie contravaloarea lor la data stingerii
uzufructului.
Transmisiunea universal sau cu titlu universal. La decesul unei
persoane fizice sau n caz de reorganizare a unei persoane juridice prin
fuziune ori prin contopirea mai multor persoane juridice spre a constitui o
nou persoan juridic sau prin divizare, se transmit toate drepturile i
obligaiile care au aparinut subiectului de drept a crui fiin nceteaz.
Obiectul transmisiunii l constituie nsui patrimoniul ca universalitate
juridic ce aparine acelui subiect de drept, i nu drepturi i obligaii privite
n mod izolat.
Dac ntregul patrimoniu se transmite unui succesor, ne aflm n prezena
unei transmisiuni universale. Dac se transmit fraciuni din patrimoniu ctre
mai muli succesori, fiecare dintre ei primind o asemenea fraciune,
opereaz o transmisiune cu titlu universal.
Dar att succesorul universal, ct i cel cu titlu universal dobndesc att
activul, ct i pasivul patrimonial. ntre ei exist numai o
Deosebire cantitativ, nu calitativ.
CONINUTUL PATRIMONIULUI. DREPTURILE PATRIMONIALE
Deoarece patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor
patrimoniale, n coninutul lui nu intr toate drepturile, ci numai
Cele care pot fi evaluate n bani.
Drepturile patrimoniale se clasific n dou grupe:
A) drepturi reale;
B) drepturi obligaionale, denumite i drepturi de crean.
Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care confer
titularului anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe
care acesta le poate exercita n mod nemijlocit, adic fr a fi necesar
intervenia unei alte persoane. Majoritatea savanilor contemporani
consider c dreptul real este un raport care se stabilete ntre persoane
cu privire la un bun, adernd astfel la o teorie mai veche, susinut i de
Planiol, conform creia dreptul real este un raport care se stabilete ntre
persoane, cu privire la un bun, iar nu un raport ntre persoane i un bun. n
literatura de specialitate ns ntlnim i o alt idee, conform creia este
real dreptul care creeaz un raport imediat i direct ntre o persoan i un
lucru.
Dreptul de crean este un drept patrimonial n al crui temei creditorul
poate pretinde debitorului o anumit conduit, respectiv s
Dea, s fac ori s nu fac ceva.
Caracterele drepturilor reale:
1. Acceptnd ideea c orice raport juridic nu poate aprea dect ntre
persoane, un prim caracter al drepturilor reale ar fi c ele
Presupun un subiect activ, determinat de la nceput, i un subiect pasiv,
nedeterminat, format din toate celelalte persoane. Astfel, drepturile reale
sunt atribuite categoriei drepturilor absolute.
2. Ca n orice drept absolut, obligaia ce revine subiectului pasiv,
nedeterminat, n dreptul real este de a nu face nimic ce ar stingheri
exercitarea de ctre subiectul activ a dreptului su. Subiectul pasiv are
aadar o obligaie general negativ.
3. Din caracterul absolut al drepturilor reale decurg dou efecte specifice
pe care nu le ntlnim la drepturile de crean: dreptul de urmrire i
dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire acord titularului de drept real posibilitatea de a
urmri bunul su la orice persoan, n virtutea faptului c dreptul real este
unul absolut i c, prin urmare, persoanele sunt obligate s nu aduc
atingere drepturilor reale ale titularului. n cazul n care bunul este furat,
proprietarul are dreptul de a-l urmri oriunde s-ar afla i de a-l revendica n
condiiile legii.
Dreptul de preferin acord titularului de drept real posibilitatea de a fi
satisfcut cu prioritate fa de titularii de alte drepturi. Conform art. 454
din Codul civil, gajul este un drept real n al crui temei creditorul gajist
poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali
creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care
debitorul gajist nu execut obligaia garantat prin gaj.
4. Drepturile reale sunt prevzute de lege i limitate numeric. Prile unui
raport juridic civil nu pot crea prin voin noi drepturi reale.
5. Drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale.
Clasificarea drepturilor reale
n opinia multor specialiti, drepturile reale se clasific n:
drepturi reale principale,
drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale. Pornind de la prevederile Codului civil (art.
315-453), la categoria de drepturi reale principale atribuim
Urmtoarele drepturi:
dreptul de proprietate (art. 315-394);
dreptul de uzufruct (art. 395-423);
dreptul de uz i dreptul de abitaie (art. 424-427);
dreptul de servitute (art. 428-442);
dreptul de superficie (443-453).
Drepturile reale accesorii. La aceast categorie Codul civil atribuie doar
dreptul de gaj, n care legiuitorul a inclus i dreptul de ipotec.
Acestea sunt drepturile reale reglementate n Codul civil. Actele
legislative nu cuprind alte drepturi reale (de ex.: dreptul de concesiune,
reglementat n Legea cu privire la concesiuni, care se aseamn foarte
mult cu dreptul real, dar care nu este numit drept astfel nici n legea
nominalizat i nici n Codul civil).
TEMA:
Posesiune
a
1. Noiuni generale privind posesiunea ca stare de fapt.
2. Definiia posesiunii. Elementele posesiunii. Dobndirea i pierderea ei.
Posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit.
2.1. Definiia posesiunii.
2.2. Elementele posesiunii.
2.3. Dobndirea i pierderea posesiunii.
2.4. Posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit.
3. Efectele juridice ale posesiunii.
3.1. Posesiunea creeaz n favoarea posesorului o prezumie de
proprietate.
3.2. Posesorul de bun-credin a unui bun frugifer dobndete
proprietatea fructelor lui.
3.3. Aprarea posesiei prin aciuni posesorii.
3.4. Dobndirea dreptului de proprietate n rezultatul uzucapiunii.
NOIUNI GENERALE PRIVIND POSESIUNEA CA STARE DE FAPT
Rudolf von Ihering n teoria sa despre posesiune ca stare de fapt, numit i
teorie obiectiv a posesiunii. n linii mari, aceast concepie a fost acceptat
n art.303-314 din Codul civil al RM. Scopul reglementrilor din Codul civil
referitoare la posesiune este de a permite posesorului s beneficieze de
protecia pe care acestea le acord, precum i de alte efecte ale posesiunii,
n cazul n care, pentru teri, el posesorul, va aprea ca o persoan ce
deine un bun, iar aciunile pe care le ntreprinde fa de bun las s se
cread c are dreptul a le svri. Lucrul acesta l desprindem ndeosebi din
art. 304, care distinge dou categorii de posesiuni: posesiune mijlocit i
posesiune nemijlocit. O asemenea clasificare a posesiunii poate duce la
ideea c doar posesiunea nemijlocit are importana practic, ceea ce nu
corespunde realitii.
Existena unei asemenea instituii este dictat de necesitatea acordrii
unei protecii juridice celui care posed la un moment un lucru, inclusiv a
proteciei contra proprietarului bunului i acordrii posibilitii ctre
posesor de a beneficia i de alte efecte ale posesiunii, inclusiv de a dobndi
dreptul de proprietate asupra bunului pe care l-a posedat o perioad
expres prevzut de lege uzucapiunea. Am putea spune de asemenea c
existena posesiunii este impus de necesiti sociale, fiindc deseori este
dificil sau chiar imposibil a cunoate exact situaia juridic a unei persoane
sau a unui bun.
DEFINIIA POSESIUNII. ELEMENTELE POSESIUNII. DOBNDIREA I
PIERDEREA EI. POSESIUNEA NEMIJLOCIT I POSESIUNEA MIJLOCIT
2.1. Definiia posesiunii
Dup cum susine savantul P.C.Vlachide, studiile asupra posesiunii (de la
sec. XIX-lea) au ajuns la aprofundarea problemei i la o
Controvers, rmas celebr, ntre doi mari jurisconsuli: Charles Savigny i
Rudolf von Ihering. Teoria lui Savigny poart denumirea de teorie
subiectiv, fiindc autorul ei consider c posesor este doar persoana care
deine posesiunea asupra lucrului i care se comport fa de el ca un bun
proprietar. Aceast teorie distinge dou elemente ale posesiunii: a)
material; b) intenional i recunoate posesiunea numai proprietarului i
uzurpatorului, pentru c numai ei stpnesc bunul cu voina de a-l avea
pentru ei, nu pentru altul. Toi cei care posed pentru alii, n concepia lui
Savigny, nu pot avea posesiune. Ei sunt simpli detentori.
O a doua teorie dedicat posesiunii este cea elaborat de Ihering teorie
obiectiv a posesiunii, care reduce posesiunea la un singur element i
anume la cel material, la corpus. n concepia acestui savant, posesiunea
este stpnirea exercitat asupra unui lucru. Rudolf von Ihering a fost
primul cine a pus accent c posesiunea este starea de lucruri vzut, de
persoanele tere, la posesor.
n art. 303 alin. (1) din Codul civil, se spune c posesiunea se dobndete
prin exercitarea voit a stpnirii de fapt a bunului. Dispoziia art. 303 alin.
(1) nu permite a susine c posesiunea trebuie s ntruneasc ambele
elemente: corpus i animus. n acest articol se cere ca cel care posed doar
s doreasc acest lucru, nu s considere c posed un lucru pentru a-l avea
n proprietate. Mai mult dect att, n articolul 304 se indic c n calitate
de posesori i persoanele care dein bunuri ca uzufructuar, creditor gajist,
arenda, chiria, depozitar sau n temeiul unui alt raport juridic similar, n
care sunt n drept sau obligate fa de o alt persoan s posede temporar
un anumit bun.
Posesiunea este o stare de fapt care const n exercitarea voit a
stpnirii materiale a unui lucru i care, n condiiile legii, produce
anumite efecte juridice.
Posesiunea este aadar o stare de fapt. De cele mai multe ori aceast
stare coincide cu dreptul. Exist ns i cazuri cnd starea de
Fapt nu coincide cu dreptul, cu alte cuvinte cel care se afl n stpnirea
bunului nu are i dreptul de a-l poseda. Cu toate acestea, i n acest ultim
caz, posesorul va beneficia de protecie juridic i va avea chiar
posibilitatea de a dobndi un drept de proprietate, ambele efecte
datorndu-se existenei strii de fapt, adic stpnirii bunului. Posesiunea
este o stare de fapt, anume aa prevede Codul civil n art. 303 i n
urmtoarele. n cazul n care posesiunea ar fi un drept, i mai ales unul real,
atunci acesta ar trebui s fie transmisibil. Situaia n care este transmis
numai dreptul de posesiune arat implicit c transmitorul nu este i
titularul dreptului principal la care posesiunea se ataeaz i prin aceasta ar
dovedi c este de rea-credin i c nu poate s transmit valabil.
Posesiunea, nefiind un drept, nu poate fi transmis succesorilor prin act de
succesiune. Prevederile art.313, care stipuleaz c posesiunea se transmite
n virtutea succesiunii n forma n care se afla la persoana fizic sau juridic
succedat, nu trebuie s fie argumentul faptului c posesiunea este un drept
deoarece se transmite succesorului. Succesorul dobndete o nou
posesiune, dei n forma n care a fost la predecesor. Succesiunea
universal face s treac asupra succesorului drepturile patrimoniale ale
titularului, dar nu posesiunea. Aceasta din urm fiind un simplu fapt,
succesorul nu va avea posesiune dect dac se gsete n situaia de fapt
necesar i nu datorit calitilor sale de succesor. S admitem faptul c un
bun al defunctului nu a trecut n posesiunea motenitorului, ci este
posedat de un ter. Va putea motenitorul s cear acestuia revendicarea,
invocnd motivul c predecesorul su a fost posesorul bunului i de aceea
motenete i posesiunea? n acest caz, motenitorul nu va avea ctig de
cauz, fiindc prin succesiune se transmit doar drepturile i obligaiile, nu
i starea de fapt, n cazul nostru posesiunea. Coninutul art. 313 trebuie
interpretat n sensul c motenitorul, devenit posesor al bunului posedat de
predecesorul su, l va poseda n forma n care l-a posedat predecesorul.
Aadar, dac defunctul a fost un posesor de bun-credin, i motenitorul
va fi considerat, pn la proba contrar, posesor de bun-credin. n
schimb, dac predecesorul a fost un posesor de rea-credin, motenitorul
va fi considerat ca fiind de bun-credin (art. 307 din Codul civil). Acest
exemplu nu trebuie interpretat n sensul c buna sau rea-credina se
transmite pur i simplu prin motenire. Nici buna-credin, nici rea-credin
nu se transmit succesorilor. Buna-credin se apreciaz n persoana
actualului posesor, iar nu n persoana autorului. Astfel, n caz de motenire,
dac este de bun-credin, succesorul i va pstra fructele chiar dac cel
de la care a dobndit posesiunea era de rea-credin i, invers, fiind de rea-
credin, el nu va putea nsui fructele chiar dac cel de la care a dobndit
posesiunea era de bun-credin. n concluzie, n art. 313 nu este vorba
despre o veritabil succesiune a posesiunii, ci despre forma posesiunii pe
care a avut-o predecesorul. Succesorul va deveni posesor al bunurilor doar
dac se va afla ntr-o astfel de situaie, adic va deine stpnirea asupra
acestor bunuri.
2.2. Elementele posesiunii
Posesiunea este o stare de fapt generatoare de efecte juridice. Anume
aceast caracteristic constituie aspectul exterior al posesiunii,
Care poate fi cunoscut de oricine prin constatarea vizibil a situaiei de fapt.
Pornind de la prevederile art. 303-314 din Codul civil, susinem c
posesiunea urmeaz s ntruneasc elementul material (corpus). La romani
erau cunoscute dou elemente constitutive ale posesiunii: corpus i
animus, aceast poziie fiind preluat de legiuitorul francez n Codul civil
din 1804, precum i de codurile civile inspirate din Codul civil francez.
Elementul material al posesiunii reprezint puterea real pe care
persoana o are asupra bunului. Acest element poate fi dedus din primul
alineat al art. 303, care prevede expres c posesiunea este o stpnire de
fapt a bunului. Este prezent elementul material n cazul n care persoana
exercit stpnire fizic asupra bunului, putere care permite nlturarea
persoanelor tere, n acel moment, de la o asemenea stpnire. De regul,
elementul corpus se caracterizeaz prin puterea nemijlocit asupra bunului
care se asigur prin atingerea lui fizic. Nu trebuie ns ca interaciunea
fizic dintre posesor i bun s fie considerat condiie obligatorie
caracteristic posesiunii ca stare de fapt. Or, se poate uor demonstra
prezena posesiunii atunci cnd posesorul nu are direct atingerea fizic a
bunului i nu se poate vorbi despre existena unei posesiuni chiar dac
persoana se afl ntr-o interaciune fizic cu bunul. Vom elucida acest lucru
prin dou exemple. Persoana nu poate avea concomitent atingere fizic cu
toate bunurile din posesiunea sa, ceea ce nu nseamn c nu este
posesorul lor (i atunci cand m aflu acas sunt posesorul i al bunurilor pe
care le am la serviciu n momentul n care m aflu acas). Pe de alt parte,
cltorul care se urc ntr-un vehicul, nu poate susine c este posesorul
vehiculului pe motivul c are atingerea fizic.
La fel, n conformitate cu prevederile art. 303 alin. (2), nu toate
persoanele care dein stpnirea bunului sunt considerate posesorii lor.
Astfel, legiuitorul stabilete c nu este posesor cel care, nvestit cu
mputerniciri de ctre o persoan, exercit stpnirea de fapt a bunului n
folosul ei. De exemplu, nu este posesor vnztorul care vinde mrfuri n
magazin, dei deine stpnirea asupra lor, de asemenea nu este posesorul
strungului nici muncitorul care lucreaz la el. n aceste cazuri, conform alin.
(2), posesor este persoana care a nvestit cu mputernicirile respective pe
vnztor i pe strungar.
Elementul material al posesiunii implic, de regul, un contact direct cu
bunul i const n stpnirea lui material, concretizat n diverse acte de
folosin exercitate de om, cum ar fi cultivarea unui teren, locuirea unei
case, culegerea fructelor, aducerea unor modificri, transformri sau
completri. Prin urmare, ansamblul de acte materiale asupra lucrului
alctuiesc elementul corpus.
Multitudinea manifestrilor care alctuiesc coninutul elementului corpus
poate fi extrem de variat, ceea ce se datoreaz faptului c atitudinea
obinuit, normal a posesorului variaz n funcie de diversitatea bunurilor,
deoarece fiecare bun ndeplinete ntr-o manier proprie destinaia sa
economic. Prin urmare, elementul material al raportului posesoriu, care
permite utilizarea economic a unui bun, nu poate fi identic unui astfel de
element n cazul bunurilor cu un alt rol economic. Fiecare categorie de
bunuri utilizate n procesul economic are forma sa de exercitare a stpnirii
materiale (corpus).
Elementul psihologic, intelectual al posesiunii (animus) const n
intenia sau voina celui ce stpnete n fapt bunul, de a efectua aceast
stpnire pentru sine, de a se comporta cu privire la lucru ca proprietar ori
ca titular al altui drept real.
2.3. Dobndirea i pierderea posesiunii
Codul civil conine o singur prevedere cu caracter general referitoare la
dobndirea posesiunii, i anume la art 303 alin. (1). Esena acestei
prevederi const n stipularea situaiei c posesiunea se dobndete prin
exercitarea voit a stpnirii de fapt bunului. Se poate spune c posesorul
va dobndi posesiunea asupra bunului doar atunci cnd se va afla n
stpanirea lui. Bunul poate nimeri n stpnirea posesorului pe diferite ci.
Cel mai frecvent, posesiunea se dobndete n baza unui act juridic. Ea
poate fi dobndit i n urma uzurprii unui bun.
Posesiunea se dobndete att n baza unor acte juridice, ct i n baza
unor acte materiale, n urma crora persoana devine posesorul bunului.
Actul juridic este licit. Doar actul juridic licit poate da natere, modifica i
stinge un raport juridic, poate da natere i posesiunii ca stare de fapt.
Problema care se pune n literatura de specialitate este urmtoarea: se
poate dobndi posesiunea ca stare de fapt n
Baza unor acte materiale ilicite? Exist diferite preri. Unii autori afirm c
doar actele materiale licite pot sta la baza apariiei posesiunii. Alii susin c
i actele materiale ilicite pot da natere unei posesiuni ca stare de fapt.
Posesiunea fiind o stare de fapt, care const n svrirea de acte materiale
de stpnire a unui bun, n temeiul art. 303 alin. (1) din Codul civil conform
cruia posesiunea se dobndete prin exercitarea voit a stpnirii de fapt
a bunului, considerm c posesiunea ca stare de fapt se poate dobndi i
prin acte materiale ilicite. Astfel, i houl va fi posesor al bunurilor furate,
iar n cazul n care un alt ho ncearc s-l deposedeze de ele, va putea
apela la normele ce protejeaz posesiunea. n acest context, trebuie s
spunem c houl va avea calitatea de posesor de rea-credin i nu va
beneficia de toate prerogativele de care se bucur posesorul de bun-
credin. Vom vedea c art. 308 i 309 acord protecie doar posesorului
de bun-credin, ceea ce nu nseamn c posesorul de rea-credin poate
fi deposedat abuziv de bunurile pe care le deine, aplicndu-se, i n acest
caz principiul nimnui nu-i este permis s-i fac singur dreptate. Cu alte
cuvinte, posesorul de rea-credin poate fi deposedat doar n condiiile legii
de bunurile pe care le deine.
Posesiunea se consider dobndit numai dac, n urma actului achizitiv,
dobnditorul este pus n situaia de a utiliza bunul la destinaia sa
economic, n cazul n care bunul a intrat n sfera sa material de stpnire.
Sunt considerate acte materiale de dobndire a posesiunii:
ocuparea,
strmutarea,
pstrarea bunurilor mobiliare,
grniuirea,
clcarea,
ngrdirea,
punerea de semne sau cultivarea terenurilor,
alte acte materiale care permit posesorului exercitarea voit a stpnirii
de fapt a bunului.
Stingerea posesiunii art. 314 alin.(1) din Codul civil: Posesiunea
nceteaz dac posesorul a renunat definitiv i expres la stpnirea de fapt
a bunului sau pierde n alt mod stpnirea de fapt asupra lui. Cu alte
cuvinte, posesiunea se stinge prin pierderea stpnirii de fapt asupra
bunului. ncetarea posesiunii prin renunarea definitiv i expres la ea de
asemenea este o ncetare a stpnirii de fapt a bunului. Legiuitorul ns a
numit separat aceste dou ci de stingere a posesiunii. Pentru ca s creeze
efecte juridice, renunarea trebuie s fie definitiv i expres. Posesiunea
nceteaz i involuntar prin pierderea puterii materiale. De exemplu,
posesorul a pierdut lucrul ori acesta a fost luat de un ter fr voia
posesorului. Totui, posesiunea nu nceteaz n cazul n care este exercitat
de un altul n numele
Posesorului, dei ultimul nu exercit direct Posesorul i pstreaz
putereare
Cnd material asupra
posibilitatea bunului.de a exercita
material posesiunea
asupra luiasupra bunului
acte de i a
Pentru
stpnire material, chiar dac nceteaz satunci
le exercite. pierde
Iunea
Posesiunea, posesorul unei
Persoane care va fi De trebuie
acte de posesiune.
s piard posibilitatea de a face
exemplu, bunul se afl n poses alte
Pierderea posesiunii se face:
considerat posesor.
1) prin voina posesorului:
A) prin transferarea voluntar a bunului, de ctre posesor, n
posesiunea unei alte persoane;
B) prin abandonarea bunului ori renunarea la el definitiv i expres de
ctre posesor;
2) contrar voinei posesorului, de regul n cazul dispariiei bunului.
n cazul bunurilor imobile, pierderea se poate produce n virtutea faptului c bunul nceteaz a fi susceptibil de posesiune
(ex
proprierea) sau dispare n urma unei calamiti naturale (alunecri de teren, inundaii, cutremur). Posesorul pierde posesiunea
Construciei, rmnnd n continuare posesorul terenului.
Referitor Ia bunurile mobile, posesiunea nu se pierde ntotdeauna n
Poses
momentul. Este cazul
n care bunurilor furate saua pierdute,
bunul nceteaz mai fi subcu pazaexcepia
i putereacelor restituite
orului cu ajutorul organelor competente, fie
Ctre cel care le-a gsit. Posesorul deposedat are dreptul, n virtutea prin restituirea de
calitii sale de posesor, s cear noului posesor restituirea bunului. n
asemenea cazuri, posesiunea este, nud sau ceea ce spune legiuitorul la
art. 314: imposibilitatea temporar de a exercita stpnirea de fapt a
bunului nu duce la ncetarea posesiunii.
2.4. Posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit
Codul civil se preocup, la art. 304, de posesiunea mijlocit i posesiunea
nemijlocit, acceptnd concepia dublei posesiuni, consfinit pentru prima
dat n Codul civil german din 1896. O astfel de construcie a posesiunii este
considerat de muli autori ca fiind reuit. Ea permite soluionarea mai
multor aspecte practice, dintre care este posibilitatea att a posesorului
nemijlocit, ct i a celui mijlocit de a beneficia de protecia acordat de
aceast instituie a dreptului civil.
n conformitate cu prevederile art. 304 alin. (1), posesorul poate stpni
bunul direct, prin putere proprie (posesiune nemijlocit), fie prin
intermediul unei alte persoane (posesiune mijlocit). Stpnirea direct a
unui bun este o posesiune nemijlocit, iar stpnirea prin intermediul unui
ter este o posesiune mijlocit. Dei pare o construcie simpl, ntre
posesiunea mijlocit i cea nemijlocit exist o legtur complex. n mare
parte, art. 303-314 sunt dedicate posesiunii nemijlocite, posesorul mijlocit
Suntem n prezena posesiunii nemijlocite, ct i posesiunii mijlocite n cazul n care ntre posesorul nemijlocit i cel mijlocit exist un
are posibilitatea
raport deprevede
juridic. Art. 304 alin. (2) a apela
c dac la protecia
persoana posed un posesiunii
bun n calitate de n cazulcreditor
uzufructuar, n care gajist,posesorul
arenda, chiria,
nemijlocit nu face acest lucru. n acest caz, posesorul mijlocit poate apela la
dreptul ce i aparine asupra bunului (dreptul de proprietate), dar poate
apela i la mijloacele de protecie pe care le acord posesiunea, cci,
conform art. 304, dei nu deine bunul, se consider posesor mijlocit, iar n
aceast calitate poate beneficia de protecia acordat de instituia
posesiunii. Posesorul mijlocit poate apela, n caz de nclcare a dreptului
(de proprietate sau a unui alt drept pe care l are asupra bunului transmis
posesorului nemijlocit), la mijloacele de protecie a dreptului su i nu la
mijloacele de protecie pe care le acord posesia. Pe de alt parte, n
literatura de specialitate, se susine ideea c, n cazul unei astfel de
construcii a posesiunii (posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit),
este vorba doar despre un drept de posesiune, existena dreptului de
posesiune explicnd legtura dintre posesiunea mijlocit i posesiunea
nemijlocit.
Gajist, arendaul, chiriaul, depozitarul, precum i alte persoane care dein
bunul n baza unui raport juridic sunt considerai posesori nemijlocii.
Rezult deci c n cazul unui uzurpator nu poate exista dect un posesor
nemijlocit. De asemenea, posesiunea este nemijlocit atunci cnd
proprietarul deine el nsui bunul.
Codul civil al Republicii Moldova, prelund coninutul art. 855 din Codul
civil al Germaniei, nu recunoate calitatea de posesor unor
Persoane care stpnesc de fapt bunul. Astfel, art. 303 alin. (2) prevede c
nu este posesor cel care, dei exercit stpnirea de fapt a bunului, o face
n folosul unei alte persoane prin mputernicirile de posesor cu care este
nvestit de aceast persoan. Este posesor doar persoana care l-a nvestit
cu mputerniciri. Prin urmare, nu toate persoanele care stpnesc un bun
sunt considerate posesori ai acestuia. De exemplu, nu este posesor
vnztorul care comercializeaz mrfuri n magazin, dei deine stpnirea
asupra lor. De asemenea, nu este posesor al strungului muncitorul care
lucreaz la el. n aceste cazuri, conform art. 302 alin. (2), posesori sunt
persoanele care i- nvestit pe vnztor i pe strungar cu mputernicirile
respective.
EFECTELE JURIDICE ALE POSESIUNII
Posesiunea, fiind o stare de fapt, genereaz un ir de efecte juridice
expres prevzute de lege:
posesiunea creeaz n favoarea posesorului o prezumie de proprietate;
posesorul de bun-credin a unui bun frugifer dobndete
proprietatea fructelor acestui bun;
posesiunea este aprat cu ajutorul aciunilor posesorii;
posesiunea exercitat n timpul i n condiiile prevzute de lege duce la
dobndirea dreptului de proprietate.
3.1. Posesiunea creeaz n favoarea posesorului o prezumie de
proprietate. Acest efect al posesiunii ca stare de fapt este prevzut n Codul
civil art. 305 alin. (1), ce conine o regul conform creia posesorul este
prezumat proprietar al bunului pn la proba contrar. Pornind de la
realitatea c, de cele mai multe ori, posesiunea, ca stare de fapt, este
exercitat de nsui titularul dreptului de proprietate, legiuitorul a instituit o
prezumie relativ de proprietate n favoarea posesorului. Spunem relativ
fiindc aceast prezumie poate fi rsturnat prin dovada dreptului
persoanei asupra bunului posedat de posesor. n cazul n care se dovedete
dreptul asupra lui, bunul urmeaz s fie ntors titularului de drept. n cazul
n care i se nainteaz o aciune de revendicare a bunului, posesorul este
scutit s aduc alte probe n sprijinul dreptului su prezumat. Faptul
posesiunii se consider o prezumie a dreptului de proprietate pn n
momentul dovedirii contrariului de cel care pretinde c i aparin drepturi
asupra bunului deinut de posesor.
Regula conform creia posesorul este prezumat proprietar al bunului nu
opereaz n toate cazurile. Astfel, art. 305 alin. (1) prevede: Posesorul este
prezumat proprietar al bunului dac nu este dovedit c a nceput a poseda
pentru un altul. Aceast prezumie nu opereaz n cazul n care dreptul de
proprietate trebuie nscris n registrul public i nici fa de un fost posesor al
crui bun a fost furat, pierdut sau ieit din posesiune n alt mod fr voia
lui, cu excepia banilor i titlurilor de valoare la purttor.
Din coninutul acestei norme se desprind dou excepii de la regula
conform creia cel care posed este prezumat a fi proprietar al bunului:
1) Prezumia dat nu va opera n cazul n care dreptul de proprietate
trebuie nscris n registrul public. n prezent, sunt pasibile de
nregistrare dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor
imobile. Din art. 321 alin. (2) rezult c dreptul de proprietate, n cazul
bunurilor imobile, se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor
imobile, cu excepiile prevzute de lege. Prin urmare, n privina bunurilor
imobile prezumia proprietii nu opereaz, deoarece constatarea simplei
stri de fapt, de stpnire a unui bun imobil, este insuficient pentru
instituirea unei asemenea prezumii, fiindc simpla posesiune a unui imobil
fr nscriere n registrele publice nu are ca efect apariia dreptului de
proprietate. Condiia nregistrrii este absolut necesar pentru ca
posesiunea, ca stare de fapt, s aib drept efect naterea dreptului de
proprietate. Posesorul bunului imobil aadar nu va invoca n favoarea sa
regula conform creia posesorul este considerat proprietar al bunului.
Posesorul de bun-credin a unui bun imobil va dobndi ns dreptul de
proprietate a bunului posedat n urma uzucapiunii, respectnd prevederile
art. 332.
2) Aceast regul nu va opera nici n cazurile cnd bunurile au fost furate,
pierdute sau au ieit ntr-un alt mod din posesiunea posesorului fr voia
lui. n toate aceste cazuri, se consider c bunul a ieit din posesiune
contrar voinei posesorului. Faptul c bunul a fost furat, pierdut sau c a
ieit n alt mod contrar voinei proprietarului trebuie dovedit de cel care l
revendic. Pn cnd nu va fi dovedit acest lucru, va opera regula conform
creia posesorul este prezumat proprietar al bunului.
Posesorul de bani i titluri de valoare la purttor poate invoca n toate
cazurile regula conform creia posesorul este prezumat proprietar al
bunului, chiar i atunci cnd banii i titlurile de valoare la purttor au fost
furai, pierdui ori au ieit din posesiune n alt mod fr voia posesorului.
Acest lucru este evideniat n finalul alin. (1) al art. 305.
Prezumia proprietii opereaz i pentru posesorul anterior. Astfel, art.
305 alin. (2) stipuleaz: Se va considera c posesorul anterior a fost
proprietar al bunului pe parcursul perioadei n care l-a posedat. Pornind de
la prevederile art. 305 alin.(1), constatm c posesorul anterior nu poate fi
considerat proprietar, deoarece el doar se prezum a fi proprietar. De
aceea alin.(2) din acelai articol urmeaz a fi interpretat n sensul c
prezumia de proprietate opereaz i pentru un fost posesor, pe durata
posesiunii. Esena acestei prevederi const n faptul c pentru fostul
posesor, prezumat proprietar, se vor produce toate efectele juridice ale
regulii invocate mai sus.
3.2. Posesorul de bun-credin a unui bun frugifer dobndete
proprietatea fructelor lui. O asemenea posibilitate a posesorului de bun-
credin de a dobndi drept de proprietate asupra fructelor bunului este
reglementat n Codul civil la art. 311 alin. (1). Regula general a acestui
efect al posesiunii, cuprins n art. 310, stabilete: n perioada de
posesiune legitim, fructul bunului se consider proprietate a lui. Aceast
regul ns poart un caracter dispozitiv, nsemnnd c va fi posibil ca
fructul bunului s revin proprietarului i nu posesorului legitim n cazul n
care legea sau prile unui act juridic prevd o asemenea distribuire a
fructelor. Spunem c este posibil ca i actul juridic s prevad astfel
invocnd ca argument art. 304 i art. 310 alin. (2) din Codul civil, conform
crora i uzufructuarul, chiriaul, depozitarul sunt considerai posesori.
Pentru ca posesorul s culeag fructele, hotrtoare este buna-credin,
convingerea lui c bunul a fost dobndit de la adevratul proprietar. Buna-
credin nu este unicul mijloc care d posesorului posibilitatea de a
dobndi proprietatea asupra fructelor.
La baza dobndirii dreptului de proprietate asupra fructelor de ctre
posesorul de bun-credin st un principiu major de etic:
Buna-credin este i trebuie s fie protejat prin ea nsi. n acest caz,
buna-credin ns nu este suficient pentru a justifica n modul
Cuvenit
dreptul ca
tiin.
Specialitii n domeniu au naintat multe argumente n susinerea tezei c
posesorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra
fructelor bunului frugifer. Savantul P.C. Vlachide, de exemplu, motiveaz i
justific pierderea dreptului proprietarului asupra fructelor prin
mecanismul sanciunii civile aplicate lui, cel care s-a dezinteresat n mod
neglijent de bunul su. Periodicitatea producerii fructelor este o adevrat
punere n ntrziere de fapt a proprietarului, care cunoate bine c
trebuie s le culeag. P.C. Vlachide susine c fructele neculese clameaz
contra proprietarului cernd s fie culese. Prin urmare, o explicaie const
n faptul c fructele sunt pierdute de proprietarul vinovat de a nu le fi
perceput, cu punerea lui n ntrziere implicit prin ajungerea fructelor la
termenul de a fi percepute. n acelai context, savantul afirm c
caracterul de sanciune civil aplicat proprietarului manifestat i de faptul
c are dreptul la fructe imediat ce le pretinde prin aciune n revendicare.
O alt explicaie a pierderii de ctre proprietar a dreptului asupra
fructelor produse de bunul su se ntemeiaz pe faptul c acesta, fiind
stpnul fructelor, a i dispus implicit de ele prin abandon, abandonul
proprietii reprezentnd un mod de stingere a dreptului de proprietate
pentru proprietar, totodat i un mod de dobndire a dreptului de
proprietate pentru cel care a acceptat s fie proprietarul bunului
abandonat (vezi: Codul civil, art. 323 i 338).
n alt ordine de idei, n literatura juridic se ncearc a se gsi un
principiu mai fundamentat pentru afirmarea dreptului posesorului de bun-
credin de a dobndi fructele, aceasta fiind echitatea. Posesorul,
ignornd viciile titlului su, crede c are anumite drepturi asupra lucrului,
dreptul de a percepe fructele i a le consuma pe msura perceperii lor.
Posesorul de bun-credin, dobndind fructele, le percepe, dispune de ele,
cheltuind, cu diligena unui bun gospodar i a unui adevrat proprietar.
Dac posesorul de bun-credin ar fi obligat s restituie fructele sau
contravaloarea lor dup un timp, care poate fi destul de lung, ar nsemna
s fie supus unor pierderi materiale substaniale i nu i se poate reproa
vreo culp, cci aceste fructe probabil i-au servit s triasc mai bine, nu s
se mbogeasc. Este normal ca pierderea s fie suportat de proprietar,
care n cele mai dese cazuri a fost neglijent prin tergiversarea revendicrii
bunului aflat n minile unui ter de bun-credin, adic prin lsarea
lucrului n mna posesorului, ntrind credina acestuia din urm n
validitatea titlului de posesiune prin inaciunea sa.
Fundamentul dobndirii dreptului de proprietate de ctre posesorul de
bun-credin asupra fructelor bunului frugifer const n:
bun-credin a posesorului;
sanciunea aplicat proprietarului care nu culege fructele bunului;
abandonarea fructelor de ctre proprietar;
principiul echitii.
Condiiile ce urmeaz a fi ntrunite pentru ca posesorul s devin
proprietarul fructelor lucrului aflat n posesiunea sa [art. 310 alin. (1) din
Codul civil]:
Legiuitorul indic posesiunea legitim ca o condiie necesar pentru
dobndirea fructelor de ctre posesor. n Codul civil nu gsim
Definiia posesiunii legitime, termenul fiind utilizat i Este considerat
n art. 307care
Persoana alin.posed
(1), n care se stipuleaz
legitim sau care secpoate considera
posesor de bun- s
ndreptit
posedeantemeiurilor
Civile, urma uneindreptirii
examinri diligente,
sale. Prinnecesare
urmare,ncredin
raporturile
am putea conchide c
Buna-credin esteseprezumat.
Folosit n art. 310 refer la posesiuneatermenul posesiune legitim
de buna-credin. Corelaia dintre
posesiunea de bun-credin i posesiunea legitim este una de gen
specie, prima fiind genul, cea de-a doua specia. Constatarea dat impune
analiza instituiei posesiunii de bun-credin n sensul distingerii a dou
situaii: a) posesiunea se bazeaz pe un just titlu; b) posesiunea se bazeaz
pe un titlu viciat, care, ulterior, poate fi declarat nul. Ambele situaii pot fi
deduse din art. 307 alin. (1). n prima situaie, este prezent posesiunea
ntemeiat pe un just titlu, ori, cum o numete legiuitorul, posesiunea
legitim, care, avnd for juridic, produce efecte juridice. n a doua
situaie, exist o posesiune ntemeiat pe un titlu viciat, ale crui vicii nu
sunt cunoscute posesorului. Dac ar fi s utilizm cuvintele legiuitorului,
spunem c un asemenea posesor de bun-credin este persoana care se
poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente,
necesare n raporturile civile, a temeiurilor ndreptirii sale [art. 307 alin.
(1)]. n acest caz, buna-credin este un element subiectiv ce const n
convingerea posesorului c titlul n al crui temei posed lucrul ale crui
fructe le culege este perfect valabil, neafectat de vreun viciu. Aadar, justul
titlu este un element intrinsec al bunei-credine, o justificare a acesteia.
Pentru ca posesorul s culeag fructele, hotrtoare este buna-credin a
acestuia, convingerea lui c bunul a fost dobndit de la adevratul
proprietar sau de la persoana mputernicit n acest sens. Convingerea nu
trebuie s apar ca rezultat al neglijenei posesorului, ci n urma acionrii
sale cu o diligen general, necesar raporturilor juridice civile. n situaia
pe care o analizm, nu este suficient s se invoce buna-credin. Ea trebuie
dovedit. Dovada bunei-credine a posesorului n materia dobndirii
fructelor se face prin simpla prezentare a titlului de achiziie a lucrului. Prin
urmare, o dat titlul stabilit, se prezum c posesorul l-a crezut valabil,
ignornd viciile lui. Cel care pretinde c posesorul este de rea-credin
trebuie s fac dovada afirmaiei sale. Sarcina probei este de partea
adversarului posesorului.
Aadar, una din condiiile necesare dobndirii fructelor este buna-
credin, aflat n una dintre cele dou situaii enumerate la art. 307 alin.
(1).
Dobndirea fructelor n proprietate de ctre cel care posed bunul este
prevzut la art. 310 alin. (1) i la art. 311 alin. (1) din acelai
Cod. Art. 310, prevede c dreptul de proprietate asupra fructelor bunului
poate fi dobndit de posesorul legitim sau, altfel spus, de cel care posed
n baza unui just titlu. n art. 311 se stipuleaz c dreptul de proprietate
asupra fructelor bunurilor l va dobndi posesorul de bun-credin care nu
are dreptul s posede bunul sau care a pierdut acest drept. n acest din
urm caz, vom fi n prezena posesorului de bun-credin care se
consider ndreptit s posede n urma unei examinri diligente, necesare
n raporturile civile, a temeiurilor ndreptirii sale (art. 307) sau de cei care
au dobndit un bun n temeiul unui act juridic viciat.
Buna-credin, constnd n ignorarea viciilor titlului, se apreciaz n
persoana posesorului i n momentul fiecrei perceperi de fructe.
ntotdeauna buna-credin se apreciaz n persoana posesorului actual, nu
n persoana autorului su. Astfel, motenitorul de bun- credin are
dreptul la fructe, chiar dac autorul su a fost de rea-credin i, viceversa,
nu are dreptul dac este de rea-credin, chiar dac autorul era de bun-
credin. Buna-credin trebuie s existe la fiecare moment al culegerii
fructelor i nu doar la luarea n posesiune a lucrului.
Aprecierea acestei situaii de fapt legat de veridicitatea convingerii
posesorului n regularitatea titlului su este de competena
Judect
orilor.
Codul civil a instituit o prezumie a bunei-credine, ceea ce nseamn c
ea nu trebuie dovedit, fiind prezumat. Astfel, art. 307 alin.(1) prevede
expres c buna-credin se prezum. n consecin, sarcina de a dovedi c
posesorul a fost de rea-credin, la momentul
Culegerii fructelor, revine celui care invoc rea-credina. Cu alte cuvinte, cel
care reclam posesorului restituirea fructelor este obligat s demonstreze
c ultimul a cunoscut viciile titlului.
Nu exist nici o deosebire ntre fructele naturale i cele civile. nseamn,
aadar, c orice fel de fruct aparine posesorului de bun-
Credin o dat ce
a fost perceput.
Posesorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra
fructelor n momentul perceperii lor. Acest lucru nu este
Prevzut expres nici n art. 310, nici n art. 312, ns este evident. Poi s te
consideri posesor doar dac deii stpnirea material. Aceasta o poi avea
doar din momentul perceperii fructelor. Este o situaie analogic cu cea a
uzufructului, n care legiuitorul a prevzut expres c fructele obiectului
uzufructului trec n proprietatea uzufructuarului la data culegerii lor [art.
401 alin.(1)].
3.3. Aprarea posesiunii prin aciuni posesorii
Aciune posesorie aciunea real imobiliar prin care se urmrete
aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri, asigurnd
meninerea acestei stri ori redobndirea posesiei, atunci cnd aceasta a fost
pierdut. Prin aciune posesorie se protejeaz doar starea de fapt numit
posesie, fr a se pune n discuie starea de drept, existena unui drept de
proprietate sau a altui drept real cu privire la lucrul n legtur cu care s-a
creat acea stare de fapt. Aciune posesorie nu are un caracter petitoriu.
Aciune petitorie aciune prin care se solicit instanei de judecat s
stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real asupra unui bun. Dintre aciunile petitorii
sunt enumerate:
aciunea n revendicare aciunea prin care proprietarul care a pierdut
posesia asupra unui bun individual determinat, cere instanei s i se
stabileasc dreptul de proprietate asupra bunului i s redobndeasc
posesia lui de la cel care l stpnete fr drept;
aciunea n prestaie tabular aciune real prin care cel ndreptit
s-i intabuleze n cartea funciar un drept real imobiliar poate cere
instanei judectoreti s dispun inscrierea acelui drept n cartea funciar,
dac cel obligat refuz s predea inscrisul necesar pentru strmutarea sau
constituirea dreptului respectiv n favoarea sa. Aceast aciune urmrete
ca scop obinerea unei hotrri judectoreti care s suplineasc inscrisul
de constituire sau de strmutare a dreptului imobiliar i s serveasc la
intabularea acestuia. Printr-o asemenea hotrre se dispune numai
inscrierea n cartea funciar a unui drept real n favoarea reclamantului;
aciunea n grniuire aciunea prin care se urmrete determinarea,
prin hotrre judectoreasc, a limitelor dintre dou proprieti vecine. Prin
aceast aciune reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul,
instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor dou fonduri
nvecinate. Aciune n grniuire este o aciune real, petitorie, imobiliar,
declarativ de drepturi i imprescriptibil;
aciunea negatorie aciune real prin care reclamantul cere instanei
de judecat s stabileasc, prin hotrrea ce o va pronuna, c prtul nu are
un drept real (uzufruct, uz, abitaie, gaj, servitute sau superficie) asupra
bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige, pe cale de consecin-, s
inceteze exercitarea lui neligitim. Aciunea negatorie este real, petitorie
i imprescriptibil. Caracterul su petitoriu rezult din faptul c se pune n
discuie existena dreptului real al prtului;
aciunea confesorie aciunea real prin care se ocrotete sau se
valorific un dezmembrmnt al dreptului de proprietate (uzufruct, uz,
abitaie, gaj, servitute sau superifice) i care servete la aprarea oricruia
dintre aceste drepturi reale. Este o aciune petitorie, deoarece pune n
discuie existena dreptului real al reclamantului. Spre deosebire de
celelalte aciuni petitorii, ea este prescriptibil n termen de 30 de ani.
Fiind o stare de fapt, posesiunea este protejat de intervenia unor teri.
Reguli referitoare la protecia posesiunii cuprind art. 308 i
309, care se refer propriu-zis la posesiune, i art. 10, 11, 13, care stabilesc
mijloacele generale de aprare a drepturilor subiective civile.
Este important s reiterm c legiuitorul a acceptat construcia dublei
posesiuni, prelund-o din Codul civil german. Cu ajutorul acestei
Construcii, el evideniaz dou subiecte n cadrul instituiei posesiunii:
posesorul mijlocit i posesorul nemijlocit. Este considerat posesor
nemijlocit persoana care stpnete direct bunul, prin putere proprie
[art. 304 alin. (1)]. Persoana poate deveni posesor nemijlocit att n baza
unui act juridic (contract de arend, gaj, uzufruct), ct i n baza legii
(conform art. 41 din Codul civil, tutorele administreaz i dispune eficient
de bunurile celui pus sub tutel). Posesor mijlocit este persoana care
posed bunul prin intermediul unei alte persoane [art. 304 alin. (1)].
Necesitatea introducerii unei asemenea construcii este argumentat de
faptul c posesorul are o mai larg posibilitate de aprare a acestei stri.
Datorit construciei, la aprarea posesiunii poate apela orice posesor, nu
doar cel care posed bunul pentru sine, aa cum este n cazul teoriei
posesiunii elaborat de Savigny, acceptat de legiuitorul din Frana, precum
i din alte ri care s-au inspirat din Codul civil francez. Importana practic
a construciei dublei posesiuni const n faptul c i persoanele enumerate
la art. 304 alin. (2) uzufructuarul, creditorul gajist, arendaul, chiriaul,
depozitarul au posibilitatea de a recurge la mijloacele specifice de
aprare a posesiunii. Astfel, construcia posesiunii cunoscut dreptului
privat roman eti posesor dac deii att corpus ct i animus i-a
pierdut semnificaia iniial. Conform reglementrilor din Codul civil, n
particular de art. 304, 308 i 309, pentru naintarea aciunilor posesorii este
suficient ca posesorul s dein (ori s fi deinut) stpnirea material a
bunului.
Trebuie totui s relevm c unele persoane, dei posesori ai bunurilor,
nu beneficiaz de protecia acordat posesiunii, fiindc nu sunt considerate
posesori. Avem n vedere art. 303 alin. (2), care prevede c nu este posesor
cel care, dei exercit stpnirea de fapt a bunului, o face n folosul unei
alte persoane prin mputernicirile de posesor cu care este nvestit de ea.
Posesor este doar persoana care l-a nvestit cu mputerniciri. Aceast
norm este preluat din 855 al Codului civil german.
Codul civil acord n primul rnd protecie posesorului nemijlocit. Acesta
are astfel posibilitatea de a nainta o aciune chiar posesorului mijlocit
pentru a cere protecie posesiunii de care a fost deposedat de ctre acesta.
Dac posesorul nemijlocit poate apela la aciunile posesorii pentru
aprarea posesiunii, posesorul mijlocit ns nu poate nainta o astfel de
aciune ctre posesorul nemijlocit prin care s revendice posesiunea.
Posesorul mijlocit va putea nainta posesorului nemijlocit doar o aciune
petitorie n cazul n care trebuie s dovedeasc dreptul nclcat a crui
protecie o cere. Deci, n raporturile dintre ei, numai posesorul nemijlocit
este n drept s apeleze la aciunile posesorii pentru a-i apra posesiunea
ca stare de fapt. n schimb, dac posesorul nemijlocit deposedat de un bun
refuz s nainteze o aciune posesore celui care l-a deposedat, acest drept
l are posesorul mijlocit. O astfel de concluzie se desprinde din art. 308 i
309 din Codul civil, care nu dispune expres c doar posesorul nemijlocit
poate cere aprarea posesiunii.
n conformitate cu art. 13 din Codul civil, posesorul poate apela i la
autoaprare pentru a-i proteja posesiunea ca stare de fapt. De
Exemplu, dac o persoan ncearc s deposedeze cu fora pe posesor de
un bun mobil, acesta poate opune rezisten i lua cu fora bunul de la
houl prins n flagrant.
De cele mai dese ori ns posesorul va apela totui la protecia judiciar a
posesiunii, posibilitate acordat expres n art. 308 i 309.
Putem spune c n art. 308 este vorba de o aciune care urmrete
rentoarcerea (revendicarea) posesiunii, denumit n literatura de
specialitate aciune n reintegrare. Aceast aciune se aseamn mult cu
aciunea n revendicare prin care este aprat dreptul de proprietate,
precum i alte drepturi reale. ntre ele ns nu trebuie s punem semnul
egalitii.
n art. 309 este vorba de o protecie a posesiunii n cazul n care posesorul
nu este deposedat de bun, dar i se pun piedici n exercitarea normal a
posesiunii. n literatura de specialitate, aceast aciune se numete aciune
n complngere. Dei ntre ea i aciunea negatorie (ca aciune petitorie)
exist asemnri, ele nu pot fi considerate identice.
Regimul juridic al acestor aciuni posesorii aciunea n reintegrare i
aciunea n complngere prin care se exercit aprarea posesiunii ca
stare de fapt.
Aciune n reintegrare este aciunea prin care cel deposedat de bun
este n drept s cear restituirea stpnirii de fapt asupra
Bunului.
Aciune n revendicare este aciunea civil real prin care proprietarul,
care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestuia de la posesorul
neproprietar. Aciunea n revendicare constituie un mijloc juridic specific
de aprare a dreptului de proprietate; ea are caracter petitoriu, deoarece
tinde s stabileasc direct existena dreptului de proprietate al
reclamantului i, totodat, caracter real, deoarece poate fi introdus
mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate.
Aciunea n reintegrare are tangen cu aciunea n revendicare, ntre ele
existnd i deosebiri. Elementul lor comun: au ca obiect restituirea unui
lucru. Exist ntre ele i deosebiri eseniale, ce justific existena lor
separat:
1) aciunea n revendicare soluioneaz problema dreptului de
proprietate asupra lucrului n litigiu, reclamantul, n cazul naintrii aciunii
n revendicare, urmnd s dovedeasc dreptul su de proprietate (sau alte
drepturi reale);
2) aciunea n reintegrare ns nu soluioneaz dect simpla stpnire n
fapt, avnd ca scop s confere reclamantului folosina material i
efectiv a lucrului;
3) prin aciunea n revendicare, reclamantul cere s i se recunoasc
dreptul de proprietate, iar prin aciunea n reintegrare este reclamat
posesiunea;
4) aciunea n reintegrare duce la efecte provizorii, deoarece protejeaz
starea de fapt a posesiunii, pe cnd aciunea n revendicare
Are efecte definitive, deoarece stabilete crei persoane aparine definitiv
dreptul de proprietate sau un alt drept n litigiu;
5) hotrrea dat n aciunea n revendicare are putere de lucru judecat.
Dup pronunarea hotrrii n aciunea n reintegrare, prtul are
posibilitatea s nainteze o aciune n revendicare.
Aceste aciuni sunt prescriptibile, termenul n ambele cazuri fiind de 3 ani
(art. 267, 280 i 308).
Instana nvestit cu soluionarea aciunii posesorii (n reintegrare sau n
complngere) poate obliga i la plata daunelor cauzate prin tulburarea
posesiunii sau prin deposedare. Problema obligrii la plata de daune este
una accesorie n cadrul aciunii posesorii, al crei obiect principal este
restabilirea posesiunii. Dat fiind faptul c, prin admiterea aciunii n
reintegrare, se dispune restabilirea lucrurilor n starea lor anterioar,
aciunea n reintegrare are tangene cu aciunea n reparare a prejudiciului
suferit de posesorul deposedat de lucrul su. Lucrul acesta ar lsa impresia
c aciunea n reintegrare apare ca o form special a aciunii n reparare a
daunelor, fiindc n timp ce aciunea n reparare a daunelor are ca obiectiv
general reparaia oricrui prejudiciu cauzat prin orice mijloace (restabilirea
n situaia anterioar), aciunea n reintegrare are ca scop concret
restituirea bunului ctre posesor. n cazul aciunii n reintegrare, poate fi
restabilit doar bunul de care a fost deposedat reclamantul, acesta nefiind
n drept s cear punerea sa n posesiunea unui alt bun, orict de
asemntor ar fi cu bunul de care a fost deposedat. Aceasta este o
consecin a caracterului real al aciunii n reintegrare. Dac bunul s-a
deteriorat, a pierit, prtul din aciunea n reintegrare trebuie s fie obligat
la plata de daune fa de posesorul reclamant n baza dreptului comun. n
acest caz, despgubirile vor cuprinde nu numai valoarea bunului pierit sau
a deteriorrilor, ci i orice alte daune cauzate cu aceast ocazie. Problema
daunelor nu reprezint scopul adevrat i principal al aciunii n reintegrare,
care are drept obiectiv restituirea bunului n natur n starea anterioar
deposedrii prin violen.
Pentru satisfacerea aciunii n reintegrare este necesar:
1) ca posesorul s fie de bun-credin,
2) aciunea trebuie s fie naintat n decursul a 3 ani, fiindu-i aplicabile
regulile termenului de prescripie extinctiv.
Pentru a-i restabili stpnirea material asupra bunului, posesorul
trebuie s dovedeasc posesiunea sa anterioar asupra lui, precum i c a
fost deposedat contrar voinei sale.
Deposedarea const n uzurparea lucrului, obiect de litigiu, n a crui
posesiune reclamantul nu poate intra fr s ntmpine obstacole.
Deposedarea poate fi total sau parial. Ea nu rezult dect dintr-un act
material, din acte svrite numai cu privire la lucrul care s-a aflat n
posesiunea reclamantului i nu din acte svrite de prt asupra propriului
su bun.
Deposedarea trebuie s rezulte dintr-un act de violen. Violena sau
mijloacele violente utilizate sunt de esena aciunii n reintegrare. Violena
nu nseamn producerea violenei fizice ntre pri, aplicarea de lovituri
reciproce. Este suficient ca prtul s svreasc actul de deposedare prin
propria sa autoritate, n paguba celeilalte pri. Cu alte cuvinte, n aciunea
n reintegrare, susinnd c i aparine lucrul, prtul acapareaz bunul prin
mijloace violente, fr a face apel, n condiiile legii, la organele
administrative sau judiciare. Acest comportament este contrar principiului
legalitii raporturilor dintre persoane.
De protecia acordat n art. 308 beneficiaz doar posesorul de bun-
credin? Evident, un ho este considerat ntotdeauna un posesor de rea-
credin. Poate oare un ho, fiind un posesor de rea-credin, s apeleze la
protecia acordat de art. 308 din Codul civil, n cazul n care un alt ho l
deposedeaz de bunul furat? La prima vedere, rspunsul ar trebui s fie
negativ, fiindc legiuitorul, n art. 308, apr doar posesiunea de bun-
credin. Primul ho poate apela la art. 308 pentru a-i apra posesiunea
bunului furat. Aducem n susinerea acestei teze dou argumente: a)
conform art. 307, posesiunea se prezum c este de bun-credin pn la
proba contrar; b) n cazul posesiunii (doar al posesiunii nemijlocite) se are
n vedere starea de fapt, nelundu-se n considerare stare de drept.
Posesiunea primului ho fa de cel de al doilea este aparent superioar pe
motivul c primul ho a avut, cel puin, stpnirea de fapt, pe care nu a
avut-o ultimul ho. Dac nu admitem astfel de aciuni, vom face mai
favorabil poziia celui care nu are stpnirea de fapt, lucru inadmisibil,
contradictoriu naturii juridice a posesiunii ca stare de fapt.
n art. 308 ntlnim o situaie n care aciunea n reintegrare nu poate fi
satisfcut, dei ntrunete condiiile necesare. Astfel, este relevat faptul c
cel deposedat de bun nu poate revendica posesiunea de la noul posesor,
care are dreptul preferenial de posesiune. Drept preferenial nseamn
preferin (superioritate) fa de cineva. De exemplu, A, proprietar al unui
bun, a dat acest bun lui n
Folosin pe un anumit termen, dup a crui expirare A ncheie cu un
contract de arend a bunului din posesiunea lui B. Ulterior, va lua de la
bunul. Dac nainteaz o aciune n reintegrare, aceasta va fi respins pe
motivul c are un drept superior (numit n art.
308 drept preferenial) de posesiune. Totui, va avea ctig de cauz fa
de dac ultimul l-a deposedat prin violen sau dol (art. 308).
Aciunea n complngere, mijloc de aprare a posesiunii ca stare de fapt,
este reglementat n art. 309 din Codul civil. Regula cuprins n acest articol
este c posesorul poate cere o protecie a posesiunii chiar i atunci cnd nu
este deposedat. O asemenea modalitate de aprare a posesiunii de bun-
credin are tangen cu aciunea negatorie cunoscut i Codului civil din
1964. n cazul proteciei dreptului de proprietate (de exemplu, cu ajutorul
aciunii negatorii), titularul de drept trebuie s dovedeasc i dreptul asupra
bunului, ns n cazul aprrii posesiunii nu va fi necesar dovada dreptului,
fiind suficient demonstrarea doar a posesiunii, care este considerat de
bun- credin pn la proba contrar.
Aciunea prin care se cere ncetarea tulburrii posesiunii se numete i
aciune posesorie general sau, aciune posesorie n complngere.
Aciune posesorie general aciune posesorie folosit pentru a face s
nceteze orice fel de tulburare a posesiei de natur a impiedica
Exerciiul liber i efectele juridice ale posesiei, cu excepia
cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen.
Prin aciunea posesorie n complngere, posesorul cere terului s
nceteze orice tulburare a posesiunii, mpiedicarea liberului ei exerciiu.
Tulburarea posesiunii este de dou feluri:
tulburarea de fapt const n svrirea de ctre ter a unor acte
materiale n privina imobilului, cum ar fi trecerea pe terenul
Vecinului fr drept de servitute, descrcarea materialelor de
construcie sau plimbarea cnelui pe terenul vecinului;
tulburarea de drept tulburarea posesiunii prin acte juridice, cum ar fi
preteniile unui ter ctre chiriai printr-o notificare de plat.
Nu se consider tulburare a posesiunii naintarea aciunii n revendicare
de ctre persoana care pretinde c este proprietarul imobilului.
Din coninutul art.309 reiese c aciunea prin care se pretinde
ncetarea tulburrii posesiunii (aciunea n complngere) este
imprescriptibil, adic poate fi naintat atta timp ct exist tulburarea (n
unele ri asemenea aciuni se prescriu).
Pe lng cererea de ncetare a tulburrii posesiunii, posesorul poate
pretinde la despgubiri pentru daunele cauzate prin tulburarea
Posesiunii. Repararea daunelor va fi efectuat dup regulile Capitolului
XXXIV Obligaiile ce se nasc din cauzarea de daune, art. 1398-
1431. n finalul art. 309, se stipuleaz c pot fi revendicate despgubiri
cerute i n cazul n care nu se cere ncetarea tulburrii sau ncetarea este
imposibil (de ex.: A a construit pe terenul su o cldire la o distan de
hotarul terenului vecin mai mic dect cea reglementar. n consecin,
vecinul nu poate exercita n mod normal posesiunea asupra unei poriuni
de teren pe care cultiva flori, deoarece lumina soarelui este insuficient. n
acest caz, vecinul nu poate cere ncetarea tulburrii posesiunii, ncetarea
fiind egal cu demolarea cldirii, dar poate cere despgubiri pentru
tulburarea posesiunii.)
De fapt, prin cererea de despgubire pentru prejudicierea posesiunii, cel
care tulbur posesiunea indirect va fi impus s nceteze actele de tulburare.
n caz contrar, cu ct timpul tulburrii este mai mare, cu att mai mari sunt
i despgubirile.
3.4. Dobndirea dreptului de proprietate n rezultatul uzucapiunii. Al
patrulea efect al posesiunii este dobndirea dreptului de proprietate de
ctre cel care posed un bun, ntr-o anumit perioad, n condiiile legii,
denumit uzucapiune.
Uzucapiune mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin
posedarea nentrerupt a unului lucru n intervalul de timp prevzut de
lege. Ea reprezint singura dovad absolut a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea presupune n mod necesar o posesie util. Detenia precar
ori posesia viciat, orict ar dura n timp, nu poate duce la dobndirea
dreptului de proprietate. Uzucapiunea poate fi de 15 ani, dac o persoan,
fr s fi dobndit dreptul de proprietate, a posedat cu bun-credin sub
nume de proprietar un bun imobil i devine proprietarul bunului respectiv,
sau de 5 ani, cnd o persoan a dobndit dreptul de proprietate asupa
bunului mobil care a posedat cu bun-credin, comportndu-se ca un
proprietar.
TEMA: Noiuni generale despre proprietate

1. Proprietatea i dreptul de proprietate.


2. Noiunea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate.
3. Atribuiile dreptului de proprietate (mputernicirile proprietarului).
4. Obiectele dreptului de proprietate.
5. Regimul juridic al bunurilor domeniului privat.
6. Regimul juridic al bunurilor domeniului public.
PROPRIETATEA I DREPTUL DE PROPRIETATE
Precizri prealabile. Proprietatea este un fenomen complex, care implic
o netgduit stare de progres i stabilitate social. Complexitatea
fenomenului proprietii impune necesitatea examinrii lui din dou
puncte de vedere: economic i juridic. Majoritatea savanilor consider
c proprietatea poate fi tratat att n sens economic, ct i juridic.
Exist ns i opinia c
Proprietatea nu este o categorie economic ci doar juridic. Aceast poziie
este dezvoltat mai ales n lucrrile economistului V. credov.
Proprietatea categorie economic. n accepie economic,
proprietatea exprim raportul de nsuire de ctre om a bunurilor
materiale, adic raporturile sociale n cadrul crora se realizeaz aceast
nsuire. Cu alte cuvinte, prin proprietate se nelege raportul dintre
persoane (proprietari) i bunurile materiale care le aparin. Din coninutul
acestei constatri rezult c altor persoane (neproprietari) bunurile
proprietarului le sunt strine, nu le aparin.
Dup cum se indic n literatura de specialitate economic, proprietatea,
n sens economic, presupune c relaia de proprietate este una efectiv de
exercitare direct i nemijlocit a atributelor de proprietar asupra unor
bunuri identificabile i msurabile.
nainte de a deveni un drept, proprietatea este o realitate social i
economic. Proprietatea ca o categorie economic se afl la baza
Apariiei dreptului de proprietate. De ndat ce devine un drept de
proprietate (este reglementat de normele de drept), proprietatea este
mult mai limitat, n sensul c stpnul bunurilor (n cazul proprietii ca o
categorie economic) sau titularul dreptului de proprietate (n cazul
proprietii ca o categorie economic) nu mai are putere nelimitat asupra
acestor bunuri. Unele prerogative ale stpnului de
Bunuri au fost transferate statului, acesta arogndu-i poziia de
exponent al interesului general al societii i edictnd reguli precise pentru
exercitarea sa. n unele perioade (perioada socialist) statul a intervenit
excesiv n reglementarea dreptului de proprietate, ncercnd s limiteze
abuziv sfera dreptului individual de proprietate. Drept consecin, statul
deinea dreptul de proprietate asupra majoritii bunurilor, iar proprietarul
individual nu putea fi considerat un adevrat proprietar.
Din punctul de vedere al reglementrilor juridice ale relaiilor de
proprietate, astzi lucrurile s-au schimbat, dreptul de proprietate
Fiind garantat de stat, inclusiv
prin norme constituionale.
Proprietatea nu putea rmne n afara sferei de reglementare a dreptului
pentru c reprezint premisa oricrei activiti economice, adic a
funcionrii motorului oricrei societi, iar finalitatea dreptului const
anume n organizarea i asigurarea funcionrii societii.
Proprietatea ca o categorie economic persist n societate pe tot
parcursul dezvoltrii sale, cu excepia primelor etape de dezvoltare
n care omul i satisfcea n mare msur cerinele prin posesiune i
folosin. Desigur, pe parcursul dezvoltrii societii, proprietatea a suferit
multe schimbri, mai ales n perioadele de dezvoltare intensiv a
mijloacelor de producie.
Proprietatea categorie juridic. Am vzut deja c, n sens economic,
proprietatea este un mod de exercitare a puterii asupra
Bunurilor pe care omul le produce sau care au aprut i exist independent
de voina omului, dar necesare lui. Ce fel de bunuri sunt necesare omului,
n ce volum trebuie produse i de ce calitate reprezint probleme de care
se preocup tiinele economice. Dreptul de proprietate, face posibil
circulaia bunurilor produse de om sau existente n natur (de exemplu, un
teren). Circulaia bunurilor ar fi imposibil fr a se cunoate persoana
competent s decid soarta lor, adic stpnul bunului. n termeni juridici,
nseamn c doar cel care deine dreptul de proprietate poate decide
modul n care vor circula bunurile din proprietatea sa. Dreptul de
proprietate permite individualizarea persoanelor care posed, folosesc i
dispun de bunuri. Doar atunci cnd cunoatem proprietarul bunurilor,
putem vorbi despre o circulaie a lor. n ipotez, dac n comuna primitiv
toate bunurile aparineau tuturor, atunci bunurile nu puteau circula de la o
persoan la alta, cci nu aparineau n exclusivitate nimnui n parte, ci
tuturor, ori nu poi s-i nstrinezi ceea ce i aparine. n acest sens, au
dreptate autorii care susin c dreptul de proprietate a aprut o dat cu
apariia statului i dreptului. Unii autori afirm c apariia statului i
dreptului se datoreaz apariiei dreptului de proprietate. Cert ns este
faptul c dreptul de proprietate a aprut demult, este i va fi unul dintre
drepturile fundamentale ale persoanei.
Normele care reglementeaz juridic relaiile de proprietate i stabilesc
posibilitatea (sau imposibilitatea) apartenenei bunurilor materiale,
ntrind juridic starea economic de nsuire a lor, sunt:
1. Normele constituionale, care consfinesc principiile fundamentale ale
reglementrii relaiilor de proprietate [Constituia Republicii Moldova
prevede: Proprietatea este public i privat. Ea se constituie din bunuri
materiale i intelectuale (art. 9); Dreptul de proprietate privat precum i
creanele asupra statului sunt garantate. Nimeni nu poate fi expropriat
dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire. Averea dobndit licit nu poate f confiscat.
Caracterul licit al dobndirii se prezum (art. 46); Statul ocrotete
proprietatea. Statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n
formele solicitate de titular, dac acestea nu vin n contradicie cu
interesele societii (art. 127)];
2. Normele administrative i normele civile care reglementeaz modul de
dobndire i ncetare a dreptului de proprietate;
3. Normele ce stabilesc caracterul, coninutul i limitele mputernicirilor
proprietarului (norme civile);
4. Normele care apr dreptul de proprietate (norme penale,
administrative, civile).
Toate aceste norme sunt multiramurale, dat fiind faptul c relaiile de
proprietate sunt reglementate de mai multe ramuri de drept. Rolul
primordial n reglementarea relaiilor de proprietate aparine dreptului
civil.
Relaiile de proprietate pot fi clasificate convenional n dou grupe:
statice i dinamice.
Relaiile de proprietate statice sunt aferente aflrii persoanei n
posesiunea bunurilor i exprim apartenena lor.
Relaiile de proprietate dinamice sunt aferente trecerii bunurilor de la un
proprietar la altul, exprim procesul de micare a bunurilor. O astfel de
trecere a bunurilor poate fi rezultatul ncheierii diferitelor tranzacii, al
dobndirii bunurilor prin motenire etc.
Dreptul de proprietate, n sens ngust, reglementeaz relaiile de
proprietate statice i nu i cele dinamice.
Relaiile de proprietate dinamice sunt reglementate de alte instituii ale
dreptului civil, printre care un rol deosebit l ocup dreptul obligaional.
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv ce confer titularului
exercitarea n putere proprie i n interes propriu a atributelor de
posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele stabilite
de lege. Art. 315 alin. (1) din Codul civil al RM dispune: Proprietarul are
drept de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunului.
n legislaia altor ri, n definiia dreptului de proprietate se pune accentul
pe atributele lui. De exemplu, Codul civil romn definete,
n art. 480, proprietatea ca fiind dreptul pe care l are cineva de a se
bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele
determinate de lege. n aceast definiie, legislatorul romn se
limiteaz doar la enumerarea a dou mputerniciri ale proprietarului, a
treia subnelegndu-se. i aceast definiie a fost criticat de muli
specialiti ca avnd diferite neajunsuri.
Codul civil francez, la art. 544, relev mai mult atributele dreptului de
proprietate n locul definiiei acestui drept.
Art. 903 din Codul civil german prevede c proprietarul bunului poate
dispune de bun dup bunul su plac, dac aceasta nu contravine legii i
drepturilor persoanelor tere, i poate nltura orice intervenie.
n dreptul anglo-american, care nu cunoate o definiie legal (bazat pe
lege), doctrina enumer circa 10-12 mputerniciri ale
Proprietarului, care dau posibilitatea, n diferite combinaii,
s se afle n acelai timp la mai multe persoane.
Pornind de la aceste prevederi legale i bazndu-ne pe doctrinele
existente privind proprietatea, putem afirma c, la definirea dreptului de
proprietate, urmeaz s avem n vedere att mputernicirile, ct i puterea
real dat i garantat proprietarului de legislaia n vigoare. Puterea real
a proprietarului se bazeaz pe cele 3 mputerniciri de baz ale
proprietarului (posesiune, folosin, dispoziie), indiferent de faptul dac
sunt expres enumerate ori nu n actele normative ce definesc dreptul de
proprietate.
mputernicirile proprietarului, enumerate n art. 315 din Codul civil, pot
aparine i altor persoane. Astfel, conform legislaiei n vigoare, arendaul
are dreptul de a poseda bunul arendat i a se folosi de el, iar n unele cazuri
poate chiar svri acte de dispoziie, cum ar fi subarendarea. Exist
totui ntrebarea: care sunt deosebirile dintre atributele posesiune,
folosin i dispoziie ce aparin proprietarului i atributele posesiune,
folosin i chiar dispoziie ce aparin arendaului. Rspunsul l putem gsi
n unul din criteriile de clasificare a drepturilor reale. Drepturile reale se
clasific n: drept de proprietate i alte drepturi reale. La baza acestei
clasificri, autorii
Pun volumul mputernicirilor Principalele diferene dintre cele dou
deintorilor de bunuri. categorii
E, iar alede drepturi reale
deintorilor const
de alte n faptul
drepturi reale
C atribuiile proprietarului sunt stabilite att de lege, ct i de
Voina
sunt stabilite
Dei doctrina
proprietarul numai de leg nu cunoate o astfel de clasificare a drepturilor
romneasc
ui.reale, argumentndu-se c drepturile reale se mpart n
Drepturi reale principale i drepturi reale accesorii, totui, n majoritatea
lucrrilor de specialitate romne, se afirm c, spre deosebire
De titularii unor alte drepturi subiective asupra aceluiai bun,
proprietarul exercit atributele juridice ale dreptului de proprietate n
putere proprie i n interes propriu. Numai astfel poate fi determinat
poziia specific a proprietarului n raport cu situaia oricrei alte
persoane care exercit prerogativele proprietii n temeiul unor alte
drepturi subiective asupra unuia i aceluiai bun.
