Sunt insa situatii in care 2 sau mai multe persoane detin cele 3 atribute ale dreptului de

proprietate privata ori au vocatia de a exercita concomitent aceste atribute, vorbindu-se astfel
despre modalitatile juridice ale dreptului de proprietate.

Doctrina anterioara identifica ca modalitati juridice ale dreptului de proprietate :

- proprietatea comuna

- proprietatea rezolubila

- proprietatea anulabila

Noul cod civil din 2009 retine doar proprietatea comuna si identifica si proprietatea periodica
care reprezinta un caz particular de co-proprietate fortata. S-a aratat ca in cazul proprietatii
rezolubile si a celei anulabile nu se ajunge la exercitiul concomitent de catre mai multe
persoane a atributelor dreptului de proprietate si se vorbeste din vocatia unui astfel de exercitiu,
fapt pt care se arata ca proprietatea anulabila si cea rezolubila sunt modalitati teoretice ale
dreptului de proprietate. Dimpotriva in ipoteza proprietatii comune , prerogativele dreptului de
proprietate pot fi exercitate concomitent de mai multi titular, asupra aceluiasi bun sau asupra
aceleiasi mase de bunuri ( nu se mai face distinctia intre coproprietate si indiviziune )

Proprietatea comuna.

Reprezinta cea mai importanta proprietate juridica a dreptului de proprietate.

Definitie. Proprietatea comuna este acel drept de proprietate care apartine concomitent mai
multor persoane care exercita sau au posibilitatea sa exercite deopotriva atributele acestui
drept. Proprietatea comuna permite tutulor titularilor efectuarea simultana a actelor materiale si
a actelor juridice prin care se realizeaza exercitiul dreptului de proprietate. Art 632 alin 1
identifica in functie de ( identificarea sau nu a cotelor parti) 2 forme de proprietate :

- proprietatea comuna pe cote parti numita si coproprietate

- proprietatea comuna in devalmasie.

Dreptul de proprietate pe cote parti.

Definitie. Este acel.drept de.proprietate al carui obiect este nedivizat sub aspect material insa
este divizat sub aspect ideal in sensul ca nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu
privire la o actiune materiala la …… dar fiecare detine o cota parte ideala si abstracta din
dreptul de proprietate. Definitia identifica cele 2 caractere juridice esentiale ale dreptului de
proprietate comuna pe cote parti :

1- fiecare coproprietar e titularul exclusiv al unei cote parti din dreptul de proprietate purtand
asupra unui lucru sau asupra unei universalitati. Aceasta cota parte ideala si abstracta se
exprima sub forma procentuala adica 50% sau 1/2.
2 - niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei parti, a unei fractiuni materiale
dintr-un lucru, deci lucrul nu este fractionat, caci daca ar fi asa, am fi in situatia unor suprapuneri
de drepturi de proprietate exclusive.

Intr-o alta clasificare, care are in vedere rolul vointei partilor in nasterea si mentinerea starilor de
proprietate comuna, identifica proprietatea comuna pe cote parti (co-proprietate obisnuita ) si
proprietate comuna pe cote parti fortata.

Co-proprietatea obisnuita

Este acea forma de proprietate comuna pe cote parti care poate inceta prin partajul viciat. Ea
poate rezula din :

1 - ca urmare a deschiderii unei succesiuni atunci cand lui tecuius ( autorului ) este acceptata
de mai multi mostenitori, fiecare dintre acestia dobandind o cota parte din dreptul de proprietate
asupra.patrimoniului succesoral.

2 - dintr-un act juridic translativ de proprietate. Avand mai multi dobanditori, dintr-o posesie
exercitata in comun in conditiile exercitate de lege de mai multe persoane care sa duca la
dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune ( prescriptie achizitiva ) . Proprietatea poate
rezulta din accesiune in masura in care un tert ridica un imobil cu destinatie de cladire pe
terenul apartinand mai multor co-proprietari. Titularii co-proprietari pot fi persoane fizice sau
persoane juridice, inclusiv statul sau unitatile adminstrativ teritoriale. Art 634 alin. 2, arata cotele
parti sunt prezumate a fi egale pana la proba contrara , aceeasi dispozitie legala arata ca daca
bunul a fost dobandit prin act juridic proba contrara nu se poate face decat prin inscrisuri.

