Aspecte fiscale privind închirierea de bunuri

În conformitate cu prevederile art.141 alin (2) lit e) din Codul fiscal cu completările și
modificările ulterioare, în cazul închirierii imobilelor, ca operațiune de bază scutită fără
drept de deducere, din perspectiva TVA, factura poate fi emisă fără TVA.

Din punct de vedere fiscal proprietarul unui spațiu închiriat are dreptul să opteze pentru
facturarea cu TVA, conform art141 alin 3 lit e din Codul fiscal prin depunerea unei
notificări la ANAF, însă operațiunea de închiriere este o operațiune scutită fără drept de
deducere al TVA, chiar dacă firma este înregistrată ca plătitoare de TVA.

Conform Legii nr.571/2003 , operațiunile privind arendarea, concesionarea, închirierea

și leasingul de bunuri imobile sunt scutit de TVA fără drept de deducere.

Există și excepții:

-          Operațiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier

-          Închirierea de spații sau locații pentru parcarea autovehiculelor

-          Închirierea utilajelor și a mașinilor fixate definitiv în bunuri imobile

-          Închirierea seifurilor.

În cazul în care agentul economic dorește totuși ca operațiunea  să fie taxată, există
posibilitatea de a se opta pentru aplicarea TVA , prin depunerea la Administrația
financiară a unei notificări privind opțiunea de taxare. Apoi , dacă se dorește să se
renunțe la închirierea cu TVA, trebuie să se depună o altă notificare către organul fiscal,
prin care să se opteze pentru eliminarea TVA.

În cazul facturării fără TVA trebuie să reținem următoarele:

-          Firma are opțiunea de a nu deduce TVA  pentru achizițiile efectuate în legătură cu
imobilul respectiv care cad în sarcina proprietarului caz în care va ține jurnale de
cumpărări separate, dacă se pot identifica exact achizițiile efectuate pentru imobilul
respectiv.

-          Firma are opțiunea de a aplica pro rata în conformitate cu prevederile art.147 alin
6 din Codul fiscal cu completările și modificările ulterioare. Pro rata este practic o
modalitate de exercitare a dreptului de deducere a TVA utilizată în cazurile în care nu
pot fi delimitate cert destinația achizițiilor realizate de operațiunile taxabile scutite cu
drept de deducere și neimpozitabile sau realizarea de operațiuni scutite fără drept de
deducere.

Pro rata se determină, conform art 147 alin 6, ca raport între: suma totală,fără taxă dar
cuprinzând subvențiile legate direct de preț, a operațiunilor constând în livrări de bunuri
și prestări de servicii care permit exercitarea dreptului de deducere, la numărător; și
suma totală, fără taxă , a operațiunilor prevăzute anterior și a operațiunilor constând în
livrări de bunuri și prestări de servicii care nu permit exercitarea dreptului de deducere
la numitor. Se includ sumele primite de la bugetul statului sau bugetele locale, acordate
în scopul finanțării operațiunilor scutite fără drept de deducere sau operațiunilor care
nu se află în sfera de aplicare a taxei.

Achizițiile pentru care nu se cunoaște destinația, respectiv dacă vor fi utilizate pentru
realizarea de operațiuni care dau drept de deducere sau pentru operațiuni care nu dau
drept de deducere, ori pentru care nu se poate determina proporția în care sunt sau vor
fi utilizate se evidențiază într-o coloană distinctă din jurnalul pentru cumpărări, iar taxa
deductibilă aferentă acestor achiziții se deduce pe bază de pro rată.

Ajustarea TVA pentru realizarea de operațiuni care nu dau drept de deducere a taxei
este reglementată prin art 149 din Codul fiscal alin 4, lit.a, pct.2 și este detaliată și la
pct.38 și 54 din normele de aplicare ale Codului fiscal.

Pentru clădirile noi perioada de ajustare este de 20 de ani și se referă la TVA dedusă
pentru:

-construcția/achiziția unui bun imobil

-transformarea sau modernizarea unui bun imobil, dacă valoarea fiecărei transformări
sau modernizări este de cel puțin 20% din valoarea totală a bunului imobil astfel
transformat sau modernizat.

 Dacă spațiul se utilizează integral pentru închirierea în regim de scutire, ajustarea

deducerii se face o singură dată pentru întreaga perioadă de ajustare rămasă, inclusiv
anul în care apare modificarea destinației de utilizare.