Prin urmare, n acest context, mputernicirile proprietarului sunt cele mai
vaste. Aciunile celorlalte persoane asupra bunurilor pe care
Le dein fr drept de proprietate depind, pe de o parte, de prevederile
legii, pe de alta, i de voina proprietarului. De exemplu, arendaul posed,
se folosete i dispune de bunurile arendate conformndu-se att
prevederilor legale, ct i voinei proprietarului, expuse n contractul de
arend. Similare sunt i mputernicirile uzufructuarului, superficiarului i ale
altor titulari de drepturi reale. n al doilea rnd, proprietarul i exercit
mputernicirile n interes propriu.
n principiu, Codul civil nu relateaz nimic despre aceste elemente
exercitarea dreptului de proprietate n putere proprie i interes propriu
care caracterizeaz dreptul de proprietate i care delimiteaz mputernicirile
proprietarului de cele ale altor persoane. n schimb, elementele ce
caracterizeaz dreptul de proprietate sunt enumerate expres n Hotrrea
Curii Constituionale nr. 110 din 1996, cu modificrile operate prin
Hotrrea nr. 183 din 21.02.1996, care definete dreptul de proprietate
dup cum urmeaz: Prin proprietate se nelege dreptul de proprietate al
persoanelor fizice, juridice, statului sau al unitilor administrativ-teritoriale
asupra unor bunuri mobile sau imobile, exercitnd asupra lor atributele
dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i dispoziia) n mod exclusiv
i perpetuu, prin putere proprie i n interes propriu, n condiiile legii.
Pornind de la coninutul art. 315-376 din Codul civil, al Hotrrii Curii
Constituionale nr. 110 din 25.01.1996 i innd cont de opiniile expuse n
literatura de specialitate, evideniem urmtoarele caractere ale dreptului
de proprietate:
caracterul absolut,
caracterul exclusiv,
caracterul perpetuu.
Caracterul absolut. Dreptul de proprietate este unul subiectiv care face
parte din categoria drepturilor absolute. Fiind un drept absolut, are
particularitile acestor drepturi. Legislaia nu indic expres caracterul
absolut al dreptului de proprietate. n plan comparativ, acest caracter
decurge din prevederile art. 1 alin. (3) al Legii cu privire la proprietate (a
fost abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-
46/30.03.07 art.188), care dispune: Proprietarul are dreptul s exercite fa
de bunurile sale orice aciuni care nu contravin legilor i nu duneaz
sntii oamenilor i mediului nconjurtor.
Avnd n vedere faptul c legislaia altor ri prevede expres c dreptul
de proprietate este un drept absolut, n literatura de
Specialitate au fost expuse diferite preri privind caracterul absolut al
acestuia. Poziia legislatorului privind caracterul absolut al dreptului de
proprietate deseori a fost criticat. Aceti autori afirm, n deosebi, c
dreptul de proprietate nu poate fi absolut, fiindc nsui legiuitorul prevede
chiar n textul art. 480 din Codul civil romn c proprietarul exercit
atributele sale n limitele determinate de lege. Sub acest aspect, autorii
nominalizai au perfect dreptate, avndu-se n vedere c prin termenul
absolut, se nelege independent de orice condiii i relaii, care nu este
supus nici unei restricii, care nu are limite. Deci, n acest sens, dreptul de
proprietate nu poate fi un drept absolut, fiindc el se exercit n limitele
determinate de lege.
Termenul absolut ns poate fi neles i ca opozabil tuturor. Dreptul de
proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului
Su n raporturile cu toi ceilali, obligai s nu fac nimic de natur a-l
nclca. Ori de cte ori bunul aflat n proprietatea unei persoane ajunge n
deinerea sau posesiunea nelegitim a altuia, proprietarul are dreptul la
aciune n revendicare.
n afar de aceasta, unii autori consider c dreptul de proprietate este
absolut, dac l comparm cu celelalte drepturi reale. Ei afirm
C dreptul de proprietate este absolut fa de toate drepturile reale,
fiindc proprietatea, singur d putere deplin asupra lucrului.
Proprietatea
reunete cele 3
atribute:
jus possidenti dreptul de posesiune;
jus utenti i jus fruendi dreptul de folosin;
jus disponendi dreptul de dispoziie.
oate celelalte drepturi reale nu comport dect unul sau dou dintre
aceste atribute, niciodat ns pe toate, cci ntotdeauna le lipsete
atributul jus disponendi (abusus), facultatea de a dispune de lucru.
n literatura de specialitate, ca dovad a caracterului absolut al dreptului
de proprietate, este adus raionamentul c, din moment ce
Face parte din categoria drepturilor absolute, atunci i
dreptul de proprietate are un caracter absolut.
Indiferent de faptul dac legiuitorul numete expres caracterul absolut al
dreptului de proprietate (ca, de exemplu, art. 480 din Codul civil romn, art.
544 din Codul civil francez) ori nu (ca, de exemplu, legislaia Republicii
Moldova), putem vorbi de caracterul lui absolut, avnd n vedere c
proprietatea este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale i c
este opozabil tuturor. Proprietatea ns nu este absolut prin ea nsi.
Concluzia final care se impune n legtur cu caracterul absolut al
dreptului de proprietate este c, n coninutul su, dreptul de proprietate
nu este absolut, nengrdit, ci, dimpotriv, este limitat, ngrdit, potrivit
legii. Atributele unui drept subiectiv sunt, prin natura lor, juridic
reglementate, prin urmare, ngrdite. Dreptul de proprietate este absolut
n sensul c este opozabil terilor.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge din Hotrrea
Curii Constituionale nr. 110 din 25.01.1996, care prevede c proprietarul
exercit asupra bunurilor sale atributele dreptului de proprietate
(posesiunea, folosina i dispoziia) n mod exclusiv i perpetuu, prin putere
proprie i interes propriu, n condiiile legii. Bazndu-ne i pe prevederile
acestei hotrri, putem afirma: caracterul exclusiv al dreptului de
proprietate permite titularului s fac ceea ce vrea cu bunul su, n limitele
prevzute de lege. Astfel, proprietarul n exclusivitate posed, folosete i
dispune in plena potestas aceste atribute. n virtutea puterii exclusive
oferite de legiuitor, proprietarul poate face asupra bunurilor sale orice act,
cu condiia ca el s nu contravin legii i s nu duneze sntii oamenilor
i mediului, precum i s nu aduc atingere drepturilor unor alte persoane.
n exercitarea mputernicirilor, toate celelalte persoane sunt nlturate, ele
avnd doar obligaia de a nu mpiedica exercitarea dreptului de proprietate.
Acest caracter nu mpiedic existena unor situaii n care atributele
dreptului de proprietate se exercit mpreun de dou sau de mai multe
persoane. Astfel, apare o modalitate de exercitare a dreptului
De proprietate, i anume coproprietatea
(dreptul de proprietate comun).
Prin urmare, caracterul exclusiv face ca proprietarul s beneficieze de
unul singur de cele 3 atribute ale dreptului de proprietate: posesiunea,
folosina i dispoziia. Aceasta este regula. Exist ns cazuri cnd aceste 3
atribute nu sunt exercitate n exclusivitate de ctre titularul dreptului de
proprietate, cum ar fi cazul dezmembrrii dreptului de proprietate n drept
de uzufruct, drept de uz, drept de abitaie, drept de servitute, drept de
superficie, cnd atributele dreptului de proprietate, la voina
proprietarului, sunt exercitate de el, precum i de ceilali titulari ai
dezmembrmintelor dreptului de proprietate.
n literatura de specialitate se susine c proprietarul nu va beneficia pe
deplin i exclusiv de cele 3 atribute nici n cazul cnd un bun frugifer se afl
n stpnirea unui posesor de bun-credin.
n ceea ce privete proprietatea comun, caracterul exclusiv persist
fiindc exist un singur drept, exercitat n comun, dar exclusiv,
De ctre toi
coproprietarii.
Caracterul perpetuu presupune:
1) dreptul de proprietate dureaz atta timp ct exist bunul,
2) dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Caracterul perpetuu este prevzut expres n Codul civil, la art.315 alin.
(2): dreptul de proprietate este perpetuu. Acest caracter al dreptului de
proprietate este evideniat i n Hotrrea Curii Constituionale nr. 110 din
25 ianuarie 1996, care prevede c proprietarul exercit asupra bunurilor
din proprietate atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i
dispoziia) n mod exclusiv i perpetuu.
Perpetuitatea nu mpiedic transmiterea dreptului de proprietate de la
un titular la altul i presupune c acest drept va exista atta timp ct exist
bunul, indiferent de schimbul titularilor si. Cu alte cuvinte, perpetuitatea
dreptului de proprietate nu trebuie interpretat n sensul apartenenei
continue aceluiai titular. Pe parcursul vieii, titularul poate transmite
dreptul su de proprietate unor alte persoane.
Specific caracterului perpetuu al dreptului de proprietate este durata n
timp a obiectului su, indiferent de patrimoniul n care este cuprins ntr-un
anumit moment al existenei sale.
Dreptul de proprietate trece de la o persoan la alta prin diferite aciuni
din partea persoanelor fizice ori juridice, precum i n baza legii. n caz de
deces ori de ncetare a activitii, dreptul de proprietate trece n mod
obligator succesorilor.
n literatura de specialitate este rspndit ideea c perpetuitatea
dreptului de proprietate este nsuirea lui exclusiv. Autorii acestei idei
susin c drepturile reale, altele dect cel de proprietate, precum i
drepturile de crean, au o existen temporar. Prin urmare numai
dreptul de proprietate este perpetuu.
n doctrina juridic s-a relevat c atunci cnd spunem c proprietatea
este perpetu, vrem s spunem c proprietatea asupra obiectului, n cazul
nstrinrii, se stinge n patrimoniul alienatorului numai pentru a renate n
patrimoniul dobnditorului, astfel nct nstrinarea transmite proprietatea
fr s o sting; ea continu s existe, privit n calitatea sa abstract de
drept real, independent de schimbarea succesiv n persoana titularilor ei.
ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE (MPUTERNICIRILE
PROPRIETARULUI)
Prezentare general. Legislaia Republicii Moldova numete expres cele 3
atribute ale dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil, art.
315, dispune: Proprietarul are drept de posesiune, de folosin i de
dispoziie asupra bunului. Aadar, atributele dreptului de proprietate
(mputernicirile proprietarului),
conform prevederilor legale sunt:
dreptul de posesiune (jus possidendi),
dreptul de folosin (jus fruendi i jus utendi),
dispoziia (jus abudendi sau jus disponendi).
Particularitile mputernicirilor proprietarului. O trstur specific a
dreptului de proprietate const n faptul c mputernicirile
Proprietarului au un caracter independent, nu se
bazeaz pe dreptul unor alte persoane.
Posesiunea, folosina i dispoziia pot aparine nu numai proprietarului. De
exemplu, locatarul se bucur de dreptul posedrii i folosirii bunurilor
proprietarului, n unele cazuri poate chiar dispune de aceste bunuri. Codul
civil, la art. 875, prevede c, prin contractul de locaiune, o parte (locator)
se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n
folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se
oblig s plteasc chirie. Prin contract de depozit o parte (depozitar) se
oblig s pstreze bunul mobil, predat de cealalt parte (deponent), o
perioad determinat sau nedeterminat i s-l restituie la cerere (Codul
civil, art. 1086). Din cele expuse, vedem c poate poseda, folosi i dispune
nu numai proprietarul, ci i alte persoane. De aceea, este necesar
determinarea diferenei dintre mputernicirile proprietarului, enumerate
mai sus, i mputernicirile respective ale altor neproprietari.
mputernicirile proprietarului se disting prin dou particulariti:
1. Coninutul mputernicirilor este stabilit prin lege,
2. El le exercit de sine stttor i nu se bazeaz pe dreptul altora la acest
bun.
Pentru caracteristica mputernicirilor proprietarului sunt necesare
ambele particulariti. mputernicirile locatarului, arendaului,
depozitarului, altor neproprietari se bazeaz att pe lege, ct i pe voina
proprietarului. Volumul mputernicirilor neproprietarilor este stabilit de
lege i de voina proprietarului de bun.
O alt particularitate const n faptul c mputernicirile sunt
limitate. Astzi, legislaia tuturor rilor conine limitri ale
mputernicirilor proprietarului. Dreptul de proprietate nu a existat
niciodat absolut nelimitat. Astfel de limitri sunt cuprinse n diferite acte
normative. Prevederea general o gsim n Codul civil, la art. 315 alin. (3):
Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui ter.
Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate. n literatura de
specialitate exist diferite definiii ale posesiunii, important atribut
Al dreptului de
proprietate:
1) posesiunea const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de
a stpni n fapt bunul.
2) posesiunea este posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i
aparine n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali
Ca titular al
dreptului de
proprietate.
E.A. Suhanov numete posesiunea atribut al dreptului de proprietate
bazat pe lege (ori asigurat juridic) care d persoanei posibilitatea de a avea
la sine bunul i de a-l ntreine n gospodria sa.
Prin urmare, posesiunea ofer proprietarului posibilitatea de a stpni n
fapt bunul. O asemenea stpnire i poate aparine direct i nemljlocit,
exercitndu-l n interes propriu i n putere proprie. Proprietarul ns poate
conveni ca stpnirea de fapt s fie exercitat i de o alt persoan, dar n
numele i n interesul su.
n literatura de specialitate s-a relevat faptul c posesiunea este un
important atribut al dreptului de proprietate, fiindc, n cazul n care este
lipsit de posesiune, proprietarul este lipsit de posibilitatea de a-i exercita
dreptul de proprietate. Neavndu-l n posesiune, nu poi folosi bunul, nici
dispune de el. Avem n vedere cazurile cnd proprietarul, contrar voinei
sale, este lipsit de posesiune, deoarece, n cazurile cnd proprietarul
transmite posesiunea unei alte persoane, pot exista cazuri de exercitare a
celorlalte atribute ale dreptului de proprietate.
Posesiunea este mijlocul indispensabil al proprietarului de a-i realiza
scopul, adic s utilizeze economic proprietatea sa. Proprietarul,
Aadar, se bucur de dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie
asupra bunurilor sale. Aceste atribute ale dreptului de proprietate au ntre
ele o strns legtur, ceea ce nu mpiedic delimitarea lor.
Corelaia ntre posesiunea, ca atribut al dreptului de proprietate, i
celelalte atribute, folosina i dispoziia. De regul, folosina nu
Poate fi separat de posesiune. Pentru a folosi un bun este necesar s-l
posedezi. O ntreprindere va putea folosi materia prim la fabricarea
bunurilor numai dac o are n posesiune. De asemenea, o persoan fizic se
va putea folosi de bunurile sale numai dac le are n posesiune.
Exercitnd folosina bunului cu ajutorul unor alte persoane (de exemplu,
prin intermediul contractului de munc), proprietarul nu le
Transmite folosina bunului. Mai mult dect att, proprietarul nu transmite
nici posesiunea bunului. Ambele mputerniciri ale sale (posesiunea i
folosina) proprietarul le exercit doar cu ajutorul unor alte persoane. De
exemplu: oferul conduce automobilul, dar dreptul de posesiune aparine
proprietarului de automobil. Proprietarul, angajnd oferul, nu-i transmite
nici dreptul de posesiune, nici dreptul de folosin asupra automobilului.
De regul, folosirea bunului este posibil numai dac posedezi acest bun
sau, cu alte cuvinte, folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, este
inseparabil de alt atribut al acestui drept, posesiunea.
n cazul n care transmite dreptul de folosin unor alte persoane (de
exemplu, arendaului), proprietarul transmite o dat cu folosina
Bunului i dreptul de posesiune asupra lui, deoarece este
imposibil s foloseti un bun fr s-l posedezi.
Darea n arend a bunurilor, adic transmiterea de ctre proprietar ctre
arenda a posesiunii i folosinei, este o realizare a dreptului de dispoziie i
nu a dreptului de folosin.
Dac transmiterea folosirii bunurilor, de regul, nu poate fi realizat fr
transmiterea posesiunii, aceasta poate fi transmis de ctre
Proprietar i fr transmiterea dreptului de folosin. De exemplu,
creditorul gajist este posesorul bunului dat n gaj, dar nu are dreptul s se
foloseasc de el, contrariul putnd fi stabilit prin contract (Codul civil, art.
477).
ntr-o situaie similar se afl i depozitarul. Art. 1092 din Codul civil
prevede: Dac contractul nu prevede altfel, depozitarul nu are dreptul s
foloseasc, fr permisiunea deponentului, bunul predat n depozit, cu
excepia cazului cnd faptul acesta este necesar conservrii bunului.
Dac folosirea bunului este, de regul, imposibil fr posedarea lui,
proprietarul poate exercita totui, n anumite cazuri, dreptul de folosin
asupra bunului su, chiar dac acesta se afl n posesiunea unei alte
persoane. Art. 312, alin. (1) din Codul civil prevede: Posesorul de rea-
credin trebuie s predea titularului de drept att bunul, ct i fructul
bunului. El este obligat s compenseze contravaloarea fructelor pe care nu
le-a obinut din culpa sa. Aceste prevederi nu exclud alte pretenii
mpotriva posesorului de rea-credin.
Sunt posibile i cazuri cnd proprietarul, transmind, printr-un contract
de arend, posesiunea i folosina i va rezerva dreptul de a primi unele
fructe ale bunurilor transmise (de exemplu, a mielului de la oaie). n acest
caz, transmind posesiunea, proprietarul i pstreaz atributele folosinei.
Dreptul de dispoziie, de asemenea, este legat de dreptul de posesiune.
Este ns posibil ca proprietarul, fr s posedeze bunul, s dispun de el.
Prin urmare, proprietarul, transmind persoanelor tere (locatar, arenda,
uzufructuar) posesiunea bunului, poate vinde acest bun, exercitnd astfel
dreptul de dispoziie. n acest caz, se aplic art. 319 din Codul civil, care
dispune: Schimbarea proprietarului nu afecteaz drepturile terilor asupra
bunului, dobndite cu bun-credin anterior transmiterii dreptului de
proprietate.
Folosina ca atribut al dreptului de proprietate. Doctrina definete:
1) folosina este prerogativa n al crei temei proprietarul poate
ntrebuina bunul n interesul su, percepndu-i fructele (naturale,
Civile,
industrial
e);
2) folosina ofer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su,
culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele pe care acesta le
produce;
3) prin folosin se nelege i posibilitatea proprietarului de a sustrage
din bun calitile utile ale acestuia n scopul satisfacerii
Necesitilor sale
materiale i culturale.
Codul civil nu definete dreptul de folosin, nici dreptul de posesiune i
nici dreptul de dispoziie. n schimb, referindu-se la dreptul de folosin, a
specificat, n art. 315 alin.(4): Dreptul de folosin include i libertatea de a
nu folosi bunul. Acest lucru a fost stipulat expres n lege pentru prima dat.
Astfel, i n virtutea acestei dispoziii legale, proprietarul este n drept
foloseasc bunul ori s nu-l foloseasc. Dreptul de a nu folosi bunul reiese
din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, care presupune c
acest drept nu se stinge prin neuz, adic prin nefolosirea bunului. Aceasta
ns este regula. n cazurile expres prevzute de lege, proprietarul bunului
poate fi obligat s foloseasc bunul. Art. 315 alin. (4) dispune: Poate fi
instituit prin lege obligaia de folosire dac nefolosirea bunurilor ar
contraveni intereselor publice. n acest caz proprietarul poate fi obligat fie
s foloseasc el nsui bunul ori s-l dea n folosin unor teri n schimbul
unei contraprestaii corespunztoare. Obligaia de folosire a bunului poate
fi instituit doar prin lege i doar n cazurile cnd nefolosirea ar contraveni
interesului public. Urmeaz a fi considerat interesul public cel din Legea
exproprierii pentru cauz de utilitate public nr.
488/1999, art.5. O astfel de obligaie de folosire a bunului poate fi dedus
din art.24 al Codului funciar, care stipuleaz sanciunile n caz
De necultivare a terenurilor agricole. Am putea spune c din aceast norm
decurge obligaia proprietarului de a cultiva terenul agricol, adic de a
exercita dreptul de folosin.
n literatura de specialitate exist diferite preri asupra coninutului i
corelaiei dintre dreptul de folosin i cel de dispoziie. De
Exemplu, M.M. Agarkov i A.V. Venedictov atribuie dispoziiei bunului i
distrugerea lui. Alii, de exemplu D.M. Ghenkin, sunt de o alt prere, i
anume c distrugerea bunului este rezultatul folosinei bunului i nu al
dispoziiei. Ultimii i argumenteaz poziia prin urmtoarele probe. Orice
folosire a bunului duce, n ultim instan, la distrugerea lui. Unele bunuri
sunt distruse printr-un act de folosin
(materie prim, petrol), altele prin folosin ndelungat (bunuri
determinate individual). Astfel, distrugerea bunului este, de fapt, rezultatul
folosirii lui. Distrugerea bunului n afara folosirii lui are loc n cazuri rare
(distrugerea bunurilor de care proprietarul nu are nevoie). Dar nici acest
caz, afirm autorii opiniei, distrugerea nu este rezultatul dispoziiei
exercitate asupra bunului, ci are loc ncetarea dreptului de proprietate
conform voinei proprietarului. Prin urmare, distrugerea bunului nu poate
fi atribuit dispoziiei, fiindc dispoziia bunului presupune schimbarea
regimului su juridic.
n unele cazuri, distrugerea bunului poate duce la apariia unor raporturi
juridice ntre proprietari i teri, dar nu n urma dispoziiei, ci a aciunilor
proprietarilor care vin n contradicie cu interesele terilor (de exemplu,
distrugerea unui apartament de la etajul 3 dintr-o cas cu 5 etaje).
Principala deosebire dintre folosina i dispoziia bunului ca atribute
ale dreptului de proprietate const n faptul c folosina
Include ntrebuinarea calitilor utile ale bunului, iar dispoziia
schimbarea regimului juridic al bunului (vnzarea, donarea etc.).
Folosina bunurilor poate fi exercitat att de ctre proprietar, nemijlocit,
ct i de alte persoane, la voina proprietarului.
n legtur cu determinarea corelaiei dintre folosina i dispoziia bunului
trebuie s gsim rspuns la ntrebarea: este, oare, obinerea
De venituri de ctre proprietar rezultatul exercitrii dreptului de folosin
asupra bunului ori a dreptului de dispoziie? Studiind problema, se poate
vedea c, n ultim instan, proprietarul poate obine venituri att n urma
exercitrii dreptului de folosin, ct i a dreptului de dispoziie asupra
bunurilor sale. De regul, veniturile din exercitarea dreptului de dispoziie
sunt bneti, iar din exercitarea dreptului de folosin snt naturale.
n unele cazuri, folosirea bunurilor are ca rezultat ntrebuinarea lor
(folosirea materiei prime pentru producerea diferitelor obiecte). n astfel de
cazuri, apare ntrebarea: continu exercitarea aceluiai drept de proprietate
asupra bunului aprut din materia prim ori apare un nou drept de
proprietate asupra acestui bun? Problema se rezolv diferit, n dependen
de msura schimbrilor materiei prime din care s-a produs un nou bun. De
exemplu, dac din stof s-a cusut un costum, asupra lui are un nou drept de
proprietate.
Dreptul de folosin, ca i dreptul de posesiune, poate fi transmis de
proprietar unor alte persoane. Folosirea bunului, de regul, nu poate fi
exercitat fr posedarea bunului.
Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate. Prin drept de
dispoziie se nelege posibilitatea stabilirii statutului juridic al
Bunurilor (vnzare, transmitere prin motenire, donare). Ca rezultat al
exercitrii dreptului de dispoziie, proprietarul intr n relaii juridice cu
persoane tere. n literatura de specialitate se ntlnete opinia c dreptul
de dispoziie ar include i consumarea sau distrugerea bunurilor.
Dreptul de dispoziie este unul dintre cele mai importante atribute ale
proprietarului. Anume prin el proprietarul se deosebete n
Mare msur de ali posesori titulari (de fapt, n unele cazuri, i acetia pot
dispune de bunuri, dar cu o singur condiie: aceast mputernicire s fie
dat de ctre proprietarul bunului).
Proprietarului aparine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi i a
dispune de ele. n anumite cazuri, de unele dintre aceste mputerniciri pot
s dispun i neproprietarii. Astfel, locatarul posed, folosete bunurile
persoanei de la care le-a luat n locaiune (chirie pltit pentru anumite
lucruri luate n folosin temporar), iar n unele cazuri poate chiar i s
dispun de ele.
OBIECTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor
dreptului civil. Obiectele dreptului civil includ mai multe categorii de
obiecte, att patrimoniale, ct i nepatrimoniale. Obiect al dreptului de
proprietate pot fi numai obiectele patrimoniale, adic bunurile care au
coninut economic.
n legislaie nu exist o norm expres privind enumerarea bunurilor care
pot forma obiectul dreptului de proprietate. Lucrul acesta
Este imposibil i nu este necesar. Pot fi obiect al dreptului de
proprietate, n primul rnd, bunurile mobile i cele imobile.
Dreptul de proprietate nu poate exista, n principiu, dect asupra unor
bunuri corporale. Este necesar ca obiectul dreptului de proprietate s fie
un lucru, iar acesta s fie material.
Pornind de la coninutul economic al relaiilor de proprietate, putem
spune c obiect al dreptului de proprietate poate fi tot ceea ce se poate
nsui ca marf. Acest mod de abordare a problemei ns ar fi prea larg,
deoarece concret, n fiecare caz, poate deveni marfa tot ceea ce este legat
de activitatea uman (chiar i organismul omului) sau, bunoar, loturile de
pe Lun, n cunoscutele cazuri de vnzare a lor, la care omul nu a ajuns,
dar teoretic are anse s ajung. De aceea este necesar s concretizm c
poate fi obiect al dreptului de proprietate nu pur i simplu marfa, ci
rezultatul muncii omului, care mbrac form de marf.
Toate celelalte obiecte rezultate din activitatea omului, dac mbrac
forma de marf, pot fi obiecte ale relaiilor, care, ntr-o msur oarecare, se
reglementeaz prin norme ale dreptului de proprietate, dar totdeauna
obin un regim juridic special, fiindc este imposibil a extinde pe deplin
asupra lor normele dreptului de proprietate. Aceste obiecte, n virtutea
particularitilor lor, nu permit posesorului s aib asupra lor o putere i
mai ales o stpnire absolut, ci o folosin a lor limitat. Avem n vedere,
n primul rnd, organele omului, unele dintre care astzi pot fi
transplantate unei alte persoane, dar i viaa, intelectul omului, aerul din
atmosfer etc.
n ultimul timp, au loc discuii aprinse asupra urmtoarelor 3 categorii de
obiecte:
spaiul aerian,
rezultatele activitii intelectuale,
corpul omului, inclusiv organele lui.
Spaiul aerian nu poate face obiectul dreptului de proprietate, fiindc
nu poate fi nsuit de om. Dispoziia art. 127 alin.(4) din
Constituie, care prevede c bogiile de orice natura ale subsolului, spaiul
aerian, apele i pdurile folosite n interes public, resursele naturale ale
zonei economice i ale platoului continental, cile de comunicaie, precum i
alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice, nu
ar trebui s impun concluzia c spaiul aerian ar fi un veritabil obiect al
dreptului de proprietate. Asupra spaiului aerian proprietarul (fie chiar
statul) nu poate exercita cele 3 atribute: dreptul de posesiune, dreptul de
folosin i dreptul de dispoziie. Chiar dac am admite c, n cazul
bunurilor domeniului public, lipsete dreptul de dispoziie, nu putem afirma
c este posibil deinerea dreptului de posesiune i dreptului de folosin,
ca atribute ale dreptului de proprietate, asupra spaiului aerian. Spaiul
aerian este mediul de existen a organismelor vii i interesul proteciei lui
ine de viaa i moartea speciei umane, de existena sau inexistena
societii.
n ceea ce privete rezultatele activitii intelectuale, n literatura de
specialitate se menioneaz c rezultatele activitii intelectuale nu pot
face parte din categoria obiectelor dreptului de proprietate.
Relaiile juridice privind rezultatele activitii intelectuale apar ca rezultat
al crerii i exercitrii operelor de art, tiinifice, literare, inveniilor,
propunerilor de raionalizare, prototipului industrial etc.
n aceste cazuri este vorba de rezultatele activitii intelectuale ale
autorilor, exprimate n diferite idei tiinifice i tehnice, legalizate n modul
stabilit. Particularitile acestor relaii juridice constau nu numai n
imposibilitatea autorului de a-i exercita n mod clasic dominaia
(posesiunea, folosina, dispoziia) asupra rezultatelor activitii intelectuale,
ci i n posibilitatea tuturor terilor de a sustrage calitile folositoare din
aceste rezultate intelectuale. Este suficient ca autorul s-i publice ideile
astfel nct cei care au luat cunotin de aceste idei s aib posibilitatea de
a se folosi de rezultatele muncii intelectuale ale autorului.
Astfel, dac am extinde asupra acestor relaii normele instituiei dreptului
de proprietate, am nruti poziiile autorului, fiindc, de exemplu,
pictorul, vnznd portretul pe care l-a pictat, ar trebui s piard dreptul nu
numai asupra obiectului material (bucat de hrtie, de pnz), ci i toate
drepturile asupra operei, iar dobnditorul ar deveni nu numai posesorul, ci
i autorul acestei opere, ceea ce ar fi absurd.
De aceea, astfel de relaii sunt reglementate deosebit de normele
dreptului de autor, care reflect specificul acestor relaii i care,
Mai mult dect att, poart
un caracter nepatrimonial.
n cazul corpului uman, problema este mult mai complex. Majoritatea
specialitilor consider corpul uman ca nefiind obiect al dreptului de
proprietate, cci este de principiu c dreptul nu accept un raport al
persoanei fizice cu ea nsi: eu nu sunt proprietarul corpului meu din
moment ce corpul meu sunt eu, adic eu n calitate de subiect de drept.
Corpul uman este substratul persoanei; el este persoan. Exist ns o
opinie izolat conform creia corpul uman ar putea fi considerat obiect al
dreptului de proprietate, ns faptul c Legea cu privire la transplantul de
organe, esuturi i celule umane admite transplantul de organe, nu ne
permite a afirma c organele omului pasibile de a fi transplantate unei alte
persoane fac obiectul dreptului de proprietate. Omul nu poate s exercite
asupra organelor sale cele 3 atribute ale dreptului de proprietate:
posesiunea, folosina i dispoziia. Este totui posibil a apela la normele ce
acord protecie dreptului de proprietate i atunci cnd este vorba de
organele omului. De exemplu, dac dintr-o instituie medical a fost
sustras, spre a fi transplantat, un organ al omului, se va putea nainta o
aciune n revendicare ntru restituirea acestui organ.
Dreptul de proprietate trebuie s se manifeste asupra unui lucru existent.
Nu poate fi proprietarul unui bun viitor. Creditorul ns
Poate s transmit dreptul de
proprietate asupra unui lucru care va
exista.
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR DOMENIULUI PRIVAT
Precizri prealabile. Legiuitorul, reglementnd relaiile de proprietate n
Codul civil, a pornit de la faptul c proprietatea este unic i
C nu exist mai multe forme juridice ale dreptului de proprietate, precum
dreptul de proprietate privat sau dreptul de proprietate public. Acest
lucru se poate sesiza uor n structura titlului III, Proprietatea, din cartea
a doua, Drepturile reale, care cuprinde urmtoarele 5 capitole:
Dispoziii generale; Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate;
Proprietatea comun; Aprarea dreptului de proprietate; Dreptul de
vecintate. Structura dreptului de proprietate din Codul civil n vigoare
difer de cea a dreptului de proprietate cuprins n Codul civil din 1964,
care avea urmtoarele forme: proprietatea de stat; proprietatea
organizaiilor sindicale i a celorlalte organizaii obteti; proprietatea
personal. Reglementrile din Codul civil n vigoare privind dreptul de
proprietate impun concluzia c proprietatea este unic i, prin urmare, nu
se poate vorbi despre existena a mai multor forme juridice ale dreptului
de proprietate. Fiind unic, proprietatea poate aparine diferitelor
subiecte:
particularilor, ca persoane fizice sau persoane juridice de drept privat;
statului;
unitilor administrativ-teritoriale.
Oricine ar fi, titularul dreptului de proprietate este proprietar al bunului
i se bucur de prerogativele pe care le acord acest drept, n limitele
stabilite de lege. Din punct de vedere juridic, nu se poate vorbi despre
divizare a dreptului de proprietate n: drept de proprietate privat i drept
de proprietate public. O asemenea divizare, din punctul de vedere al
naturii juridice a dreptului de proprietate, nu poate fi acceptat.
Proprietarul, fie el persoan fizic, fie chiar statul n calitate de persoan
juridic, va apela, ntru exercitarea dreptului su de proprietate, la cele 3
atribute ale acestui drept: posesiunea, folosina i dispoziia.
Dreptul de proprietate este unic i nu poate mbrca diferite forme
juridice ca: drept de proprietate privat sau drept de proprietate public.
Acest raionament nu vine n contradicie cu art. 9 din Constituie, care
prevede: Proprietatea este public i privat. Din aceast norm
constituional nu se poate trage concluzia c proprietatea ar mbrca
dou forme juridice, dreptul de proprietate public i dreptul de
proprietate privat. Se poate vorbi despre o divizare a proprietii n
proprietate public i proprietate privat doar n sens economic, nu n sens
juridic.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat. n perioada
socialismului, n Republica Moldova, ca i n alte ri sovietice, nu exista
Proprietate privat. Ea a fost lichidat prin lichidarea exploatrii omului
de ctre om. Inexistena exploatrii era ns o iluzie, fiindc, dei nu exista
proprietate privat, omul era exploatat de ctre stat n minile cruia se
aflau circa 90% din mijloacele de producie.
Proprietatea privat n Republica Moldova a reaprut o dat cu intrarea
n vigoare a Legii cu privire la proprietate Nr.459 din
22.01.1991 (abrogat prin LP54-XVI din
02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188).
n prezent, proprietatea privat este consfinit expres n Constituie (art.
9, art. 46), n Codul funciar (art. 12 i altele). Exist, desigur, acte normative
speciale care reglementeaz proprietatea privat. Legile nominalizate
prevd doar reglementrile de principiu, de o mare importan teoretic i
practic.
Pornind de la art. 296 din Codul civil, se poate spune c bunuri ale
domeniului privat sunt bunurile ce aparin persoanelor fizice, juridice,
statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra crora titularul
exercit atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i
dispoziia) n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n
condiiile stabilite de lege.
n art. 296, este ntrit prezumia conform creia bunurile fac parte din
domeniul privat.
Bunurile care fac parte din domeniul privat pot aparine att persoanelor
fizice i persoanelor juridice, ct i statului i unitilor administrativ-
teritoriale. Toate bunurile persoanelor fizice i ale celor juridice de drept
privat sunt bunuri ale domeniului privat. n schimb, conform aceluiai articol
alin. (1), bunurile care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale
fac parte din domeniul privat dac, prin lege sau n modul stabilit de lege,
nu snt trecute n domeniul public.
Referitor la bunurile din domeniul privat, la regimul lor juridic, se poate
spune c se afl n circuitul civil, c sunt prescriptibile i sesizabile.
Caracterul alienabil al bunurilor din domeniul privat presupune c ele se
afl n circuitul civil i, prin urmare, pot face obiectul oricrui act juridic civil.
Avnd n vedere caracterele unor categorii de bunuri, legislaia n vigoare a
stabilit reguli speciale privind circulaia lor. O norm general, n acest
context, conine art. 286 din Codul civil, care prevede c bunurile pot
circula liber, cu excepia cazurilor cnd circulaia lor este limitat sau
interzis prin lege.
Nu pot fi atribuite categoriei de bunuri ale domeniului privat i nu sunt
alienabile bogiile de orice natur ale subsolului, spaiul
Aerian, apele i pdurile folosite n interes public, resursele naturale ale
zonei economice i ale platoului continental, cile de comunicaie [art. 127
(4) din Constituie]. n afar de aceste bunuri, pot fi stabilite prin lege i alte
bunuri care nu pot face parte din categoria bunurilor domeniului privat
[Codul civil, art. 296 alin. (2)].
Unor categorii de bunuri ale domeniului privat li s-au stabilit reguli
speciale privind circulaia. Acestea, dei fac parte din bunurile
Domeniului privat, au totui un regim special de circulaie, adic circulaia
lor este limitat. Bunurile limitate n circuitul civil pot fi dobndite,
deinute, folosite i nstrinate n anumite condiii prevzute de lege. n
principiu, restriciile de circulaie se pot referi la subiectele de drept care
pot dobndi i nstrina aceste bunuri ori la condiiile de ncheiere a actelor
juridice civile cu ele. De exemplu, conform art. 8 din Legea nr. 130/2012
privind regimul armelor i al muniiilor cu destinaie civil, persoanele fizice
ceteni ai Republicii Moldova, care ntrunesc condiiile prevzute la art. 7
alin. (1) (au mplinit vrsta de 21 de ani, snt apte din punct de vedere
psihologic i medical pentru a deine i a folosi arme i muniii .a.) i nu se
afl n una din situaiile prevzute la alin. (2) al articolului menionat (au
antecedente penale, prezint pericol pentru ordinea public, viaa i
integritatea corporal a persoanelor i se afl la eviden special n
organele de poliie .a.) Pot fi autorizate, la cerere, s procure arme letale
i neletale supuse autorizrii. Circulaie limitat au monumentele, adic
bunurile ce fac parte din patrimoniul cultural, n conformitate cu Legea nr.
1530/1993.
Caracterul prescriptibil al bunurilor din domeniul privat presupune c
titularii dreptului de proprietate privat pot s-i apere dreptul nclcat prin
naintarea unei aciuni n justiie ntr-o perioad strict stabilit de lege. n
conformitate cu art. 267 din Codul civil, bunurile domeniului privat pot fi
revendicate n decursul a 3 ani pe calea intentrii unei aciuni n instan de
judecat. Bunurile domeniului privat sunt prescriptibile att extinctiv, ct i
achizitiv. n conformitate cu art. 332-336, bunurile domeniului privat pot fi
dobndite n proprietate prin uzucapiune.
Caracterul sesizabil al bunurilor domeniului privat const n faptul c ele
pot face obiectul urmririi din partea creditorilor. n ceea ce privete
bunurile domeniului privat ce aparin persoanelor fizice, legislaia conine
reglementri speciale. Excepie de la aceast regul fac bunurile
enumerate n art. 89 din Codul de executare al Republicii Moldova, ce nu
pot fi urmrite pe baza preteniilor creditorilor. Aceast excepie se refer,
n principiu, la bunurile din proprietatea persoanelor fizice. Conform
prevederilor acestei norme, nu pot fi urmrite pe baza documentelor de
executare forat un ir de categorii de bunuri i obiecte, care fac parte din
categoria bunurilor domeniului privat, precum i din categoria bunurilor
domeniului public ce aparin debitorului.
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR DOMENIULUI PUBLIC
Noiuni generale. Pentru ndeplinirea funciilor sale, statul are nevoie de
anumite bunuri. n multe ri, inclusiv n cele cu o economie dezvoltat,
transportul, telecomunicaiile, energia atomic, complexul militar se afl n
proprietatea statului. Statul deine i rezerve de produse alimentare, de
surse energetice i de alte mijloace necesare bunei sale funcionri n caz de
calamiti naturale sau alte necesiti stringente.
n proprietatea statului i a unitilor administrativ-teritoriale se pot afla
att bunuri ale domeniului privat, ct i bunuri ale domeniului public.
Existena diferitelor categorii de obiecte n proprietatea statului se
datoreaz urmtorilor 2 factori:
A) statul este nevoit s-i garanteze securitatea, nu numai militar, ci i
ecologic, alimentar etc.;
B) statul ndeplinete o serie de funcii sociale, a cror exercitare necesit
o baz financiar i tehnico-material.
Relativ recent, statul nostru deinea, ca i alte state ex-sovietice, circa
90% din toate bunurile. Aceast centralizare a proprietii s-a dovedit a fi
neraional. ncepnd cu anul 1991, n temeiul Legii cu privire la privatizare
i al altor acte normative, n Republica Moldova proprietatea statului se
privatizeaz, adic se transmite (cu titlu gratuit ori oneros) n proprietate
persoanelor fizice ori persoanelor juridice. Consecinele privatizrii se vor
face simite. Astzi se poate constata c n majoritatea ramurilor economiei
naionale producerea nu este n ascensiune, iar n unele ramuri, chiar
descrete, avnd ca rezultat reducerea nivelului de trai al unei mari pri
din populaie.
Cadrul legislativ. Constituia Republicii Moldova prevede la art. 9, alin. (1):
Proprietatea este public i privat, iar la art. 127, alin. (3):
Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-
teritoriale. La rndul su, art. 296 alin. (1) din Codul civil stipuleaz c din
categoria bunurilor domeniului public vor face parte doar acele bunuri
care, prin lege sau n modul stabilit de lege, sunt trecute n domeniul
public.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul public este determinat i n alte
acte: Legea cu privire la Guvern, art. 3; 12; Legea privind
Organizarea administrativ-teritorial a Republicii Moldova, art. 2, 17, 18,
40, 66-72; Legea privind statutul municipiului Chiinu, art. 23,
29, 58-74; Regulamentul Ministerului Privatizrii i
Administrrii Proprietii de Stat, pct. 1, 4, 7, 8, 9, 11.
Referitor la terenuri, Codul funciar prevede, la art. 3, c acestea pot fi n
proprietate public i privat, iar la art. 6 enumer atribuiile
Statului n relaiile funciare: Funcia de atribuire i nstrinare a terenurilor,
de autentificare a dreptului deintorilor de terenuri l au numai organele
administraiei de stat [alin. (1)]. De asemenea, statul sprijin material,
financiar i organizatoric dezvoltarea eficient a tuturor formelor de
gospodrire agricol, tehnologizarea agriculturii n sensul mbuntirii
lucrrii i valorificrii terenului cu reducerea corespunztoare a pierderilor
i deeurilor poluante, efectuarea studiilor de impact ecologic, economic
care s fundamenteze deciziile de promovare a noilor investiii n
agricultur, msurile de protecie a terenului ca fundament al dezvoltrii
durabile a gospodriilor, asigur folosirea economicoas a terenurilor,
garanteaz dreptul de proprietate i celelalte drepturi ale deintorilor de
terenuri.
n literatura de specialitate nu exist o definiie a bunurilor domeniului
public. n schimb, majoritatea specialitilor definesc dreptul de proprietate
public. Articolul 296 al Codului civil permite a afirma c definiiile din
literatura de specialitate date proprietii publice caracterizeaz n principiu
natura juridic a bunurilor domeniului public, n virtutea crui fapt vom
apela la aceste definiii pentru a descrie regimul juridic al bunurilor din
domeniul public.
ntr-o opinie, dreptul de proprietate public este definit ca drept real al
statului i al unitilor administrativ-teritoriale asupra unor
Bunuri mobile i imobile de interes naional sau local. Accentul, n aceast
definiie, este pus pe subiectele proprietii publice (statul i unitile
administrativ-teritoriale), pe atribuiile acestor subiecte (care, ca toi
titularii dreptului de proprietate, exercit asupra bunurilor ce le aparin
dreptul de posesiune, folosin i dispoziie) i pe bunurile care se pot afla
n proprietate public (bunuri mobile i bunuri
Imobile). Toate aceste elemente ale definiiei proprietii
publice date de autorul au un caracter general.
ntr-o alt opinie, dreptul de proprietate public este dreptul de
proprietate asupra bunurilor din domeniul public de interes naional i din
domeniul public de interes local care aparin statului i unitilor sale
administrativ-teritoriale i care se exercit n regim de drept public, fiind
inalienabil, imprescriptibil, insesizabil. n afar de elementele caracteristice
primei definiii, aceast definiie enumer i caracterele dreptului de
proprietate public.
n fine, dreptul de proprietate public este definit ca drept subiectiv de
proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ- teritoriale
asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a
legii, sunt de uz i de utilitate public. n aceast definiie, autorii
intenionat nu pun accentul pe atributele dreptului de proprietate
posesiunea, folosina, dispoziia exercitate de titular asupra bunurilor
care formeaz obiectul dreptului su. n sprijinul acestei afirmaii se spune
c cel puin n privina bunurilor care sunt proprietate public prin natura
lor, nu se poate spune c titularul lor le stpnete n mod nemijlocit
statul nu posed plaja mrii sau marea teritorial sau spaiul aerian etc.
folosina aparine, de regul, publicului, fructus nu exist i nu se pune
problema exercitrii atributului dispoziiei juridice, deoarece ele sunt
inalienabile.
Sunt ale domeniului public bunurile, atribuite de lege acestei categorii,
precum i bunurile care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public,
aparin statului i (sau) unitilor administrativ-teritoriale, aceste
subiecte putnd exercita asupra lor atributele dreptului de proprietate, n
limitele stabilite de lege.
Codul civil dispune la art. 296 alin. (4), c bunurile domeniului public snt
inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Dreptul de
Proprietate asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz i
nu poate fi dobndit de teri prin uzucapiune.
Bunurile domeniului public sunt inalienabile. Caracterul inalienabil al
bunurilor din domeniul public denot c ele sunt scoase din circuitul civil.
Prin urmare, aceste bunuri nu pot fi nstrinate, iar actele juridice civile
care au ca obiect astfel de bunuri sunt lovite de nulitate absolut, conform
Codului civil, art. 217.
Unii autori consider c inalienabilitatea nseamn interzicerea nu numai
a nstrinrii, dar i a dezmembrrii proprietii. n aceast opinie, asupra
bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de proprietate public nu se pot
constitui, n principiu, dezmembrminte ale dreptului de proprietate:
uzufructul, uzul, abitaia, servitutea sau superficia. Codul civil romn nu
rspunde direct la ntrebarea: este posibil o dezmembrare a proprietii n
cazurile bunurilor domeniului public? Codul civil al Republicii Moldova ns
interzice ca bunurile din domeniul public s fac obiectul
dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Astfel, art. 396 alin. (3)
prevede c obiect al uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se
afl n circuit civil, mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un
patrimoniu sau o parte din el. Aceast prevedere, conform art. 427 din
Codul civil, se aplic i n cazul dreptului de uz i de abitaie.
Bunurile din domeniul public vor fi inalienabile atta timp ct se vor afla n
proprietate public. De ndat ce, prin hotrre a organului competent, este
dezafectat din domeniul public i trecut n domeniul privat, bunul va putea
fi nstrinat n condiiile legii.
Bunurile domeniului public sunt imprescriptibile. Acest caracter
presupune c bunurile domeniului public nu pot fi dobndite prin modul
de dobndire a dreptului de proprietate precum este uzucapiunea. Astfel,
Codul civil prevede, la art. 296 alin. (4), c dreptul de proprietate asupra
bunurilor din domeniul public nu poate fi dobndit de ctre teri prin
uzucapiune. Uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii sau a
unor alte drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unui bun mobil
sau imobil n termenul i n condiiile prevzute de lege (art. 332, 333). n
literatura de specialitate se afirm c dreptul de proprietate public este
imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv. Extinctiv, imprescriptibilitatea
semnific faptul c aciunea n revendicare privitoare la un bun al
domeniului public poate fi exercitat oricnd, nestingndu-se prin
neexercitarea ei ntr-un termen prevzut de lege. Achizitiv,
imprescriptibilitatea
Semnific faptul c aciunea n revendicare privitor la un bun din domeniul
public nu poate fi paralizat de prt prin invocarea dobndirii proprietii
prin uzucapiune.
Bunurile domeniului public sunt insesizabile. Caracterul insesizabil al
bunurilor din domeniul public const n imposibilitatea urmririi lor, pe baza
preteniilor unor creditori. Acest caracter rezult dintr-un alt caracter al
bunurilor din domeniul public, caracterul inalienabil, pe care l i
completeaz. Dat fiind faptul c nu se afl n circuit civil, bunurile
domeniului public nu pot fi nstrinate, nici urmrite pentru satisfacerea
creanelor, prin urmare sunt insesizabile. Acest caracter ns nu permite a
afirma c creanele creditorilor statului nu vor fi satisfcute. Ele vor fi
satisfcute din bunurile domeniului privat ce aparin statului sau unitilor
administrativ-teritoriale. Caracterul insesizabil al bunurilor proprietate
public este vizibil i n art. 296 din Codul civil.
Art. 296 alin. (2) prevede c din domeniul public al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale fac parte bunurile determinate de
Lege, precum i bunurile care, prin natura lor, snt de uz sau de interes
public. Rezult deci c vom fi n prezena bunurilor domeniului public n
cazul n care:
A) legea atribuie bunurile la domeniul public - La moment, nu exist lege
care ar enumera bunurile domeniului public, lucru dificil de realizat i inutil.
Trecerea bunurilor la domeniul public se face prin legea respectiv. n
primul rand, sunt ale domeniului public bunurile enumerate n Constituie,
la art. 127 alin. (4), care prevede c bogiile de orice natur ale subsolului,
spaiul aerian, apele i pdurile folosite n interes public, resursele naturale
ale zonei economice i ale platoului continental, cile de comunicaie,
precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietii
publice. Constituia enumer doar principalele categorii de bunuri ale
domeniului public, stipulnd c i alte bunuri stabilite de lege pot fi trecute
n acest domeniu. De exemplu, Legea cu privire la proprietatea public a
unitilor administrativ-teritoriale enumer, la art. 3, obiectele dreptului de
proprietate public al unitilor administrativ-teritoriale. O
Alt lege referitoare la bunurile domeniului privat este Legea privind
terenurile proprietate public i delimitarea lor. Sunt considerate ale
domeniului public i bunurile enumerate n Legea cu privire la declararea
complexului "Combinatul de Vinuri "Cricova"- S.A." drept obiect al
patrimoniului cultural-naional al Republicii Moldova.
Aceste legi urmeaz a fi aduse n concordan cu prevederile Codului civil,
n particular cu art. 296
B) dei nu sunt atribuite prin lege la domeniul public, bunurile vor face
parte din acest domeniu dac sunt de uz sau de interes public de uz
public sunt acele bunuri care, prin natura lor, au o folosin general, cum
ar fi: pieele, podurile, fntnile, parcurile publice, cimitirele etc. La aceste
bunuri au acces toi membrii societii. De interes public sunt acele bunuri
care, prin natura lor, au destinaia de a fi folosite sau exploatate n cazul
unui serviciu public, n activiti, care intereseaz ntreaga societate sau o
colectivitate, fr a exista acces la folosina lor concret i nemijlocit de
ctre o persoan sau mai multe persoane, cum sunt: cile ferate, cldirile
colilor i spitalelor (cu excepia celor private), teatrele i muzeele statului,
bibliotecile de stat, cazrmile etc. Referindu-se la bunurile de interes
public, Codul civil prevede, la art. 296 alin. (2), c interesul public implic
afectarea bunului la un serviciu public sau la orice activitate care satisface
nevoile colectivitii fr a presupune accesul nemijlocit al acesteia la
utilizarea bunului conform destinaiei menionate.
TEMA: Dobndirea i ncetarea dreptului de
proprietate
1. Noiunea i clasificarea modurilor de dobndire a dreptului de
proprietate.
2. Ocupaiunea, mod de dobndire a dreptului de proprietate.
3. Accesiunea, mod de dobndire a dreptului de proprietate.
4. Uzucapiunea, mod de dobndire a dreptului de proprietate.
5. Alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate:
A) dobndirea dreptului de
proprietate prin producere
B) dobndirea dreptului de
proprietate asupra bunului gsit
c) dobndirea dreptului de
proprietate asupra comorii
D) actul juridic, ca mod de
dobndire a dreptului de
proprietate
E) succesiunea legal, ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate
F) hotrrea judectoreasc translativ de proprietate,
mod de dobndire a dreptului de proprietate g) actul
administrativ, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate
6. Momentul dobndirii a dreptului de proprietate. Riscul pieirii sau
deteriorrii fortuite a bunurilor.
7. ncetarea dreptului de proprietate.
NOIUNEA I CLASIFICAREA MODURILOR DE DOBNDIRE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE
Naterea, modificarea i stingerea drepturilor i obligaiilor sunt cauzate
de producerea anumitor fapte juridice. Acestea din urm servesc, de
asemenea, ca temei pentru apariia i stingerea dreptului de proprietate i
a altor drepturi reale.
n prezent, prin moduri de dobndire a dreptului de proprietate se
neleg mijloacele juridice (faptele i actele juridice) n a cror
Baz se dobndete
dreptul de proprietate.
Modurile generale de apariie i de ncetare a dreptului de proprietate
sunt cuprinse n Codul civil, capitolul II, Dobndirea i ncetarea dreptului
de proprietate, cartea II, Drepturile reale (art. 320-336). Pe lng
modurile de dobndire a dreptului de proprietate reglementate de Codul
civil, exist i moduri specifice de dobndire prevzute n alte acte
normative. Astfel, Legea cu privire la privatizare prevede, la art. 1:
Privatizarea este un proces de transmitere a bunurilor ce constituie
domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale,
denumite n continuare bunurile statului sau ale unitilor administrativ-
teritoriale, n proprietate privat, prin modalitile prevzute de prezenta
lege. Referindu-se la privatizare, Codul civil prevede, la art. 337, c
privatizarea proprietii de stat este un mod de ncetare a dreptului de
proprietate i nu un mod de dobndire a lui. De altfel, trebuie s
recunoatem c, de cele mai dese ori, unul i acelai mod pentru o
persoan este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, iar pentru o
alta un mod de stingere a unui astfel de drept. De exemplu, un contract de
vnzare-cumprare pentru vnztor este un mod de ncetare a dreptului de
proprietate, iar pentru cumprtor un mod de dobndire a acestui drept.
Doctrinar, modurile de dobndire a dreptului de proprietate pot fi
clasificate dup cum urmeaz:
1. Modul originar i modul derivat, n funcie de
situaia juridic a bunului n momentul dobndirii.
A) Modului originar i este caracteristic faptul c dobnditorul este primul
proprietar al bunului, adic, anterior, bunul nu a aparinut nimnui,
fiind produs de acesta. n literatura de specialitate nu exist o opinie
unanim potrivit creia s-ar putea spune cu certitudine care este
originar i care derivat. Unii autori atribuie la categoria modului
originar numai ocupaiunea ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate, afirmnd c celelalte moduri sunt derivate. ntr-o alt
opinie, originare sunt urmtoarele moduri de dobndire a dreptului de
proprietate:

producerea
bunurilor;

prelucrarea
bunurilor;
dobndirea dreptului de proprietate asupra
bunurilor fr stpn i asupra bunurilor gsite;

prescripia,achizitiv
(uzucapiunea);
com
oara.
O alt opinie, absolut originar, afirm c, n genere, modurile de
dobndire a dreptului de proprietate nu pot fi clasificate n
Originare i derivate, fiindc nu exist cazuri n care bunul s nu
aparin nimnui. n aceast opinie, chiar i petele din lacuri i
animalele slbatice au proprietar n persoana celui care deine dreptul
de proprietate asupra terenului pe care se afl lacul sau pdurea. Nu
poate fi acceptat uor prerea c ar fi inutil clasificarea modurilor de
dobndire a dreptului de proprietate n originare i derivate, cu att
mai mult c aceast clasificare era cunoscut dreptului privat roman.
Pe de alt parte, inem s menionm argumentarea profund n
susinerea tezei sale privind inutilitatea clasificrii modurilor de
dobndire a dreptului de proprietate n originare i derivate, fcut de
renumitul savant rus Meier D. nc n anii 50 ai secolului trecut.
B) Modul derivat de dobndire a dreptului de proprietate are ca obiect
transmiterea acestui drept de la o persoan la alta (de exemplu,
conveniile). Toate modurile derivate sunt transmisiuni ale dreptului de
proprietate de la un titular la altul.
2. Modul de dobndire universal, modul de dobndire cu titlu universal
i modul de dobndire cu titlu particular, dup ntinderea drepturilor
reale dobndite.
A) Modul de dobndire universal este modul prin care dobnditorul
primete ntreaga universalitate juridic. De exemplu, art. 1432 alin. (1)
din Codul civil prevede c motenirea este transmiterea patrimoniului
unei persoanei fizice decedate (cel care a lsat motenirea) ctre
succesorii si.
B) Modul de dobndire cu titlu universal este modul prin care
dobnditorului se transmite doar o poriune din patrimoniu. De
Exemplu, art. 84 alin. (1) din Codul civil prevede c, de la data
nregistrrii dezmembrrii, patrimoniul persoanei juridice
dezmembrate sau o parte din el trece la persoanele juridice constituite
sau existente. n cazul n care tot patrimoniul persoanei juridice
dezmembrate trece la persoanele juridice constituite sau existente, este
prezent modul universal de dobndire a dreptului de proprietate. Cu
alte cuvinte, se poate spune c modurile de dobndire universale sau
cu titlu universal sunt acele moduri prin care dobnditorul primete o
ntreag universalitate ori o fraciune din aceasta, deci primete att
activ, ct i pasiv.
C) Modul de dobndire cu titlu particular este modul prin care
dobnditorului se transmite un bun determinat sau o mas de bunuri
Determinate. n afar de motenire i succesiune, toate celelalte
moduri de dobndire a dreptului de proprietate sunt cu titlu
particular.
3. Modul de dobndire cu titlu oneros i modul de dobndire cu titlu
gratuit, n funcie de caracterul transmiterii.
A) Modul de dobndire cu titlu oneros este modul n care, n schimbul
dreptului real, dobnditorul se oblig la plata unui echivalent
(de exemplu, vnzarea-cumprarea, schimbul).
B) Modul de dobndire cu titlu gratuit este modul n care dobnditorul
dreptului real nu se oblig la nici o prestaie fa de transmitor (de
exemplu, donaia).
4. Modul de dobndire ntre vii i modul de dobndire pentru cauz de
moarte, dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de
proprietate.
A) Modul de dobndire ntre vii este modul de transmitere a dreptului
de proprietate n timpul vieii contractanilor. La aceast categorie pot
fi atribuite toate modurile de dobndire, n afar de succesiune.
B) Modul de dobndire pentru cauz de moarte este modul de
transmitere a dreptului de proprietate numai n momentul morii
Proprietarului actual. Aceast clasificare se refer numai la persoanele
fizice.
Codul civil enumer, la art. 320, principalele moduri de dobndire a
dreptului de proprietate, preciznd c dreptul de proprietate se poate
dobndi prin:
producere,
ocupaiune,
act juridic,
succesiune,
accesiune,
uzucapiune,
act administrativ,
hotrre judectoreasc translativ de proprietate.
Acest articol nu enumr exhaustiv modurile de dobndire a dreptului de
proprietate, avnd la alin. (4) meniunea c, prin lege, pot fi reglementate
i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate. Aceast prevedere
legal impune concluzia c doar prin lege se pot reglementa i alte moduri
de dobndire a dreptului de proprietate, dect cele cuprinse n art. 320. De
asemenea, pot fi atribuite la modurile de dobndire a dreptului de
proprietate i unele moduri de ncetare a acestui drept, enumerate la art.
337, cum ar fi:
exproprierea pentru cauz de utilitate public,
rechiziia,
confiscarea,
privatizarea,
urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului,
nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea
n proprietate,
rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de
comportare cu acestea.
OCUPAIUNEA, MOD DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Ocupaiunea este un mod nou de dobndire a dreptului de proprietate,
mod reglementat n art. 323 din Codul civil. Alin. (1) din acest articol
prevede c posesorul unui bun mobil fr stpn devine proprietarul
acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesiune, n condiiile legii.
Ocupaiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate
care se realizeaz prin luarea n posesiune a unui bun care
Nu aparine nimnui. n literatura de specialitate se susine c ocupaiunea
este un mod de dobndire a proprietii unui lucru care nu aparine
nimnui, prin luare n posesiune a acelui lucru, cu intenia de a deveni
proprietarul su.
innd cont de prevederile art. 323, am putea defini ocupaiunea ca fiind
un mod de dobndire a dreptului de proprietate n virtutea
Cruia cel care ia n posesiune un bun mobil ce nu aparine nimnui devine
proprietarul lui de la data intrrii n posesiune.
Acest mod, care a jucat un rol important n societile primitive, n
prezent este ntlnit mai rar, limitndu-se la bunurile mobile. Aadar,
dreptul de proprietate poate fi dobndit prin ocupaiune doar asupra
bunurilor mobile. O alt condiie a acestui mod de dobndire a dreptului de
proprietate este ca bunul s fie fr stpn. Nu trebuie s confundm
bunurile fr stpn cu bunurile pierdute. Acestea din urm nu se
consider fr stpn, n cazul lor fiind aplicabile regulile din art. 324-326.
La fel, nu poate fi considerat fr stpn nici bunul furat i abandonat de
ho. n cazul ocupaiunii, dreptul de proprietate ia natere n momentul
intrrii n posesiune, n condiiile legii. Anume prevederea legal din alin.
(1) n condiiile legii permite concluzia c un bun furat nu poate fi
dobndit prin ocupaiune. n sprijinul acestei afirmaii pot fi aduse i
prevederile art. 375.
Spunnd c bunurile fr stpn pot fi dobndite prin ocupaiune,
legiuitorul a precizat, n art. 323 alin. (2), care bunuri pot fi considerate, n
sensul acestei norme, fr stpn, preciznd: Se consider fr stpn
bunurile mobile al cror proprietar a renunat expres la dreptul de
proprietate, bunurile abandonate, precum i bunurile care, prin natura lor,
nu au proprietar.
Bunurile fr stpn, enumerate la art. 323 alin. (2), ar putea fi
clasificate n urmtoarele 3 grupe:
1) bunuri al cror proprietar a renunat expres la dreptul de proprietate;
2) bunuri abandonate;
3) bunuri care, prin natura lor nu au proprietar.
Primele dou categorii de bunuri, dei au multe semne comune, nu pot fi
considerate identice. Trebuie s spunem c potrivit Dicionarului explicativ
al limbii romne, cuvintele a abandona i a renuna sunt sinonime.
Este cazul s reamintim c n domeniul dreptului, n genere, i al dreptului
civil, n particular, unii termeni au semnificaia caracteristic normei
respective, semnificaie care nu ntotdeauna coincide cu sensul lor general.
Astfel, n sensul art. 323 alin. (2), prin bunuri abandonate trebuie s
nelegem bunurile prsite de proprietar, fr ntiinarea unor persoane
tere. Va fi deci o stare de fapt abandonarea bunului de ctre proprietar. n
schimb, n sensul art. 323, prin renunarea expres la dreptul de
proprietate asupra bunurilor se subnelege situaia n care proprietarul
anun expres persoanele tere despre faptul c renun la dreptul de
proprietate asupra bunului. Renunarea expres la dreptul de proprietate
Asupra bunurilor mobile poate fi att verbal, ct i scris (de exemplu,
proprietarul a afiat un aviz la domiciliu c renun la dreptul de
proprietate asupra unor bunuri mobile). Regulile renunrii la dreptul de
proprietate sunt expuse n art. 338. Avnd ns n vedere faptul c foarte
puini proprietari abandoneaz bunuri sau renun la dreptul de
proprietate, acest mod de dobndire a dreptului de proprietate va fi
aplicabil n cazul celei de a treia categorii: bunuri care prin natura lor nu au
proprietar. Am putea atribui la aceast categorie astfel de bunuri ca:
animalele salbatice, fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora
spontan, plantele medicinale i aromatice, apa de izvor i altele asemenea.
Intrarea n posesiunea acestor bunuri trebuie s se fac n condiiile legii (de
exemplu, nu se va dobndi dreptul de proprietate prin ocupaiune dac
este interzis vnatul unor animale slbatice).
ACCESIUNEA, MOD DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Pe lng noile moduri de dobndire a dreptului de proprietate se numr
i accesiunea, reglementat la art. 328-330 din Codul civil. Prin accesiune
se nelege ncorporarea unui bun n altul, cu alte cuvinte unirea unui
lucru cu un alt lucru. Dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune
rezolv multe situaii practice, care nu gseau o reglementare expres n
legislaie. n practic apreau situaii cnd se uneau dou sau mai multe
bunuri care aparineau unor proprietari diferii i care nu puteau fi separate
fr a se cauza prejudicii bunurilor. Soluiile acestor situaii astzi le putem
desprinde din coninutul art. 328-330.
Trebuie s spunem c, n afar de articolele nominalizate, la accesiune se
refer parial i art. 317, care prevede: Tot ceea ce produce bunul, precum
i tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei
proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine
proprietarului dac legea nu prevede altfel. De fapt, n acest articol se
vorbete nu numai despre accesiune, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate. Cuvintele tot ceea ce produce bunul nu se refer la
accesiune, ci la fructele bunului, care, dup regula general, revin
proprietarului, excepiile de la aceast regul fiind stabilite de lege. Dei, n
art. 317, se prevede c excepiile de la regula conform creia tot ceea ce
produce bunul revine proprietarului pot fi stabilite doar prin lege, urmeaz
s admitem situaiile cnd aceste excepii pot fi stabilite i prin voina
subiectelor raportului juridic civil. Exemplu n acest sens poate servi art.
310, care admite ca prile s prevad c fructele bunului nu revin
proprietarului, ci posesorului.
Codul civil reglementeaz accesiunea imobiliar (care, la rndul ei, poate fi
natural sau artificial) i accesiunea mobiliar.
Accesiunea imobiliar. Vorbind de accesiunea Principiul general ce
imobiliar
Pmntul trebuie
este s pornim
considerat de la iar
bun principal, domin aceastaceast
. n principiu, materie:
lucrurile care se ncorporeaz n el sunt accesorii regul poate fi dedus
Din art. 317
din Codul civil.
Accesiunea imobiliar poate fi de dou feluri: natural i artificial.
n art. 328, se vorbete despre accesiunea imobiliar natural, i anume
despre accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape, dar nimic
despre accesiunea animalelor (proiectul Codului civil a cuprins asemenea
reglementri). Accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape se refer
la aluviuni (alin.1), avulsiuni (alin.3), insule i albii prsite (alin. 2 i 4,
parial alin. 1).
Aluviunile sunt creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la
malurile apelor curgtoare. Conform alin. (1), aceste adausuri
Revin proprietarului de teren riveran. Prin adugirile de teren, stipulate n
alin. (1), trebuie s nelegem nu doar pmntul ci tot ceea ce solul poart
la suprafa i tot ceea ce apele curgtoare aduc i las la rm, precum
nisipul, pietriul etc., acestea din urm, la fel, revenind proprietarului de
teren riveran. Legiuitorul a stipulat, la alin.(1), c terenurile ocupate
treptat de albiile apelor curgtoare revin proprietarului acestor ape.
Aceast prevedere urmeaz a fi privit critic, fiind contrar celor din alin.
(2). Or, alin. (2), dei ar fi trebuit se refere doar la apele necurgtoare
(lacuri, heletee etc.), are n vedere i apele rurilor, stipulnd c
proprietarul acestor ape [deci i a rurilor (evidenierea ne aparine)] nu
dobndete nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor
revrsri sporadice. Cum ar trebui interpretate aceste prevederi
contradictorii? Trebuie s se porneasc de la regula c albiile rurilor aparin
proprietarilor riverani, cu excepia acelora care, potrivit legii, aparin
domeniului public. Proprietarul terenului riveran dobndete terenul lsat
de apele curgtoare care s-au retras treptat, ceea ce impune o concluzie
vice-versa: de ce proprietarul apei curgtoare nu ar putea deveni
proprietarul terenului riveran ocupat de apele curgtoare revrsate. Dac la
alin. (1) este vorba despre adausuri lente, alin. (3) se refer la adausurile
brute. Se poate ntmpla ca, n timpul revrsrilor, un curs de ap s rup
o bucat mare, care poate fi identificat, dintr-o proprietate i s o
alipeasc Ia o alt proprietate riveran. Aceste alipiri de teren se numesc
avulsiuni. n cazul avulsiunii, proprietarul fondului din care apa a rupt o
poriune de teren pstreaz asupra acestei poriuni dreptul de proprietate,
cu condiia revendicrii ei n decursul unui an de la data la care proprietarul
terenului la care s-a alipit partea a intrat n posesiunea prii alipite. Acest
termen, de un an, stipulat la art. 328 alin. (3), este unul de perimare. Dac,
n acest termen, proprietarul de la care a fost rupt bucata de teren nu o va
revendica, va pierde dreptul de proprietate asupra ei, iar proprietarul
terenului riveran la care s-a alipit bucata va deveni proprietarul ei.
n afar de aceste dou situaii (aluviuni i avulsiuni), art. 328
reglementeaz i situaia n care apele heleteelor, canalelor, iazurilor se
revars ori scad. Astfel, acelai articol prevede, la alin.(2), c proprietarul
terenului nconjurat de nuri, heletee, iazuri, canale sau de alte ape nu
devine proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor.
Proprietarul acestor ape nu dobndete nici un drept asupra terenului
acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice. n acest caz, proprietarul
terenului nconjurat de ape stttoare (heletee, iazuri, canale) nu devine
proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Nici
proprietarul acestor ape nu dobndete vre-un drept asupra terenului
acoperit n urma unor revrsri sporadice. Cu alte cuvinte, nivelul normal
al apei (lacului, heleteului etc.) Determin limita fix a pmntului ce
aparine proprietarului, independent de creterile i scderile excepionale
ale apei. ntru excluderea unor interpretri eronate, din prevederea alin. (2)
referitoare la apele rurilor, trebuie excluse cuvintele de ruri.
O ultim situaie ce ine de accesiunea imobiliar natural este
reglementat n art. 328 alin. (4) i se refer la situaiile cnd apele
Curgtoare i schimb n mod natural cursul. n conformitate cu aceast
norm, n cazul n care o ap curgtoare, formnd un bra nou, nconjoar
terenul unui proprietar riveran, acesta rmne proprietarul insulei astfel
create. Regula este c proprietarul terenului riveran rmne a fi i
proprietarul insulei create n urma schimbrii cursului unui ru i
nconjurrii terenului riveran.
Accesiunea imobiliar artificial este reglementat n Codul civil, la
art.329. Ea se ntlnete n cazul cnd:
A) se face o construcie sau o plantaie pe un fond
B) unei cldiri existente se adaug construcii noi.
n aceste ipoteze este nevoie ca fondul sau cldirea iniial s aparin
unei persoane, iar materialul construciei sau plantaiei s
Aparin unei alte persoane. i n cazul accesiunii imobiliare, urmeaz s
pornim de la regula superficies solo cedit, conform creia accesiunea se
face ntotdeauna n folosul proprietarului fondului. Cu alte cuvinte, tot
ceea ce se afl pe teren se consider c aparine proprietarului de teren.
Aceasta este regula, de la care se poate deroga.
Art. 329 alin. (1) stabilete: Construciile i lucrrile subterane sau de la
suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului pe
cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la proba contrar. Alin. (1)
stabilete o dubl prezumie: construciile i lucrrile subterane sau de la
suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute: a) de proprietarul terenului
i b) pe cheltuiala sa. Prin aceast prezumie, legiuitorul a legiferat
situaiile cele mai frecvente, cci, n majoritatea cazurilor, construciile sau
plantaiile sunt fcute de proprietarul fondului i pe cheltuiala sa. Chiar
dac valoarea construciei sau a plantaiei ar depi cu mult valoarea
pmntului pe care se afl, prezumia prevzut i gsete aplicaia.
