CMB NEW STEEL-raport Si Comparabile

Sediul social: Segarcea, strada Unirii nr 72, bl A8 parter
Punct de lucru:str. Dâmboviţa, nr.13, Bl 46, ap. 1, Craiova, Jud. Dolj

Tel: 0251.599.838; Fax: 0351.414.262; CUI 16353041; J16/789/2004
Web: www.corexpert.ro; E-mail: office@corexpert.ro
Nr. raport: 58/ 03.05.2016
RAPORT DE EVALUARE
Spațiu industrial (producție) si bunuri mobile
Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii,
judetul Mehedinti
Client: CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Utilizator:
Utilizator CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu
vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului SC COR EXPERT SRL , al clientului si utilizatorului –
CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Raport de evaluare proprietar CMB NEW STEEL SRL Spațiu industrial si bunuri mobile
11.01.2016
Către: CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Referitor la: Spatiu cu destinatie industrială compus din teren cu suprafața totală de
28.207 mp din acte si din masuratori mp și următoarele clădiri:
Suprafata
Nr. Denumire Nr. cadastral
construita
constru ita
CF 51294
Teren in suprafata de 22.

22.645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori
1 Depozit produse refractare 51294-
51294-C1 150 mp
2 Depozit materiale turnatorie 51294--C2
51294 150 mp
3 Magazie modelarie fonta 51294-
51294-C3 135 mp
4 Magazie modelarie fonta 51294--C4
51294 168 mp
5 Depozit carburanti lubrefianti 51294-
51294-C5 102 mp
6 Atelier reparatii mijloace de transport 51294--C6
51294 171 mp
7 Magazie organe asamblare 51294-
51294-C7 34 mp
Magazie rulmenti si si echipament de 51294--C8
51294 384 mp
8
protectie
9 Centrala telefonica veche 51294-
51294-C9 73 mp
10 Statie acetilena 51294-
51294-C10 193 mp
11 Turn racire apa control 51294--C11
51294 109 mp
½ dinspre partea de vest –Magazie 51294-
51294-C13
C13 600 mp
12
centrala
13 Atelier incercari pietre abrazive 51294-
51294-C14 41 mp
CF 51525
Teren in suprafata de 450 mp din acte si din masuratori
1 C1-
C1-Hala modelarie 51525
51525-
525-C1 449,64 mp
CF 51527
1 C14-
C14-Hala forja 51527
51527-
527-C1 409,02 mp
CF 51328
19 C2-
C2- Hala 513
51328-
28-C2 5531,89 mp
Situat in Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul Mehedinti
Si bunuri mobile apartinand SC CMB NEW STEEL SRL
2
3
Urmare a solicitării CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL, am procedat
la evaluarea proprietății si bunurilor mobile indicate mai sus. Am efectuat inspecția
proprietății si a bunurilor, am analizat piața specifică și am estimat valoarea de piață a
proprietății respectiv a bunurilor în cauză în vederea valorificarii in cursul procedurii de
insolventa prevazuta de legea 85/2006.
COR EXPERT SRL, membru corporativ ANEVAR, prin evaluatorul autorizat EPI, EBM,
Fetoiu Corina Constantina, membru titular ANEVAR cu legitimația nr.12531, a evaluat
proprietatea în calitate de evaluator independent, raportul de evaluare fiind întocmit în
concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2015.
În baza informațiilor disponibile, în urma analizelor, metodelor și raționamentelor
aplicate, opinia noastră este că valoarea de piață a dreptului deplin de proprietate
asupra proprietății imobiliare si bunurilor mobile descrise în acest raport, la 11.01.2016,
este:
458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI- imobile si teren aferent

930.400 EUR, echivalent a 4.213.303 LEI – bunuri mobile
• Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile
limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile
economice și juridice menționate în raport;
• Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.
• Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului.
• Valoarea este o predicție.
Cu deosebită considerație,
Fetoiu Corina Constantina – MTA

Evaluator Autorizat EPI, EBM
Administrator COR EXPERT SRL
4
Cuprins
1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante ........................................................... 6
2. Certificarea evaluatorului ............................................................................................................... 8
3. Termenii de referință ai evaluării.................................................................................................... 9
Obiectul evaluării ................................................................................................................................ 9
Adresa proprietății si depozitare bunuri ............................................................................................. 9
Scopul evaluării ................................................................................................................................... 9
Clientul raportului ............................................................................................................................... 9
Utilizatorul raportului ......................................................................................................................... 9
Proprietar ............................................................................................................................................ 9
Drepturi de proprietate evaluate........................................................................................................ 9
Baza de evaluare. ................................................................................................................................ 9
Tipul valorii estimate........................................................................................................................... 9
Data evaluării .................................................................................................................................... 10
Data inspecției .................................................................................................................................. 10
Moneda în care se exprimă valoarea estimată ................................................................................. 10
Modalităţi de plată............................................................................................................................ 10
Conformitatea evaluării cu SEV ........................................................................................................ 10
Procedura de evaluare ...................................................................................................................... 11
Natura şi sursa informaţiilor ............................................................................................................. 11
Responsabilitatea faţă de terţi.......................................................................................................... 12
Ipoteze generale și condiții limitative ............................................................................................... 12
Ipoteze speciale ................................................................................................................................ 14
Restricții de utilizare, difuzare sau publicare .................................................................................... 14
Conformitatea evaluării cu SEV / Devieri de la SEV .......................................................................... 14
4. Prezentarea datelor ...................................................................................................................... 15
Identificarea proprietăţii imobiliare subiect si a bunurilor mobile. Descrierea juridică ................... 15
Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare .............................................................................. 17
Informaţii despre amplasament. Descrierea terenului..................................................................... 18
Descrierea amenajărilor şi construcţiilor .......................................................................................... 19
Date privind impozitele şi taxele....................................................................................................... 20
Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente ........................................... 20
Analiza pieței imobiliare. .................................................................................................................. 20
5. Analiza datelor și concluziilor........................................................................................................ 27
Cea mai bună utilizare ...................................................................................................................... 27
Evaluarea terenului ........................................................................................................................... 29
Abordări în evaluare ......................................................................................................................... 29
Abordarea prin piaţă ......................................................................................................................... 29
Abordare prin venit ........................................................................................................................... 30
Abordarea prin cost .......................................................................................................................... 31
Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii ................................................................................. 31
7. Anexe ............................................................................................................................................ 34
5
1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante

Destinatar CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Data raportului de evaluare 11.01.2016
Data inspecției 11.01.2016
Data evaluării 11.01.2016
Evaluator autorizat Fetoiu Corina Constantina, Evaluator Autorizat EPI, EBM, Legitimație 12531
Compania de evaluare COR EXPERT SRL, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizație nr. 138, Polița de asigurare
de răspundere profesională 10957 22.12.2015
Tip proprietate/bunuri Spații cu destinatie industrială/utilaje confecţionarea de piese metalice utilizate pt.
construirea hidrocentralelor
Adresa proprietății Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul Mehedinti
Anul construirii 1960/2009
Regim de înalțime Parter și P+1 în cazul halei C2 (C6) partea de birouri
Utilități Energie electrica, apa curentă,
Finisaje medii – specifice clădirilor industriale, respectiv- hala productie, inferioare in cazul
cladirilor construite ina nii 1960
Total Au = -5.747 mp Ac = 7.841,89 Ad = 8.243 mp (constructii demolabile-
(cladiri luate in mp (constructii 2310 si 5933,25- hala renovata )
calcul) demolabile-
Suprafețe 2310 si 5531,89-
hala renovata )
Teren St = 28.207 mp
Proprietar Persoană juridica: CMB NEW STEEL SRL- in faliment
Utilizare existentă Proprietate industriala libera la momentul inspectiei – in conservare, societate
aflata in procedura de insolventa, Spatiu cu destinație industrială
Curs de schimb valutar 4.5270 LEI/EUR
VALOAREA DE PIAȚĂ
imobiliare, din care: 458.000 EUR 2.073.370 LEI
- Valoare teren 169.200 EUR 766.000 LEI
VALOARE DE PIATA BUNURI

930.400 EUR 4.213.303 LEI
MOBILE
Dreptul de proprietate Considerat deplin

Sarcini înregistrate Drept de ipotecă/ gaj în favoarea BCR
6
Observații speciale Evaluatorul nu a avut la dispoziție Extrase de Carte Funciară recente, iar evaluarea s-a
realizat considerând proprietatea imobiliară liberă de orice sarcini;
Există diferențe între suprafețele terenurilor și ale construcțiilor menționate în Contractul de
vânzare-cumpărare și cele menționate în Extrasele de carte funciară. Deoarece Extrasele de
carte funciară prezentate evaluatorului sunt cu dată mai recentă, pentru evaluare s-au
reținut suprafețe înscrise în acestea;
Deoarece terenurile cu numerele cadastrale 51328, 51527 și 51525 se învecinează pe toate
laturile cu terenul cu numărul cadastral 51294, analiza și evaluarea au fost realizate în
ipoteza alipirii acestor terenuri;
Pentru evaluare, s-a considerat doar suprafața construită a halei modernizate, celelalte
construcții fiind considerate demolabile, iar costurile de demolare fiind acoperite din
materialele recuperabile și neinfluențând valoarea proprietății.
Conform informațiilor primite de la reprezentanții societății CMB New Steel S.R.L., utilajele și
echipamentele sunt în stare tehnică bună și sunt funcționale, acestea fiind întreținute
corespunzător; (Nu au fost prezentate evaluatorului cărțile tehnice ale utilajelor și
echipamentelor și nici nu au fost menționate reparații capitale)
7
2. Certificarea evaluatorului
Subsemnatul, îmi asum răspunderea privind conținutul și concluziile evaluării numai față de
clientul și destinatarul lucrării și certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:
Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte și adevărate;

Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile
limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și
imparțiale;
Nu am niciun interes prezent sau viitor în proprietatea care constituie obiectul acestui
raport și niciun interes personal legat de părțile implicate;
Nu am nicio părtinire legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legată
de părțile implicate în această evaluare;
Angajarea mea în această evaluare și onorariul pentru această evaluare nu sunt
condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate
sau de o concluzie favorabilă unuia dintre utilizatorii desemnați ai raportului;
Dețin cunoștințele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod competent, a
acestei lucrări;
Nu mi-a fost oferită asistență profesională semnificativă;
Sunt membru al ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România).
La data acestui raport, îndeplinesc cerințele ANEVAR privind programul de pregătire
continuă.
Fetoiu Corina Constantina – MTA

Evaluator Autorizat EPI, EBM
8
3. Termenii de referință ai evaluării
Obiectul evaluării Proprietatea imobiliară cu destinație industrială (depozitare și

producție) si bunuri mobile utilizate pentru confecţionarea de
piese metalice utilizate pt. construirea hidrocentralelor.
Adresa proprietății si Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul
depozitare bunuri Mehedinti
Scopul evaluării Estimarea valorii de piață a proprietății menţionate mai sus‚ aşa
cum este definită în Standardele de Evaluare ANEVAR 2015, în
vederea vanzarii/valorificarii in cursul procedurii prevazute de
Legea 85/2006.
Clientul raportului CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Utilizatorul raportului CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL
Proprietar CMB NEW STEEL SRL
Drepturi de proprietate În cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de

evaluate proprietate asupra imobilului analizat, deținut de către CMB
NEW STEEL SRL în baza documentelor avute la dispoziție.
Dreptul de proprietate asupra imobilului este înscris în Cartea
Funciară nr. 515294, 51525, 51527, 51328 a localitatii Drobeta
Turnul Severin, judetul Mehedinti sub nr. cadastrale
51294, 51294-C1, 51294-C2, 51294-C3, 51294-C4, 51294-C5,
51294-C6, 51294-C7, 51294-C8, 51294-C9, 51294-C10, 51294-
C11, 51294-C12, 51294-C13, 51525, 51525-C1, 51527, 51527-
C1, 51328, 51328-C2.
În conformitate cu Extrasul de CF prezentat, asupra proprietății
este notat un drept de ipotecă în favoarea BCR.
Mijloacele fixe și stocurile menționate în documentele contabile
puse la dispoziție de către client și utilizatorul desemnat, ce fac
obiectul evaluării, sunt considerate ca fiind în proprietatea
exclusivă a societății CMB NEW STEEL S.R.L., evaluatorul
neavând la dispoziție toate documente doveditoare ale dreptului
de proprietate (facturi de achiziție, contracte, etc.).
Baza de evaluare. Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă

Tipul valorii estimate cu cerinţele clientului, reprezintă o estimare a valorii de piață a
proprietății, aşa cum este aceasta definită în Standardele de
Evaluare ANEVAR 2015 – SEV 100 Cadrul general.
9
Conform acestui standard, valoarea de piață reprezintă suma

estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un
vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un
marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Metodologia de calcul a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul

evaluării, tipul proprietăţii şi de recomandările Standardelor de
Evaluare ANEVAR.
Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul

preţurilor la data de 11.01.2016, data la care se consideră
valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile
estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna
ianuarie 2016. Data evaluarii este 11.01.2016.
Data inspecției Inspecția a fost efectuată în data de 11.01.2016, de către

evaluator autorizat Fetoiu Corina Constantina, legitimație nr.
12531 , în prezența reprezentantului proprietarului CMB NEW
STEEL SRL – reprezentantul lichidatorului judiciar ELVA GROUP
SPRL- DL Sebastian Stangu .
Moneda în care se Opinia finală a evaluarii este prezentata în LEI și EUR. Cursul de
exprimă valoarea schimb leu/EUR valabil la data evaluării (11.01.2016 ) este cel
estimată afișat de BNR, și anume 4.5270 LEI/EUR.
Modalităţi de plată Valoarea exprimată în prezentul raport reprezintă suma care

urmează a fi plătită în echivalent cash la data tranzacţiei, fără a
lua în calcul condiţii de plată deosebite.
Conformitatea evaluării Raportul de evaluare a fost realizat în concordanţă cu

cu SEV reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015 şi cu
ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport.
Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu
standardele aplicabile, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a
solicitat evaluarea, respectiv:
SEV 100 – Cadrul general
SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării
SEV 102 - Implementare
SEV 103 – Raportare
SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare
GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile
10
Procedura de evaluare Etapele parcurse pentru determinarea valorii de piață au fost:

documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate
clientului;
inspecţia proprietății si a bunurilor mobile ;
stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza
elaborării raportului;
selectarea tipului de valoare estimată în prezentul
raport;
deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice
obiectivului de care trebuie să se ţină seama;
analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea
rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
aplicarea metodei/metodelor de evaluare considerate
oportună/e pentru determinarea valorii şi
fundamentarea opiniei evaluatorului.
Natura şi sursa Documentele şi schiţele, facturi achizitie si contracte puse la

informaţiilor dispoziţie de catre reprezentantul proprietarului imobilului si al
bunurilor mobile supuse evaluarii, respectiv:
Extras CF nr. Cerere 39578/20.11.2014;
Incheiere nr. 12363/20.08.2009;
Incheiere nr. 12073/18.08.2009;
Act de alipire nr. 1497/13.08.2009;
Certificat de urbanism nr. 704/13.07.2009;
Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.
292/25.05.2009-copie legalizata cu nr.3857/25.05.2009;
Autorizatie de construire/desfiintare nr. 292/20.05.2008-
copie legalizata cu nr. 4054/29.05.2009;
Certificat de urbanism nr. 732/18.07.2007;
Contract de vanzare-cumparare nr. 5388/19.12.2006;
Plan situatie CMB NEW STEEL
Factura nr. 043594/27.07.2008-Marketonline;
Factura nr. 0043024/27.07.2009-Emag International;
Factura nr. 9437/27.07.2009-Gecadnet;
Factura nr. 130268/09.10.2013- SC 39 COMPUTER SERV
SRL;
Factura nr. 94/01.12.2008-Blitz;
11
Factura nr. 20/06.03.2009-Blitz;

Factura nr. 0000267/09.03.2009-Soitaab Implanti SRL;
Factura nr.4/26.03.2009-Taglio;
Factura nr. 406/C/24.03.2009-Ficep S.p.A.;
Factura nr. U6lfi6/24.03.2009- SC UNION FINANCIAL SRL;
Factura nr. 8-cmb/kem/2009/29.01.2009-Kematechik-
proforma
Factura nr. 0000204/29.04.2009- SC Energomonaj SA;
Factura nr. 83036316/30.04.2009-Hubtex;
Factura nr. ALW 9057455/30.04.2009-SC Ductil SA;
Factura nr. ALW 9058017/15.05.2009-SC Ductil SA;
Factura nr. 35/2009/30.07.2009- SC Tecnomagneti SRL;
Factura nr. 0553701/29.07.2009-Emag International;
Liste de inventariere cladiri si bunuri mobile la
31.08.2015
Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate,
respectiv:
Cursul de referință al monedei naționale afișat de BNR;
Publicații privind piața imobiliară.
Articole din presă
Publicatii internet
Evaluatorii nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele
puse la dispoziţie de către client si proprietar şi nici pentru
rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date
incomplete sau greşite.
Responsabilitatea faţă Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor

de terţi furnizate de către client și de către reprezentantul proprietarului
imobilului si al bunurilor mobile, corectitudinea şi precizia
datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport
de evaluare este destinat scopului şi utilizării precizate în cadrul
acestui raport. Raportul este confidenţial, strict pentru client si
destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă
de o terţă persoană, în nici o circumstanţă.
Ipoteze generale și Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi

condiții limitative documentele furnizate de către reprezentantul
proprietarului imobilului si al bunurilor mobile şi au fost
prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun
şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;
12
Informaţia furnizată de către terţi este considerată de

