IAS 40

Standardul Internaional de Contabilitate 40

Investiii imobiliare

n aprilie 2001, Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) a adoptat IAS 40 Investiii
imobiliare care a fost iniial emis de Comitetul pentru Standardele Internaionale de Contabilitate (IASC) n aprilie
2000. Standardul respectiv a nlocuit anumite pri din IAS 25 Contabilizarea investiiilor care a fost emis n martie
1986 i nu a fost nc nlocuit de IAS 39 Instrumente financiare: recunoatere i evaluare.

n decembrie 2003, IASB a emis IAS 40 revizuit, ca parte a agendei sale iniiale de proiecte tehnice.

Alte IFRS-uri au adus, n consecin, modificri minore la IAS 40. Acestea includ IAS 1 Prezentarea situaiilor
financiare (aa cum a fost revizuit n septembrie 2007), mbuntiri la IFRS-uri (emis n mai 2008) i IFRS 13
Evaluare la valoarea just (emis n mai 2011).

Fundaia IFRS 1
IAS 40

CUPRINS dup punctul

INTRODUCERE IN1

STANDARDUL INTERNAIONAL DE CONTABILITATE 40

INVESTIII IMOBILIARE
OBIECTIV 1
DOMENIU DE APLICARE 2
DEFINIII 5
Recunoatere 16
EVALUAREA LA RECUNOATERE 20
EVALUARE DUP RECUNOATERE 30
Politica contabil 30
Modelul bazat pe valoarea just 33
Incapacitatea de a determina n mod fiabil valoarea just 53
Modelul bazat pe cost 56
TRANSFERURI 57
CEDRI 66
PREZENTAREA INFORMAIILOR 74
Modelul bazat pe valoarea just i modelul bazat pe cost 74
Modelul bazat pe valoarea just 76
Modelul bazat pe cost 79
PREVEDERI TRANZITORII 80
Modelul bazat pe valoarea just 80
Modelul bazat pe cost 83
DATA INTRRII N VIGOARE 85
RETRAGEREA IAS 40 (2000) 86
PENTRU DOCUMENTELE NSOITOARE PREZENTATE MAI JOS, A SE VEDEA PARTEA B A ACESTEI
EDIII
Aprobarea de ctre Consiliu a IAS 40 emis n decembrie 2003
BAZ PENTRU CONCLUZII LA IAS 40 (REVIZUIT N 2003)
BAZ PENTRU CONCLUZII LA IAS 40 (2000)

2 Fundaia IFRS
 IAS 40

Standardul Internaional de Contabilitate 40 Investiii imobiliare (IAS 40) este prezentat la punctele 1-86. Toate
punctele au autoritate egal, dar pstreaz formatul IASC al standardului la momentul adoptrii acestuia de ctre
IASB. IAS 40 trebuie citit n contextul obiectivului su i al Bazei pentru concluzii, al Prefeei la Standardele
Internaionale de Raportare Financiar i al Cadrului general conceptual de raportare financiar ale IASB. IAS 8
Politici contabile, modificri ale estimrilor contabile i erori ofer o baz pentru selectarea i aplicarea politicilor
contabile n absena unor ndrumri explicite.

Fundaia IFRS 3
IAS 40

Introducere

IN1 Standardul Internaional de Contabilitate 40 Investiii imobiliare (IAS 40) nlocuiete IAS 40 Investiii
imobiliare (emis n 2000) i trebuie aplicat pentru perioadele anuale care ncep la 1 ianuarie 2005 sau
ulterior acestei date. Se ncurajeaz aplicarea anterior acestei date.

Motivele revizuirii IAS 40

IN2 Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate a elaborat prezentul IAS 40 revizuit ca parte a
proiectului su privind mbuntiri la Standardele Internaionale de Contabilitate. Proiectul a fost
desfurat n contextul ntrebrilor i criticilor aduse n legtur cu standardele de ctre organismele de
reglementare a titlurilor de valoare, profesionitii contabili i alte pri interesate. Obiectivele proiectului au
fost de a reduce sau elimina alternativele, redundanele i contradiciile din cadrul standardelor, de a trata
unor probleme de convergen i de a face alte mbuntiri.
IN3 Pentru IAS 40, principalul obiectiv al Consiliului a fost o revizuire limitat pentru a permite ca un drept
imobiliar deinut de un locatar conform unui contract de leasing operaional s se califice ca investiie
imobiliar n anumite condiii specifice. Acele condiii includ dispoziii ca proprietatea imobiliar s
corespund definiiei unei investiii imobiliare i ca locatarul s contabilizeze contractul de leasing ca i
cum ar fi un leasing financiar i s evalueze activul rezultat din contractul de leasing utiliznd modelul
bazat pe valoarea just. Consiliul nu a reconsiderat abordarea fundamental a contabilizrii investiiilor
imobiliare din IAS 40.

Principalele modificri

IN4 Principalele modificri fa de versiunea anterioar a IAS 40 sunt descrise mai jos.
IN5 Un drept imobiliar care este deinut de ctre un locatar conform unui contract de leasing operaional poate fi
clasificat i contabilizat ca investiie imobiliar cu condiia ca:
(a) restul definiiei investiiei imobiliare s fie respectat;
(b) contractul de leasing operaional s fie contabilizat ca i cum ar fi un contract de leasing financiar
n conformitate cu IAS 17 Contracte de leasing; i
(c) locatarul s foloseasc modelul bazat pe valoarea just stabilit n prezentul standard pentru activul
recunoscut.
IN6 Alternativa de clasificare descris la punctul IN5 este disponibil de la proprietate la proprietate. Totui,
deoarece este o dispoziie general a Standardului ca toate investiiile imobiliare s fie contabilizate
consecvent utiliznd modelul bazat pe cost sau pe valoarea just, odat ce una dintre aceste alternative este
aleas pentru o astfel de proprietate imobiliar, toate proprietile imobiliare clasificate ca investiii
imobiliare trebuie s fie contabilizate consecvent pe baza valorii juste.
IN7 Standardul impune unei entiti s prezinte urmtoarele informaii:
(a) dac aplic modelul bazat pe valoarea just sau modelul bazat pe cost; i
(b) n cazul n care aplic modelul bazat pe valoarea just, dac i n ce circumstane drepturile
imobiliare deinute conform unui contract de leasing operaional sunt clasificate i contabilizate
ca investiii imobiliare.
IN8 Atunci cnd o evaluare obinut pentru o investiie imobiliar este ajustat semnificativ pentru situaiile
financiare, se prevede o reconciliere ntre evaluarea obinut i evaluarea inclus n situaiile financiare.
IN9 Standardul clarific faptul c dac un drept imobiliar deinut conform unui contract de leasing este clasificat
ca investiie imobiliar, elementul contabilizat la valoarea just este acel drept i nu proprietatea imobiliar
aferent.
IN10 Se prevd informaii comparative pentru toate prezentrile de informaii.
IN11 Au fost ncorporate n prezentul standard anumite modificri semnificative ca rezultat al modificrilor pe
care Consiliul le-a fcut la IAS 16 Imobilizri corporale n cadrul Proiectului de mbuntiri:

4 Fundaia IFRS
 IAS 40

(a) specificarea costurilor care sunt incluse n costul investiiei imobiliare i momentului n care ar
trebui ca elementele nlocuite s fie derecunoscute;
(b) specificarea momentului n care tranzaciile de schimb (adic tranzacii n care investiia
imobiliar este dobndit total sau parial n schimbul unor active nemonetare) au coninut
comercial i a felului n care astfel de tranzacii, cu sau fr coninut comercial, sunt
contabilizate; i
(c) specificarea contabilizrii compensaiilor primite de la teri pentru investiia imobiliar care a fost
depreciat, pierdut sau la care s-a renunat.