Conform dispoziiilor art. 329 alin.(1) ns, aceast prezumie poate fi
combtut prin dovad contrarie. Astfel, cel care pretinde c a fcut
construcia sau plantaia pe un fond strin trebuie s dovedeasc acest
lucru prin orice mijloc de prob: nscrisuri, depoziii ale martorilor etc.
Art. 329 alin. (1) se refer la construcii i lucrri. Dac la termenul
construcii legiuitorul nu d explicaii, deoarece acesta nu ridic
Semne de ntrebare, referitor la lucrri indic expres ce se nelege prin
ele, atribuind sensului lor plantarea, precum i amenajrile aduse unui
teren care nu se ncorporeaz n mod durabil n acesta. Trebuie s
precizm c alin. (1) se refer doar la lucrri noi, nu i la mbuntirile
anterioare. De asemenea, la lucrri nu se atribuie nici reparaiile fcute (de
exemplu, nlocuirea arborilor czui).
n art. 329 se disting 3 situaii de accesiune imobiliar artificial:
1) proprietarul fondului face el nsui construcii sau plantaii utiliznd
materiale strine [alin (2)];
2) proprietarul materialelor face construcii sau plantaii pe un teren strin
[alin. (3) i (4)];
3) constructorul efectueaz lucrri att pe terenul su, ct i pe terenul
vecin [alin. (5) i (6)].
n aceste cazuri, legiuitorul mai face distincia: este cel care a efectuat
lucrrile sau plantaiile de bun sau de rea-credin. n situaia a doua i a
treia constructorul ar putea s utilizeze materiale ce nu-i aparin, n care
caz proprietarul materialelor ar putea cere constructorului despgubiri,
fiind aplicabile regulile primei situaii, n care proprietarul fondului
construiete cu materiale strine. Dup cum se indic n literatura de
specialitate, n asemenea cazuri este prezent combinaia celor trei situaii,
necomportnd o regul special.
1) Prima situaie se refer la lucrrile fcute de proprietarul terenului cu
materiale strine. Conform art. 329 alin.(2) proprietarul terenului care a
fcut construcii sau lucrri cu materiale strine devine prin accesiune
proprietarul acestor lucrri. Proprietarul materialelor ns nu le va putea
revendica, chiar dac lucrrile au fost efectuate cu rea-credin. n schimb,
proprietarul de teren va fi obligat s plteasc proprietarului de materiale
o despgubire egal cu valoarea acestora. Dac este de rea-credin,
proprietarul de teren va fi obligat s repare i prejudiciul cauzat
proprietarului de materiale. Pornind de la prevederiie art. 329 alin.(1),
trebuie s spunem aadar c proprietarul de teren va dobndi dreptul de
proprietate asupra construciilor sau lucrrilor, indiferent de faptul dac
este de bun sau de rea-credin, adic indiferent de faptul dac tia sau nu
tia c materialele sunt strine.
2) A doua situaie referitoare la accesiunea imobiliar artificial este
efectuarea lucrrilor cu materiale proprii pe un teren strin. Trebuie s
presupunem c pentru existena unei asemenea situaii este nevoie ca cel
care construiete s fie posesorul terenului, doar ntr-un asemenea caz el
va putea construi. n principiu, i n acest caz va fi aplicabil regula general
conform creia proprietarul fondului devine prin accesiune proprietar al
construciilor i lucrrilor fcute de o ter persoan. Aceasta nu devine
proprietar al construciilor i lucrrilor, iar n unele cazuri poate s pretind
o despgubire de la proprietarul de teren. Spunem n unele cazuri, fiindc
legiuitorul a fcut distincie ntre constructorul de bun-credin i
constructorul de rea-credin. Art. 329 alin. (3) prevede c n cazul n care
construciile sau lucrrile snt fcute de un ter, proprietarul terenului are
dreptul s le in pentru sine sau s oblige terul s le ridice pe cheltuial
proprie i s repare daunele cauzate, avnd n vedere constructorul de rea-
credin care a fcut lucrri pe terenul strin. Dei nu este expres indicat c
acest constructor este de rea-credin, legiuitorul las s se neleag prin
coroborarea alin. (3) cu alin. (4). Este considerat constructor de rea-credin
persoana care tia ori trebuia s tie c nu este n drept s construiasc i
s efectueze lucrri pe un teren strin. n acest caz, proprietarul fondului
poate: a) s pstreze construcia; b) s cear ridicarea construciei. Dac
pstreaz construciile sau lucrrile fcute de un ter, proprietarul este
obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii ori o
sum de bani egal cu creterea valorii terenului. Astfel, art. 329 alin. (3)
prevede: Dca pstreaz construciile sau lucrrile fcute de un ter,
proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i
costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii terenului.
Dac proprietarul fondului nu va reine pentru sine construciile i
lucrrile efectuate de tera persoan, atunci aceasta este obligat s ridice
construcia sau lucrrile pe cheltuiala sa. n cazul n care demolarea
construciei va cauza daune terenului sau proprietarului, acestea vor fi
reparate de ctre constructorul de rea-credin. Construciile i lucrrile
devin chiar un drept al constructorului n cazul n care proprietarul le
pstreaz, refuznd s plteasc valoarea lor ori o sum echivalent
creterii valorii terenului.
Situaia constructorului de bun-credin este mai favorabil dect cea a
Sconstructorului de rea-credin,
ridice construciile deoarecepeelteren
i lucrrile efectuate nu este. Art.
obligat
329 alin. (4)
strin, aceasta fiind unica diferen dintre ei dispune:
Construciile sau lucrrile sunt fcute de un ter de bun-credin, n cazul n
care
proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor i este obligat s
plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii sau o sum de
bani echivalent creterii valorii terenului.
i n acest caz, proprietarul terenului este obligat s plteasc
constructorului o despgubire ce echivaleaz cu valoarea materialelor i
costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii terenului. Att
n cazul constructorului de rea-credin, ct i n cazul constructorului de
bun-credin suma despgubirii este identic.
Opiunea proprietarului relativ la despgubirea pe care trebuie s o
plteasc constructorului, opiune expres indicat n art. 329 alin. (3) i (4),
i gsete argumentarea n unul din principiile fundamentale ale
dreptului civil: Nimeni nu se poate mbogi pe nedrept n paguba altuia.
Totui, pornind de la faptul c proprietarul terenului va alege s plteasc
suma cea mai mic, nu trebuie s credem c acest principiu se va nclca.
Pltind valoarea materialelor plus costul muncii, inferioare creterii valorii
terenului, proprietarul se mbogete, ns pe bun dreptate, deoarece
constructorul nu sufer nici o pagub, primind reparaia tuturor
cheltuielilor suportate la efectuarea construciei. n consecin, avem
situaia n care constructorul se mbogete, dar fr a prejudicia pe
cineva, ceea ce nu contravine principiului invocat mai sus. Acest principiu
nu este violat nici cnd proprietarul pltete constructorului o sum egal
cu creterea valorii terenului, fiindc, dei constructorul sufer o pagub
(nu primete integral cheltuielile de construcie), proprietarul terenului nu
se mbogete cu nimic, deoarece pltete constructorului o sum
echivalent mbogirii sale. i n acest ultim caz, este vorba de paguba
suportat de o persoan, ns fr mbogire nedreapt a unei alte
persoane.
3) Art. 329 alin. (5) se refer la o situaie special, n care construcia este
fcut pe dou terenuri aparinnd unor proprietari diferii. Dac art. 329
alin. (1)-(4) se referea n egal msur la construcii i la alte lucrri, art. 329
alin. (5) se refer doar la construcii, stipulnd: n cazul n care construcia
este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren
nvecinat, proprietarul vecin poate
Dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o
despgubire, numai dac cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe
terenul su. n acest caz el va dobndi i un drept de superficie asupra
terenului aferent pe toat durata de existen a construciei. Despgubirea
trebuie s acopere valoarea materialelor i costul muncii, precum i
contravaloarea folosinei terenului aferent. Aceast norm instituie i o
excepie de la regula consfinit n art. 329 alin. (1). Astfel, n cazul n care
construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe
un teren nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra
ntregii construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac cel
puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul su. Dac mai mult de
1/2 din construcie se afl pe terenul constructorului, sunt aplicabile
regulile din alin. (2) i (3) ale articolului 329. n plus, dac constructorul
este de bun-credin, cldirea se va afla n proprietatea comun pe cote-
pri a titularilor dreptului de proprietate asupra terenurilor. Prin urmare,
dac constructorul (fiind i proprietar al terenului) ridic o construcie att
pe terenul su, ct i pe terenul vecinului, iar mai mult de 1/2 din
construcie se afl pe terenul vecinului, el nu devine proprietarul prii
aflate pe terenul su. Acest lucru se ntmpl doar dac vecinul dorete s
invoce alin. (5) al art. 329 din Codul civil, adic doar atunci cnd vecinul va
dori s devin proprietarul ntregii construcii. n acest caz, vecinul poate
dobndi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de
existen a construciei, dar va fi obligat s plteasc constructorului o
despgubire, care s includ att cheltuielile suportate de constructor
(valoarea materialelor plus costul muncii), ct i contravaloarea folosinei
terenului aferent. La o asemenea despgubire poate pretinde doar
constructorul de bun-credin.
Constructorul de rea-credin poate pretinde doar la 1/3 din despgubire
(valoarea materialelor i costul muncii, plus contravaloarea
Folosinei terenului aferent). El poate pretinde la o despgubire mai mare
dac aduce dovada faptului c proprietarul terenului vecin este vinovat (de
exemplu, tolereaz intenionat zidirea construciei pn la final n loc s
interzic lucrrile). Momentele referitoare la situaiile n care constructorul
este de rea-credin sunt reglementate la art. 329 alin. (6).
Accesiunea mobiliar, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate,
este reglementat la art. 330 din Codul civil. i n cazul ei
Regula general este: Proprietarul lucrului principal devine prin accesiune
proprietarul noului bun format prin ncorporarea la lucrul principal al unui
alt lucru mai puin important. n art. 330, sunt reglementate 3 cazuri de
accesiune mobiliar:
adjunciunea [alin. (1)-()],
specificaiunea [alin. (4)-(6)],
confuziunea [art. (7)-(8)].
Adjunciunea const n unirea a dou bunuri ce aparin unor proprietari
diferii, care, dei formeaz un singur tot, pot fi desprite i utilizate
separat. O prim situaie care poate aprea n cazul adjunciunii const n
posibilitatea separrii celor dou bunuri, care prin unire au format un nou
bun, n cazul n care, conform art. 330 alin. (1), proprietarii pretind la
separarea lor.
O a doua situaie poate surveni n cazul adjunciunii atunci cnd bunurile
care au format un ntreg nu pot fi separate fr a se deteriora ori separarea,
dei nu le afectez, necesit cheltuieli excesive. Aceast situaie este
reglementat la art. 330 alin. (2), care prevede: Dac dou bunuri care
aparin diferiilor proprietari s-au unit nct nu se mai pot separa fr a fi
deteriorate sau fr munc sau cheltuieli excesive, noul bun aparine
proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituirea bunului, prin
munc sau prin valoarea bunului iniial, fiind obligat s plteasc celuilalt
proprietar preul bunului unit cu bunul principal.
n acest caz, legiuitorul a stabilit dou situaii:
1) separarea este imposibil pe motivul c se va deteriora bunul,
2) separarea va necesita cheltuieli excesive.
n ambele cazuri, noul bun aparine proprietarului care a contribuit cel
mai mult, prin munc sau prin valoarea buhului iniial, la constituirea
bunului. Totodat, cel care dobndete dreptul de proprietate asupra
noului bun este obligat, la rndul su, s plteasc preul bunului unit cu
bunul principal. Se poate spune c art. 330 alin. (2) conine regula
general, conform creia proprietarul bunului mai puin important nu
poate cere separarea bunului, ci doar preul lui. De la aceast regul exist
o excepie, reglementat la acelai articol.
Astfel, va fi posibil ca proprietarul bunului accesoriu s cear separarea
bunului su din bunul principal chiar dac, n urma separrii, va suferi bunul
principal. Separarea este posibil doar n cazul n care unirea bunului
accesoriu la bunul principal a fost fcut fr tirea proprietarului bunului
accesoriu. Este de presupus c proprietarul bunului accesoriu va cere
separarea doar dac ea nu va afecta i bunul accesoriu. n caz contrar, vor fi
aplicabile regulile din art. 330 alin. (2) din Codul civil.
Specificaiunea se numete cazul n care o persoan face un obiect nou
cu materie strin. Art. 330 alin. (4) cuprinde reglementri referitoare la
dobndirea dreptului de proprietate n urma specificaiunii. De exemplu,
un pictor creeaz un portret utiliznd pnza i vopselele altuia. n cazul
specificaiunii, nu se unesc dou bunuri materiale corporale (ca la
adjunciune), ci se unete un bun corporal (materialul) cu unul abstract
(munca pictorului). Din art. 333 alin. (4), am putea deduce c materia este
bunul principal, iar manopera bunul accesoriu. n cazul specificaiunii,
regula este c dreptul de proprietate asupra bunului, rezultat din
prelucrarea materiei aparine proprietarului ei. Aceast regul, stipulat
expres la art. 330 alin. (4), are un caracter dispozitiv, prile (proprietarul
materiei i cel ce efectueaz manopera) pot stabili contrariul (noul bun va
aparine lucrtorului, acesta fiind obligat s plteasc valoarea materiei).
Proprietarul materiei, conform regulii generale, este obligat s plteasc
valoarea manoperei. Prin prelucrare se nelege scrierea, desenarea,
pictarea, imprimarea, gravarea sau o alt transformare a unei suprafee.
Prin excepie de la regula general stipulat la art. 330 alin. (4), este
posibil ca lucrtorul s devin proprietarul noului bun, chiar n lipsa unei
nelegeri cu proprietarul materiei. n acest caz, lucrtorul trebuie s fie de
bun-credin, iar valoarea manoperei s fie superioar valorii materiei (de
exemplu, un artist renumit picteaz un tablou pe o pnz ce nu-i aparine).
n acest caz bunul principal este munca, iar bunul accesoriu materia,
lucrtorul avnd obligaia de a-l despgubi pe proprietarul materiei
pltindu-i valoarea ei. Pentru aplicabilitatea art.330 alin. (5), este necesar
ntrunirea a dou condiii: 1) persoana care a transformat prin manoper
materia ce nu-i aparine trebuie s fie de bun-credin; 2) valoarea
manoperei trebuie s fie superioar valorii materiei.
n conformitate cu art. 330 alin. (6), cel care trebuie s restituie bunul
rezultat din prelucrarea materiei este n drept s-l rein pn va primi de la
proprietarul noului bun suma datorat. Proprietarul materiei sau lucrtorul,
dup caz, vor avea dreptul de retenie a bunului pn la plata sumei
datorate de cel care dobndete dreptul de proprietate asupra bunului
aprut n urma specificaiunii. Exercitarea dreptului de retenie se va face
n conformitate cu art. 637.
Confuziunea const n amestecul a dou sau mai multe materii care
aparin unor diferii proprietari. Art. 330 alin. (7) prevede: n cazul n care
un bun s-a format prin amestecarea mai multor materii (confuziunea) ce
aparin diferiilor proprietari i nici una nu poate fi
Considerat ca materie principal, proprietarul care nu a tiut despre
confuziune poate cere separarea materiilor dac este posibil. Dac
materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub, bunul format aparine
proprietarilor materiilor proporional cantitii, calitii i valorii materiei
fiecruia.
Este posibil ca un bun s se formeze prin amestecul a dou materii ce
aparin a doi proprietari diferii. O asemenea situaie, purtnd denumirea
de confuziune, este reglementat la alin. (7), din care pot fi relevate 3
situaii:
1) dintre materiile amestecate care au format un nou bun, una poate fi
considerat principal dac una dintre materii poate fi considerat
principal i o alta accesorie, noua materie poate aparine proprietarului
materiei principale, respectndu-se prevederile art.
330
alin.
(8);
2) nici una dintre materiile amestecate nu poate fi considerat principal,
ns este posibil separarea lor dac nici una dintre materii
Nu poate fi considerat principal, dar este posibil separarea lor,
proprietarul care nu a tiut de confuziune poate cere separarea materiilor;
3) materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub dac materiile
amestecate nu pot fi separate fr pagub, bunul format
Aparine proprietarilor proporional
cantitii, calitii i valorii materiei fiecruia.
Dac o materie poate fi considerat principal sau depete cealalt
materie prin cantitate ori valoare, proprietarul ei poate pretinde ca bunul
creat prin amestec s-i fie dat n proprietate. Pentru a cere acest lucru,
proprietarul materiei principale trebuie s fie de bun- credin i s
plteasc celuilalt preul materiei ori s nlocuiasc materia cu una
fungibil, ori s plteasc contravaloarea ei.
UZUCAPIUNEA, MOD DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Precizri prealabile. Reglementnd posesiunea ca stare de fapt, Codul
civil a reglementat i unul dintre efectele principale ale acestei stri de fapt,
uzucapiunea, considerat unul dintre cele mai spectaculoase efecte ale
posesiunii, n virtutea faptului c uzucapiunea este un mod de dobndire a
dreptului de proprietate. n cazul n care posesiunea, respectndu-se
anumite condiii, se prelungete un anumit timp, legea o consider izvor al
proprietii, iar posesorul care poate demonstra c a posedat n tot
intervalul i n condiiile stabilite de lege va fi considerat proprietar.
Apariia acestei noi instituii n Codul civil a fost precedat de discuii, a
cror esen const n rezolvarea dilemei: trebuie admis dobndirea
dreptului de proprietate ca rezultat al posesiunii dintr-o anumit perioad,
nu vine acest lucru n contradicie cu caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate, acesta nestingndu-se prin neuz. Pe de alt parte, unii
specialiti se ntrebau, dac viitoarea prevedere despre acest mod de
dobndire a dreptului de proprietate vine n contradicie cu prevederile art.
1 din Primul protocol adiional la Convenia european a dreptului omului:
Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale.
Nimeni nu poate s fie privat de proprietatea sa dect pentru cauz de
utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale de
drept internaional. Astfel de ntrebri sunt auzite i astzi. Includerea
uzucapiunii n Codul civil nu vine n contradicie nici cu caracterul perpetuu
al dreptului de proprietate, nici cu articolul 1 din Primul protocol adiional
la Convenia european. Cu att mai mult, c majoritatea rilor care au
ratificat convenia nominalizat au prevederi n legislaia intern referitor
la uzucapiune, adic admit acest mod de dobndire a dreptului de
proprietate. n plus, aceast instituie este cunoscut i dreptului englez,
care se deosebete de cel continental. Se pune ns ntrebarea:
uzucapiunea vine n contradicie cu normele morale? Uzucapiunea nu este
imoral. n cadrul instituiei uzucapiunii se intercaleaz neglijena
proprietarului care nu i-a exercitat timp ndelungat dreptul de proprietate
i aciunile active ale celui care a exercitat, o anumit perioad, deschis
putere material asupra unui bun, demonstrnd n consecin persoanelor
tere c el deine bunul. Interesele acestor dou persoane: ale
proprietarului care i neglijeaz dreptul asupra unui bun i ale posesorului
care posed bunul o anumit perioad n condiiile legii. Legiuitorul a
echilibrat interesele proprietarului i cele ale posesorului. Regulile
aplicabile posesiunii vor fi cu att mai mult favorabile posesorului cu ct
lipsa diligenei minime din partea proprietarului permite ca posesorul s fie
considerat de bun-credin, svrind fa de bun aceleai aciuni
materiale pe care le-ar fi putut svri proprietarul. Pe de alt parte,
legiuitorul a avut grij s lase proprietarului timp suficient pentru a se
opune posesiunii exercitate asupra bunului su de ctre un ter, de 5 ani
pentru bunurile mobile i de 15 ani pentru bunurile imobile. n alt context,
nu se poate vorbi despre imoralitate dac legea admite uzucapiunea ca
temei de apariie a dreptului de proprietate.
Aadar, uzucapiunea a existat i exist n diferite sisteme de drept.
Prezena uzucapiunii, sub o form sau alta, n diferite sisteme de drept care
au existat de-a lungul timpului constituie dovada faptului c ea reprezint o
soluie pentru un tip de situaii practice, rspunznd unei necesiti sociale
comune, prin care i gsete justificarea.
Uzucapiunea (prescripia achizitiv) este un mod de dobndire a
dreptului de proprietate prin posedarea ndelungat a unui bun mobil sau
imobil n termenele i n condiiile prevzute de lege.
n conformitate cu prevederile Codului civil, prin uzucapiune poate fi
dobndit dreptul de proprietate, precum i dreptul de servitute
(art. 332, 333 i 433). Prin uzucapiune, conform Codului civil, pot fi
dobndite n proprietate att bunuri mobile, ct i bunuri imobile. n
legislaia altor ri, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale,
precum dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie.
Din definiia propus rezult c uzucapiunea este condiionat de
posedarea ndelungat a lucrului. Posesiunea este elementul
Principal al uzucapiunii. Fr posesiune
nu se poate dobndi proprietatea.
Justificarea uzucapiunii. Uzucapiunea se justific prin urmtoarele
argumente:
1. Dei este o stare de fapt, posesiunea deseori nu este dect
manifestarea material a unui drept ori a dreptului de proprietate.
Dovedirea absolut a dreptului de proprietate este anevoioas chiar i
pentru adevratul proprietar, care ar trebui s probeze validitatea tuturor
posesiunilor anterioare i succesive din autor n autor, lucru imposibil n
practic. Uzucapiunea simplific situaia: proprietarul se poate mrgini s
dovedeasc faptul c el i autorii si au posedat un anumit timp, stabilit de
lege, n condiiile acesteia, un bun.
2. Uzucapiunea ndeplinete funcia de clarificare a unor situaii juridice,
deoarece, avnd ca efect naterea dreptului de proprietate al posesorului,
transform o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate
cert i indiscutabil. Prin urmare, interesul social cere ca posesiunea
ndelungat s aib drept efect atribuirea ctre posesor a proprietii.
Ordinea social are interesul ca situaiile de fapt de mult stabilite s nu
poat fi uor zdruncinate, posesiunea prelungit fiind una dintre aceste
situaii de fapt, ceea ce dovedete o dat n plus c uzucapiunea nu este
imoral.
3. Uzucapiunea reprezint o sanciune indirect, ndreptat mpotriva
fostului proprietar, care, dnd dovad de neglijen, a lsat bunul timp
ndelungat n posesiunea unei alte persoane, permindu-i prin pasivitatea
sa s se comporte public ca un proprietar. Acest fapt denot o nepsare
excesiv a lipsei de interes nedemne.
Acestea fiind argumentele aduse ntru justificarea posesiunii, constatm
c uzucapiunea este un fapt juridic complex, rezultat din unirea unei
aciuni a posesorului i a unui fapt natural (trecerea unei perioade),
expres prevzute de lege, care d natere unui drept real: dreptul de
proprietate; dreptul de servitute.
Uzucapiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate este
reglementat n Codul civil, la art. 332-336. Dei considerat ca unul dintre
efectele principale ale posesiunii, uzucapiunea nu este cuprins n titlul II,
cartea a doua, care se preocup de posesiune, ci n titlul III al aceleiai cri,
unde se vorbete despre modurile de dobndire a dreptului de proprietate.
Conform prevederilor Codului civil, uzucapiunea poate fi:
A) uzucapiune imobiliar;
B) uzucapiune mobiliar.
Diferena dintre aceste dou feluri de uzucapiune const n timpul
necesar dobndirii dreptului de proprietate. Astfel, pentru a fi dobndit
dreptul de proprietate asupra unui bun imobil n urma uzucapiunii este
necesar, conform art. 332, o perioad de cel puin 15 ani, iar pentru
dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil va fi necesar,
conform art. 333, un termen de 5 ani. n rest, att pentru uzucapiunea
mobiliar, ct i pentru uzucapiunea imobiliar, este necesar ntrunirea a
acelorai condiii.
Condiiile necesare dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Pornind de la articolele 332, 333 i 335, afirmm c, pentru dobndirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune, este necesar ntrunirea
urmtoarelor condiii:
cel care posed bunul trebuie s fie de bun-credin;
posesiunea trebuie exercitat timp de 5 ani n cazul bunurilor mobile fi de
15 ani n cazul bunurilor imobile;
posesiunea trebuie s fie util.
Doar posesiunea de bun-credin poate duce la dobndirea dreptului
de proprietate. Aceast condiie o relevm n art. 332 i 333 din Codul civil.
n unele ri ns nu se impune o astfel de condiie. De exemplu, Codul civil
francez, romn, alte coduri civile inspirate din cel francez nu cer ca
posesiunea s fie de bun-credin. i posesorul de rea-credin poate
dobndi prin uzucapiune drept de proprietate. Reglementrile din aceste
coduri impun posesorului de rea-credin pur i simplu un termen mai mare
pentru a putea uzucapa, i anume de 30 de ani. n conformitate cu aceste
acte normative, se pot dobndi n proprietate prin uzucapiune doar bunuri
imobile. n ceea ce privete bunurile mobile, este aplicabil regula conform
creia bunurile mobile se prescriu prin faptul posesiunii lor fr a fi
necesar curgerea de timp (Codul civil francez, art. 2279; Codul civil romn,
art. 1909). Fac excepie de la aceast regul cazurile n care bunul este furat
sau pierdut. Cu alte cuvinte, posesorul de bun-credin al unui bun mobil
se consider a fi proprietar al acestuia, fr a fi necesar trecerea unei
perioade, aa cum cere Codul civil al Republicii Moldova la art. 333. Se
poate spune c reglementrile din acest cod referitoare la posibilitatea
uzucapiunii mobilelor sunt similare celor din dreptul roman, care admiteau
de asemenea uzucapiunea mobilelor.
Spunnd c uzucapiunea mobilelor se prescrie cu 5 ani (Codul civil, art.
333) nu trebuie s confundm acest lucru cu reglementrile din art. 331,
care prevd c dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de
proprietate asupra unui bun mobil i n cazul n care cel care a dispus de
bun nu era proprietarul lui. nseamn c, n toate cazurile n care a
dobndit n baza unui act juridic un bun mobil, dobnditorul fiind de bun-
credin, curgerea perioadei, cerut la art. 333, nu va mai fi necesar. Art.
333 se aplic ori de cte ori nu se poate face dovada existenei temeiului
(de cele mai dese ori a actului juridic) de dobndire a bunului mobil.
Posesiunea trebuie exercitat ntr-o perioad de 5 ani n cazul bunurilor
mobile i de 15 ani n cazul bunurilor imobile. n conformitate cu art. 332
din Codul civil, posesorul dobndete dreptul de proprietate asupra unui
bun imobil la expirarea a 15 ani, iar asupra bunului mobil, la expirarea a 5
ani.
Posesiunea trebuie s fie util. Art. 335 din Codul civil, intitulat
Posesiunea necesar uzucapiunii, indic ce condiii trebuie ntrunite
Pentru ca posesiunea s duc la dobndirea dreptului de proprietate. Pe
lng condiiile din art. 335, urmeaz a fi respectate i cele dou condiii
descrise mai sus.
Cu alte cuvinte, pentru ca posesiunea s aib drept efect uzucapiunea, se
cere s ntruneasc o serie de caliti, sau, mai bine zis, s
Fie lipsit de o sum de vicii, a cror existen o
mpiedic s produc consecine juridice normale.
n conformitate cu art. 335, va produce efecte juridice doar posesiunea
util. n acest articol a fost instituit i prezumia posesiunii utile. Cel care
posed bunul se consider posesor dac ntrunete condiiile art. 335,
adic are o posesiune neviciat. Proba contrar urmeaz a fi dovedit de
cel care invoc inutilitatea posesiunii, adic viciul ei. n articolul nominalizat
nu se indic cu ce mijloace de prob se poate dovedi viciul posesiunii. Viciul
posesiunii poate fi dovedit prin orice mijloc de prob, inclusiv prin
depoziiile martorilor.
Art. 335 indic ce condiii trebuie s ndeplineasc posesiunea pentru a
conduce la uzucapiune, stipulnd c nu este util posesiunea discontinu,
tulburat, clandestin sau precar. Referindu-se la calitile posesiunii,
Codul civil vizeaz n fond viciile ei, adic strile contrare nsuirilor pe care
le cere posesiunea [art. 335 alin. (2)]. Lipsa viciilor prevzute n articolul
citat le corespund tot attea caliti a cror existen asigur caracterul util
al posesiunii. Astfel, viciul discontinuitii are ca antonim continuitatea,
viciului violenei calitatea de a fi netulburat, viciul clandestinitii
calitatea de a fi public, viciul precaritii calitatea de a fi exercitat cu titlu
de proprietar.
Posesiunea trebuie s fie continu. Art. 335 cere, n primul rnd, ca
posesiunea s nu fie discontinu sau, altfel spus, s fie continu.
Continuitatea posesiunii implic succesiunea actelor de posesiune la
anumite intervale de timp, destul de scurte, regulate, inndu-se cont de
natura lucrului. Cu alte cuvinte, continuitatea const n succesiunea
regulat a actelor de posesiune la intervale scurte, care nu comport
lacunele sau abandonul lucrului. Numai astfel de acte sunt de natur a-l
avertiza pe proprietar c ar putea pierde proprietatea asupra bunului,
proprietate ctigat prin uzucapiune.
Pentru ca s fie util, posesiunea trebuie s se manifeste prin acte
repetate, la distane normale specifice naturii lucrului posedat. Posesiunea
nu pierde caracterul de continuitate atunci cnd a survenit un obstacol fizic
insurmontabil, mai presus de voina posesorului, de natur s paralizeze
temporar actele de stpnire. Asemenea obstacole ar putea fi ploile
toreniale i inundaiile, n cazul posesiunii de terenuri agricole, calamiti
ce mpiedic posesorul s svreasc acte regulate de stpnire a
terenurilor.
Legiuitorul a cerut ca posesiunea s fie exercitat continuu, stipulnd n
acest sens la art. 335 alin. (3) c posesiunea este discontinu atta timp ct
posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului.
Prin intermitene anormale se nelege exercitarea posesiunii care nu
denot regularitatea pe care natura lucrului o permite i o impune.
Ritmicitatea actelor de exercitare a posesiunii poate fi relativ sczut n
sine fr a conduce la o posesiune viciat: nu se poate pretinde posesorului
locuirea permanent a unei case de vacan spre a-i recunoate posesiunea
continu. Dup cum se observ, legea nu cere ntrebuinarea constant a
lucrului, minut cu minut, fr nici un interval. O astfel de ntrebuinare ar fi
imposibil i chiar absurd, nefiind necesar ca posesorul s se afle
ntr-un contact permanent cu bunul. Continuitatea trebuie s rezulte dintr-
o serie de acte ndeplinite la intervale normale, aa cum ar face un bun
gospodar, diligent i dornic s realizeze ntreaga utilitate economic a
bunului. Problema de a ti dac posesiunea este sau nu continu este una
de fapt, care trebuie rezolvat n funcie de natura lucrului. Intermitenele
nu exclud, prin urmare, continuitatea dac sunt normale i obinuite n
raport cu natura lucrului sau dac nu sunt efectul unei contradicii pe care
terul sau proprietarul o opune posesiunii.
Intermitenele trebuie s se ncadreze n acte posesorii, care le-au
precedat i le-au urmat. Acest lucru se poate deduce din art. 306, conform
cruia, dac persoana a posedat bunul la nceputul i la sfritul unei
perioade, se prezum c a posedat nentrerupt pe parcursul ntregii
perioade. Dispoziia articolului citat creeaz prezumia de continuitate n
situaia menionat, n virtutea creia posesorul nu trebuie s dovedeasc
faptul c a posedat continuu i nentrerupt. El trebuie doar s fac proba
c a intrat i c se gsete nc n posesiune. Probnd datele extreme ale
posesiunii nceputul i sfritul perioada intermediar se presupune.
Reclamantului rmne sarcina de a face proba contrar, a discontinuitii
posesiunii. Prin urmare, cnd posesorul dovedete c a posedat anterior
unui moment dat i c posed actualmente, se prezum c a posedat n mod
continuu n intervalul dintre aceste dou momente. Cu alte cuvinte, dovada
caracterului continuu al posesiunii nu este cerut posesorului, acesta fiind
prezumat de lege, n sensul c posesorul actual care dovedete c a posedat
anterior este presupus, n lipsa unei dovezi contrarie, c a posedat i n
perioada intermediar. mpotriva acestei prezumii, cei interesai, de regul
proprietarul bunului, vor putea face proba contrar, respectiv dovada
faptului c posesiunea a fost exercitat pentru o anumit perioad de o alt
persoan. Prezumia continuitii nu d ns dreptul celui care a pierdut
posesiunea i nu este posesor actual s-i reuneasc diferitele perioade
anterioare ale posesiunii pentru a putea invoca n favoarea sa uzucapiunea.
n articolul 306, legiuitorul utilizeaz sintagma posesiune nentrerupt.
n art. 306 se vorbete despre o posesiune continu i nu despre o
ntrerupere propriu-zis a termenului necesar pentru uzucapiune.
Calitatea posesiunii de a fi nentrerupt este de o importan hotrtoare
pentru uzucapiune, lipsa acesteia nu reprezint un viciu al posesiunii, ci o
ntrerupere a prescripiei achizitive. Cu alte cuvinte, cnd este ntrerupt,
posesiunea nu numai c este viciat, ci i pierdut, devenind inutil pentru
uzucapiune. O posesiune ntrerupt este inexistent nu numai pentru
timpul ct a durat ntreruperea, indiferent de ntinderea lui. Durata
posesiunii pn la data ntreruperii nu este luat n considerare, nu
produce efecte. n eventualitatea c starea care a determinat ntreruperea
a ncetat, posesorul trebuie s reia posesiunea de la nceput, fr a lua n
calculul termenului de prescripie achizitiv timpul scurs pn la
ntrerupere. Prin urmare, ntreruperea nu este un viciu al posesiunii, ci
evenimentul ei distructiv, se refer la prescripia achizitiv i nu ine de
posesiune, lucru prevzut expres la art. 336 alin. (3) din Codul civil.
Acestea fiind spuse, putem concluziona c discontinuitatea posesiunii i
ntreruperea ei sunt dou noiuni distincte.
Antipodul continuitii este discontinuitatea. Viciul discontinuitii se
datoreaz unei posesiuni lacunare, care las impresia c posesorul
abandoneaz lucrul, situaiei n care actele de posesiune se exercit cu
intermitene anormale, precum i atunci cnd lucrul este abandonat printr-
o absen sistematic i prelungit. Acest viciu este absolut, n sensul c
poate fi invocat mpotriva pretinsului posesor de ctre orice persoan
interesat pentru ca prescripia achizitiv s nu se mplineasc. Astfel,
conform art. 335 alin. (7) din Codul civil, discontinuitatea poate fi opus
posesorului de ctre orice persoan interesat. Cu alte cuvinte, o posesiune
discontinu este viciat fa de toat lumea. Codul civil, n art. 335 alin. (3),
cere, pentru existena viciului discontinuitii, ca intermitena exercitrii
posesiunii s fie anormal, adic bunul s nu fie posedat conform
destinaiei sale.
Viciul discontinuitii este unul temporar, absolut, ntlnit, de regul, n
cazul posesiunii imobilelor.
Posesiunea trebuie s fie panic. Codul civil, n art. 335 alin. (4), cere o
posesiune netulburat, stipulnd c ea este tulburat atta timp ct este
dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu
sunt provocate de o alt persoan. Prin urmare, prin posesiune
netulburat, legiuitorul nelege posesiunea care nu este fondat pe acte
de violen. Ea este violent n cazul n care posesorul a obinut-o prin
violen, adic a uzat de ci violente sau numai de ameninri (violena
moral) mpotriva deintorului anterior.
Violena este un viciu cnd este comis la punerea n posesiune i n
cursul posesiunii, adic posesiunea este viciat prin violen nu
Numai cnd a fost dobndit prin acte de violen, dar i atunci cnd este
tulburat prin acte de violen n timpul exercitrii ei. Violena nu
reprezint un viciu atunci cnd posesorul face uz de ea, n timpul
posesiunii, pentru a respinge cu fora tulburrile aduse de un ter, dac
intrarea n posesiune a fost panic. Art. 335 alin. (4) stabilete c
posesiunea dobndit i conservat prin acte de violen este tulburat.
Motivul acestei dispoziii const n faptul c, n organizarea social actual,
nu mai este admisibil utilizarea forei, nici pentru a respinge tulburrile
aduse posesiunii, violena individual nu este legitim. Posesorului tulburat
n exercitarea posesiunii nu i rmne dect s recurg la justiie, pe cale de
aciune posesorie, pentru a obine ncetarea tulburrii. Cu alte cuvinte,
dac a fost deposedat de bun, posesorul nu este n drept s fac uz de for
pentru a conserva posesiunea.
Sunt acte de violen numai actele svrite contra adversarului, adic
aa-numita violen activ, neprovocat de o alt persoan.
Doctrina a elaborat regula conform creia actele de violen posterioare
intrrii n posesiune nu pot vicia posesiunea dac ele constituie o violen
pasiv, adic posesorul este supus unor aciuni violente, deoarece este
inadmisibil ca acesta s depind de un ter care ar putea s-i transforme,
prin acte de violen mpotriva lui, posesiunea n una viciat. Aceast
opinie doctrinar i-a gsit reflectarea expres n art. 335 alin. (4), conform
cruia actele de violen prin care s-a dobndit ori s-a conservat
posesiunea, nefiind provocate de o alt persoan, pot determina
tulburarea posesiunii. Legiuitorul nu a calificat drept violen actele de
violen pasiv, adic actele de violen ce rspund la violena adversarului.
Cnd violena se produce din partea unui ter, care tulbur posesiunea,
rezistena posesorului, care se apr mpotriva agresorului, este o violen
pasiv, care apare ca exerciiul unui drept, este nsi legitima aprare a
posesorului, cruia nu i se poate reproa c s-a aprat mpotriva unei
agresiuni. Prin urmare, violena prin care se rspunde la violena
adversarului, care, prin ipotez, nu poate fi dect adevratul proprietar, nu
viciaz posesiunea.
Elabornd regula enunat, legiuitorul s-a condus de principiul general
conform cruia nimnui nu i se permite s-i fac singur dreptate. Oricare
ar fi natura posesiunii, nimnui nu-i este permis s o tulbure prin propria
autoritate. Cu alte cuvinte, nici adevratul proprietar nu este ndreptit s
acioneze cu violen mpotriva posesorului, chiar dac acesta deine lucrul
fr temei legal. n asemenea situaii, proprietarul are instrumentele
juridice necesare pentru a aciona mpotriva posesorului. Probabil,
legiuitorul a luat n considerare i faptul c adversarului i este uor s-l
provoace pe posesor ca acesta s rspund i, astfel, s se ajung la o
violen provocat care s vicieze posesiunea. Nu este legal a respinge fora
prin for din moment ce legiuitorul acord posibilitatea de meninere a
posesiunii pe calea rezistenei legale, n conformitate cu principiile
generale, mpotriva violenei venite din exterior, pentru a nu vicia
posesiunea. Aceasta este o bun realizare a legiuitorului, care a exclus actele
de violen pasiv, adic provocate de violena adversarului, din categoria
Actelor care pot
vicia posesiunea.
Antipodul caracterului panic al posesiunii sau al posesiunii netulburate,
dup cum o numete legiuitorul la art. 335 alin. (4), este viciul violenei.
Posesiunea este tulburat prin acte de violen. Viciul creat prin acte de
violen este temporar. ndat ce violena a ncetat, posesiunea util
rencepe. n conformitate cu prevederile art. 335 alin. (9), acest viciu are un
caracter temporar. Conform acestei norme, posesiunea viciat devine util
ndat ce viciul nceteaz. Violena, ca viciu al posesiunii, este unul relativ,
fapt prevzut expres la art. 335 alin. (8).
Dei nu este prevzut expres n Codul civil, violena poate fi aplicat att
n privina bunurilor mobile, ct i n privina imobilelor, deoarece
stpnirea material a tuturor bunurilor, indiferent de natura lor, este
susceptibil de a fi dobndit i reinut prin violen.
Viciul violenei este unul relativ, temporar i se aplic posesiunii att a
bunurilor imobile, ct i a celor mobile.
Posesiunea trebuie s fie public. Posesiunea va fi public dac nu va fi
clandestin i, viceversa, dac este clandestin, nu este public. Posesiunea
este public atunci cnd se exercit n vzul tuturor i este cunoscut de
toi cei care voiesc s o vad ori s o tie.
Aceast calitate a posesiunii este cerut de Codul civil la art. 335 alin. (5),
care prevede c posesiunea este clandestin dac se exercit
Astfel nct s nu poate fi cunoscut. Posesorul trebuie s exercite actele
de posesiune fr a le ascunde, aa cum le-ar exercita n mod normal un
proprietar. Cnd posesorul caut s ascund actele sale, este firesc s se
presupun c posesiunea sa este nelegitim. De exemplu, se consider c
posesiunea este exercitat clandestin dac posesorul se folosete de un
bun pe ascuns, tinuind intenionat acest lucru de vzul unor teri.
O problem care merit atenie se refer la categoriile de persoane care
ar trebui s cunoasc faptul posesiunii ori, cu alte cuvinte, persoanele fa
de care posesiunea poate fi considerat clandestin sau public. De
exemplu, posesorul exercit public posesiunea fa de teri, iar fa de
proprietar o exercit clandestin. Codul civil, n art. 335 alin. (5), nu specific
cercul de persoane care trebuie s cunoasc posesiunea pentru ca aceasta
s fie public. Caracterul public al posesiunii este asigurat n msura n care
persoana contra creia se exercit este n msur s ia cunotin de ea,
chiar dac condiiile de exercitare nu o fac cunoscut publicului. Doctrina
francez a afirmat c posesiunea nu trebuie exercitat n tain fa de
persoana interesat s o cunoasc. n practic poate exista situaii n care o
persoan cumpr imobilul de la chiria, adic de la o alt persoan dect
proprietarul acestuia, i continu s plteasc adevratului proprietar
chiria. n acest caz, posesiunea sa va fi clandestin, ntruct fa de
adevratul proprietar se comport n continuare ca un locatar. Aceasta ar fi
consecina logic a caracterului relativ al viciului clandestinitii. Astfel,
posesiunea clandestin nu se consider viciat dect fa de persoana de
care posesorul a ascuns posesiunea i numai aceast persoan poate invoca
mpotriva posesorului viciul clandestinitii.
Se poate ntmpla ca posesiunea, la nceput clandestin, s devin
ulterior public, iar posesiunea public la origine s devin
Clandestin. n ambele ipoteze, trebuie s se aplice regula conform
creia publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiunii.
Clandestinitatea posesiunii se poate ntlni mai frecvent n materia
bunurilor mobile, deoarece acestea, prin natura lor, sunt susceptibile de
acte de posesiune ascuns. Cazurile de posesiune clandestin asupra
bunurilor imobile sunt cu mult mai rare, fiindc imobilele, prin natura lor,
nu sunt susceptibile de acte de folosin ascunse i invizibile.
Viciul clandestinitii, n conformitate cu prevederile art. 335 alin. (7),
este unul temporar. Posesiunea util ncepe n momentul ncetrii
clandestinitii. Caracterul relativ al viciului clandestinitii rezult din faptul
c viciul nu poate fi invocat dect de cel fa de care posesiunea s-a
exercitat pe ascuns.
n concluzie, se poate releva caracterul temporar, relativ al clandestinitii
care, n genere, se raport la bunurile mobile.
Posesiunea nu trebuie s fie precar. Aceast cerin o deducem din art.
335 alin. (6), conform creia posesiunea este precar cnd nu se exercit
cu titlu de proprietar. Astfel, pentru a avea ca efect juridic uzucapiunea,
posesiunea trebuie s fie exercitat cu titlu de proprietar. Cu alte cuvinte,
cel care posed un bun n baza unui titlu nu poate dobndi drept de
proprietate asupra acelui bun, pe care l deine n baza acestui titlu.
Persoanele care dein un lucru stpnindu-l far intenia sau voina de a
efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca
proprietar sau ca titular al altui drept real (uzufructuarul, depozitarul,
chiriaul, creditorul gajist, arendaul) sunt numite detentori precari.
n practic, este greu s distingem posesiunea exercitat cu titlu de
proprietar de posesiunea care sufer de viciul precaritii, conducndu-ne
doar de manifestrile lor exterioare, deoarece deseori acestea sunt
identice. Cu alte cuvinte, actele de folosin ale unui uzufructuar sunt foarte
asemntoare celor ale unui proprietar, situaie care face extrem de dificil
distincia ntre deintorul cu titlu de proprietar i deintorul cu titlu
precar. De cele mai multe ori, la baza deteniei precare exist un titlu care,
n caz de litigiu, dovedete fie precaritatea posesiunii, cum ar fi contractul
de locaiune, depozit, gaj, fie caracterul posesiunii cu titlu de proprietar,
precum este contractul de vnzare-cumprare, de donaie.
Precaritatea posesiunii nseamn recunoaterea de ctre posesor a
dreptului unei alte persoane asupra lucrului posedat. Acest drept al
posesorului apare n virtutea diverselor categorii de contracte, principalele
dintre care au fost enumerate mai sus.
Se poate ntmpla ns ca posesorul s nu poat prezenta titlul n al
crui temei posed, fie c l-a pierdut, fie c nu-l are imediat la ndemn,
fie c nu-l are deloc sau nu-l poate dovedi, lipsa titlului fiind favorabil
posesorului i nefavorabil proprietarului de bun. n acest caz, exist
dou prezumii, care i-au gsit reglementarea expres n Codul civil:
1) Se prezum, n conformitate cu prevederile art. 305, c posesorul
posed pentru sine cu titlu de proprietar atta timp ct adversarul nu
dovedete c posesorul a nceput a poseda pentru altul.
2) Dac s-a fcut dovada c posesiunea a nceput pentru altul, se
prezum c precaritatea continu pn la proba contrarie, art. 303 alin.(3)
stipulnd, n acest sens, c dac posesorul a nceput s posede pentru o alt
persoan, se prezum c a conservat aceast calitate pn la proba
contrar.
Pn la stabilirea precaritii, posesorul beneficiaz de toate avantajele
posesiunii utile. Din moment ce se stabilete c posesorul a nceput s
posede pentru altul, adic din moment ce se dovedete existena
precaritii, se prezum, conform art. 303 alin.(3), c a conservat aceast
calitate pn la proba contrarie. ntr-o asemenea situaie, se prezum c
precaritatea continu tot timpul i c detentorul nu a ncetat s posede cu
titlu precar. Dac pretinde c precaritatea a ncetat i c posesiunea a
devenit legal, posesorul trebuie s fac dovada acestei schimbri.
Schimbarea din natura posesiunii se numete intervertire a titlului, care
const n faptul c posesorul care poseda n virtutea unui
Titlu ce conferea posesiunii sale precaritate ncepe s posede n virtutea
unui nou titlu, ce confer posesiunii un caracter util. Astfel, cnd locatarul
cumpr imobilul pe care l-a nchiriat, titlul su va fi intervertit. n acest
caz, locatarul care poseda cu titlu precar, n temeiul unui contract de
locaiune, ncepe s posede cu titlu de proprietar n baza unui contract de
vnzare-cumprare. Titlul posesiunii s-a
Transformat din precar n neprecar. Lund n considerare faptul c art. 303
alin. (3) a instituit prezumia de conservare a calitii de detentor pn la
proba contrar, n cazul n care posesorul a nceput s posede pentru altul,
rezult c o dat ce precaritatea a fost dovedit, intervertirea titlului nu se
prezum, ci trebuie dovedit de ctre posesor. Att timp ct titlul precar,
care a fondat posesiunea, nu se transform ntr-un titlu translativ de
proprietate printr-un mijloc legal, posesiunea rmne precar. Precaritatea
este un viciu perpetuu. De aceea, n literatura de specialitate, se spune c
titlul strig mpotriva posesorului precar. El (detentorul precar) nu poate
uzucapa, orict de ndelungat ar fi folosit bunul.
Legiuitorul nostru, stabilind prezumia de neintervertire de titlu, n art.
303 alin. (3) din Codul civil, nu a enumerat temeiurile intervertirii.
Dreptul de proprietate asupra bunurilor se dobndete prin uzucapiune
doar dac posesorul posed bunul ntr-un interval de timp
Stipulat de lege: 15 ani pentru bunurile imobile i 5 ani pentru bunurile
mobile. Dac nuntrul acestui termen survine o mprejurare, prevzut
expres i exhaustiv n art. 336 din Codul civil, atunci termenul de invocare a
uzucapiunii se ntrerupe.
Din coninutul art. 336 se desprind dou temeiuri de ntrerupere a
termenului de prescripie achizitiv:
A) temeiuri care duc la suspendarea termenului de prescripie extinctiv;
B) naintarea unei aciuni de revendicare a bunului de la posesor.
Pentru ca s aib efectul ntreruperii termenului de prescripie achizitive,
ambele temeiuri trebuie s aib loc n interiorul acestui termen, adic de
15 ani n cazul bunurilor imobile i de 5 ani n cazul bunurilor mobile.
n art. 336 alin. (1) nu sunt numite expres cazurile de ntrerupere, ci se
face trimitere la cazurile de suspendare a curgerii termenului de prescripie
extinctiv, enumerate la art. 274. De asemenea, urmeaz s avem n
vedere i temeiurile de suspendare a termenului de prescripie prevzute la
art. 275 i 276.
Aadar, termenul necesar invocrii uzucapiunii se va ntrerupe dac:
naintarea aciunii este imposibil din motive de for major;
executarea obligaiilor este amnat (moratoriu);
creditorul sau debitorul face parte din rndul forelor armate puse pe
picior de rzboi;
creditorul este incapabil sau este limitat n capacitatea de exerciiu i nu
are un reprezentant legal;
actul normativ care reglementeaz raportul juridic litigios este
suspendat;
activitatea autoritilor judectoreti de a cror competen ine
soluionarea litigiului dintre pri este suspendat;
sunt ntrunite condiiile stipulate la art. 275 (suspendarea cursului
prescripiei extinctive n cazul raporturilor familiale) i art. 276
(suspendarea prescripiei n cazul
administrrii bunurilor unei alte
persoane).
Cnd un ter cheam posesorul n judecat, naintnd o aciune n
revendicare, prescripia posesorului se ntrerupe prin efectul naintrii
cererii n judecat. Acest temei de suspendare a termenului de prescripie
achizitiv este prevzut la art. 336 alin. (2). Dac aciunea n revendicare
este satisfcut, posesorul pierde posesiunea i nu mai poate fi vorba de
curgerea termenului uzucapiunii. Dac aciunea n revendicare este
respins, posesorul rmne n posesiune, aceasta considerndu-se valabil.
Dup cum se observ, soarta prescripiei i efectul ntreruptiv al cererii n
judecat depind de hotrrea judectoreasc prin care se admite sau se
respinge aciunea n revendicare. Conform propoziiei finale din art. 336
alin. (2), n cazul naintrii aciunii n revendicare, cursul prescripiei se
ntrerupe numai fa de persoana care a naintat aciunea.
Simpla naintare a unei aciuni n revendicare nu va avea n toate cazurile
efectul ntreruperii termenului de prescripie. naintarea unei astfel de
aciuni va avea efect doar n raport cu cel care o nainteaz i nu-l va afecta
pe posesorul bunului. Cel care nainteaz aciunea n revendicare va putea
apela la acest temei de ntrerupere a termenului de prescripie achizitive
doar n urmtorul caz. De exemplu, termenul de 5 ani necesar uzucapiunii
a nceput s curg de la 1 ianuarie 2003 i va nceta la 1 ianuarie 2008.
Aciunea n revendicare a fost naintat pe 30 noiembrie 2007. Hotrrea
de satisfacere a acestei aciuni a devenit definitiv i irevocabil la 30
noiembrie 2008. ntre naintarea aciunii i pronunarea hotrrii a trecut
un interval de timp. Dac prescripia ar nceta s curg numai prin efectul
hotrrii care d ctig de cauz reclamantului, se va ntmpla c termenul
prescripiei achizitive s se ncheie n cursul procesului, n intervalul dintre
naintarea cererii i rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti.
Termenul necesar uzucapiunii trebuia s se ncheie la 1 ianuarie 2008,
adic n perioada n care aciunea n revendicare se examina n instan. n
acest caz, hotrrea nu ar mai avea nici un efect, iar reclamantul ar pierde
bunul numai din cauza ncheierii termenului de prescripie achizitiv n
timpul examinrii litigiului, dei aciunea lui este fondat i a fost naintat
pn la ncheierea prescripiei. Legiuitorul, prin dispoziia art. 336 alin. (2), a
nlturat o astfel de situaie injust, stipulnd c prescripia achizitiv se
consider ntrerupt chiar din momentul naintrii aciunii de revendicare.
Totodat, dac n exemplul sus-menionat aciunea va fi respins, termenul
de prescripie achizitiv se va considera ncheiat la 1 ianuarie 2008, iar
naintarea cererii la 30 noiembrie nu va ntrerupe curgerea prescripiei.
n art. 336 alin. (3) sunt prevzute consecinele ntreruperii termenului
de prescripie achizitiv. Principalul efect al ntreruperii prescripiei este
tergerea, cu caracter retroactiv, a termenului scurs pn atunci. Dup
ntrerupere, ncepe s curg o nou prescripie, de aceeai natur i cu
aceleai caractere ca i cea ntrerupt. n cazul ntreruperii prescripiei prin
naintarea unei aciuni n revendicare, hotrrea judectoreasc care se
pronun asupra acestei aciuni va avea tot timpul un caracter retroactiv,
cci dac a fost respins, se consider c aciunea nici nu a existat, n
consecin prescripia continund fr ntrerupere. n cazul admiterii
aciunii, prescripia se consider ntrerupt din ziua naintrii aciunii.
Efectele ntreruperii prescripiei achizitive poart un caracter relativ, adic
se raport doar la cel care a naintat aciunea n revendicare i la posesorul
bunului. De exemplu, dac, ulterior, se va nainta o nou aciune n
revendicare fa de posesor, acesta va invoca faptul c o astfel de cauz a
fost deja judecat, adic va opune puterea lucrului judecat. Dac ns o alt
persoan va nainta aciune n revendicare fa de posesor, acesta nu va
putea opune puterea lucrului judecat, deoarece efectele hotrrii
judectoreti asupra aciunii n revendicare sunt relative.
ALTE MODURI DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dobndirea dreptului de proprietate prin producere. Modul de
dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor prin producerea
lor este prevzut la art. 320 alin. (1) din Codul civil. Acest mod de dobndire
este originar, fiindc dreptul de proprietate apare asupra unui lucru
anterior inexistent. Art. 320 alin. (1) prevede c dreptul de proprietate
asupra unui bun nou, realizat de o persoan pentru sine, se dobndete de
ctre aceasta, dac legea sau contractul nu prevede altfel. Astfel, regula
stipuleaz c cel care produce bunul pentru sine este proprietar al bunului.
De la aceast regul pot fi excepii, stabilite de lege sau de contract. De
exemplu, n cazul
Accesiunii imobiliare artificiale, cel care a construit pe un teren strin cu
materialele proprii nu va deveni proprietarul construciei. Proprietar este
cel al terenul pe care s-a construit [art. 329 alin. (3)]. Una din condiiile
stipulate n articolul numit, necesare dobndirii dreptului de proprietate
asupra unui bun nou este ca acesta s fie realizat de persoan pentru sine.
Trebuie s constatm, totui, c i n cazul n care persoana produce bunul
pentru a-l vinde sau a-l dona este aplicabil regula: cel care produce bunul
este proprietarul lui.
Dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului gsit. Art. 324-326
din Codul civil determin regimul juridic al bunurilor gsite,
Drepturile i obligaiile gsitorului i ale proprietarului bunului gsit. Aceste
norme se refer doar la o categorie de bunuri, i anume la cele mobile.
Bunul gsit este un bun mobil pe care proprietarul l-a pierdut, iar o alt
persoan l-a gsit. n conformitate cu art. 324 alin. (1), bunul mobil pierdut
continu s aparin proprietarului su. Cu alte cuvinte, cel care a pierdut
bunul este considerat i n continuare proprietarul lui.
Pornind de la faptul c cel care a pierdut bunul nu pierde dreptul de
proprietate asupra lui, legiuitorul a instituit, la art. 324 alin. (2), obligaiile
gsitorului. Astfel, acesta este obligat s ntoarc proprietarului sau fostului
posesor bunul gsit. n cazul n care gsitorul nu poate identifica
proprietarul bunului gsit (ceea ce se ntmpl deseori), bunul gsit
urmeaz s fie predat autoritilor publice sau organului de poliie din
localitatea n care a fost gsit, la latitudinea gsitorului.
n art. 324 alin. (3), sunt instituite excepii de la regula general de
predare a bunului gsit autoritilor publice ori organului de poliie local.
Astfel, dac bunul a fost gsit ntr-un local sau vehicul, gsitorul l va preda
posesorului localului sau posesorului vehiculului care, la rndul lor sunt
obligai s-l predea autoritii publice locale sau organului de poliie. Aceste
persoane nu vor primi recompens din partea proprietarului de bun gsit n
cazul identificrii lui i nici nu vor dobndi, n conformitate cu art. 325,
drept de proprietate asupra bunului gsit. De acest drept beneficiaz doar
gsitorul.
Dac va distruge sau va deteriora bunul, gsitorul va fi inut la plata unei
despgubiri care s nu depeasc preul bunului gsit i doar dac bunul a
fost distrus sau deteriorat intenionat sau din culp grav. Aadar, dac
bunul a fost distrus de ctre gsitor, ns acesta nu a acionat cu intenie
sau din culp grav, riscul pieirii sau deteriorrii bunului gsit va fi suportat
de proprietarul lui.
Cel cruia a fost predat bunul gsit, adic autoritatea public local sau
organul de poliie, este obligat s ntreprind msuri pentru a-l identifica pe
proprietar. n acest sens, legea oblig aceste organe s afieze la sediul lor
un aviz despre bunul gsit i s-l pstreze timp de 6 luni, fiind aplicabile
dispoziiile privitoare la depozitul necesar. n principiu, aceast regul,
stipulat la art. 324 alin. (5), este aplicabil bunurilor neconsumptibile.
Bunurile consumptibile i perisabile gsite, evident, nu vor putea fi
pstrate timp de 6 luni, ci vor fi vndute de ctre autoritatea public local
sau organul de poliie. Banii obinui din vnzarea bunului i vor lua locul. Ei
vor fi predai proprietarului bunului gsit, respectndu-se prevederile art.
326, ori gsitorului, respectndu-se prevederile art. 325.
n art. 325 este reglementat modul de dobndire a dreptului de
proprietate asupra bunului gsit. Astfel, dac proprietarul bunului gsit nu
este identificat i, timp de 6 luni, nu pretinde la bun, acesta este predat
gsitorului, care devine proprietarul lui. Remiterea bunului ctre gsitor se
face n baza unui proces-verbal, ntocmit de autoritatea public local sau
de organul de poliie crora bunul gsit le-a fost predat n conformitate cu
art. 324 alin. (2) i (3). Legiuitorul a stabilit c procesul-verbal de remitere a
bunului ctre gsitor reprezint pentru acesta un titlu de proprietate.
Procesul-verbal este opozabil terilor, inclusiv fostului proprietar. n acest
context, nu trebuie confundate prevederile art. 375, care dau
proprietarului posibilitatea de a-i revendica, de la posesorul de bun-
credin, bunul pierdut. Dac gsitorul a respectat prevederile art. 324 alin.
(2), atunci, dup expirarea a 6 luni i transmiterea bunului gsit n
proprietatea lui, fostul proprietar nu va putea revendica bunul n temeiul
faptului c el l-a pierdut. Regula privind dobndirea dreptului de
proprietate asupra bunului gsit, stipulat n art. 325, difer de regula
stipulat n Codul civil din 1964, conform creia, dreptul de proprietate
asupra bunului gsit trecea de partea statului i nu a gsitorului.
Dac gsitorul renun la dreptul de proprietate ori la bani, n cazul n care
bunul a fost vndut, atunci, conform art. 325 alin. (2), bunul trece n
proprietatea statului. Este de presupus c aceast norm va fi aplicabil
doar n cazul n care cheltuielile de ntreinere a bunului gsit vor fi mai
mari dect costul lui, astfel nct gsitorul va fi nevoit s renune la dreptul
de proprietate asupra lui.
Legiuitorul a instituit, la art. 325 alin. (3), o excepie de la regula conform
creia cel care a pierdut (fostul proprietar) nu poate pretinde la bunul dat
gsitorului n proprietate conform art. 325 alin. (1). Aceast excepie este
un argument al necesitii de a fi fost inclus n Codul civil, articolul 287, a
crui dispoziie prevede: Animalele nu snt lucruri. Ele snt ocrotite prin legi
speciale. n privina animalelor se aplic dispoziiile referitoare la lucruri, cu
excepia cazurilor stabilite de lege. Prin urmare, conform articolului
nominalizat, fostul proprietar poate cere restituirea animalului de la
gsitor, care a devenit, n conformitate cu art. 325 alin.(1), proprietarul
acestuia, ns doar n urmtoarele cazuri : a) dac se va dovedi existena
unei afeciuni n privina sa din partea animalului; b) dac se va dovedi c
noul proprietar se comport crud cu animalul care i- fost dat n
proprietate.
Dac va fi identificat n decursul a 6 luni, cel care a pierdut bunul l va primi
n posesiune, fiind obligat s repare gsitorului cheltuielile
De ntreinere a bunului gsit, precum i o recompens. Astfel, n art. 326
din Codul civil, se reglementeaz situaiile cnd proprietarul bunului gsit
este identificat i i se restituie bunul. n acest sens, regula este c
proprietarul bunului gsit urmeaz s suporte toate cheltuielile de pstrare
a acestuia. Dac bunul a fost vndut, proprietarul va primi preul bunului
minus cheltuielile de pstrare i comercializare. Sumele reparatorii a
cheltuielilor de pstrare (dup caz, i a celor de comercializare) a bunului
gsit urmeaz a fi remise celui care a suportat cheltuielile, de cele mai dese
ori acesta fiind autoritatea public local ori organul de poliie. Nu este
exclus faptul ca aceste organe transmit spre pstrare bunurile gsite
ncheind contractele de rigoare. n astfel de cazuri, vor fi i depozitarului
reparate cheltuieli de pstrare.
Dac la alin. (1) al art. 326 este stabilit obligaia proprietarului de bun
privind acoperirea cheltuielilor de pstrare (de comercializarea, dup caz) a
bunului, la alin. (2) se stipuleaz o alt obligaie a lui, i anume aceea de a
acorda gsitorului o recompens de cel mult 10% din preul sau din
valoarea actual a bunului. Astfel, art. 326 alin. (2) prevede c proprietarul
sau fostul posesor al bunului gsit este obligat s plteasc celui care l-a
gsit o recompens n proporie de cel mult 10% din preul sau din
valoarea actual a bunului. Recompensa de 10% din preul sau din
valoarea actual a bunului este o obligaie a proprietarului de bun, ceea ce
nseamn c poate plti i o recompens mai mare de 10% din preul sau
din valoarea actual a bunului.
Majoritatea bunurilor pot fi evaluate n bani, deci nu vor aprea
divergene n stabilirea preului bunului i calcularea mrimii
Recompensei. Exist ns o serie de bunuri care nu au o valoare
economic, de exemplu o scrisoare, o fotografie etc. i n aceste cazuri
mrimea recompensei va fi stabilit prin acordul de voin dintre gsitor i
proprietar. Dac recompensa nu se stabilete pe cale amiabil (att n cazul
bunurilor care nu au valoare economic, ct i n cazul celor cu valoare
economic) sau dac exist divergene privitor la
Mrimea recompensei asupra acesteia se va pronun instana de judecat.
Nu este exclus faptul c proprietarul bunului pierdut va anuna o
recompens pentru cel care gsete bunul. n astfel de cazuri, gsitorul
este n drept s aleag recompensa: cea indicat n oferta public ori cea
stabilit de lege sau de instana de judecat. Este de presupus c, n
principiu, gsitorul va alege cea mai mare recompens, n acest caz
proprietarul bunului neavnd posibilitatea de a alege suma pe care s o
achite.
Dobndirea dreptului de proprietate asupra comorii. Referitor la
definirea comorii, Codul civil pstreaz aceleai caractere, atribuind acestei
categorii orice bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, al crui
proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, n condiiile legii, dreptul
de proprietate. Dac Codul civil din 1964 atribuia la categoria de comoar
doar banii sau obiectele de valoare, Codul civil n vigoare, dup cum se
poate observa din art. 327 alin. (1), atribuie orice bun mobil. Prin urmare,
obiecte ale comorii pot fi nu doar banii i obiectele de valoare, ci orice bun
mobil, dac proprietarul bunului nu poate fi identificat. Se poate evidenia
urmtoarele caractere ale comorii:
A) obiect al comorii poate fi orice bun mobil;
B) acest bun mobil trebuie s fie ascuns sau ngropat. De cele mai dese ori
comoara fiind ngropat n pmnt, ceea ce nu nseamn c nu poate s fie
ascuns ntr-un bun mobil;
C) proprietarul bunului ascuns sau ngropat s nu poat fi identificat.
Dei n art. 327 alin. (2) este vorba despre descoperirea comorii ntr-un
bun imobil, aceleai consecine se pot produce i n cazul
Descoperirii unei Regula general n acest sens este mprirea
comori
n care antr-un bun
fost descoperit comorii jumtate
i . Aceast proprietarului
regul bunului
are un caracter imobil
dispozitiv,
mobil.
jumtate
i descoperitorului
proprietarului ceea
bunului n care s-ace permite
gsit prilor
comoara) (descoperitorului
s stabileasc i o alt
proporie, de exemplu 80% la 20%. Comoara va aparine ambelor
Persoane cu drept de proprietate comun pe cote- Concluzia: n cazul n
pri, conform
Descoperit de regulii indicate
proprietarul mai sus.
fondului, acesta devine de care comoara
unul singur este
proprietarul
Comoara ei. n cazul
va aparine, n care art.
conform este327
descoperit de Codul
alin. (2) din o alt civil,
persoan,
acestei
persoane i proprietarului fondului n care a fost descoperit.
Descoperitorul nu poate pretinde la nici o parte din comoar dac a
ptruns n bunul imobil ori a cutat n el fr consimmntul
proprietarului sau al posesorului. La dovedirea existenei sau lipsei
consimmntului se pornete de la prezumia c acest consimmnt al
proprietarului a existat. Contrariul urmeaz s fie dovedit de proprietarul
bunului.
Dreptul asupra comorii l are doar proprietarul bunului nu i
uzufructuarul, chiriaul, depozitarul i nici alte persoane similare care dein
bunul fr drept de proprietate. n unele cazuri, legiuitorul prevede expres
acest lucru. De exemplu, art. 419 dispune c dreptul uzufructuarului nu se
extinde asupra drepturilor nudului proprietar cu privire la comoara
descoperit n bun.
n art. 327 alin. O excepie de la regula conform creia dreptul de
i (3), este stabilit
proprietarului proprietate
bunului n care asupra comorii revine
a fost descoperit. descoperitorului
Aceast excepie se
i anume
refer monumente
la comorile . Astfel de o
care reprezint comori suntspecial
categorie transmiseden proprietatea
bunuri
ale istoriei
A plti i culturii statului.
descoperitorului La rndulbunului
i proprietarului su, statul are obligaia
n care de
a fost descoperit
comoara o recompens de 50% din preul ei. Recompensa se mparte egal
ntre proprietar i descoperitor dac acordul dintre ei nu prevede altfel.
Descoperitorul nu va primi nimic dac a ptruns n bunul imobil ori a cutat
n el fr consimmntul proprietarului sau al posesorului. n acest caz,
recompensa va fi acordat n ntregime proprietarului.
Prevederile art. 327 alin. (4) impun concluzia c descoperitorul nu va
avea dreptul la jumtate din comoar dect cu condiia ca descoperirea s
fie efectul ntmplrii. Aceast condiie nu este dect una special, n
virtutea creia descoperitorul va putea primi jumtate din comoar.
Condiia ntmplrii nu joac nici un rol n cazul n care comoara este
descoperit de proprietarul bunului. Ea va aparine n ntregime acestuia,
indiferent de faptul dac a fost descoperit din ntmplare ori n urma unor
cercetri intenionate.
Descoperitorul ns va avea un drept asupra comorii doar dac a
descoperit-o din ntmplare. Articolul art. 327 alin. (4) dispune c dreptul
asupra comorii nu l au persoanele care au efectuat, n interesul unor teri,
inclusiv n cadrul exercitrii obligaiilor de serviciu, cercetri arheologice,
cutri n urma crora a fost descoperit comoara. Dou situaii n cazul
cnd persoana descoper comoara intenionat:
A) lucrrile au fost efectuate la ordinul proprietarului i, aadar, nu
poate avea nici un drept asupra comorii, aceasta revenind n ntregime
proprietarului;
B) descoperitorul a ntreprins fr acordul proprietarului aciuni ce au dus
la descoperirea comorii caz n care legea, de asemenea, nu recunoate
nici un drept descoperitorului asupra comorii.
Descoperitorul nu va dobndi nici un drept asupra comorii doar n cazul n
care proprietarul a ordonat expres efectuarea lucrrilor de cutare. Dac
ns descoperitorul a gsit o comoar n urma unor lucrri efectuate la
ordinul proprietarului, dar n alt scop dect cel de descoperire a unor
comori, descoperitorul are dreptul la comoar n condiiile art. 327.
Concluzia este c descoperirea unei comori din ntmplare nseamn
descoperire fcut n afar cercetrilor exprese de descoperire, aceast
condiie fiind aplicabil doar descoperitorului.
Actul juridic ca mod de dobndire a dreptului de proprietate este expres
prevzut n Codul civil, la art. 320 alin. (2). Actul juridic civil este cel mai
rspndit i cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Numai actele juridice translative de proprietate, ca vnzarea-cumprarea
(art. 753-822), schimbul (art. 823-826), donaia (art. 827-838), contractul
de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via (art. 839-846) i
succesiunea testamentar (art. 1449-1498), se includ n acest mod de
dobndire a dreptului de proprietate.
Succesiunea legal ca mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Codul civil prevede, la art. 320 alin. (2), c dreptul de proprietate se poate
dobndi n condiiile legii i prin succesiune. O dat ce legiuitorul indic
actul juridic ca mod de dobndire a dreptului de proprietate [art. 320 alin.
(2)], iar succesiunea testamentar este un act juridic, ar fi corect s nu
vorbim n genere despre succesiune, ci n modul special, despre
succesiunea legal. Motenirea legal const n trecerea patrimoniului
defunctului ctre persoanele expres enumerate n lege, n condiiile
acesteia. Cazurile de aplicare a motenirii legale, motenitorii legali, ordinea
la succesiunea legal, precum i alte momente ce in de motenirea legal
sunt reglementate n Codul civil n cartea a patra, Dreptul succesoral, titlul
III, Motenirea legal, art. 1499-1515.