încredere, dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe;
Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente
ale amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părţilor
ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi
asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau
pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă
cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul
înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt
expuse, descrise şi luate în considerare în raport;
Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile
purtate cu reprezentantul proprietarului imobilului si al
bunurilor mobile, nu există nici un indiciu privind existenţa
unor contaminări naturale sau chimice care afectează
valoarea proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor
vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor
inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa
contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a
efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt
estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili
ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe
oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în
funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar
putea duce la diminuarea valorii raportate;
Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea
metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina
informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării.
Intrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea
estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt
moment;
S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au
fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în
perioada următoare;
Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul
raportului s-a făcut ţinând seama de tipul proprietatii, tipul
valorii exprimate si de informațiile disponibile;
Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe
care le-a avut la dispoziţie la data evaluării referitoare la
subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a
altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă;
Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică
dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere
13
în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă

relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-
au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;
Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii
referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al
evaluatorului;
Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice,
fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă
aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi
pot pierde valabilitatea.
Ipoteze speciale Evaluatorul nu a avut la dispoziție Extrase de Carte Funciară
recente, iar evaluarea s-a realizat considerând proprietatea
imobiliară liberă de orice sarcini;
Există diferențe între suprafețele terenurilor și ale construcțiilor
menționate în Contractul de vânzare-cumpărare și cele
menționate în Extrasele de carte funciară. Deoarece Extrasele de
carte funciară prezentate evaluatorului sunt cu dată mai
recentă, pentru evaluare s-au reținut suprafețe înscrise în
acestea;
Deoarece terenurile cu numerele cadastrale 51328, 51527 și
51525 se învecinează pe toate laturile cu terenul cu numărul
cadastral 51294, analiza și evaluarea au fost realizate în ipoteza
alipirii acestor terenuri;
Pentru evaluare, s-a considerat doar suprafața construită a halei
modernizate, celelalte construcții fiind considerate demolabile,
iar costurile de demolare fiind acoperite din materialele
recuperabile și neinfluențând valoarea proprietății.
Conform informațiilor primite de la reprezentanții societății CMB
New Steel S.R.L., utilajele și echipamentele sunt în stare tehnică
bună și sunt funcționale, acestea fiind întreținute corespunzător;
(Nu au fost prezentate evaluatorului cărțile tehnice ale utilajelor
și echipamentelor și nici nu au fost menționate reparații
capitale)
Restricții de utilizare, Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate
difuzare sau publicare fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără
acordul scris şi prealabil al COR EXPERT SRL, cu specificarea
formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea,
parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte
persoane decât clientul și destinatarul raportului de evaluare,
atrage dupa sine încetarea obligaţiilor contractuale.
Conformitatea evaluării Evaluarea a fost realizată în concordanţă cu Standardele de
cu SEV / Devieri de la Evaluare ANEVAR 2015.
SEV
14
4. Prezentarea datelor
Identificarea Conform Extraselor de Carte Funciară puse la dispozitie, proprietatea este

proprietăţii descrisă astfel: teren împreună cu următoarele clădiri:
imobiliare Suprafata
Nr. Denumire Nr. cadastral
subiect si a construita
construita
bunurilor CF 51294
mobile.
Descrierea Teren in suprafata de 22.645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori
juridică 1 Depozit produse refractare 51294-
51294-C1 150 mp
2 Depozit materiale turnatorie 51294--C2
51294 150 mp
3 Magazie modelarie fonta 51294--C3
51294 135 mp
4 Magazie modelarie fonta 51294-
51294-C4 168 mp
5 Depozit carburanti lubrefianti 51294-
51294-C5 102 mp
6 Atelier reparatii mijloace de transport 51294--C6
51294 171 mp
7 Magazie organe asamblare 51294-
51294-C7 34 mp
Magazie rulmenti si si echipament de 51294--C8
51294 384 mp
8
protectie
9 Centrala telefonica veche 51294-
1294-C9 73 mp
10 Statie acetilena 51294--C10
51294 193 mp
11 Turn racire apa control 51294--C11
51294 109 mp
½ dinspre partea de vest –Magazie 51294-
51294-C13 600 mp
12
centrala
13 Atelier incercari pietre abrazive 51294-
51294-C14 41 mp
CF 51525
Teren in suprafata de 450 mp din
din acte si din masuratori
1 C1-
C1-Hala modelarie 51525-
51525-C1 449,64 mp
CF 51527
1 C14-
C14-Hala forja 51527-
51527-C1 409,02 mp
CF 51328
19 C2-
C2- Hala 51328
51328-C2 5531,89 mp
Impreuna cu bunurile mobile:
15
16
Amplasate in Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul
Mehedinti
Date despre o Proprietatea este amplasată în zona limitrofa a orasului Drobeta Turnul
zonă, oraş, Severin, judetul Mehedinti, in Zona Gura Vaii
vecinătăţi şi o Tipul zonei: Zona periferica, mixta industrială-comerciala.
amplasare o Accesul în zonă se realizează cu ajutorul autovehiculelor personale si a
17
mijloacelor de transport in comun, atat pe uscat cat si pe apa (Dunare).

o Unităţi comerciale in apropiere: nu este cazul, zona industriala
o Unităţi de învăţământ: nu
o Unităţi medicale: nu
o Instituţii de cult: nu
o Sedii de bănci: nu
o Instituţii guvernamentale: Nu
o Muzee: Nu
o Parcuri: nu
o Lacuri: Nu
o Cursuri de apă: Dunarea
o Altele: Nu
Informaţii o Proprietatea este amplasată in zona periferica a orasului Drobeta Turnul

despre Severin, judetul Mehedinti Zona Gura Vaii.
amplasament.
Descrierea Caracteristici fizice:
terenului o Suprafaţa terenului: S = 28.207 mp din acte si din masuratori
o Deschiderea la stradă: aprox. 7 ml la DE 79, si aprox. 160 ml la Dunare
o Înclinare: plan
o Formă: neregulata
o Acces: acces direct din DE 79 prin intermediul unei alei de aproximativ 7 m
latime- acces relativ greoi avand in vedere suprafata incintei, fapt ce afecteaza
valoarea terenului si potentialul de valorificare.
o Utilități:
Reţea urbană de energie electrică: existentă
Reţea urbană de apă: existentă
Reţea urbană de termoficare: nu
Reţea urbană de gaze: nu
Reţea urbană de canalizare: existentă
Reţea urbană de telefonie: existentă
o Alte observații: -
Caracteristici juridice:
o Utilizare legală: Industrială-depozitare și producție
o Servituți de trecere: Nu este cazul
o Restricții de sistematizare: Nu este cazul
o Alte restricții existente: Nu este cazul
Caracteristici economice:
o Impozite asupra terenurilor: Nu este cazul
o Taxe locale de construire: Nu este cazul
o Avantaje fiscale: Nu este cazul
18
Descrierea C2 - Constructii industriale; C1-C13, si C14 - Constructii anexa. Au fost

amenajărilor considerate clădiri demolabile următoarele: C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8, C9,
şi C10, C11, C12, C13, C14 inscrise in CF 51294 și C1 inscrisa in CF 51525, 51527-
construcţiilor C1 inscrisa in CF 51527 având în vedere starea de degradare fizică în care se
află.
P+1-Hala ce a fost luata in calcul

Construcția este de tipul halelor industriale cu regim de înălțime parter și etaj,
construite într-un sistem de structuri de rezistență combinat, având regim de
înălțime diferit și compartimentări interioare diferite, specifice destinației
spațiilor de producție sau de birouri.
Fundaţii din beton
o Structura fundații din beton, stâlpi prefabricați din beton încastrați în
fundații izolate de tip pahar și pe capetele stâlpilor reazemă grinzi
prefabricate, ca legătură între traveele cadrelor halei, scară din beton și
planșee din beton. În interiorul halei sunt montate poduri rulante.
o Pereţi de compartimentare din zidărie cărămidă combinat cu izopan si
pereti rigips
o Pereţi de închidere perimetrală din : zidărie cărămidă placaje exterioare tip
izopan
o Acoperiş izopan cu luminatoare;
Finisaje:
o Finisaje exterioare: în zona de producție: pereți tencuiți și vopșiți, placaje
19
de faianță la pereți în grupurile sanitare; în zona de birouri: pereți tencuiți

și vopșiți, tavane false cu corpuri de iluminat încastrate, placaje de faianță
la pereți în grupurile sanitare.
o Instalaţii electrice de iluminat și forță, sanitare și termice.
o Starea actuală: buna, in conservare.
o Finisaje interioare: - specifice cladirilor industriale
Calitatea finisajelor: medii, partea de birouri prezinta urme de infiltratii.
Suprafețele construcțiilor au fost preluate din Extrasele CF din data
20.11.2014, acestea fiind cele mai recente date puse la dispoziția
evaluatorului. Acestea diferă față de suprafețele menționate în contractul e
vânzare-cumpărare cu încheierea de autentificare nr.5388 din 19.12.2006.
Date privind Valorile impozabile, impozitele şi taxele locale și alte taxe asimilate acestora
impozitele şi sunt stabilite Consiliul Local.
taxele
Istoric, - Nu este cazul.