Rezumatul abordrii prevzute de standard

IN12 Standardul permite entitilor s aleag, fie:

(a) un model bazat pe valoarea just, conform cruia o investiie imobiliar este evaluat dup
evaluarea iniial, la valoarea just, iar modificrile n valoarea just sunt recunoscute n profit
sau pierdere; sau
(b) un model bazat pe cost. Modelul bazat pe cost este specificat n IAS 16 i prevede ca o investiie
imobiliar s fie evaluat dup evaluarea iniial la costul amortizat (minus orice pierderi
acumulate din depreciere). O entitate care alege modelul bazat pe cost prezint valoarea just a
investiiei sale imobiliare.
IN13 Alegerea ntre modelele bazate pe cost sau pe valoarea just nu este disponibil locatarului pentru
contabilizarea dreptului imobiliar deinut conform unui contract de leasing operaional pe care a ales s-l
clasifice i s-l contabilizeze ca investiie imobiliar. Standardul prevede ca o astfel de investiie imobiliar
s fie evaluat utiliznd modelul bazat pe valoarea just.
IN14 Modelul bazat pe valoarea just difer de modelul de reevaluare care este permis pentru anumite active
nefinanciare. Conform modelului de reevaluare, creterile n valoarea contabil peste o evaluare bazat pe
cost sunt recunoscute ca surplusuri din reevaluare. Totui, conform modelului bazat pe valoare just, toate
modificrile n valoarea just sunt recunoscute n profit sau pierdere.
IN15 Standardul impune unei entiti s aplice modelul ales tuturor investiiilor imobiliare. Totui, acest lucru nu
nseamn c toate contractele de leasing operaional eligibile trebuie clasificate drept investiii imobiliare.
IN16 n cazuri excepionale, atunci cnd o entitate a adoptat modelul bazat pe valoarea just, ar putea exista
dovezi clare atunci cnd entitatea dobndete pentru prima dat o investiie imobiliar (sau atunci cnd o
proprietate imobiliar existent devine pentru prima oar investiie imobiliar n urma finalizrii
construciilor sau mbuntirilor, sau dup o modificare a utilizrii) c valoarea sa just nu va putea fi
determinat n mod fiabil pe o baz continu. n astfel de cazuri, standardul i impune entitii s evalueze
acea investiie imobiliar utiliznd modelul bazat pe cost din IAS 16 pn la cedarea investiiei imobiliare.
Valoarea rezidual a investiiei imobiliare se presupune a fi zero.
IN17 O trecere de la un model la altul este fcut doar dac trecerea are drept rezultat o prezentare mai relevant.
Standardul stipuleaz c acest lucru este puin probabil a se ntmpla n cazul unei treceri de la modelul
bazat pe valoarea just la modelul bazat pe cost.
IN18 IAS 40 depinde de IAS 17 pentru dispoziii privind clasificarea contractelor de leasing, contabilizarea
contractelor de leasing operaional i financiar, precum i pentru anumite prezentri relevante pentru
investiiile imobiliare date n leasing. Atunci cnd un drept imobiliar deinut conform unui leasing
operaional este clasificat i contabilizat drept o investiie imobiliar, IAS 40 se aplic cu ntietate fa de
IAS 17 prevznd ca leasingul s fie contabilizat drept un leasing financiar. Punctele 14-18 din IAS 17 se
aplic clasificrii contractelor de leasing pentru terenuri i cldiri. Punctul 18 specific, mai ales, cnd nu
este necesar s se evalueze separat elementele de terenuri i cldiri ale unui astfel de leasing.

Fundaia IFRS 5
IAS 40

Standardul Internaional de Contabilitate 40

Investiii Imobiliare

Obiectiv

1 Obiectivul prezentului standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investiiilor imobiliare i al
dispoziiilor aferente de prezentare a informaiilor.

Domeniu de aplicare

2 Prezentul standard trebuie aplicat la recunoaterea, evaluarea i prezentarea informaiilor aferente

investiiilor imobiliare.
3 Printre altele, prezentul standard reglementeaz evaluarea, n situaiile financiare ale unui locatar, a
dreptului asupra unei investiii imobiliare deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept
contract de leasing financiar i evaluarea, n situaiile financiare ale unui locator, a unei investiii imobiliare
date n leasing unui locatar, n temeiul unui contract de leasing operaional. Prezentul standard nu
reglementeaz aspectele care intr sub incidena IAS 17 Contracte de leasing, inclusiv:
(a) clasificarea operaiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaional;
(b) recunoaterea venitului realizat din leasing aferent investiiei imobiliare (a se vedea, de asemenea,
IAS 18 Venituri);
(c) evaluarea, n situaiile financiare ale unui locatar, a unui drept asupra unei investiii imobiliare
deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de leasing operaional;
(d) evaluarea, n situaiile financiare ale unui locator, a investiiei sale nete ntr-un contract de leasing
financiar;
(e) contabilizarea tranzaciilor de vnzare i leaseback; i
(f) prezentarea informaiilor cu privire la contractele de leasing financiar i leasing operaional.
4 Prezentul standard nu se aplic:
(a) activele biologice aferente activitii agricole (a se vedea IAS 41 Agricultura); i
(b) concesiunilor miniere i rezervelor minerale cum ar fi petrolul, gazele naturale i resursele
neregenerabile similare.

Definiii

5 Urmtorii termeni sunt utilizai n prezentul standard cu nelesul specificat n continuare:

Valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut n situaia poziiei financiare.

Costul reprezint suma n numerar sau n echivalente de numerar pltite sau valoarea just a altei
contraprestaii date pentru a dobndi un activ la momentul achiziiei sau construciei sale sau, acolo
unde este cazul, suma atribuit activului respectiv atunci cnd este recunoscut iniial n conformitate
cu dispoziiile specifice ale altor IFRS-uri, de exemplu, IFRS 2 Plata pe baz de aciuni.

Valoarea just reprezint preul care ar fi ncasat pentru vnzarea unui activ sau pltit pentru
transferul unei datorii ntr-o tranzacie reglementat ntre participanii de pe pia, la data evalurii.
(A se vedea IFRS 13 Evaluarea la valoarea just.)

Investiie imobiliar este proprietatea (un teren sau o cldire - sau o parte a unei cldiri - sau ambele)
deinut (de proprietar sau de locatar n temeiul unui contract de leasing financiar) mai degrab
pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, dect pentru:

(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri
administrative; sau

6 Fundaia IFRS
 IAS 40

(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.

O proprietate imobiliar utilizat de posesor este o proprietate imobiliar deinut (de proprietar sau
de locatar n temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizat la producerea sau
furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative.