Hotrrea judectoreasc translativ de proprietate ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate. i acest mod de dobndire a
dreptului de proprietate este prevzut n art. 320 alin. (2), care prevede c
dreptul de proprietate se poate dobndi ... Prin hotrre
Judectoreasc atunci cnd aceasta este translativ de proprietate. Din
coninutul acestei norme deducem faptul c doar hotrrile judectoreti
translative de proprietate servesc drept temei de dobndire a dreptului de
proprietate. Hotrrile judectoreti declarative de drepturi (care, de fapt,
sunt cele mai multe), adic hotrrile care recunosc prii un drept
subiectiv, nu pot genera un nou drept, nu pot da natere nici dreptului de
proprietate. Doar hotrrea judectoreasc translativ de drepturi poate fi
considerat un mod de dobndire a dreptului de proprietate. De exemplu,
suntem n prezena unui asemenea mod de dobndire a dreptului de
proprietate n cazul executrii silite a unei hotrri judectoreti privind
vnzarea prin licitaie a bunurilor unei persoane.
Actul administrativ ca mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Actul administrativ este considerat mod de dobndire a dreptului de
proprietate doar n cazurile prevzute de lege. Astfel, art. 320 alin. (3)
prevede: n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin
efectul unui act administrativ. Va fi considerat mod de dobndire a
dreptului de proprietate, de exemplu, ordinul ministrului de interne prin
care unele persoane vor primi, pentru anumite merite, arme personale.
Important este c doar legea poate stabili cazurile n care actul
administrativ servete drept temei de dobndire a dreptului de proprietate.
MOMENTUL DOBNDIRII DREPTULUI DE PROPRIETATE. RISCUL PIEIRII
SAU DETERIORRII FORTUITE A BUNURILOR
n ceea ce privete momentul dobndirii dreptului de proprietate, sunt
cunoscute dou sisteme care stabilesc reguli ce guverneaz momentul
apariiei dreptului de proprietate. Istoria dezvoltrii legislative i teoretice
a dreptului de proprietate cunoate ambele modaliti de dobndire a
acestui drept. Iniial, temei de apariie a dreptului de proprietate servea
transmiterea bunului.
Tradiiunea sau transmiterea material a lucrului, aplicat n dreptul
roman, era un mod foarte important de dobndire a proprietii, deoarece
convenia simpl nu avea puterea de a da natere dect obligaiei de a
transfera proprietatea. Transferarea proprietii ns, care fcea obiectul
obligaiei creat prin convenie, nu avea loc dect prin tradiiune. n dreptul
roman o astfel de transmitere se numea brevi manu traditio.
Ulterior, o dat cu adoptarea Codului civil francez, apare o a doua regul,
conform creia dreptul de proprietate ia natere n momentul ncheierii
contractului, indiferent de transmiterea bunului (Codul civil francez, art.
711, 1138). Aceast regul a fost preluat i de legiuitorul romn. Astfel,
art. 644 din Codul civil romn enumer i tradiiunea ca mod de dobndire
a dreptului de proprietate. Doctrina romneasc a afirmat c tradiiunea
nu mai constituie n dreptul romnesc un mod de transmitere dect n
cazuri foarte rare. Aceti autori sunt de prerea c tradiiunea, ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate, exist numai n caz de dar manual,
adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un obiect mobiliar de
la mn la mn. n literatura de specialitate, se ntlnete i o alt opinie,
conform creia, pentru a se putea dobndi proprietatea unui lucru prin
conveniune, trebuie ca el s fie bine determinat n individualitatea sa; n
cazul cnd el este determinat numai n special, pentru a se putea dobndi
proprietatea lui, trebuiete ca, n afar de conveniune, s se fac i
tradiiunea lui.
Aspecte negative privind transferarea dreptului de proprietate ca rezultat
al ncheierii conveniei au fost expuse n unele lucrri din a doua jumtate a
secolului al XVII-lea, adic nu peste mult timp dup adoptarea Codului civil
francez, i ceva mai trziu. Unul dintre aceste argumente const n faptul c
principiul recunoaterii dreptului de proprietate numai n baza conveniei
provoac unele neclariti n obligaii. De exemplu, n contractul de
vnzare-cumprare scopul este dobndirea de ctre cumprtor a dreptului
de proprietate asupra bunului vndut. Dac e s presupunem c acest scop
e stins n momentul ncheierii conveniei, atunci se pune ntrebarea, care
este baza juridic a obligaiei vnztorului de a transmite ulterior bunul
vndut, iar pn la momentul transmiterii de a deine lucrul vndut (Codul
civil francez 1603).
Am putea spune aadar c, referitor la momentul apariiei dreptului de
proprietate, unele ri au acceptat sistemul transmiterii bunului, altele
sistemul consensualitii. Regula general care guverneaz momentul
dobndirii dreptului de proprietate n Republica Moldova o desprindem din
art. 321 alin. (1) din Codul civil, care prevede c dreptul de proprietate
este transmis dobnditorului n momentul predrii bunului mobil dac
legea sau contractul nu prevede altfel. Aceast norm poart un caracter
dispozitiv, lsnd la latitudinea prilor posibilitatea de a alege un moment
al apariiei dreptului de proprietate dect cel al predrii bunului. Astfel,
prile pot conveni ca dreptul de proprietate s fie dobndit chiar n
momentul ncheierii actului juridic sau la o dat ulterioar care s nu
coincid cu momentul predrii bunului. Asemenea prevederi poate conine
i o lege. De exemplu, Legea nr. 1134/97 cu privire la societile pe aciuni
dispune, la art. 18 alin.(1), c dreptul de proprietate asupra aciunilor ia
natere n momentul nregistrrii aciunilor n registrul deintorilor
valorilor mobiliare ale societii. Ori de cte ori legea sau voina prilor nu
vor deroga de la regula stipulat n art. 321 alin.(1) din Codul civil, dreptul
de proprietate va fi transmis dobnditorului n momentul predrii bunului
mobil. Dei acest lucru nu este prevzut expres la art. 321 alin. (1), dreptul
de proprietate asupra bunurilor determinate generic va putea fi transmis
dobnditorului doar n momentul predrii bunului, fiindc doar din acest
moment aceste bunuri vor putea fi individualizate.
Dei, la prima vedere, s-ar prea c norma art. 321 alin. (1) este identic
normei art. 132 alin. (1) din Codul civil din 1964, constatm
C n art. 321 alin. (1) se vorbete nu doar de momentul dobndirii
dreptului de proprietate n baz de contract (aa cum este prevzut n Codul
civil din 1964), ci i de alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
Pe de alt parte, n art. 321 alin. (1) din Codul civil n vigoare, se
accentueaz c dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n
momentul predrii doar n cazul bunurilor mobile.
Codul civil nu numai c reglementeaz momentul apariiei dreptului de
proprietate, ci i precizeaz ce nseamn predare a bunului. Astfel art.
322 alin. (1) prevede c predare a bunului nseamn remiterea bunului
ctre dobnditor, precum i ctre cru sau oficiul potal pentru a fi
expediat, n cazul n care acesta este nstrinat fr obligaia de a fi
transportat. Aadar, prin predare se nelege transmiterea bunului n
posesiune dobnditorului. Dac bunul este nstrinat fr obligaia de a fi
transportat, predarea este echivalat cu remiterea lui ctre cru sau
oficiul potal pentru a fi expediat. n schimb, dac bunurile se nstrineaz
cu obligaia de a fi transportate, simpla lor remitere ctre cru sau oficiul
potal pentru a fi expediate nu echivaleaz cu predarea n sensul art. 322.
n acest ultim caz, dreptul de proprietate se transmite dobnditorului doar
dup executarea obligaiei de transportare a bunului i de nmnare
(predare) ctre dobnditor.
Cu predarea este echivalat i remiterea conosamentului [document
pentru transportul mrfurilor pe ap] sau a unui alt act care d dreptul de
dispoziie asupra bunului [art. 322 alin. (2)]. De asemenea, este echivalat
cu predarea bunului i remiterea unui act care d dreptul de dispoziie
asupra bunului. Exemplu n acest sens poate servi recipisa de magazinaj,
care, n conformitate cu prevederile art.
1123, poate fi transmis
unui ter prin andosare.
Referindu-se la bunurile imobile, Codul civil a instituit regula conform
creia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobndete n
momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile. Astfel, art. 321 alin. (2)
prevede: n cazul bunurilor imobile, dreptul de
Proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile,
cu excepiile prevzute de lege. Aceast regul urmeaz a fi privit n
context cu art. 290, din care reiese c dreptul de proprietate i alte
drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevarea acestor drepturi, apariia,
modificarea i ncetarea lor snt supuse nregistrrii de stat. Dac, n cazul
bunurilor mobile regula referitoare la momentul dobndirii dreptului de
proprietate poart un caracter dispozitiv, n cazul celor imobile are un
caracter imperativ. Prin urmare, prile contractante nu pot deroga de la
ea. Derogri de la regula conform creia dreptul de proprietate asupra
bunurilor imobile apare n momentul nregistrrii n registrul bunurilor
imobile pot fi stabilite doar de lege.
Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunului. n conformitate cu art.
318 din Codul civil, riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunului l suport
proprietarul dac legea sau contractul nu prevede altfel. Aceast norm
are un caracter dispozitiv, ceea ce nseamn c prile pot deroga de la ea.
De exemplu, vnztorul i cumprtorul pot conveni ca riscul pieirii fortuite
s fie transmis dobnditorului (cumprtorului) nu n momentul predrii
bunului, ci n momentul semnrii contractului. La fel, legea poate s
prevad c riscul pieirii fortuite sau deteriorrii fortuite l suport o alt
persoan dect proprietarul. Exemplu n acest sens poate servi dispoziia
art. 821 alin.(3), care stabilete c riscul pieirii sau deteriorri fortuite a
ntreprinderii trece la cumprtor n momentul semnrii actului de
predare, pe cnd dreptul de proprietate asupra ntreprinderii trece la
cumprtor la data predrii ntreprinderii [art. 822 alin. (2)]. Prin urmare,
legea prevede o excepie de la regula general, conform creia riscul pieirii
sau deteriorri fortuite l suport proprietarul bunului.
NCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
n principiu, toate modurile translative de proprietate sunt i moduri de
ncetare a dreptului de proprietate. Astfel, contractul de vnzare-
cumprare este pentru cumprtor un mod de dobndire a dreptului de
proprietate, iar pentru vnztor un mod de ncetare a dreptului de
proprietate. Codul civil se preocup de ncetarea dreptului de proprietate
n seciunea a 2-a, ncetarea dreptului de proprietate, a capitolului II,
Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate, art. 337-343.
Articolul 337, Temeiurile ncetrii dreptului de proprietate, se preocup
de ncetarea dreptului de proprietate. Legiuitorul enumer principalele
moduri de ncetare a dreptului de proprietate, lista lor nefiind exhaustiv.
Dei nu este indicat expres, dreptul de proprietate nceteaz i prin
modurile de dobndire reglementate n art. 320-326.
Convenional, toate modurile de ncetare a dreptului de proprietate,
enumerate n art. 337, pot fi clasificate n urmtoarele grupe:
A) ncetarea benevol a dreptului de proprietate;
B) ncetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective ce
nu depind de voina proprietarului;
C) ncetarea dreptului de proprietate contrar voinei proprietarului.
Primele dou grupe sunt prevzute la art. 337 alin. (1), iar grupa a treia a
modului de ncetare a dreptului de proprietate este prevzut la alin. (2).
ncetarea benevol a dreptului de proprietate poate avea loc n urma
aciunii proprietarului:
consumarea sau distrugerea bunului,
ncheierea unui act juridic translativ de proprietate (vnzare-cumprare,
donare, schimb, motenire testamentar etc.),
n alte cazuri prevzute de lege.
Dreptul de proprietate nceteaz benevol i la renunarea la el. Astfel, art.
337 alin. (1) prevede c dreptul de proprietate nceteaz, n
Condiiile legii, n urma consumrii, pieirii fortuite sau distrugerii bunului,
nstrinrii lui n temeiul unui act juridic, renunrii la dreptul de
Proprietate, precum i n alte cazuri prevzute de Iege. Urmeaz a fi
considerat mod benevol de ncetare a dreptului de proprietate i
privatizarea proprietii de stat, mod atribuit de legiuitor la categoria celor
forate, consemnat la art. 337 alin. (2).
ncetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective
poate avea loc n urma pieirii fortuite a bunului. La acest mod de ncetare a
dreptului de proprietate am putea atribui i pierderea bunului, dac au fost
respectate prevederile art. 324 i 325, adic a fost dobndit dreptul de
proprietate asupra bunului pierdut, precum i n cazul dobndirii dreptului
de proprietate prin uzucapiune.
Modurile de ncetare a dreptului de proprietate contrar voinei
proprietarului sunt enumerate la art. 337 alin. (2). O astfel de ncetare a
dreptului de proprietate poate avea loc doar cu respectarea prevederilor
art. 46 din Constituie conform crora: 1. Dreptul de proprietate privat,
precum i creanele asupra statului, sunt garantate. 2. Nimeni nu poate fi
expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii,
cu dreapt i prealabil despgubire. Cedarea forat a dreptului de
proprietate poate avea loc doar n cazurile prevzute de lege. Codul civil
stabilete astfel de cazuri:
A) urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului art. 339;
B) nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea
n proprietate art. 340;
C) rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de
comportare cu acestea art.341;
D) privatizarea proprietii de stat conform Legii cu privire la
privatizare;
E) exproprierea pentru cauz de utilitate public n conformitate cu
Legea 488/1999;
F) rechiziia art.342;
G) confiscarea art. 343;
H) alte aciuni prevzute de lege.
Renunarea la dreptul de proprietate. Acest mod de ncetare a dreptului
de proprietate este pentru prima dat reglementat n art.
338, conform cruia proprietarul poate renuna oricnd la dreptul de
proprietate printr-o declaraie n acest sens sau n alt mod care atest cu
certitudine c a renunat la bun fr intenia de a pstra dreptul de
proprietate asupra lui.
n art. 338 este descris mecanismul renunrii la dreptul de proprietate.
Renunarea poate fi fcut doar de proprietarul bunului i nu
i de alte persoane care dein bunul cu dreptul de posesiune i folosin.
Nici persoana creia i s-a transmis i dreptul de dispoziie (de exemplu, un
arenda mputernicit cu dreptul de a da bunul n subarend) nu este n
drept s renune la bun. Pot renuna la dreptul de proprietate att
persoanele fizice i juridice, ct i statul i unitile administrativ-
teritoriale (cu excepia renunrii la dreptul de proprietate asupra
terenurilor). Statul i organele publice locale pot renuna la dreptul de
proprietate dac le este permis prin acte normative, care s determine i
categoria de bunuri la care statul poate renuna. Se renun la dreptul de
proprietate printr-o declaraie, prin aciuni care s ateste voina
proprietarului n acest sens i care s indice bunul. Legiuitorul nu indic, n
art. 338 alin.(1), forma declaraiei de renunare la dreptul de proprietate,
ceea ce ar nsemna c declaraia poate fi fcut att n scris ct i verbal.
Bunurile mobile la al cror drept proprietarul a renunat se consider
bunuri fr stpn i pot fi dobndite n proprietate, conform art. 323, prin
ocupaiune.
Important este ca renunarea propriu-zis la dreptul de proprietate s nu
aib ca efect direct stingerea obligaiilor aprute n legtur cu exercitarea
dreptului de proprietate de la care proprietarul a renunat. Asemenea
obligaii vor fi n sarcina celui care a renunat pn n momentul n care o
persoan ter nu va dobndi dreptul de proprietate asupra bunului. Astfel,
proprietarul care a renunat la dreptul de proprietate va ndeplini toate
obligaiile aferente bunului la care a renunat: va plti impozitele, va
rspunde pentru prejudiciul cauzat de bun etc. Pe de alt parte,
proprietarul care a renunat la dreptul de proprietate poate n orice
moment s-i schimbe intenia i s preia bunul n posesiune, folosin i
dispoziie. Acest drept poate fi exercitat pn n momentul dobndirii
dreptului de proprietate de ctre o persoan ter asupra bunului la care
proprietarul a renunat.
Art. 338 alin. (3) face o excepie de la regula stipulat la alin.(1), cernd
ca renunarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile s
mbrace form autentic i s fie nscris n registrul bunurilor imobile. i n
cazurile bunurilor imobile ns, nscrierea renunrii la dreptul de
proprietate n registrul bunurilor imobile nu va stinge obligaiile
proprietarului aferente bunului la care a renunat, fiind aplicabil regula
stipulat la art. 338 alin. (2). n acest caz, obligaiile proprietarului aferente
bunului la care a renunat vor nceta n momentul dobndirii acestui bun
de o alt persoan. Mecanismul dobndirii dreptului de proprietate asupra
bunurilor imobile la care proprietarul a renunat urmeaz s fie prevzut n
Legea cadastrului bunurilor imobile. Ar fi posibil totui ca i n cod s fie
inserat regula conform creia, dac mai muli teri doresc s dobndeasc
dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile la care proprietarul a
renunat, prioritate are cel care posed bunul la momentul renunrii. Dac
ns nici un ter nu este posesor, prioritate are primul care a naintat
cererea de acceptare i de nregistrare a dreptului de proprietate. Pot s
accepte dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile i unitile
administrativ-teritoriale. Astfel, art. 2 din Legea cu privire la proprietatea
public a unitilor administrativ-teritoriale stipuleaz c dreptul de
proprietate public al acestor uniti poate fi dobndit i n urma renunrii
la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile n modul stabilit de
legislaia n vigoare.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public. Exproprierea constituie
pentru expropriator un mod de dobndire a dreptului de
Proprietate, iar pentru expropriat un mod ce ncetare a acestui drept.
Sintagma expropriere pentru cauza de utilitate public ncepe a fi utilizat
din 1994, o dat cu adoptarea Constituiei Republicii Moldova. Pn la
adoptarea Legii cu privire la proprietate nr. 459/1991 (abrogat prin Legea
Parlamentului 54-XVI din 02.03.07, publicat n Monitorul Oficial nr. 43-
46/30.03.07 art.188), se folosea termenul naionalizare. Naionalizarea a
fost caracteristic apariiei proprietii socialiste. Naionalizarea era
ridicarea silit a bunurilor, n primul rnd a celor imobile, din proprietatea
privat i trecerea lor n proprietatea statului n baza unor acte juridice
speciale. Naionalizarea putea fi att cu plata echivalentului bunului, ct i
fr o astfel de plat. De fapt, naionalizarea fr plata echivalentului
bunului naionalizat era o confiscare camuflat.
n prezent, temeiul legal, de principiu, al exproprierii l constituie: art. 46
alin. (2) din Constituia Republicii Moldova, care dispune: Nimeni nu poate
fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii
cu dreapt i prealabil despgubire; art.
316 alin. (2) din Codul civil, care prevede: Dreptul de proprietate este
garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru
cauz de utilitate public pentru o dreapt i prealabil despgubire.
Exproprierea se efectueaz n condiiile legii; Legea exproprierii pentru
cauz de utilitate public.
Att Constituia, art. 46 alin. (2), ct i Codul civil, art. 316 alin. (2),
stabilesc c exproprierea poate avea loc n baza legii.
Noiunea legal de expropriere o gsim la art. 1 din Legea exproprierii
pentru cauz de utilitate public (Legea nr. 488/1999). Conform
Art. 1 din aceast lege, prin expropriere se nelege transferul de bunuri i
de drepturi patrimoniale din proprietate privat n proprietate public,
transferul ctre stat de bunuri proprietate public ce aparin unei uniti
administrativ-teritoriale sau, dup caz, cedarea ctre stat sau ctre o
unitate administrativ-teritorial a drepturilor patrimoniale n scopul
efecturii de lucrri pentru cauz de utilitate public de interes naional sau
de interes local, n condiiile prevzute de lege, dup o dreapt i prealabil
despgubire.
Noiunea de expropriere dat n aceast lege urmeaz a fi privit n mod
critic. Nu pot fi expropriate bunurile aflate n proprietate public. n acest
context, s-a menionat corect n literatura de specialitate c sunt
expropriate numai bunurile imobile aflate n proprietate privat. Bunurile
imobile aflate n proprietatea public, prin natura sau destinaia lor, sunt i
pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin actul de putere al autoritii
competente a statului sau a unitii administrativ-teritoriale creia i
aparine. Acest lucru este prevzut expres n Legea cu privire la
proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale, art. 11:
Proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale este
imprescriptibil. E nu poate fi supus exproprierii i nu poate constitui
obiectul unor garanii reale. Aceast proprietate poate fi dat n
administrare sau nchiriat n condiiile legii.
Principiile exproprierii. Din Constituie, art. 46, din Codul civil, art. 316, i
din Legea nr.488/1999 am putea desprinde unele reguli de principiu care
guverneaz instituia exproprierii.
1. Pentru ca bunurile domeniului privat s poat fi expropriate, este
necesar o cauz de utilitate public, condiie prevzut expres la art. 46
alin. (2) din Constituie, la art. 316 alin. (2) din Codul civil, precum i n
Legea nr. 488/1999. ntruct exproprierea are drept efect ncetarea
dreptului de proprietate, cauza de utilitate public trebuie s fie prevzut
n lege. La art. 5 alin. (1) din legea nominalizat, sunt enumerate lucrrile de
utilitate public (prospeciunile i explorrile geologice, extracia i
prelucrarea substanelor minerale, instalaiile pentru producerea de
energie electric .a.). Din acest articol nu reiese direct existena i a unor
alte lucrri de utilitate public. Orice lucrri, altele dect cele indicate la
art. 5, vor fi considerate de utilitate public doar prin lege. Pentru lucrrile
de utilitate public enumerate n Legea nr. 488/1999, la art. 5, declararea
utilitii publice revine autoritilor publice i se realizeaz nemijlocit prin
naintarea propunerilor respective organelor de resort, acestea fiind
enumerate n legea nominalizat, la art. 6. Utilitatea public se declar
pentru lucrri de interes naional sau de interes local [Legea nr. 488/1999,
art. 5 alin. (2)]. Sunt de utilitate public de interes naional lucrrile care
rspund obiectivelor i interesului ntregii societi sau ale unei mari pri a
ei. Sunt de utilitate public de interes local lucrrile care rspund
obiectivelor i interesului unei localiti, ale unui grup de localiti din
cadrul unei uniti administrativ-teritoriale.
2. Un alt principiu aplicabil exproprierii const n existena unei
despgubiri drepte i prealabile. Anume acest principiu permite a face o
deosebire ntre expropriere i naionalizare, caracteristic statului socialist,
cnd bunurile domeniului privat puteau fi naionalizate fr a se plti
proprietarului costul lor sau cel puin o parte din el. Dup cum se afirm n
literatura de specialitate, cauza de utilitate public poate justifica
exproprierea, dar nu l scutete pe expropriator de plata unei compensri a
pierderii pe care o sufer proprietarul i, eventual, ceilali titulari de
drepturi reale asupra bunului expropriat. Important este ca despgubirea
s fie dreapt. Se consider c despgubirea este dreapt atunci cnd
expropriatul a czut de acord cu suma despgubirii propus de
expropriator. n caz de litigiu asupra cuantumului despgubirii, acesta se va
stabili printr-o hotrre judectoreasc. Instana, n conformitate cu art. 15
alin. (1) din Legea nr. 488/1999, va institui o comisie de experi la care
poate participa cte un reprezentant din partea expropriatorului i a
Expropriatului. La stabilirea despgubirii, att comisia de experi, n final i
instana de judecat, trebuie s in cont de art. 15 alin. (2) i (3) din Legea
nr. 488/1999, conform crora, despgubirea se compune din valoarea real
a imobilelor sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii i din
daunele cauzate proprietarului sau titularilor de alte drepturi reale. La
calcularea cuantumului despgubirii, comisia de experi i instana de
judecat vor ine cont de preul la care se vnd imobilele i drepturile de
acelai fel n teritoriul respectiv, la data ntocmirii actului de expertiz,
precum i de prejudiciile aduse proprietarului sau, dup caz titularilor de
alte drepturi reale, lund n considerare i dovezile prezentate de acetia.
Dreptul la despgubiri l va avea att proprietarul bunului, ct i titularii
de alte drepturi reale. Astfel, art. 15 alin. (3)-(4) din Legea nr.
488/1999 prevede c experii vor determina despgubirile ce se cuvin
proprietarului, separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
Aceast norm urmeaz a fi neleas n sensul c i titularii de alte drepturi
reale, cum ar fi uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de proprietate
asupra terenului dominant (n cazul n care se expropriaz terenul aservit),
superficiarul, pot pretinde la despgubiri.
Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 488/1999, obiectul
exproprierii poate fi de interes naional sau de interes local. Pe lng
bunurile imobile, conform legii nominaliazate, pot fi expropriate i:
drepturile de folosin a bunurilor imobile pe un termen de pn la 5 ani,
dac prile nu convin asupra unui alt termen;
drepturile patrimoniale i personale nepatrimoniale legate nemijlocit
de inveniile care pot contribui considerabil la asigurarea intereselor de
aprare i de securitate ale statului;
valorile cultural-istorice i istorice de o importan excepional pentru
sentimentele naionale ale poporului, precum i cele care
Atest
securitatea
rii;
dreptul de proprietate asupra reprezentanilor florei i faunei, pentru
care spaiul natural al Republicii Moldova este arealul lor de dezvoltare i
reproducere, n cazul pericolului real de dispariie i de nereproducere a
speciei.
Mai corect ar fi ca ultimele dou grupe de obiecte, datorit importanei
lor, s fie scoase din circuitul civil i trecute prin lege la
Categoria bunurilor din domeniul public. Astfel,
va decdea necesitatea exproprierii lor.
De asemenea, este discutabil faptul includerii ca obiect de expropriere, n
unele condiii, a bunurilor mobile, aa cum o face Legea nr.
488/1999, al creia art. 2 alin. (3) stabilete c, n caz de stare excepional
sau de rzboi, pot fi expropriate bunurile mobile determinate
Prin lege. Urmeaz aadar s fie adoptat nc o lege care s indice
bunurile mobile ce pot fi expropriate n caz de rzboi ori de stare
excepional. Considerm c bunurile mobile nu pot fi expropriate nici n
caz de stare excepional, nici n caz de rzboi, ci urmeaz a fi aplicat
rechiziia.
Pot fi expropriate bunurile enumerate la art. 2 din Legea 488/1999,
exproprierea urmnd s fie aplicat doar n cazul bunurilor imobile
Din
domeniul
privat.
Procedura exproprierii. Exproprierea urmeaz s fie bazat pe motive de
utilitate public, se declar pentru lucrri de interes naional
Sau de Sunt de utilitate public de interes naional lucrrile care, prin
Societi
interes sau a uneilor,
funciile mari pri aobiectivelor
rspund ei. De utilitate public dentregii
i interesului interes local
sunt
local.lucrrile
Intereselor care,
unui prin
grup funciile
social lor,unei
sau ale rspund obiectivelor
localiti, i de
unui grup (Lege
localiti
488/1999 din cadrul unei uniti administrativ-teritoriale a nr.
, art. 5).
Utilitatea public de interes naional se declar de Parlamentul Republicii
Moldova, iar utilitatea public de interes local de ctre
Consiliul local al unitii administrativ-teritoriale, precum i de
organele enumerate la art. 6 alin. (1) lit. () i (d).
Declararea utilitii publice se face numai dup efectuarea unei cercetri
prealabile i numai n cazul n care exist toate condiiile pentru
expropriere (Legea nr. 488/1999, art. 7). Cercetarea prealabil se face de
ctre comisii formate n condiiile art. 7 alin. (2) i (3). Obiectivul cercetrii
prealabile const n determinarea existenei elementelor justificative ale
interesului naional sau local, premiselor economico-sociale, ecologice i de
alt natur ale necesitii lucrrilor, ncadrrii lor n planurile de urbanism i
de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii. Actul de declarare a
utilitii publice de interes naional i de interes local se aduce la
cunotina public prin afiare la sediul consiliului local n a crei raz este
situat obiectul exproprierii i se public n Monitorul Oficial al Republicii
Moldova.
Exproprierea poate avea loc doar dup ce au fost ndeplinite msurile
prealabile enumerate la art. 9-12 din Legea nr. 488/1999. Astfel cel care
urmeaz a fi expropriat trebuie s fie ntiinat n scris despre propunerea de
expropriere. Aceasta va conine o notificare adresat persoanelor fizice i
juridice titulare de drepturi reale asupra obiectului exproprierii, oferta de
despgubire, modalitatea transferului de bunuri i de drepturi patrimoniale
sau, dup caz, modalitatea de cedare a drepturilor patrimoniale. n cazul
exproprierii de locuin sau teren, proprietarului i se va propune n
proprietate o alt locuin sau un alt teren. Dac preul locuinei propuse
sau al terenului propus este mai mic dect cel al locuinei expropriate sau al
terenului expropriat, expropriatorul va plti diferena.
Dac accept condiiile din propunerea de expropriere, expropriatul este
n drept s-i dea consimmntul pentru o compensare imediat i
echitabil.
n cazul n care nu accept condiiile de expropriere, expropriatul este n
drept s fac ntmpinare mpotriva propunerii de expropriere. n
ntmpinare va indica n ce condiii va accepta exproprierea i o va depune,
n termen de 45 de zile de la primirea notificrii, la organul care a fcut
propunerea de expropriere, ntmpinarea se soluioneaz n decursul a 30
de zile de ctre o comisie, constituit prin hotrre de Guvern pentru
lucrrile de interes naional i prin decizie a consiliului local pentru lucrrile
de interes local sau prin decizie a consiliilor locale respective pentru
lucrrile de interes comun. Dup deliberare, comisia emite o decizie
motivat, care se comunic prilor n termen de 5 zile de la adoptare.
Decizia comisiei servete drept temei pentru determinarea cuantumului
despgubirii, care n nici un caz nu poate fi mai mic dect cel stabilit n
propunerea de expropriere.
n cazul n care accept condiiile din decizia comisiei, expropriatul i
expropriatorul pot conveni asupra modalitii de transfer a proprietii, vor
stabili mrimea despgubirii i modalitatea de achitare. Un asemenea acord
dintre pri urmeaz a fi autentificat notarial, cheltuielile aferente fiind
suportate de expropriator.
Dac expropriatul i expropriatorul nu ajung la un compromis asupra
condiiilor de expropriere nici dup ce au luat cunotin de
Decizia comisiei, exproprierea nu poate fi fcut dect prin hotrre
judectoreasc cu dreapt i prealabil despgubire. Procedura judiciar
de expropriere este reglementat n Legea nr. 488/1999 la art. 13-17.
Efectele juridice ale exproprierii. Exproprierea produce multiple efecte
juridice, n primul rnd stingerea drepturilor reale i
Obligaionale asupra bunurilor expropriate. Ca urmare a exproprierii,
bunurile devin afectate domeniului public, nceteaz dreptul de proprietate
al expropriatului. Cu alte cuvinte, exproprierea este un mod de dobndire a
dreptului de proprietate pentru expropriator i un mod de stingere a
dreptului de proprietate pentru expropriat. n cazul n care persoane
tere au drepturi reale asupra bunului
Expropriat (uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie), precum i drepturi
de crean, exproprierea va avea drept efect i stingerea acestor drepturi.
Un alt efect al exproprierii const n plata unei despgubiri, care trebuie s
fie dreapt i prealabil. Despgubirea se pltete ntr-un termen stabilit n
acordul prilor. n cazul lipsei unui astfel de acord, instana de judecat va
stabili, conform art. 16 din Legea nr. 488/1999, un termen de plat, care nu
va depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti.
Despgubirea se depune pe contul bancar al expropriatului.
Drepturile expropriatului. Legea nr. 488/1999 cuprinde un capitol
special, Drepturile expropriatului, din care putem deduce
3 drepturi speciale
ale expropriatului:
dreptul de preemiune (art. 18);
dreptul la nchiriere i dreptul la retrocedare (art. 19);
dreptul de retenie (art. 20).
Dreptul de preemiune. Expropriatul poate invoca la acest drept n cazul
n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au
Realizat. Dac expropriatorul dorete s nstrineze imobilul expropriat ori
s cedeze drepturile asupra acestui imobil, expropriatul, fost titular de
drepturi, are dreptul preferenial de a cumpra bunul care i- fost
expropriat. Expropriatorul (vnztorul) i expropriatul (cumprtorul)
convin asupra preului de vnzare a bunului, care nu poate fi mai mare
dect despgubirea actualizat. Procedura exercitrii dreptului de
preemiune o desprindem din art. 19 din Legea nr. 488/1999, precum i
din art. 793-797 din Codul civil. Astfel, conform art. 18 din Legea nr.
488/1999, expropriatorul va ntiina n scris expropriatul despre intenia
de a vinde bunul expropriat, oferindu-i un termen de 30 de zile pentru
rspuns. Nici n art. 18 din aceast lege i nici n art. 793-797 din Codul civil
nu se prevd sanciunile pentru nclcarea dreptului de preemiune al
expropriatului. ntr-o asemenea situaie urmeaz a fi aplicat prin analogie
art.
352 alin. (3) din Codul civil, care prevede: Cnd cota-parte se vinde fr
respectarea dreptului de preemiune, oricare coproprietar poate intenta, n
decursul a 3 luni, aciune n instana de judecat pentru a i se atribui
drepturi i obligaii de cumprtor.
Dreptul la nchiriere i dreptul la retrocedare. Se pot ntlni cazuri cnd
bunul expropriat este dat, pn la efectuarea lucrrilor de
Utilitate public, n folosin temporar. n acest caz, expropriatul
are dreptul preferenial de a nchiria bunul expropriat.
Legiuitorul a reglementat, n art. 19 alin. (2)-(4) din Legea nr. 488/1999,
situaiile n care expropriatorul nu efectueaz n decursul unui an din
momentul exproprierii lucrrile pentru care a fost expropriat bunul. Astfel,
conform art. 19 alin. (2), n cazul n care bunurile imobile expropriate sau
drepturile asupra acestora nu au fost utilizate n termen de un an la
destinaia pentru care au fost expropriate, adic lucrrile nu au demarat,
fotii proprietari pot s cear retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou
declaraie de utilitate public. Retrocedarea se face n temeiul unei
hotrrii judectoreti. Expropriatul depune cerere n instana de judecat
n care motiveaz cerinele retrocedrii. Dac n edina de judecat se
dovedete c bunul expropriat nu s-a utilizat n decursul unui an i nu se
face o nou declaraie de utilitate public, instana de judecat emite o
hotrre de retrocedare ctre fostul proprietar a bunului expropriat.
Totodat, instana urmeaz s stabileasc i preul imobilului retrocedat,
care nu va fi mai mare dect despgubirea actualizat [Legea 488/1999,
art. 19 alin.(4)].
Dreptul de retenie. Att Constituia (art. 46), ct i Codul civil (art. 316) i
Legea nr. 488/1999 dispun c exproprierea se efectueaz
Doar cu dreapt i prealabil despgubire. Din aceste considerente, n
Legea nr. 488/1999 a fost stipulat dreptul de retenie al expropriatului.
n conformitate cu art. 20 din lege, expropriatul poate reine obiectul
exproprierii pn la data primirii despgubirii ce i se cuvine.
Urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului. Acest mod
de ncetare a dreptului de proprietate este prevzut n Codul civil, la art.
339.
Bunurile domeniului privat pot face obiectul urmrii, cu excepia
bunurilor care, potrivit legislaiei, nu sunt urmribile. Aadar, proprietarul
rspunde pentru obligaiile sale cu bunurile din proprietate. Bunurile
proprietarului pot fi nstrinate fie prin acordul proprietarului, fie n
temeiul unei hotrri judectoreti. Procedura urmririi bunurilor n
legtur cu executarea obligaiei poate fi fcut forat doar n baza unei
hotrri judectoreti dac o alt modalitate nu este stabilit prin lege sau
contract. n art. 339 alin. (1) din Codul civil, este stipulat posibilitatea
prilor de a stabili o modalitate de urmrire a bunurilor n legtur cu
executarea obligaiilor. De exemplu, prile, conform art. 665 din acelai
cod, pot stinge o obligaie prin nlocuirea ei cu alta.
nstrinarea forat a bunurilor are loc n conformitate cu prevederile
Codului de procedur civil.
n art. 339 alin. (2), se specific faptul c n momentul n care
dobnditorul dobndete drept de proprietate asupra bunurilor
nstrinate, conform procedurii de urmrire a proprietii n legtur cu
obligaiile proprietarului, acesta din urm pierde dreptul de proprietate
asupra bunurilor. Dac se nstrineaz un bun imobil, sunt aplicabile
regulile registrului bunurilor imobile, adic dreptul de proprietate devine al
dobnditorului din momentul nregistrrii.
nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea
n proprietate. O categorie de bunuri cu regim special pot fi deinute n
proprietate doar de anumite categorii de persoane ori urmeaz a fi
respectate anumite condiii speciale de exploatare. Art.
340 din Codul civil se refer la o anumit categorie de bunuri care au un
circuit limitat ca, de exemplu, armele de vntoare, care se afl n circuitul
civil cu respectarea unor cerine ale Legii 130/2012 privind regimul armelor
i al muniiilor cu destinaie civil. La fel ea este aplicabil la o anumit
categorie de persoane care nu pot avea n proprietate o numit categorie
de bunuri. Totui, se poate ntmpla ca o persoan s dobndeasc n
temeiul legii drept de proprietate asupra unui bun care nu-i aparine de
drept (de exemplu, un cetean strin motenete un teren agricol). n
aceste cazuri, conform art. 340 alin. (1), persoanele care au dobndit
dreptul de proprietate asupra bunurilor pe care nu le pot avea n
proprietate urmeaz s le nstrineze n decursul unui an din momentul
dobndirii dreptului de proprietate. Poate fi stabilit prin lege i un alt
termen, mai mare sau mai mic de un an.
Dac, n decursul unui an, proprietarul nu nstrineaz bunul, acesta poate
fi nstrinat printr-o hotrre judectoreasc. Doar instana este n drept s
dispun nstrinarea bunurilor, inclusiv la licitaie. Suma obinut din
comercializarea bunului este remis fostului proprietar, cu reinerea
cheltuielilor de nstrinare. Instana judectoreasc poate dispune, de
asemenea, transmiterea bunului n proprietate statului, acesta fiind obligat
s plteasc o despgubire ntr-un cuantum stabilit de instan. La
adoptarea unei asemenea ncheieri, instana judectoreasc va ine cont i
de prevederile art. 46 din Constituie, n sensul c despgubirea trebuie s
fie corespunztoare (s reflecte valoarea real a bunului) i prealabil.
Unele categorii de bunuri au un circuit limitat. De exemplu, prevederile
art. 6 alin. (2), art. 7 alin. (1) i (2) din Legea nr. 130/2012
Privind regimul armelor i al muniiilor cu destinaie civil. Dac persoana
fizic procur o arm cu nclcarea acestor dispoziii legale, adic fr a
primi permisul de procurare pe motiv c i s-a refuzat eliberarea lui (Legea
nr. 130/2012 n art. 7 alin. (2) enumr categoriile
De persoane crora nu li se elibereaz permisul de procurare a armei),
atunci vor fi aplicabile prevederile art. 340 alin. (1) i (2) din Codul civil.
Persoana n cauz va trebui s nstrineze arma n decursul unui an. n caz
contrar, arma va fi nstrinat printr-o dispoziie a instanei judectoreti.
Rechiziia este un mod de ncetare a dreptului de proprietate potrivit
cruia bunurile proprietarului se retrag n interesul societii n condiiile
stabilite de legislaie. Particularitile acestui mod de ncetare a dreptului
de proprietate constau n faptul c bunurile proprietarului se retrag pentru
a fi folosite n interesul societii n cazuri excepionale. Principalele cazuri
care pot servi drept temei de rechiziie a bunurilor sunt enumerate la art.
342 alin. (1) din Codul civil. De regul, acestea sunt calamiti naturale,
epidemii, epizootii. Scopul rechiziiei este de a garanta securitatea
cetenilor, de a salva bunuri sau de a distruge bunuri n caz de epidemii
sau epizootii. n cazul rechiziiei, bunurile proprietarului se retrag n baza
unei hotrri a organului competent. Modul i condiiile rechiziiei, precum
i organul abilitat de a decide rechiziia urmeaz s fie stabilite prin lege.
Bunurile retrase proprietarului prin rechiziie sunt folosite de stat n
perioada necesar. Dup ncetarea situaiei excepionale care a servit
temei de rechiziionare a bunurilor, proprietarul poate cere restituirea lor
dac s-au pstrat n natur i mai pot fi folosite la destinaie.
n art. 342 alin. (3), sunt stipulate consecinele restituirii bunului
rechiziionat. Preul bunului sau preul folosirii lui, n cazul n care s-a
pstrat n natur i a fost restituit proprietarului, se stabilete prin
acordul prilor, iar n caz de divergen, prin hotrre judectoreasc.
Din coninutul acestei norme pot fi deduse dou situaii:
A) bunul nu s-a pstrat, caz n care statul urmeaz s plteasc costul
bunului rechiziionat;
B) bunul s-a pstrat i a fost restituit celui de la care a fost rechiziionat,
caz n care statul urmeaz s plteasc o sum pentru folosirea bunului.
n ambele cazuri, suma este stabilit prin acordul prilor, iar n caz de
divergene, de instana judectoreasc. Instana trebuie s
Stabileasc suma n funcie de preul real al bunului rechiziionat,
numind i o expertiz pentru determinarea preului bunului
rechiziionat.
Confiscarea. Prin confiscare se nelege trecerea fr plat ctre stat a
unui bun ca sanciune pentru fapte ilicite, n temeiul unei
Hotrri a instanei judectoreti sau a unei alte autoriti publice
competente. Cazurile i condiiile confiscrii bunurilor pot fi stipulate doar
n lege. Poate fi confiscat doar averea dobndit ilicit. Bunurile dobndite
licit, conform art. 46 alin. (3) din Constituie, nu pot fi confiscate, iar
caracterul licit al dobndirii se prezum. n conformitate cu art. 46 alin. (4)
din Constituie, pot fi confiscate doar bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infraciuni ori contravenii.
Codul penal enumr, la art. 106, categoriile de bunuri care pot fi supuse
confiscrii, precum i persoanele crora li se poate aplica sanciunea.
Art. 28 din Codul cu privire la contraveniile administrative stabilete de
asemenea ca sanciune confiscarea obiectului care a constituit instrumentul
comiterii contraveniei administrative sau obiectul ei nemijlocit.
Ca sanciune civil, confiscarea averii este prevzut la art. 40 alin. (4) i
(5) din Legea nr. 837/1996 cu privire la organizaiile obteti, care dispune
c bunurile asociaiei obteti dizvoltate prin hotrre a instanei de
judecat, rmase dup executarea creanelor creditorilor, se trec, cu titlu
gratuit, n proprietatea statului, pentru a fi utilizate n scopuri de caritate.
Dup regula general, bunurile pot fi confiscate prin hotrre
judectoreasc. Art. 343 alin. (2) din Codul civil admite totui posibilitatea
confiscrii bunurilor n baza unui act administrativ, stipulnd: n cazurile
prevzute de lege, bunurile proprietarului pot fi confiscate printr-un act
administrativ. Actul administrativ cu privire la confiscare poate fi atacat n
instan de judecat. Un asemenea caz este prevzut de Codul vamal, care
admite confiscarea bunurilor n condiiile i n ordinea stabilit. Astfel,
articolul 92 alin. (3) prevede c bunurile care constituie obiectul nclcrii
regulilor vamale i obiectele cu ascunziuri speciale, folosite pentru
trecerea peste frontiera vamal a bunurilor tinuite, snt confiscate,
indiferent de timpul comiterii sau descoperirii acestor nclcri. Dac
proprietarul bunului nu este de acord cu actul administrativ de confiscare,
acesta poate fi atacat n instan de judecat.
TEMA: Modalitile
dreptului de proprietate
1. Noiunea i categoriile modalitilor dreptului de proprietate comun.
Proprietate anulabil i proprietatea rezolubil.
2. Noiunea dreptului de proprietate comun. Formele dreptului de
proprietate comun.
3. Dreptul de proprietate comun pe cote pri.
3.1. Noiunea i felurile dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
3.2. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
3.3. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar.
3.4. Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosin i a
dreptului de dispoziie asupra bunului ce se afl n proprietate
Comun pe cote-pri.
3.5. Exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietate comun pe
cote pri.
3.6. ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
4. Dreptul de proprietate comun n devlmie.
NOIUNEA I CATEGORIILE MODALITILOR DREPTULUI DE
PROPRIETATE COMUN. PROPRIETATE ANULABIL I PROPRIETATEA
REZOLUBIL
Dreptul de proprietate se prezint, de regul, ca un drept pur i simplu,
aparinnd n exclusivitate unui singur titular. Acest lucru este determinat i
de faptul c dreptul de proprietate este unul exclusiv. Aceasta este regula.
Exist ns situaii cnd acest drept aparine concomitent mai multor
persoane, ca n cazul proprietii comune. Pot exista i situaii cnd dreptul
de proprietate s afl un timp oarecare intr-o situaie incert, din cauza
faptului c actul juridic n al crui temei a fost dobndit este lovit de
nulitate relativ ori c dobndirea lui este pus n dependen de anumite
circumstane (condiii), care vor surveni n viitor. Iat de ce, n aceste cazuri,
nu este vorba de un drept de proprietate pur i simplu, ci de dreptul de
proprietate afectat de modaliti.
Legislaia n vigoare permite evidenierea urmtoarelor modaliti ale
dreptului de proprietate:
A)
Proprietatea
anulabil; b)
Proprietatea
rezolubil; c)
Proprietatea
comun.
Dei n literatura de specialitate, n ultimii ani, s-a conturat ideea c
modalitile dreptului de proprietate sunt: proprietatea comun,
proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil, exist i o alt opinie
conform creia modalitile dreptului de proprietate sunt proprietatea
rezolubil, coproprietatea (sau proprietatea individual) i proprietatea
colectiv. Structura reglementrilor dreptului de proprietate din Codul civil
(care nu fac referire nici la proprietatea individual, nici la proprietatea
colectiv, ba mai mult, nici nu divizeaz dreptul de proprietate n drept de
proprietate public i drept de proprietate privat) permit a face concluzia
c modaliti ale dreptului de proprietate sunt: a) proprietatea anulabil; b)
proprietatea rezolubil; c) proprietatea comun.
Criteriile dup care se deosebesc aceste modaliti ale dreptului de
proprietate trebuie s facem distincie dou situaii: prima, n care mai
multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun i a doua, cnd
exist o situaie juridic efemer n care se gsete dreptul de proprietate.
Lund ca temei aceste criterii, n primul caz, ne aflm n prezena
proprietii comune, iar n al doilea, n prezena proprietii anulabile i a
proprietii rezolubile.
Prin modalitate a dreptului de proprietate se nelege situaia n care
dou sau mai multe subiecte de drept (persoane fizice sau persoane
juridice) au un drept de proprietate asupra unuia i aceluiai bun (de
regul, indivizibil), precum i situaia de incertitudine vremelnic n care se
afl dreptul de proprietate.
Este afectat de modaliti dreptul de proprietate asupra unuia sau mai
multor bunuri care fie c aparin simultan i concurent a dou sau mai
multe persoane, fie c existena lor viitoare n patrimoniul titularului actual
depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau
stabilit prin voina omului.
Proprietatea anulabil, modalitate a dreptului de proprietate. Prin drept
de proprietate anulabil se nelege dreptul de proprietate
Dobndit n baza unui act juridic translativ de
proprietate, lovit ulterior de nulitate relativ.
n conformitate cu legislaia n vigoare, sunt lovite de nulitate relativ
actele juridice civile ncheiate:
prin vicierea
consimmntului (Codul civil,
art. 227-229),
cu nerespectarea condiiilor
referitoare la capacitate (art. 224),
cu absena consimmntului ca urmare
a lipsei de discernmnt (art. 225),
cu nclcarea limitei
mputernicirilor (art. 226),
prin
leziune (art.
230),
n urma unei nelegeri dolosive ntre
reprezentantul unei pari i cealalt parte (art. 231),
cu nclcarea interdiciei de a
dispune de un bun (art. 232).
n toate aceste cazuri se poate invoca nulitatea relativ a actului juridic
civil translativ de drept de proprietate numai n limitele termenului de
prescripie i la voina persoanei. Prin urmare, atta timp ct nu a expirat
termenul de prescripie de declarare a nulitii actului juridic (nulitate
relativ), dreptul de proprietate al dobnditorului este nesigur. n cazul n
care faptele invocate n aciunile n anulare se dovedesc de ctre instana
de judecat, dreptul de proprietate al dobnditorului va nceta. Aceast,
ncetare a dreptului de proprietate ns va avea un aspect retroactiv, adic
se va considera c dreptul de proprietate al dobnditorului a ncetat nu n
momentul declarrii nulitii conveniei ncheiate, ci n momentul ncheierii
conveniei. i, viceversa, n cazul cnd a fost scpat termenul de prescripie
pentru naintarea aciunii n anulare a actului juridic civil ori aciunea a fost
respins, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat definitiv.
Prin urmare, proprietatea dobndit n temeiul unui act translativ de
proprietate anulabil, adic lovit de nulitate relativ, este o
Proprietate anulabil. Aceast proprietate este foarte apropiat de
proprietatea rezolubil, n ceea ce privete starea sa de incertitudine, care
se poate desfiina dintr-un moment n altul.
Proprietatea rezolubil, modalitate a dreptului de proprietate. ntr-o
opinie, este rezolubil proprietatea afectat de o condiie
Rezolutorie, adic dreptul de proprietate este ameninat s dispar dac
se produce un eveniment viitor i nesigur. ntr-o alt opinie, proprietatea
este rezolubil nu numai n cazul cnd transferul dreptului de proprietate s-
a fcut cu o condiie rezolubil, ci i n cazul cnd transferul s-a fcut cu o
condiie suspensiv.
Temeiul juridic al existenei unei asemenea modaliti a dreptului de
proprietate poate fi considerat art. 240 din Codul civil. Din
Prevederile acestui articol reiese c actul juridic se consider ncheiat
sub condiie rezolutorie dac realizarea condiiei atrage desfiinarea
actului juridic i restabilirea situaiei existente pn la ncheierea lui.
Caracterul rezolubil al proprietii const n faptul c dreptul de proprietate
n astfel de cazuri se afl ntr-o stare nesigur, provizorie i poate disprea
la mplinirea condiiei rezolutorii.
Bunul transmis sub o condiie rezolutorie aparine concomitent a doi
proprietari: dobnditorul (proprietar sub condiie rezolutorie) i
Transmitorul (proprietar sub condiie suspensiv). Dobnditorul este
proprietarul actual i provizoriu, deoarece dreptul su este ameninat cu
condiie rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni
proprietarul aceluiai lucru dac se realizeaz condiia suspensiv. n aceste
cazuri, trebuie s se in cont de art. 241, care prevede: Dac survenirea
condiiei a fost reinut cu rea-credin de partea pentru care survenirea
condiiei este dezavantajoas, condiia se consider survenit. Dac la
survenirea condiiei a contribuit cu rea-credin partea pentru care
survenirea condiiei este avantajoas, condiia nu se consider survenit.
NOIUNEA DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUN. FORMELE DREPTULUI
DE PROPRIETATE COMUN
O a treia modalitate a dreptului de proprietate este proprietatea
comun. n literatura de specialitate, proprietatea comun este
considerat principala, modalitate a dreptului de proprietate.
Cadrul legislativ al proprietii comune este dat n Codul civil la capitolul
III, Proprietatea comun, titlul III, Proprietatea, cartea a doua,
Drepturile reale, art. 344-373. Acest capitol este divizat n 3 seciuni:
Dispoziii generale (art. 344-345); Proprietatea comun pe cote-pri
(art. 346-365) i Proprietatea comun n devlmie (art. 366-373).
Noiunea legal a proprietii comune o gsim la art. 344 alin. (1):
Proprietatea este comun n cazul n care asupra unui bun au drept de
proprietate doi sau mai muli titulari. O prim concluzie ce se impune este
c legiuitorul nu indic posibilitatea existenei unui drept de proprietate
comun asupra mai multor bunuri.
Doctrina definete de asemenea dreptul de proprietate comun ca fiind
o modalitate juridic a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin
faptul c toate prerogativele conferite n acest drept aparin mpreun i
concomitent mai multor titulari.
Fiind cea mai important modalitate a dreptului de proprietate,
proprietatea comun se caracterizeaz prin faptul c prerogativele
dreptului aparin mpreun i concomitent a mai multor titulari
(coproprietari).
Subiecte ale dreptului de proprietate comun pot fi att persoanele
fizice, ct i persoanele juridice. Obiecte ale dreptului de proprietate
comun pot fi att bunurile mobile, ct i bunurile imobile.
Subiectele dreptului de proprietate comun, ca i orice proprietar, posed,
folosesc i dispun de bunurile pe care le au n proprietate,
ns posesiunea, folosina i dispoziia bunului le exercit n comun.
Formele dreptului de proprietate comun. Conform legislaiei n vigoare,
sunt cunoscute dou forme ale proprietii comune:
proprietatea comun pe cote-pri,
proprietatea comun n devlmie.
Astfel, art. 345 Formele proprietii comune, prevede la alin. (1):
Proprietatea comun poate fi caracterizat prin delimitarea cotei fiecrui
Specific pentru proprietatea comun pe cote-pri este faptul c obiectul rmne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd dreptul de
proprietate se fracioneaz pe cote-pri aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de
proprietar
proprietate comun(proprietate pe cote-pri)
aparine nefracionat tuturor titularilor devlmaisau
i au caprin
obiect nedelimitarea
bunuri comune. cotelor-pri
(proprietate n devlmie).

Pentru prima dat Codul civil a stipulat expres c dreptul de proprietate


comun n devlmie poate aprea i n baza ncheierii unui act juridic civil.
Astfel, art. 344 alin. (2) prevede c proprietatea comun poate aprea n
temeiul legii sau n baza unui act juridic. Putem deci conchide c i dreptul
de proprietate comun n devlmie poate fi dobndit n baza unui act
juridic civil. innd ns cont de faptul c, n cazul proprietii comune n
devlmie nici dreptul de proprietate nu este divizat, dreptul de
proprietate comun n devlmie va aprea foarte rar n baza unui act
juridic civil. n ceea ce privete legea ca mijloc de dobndire a dreptului de
proprietate comun n devlmie, ea este, de regul, cel mai rspndit
mijloc de apariie a proprietii comune n devlmie.
n Codul civil, la art. 345 alin. (2), este instituit prezumia conform creia,
n cazul bunului comun, proprietatea comun pe cote-pri se prezum
pn la proba contrar.
n raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comun, exist
att relaii interne ntre coproprietari, ct i relaii externe.
Relaiile externe au un caracter absolut, adic coproprietarilor aparine
dreptul de proprietate asupra bunului i nimeni nu poate s le pun piedici
n exercitarea dreptului de proprietate.
n dependen de relaiile interne dintre coproprietari, exist drept de
proprietate comun pe cote-pri i drept de proprietate comun n
devlmie.
DREPTUL DE PROPRIETATE COMUN PE COTE PRI
3.1. Noiunea i felurile dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
Codul civil reglementeaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri la
art. 346-365.
n literatura de specialitate, proprietatea comun pe cote-pri se
numete coproprietate. n art. 346-365 din Codul civil, legiuitorul utilizeaz
doar termenul de proprietate comun pe cote-pri. n coninutul codului
se ntlnesc i cazuri de utilizare a termenului de coproprietate. De
exemplu, art. 404 alin. (1) prevede: Dreptul de vot acordat de o aciune sau
de o alt valoare mobiliar, de o fraciune din coproprietate sau de un alt
bun aparine uzufructuarului. n afar de aceasta, proprietatea comun pe
cote-pri este numit i proprietate n diviziune. Avnd n vedere
prevederile legale, precum i opiniile doctrinare n aceast problem,
considerm c termenii proprietate comun pe cote-pri, proprietate n
diviziune, coproprietate sunt sinonime.
Am putea defini dreptul de proprietate comun pe cote-pri, ca drept de
proprietate care aparine a dou sau mai multe persoane,
Exprimat n cote ideale, (o jumtate, o treime, o ptrime etc.)
Asupra unui bun nefracionat n materialitatea sa.
Dup cum se observ, am acceptat ideea c n proprietatea comun se
afl un bun i nu mai multe bunuri. Ca argument n acest sens servete art.
344 alin. (1), care prevede: Proprietatea este comun n cazul n care asupra
unui bun au un drept de proprietate doi sau mai muli titulari.
Caracteristica coproprietii de a se rsfrnge doar asupra unui bun i nu
asupra mai multor bunuri o face s se deosebeasc de
Indiviz
iune.
Indiviziunea este starea patrimoniului care, aparinnd n comun mai
multor persoane, reprezint o universalitate nedivizat de
Bunuri. Prin urmare, spre deosebire de indiviziune care are ca obiect o
universalitate de bunuri, coproprietatea are ca obiect un bun.
Dei s-ar prea evident deosebirea dintre aceste noiuni, ele sunt folosite
uneori ca sinonime.
n literatura de specialitate, dreptul de proprietate pe cote-pri se
caracterizeaz prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la doi
sau mai muli proprietari fr a fi fracionat n materialitatea sa.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se caracterizeaz, n primul
rnd, prin faptul c nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv
al unei fraciuni materiale din bun. nseamn c bunul nu este fracionat n
materialitatea lui. n caz contrar, nu ar exista proprietate comun pe cote-
pri, ci o proprietate exclusiv. n al doilea rnd, fiecare coproprietar este
titularul exclusiv al cotei pri ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
Caractere specifice ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri,
comparativ cu dreptul de proprietate exclusiv i cu dreptul de proprietate
comun n devlmie:
1. Proprietatea comun pe cote-pri este o proprietate cu pluralitate de
subiecte. n comparaie cu dreptul de proprietate pur i
Simplu, care are ca titular doar un singur subiect, dreptul de proprietate
comun pe cote-pri are ca titulari cel puin dou subiecte. Subiecte ale
dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot fi att persoanele fizice,
ct i persoanele juridice, att de drept public, ct i de drept privat. n
literatura de specialitate, se specific c, datorit unor greuti
determinate, n special exercitarea dreptului de proprietate comun pe
cote-pri, subiectele ai acestor raporturi de proprietate sunt, de regul, fie
numai persoane fizice, fie numai persoane juridice.
2. Cota-parte din dreptul de proprietate al coproprietarilor se rsfrnge
asupra ntregului bun. Dreptul de proprietate comun, att pe cote pri,
ct i n devlmie, se caracterizeaz prin faptul c bunul ce constituie
obiectul dreptului de proprietate comun pe cote- pri nu este fracionat
n materialitatea sa. Cu alte cuvinte, bunul ce constituie obiectul dreptului
de proprietate comun pe cote-pri este indivizibil. n cazul dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, nu se divizeaz bunul, ci dreptul de
proprietate. Aceast concluzie se poate deduce din cuprinsul art. 344 alin.
(1) din Codul civil, care prevede c proprietatea este comun n cazul n care
asupra
Unui bun au drept de proprietate doi sau mai muli titulari. Evident, i
legiuitorul a specificat c, n cazul proprietii comune, se divizeaz dreptul
de proprietate i bunul. n literatura de specialitate, o astfel de abordare a
probiemei este considerat reuit. Acest lucru se datoteaz: 1) Dreptul
de proprietate comun pe cote-pri nu se rsfrnge asupra unei pri din
bun, ci asupra bunului n ntregime. 2) innd cont de faptul c dreptul de
proprietate al celorlali coproprietari de asemenea se rsfrnge asupra
ntregului bun, se evideniaz o dat n plus faptul c dreptul de
proprietate comun este unul cu pluralitate de subiecte. 3) Legiuitorul
stipuleaz c dreptul de proprietate se rsfrnge asupra bunului [Codul
civil, art. 344 alin. (1)], adic obiect al dreptului de proprietate comun este
un bun. 4) O dat ce dreptul fiecrui coproprietar se exprim n cote-pri,
poate fi evideniat una din formele dreptului de proprietate comun, i
anume dreptul de proprietate comun pe cote-pri.
n literatura de specialitate, se ncearc explicarea particularitilor
dreptului de proprietate comun pe cote-pri cu ajutorul cotelor-
Pri ideale i reale. Prin cote-pri reale se neleg cotele individualizate n
natur, adic prin care se determin precis partea material a fiecrui
coproprietar din bunul comun. O asemenea construcie a dreptului de
proprietate comun pe cote-pri este contradictorie naturii dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, deoarece substituie dreptul de
proprietate comun pe cote-pri cu dreptul de proprietate exclusiv. Cu
alte cuvinte, existena cotei reale exclude dreptul de proprietate al mai
multor titulari asupra unuia i aceluiai bun, ceea ce contravine art. 344
alin. (1). n literatura de specialitate se susine ideea c o cot ideal
reprezint o parte fizic din bunul comun care nu este individualizat n
natur. Cota ideal nu reprezint o parte fizic din bunul comun (chiar dac
nu este individualizat n natur), ci este o cot din dreptul de proprietate
comun.
Codul civil utilizeaz n dou articole noiunea de cot-parte ideal.
Astfel, art. 346 alin. (1) prevede c fiecare proprietar este proprietarul
exclusiv al unei cote-pri ideale din bunul comun. Art. 366 alin.(1) dispune
c, n cazul n care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor
persoane fr ca vreuna din ele s fie titularul unei cote-pri ideale din
bunul comun, proprietatea este comun n devlmie.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se caracterizeaz prin faptul
c bunul proprietate comun n materialitatea sa nu se divizeaz, ci se
divizeaz doar dreptul de proprietate n cote-pri ideale, prezumate a fi
egale pn la proba contrar.
3. Atributele dreptului de proprietate pe cote-pri au un caracter
limitat. n comparaie cu atributele dreptului de proprietate n
Cazul dreptului de proprietate exclusiv, care de asemenea sunt limitate,
atributele dreptului de proprietate comun pe cote-pri (care la fel sunt
dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie) poart
un caracter mai limitat. Acest lucru l putem deduce n deosebi din art. 346-
353 ale Codului civil. Cuprinsul acestor articole impun concluzia c titularii
dreptului de proprietate comun pe cote- pri n ceea ce privete
exercitarea dreptului de proprietate comun se va face distincie ntre
posesiunea, folosina i dispoziia asupra ntregului bun i exercitarea
dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri,
momente ce impun ca fiecare coproprietar s in seama de existena
drepturilor celorlali titulari, drepturi ce se exercit concurent i simultan
asupra aceluiai bun.
4. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri este, n principiu, un
drept temporar. Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri:
A) proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar;
B) proprietatea comun pe cote-pri forta i perpetu.
Caracterul temporar al dreptului de proprietate comun pe cote-pri
este caracteristic doar proprietii comune pe cote-pri
Obinuit i temporar. Proprietatea comun pe cote-pri
forat i perpetu ns are un caracter continuu.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri, pe de o parte, nu este
exclusiv, pe de alta, este, n principiu, un drept, cu un caracter temporar.
Acest lucru poate fi dedus din cuprinsul art. 357-365 ale Codului civil, care
admit posibilitatea ncetrii proprietii comune pe cote-pri prin
mprire, care poate fi fcut att prin acordul prilor, ct i prin
hotrrea judectoreasc. Este interzis mprirea proprietii comune pe
cote-pri doar n cazurile prevzute de lege, inclusiv n cazul proprietii
comune pe cote-pri forate i perpetue (art. 355, 356, i 358).
Felurile proprietii comune pe cote-pri. Sunt cunoscute dou feluri de
proprietate comun pe cote-pri:
1) proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar
2) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
Ambele forme ale proprietii comune au fost reglementate expres
pentru prima dat n Codul civil n vigoare. Codul civil din 1964 nu a avut nici
o prevedere referitoare la dreptul de proprietate comun pe cote-pri
forat i perpetu.
Criteriul acestei clasificri este durata existenei dreptului de proprietate
comun pe cote-pri. n cazul proprietii comune pe cote- pri obinuite,
se admite ncetarea acesteia prin partaj. Proprietatea comun pe cote-pri
forat ns nu poate fi mprit ntre coproprietari din cauza destinaiei
bunului aflat n coproprietate.
3.2. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
Sintagma proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu este
utilizat pentru prima dat n art. 355 alin. (1) din Codul civil, conform
creia, dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o
alt destinaie avnd proprietari diferii, fiecare dintre acetia deine drept
de proprietate comun pe cote-pri, forat i perpetu, asupra prilor
din cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect
n comun. Dup cum rezult din aceast norm, proprietatea comun pe
cote-pri forat i perpetu se caracterizeaz prin faptul c are ca obiect
bunuri care, prin natura i destinaia lor, pot fi folosite de mai muli
proprietari, fiind accesorii pe lng alte bunuri, considerate principale,
proprietate a acelorai titulari. Proprietatea comun pe cote-pri este
forat deoarece atta timp ct exist, nu poate nceta prin divizarea
bunurilor ce fac obiectul ei.
Cazuri de coproprietate forat i perpetu:
A) coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai
multe apartamente avnd proprietari diferii;
B) coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zid, an i gard);
C) coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a
dou imobile comune;
D) coproprietatea asupra unor bunuri familiale (hrtii, tablouri, cavouri i
alte lucrri funerare).
Legislaia civil reglementeaz, n principiu, doar primele dou cazuri de
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu.
Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor
din cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect
n comun. O asemenea proprietate comun este reglementat la art. 355
alin. (1) din Codul civil. Aceast norm conine prevederi cu caracter
general, raporturile nemijlocite n acest sens fiind reglementate prin lege
(art. 355 alin. (2). O asemenea lege este
Legea condominiului n fondul locativ nr. 913/2000, care conine o
reglementare amnunit a problemelor de fond cu privire la
coproprietatea forat i perpetu din cldirile n care locuinele sau spaiile
cu o alt destinaie aparin n proprietate exclusiv. n legea nominalizat,
proprietatea comun pe cote-pri este numit proprietate indiviz, ceea
ce nu este corect, i nici n concordan cu prevederile art. 355 din Codul
civil. n aceast lege, se formuleaz noiunea de proprietate comun i cea
de cot-parte, sunt consemnate bunurile care fac obiectul proprietii
comune pe cote-pri forate i perpetue, drepturile i obligaiile
coproprietarilor, modul lor de exercitare, modalitile de constituire a
asociaiilor de coproprietari n condominiu, funcionarea acestor asociaii,
organele de conducere i competena lor, alte momente ce in de
proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Termenii folosii n
Legea condominiului n fondul locativ nr. 913/2000 semnific:
Condominiu complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n
hotarele stabilite i blocurile (blocul) de locuine, alte obiective
Imobiliare amplasate pe el, n care o parte, constituind locuinele,
ncperile cu alt destinaie dect aceea de locuin, se afl n proprietate
privat, de stat sau municipal, restul, n proprietate comun indiviz.
Condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a proprietarilor de
bunuri imobiliare amplasate pe un anumit teritoriu, din iniiativa
proprietarilor, ageniilor teritoriale de privatizare sau a autoritilor
administraiei publice locale;
Proprietate comun pri dintr-o cldire, alte obiective imobiliare aflate
n proprietate, care nu snt apartamente sau ncperi de locuit i care snt
destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din condominiu;
Cot-parte cot ce i revine fiecrui proprietar din proprietatea comun
n diviziune, prin care se stabilete cota acestuia n totalul
Obligaiilor de plat a ntreinerii i reparaiei bunurilor comune, n alte
cheltuieli comune, precum i cota voturilor la adunarea general a
membrilor asociaiei de coproprietari n condominiu.
n conformitate cu art. 5 din Legea nr. 913/2000, proprietatea comun n
condominiu include toate prile proprietii aflate n folosin comun:
terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperiul,
terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile, subsolurile, pivniele i
etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele
inginereti din interiorul sau exteriorul locuinelor (ncperilor), care
deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile aferente n hotarele
stabilite cu elemente de nverzire, alte obiective destinate deservirii
proprietii imobiliare a condominiului.
Pentru a asigura folosina normal a tuturor acestor bunuri ce se afl n
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu, este necesar
constituirea unor asociaii de coproprietari n condominiu, care sunt
organizaii ale proprietarilor de locuine pentru administrarea, ntreinerea
i exploatarea n comun a complexului de bunuri imobiliare n condominiu.
Asociaia de coproprietari dobndete drepturi de persoan juridic n
momentul nregistrrii la .S. Camera nregistrrii de Stat,
Care poate fi efectuat doar dup ce obiectivele sunt date n exploatare.
Calitatea de membru al asociaiei de coproprietari o au toi proprietarii de
locuine (ncperi) din condominiu. Persoanele care procur locuine
(ncperi) n condominiu, dup nfiinarea asociaiei de coproprietari, devin
membri ai acesteia imediat dup ce dobndesc dreptul de proprietate
asupra locuinei (ncperii). Aceast prevedere legal impune concluzia c,
din moment ce devii proprietar al locuinei (ncperii), devii i coproprietar
al bunurilor enumerate la art. 5 din Legea nr. 913/2000, o asemenea
proprietate fiind forat i perpetu.
Organele de conducere ale asociaiei de coproprietari sunt:
adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei de
coproprietari,
consiliul de administraie al asociaiei de coproprietari.
Competena acestor organe este reglementat n Legea nr. 913/2000, la
art. 26 i 28.
Locuinele i alte ncperi din condominiu pot fi nstrinate liber,
deoarece fac parte din proprietatea exclusiv a fiecrui membru al
asociaiei n condominiu. n schimb, bunurile din proprietatea comun pe
cote pri forat i perpetu din condominiu vor putea fi nstrinate doar
o dat cu nstrinarea proprietii exclusive. La fel, bunurile proprietate
comun pe cote-pri forat i perpetu nu pot fi mprite. Astfel, art. 358
alin. (1) din Codul civil prevede c mprirea este inadmisibil n cazul
proprietii comune pe cote-pri forate i perpetue. Totui, mprirea
poate fi efectuat n cazul prilor comune din cldirile cu mai multe etaje
sau din apartamente atunci cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori
cnd bunurile nu mai snt destinate folosirii n comun [art. 358 alin. (2)].
Coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zid, an i gard).
Acest caz de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu este
reglementat de art. 356 din Codul civil, care prevede c orice zid, an sau
alt despritur ntre dou terenuri care se afl n intravilan este
prezumat a fi n proprietatea comun pe cote-pri a vecinilor dac nu
rezult contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate conform
regulamentelor de urbanism ori dac proprietatea comun nu a devenit
proprietate exclusiv prin uzucapiune. n conformitate cu art. 356, termenul
desprituri comune se refer la zidul, anul i la alte desprituri ce
separ dou proprieti nvecinate, cu alte cuvinte se refer la semnele
aezate pe hotarul a dou proprieti vecine. Zidul, anul i alte
desprituri ce separ dou proprieti nvecinate sunt prezumate a se afla
n proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceast regul se
refer doar la despriturile dintre dou imobile aflate n intravilan.