Posesia asupra bunului proprietate comuna pe cote parti poate fi exercitata simultan de toti
titularii insa pot exista si situatii in care stapanirea materiala se exercita numai de catre unii
dintre titulari. Pt cei din urma doctrina anterioara arata ca posesia acestora are un caracter
echivoc avand in vedere principii ca fiecare co-proprietar e presupus a stapani bunuri si pentru
ceilalti. Cum in noul cod civil nu reglementeaza echivocul ca viciu al poseiei si interpretand art
918 alin. 1 care mentioneaza : " nu constituie posesie stapanirea unui bun de catre un
coproprietar in proportie cu cotele parti ce revin celorlalti proprietari, afirmam ca : coproprietarul
care exercita singur stapanirea bunului proprietate comuna are o posesie corespunzatoare
numai cotei parti ce ii revine din drepturi de proprietate , iar in privinta cotelor parti ce revin
celorlalti coproprietari, el devine detentor cu toate consecintele ce decurg din aceasta, inclusiv
cu intervertirea …... de posesie utila , art 920.

Dreptul de coproprietate cu privire la intregul bun.

De principiu, toti coproprietarii trebuie sa respecte regula unanimitatii care ar presupune

existenta unui acord de vointe a tururor coproprietarilor pt efectuarea unui act referitor la intregul
bun. Regula unanimitatii insa face dificila efectuarea unor acte , fapt pt care va trebui sa
distingem intre actele materiale si actele juridice cu privire la folosinta bunului.

Actele materiale sunt actele care privesc exercitarea dreptului de folosinta. Aici regula
unanimitatii nu se aplica , astfel art 636 alin 1 cod civil, dispune ca fiecare coproprietar are
dreptul de a folosi bunul comun in masura in care, nu schimba destinatia acestuia si nu aduce
atingere drepturilor celorlalti coproprietari.

Asadar un titular nu poate, fara acordul celorlalti, sa execute lucrari de transformare sau alte
lucrari ce ar schimba destinatia bunului.

Daca intervin neintelegeri in legatura cu folosinta bunului s-a admis in practica juridica mai
noua, partajul judiciar de folosinta. Art 639 arata ca : modul de folosire a bunului comun, se
stabileste prin acordul coproprietarilor iar in caz de neintelegere, prin hotarare judecatoreasca.
Cu privire la fructele produse de bun , art 637 stabileste ca fructele produse de bunul comun se
cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota lor parte din drepturi, fara a distinge cu privire
la felul fructelor. Anterior se facea distinctie intre fructele civile si fructele industriale, astfel
fructele civile ar fi revenit in toate cazurile indiferent de diligenta depusa, tuturor coproprietarilor
in proportie cu cota parte din dreptul de proprietate, in timp ce fructele industriale vor fi
dobandite numai de coproprietarul care a lucrat efectiv, iar cel ce nu a lucrat putea revendica
cota parte din aceste fructe doar daca proba ca a fost pus in imposibilitate sa o faca.

Cu privire la actele juridice , aici se face distinctie intre actele de conservare, actele de
administrare, actele de dispozitie.

Actele de conservare sunt acele acte care preintampina diminuarea sau pierderea unui drept,
astfel orice coproprietar poate face simplu acte de conservare fara consimtamantul si chiar
impotriva vointei celorlalti titular, astfel art 640 mentioneaza fiecare coproprietar poate sa faca
acte de conservare cu privire la bunul comun, fara acordul celorlalti coproprietari.

In art urmator se arata ca actele de administrare precum incheierea sau denuntarea unor
contracte de locatiune , cesiune de venituri imobiliare cu privire la bunul comun, pot fi facute
numai cu acordul coproprietarilor care detin majoritatea cotelor parti.

Actele juridice de dispozitie - sunt supuse regulii unanimitatii . Orice act juridic de dispozitie
cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare si
locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani , precum si actele care urmaresc
infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor proprietarilor. Orice act
juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispozitie. Incalcarea acestor dispozitii
exprese, face ca actul respectiv sa fie inopozabil coproprietarului care nu a consfintit.

Contractul de administrare a coproprietatii.