6 Un drept imobiliar deinut de ctre un locatar n temeiul unui contract de leasing operaional poate fi
clasificat i contabilizat ca fiind o investiie imobiliar dac i numai dac proprietatea imobiliar ar
corespunde altfel definiiei unei investiii imobiliare i locatarul ar utiliza modelul bazat pe valoarea
just prezentat la punctele 33-55 pentru activul recunoscut. Aceast alternativ de clasificare poate fi
utilizat de la caz la caz. Cu toate acestea, odat ce se alege aceast alternativ de clasificare pentru
un astfel de drept imobiliar deinut n temeiul unui contract de leasing operaional, toate proprietile
imobiliare clasificate ca investiii imobiliare trebuie contabilizate utiliznd modelul bazat pe valoarea
just. Atunci cnd este aleas aceast alternativ de clasificare, orice drept clasificat astfel este inclus
n informaiile a cror prezentare este impus de punctele 74-78.
7 O investiie imobiliar este deinut pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului
sau ambele. Prin urmare, o investiie imobiliar genereaz fluxuri de trezorerie care sunt n mare msur
independente de alte active deinute de o entitate. Astfel, investiiile imobiliare se difereniaz de
proprietile imobiliare utilizate de posesor. Producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii (sau utilizarea
proprietii n scopuri administrative) genereaz fluxuri de trezorerie care nu pot fi atribuite numai
proprietii imobiliare, ci i altor active utilizate n procesul de producere sau furnizare de bunuri sau
servicii. IAS 16 Imobilizri corporale se aplic proprietilor imobiliare utilizate de posesor.
8 Urmtoarele constituie exemple de investiii imobiliare:
(a) terenurile deinute, mai degrab, n scopul creterii pe termen lung a valorii capitalului, dect n
scopul vnzrii pe termen scurt, pe parcursul desfurrii normale a activitii.
(b) terenurile deinute pentru o utilizare viitoare nc nedeterminat. (Dac o entitate nu a hotrt
dac va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliar utilizat de posesor, fie n scopul vnzrii
pe termen scurt n cursul desfurrii normale a activitii, atunci terenul este considerat ca fiind
deinut n scopul creterii valorii capitalului.)
(c) o cldire aflat n proprietatea entitii (sau deinut de entitate n temeiul unui contract de leasing
financiar) i nchiriat n temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operaional.
(d) o cldire care este liber, dar care este deinut pentru a fi nchiriat n temeiul unuia sau mai
multor contracte de leasing operaional.
(e) proprietile imobiliare n curs de construire sau amenajare n scopul utilizrii viitoare ca
investiii imobiliare.
9 Urmtoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiii imobiliare i care, prin urmare, nu intr
sub incidena prezentului standard:
(a) proprietile imobiliare deinute pentru a fi vndute pe parcursul desfurrii normale a activitii
sau n procesul de construcie sau amenajare n vederea unei astfel de vnzri (a se vedea IAS 2
Stocuri), de exemplu, proprietile imobiliare dobndite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior,
n viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate i revndute.
(b) proprietile imobiliare care sunt n curs de construire sau amenajare n numele unor tere pri (a
se vedea IAS 11 Contracte de construcie).
(c) proprietile imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) inclusiv (printre altele)
proprietile deinute n scopul utilizrii lor viitoare ca proprieti imobiliare utilizate de posesor,
proprietile deinute n scopul amenajrii viitoare i utilizrii ulterioare ca proprieti imobiliare
utilizate de posesor, proprietile utilizate de salariai (indiferent dac acetia pltesc sau nu chirie
la cursul pieei) i proprietile imobiliare utilizate de posesor care urmeaz a fi cedate.
(d) [eliminat]
(e) proprietile imobiliare care sunt nchiriate unei alte entiti n temeiul unui contract de leasing
financiar.
10 Anumite proprieti includ o parte care este deinut pentru a fi nchiriat sau cu scopul creterii valorii
capitalului i o alt parte care este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative. Dac aceste pri pot fi vndute separat (sau nchiriate separat n
temeiul unui contract de leasing financiar), o entitate le contabilizeaz separat. Dac prile nu pot fi
vndute separat, proprietatea imobiliar constituie o investiie imobiliar doar n cazul n care o parte

Fundaia IFRS 7
IAS 40

nesemnificativ este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n
scopuri administrative.
11 n unele situaii, o entitate furnizeaz servicii auxiliare ocupanilor unei proprieti imobiliare pe care o
deine. O entitate trateaz o astfel de proprietate imobiliar ca investiie imobiliar dac respectivele servicii
reprezint o component nesemnificativ a ntregului contract. Un exemplu este situaia n care proprietarul
unei cldiri de birouri furnizeaz servicii de paz i ntreinere locatarilor care ocup cldirea.
12 n alte situaii, serviciile furnizate reprezint o component semnificativ. De exemplu, dac o entitate are n
proprietate i administreaz un hotel, serviciile furnizate oaspeilor reprezint o component semnificativ a
ntregului contract. Prin urmare, un hotel administrat de proprietar reprezint mai degrab o proprietate
imobiliar utilizat de posesor dect o investiie imobiliar.
13 Poate fi dificil de stabilit dac serviciile auxiliare sunt att de semnificative nct o proprietate imobiliar s
nu constituie o investiie imobiliar. De exemplu, proprietarul unui hotel transfer, uneori, anumite
responsabiliti unor tere pri n temeiul unui contract de management. Condiiile unor astfel de contracte
variaz semnificativ. La una dintre extreme, proprietarul poate avea o poziie de investitor pasiv. La cealalt
extrem, proprietarul poate s fi contractat, pur i simplu, cu tere pri exercitarea anumitor operaiuni
zilnice, rmnnd totui suficient de expus la variaiile fluxurilor de trezorerie generate de activitile
hotelului.
14 Pentru a stabili dac o proprietate imobiliar constituie o investiie imobiliar este nevoie de raionament. O
entitate elaboreaz criterii astfel nct s i poat exercita n mod consecvent raionamentul, n conformitate
cu definiia investiiei imobiliare i cu ndrumrile aferente de la punctele 7-13. Punctul 75 litera (c) impune
unei entiti s prezinte informaii referitoare la aceste criterii n cazul n care clasificarea este dificil.
15 n anumite cazuri, o entitate are o proprietate imobiliar care este nchiriat i ocupat de societatea-mam
sau de o alt filial. Proprietatea imobiliar nu ndeplinete condiiile unei investiii imobiliare n situaiile
financiare consolidate, deoarece proprietatea imobiliar n cauz este, din punctul de vedere al grupului, o
proprietate imobiliar utilizat de posesor. Cu toate acestea, din punctul de vedere al entitii care o deine,
proprietatea imobiliar este o investiie imobiliar dac corespunde definiiei de la punctul 5. Prin urmare,
n situaiile sale financiare individuale, locatorul trateaz proprietatea imobiliar ca investiie imobiliar.

Recunoatere

16 O investiie imobiliar trebuie recunoscut ca activ dac i numai dac:

(a) exist probabilitatea ca beneficiile economice viitoare asociate investiiei imobiliare s
revin entitii; i
(b) costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod fiabil.
17 O entitate evalueaz conform acestui principiu de recunoatere toate costurile sale cu investiiile imobiliare
n momentul cnd sunt suportate. Aceste costuri includ costuri suportate iniial pentru a dobndi o investiie
imobiliar i costurile suportate ulterior pentru a aduga, pentru a nlocui o parte sau pentru a ntreine o
proprietate imobiliar.
18 Conform principiului de recunoatere de la punctul 16, o entitate nu recunoate n valoarea contabil a unei
investiii imobiliare costurile ntreinerii zilnice ale unei astfel de proprieti imobiliare. Aceste costuri sunt
mai degrab recunoscute n profit sau pierdere pe msur ce sunt suportate. Costurile ntreinerii zilnice sunt
n principal costul manoperei i al consumabilelor i pot include costul prilor minore. Scopul acestor
cheltuieli este deseori descris ca fiind pentru reparaiile i ntreinerea proprietii imobiliare.
19 Este posibil ca unele pri ale investiiilor imobiliare s fi fost dobndite prin nlocuire. De exemplu, s-ar
putea ca pereii interiori s fi nlocuit pereii originali. Conform principiului de recunoatere, dac sunt
ndeplinite criteriile de recunoatere, o entitate recunoate n valoarea contabil a unei investiii imobiliare
costul nlocuirii unei pri a investiiei imobiliare existente n momentul n care sunt suportate costurile.
Valoarea contabil a acelor pri care sunt nlocuite este derecunoscut n conformitate cu prevederile de
derecunoatere din prezentul standard.