Prezumia stabilit la art. 356 poate fi combtut prin prob contrar, i
anume prin acte juridice din care s rezulte c zidul aparine unui singur
proprietar. Aceast prezumie poate fi combtut i printr-un semn de
necomunitate conform regulamentelor de urbanism. Prin semn de
necomunitate a zidului se nelege situaia n care culmea lui este dreapt
i perpendicular spre un teren i nclinat spre cellalt teren. n acest caz,
se presupune c zidul aparine exclusiv proprietarului terenului spre care
este nclinat culmea zidului. Cu o asemenea reglementare urmeaz s fie
completat Regulamentul general de urbanism (HG nr. 5 din 1998 - MO, nr.
14-15/1998). i, n sfrit, prezumia de comunitate a despriturilor poate
fi rsturnat i prin uzucapiune dac se dovedete c un singur proprietar
le-a dobndit pe aceast cale.
Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a
dou imobile comune. Aceast coproprietate forat nu i-a gsit o
reglementare expres n Codul civil. Cu toate acestea, n practic exist
multiple situaii n care un lucru aflat la hotarul a dou terenuri este folosit
deopotriv de ambii proprietari. Literatura de specialitate enumer astfel de
bunuri ca drumul, poteca, aleea, fntna care pot fi folosite de ambii
proprietari. Codul civil cuprinde un compartiment dedicat dreptului
vecintii (art. 377-394), dar care nu rspunde la ntrebarea cui aparine
dreptul de proprietate asupra acestor categorii de bunuri. innd cont de
acest fapt i pornind de la art. 5 din Codul civil, susinem c astfel de bunuri
ca drumul, poteca, aleea, fntna folosite de doi sau mai muli proprietari
pentru exploatarea normal a proprietilor vecine fac obiectul dreptului de
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu.
Pentru ca drumul, poteca, fntna s fie afectate regimului dreptului de
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu este necesar ca, pe de
o parte, ele s serveasc exploatrii a cel puin dou proprieti, iar pe de
alt parte, s se afle pe linia despritoare a acestor proprieti (de cele mai
dese ori a dou proprieti). n cazul n care unul dintre aceste bunuri, de
exemplu un drum, se afl n
Exclusivitate pe fondul unui proprietar, dar va servi i pentru exploatarea
fondului (fondurilor) vecine, acesta nu va fi afectat regimului dreptului de
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu. n astfel de cazuri, va
fi aplicabil dreptul vecintii (Codul civil, art.
377-394), ori dreptul de servitute, instituit prin acordul proprietarilor de
fonduri vecine, n conformitate cu art. 428-443 din Codul civil.
3.3. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit sau
temporar
Precizri prealabile. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri
obinuit sau temporar este una dintre cele mai rspndite forme ale
dreptului de proprietate comun pe cote-pri, reglementat expres i n
Codul civil din 1964. Spre deosebire de proprietatea comun pe cote-pri
forat i perpetu proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau
temporar este:
1) limitat n timp, nceteaz atunci cnd doresc toi coproprietarii sau
unul dintre ei, n conformitate cu legislaia sau acordul dintre
Coprop
rietari;
2) lipsa atributului de autonomie individual a titularilor n exercitarea
acestui drept. Astfel, n exercitarea atributelor de posesiune, folosin i
dispoziie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri, coproprietarii
trebuie s in cont i de drepturile lor reciproce. Referindu-se la
exercitarea dreptului de folosin, legiuitorul a stabilit, la art. 347 alin. (1)
din Codul civil, c fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul
proprietate comun pe cote-pri n msura care nu schimb destinaia lui
i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
Obiectul dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Obiect al
dreptului de proprietate comun pe cote-pri poate fi orice bun,
n afar de bunurile care, potrivit legii, nu se pot afla n proprietate privat.
De obicei, astfel de bunuri sunt: casele, vitele, diferitele obiecte preioase.
n prezent, obiect al dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot fi:
mijloacele de producie, ntreprinderile, terenurile. Nu pot fi obiect al
dreptului de proprietate comun pe cote-pri bunurile domeniului public.
Aceast concluzie o deducem din art. 296 alin. (4) al Codului civil.
Subiectele dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Raporturi de
proprietate comun pe cote-pri exist ntre persoane fizice, ntre
persoane juridice, ntre persoane fizice i persoane juridice, ntre persoane
fizice i stat sau uniti administrativ-teritoriale, cu excepia domeniului
public. Aceast tez reiese din coninutul art. 344 al Codului civil, care
prevede c bunurile pot s aparin, pe baza dreptului de proprietate
comun, concomitent a dou sau mai multe persoane, indiferent de tipul de
proprietate. ntre persoanele fizice i stat, copropietatea poate s apar n
mai multe situaii: trecerea la stat a cotei-pri a unui coproprietar ca
urmare a inexistenei motenitorilor sau a renunrii lor succesiune;
dobndirea prin confiscare sau convenie a cotei-pri a unui coproprietar
etc.
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
Cele mai des ntlnite moduri de dobndire a dreptului de
Proprietate comun pe cote-pri sunt: succesiunea i actul juridic civil. De
regul, exist coproprietate n cazurile bunurilor indivizibile, dar sunt cazuri
cnd obiectul coproprietii l constituie i bunuri divizibile.
Proprietatea comun pe cote-pri poate aprea i ca rezultat al unei
activiti n comun, al producerii unui bun de ctre mai multe persoane, ca,
de exemplu, construcia unei case. Aceast situaie poate fi dedus i din
art. 320 alin. (1) al Codului civil.
Proprietatea comun pe cote-pri poate s apar i n urma mpririi
bunurilor proprietate comun n devlmie. n acest caz ns, unica
posibilitate de transformare a proprietii comune n devlmie n
proprietate comun pe cote-pri este individualizarea cotelor fiecrui fost
so n bunurile comune, fr a avea o parte determinat n componena
masei. n aceast situaie, pn la momentul partajului, vom avea de a face
cu proprietatea comun pe cote-pri.
Modul de posesiune, folosin i dispoziie a proprietii comune pe
cote-pri. n ceea ce privete exercitarea dreptului de posesiune, de
folosin i de dispoziie asupra proprietii comune pe cote-pri urmeaz
s distingem dou situaii. Prima se refer la exercitarea dreptului de
posesiune, de folosin i de dispoziie asupra ntregului bun din
proprietatea comun pe cote-pri, cea de-a doua, la exercitarea dreptului
asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.
3.4. Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosin i a
dreptului de dispoziie asupra bunului aflat n proprietate comun
pe cote-pri.
Posesiunea, folosina i dispoziia asupra bunului aflat n proprietate
comun pe cote-pri, conform art. 347-351 din Codul civil, se exercit cu
consimmntul tuturor coproprietarilor. De altfel, literatura de specialitate
specific dreptul de proprietate comun pe cote- pri ca drept a crui
exercitare presupune concilierea deplin i armonizarea desvrit a
intereselor tuturor coproprietarilor.
n ceea ce privete exercitarea dreptului de posesiune asupra bunului
proprietate comun pe cote-pri, Codul civil nu conine reglementri
speciale, cu excepia celei din art. 347 alin. (3), care prevede:
Coproprietarul este n drept s cear n posesiune i folosin o parte din
bunul comun corespunztor cotei sale, iar n caz de imposibilitate, s cear
coproprietarilor care posed i folosesc bunul plata unei compensaii
echitabile. Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate const n
stpnirea de fapt a unui bun cu titlu de proprietar. Coproprietarii exercit,
de regul, mpreun atributul de posesiune asupra bunului comun. Este
posibil totui ca acesta s stabileasc printr-o nelegere i un alt mod de
posesiune. Codul civil nu indic cerine speciale fa de forma nelegerii
asupra exercitrii dreptului de posesiune, urmnd a fi aplicabile, n acest
sens, regulile privind forma actului juridic civil. Coproprietarii pot stabili,
prin nelegere, ca dreptul de posesiune s fie exercitat de un singur
coproprietar, de civa coproprietari sau chiar de un ter.
Referitor la exercitarea dreptului de folosin, Codul civil prevede, la art.
347 alin. (1), c fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul
proprietate comun pe cote-pri n msura care nu schimb destinaia lui
i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Prin exercitarea
dreptului de folosin ce face parte din coninutul dreptului de
proprietate comun pe cote-pri se nelege dreptul coproprietarilor de a
utiliza bunul comun n interesul lor propriu. Ca rezultat al exercitrii
dreptului de folosin, coproprietarii dobndesc n proprietate fructele i
veniturile aduse de bunul comun. Dup cum rezult din art. 347 alin. (1),
orice coproprietar poate exercita dreptul de folosin asupra bunului
comun respectnd dou condiii:
A) de a nu schimba destinaia bunului;
B) de a nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
Codul civil a stabilit expres, la art. 347 alin. (2), modul de exercitare a
dreptului de folosin: Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin
acordul coproprietarilor sau, n caz de divergene, prin hotrre
judectoreasc n baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor
coproprietarilor. Regula general, n acest sens, const n faptul c modul
de folosin este stabilit prin acordul coproprietarilor. Dispoziia art. 347
alin. (2) impune concluzia c, la stabilirea modului de folosin, este
necesar acordul tuturor coproprietarilor, adic trebuie s existe un
consens. Dei aceast regul pare imperativ, Legea nr. 913/2000
(condominiului) aduce alte
Prevederi referitoare la modul de folosire a bunurilor comune. Conform
legii, acest mod nu se stabilete cu acordul tuturor coproprietarilor, ci cu al
majoritii celor prezeni la adunarea general a membrilor asociaiei de
proprietari. Astfel, art. 27 din lege stabilete: Adunarea general este
deliberativ dac la ea sunt reprezentate cel puin 2/3 din numrul total de
voturi. De competena adunrii generale a membrilor asociaiei de
proprietari ine i stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (Legea
nr. 913/2000, art.
26). Dac coproprietarii nu ajung la un numitor comun referitor la modul
de folosire a bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotrre
Judectoreasc, la cererea oricrui coproprietar. La adoptarea hotrrii,
instana va ine cont de faptul c folosirea bunului comun trebuie s fie
echitabil i s corespund intereselor tuturor coproprietarilor.
Bunul din proprietatea comun pe cote-pri poate fi folosit de
coproprietari proporional cotelor-pri [Codul civil, art. 347 alin. (3)]. De
exemplu, o cas cu 4 odi care a trecut la 2 motenitori poate fi folosit
proporional cotelor-pri: ambii motenitori vor folosi cte dou odi.
Dac bunul din proprietatea comun pe cote-pri este folosit n
exclusivitate de un singur coproprietar, ceilali sunt ndreptii s cear
echivalentul lipsei de folosin conform cotei lor pri. Compensarea
nefolosirii bunului trebuie s fie echitabil. Coproprietarii o pot cere n
cazul cnd bunul nu poate fi folosit de ei toi. Dac bunul poate fi folosit
de toi coproprietarii proporional cotei lor pri, atunci fiecare
coproprietar poate folosi n acest mod bunul comun. Cel care folosete
bunul de unul singur este obligat s plteasc celorlali coproprietari
compensare, chiar dac folosina n comun a bunului este posibil, el
acceptnd folosirea de unul singur a ntregului bun. n astfel de cazuri,
coproprietarii trebuie s ncheie ntre ei acte juridice civile privind folosirea
bunului comun, n care s indice mrimea compensrii.
Din art. 374 alin. (1)-(3) reiese c folosina bunului comun de ctre un
singur coproprietar poate avea loc cu acordul celorlali, iar n caz de
divergene, prin hotrre judectoreasc. Dac totui unul dintre
coproprietari folosete bunul de unul singur fr acordul celorlali
coproprietari, atunci el va fi inut i la plata unei despgubiri, conform art.
347 alin. (4).
Ca rezultat al exercitrii dreptului de folosin, coproprietarii dobndesc n
proprietate fructele bunului comun. Astfel, art. 348 alin.(1)
Prevede c fructele produse de bunul proprietate comun pe cote-pri se
cuvin tuturor coproprietarilor proporional cotei-pri deinute. Aceast
regul ns are un caracter dispozitiv, coproprietarii putnd deroga de la ea.
Ei pot decide ca fructele s fie repartizate n mod egal tuturor fr a se ine
cont de cota-parte a fiecruia, ori s fie repartizate n alt mod, astfel nct,
de exemplu, toate fructele s revin celor ce nu posed i nu folosesc
bunul.
Participarea la veniturile i la cheltuielile legate de bunurile comune.
Fiecare coproprietar al unei proprieti comune pe cote-pri are obligaia
de a participa la plata impozitelor, taxelor i altor obligaii pecuniare,
precum i la suportarea cheltuielilor de ntreinere i pstrare a bunurilor
comune. Aceste cheltuieli se suport proporional cotelor-pri a ce aparin
fiecrui coproprietar. n dependen de cota-parte a fiecrui coproprietar
se afl i partea lui din veniturile aduse de bunurile proprietate comun.
Faptul acesta rezult din art.
349 al Codului civil, care dispune: Coproprietarii vor mpri beneficiile i
vor suporta sarcinile proprietii comune pe cote-pri proporional cotei
lor pri.
Coproprietarii ns pot deroga de la aceast tez, stabilind un alt mod de
participare la veniturile i cheltuielile aferente bunurilor
Com
une.
Dac n procesul exploatrii bunului proprietate comun pe cote-pri au
fost suportate cheltuieli de mbuntire a bunului, cota- parte a fiecrui
coproprietar poate fi modificat proporional aportului su la
mbuntire. Astfel, art. 346 alin. (2) prevede: Coproprietarul care a fcut
din contul su, cu acordul celorlali coproprietari, bunului comun
mbuntiri inseparabile are dreptul s cear modificarea respectiv a
cotelor-pri sau compensarea cheltuielilor.
ncheierea actelor de conservare a bunului proprietate comun pe cote-
pri i a actelor de dispoziie de acest bun. Codul civil n vigoare
reglementeaz cazurile de ncheiere a actelor juridice de conservare a
bunului proprietate comun pe cote-pri i de dispoziie de acest bun.
Astfel, art. 350 prevede c fiecare coproprietar poate s efectueze acte de
conservare a bunurilor proprietate comun pe cote-pri fr acordul
celorlali coproprietari i s le pretind compensarea cheltuielilor
proporional cotei lor pri.
Codul civil determin pentru prima dat natura juridic a actelor de
conservare, stipulnd expres n art. 198 alin.(1): Act juridic de
Conservare este actul prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui
drept subiectiv civil. Actele de conservare au ca scop salvarea unui bun de la
un pericol iminent, adic meninerea bunului n starea lui actual. De
exemplu, constituie un act de conservare msurile ntreprinse de
coproprietari n vederea reparrii unei case, pe cale s se prbueasc fr
astfel de reparaii. Volumul cheltuielilor ce urmeaz s fie suportate la
reparaia casei trebuie s fie infim n raport cu preul ei. Sunt acte de
conservare i cele prin care se ntrerupe o prescripie, precum i cererea de
inventar, nscrierea unei ipoteci (gaj al bunului imobil).
Ca un act s fie de conservare, se cer urmtoarele condiii:
A) s existe un pericol care amenin pieirea bunului sau ncetarea
dreptului;
B) actul svrit s necesite cheltuieli minime n raport cu valoarea bunului
sau dreptului salvat.
Prin natura sa, actul este indispensabil existenei bunului, beneficiind de
el toi coproprietarii. Anume din aceste considerente, legiuitorul a prevzut
c actele de conservare pot fi fcute de un singur coproprietar, fr a se
cere acordul celorlali.
n art. 350, este prevzut nu doar dreptul fiecrui coproprietar de a face
acte de conservare fr acordul celorlali, ci i dreptul celui
Care a fcut astfel de acte s pretind celorlali
coproprietari compensarea cheltuielilor.
Referitor la dreptul de dispoziie asupra bunului proprietate comun,
trebuie s se fac distincie ntre dispoziia ntregului bun i dispoziia cu
cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri. Alin. (1) i (2) din art.
352 se refer la dispoziia ntregului bun, pe cnd alin. (3) din art. 352 i art.
353 se refer la dispoziia cotei-pri din proprietatea comun pe cote-
pri.
Pornind de la faptul c, n cazul proprietii comune, bunul nu se Regula
fracioneaz,
Creia actele delegiuitorul
dispoziieaasupra
instituit n art. 352
bunurilor alin. (1)
comune pot fi .conform
ncheiate doar dac a fost dat acordul tuturor coproprietarilor
Asemenea reguli se justific prin faptul c fiecare coproprietar, Instituire
avnd asupra bunului comun numai o cot-part proprietate, nu a unei
Bunul
poate comun (vnzare-cumprare,
s dispun de prile din bunschimb,
care nu-idonaie),
aparin.l Prin
pot da n . E din
folosin,
ncheierea pot institui
actelor de asupra lui
dispoziie,un drept de
copropriet uzufruct
Cel mai frecvent, bunul comun se afl n posesiunea unui singur
dreptul
coproprietar. Fiind unicul posesor al bunului comun i de nclcnd
arii
prevederile art. 352 alin. (1), coproprietarul poate dispune de bunul potcomun.
Astfel, vom fi n prezena actelor de dispoziie efectuate de un singur
nstrina
coproprietar asupra bunului comun fr consimmntul celorlali
coproprietari. Asemenea acte de dispoziie pot fi lovite de nulitate. n art.
351 alin. (2), se instituie o regul special de nulitate a actului juridic.
Astfel, actele de dispoziie privind bunul comun ncheiate n lipsa
unanimitii pot fi lovite de nulitate relativ dac se demonstreaz c
terul este de rea-credin. Valabilitatea sau
Nulitatea unui asemenea act depinde de faptul dac dobnditorul este de
bun sau de rea-credin. Dac dobnditorul este de bun- credin (nu
tia i nici nu putea s tie c bunul este comun i c nu exist acordul
tuturor coproprietarilor privitor la nstrinare), actul de dispoziie a
bunului comun nu va fi lovit de nulitate. n acest caz, ceilali coproprietari
sunt n drept s nainteze pretenii fa de coproprietarul care a nstrinat
bunul nclcnd dispoziiile art. 351 alin. (1). Dac ns dobnditorul este
de rea-credin, actul de dispoziie va fi lovit de nulitate, iar bunul restituit
coproprietarilor.
O alt regul special cuprins n art. 351 alin. (2) se refer la nceputul
curgerii termenului de prescripie extinctiv, i anume de la data la care
coproprietarul ce nu i-a dat acordul a cunoscut sau trebuia s cunoasc
existena cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de
dispoziie ncheiat cu nclcarea prevederilor art. 351. Alin. (1) l are orice
coproprietar, n decurs de 3 ani [termenul de prescripie general prevzut
de art. 267 alin. (1)] de la data la care a aflat sau trebuia s afle c bunul a
fost nstrinat.
3.5. Exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe
cote-pri.
Cota-parte din dreptul de proprietate comun pe cote-pri reprezint
msura n care dreptul de proprietate al fiecrui coproprietar
Se ntinde asupra ntregului bun.
n cadrul proprietii comune, bunul aparine mai multor titulari, fr ca
bunul s fie fracionat n materialitatea sa. Dreptul de proprietate, n
schimb, este divizat n cote-pri. Fiecare coproprietar cunoate mrimea
cotei sale pri, asupra creia are un drept exclusiv, ceea ce nseamn c
dreptul de a dispune de aceast cot i aparine n exclusivitate. Mrimea
cotelor-pri din proprietatea comun este determinat fie prin lege, fie
prin acordul proprietarilor. n lipsa unei prevederi legale, unui acord ntre
coproprietari n acest sens, este aplicabil prezumia stipulat la art. 346
alin. (1) din Codul civil, conform creia cotele-pri se consider egale.
Aceast prezumie poate fi nlturat prin proba contrariului. O asemenea
prob poate fi legea sau actul juridic ncheiat ntre coproprietari. Dac
bunul a fost dobndit n baza unui act juridic, mrimea cotelor-pri din
proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar prin nscrisuri.
Aceast prevedere legal, stipulat la art. 346 alin. (1), este aplicabil i
atunci cnd actul de dobndire a bunului n proprietate a fost ncheiat oral.
nseamn c, n toate cazurile de dobndire a unui bun n proprietate
comun pe cote-pri n temeiul unui act juridic, coproprietarii urmeaz s
determine ntr-un nscris mrimea cotelor-pri. n lipsa unui asemenea
nscris se aplic prezumia egalitii cotelor-pri.
Deoarece cota-parte reprezint o fraciune din dreptul de proprietate
asupra bunului comun, dreptul de dispoziie al fiecrui coproprietar se
rsfrnge doar asupra cotei sale. Fiecare coproprietar are dreptul de a
nstrina, cu titlu gratuit sau oneros, cota sa din bunul comun. O asemenea
nstrinare nu necesit acordul celorlali coproprietari. Astfel, cota-parte
poate fi donat, schimbat, fiind suficient doar acordul celui care dorete
s ncheie un astfel de act. De asemenea, cota-parte poate fi grevat cu
drepturi reale (gajat, dat n uzufruct etc.). n cazul n care cota-parte se
vinde, ceilali coproprietari au drept preferenial, n condiiile art. 352.
nstrinarea cotelor-pri. Fiecare coproprietar al unei proprieti
comune pe cote-pri are dreptul de a nstrina, cu titlu gratuit ori oneros,
cota sa din bunul comun [art. 352 alin. 3)].
n cazul vnzrii unei cote-pri din proprietatea comun, ceilali
coproprietari beneficiaz de dreptul preferenial de a cumpra cota la
preul la care se vinde, n aceleai condiii, cu excepia cazului de vnzare la
licitaie. Proprietarul cotei-pri care dorete s o vnd este obligat s
ntiineze n scris coproprietarii c intenioneaz s vnd cota sa indicnd
preul, precum i celelalte condiii de vnzare. n cazul n care coproprietarii
vor renuna s-i exercite dreptul preferenial de cumprare sau nu-l vor
exercita n curs de o lun din ziua ntiinrii, n cazul nstrinrii unui bun
imobil, sau n curs de 10 zile, n cazul altor bunuri, proprietarul are dreptul
s-i vnd cota-parte oricrei persoane strine.
Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului preferenial de
cumprare, oricare coproprietar poate intenta, n decursul a 3
Luni, o aciune n instan judectoreasc, cernd s i se atribuie drepturile
i obligaiile de cumprtor [art. 352 alin. (3)]. n acest caz, termenul de 3
luni este unul de prescripie.
Prevederile art. 352 se refer numai la cazurile nstrinrii cotei-pri prin
vnzare. n celelalte cazuri, coproprietarul poate nstrina
Cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri fr consimmntul
coproprietarilor (de exemplu, donarea, schimbul etc.)
Dac dorete s vnd cota sa parte unui coproprietar, proprietarul
cotei, n calitate de vnztor, poate numi pe oricine dintre coproprietari.
Legea nu prevede prioriti pentru coproprietari, n acest caz. Astfel, art.
352, alin. (2) prevede c dac mai muli coproprietari ai unei proprieti
comune pe cote-pri i manifest dorina de a dobndi cota din
proprietatea comun, vnztorul are dreptul de a alege cumprtorul.
Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a unei cote-
pri din proprietatea comun pe cote-pri se refer doar la coproprietari,
cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri din
proprietatea comuna nu se admite [art. 352 alin. (4)]. n cazul n care se
admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cotei-pri,
vor fi negate drepturile coproprietarilor.
Urmrirea cotei-pri din proprietatea comun. Cota-parte din
proprietatea comun pe cote-pri poate fi nstrinat, respectndu- se
dreptul de preemiune, cu alte cuvinte, se afl n circuit civil. Ca i alte
bunuri, cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri, fiind n circuit
civil, poate fi urmrit pe baza preteniilor creditorilor. Creditorii unui
coproprietar, n cazul n care creanele lor au ajuns la scaden, pot s
cear nstrinarea cotei-pri a coproprietarului debitor ori s cear
instanei judectoreti mprirea bunului din coproprietate. Bunul comun
poate fi mprit doar dac nu i se cauzeaz prejudicii. Dac mprirea este
posibil, creanele creditorilor se satisfac cu aceast parte din bun, care nu
mai face corp cu bunul comun, ci devine proprietatea exclusiv a debitorului.
Urmrirea cotei- pri din bunul proprietate comun pe cote-pri este
reglementat n art. 353 din Codul civil.
n art. 353 alin. (2), este reglementat procedura nstrinrii silite a cotei-
pri. n acest caz, executorul judectoresc este obligat s notifice ceilali
coproprietari c va avea loc vnzarea cotei-pri. Coproprietarii trebuie
ntiinai cu cel puin 10 zile nainte de vnzare. Executorul judectoresc
urmeaz s ntiineze coproprietarii i despre condiiile vnzrii, s
numeasc preul cotei, n condiii egale, coproprietarii au dreptul
preferenial fa de ter.
Bunul proprietate comun poate fi gajat, ipotecat, conform art. 454-495
din Codul civil. Conform dispoziiilor art. 457 alin. (5), bunurile proprietate
comun pot fi date n gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii
cu drept de garanie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri pot,
n virtutea acestui drept, pot s urmreasc silit bunul comun ori sumele
obinute din mprire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi i creditorilor a
cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea
bunului comun. Natura juridic a actelor de conservare i a actelor de
administrare este determinat n art. 198 din Codul civil.
3.6. ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pi.
n literatura de specialitate, sunt enumerate urmtoarele moduri de
ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-pri:
dobndirea de cote din bun prin vnzare-cumprare, donaie sau
succesiune, devenirea de proprietar exclusiv;
uzucapiunea de ctre coproprietarul care a intervertit posesiunea
echivoc ntr-o posesiune util, ca urmare a actelor de rezisten fa de
ceilali coproprietari;
nstrinarea bunului ctre un ter de ctre toi coproprietarii mpreun;
exproprierea bunului;
distrugerea bunului ntr-un caz fortuit sau de for major, precum i
la dorina coproprietarilor cu respectarea legislaiei i a drepturilor
terilor;
partajul.
Dintre toate aceste modaliti de ncetare a dreptului de proprietate
comun pe cote-pri, mprirea (partajul), unul dintre cele mai rspndite
moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-pri, este
reglementat expres la art. 357-365 din Codul civil. n cazul mpririi, bunul
proprietate comun pe cote-pri se mparte materialmente ntre
coprtai, fiecare devenind proprietarul exclusiv asupra unei anumite pri
determinate din bunul care a format obiectul proprietii comune pe cote-
pri. Prile bunului comun se repartizeaz, fiecare coproprietar primind o
parte determinant din bun n locul prii nedeterminante.
mprirea bunului comun poate fi cerut oricnd dac legea, contractul
sau hotrrea judectoreasc nu prevd altfel. nseamn c, n lipsa unor
prevederi legale sau a unei nelegeri ntre coproprietari, sau a unei
hotrri judectoreti care ar interzice ori ar amna mprirea, aceasta
poate fi fcut oricnd. Cererea de mprire se depune att de
coproprietari, ct i de creditorii unuia dintre coproprietari.
mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac acesta a fost folosit
n exclusivitate de un singur coproprietar. Bunul poate fi folosit de ctre un
singur coproprietar n baza nelegerii dintre coproprietari cu respectarea
art. 346. Dac posed bunul proprietate comun ntrunind condiiile
necesare uzucapiunii, coproprietarul devine proprietarul exclusiv al
ntregului bun. n acest caz, nu se poate cere mprirea bunului, fiindc
acesta nu mai este comun, ci aparine n exclusivitate unui singur
proprietar.
Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou modaliti de
mprire:
A) prin nelegere a prilor, adic pe cale amiabil;
B) prin hotrre judectoreasc.
mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic (scris sau verbal)
ncheiat ntre toi coproprietarii, care va fi valabil dac la el particip toi
coproprietarii i dac toi cad de acord cu modul de mprire i cu clauzele
actului de mprire. Dac unul dintre coproprietari este lipsit sau limitat n
capacitatea de exerciiu, mprirea voluntar poate avea loc cu
ncuviinarea autoritii tutelare sau a ocrotitorului legal, dup caz.
mprirea judectoreasc se efectueaz la cererea persoanei ndreptite a
solicita partajul, cum ar fi coproprietarul sau creditorii lui. Dac bunul a fost
partajat benevol, instana va respinge cererea de partaj ca fiind inadmisibil.
mprirea judectoreasc poate avea loc dac:
A) la mprire nu sunt prezeni toi titularii dreptului de proprietate
comun;
B) coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului
comun;
C) unul dintre coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de
exerciiu, iar autoritatea tutelar, ocrotitorului legal, dup caz, nu a
ncuviinat
mprirea
voluntar.
Codul civil a admis, pentru prima dat, la art. 359, posibilitatea amnrii
mpririi. Coproprietarii unei proprieti comune pe cote- pri pot ncheia
un contract de amnare a mpririi bunului comun. Pe lng condiiile
generale de valabilitate a contractelor, contractul de amnare a mpriri
trebuie s cuprind o condiie special referitor la termen. n art. 359 alin.
(1), se stipuleaz c termenul contractului de amnare a mpririi nu
poate fi mai mare de 5 ani. Dac este ncheiat pe un termen mai mare de
5 ani, un asemenea contract este lovit de nulitate. Un nou contract de
amnare a mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea primului termen.
Forma contractului de amnare a mpririi depinde de faptul dac bunul
comun este mobil sau imobil. Dac bunul comun este mobil, contractul de
amnare a mpririi poate fi ncheiat att n scris, ct i verbal. Dac bunul
comun este un imobil, contractul de amnare a mpririi poate fi ncheiat
doar n form autentic. n cazul bunurilor imobile, contractul de amnare
a mpririi este opozabil terilor doar din momentul nscrierii n registrul
bunurilor imobile.
Dac coproprietarii au ncheiat un contract de amnare a mpririi,
aceasta nu poate avea loc dect dup expirarea termenului
Stipulat n contract [art. 359 alin. (2)]. Cu toate acestea, orice coproprietar
poate cere instanei s dispun mprirea bunului chiar i naintea expirrii
contractului de amnare a mpririi. Instana poate s dispun mprirea
bunului naintea expirrii contractului de amnare dac exist motive
ntemeiate. Legiuitorul, n art. 359 alin. (2), nu a numit expres motivele care
se consider a fi ntemeiate, de acea instana, n fiecare caz concret, va
trebui s in cont de circumstanele cauzei i s constate dac motivele
invocate de unul sau civa coproprietari sunt temeinice.
mprirea poate fi amnat prin ncheierea unui acord ntre toi
coproprietarii sau prin hotrre judectoreasc. Amnarea mpririi are loc
prin hotrre judectoreasc n cazul n care unul sau civa coproprietari
cer mprirea bunului comun, n conformitate cu art.
357 alin. (3). Instana poate dispune, la cererea unuia dintre coproprietari,
amnarea mpririi doar dac va constata c prin amnare vor fi protejate
interesele celorlali coproprietari. Totui, dac la dat pronunrii hotrrii
de amnare a mpririi, se modific temeiurile de amnare a mpririi,
instana este n drept s dispun mprirea bunului comun.
Reprezint o novaie n Codul civil i faptul c sunt reglementate
particularitile mpririi bunului proprietate comun pe cote-pri
n cazul n care un coproprietar este lipsit de capacitatea de exerciiu.
Astfel, art. 360 prevede c, dac un coproprietar este lipsit de sau limitat n
capacitatea de exerciiu, mprirea poate fi fcut prin nelegerea prilor
numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal,
dup caz. Aceast norm instituie o cerin suplimentar fa de
nelegerea asupra mpririi bunului comun n cazul n care un coproprietar
este lipsit (art. 24) sau limitat (art. 25) n capacitatea de exerciiu. Aceste
reguli sunt aplicabile i persoanelor care nu au mplinit vrsta de 18 ani,
adic celor care nu au capacitate de exerciiu deplin, excepie fcnd cei
care au ncheiat cstorie pn la atingerea majoratului [art. 20 alin.(2)] i
persoanele emancipate [(art. 20 alin. (3)]. Dac asemenea persoane sunt
coproprietari, mprirea poate fi fcut prin nelegere a prilor numai cu
ncuviinarea autoritii tutelare sau a ocrotitorului legal, dup caz. Dac
aceste persoane abilitate s ncuviineze mprirea bunului comun vor fi
contra mpririi, ea poate fi fcut prin hotrre judectoreasc, la cererea
oricrui coproprietar. Instituirea unor asemenea reglementri i gsete
argumentul i n faptul c mprirea bunului este un act de dispoziie.
Modul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri este
reglementat la art. 361 din Codul civil, care distinge dou situaii:
(a) bunul este divizibil;
(b) bunul este indivizibil.
n cazul n care bunul proprietate comun pe cote-pri este divizibil,
mprirea se face n natur. La mprirea bunului n natur,
Trebuie s se in cont de mrimea cotei-pri a fiecrui proprietar, astfel
nct s i se poat atribui o parte care s corespund cotei-pri. Se poate
ns ntmpla ca partea s nu corespund cotei-pri n caz n care este
aplicabil art. 361 alin. (3), care prevede c, n cazul n care unui dintre
coproprietari i este atribuit o parte real mai mare dect cota sa parte,
celorlali coproprietari li se atribuie o sult.
Am vzut c, dac este divizibil, bunul se mparte n natur. Dac ns este
indivizibil sau nu este comod partajabil, mprirea bunului
Se face pe alte ci. mprirea efectuat n alt mod dect cel prevzut la
art. 361 alin. (1) poate avea loc n urmtoarele dou cazuri:
A) bunul este indivizibil;
B) bunul, dei divizibil, nu poate fi comod partajabil n natur.
Dup cum se observ, la art. 361 alin. (2) se indic doar o singur
situaie, deoarece cuvntul indivizibil i sintagma nu este partajabil au
acelai sens. Sintagma nu este partajabil din prima propoziie a alin. (2)
trebuie interpretat n sensul nu este comod partajabil. Prin urmare,
dac este indivizibil ori nu este comod partajabil, bunul comun poate fi
atribuit n proprietatea exclusiv a unuia dintre coproprietari. O asemenea
atribuire poate fi fcut doar cu acordul coproprietarilor. Acel coproprietar
care va deveni proprietarul exclusiv al bunului va fi inut la plata unei sulte
celorlali coproprietari. Legiuitorul nu a reglementat situaia n care toi
coproprietarii doresc ca bunul s fie atribuit lor n natur. n astfel de
cazuri, litigiul urmeaz a fi soluionat de instan, care poate aplica
prevederile art. 361 alin. (5). O alt posibilitate de mprire a bunului
indivizibil sau a bunului care nu este comod partajabil const n vnzarea
lui. Modul de vnzare este stabilit de coproprietari. Dac ns acetia nu
ajung la un numitor comun, bunul va fi vndut la licitaie. Suma obinut se
distribuie ntre coproprietari n funcie de cota-parte a fiecruia.
mprirea bunului comun n natur poate fi efectuat i pe cale
judectoreasc, fiecrui coproprietar urmnd s-i fie repartizat o parte
real din bun. Dac se isc divergene privitor la partea i la persoana
creia i se repartizeaz, instana judectoreasc poate s distribuie prile
din bunul comun prin tragere la sori. Acest procedeu nou, necunoscut
legislaiei, poate fi util cnd, de exemplu, la o parte din bunul comun
pretind mai muli coproprietari. Tragerea la sori poate avea loc doar cu
participarea tuturor coproprietarilor.
Efectele mpririi proprietii comune. Regula consacrat efectelor
mpririi din art. 363 alin. (1) al Codului civil prevede c, din momentul
mpririi, fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau
al sumei de bani atribuite. Actul de mprire a bunului comun este unul
declarativ de drepturi, ceea ce nseamn c, n cazul mpririi, nu are loc
un transfer de drepturi ntre titularii dreptului de proprietate comun pe
cote-pri, ci recunoaterea dreptului pe care l au n proprietatea comun.
Dup regula general instituit la art. 363 alin. (1), coproprietarul va deveni
proprietarul exclusiv al bunului mobil n momentul mpririi lui. Dac sunt
mprite bunuri imobile, dreptul de proprietate asupra prii din bunul
comun apare n momentul nscrierii mpririi n registrul bunurilor imobile,
moment n care mprirea devine opozabil terilor.
Bunul proprietate comun poate fi dat n folosin persoanelor tere sau
chiar poate fi gajat n condiiile legii. Asemenea acte de nstrinare a
bunului comun sunt considerate valabile doar dac exist acordul tuturor
coproprietarilor (art. 351). n afar de aceasta, fiecare coproprietar poate
s efectueze, n conformitate cu art. 350, acte de conservare a bunului
proprietate comun. Dac sunt valabile, aceste acte devin opozabile i
persoanelor care dobndesc bunul dup mprire. Regula este aplicabil
att n cazul n care bunul se dobndete n proprietate exclusiv de ctre
unul dintre coproprietari, ct i n cazul n care bunul, n urma mpririi,
este vndut unor teri [art. 361 alin. (2) lit. A)].
Dac bunul proprietate comun poate fi nstrinat doar cu acordul
tuturor coproprietarilor, cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri
poate fi nstrinat fr acordul celorlali coproprietari. Coproprietarul
poate s garanteze cu cota sa att o obligaie proprie, ct i o obligaie
strin. La art. 363 alin. (3), se prevede c, o dat cu mprirea bunului
comun, garania constituit de un coproprietar asupra cotei sale pri nu se
stinge. Aceast garanie se strmut de drept asupra bunului sau a sumei
de bani atribuite prin motenire. De exemplu, dac un coproprietar gajeaz
cota sa parte din proprietatea comun pe cote-pri, atunci, dup ce bunul
comun este mprit, dreptul de gaj al creditorului gajist trece asupra
bunului sau a sumei de bani atribuite prin mprire.
Coproprietarii, pot amna, prin acord, mprirea bunului comun (art.
359). n cazul imobilelor, contractele de amnare a mpririi
Trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n registrul bunurilor
imobile. n cazul n care coproprietarii decid s mpart bunul comun nainte
de expirarea termenului indicat n acordul de mprire, vor ine cont de
garaniile reale constituite de unul (unii) coproprietari asupra cotelor-pri
ce le aparin. Pentru ca mprirea bunului comun efectuat naintea
termenului stipulat n acordul coproprietarilor s aib efect juridic, este
necesar acordul creditorului care deine ipotec asupra unei cote-pri din
bunul proprietate comun. Fr astfel de acord mprirea efectuat
naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor nu va fi opozabil
creditorului. Totui, mprirea care a avut loc naintea termenului stipulat
n acordul coproprietarilor este valabil i opozabil creditorului i fr
acordul lui la mprire dac debitorul su conserveaz dreptul de
proprietate cel puin asupra prii respective din bun.
DREPTUL DE PROPRIETATE COMUN N DEVLMIE
O a doua form a dreptului de proprietate comun este dreptul de
proprietate comun n devlmie. Astfel, art. 345 alin. Din Codul civil
dispune: Proprietatea comun poate fi caracterizat prin delimitarea cotei
fiecrui proprietar (proprietate pe cote-pri) sau prin nedelimitarea
cotelor-pri (proprietate n devlmie).
Codul civil dedic o seciune proprietii comune n devlmie: seciunea
a 3-a din capitolul III, titlul III, cartea a doua, art. 366-373. Proprietatea
comun n devlmie este reglementat i n Codul familiei, la art. 19-26.
Noiunea legal de proprietate comun n devlmie se conine n art.
366 alin. (1) care prevede: n cazul n care dreptul de
Proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreuna
dintre ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul comun,
Avnd n vedere prevederile legislaiei n vigoare, am putea defini dreptul de proprietate comun n devlmie ca drept ce aparine
concomitent a dou sau mai multe persoane asupra unui bun pe care l dein n proprietate, acesta rmnnd nefracionat n
proprietatea
materialitatea este
sa, nefiind comun
determinat n devlmie.
nici cota-parte ideal din dreptul de proprietate .

Se afirm c proprietatea n devlmie ca form a proprietii comune


se distinge prin faptul c aparine nefracionat tuturor
Titularilor devlmai i are ca obiect bunuri comune nefracionate n
materialitatea lor. n cazul acestei forme de proprietate comun, titularii
nu au determinat nici o cot-parte ideal, matematic n dreptul de
proprietate.
Caracteristica principal a dreptului de proprietate comun n
devlmie o constituie faptul c titularii lui nu cunosc nici ntinderea
dreptului lor de proprietate asupra bunului comun i nici bunurile n
materialitatea lor, ce aparin fiecruia n parte. Aceast particularitate a
proprietii comune n devlmie este prevzut i la art. 366.
Devlmia, n principiu, ine de anumite relaii existente ntre titulari, n
primul rnd de relaiile de familie. De obicei, o dat cu ncetarea relaiilor
ce au determinat-o, nceteaz i proprietatea comun n devlmie.
Examinnd cazurile de proprietate n devlmie anterioare Codului civil
n vigoare, putem conchide c ea poate aprea numai ca o modalitate a
dreptului de proprietate aparinnd persoanelor fizice. Codul civil admite ca
proprietatea comun n devlmie s aib ca subiecte att persoane fizice,
ct i persoane juridice. Proprietatea n devlmie nu se ntlnete n cazul
bunurilor din domeniul public.
n literatura de specialitate, opiniile privind temeiurile de dobndire a
dreptului de proprietate comun n devlmie s-au divizat n dou grupe.
Unii autori consider c devlmia poate rezulta din lege i din convenia
prilor, c legea nu exclude i nici nu interzice posibilitatea dobndirii
proprietii devlmae n afara raporturilor familiale. Alii sunt de prerea c
dreptul de proprietate n devlmie poate apare numai n temeiul legii i,
prin urmare, al cstoriei. n opinia ultimilor, titulari ai dreptului de
proprietate comun n devlmie pot fi numai persoanele fizice care au
catitatea de so i c acest drept se nate n temeiul legii, nu prin convenie
a prilor.
Potrivit art. 344 alin. (2), proprietatea comun, inclusiv cea n devlmie,
poate s apar n temeiul legii sau al unui act juridic. Prin
Urmare, numai n baza acestor prevederi legale se poate spune c prile,
ncheind o convenie, decid ca bunurile dobndite s le aparin cu drept de
proprietate comun n devlmie. Practica din domeniu nu cunoate ns
astfel de convenii ncheiate ntre persoanele fizice care nu au calitatea de
so, nu sunt cunoscute nici cazuri de ncheiere a unor astfel de convenii cu
participarea subiectelor colective de drept civil (persoane juridice).
Important este ca, n cazul dobndirii dreptului de proprietate comun n
devlmie prin act juridic, n act s fie indicat expres c proprietatea este
n devlmie. n caz contrar, este aplicabil regula din art. 345 alin. (2),
conform creia, dac bunul este comun, proprietatea pe cote-pri se
prezum pn la proba contrar.
n concluzie, avndu-se n vedere c, n cazul proprietii comune n
devlmie, nu este cunoscut nici mcar cota ideal din dreptul
De proprietate, se poate spune c ea poate aprea ntre persoane foarte
apropiate, acestea fiind n primul rnd soi. La fel, este posibil ca
proprietatea comun n devlmie s aparin i membrilor gospodriei
rneti n conformitate cu Legea nr. 1353/2000 privind gospodriile
rneti (de fermier).
Proprietatea comun n devlmie a soilor. Acest drept de proprietate
este de natur legal. Pentru prima dat n Codul civil sunt
Date reglementri referitor la proprietatea comun n devlmie a soilor,
i anume n art. 371-373. Referindu-se la proprietatea comun n
devlmie a soilor, art. 371 alin. (1) din Codul civil prevede c bunurile
dobndite de soi n timpul cstoriei snt proprietatea lor comun n
devlmie dac, n conformitate cu legea sau contractul ncheiat ntre ei,
nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri. n cazul bunurilor
dobndite de soi n timpul cstoriei, legiuitorul a instituit o regul
conform creia ele sunt prezumate proprietate comun n devlmie.
Regula din art. 371 alin. (1) este una special n comparaie cu cea din art.
345 alin. (2), care este una general i care prevede c, dac bunul este
comun, proprietatea comun pe cote-pri se prezum pn la proba
contrar.
Reglementri privind proprietatea comun n devlmie a soilor sunt
cuprinse i n Codul familiei.
Astfel, Codul familiei stabilete, la art. 19 alin. (1), c bunurile dobndite
de soi n timpul cstoriei sunt supuse regimului proprietii n devlmie.
Consfinind aceast regul la alin. (1), Codul familiei prevede, la alin. (2), c
regimul legal al bunurilor soilor acioneaz n msura n care nu este
modificat de contractul matrimonial. Codul familiei reglementeaz, la art.
27-32, regimul matrimonial al bunurilor soilor. Pentru prima dat acest cod
a admis posibilitatea ca soii s determine regimul juridic al bunurilor
dobndite n cstorie, ncheind un contract matrimonial (art. 27).
Contractul matrimonial poate fi ncheiat pn la nregistrarea cstoriei sau
n orice moment n timpul cstoriei. Forma contractului matrimonial este
autentic. Prin contractul matrimonial, soii stabilesc un regim al bunurilor
dobndite n proprietate n timpul cstoriei altul dect cel prevzut la art.
371 alin. Din Codul civil, respectiv art. 19 alin. (1) din Codul familiei.
Toate bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt, cu mici excepii,
proprietatea lor comun n devlmie, indiferent de faptul cine a procurat
bunul, din contul cui i n numele cui sunt nregistrate.
Bunurile care au aparinut soilor nainte de ncheierea cstoriei,
precum i cele dobndite n timpul cstoriei prin donaie, prin
Motenire sau n alt mod cu titlu gratuit sunt proprietatea celui cruia i-au
aparinut sau care le-a dobndit. Astfel, Codul civil prevede, la art. 372 alin.
(1), c bunurile care au aparinut soilor nainte de ncheierea cstoriei,
precum i cele dobndite de ei n timpul cstoriei n baza unui contract de
donaie, prin motenire sau n alt mod cu titlu gratuit, snt proprietatea
exclusiv a soului cruia i-au aparinut sau care le-a dobndit.
Prin urmare, ca o derogare de la regula instituit la art. 371, n art. 372
sunt prevzute categoriile de bunuri ce constituie proprietatea personal a
fiecruia dintre soi. O parte din aceste bunuri, dei dobndite n timpul
cstoriei, sunt totui, prin excepie, bunuri proprii, caracterul lor de
excepie urmnd a fi dovedit. Bunurile proprietate personal a fiecruia
dintre soi nu fac parte din comunitatea de bunuri, fiecare so putnd
dispune liber de ele, fr consimmntul celuilalt. Categoriile de bunuri
care fac obiectul proprietii personale a fiecrui so sunt enumerate expres
i exhaustiv la art. 372 alin. (1) i (2).
Toate bunurile proprietate personal a fiecruia din soi pot fi clasificate
convenional n urmtoarele 3 grupe:
A) bunuri dobndite de soi nainte de ncheierea cstoriei;
B) bunuri dobndite de soi n timpul cstoriei n baza unui act cu titlu
gratuit;
C) bunuri de folosin individual.
Bunurile dobndite de soi nainte de ncheierea cstoriei constituie
proprietatea personal a fiecruia. Dup regula general, stipulat la art.
371, bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietatea lor
comun n devlmie. Bunurile care au aparinut soilor naintea de
ncheierea cstoriei, nefiind dobndite n timpul cstoriei, nu fac parte din
comunitatea lor de bunuri. Dac, anterior, soii au trit n concubinaj,
bunurile dobndite n aceast perioad sunt ale acelui care le-a
achiziionat, n afar de cazul cnd la dobndirea lor au contribuit ambii
concubini, fiecare avnd o cot-parte n dreptul de proprietate, a crei
mrime depinde de aportul su.
Bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei n baza unui contract de
donaie, prin motenire sau n alt mod cu titlu gratuit sunt proprietatea
exclusiv a soului care le-a dobndit. Dovada donrii bunului ctre unul
dintre soi se poate face prin orice mijloc de prob.
Darurile de nunt se consider bunuri comune dac nu se va face dovada
faptului c au fost adresate doar unuia dintre soi. Donaiile fcute ntre
soi, att naintea cstoriei, ct i n timpul ei, sunt bunurile soului cruia i
s-au oferit. n afar de motenire i donaie, se consider act cu titlu gratuit
i privatizarea bunurilor n cazul n care a fost fcut cu titlu gratuit,
precum i dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului gsit i
asupra comorii.
De asemenea, nu fac parte din proprietatea devlma lucrurile de
folosin individual. Din categoria bunurilor de uz personal fac
Par
te:
piesele de mbrcminte,
obiectele necesare igienei personale,
bunurile afectate exclusiv pstrrii sau mbuntirii sntii (protez
dentar de aur) etc.
Aceste lucruri fac parte din proprietatea acelui so care le folosete.
Bijuteriile i alte obiecte de lux procurate n timpul cstoriei din
Mijloace comune se consider bunuri n devlmie,
indiferent de faptul cine le foiosete [art. 372 alin. (2)].
Legea nu stabilete ce se atribuie categoriei obiectelor de lux. O astfel de
atribuire este imposibil. La stabilirea caracterului de bun propriu ori
comun obiectelor de lux, de uz personal trebuie s se ia n considerare, pe
lng destinaie, valoarea lor raportat la veniturile soilor i la nivelul lor
de trai. Ceea ce ntr-o familie se consider obiect de lux, n alta nu este ca
atare. Totul este relativ, n dependen de starea material a familiei. n caz
de litigiu, problema se soluioneaz n funcie de starea material a familiei.
Codul civil numete, la art. 372 alin. (3), condiiile de declarare a
bunurilor proprii ale fiecrui so bunuri proprietate comun n devlmie.
Astfel de condiii sunt cuprinse i n art. 23 din Codul familiei. Conform lor,
bunurile fiecrui so pot fi declarate proprietate a lor comun n devlmie
dac se dovedete c, n timpul cstoriei, din mijloacele comune s-au fcut
investiii care au dus la creterea simitoarea a valorii acestor bunuri
(reparaie capital, reconstrucie, reutilare etc.). n caz de litigiu, instana
judectoreasc este competent s determine c investiiile fcute n
bunurile proprii din mijloace comune au sporit simitor valoarea acestor
bunuri.
Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie a soilor.
Obiectul dreptului de reprezentare al proprietarilor devlmai
l constituie atributele de folosin, posesiune i dispoziie. Atributul
folosinei, care intr n coninutul juridic al dreptului de proprietate comun
n devlmie, d titularilor unui astfel de drept posibilitatea de a utiliza
bunul n interes propriu, dobndind n proprietate fructele bunului.
Atributul de folosin poate fi exercitat de orice proprietar devlma dac
exercitarea nu limiteaz dreptul celorlali coproprietari devlmai. Aceast
regul, stipulat expres la art. 367 din Codul civil, poart un caracter
dispozitiv, dnd coproprietarilor devlmai posibilitatea de a stabili i un alt
mod de folosire a bunului comun. De exemplu, prin ncheierea unui act
juridic, coproprietarii devlmai pot stabili c folosina bunului comun s fie
exercitat n exclusivitate de un singur coproprietar devlma.
Ca atribut al dreptului de proprietate, folosina are o importan
deosebit, asigurnd procesul de utilizare a nsuirilor bunului pentru
Satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale proprietarilor devlmai.
Anume din aceste considerente, legiuitorul a stipulat, la art. 367, c
folosina bunului comun trebuie s se fac potrivit destinaiei acestuia.
Dac, n urma exercitrii atributului de folosin, bunului comun i s-au
produs degradri ori i s-a schimbat destinaia, fiecare titular al dreptului de
proprietate comun n devlmie poate s cear reparaia daunelor
cauzate.
Codul civil a reglementat expres posibilitatea ncheierii unor acte de
conservare i administrare a bunului proprietate comun n devlmie.
Astfel, la art. 368, se prevede c oricare dintre proprietarii devlmai este
prezumat a avea consimmntul celorlali pentru efectuarea oricror acte
de conservare i administrare a bunului proprietate comun n devlmie
dac legea sau contractul nu prevede altfel.
Pentru a asigura o folosire mai eficient a bunurilor comune i pentru a
nltura pericolul pieirii bunului comun, titularii dreptului de proprietate
comun n devlmie sunt ndreptii s efectueze acte de conservare cu
scopul de a salva bunul comun de un pericol iminent, n schimbul unor
cheltuieli de importan redus, adic de a menine bunul n starea
actual. De aceste acte beneficiaz toi titularii dreptului de proprietate
comun n devlmie, de aceea, la art. 368, este instituit regula conform
creia oricare dintre proprietarii devlmai poate efectua acte de
conservare. Acordul celorlali proprietari devlmai la svrirea actelor de
conservare este
Prezumat. Excepii de la regul sunt stabilite n lege Actele de
Juridice de exploatare
ori n contractul dintre normal a bunurilor,
proprietarii menite s administrare
devlmai. le fac productive,
sunt
fr a le diminua sau compromite valoarea
Neraional. La aceast categorie de acte printr-o folosire
operaiuni
percepereapot
administrative fi atribuite
fructelor i a acte ca:
efectuarea
veniturilor aduse de bun;

de reparaii;
valorificarea unor

bunuri perisabile;i ntrebuinarea bunurilor
gospodrirea
pentru satisfacerea nevoilor de trai.
Referitor la exercitarea actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate
comun n devlmie, art. 369 face o distincie dup criteriul referinei lor
la bunuri mobile sau la bunuri imobile. n conformitate cu art. 369 alin. (1),
oricine dintre coproprietarii devlmai poate svri acte de dispoziie n
privina bunurilor proprietate comun mobile dac acordul dintre ei nu
prevede altfel. O precizare ce se impune const n faptul c aceste acte de
dispoziie trebuie s fie fcute cu titlu oneros. Dei n art. 369 alin. (1) nu se
face o atare precizare, natura juridic a acestor acte impune concluzia
caracterului oneros, fiindc mandatul prezumat trebuie exercitat n toate
cazurile numai n interesele comunitii de bunuri ce aparin
coproprietarilor devlmai. O asemenea prevedere legal o ntlnim la art.
21 alin. (3) din Codul familiei, conform creia actul juridic prin care se reduce
ori se suprim comunitatea de bunuri a soilor este declarat nul de ctre
instana de judecat. n ceea ce privete actele de dispoziie cu titlu gratuit,
ele pot fi fcute de unul dintre coproprietarii devlmai doar cu
consimmntul celorlali, indiferent de faptul dac se refer la bunuri
mobile sau la bunuri imobile. Coproprietarii devlmai pot stabili de comun
acord i un alt mod de svrire a actelor de dispoziie asupra bunurilor
proprietate comun n devlmie. De exemplu, ei pot decide ca toate
actele de dispoziie s fie ncheiate doar cu acordul, verbal sau scris, al
tuturor.
Articolul 369 alin. (2) din Codul civil prevede cerine speciale pentru actele
de dispoziie asupra bunurilor imobile proprietate comun n devlmie.
Pentru ca aceste acte s fie valabile, se cere acordul scris al tuturor
coproprietarilor devlmai. Consimmntul expres la care se refer
articolul nominalizat se poate realiza fie cu participarea personal a tuturor
coproprietarilor devlmai la ncheierea actului juridic de dispoziie, fie n
baza unui mandat special prin care coproprietarul devlma mputernicete
un ter (ori un alt coproprietar) s ncheie actul de dispoziie, fie prin
eliberarea unei recipise care s conforme acordul la svrirea actelor de
dispoziie asupra bunurilor imobile proprietate comun n devlmie.
Lipsa consimmntului unuia dintre coproprietarii devlmai la
ncheierea unui act juridic de dispoziie cu privire la bunurile imobile
Comune nu poate fi suplinit nici chiar prin hotrre judectoreasc.
Art. 369 alin. (3) stabilete consecinele ncheierii actelor de dispoziie
asupra bunurilor proprietate comun n devlmie contrare prevederilor
art. 369 alin. (1) i (2). Problema valabilitii actelor de dispoziie asupra
bunurilor proprietate comun n devlmie este pus n dependen de
faptul dac cealalt parte a actului tia sau trebuia s tie c coproprietarul
devlma nu are dreptul s nstrineze bunul proprietate comun n
devlmie. Regula cuprins n art. 369 alin. (3) este c, dac cealalt parte
a actului tia sau trebuia s tie c coproprietarul devlma nu are dreptul
s nstrineze bunul proprietate comun n devlmie, atunci actul de
dispoziie ncheiat de unul dintre coproprietarii devlmai este lovit de
nulitate relativ. Coproprietarul care invoc nulitatea actului de dispoziie
asupra bunurilor proprietate comuna n devlmie trebuie s dovedeasc
c cealalt parte a actului de dispoziie ncheiat de ctre unul dintre
coproprietari tia sau trebuia s tie despre acordul care limiteaz dreptul
de dispoziie, despre faptul ca ceilali coproprietari devlmai snt mpotriva
ncheierii actului juridic ori c nu a fost cerut acordul la nstrinarea
imobilelor. Pn la proba contrar, se va considera c cel care a ncheiat
actul de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie cu
unul dintre coproprietarii devlmai este de bun-credin, adic nu tia i
nici nu putea s tie c coproprietarul devlma nu era n drept s ncheie
actul de dispoziie.
Prin urmare, sanciunea, prevzut la art. 369 alin. (3), care trebuie
aplicat actelor de dispoziie ncheiate contrar art. 369 alin. (1) i (2) este
nulitatea relativ, ce poate fi confirmat de ceilali coproprietari: de cei care
au limitat dreptul de dispoziie ncheind n acest sens un acord; care au fost
mpotriva ncheierii actului de dispoziie, precum i de cei crora nu li s-a
cerut acordul la nstrinarea imobilelor.
ncetarea proprietii comune n devlmie a soilor. Proprietatea
comun n devlmie a soilor nceteaz o dat cu desfacerea
Cstoriei. Aceasta are ca efect i mprirea bunurilor comune. mprirea
bunurilor comune este posibil i n timpul cstoriei:
A) Ia cererea unuia dintre soi;
B) la cererea creditorilor personali ai unuia dintre soi;
C) n cazul confiscrii averii unuia dintre soi.
n timpul cstoriei, la cererea unuia dintre soi, pot fi mprite bunurile
comune existente la data partajului.
Regula general ce guverneaz mprirea bunului proprietate comun n
devlmie este cuprins n art. 370 din Codul civil, care prevede c
mprirea bunului proprietate comun n devlmie ntre coproprietarii
devlmai se va face proporional aportului fiecruia la dobndirea bunului.
Pn la proba contrar, aportul coproprietarilor devlmai este prezumat a
fi egal.
Bunurile dobndite de soi dup mprire se consider bunuri comune
dac soii nu au ncheiat un contract matrimonial.
Cotele soilor la mprire se consider egale, dac contractul matrimonial
nu prevede altfel [Codul familiei, art. 26, alin. (1)]. n cazul ncetrii
cstoriei prin divor, mprirea bunurilor comune poate avea loc prin
nvoiala soilor sau prin judecat. Soii pot mpri bunurile comune sau
numai o parte din ele. Pentru aceasta, se stabilete cota fiecruia i se
procedeaz o mprirea n fapt a bunurilor.
n cazul n care nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se
va sesiza instana de judecat, fie o dat cu aciunea de divor, fie dup
desfacerea cstoriei prin divor. Aadar, instana de judecat stabilete n
parte cotele soilor, cot ce se presupune a fi egale. n unele cazuri ns,
instana poate s se abat de la principiul egalitii ntre cotele soilor,
avnd n vedere interesele copiilor minori sau interesele ce merit atenie
ale unui so. Astfel, art. 26 alin.(2) din Codul familiei prevede c instana de
judecat este n drept s diferenieze cotele-pri n proprietatea n
devlmie a soilor, innd cont de interesele unuia dintre soi i/sau de
interesele copiilor minori.
Aciunea de mprire a bunurilor care constituie proprietate comun n
devlmie a soilor este prescriptibil [Codul familiei, art. 25 alin. (8)].
Decesul unuia dintre soi are ca efect ncetarea proprietii comune n
devlmie. n acest caz, bunurile soului decedat trec la motenitori.
n cazul declarrii nulitii cstoriei, asupra bunurilor dobndite de la
ncheierea cstoriei pn la declararea nulitii cstoriei se aplic
principiile proprietii comune pe cote-pri, respectiv prevederile art. 344-
365 din Codul civil. Aceast concluzie se deduce din art.
44 alin. (2) al Codului familiei, care prevede c bunurile procurate n comun
de ctre persoanele a cror cstorie a fost declarat nul
Aparin acestora cu drept de proprietate n diviziune, iar contractul
matrimonial se consider nul.
TEMA: Aprarea
dreptului de
proprietate
1. Noiunea i sistemul mijloacelor juridico-civile de aprare a dreptului
de proprietate.
2. Aciunea n revendicare ca mijloc de aprare a dreptului de
proprietate.
3. Aciunea negatorie ca mijloc de aprare a dreptului de proprietate
NOIUNEA I SISTEMUL MIJLOACELOR JURIDICO-CIVILE DE APRARE A
DREPTULUI DE PROPRIETATE
Datorit faptului c este cel mai important drept civil, dreptul de
proprietate ntotdeauna a beneficiat de o protecie special din
Partea
legiuitorul
ui.
Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi aprat
dreptul de proprietate, precum i celelalte drepturi reale. Aprarea
relaiilor de proprietate, ca baz juridic a oricrei societi, a fost i va
fi una dintre cele mai importante probleme ale
Oricrui
sistem de
drept.
Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate n doctrina juridic sunt
noiuni prin care proprietarul tinde s nlture atingerile aduse dreptului
su i s asigure exercitarea lui n condiii normale.
Aceste mijloace de aprare a dreptului de proprietate sunt cuprinse n
diferite ramuri ale dreptului: dreptul constituional, care
Stabilete principiile generale de apartenen a proprietii i de aprare a
relaiilor de proprietate, dreptul penal i dreptul administrativ, care
stabilesc rspunderea n caz de atentare la bunuri strine, dreptul
muncii, care reglementeaz, de exemplu, rspunderea muncitorului
pentru daunele aduse ntreprinderii unde este angajat. Dreptul de
proprietate este aprat i de alte ramuri de drept.
Principalul rol n aprarea dreptului de proprietate i revine dreptului civil.
n aprarea acestui drept, diferitele norme i instituii ale
Dreptului civil nu au acelai rol. De exemplu, unele norme stabilesc i
ntresc apartenena bunurilor materiale, lundu-o astfel sub aprarea
legii, altele asigur proprietarilor condiii de exercitare a drepturilor, avnd
importan n aprarea drepturilor de proprietate, i, n fine, a treia
categorie de norme stabilete consecinele negative pentru cei care
ncalc dreptul de proprietate i pricinuiesc
Proprietarului pagube materiale, adic apr
dreptul de proprietate de diferitele atentate.
Dreptul civil cuprinde cteva categorii de mijloace de aprare a dreptului
de proprietate. Astfel, se evideniaz 4 grupe de mijloace cu ajutorul
crora se poate apra dreptul de proprietate:
1) mijloacele reale de aprare a dreptului de proprietate ca drept absolut
civil, care urmresc restabilirea dreptului de posesiune, dreptului de
folosin i dreptului de dispoziie. Aceast categorie de mijloace
presupune inexistena unor relaii obligaionale ntre proprietar i ter. Din
ea fac parte dou aciuni reale, numite aciuni petitorii: aciunea n
revendicare i aciunea negatorie.
2) mijloacele obligaionale. Dreptul de proprietate este aprat prin aceste
mijloace n toate cazurile n care ntre proprietar i ter exist un raport
obligaional. De exemplu, acestei categorii pot fi atribuite: aciunea privind
repararea prejudiciului cauzat proprietarului, aciunea privind restituirea
bunului dat n folosin temporar etc. Dac proprietarul a ncheiat un
contract de arend a unui teren pentru un anumit timp, iar dup expirarea
lui arendaul refuz s elibereze terenul, proprietarul recurge la un mijloc
obligaional de aprare a dreptului de proprietate, ntemeindu-i cerinele
pe contractul de arend. Dreptul de proprietate este aprat indirect, ca o
consecin a respectrii relaiilor obligaionale.
3) mijloacele de aprare a dreptului de proprietate care nu pot fi
raportate nici la mijloacele reale, nici la cele obligaionale, dar care sunt
prevzute de unele instituii ale dreptului civil. De exemplu, este posibil ca
dreptul de proprietate s fie aprat n cazul apariiei persoanei declarate
disprut fr urm sau declarate moart (Codul civil, art. 51 i 53), n cazul
declarrii nule a actului juridic civil (art.
216-
233).
4) mijloacele de aprare a dreptului de proprietate care au drept scop
protejarea dreptului de proprietate n cazurile, prevzute de legislaie, de
stingere a lui. O astfel de protecie a dreptului de proprietate este acordat
chiar de Constituie, care, la art. 46 alin. (2), prevede c nimeni nu poate fi
expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii
cu dreapt i prealabil despgubire. O astfel de lege este Legea
exproprierii pentru cauz de utilitate public. O situaie similar exist i
atunci cnd bunurile proprietarului sunt rechiziionate n conformitate cu
art. 342 din Codul civil. Alineatele (2) i (3) ale acestui articol prevd:
Persoana al crei bun a fost rechiziionat poate cere restituirea lui dac,
dup ncetarea situaiei excepionale, acesta s-a pstrat n natur. Preul
bunului sau preul folosirii lui, n cazul n care s-a pstrat n natur i a fost
restituit proprietarului, se stabilete prin acordul prilor, iar n caz de
divergen, prin hotrre judectoreasc. Evident, i aceast norm acord
proprietarului posibilitatea de a recurge, dup caz, la ea pentru aprarea
dreptului de proprietate.
Ali autori susin c mijloacele de aprare a dreptului de proprietate pot
fi grupate n urmtoarele dou categorii:
A) mijloacele care asigur dezvoltarea stabil a relaiilor de proprietate;
B) mijloacele care apr dreptul de proprietate numai n caz de nclcare
a acestui drept, adic totalitatea mijloacelor juridico-civile aplicate n cazul
svririi de fapte ilicite contra relaiilor de proprietate.
Un loc aparte l ocup sistemul mijloacelor juridico-civile de aprare a
dreptului de proprietate. n funcie de caracterul nclcrilor, mijloacele
civile de aprare a dreptului de proprietate sunt de dou feluri:
mijloace juridice nespecifice (indirecte),
mijloace juridice specifice (directe).
Mijloacele juridice specifice sau directe sunt aciuni care se
fundamenteaz direct pe dreptul de proprietate. n caz de nclcare
Nemijlocit a dreptului de proprietate (de exemplu, furtul bunurilor), intr
n vigoare aprarea absolut mpotriva oricrui atentat, care, ca i dreptul
de proprietate, are un caracter absolut. ntemeiat pe dreptul de
proprietate, ca drept real, aciunile din aceast categorie sunt aciuni reale.
Locul central n rndul acestor aciuni l ocup aciunea n revendicare. n
afar de aciunea n revendicare, legislaia noastr cunoate i aciunea
negatorie, ca aciune real de aprare a dreptului de proprietate.
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte sunt aciuni civile care se
fundamenteaz pe drepturile de crean. n aceast categorie sunt incluse:
aciunile care provin din neexecutarea contractelor,
aciuni ntemeiate pe rspunderea civil delictual,
aciunile n nulitate sau n anulare.
Specific acestor aciuni este faptul c ele se bazeaz pe dreptul de crean.
i mijloacele de drept obligaional pot contribui la protecia
Dreptului de proprietate, deoarece trebuie s se in cont de corelaia
dintre drepturile reale i cele de crean, de rolul dreptului de proprietate
n determinarea coninutului tuturor celorlalte drepturi patrimoniale,
inclusiv a celor de crean, precum i de funciile raporturilor de obligaii n
dreptul civil.
Ori de cte ori este nclcat dreptul de proprietate, trebuie stabilit ce
aciune urmeaz a fi naintat ntru aprarea dreptului de proprietate.
Aceast chestiune se soluioneaz n fiecare caz concret n funcie de
situaiile, mprejurrile ce au avut ca efect nclcarea dreptului de
proprietate. n toate cazurile n care ntre pri nu au fost stabilite relaii
juridice bazate pe lege sau nu a fost ncheiat un contract, aprarea
dreptului de proprietate se face cu ajutorul aciunilor reale (aciunea n
revendicare i aciunea negatorie).
ACIUNEA N REVENDICARE CA MIJLOC DE APRARE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE
Aciunea n revendicare este unul dintre cele mai rspndite mijloace de
aprare a dreptului de proprietate cunoscute n dreptul
Roman. Revendicarea era o aciune real civil, prin care proprietarul
pretindea restituirea lucrului de la cel care l deinea cu orice titlu.
Denumirea acestei aciuni provine de la cuvintele latine vim dicere (anun
despre aplicarea puterii).
Reglementarea. Aciunii n revendicare i sunt consacrate art. 374 si 375
din Codul civil. n cazul aciuni n revendicare, sunt aplicabile
i art. 307, 310-312, care se refer la posesiune ca stare de fapt, dar care
se refer indirect i la dreptul de proprietate, aplicndu-se n deosebi la
efectele aciunii n revendicare.
Noiunea. Conform art. 374 alin. (1), proprietarul este n drept s-i
revendice bunurile aflate n posesiunea nelegitim a altuia.
Aciunea n revendicare este aciunea real prin care proprietarul (sau o
alt persoan creia proprietarul i- dat n posesiune un
Bun), pierznd posesiunea bunului su, cere
restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Aceast noiune este unanim acceptat n literatura de specialitate. Unii
autori, definind aciunea n revendicare, relev c aceasta este aciunea
real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc
dreptul de proprietate asupra unui bun determinat... S-l oblige pe prt
s restituie posesiunea bunului. Aciunea n revendicare are drept scop
restituirea posesiunii asupra unui bun determinat individual. Aciunea n
recunoatere dreptului de proprietate este mai mult o aciune de sine
stttoare, care pune
n discuie existena dreptului de proprietate i care nu este urmat n mod
obligatoriu de revendicarea bunului.
Literatura de specialitate enumer urmatoarele caractere juridice:
Aciunea n revendicare este o aciune real. Se spune c este o aciune
real fiindc se ntemeiaz anume pe dreptul de proprietate ca drept real.
Aciunea n revendicare, fiind o aciune real, poate fi naintat ctre orice
ter care deine ilegal bunul. De aceea, n toate cazurile n care ntre
proprietar i deintorul bunului exist un raport obligaional, nu va putea
fi naintat o aciune n revendicare. O astfel de aciune nu poate fi
naintat nici n cazul n care bunul a pierit sau a fost deteriorat din vina
posesorului. n astfel de cazuri, urmeaz s fie naintat o aciune
personal de reparaie a prejudiciului. Dei acest lucru este evident, fiind
studiat i analizat n detaliu de doctrin, n practic se ntlnesc totui
cazuri cnd aceste realiti se ignor. Astfel, este admis substituirea
aciunilor personale cu aciune n revendicare sau trecerea de la aciunea
n revendicare la cererea privind nulitatea actului juridic civil. Se ncearc a
se argumenta posibilitatea admiterii unor astfel de aciuni prin faptul c
reclamantul este n drept s-i aleag singur mijloacele de aprare a
drepturilor nclcate. O asemenea abordare a problemei este netiinific i
nu duce dect la consecine negative.