Opțiunea de taxare ar fi bine să se reflecte  și în contractul de închiriere, la clauza

contractuală”prețul chiriei‘ cu mențiunea : ”cu TVA” sau” făraă TVA” pentru a se evita
eventualele probleme cu organele de inspecție fiscală.
Persoanele neinregistrate ca plătitori de taxă pe valoare adăugată, precum și cele nou
înființate, dacă optează pentru regimul de taxare a operațiunilor de închiriere de bunuri
imobile, trebuie să solicite în prealabil înregistrarea ca plătitori de taxa pe valoare
adăugată. După dobândirea calității de plătitor de taxă pe valoare adăugată, vor notifica
în scris organele fiscale competente asupra bunurilor imobile sau a părților de bunuri
imobile pentru care optează pentru regimul de taxare.

Indiferent de faptul că locatarul este persoană fizică sau persoană juridică, locatarul are
posibilitatea să negocieze taxarea operațiunii de închiriere.

Taxarea operațiunii de închiriere începe de la data depunerii notificării sau de la o altă

dată ulterioară înscrisă în notificare. Depunerea întârziată a notificării nu anulează
dreptul de aplicare a regimului normal de taxare. Trebuie predată chiriașului o copie a
notificării taxării operațiunii de încheiere , ca dovadă a exercitării corecte a dreptului de
deducere a TVA înscris în factura emisă.

Factura cu TVA colectată se emite începând cu data înscrisă în notificare.

Dacă s-a optat pentru taxare și ulterior pe parcursul derulării contractului, doriți să
renunțați la această opțiune formulată inițial, aveți posibilitatea să depuneți o altă
notificare la organele fiscale competente cu privire la anularea opțiunii. Aplicarea scutirii
de taxă este valabilă de la data înscrisă în notificarea de renunțare, chiar dacă
notificarea a fost depusă cu întârziere.

Factura se emite lunar către chiriaș, indifernt de faptul că acesta este persoană fizică sau
persoană juridică.

Factura este documentul justificativ  de înregistrare în evidența contabilă a veniturilor

realizate din activitatea de exploatare in cazul locatarului și a cheltuielilor din activitatea
de exploatare în cazul locatarului

 Din punct de vedere al TVA, proprietarul spațiului, care refacturează utilitățile este
considerat cumpărător-vânzător, conform punctuli 19 ali 4 din normele data în aplicare
art 137 din Codul fiscal astfel: în cazul în care se refacturează cheltuielile efectuate
pentru altă persoană, respectiv atunci cand o persoană impozabilă primește o factura
sau alt document pe numele sau pentru livrări de bunuri/prestări de servicii/importuri
efectuate în beneficiul altei persoane și refacturează contravaloarea respectivelor
livrări/prestări/importuri, se aplcă  structura de comisionar. În cazul structurii de
comisionar, persoana impozabilă are dreptul la deducera taxei aferente achizițiilor de
bunuri/servicii care vor fi refacturate, în condițiile legii și are obligația de a colecta TVA
pentru operațiunile taxabile.

Cheltuielile efectuate în legătură cu imobilizările corporale utilizate în baza unui contract

de închiriere, locație de gestiune sau alte contracte similare se evidențiază în
contabilitatea entității care le-a efectuat, la imobilizări corporale sau drept cheltuieli în
perioada în care au fost efectuate, în funcție de beneficiile economice afeente, similar
cheltuielilor efectuate în legătură cu imobilizările corporale proprii.

Costul reparațiilor efectuate la imobilizările corporale, în scopul asigurării utilizării

continue a acestora , trebuie recunoscut ca o cheltuială în perioada în care este
efectuată.

Sunt recunoscute ca o componentă a activului, sub forma cheltuielilor ulterioare ,

investițiile efectuate la imobilizările corporale.

Acestea trebuie să aibă ca efect îmbunătățirea parametrilor tehnici inițiali ai acestora și

să conducăla obținerea de beneficii economice viitoare, suplimentare față de cele
estimate inițial. Obținerea de beneficii se poate realiza fie direct prin creșterea
veniturilor, fie indirect prin reducerea cheltuielilor de întreținere și funcționare.

La expirarea contractului de închiriere, valoarea investițiilor efectuate și a amortizării

corespunzătoare se cedează proprietrului imobilizării.

În funcție de clauzele cuprinse în contractul de închiriere, transferul poate reprezenta o

vânzare de active sau o altă modalitate de cedare.