Evaluarea la recunoatere

20 O investiie imobiliar trebuie evaluat iniial la cost. Costurile de tranzacionare trebuie incluse n
evaluarea iniial.

8 Fundaia IFRS
 IAS 40

21 Costul unei investiii imobiliare cumprate include preul su de cumprare i orice cheltuieli direct
atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru serviciile
juridice, taxele pentru transferul dreptului de proprietate i alte costuri de tranzacionare.
22 [Eliminat]
23 Costul unei investiii imobiliare nu este majorat cu:
(a) costurile de constituire (cu excepia situaiei n care acestea sunt necesare pentru a aduce
proprietatea imobiliar n starea necesar pentru a fi capabil de a funciona n maniera
intenionat de ctre conducere),
(b) pierderile din exploatare suportate nainte ca investiia imobiliar s ating nivelul planificat de
ocupare, sau
(c) valori neobinuite generate de pierderile de materiale, for de munc sau alte resurse suportate n
cursul lucrrilor de construcii sau amenajare a proprietii imobiliare.
24 Dac plata pentru o investiie imobiliar este amnat, costul acesteia este echivalentul n numerar al
preului. Diferena dintre aceast sum i plile totale este recunoscut n cursul perioadei de creditare drept
cheltuial cu dobnda.
25 Costul iniial al unui drept imobiliar deinut n temeiul unui contract de leasing i clasificat drept
investiie imobiliar trebuie s fie determinat dup cum este prescris pentru un contract de leasing
financiar la punctul 20 din IAS 17 i anume activul trebuie recunoscut la valoarea cea mai mic
dintre valoarea just a proprietii imobiliare i valoarea actualizat a plilor minime de leasing. O
valoare echivalent trebuie recunoscut drept datorie n conformitate cu acelai punct.
26 Orice prim pltit pentru un contract de leasing este tratat ca parte din plile minime de leasing efectuate
n acest scop i este, prin urmare, inclus n costul activului, dar exclus din datorie. Dac un drept imobiliar
deinut n temeiul unui contract de leasing este clasificat ca investiie imobiliar, elementul contabilizat la
valoarea just este acel drept i nu proprietatea imobiliar care st la baza lui. Pentru modelul bazat pe
valoarea just sunt stabilite ndrumri la punctele 33-25, 40, 41, 48, 50 i 52 n IFRS 13 pentru evaluarea
valorii juste a unui drept imobiliar. Acele ndrumri sunt, de asemenea, relevante pentru evaluarea valorii
juste atunci cnd acea valoare este utilizat drept cost n scopul recunoaterii iniiale.
27 Una sau mai multe investiii imobiliare poate (pot) fi dobndit (dobndite) n schimbul unui activ sau al
unor active nemonetar(e) sau al unei combinaii de active monetare i nemonetare. Urmtoarea discuie se
refer la un schimb al unui activ nemonetar cu altul, dar se aplic, de asemenea, tuturor schimburilor
descrise n propoziia precedent. Costul unei astfel de investiii imobiliare este evaluat la valoarea just, cu
excepia situaiei n care (a) tranzacia de schimb nu are coninut comercial sau (b) nici valoarea just a
activului primit i nici cea a activului cedat nu pot fi evaluate n mod fiabil. Activul dobndit este evaluat n
acest fel chiar dac o entitate nu poate derecunoate imediat activul cedat. Dac activul dobndit nu este
evaluat la valoarea just, costul su este evaluat la valoarea contabil a activului cedat.
28 O entitate stabilete dac o tranzacie de schimb are coninut comercial lund n considerare msura n care
se preconizeaz c viitoarele sale fluxuri de trezorerie se vor schimba ca rezultat al tranzaciei. O tranzacie
de schimb are coninut comercial n cazul n care:
(a) configuraia (riscul, plasarea n timp i valoarea) fluxurilor de trezorerie ale activului primit difer
de configuraia fluxurilor de trezorerie ale activului transferat, sau
(b) valoarea specific entitii aferent prii activitilor entitii afectate de tranzacie se modific n
urma schimbului, i
(c) diferena de la litera (a) sau litera (b) este semnificativ n raport cu valoarea just a activelor
schimbate.
Pentru a determina dac o tranzacie de schimb are coninut comercial, valoarea specific entitii a prii
din operaiunile entitii afectate de tranzacie trebuie s reflecte fluxurile de trezorerie dup impozitare.
Rezultatul acestor analize poate fi clar, fr ca entitatea s aib de efectuat calcule detaliate.

29 Valoarea just a unui activ este evaluat fiabil dac (a) variabilitatea n gama de evaluri rezonabile la
valoarea just nu este semnificativ pentru acel activ sau (b) probabilitile diverselor estimri din acea
gam pot fi evaluate n mod fiabil i utilizate la evaluarea valorii juste. Dac entitatea poate s evalueze n
mod fiabil valoarea just fie a activului primit fie cea a activului cedat, atunci valoarea just a activului
cedat este utilizat pentru a evalua costul, cu excepia cazului n care valoarea just a activului primit este
mai evident.

Fundaia IFRS 9
IAS 40

Evaluare dup recunoatere

Politica contabil

30 innd cont de excepiile prevzute la punctele 32A i 34, o entitate trebuie s aleag ca politic
contabil fie modelul bazat pe valoarea just prevzut la punctele 33-55, fie modelul bazat pe cost,
prevzut la punctul 56, i trebuie s aplice aceast politic tuturor investiiilor sale imobiliare.
31 IAS 8 Politici contabile, modificri ale estimrilor contabile i erori prevede ca schimbarea voluntar a
unei politici contabile s fie fcut doar dac aceast schimbare are drept rezultat situaii financiare care s
ofere informaii mai fiabile i mai relevante despre efectele tranzaciilor, alte evenimente sau condiii
privind poziia financiar a entitii, performana financiar sau fluxurile de trezorerie. Este foarte puin
probabil ca o trecere de la modelul bazat pe valoarea just la modelul bazat pe cost s conduc la o
prezentare mai relevant.
32 Prezentul standard impune tuturor entitilor s evalueze valoarea just a investiiilor imobiliare fie n
scopul evalurii (dac entitatea utilizeaz modelul valorii juste), fie n scopul prezentrii informaiilor (dac
folosete model bazat pe cost). O entitate este ncurajat, dar nu i se impune s evalueze valoarea just a
investiiilor imobiliare pe baza unei evaluri realizate de un evaluator independent care deine o calificare
profesional relevant i recunoscut i care are o experien recent n ceea ce privete amplasamentul i
categoria investiiei imobiliare n curs de evaluare.
32A O entitate poate:
(a) s aleag fie modelul bazat pe valoarea just, fie modelul bazat pe cost pentru toate
investiiile imobiliare care susin datorii care pltesc un randament legat direct de valoarea
just a activelor specificate, sau susin randamente din activele specificate, inclusiv acea
investiie imobiliar; i
(b) s aleag fie modelul bazat pe valoarea just, fie modelul bazat pe cost pentru toate celelalte
investiii imobiliare, neinnd cont de alegerea fcut la litera (a).
32B Unii asigurtori i alte entiti exploateaz un fond imobiliar intern care emite uniti noionale, unele uniti
fiind deinute de ctre investitori n contracte conexe i altele fiind deinute de entitate. Punctul 32A nu
permite unei entiti s evalueze proprietatea imobiliar deinut de ctre fond parial la cost i parial la
valoarea just.
32C Dac o entitate alege modele diferite pentru cele dou categorii descrise la punctul 32A, vnzrile de
investiii imobiliare ntre grupuri de active evaluate folosind diferite modele trebuie recunoscute la valoarea
just, iar modificarea cumulat a valorii juste trebuie recunoscut n profit sau pierdere. n consecin, dac
o investiie imobiliar dintr-un grup de active n care se folosete modelul bazat pe valoarea just este
vndut ntr-un grup n care se folosete modelul bazat pe cost, valoarea just a proprietii imobiliare la
data vnzrii devine costul su presupus.