Aciunea n revendicare este o aciune petitorie. Conform dicionarului de
drept civil, aciunea petitorie este o aciune care privete
nsui fondul dreptului i ca atare aparine numai titularului dreptului real
contestat. Fiind o aciune petitorie n cadrul dezbaterilor judiciare,
reclamantul trebuie s demonstreze c anume el deine dreptul de
proprietate asupra bunului a crui revendicare se cere.
Aciunea n revendicare este una prescriptibil. Acest lucru se deduce
din art. 267 i 280 ale Codului civil, care enumer exhaustiv aciunile
(preteniile) imprescriptibile extinctiv. n literatura de specialitate, se
susine ideea c aciunea n revendicare este una imprescriptibil, dat fiind
faptul c dreptul de proprietate este perpetuu.
Din cele expuse se poate concluziona c, prin aciunea n revendicare, o
persoan cere n justiie s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra
unui lucru de care a fost deposedat. Aciunea proprietarului neposesor
ctre posesorul neproprietar (aciunea n revendicare) este ndreptat spre
restabilirea dreptului de posesiune ce aparine proprietarului i de care
acesta a fost lipsit. Proprietarului i aparine din totdeauna dreptul de
posesiune asupra bunurilor sale, dar nu-i poate exercita mputernicirile
deoarece bunul se afl n posesiunea unor alte persoane. Anume n virtutea
acestei mputerniciri (posesiuni) proprietarul are dreptul s nainteze
aciune n revendicare. n cazul satisfacerii aciunii, proprietarului
(reclamantului) i se restituie bunurile, nlturndu-se astfel nclcarea
dreptului de posesiune. O dat cu aprarea dreptului de posesiune,
aciunea n revendicare apr i dreptul de folosin, i cel de dispoziie,
ntruct proprietarul, neavnd n posesiune bunul, nu are posibilitatea de a-
l folosi i de a dispune de el.
Reclamantul i reclamatul n aciunea n revendicare. Dreptul de a
nainta aciune n revendicare l are proprietarul bunului. Acest lucru l
desprindem din coninutul art. 374 alin. (1) al Codului civil, care prevede c
proprietarul este n drept s-i revendice bunurile aflate n posesiunea
nelegitim a altuia. Aceleai prevederi le gsim i la art. 375 alin. (1).
Se pune ntrebarea: ce persoan, n afar de proprietar, ar avea dreptul s
nainteze aciune n revendicare? Legislaia civil anterioar Codului civil n
vigoare coninea reglementri exprese n acest sens. Astfel, art.154 din
Codul civil din 1964 prevedea c dreptul de a nainta aciune n revendicare
l are i persoana care, dei nu este proprietar, deine n posesiune bunuri n
baza legii sau a unui contract. Prevederi similare avea i art. 41 alin. (4) din
Legea cu privire la proprietate (abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07,
MO43-46/30.03.07 art.188). Codul civil n vigoare nu conine astfel de
norme, dispunnd, la art. 374 i 375, c dreptul de a nainta aciune n
revendicare o are doar proprietarul. Aceast poziie a legiuitorului este
corect, fiindc aciunea n revendicare este petitorie, ntemeiat direct pe
dreptul de proprietate, prin urmare, doar proprietarul bunului are dreptul
de a o nainta. Pentru a afirma c dreptul de a nainta aciune n
revendicare l au i alte persoane care dein bunul n posesiune n temeiul
legii sau n baz de contract, este necesar ca legiuitorul s atribuie expres
acest drept posesorilor care nu sunt proprietari. n lipsa unor prevederi
exprese n acest sens, innd cont de dispoziiile art. 374 i art. 375 din
Codul civil, afirmm c dreptul de a nainta aciunea n revendicare l are
doar proprietarul nu i arendaul, locatarul, depozitarul, creditorul gajist i
nici alte persoane care dein un bun strin n temeiul legii sau n baza unui
act juridic civil. n cazul n care vor fi deposedate, persoanele care dein
bunul n posesiune ca arenda, locatar, depozitar vor avea posibilitatea de a
recurge la mijloacele de aprare a posesiunii prevzute la art. 308 i 309 din
Codul civil.
Reclamai n aceste cauze sunt posesorii ilegali, care posed bunul la
momentul naintrii aciunii. Faptul posesiunii ilegale urmeaz a fi dovedit
de reclamant n procesul de examinare a aciunii n revendicare.
Obiect al revendicrii pot fi numai bunurile determinate individual, care
sunt n natur la momentul naintrii aciunii n revendicare. Nu pot fi obiect
al revendicrii bunurile determinate generic. Aceast tez reiese din
coninutul aciunii n revendicare, care const n restabilirea posesiunii
asupra bunului i nu n nlocuirea bunului cu unul asemntor. Nu pot fi
obiect al revendicrii nici bunurile care nu s-au pstrat n natur ori care au
suferit schimbri eseniale. n toate aceste cazuri (cand nu exist obiectul
revendicrii), se poate nainta
O aciune n reparaia daunei materiale.
naintarea aciunii n revendicare presupune urmtoarele condiii:
pierderea de ctre proprietar a posesiunii asupra bunului;
determinarea individual a bunului;
aflarea bunului n posesiune strin i neaprat ilegal.
n cazul nentrunirii acestor condiii, proprietarul este n drept s-i
revendice bunul de la persoana care l-a lipsit nemijlocit de posesiune.
Deseori ns problema se complic prin faptul c bunul revendicat nu se
afl n posesiunea persoanei care l-a deposedat nemijlocit pe proprietar,
fiind vndut. Prin urmare, aciunea n revendicare trebuie naintat fa de
persoana care deine bunul.
De exemplu, n timpul desfacerii cstoriei, soul a vndut fr acordul
soiei automobilul, proprietate a lor comun n devlmie.
Soia a naintat o aciune n revendicare ctre cumprtorul automobilului,
care ns a respins-o.
Cror interese, n acest caz, ar trebui s li se dea prioritate: ale
proprietarului sau ale deintorului de automobil?
n astfel de situaii, legea stabilete dou categorii de posesori ilegali:
dobnditorul (posesorul) de bun-credin i dobnditorul
(posesorul) de rea-credin. Aadar, rezolvarea problemei depinde de
caracterul posesiunii.
Se consider dobnditor de bun-credin cel care nu tia i nici nu putea
s tie c procur bunul de la o persoan care nu are dreptul s-l
nstrineze. Este posesor de rea-credin persoana care tia sau trebuia s
tie c cel care a nstrinat bunul nu avea acest drept. Calitatea posesorului
de rea-credin sau de bun-credin se determin n raport cu momentul
dobndirii bunului. n cazul n care dobnditorul, la momentul dobndirii,
nu tia i nici nu putea s tie c cel care nstrineaz bunul nu are dreptul
s-l nstrineze, iar, ulterior, a aflat despre acest lucru nu poate fi
considerat dobnditor de rea-credin. Prin urmare, buna sau reaua-
credin a dobnditorului depinde de un factor subiectiv (cunoate sau nu
cunoate), care trebuie s existe la momentul dobndirii bunului. Buna
Sau reaua-credin nu poate fi acoperit cu fapte. De exemplu,
dobnditorul nu poate spune c este de bun-credin n temeiul faptului c
a procurat bunul la licitaie, unde i s-a comunicat c bunul este revendicat
ntr-un proces judiciar intentat persoanei care l nstrineaz.
Dei att posesorul de bun-credin, ct i posesorul de rea-credin
sunt posesori ilegali, condiiile de revendicare a bunurilor din posesiunea
lor sunt diferite.
De la posesorul (dobnditorul) de rea-credin bunurile pot fi revendicate
n toate cazurile, inndu-se cont de termenul de prescripie
Extinctiv. Instana de judecat declar c dobnditorul este de rea-
credin dup ce examineaz toate condiiile n care a fost ncheiat
convenia de nstrinare. Dac posesorul este de bun-credin ori de rea-
credin, organul competent soluioneaz n temeiul prezumiei posesiunii
de bun-credin pn cnd este dovedit contrariul. Acest lucru este
prevzut expres la art. 307 alin. (1) din Codul civil, care prevede c buna-
credin se prezum. Dovada posesiunii ilegale (de bun ori de rea-credin)
trebuie s fie dovedit de ctre reclamant, adic de proprietarul bunului. n
afar de aceasta, proprietarul este obligat s dovedeasc faptul c anume
lui i aparine dreptul de proprietate asupra bunului revendicat.
Dac de la dobnditorul de rea-credin bunul poate fi revendicat n
toate cazurile, de la dobnditorul de bun-credin poate fi
Revendicat numai n unele cazuri. Legea interzice revendicarea banilor i a
titlurilor de valoare de la un dobnditor de bun-credin [art.
375 alin. (3)]. Din art. 375 alin. (3), se poate deduce c banii, titlurile de
valoare la purttor, precum i bunurile dobndite la licitaie pot fi
revendicate de la un dobnditor de rea-credin.
Posibilitatea revendicrii bunului de la un dobnditor de bun-credin
depinde de faptul dac bunul a fost dobndit cu titlu gratuit
Sau cu
titlu
oneros.
Revendicarea bunului de la dobnditorul de bun-credin. Situaia
dobnditorului de bun-credin care a dobndit bunul cu titlu gratuit este
n principiu asemntoare cu cea a dobnditorului de rea-credin. Astfel,
n conformitate cu art. 375 alin. (2), dac bunurile au fost dobndite cu titlu
gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s le nstrineze, proprietarul
este n drept s-i revendice bunurile n toate cazurile. Aceast prevedere
legal urmeaz a fi interpretat n sensul c bunul nu poate fi revendicat de
la orice dobnditor de bun-credin. De exemplu, dac cineva a procurat
un bun de la o persoan care nu era n drept s-l nstrineze, dar ulterior l-a
nstrinat cu titlu gratuit, bunul nu poate fi revendicat de la ultimul
dobnditor. Aceast poziie o ntemeiem pe dispoziia art. 375 alin. (2) care
prevede c bunul poate fi revendicat de la dobnditorul de bun-credin
doar atunci cnd l-a dobndit de la o persoan care nu avea dreptul s-l
nstrineze. n cazul n care dobnditorul de bun-credin a dobndit
bunul de la o persoan care avea dreptul s-l nstrineze, bunul nu poate fi
revendicat. Pe de alt parte, un alt argument n susinerea acestei poziii ar fi
i faptul c proprietarul bunului poate dispune de el dup bunul su plac,
inclusiv l poate da cu titlu gratuit unui ter.
Aplicarea art. 375 alin. (2) poate genera ntrebarea dac cel care a
dobndit bunul cu titlul gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s-l
nstrineze ar putea s-l nstrineze cu titlu oneros? Este posibil oare
revendicarea n acest caz? La prima vedere, prevederea art. 375 alin. (2) c,
dac bunurile au fost dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care nu
avea dreptul s le nstrineze, proprietarul este n drept s-i revendice
bunurile n toate cazurile ar sugera ideea c i de la un astfel de posesor
bunul ar putea fi revendicat. O asemenea interpretare a art. 375 alin. (2)
este incorect i nu corespunde adevratului sens al acestei norme. Or, cel
care a dobndit bunul cu titlul oneros de la o persoan care l-a dobndit cu
titlu gratuit de la o persoan care nu era n drept s-l nstrineze nu se
deosebete cu nimic de dobnditorul de bun-credin care a dobndit
bunul de la persoana care nu avea dreptul s-l nstrineze. De aceea, ori de
cte ori bunul a fost dobndit cu titlu oneros de un posesor de bun-
credin, sunt aplicabile prevederile art. 375 alin. (1) i nu ale art. 375 alin.
(2).
Dac bunul a fost dobndit cu titlu oneros, revendicarea este posibil
doar n cazurile prevzute de lege. Astfel, art. 375 alin. (1) prevede c, dac
un bun a fost dobndit cu titlu oneros de la o persoan care nu a avut
dreptul s-l nstrineze, proprietarul poate s-l revendice de la dobnditorul
de bun-credin numai n cazul n care bunul a fost pierdut de proprietar
ori de persoana creia bunul a fost transmis de proprietar n posesiune sau
dac i- fost furat unuia ori altuia, sau a ieit n alt mod din posesiunea
acestora fr voia lor. De la un dobnditor de bun-credin care a
dobndit cu titlu oneros, bunul poate fi revendicat doar n cazul n care a
ieit din posesiunea proprietarului (sau a persoanelor crora bunul a fost
transmis de proprietar n posesiune) contrar voinei acestuia. Legiuitorul
enumer expres dou cazuri de acest fel: (a) bunul a fost furat; (b) bunul a
fost pierdut. n afar de ele, revendicarea bunului de la posesorul de bun-
credin care l-a dobndit cu titlu oneros este posibil n cazurile cnd
bunul a ieit din posesiunea proprietarului contrar voinei acestuia.
Situaia se schimb radical n cazul n care bunul iese din posesiunea
proprietarului cu voina acestuia. Astfel, dac, iniial, a ieit din posesiunea
proprietarului cu acordul lui (de exemplu, a fost dat n arend, pe urm
vndut ilegal de arenda, adic fr acordul proprietarului), bunul nu poate
fi obiectul revendicrii, deoarece proprietarul a greit n alegerea
contragentului (n alegerea arendaului) i de aceea rspunde personal de
consecinele negative ale aciunilor sale (darea n arend), dobnditorul de
bun-credin procurnd bunul de la arenda n mod ireproabil. De aceea,
automobilul, n cazul expus mai sus, rmne n proprietatea
cumprtorului, fiindc automobilul fiind un bun comun al soilor, a ieit
din proprietatea acestora cu voina unuia dintre ei. Desigur, n cazul dat, se
ine cont i de faptul c cel care a procurat automobilul tia ori nu tia
despre acordul ori dezacordul soiei privind nstrinarea automobilului.
Punnd n balan interesele proprietarului, care a dat bunul n posesiune
arendaului, acesta nstrinndu-l unui dobnditor de bun-credin cu
titlu oneros, i interesele dobnditorului de bun-credin, legiuitorul a
acordat prioritate dobnditorului de bun-credin. Justificarea acestei
poziii i are fundamentul i n principiul general al dreptului conform
cruia dreptul trebuie s-l apere pe cel ce are mai puine posibiliti de a se
apra.
n literatura de specialitate este expus ideea c, dac bunul nu poate fi
restituit n baza aciunii n revendicare, restituirea este posibil n baza
aciunii n aplicare a efectelor nulitii actului juridic. Este inadmisibil ca, n
cazul imposibilitii revendicrii prin aplicarea regulilor aciunii n
revendicare, bunul s fie restituit n posesiune proprietarului n urma
aplicrii efectelor nulitii actului juridic civil. Dac am admite o asemenea
situaie, art. 375 din Codul civil ar avea o aplicaie redus. De aceea,
persoana care a dobndit bunul n temeiul unui act juridic devine
adevratul proprietar. Acest lucru este stipulat la art. 331 alin. (1), care
prevede c dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de
proprietate asupra bunului mobil i n cazul n care cel care a dispus de bun
nu era proprietarul lui. nseamn c, ori de cte ori dobnditorul este de
bun-credin, dobndind bunul mobil de la cel care nu avea dreptul s-l
nstrineze (excepie fcnd cazurile cnd bunul a ieit din posesiunea
proprietarului contrar voinei lui, fiind furat, pierdut etc.), acesta devine
proprietar, iar bunul nu i va putea fi revendicat nici n baza aciunii n
revendicare i nici a aplicrii efectelor nulitii actului juridic civil. Nulitatea
actului juridic civil are importan doar pentru raporturile dintre fostul
proprietar i persoana care, contrar voinei acestuia, a nstrinat bunul, n
sensul
Stabilirii rspunderii fa de fostul proprietar. Pe de alt parte, dac
nulitatea absolut poate fi invocat de orice persoan avnd un interes
nscut i actual, nulitatea relativ a actului juridic civil poate fi invocat
doar de un cerc restrns de persoane, a cror enumerare exhaustiv o
gsim la art. 218 din Codul civil.
Efectele aciunii n revendicare. n cazul respingerii aciunii n
revendicare, prtul posesor al bunului continu s-l dein, astfel nct
aciunea n revendicare nu produce nici un efect juridic. n cazul n care
aciunea este satisfcut, bunul urmeaz a fi dat din posesiunea
posesorului neproprietar n posesiunea proprietarului. n al doilea caz, va
trebui hotrt soarta veniturilor obinute sau care ar fi putut fi obinute
prin folosirea, bunului revendicat. Aceste calcule i altele (cheltuielile de
reparaie i ntreinere a bunului), necesare a fi fcute la restituirea lucrului
din posesiunea nelegitim, se fac n conformitate cu prevederile art. 311 i
312 din Codul civil, n funcie de caracterul posesiunii (de bun ori de rea-
credin).
Posesorul de rea-credin este obligat s restituie ori s compenseze
veniturile pe care le-a obinut ori trebuia s le obin pe durata posesiunii.
Astfel, art. 312 alin. (1) prevede c posesorul de rea-credin trebuie s
predea titularului de drept att bunul, cat i fructul lui. Prin fructe, n
aceste cazuri, se neleg att veniturile bneti (fructe civile), ct i fructele
n natur (fructe naturale prsila). Proprietarul bunului este n drept s
cear posesorului de rea-credin nu numai fructele reale pe care le-a
obinut, ci i veniturile pe care le-ar fi putut obine prin folosirea judicioas
a bunului. De exemplu, art. 312 alin. (1) prevede c posesorul de rea-
credin poate fi obligat s compenseze contravaloarea fructelor pe care nu
le-a obinut din culpa sa. Cauzele neobinerii fructelor (lipsa de interes,
nedorina) nu au nici o importan. Este suficient ca posesorul de rea-
credin s se fac vinovat de neobinerea fructelor. Dac neobinerea
fructelor nu este cauzat de culpa posesorului de rea-credin, acesta nu va
fi obligat la compensarea contravalorii lor.
Veniturile i fructele se restituie proprietarului n natur dac posesorul de
rea-credin dispune de ele la momentul soluionrii cauzei de ctre organul
competent. Dac ns a folosit fructele, posesorul d proprietarului
echivalentul valorii lor.
E posibil ca posesorul de rea-credin s fi suportat cheltuieli de
ntreinere a bunului, ca i cel de bun-credin. Dac posesorul de
Bun-credin ns este n drept s cear compensarea tuturor cheltuielilor,
cel de rea-credin poate cere doar compensarea cheltuielilor care duc la
mbogirea titularului de drept. De exemplu, posesorul de rea-credin nu
poate cere compensarea impozitelor pltite, fiindc ele nu duc la
mbogirea titularului de drept. n schimb, dac posesorul de rea-credin
a adus mbuntiri bunului, iar ele nu pot fi separate de bun, contribuind
la ridicarea costului acestuia i, respectiv, la mbogirea titularului de
drept (de exemplu, a fost vopsit maina), posesorul de rea-credin va fi
ndreptit s primeasc echivalentul valorii care a mbogit titularul de
drept.
Posesorul de rea-credin nu dispune de un drept de retenie n cazul n
care titularul de drept refuz s plteasc compensarea la care este inut.
Cu totul altfel stau lucrurile n cazul revendicrii bunului de la un posesor
de bun-credin. n conformitate cu art. 307 alin. (2), posesorul de bun-
credin pierde dreptul de a poseda bunul n momentul n care a aflat
cerinele ntemeiate asupra bunului ale titularului de drept. Din acest
moment, posesorul de bun-credin se transform n posesor de rea-
credin. Prin urmare, dac titularul de drept cere predarea bunului,
posesorul de bun-credin este obligat s predea bunul persoanei
ndreptite. n caz contrar, persoana este n drept s nainteze n justiie o
aciune de revendicare a bunului, n condiiile art. 375 din Codul civil. La art.
311 alin. (1) din Codul civil, se stipuleaz efectul posesiunii de bun-
credin, i anume dobndirea dreptului de proprietate asupra fructelor de
ctre posesorul de bun-credin. Aceast norm, conform creia n cazul
n care persoana ndreptit nu-i realizeaz dreptul, iar posesorul
consider pe bun dreptate c trebuie s pstreze posesiunea n
continuare, fructul bunului i drepturile aparin posesorului, ridic semne
de ntrebare. Astfel, nu este clar necesitatea includerii condiiei n cazul n
care persoana ndreptit nu-i realizeaz dreptul. Dac persoana
ndreptit nu formuleaz pretenii ntemeiate posesorului de bun-
credin, acesta va continua s fie posesor, bucurndu-se de toate
drepturile acordate de starea de fapt. Nu este clar nici condiia iar
posesorul consider pe bun dreptate c trebuie s pstreze posesiunea n
continuare, negsind rspuns la ntrebarea: cnd posesorul va fi ndeptit
s pstreze posesiunea n continuare, cu att mai mult, se afirm c cel
ndreptit nu formuleaz pretenii, situaie n care posesorul este
ndreptit ntotdeauna a pstra posesiunea. Pn la ncetarea bunei-
credine, posesorului i revin fructele. Anume acest fapt trebuie considerat
a fi efectul prevederii utilizate de legiuitor: n cazul n care persoana
ndreptit nu-i realizeaz dreptul, iar posesorul consider pe bun
dreptate c trebuie s pstreze posesiunea n continuare, fructul bunului i
drepturile aparin posesorului.
Dac au fost satisfcute cerinele persoanei ndreptite privitor la
predarea bunului de ctre posesorul de bun-credin, cu alte cuvinte, a
fost satisfcut aciunea n revendicare, urmeaz s se decid i soarta
tuturor mbuntirilor i a cheltuielilor (sarcini, impozite, intervenii i
altele asemenea) suportate de posesorul de bun-credin n perioada
ntreinerii bunului, acesta din urm fiind n drept s cear compensarea
lor. Dac pot fi separate fr a se aduce prejudicii bunului, mbuntirile se
separ i rmn la posesor. n caz contrar, sunt aplicabile regulile de
compensare a cheltuielilor suportate de posesor. La compensare, trebuie
s se in cont de mrimea veniturilor pe care le-a avut posesorul de bun-
credin pe tot parcursul posesiunii, inclusiv fructele neculese din vina lui.
De exemplu, dac a suportat cheltuieli de ntreinere a bunului n valoare
de 1000 lei, iar venitul obinut din folosirea bunului i a fructelor este de
600 lei, posesorul de bun-credin este ndreptit s cear o compensare
de 400 lei. Art. 311 alin. (2) stipuleaz, de asemenea, c se va ine cont i de
cheltuielile ce au avut ca urmare sporirea valorii bunului dac sporul valorii
mai exista la momentul predrii bunului. Aceste concluzii le ntemeiem pe
prevederile art. 311 alin. (2): Posesorul de bun-credin poate cere
titularului de drept compensarea mbuntirilor, dac acestea nu pot fi
separate fr a se aduce prejudicii bunului, interveniilor, sarcinilor,
impozitelor i a altor cheltuieli suportate pe parcursul posesiunii de bun-
credin a bunului, care nu se compenseaz prin folosirea bunului i a
fructelor obinute, inndu-se cont de fructele care nu au fost percepute din
culpa lui. Aceast regula se aplic i cheltuielilor ce au avut ca urmare
sporirea valorii bunului dac sporul valoni nc mai exista la momentul
predrii bunului.
n art. 311 alin. (3), Codul civil pentru prima dat acord posesorului de
bun-credin un drept de retenie, care l mputernicete s rein bunul
pe care l-a avut n posesiune pan cnd solicitantul predrii bunului nu i
satisface preteniile. Regulile de exercitare a dreptului de retenie sunt
prevzute n Codul civil la art. 637-641.
ACIUNEA NEGATORIE CA MIJLOC DE APRARE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE
Codul civil, la art. 376, conine o norm ce prevede expres posibilitatea
naintrii aciunii negatorii ntru aprarea dreptului de
Proprietate: Dac dreptul proprietarului este nclcat n alt mod dect prin
uzurpare sau privare ilicit de posesiune, proprietarul poate cere autorului
ncetarea nclcrii. El poate cere, de asemenea, despgubiri pentru
prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despgubiri i n cazul n care nu se cere
ncetarea nclcrii sau executarea acestei cerine este imposibil.
Spre deosebire de aciunea n revendicare, aciunea negatorie se
nainteaz cu mult mai rar. Practica judiciar cunoate ns cazuri cnd
anume prin intermediul acestei aciuni a fost aprat dreptul de proprietate.
n literatura de specialitate, prin aciune negatorie se nelege cerina
proprietarului posesor al bunului fa de ter de a nltura piedicile n
posesiunea, folosina i dispoziia bunului.
Prin aciune negatorie (n latin actio negatoria) se apr astfel de
atribute ale dreptului de proprietate ca folosina i dispoziia. n
Cazul n care proprietarul este deposedat de bun, dreptul de proprietate
este aprat prin aciune n revendicare. Aceast afirmaie o bazm i pe
art. 376, care, dei nu numete expres atributele dreptului de proprietate
aprate prin aciune n revendicare, denot c acestea sunt folosina i
dispoziia. Dac este deposedat de bun, proprietarul va nainta o aciune n
revendicare conform art. 374-375 din Codul civil, iar cnd i se aduc atingeri
folosirii i dispoziiei bunurilor de care nu este deposedat, va nainta o
aciune negatorie conform prevederilor art. 376.
Aciunea negatorie, ca i aciunea n revendicare, este real. Aciunea
negatorie poate fi naintat numai atunci cnd ntre proprietarul bunului i
ter nu exist un raport obligaional. n caz contrar, nu poate fi naintat
aciune negatorie.
Reclamant n cazul aciunii negatorii este proprietarul bunului. Ca i n
cazul aciunii n revendicare, dreptul de a nainta aciune negatorie o are
numai titularul dreptului de proprietate, fiindc i aceast aciune este
petitorie. Pe de alt parte, art. 376 nu admite expres posibilitatea ca i alte
persoane crora proprietarul le-a transmis posesiunea s nainteze aciune
negatorie.
Deseori, prin intermediul aciunii negatorii, este aprat dreptul de
folosin al proprietarului. De exemplu, folosirea imobilului poate
Fi mpiedicat de faptul c n jurul lui sunt depozitate materiale. Deseori
aciunea negatorie servete ca mijloc de aprare a dreptului de proprietate
n litigiile dintre vecini-proprietari de terenuri (de exemplu, cnd unul
dintre acetia ngrdete exercitarea drepturilor celuilalt, ridicnd o cldire
sau un zid).
Prin aciune negatorie, proprietarul poate nltura nclcrile care l
mpiedic s exercite n condiii normale folosirea bunului ce-i
Apar
ine.
n literatura de specialitate este susinut ideea c aciunea negatorie
poate fi ndreptat i asupra potenialelor nclcri viitoare. De exemplu,
prin aceast aciune, proprietarul interzice n faza de proiect construcia
unui imobil care ar mpiedica folosirea bunurilor sale. Astfel, Codul civil
prevede, la art. 376 alin. (2), ca, dac exist temei de a presupune c se vor
face nclcri ulterioare, proprietarul poate nainta o aciune negatorie.
Aciunea negatorie aadar poate fi naintat n cazul n care proprietarului
i sunt aduse atingeri exercitrii dreptului su de folosin i de dispoziie.
n astfel de aciuni, obiectul revendicrilor const n nlturarea piedicilor
puse proprietarului prin aciunile ilegale ale terului, existente la momentul
naintrii aciunii negatorii. Iat de ce aciunea negatorie este
imprescriptibil, adic termenul de prescripie nu are efect asupra acestor
raporturi juridice.
Pentru ca aciunea negatorie s fie satisfcut, sunt suficiente:
svrirea unor aciuni ce ar mpiedica exercitarea folosinei i dispoziiei
bunurilor i caracterul ilegal al acestor aciuni. n caz contrar, proprietarul
nu este n drept s nainteze aciune negatorie. De exemplu, nu poate fi
naintat o aciune negatorie dac lng o cas a fost spat un an, potrivit
hotrrii organului de resort. Poate fi contestat legalitatea acestei hotrri
nu ns prin aciune negatorie.
Aciunea negatorie nu va fi satisfcut nici n cazul n care proprietarul
trebuie s admit influena asupra bunului n temeiul legii i al
Drepturilor unor
alte persoane.
TEMA: Limitele de exercitare a
dreptului de proprietate
1. Noiuni generale.
2. Caracteristica general a raporturilor de vecintate. Obligaia de
respect reciproc. Influena vecin adimisibil. Atentarea
Inadmisibil.
3. Dreptul de vecintate, limit legal de exercitare a dreptului de
proprietate. Coninutul dreptului de vecintate. Folosirea apelor. Regimul
juridic al fructelor czute, al rdcinilor i al ramurilor de pe terenul vecin.
Distana pentru construcii, lucrri i plantaii. Depirea hotarului
terenului nvecinat n cazul construciei. Accesul pe un teren strin.
Trecerea prin proprietate strin.
NOIUNI GENERALE PRIVIND LIMITELE EXERCITRII DREPTULUI DE
PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este cel mai important drept patrimonial al
persoanelor fizice i persoanelor juridice. Fiind un drept
Fundamental cu caracter de proprietate, acesta urmeaz a fi exercitat
inndu-se cont de dispoziiile legale i de interesele terilor. Art.
46 alin. (5) din Constituie prevede n acest sens: Dreptul de proprietate
privat oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului
nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului.
n retorica dreptului civil, un drept de proprietate este conceptualizat ca
o entitate ermetic, complet izolat de lumea exterioar.
Fiecare entitate este delimitat de graniele sale. n cadrul acestor granie,
proprietarul este suveran.
n ceea ce privete limitele de exercitate a dreptului de proprietate,
putem distinge convenional dou categorii:
A) limite negative;
B) limite pozitive.
Aceste limite au tratri, chiar i reglementri, diferit. S admitem c A,
vecin cu , a amenajat o grdin, plantnd diverse flori i alte plante ce fac
grdina superb. mbuntind astfel terenului su, A a fcut posibil ca de
frumuseea creat s beneficieze i vecinul B. n cazul n care va dori s-i
dea casa n locaiune, va obine un pre mai mare, deoarece casa are
vedere spre grdina frumoas a vecinului. Se poate spune c vecinul se
mbogete pe seama investiiilor fcute de A. Cu toate acestea, A nu va
putea pretinde nici o dat lui o parte din beneficiu pe care acesta l-a
obinut datorit amenajrii grdinii. n acest caz, este vorba de o limitare
pozitiv sau de o externalitate pozitiv. Dac ns A a decis s creasc porci
n curtea sa, lucrurile se vor schimba radical. Valoarea de nchiriere a casei
lui va scdea simitor din cauza disconfortului de a fi vecin cu o asemenea
activitate i mirosului neplcut. n al doilea caz, este vorba, de o veritabil
limitare a dreptului de proprietate, numit limitare negativ. n cazul
limitrii negative, este posibil formularea unor pretenii fa de
proprietarul A, acesta putnd fi obligat i la repararea prejudiciului.
Acest exemplu permite evidenierea unui principiu fundamental al
dreptului de proprietate, i anume: Proprietatea nu poate fi
Folosit ntr-un mod care s aduc prejudicii substaniale i
inacceptabile unui ter sau comunitii. Evoluia acestui principiu
fundamental al dreptului de proprietate poate fi urmrit n 3 acte
normative adoptate pe parcursul a 40 de ani. Astfel, art. 89 al Codului civil
din 1964 prevede c proprietarul se bucur de dreptul de posesiune, de
folosin i de dispoziie asupra bunurilor n limitele determinate de lege.
Legea cu privire la proprietate (abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-
46/30.03.07 art.188) stipuleaz, la art.
1. Alin. (3), c proprietarul are dreptul s exercite fa de bunurile sale
orice aciuni care nu contravin legilor i nu duneaz sntii
Oamenilor i mediului nconjurtor, iar Codul civil n vigoare prevede, la
art. 315 alin. (3), c dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de
drepturile unui ter, prevedere cea mai restrictiv n ceea ce privete
exercitarea dreptului de proprietate. Acest lucru se explic prin formularea
foarte larg a limitrilor dreptului de proprietate, i anume c dreptul de
proprietate poate fi limitat de drepturile unui ter.
n aceast ordine de idei s-ar impune o prim concluzie, i anume c
limitrile dreptului de proprietate trebuie s fie analizate i din punctul de
vedere al proprietarului care beneficiaz sau suport efectul negativ. Astfel,
nici un proprietar nu poate obliga pe vecinul su s transforme casa ntr-un
adevrat monument al culturii sau grdina ntr-un parc pentru a beneficia
de impactul pozitiv creat astfel, dar oricine poate fi obligat s nlture
efectul negativ pe care l produce bunul su asupra proprietii vecinului
sau asupra activitii acestuia de exercitare a dreptului.
Am compara dreptul de proprietate cu un emitor de lumin. Lumina se
propag pn ntlnete un obstacol. Astfel i dreptul de proprietate se
extinde pn ntlnete un alt drept care i se opune, o limit sau o restricie
legal impenetrabil.
Rezonabilul n exercitarea dreptului de proprietate poate fi acceptat ca
principiu, dar cu un singur scop: de a contura hotarul sau extrema
dreptului de proprietate i de a arta cnd o exercitare a dreptului nu este
util titularului, dar influeneaz sau poate influena drepturile unor alte
persoane. Proprietarul imobilului A i exercit dreptul asupra terenului ce-i
aparine, dar nu poate interzice vecinului s nu priveasc peste hotar, nici
porumbeilor sau albinelor lui s zboare de asupra terenului su. Astfel de
interdicii ar avea un temei legal, deoarece A este proprietar, dar
impunerea lor nu este rezonabil. Legiuitorului i este aproape imposibil s
evidenieze din multitudinea de raporturi civile, spre a le stipula n lege,
aciunile care pot fi svrite cu un bun i cele care pot fi considerate ca
depire a rezonabilului. Anume din aceste considerente legiutorul a
recurs, n art. 377 i 378 din Codul civil, la prevederi generale referitor la
obligaia de respect reciproc i la influena vecin admisibil. Aceste
reglementri se refer la raporturile dintre vecini, ns exercitarea
dreptului de proprietate nu se limiteaz doar la aceste raporturi. Legislaia
civil cuprinde i alte reglementri referitor la limitele la care poate ajunge
proprietarul n exercitarea dreptului de proprietate. O astfel de norm, n
acest sens, exist n codurile civile care sancioneaz orice persoan,
inclusiv proprietarul care a prejudiciat o alt persoan (obligaiile care apar
din cauzarea unor daune). Un exemplu frecvent este accidentul rutier, n
care proprietarul de automobil deterioreaz automobilul, animalul sau un
alt bun al unui alt proprietar i este inut la plata acestor pagube, indiferent
de o alt rspundere care poate surveni.
Un alt moment ce ine nemijlocit de limitele exercitrii dreptului de
proprietate este abuzul de drept. Acesta reprezint o teorie care
contureaz, fixeaz limitele de exercitare a dreptului de ctre titular i
potrivit creia, dreptul, inclusiv cel de proprietate, trebuie exercitat numai
n conformitate cu menirea sa natural i n limitele sale normale, adic n
armonie cu relaiile i uzul social actual. Cnd i exercit dreptul n aceste
limite, proprietarul se afl la adpost de orice rspundere pentru
prejudiciile pe care le-ar cauza. Dincolo de aceste limite, nu se pot admite
restricii. Cnd cineva ns uzeaz de dreptul su n mod anormal i
deturneaz dreptul de la menirea sa normal i obinuit, comite un abuz
de drept, urmnd s repare prejudiciul pe care l pricinuiete. Dac uzeaz
n mod anormal de fondul su, proprietarul este rspunztor de prejudiciul
cauzat vecinilor, chiar de nu ncalc vreo prescripie a legii. Astfel, a cldi o
cas pe un teren este un act de folosin normal. Dac proprietarul
respect legile i regulamentele pozitive n acest caz, vecinii nu se pot
plnge de prejudiciul pricinuit. Dac ns proprietarul ridic pe terenul su
un zid sau un perete de scnduri extrem de nalt, fr nici un folos pentru
sine, numai pentru a pricinui un prejudiciu vecinului, d dovad de un abuz
de drept de care va fi rspunztor.
Abuzul de drept este supus criticii n literatura juridic, interpretat ca o
depire a hotarului dreptului subiectiv. Prin urmare, nclcarea aceasta nu
poate fi privit ca o exercitare a dreptului persoanei active, fiind o ieire
peste limitele dreptului i o violare a spaiului dreptului unei alte persoane.
Indiferent de calificarea faptei ilicite cauzatoare de prejudiciu abuz de
drept sau, pur i simplu, svrire a unui delict ea este condamnat de
legislaia majoritii statelor europene. Important este ca fptaul s nu
aib posibilitatea de a justifica fapta anormal, nefolositoare pentru sine,
cu o norm juridic, n concordan cu care ar fi acionat.
Aadar, limitele de exercitare a dreptului de proprietate sunt stabilite de
lege i de drepturile terelor persoane.
Noiunea drept de proprietate face aluzia la faptul c ar aduce titularului
numai privilegii i utiliti. De exemplu, ai un automobil cu care poi merge
prin grdini, pe drum n contrasens, oriunde te poi mica. Aceasta ar fi
latura activ a proprietii. Latura ei pasiv, ca drept absolut, este obligaia
tuturor celorlali de a respecta titularul i de a nu-l deranja n exerciiul
dreptului su, adic de a nu-l opri s mearg n contra sens, prin grdini i
ogoare, ceea ce este imposibil ntr-o societate uman. Exerciiul dreptului
de proprietate trebuie s fie licit, adic s aduc utiliti i favoruri
titularului, dar fr a pricinui pagube materiale celorlali membri ai
societii ori a le nclca drepturile. Exerciiul unui drept nu poate fi privit ca
fiind licit dect n msura corespunderii funciei sociale i interesului
economic la care este racordat. Iat de ce sistemele juridice, proclamnd
dreptul de proprietate ca ceva sacru, au avut grij s-i creeze un cadru n
care el s fie liber. Acest cadru ns nu poate fi standardizat, pentru a
corespunde tuturor categoriilor de bunuri din proprietate. Att prevederile
constituionale, ct i cele legale civile se limiteaz la prevederi generale de
tipul: Proprietatea nu poate fi folosit n detrimentul drepturilor,
libertilor i demnitii omului; Statul garanteaz realizarea dreptului de
proprietate n formele solicitate de proprietar, dac acestea nu vin n
contradicie cu interesele societii etc. Prevederile generale sunt
insuficiente pentru judector. La soluionarea unui litigiu, el este n cutare
de norme aplicabile direct. Legiuitorul nu poate reglementa expres toate
raporturile juridice. Totui, n anumite legi, pot fi gsite norme care restrng
exerciiul dreptului de proprietate asupra unor bunuri, cum ar fi art. 377-394
din Codul civil, dedicate dreptului vecintii, care nu sunt dect limite de
exercitare a dreptului de proprietate. De exemplu, proprietarul poate
cultiva pe terenul su diverse plante, cu excepia celor din care se extrag
substane narcotice. O persoan poate ntreine n locuina sa cini, dar
dac va ntreine 28 de cini ntr-un apartament la bloc, va crea un
discomfort n folosina apartamentelor celorlali locatari, care pot nainta o
aciune mpotriva proprietarilor de cini.
n literatura de specialitate, se susine ideea c limitele de exercitare a
dreptului de proprietate pot fi clasificate n limite materiale i limite
juridice. Limitele materiale se raport la bunurile corporale i delimiteaz
exercitarea dreptului de proprietate n funcie de corporalitatea obiectului
acestuia. Limitele juridice vizeaz coninutul juridic al dreptului de
proprietate: Ele rsfrng ntr-un fel sau altul,
Exercitarea atributelor proprietii fr a echivala ns cu o suspendare a
acestora n raport cu o parte din obiectul dreptului. Limitele juridice i au
temeiul n voina juridic, fie c este voina legiuitorului, fie c este cea a
judectorului, fie c este chiar voina proprietarului, denumit i voin a
omului.
CARACTERISTICA GENERAL A RAPORTURILOR DE VECINTATE.
OBLIGAIA DE RESPECT RECIPROC. INFLUENA VECIN ADMISIBIL.
ATENTAREA INADMISIBIL
Dispoziii generale. Codul civil reglementeaz pentru prima dat dreptul
vecintii. Astfel, capitolul V, Dreptul vecintii, din titlul III,
Proprietatea, Cartea a doua, Drepturile reale (art. 377-393), sunt
dedicate dreptului vecintii. n primul rnd, dreptul de vecintate este
parte component a titlului dedicat dreptului de proprietate. Fiind parte
component a dreptului de proprietate, urmeaz a fi determinat i natura
dreptului de vecintate. ntre dreptul de servitute i cel de vecintate exist
multe similitudini. Totui, legiuitorul a plasat dreptul de vecintate n
compartimentul dreptului de proprietate i nu n al celui de servitute.
Aceast poziie a legiuitorului moldav este salutabil, fiindc prin ea se ine
cont de majoritatea opiniilor expuse n literatura de specialitate referitor la
plasarea unor astfel de reglementri n Codul civil francez i cel romn. Aa
numitele servitui legale i servitui naturale nu sunt adevrate, ci doar
limitri ale dreptului de proprietate. n al doilea rnd, reglementrile din
Codul civil referitoare la dreptul vecintii, fiind imperative, adic
obligatorii, pot fi totui depite printr-o nelegere ntre vecini, potrivit
creia se poate constitui, de exemplu, servitutea de a sdi ori de a construi
la o distan mai mic dect cea indicat n art. 389.
Obligaia de respect reciproc. Aceast obligaie este prevzut n art.
377 din Codul civil, n conformitate cu care proprietarii terenurilor vecine
sau ai altor imobile nvecinate, pe lng respectarea drepturilor i
obligaiilor prevzute de lege, trebuie s se respecte reciproc. O asemenea
obligaie poart un caracter general. Norma dat este aplicabil ori de cte
ori nu exist o prevedere expres care s impun restricii n exercitarea
dreptului de proprietate. Obligaia de respect reciproc urmeaz a fi
examinat n strict concordan i cu abuzul de drept. Prin urmare, dreptul
de proprietate trebuie exercitat astfel nct s nu se fac abuz de el.
Pornind de la art. 377, se poate spune c este interzis exercitarea dreptului
de proprietate cu scopul vtmrii sau pgubirii vecinului. De asemenea,
este interzis exercitarea dreptului de proprietate ntr-o manier excesiv
i nerezonabil, contrar bunei-voine. Anume exercitarea dreptului de
proprietate ntr-o manier de bun-voin ar nsemna c proprietarul se
conformeaz dispoziiilor art. 377, adic ine cont de obligaia de respect
reciproc, indispensabil n raporturile de vecintate. n sensul art. 377, se
consider vecin orice teren sau un alt imobil de unde se pot produce
influene reciproce.
Influena vecin admisibil. Stabilind n art. 377 obligaia vecinilor de a se
respecta reciproc, legiuitorul reglementeaz, n art. 378,
Limitele de influene pe care trebuie s le suporte vecinul. Astfel, art. 378
alin. (1) prevede c proprietarul terenului sau al unui alt bun imobil nu
poate interzice influena pe care o exercit asupra bunului su gazul,
aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia sau o alt
influen similar provenit din terenul vecin dac nu mpiedic
proprietarul n folosirea bunului sau dac ncalc nesemnificativ dreptul
acestuia. n raporturile de vecintate asemenea influene se numesc
inconveniente normale reciproce, cauzate prin exercitarea dreptului de
proprietate. n conformitate cu aceast norm, fiecare vecin are obligaia
de a suporta inconvenientele normale. n literatura de specialitate, a fost
lansat ideea existenei a dou concepte asupra raporturilor de vecintate.
Articolul 378 alin. (1) din Codul civil urmeaz a fi interpretat n sensul c
proprietarul de teren trebuie s suporte influenele, pe care
Le numim influene normale, i s nu cear nici o despgubire pentru
influena exercitat asupra bunului su de gazul, aburul, mirosul,
funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia etc. Provenite din terenul
vecin. Proprietarul nu poate cere despgubire n cazul n care nici
influenele normale enumerate la art. 378 alin. (1) nu-l mpiedic n
folosirea bunului sau ncalc nesemnificativ dreptul su.
Pe de alt parte, inconvenientele normale, numite de legiuitor influene
vecine admisibile, pot fi i de o intensitate mai mare, adic
Pot fi considerabile. n conformitate cu art. 378 alin. (2), proprietarul de
teren sau de un alt bun imobil va trebui s suporte influena pe care o
exercit asupra bunului su gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul,
zgomotul, cldura, vibraia sau ali factori provenii din terenul vecin, chiar
dac influena este considerabil. Proprietarul va trebui s suporte
influena considerabil doar n cazul n care este produs de folosina
obinuit a terenului vecin i nu poate fi nlturat prin msuri justificate
economic [art. 378 alin. (2)]. De exemplu, dac proprietarul are o cas lng
aeroport, va fi obligat s suporte zgomotul avioanelor, care este o
influen considerabil i care nu poate fi nlturat prin msuri justificate
economic. Este de presupus c proprietarul casei nu va putea pretinde
proprietarului de aeroport compensarea inconvenientelor generate de
aceast influen considerabil. Raionamentul nostru i are fundamentul
n art. 378 alin. (2), care stipuleaz: Dac este obligat s suporte o
asemenea influen i dac aceasta depete folosirea recunoscut
obinuit n localitatea respectiv i limitele economice admisibile,
proprietarul poate cere proprietarului de teren care cauzeaz influena o
compensaie corespunztoare n form bneasc. Nu n toate cazurile
poate fi acordat recompens pentru influen considerabil. Persoana
beneficiaz de acest drept doar atunci cnd influena considerabil
depete folosirea recunoscut obinuit n localitatea respectiv i
limitele economice admisibile.
Atentarea inadmisibil. Prin transformare a pmntului se nelege
creterea valorii lui prin activiti umane. Valoarea pmntului poate crete
i prin cultivarea unor plante deosebit de rentabile, al cror fructe sunt
comercializabile, dar cea mai rspndit i mai eficient transformare a
pmntului este construirea pe el a unor imobile. Acestea pot fi simple, ca,
de exemplu, corturile de tenis, pot fi extrem de scumpe, ca zgrie norii. n
temeiul dreptului su de proprietate, titularul poate iniia activiti de
transformare a pmntului, dac acestea nu prejudiciaz vecinii i dac
legea nu instituie, pentru exercitarea lor, autorizaie special. De regul,
pentru cultivarea plantelor pe un teren liber nu se cer autorizaii, dar
pentru construirea imobilelor de orice tip statul impune astfel de
autorizaii. Construcia poate demara numai dup ce proprietarul a obinut
autorizaie de la organul competent. Eliberarea ei este condiionat de
prezentarea unor acte: certificatul de urbanism, documentaia de releveu,
expertiza tehnic, extras din documentaia urbanistic, studiul de
fundamentare, datele privind prospeciunile geologice, ridicrile topo-
geodezice.
Autorizarea de ctre stat a construirii nu are ca scop punerea de piedici
particularilor. Aceast procedur are dou scopuri:
1) protejarea proprietarului de a nu construi pe un teren ubred, periclitat
de aluviuni, ape freatice etc.;
2) protejarea intereselor generale ale comunitii prin respectarea
cerinelor arhitectonice, impuse prin norme de drept public. Particularii
se simt deseori lezai de exigenele organelor competente, considernd
unele norme a fi alogice, nentemeiate, simple
Capricii. Proprietarul care consider astfel se poate apra n justiie.
Temeiul legal al naintrii n justiie a unei aciuni n acest sens l constituie
art. 379 din Codul civil, care, la alin. (1), stipuleaz: Proprietarul poate cere
interzicerea ridicrii sau exploatrii unor construcii sau instalaii despre
care se poate afirma cu certitudine c prezena i utilizarea lor atenteaz n
mod inadmisibil asupra terenului su.
Dac la art. 379 alin. (1) este vorba de posibilitatea interzicerii
construciei, la alin. (2) se reglementeaz situaia n care o construcie,
ridicat cu respectarea cerinelor referitoare la distan, afecteaz totui n
mod inadmisibil terenul vecin. Demolarea unei asemenea construcii este
posibil doar dac afectarea inadmisibil se produce n mod evident.
DREPTUL DE VECINTATE, LIMIT LEGAL DE EXERCITARE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE. CONINUTUL DREPTULUI DE VECINTATE. FOLOSIREA
APELOR. REGIMUL JURIDIC AL FRUCTELOR CZUTE, AL RDCINILOR I
AL RAMURILOR DE PE TERENUL VECIN. DISTANA PENTRU CONSTRUCII,
LUCRRI I PLANTAII. DEPIREA HOTARULUI TERENULUI NVECINAT N
CAZUL CONSTRUCIEI. ACCESUL PE UN TEREN STRIN. TRECEREA PRIN
PROPRIETATE STRIN.
Folosirea apelor. Apele pot face obiectul att al domeniului privat, ct i
al domeniului public. Aceast afirmaie i are fundamentul
n Constituie, la art. 127 alin. (4), care prevede c doar apele folosite n
interes public sunt considerate bunuri ale domeniului public, ceea ce
nseamn c celelalte ape sunt considerate bunuri ale domeniului privat. La
fel, acest lucru l putem desprinde i din art. 296 alin. (2) i (3) al Codului
civil, precum i din Capitolul I, Dispoziii de baz, al Codului apelor.
Codul civil reglementeaz, la art. 381-386, relaiile care pot s apar ntre
vecini ca rezultat al folosirii apelor. Unele reguli generale n acest sens pot fi
deduse din art. 381. Astfel, o prim regul [alin. (1)] stabilete: Cursurile de
ap i prlea freatic din mai multe terenuri nu pot fi deviate sau
manipulate de proprietarul oricrui teren asfiel nct cantitatea sau
calitatea apei s fie modificat n dezavantajul proprietarului unui alt teren.
Aceast regul permite proprietarului de teren s foloseasc apele i pnza
freatic, ns nu trebuie s prejudicieze proprietarul unui alt teren. O a
doua regul general poate fi dedus din alin. (2): Proprietarul terenului
inferior nu poate mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor
provenite de pe terenul superior. Dac ns o curgere de apa de pe terenul
superior cauzeaz prejudicii terenului inferior, proprietarul lui poate
efectua lucrri de schimbare a cursului apei. Lucrrile pot fi efectuate doar
n temeiul unei hotrri judectoreti, cheltuielile fiind suportate de
proprietarul terenului inferior. Tot odat, n conformitate cu prevederile art.
381 alin. (3) din Codul civil, proprietarul terenului superior este obligat s
nu efectueze nici o lucrare de natur s agraveze situaia terenului inferior.
Articolul 382 din Codul civil reglementeaz reguli speciale de folosire a
apei. La alin. (1), se prevede c proprietarul terenului inferior
Nu poate mpiedica curgerea provocat de proprietarul terenului superior
sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc pe acest din
urm teren, datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul
terenului superior, cazul apelor provenite din secarea terenurilor
mltinoase, al apelor folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial,
ns numai dac aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap sau
ntr-un an. Observm c art. 382, spre deosebire de art. 381, nu se refer
la scurgerea fireasc a apelor, ci la scurgerea apelor provocate de
proprietar, la apele ce nesc din cauza unor lucrri subterane ntreprinse
de proprietarul terenului superior, la apele provocate de secarea
terenurilor mltinoase etc. Tot odat, proprietarul terenului inferior este
obligat s admit scurgerea apelor din terenul superior provenite datorit
aciunilor proprietarului acestuia, doar dac aceast curgere preced
vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. Pe de alt parte, proprietarul
terenului superior, n conformitate cu art. 382 alin. (2), este obligat s
aleag mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime terenului
inferior. La fel, proprietarul terenului superior urmeaz s plteasc
proprietarului terenului inferior despgubiri pentru prejudiciile cauzate lui
de scurgerea apelor, despgubiri care trebuie s fie juste i pltite n
prealabil.
Din art. 382 reiese concluzia c proprietarul terenului inferior nu poate s
mpiedice curgerea de ape provocate de proprietarul terenului superior
doar dac pe terenul inferior nu se afl construcii i alte obiective
enumerate la alin. (3). Deci, ori de cte ori pe terenul inferior se vor afla
construcii, mpreun cu gradina i curtea aferent, sau un cimitir, acest
teren nu poate fi supus unor curgeri de ap provocate de proprietarul
terenului superior. Acest lucru este firesc deoarece risc s sufere esenial
construciile amplasate pe terenul inferior. Anume din aceste considerente
legiuitorul a admis, la art. 382 alin. (3), posibilitatea ca proprietarul terenului
inferior s mpiedice curgerea apei provocate de proprietarul terenului
superior.
Proprietarul oricrui teren este obligat s primeasc apele naturale,
adic cele provenite din ploi sau dintr-un izvor, ce se scurg
Dintr-un fond superior. Chiar dac aduce prejudicii, curgerea acestor ape
naturale urmeaz a fi suportat de proprietarul terenului, care ns are
posibilitatea de a se adresa n instan pentru a i se autoriza efectuarea
lucrrilor de schimbare a cursului apelor, evitnd astfel prejudiciile pe
care le pot aduce ele (art. 381). Dac scurgerea apelor nu este natural, ci
provocat de proprietarul terenului superior, proprietarul terenului
inferior nu va putea mpiedica aceast scurgere dac ea se face ntr-un
curs de ap sau ntr-un an. n acest caz ns, proprietarul terenului
inferior va fi ndreptit la plata unei juste i prealabile despgubiri din
partea proprietarului de teren superior (art. 382).
Articolele 383 i 384 se refer la situaiile n care proprietarul capteaz
apa, impunnd unele obligaii proprietarului pe al crui teren exist
surplusul de ap. De exemplu, proprietarul care vrea s foloseasc pentru
irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispune n
mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul
riveran opus lucrri utile de captare a apei (art.
383). Proprietarul terenului care are surplus de ape este obligat, n
conformitate cu art. 384, s ofere acest surplus proprietarului care nu poate
procura apa necesar terenului su dect cu o cheltuial excesiv. La
rndul su, beneficiarul de surplusul de ap este inut s plteasc
despgubire just i prealabil.
Art. 385 se refer la o categorie special de ap i anume la apa de izvor,
la posibilitatea folosirii ei de ctre proprietarii de terenuri vecine. n acest
articol sunt stabilite dou reguli. Astfel, alin. (1) se refer la posibilitatea
proprietarului pe al crui teren se afl un izvor s foloseasc apa lui dup
cum dorete, innd cont ns de drepturile dobndite asupra apei de izvor
de ctre proprietarul terenului inferior. Din acest alineat, coroborat cu art.
317, se poate deduce c proprietarul terenului cu izvor este i proprietarul
din el. Pornind de la art. 315 alin. (3) i de la art. 385 alin. (1), facem
concluzia c proprietarul terenului cu izvor, fiind i proprietarul apei din el,
poate utiliza apa cu condiia de a nu aduce atingere drepturilor dobndite
de ctre proprietarul terenului inferior. Legiuitorul nu dezvluie n art. 385
alin. (1) de care drepturi dobndite ale proprietarului terenului inferior
trebuie s in cont proprietarul terenului pe care se afl izvorul. Este vorba
de orice drept dobndit de proprietarul terenului inferior, fie c este vorba
de un drept dobndit prin act juridic, fie c este vorba de un drept
dobndit prin uzucapiune.
Alineatul (2), care dispune c proprietarul terenului pe care se afl izvorul
nu poate s-i schimbe cursul dac prin aceast schimbare
Ar lipsi locuitorii unei localiti de ap pentru necesitile curente, se refer
pur i simplu la ngrdirea dreptului de proprietate pe care l are
proprietarul de teren asupra apei din izvor. Regulii instituite trebuie s i se
dea o interpretare larg, astfel nct proprietarul s nu poat nu numai
schimba cursul apei, dar nici face ceva ce ar priva locuitorii de folosina
apei, cum ar fi, de exemplu, poluarea ei cu
Substane nocive. Necesitile curente presupun folosirea unei ape de
absolut trebuin, pentru menaj i pentru adpatul vitelor, nu i pentru
alte necesiti. Locuitorii unei localiti nu pot invoca prevederile alin. (2) al
art. 385 din motivul c apa le este necesar pentru proprietile ei curative.
Aceste prevederi sunt aplicabile i n cazul n care locuitorii pot procura apa
necesar spnd fntni. Dispoziia art. 385 alin. (2) se refer la orice fel de
izvor indiferent de debitul lui, i numai la ap curgtoare, nu ns la apele
din fntni, iazuri, mlatini etc. Astfel, legiuitorul a instituit o limitare a
proprietarului pentru protecia intereselor unei colectiviti. Prin urmare,
dreptul de a folosi apele din izvor nu poate fi revendicat numai n folosul lor
de unul sau mai muli locuitori izolai.
Art. 386 se refer la pictura streinii, stipulnd: Acoperiul trebuie s fie
construit astfel nct apa, zpada sau gheaa sa cad exclusiv pe teritoriul
proprietarului. Conform art. 386, proprietarul este obligat s-i
construiasc acoperiul astfel nct streaina s nu permit ca apa, zpada
sau gheaa s cad pe teritoriul vecin. Rezult c un proprietar nu are
dreptul s fac o streain care s intre pe teritoriul vecinului. Pentru a se
conforma cerinei legale, el trebuie s ridice peretele su la o distan de
fondul vecin suficient pentru ca apa, zpada sau gheaa s cad de pe
streain exclusiv pe teritoriul su. Dac apa, zpada sau gheaa cad de pe
streain pe terenul su, proprietarul nu este inut la obligaia de a
mpiedica rspndirea lor pe terenul vecin. Aceast concluzie rezult din
art. 381 alin. (2), prin care proprietarul terenului inferior nu poate
mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe terenul
superior, adic este obligat s suporte scurgerea natural a apelor. n
schimb, proprietarul trebuie s ia msuri ca apa, zpada sau gheaa s nu
cauzeze prin infiltrare vreun prejudiciu construciei vecinului su (de
exemplu, pavajul poriunii pe care se scurge apa de pe streain).
Proprietarul are dreptul s procedeze astfel nct apa, zpada sau gheaa s
cad de pe streaina sa pe un teren care este coproprietate
A sa i a
vecinului
su.
Proprietarul unei cldiri este prezumat i proprietar al terenului cuprins
ntre zidul casei sale i perpendicular a ce coboar de la marginea streinii
la pmnt. Aceasta ns este o simpl prezumie care poate fi combtut
prin prob contrar.
Nu este exclus ca proprietarul s lase ca apa, zpada sau gheaa s cad
pe proprietatea vecin, dar numai n cazul n care a dobndit
Acest drept prin titlu, adic prin nelegere cu proprietarul vecin,
ceea ce constituie o servitute de scurgere a apelor.
Prevederile art. 386 au o aplicare general, adic sunt aplicabile att
localitilor rurale, cit i celor urbane, deoarece legea nu face nici o
deosebire.
Prin prisma prevederilor art. 386, legiuitorul reflect unul dintre
principiile generale n materie de proprietate, conform cruia persoana are
dreptul s fac orice pe proprietatea sa cu o singur condiie: s nu lezeze
vecinii n drepturile lor.
Regimul juridic al fructelor czute, al rdcinilor i al ramurilor de pe
terenul vecin este stabilit n art. 387 i 388 din Codul civil. Astfel, art. 387
prevede c fructele czute din pomi sau arbuti pe terenul vecin se
consider fructe de pe acel teren.
Conform art. 387, dreptul de proprietate asupra fructelor czute din pomi
sau arbuti este al proprietarului terenului pe care au czut. n linii mari,
soluia dat de lege rezult din principiul accesiunii n al crui temei tot
ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el revine proprietarului.
Excepia de la aceast regul rezult din prevederile art. 391 alin. (3), n
temeiul crora proprietarul terenului vecin trebuie s permit accesul
vecinului pe terenul su ca s ridice fructele care, datorit unei fore
naturale sau unei fore majore, au czut pe terenul vecin. Prevederile art.
387 se aplic doar fructelor czute, fiindc cele de pe ramurile care trec pe
proprietatea vecinului aparin proprietarului pomului. Dac nu recurge n
acest caz la prerogativele conferite de art. 388, proprietarul terenului este
obligat, n condiiile prevzute la art. 391 alin. (1), s permit accesul
proprietarului de pom pe terenul su pentru ca acesta s efectueze
lucrrile necesare, adic s culeag fructele.
Dac art. 387 se refer la fructele czute pe terenul vecin, art. 388 se
refer la rdcinile i ramurile ptrunse de pe terenul vecin. Conform art.
388 alin. (1), proprietarul terenului poate s taie i s-i opreasc rdcinile
de arbori i de arbuti care au ptruns la el de pe terenul vecin. Prin
urmare, indiferent de faptul dac plantaiile (arborii sau arbutii) sunt
sdii la o distan reglementar sau cu nclcarea distanei prevzute la
art. 389, proprietarul terenului poate s taie i s-i opreasc rdcinile care
au ptruns la el de pe terenul vecin. Aceeai regul este aplicabil i
ramurilor de arbori i de arbuti ce atrn de pe terenul vecin. Totui,
dreptul de a tia i a opri rdcinile i crengile ce vin de pe terenul vecin
poate fi exercitat doar dac rdcinile i ramurile mpiedic folosirea
terenului pe care au ptruns [art. 388 alin. (2)].
Distana pentru construcii, lucrri i plantaii. Art. 390 alin. (1) din Codul
civil prevede c orice construcie, lucrare sau plantaie se poate face de
ctre proprietarul terenului numai cu respectarea unei distane minime fa
de linia de hotar, conform legii, regulamentului de urbanism sau, n lips,
conform obiceiului locului, astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor
proprietarului vecin. Aceast prevedere poart un caracter general, ceea ce
nseamn c, prin reglementri particulare, este instituit obligaia de a nu
construi dect la o anumit distan de linia de hotar dintre terenurile
vecine sau de a efectua anumite lucrri sau plantaii dect la o distan
stabilit fie de lege, fie de regulamentul de urbanism, fie, n lipsa acestora,
de obiceiul locului. n aceast reglementare de principiu nu este prevzut
distana necesar pentru construciile ridicate pe terenul vecin. Aceste
distane sunt stabilite de legi speciale, regulamente, iar n lipsa acestora, de
obiceiul locului.
Dac, n art. 389, nu face referiri exprese la distana dintre construcii,
lsnd ca ea s fie stipulat de legi, regulamente sau de obiceiul locului, n
ceea ce privete distana l care trebuie sdii arborii, legiuitorul stabilete
c ea nu poate fi mai mic de 2 metri de linia de hotar. Aceast distan
minim se refer doar la arborii mai mari de 2 metri. Din art. 389 alin. (2),
care prevede c arborii, cu excepia celor mai mici de 2 metri, a plantaiilor
i a gardurilor vii, trebuie sdii la distana stipulat de lege, de
regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului, dar care s nu fie mai
mic de 2 metri de linia de hotar, deducem c legea, regulamentul de
urbanism sau obiceiul locului pot stabili o distan mai mare de 2 metri de
hotar. Vom vedea, n cadrul analizei dreptului de servitute, c proprietarii
de terenuri vecine pot institui o servitute de sdire a arborilor mai mari de 2
metri la o distan mai mic de 2 metri de hotar.
n art. 389 alin. (3), sunt reglementate consecinele sdirii arborilor la o
distan mai mic dect cea reglementar. ntr-o asemenea situaie,
proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea ori tierea la
nlimea cuvenit a arborilor, plantaiilor ori gardurilor pe cheltuiala
proprietarului terenului pe care acestea snt ridicate. Art. 389 alin. (3) nu se
refer i la consecinele nerespectrii distanei. n lipsa unor reglementri
exprese referitoare la consecinele nerespectrii distanei prevzute pentru
construcii, am putea afirma c aceste consecine, n principiu, sunt
reglementate n art. 390.
Depirea hotarului terenului nvecinat n cazul construciei. Coninutul
art. 390 din Codul civil referitor la depirea hotarului
Terenului nvecinat n cazul construciei urmeaz a fi analizat, inndu-se
cont i de art. 317 i 329, din care deducem regula conform creia tot ceea
ce unete bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului,
a unei alte persoane ori ca urmare a unui caz fortuit revine proprietarului
de teren dac legea nu prevede altfel. Deci, cel care a construit depind
limita terenului su dup regula
General nu va dobndi drept de proprietate asupra construciei
amplasate pe terenul vecin. Dobndirea dreptului de proprietate n
asemenea cazuri este reglementat n art. 329. n schimb, art. 390 nu se
refer la dreptul de proprietate asupra unei construcii amplasate pe dou
terenuri ce aparin a doi proprietari diferii, ci la alte raporturi dintre
proprietarii de terenuri vecine. Astfel, n conformitate cu art. 390 alin. (1),
dac proprietarul unui teren, cu ocazia ridicrii unei construcii, a construit
dincolo de limita terenului su, fr a i se putea imputa premeditarea sau
culpa grav, vecinul trebuie s tolereze nclcarea hotarului dac nu a
obiectat pn sau imediat dup depirea limitei. Vecinul va fi obligat s
tolereze nclcarea hotarului su doar dac cel care a construit este un
constructor de bun- credin sau, cum opereaz legiuitorul, este o
persoan creia nu i se putea imputa premeditarea sau culpa grav. O
asemenea situaie poate s apar atunci cnd proprietarul care a construit
att pe terenul su, ct i pe terenul strin nu cunotea i nici nu putea s
cunoasc faptul c el construiete i pe un teren strin.
Dac nu poate cere demolarea construciei, fiind obligat s tolereze
nclcarea hotarului, vecinul prejudiciat este ndreptit la plata unei
despgubiri. Mrimea ei se stabilete prin acordul vecinilor, iar n lipsa unui
acord, prin hotrre judectoreasc. n conformitate cu art. 390 alin. (2),
despgubirea se pltete anual, cu anticipaie.
Vecinul prejudiciat are, n conformitate cu art. 390 alin. (3), i o alt
opiune, anume aceea de a pretinde preul poriunii de teren pe care s-a
construit n schimbul transmiterii proprietii acesteia, nseamn, c
proprietarului terenului care a ridicat o construcie dincolo de limita
terenului su poate fi impus s cumpere lotul pe care a construit.
Accesul pe un teren strin. Art. 391 din Codul civil reglementeaz
situaiile n care proprietarul este obligat s admit accesul terilor
Pe
terenul
su.
O prim reglementare se refer la situaiile n care proprietarul
construciilor sau al plantailor are nevoie s utilizeze terenul vecin pentru
ntreinerea construciilor i plantaiilor ce-i aparin. Pentru a avea acces pe
terenul vecin ca s ntrein construciile sau plantaiile sale, proprietarul lor
trebuie s ntiineze n scris sau verbal pe vecin c are nevoie de a utiliza
terenul lui. Astfel, art. 391 alin. (1) prevede c orice proprietar este obligat
ca, dup primirea unui aviz scris sau verbal, s permit vecinului accesul pe
teritoriul su, dup caz pentru efectuarea i ntreinerea unei construcii,
plantaii i efectuarea unor alte lucrri pe terenul vecin. Proprietarul
terenului ar putea cere vecinului s indice n aviz data i timpul necesar
pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere a construciilor sau plantaiilor
sale.
Conform art. 391 alin. (2), proprietarul care este obligat s permit
accesul pe teritoriul su are dreptul la compensarea prejudiciului cauzat
doar prin acest fapt i la restabilirea terenului n starea anterioar.
Legiuitorul indic posibilitatea reparaiei doar a prejudiciului cauzat prin
accesul pe teren. n toate cazurile, cel care a avut acces pe teren strin
poate fi obligat i la restabilirea terenului n starea sa anterioar.
Proprietarul este obligat s permit accesul pe terenul su nu doar
vecinului, ci i altor persoane dac sunt ntrunite condiiile stipulate la art.
391 alin. (3). Astfel, aceast prevedere legal dispune c, n cazul n care,
datorit unei fore naturale sau fore majore, un bun a ptruns pe un teren
strin sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie s permit
cutarea i ridicarea bunului, dac nu a pornit el nsui n cutare sau nu-l
restituie. Deci, pot ptrunde pe un teren bunurile nu numai ale vecinului,
dar i ale altor persoane, dac acest lucru se produce din cauza unei fore
naturale sau fore majore. De exemplu, o inundaie, o furtun pot duce
bunuri pe alte terenuri. Proprietarul terenului pe care, datorit unei fore
naturale sau fore majore, au nimerit bunuri strine are la dispoziie dou
posibiliti:
A) s admit accesul proprietarului de bun pe terenul su pentru a cuta i
ridica bunul;
B) gseasc bunul i s-l predea proprietarului.
Pornind de la faptul c legiuitorul, n finalul alin. (3) al art. 391, a dispus c
proprietarul terenului poate cere ridicarea bunului strin i aducerea
terenului n situaia anterioar, concluzionm c proprietarul bunului va fi
obligat, la cererea proprietarului de teren, s-i ridice bunul, iar n cazul n
care, n urma ridicrii, se vor cauza prejudicii terenului, proprietarul bunului
va fi obligat la reparaia acestora.
Totodat, prevederea bunul continu s aparin proprietarului su, cu
excepia cazului cnd acesta renun la el din art. 391 alin.(3), coroborat cu
art. 317, permite a evidenia o excepie de la regula general, conform
creia tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el revine
proprietarului bunului. n cazul n care, datorit unei fore majore sau fore
naturale, ptrunde pe un teren strin, bunul va continua s aparin
proprietarului su, nu proprietarului de teren.
Dac alin. (1)-(3) din art. 391 se refer pur i simplu la accesul pe un teren
strin, alin. (4) instituie o obligaie pentru cel care efectueaz lucrri i
construcii pe terenul su. Astfel, n conformitate cu aceast prevedere,
proprietarul de teren care efectueaz i ntreine construcii sau execut
alte lucrri pe teritoriul su nu are dreptul s pericliteze terenul vecin ori s
compromit trinicia construciilor sau plantaiilor situate pe acesta.
Trecerea prin proprietatea strin. Am dori s facem o delimitare ntre
dreptul de trecere prin proprietate strin, reglementat n art.
392 din Codul civil, i servitutea de trecere, care poate fi constituit n
conformitate cu art. 428-442. Reglementrile din art. 392, considerate
ngrdiri ale dreptului de proprietate, sunt aplicabile doar dac terenul este
lipsit de comunicaie prin orice cale de acces de folosin comun,
referindu-se la trecerea prin proprietatea strin. Servitutea de trecere se
constituie, de regul, prin acordul de voin al prilor contractante pentru
a facilita uzul i utilitatea unui bun imobil.
Art. 392 alin. (1) prevede: Dac terenul este lipsit de comunicaie prin orice
cale de acces de folosin comun, conducte de alimentare
Cu ap, conducte de energie electric, gaze, telecomunicaii si altele
asemenea, proprietarul poate cere vecinilor s-i permit utilizarea
terenurilor lor pentru instalarea comunicaiei necesare. Aceast norm
impune unele precizri, n primul rnd, ea se refer la trecerea prin
proprietate strin pentru conectare la conducte de ap, de energie
termic, de gaze, la reele de telecomunicaii i altele asemenea i nu
conine reglementri exprese referitoare la dreptul de trecere, adic la
folosirea terenului vecin doar pentru trecere. Art. 392 cuprinde n esen i
situaiile n care un teren este lipsit de comunicaie, neavnd nici o cale de
acces i de ieire la drum. Cu alte cuvinte, sintagma din art. 392 alin. (1)
terenul este lipsit de comunicaie prin orice cale de acces urmeaz a fi
interpretat n sens larg, fiind aplicabil i situaiilor n care terenul nu are
nici o ieire la nici un drum public. Prin urmare, proprietarul oricrui teren
lipsit de comunicaie prin orice cale de acces poate cere vecinilor
permisiunea de a instala pe terenul lor comunicaia necesar.