incluzând
vânzările
anterioare şi
ofertele sau
cotaţiile
curente
Analiza pieței Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în
imobiliare. contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă
schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este
deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta
de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct
este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi
ofertă.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se
modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces
de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine
informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe
ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt
imediat disponibile.
Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide
şi de obicei procesul de vânzare este lung.
Definirea pieţei specifice
În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale specifice, s-au
20
analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii.
Astfel, ținând cont de specificul zonei (mixt comercial/industrial) și de tipul

proprietății, piața specifică pentru proprietatea care face subiectul prezentului
raport de evaluare este cea a spatiilor industriale.
Analiza efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu

proprietatea subiect, amplasate în localitatea Drobeta Turnul Severin, judetul
Mehedinti, zona periferica-industriala..
Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea

proprietăților similare.
Diminuarea prețurilor pentru proprietăți imobiliare similare proprietății subiect

din anii anteriori a fost generată de situația economică. Deși față de anii imediat
următori izbucnirii crizei financiare, piața specifică nu a prezentat fluctuații
negative semnificative, prețurile continuă să scadă pentru acest tip de
proprietate, ritmul de scădere fiind unul mai puţin accentuat.
În analiza acestei pieţe am investigat și aspecte legate de situaţia economică a

localității, populaţia sa, tendinţe ale ultimilor ani, cererea specifică şi respectiv
oferta competitivă pentru tipul de proprietate mai sus menţionat.
Macroeconomice
Anul 2013 a fost anul rezultatelor macroeconomice mai bune fata de cele initial
anticipate. In conditiile in care la inceputul anului prognoza era pentru o crestere
PIB de 1,6%, sfarsitul anului a adus o performanta robusta anticipata la 2.6%. In
mod similar, previziunile pentru urmatorii doi ani sunt imbucuratoare, cu cresteri
estimate de 1,9% si 2,5% pentru 2014, respectiv 2015.
Trimestrul III din 2013 s-a dovedit mai bun decat estimarile initiale, inregistrand o
crestere de 1,6% a PIB-ului datorita nivelului consumului relativ modest, a
agriculturii si a indutriei (9,9% inoctombrie 2013). Per total, in primele noua luni
ale anului cresterea a venit din exporturi, productie industriala, precum si
consumul. In viitorul apropiat, cererea interna ar trebui sa creasca, numai uitandu-
ne la imbunatatirea conditiilor pe piata muncii si la scadere ratei inflatiei. Chiar si
dupa trei ani de crestere economica, PIB-ul nu va reveni la nivelul din 2008 decat
in 2014, avand in vedere contractia inregistrata in perioada 2009 – 2010.
Nivelul dobanzii de referinta publicata de BNR s-a redus semnificativ in 2013,
incepand de la 5,25% si ajungand la sfarsitul anului la un minim istoric - 3,75%.
Rata somajului a scazut usor de-a lungul anului ajungand la 4,73% in trimestrul III.
In 2013 s-au publicat rezultatate finale ale recensamantului din 2011 privind
populatia si gospodariile, principala concluzie fiind accea ca populatia Romaniei a
scazut cu 7% fata de 2002, ajungand la 20,121,641 locuitori.
21
Oferta de spatii industrile si de depozitare/ productie
Din punctul de vedere al proprietatilor industriale, in Romania s-a trecut de la o

piata pur speculativa (2007 - 2008), la una de tip build-to-suit (2012 - 2013). Astfel
ca foarte putine noi investitii au fost livrate in ultimele 24 - 36 luni.
O alta caracteristica a pietei locale a fost aceea ca s-a trecut de la facilitati de
logistica si depozitare, la cele de productie. Majoritatea acestora din urma au fost
construite in afara Bucurestiului, in zona de vest (Timisoara - Arad), in zona de sud
(Pitesti - Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti), precum si in alte zone de
interes cum ar fi: nord - Maramures sau est - Moldova.
Estimam ca stocul total al spatiilor logistice din Romania este de 2.43 milioane mp,
cu 46% din acestea operationale in Bucuresti. In plus am identificat circa 2.1
milioane mp de spatii de productie pentru industria auto (incluzand aici atat
investitiile de tip greenfield cat si pe cele de tip brownfield, care nu se afla in
cadrul parcurilor logistice). Pentru toate celelalte industrii estimam un stoc de 2
milioane mp, astfel ca stocul total din Romania (logistica si porductie) se ridica
6,51 milioane mp. Trebuie precizat faptul ca nu am inclus unitatile de tip owner-
occupied.
Noile dezvoltari se vor livra numai la cerere, pe sistemul build-to-suit, in principal
pentru pentru spatii de productie. Cu toate acestea in conditiile in care consumul
intern va fi in crestere si comerciantii online vor inregistra la randul lor cresteri,
este de asteptat ca spatiile logistice si de depozitare sa inregistreze un reviriment.
In 2013 Activitatea Totala de Tranzactionare (ATT) din Romania a fost de peste

250.000 mp, impartita aproape egal intre Bucuresti (58%) si provincie (42%). ATT
inregistrata in 2013 a fost cu 82% mai mare decat cea din 2012 si cu numai 3%
mai mica decat cea din 2011. Cererea a reprezentat 65% din ATT si anume
161.000 mp, inregistrand reinnoiri de contract numai in Bucuresti nu si in
provincie (intrucat stocul de aici este mai vechi, iar contractele de inchiriere ajung
la scadenta in perioada 2013 - 2014).
Cele mai mari volume tranzactionate din 2013 s-au inregistrat in mari zone
industriale ca: Bucuresti (144.000 mp), Ploiesti (sudul Romaniei - 48.000 mp) si
Timisoara - Arad (vestul Romaniei - 34.000 mp).
Cea mai mare tranzactie inregistrata in 2013 a fost reinnoirea si renegocierea

contractului Carrefour din Bucuresti (45.000 mp), urmata de inchirierile facute de
o companie de logistica in Bucuresti si companie productie electronice la
Timisoara. O inchiriere importanta (pentru un spatiu de productie) a fost Lear
Corporation in Solo Industrial Park - Iasi. Pentru 2014 exista sanse sa se incheie
tranzactii de tip build-to-suit atat pentru sectorul logistic cat si pentru cel de
productie. Aceasta este o consecinta a faptului ca bancile sunt in continuare
retincente in a acorda credite dezvoltatorilor pe baze speculative, conditionand in
plus si atingerea unui nivel ridicat al preinchierilor.
22
Rata de neocupare pentru Romania ramane stabila, insa variaza pentru fiecare
regiune in parte. Bucurestiul detine cel mai mare stoc de spatii industriale
disponibile peste 134.000 mp (insemnand o rata de neocupare de 12%). Pentru
provincie, rata de neocupare variaza intre 10 - 14%, cu un volum de spatii
disponibile de peste 170.000 mp.
Nivelul chiriei prime cerute a ramas stabil in ultimii doi ani, mai ales in Bucuresti.
In general proprietatile de clasa A tind sa aiba o rata de neocupare mai scazuta,
astfel presiunea pentru scaderea chiriei cerute si a chiriei nete este mai mica.
Proprietatile de clasa B, mai ales cele din afara Bucurestiului, s-au confruntat cu o
cerere scazuta, ceea ce se reflecta chirii cerute mai mici.
Cu toate că Bucureștiul atrage cea mai mare parte din cererea de spatii
industriale, orase precum Ploiesti, Timisoara, Cluj Napoca si Constanta se
individualizeaza ca si locații in plină dezvoltare. Dar si in orasele mentionate
anterior, dezvoltatorii sunt destul de reticenti, si nu dezvolta spatii industriale in
mod speculativ.
In plus, fata de chiriasii traditionali de spatii industriale, precum companiile
logistice (3PL) si companiile din sectorul auto/sau furnizori ai industriei auto,
Romania a inceput sa atraga importante companii din domeniul productiei.
Procesul este la inceput si se desfasoara inca destul de incet, fiind afectat de lipsa
unei retele corespunzatoare de sosele si autostrazi. Pe de alta parte, Romania nu
poate fi omisa de marile companii multinationale avand in vedere excelenta
amplasare geografica a tarii noastre in Europa, accesul direct la Marea Neagra si
un transport fluvial bine dezvoltat, cu Dunarea care margineste aproape intreaga
granita de sud a tarii. (sursa :www.hotnews.ro).
Suprafata de spatii industriale tranzactionata in primul trimestru a cumulat 83.000

de metri patrati, reprezentand mai mult de jumatate din totalul contractat anul
trecut, insa cele mai mari tranzactii au fost de renegociere si mai putin de preluari
de spatii noi, potrivit CBRE.
Anul trecut au fost tranzactionate spatii totalizand 132.400 de metri patrati, sub
nivelul din 2011 si 2010. Tranzactiile cu spatiile din Bucuresti au cumulat 47.700
de metri patrati, reprezentand 35% din total, in timp ce provincia a atras clienti
pentru 85.000 metri patrati (Cluj -35%, Ploiesti - 12,2%, Pitesti -10% si Timisoara -
9%).
In plus, in 2012 au fost incheiate contracte direct intre proprietari si chiriasi
reprezentand 40.500 metri patrati.
Principalii clienti au fost operatorii logistici, care au fost cei mai activi, dar si
companiile din industria producatoare.
In acest an, majoritatea cererilor de inchiriere de spatii industriale o reprezinta
relocarile si extinderile, apoi renegocierile, avand in vedere ca sunt multe
contracte au ajuns la maturitate.
"Cererea in 2013 este in crestere pe fondul relativei stabilitati economice si
23
politice, dar avand in vedere si cresterea economica prognozata pentru acest an.
Totodata, dezvoltatorii ar putea incepe proiectele amanate cativa ani. Cele mai
multe tranzactii in acest an au fost, in ordine, renegocierile, relocarile si
extinderile, contractele noi fiind in continuare in numar limitat. Estimam ca
aceasta ordine se va mentine pe tot parcursul anului", a declarat, intr-o conferinta
de presa, Marian Orzu, seful departamentului industrial al CBRE Romania.
Cea mai mare tranzactie din acest an si intermediata de CBRE a fost prelungirea
unui contract existent in parcul Europolis Park, detinut de CA Immo pentru un
spatiu de 45.000 metri patrati.
O alta tranzactie intermediata de companie in primul trimestru a fost inchirierea
de catre Elit, distribuitor de piese auto-moto, a 9.000 metri patrati in Europolis
Park din Bucuresti.
De asemenea, in luna ianuarie, CBRE a intermediat o tranzactie pentru Inter Cars,
din domeniul distributiei de piese de schimb si accesorii auto, care a inchiriat un
spatiu de depozitare de 5.500 metri patrati in parcul industrial Codlea, dezvoltat
de compania Warehouses de Pauw (WDP) in judetul Brasov. WDP va dezvolta la
Codlea un parc de 13.500 metri patrati, fiind al doilea proiect al dezvoltatorului
belgian in Romania, dupa cel din apropiere de Pitesti. Compania detine in
Romania circa 2 milioane metri patrati de teren pentru spatii industriale.
O suprafata similara a fost intermediata de compania si in luna martie, pentru
Global Enterprises, companie specializata in fabricarea de mase plastice si
produse de interior pentru industria auto. Aceasta a inchiriat o unitate de
productie de 5.630 de metri patrati, in Ploiesti West Park, cel mai mare parc
industrial din Europa de Est, dezvoltat de grupul belgian Alinso, unde va angaja 50-
100 de persoane. Ploiesti West Park are o suprafata inchiriabila de 200.000 metri
patrati, din care 10% sunt disponibili.
"Dezvoltarea infrastructurii este un element care creste interesul companiilor
pentru anumite zone, un exemplu in acest sens fiind autostrada Bucuresti-Ploiesti,
a carei finalizare a determinat cresterea interesului pentru Ploiesti, tendinta care
se va manifesta si in acest an", a precizat consultantul CBRE.
Orzu apreciaza ca este imbucurator ca in acest an au inceput sa se dezvolte si alte
zone, slab reprezentate din punct de vedere al investitiilor industriale, cum ar fi
cea de Nord-Est.
"Sunt dezvoltatori care se uita la aceasta zona, aflate in urma cu cel putin cinci ani
din punct de vedere al investitiilor in proiecte industriale fata de alte zone, in
primul rand pentru ca nu exista infrastructura. Sunt cel putin doi dezvoltatori, cu
care lucram si care vor demara proiecte. Un proiect, de 10.000 metri patrati,
construit speculativ, va fi dezvoltat cu fonduri europene de catre Tester Group
(detinut de un antreprenor local, n.r.). Proiectul va fi finalizat la sfarsitul anului si
se adreseaza IMM-urilor", a explicat Orzu.
Un alt dezvoltator, care detine 10 hectare de teren in aceasta zona, vrea sa