Modelul bazat pe valoarea just

33 Dup recunoaterea iniial, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea just trebuie s evalueze
toate investiiile sale imobiliare la valoarea just, cu excepia cazurilor descrise la punctul 53.
34 Atunci cnd un drept imobiliar deinut de ctre un locatar n baza unui contract de leasing
operaional este clasificat ca investiie imobiliar n conformitate cu punctul 6, punctul 30 nu se
aplic; trebuie aplicat modelul bazat pe valoarea just.
35 Un ctig sau o pierdere generat() de o modificare a valorii juste a investiiei imobiliare trebuie
recunoscut() n profitul sau n pierderea perioadei n care apare.
36
39 [Eliminat]
40 Atunci cnd evalueaz valoarea just a unei investiii imobiliare n conformitate cu IFRS 13, o entitate
trebuie s se asigure c valoarea just reflect, printre altele, veniturile din chirii aferente contractelor
curente de leasing i alte ipoteze pe care le-ar utiliza participanii de pe pia atunci cnd ar evalua investiia
imobiliar n condiii de pia actuale
41 Punctul 25 specific baza de recunoatere iniial a costului unui drept asupra unei proprieti imobiliare
luate n leasing. Punctul 33 prevede ca dreptul n proprietatea imobiliar n leasing s fie reevaluat, dac
este necesar, la valoarea just. ntr-un contract de leasing negociat la ratele pieei, valoarea just la achiziie

10 Fundaia IFRS
 IAS 40

a unui drept ntr-o proprietate imobiliar n leasing, net de toate plile de leasing ateptate (inclusiv cele
aferente datoriilor recunoscute) ar trebui s fie zero. Aceast valoare just nu se modific, chiar dac, n
scopuri contabile, un activ i o datorie n sistem de leasing sunt recunoscute la valoarea just sau la valoarea
actualizat a plilor minime de leasing, n conformitate cu punctul 20 din IAS 17. Astfel, reevaluarea unui
activ n sistem de leasing de la cost, n conformitate cu punctul 25, la valoarea just, n conformitate cu
punctul 33, nu ar trebui s dea natere niciunui ctig sau niciunei pierderi iniial(e), cu excepia cazului n
care valoarea just este evaluat la momente diferite. Aceasta s-ar putea ntmpla atunci cnd alegerea de a
aplica modelul bazat pe valoarea just se face dup recunoaterea iniial.
42
47 [Eliminat]
48 n situaii excepionale, n momentul n care o entitate dobndete pentru prima dat o investiie imobiliar
(sau n momentul n care o proprietate imobiliar existent devine pentru prima dat investiie imobiliar, ca
urmare a unei modificri de utilizare) exist dovezi evidente c gradul de variabilitate al gamei de evaluri
credibile ale valorii juste va fi att de mare, iar probabilitile obinerii unor rezultate variate vor fi att de
dificil de evaluat, nct utilitatea unei singure evaluri a valorii juste este negat. Acest lucru poate indica
faptul c valoarea just a proprietii imobiliare nu va putea fi evaluat, n mod fiabil, pe o baz continu (a
se vedea punctul 53).
49 [Eliminat]
50 Pentru a determina valoarea contabil a unei investiii imobiliare n baza modelului bazat pe valoarea just,
o entitate nu evideniaz dublu activele sau datoriile care sunt recunoscute ca active sau datorii separate. De
exemplu:
(a) echipamentele precum lifturile sau aparatele de aer condiionat fac adesea parte integrant dintr-o
cldire i, n general, sunt mai degrab incluse n valoarea just a investiiei imobiliare, dect
recunoscute separat ca imobilizri corporale.
(b) dac un birou este nchiriat mpreun cu mobilierul din interior, atunci valoarea just a biroului
include, n general, valoarea just a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente
biroului mobilat. Atunci cnd mobilierul este inclus n valoarea just a investiiei imobiliare, o
entitate nu recunoate mobilierul ca fiind activ separat.
(c) valoarea just a investiiei imobiliare exclude veniturile din leasing operaional, angajate sau
pltite n avans, deoarece entitatea le recunoate ca activ separat sau datorie separat.
(d) valoarea just a investiiei imobiliare deinut n temeiul unui contract de leasing reflect fluxurile
de trezorerie preconizate (inclusiv chiria contingent care se preconizeaz c va deveni scadent).
Prin urmare, dac o evaluare obinut pentru o proprietate imobiliar este net de orice pli care
se preconizeaz c vor fi efectuate, va fi necesar readugarea oricrei datorii recunoscute
aferente contractului de leasing pentru a se ajunge la valoarea contabil a investiiei imobiliare,
utiliznd modelul bazat pe valoarea just.
51 [Eliminat]
52 n unele cazuri, o entitate preconizeaz c valoarea actualizat a plilor sale aferente unei investiii
imobiliare (altele dect plile aferente datoriilor recunoscute) va depi valoarea actualizat a ncasrilor de
numerar aferente. O entitate aplic IAS 37 Provizioane, datorii contingente i active contingente pentru a
determina dac se recunoate o datorie i, n caz afirmativ, cum s fie evaluat aceasta.

Imposibilitatea evalurii valorii juste n mod fiabil

53 Exist o prezumie relativ conform creia o entitate poate s evalueze, n mod fiabil, valoarea just a
unei investiii imobiliare, pe o baz continu. Cu toate acestea, n situaii excepionale, n momentul n
care o entitate dobndete pentru prima dat o investiie imobiliar (sau n momentul n care o
proprietate imobiliar devine pentru prima dat o investiie imobiliar ca urmare a unei modificri
de utilizare) exist dovezi evidente c valoarea just a investiiei imobiliare nu poate fi evaluat n
mod fiabil, pe o baz continu. Aceast situaie apare dac i numai dac tranzaciile comparabile de
pe pia este inactiv (de exemplu, exist puine tranzacii recente, cotaiile de pre nu sunt actuale
sau preurile tranzaciilor observate indic faptul c vnztorul a fost forat s vnd) i nu sunt
disponibile evaluri alternative fiabile (de exemplu, pe baza previziunilor fluxurilor de trezorerie
actualizate). Dac o entitate stabilete c valoarea just a unei investiii imobiliare aflat n curs de
execuie nu poate fi evaluat n mod fiabil, dar preconizeaz c va putea evalua valoarea just a
proprietii cnd se va finaliza construcia, aceasta va evalua investiia imobiliar aflat n curs de
execuie la cost pn cnd, fie valoarea sa just poate fi evaluat n mod fiabil, fie construcia este
finalizat (oricare dintre situaii este mai recent). Dac o entitate stabilete c valoarea just a unei

Fundaia IFRS 11
IAS 40

investiii imobiliare (alta dect una care se afl n curs de execuie) nu poate fi evaluat n mod fiabil,
pe o baz continu, entitatea trebuie s evalueze investiia imobiliar utiliznd modelul bazat pe cost
din IAS 16. Se va presupune c valoarea rezidual a investiiei imobiliare trebuie s fie egal cu zero.
Entitatea trebuie s aplice IAS 16 pn n momentul cedrii investiiei imobiliare.
53A Dup ce o entitate are posibilitatea de a evalua n mod fiabil valoarea just a unei investiii imobiliare n
construcie care a fost anterior evaluat la cost, aceasta trebuie s evalueze acea proprietate la valoarea sa
just. Se presupune c dup finalizarea construciei acelei proprieti, valoarea just poate fi evaluat n
mod fiabil. Dac nu se aplic aceast situaie, n conformitate cu punctul 53, proprietatea trebuie s fie
contabilizat utiliznd modelul bazat pe cost, n conformitate cu IAS 16.
53B Presupunerea c valoarea just a investiiei imobiliare n construcie poate fi evaluat n mod fiabil poate fi
nlturat doar la recunoaterea iniial. O entitate care a evaluat la valoarea just un element al unei
investiii imobiliare aflat n curs de execuie nu poate concluziona c valoarea just a investiiei imobiliare
finalizate nu poate fi evaluat n mod fiabil.
54 n cazurile excepionale n care, din motivul prezentat la punctul 53, o entitate este constrns s evalueze o
investiie imobiliar utiliznd modelul bazat pe cost n conformitate cu IAS 16, entitatea evalueaz toate
celelalte investiii imobiliare ale sale, inclusiv investiiile imobiliare n construcie, la valoarea just. n
aceste cazuri, cu toate c o entitate poate folosi modelul bazat pe cost pentru o investiie imobiliar,
entitatea trebuie s continue s contabilizeze fiecare dintre proprietile imobiliare rmase utiliznd modelul
bazat pe valoarea just.
55 n cazul n care a evaluat anterior o investiie imobiliar la valoarea just, o entitate trebuie s
continue s evalueze proprietatea imobiliar n cauz la valoarea just, pn n momentul cedrii
(sau pn n momentul n care proprietatea imobiliar devine proprietate imobiliar utilizat de
posesor sau entitatea ncepe s amenajeze proprietatea n scopul vnzrii ulterioare n cursul
activitii uzuale), chiar dac frecvena tranzaciilor comparabile de pe pia scade sau preurile
pieei devin mai greu accesibile.

Modelul bazat pe cost

56 Dup recunoaterea iniial, o entitate care opteaz pentru modelul bazat pe cost trebuie s evalueze
toate investiiile sale imobiliare n conformitate cu dispoziiile din IAS 16 pentru acel model, altele
dect cele care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate drept deinute n vederea vnzrii (sau sunt
incluse ntr-un grup destinat cedrii care este clasificat drept deinut n vederea vnzrii) n
conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate deinute n vederea vnzrii i activiti ntrerupte. Investiiile
imobiliare care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate drept deinute n vederea vnzrii (sau
sunt incluse ntr-un grup destinat cedrii care este clasificat drept deinut n vederea vnzrii) trebuie
evaluate n conformitate cu IFRS 5.

Transferuri

57 Transferurile n sau din categoria investiiilor imobiliare trebuie fcute dac i numai dac exist o
modificare a utilizrii, evideniat de:
(a) nceperea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria investiiilor imobiliare
n categoria proprietilor imobiliare utilizate de posesor;
(b) nceperea procesului de amenajare n perspectiva vnzrii, pentru un transfer din categoria
investiiilor imobiliare n categoria stocurilor;
(c) ncheierea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria proprietilor
imobiliare utilizate de posesor n categoria investiiilor imobiliare; sau
(d) nceperea unui leasing operaional cu o alt parte, pentru un transfer din categoria
stocurilor n categoria investiiilor imobiliare.
(e) [eliminat]
58 Punctul 57 litera (b) prevede ca o entitate s transfere o proprietate imobiliar din categoria investiiilor
imobiliare n categoria stocurilor dac i numai dac intervine o modificare n utilizare evideniat de
demararea lucrrilor de amenajare, n perspectiva vnzrii. n cazul n care decide s cedeze o investiie
imobiliar fr amenajri suplimentare, o entitate continu s trateze proprietatea imobiliar ca investiie
imobiliar pn n momentul n care aceasta este derecunoscut (eliminat din situaia poziiei financiare) i
nu o trateaz ca element de stoc. n mod similar, dac o entitate ncepe procesul de reamenajare a unei

12 Fundaia IFRS
 IAS 40

investiii imobiliare existente, n scopul utilizrii viitoare continue ca investiie imobiliar, atunci
proprietatea imobiliar rmne investiie imobiliar i nu este reclasificat drept proprietate imobiliar
utilizat de posesor n cursul reamenajrii.
59 Punctele 60-65 se aplic aspectelor legate de recunoatere i evaluare care apar n cazul n care o entitate
utilizeaz modelul bazat pe valoarea just pentru investiiile imobiliare. n cazul n care o entitate utilizeaz
modelul bazat pe cost, transferurile ntre categoria investiiilor imobiliare, a proprietilor imobiliare
utilizate de posesor i a stocurilor nu modific valoarea contabil a proprietii imobiliare transferate i nu
modific nici costul respectivei proprieti, n scopul evalurii sau al prezentrii informaiilor.
60 Pentru transferul unei investiii imobiliare contabilizate la valoarea just n categoria proprietilor
imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor, costul presupus al proprietii n scopul contabilizrii
ei ulterioare n conformitate cu IAS 16 sau cu IAS 2 trebuie s fie valoarea sa just de la data
modificrii utilizrii.
61 Dac o proprietate imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar care va fi
contabilizat la valoarea just, o entitate trebuie s aplice IAS 16 pn la data modificrii utilizrii.
Entitatea trebuie s trateze orice diferen de la acea dat n valoarea contabil a proprietii
imobiliare n conformitate cu IAS 16 i valoarea sa just la fel ca pe o reevaluare, n conformitate cu
IAS 16.
62 Pn la data la care proprietatea imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar contabilizat la
valoarea just, o entitate amortizeaz proprietatea imobiliar i recunoate orice pierderi din depreciere
survenite. Entitatea trateaz orice diferen de la acea dat n valoarea contabil a proprietii imobiliare n
conformitate cu IAS 16 i valoarea sa just la fel ca pe o reevaluare, n conformitate cu IAS 16. Cu alte
cuvinte:
(a) orice scdere rezultat n valoarea contabil a proprietii imobiliare este recunoscut n profit sau
pierdere. Cu toate acestea, n msura n care o valoare este inclus n surplusul din reevaluare
aferent respectivei proprieti imobiliare, scderea acesteia este trecut n alte elemente ale
rezultatului global i reduce surplusul din reevaluare n cadrul capitalurilor proprii.
(b) orice cretere rezultat n valoarea contabil este tratat dup cum urmeaz:
(i) n msura n care aceast cretere reia o pierdere din depreciere anterioar aferent
proprietii imobiliare n cauz, creterea este recunoscut n profit sau pierdere.
Valoarea recunoscut n profit sau pierdere nu depete valoarea necesar restabilirii
valorii contabile la valoarea contabil care ar fi fost determinat (minus amortizarea) n
cazul n care nu ar fi fost recunoscut nicio pierdere din depreciere.
(ii) orice parte din profit care rmne este trecut n alte elemente ale rezultatului global i
sporete surplusul din reevaluare n cadrul capitalurilor proprii. n momentul unei
cedri ulterioare a investiiei imobiliare, surplusul din reevaluare inclus n capitalurile
proprii poate fi transferat n rezultatul reportat. Transferul din surplusul din reevaluare
n rezultatul reportat nu se face prin intermediul profitului sau pierderii.
63 Pentru un transfer din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare, care va fi contabilizat
la valoarea just, orice diferen ntre valoarea just a proprietii imobiliare la acea dat i valoarea
sa contabil anterioar trebuie recunoscut n profit sau pierdere.
64 Tratamentul transferurilor din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare care vor fi
contabilizate la valoarea just este consecvent cu tratamentul vnzrilor de stocuri.
65 Atunci cnd o entitate finalizeaz lucrrile de construcie sau de amenajare n regie proprie a unei
investiii imobiliare care va fi contabilizat la valoarea just, orice diferen ntre valoarea just a
proprietii imobiliare de la acea dat i valoarea sa contabil anterioar trebuie recunoscut n
profit sau pierdere.