Pentru o asemenea utilizare a terenului vecin (terenurilor vecine, dup
caz), beneficiarul trebuie s plteasc o despgubire just i prealabil.
Cuantumul ei se stabilete prin acord al prilor care, de altfel, pot conveni
ca despgubirea s fie fcut sub o form de plat unic. Astfel, art. 392
alin. (2) prevede: Trecerea urmeaz a se face n condiii de natur s aduc
o minim atingere exercitrii dreptului de proprietate asupra terenului.
Vecinului al crui teren este folosit pentru acces trebuie s i se plteasc o
just i prealabil despgubire care, prin acordul prilor, poate fi efectuat
sub form de plat unic.
Se pot crea situaii n care lipsa accesului este o urmare a faptului care
pretinde trecerea. n asemenea situaii, n conformitate cu art.
392 alin. (3), despgubirea se va dubla.
TEMA: Dreptul de uzufruct, uz i abitaie

1. Noiunea i caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.


2. Modurile de constituire a dreptului de uzufruct.
3. Exercitarea uzufructului.
4. Stingerea dreptului de uzufruct.
5. Dreptul de uz i dreptul de abitaie.
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE UZUFRUCT
1.1. Noiunea. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai complet
asupra unui lucru, deoarece confer posesiunea, folosina i dispoziia unui
singur titular (proprietate exclusiv) sau mai multor titulari (coproprietate).
Celelalte drepturi reale se constituie asupra unor lucruri strine, care
aparin cu drept de proprietate unei alte persoane. Este important a se
reine faptul c una i aceeai persoan nu poate avea i dreptul de
proprietate, i un alt drept real asupra aceluiai lucru. Unul dintre cele mai
rspndite drepturi asupra unui lucru strin este dreptul de uzufruct,
definit de Iustinian dreptul de a folosi i culege fructele unor lucruri strine,
pstrnd neatins substana lor. Avndu-i originea n dreptul Romei
antice, dreptul de uzufruct s-a perfecionat, fiind recepionat de legislaiile
contemporane, inclusiv de legislaia Republicii Moldova.
Potrivit art. 395 alin.(1) din Codul civil, uzufructul este dreptul unei
persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioad determinat sau
determinabil bunul unei persoane (nudul proprietar) i de a culege fructele
bunului, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de -i conserva
substana. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu i de a-l
nstrina.
Uzufructul este nu altceva dect rezultatul dezmembrrii dreptului de
proprietate n elementele sale i atribuirii unora dintre ele (ius abutendi)
proprietarului, altora (ius possidendi, ius utendi i ius fruendi) unei alte
persoane, numite uzufructuar. Proprietarul pstreaz numai dreptul de
dispoziie a bunului, posesiunea i folosina atribuind-o uzufructuarului.
Acesta este motivul pentru care o astfel de proprietate se numete nud
proprietate (goal sau fr coninut), iar proprietarul, nudul proprietar.
Nuda proprietate nu este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate,
ci doar una din formele n care acest drept poate s existe.
Pornind de la expresia legal, expus n definiie, de a poseda bunul (ius
possidendi), de a-l folosi (ius utendi) i de -i culege fructele (ius fruendi)
ntocmai ca proprietarul, uzufructuarul exercit prerogativele sale n mod
direct i nemijlocit asupra bunului, fr a avea nevoie de o prestaie
specific din partea nudului proprietar sau a oricrei alte persoane. n
special, referindu-se la ius fruendi, legiuitorul stipuleaz c uzufructuarul se
bucur de toate fructele pe care le produce bunul i c ele trec n
proprietatea acestuia la data culegerii lor (art.401).
1.2. Caracterele juridice ale uzufructului. Uzufructul se particularizeaz
prin urmtoarele caractere:
A) Uzufructul este un drept real, deoarece presupune o legtur direct
ntre titularul su i bun, motiv pentru care legiuitorul l-a inclus n titlul IV,
Alte drepturi reale, din cartea II, Drepturile reale, a Codului civil.
Uzufructul este un drept real principal, deoarece are o existen autonom
i se exercit ca i dreptul de proprietate, ns fr a afecta substana
lucrului i fr a-i hotr soarta juridic. Aparent, uzufructul seamn cu
locaiunea, care este un drept de crean. Dup cum se menioneaz n
Tratatul de drept civil romn, definiia dat se potrivete n mare msur i
dreptului de folosin al locatarului (chiria sau arenda). Cu toate acestea,
ntre uzufruct i locaiune exist deosebiri eseniale.
Uzufructuarul preia bunul n starea n care se afl (art.399) avnd
ndatorirea de -i conserva substana (art.395), de a efectua
Reparaiile de ntreinere a bunului (art.412) i de a se comporta fa de el
ntocmai ca un proprietar (art.395), pe cnd locatarul preia bunul de la
locator n starea corespunztoare, conform destinaiei convenite prin
contract, cel din urm avnd obligaia s menin bunul n aceast stare pe
durata locaiunii (art.878) i s repare prejudiciul cauzat locatarului de
viciile bunului nchiriat (art.880). Prin urmare, nudul proprietar nu are fa
de uzufructuar nici o obligaie activ, urmnd s-l lase a se folosi de lucru.
n contractul de locaiune ns, proprietarului i se pun anumite obligaii
pozitive.
Uzufructuarul poate trage orice foloase din bunul primit dac actul de
constituire nu prevede altfel (art.395), locatarul ns nu are dreptul s
schimbe forma bunului, nici s-l foloseasc n alt scop dect la destinaie
(art.885).
Uzufructuarul poate s nchirieze i s arendeze bunul care face obiectul
uzufructului dac, prin actul de constituire, nu este interzis
[art.398 alin.(2)], locatarul ns poate da bunul nchiriat n
sublocaiune doar cu consimmntul locatorului (art. 894).
Uzufructuarul poate renuna la dreptul su stingnd prin aceasta
uzufructul (art.420), locatarul nu poate renuna la dreptul su, avnd
posibilitatea de a rezilia contractul n modul stabilit la art.905 i art.907.
Uzufructul este cu titlu gratuit dac titlul oneros nu este stipulat expres n
actul de constituire (art.400), locaiunea ns poate fi numai cu titlu oneros
(art.875).
Uzufructul se stinge la moartea sau la lichidarea uzufructuarului
(art.420), drepturile i obligaiile locatarului trec prin succesiune
(art.
902).
B) Uzufructul este un drept temporar prin esena sa. Uzufructul constituit
n favoarea unei persoane fizice poate dura cel mult pn la decesul
acesteia, iar cel constituit n favoarea unei persoane juridice va dura pn
la lichidarea ei, dar nu mai mult de 30 de ani. Actul juridic prin care se
constituie un drept de uzufruct perpetuu i transmisibil pentru cauz de
moarte este lovit de nulitate absolut.
C) Uzufructul este un bun inalienabil (art.398) sau un drept cu caracter
intuitu personae, incesibil. Dreptul de uzufruct nu poate fi cesionat terilor
ori nstrinat n alt mod, nici gajat sau ipotecat. Aceast interdicie ns nu
mpiedic uzufructuarul s foloseasc bunul care face obiectul uzufructului,
inclusiv prin transmitere n locaiune sau arend, n condiiile art. 396
alin.(2) i (3). Acest caracter este confirmat i de dispoziia art.405, potrivit
creia creditorul uzufructuarului poate urmri drepturile acestuia, altele
dect cel de uzufruct (fructele, veniturile etc.).
D) Uzufructul se poate constitui asupra bunurilor neconsumptibile
[art.396 alin. (3)]. Legiuitorul admite, cu titlu de excepie, ca uzufructul s
se extind i asupra unor bunuri consumptibile (art.402), care sunt pri
componente ale unui patrimoniu dat n uzufruct.
1.3. Obiectul dreptului de uzufruct. Legiuitorul permite constituirea
dreptului de uzufruct asupra oricror bunuri care se afl n circuit civil, cu
excepia celor din domeniul public al statului i al unitilor teritorial-
administrative. Expresia legal din art.396 alin.(3) arat c obiect al
uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se afl n circuitul civil,
mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un patrimoniu sau o
parte din el. Uzufructul instituit asupra bunului principal se extinde i
asupra accesoriilor acestuia, precum i asupra a tot ce se unete sau se
ncorporeaz n acesta.
Uzufructul bunurilor corporale. Dreptul de uzufruct poate fi constituit
asupra oricror bunuri corporale, indiferent de natura lor imobil sau
mobil. Obiect al acestui drept poate fi i un bun complex sau o
universalitate de bunuri.
Dac uzufructul se constituie asupra unui imobil, naterea, modificarea
sau stingerea este condiionat de nscrierea n registrul de
Imo
bile.
Dac uzufructul se constituie asupra unui bun complex, asupra unei
universaliti de bunuri sau asupra unui patrimoniu, uzufructuarul,
mpreun cu nudul proprietar, va fi obligat s fac un inventar dac ei nu au
convenit ca inventarul s fie efectuat de ctre un ter.
Potrivit art.402, uzufructul poate cuprinde, alturi de bunurile
neconsumptibile, i bunuri consumptibile (care se consum prin primul act
de uz) de care poate dispune, avnd ns obligaia de a restitui bunuri de
aceeai calitate, cantitate i valoare.
Uzufructul bunurilor incorporale. Legiuitorul admite constituirea
dreptului de uzufruct i asupra unor bunuri incorporale sub forma
dreptului de crean (dobnda din depunerile bancare), valori mobiliare
nematerializate, pri sociale, mrci de producie i de comer, modele
industriale etc. Se poate constitui uzufruct i asupra unui drept de
superficie.
1.4. Termenul dreptului de uzufruct. Uzufructul este un drept temporar.
El se instituie n cazul uzufructuarilor persoane fizice cel mult pn la
decesul lor dac actul de constituire nu prevede altfel.
Uzufructul constituit n favoarea persoanei juridice funcioneaz pn la
lichidarea ei, dar nu mai mult de 30 de ani.
Orice act juridic de constituire a unui uzufruct perpetuu i transmisibil
pentru cauz de moarte sau lichidare este lovit de nulitate absolut.
MODURILE DE CONSTITUIRE A DREPTULUI DE UZUFRUCT
Potrivit art. 396 din Codul civil, uzufructul se poate constitui prin lege sau
prin act juridic. n cazurile prevzute de lege, uzufructul poate ti constituit
prin hotarre judecatoreasc. n legislaia altor state se admite dobndirea
uzufructului i prin uzucapiune.
La constituirea uzufructului, se aplic aceleai reguli ca i la nstrinarea
bunurile care fac obiectul uzufructului.
2.1. Constituirea uzufructului prin efectul legii. n legislaia Republicii
Moldova nu exist reglementri care ar prevedea expres constituirea
dreptului de uzufruct. Prelund ideea din literatura juridic romn,
considerm c suntem n prezena realizrii unui drept de uzufruct atunci
cnd prinii folosesc bunurilor copiilor lor.
2.2. Constituirea uzufructului prin act juridic. De cele mai multe ori
uzufructul se constituie prin voina omului, mbrcnd forma unui act juridic
unilateral (testament) sau bilateral (contract). Persoana care poate
constitui un drept de uzufruct poate fi numai proprietarul bunului.
Uzufructul poate s-i aib originea ntr-o clauz testamentar sub form
de legat prin care de quius instituie dreptul unei persoane nemotenitoare
s foloseasc i s culeag fructele unuia sau mai multor bunuri din masa
succesoral, transmind nuda proprietate motenitorilor (art. 1486 i
1487). De asemenea, este posibil situaia n care, prin testament,
legatarului s i se lase nuda proprietate, iar motenitorul legal s rmn cu
uzufructul, precum i situaia n care se las unui legatar dreptul de
uzufruct iar altui legatar nuda proprietate.
Dreptul de uzufruct poate fi constituit prin contract cu titlu oneros, ct i
cu titlu gratuit. Contractul poate s fie unul de sine stttor, precum i o
clauz ntr-un act de constituire a unei societi comerciale. n literatura
juridic se analizeaz dou ci de constituire a uzufructului: de nstrinare
i de retenie.
Calea de nstrinare, numit i mod de stabilire direct a uzufructului, se
constituie atunci cnd proprietarul bunului creeaz asupra
Lui un uzufruct, pstrndu-i nuda proprietate, iar dreptul de folosin i de
culegere a fructelor transmind-o unui ter. Un exemplu util ar servi cazul
cnd proprietarul transmite bunul su n calitate de aport la formarea sau
majorarea capitalului social a unei societi comerciale.
Calea de retenie, numit i mod de stabilire indirect a uzufructului se
constituie atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda
Proprietate a bunului su, ns reine pentru sine uzufructul,
transformndu-se din proprietar plin n uzufructuar.
La ncheierea contractului de constituire a dreptului de uzufruct, se vor
aplica aceleai reguli ca i la nstrinarea bunurilor care fac
Obiectul
uzufructulu
i.
Contractul de constituire a dreptului de uzufruct este:
A) sub semntur privat, dup modul de formare, iar, n cazurile
stabilite de lege, poate fi i n form autentic. n cazul n care uzufructul se
constituie asupra unui teren, pentru ncheierea lui valabil se cere forma
autentic, iar pentru naterea dreptului de uzufruct, contractul trebuie
nscris n registrul de imobile;
B) sinalagmatic (bilateral), dup coninut, dac a fost ncheiat cu titlu
oneros i dac, pentru acordarea acestui drept, se pltete recompens; el
poate fi i unilateral dac uzufructul se acord cu titlu gratuit;
C) att cu titlu oneros, ct i titlu gratuit, dup scopul urmrit de pri:
dac este cu titlu oneros, contractul de constituire a uzufructului se
ncadreaz n categoria contractelor comutative, deoarece existena i
ntinderea drepturilor i obligaiilor prilor contractante sunt certe, pot
fi apreciate chiar la momentul ncheierii contractului i nu depind de
hazard;
dac este cu titlu gratuit, contractul intr n categoria contractelor
liberalitilor, deoarece proprietarul, rmnnd cu nuda proprietate a
bunului, transmite dreptul de posesiune i de folosin uzufructuarului,
care profit de fructele bunului;
D) constitutiv de drepturi reale, dup efectele produse i anume de
dreptul real de uzufruct;
E) cu executare succesiv, dup modul de executare, deoarece
uzufructuarul i va exercita dreptul ntreaga perioad pentru care a fost
Constituit, iar nudul proprietar va fi obligat s tolereze
i s nu mpiedice exercitarea uzufructului;
F) numit, deoarece are o denumire prevzut de lege.
Cuprinsul unui contract de constituire a uzufructului. Un contract de
constituire a uzufructului, ca orice contract civil, trebuie s cuprind
anumite clauze obligatorii.
Obligatorii sunt clauzele care se refer la:
identitatea nudului proprietar i a uzufructuarului;
identificarea bunului care face obiectul uzufructului; dac uzufructul se
constituie asupra unui imobil, este necesar extrasul din registrul bunurilor
imobile i titlul de proprietate;
termenul pentru care se constituie uzufructul dac se constituie pentru o
anumit perioad;
titlul gratuit sau oneros al uzufructului, dac contractul este cu titlu
oneros, se indic mrimea recompensei i regularitatea plii ei;
persoana care va ndeplini formalitile de nregistrare a uzufructului,
dup caz;
alte date pe care prile le consider importante dac nu contravin
normelor imperative ale legii.
2.3. Constituirea uzufructului prin hotarare judectoreasc. Dreptul de
uzufruct se poate constitui prin hotrre judectoreasc numai n cazul n
care legea prevede o astfel de modalitate. n procesul de insolvabilitate
poate fi evideniat o situaie n care s-ar constitui un uzufruct prin voina
unei alte persoane dect proprietarul. Ne referim la situaia cnd masa
debitoare a societii comerciale insolvabile include dreptul de folosin,
pentru un anumit termen, asupra unor bunuri depuse ca aport la capitalul
social. n cazul n care societatea comercial emitent de aciuni sau de
pri sociale devine insolvabil pn la expirarea termenului pentru care
dreptul de folosin asupra bunului su a fost transmis ca aport, acest
drept intr n masa debitoare, administratorul insolvabilitii avnd dreptul
s-l valorifice, adic s-l nstrineze cu titlu oneros, iar suma obinut sa o
mpart ntre creditori. nstrinnd dreptul de folosin asupra lucrului
depus ca aport, administratorul insolvabilitii stabilete un termen, care nu
va fi mai mare dect termenul dreptului de folosin indicat n actul de
constituire. Dup expirarea termenului stabilit, posesiunea i folosina
bunului se va ntoarce la proprietar. Actul de nstrinare a dreptului de
folosin va fi un contract de uzufruct, terul beneficiar avnd, n calitatea
de uzufructuar, dreptul i obligaia de a se comporta fa de bun ca un
veritabil proprietar. Dei administratorul insolvabilitii va organiza o
licitaie de nstrinare a dreptului, contractul trebuie semnat de
proprietarul bunului asociat al societii insolvabile. Dac acesta refuz s
semneze, administratorul insolvabilitii se va adresa n instan pentru ca
voina asociatului s fie substituit prin act judectoresc.
EXERCITAREA UZUFRUCTULUI
Uzufructuarul folosete bunul obiect al uzufructului ntocmai ca i
proprietarul. Legea prevede drepturi i obligaii, specifice uzufructului,
att pentru uzufructuar, ct i pentru nudul proprietar.
3.1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Drepturile uzufructuarului. De esena uzufructului este dreptul titularului
de a folosi bunul i -i culege fructele.
Dreptul de posesiune [Codul civil, art. 395 alin.(1)]. Uzufructuarul are
dreptul s stpneasc bunul n msura n care este necesar
Exercitrii dreptului su. Uzufructuarul
este un posesor nemijlocit (art.304).
Dreptul de folosin [art.395 alin.(1)]. Uzufructuarul se folosete de bunul
obiect al uzufruct ntocmai ca proprietarul. A folosi un bun nseamn a te
servi de el i a-l exploata n interes propriu, lund n considerare natura i
destinaia lui. Uzufructuarul poate folosi bunul i n activitatea sa
profesional sau de ntreprinztor. Dei legiuitorul prevede expres ca
folosina uzufructuarului este ca i folosina proprietarului, ntre ele exist
totui diferen. Proprietarul poate uza de bunul su n mod nesocotit,
sleindu-i productivitatea i substana, schimbndu-i destinaia i chiar
distrugndu-l. Uzufructuarul poate folosi bunul avnd obligaia de -i
conserva substana (art.395), de -i pstra destinaia (art.411), innd cont
de limitele stabilite n actul de constituire, care exclud anumite folosine
[art.395 alin.(2)]. Altfel spus, exercitarea dreptului su este limitat la o
folosin grijulie, ca a unui bun proprietar. Folosina de ctre uzufructuar nu
exclude scderea valorii bunului, ns ca urmare a uzurii lui normale,
uzufructuarul avnd obligaia ca, la expirarea termenului, s-l restituie
nudului proprietar n starea n care se afl (art.409). Dac din obiectul
uzufructului fac parte i bunuri consumptibile, dreptul de folosin
nseamn consumarea acestora (art.402). Dreptul de folosin al
uzufructuarului se extinde i asupra accesoriilor bunului dat n uzufruct
[art.396 alin.(4)]; Folosina bunului poate fi exercitat de uzufructuar direct
sau indirect, prin intermediul unei alte persoane avnd calitatea de locatar
(arenda, chiria). Aceast concluzie este impus de art.398 alin.(2) i (3),
care stipuleaz posibilitatea nchirierii sau arendrii bunului.
Dreptul la fructe (art.395, art.401). Dreptul de a culege fructele este o
consecin fireasc a dreptului de folosin. Uzufructuarul se
Bucur de toate fructele naturale sau civile pe care le produce bunul,
dobndind proprietatea asupra lor de la data culegerii. Prin noiunea de
fruct trebuie de neles orice venit, spor sau product al unui lucru, venit sau
beneficiu dobndit n urma folosirii dreptului, precum i veniturile i
beneficiile pe care obiectul uzufructului le asigur prin intermediul
raporturilor juridice. Din dispoziia art.401 rezult c uzufructuarul nu
beneficiaz de o simpl folosin a fructelor, ci de dobndirea proprietii
asupra lor. Dreptul uzufructuarului asupra fructelor se nate la data
constituirii uzufructului i se stinge la data expirrii termenului sau apariiei
unui alt temei de stingere. n cazul n care, la data constituirii dreptului de
uzufruct, din obiectul uzufructului fac parte fructe naturale, acestea se
consider ale uzufructuarului dac actul de constituire nu prevede altfel. n
cazul n care, la data stingerii dreptului de uzufruct, obiect al uzufructului
sunt fructe naturale neculese, acestea vor fi ale uzufructuarului numai dac
actul de constituire prevede astfel.
Dreptul de a dispune de bunurile consumptibile (art.402) rezult din
natura lor. Uzufructuarul are prin excepie dreptul de a dispune de bunuri,
consumndu-le sau nstrinndu-le, deoarece acesta este singurul mijloc de
a se folosi de ele, natura acestor bunuri procurnd un folos doar prin
consumare sau nstrinare. n acest caz, uzufructuarul are obligaia de a
restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau, dac este
imposibil, s restituie contravaloarea lor de la data stingerii uzufructului.
Dreptul de a face reparaii capitale. Uzufructuarul este n drept s fac,
din cont propriu, reparaii capitale bunului de care beneficiaz dac nudul
proprietar nu efectueaz la timp astfel de reparaii [art.412 alin. (6)].
Dreptul la compensarea cheltuielilor de reparaii capitale i la
despgubiri. n cazul n care a efectuat din contul su reparaii capitale
bunului, uzufructuarul este n drept ca, la stingerea uzufructului, s pretind
la compensarea cheltuielilor [art.412 alin. (6)]. Uzufructuarul va putea
pretinde compensarea cheltuielilor dup regulile gestiunii de afaceri (art.
1382) sau despgubiri de la nudul proprietar n cazul
n care prin fapta acestuia a fost redus
valoarea uzufructului (art.417).
Dreptul de a renuna la uzufruct. Potrivit art.420 alin.(1), uzufructul se
stinge n cazul renunrii uzufructuarului la dreptul su.
Particularitile uzufructului generate de tipul obiectului su
Creana ca obiect al dreptului de uzufruct (art.403). Obiect al
uzufructului poate fi i o crean a nudului proprietar fa de un ter. Un
exemplu elocvent de constituire a unui drept de uzufruct asupra unei
creane ar fi uzufructul asupra banilor din depozitul bancar sau asupra unor
obligaiuni, ambele productoare de dobnd. Uzufructuarul are dreptul s
foloseasc i s culeag fructele civile ale creanei care se reduc numai la o
dobnd periodic. Uzufructuarul mai are obligaia, cu titlu de excepie n
cazul insolvabilitii bncii sau emitentului de obligaii, de a nainta creana
ctre administratorul insolvabilitii pentru a participa la adunarea
creditorilor etc. n cazul n care, n timpul exercitrii dreptului de uzufruct,
contractul de depozit bancar expir sau obligaiunile ajung la scaden,
uzufructuarul este n drept s primeasc banii de la banc sau de la
societatea care a emis obligaiunile i s dispun de ei ca un bun proprietar,
avnd dreptul s-i foloseasc prin continuarea relaiilor, s-i depun pe un
alt cont bancar i chiar n alt banc ori s dispun de ei altfel. Se observ
c, exercitnd dreptul de folosin, uzufructuarul poate consuma banii, ns
la ncheierea uzufructului are obligaia de a restitui nudului proprietar suma
echivalent creanei.
Participaiunile la capitalul social ca obiect al dreptului de uzufruct
(art.404). Proprietarul poate s transmit cu drept de uzufruct aciuni
emise de societile comerciale pe aciuni, pri sociale ale societilor cu
rspundere limitat, precum i participaiuni ale unor alte persoane
juridice. n acest caz, uzufructuarul are dreptul de a folosi i a culege
fructele, adic de a participa la adunrile generale cu drept de vot i de a
ncasa dividendele acestor participaiuni. Dreptul de vot nu poate fi
exercitat de uzufructuar dac, la adunarea general, se discut modificarea
capitalului social, reorganizarea sau lichidarea persoanei juridice, dreptul
de vot aparinnd nudului proprietar. Dac aciunile se rscumpr de ctre
emitent, dreptul uzufructuarului de a ncasa preul trebuie s fie expres
stipulat n actul de constituire a uzufructului, n caz contrar decizia aparine
nudului proprietar.
Terenurile cu arbori i pdurile ca obiect al dreptului de uzufruct (art.406
i 407). Se poate constitui dreptul de uzufruct asupra unui teren cu arbori
fructiferi sau nefructiferi. Uzufructuarul dobndete nu numai poamele, dar
i ghinda, pluta, rina, crengile ce se tund n fiecare an etc. Arborii nu pot
fi considerai fructe, deoarece reproducerea lor este lent, neperiodic, din
care motiv legea limiteaz tierea lor. Tierea arborilor se permite cu titlu
de excepie n cazurile stabilite la art.406 alin.(1) i numai din necesitatea
reparrii, ntreinerii i exploatrii terenului. n astfel de cazuri,
uzufructuarul va fi inut s nlocuiasc arborii tiai sau distrui [art.406 alin.
(2)]. O situaie distinct de regula menionat este reglementat la art.407,
care prevede ca obiect al uzufructului pdurea destinat de proprietarul lor
unei tieri periodice, arbori din pepinier sau pri de pduri nalte care au
fost destinate tierii regulate. n aceste cazuri, arborii reprezint fructele de
care beneficiaz uzufructuarul, acesta fiind inut s respecte anumite reguli
de tiere i de nlocuire stabilite n Codul silvic nr.887/1996 la art.33-41.
Cariera ca obiect al dreptului de usufruct (art.408). Dac dreptul de
uzufruct se instituie asupra unui teren n care exist carier, uzufructuarul
se poate folosi de ea numai dac aceasta era n exploatare la data
constituirii dreptului, iar proprietarul deine autorizaie de exploatare a
carierei. n cazul unei cariere deschise, adic neexploatate sau exploatate
cndva, ns care, la momentul constituirii dreptului, nu se exploata i nu
exista nici autorizaie de exploatare, uzufructuarul nu poate extrage
produse din ea. n cazul exploatrii carierei, uzufructuarul, ca i
proprietarul, este obligat s respecte dispoziiile Codului subsolului
nr.3/2009.
Obligaiile uzufructuarului
Obligaia de primire a bunului i de ntocmire a inventarului (art.399).
Uzufructuarul este obligat s primeasc bunul n starea n care se afl la
momentul transmiterii. n interesul su, dar i al nudului proprietar, este de
a ntocmi un act n care s-ar constata starea bunului la momentul
transmiterii, deoarece de aceasta depinde i constatarea strii
corespunztoare a bunului la momentul restituirii. Din coroborarea
dispoziiilor art.399 alin. (2) i (3) rezult concluzia c ntocmirea actului de
determinare a strii bunului (inventarului) este obligatorie cnd obiectul
uzufructului este o universalitate de bunuri. Legea indic n special c
uzufructuarul i nudul proprietar sunt obligai s-i acorde asisten
reciproc la ntocmirea inventarului. La cererea uneia dintre pri,
inventarul poate fi ntocmit de un profesionist (organ competent), iar
semnturile autentificate notarial.
Obligaia de a se folosi de bun ca un proprietar. Aceast obligaie rezult
din art.395 alin.(1) i art. 409, potrivit crora uzufructuarul are dreptul de a
folosi bunul i -i culege fructele, ntocmai ca proprietarul, ns cu
ndatorirea de -i conserva substana. Un proprietar, dac nu acioneaz
contrar dispoziiilor legale, poate folosi bunul su aa cum consider
necesar, inclusiv cu neglijen, distrugndu-l sau epuizndu-i substana,
fr a rspunde juridic. Proprietarul poate s nu foloseasc bunul su.
Uzufructuarul ns este obligat s se foloseasc de bun ca un bun
proprietar, astfel nct s-i conserveze substana sau s dea lucrului toate
ngrijirile pe care le-ar dar un proprietar i s se foloseasc numai n aa
msur nct lucrul s rmn n stare bun. Dac uzufructul se constituie
asupra unui teren, uzufructuarul este inut s respecte obligaiile stabilite
prin art.29 din Codul funciar, s nu foreze pmntul pentru a obine
recolte pre mari compromind prin aceasta fertilitatea i recoltele
viitoare. Atitudinea unui bun proprietar cuprinde i obligaia de ntreinere
a bunului i, n acest sens, uzufructuarul este obligat s efectueze reparau e
ntreinere a bunului (art.412).
Obligaia de informare (art.410). Uzufructuarul este obligat s informeze
imediat nudul proprietar c bunul s-a defectat, s-a distrus
Sau c sunt necesare lucrri de reparare ori de mbuntire a bunului sau
c trebuie luate msuri de prevenire a unor pericole iminente care ar duce
la degradare sau distrugere [art.410 alin.(1)], c trebuie efectuate reparaii
mari [art.412 alin.(5)]. Uzufructuarul este obligat de asemenea s se opun
oricror tentative de deposedare de ctre teri i s informeze nentrziat
nudul proprietar despre inteniile terilor de a contesta dreptul de
proprietate.
Obligaia de pstrare a destinaiei bunului (art.411). Uzufructuarul este
obligat s foloseasc bunul pstrndu-i destinaia data de nudul proprietar.
Schimbarea destinaiei bunului este un drept al proprietarului. Aceast
concluzie se impune i de dispoziiile art. 395, art.404 alin.(2), art.407
alin.(3), art.408 i 409. Art. 395 prevede dreptul uzufructuarului de a folosi
bunul ntocmai ca proprietarul. De exemplu, n cldirea n care a fost
utilizat ca spaiu locativ, uzufructuarul nu are dreptul s amplaseze spaii
bunului comerciale sau industriale dac de constituire nu prevede altfel.
Art. 404 alin.(2) prevede expres c schimbarea destinaiei bunului este
prerogativa proprietarului, iar art. 407 alin.(3) c uzufructuarul poate
exploata prile de pduri nalte destinate tierii regulate, conformndu-se
uzanei obinuite a nudului proprietar. Uzufructuarul se folosete de lucruri
ca un bun proprietar i potrivit destinaiei lor (art.409), iar dac obiectul
uzufructului este o carier, aflat n exploatare, se folosete de ea ntocmai
cu nudul proprietar (art.408).
Obligaia efecturii reparaiilor (art.412). Efectuarea reparaiilor bunului
dat n uzufruct sunt puse n sarcina uzufructuarului (reparaii de ntreinere,
reparaii mari) sau n sarcina nudului proprietar (reparaii capitale).
Uzufructuarul este obligat s efectueze reparaiile de
ntreinere a bunului, precum i reparaiile mari, dac ele se datoreaz
neefecturii reparaiilor de ntreinere. Legiuitorul nu a distins reparaiile
de ntreinere de cele mari sau capitale. Prin reparaii de ntreinere se
subneleg reparaiile curente efectuate periodic care permit meninerea
bunului n stare normal pentru folosin i exploatare i care nu implic
modificarea substanei lui. Reparaiile mari sunt aceleai reparaii capitale.
Uzufructuarul nu este obligat s reconstruiasc bunul care s-a distrus din
cauza vechimii ori unui caz fortuit (art.413).
Obligaia de plat a primelor de asigurare n cazul bunului asigurat
(art.414). Dac bunul dat n uzufruct este asigurat, uzufructuarul este
obligat s plteasc primele de asigurare.
Obligaia de a restituire, a bunului obiect al dreptului de uzufruct
[art.423 alin.(1)]. Uzufructuarul este obligat s restituie nudului proprietar,
n starea corespunztoare, bunurile pe care le deine n virtutea dreptului
su de uzufruct.
Obligaia de a despgubi nudul proprietar n cazul pieirii sau deteriorrii
bunului din culpa uzufructuarului. Aceast obligaie rezult nemijlocit din
art.423 alin.(2), precum i din art.395, care oblig uzufructuarul s se
comporte fa de bun ca i proprietarul, cu obligaia de a conserva
substana.
Drepturile i obligaiile nudului proprietar
Pe ntreaga perioad a uzufructului, proprietarul bunului nu are folosina
acestuia, ci doar nuda proprietate. Dei nud, dreptul de proprietate se
exercit presupunnd existena atributelor trunchiate.
Drepturile nudului proprietar
Nudul proprietar are:
dreptul de a poseda bunul ce face obiectul uzufructului, fiind un posesor
mijlocit [art.304 alin.(1)];
dreptul de dispoziie (art.416), principal atribut al dreptului de
proprietate care nu trece la uzufructuar, pstrndu-se la nudul proprietar,
i care trebuie s fie exercitat astfel nct s nu ating dreptul
uzufructuarului; nudul proprietar este n drept sa nstrineze bunul prin
acte ntre vii (de vnzare-cumprare, schimb, donaie etc.) Precum i
pentru cauz de moarte, poate s-l greveze cu sarcini; persoana care a
dobndit nuda proprietate trebuie s respecte uzufructul; dreptul de
dispoziie al nudului proprietar este i el limitat, deoarece proprietarul nu
poate decide soarta bunului prin transformare sau distrugere, fiind inut la
plata despgubirilor n cazul n care, prin fapta sa, a fcut s reduc
valoarea uzufructului (art. 417);
dreptul la aciuni de aprare (art.416), exercitnd toate aciunile legale
de aprare a dreptului su;
dreptul de a cere stingerea uzufructului (art.422), n cazul n care
demonstreaz c uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, i aduce
stricciuni ori l las s degradeze;
dreptul asupra comorii (art.419), aceasta descoperit n bun de ctre
uzufructuar, aparine nudului proprietar;
dreptul de reziliere a contractelor de locaiune sau de arend [art.398
alin. (4)] dac: a) termenul contractului de locaiune sau de arend
depete, fr consimmntul su, termenul obinuit n conformitate cu
uzanele locale; b) spaiul comercial a fost dat n chirie pe un termen mai
mare de 5 ani; c) ntreprinderea agricol a fost dat n arend pe un
termen mai mare de 12 ani; d) terenul agricol a fost dat n arend pe un
termen mai mare de 6 ani; e) contractul de locaiune sau de arend
stipuleaz condiii neobinuite, excesive pentru nudul proprietar.
Obligaiile nudului proprietar
Nudul proprietar are:
obligaia de a se abine de la orice act care ar tulbura folosina
uzufructuarului (art.417); o dat uzufructul fiind constituit i bunul transmis
uzufructuarului, nudul proprietar nu mai are alte obligaii dect una
general i negativ: de a se abine de la orice acte sau fapte prin care ar
mpiedica sau ar tulbura exerciiul liber i deplin al dreptului de uzufruct; nu
pot fi considerate acte care mpiedic sau tulbur exerciiul uzufructului
reparaiile capitale sau chiar reconstrucia bunului de ctre nudul
proprietar sau de a alt persoan, numit de acesta;
obligaia de garanie mpotriva eviciunii (art.417), fiind inut s
garanteze uzufructuarul mpotriva eviciunii, n caz contrar fiind
Rspunztor
pentru
prejudiciu;
obligaia de despgubire (art.417), fiind inut s despgubeasc
uzufructuarul n cazul n care, prin fapta sa, a fcut s se reduc valoarea
uzufructului;
obligaia de restituire a sumelor pltite n avans de uzufructuar
(art.418) sau cheltuielile de reparaii mari [art.412 alin.(6)]; astfel,
Dac uzufructuarul universal ori cu titlu universal pltete datoriile
aferente patrimoniului sau prii de patrimoniu grevate cu uzufruct, nudul
proprietar trebuie s restituie fr nici o dobnd, la stingerea uzufructului,
sumele avansate, precum i cheltuielile de reparaie capital a bunului
suportate de uzufructuar; n cazul n care uzufructuarul nu pltete
datoriile menionate, nudul proprietar poate, la alegere, s le plteasc ori
s vnd o parte suficient din bunurile date n uzufruct pentru a plti
aceste datorii; dac nudul proprietar pltete datoriile, uzufructuarul
datoreaz dobnzi pe toata durata uzufructului;
obligaia de a menine contractele de locaiune i arend ncheiate de
uzufructuar n cazul stingerii uzufructului [art.398 alin.(4)]; nudul proprietar
este obligat s menin contractele de locaiune i de arend ncheiate de
uzufructuar dac uzufructul se stinge, cu excepiile stabilite de lege.
STINGEREA DREPTULUI DE UZUFRUCT
4.1. Uzufructul se stinge n cazuri expres prevzute de lege, inclusiv n
cele ce urmeaz.
Moartea uzufructuarului persoan fizic sau lichidarea uzufructuarului
persoan juridic (art.420). Uzufructul, fiind un drept inalienabil, poate s
existe atta timp ct exist persoana n a crei favoare a fost constituit.
Dac uzufructuarul persoan fizic a decedat, uzufructul se consider stins,
iar clauza prin care s-ar fi stipulat trecerea uzufructului ctre motenitori
este nul de drept. Dac uzufructuarul persoan juridic a fost radiat din
Registrul de stat ca rezultat al lichidrii sau a fost dizolvat n urma
reorganizrii prin fuziune sau dezmembrare, uzufructul se consider stins.
Expirarea termenului (art.420). Uzufructul se stinge la expirarea
termenului pentru care este constituit dac nu a intervenit o alt cauz de
stingere (moarte, lichidare etc.). Termenul de constituire a uzufructului
poate fi unul determinat sau determinabil. Este vorba de un termen
determinat atunci cnd n actul de constituire se prevede un anumit numr
de ani sau o anumit dat. Este determinabil termenul care depinde de
anumite evenimente ce vor surveni n viitor (vrsta uzufructuarului sau a
unui ter). Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice se stinge
la 30 de ani, chiar dac actul de constituire prevede un termen mai mare.
Anularea actului prin care nudul proprietar a dobndit dreptul de
proprietate (art.420). Uzufructul nceteaz n cazul n care, prin hotrre
judectoreasc, a fost rezolvit sau anulat actul juridic prin care cel care a
instituit uzufructul a dobndit titlu de proprietate.
Renunarea uzufructuarului la dreptul su (art.420). Legiuitorul a stipulat
expres dreptul uzufructuarului de a renuna la dreptul su, care poate fi
exercitat chiar i n cazul n care nudul proprietar se opune.
Distrugerea bunului (art.422). Uzufructul se stinge n cazul n care bunul a
fost distrus n ntregime ntr-un caz fortuit. Daca bunul este
Distrus n parte, uzufructul continu asupra prii rmase. n cazul n care
bunul distrus a fost asigurat, uzufructul va continua asupra indemnizaiei
de asigurare dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.
ntrunirea n aceeai persoan a calitii de proprietar i de uzufructuar
(art.420). n cazul n care dreptul de proprietate i dreptul de uzufruct se
reunesc n persoana aceluiai titular, uzufructul se stinge. n literatura
juridic se numete consolidare. Ea se poate realiza numai n persoana
uzufructuarului, deoarece el poate dobndi nuda proprietate att prin acte
ntre vii, ct i pentru cauz de moarte. Fiind inalienabil, dreptul de uzufruct
nu poate trece de la un uzufructuar la altul. Pot fi menionate de fapt i
cazuri n care nudul proprietar motenete uzufructuarul, ns el nu
dobndete dreptul de uzufruct, ci uzufructul se stinge.
Prin voina prilor (art.415). Uzufructul poate fi stins dac nudul
proprietar i uzufructuarul convin n aceast privin. Legea prevede n mod
expres c uzufructul asupra unui drept poate fi stins prin stingerea
dreptului, dar numai cu acordul uzufructuarului.
La cererea nudului proprietar (art.421). Uzufructul poate nceta la
cererea nudului proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina
bunului, i aduce stricciuni ori l las s degradeze. Dac uzufructuarul nu
cade de acord cu nudul proprietar, acesta l va aciona n instan,
demonstrnd abuzul de folosin.
4.2. Efectul stingerii dreptului de uzufruct (art.423). La stingerea
dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat s restituie nudului
proprietar, n starea corespunztoare, bunurile pe care le deine n virtutea
dreptului de uzufruct. Prin stingerea dreptului de uzufruct trebuie s
nceteze orice folosin a bunului, acesta revenind n posesiunea
proprietarului. Fructele naturale neculese la sfritul perioadei de uzufruct
sunt ale nudului proprietar dac actul de constituire nu prevede altfel.
Fructele civile (dobnda, dividendele, arenda i chiria) se percep zi de zi,
suma calculat pn la data stingerii fiind a uzufructuarului, iar de la data
stingerii, a nudului proprietar.
Restituirea bunului nu are loc cnd uzufructul se stinge prin consolidare
i nici n cazul pieirii sau distrugerii totale a bunului. Dac bunul piere ori se
deterioreaz din culpa uzufructuarului, acesta este obligat s
despgubeasc proprietarul. Dac bunul piere n caz fortuit, uzufructuarul
nu este inut la despgubiri. n doctrina juridic se menioneaz c
incendiul nu este considerat caz fortuit prin el nsui; de aceea, pentru a fi
scutit de restituire n caz de distrugere a lucrului prin incendiu, uzufructuarul
va trebui s stabileasc nu numai faptul incidentului, ceea ce este foarte
uor, dar i faptul c incendiul nu se datoreaz neglijenei sau culpei sale,
ceea ce este mai greu de stabilit. De aici, pentru uzufructuar, utilitatea de a
asigura lucrul spre a fi la adpost de daune-interese n cazul cnd nu ar
reui s stabileasc neresponsabilitatea sa. Imposibilitatea de restituire nu
se prezum n cazul n care obiectul uzufructului este un bun consumptibil.
Uzufructuarul poate dispune de bunurile consumptibile, ns cu obligaia de
a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare. Numai n cazul n
care, la data stingerii uzufructului, este imposibil a restitui bunurile, se va
restitui contravaloarea lor.
Uzufructuarul are obligaia de a restitui bunurile nudului proprietar n
starea corespunztoare (art.423). n cazul n care bunurile se uzeaz, ca
urmare a utilizrii lor, uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n
care se afl la data stingerii uzufructului (art.409) cu condiia c s-a folosit
de ele ca un bun proprietar. Aceste dispoziii se aplic fa de toate
bunurile corporale, deoarece, n principiu, ele se uzeaz prin utilizare. Dac
se constat c uzura sau degradarea bunurilor se datoreaz neglijenei
uzufructuarului, acesta va fi inut la plata despgubirilor. Constatarea strii
corespunztoare a bunului la momentul restituirii trebuie s se fac n
temeiul actului de inventariere a bunurilor mobile ntocmit la momentul
predrii bunului sau, n cazul imobilelor, al actului de constatare a strii
bunului.
n cazul imobilelor, stingerea uzufructului se consemneaz n registrul
bunurilor imobile. n legtur cu acest fapt, actul de constatare a stingerii
dreptului de uzufruct (certificatul de deces, extrasul din Registrul de stat al
persoanelor juridice, actul prin care uzufructuarul a renunat la dreptul su,
contractul de stingere a uzufructului, hotrrea instanei etc.) Va fi
prezentat oficiului cadastral teritorial.
Pornind de la dispoziiile art.412 alin.(6), n cazul stingerii uzufructului,
nudul proprietar va fi obligat s compenseze uzufructuarului cheltuielile de
reparaie capital pe care acesta le-a suportat. Rezult c atunci cnd
obiectul uzufructului se restituie ntr-o stare mai bun dect cea indicat la
art.409, aceast mbuntire datorndu-se interveniei uzufructuarului,
nudul proprietar este obligat s restituie valoarea mbuntirilor.
DREPTUL DE UZ I DREPTUL DE ABITAIE
Uzul i abitaia sunt reglementate n Codul civil, la art.424-427. Ele pot fi
definite ca fiind drepturi de uzufruct restrnse i pariale care dau titularului
dreptul de a uza i a se bucura de lucru numai pentru necesitile sale
personale.
Dreptul de uz. Pornind de la dispoziia art.424, uzul este dreptul real
asupra bunului altuia, n virtutea cruia uzuarul poate folosi bunul i
culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii i ale familiei sale.
Esenial pentru dreptul de uz este faptul c folosina uzuarului se reduce
numai la fructele utile necesitilor sale personale, iar dac are familie,
uzuarul poate s culeag fructele bunului i pentru satisfacerea cerinelor
tuturor membrilor lui de familie.
n legtur cu dreptul de uz al membrilor de familie ai uzuarului, este
necesar interpretarea noiunii de familie pentru a arta ce persoane sunt
membri de familie. Din literatura juridic vedem c, n temeiul dispoziiilor
Codului familei, prin familie se desemneaz toate persoanele care au
obligaii de ntreinere reciproc, fiind n relaii de cstorie, rudenie,
afinitate sau n alte relaii asimilate de lege cu relaiile de familie. n aceeai
surs se menioneaz c mai multe acte normative (Codul cu privire la
locuine, Codul fiscal etc.) Arat, direct sau indirect, persoanele care ar
putea fi incluse n familie, menionndu-se n mod expres soul, copii
necstorii, prinii etc. n baza celor menionate, se poate afirma c
membri de familie ai uzuarului sunt: soul, copii lui, inclusiv cei adoptivi, ali
descendeni sau ascendeni ntreinui de acesta. Pentru necesitile acestor
persoane, uzuarul poate folosi i culege fructele bunului care face obiectul
dreptului su.
Constituirea dreptului de uz. Potrivit art.424 alin.(3), uzul se constituie n
temeiul unui act juridic ori al legii. n calitatea de obiect al dreptului de uz
poate fi orice bun, aflat n circuitul civil, asupra cruia se poate constitui
dreptul de uzufruct.
Actul de instituire a uzului poate limita sau extinde dreptul de uz.
Limitarea sau extinderea se poate raporta la cercul de persoane care
beneficiaz de folosina i de fructele bunului sau numai la anumite
folosine.
Dreptul de uz asupra unui imobil ia natere la data nscrierii lui n Registrul
bunurilor imobile.
Exercitarea dreptului de uz. Dreptul de uz se exercit similar dreptului de
uzufruct, n baza normelor ce reglementeaz acest drept. Normele
dreptului de uzufruct se rsfrng i asupra obligaiilor uzuarului i a
drepturilor i obligaiilor nudului proprietar.
Dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul acestui drept
nu poate fi nchiriat sau arendat. Uzuarul suport cheltuielile de cultur sau
de ntreinere proporional prii de care se folosete.
Uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe dect la cele care se cuvin
pentru nevoile proprii i ale familiei sale dac actul nu prevede
Alt
fel.
Uzuarul al crui drept poart numai asupra unei pri din bun are dreptul
s foloseasc facilitile destinate uzului comun.
Stingerea uzului. Dreptul de uz se stinge n aceleai temeiuri ca i
uzufructul i produce aceleai efecte juridice.
Dreptul de abitaie. Conform art.424, dreptul de abitaie, numit i drept
de locuin, reprezint dreptul persoanei fizice de a tri n
Locuina unei alte persoane. Titularul dreptului de abitaie poate locui
personal ori mpreun cu soul i copiii si. El este n drept s instaleze n
locuina oferit de nudul proprietar soul i copii chiar i atunci cnd
cstoria a fost ncheiat ori copii s-au nscut dup constituirea dreptului
de abitaie. Dreptul de abitaie este guvernat de aceleai dispoziii ca i
dreptul de uz, i implicit, cel de uzufruct.
Referitor la so, se cere precizarea faptului c dispoziia legii se refer
numai la persoana cu care titularul este n cstorie legal. n privina
copiilor, putem afirma c titularul dreptului de abitaie i poate instala n
locuin numai pn la vrsta de 18 ani, deoarece persoanele care ating
vrsta majoratului, potrivit art.51 din Codul familiei, nu mai sunt
considerai copii. Pornind ns de la obligaia prinilor de a ntreine copiii
majori inapi pentru munc ce necesit sprijin material (Codul familiei,
art.74) considerm c titularul dreptului de abitatie este n drept s-i
instaleze n locuin i copiii majori inapi pentru munc.
Constituirea dreptului de abitaie. Potrivit art.424 alin.(3), dreptul de
abitaie se constituie n temeiul unui act juridic ori al legii. Obiect al
dreptului de abitaie poate fi numai un imobil cu regim juridic de locuin.
Dreptul de abitaie se poate constitui i n baz de testament dac
testatorul a stipulat o clauz sub form de legat. Art. 1488
Reglementeaz expres modul de folosire a locuinei n baz de legat,
stipulnd c legatarul are dreptul s locuiasc n casa, apartamentul sau pe
o poriune din acestea pn la sfritul vieii dac un termen mai mic nu a
fost stipulat expres. Dreptul de abitaie al legatarului se pstreaz chiar i n
cazul n care motenitorul nstrineaz unui grevat cu drept de abitaie.
Dispoziia art. 1489 alin.(2) apare ca o excepie de la dispoziia art.424
alin.(2), stabilind c legatarul titular al dreptului de folosin a locuinei
poate s-i instaleze membrii de familie n locuin numai dac testamentul
prevede expres aceast posibilitate.
Dreptul de abitaie se poate nate i n baza unui contract de nstrinare
a bunului cu condiia ntreinerii pe via, deoarece dobnditorul
proprietii are obligaia de a asigura persoana care a nstrinat bunul
(beneficiarul ntreinerii) cu locuin pe timpul ct va tri (art.839). Prile
pot indica expres locuina n care beneficiarul ntreinerii va locui, inclusiv
n locuina pe care o nstrineaz, acest drept de abitaie putnd fi
nregistrat n registrul bunurilor imobile.
Se poate evidenia un drept de abitaie i n art. 130 din Codul cu privire la
locuine, potrivit cruia membrii de familie ai proprietarului casei de locuit,
instalai de el n casa ce i aparine, snt n drept de a se folosi, ca i el, de
ncperile casei dac n timpul instalrii lor nu s-a prevzut altceva. Ei snt n
drept s-i instaleze pe copiii minori n ncperea, ce le-a fost acordat de
proprietar; instalarea altor membri ai familiei se admite numai cu
consimmntul proprietarului. Dreptul de folosire a ncperii se menine
pentru aceste persoane i n cazul ncetrii raporturilor familiale cu
proprietarul casei.
Dreptul de abitaie ia natere la data nscrierii lui n registrul bunurilor
imobile.
Exercitarea dreptului de abitaie. Dreptul de abitaie nu poate fi cedat,
iar bunul care face obiectul lui nu poate fi nchiriat. Titularul dreptului de
abitaie suport cheltuielile de cultur sau de ntreinere proporional
prii de care se folosete. Titularul dreptului de abitaie al crui drept
poart numai asupra unei pri din bun poate s foloseasc facilitile
destinate uzului comun.
Stingerea dreptului de abitaie. Dreptul de abitaie se stinge n aceleai
temeiuri ca i uzufructul i produce aceleai efecte juridice. Stingerea
dreptului se nscrie n registrul bunurilor imobile.
TEMA: Dreptul
de servitute
1. Noiunea i caracterele juridice ale dreptului de servitute.
2. Clasificarea servituilor.
3. Constituirea servituilor n baza Codului civil i tipurile de servitui.
4. Exercitarea servituilor.
5. Modificarea locului de exercitare a servituii.
6. Stingerea servituilor.
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE SERVITUTE
1.1. Noiunea dreptului de servitute. Dreptul de servitute i are originea
n sistemul de drept al Romei antice, formndu-se o dat cu apariia
proprietii private asupra pmntului. Pentru asigurarea accesului la
imobilele nfundate i legturii lor cu drumurile publice, cu sursele de ap i
pentru exploatarea lor normal, era necesar a trece prin terenuri strine
sau a le folosi ntr-un anumit mod. Aceast folosire se asigura prin normele
instituiei servituiei. n sensul antic dreptul de servitute era mai larg,
deoarece, pe lng servitutele prediale, includea i aa-numitele servitui
personale (usufructus, usus, habitatio, operae). n dreptul contemporan, n
special n dreptul romn i cel al Republicii Moldova, uzufructul, uzul i
abitaia sunt considerate drepturi reale de sine-stttoare i, ca urmare, a
disprut necesitatea clasificrii servituilor n prediale i personale.
n Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de servitute este
reglementat de art. 428-442. Potrivit art.428, servitutea este sarcina care
greveaz un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului
unui alt proprietar (terenul dominant).
Din definiia legal, rezult c servitutea presupune existena a dou
imobile (terenuri), aparinnd diferiilor proprietari, unul dintre care este
teren dominant, iar cellalt teren aservit. Terenul dominant se numete
astfel deoarece proprietarul lui dispune de anumite prerogative (drepturi)
n privina terenului aservit, al crui proprietar trebuie s tolereze i s
permit exercitarea unor acte materiale fa de terenul su ori s se abin
de la svrirea acestora. n doctrin s-a afirmat ideea c terenul aservit
servete terenului dominant. Servitutea, din punctul de vedere al
proprietarului de teren dominant, este un drept, iar din punctul de vedere
al proprietarului terenului
Aservit este o sarcin (o grevare,
o limitare) a dreptului su.
Expresia sarcina care greveaz un imobil pentru uzul i utilitatea unui
alt imobil din definiia legal este considerat defectuoas cci face aluzia
la existena unui raport juridic intre dou bunuri. n opinia autorului, sarcina
greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine
proprietarului imobilului aservit. Anume el trebuie s suporte actele de
folosin a imobilului su de ctre proprietarul imobilului dominant.
Cznd de acord cu aceast idee, justificm totui expresia legal,
deoarece n ea trebuie vzut caracterul real al servituii, potrivit cruia
acesta este un drept stabilit n favoarea unui imobil i o sarcin a altui
imobil. Acest din urm caracter se afl la temelia servituii: servitutea
profit unei persoane sau apas asupra ei numai prin faptul c acea
persoan posed terenul, n a crui favoare (defavoare) exist servitutea,
indiferent de identitatea proprietarului i de trecerea fondului din mn n
mn.
Servitutea presupune existena neaprat a dou imobile care aparin a
doi proprietari diferii. Cnd dou terenuri aparin aceluiai
Proprietar, nu poate exista o servitute a unui teren asupra celuilalt.
Proprietarul a dou terenuri diferite poate trage, n favoarea unui teren,
utilitate din cellalt teren, pe care ar da-o servitutea stabilit n favoarea
primului teren asupra celui de-al doilea; aceast utilitate ns este
consecin a dreptului de proprietate i nu o servitute, iar cel care o
exercit se comport ca un proprietar, nu ca un titular al servituii. Ca o
excepie de la aceast regul, apare art. 432, potrivit cruia proprietarul ar
putea stabili servitute asupra unei pri din propriul teren, ns ea
(servitutea) poate fi exercitat numai dup nstrinarea acelei pri.
Dreptul de servitute nu trebuie confundat cu dreptul de vecintate. i
instituia dreptului de servitute, i cea a dreptului de vecintate servesc
asigurrii trecerii, construciei de apeducte, gazoducte, liniilor de
transport electric etc. Deosebindu-se ns prin izvorul constituirii.
Dreptul de vecintate i are temeiul n norma legii, iar dreptul de servitute
presupune voina proprietarilor celor dou fonduri: dominant i aservit. Cu
privire la deosebirea acestor dou instituii, a se vedea clasificarea
doctrinar n: servitui naturale, legale i servitui stabilite prin fapta
omului.
1.2. Caracterele dreptului de servitute. Dreptul de servitute se
particularizeaz prin urmtoarele caractere juridice:
este un drept asupra proprietii unei alte persoane,
este un drept real, imobiliar, perpetuu, accesoriu i indivizibil.
Dreptul de servitute drept asupra proprietii unei alte persoane.
Dreptul de servitute aparine proprietarului de teren dominant asupra
terenului aservit, care aparine unui alt proprietar.
Dreptul de servitute drept real. Servitutea este un drept real, fiindc
este un drept asupra unui lucru. Dreptul de servitute este un drept opozabil
tuturor subiectelor de drept, inclusiv proprietarului de teren aservit, dac a
fost nregistrat n modul stabilit.
Dreptul de servitute drept mobiliar. Dreptul de servitute se poate
constitui numai asupra bunurilor imobile. Terenurile pot fi sau nu ocupate
de construcii.
Dreptul de servitute este un drept perpetuu. Dreptul de servitute are un
caracter perpetuu, care ns este deosebit de perpetuitatea dreptului de
proprietate. Dac dreptul de proprietate este perpetuu n sensul c dureaz
atta timp ct exist lucrul ce constituie obiectul su, dreptul de servitute
este perpetuu n sensul c dureaz att timp ct exist nu numai terenul
dominant, dar i terenul aservit i numai n msura n care nu intervine o
alt cauz de stingere a servituii. Acesta este motivul afirmaiei c dreptul
de servitute are caracter perpetuu prin natura, nu prin esena sa.
Dreptul de servitute este un accesoriu. Servitutea este un accesoriu al
terenului dominant, a crui utilitate o sporete. Favoriznd proprietarul
terenului dominant, dreptul de servitute apare ca o prelungire a dreptului
de proprietate asupra acestuia i i urmeaz soarta, din care cauz nu poate
fi separat de terenul dominant, nu poate forma un drept de sine-stttor i
nici nu poate fi nstrinat, cesionat, urmrit sau ipotecat. Transferul
dreptului de proprietate asupra terenului dominant de la un subiect la altul
are ca efect transferul concomitent al dreptului de servitute, chiar dac n
acest sens nu s-au fcut meniuni exprese.
Dreptul de servitute este un drept indivizibil. Caracterul indivizibil arat
c, n cazul n care unul dintre terenuri se afl n proprietate comun,
pentru constituirea dreptului de servitute este necesar acordul tuturor
coproprietarilor. Servitutea oblig coproprietarii terenului aservit i de ea
profit coproprietarii terenului dominant.
Servitutea nu poate s se sting ori s continue numai n parte. Ea se
stinge integral ori continu integral.
CLASIFICAREA SERVITUILOR
2.1. Clasificarea servitutilor n doctrina juridic. n doctrina juridic au
fost fcute multe clasificri servituilor. Unele i-au gsit reglementarea
juridic n legislaie, altele nu.
2.1.1. Dreptului privat roman i erau cunoscute servituile prediale i
servituile personale.
Predial (real) era servitutea constituit n favoarea terenului dominant,
care greva terenul aservit. Persoana beneficia de dreptul
De servitute numai n virtutea faptului c era proprietarul fondului
dominant i, invers, sarcina servuii obliga persoana numai n virtutea
faptului c era proprietarul terenului aservit. n legislaia Republicii
Moldova s-au pstrat numai servituile prediale.
Personal era servitutea constituit n favoarea unei persoane. Servitui
personale erau considerate: usufructus, usus, habitatio i
Operae. Ulterior, ele au fost scoase din categoria servituilor, fiind calificate
drepturi reale de sine-stttoare. i Codul civil al Republicii
Moldova reglementeaz n mod
distinct uzufructul, uzul i abitaia.
Calificarea servituilor personale ca drepturi reale de sine-stttoare a
fcut s dispar necesitatea acestei clasificri.
2.1.2. n cadrul servituiilor prediale, dup criteriul naturii terenului
dominant, romanii deosebeau servituile rustice de cele urbane.
Rustic (rural) era servitutea n cadrul creia imobilul dominant era un
teren. Profesorul V. Volcinschi consider c, dac servitutea este instituit
asupra unui teren i acest teren se afl ntr-o locatitate rural, servitutea
este rustic. Domnia sa consider servitui rustice dreptul de a trece peste
terenul vecinului cu orice mijloc de transport necesar, dreptul de a construi
un apeduct peste terenul vecinului, dreptul de a lua ap din bazinul care se
afl pe terenul vecinului, dreptul de a lua ap din fntna vecinului, dreptul
de a trece turma de oi sau cireada de vaci peste imaul altuia ctre sursa de
adpare etc.
Urban era considerat servitutea n cadrul creia imobilul dominant era
o cldire. n aceeai surs se menioneaz c servitutea este urban dac
este instituit asupra unei cldiri i aceasta se afl ntr-o localitate urban.
2.1.3. n funcie de modul de constituire, n dreptul romnesc servituiile
se clasific n naturale, legale i stabilite prin fapta omului.
Natural este servitutea care i are originea sau izvorul n situaia real a
fondurilor, cum sunt, de exemplu, servitutea de scurgere a apelor,
servitutea de graniuire i de ngrdire a proprietii, servitutea izvorului.
Reglementrile din dreptul Republicii Moldova similare servituilor
naturale i au originea n lege, sunt plasate n dreptnl vecintii (Codul
civil, art.377-394) i n sensul adevrat al noiunii de servitute nu exist. De
exemplu, servituii naturale de scurgere a apelor i corespunde dispoziia
art.381 din Codul civil, potrivit creia proprietarul terenului inferior nu
poate mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe
terenul superior. Servituii de graniuire i ngrdire a proprietii i
corespund dispoziiile art.393, iar servituii izvoarelor i corespund
dispoziiile art. 384. Deoarece toate aceste dispoziii sunt studiate n
dreptul vecintii, nu considerm necesar a le analiza.
Legal este servitutea care i are originea n lege i are ca obiect
utilitatea public sau privat. Sunt considerate servituii legale: servitutea
de trecere, n cazul locului nfundat, servitutea negativ de vedere,
servitutea distanei plantaiilor, servitutea picturilor din streain.
n dreptul Republicii Moldova sunt reglementate situaii similare, ns, ca
i servituile naturale, sunt cuprinse n dreptul vecintii, fiind veritabile
limite legale ale dreptului de proprietate, neexistnd, prin urmare, temeiul
juridic de a le numi ervitui. Astfel, servitutea de trecere, n cazul locului
nfundat, este reglementat prin dispoziia art.392, trecerea prin
proprietatea strin. Regulile privind servitutea distanei plantaiilor i
construciilor sunt reglementate prin dispoziiile art.389.
n doctrina Republicii Moldova, a fost expus doleana de a se completa
art.431 din Codul civil i a se permite constituirea servituii i n baza legii.
Autorul menioneaz constituirea servituii n baza legii ntlnit n Legea
nr.1525/1998 cu privire la energetic, la art.6 alin.(7). Articolul acesta
conine cuvntul servitute n dispoziia: ntreprinderile energetice care
presteaz servicii publice au drept de servitute asupra terenurilor,
indiferent de tipul de proprietate, pentru efectuarea lucrrilor de marcare,
de construcie a obiectivelor, de deservire profilactic a utilajului, de
reparea reelelor electrice, conductelor termice i de gaze naturale,
instalaiilor electrotehnice i utilajului gazifier, folosind tehnica respectiv.
Dei acest termen este folosit, considerm c, n situaia menionat, nu
suntem n prezena unui veritabil drept de servitute, deoarece, impus prin
dispoziia legii, proprietarul este obligat s permit accesul pe terenul ce-i
aparine. Aceast obligaie este n deplin concordan cu dispoziiile
constituionale care prevd c dreptul de proprietate oblig la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului [Constituia
Republicii Moldova, art.46 alin.(5)]. Dac proprietarul refuz sau mpiedic
realizarea acestui drept, ntreprinderile menionate pot cere n instan
obligarea acestuia i plata de daune-interese. De asemenea, se afirm c
dispoziiile din Legea nr.1525/1998 sunt dezvoltate n art. 22-27 din Legea
nr.123/2009 cu privire la gaze naturale i n art. 22-27 din Legea
nr.124/2009 cu privire la energia electric. n art. 22 din Legea nr.123/2009
i art. 22 din Legea nr.124/2009 se prevede c asupra terenurilor i altor
bunuri proprietate privat, operatorul reelei de transport i de sistem,
operatorii reelelor de distribuie, cu acordul proprietarilor, n condiiile
legii, pe durata lucrrilor de construire, reabilitare, retehnologizare,
respectiv, de exploatare i de ntreinere a reelelor electrice/de gaze
naturale, beneficiaz de urmtoarele drepturi: a) dreptul de uz (folosin)
asupra terenului pentru executarea lucrrilor necesare construirii,
reabilitrii sau retehnologizrii reelelor electrice/de gaze naturale; b)
dreptul de uz (folosin) asupra terenului pentru asigurarea funcionrii
normale a reelelor electrice/de gaze naturale prin efectuarea reviziilor,
reparaiilor i a altor intervenii necesare; c) servitutea de trecere
subteran, de suprafa sau aerian a terenului pentru executarea
lucrrilor la locul de amplasare a reelelor electrice/de gaze naturale cu
ocazia interveniei n scopul retehnologizrii, reparaiei, reviziei i al
nlturrii consecinelor avariilor, precum i pentru accesul la locul lor de
amplasare; d) dreptul de a obine restrngerea sau sistarea unor activiti
care ar pune n pericol viaa i sntatea persoanelor, bunurile sau anumite
activiti; e) dreptul de acces la terenul unde se afl reelele electrice/de
gaze naturale. Dreptul de uz (folosin) asupra terenului pentru executarea
lucrrilor necesare construciei, reabilitrii sau retehnologizrii reelelor
electrice/de gaze naturale se stabilete prin contract, ncheiat cu
proprietarul terenului, i se ntinde pe durata executrii lucrrilor (art.23
din aceste legi). Exproprierea terenului poate avea loc doar dac operatorii
reelelor de transport sau operatorii reelelor de distribuie nu au reuit s
obin dreptul de uz sau de servitute asupra terenului i/sau dac
demonstreaz c lucrrile prevzute la art.22 vor mpiedica substanial
folosirea ori chiar vor exclude posibilitatea folosirii de ctre proprietar a
terenului su (art.26 alin.(2) din aceste legi).
n legislaie exist o dispoziie legal care permite a afirma c exist totui
servitute constituit n temeiul legii. Ne referim la art.443
Alin.(3) din Codul civil, care prevede c superficiarul are dreptul de
servitute asupra terenului pentru exercitarea dreptului de superficie dac
acest drept nu este stabilit prin actul de constituire a superficiei. Totodat, o
astfel de situaie ar putea fi soluionat i prin aplicarea dispoziiei dreptului
vecintii, prevzut la art.392.
Servituile stabilite prin fapta omului se constituie prin acte juridice ntre
persoane, sunt singurele care merit numele de servitute
i sunt reglementate prin art.428-442 din codul civil al Republicii Moldova.
Servitutea se poate constitui cu consimmntul proprietarilor de terenuri
exprimat n acte juridice unilaterale (testamentul i declaraia unilateral a
proprietarului) i bilaterale (contractele). Chiar i uzucapiunea dreptului de
servitute presupune o concordan de voine a proprietarilor celor dou
terenuri.
2.2. Clasificarea servituilor n Codul civil. Potrivit art.430, servituile se
clasific n funcie de manifestarea lor extern, de modul de executare i de
faptul dac presupun exercitarea unor anumite aciuni sau abinerea de la
svrirea lor.
2.2.1. n funcie de manifestarea lor extern, servituile sunt aparente i
neaparente [art.430 alin.(1)].
Servitutea aparent este vizibil i se cunoate dup semnele sale
exterioare. Nu este obligatoriu ca semnele exterioare s fie instalate
Special la vedere. Ele pot fi o consecin a exercitrii dreptului de servitute
(trecerea bttorete o crare). Aparente sunt: servitutea de trecere pentru
care exist o crare ori un drum asfaltat, servitutea de construire i
exploatare a apeductului sau gazoductului pentru care exist un apeduct
sau un gazoduct amplasat la suprafa, servitutea de vedere pentru care
exist o fereastr sau un balcon etc.
Servitutea neaparent nu este vizibil i nu are semne exterioare. De
existena ei se poate lua cunotin numai din titlul de constituire sau n
timpul unor lucrri. De exemplu, servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi
mai sus de o anumit nlime este una neaparent. De existena ei se
poate lua cunotin numai din actul de constituire i din registrul de
imobile. Este neaparent servitutea de trecere pe un teren agricol, dac se
trece numai n timpul unor lucrri (arat, semnat, prit). Este o servitute
neaparent un apeduct, gazoduct instalate n pmnt, de a cror existen
se poate lua cunotin doar din documente sau la dezgroparea evilor.
2.2.2. n funcie de modul de executare, servituile sunt continue i
necontinue [art.430 alin.(2)].
Continu este servitutea pentru a crei existen nu se cere fapta
omului. Caracteriznd servitutea continu, autorii Tratatului de
Drept civil romn (C. Hamangiu i alii) menioneaz: Ne-am nela dac am
crede c o servitute este continu cnd se exercit fr ntrerupere... Ceea
ce determin caracterul continuu sau necontinuu al unei servitui nu este
continuitatea sau necontinuitatea exercitrii sale, ci faptul c servitutea,
pentru a se exercita, are sau nu are nevoie de faptul actual al omului. Sunt
servitui continue: apeductul,
Gazoductul, scurgerea apelor, servitutea de vedere etc.
Necontinu este servitutea pentru a crei existen se cere fapta omului.
Astfel de servitui sunt cele de trecere, de a lua ap din fntn etc.
2.2.3. n funcie de faptul c presupun exercitarea unor anumite aciuni
sau abinerea de la svrirea unor aciuni servituile sunt pozitive i
negative [art.430 alin.(3)].
Pozitiv este servitutea care l ndreptete pe proprietarul terenului
dominant s fac n mod direct anumite acte de folosin pe terenul
aservit. Sunt servitui pozitive: dreptul de a trece, dreptul de a lua ap din
fntn etc.
Negativ este servitutea care impune proprietarului de teren aservit
anumite restricii n exerciiul dreptului su de proprietate. Astfel de
servitui sunt: interdicia de a construi pe propriul teren, interdicia de a
construi mai sus de o anumit nlime etc.
CONSTITUIREA SERVITUILOR N BAZA CODULUI CIVIL I TIPURILE DE
SERVITUI
3.1. Dispoziii generale. Conform art.431, servitutea stabilit prin fapta
omului se poate constitui n 3 modaliti: prin acte juridice,
Prin destinaia stabilit de proprietar i prin uzucapiune. Altfel spus,
dreptul de servitute se dobndete prin acte juridice bilaterale i
unilaterale i prin fapte juridice (uzucapiunea).
3.2. Constituirea servituii prin acte juridice (art.431). Servitutea se
poate constitui prin acte juridice bilaterale (contracte) i acte juridice
unilaterale (testament, declaraie unipersonal).
3.2.1. Contractul de constituire a dreptului de servitute. Proprietarii de
terenuri, n baza principiului libertii contractuale stipulat la art.667, pot
ncheia n mod liber, n limitele normelor imperative de drept, contracte i
pot stabili coninutul lor. Avnd drept de dispoziie asupra terenului su,
proprietarul, pe lng faptul c l poate nstrina cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros, l poate da n folosin prin locaiune, uzufruct, uz, superficie etc. i
l poate greva cu dreptul de servitute al unei sau mai multor persoane,
ncheind un contract n acest sens.
Asupra unui teren aservit, precum i n favoarea unui teren dominant pot
fi constituite mai multe servitui.