construiasca un proiect de 50.000 metri patrati, dar nu speculativ, ci la cerere.
"Daca se face autostrada Iasi-Targu Mures, aceasta zona va fi foarte cautata de
investitori. Multe din companiile care s-au extins in Moldova pentru facilitatile
24
fiscale se vor muta in Romania", considera reprezentantul CBRE.

Desi anul trecut, orasele din provincie au fost mai cautate decat Bucurestiul
pentru spatii industriale, Orzu apreciaza ca in primele luni a fost consemnata o
crestere a cererii pentru Capitala.
"Cererea variaza intre 1.000, 5.000 si 10.000 de metri patrati si vine mai ales din
partea firmelor de distributie si de logistica. Rata de neocupare a spatiilor din
Bucuresti este de circa 10% din stocul total de circa un milion de metri patrati.
Este ciudat definit insa acest grad de neocupare pentru ca daca as avea o cerere
pentru un spatiu de 20.000 metri patrati nu as avea unde sa gasesc spatiul
respectiv. Cele mai mari spatii disponibile au circa 12.000 metri patrati", a adaugat
sursa citata.
In prezent, proiecte in constructie si care ar putea finalizate in acest an totalizeaza
100.000 metri patrati in tara si 40.000-50.000 metri patrati in Bucuresti,
majoritatea realizare la cerere. Chiriile prime (cea mai buna chirie pentru cel mai
bun spati din punct de vedere al dezvoltatorului) s-au redus in acest an la 3,9
euro/mp/luna, de la 4,1 euro/mp/luna, anul trecut, cu tendinta de scadere.
(sursa: www.business24.ro)
Oferta competitivă
Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care
este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată,
într-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la
un anumit moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a
acestui tip de proprietate.
În ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect,
aceasta este ridicată. Multe dintre aceste construcții au fost edificate (sau
edificarea lor a început) înainte de izbucnirea crizei economice care a condus
ulterior la scăderea semnificativă atât a valorilor acestor proprietăți, cât și a cererii
manifestate pentru acestea.
În cazul analizat preturile practicate pe piata imobiliara specifica pentru terenuri
din zona, cu caracteristici asemanatoare, sunt la un nivel mediu de 10-20 EUR/mp.
Variația principală a prețurilor este antrenată de localizarea proprietățior,
deschidere, utilitati etc.
În ceea ce priveşte închirierea proprietăţilor similare, numărul de oferte de
închiriere este ridicat, chiria solicitată find cuprinsă între 1-2 euro/mp. Variaţia
principală a chiriilor solicitate este dată de localizare, acces, vad comercial, finisaje
si modernizari, suprafete etc. În anexele raportului de evaluare sunt prezentate
extrase din analiza de piață.
Cererea solvabilă
Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se

manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o
anumită piaţă, într-un anumit interval de timp.
25
Pentru că pe o piaţa imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii,

valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel
influenţată de cererea curentă.
În general, nivelul cererii solvabile a scăzut în ultima perioadă, scăderea fiind

cauzată de criza economică, diminuarea interesului investiţional şi scăderea
nivelului creditării.
Cererea pentru proprietatea imobiliară subiect vine în principal din partea
persoanelor juridice care doresc un sediu pentru firma lor în această locație și un
centru logistic propriu sau propus spre înciriere. Deoarece achiziționarea unei
proprietăți de acest tip presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare,
cererea pentru proprietăți similare este scăzută.
În ceea ce priveşte închirierea acestui tip de propritate, cererea este relativ redusa
şi vine din partea firmelor cu venituri.
Echilibrul pieţei. Previziuni
Ținând cont de informațiile existente pe piață, se poate afirma că la acest moment

piața este una a cumpărătorului, oferta fiind superioară cererii.
La nivelul localității, la momentul actual numărul tranzacțiilor care au drept obiect
proprietăți imobiliare de acest tip este mic.
În ceea ce privește proprietățile industriale oferite spre vânzare în Drobeta-Turnu
Severin și în apropierea municipiului, majoritatea sunt scoase la vânzare prin
licitație, în cadrul procedurii de lichidare. Astfel, un potențial investitor ar avea
posibilitatea de a alege dintr-o ofertă destul de variată de astfel de proprietăți. S-a
observat un declin al investițiilor în zonă și un interes foarte scăzut pentru
revitalizarea industriei.
Astfel, după închiderea șantierului naval din Drobeta-Turnu Severin, si falimentul
RAAN zonele industriale au fost depopulate, platformele rămânând neutilizate și
acumulând deprecieri semnificative.
Astfel, ținând cont de condițiile existente pe piață la momentul actual, putem
afirma că prețurile și chiriile pentru acest tip de proprietate se vor menține într-o
ușoară scădere.
Au fost analizate nivelul și evoluția prețurilor și a chiriilor pentru diferitele
dimensiuni ale spațiilor în zona periferica a municipiului Drobeta Turnul Severin,
judetul Mehedinti. În urma analizei au rezultat următoarele intervale medii de
chirii aferente pentru spații industriale, pe baza cărora au fost estimate ratele de
capitalizare:
Chirii Rata de Rata de

Chirii /mp Eur/mp capitalizare capitalizare
Tipul spatiului EUR -min –max (min) (max)
Spatii industriale 1 2 11% 12%
Spatii administrative 3 5 11% 12%
26
5. Analiza datelor și concluziilor
Cea mai bună Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a
utilizare proprietății subiect din diferite variante posibile. Aceasta va constitui
baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare procesului de
evaluare.
Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă

rezonabilă şi legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite,
care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi care
determină cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situaţii:

o Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber;
o Cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită.
În plus faţă de a fi probabil rezonabilă, CMBU atât a terenului ca fiind

liber, cât şi a proprietăţii ca fiind construită, trebuie să îndeplinească
patru criterii implicite. Astfel, CMBU trebuie să fie:
o permisă legal
o fizic posibilă
o fezabilă financiar
o maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a
terenului (considerat) liber sau a proprietății construite)
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este determinată după

aplicarea celor patru criterii şi după eliminarea diferitelor utilizări
alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplineşte toate cele patru criterii,
este cea mai bună utilizare.
Cea mai bună utilizare a spatiului comercial considerat liber
Pentru a identifica cea mai bună utilizare a spatiului comercial

considerat liber, am cules de pe piață informații referitoare la terenuri
libere amplasate în zona mediana a orasului Drobeta Turnul Severin,
judetul Mehedinti Zona Gura Vaii.
Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizările considerate

probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei
mai bune utilizări a spatiului considerat liber, ținând cont în același timp
27
de specificul zonei și caracteristicile spatiului industrial.
Astfel, cea mai bună utilizare a spatiului considerat liber este cea
industriala.
Cea mai bună utilizare a proprietății considerată construită
Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind contruită reprezintă

utilizarea pe care trebuie să o aibă o construcție prin prisma tipului
construcției existente pe teren și a utilizării ideale a terenului considerat
liber identificate în subcapitolul aferent.
Am analizat utilizările posibile ale acestei proprietăţi, pentru a identifica

cea mai bună utilizare, după cum urmează:
Criterii CMBU
Utilizare
analizată Permisă Posibilă Fezabilă Maximum
legal fizic financiar productivă
Industrial da da da da
Comercial da da da nu
Rezidențial da da nu nu
Conform informațiilor din Certificatul de urbanism nr.704 din