Cedri

66 O investiie imobiliar trebuie derecunoscut (eliminat din situaia poziiei financiare) n momentul
cedrii sau atunci cnd investiia imobiliar este definitiv retras din folosin i nu se mai
preconizeaz apariia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.
67 Cedarea unei investiii imobiliare poate fi realizat prin vnzare sau prin contractarea unui leasing financiar.
Pentru determinarea datei de cedare a investiiei imobiliare, o entitate aplic criteriile din IAS 18 pentru
recunoaterea veniturilor rezultate din vnzarea bunurilor i ia n considerare ndrumrile aferente din

Fundaia IFRS 13
IAS 40

exemplele ilustrative care nsoesc IAS 18. IAS 17 se aplic n cazul cedrii realizate prin contractarea unui
leasing financiar i a unei tranzacii de vnzare i leaseback.
68 Dac, n conformitate cu principiul de recunoatere de la punctul 16, o entitate recunoate n valoarea
contabil a unui activ costul nlocuirii pentru o parte dintr-o investiie imobiliar, entitatea derecunoate
valoarea contabil a prii nlocuite. Pentru investiia imobiliar contabilizat utiliznd modelul bazat pe
cost, o parte nlocuit nu poate fi o parte care a fost amortizat separat. Dac o entitate nu poate determina
valoarea contabil a prii nlocuite, ea poate utiliza costul nlocuirii ca indicaie a valorii costului prii
nlocuite la momentul dobndirii sau construciei. Conform modelului valorii juste, valoarea just a unei
investiii imobiliare poate s reflecte deja c partea care urmeaz a fi nlocuit i-a pierdut valoarea. n alte
cazuri, poate fi dificil s discernem cu ct ar trebui redus valoarea just pentru partea care este nlocuit. O
alternativ la reducerea valorii juste pentru partea nlocuit, atunci cnd aceasta nu este posibil, este
includerea costului nlocuirii n valoarea contabil a activului i apoi reevaluarea valorii juste, aa cum s-ar
impune pentru adugiri care nu implic nlocuirea.
69 Ctigurile sau pierderile generate din casarea sau cedarea unei investiii imobiliare trebuie
determinate ca diferen ntre ncasrile nete din cedare i valoarea contabil a activului i trebuie
recunoscute n profit sau pierdere (cu excepia situaiei n care IAS 17 nu prevede alte reguli pentru
vnzare i leaseback) n perioada scoaterii din uz sau cedrii.
70 Contravaloarea care urmeaz a fi primit n urma cedrii unei investiii imobiliare este recunoscut iniial la
valoarea just. n particular, dac plata pentru o investiie imobiliar este amnat, contravaloarea primit
este recunoscut iniial la echivalentul n numerar al preului. Diferena dintre valoarea nominal a
contravalorii i echivalentul n numerar al preului este recunoscut ca venit din dobnzi, n conformitate cu
IAS 18, utiliznd metoda dobnzii efective.
71 O entitate aplic IAS 37 sau alte standarde, dup caz, pentru orice datorii pe care le reporteaz n urma
cedrii unei investiii imobiliare.
72 Compensaia primit de la teri pentru investiiile imobiliare depreciate, pierdute sau la care s-a
renunat trebuie recunoscut n profit sau pierdere atunci cnd compensaia devine exigibil.
73 Deprecierile sau pierderile din investiiile imobiliare, preteniile conexe pentru, sau plata de compensaii de
la teri i orice achiziionri ulterioare sau construcii de active de nlocuire sunt evenimente economice
separate i sunt contabilizate separat dup cum urmeaz:
(a) deprecierile investiiilor imobiliare sunt recunoscute n conformitate cu IAS 36;
(b) scoaterea din uz sau cedarea investiiilor imobiliare este recunoscut n conformitate cu punctele
66-71 din prezentul standard;
(c) compensaiile de la teri pentru investiii imobiliare care au fost depreciate, pierdute sau la care s-
a renunat sunt recunoscute n profit sau pierdere atunci cnd devin exigibile; i
(d) costul activelor renovate, cumprate sau construite ca nlocuitori este determinat n conformitate
cu punctele 20-29 din prezentul standard.

Prezentarea informaiilor

Modelul bazat pe valoarea just i modelul bazat pe cost

74 Prezentrile de informaii de mai jos se aplic n plus fa de cele prevzute de IAS 17. n conformitate cu
IAS 17, proprietarul unei investiii imobiliare furnizeaz prezentrile de informaii ale unui locator cu
privire la contractele de leasing ncheiate. O entitate care deine o investiie imobiliar n temeiul unui
contract de leasing financiar sau operaional furnizeaz prezentrile de informaii ale locatarului pentru
contractele de leasing financiar i prezentrile de informaii ale locatorului pentru orice contract de leasing
operaional pe care l-a ncheiat.
75 O entitate trebuie s prezinte informaii cu privire la:
(a) dac aplic modelul bazat pe valoarea just sau modelul bazat pe cost.
(b) n cazul n care aplic modelul bazat pe valoarea just, dac i n ce circumstane drepturile
imobiliare deinute conform unui contract de leasing operaional sunt clasificate i
contabilizate ca investiii imobiliare.
(c) n cazul n care clasificarea este dificil (a se vedea punctul 14), criteriile pe care le folosete
pentru a deosebi investiiile imobiliare de proprietile imobiliare utilizate de posesor i de

14 Fundaia IFRS
 IAS 40

proprietile imobiliare deinute n vederea vnzrii pe parcursul desfurrii normale a

activitii.
(d) [eliminat]
(e) msura n care valoarea just a investiiei imobiliare (astfel cum a fost evaluat sau
prezentat n situaiile financiare) se bazeaz pe o evaluare efectuat de un evaluator
independent care deine o calificare profesional recunoscut i relevant i care are o
experien recent n ceea ce privete localizarea i categoria investiiei imobiliare supuse
evalurii. n cazul n care nu exist o astfel de evaluare, acest lucru trebuie menionat.
(f) valorile recunoscute n profit sau pierdere pentru:
(i) veniturile din chirii aferente investiiilor imobiliare;
(ii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaie i ntreinere) rezultate
din investiiile imobiliare care au generat venit din chirii n cursul perioadei; i
(iii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaie i ntreinere) rezultate
din investiiile imobiliare care nu au generat venit din chirii n cursul perioadei.
(iv) modificarea cumulat a valorii juste recunoscut n profit sau pierdere pentru o
vnzare a investiiei imobiliare dintr-un grup de active n care este utilizat
modelul bazat pe cost ntr-un grup n care este utilizat modelul bazat pe valoarea
just (a se vedea punctul 32C).
(g) existena i valorile restriciilor impuse asupra gradului de realizare a investiiilor
imobiliare sau asupra transferului de venituri i ncasri din cedare.
(h) obligaiile contractuale privind cumprarea, construcia sau amenajarea unor investiii
imobiliare sau privind lucrri de reparaii, ntreinere sau mbuntire.

Modelul bazat pe valoarea just

76 n plus fa de informaiile prevzute la punctul 75, o entitate care aplic modelul bazat pe valoarea
just descris la punctele 33-55 trebuie s prezinte, de asemenea, o reconciliere a valorii contabile a
investiiei imobiliare la nceputul i la sfritul perioadei, evideniind urmtoarele elemente:
(a) adugrile, prezentndu-le separat pe cele rezultate din achiziii i pe cele rezultate din
cheltuielile ulterioare, recunoscute n valoarea contabil a unui activ;
(b) adugrile rezultate din achiziii efectuate n cadrul unor combinri de ntreprinderi;
(c) activele clasificate drept deinute n vederea vnzrii sau incluse ntr-un grup destinat
cedrii clasificat drept deinut n vederea vnzrii n conformitate cu IFRS 5 i alte cedri;
(d) ctigurile sau pierderile nete rezultate din ajustrile valorii juste;
(e) diferenele nete de schimb valutar rezultate din conversia situaiilor financiare n monede
diferite de prezentare i din conversia unor operaiuni din strintate n moneda de
prezentare a entitii raportoare;
(f) transferurile n i din categoriile stocurilor i proprietilor imobiliare utilizate de posesor;
i
(g) alte modificri.
77 Atunci cnd o evaluare obinut pentru o investiie imobiliar este ajustat semnificativ n vederea
situaiilor financiare, de exemplu pentru a evita dubla contabilizare a activelor sau datoriilor care
sunt recunoscute drept active i datorii separate dup cum se descrie la punctul 50, entitatea trebuie
s prezinte o reconciliere ntre evaluarea obinut i evaluarea ajustat inclus n situaiile financiare,
artnd separat valoarea agregat a oricror obligaii recunoscute ale contractului de leasing care au
fost readugate i orice alte ajustri semnificative.
78 n cazurile excepionale menionate la punctul 53, atunci cnd o entitate evalueaz investiiile
imobiliare folosind modelul bazat pe cost din IAS 16, reconcilierea prevzut la punctul 76 trebuie s
prezinte valorile aferente respectivelor investiii imobiliare separat de valorile aferente altor investiii
imobiliare. n plus, o entitate trebuie s prezinte:
(a) o descriere a investiiilor imobiliare;
(b) o explicaie a motivului pentru care valoarea just nu poate fi evaluat n mod fiabil;

Fundaia IFRS 15
IAS 40

(c) dac este posibil, intervalul de estimri n care este cel mai probabil s se ncadreze valoarea
just; i
(d) n cazul cedrii unor investiii imobiliare care nu au fost contabilizate la valoarea just:
(i) faptul c entitatea a cedat investiii imobiliare care nu au fost contabilizate la
valoarea just;
(ii) valoarea contabil a respectivelor investiii imobiliare n momentul vnzrii; i
(iii) valoarea ctigului sau a pierderii recunoscute.