Contractul de constituire a dreptului de servitute poate fi:
A) solemn, dup modul de formare, deoarece, pentru ncheierea lui
valabil se cere forma autentic [art.431 alin.(2)], iar pentru naterea
dreptului de servitute, contractul trebuie nscris n registrul bunurilor
imobile;
B) sinalgmatic (bilateral), dup coninut, dac a fost ncheiat cu titlu
oneros i dac pentru acordarea acestui drept, se pltete o
Recompens, dar poate fi i unilateral dac servitutea se acord cu titlu
gratuit;
C) cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, dup scopul urmrit de pri:
dac este cu titlu oneros, contractul de constituire a servituii se
ncadreaz n categoria contractelor comutative, deoarece existena i
ntinderea drepturilor i obligaiilor proprietarului de teren dominant i
ale proprietarului de teren aservit sunt certe, nu depind de hazard i pot
fi apreciate de pri la ncheierea contractului;
dac este cu titlu gratuit, contractul de constituire a servituii intr n
categoria contractelor dezinteresate, deoarece proprietarul terenului
aservit, care este i partea obligat, nu srcete prin faptul c permite
trecerea cuiva, instalarea unei conducte, iar proprietarul terenului
dominant nu se mbogete, deoarece nu primete nici un bun, doar
dreptul de a trece sau de a instala o conduct, suportnd cheltuielile de
construcie;
D) constitutiv de drepturi reale, dup efectele produse, deoarece
drepturile reale, inclusiv dreptul de servitute, iau natere numai dup
nscriere n registrul bunurilor imobile; nenregistrarea nsemnnd
inexistena lor;
E) cu executare succesiv, dup modul de executare, deoarece
proprietarul terenului dominant i va exercita dreptul, iar proprietarul
terenului aservit va fi obligat s tolereze aciuni i s nu mpiedice
exercitarea pe ntreaga perioad asupra creia s-a convenit;
F) contract numit, deoarece are o denumire prevzut de lege.
Cuprinsul unui contract de constituire a dreptului de servitute.
Contractul de constituire a dreptului de servitute ca orice contract civil,
trebuie s cuprind anumite clauze obligatorii.
Obligatorii sunt clauzele care se refer la:
identitatea proprietarului de teren dominant i a proprietarului de
teren aservit; n cazul n care calitatea de proprietar o au mai
Multe persoane, n contract se indic datele de identitate ale fiecreia;
identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa sau
subfa se constituie dreptul de servitute, locul pe care se va exercita acest
drept; pentru nlturarea neclaritilor, ar fi binevenit ca prile s anexeze
planul cadastral i planul geometric al terenului, care ar reflecta i locul
(suprafaa sau subfaa) pe care va fi exercitat servitutea;
termenul pentru care se constituie servitutea, dac se constituie pentru
o anumit perioad;
caracterul oneros sau gratuit al contractului; caracterul oneros se
prezum dac gratuitatea nu este prevzut expres [art.429 alin.(2)]; n
cazul n care contractul este cu titlul oneros, se indic mrimea
recompensei i regularitatea plii;
forma autentic a contractului;
persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru
nregistrarea servituii;
contractul poate conine i alte clauze, n condiiile legii, pe care prile
le consider importante.
3.2.2. Actele juridice unilaterale ca acte de constituire a servituii.
Servitutea poate fi constituit i prin acte juridice unilaterale sub
Form de declaraii unipersonale sau testamente.
Unipersonal poate fi att declaraia proprietarului de teren privind
constituirea servituii asupra unei pri din propriul teren, prevzut de art.
432, ct i declaraia proprietarului terenului aservit prin care se constituie
dreptul unui sau mai multor proprietari de terenuri dominante de a trece pe
terenul su, de a instala o conduct etc. Pentru naterea dreptului de
servitute, declaraia proprietarului de teren aservit trebuie s fie n form
autentic i s se nscrie n registrul bunurilor imobile. Coninutul
declaraiei poate fi similar celui al contractului de constituire a dreptului de
servitute, lundu-se n considerare specificul actelor unilaterale.
Testamentul, ca act unilateral al proprietarului de teren aservit, poate fi
temei pentru apariia dreptului de servitute dac n coninutul
Lui este o dispoziie sub forma legatului, iar testamentul este ntocmit n
form autentic. Testamentul olograf i testamentul mistic nu pot da
natere unui drept de servitute, fiind n contradicie cu dispoziiile art. 431
alin. (2).
3.3. Constituirea servituii prin destinaia stabilit de proprietar
(art.432). Constituirea dreptului de servitute prin destinaia stabilit
De proprietar are loc n cazul n care proprietarul intenioneaz s divizeze
(s parceleze) propriul teren i s nstrineze o parte printr-un act
unipersonal n form autentic ori s stabileasc un drept de servitute n
favoarea uneia dintre pri, cu nregistrrile respective n registrul
bunurilor imobile.
De asemenea, proprietarul care intenioneaz s lase terenul la doi
motenitori poate, printr-o declaraie unipersonal, s instituie o servitute,
care va produce efecte numai dup ce motenitorii intr n posesiunea
masei succesorale, iar terenul lui de cuius trece n stpnirea a dou
persoane diferite. n mod similar, poate fi ntocmit un act de constituire a
dreptului de servitute asupra propriului teren de ctre o persoan juridic,
n eventualitatea dezmembrrii ei, i de transmitere a unor pri din teren
ctre doi sau mai muli succesori.
Atta timp ct parcelele aparin aceluiai proprietar, dreptul de servitute
nregistrat nu are nici o importan, deoarece nimeni nu poate poseda o
servitute asupra propriului teren. ndat ce una din parcele se nstrineaz i
intr n stpnirea altui proprietar, servitutea ncepe s produc efecte,
adic proprietarul terenului dominant are dreptul s-i exercite
prerogativele, iar proprietarul terenului aservit este inut s tolereze actele
materiale sau s se abin de la anumite acte.
n esen, servitutea constituit prin destinaia stabilit de proprietar este
o servitute constituit prin act juridic.
3.4. Dobndirea servituii prin uzucapiune (art.433). Dreptul de
servitute, ca i dreptul de proprietate, poate fi dobndit prin uzucapiune.
Conform dispoziiei art.433 alin.(1), pot fi dobndite prin uzucapiune
servituile:
continue i aparente; sunt servitui i continue i aparente apeductele,
gazoductele amplasate la suprafaa solului, precum i cele de
Scurgere a apelor, deoarece, au semne exterioare, iar, pentru
exercitarea lor, nu este nevoie de fapta actual a omului; etc.
neaparente i pozitive; sunt i neaparente, i pozitive apeductele sau
gazoductele ngropate n pmnt, a cror trecere peste terenul agricol nu
are semne exterioare.
Nu se pot dobndi prin uzucapiune servituile neaparente i negative,
inclusiv cele prin care proprietarului de teren aservit i se interzice
S construiasc ori s construiasc
mai sus de o anumit nlime.
Conform art.433 alin. (2), actele materiale corespunztoare unor servitui
necontinue (de exemplu, servitutea de trecere, de pstorit) se prezum a fi
exercitate cu simpla ngduin a proprietarului de teren aservit. Legea
prezum c proprietarul de teren aservit permite proprietarului de teren
dominant sau altor persoane care se folosesc de acest teren trecerea sau
pstoritul. O astfel de permisiune este un impediment pentru a uzucapa
dreptul de servitute. Dac demonstreaz c a ntrunit toate condiiile
uzucapiunii (buna-credin i termenul) proprietarul terenului dominant va
putea dobndi dreptul de servitute. Termenul uzucapiunii dreptului de
servitute este acelai, de 15 ani, ca i cel al uzucapiunii dreptului de
proprietate asupra imobilelor.
n lipsa unor reglementri legale cu privire la nregistrarea dobndirii
dreptului de servitute prin uzucapiune, ar fi utile reglementri exprese
privind adoptarea unei hotrri judiciare de recunoatere a acestui fapt.
3.5. Forma actului de constituire i modul lui de nregistrare. Actul de
constituire a dreptului de servitute trebuie s fie ntocmit n form
autentic. El este opozabil terilor de la data nscrierii n registrul bunurilor
imobile [art.431 alin.(2)]. Forma autentic trebuie s o ntruneasc toate
actele, adic contractele, declaraiile i chiar testamentele. Nerespectarea
formei autentice a actului duce la nulitatea lui i la inexistena dreptului.
Prin a doua parte a alineatului citat, legiuitorul instituie o prezumie,
potrivit creia actul de constituire a dreptului de servitute este opozabil
terilor de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, ceea ce nseamn
c este opozabil ntre pri de la data autentificrii notariale. Apariia
dreptului de servitute este supus nregistrrii de stat (art.290),
nenregistrarea nsemnnd nedobndirea dreptului. Mai mult dect att,
art.499 stabilete c drepturile reale asupra imobilelor se dobndesc numai
prin nscriere n registrul bunurilor imobile. Actul de constituire a dreptului
de servitute ntocmit n form autentic este opozabil prilor. Potrivit
art.215, dac se eschiveaz de la nregistrarea actului juridic, partea
obligat poate fi impus prin hotrre judectoreasc. Nu se poate ns
afirma c dreptul de servitute ia natere pn la nregistrare, naterea i
opozabilitatea lui fa de ter producndu-se concomitent.
n registrul bunurilor imobile, dreptul de servitute se nregistreaz la
capitolul A subcapitolul III, n care se nscriu grevrile dreptului de
proprietate. Dei afecteaz ntr-o anumit msur dreptul de proprietate,
servitutea nu afecteaz dreptul de dispoziie al proprietarului, pentru care
fapt poate fi constituit i asupra unui imobil ipotecat, i asupra unui imobil
transmis cu drept de uzufruct, de locaiune etc.
Pentru a exclude interpretrile eronate cu privire la mrimea terenului i
la locul unde se va exercita dreptul de servitute, inclusiv cel de trecere,
trebuie elaborat i anexat la actul de constituire un plan geometric al
terenului n care s se indice locul (lungimea, limea crrii, drumului,
anului etc.) Pe care se va exercita servitutea.
3.6. Tipurile de servitute. Potrivit principiului libertii contractuale,
precum i prerogativelor pe care legea le acord proprietarilor de bunuri
imobile, se pot constitui urmtoarele drepturi de servitute.
3.6.1. Servitutea de trecere. Prin actul de constituire a servituii de
trecere, proprietarul terenului aservit se oblig s permit
Proprietarului terenului dominant, precum i oricrei persoane care are
interes, s treac prin terenul su. Servitutea de trecere se poate constitui
la iniiativa proprietarului de teren dominant care, dei nu este lipsit de cale
de acces, dorete s aib acces la un drum asfaltat, mult mai apropiat, dac
ar trece prin terenul vecinului. Aceast servitute poate s prevad dreptul
de trecere numai cu piciorul cu anumite mijloace de transport (cru,
automobil, tractor etc.), precum i dreptul de a trece cu animale
domestice. n dependen de aceast circumstan, terenul asupra cruia
se va exercita servitutea va fi mai mare sau mai mic. Dac clauzele actului
de constituire sunt formulate n termeni generali, rezult c titularul
dreptului de servitute are dreptul s treac nu numai cu piciorul, ci i cu
orice bun de interes util. Servitutea de trecere poate fi rscumprat de
proprietarul terenului aservit dac exist o disproporie vdit ntre
utilitatea pe care o procur terenul dominant i inconvenientele sau
deprecierea provocat terenului aservit (art.442). Exemplu ar servi situaia
n care proprietarului de teren dominant i s-a permis accesul la o osea
asfaltat, ulterior ns un alt drum la care are ieire direct a fost asfaltat,
i proprietarul terenului dominant folosete foarte rar servitutea de
trecere. n acest caz, proprietarul terenului aservit poate cere
rscumprare. Dac proprietarul terenului dominant nu dorete s renune
la dreptul de servitute, cuvnt va spune instana de judecat, creia i se va
demonstra disproporia dintre utilitatea i inconvientele prilor.
3.6.2. Servitutea de vedere. n lipsa unor dispoziii exprese care ar
interzice vederea asupra terenului vecin i care ar putea fi depite cu
ajutorul servituii de vedere, instituirea acestui tip de servitute este
dificil. Reglementrile, dei generale, ale art.379 alin.(1) ar
Permite totui unor proprietari s afirme c deschiderea unei ferestre sau a
unui balcon n zidul sau n peretele comun ar atenta n mod inadmisibil
asupra terenului lor, deoarece privirile vecinului n ograda sau grdina
acestora i-ar putea jena i incomoda, avnd un impact negativ asupra
modului lor de via.
3.6.3. Servitutea de a nu construi. Persoanele fizice i persoanele juridice
proprietari de terenuri pot conveni asupra instituirii unor servitui prin care
proprietarul terenului aservit se oblig s nu construiasc pe terenul su o
anumit perioad pentru a asigura interesul proprietarului terenului
dominant. Necesitatea instituirii acestui gen de servitute apare atunci cnd
proprietarul terenului dominant dorete s-i asigure vederea asupra unui
landaft (parc, pdure, lac etc.) Sau lumina soarelui pentru o perioad mai
ndelungat n cazul n care o construcie pe terenul nvecinat ar acoperi
frumuseea sau lumina. Servitutea de a nu construi nu trebuie confundate
cu interdiciile de construire, care se pot stabili prin documentaia de
urbanism i amenajare a teritoriului conform Legii nr.835/1996 privind
principiile urbanismului i amenajrii teritoriului, art.47, interdicii
definitive (existena pericolului de inundaii, alunecri de teren) sau
temporare (executarea unor lucrri de utilitate public). Interdiciile
temporare sunt limitri ale dreptului de proprietate i pot fi ridicate o dat
cu dispariia motivelor pentru care au fost instituite.
3.6.4. Servitutea de a nu construi mai sus de o anumit nlime. Prin
actul de constituire a servituii, persoanele fizice i juridice pot conveni ca
proprietarul terenului aservit s nu construiasc mai sus de o anumit
nlime pentru a nu afecta interesele proprietarului de teren dominant.
Aceste interese pot fi similare servituii de a nu construi.
3.6.5. Pictura streinii. Articolului 386 prevede c proprietarul este
obligat s-i construiasc astfel casa, nct apa, zpada sau gheaa
De pe acoperi s cad exclusiv pe terenul su. Dac ns doi vecini au
convenit c unul dintre ei (proprietarul terenului aservit) se oblig s
tolereze picturile din streina celuilalt (proprietarul terenului dominant) i
scurgerea lor, ntocmind un acord n form autentic i nregistrndu-l, se
consider c s-a constituit o servitute de pictur a streinii.
3.6.6. Servitutea privind distana pentru plantaii i construcii. Potrivit
art.389, orice construcie, lucrare sau plantaie se poate face
Numai cu respectarea unei distane minime fa de linia de hotar. Astfel,
arborii, plantaiile i gardurile vii, cu excepia celor mai mici de doi metri,
pot fi sdii la o distan de cel puin doi metri de linia de hotar, dac legea,
regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu prevede o distan mai
mare. Vecinii ns pot conveni altfel, instituind o servitute prin care se
permite sdirea copacilor la o distan i mai mic de hotar. Nici Legea
nr.835/1996 privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului i nici
Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.5
din 05.01.1998, nu stabilesc norme privind distana minim de hotar la care
se poate construi, care ar putea fi depite de vecini prin acordul lor.
Normelor din art.389 alin.(1) i art.379 li se pot da o interpretare destul de
larg. De aceea, pentru a se proteja de un eventual litigiu, chiar de pericolul
de -i fi demolat construcia edificat deja, proprietarul ar trebui s
convin cu vecinul asupra instituirii unei servitui prin care cel de al doilea
se oblig s tolereze incomoditile create de construcie.
3.6.7. Servitutea de a instala conducte de ap, de gaze, linii de
telecomunicaii, de transport electric etc. Vecinii pot conveni ca
proprietarul terenului dominant, dei nu se ncadreaz n dispoziiile
art.392, s efectueze lucrri de instalare a unei conducte de ap, de gaze, a
unor linii de telecomunicaii, de transport electric i s le exploateze
ulterior.
3.6.8. Alte tipuri de servitute care asigur proprietarului de teren
dominant anumite favoruri din contul terenului aservit. Un exemplu n
acest sens ar fi servitutea de a lua ap din fntna sau iazul construit pe
terenul vecinului.
EXERCITAREA SERVITUILOR
4.1. Dispoziii generale. Servitutea se exercit de ctre persoanele care
au constituit-o cu bun-credin, fiecare respectndu-i drepturile i
obligaiile. Limitele i modul de exercitare a servituii sunt stabilite n actul
de constituire, n condiiile legii. Servitutea se extinde asupra a tot ceea ce
este necesar pentru exercitarea sa.
Sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit const n
obligaia proprietarului acestuia de a permite efectuarea anumitor aciuni
pe terenul su, pe suprafaa lui ori n sub fa (servitui pozitive). Servitutea
poate consta i din obligaia proprietarului de teren aservit de a se abine
de la anumite aciuni n favoarea proprietarului de teren dominant
(servitui negative).
4.2. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren dominant. Drepturile
i obligaiile proprietarului de teren dominant sunt stipulate la art.436,
unele pot fi sesizate i din alte dispoziii legale.
4.2.1. Proprietarul terenului dominant este n drept:
s se foloseasc de servitute exercitnd asupra terenului aservit acte
materiale (s treac, s repare) i juridice (s interzic proprietarului ori
oricrei alte persoane edificarea construciei n cazul unei servituii
negative de a nu construi); dreptul de servitute trebuie s fie exercitat
astfel nct s creeze ct mai puine dificulti proprietarului de teren aservit;
s efectueze din cont propriu orice lucrare necesar exercitrii dreptului
su; de exemplu, n cazul servituii de trecere, proprietarul terenului
dominant poate s asfalteze drumul sau crarea; n cazul servituii de
instalare a unei conducte, s sape anul, s schimbe evile vechi etc.;
s conserveze dreptul su; conform art. 198, prin act de conservare
nelegndu-se actul de prentmpinare a pierderii unui drept subiectiv;
dreptul de servitute se stinge dac persoana nu s-a folosit de servitute timp
de 10 ani, termenul de neuz ncepnd s curg de la data ultimului act de
exerciiu, dei persoana care nu mai are aceeai necesitate de folosire a
servituii face ns acte materiale numai pentru a preveni stingerea
dreptului su; dac persoana obligat a mpiedicat folosina, titularul
dreptului de servitute poate s-i conserveze dreptul prin naintarea unei
aciuni n instan pentru a opri curgerea prescripiei ori stingerea
dreptului;
s pretind la o parte din cheltuieli dac lucrrile efectuate profit i
proprietarului de teren aservit; de exemplu, acesta se folosete de
conducta de ap sau de gaz construit de proprietarul terenului dominant
sau de drumul de acces asfaltat de el;
s ntrein i s decid soarta juridic a construciilor i plantaiilor pe
care le-a amplasat pe terenul aservit n legtur cu exercitarea
Servituii (art.438); proprietarul terenului aservit are dreptul s le ridice
n cazul expirrii termenului de servitute [art.436 alin.(3)];
s exercite dreptul de servitute accesorie, cnd exercitarea unei servitui
necesit o alt servitute; de exemplu, servitutea de a lua ap din fntn
(servitute principal) impune i servitutea de trecere peste terenul aservit
(servitute accesorie); chiar dac n actul de constituire a servituii principale
nu s-a prevzut nici o servitute accesorie, proprietarul terenului aservit va ti
inut s tolereze i aciunile materiale ale servituii accesorii;
s renune la dreptul su de servitute; renunarea la drept se face n
aceeai form ca i contractul de constituire a servituii,
Producnd efecte numai dup radierea dreptului din registru; simpla
neexercitare a dreptului de servitute poate duce la stingerea lui, dar nu
nseamn renunare.
n ipoteza n care terenul dominant s-ar diviza n mai multe pri,
proprietarii fiecrei pri ar putea beneficia n egal msur de servitute.
4.2.2. Proprietarul terenului dominant este obligat:
s-i exercite dreptul astfel nct s creeze ct mai puine dificulti
proprietarului de teren aservit [art.434 alin(5); servituile pozitive,
indiferent de tipul lor, trebuie exercitate cu bun-credin, s nu deranjeze,
nici s pgubeasc cealalt parte;
s ntrein construciile i plantaiile de pe terenul aservit n msura
n care asigur interesele terenului aservit [art.436 alin.(1)]; dac exist mai
muli titulari ai dreptului de servitute, aceast obligaie aparine fiecrui
proprietar de teren dominant proporional beneficiului su dac legea sau
actul de constituire nu prevede altfel;
s repare daunele aduse proprietarului de teren aservit [art.436 alin.
(2)]; dac, prin exercitarea servituii, se aduc prejudicii proprietarului de
teren aservit, titularul dreptului de servitute este obligat s le repare. Se
consider prejudicii banii pltii ca impozit imobil pentru terenul pe care se
exercit servitutea, precum i plantaiile nimicite prin spturile efectuate
de proprietarul terenului dominant n vederea reparrii conductei din
terenul aservit; dac exist mai muli titulari ai dreptului de servitute,
obligaia de reparaie a prejudiciului aparine fiecruia proporional utilitii
obinute;
s plteasc o recompens proprietarului de teren aservit [art.429 alin.
(2)]; titularul dreptului de servitute pltete recompens
Dac actul de constituire nu prevede c dreptul de servitute se acord cu
titlu gratuit; recompensa reprezint o sum, care acoper beneficiul pe
care proprietarul terenului aservit l-ar fi avut n cazul exploatrii normale a
terenului su fr sarcina servituii;
s nlture toate construciile i plantaiile pe care le-a amplasat dac
proprietarul terenului aservit a decis astfel [art.436 alin.(3)].
4.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren aservit. Conform
dispoziiilor Codului civil, proprietarului de teren aservit i revin drepturi
corelative obligaiilor proprietarului de teren dominant i viceversa. Pe
lng drepturile i obligaiile corelative, legea prevede alte drepturi i
obligaii.
4.3.1. Proprietarul terenului aservit are dreptul:
de ai se repara daunele suportate [art.437 alin. (2)];
de a primi recompens [art.429 alin. (2)];
de a abandona partea din terenul su pe care se exercit servitutea
(art.435); n cazul n care, conform contractului, cheltuielile
Lucrrilor de exercitare i conservare a servituilor revin proprietarului de
teren aservit, acesta se va putea exonera de obligaie abandonnd n
folosul proprietarului de teren dominant partea din terenul aservit
necesar exercitrii servituii;
de a rscumpra servitutea; proprietarul terenului aservit poate, pn la
expirarea termenului de servitute, s pun capt existenei ei prin
rscumprare, pltind titularului de drept o sum pentru care acesta s
renune la dreptul su; art. 442 reglementeaz n mod special dreptul
proprietarului de teren aservit la rscumprarea servituii de trecere cnd
exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe care o procur terenul
dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat terenului aservit;
dispoziia acestui articol poate fi aplicat i la rscumprarea unor alte
tipuri de servitute (de a nu zidi) dac exist o disproporie ntre
utilitatea fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat
terenului aservit;
de a indica o alt parte din teren pentru exercitarea servituii [art. 434
alin. (5)]; proprietarul terenului aservit poate indica o alt parte din teren
dect cea la care s-a convenit, pentru exercitarea dreptului de servitute, dar
numai n cazul n care o astfel de transferare nu prejudiciaz proprietarul
terenului dominant; cheltuielile de transferare le suport proprietarul
terenului aservit.
4.3.2. Proprietarul terenului aservit este obligat:
s permit efectuarea actelor materiale necesare exercitrii dreptului de
servitute [art.434 alin. (1)];
s se abin de la orice act care limiteaz exercitarea servituii [art 434
alin. (4)];
s suporte o parte din cheltuieli n cazul n care beneficiaz de lucrrile
edificate de titularul dreptului de servitute [art.436 alin. (2)].
MODIFICAREA LOCULUI DE EXERCITARE A SERVITUII
Servitutea se exercit ntocmai cum s-a convenit prin actul de constituire,
proprietarii neavnd dreptul s schimbe starea locurilor ori s strmute
exercitarea servituii; dac n actul de constituire nu se poate determina
locul asupra cruia se exercit servitutea, iar ntre proprietari apar litigii n
legtur cu acest fapt, instana poate considera ca determinant locul
asupra cruia servitutea s-a exercitat benevol i fr obiecii n cel puin 3
ani [art.434 alin.(3)].
n cazuri excepionale, proprietarul terenului aservit poate indica, pentru
exercitarea dreptului de servitute, o alt parte din teren dect cea stabilit
anterior [art.434 alin. (5)], dar numai dac o astfel de transferare nu
prejudiciaz proprietarul terenului dominant. Cheltuielile de transferare le
suport proprietarul terenului aservit.
STINGEREA SERVITUILOR
Modurile de stingere a servituii. Fiind un drept asupra lucrurilor unei alte
persoane, servitutea se nate i exist att timp ct exist
Bunurile imobile dac nu
intervine un temei de stingere a
ei.
Conform art. 440, dreptul de servitute se stinge n caz de:
consolidare a terenurilor; consolidarea are loc atunci cnd terenul
dominant i cel aservit ajung a fi ale aceluiai proprietar, prin orice
Act juridic; legiuitorul reglementeaz expres consolidarea n cazul n care
proprietarul abandoneaz partea din terenul grevat cu servitute; astfel,
potrivit art. 435, proprietarul terenului aservit care, conform contractului,
suport cheltuielile lucrrilor de exercitare i conservare a servituilor se va
putea exonera de ele prin abandonarea, n folosul proprietarului terenului
dominant, a prii din terenul aservit necesare exercitrii servituii;
abandonarea se face prin act autentic (art,338), iar dreptul de proprietate
trece la proprietarul terenului dominant la data nscrierii n registru;
renunare a proprietarului de teren dominant; acesta poate s renune
de la dreptul su de servitute printr-o declaraie n form autentic i
cerere de radiere a dreptului din registrul bunurilor imobile;
expirare a termenului pentru care a fost constituit; servitutea exist
atta timp ct exist bunurile imobile, trecnd, ca drept, de la un
proprietar de teren dominant la altul, iar ca sarcin, de la un proprietar de
teren aservit la altul; dac ns, prin actul de constituire,
S-a convenit, dreptul de servitute se stinge la expirarea unui anumit termen
sau la survenirea unei condiii rezolutorii;
rscumprare; rscumprarea dreptului se face prin act juridic n form
autentic, iar dreptul se stinge la data radierii lui din registru;
Legiuitorul reglementeaz n mod deosebit rscumprarea servituii de
trecere (art.442);
stingere a dreptului de superficie dac a fost constituit n temeiul art.443
aiin.(3);
imposibilitate de exerciiu; aceast cauz de stingere intervine dac
apare un obstacol material care mpiedic exercitarea dreptului;
De exemplu, n cazul servituii de a lua ap din fntn, dreptul se stinge
dac izvorul a secat;
neuz pentru o perioad de 10 ani; termenul de neuz ncepe s curg de
la data ultimului act de exerciiu a servituilor necontinue ori de la data
unui act contrar servituilor continue; exercitarea servituii de ctre un
coproprietar, uzufructuar sau superficiar face s se ntrerup termenul fa
de ceilali coproprietari ori fa de nudul proprietar;
dispariie a oricrei utiliti a lor; servitutea se stinge dac proprietarul
terenului dominant nu mai are nici o necesitate i nici un interes n
folosina acestuia; de exemplu, nu mai este necesar servitutea de a lua ap,
dac proprietarul terenului dominant i-a construit fntn sau a instalat
conduct, ori servitutea de trecere la un drum asfaltat nu mai este util
deoarece proprietarul terenului dominant a fcut ieire proprie la un astfel
de drum;
expropriere a terenului aservit dac servitutea este contrar
utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat. Stingerea
servituii se demonstreaz prin acte nregistrate de oficiul cadastral
sau extrase din registrul bunurilor imobile.
TEMA: Dreptul
de superficie
1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie.
2. Constituirea dreptului de superficie.
3. Exercitarea dreptului de superficie.
4. Stingerea dreptului de superficie.
NOIUNEA I CARACTERELE DREPTULUI DE SUPERFICIE
1.1. Noiunea. Dreptul de superficie sau dreptul cu privire la suprafa i
subfa cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de
Drept civil la Facultatea de Drept a Universitii din Iai, a luat natere n
dreptul privat roman. n Roma antic funciona principiul superficies soio
cedit (suprafaa aparine pmntului) conform cruia proprietarul de teren
era i proprietarul construciei ce se afla pe el. Aceast stare de lucruri
frna construcia de locuine pe terenurile statului. Prin perfecionarea
mecanismelor juridice se ajunse la elaborarea unei construcii juridice
(drept de superficie sau superficie) prin care particularilor se permitea s
ridice i s exploateze construcii pe terenul statului fr a se afecta
dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care
s-a obligat s ridice i s exploateze o construcie pe terenul statului
dobndea asupra lui un drept real imobiliar, putnd s-l nstrineze cu titlu
oneros sau gratuit, s-l ipotecheze ori s-l lase motenire. n schimb, era
inut la plata unei taxe, numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie a
fost preluat de legislaiile ulterioare, inclusiv de cele ale rilor moderne.
n Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de superficie este
reglementat la art. 443-453. Potrivit art.443 alin.(1), superficie este
dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i
exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii
unei construcii existente.
Ca i n dreptul roman, n dreptul Republicii Moldova este instituit
prezumia c totul ce este fcut pe suprafaa i subfaa terenului este fcut
de proprietarul terenului, din contul lui i c i aparine pn la proba
contrarie. Aceast constatare i are temeiul n dispoziiile generale ale
art.317 i n cele ce privesc accesiunea imobiliar artificial, reglementat la
art. 329. Articolul 317 prevede c tot ceea ce se unete la bun ori se
ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte
persoane revine proprietarului dac legea nu prevede altfel. Art. 329,
referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alineatul (1), c lucrrile
subterane sau de la suprafaa terenului i construciile sunt prezumate a fi
fcute de proprietarul terenului i aparin acestuia. Astfel, legiuitorul
confirm c legtura dintre teren i alte bunuri amplasate temporar sau
permanent pe suprafaa sau subfaa acestuia se soluioneaz dup regula
bunului principal i bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar
construcia bunul accesoriu. n ipoteza n care se demonstreaz c
edificarea construciei a fost efectuat de o alt persoan dect
proprietarul terenului [alin. (3), (4) (6)] sau din contul unei alte persoane
[alin. (2)], construcia oricum aparine proprietarului de teren, acesta fiind
inut s despgubeasc terii n anumite proporii. Pornind de la aceste
dispoziii, construcia ridicat de superficiar va fi un accesoriu al terenului
i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta,
exercitnd dreptul su de proprietate ntr-un mod special, prin instrumentul
instituiei superficiei, va primi cu titlu de plat pentru aceast folosin o
redeven, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi obligat s
tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului asupra propriului
teren pe toat perioada de existen a superficiei. De asemenea, n caz de
cesiune cu titlu oneros a dreptului de superficie, proprietarul de teren are
dreptul de preemiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat
s despgubeasc superficiarul, ns nu n temeiul art. 329, ci al art. 451.
Principala sarcin pe care o comport instituia superficiei este aceea de a
exclude confruntarea a dou drepturi de proprietate: asupra terenului i
asupra construciei. Pornind de la dispoziiile art. 317 i 329, titularul
dreptului de proprietate asupra terenului este i proprietar al tuturor
lucrurilor ncorporate pe suprafa i subfa. Cel care, cu acordul
proprietarului, ridic pe terenul acestuia o construcie nu dobndete un
drept de proprietate. Normele art.443-453 nu modific aceast regul. Prin
urmare, proprietarul terenului este i proprietarul construciei edificate de
superficiar, dei aceast proprietate este nud pn la stingerea dreptului
de superficie. Deoarece construcia ca valoare nu poate fi inclus
concomitent n dou drepturi, legiuitorul a stipulat n art.443 alin. (5):
Construcia este o parte component esenial a dreptului de superficie.
Aceast dispoziie permite concluzia c superficiarul nu este proprietar al
construciei, dei dreptul su conine prerogativa de a folosi construcia,
iar ca bun patrimonial, ncorporeaz valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul
de proprietate este grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezint o
sarcin (o povar) a proprietii, iar proprietarul trebuie s in cont de ea
de la data constituirii i pn la data stingerii. Pornind de la dispoziia art.
443 alin.(3), valoarea cldirii va fi nscris superficiarului, care va plti
impozitul pe imobil, iar ntreprinztorii i persoanele juridice vor calcula
uzura acestui imobil.
Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a
propriului teren, o alternativ construirii i cultivrii lui de ctre proprietar
sau drii n arend sau folosin gratuit etc. Similar unor alte contracte
civile sau comerciale, constituirea dreptului de
Superficie se face cu consimmntul proprietarului de teren. Prin urmare
titularul, exercitndu-i prerogativele de proprietar, transmite dreptul de
posesiune i folosin a suprafeei sau subfeei terenului su pentru
ridicarea i exploatarea unei construcii. El consimte superficia acceptnd
dreptul terului asupra propriului teren. Aceast transmitere a dreptului de
folosin permite unor autori s afirme c proprietarul dezmembreaz
dreptul su de proprietate ntre sine i superficiar.
Din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept asupra
suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un drept asupra
Lucrului altuia [art. 443 alin.(1)] i nu un dezmembrmnt clasic al dreptului
de proprietate. Proprietarul de teren i exercit atributul de folosin nu
prin dezmembrarea dreptului su, ci prin grevarea acestuia cu dreptul
superficiarului de a ridica i a exploata o construcie n schimbul unei
redevene lunare. Acest mod specific de folosin ridic esenial eficiena
economic a terenului, satisfcnd att interesele proprietarului, ct i pe
cele ale superficiarului. n pofida acestei grevri, proprietarul poate s
realizeze nestingherit i prerogativa de dispoziie: s nstrineze terenul
fr a informa superficiarul. Dobnditorul va fi obligat s respecte
drepturile superficiarului ntocmai ca i cum ar fi participat la constituirea
superficiei.
n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de
superficie sub cteva aspecte. n interpretarea extinderii dreptului
De superficie de asupra terenului i sub el, s-a afirmat c acest drept
include i dreptul asupra plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe teren.
Profesorul Victor Volcinschi insist asupra sintagmei de asupra i sub acest
teren din definiia legal a dreptului de superficie, menionnd c
legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit creia dreptul de
superficie poate fi exercitat construind att de asupra terenului, ct i n
subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaa terenului
sau numai sub el. Obiect al dreptului de superficie ar putea fi n mod
distinct numai suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o
companie de telefonie mobil, o construcie care nu are subsol) ori numai
subfaa (un rezervor, o parcare subteran, o min din care nu se mai
extrage nimic), ori ambele (construcie cu multe etaje, unele subterane, alte
supraterane).
Profesorul Eugenia Cojocari afirm c dreptul de superficie poate include
nu numai construciile, ci i plantaiile, alte lucrri. Aceast
Afirmaie este preluat din literatura juridic i jurisprudena Romniei, a
crei legislaie accept conceptul potrivit cruia plantaiile i alte lucrri fac
obiectul unui drept de superficie, ceea ce ns nu este n concordan cu
legislaia Republicii Moldova. Astfel, Codul ei civil [art. 443 alin.(1), (2) i (5);
art.445, art.448 alin.(1), art. 450-452] limiteaz dreptul de superficie numai
la construcie.
1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie. Conform definiiei
legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil i ereditar,
temporar, dar de lung durat, cu coninut variabil, n funcie de forma sa:
deplin sau incipient.
Dreptul de superficie, ca drept real, este consacrat expres de Codul civil.
Dreptul real ia natere prin instaurarea dominaiei persoanei
Asupra unui lucru. Prin dominaie se subnelege puterea subiectului de a
exercita, n limitele legii, orice aciune asupra lucrului su, precum i s
limiteze ori chiar s exclud orice influen strin. Principalul drept real este
cel de proprietate. Alte drepturi reale principale sunt:
dreptul de uzufruct,
dreptul de uz,
dreptul de abitaie,
dreptul de servitute,
dreptul de superficie.
Drepturi reale accesorii sunt:
dreptul de gaj,
dreptul de ipotec.
Superficia se caracterizeaz printr-un dualism de drepturi care nu pot fi
desprinse unul de altul. Astfel, n dreptul de superficie se
ncorporeaz: a) dreptul la suprafa sau subfa; b) dreptul asupra
construciei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil
tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra cruia i
exercit dreptul.
Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit
numai asupra terenurilor, care sunt imobile prin natura lor. Bun
Imobil, dar accesoriu, este i construcia parte component a dreptului de
superficie, indiferent de faptul dac se afl pe suprafaa pmntului (cas,
cldire industrial, comercial, social, drum, pod, anten, stlp de nalt
tensiune, obiective acvatice etc.) Sau sub pmnt (garaj, beci, fntn,
min).
Dreptul de superficie este un drept alienabil i ereditar, putnd fi
transmis prin acte juridice ntre vii, precum i pentru cauz de moarte [art.
443 alin.(1), art. 447 alin.(1)]. Superficiarul poate nstrina dreptul su prin
orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vnzare-
cumprare, de schimb, de donaie sau poate s-l transmit ca aport la
capitalul social al unei societi comerciale, ori s-l greveze cu ipotec.
Dac dreptul de superficie se nstrineaz prin vnzare-cumprare,
dreptul de preemiune aparine proprietarului de teren i se exercit n
conformitate cu art. 793-797. Dreptul de preemiune nu poate fi exercitat n
cazul donaiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.
Caracterul alienabil evideniaz i dreptul superficiarului de a ipoteca
dreptul su. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi
Grevat cu dreptul de uzufruct, de uz sau de abitaie. Dac proprietarul de
teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul su cu servitute (de
a nu construi mai sus de o anumit nlime), superficiarul, la edificarea
construciei, va fi inut s respecte aceast sarcin.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune att n cazul
persoanelor fizice, n urma decesului superficiarului, ct i n cazul
Persoanelor juridice, n urma reorganizrii superficiarului persoan juridic.
Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea dreptului de
superficie, acesta continund s existe n ntreaga perioad pentru care s-a
constituit.
Dreptul de superficie este temporar, dar de lung durat. Conform
dispoziiei art. 444 alin.(2), dreptul de superficie se constituie pentru o
perioad stabilit de pri fr a se numi un termen legal minim sau maxim.
n cazul n care actul de constituire a superficiei nu stabilete un termen,
dreptul de superficie se consider constituit pentru 99 de ani. Prin urmare,
prile pot stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani.
De regul, superficia se constituie pentru un termen ndelungat. Acesta
este unicul raionament care justific interesul superficiarului
De a ridica construcia i a beneficia de ea. Acelai raionament l-a pus
legiuitorul i n art. 444 alin.(3), prevznd c dreptul de superficie nu poate
fi limitat la o condiie suspensiv i nici nu este dependent de pieirea sau
demolarea construciei, n locul ei putnd fi construit un alt edificiu parte
component a dreptului de superficie.
Dreptul de superficie are un coninut variabil n funcie de forma sa
deplin sau incipient. Dac se constituie asupra unui teren fr
construcie, dreptul de superficie este n stare incipient i const de fapt
numai n folosina suprafeei sau subfeei. Ulterior, dup construcia
edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completndu-se cu valoarea
construciei. Dreptul de superficie poate fi nstrinat, grevat i transmis
prin succesiune att n starea sa incipient, ct i n forma sa deplin.
Esenial este c dreptul de superficie poate fi nstrinat numai mpreun cu
construcia sau c edificarea abia a nceput ori este deja terminat. Dreptul
de superficie este variabil i din alt punct de vedere, i anume c se
rsfrnge numai asupra terenului ocupat de construcie sau asupra unei
suprafee mai mari dect cea ocupat de construcie [art. 443 alin.(3)].
CONSTITUIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE
2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie. Dreptul de superficie
se constituie prin act juridic sau prin dispoziie a legii [art.
444 alin.(1)]. Doctrina romn se refer i la posibilitatea
dobndirii dreptului de superficie prin uzucapiune.
2.2. Actul juridic ca temei al naterii dreptului de superficie. Dreptul de
superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract)
i prin act juridic
unilateral
(testament).
Contractul de constituire a superficiei este unul sinalgamatic, constitutiv
de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate
constitui numai de ctre proprietarul de teren care, n schimbul unei
redevene, permite unui ter superficiarul s foloseasc terenul, integral
sau parial, pentru edificarea unei construcii i exploatarea ei ulterioar,
ori s exploateze o construcie de pe el.
Calitatea att de proprietar de teren, ct i de superficiar o poate avea
orice persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitatea teritorial-
administrativ.
O problem care apare n legtur cu constituirea dreptului de superficie
privete dreptul proprietarului de a constitui o superficie
Asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie
nu este o nstrinare de imobil, ci o modalitate specific de folosin a
proprietii, considerm c proprietarul de teren, el i debitor gajist, poate
constitui un drept de superficie asupra terenului su fr a solicita acordul
creditorului gajist, dac acordul nu prevede altfel. Aceast afirmaie i are
temelia n art.37 alin.(2) din Legea cadastrului bunurilor imobile
nr.1543/1998, potrivit cruia nregistrarea grevrilor asupra grevrii
dreptului de proprietate nu influeneaz drepturile proprietarului bunului
imobil, dac contractul nu prevede altfel. Totui, dreptul de superficie cu
titlu gratuit ar afecta esenial drepturile creditorului ipotecar.
Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de
constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie s conin
Anumite clauze obligatorii. Astfel de
clauze sunt cele care se refer la:
datele de identitate ale proprietarului de teren i ale superficiarulu; n
cazul n care calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe
persoane, n contract se indic datele de identitate ale fiecreia;
identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa se
constituie dreptul de superficie, precum i locul pe care va fi
Edificat construcia de ctre superficiar; n special, pentru nlturarea
neclaritilor, ar fi binevenit ca prile s anexeze planul cadastral i planul
geometric al terenului n care s fie indicat i locul (suprafaa sau sub faa)
unde va fi sau este ridicat construcia, dac, prin contractul de constituire
a dreptului de superficie, proprietarul de teren d spre exploatare
superficiarului o construcie existent, trebuie s stabileasc condiiile
transmiterii, valoarea i titlul cu care este dat construcia;
termenul de edificare a construciei (art. 450);
termenul pentru care se constituie superficia (art. 444);
titlul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezum dac
gratuitatea nu este prevzut expres [art. 448 alin.(1)]. Dac
Contractul este cu titlu oneros, se indic
mrimea redevenei i regularitatea plii;
forma autentic a contractului dac prile o prevd;
persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru
depunerea actelor i nregistrarea superficiei;
modul de informare a proprietarului de teren cu privire la nstrinarea
dreptului de superficie care s nu contravin dispoziiilor art.
79
4;
alte indicii pe care prile le consider importante dac nu contravin
legii.
Forma contractului de constituire a dreptului de superficie i
nregistrarea lui. Forma contractului de constituire a superficiei nu este
Prevzut expres n lege. Aceast stare ar sugera c un astfel de contract
poate fi ncheiat verbal dac valoarea lui nu depete 1000 de lei sau n
scris dac valoarea depete 1000 de lei. Din coroborarea art.290 alin.(1),
art.444 alin.(1) i art.499 alin.(1) rezult o concluzie cert: contractul de
constituire a dreptului de superficie se ncheie n scris, deoarece numai
printr-un nscris se poate demonstra dreptul care urmeaz s fie trecut n
registrul bunurilor imobile. Apariia dreptului de superficie se consemneaz
n Registrul de stat (art. 290) nenregistrarea nseamnnd nedobndirea
dreptului. Mai mult dect att, art. 499 stabilete c drepturile reale asupra
imobilelor se vor dobndi numai prin nscriere n registrul bunurilor imobile.
n acest context, trebuie aplicat i art. 444 alin.(1), care prevede c dreptul
de superficie se nate n temeiul unui act juridic nscris n registrul
bunurilor imobile. Actul juridic de constituire a superficiei ntocmit scris
este opozabil prilor. Chiar i n cazul n care partea se eschiveaz de la
nregistrarea actului juridic (putnd fi obligat prin hotrre judectoreasc
s-l nregistreze, potrivit art. 215), dreptul de superficie nu ia natere pn
la nregistrare. Aadar, n cazul dreptului de superficie, naterea i
opozabilitatea lui fa de ter se produc concomitent. Terii nu pot dobndi
drept de superficie de la o persoan nenregistrat, iar superficiarul
nenregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a
superficiei ncheiat cu fostul proprietar dac dreptul lui nu a fost nscris n
registrul bunurilor imobile.
Pentru protecia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile,
considerm util contractul de constituire a superficiei n form autentic.
Forma autentic a actului juridic face raportul mai sigur, garantndu-l cu
probe suficiente. Mai mult dect att, notarul, autentificnd contractul,
verific starea juridic a terenului i informeaz superficiarul asupra
existenei sau inexistenei unor drepturi ale altor persoane
(coproprietarilor, etc.) Asupra terenului.
Potrivit art. 446, dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor
imobile numai cu rangul nti. Dei alte acte legislative nu opereaz cu
termenul rang, legiuitorul a intenionat s indice c dreptul de superficie
se nregistreaz primul, cu excepia dreptului de proprietate asupra
terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta, se stabilete c
dreptul de superficie, conform valorii sale juridice, se situeaz imediat dup
dreptul de proprietate, avnd o valoare mai mare dect alte drepturi reale,
chiar dac se nregistreaz mai trziu. Din dispoziiile Legii cadastrului
bunurilor imobiliare, rezult c, n registrul bunurilor imobile, nscrierile se
fac n urmtoarea
Ordine: la capitolul A se nscriu datele despre teren (subcapitolul I), numele
proprietarului de teren (subcapitolul II) i grevrile dreptului de proprietate
(subcapitolul III). Dac terenul conine o construcie edificat de o alt
persoan (de superficiar), n registru se deschide capitolul B, unde se
nscriu: construcia (subcapitolul I) i numele superficiarului (subcapitolul
II). Deoarece este privit ca o grevare a dreptului de proprietate [art. 443
alin.(1) i (3)], dreptul de superficie trebuie nscris i n subcapitolul III al
capitolului A.
Dreptul de superficie se poate nate din testament, dac o clauz a
acestuia stipuleaz o obligaie sub form de legat. Aceast
Concluzie rezult din coroborarea art. 444 alin.(1) i art. 1486. Primul
articol se refer la naterea dreptului de superficie din act juridic,
testamentul fiind un astfel de act, iar cel de-al doilea prevede c obiect al
legatului poate fi transmiterea ctre legatar unui bun din averea
succesoral cu drept de proprietate, folosin sau cu un alt drept real.
Pentru naterea dreptului de superficie, legatarul trebuie s-l nscrie n
registrul bunurilor imobile dup regulile nregistrrii contractului.
2.3. Dispoziia legal ca temei de natere a dreptului de superficie.
Analiza legislaiei evideniaz cteva dispoziii n a cror baz se poate
afirma cu certitudine c ia natere un drept de superficie, chiar dac norma
legii nu-l denumete astfel.
Potrivit art.329 alin. (5) din Codul civil, dac proprietarul care a ridicat
construcia a depit limitele terenului su construind n aa fel, nct cel
puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul nvecinat, proprietarul
acestuia din urm va dobndi proprietatea asupra ntregii construcii,
precum i dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de
existen a construciei. Aceast dispoziie apare ca o sanciune pentru cei
care, construind, depesc esenial, intenionat sau din grav neglijen,
limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit n baza art.
329 alin. (5) reprezint o excepie i denatureaz regulile stabilite la art.
443 alin.(5), art. 444 alin.(2) i art. 445. Astfel, dispoziia art.329 alin.(5) vine
n contradicie cu dispoziile art.443 alin.(5) care prevede c superficiarul nu
este proprietar al construciei, aceasta fiind o parte component esenial
a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, n sensul art.
329, este limitat la durata existenei construciei i nu la 99 de ani.
Demolarea sau pieirea construciei, n acest caz, va duce la stingerea
dreptului.
Legea nr.121/2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii
publice, art. 23, reglementeaz modalitile de privatizare a
ntreprinderilor de stat/municipale, ca complexe patrimoniale unice,
bunurilor imobile, mobile i complexelor de bunuri, terenurilor aferente
bunurilor care se privatizeaz sau bunurilor private, inclusiv terenurile
pentru construcii, cu excepia celor nominalizate la art.53 alin.(5), etc.
Privatizarea este recunoscut ca un mod de nstrinare a proprietii
statului ctre persoane particulare. O etap indispensabil a procesului
de privatizare era evaluarea patrimoniului. n procesul de pregtire a
ntreprinderii sau a unui alt obiectiv ctre privatizare, n patrimoniu erau
incluse i evaluate toate bunurile corporale i incorporale, mobile i imobile
ale acestora, cu excepia terenurilor pe care erau amplasate construcii.
Terenurile puteau fi privatizate de succesorii ntreprinderilor de stat
(societi pe aciuni ori societi cu rspundere limitat) sau de persoanele
care cumprau construciile, concomitent cu aceste construcii sau ulterior
privatizrii, la un pre aparte. n cazul privatizrii i trecerii construciilor n
proprietatea particularilor concomitent cu terenurile pe care erau
amplasate, dreptul de proprietate asupra ntregului imobil (construcie +
teren) se transfera la cumprtor. Dac se privatiza numai construcia, iar
terenul rmnea n proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic n care
particularul dobndete drepturi exclusive numai asupra construciei,
terenul rmnnd n proprietatea statului. Aceast stare de fapt, dei nu se
numea astfel, este un drept de superficie, iar aa-numitul proprietar al
construciei nu este altul dect superficiarul. O stare similar s-a creat i n
cazul loturilor atribuite n folosin membrilor ntovririlor pomicole, care
au ridicat pe ele construcii. Pentru nlturarea confruntrii a dou drepturi
de proprietate, n art. 13 din Legea nr.390/1995 cu privire la programul de
stat de privatizare pentru anii 1995-1996 (abrogat la 11.09.1997) se
stabilete c terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv
construciilor nefinalizate, i cele din ntovririle pomicole pot fi vndute
proprietarilor de construcii contra mijloace bneti. Pentru proprietarii de
construcie care nu doresc s cumpere terenuri proprietate a statului a fost
elaborat dispoziia art.101 din Legea nr.1308/1997 privind preul normativ
i modul de vnzare-cumprare a pmntului, care prevede c n cazul n
care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai ntreprinderilor i
obiectivelor private nu au cumprat sau nu au arendat terenuri aferente
obiectivelor i ntreprinderilor menionate, de la acetia, n modul i
termenele fixate n conformitate cu legislaia, se va ncasa anual plata
pentru folosirea terenului, stabilit n mod unilateral de consiliile locale, nu
mai mic dect plata anual de arend, calculat conform art.10 alin.(10), i
nu mai mare de 10% din preul normativ al pmntului, calculat pentru
destinaia respectiv. Plata specificat va fi ncasat, n termenele fixate de
consiliile locale, pentru perioada care urmeaz momentului adoptrii de
ctre consiliul local a deciziei corespunztoare pn la ncheierea
contractului de vnzare-cumprare sau de arend. Prin aceast dispoziie se
arat c participanii la privatizare care au cumprat construcii cu
destinaie industrial dar nu i pmntul aferent trebuie s plteasc o
redeven n proporie stabilit de consiliul local. De fapt cei numii n lege
proprietari ai obiectivelor privatizate sau ai ntreprinderilor i obiectivelor
private care nu au cumprat sau nu au arendat terenurile aferente de la
unitile administrativ- teritoriale sunt superficiari. Dei legile nu fac uz de
termenul drept de superficie, atta timp ct construcia este deinut de o
alt persoan dect proprietarul terenului suntem n prezena unui veritabil
drept de superficie.
Inspirai de doctrina romn, considerm c un raport juridic care d
natere unui drept de superficie este i starea potrivit creia soii ridic o
construcie pe terenul proprietate a unuia dintre ei. Astfel, potrivit art.371
din Codul civil i art. 19 din Codul familiei, bunurile dobndite de soi n
timpul cstoriei sunt proprietatea lor comun n devlmie dac legea
sau contractul matrimonial nu stabilete altfel. Dispoziia legal opereaz
cu noiunea de proprietate comun, referindu-se aparent la lucruri. n
realitate ns, toate bunurile (lucrurile i drepturile patrimoniale) dobndite
n timpul cstoriei se prezum a fi o comunitate de bunuri aparinnd
ambilor soi dac contrariul nu este stabilit. Prin urmare, sunt cuprinse aici:
partea social dintr-o societate comercial, aciunile nemateriale,
creanele, dreptul de uzufruct, dreptul de arend etc. Aparine soilor i
casa construit n comun pe terenul unuia din ei. Din cele expuse rezult c
aceast cas (o alt construcie) aparine cu drept de proprietate soului
titular al terenului. Dac particip la construcie cu permisiunea titularului,
soul neproprietar dobndete un drept patrimonial real imobiliar asupra
terenului soului su inclusiv cota ideal de din valoarea construciei ca
drept de superficie. n cazul mpririi averii, soului neproprietar i se va
atribui n natur drept de superficie asupra prii din teren ocupate de
din construcie, precum i drept de folosin asupra a din construcie.
n cazul n care temei al naterii dreptului de superficie servete o
dispoziie legal, dreptul trebuie de asemenea s fie nscris n registrul
bunurilor imobile.
EXERCITAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE
3.1. Dispoziii generale. Prin exercitarea dreptului de superficie se nelege
ndeplinirea drepturilor i obligaiilor pe care le are superficiarul, n raport
cu proprietarul de teren, asupra suprafeei sau subfeei. Drepturilor
superficiarului i sunt corelative obligaiile proprietarului, iar obligaiilor
superficiarului drepturile proprietarului.
Dreptul de superficie este un drept complex, n coninutul lui
evideniindu-se cteva drepturi, care nu pot exista independent. inem s
precizm: construcia este o parte component a dreptului de superficie,
dnd acestuia o valoare economic. Prin urmare, nu putem afirma c
superficiarul are un drept de proprietate asupra construciei. El are un
singur drept dreptul de superficie. n mod abstract ns, exist situaii n
care dreptul de superficie ar exista i fr construcie, adic de la
nregistrarea contractului de superficie i pn la ridicarea construciei,
precum i de la pieirea (demolarea) construciei i pn la ridicarea unei
alte construcii. Aceste situaii fiind excepii, legiuitorul le reglementeaz
pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de superficie din motivul
inexistenei unei construcii. Dac s-ar accepta ca superficiarul s aib n
mod distinct un drept de proprietate asupra construciei, idee la care
legiuitorul face aluzie la art. 447 i 451, dreptul de superficie ar fi steril.
3.2. Drepturile i obligaiile superficiarului. Potrivit art. 443 alin. (4),
asupra dreptului de superficie se aplic n modul corespunztor regulile
dreptului de proprietate asupra imobilelor dac legea nu prevede altfel.
Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de drepturi de
care beneficiaz proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosin i
dreptul de dispoziie.
Superficiarul dobndete dreptul de posesiune prin nregistrarea lui n
registrul bunurilor imobile i, atta timp ct exist nregistrarea,
Se prezum c posed terenul i construcia de pe el dac nu se
demonstreaz contrariul.
Dreptul de folosin este exercitat de ctre superficiar att asupra
terenului, ct i asupra construciei amplasate pe el. Superficiarul are
prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica construcia i a o exploata (a
locui, a produce n ea, a o da n locaiune, a o demola i a construi o alta
etc.), beneficiind de toate foloasele ce deriv.
Dreptul de dispoziie al superficiarului este similar dreptului de dispoziie
al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina
regimul juridic al bunului (dreptului) prin nstrinare (vnzare, schimb,
donaie etc.) i prin succesiune.
Conform dispoziiilor Codului civil, superficiarul are i dreptul:
de a folosi terenul asupra cruia se instituie dreptul de superficie; dac
n actul de constituire nu este prevzut altfel, dreptul de superficie se
exercit numai asupra suprafeei sau subfeei pe care urmeaz s fie
ridicat construcia sau care este ocupat de construcie, precum i asupra
suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaei
construciei, exploatrii ei normale; dac, pentru exploatarea normal a
construciei, are nevoie de a utiliza o poriune de teren (pentru trecere pe
jos sau cu vehicule, pentru conducte de ap, gaz, energie electric), iar prin
actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute
asupra acestei poriuni;
de a edifica o construcie pe terenul proprietarului; dup nregistrarea
dreptului su, superficiarul poate cere n nume propriu autorizaia de a
proiecta construcia i de a efectua orice alte aciuni necesare edificrii;
prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere organelor
competente proiectarea construciei, dar i superficiarul; dac legea sau
actul juridic de constituire a superficiei nu stabilete cu certitudine tipul
construciei (cas, garaj, fntn, iaz, edificii pentru afaceri etc.),
superficiarul poate ridica orice tip de construcie;
de a exploata construcia pe care a riclicat-o; n dependen de tipul
construciei ridicate, superficiarul poate s o exploateze independent, s
o dea n locaiune, s o depun n capitalul social al unei societi
comerciale; voina superficiarului de a nu folosi (exploata) construcia este
un mod de exercitare a dreptului su. n legtur cu dreptul de a exploata
construcia edificat pe terenul altuia trebuie precizat faptul dac
legiuitorul se refer la cazul n care terul dobndete dreptul de superficie
de la un alt superficiar sau de la proprietarul de teren; n primul caz,
superficiarul dobndete prin contract de cesiune dreptul de superficie,
avnd aceleai drepturi ca i ale fostului superficiar; n al doilea caz, dac se
constituie un drept de superficie asupra unei suprafee construite, suntem
n prezena unui act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte,
proprietarul nstrineaz construcia de pe terenul su; aceast nstrinare
ns este specific, deoarece valoarea construciei iese din patrimoniul
proprietarului i intr n cel al superficiarului; acesta din urm va plti, la
momentul constituirii superficiei, preul construciei i redevene lunare
pentru folosirea terenului de sub construcie i a terenului necesar
exercitrii dreptului de servitute. Chiar dac, formal, nu este proprietarul
construciei, superfiarul exercit putere asupra construciei ca un
adevrat proprietar. Conform art. 443 alin.(4), superficiarul are fa de
construcie aceleai prerogative ca i proprietarul;
de a nstrina dreptul de superficie prin acte ntre vii; superficiarul poate
cesiona (nstrina) dreptul su prin: vnzare, schimb, donaie, transmitere
cu titlu de aport la capitalul social al unei societi comerciale, grevare cu
ipotec;
de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; n cazul n care
superficiarul este o persoan juridic, dreptul de superficie trece
La succesori dac persoana se va reorganiza; n cazul superficiarului
persoan fizic, dreptul de superficie trece la motenitori;
de a da, parial sau integral, construcia n locaiune pentru o perioad
care s nu depeasc termenul dreptului de superficie. Conform art. 453,
la stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrog
superficiarului n contractele de locaiune i de arend n curs de
executare; aceast regul ns se refer numai la stingerea dreptului
pentru alte cauze dect expirarea termenului; superficiarul nu poate da n
locaiune o parte sau toat suprafaa construit pentru un termen mai
mare dect cel pentru care a fost instituit superficia;
de a cere recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice
schimbate fac nerecalcularea inechitabil [art.448 alin. (2)];
de a edifca o alt construcie n locul celei pierite sau demolate; acest
drept rezult din dispoziia art. 445, potrivit creia dreptul de superficie nu
se stinge prin demolarea sau pieirea construciei;
de a accepta prelungirea dreptului de superficie propus de proprietar
fart. 451 alin.(3)]; acest drept este unul forat, cci, n cazul neacceptrii a
prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despgubirii;
de a primi despgubire n caz de stingere a dreptului de superficie;
indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie superfciarul are
dreptul de a fi despgubit; legiuitorul stabilete c despgubirea va f
corespunztoare dac, la data stingerii, este echivalent a cel puin dou
treimi din valoarea de pia a construciei;
de retenie a construciei n cazul n care nu a fost despgubit (art. 452
alin.(1)); dreptul de retenie se exercit n concordan cu art.
637-641, retentorul avnd chiar obligaia s foloseasc construcia (s
perceap fructele), beneficiul realizat urmnd s fie luat n considerare la
calcularea despgubirii (art. 640).
Beneficiind de drepturile menionate, superficiarul este inut s-i
onoreze toate obligaiile impuse de lege i cele asumate prin contract,
inclusiv:
s plteasc redeven proprietarului de teren n modul i n termenul
stabilit de lege dac contractul nu prevede altfel;
s edifice construcia n termenul stabilit de actul de constituire a
dreptului de superficie;
s ntrein construcia i s suporte toate cheltuielile aferente
ntreinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaii
Capitale sau curente, de plat a impozitului, de reparaie a prejudiciilor
aduse terilor prin nruirea construciei;
s predea construcia ctre proprietarul de teren n starea n care era
la momentul stingerii dreptului su, fr a avea dreptul s ridice pri din
construcie sau chiar construcia [art. 451 alin. (4)];
s conserve construcia i s nlture orice pericol care i-ar afecta
durabilitatea; n acest sens, superficiarul are toate obligaiile pe
Care le are un proprietar de imobil [art. 443 alin. (4)].
3.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren. Conform
dispoziiilor legale, proprietarul de teren, pe lng drepturile fireti ale
oricrui proprietar de imobil, mai are, n raport cu superficiarul,
urmtoarele drepturi:
s cear redevena datorat [art. 448 alin.(1)]; dac superficiarul nu
pltete redevena timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita
vnzarea la licitaie a dreptului de superficie;
s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice se
schimb, iar nerecalcularea este inechitabil [art. 448 alin. (2)];
s cear stingerea dreptului de superficie dac superficiarul nu a
edificat construcia n termenul stabilit sau ncalc obligaia de conservare
a construciei (art. 450);
de preemiune n caz de nstrinare a dreptului de superficie (art. 447);
s prelungeasc termenul de exercitare a dreptului de superficie
[art.451 alin.(3)].
Proprietarul de teren are urmtoarele obligaii:
s nu mpiedice superficiarul n exercitarea drepturilor sale;
s plteasc despgubirea la stingerea dreptului de superficie;
s respecte contractele de locaiune ncheiate de superficiar, cu
excepia cazului n care locaiunea depete termenul stipulat pentru
existena dreptului de superficie.
3.4. Plata redevenei. Pentru folosina terenului, superficiarul este inut
s efectueze o plat pecuniar, numit redeven, dac prin contractul de
constituire a superficiei nu s-a stabilit c terenul se acord cu titlu gratuit
ori c plata se face la ncheierea contractului sau la expirarea contractului
etc. De exemplu, prile s-ar putea nelege ca superficiarul s nu plteasc
redevena datorat, dar ca, la expirarea termenului superficiei, construcia
s revin de drept proprietarului, cu titlu gratuit.
Legiuitorul stabilete anumite criterii de determinare a mrimii redevenei
i a perioadei de plat dac prile nu stabilesc altfel. Astfel,
Redevena se va calcula n funcie de chiria stabilit pe pia, inndu-se
cont de toi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona
amplasrii, de destinaia construciei etc. Cu privire la frecvena plii,
legea prevede c, n lipsa unor stipulaii contrare, redevena se achit n
rate lunare. Dac dreptul de superficie aparine mai multor persoane,
acestea rspund solidar pentru plata redevenei.
Mrimea i frecvena plii redevenei se determin la data constituirii
superficiei. Redevena poate fi ajustat n cazul n care condiiile economice
se schimb. De exemplu, proprietarul de teren ar putea s cear majorarea
redevenei dac moneda naional s-a devalorizat, impozitul pe imobil a
crescut ori au intervenit ali factori obiectivi care fac redevena
inechitabil. Superficiarul, de asemenea, ar putea cere reducerea
redevenei dac are motive temeinice, demonstrnd c redevena este prea
mare. Msura ajustrii se va evalua n funcie de schimbarea condiiilor
economice i de principiul echitii.
Potrivit art.448 alin.(3), dac superficiarul nu pltete redevena timp de
3 ani, proprietarul de teren are dreptul s cear vnzarea superficiei la
licitaie. De aceast dispoziie ns se poate face uz atunci cnd n actul de
constituire nu s-a convenit altfel.
3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcii
existente. Potrivit art. 443 alin.(1), dreptul de superficie include dou
elemente: dreptul de folosi terenul i dreptul de a edifica o construcie i a
o exploata. Acest drept se constituie nc atunci cnd pe teren nu exist
nimic, iar dreptul de superficie este n forma sa incipient, cuprinznd doar
primul element, adic dreptul de a folosi suprafaa cu posibilitatea edificrii
n viitor. Dup edificarea construciei, superficiarul are dreptul de a o
exploata aa cum consider necesar, exercitndu-i pe deplin dreptul.
Exist ns i o a doua cale de constituire, cnd proprietarul unei
construcii existente instituie dreptul de superficie, transmind
superficiarului dreptul de a folosi terenul i construcia de pe el. n acest caz,
actul juridic poate s prevad plata, efectuat de superficiar, a unei sume de
bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construciei,
precum i plata unei redevene lunare pentru terenul de sub construcie.
Proprietarul, avnd deja o construcie, dispune de alte mecanisme juridice,
mult mai utile, de transmitere ctre ter a imobilului, cum ar fi locaiunea,
pstrndu-i astfel mai multe drepturi. Dreptul privat pune la dispoziia
prilor i mecanismul instituirii dreptului de superficie pentru a se lua n
considerare i alte interese ale participanilor la circuitul civil. ntr-o
ipotez, proprietarul de teren poate avea o construcie neterminat, pe
care o poate transmite cu drept de superficie urmnd ca superficiarul s o
finaneze i s o exploateze astfel nct, la expirarea termenului,
proprietarul s despgubeasc superficiarul n proporii mai reduse dect
cele stabilite de lege.
3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie. Codul civil stabilete
limitele dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie:
nu se poate constitui sub condiie rezolutorie [art.443 alin. (6)]; este nul
clauza actului de constituire a superficiei [art.220 alin.(1)] a crei existen
depinde de realizarea unei condiii rezolutorii la a crei survenire s-ar
desface cu efect retroactiv (art.240);
nu se poate limita printr-o condiie suspensiv [art.444 alin.(3)]; este nul
actul de constituire a superficiei [art.220 alin.(1)] dac apariia dreptului de
superficie i a obligaiilor corelative depinde de un eveniment viitor i incert
sau de un eveniment survenit, ns deocamdat necunoscut (art.239);
nu se poate limita la o parte din construcie [art.443 alin. (7)]; dreptul de
superficie n starea sa incipient nu poate fi constituit numai asupra unei
pri din construcie; cu alte cuvinte, dac superficiarul a edificat
construcia, dreptul su se rsfrnge asupra ntregii construcii; aceast
situaie ns nu exclude posibilitatea ca dreptul de superficie s aparin
mai multor superficiari, fiecare avnd n
Folosin o parte din construcie sau o cot-parte din dreptul de superficie;
aceast din urm ipotez se confirm prin dispoziia art.448 alin. (4), care
se refer la dreptul de superficie aparinnd mai multor persoane
(superficiari).
STINGEREA DREPTULUI DE SUPERFICIE
4.1. Temeiurile de stingere. Dreptul de superficie se stinge:
A) dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire [art. 449 lit.a)];
dac actul de constituire nu prevede un termen limit de exercitare a
dreptului de superficie, acest drept se consider constituit pentru 99 de ani;
superficiarul nu are dreptul s ncheie contracte de locaiune ori s instituie
o ipotec asupra dreptului su de superficie cu o dat ulterioar expirrii
dreptului su, ceea ce nseamn c, la data expirrii termenului dreptului
de superficie, toate grevrile i contractele de locaiune se consider
ajunse la scaden dac proprietarul de teren nu i-a dat anterior acordul;
dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit
de ctre proprietar pn la data expirrii, dar dac superficiarul nu accept
prelungirea, dreptul se stinge;
B) prin consolidare, adic ntr-o singur persoan se ntrunesc dreptul de
proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra
Construciei [art. 449 lit.b)]; altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit
i superficiar, ori superficiarul a dobndit proprietate asupra terenului; de
exemplu, proprietarul de teren poate dobndi drept de superficie la
licitaie n cazul n care superficiarul nu a pltit redevena mai mult de 3 ani
[art. 448 alin.(3)] sau superficiarul refuz dreptul su;
C) dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit prin
actul de constituire a dreptului de superficie; n acest caz,
Proprietarul de teren poate cere instanei de judecat stingerea dreptului
(art.450); dreptul de a fi acionat n judecat se pstreaz chiar i n cazul n
care superficiarul pltete regulat redevena;
D) dac superficiarul i ncalc obligaia de a conserva construcia; i n
acest caz, proprietarul poate cere instanei stingerea dreptului de superficie
(art.450).
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor
imobile. n acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, c ncetarea
drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat,
iar la art. 499 alin.(2) c drepturile reale se vor pierde sau stinge numai
dac radierea lor s-a nscris n registrul bunurilor imobile cu
consimmntul titularului. Consimmntul titularului nu se cere dac a
expirat termenul pentru care a fost constituit sau se prezint o hotrre
judectoreasc irevocabil [art.499 alin. (4)].
Dac dreptul de superficie s-a stins n legtur cu expirarea termenului,
are loc o stingere de drept i nu trebuie ca o parte s cear radierea. Oficiul
cadastral va elibera extrase fr indicarea dreptului de superficie.
n cazul consolidrii, superficia se stinge de drept, imediat ce
superficiarul a nregistrat actul de dobndire a proprietii asupra
Terenului sau proprietarul a nregistrat actul de dobndire a dreptului de
superficie ori a hotrrii judectoreti irevocabile prin care s-a stins dreptul
de superficie.
4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie. Dac dreptul de superficie
s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de teren. Nuda
proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea
construciei nregistrat n activul superficiarului se nscrie n activul
proprietarului. Construcia urmeaz s treac n posesiunea, folosina i
dispoziia proprietarului n starea n care se afla la data stingerii dreptului de
superficie, superficiarul neavnd dreptul s ridice construcia sau pri ale ei
[art. 451 alin. (4)], n caz contrar putnd fi obligat la plata de daune-
interese.
Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este
inut s despgubeasc superficiarul pentru construcie. Legea instituie o
prezumie, stabilind c recompensa se consider corespunztoare dac
acoper cel puin 2/3 din valoarea de pia a construciei. Din dispoziia
art. 451 alin. (2) rezult c, dac pltete 2/3 din valoarea de pia a
construciei, proprietarul nu este obligat s achite o sum mai mare, plata a
2/3 considerndu-se corespunztoare. Proprietarul nu va fi inut s
plteasc despgubirea dac prin contractul de constituire prile au
convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevene mici sau, n
genere, nu se pltete nici o redeven dac, la expirarea termenului
dreptului de superficie, construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar.
Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut
mecanisme raionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, n ipoteza
imposibilitii de a despgubi superficiarul, proprietarul poate, pn la data
expirrii termenului stabilit n contract, s prelungeasc dreptul
superficiarului [art. 451 alin.(3)]. Superficiarul nu este interesat s resping
prelungirea contractului, cci va pierde dreptul la despgubire. Pentru el
este optim varianta prelungirii contractului i nstrinrii dreptului su de
superficie ori transmiterii n locaiune a ncperilor din construcie.
n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat
superficiarului, acesta are dreptul de retenie a construciei pn la plata
despgubirii [art. 452alin.(3)]. Superficiarul retentor trebuie s conserveze
imobilul cu diligena unui bun proprietar i s perceap fructele, adic s
utilizeze imobilul la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri pe care
le va lua n calcul la plata despgubirii (art. 640).