13.07.2009, cel mai recent certificat de urbanism prezentat
evaluatorului, regimul economic al terenului este de teren cu destinație
de zonă industrială. În aceste condiții, CMBU a terenului este de teren
cu destinație industrială, utilizarea actuală, aceasta fiind destinația
permisă legal.
Având în vedere cele prezentate mai sus și concluziile rezultate din
analiza pieței specifice, cea mai bună utilizare a proprietății construite
este cea industrială.
Având în vedere cele de mai sus, considerăm că terenul este deja
construit conform celei mai bune utilizări a acestuia. Ca urmare, cea mai
bună utilizare a terenului considerat liber este cea actuală, de teren cu
destinație industrială, iar cea mai bună utilizare a proprietăţii
considerată construită este cea actuală, de proprietate imobiliară cu
destinație industrială. Această utilizare îndeplineşte criteriile care
definesc CMBU, şi anume:
o este fizic posibilă
o este permisă legal
o este fezabilă financiar
o este maxim productivă (conduce la cea mai mare valoare a
terenului (considerat) liber și a proprietății construite.
28
Evaluarea Valoarea terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună
terenului utilizare a acestuia. Chiar dacă terenul are amenajări, valoarea acestuia
este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizari a lui, și
anume, prin considerarea lui ca fiind liber şi disponibil pentru dezvoltare
ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.
Comparaţia directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea

terenului şi cea mai adecvată metodă atunci când există informaţii
disponibile despre tranzacții/oferte comparabile.
În aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile

privind tranzacțiile/ofertele şi alte date privind loturi similare, în scopul
evaluării proprietății subiect.
În cadrul acestei tehnici, vânzările de loturi vacante similare sunt
analizate, comparate și corectate pentru a obține o indicație asupra
valorii terenului evaluat.
Aenxat raportului sunt prezentate datele despre vânzări sau cotaţii ale
unor loturi de teren similare sau asemănătoare cu cel evaluat. Aceste
date au fost verificate pentru valabilitate și corectitudine prin
contactarea vânzătorului.
Anexat este prezentată Grila comparațiilor de piață. În urma aplicării

corecțiilor asupra prețurilor terenurilor comparabile, a rezultat valoarea
de piață a lotului de teren analizat. Aceasta a fost estimată la:
169.200 EUR, echivalent a 766.000 LEI
Abordări în Pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii adecvat se pot utiliza
evaluare una sau mai multe abordări în evaluare. Cele trei abordări descrise şi
definite în SEV 100 - Cadru general sunt abordările principale utilizate în
evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale preţului
de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituţiei. Atunci când nu
există suficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată
obţine o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se
recomandă în mod special utilizarea a cel puţin două abordări sau
metode.
Abordarea prin Abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra
piaţă valorii proprietăţii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu
proprietăţi similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite
pentru vânzare.
29
Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi

imobiliare, atunci când există suficiente informaţii credibile privind
tranzacţii şi/sau oferte recente credibile.
Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin piaţă este cea
mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea
valorii de piaţă.
Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu

proprietăţi comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de
proprietăţi similare disponibile pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor
informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic.
Avand in vedere lipsa informatiilor credibile cu privire la tranzactii cu

proprietati similare din zona analizata - in cadrul acestui raport nu a fost
aplicată abordarea prin piața, oferta de proprietati industriale cu
suprafete mari, destinatii similare este bogata la nivelul zonei in spectial
din partea firmelor aflate in procedura de faliment, fara a se concretiza
cu tranzactii la nivelul pietei.
Abordare prin Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra
venit valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care
un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietăţii
subiect de a genera venituri şi pentru a transforma aceste venituri într-o
indicaţie asupra valorii proprietăţii prin tehnici de actualizare.
Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăţi imobiliare care

generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în
contextul pieţei (proprietăţi vacante sau ocupate de proprietar).
În cadrul acestui raport a fost aplicată metoda capitalizării directe.
Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când

există informaţii suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului
de ocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informaţii despre
tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăţi imobiliare comparabile.
Capitalizarea directă constă în împărţirea venitului stabilizat, dintr-un
singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.
În anexa nr. 5 sunt prezentate datele despre închirieri sau cotaţii de

închiriere ale unor proprietăți similare sau asemănătoare cu cea
evaluată. Aceste date au fost verificate pentru valabilitate și
corectitudine prin contactarea vânzătorului.
30
În anexa nr. 2 este prezentată aplicarea metodei capitalizării directe. În

urma capitalizării venitului net din exploatare generat de proprietate, a
rezultat valoarea de randament a proprietății analizate. Aceasta a fost
estimată la:
458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI
Abordarea prin Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra
cost valorii proprietăţii imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al
construcţiei/construcţiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest
rezultat a valorii estimate a terenului la data evaluării.
Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea

imobiliară include:
o construcţii noi sau construcţii relativ nou construite;
o construcţii mai vechi, cu condiţia să existe date suficiente şi
adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;
o construcţii aflate în faza de proiect;
o construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară
specializată.
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietăţilor

imobiliare sunt: metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor
segregate şi metoda devizelor.
În cadrul acestui raport a fost aplicată metoda comparației unitare.
În anexe este prezentată aplicarea metodei comparației unitare. În

urma deducerii deprecierii cumulate din costul de nou estimat, a
rezultat costul de înlocuire net. La acesta s-a adăugat valoarea de piață
a terenului, rezultând astfel valoarea proprietății analizate. Aceasta a
fost estimată la:
789.160 EUR, echivalent 3.572.560 LEI
Valorile rezultate în urma aplicării metodelor de evaluare selectate sunt

Analiza urmatoarele:
rezultatelor şi
concluzia asupra Abordarea prin piață-analiza comparatiilor relative = Nu s-a aplicat
valorii Abordarea prin venit-capitalizarea directă 458.000 EUR
Abordarea prin cost-metoda costurilor =789.160 EUR
Abordarea prin cost-bunuri mobile =930.400 EUR
31
Criteriile care au stat la baza estimarii finale a valorii, fundamentată şi

semnificativă, sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de informaţii.
Adecvarea:
Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare
metodă, scopului şi utilizării evaluării. Adecvarea unei metode, de
regulă, se referă direct la tipul proprietăţii imobiliare şi viabilitatea
pieţei.
Precizia:
Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului in
corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecţiile aduse
preţurilor de vânzare a proprietăţilor comparabile.
Cantitatea informatiilor:
Adecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa rezultatelor
unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea
informaţiilor evidenţiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o
anumită metodă. Chiar şi datele care îndeplinesc criteriile de adecvare
şi precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente
informaţii. În termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi
valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile.
Luand în calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, având în

vedere tipul de proprietate (spatiu industrial) și scopul evaluării
(garantarea unui împrumut), este capitalizarea directă din cadrul
abordării prin venit. Această metodă îndeplinește criteriul preciziei și
criteriul cantității și calității informatiilor.
Luând în considerare cele de mai sus, opinia evaluatorului este că

abordarea cea mai adecvată în cazul de față este abordarea prin venit-
pentru imobile si abordarea prin cost – pentru bunurile mobile.
Astfel, valoarea de piață a proprietății a fost estimată la (rotund):

Constructii si teren
Bunuri mobile
la cursul valutar de 4.5270 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a

evaluarii.
32
Prezentarea evaluatorului
COR EXPERT SRL este o companie de evaluare înființată în 2004, care oferă următoarele servicii:
- Evaluare de:
Proprietăți imobiliare, mașini și echipamente, active intangibile, pentru garantare
credite, tranzacții (vânzare-cumparare), înscriere în contabilitate, impozitare, stabilire
aport în natură, asigurări, cofinanțări, lichidări etc.;
Întreprinderi, pentru tranzacții, divizări, fuziuni sau lichidări
- Asistență și training în evaluare
- Consultanţă financiară (proiecte de finanţare, planuri de afaceri, studii de fezabilitate, studii
de fuziune şi divizare, analiză diagnostic);
Până în prezent, evaluatorii COR EXPERT au evaluat peste 10.000 de proprietăți imobiliare şi au
întocmit peste 1.000 de rapoarte de evaluare pentru mașini, echipamente şi bunuri mobile.
COR EXPERT SRL este agreată ca evaluator extern, la nivel național sau local, de către următoarele
instituții financiar-bancare:BCR- inca din 2007,si colaboreaza de 5 ani cu o firma cu acoperire
nationala pentru care intocmeste rapoarte de evaluare si pentru BRD-GROUPE SOCIETE GENERALE,
RAIFFEISEN BANK, RAIFFEISEN BANCA PENTRU LOCUINȚE, ING BANK, ALPHA BANK, NEXTEBANK, B.C.
CARPATICA, BANCA ROMANEASCĂ, GARANTI BANK, CEC BANK, EXIMBANK, OTP BANK, VOLKSBANK,
VERIDA CREDIT, PATRIA CREDIT, BANCA TRANSILVANIA.
De asemenea, am întocmit numeroase rapoarte de evaluare având ca scop estimarea valorii juste în
vederea raportării financiare, impozitare, lichidare judiciara, vanzare.
ECHIPA
Echipa este formată din profesioniști cu experiență în domeniul evaluării, toți evaluatori autorizați
membri ai ANEVAR, COR EXPERT a dezvoltat o rețea de colaboratori în judetele limitrofe Doljului,
pentru a raspunde cu solicitărilor clienților, indiferent de zona din care provin.
FairValue are 5 de angajați permanenți, 1 punct de lucru în teritoriu și un număr de peste 40 de
colaboratori, reușind astfel să acoperim toate zonele vizate.
CERTIFICARE
Evaluările sunt întocmite în conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR (Asociația Națională a
Evaluatorilor Autorizați din România), asociație în care societatea noastră este Membru Corporativ.
COR EXPERT SRL deține o poliță de asigurare profesională pentru pragul maxim de 500.000 euro, iar
evaluatorii COR EXPERT dețin la rândul lor polițe individuale de asigurare cu limita de cel puțin 10.000
euro.
33
7. Anexe
Abordarea prin cost

Prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare
actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata,
lungime s.a.) fiecarui element constructiv analizat.
Baza valorilor estimate a fost “ Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire, Cladiri
industriale, comerciale si agricole, construcții speciale” împreună cu Indicii de actualizare a
prețurilor pentru perioada 2015-2016, apărute la editura IROVAL 2010, autor Corneliu
Șchiopu. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de
lucrari, in functie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a diverselor
categorii de cladiri.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Stabilirea valorii de inlocuire – cost de inlocuire net
Costul de înlocuire = costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării,
o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne,
normative, arhitectură şi planuri actualizate
Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucţie ce poate apare
din cauze fizice, funcţionale sau externe.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădire şi cu care operează această metoda
sunt:
- uzura fizică - este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structura
etc. Aceasta poate avea două componente - recuperabilă (se cuantifica prin costul de
readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou, se ia în considerare numai daca
costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creşterea de valoare rezultata) şi
nerecuperabilă (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent
din motive practice sau economice)
- neadecvare funcţională - este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
Se poate manifesta sub doua aspecte - recuperabilă (se cuantifica prin costul de înlocuire
pentru deficiente care necesita adăugiri, deficiente care necesita înlocuire sau
modernizare sau supradimensionări) şi -nerecuperabilă (poate fi cauzată de deficienţe date
de un element neinclus în costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de
nou dar nu ar trebui inclus)
- depreciere economica (din cauze externe) - se datorează unor factori externi proprietăţii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zonă,
urbanismul, finanţarea etc.
Metodologie, algoritm de calcul, etape:
- estimarea costului de înlocuire prin multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafaţa de
referinţă ;
- estimarea deprecierii cumulate;
- estimarea valorii rămase (CIN) prin deducerea din CIB a deprecierii cumulate;
- In continuare sunt prezentate fisele de calcul pentru estimarea valorii de piata a cladirilor
prin metoda costului de înlocuire.
34
35
Evaluarea terenului
Valoarea proprietatii este estimata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor
competitive pe segmentul respectiv de piata. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt
corectate, in suma de bani sau in procente, pentru a reflecta diferentele intre fiecare
proprietate comparabila si proprietatea de evaluat, obtinandu-se astfel un indicator de
valoare pentru proprietatea analizata.
Tinand cont de informatiile disponibile, amplasamentul in zona, utilitati, posibilitati de acces,

valoarea unitara (EUR/mp) a terenului luat in considerare se afla in jurul valorii (medii) de 7
EUR/mp (Anexa 3).
Tinand seama de considerentele prezentate valoarea totala estimata a terenului supus

evaluarii este:
V teren = 169.200 EUR, echivalent a 766.000 LEI
Mai jos este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei de piaţă.
36
37
38
Valoarea rezultata din aplicarea metodei costurilor este valoarea constructiei la care se
adauga valoarea terenului.
In concluzie, valoarea de piata a imobilului rezultata prin abordarea prin cost este (rotund):
Vcost = 789.160 EUR, echivalent 3.572.560 LEI
39
Abordarea prin venit – Capitalizarea venitului generat de proprietate
Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizarii directe.
Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau
proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din
achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile
din exploatarea obiectului proprietatii.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
• determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin
inchiriere)
• stabilirea ratei de capitalizare .
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti
venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator de valoare de piata a
acestei proprietati.
La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de
venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.
Estimarea veniturilor
Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de
proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile
practicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii industriale în zona sunt la un nivel mediu de 1-
2 EUR/mp/luna pentru suprafețe mai mari de 1.000 mp Efectuand corectiile pentru suprafata,
localizare, finisaje, rezulta un nivel al chiriei obtenabile pentru proprietatea evaluata, de 1
EUR/luna pentru spatiul de tip administrativ în suprafață utilă totală de aprox 5.700 mp doar
pentru clădirea închiriabila renovata.
Pentru clădirile C1-C14 nu s-au considerat suprafețe închiriabile, acestea aducănd
aport de valoare imobilului prin funcționalitatea si utilitatea adusă în ansamblul proprietății.
Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu
pierderile aferente gradului de neocupare;
Venitul net efectiv (VNE) – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului
din totalul venturilor brute, si anume: cheltuieli aferente proprietarului (impozit pe proprietate,
intretinere, reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).
Estimarea ratei de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul
caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii
respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete
furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste
informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata
la care se adauga prime de risc aferente investitiei.
In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente
veniturilor nete se situeaza intre 11-12% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari,
tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare
comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al
pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe
piata specifica.
Rata de capitalizare utilizata pentru a fost estimata tinand seama de informatiile avute despre
chirii si oferte de vanzare pentru proprietati cu caracteristici asemanatoare din zona in care se afla
40
imobilul evaluat, dar și de informatiile comunicate de marile companii imobiliare ( CBRE, DTZ, THE
ADVISERS/KNIGHT FRANK, JLL, COLLIERS) , astfel s-a selectat rata de capitalizare 12%.
La valoarea obținută în urma raționamentului detaliat mai sus, se adaugă valoarea terenului în
exces în suprafață de 20.000 mp la o valoare unitară de 6 euro/mp. Terenul în exces a fost determinat
astfel:
1. BIROURI
COLLIERS : Pentru piata din Bucuresti, informatiile se bazeaza

pe cladirile de birouri Clasa A din punctul de vedere al calitatii
cladirii indifferent de locatie si care au mai mult de 3000 mp
inchiriabili.
DTZ : Pentru Piata de birouri, atat din Bucuresti, cat si din tara,
informatiile sunt despre cladirile cu cele mai bune specificatii
tehnice, unde s-a raportat cea mai mare chirie obtenabila.
THE ADVISERS/KNIGHT FRANK: Pentru piata din Bucuresti,
informatiile se bazeaza pe cladirile de birouri Clasa A din punct
de vedere al calitatii cladirii, indifferent de locatie si care au mai
mult de 2000 mp suprafata inchiriabila.
JLL: Pentru piata de birouri, s-a raportat cea mai mare chitie
obtenabila, in cea mai buna cladire din tipul de locatie, in conditii de piata.
CBRE: S-a raportat “Chiria Prime”, care reprezinta chiria de piata care poate fi obtinuta pentru o
unitate de dimensiuni standard ( in concordanta cu cererea pentru fiecare in parte – 1000 mp
pentru birouri), de cea mai buna calitate si in cea mai buna locatie din piata, la data raportarii.
“Chiria Prime” ar trebui sa reflecte nivelul la care tranzactiile relevante sunt finalizate in piata la
momentul respective, dar nu trebuie sa fie identice cu oricare dintre ele, in special in cazul in care
nivelul tranzactiilor este limitat sau exista doar cateva oferte.
In cazul oraselor primare, informatiile se bazeaza pe cladirile de birouri modern din fiecare oras,
indifferent de locatie. In timp de Timisoara, Cluj-Napoca, Iasi, Brasov ofera si cladiri modern de
birouri, in Constanta, oferta de cladiri de birouri este compusa din spatii de calitate slaba.
In cazul oraselor secundare, informatiile se bazeaza pe cladirile de birouri modern din fiecare
oras, indifferent de locatie.
Colliers, The Advisers/Knight Frank/JLL/DTZ : Chiriile raportate sunt de tip triplu net – toate cheltuielile
sunt suportate de catre chirias ( impozite, utilitatile si reparatiile sau cheltuielile aferente spatiilor
commune si alte cheltuieli necesare pentru mentinerea si exploatarea proprietatii inchiriate). Acestea
pot fi platite de catre proprietar, dar sunt refacturate chiriasilor prin “service charge” (incluzand, dar
fara a fi limitate la categoriile listate mai sus).
NB: cheltuielile de capital raman in sarcina proprietarului.
Collers, The Advisers/Knight Frank/ JLL/DTZ : Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel, nu se iau
in considerare facilitatile acordate de catre proprietar (luni de chirie gratuita, contributia
proprietarului la amenajarea spatiului)
CBRE : Chiriile raportate sunt brute, urmand sa se analizeze cat se recupereaza prin “service charge” si
totalul facilitatilor (luni fara chirie, contributia proprietarului la amenajarea spatiului).
Pentru piata de birouri din Bucuresti, intervalele de chirii au fost estimate astfel :
41
Central Piata Victoriei