Modelul bazat pe cost

79 n plus fa de informaiile a cror prezentare este prevzut la punctul 75, o entitate care aplic
modelul bazat pe cost descris la punctul 56 trebuie s prezinte:
(a) metodele de amortizare utilizate;
(b) duratele de via util sau ratele de amortizare folosite;
(c) valoarea contabil brut i amortizarea cumulat (agregat cu pierderile cumulate din
depreciere) la nceputul i la sfritul perioadei;
(d) o reconciliere a valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i la sfritul perioadei,
evideniind urmtoarele elemente:
(i) adugrile, prezentndu-le separat pe cele rezultate din achiziii i pe cele
rezultate din cheltuielile ulterioare recunoscute ca activ;
(ii) adugrile rezultate din achiziii efectuate n cadrul unor combinri de
ntreprinderi;
(iii) activele clasificate drept deinute n vederea vnzrii sau incluse ntr-un grup
destinat cedrii clasificat drept deinut n vederea vnzrii n conformitate cu
IFRS 5 i alte cedri;
(iv) amortizarea;
(v) valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum i valoarea pierderilor
din depreciere reluate n cursul perioadei, n conformitate cu IAS 36;
(vi) diferenele nete de schimb valutar rezultate din conversia situaiilor financiare n
monede diferite de prezentare i din conversia unor operaiuni din strintate n
moneda de prezentare a entitii raportoare;
(vii) transferurile n i din categoriile stocurilor i proprietilor imobiliare utilizate de
posesor; i
(viii) alte modificri; i
(e) valoarea just a investiiei imobiliare. n situaiile excepionale descrise la punctul 53, atunci
cnd o entitate nu poate evalua, n mod fiabil, valoarea just a investiiilor imobiliare,
entitatea trebuie s prezinte:
(i) o descriere a investiiilor imobiliare;
(ii) o explicaie a motivului pentru care valoarea just nu poate fi evaluat n mod
fiabil; i
(iii) dac este posibil, intervalul de estimri n care este foarte probabil s se ncadreze
valoarea just.

Prevederi tranzitorii

Modelul bazat pe valoarea just

80 O entitate care a aplicat anterior IAS 40 (2000) i alege pentru prima dat s clasifice i s
contabilizeze unele sau toate drepturile imobiliare eligibile, deinute n temeiul unor contracte de
leasing operaional, ca investiie imobiliar, trebuie s recunoasc efectul acelei alegeri ca pe o

16 Fundaia IFRS
 IAS 40

ajustare a soldului de deschidere al rezultatului reportat aferent perioadei n care alegerea a fost
fcut pentru prima dat. n plus:
(a) n cazul n care, anterior, entitatea a prezentat public (n situaiile financiare sau n alt fel)
valoarea just a acelor drepturi imobiliare din perioadele anterioare (evaluate pe o baz
care s respecte definiia valorii juste din IFRS 13), entitatea este ncurajat, dar nu i se
impune:
(i) s ajusteze soldul de deschidere al rezultatului reportat aferent primei perioade
prezentate pentru care o astfel de valoare just a fost prezentat public; i
(ii) s retrateze informaiile comparative aferente perioadelor n cauz; i
(b) n cazul n care, anterior, entitatea nu a prezentat public informaiile descrise la litera (a),
aceasta nu trebuie s retrateze informaiile comparative i trebuie s menioneze acest fapt.
81 Prezentul standard prevede un tratament contabil diferit de cel prevzut de IAS 8. IAS 8 prevede retratarea
informaiilor comparative, cu excepia cazului n care o astfel de retratare este imposibil.
82 Atunci cnd o entitate aplic pentru prima dat prezentul standard, ajustarea soldului de deschidere al
rezultatului reportat include reclasificarea oricrei sume deinute n surplusul din reevaluare pentru
investiiile imobiliare.

Modelul bazat pe cost

83 IAS 8 se aplic oricrei modificri a politicilor contabile care intervine n momentul n care o entitate aplic
pentru prima dat prezentul standard i opteaz pentru utilizarea modelului bazat pe cost. Efectul
modificrii politicilor contabile include reclasificarea oricrei sume deinute n surplusul din reevaluare
pentru investiiile imobiliare.
84 Dispoziiile punctelor 27-29 n ceea ce privete evaluarea iniial a unei investiii imobiliare dobndite
ntr-o tranzacie de schimb de active trebuie aplicate prospectiv doar tranzaciilor viitoare.

Data intrrii n vigoare

85 O entitate trebuie s aplice prezentul standard pentru perioadele anuale care ncep la 1 ianuarie 2005 sau
ulterior acestei date. Se ncurajeaz aplicarea anterior acestei date. Dac o entitate aplic prezentul standard
pentru o perioad care ncepe anterior datei de 1 ianuarie 2005, entitatea trebuie s prezinte acest fapt.
85A IAS 1 Prezentarea situaiilor financiare (revizuit n 2007) a modificat terminologia folosit n cadrul IFRS-
urilor. De asemenea, a modificat punctul 62. O entitate trebuie s aplice acele modificri pentru perioadele
anuale care ncep la 1 ianuarie 2009 sau ulterior acestei date. Dac o entitate aplic IAS 1 (revizuit n 2007)
pentru o perioad anterioar, modificrile trebuie aplicate pentru acea perioad anterioar.
85B Punctele 8, 9, 48, 53 , 54 i 57 au fost modificate, punctul 22 a fost eliminat i punctele 53A i 53B au fost
adugate de documentul mbuntiri la IFRS-uri emis n mai 2008. O entitate trebuie s aplice n mod
prospectiv modificrile pentru perioadele anuale care ncep la 1 ianuarie 2009 sau ulterior acestei date. Unei
entiti i se permite s aplice modificrile pentru investiiile imobiliare aflate n curs de execuie pentru
orice perioad care ncepe nainte de 1 ianuarie 2009, cu condiia ca valorile juste ale investiiilor imobiliare
aflate n curs de execuie s fi fost evaluate la acele date. Se permite aplicarea anterior acestei date. Dac o
entitate aplic aceste modificri pentru o perioad anterioar, ea trebuie s prezinte acest aspect i n acelai
timp trebuie s aplice modificrile la punctele 5 i 81E ale IAS 16 Imobilizri corporale.
85C IFRS 13, emis n mai 2011, a modificat definiia valorii juste de la punctul 5 i a modificat punctele 26, 29,
32, 40, 48, 53, 53B, 7880 i 85B i a eliminat punctele 3639, 4247, 49, 51 i 75 litera (d). O entitate
trebuie s aplice modificrile respective atunci cnd aplic IFRS 13.

Retragerea IAS 40 (2000)

86 Prezentul standard nlocuiete IAS 40 Investiii imobiliare (emis n 2000).

Fundaia IFRS 17