Art 644 - cu acordul tuturor coproprietarilor se poate incheia un contract de administrare a

coproprietatii. Contractul astfel deroga de la dispozitiile legale referitoare la repartizarea
beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari la exercitarea in comun a dreptului de folosinta
asupra bunului , proprietate comuna , la efectuarea actelor de administrare si de dispozitie.
Contractul de administrare prin derogare de la regula de drept comun poate fi denuntata de
oricare dintre coproprietari, caz in care contractul se stinge, urmand a se aplica in ceea ce
priveste regimul juridic al coproprietatii, dispozitiile legale in materie.
Drepturile coproprietarilor cu privire la cota parte proprie din drept.

Fiecare coproprietar poate incheia acte de dispozitie, cu privire la cota sa parte ideala si
abstracta, fara a cere acordul celorlalti coproprietari , lucru exprimat de art 634 alin 1 : in lipsa
de stipulatie contrara, fiecare coproprietar poate dispune in mod liber de cota sa parte. Art 643
se refera la actiunile in justitie, aratand ca fiecare coproprietar poate sta singur in justitie ,
indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate inclusiv la actiunea
in revendicare. Deci el poate fi deopotriva si reclamant si parat si se prezuma ca reprezinta pe
ceilalti coproprietari. Alin 2 face distinctie intre hotararile ce sunt sau nu in favoarea
coproprietarilor , astfel hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor
co proprietarilor, care au fost parte la proces, iar cele potrivnice sunt opozabile numai
coproprietaruli ce a fost in proces, nu si celor care nu au luat parte la proces.

Obligatiile coproprietarilor.

Aici se aplica regula simetriei conform careia , coproprietarii pot suporta sarcinile coproprietatii,
proportional cu cota lor parte din drept. Deci fiecare trebuie sa participe cu cheltuieli ocazionate
de conservarea , intretinerea si administrarea bunului.

In lipsa stipulatie contrara , obligatiile .... fata de un tert in persoana sunt .....

Incetarea coproprietatii obisnuite.

- instrainarea de catre toti coproprietarii a bunului, catre un tert care devine astfel proprietar
exclusiv al acelui bun , deci fiecare coproprietar a dispus de cota sa parte.

- dobandirea de unul din titulari a cotelor parti prin incheierea unor contracte cu fiecare dintre
acestea avand ca obiect cotele parti ce apartin acestora.

- dobandireaa de catre un tert, a dreptului de proprietate asupra bunului comun prin

uzucapiune

. - disparitia bunului ce forma obiectul dreptului de proprietate comuna

MODUL OBISNUIT DE STINGERE A COPROPRIETATII PE COTE PARTI OBISNUITE ESTE

PARTAJUL

Coproprietatea fortata.

Definitie. Coproprietatea fortata este acea forma de proprietate comuna pe cote parti, care are
ca obiect, un lucru care prin natura sa este susceptibil sa fie folosit in mod permanent de 2 sau
mai multe persoane fara posibilitatea de a fi supus partajului judiciar.

De regula este vorba de bunuri a caror destinatie consta in asigurarea utilizarii normale a 2 sau
mai multor bunuri principale, detinute in regim de proprietate exclusiva sau chiar de
coproprietate obisnuita ori de devalmasie.
Titularii dreptului de proprietate fortata pot utiliza bunul respectiv fara consimtamantul expres
sau tacit al celorlalti cu obligatia sa respecte destinatia bunului si sa permita celorlalti
exercitarea folosintei in calitate de coproprietari.

Nici un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu privire la intregul bun , proprietate
comuna. Art 646 mentioneaza ca se afla in coproprietate fortata :

- partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente, avand proprietari diferiti.

- despartiturile comune

- bunurile asupra carora exista un drept de proprietate periodica

- bunurile care constituie amintiri de familie

- bunurils comune, necesare sau utile pt folosirea a 2 imobile vecine ( poteci, fantani, izvoare )

- bunurile comune afectate utilizarii a 2 sau mai multe fonduri ( o centrala ce incalzeste mai
multe imobile )

Proprietatea comuna a devalmasiei.

Devalmasia este proprietatea comuna care se caracterizeaza prin faptul ca titularii, nu au

precizata cota parte ce a revenit fiecaruia, din drept sau de proprietate, astfel ca acesta e
neefractionat , deci dreptul de proprietate nu e divizat, fapt retinut si de art 667.

Izvoarele ei sunt legea, vointa partilor exprimata intr-un act juridic.

Devalmasia legala si voluntara.