Floreasca, Barbu Vacarescu,
Locatie Semi-central Piata Presei, Politehnica,
Lujerului
Periferic Baneasa, Pacii, Pipera
Ratele de capitalizare raportate se refera la produse primare, respective la cel mai bun randament
(cea mai mica rata) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip birouri de cea mai buna
calitate, in cea mai buna locatie din piata, inchiriata la nivelul chiriei de piata, cu chiriasi de prima
clasa
Ratele de capitalizare raportate nu iau in considerare niciun cost de realizare a tranzactiei, sau
impozit afferent, ci reflecta pretul raportat.
Estimarile ratelor de capitalizare sunt bazate atat pe tranzactiile inchise in ultimii ani, cat si pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este estimata ca fiind raportul dintre VNE ( Venitul Net din Exploatare)(dupa
deducerea din VBE a cheltuielilor de exploatare si a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) si
pretul de tranzactionare/preturi negociate.
In cazul oraselor primare, doar cladirile moderne sunt atractive pentru investitori. Rata de
capitalizare pentru aceste produse a fost estimate avand in vedere asteptarile investitorilor care
ar fi interesati de achizitia unor astfel de proprietati in orasele analizate, precum si tranzactiile
inregistrate in ultimii ani.
In cazul oraselor secundare, au fost destul de putine tranzactii transparente in ultimii ani, prin
urmare este dificil de estimate o rata de capitalizare pentru acestea.
Tabele cu date
Orase secundare (Sibiu, Drobeta
Orase primare (Iasi, Cluj
Turnul Severin, judetul
Bucuresti Napoca, Brasov, Timisoara,
Segment de piata Mehedinti, Targu Mures,
Contanta)
Ploiesti, Pitesti, Arad)
SPATII DE BIROURI
-central: 18
Chirie contractuala CLASA A
-semicentral: 14 11-13 9-11
(eur/mp/luna)
-periferic: 10
Iasi 10%
Rata medie de neocupare 15,1% Cluj Napoca 12% -
Timisoara 8%
Rata de capitalizare (%) 8,25%-8,75% 9% 9,5%
CENTRE COMERCIALE
Chirie ceruta pentru un spatiu
de 100 mp la parter( 60 35-40 20-25
eur/mp/luna)
Rata de capitalizare (%) 8,25%-8,75% 9% 9-9,5%
INDUSTRIAL
3,8 pentru supafete < 10.000
Chirie medie clasa A mp
2,8 – 3,8 in functie de suprafata 2,5 – 3 in functie de suprafata
(eur/mp/luna) 3 – 3,5 pentru suprafete >
10.000 mp
Rata medie de neocupare (%) 13-15% - -
Rata de capitalizare (%) 9,5%-10% 10%-11% 10,5-11,5%
CBRE ROMANIA
42

Contanta)
SPATII DE BIROURI
-central: 16-18
-semicentral: 14-16 11-14 10-13
(eur/mp/luna)
-periferic: 8-13
Timisoara,Iasi 5-10%
Rata medie de neocupare 19% Cluj Napoca 16% -
Brasov 25%
Prod. primare: 8%-8,5%
Rata de capitalizare (%) 9%-10% Interes limitat
Prod. secundare: 9,5%-11%
CENTRE COMERCIALE
Chirie ceruta pentru un spatiu Prod. primare: 60-80 Prod. primare: 25-35
de 100 mp la parter( 15-25
eur/mp/luna) Prod. secundare: 45-60 Prod. secundare: 15-25
Prod. primare: 8%-8,25%

Rata de capitalizare (%) 9%-9,5% 9-9,5%
Prod. secundare: 9%-10%
INDUSTRIAL
3,6-4,15 pentru supafete <
Chirie medie clasa A 10.000 mp
3,5 - 4,25 3,75 - 4,25
(eur/mp/luna) 3,4-3,75 pentru suprafete >
10.000 mp
Brasov 1%
Rata medie de neocupare (%) 13,2% -
Cluj Napoca, Timisoara 5-10%
Rata de capitalizare (%) 10% 11% 11%
COLLIERS INTERNATIONAL
Orase secundare (Sibiu,

Drobeta Turnul Severin, judetul
Contanta)
SPATII DE BIROURI
-central: 16-18
-semicentral: 12-15 12-15 9-11
(eur/mp/luna)
-periferic: 9-11
Iasi 10%
Cluj Napoca 10%
Rata medie de neocupare 16,5% -
Timisoara 10%
Brasov 15%
Rata de capitalizare (%) 8,25% 9% 9,5%
CENTRE COMERCIALE
de 100 mp la parter( 50-60 30-35 20-25
eur/mp/luna)
Rata de capitalizare (%) 8%-8,5% 8,5%-9% 9%-10%
INDUSTRIAL
Chirie medie clasa A
3,5 - 4 3,4 3-4
(eur/mp/luna)
Rata medie de neocupare (%) 11% - 13% - -
Rata de capitalizare (%) 10%-10,5% 10,5% – 11% 11%-11,5%
DTZ ECHINOX
43

Contanta)
SPATII DE BIROURI
-central: 18,5
-semicentral: 14 12-14 10-11
(eur/mp/luna)
-periferic: 10
Iasi 20%
Rata medie de neocupare 14,7% Cluj Napoca 10% -
Timisoara 15%
Rata de capitalizare (%) 8,25% 9% 9,5%
CENTRE COMERCIALE
de 100 mp la parter( 60-70 30-35 20-25
eur/mp/luna)
Rata de capitalizare (%) 8,25% 9% 9-9,5%
INDUSTRIAL
3,5-4,25 pentru supafete <
Chirie medie clasa A 10.000 mp 2,8 – 4,25 in functie de
2,5-3 in functie de suprafata
(eur/mp/luna) 3-3,5 pentru suprafete > 10.000 suprafata
mp
Rata medie de neocupare (%) 13-14,5% - -
Rata de capitalizare (%) 10%-11% 10%-11% 10,5-11,5%
JONES LANG LASALLE
44
Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in tabelul
urmator:
Preluand rezultatele din consideratiile prezentate anterior, rezulta valoarea de randament prin metoda
capitalizarii veniturilor (randamentului):
V randament = 458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI
45
46
Anexa 2: Date de piata, comparabile:
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62

CMB NEW STEEL-raport Si Comparabile

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CMB NEW STEEL-raport Si Comparabile

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Sediul social: Segarcea, strada Unirii nr 72, bl A8 parter

Punct de lucru:str. Dâmboviţa, nr.13, Bl 46, ap. 1, Craiova, Jud. Dolj

Nr. raport: 58/ 03.05.2016

Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii,

Teren in suprafata de 22.

Si bunuri mobile apartinand SC CMB NEW STEEL SRL

458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI- imobile si teren aferent

Fetoiu Corina Constantina – MTA

Administrator COR EXPERT SRL

1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante

VALOARE DE PIATA BUNURI

Dreptul de proprietate Considerat deplin

Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte și adevărate;

Fetoiu Corina Constantina – MTA

3. Termenii de referință ai evaluării

Obiectul evaluării Proprietatea imobiliară cu destinație industrială (depozitare și

Proprietar CMB NEW STEEL SRL

Drepturi de proprietate În cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de

Baza de evaluare. Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă

Conform acestui standard, valoarea de piață reprezintă suma

Metodologia de calcul a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul

Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul

Data inspecției Inspecția a fost efectuată în data de 11.01.2016, de către

Modalităţi de plată Valoarea exprimată în prezentul raport reprezintă suma care

Conformitatea evaluării Raportul de evaluare a fost realizat în concordanţă cu

Procedura de evaluare Etapele parcurse pentru determinarea valorii de piață au fost:

Natura şi sursa Documentele şi schiţele, facturi achizitie si contracte puse la

Factura nr. 20/06.03.2009-Blitz;

Responsabilitatea faţă Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor

Ipoteze generale și Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi

Informaţia furnizată de către terţi este considerată de

în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă

Identificarea Conform Extraselor de Carte Funciară puse la dispozitie, proprietatea este

Impreuna cu bunurile mobile:

mijloacelor de transport in comun, atat pe uscat cat si pe apa (Dunare).

Informaţii o Proprietatea este amplasată in zona periferica a orasului Drobeta Turnul

Descrierea C2 - Constructii industriale; C1-C13, si C14 - Constructii anexa. Au fost

P+1-Hala ce a fost luata in calcul

de faianță la pereți în grupurile sanitare; în zona de birouri: pereți tencuiți

Istoric, - Nu este cazul.

Definirea pieţei specifice

În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale specifice, s-au

analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii.

Astfel, ținând cont de specificul zonei (mixt comercial/industrial) și de tipul

Analiza efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu

Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea

Diminuarea prețurilor pentru proprietăți imobiliare similare proprietății subiect

În analiza acestei pieţe am investigat și aspecte legate de situaţia economică a

Oferta de spatii industrile si de depozitare/ productie

Din punctul de vedere al proprietatilor industriale, in Romania s-a trecut de la o

In 2013 Activitatea Totala de Tranzactionare (ATT) din Romania a fost de peste

Cea mai mare tranzactie inregistrata in 2013 a fost reinnoirea si renegocierea

Suprafata de spatii industriale tranzactionata in primul trimestru a cumulat 83.000

Un alt dezvoltator, care detine 10 hectare de teren in aceasta zona, vrea sa

fiscale se vor muta in Romania", considera reprezentantul CBRE.

Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se

Pentru că pe o piaţa imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii,

În general, nivelul cererii solvabile a scăzut în ultima perioadă, scăderea fiind

Echilibrul pieţei. Previziuni

Ținând cont de informațiile existente pe piață, se poate afirma că la acest moment

Chirii Rata de Rata de

5. Analiza datelor și concluziilor

Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă

Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situaţii: