Constatare drept de superficie. Condiţii de admisibilitate.

Pentru constituirea
dreptului de superficie se cere în primul rând dovedirea dreptului de
proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând, fie existenţa unei
dispoziţii legale, fie o convenție

JUDECATORIA MOTRU

Sentinta Civila Nr. 2386

Sedinta publica de la 18 octombrie 2011

Actiune în constatare

Constatare drept de superficie. Conditii de admisibilitate. Pentru constituirea dreptului de

superficie se cere în primul rând dovedirea dreptului de proprietate asupra constructiei, iar în al
doilea rând, fie existenta unei dispozitii legale, fie o conventie încheiata între superficiar si
proprietarul terenului, iar în cazuri rare dreptul de superficie poate fi constituit si pe calea
uzucapiunii. Lipsa dovezii calitatii de proprietar al constructiilor si inexistenta constructiilor în
momentul în care a început sa curga termenul uzucapiunii nu poate conduce la constituirea unui
drept de superficie în favoarea pretinsului proprietar al constructiilor.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Motru la data de 06.12.2010, sub nr.
……./263/2010, reclamantii F. N. si F. G. au chemat în judecata pe pârâtii M. V. G. si F. Gh. G.,
solicitând instantei, ca prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate existenta în favoarea
reclamantilor a unui drept de superficie asupra suprafetei de teren de 69 ari si asupra
constructiilor aflate pe acest teren, respectiv casa de locuit si anexele aferente si sa se dispuna
înscrierea dreptului în cartea funciara.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantii au aratat ca având acordul numitilor M. V., M. V. si M.

M. au ridicat lânga casa pe care o primisera de la acestia înca doua camere, hol si baie, au
renovat întreaga casa în 1973, iar dupa câtiva ani au schimbat-o în totalitate, rezultând de fapt o
noua casa careia de-a lungul timpului i s-au adus noi îmbunatatiri si i s-au adaugat alte anexe.

Au mai aratat reclamantii ca au stapânit netulburati timp de 40 de ani constructiile ridicate,

devenind proprietari prin uzucapiunea de 30 de ani.

În continuare, reclamantii au aratat ca în anul 2006 fiul acestora, numitul F. G., a prezentat un
testament al numitei M. M. de care nu avea nimeni cunostinta, formulat în favoarea acestuia,
privind suprafata de 500 m.p., începând astfel litigiul dintre parti.

De asemenea, reclamantii au mai precizat ca s-au judecat cu pârâtul F. G. în vederea anularii

testamentului dar nu au obtinut câstig de cauza si deoarece pârâtul îi teroriza în mod permanent,
au ajuns în cele din urma sa-i vânda acestuia casa refacuta, fiind nevoiti sa se retraga într-o anexa
cu 3 încaperi, însa pârâtul nu le-a permis sa locuiasca nici în acest loc, scotându-i afara si
obturându-le intrarea în aceasta locuinta.
Cererea reclamantilor nu a fost motivata în drept.

La data de 08.02.2011 reclamantii au depus la dosarul cauzei o precizare prin care au aratat ca
vecinii terenului în cauza sunt: la nord- M. I. si S. C.(F. G.); la sud- M. D. si M. M.; la vest- M.
M., M. D. si M. I.; la est- drumul satesc, rest proprietate F. G..

Legal citati, pârâtii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii
reclamantilor, aratând ca imobilele la care acestia fac referire îi apartin în exclusivitate, iar
reclamantii nu au fost niciodata proprietarii acestora. Ca, uzucapiunea nu poate fi retinuta
deoarece reclamantii nu au fost niciodata proprietarii imobilelor. Ca mostenire, doar reclamanta
nu si sotul sau ar fi putut sa discute asupra imobilelor iar aceasta este renuntatoare situatie ce
rezulta din certificatul de mostenitor nr………. din 12 iulie 1989. De asemenea, nu este nici
mostenitoarea defunctei M. M. si pe care chiar a alungat-o din casa pretinsa. Se mai arata ca
imobilele respective apartin pârâtilor, o parte fiind mostenite iar o parte fiind edificate de ei fara
participarea reclamantilor care locuiau în Motru. Ca, rolul agricol nu face dovada proprietatii iar
reclamantii au folosit imobilele respective prin întelegerea ce le-a fost acordata din motive
umanitare.

În sustinerea întâmpinarii formulate, pârâtul a depus la dosarul cauzei înscrisuri (filele 26-45).

În virtutea rolului activ, în conformitate cu dispozitiile art. 129 alin. 5 Cod procedura civila,
instanta a solicitat relatii din partea Primariei C.…, care au fost comunicate cu adresa nr.
…………/18.01.2011.

În dovedirea actiunii, reclamantii au solicitata admiterea probei testimoniale, a probei cu

înscrisuri, cu interogatoriul pârâtilor precum si efectuarea unei expertize în specialitatea
topografie. În contraproba, pârâtii au solicitata admiterea probei testimoniale, a probei cu
înscrisuri si a probei cu interogatoriul reclamantilor, probe încuviintate pentru ambele parti, în
cauza fiind ascultati martorii S.C., M. D., P. A. si G. M., ale caror depozitii se regasesc la dosarul
cauei (filele 59,79, 99, 100).

De asemenea, instanta a dispus efectuarea unei cercetari la fata locului, procesul verbal întocmit
cu acea ocazie fiind consemnat în scris si atasat la dosarul cauzei.

La termenul de judecata din data de 22 martie 2011 s-a dispus si efectuarea unei expertize în
constructii, rapoartele de expertiza fiind întocmit de domnii experti G. L. si C. V. si depuse la
dosarul cauzei.

Prin concluziile scrise formulate, reclamantii au solicitat sa se constate dreptul de superficie

asupra constructiilor si dreptul de folosinta asupra terenului aferent acestora si sa se dispuna
înscrierea dreptului în cartea Funciara. S-a sustinut ca în anul 1967 au primit casa de la matusa
M. si parintii sai, casa pe care au renovat-o si pe care a luat-o pârâtul, conform dosarului
nr……../263/2006. Deoarece pe acelasi teren, în aceeasi gospodarie au ridicat mai multe edificii
începând cu anul 1975-1994 când au fost trecute la Registrul agricol la rolul lor, împreuna cu
terenul aferent, pentru care le-au fost emise si acte de proprietate. Ca, au stapânit netulburati din
anul 1967 pâna în anul 2006, când pârâtul F. G. i-a scos afara din casa, gospodarindu-se
întotdeauna cu acesta si ajutându-l foarte mult. Atitudinea de constructori de buna credinta este
întarita si de faptul ca la data construirii acestora, proprietara traia si era în viata si atunci când au
deschis rol agricol, imobilele fiind trecute la rolul lor, fara ca proprietara sa faca vreo opozitie.

Prin concluziile scrise formulate, pârâtii au solicitat respingerea actiunii, sustinând ca în situatia
în care reclamantii invoca faptul ca au devenit proprietari prin uzucapiune nu mai puteau fi în
prezenta unei superficii ci în prezenta unei revendicari, eventual. Ca, pârâtii sunt proprietarii
terenului, invocându-se în acest sens testament, titlu de proprietate, certificat de mostenitor prin
care se atesta ca F. N. este renuntatoare la mostenirea tatalui sau M. V., iar singurul mostenitor al
terenului si constructiilor este M. G.. Din certificatul de mostenitor si testamentul întocmit de M.
M. rezulta ca ambele case sunt proprietatea pârâtilor si nu a reclamantilor. Se mai arata ca
reclamantii nici nu au locuit în casa cu trei camere si în casa cu patru camere de unde a si fost
izgonita M. M..

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta constata si retine urmatoarele:

În fapt, reclamantii au solicitat instantei, ca prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate

existenta în favoarea acestora a unui drept de superficie asupra suprafetei de teren de 69 ari si
asupra constructiilor aflate pe acest teren, respectiv casa de locuit si anexele aferente si sa se
dispuna înscrierea dreptului în cartea funciara.

În privinta dreptului de superficie se retine ca în acest sens, codul civil din 1864 nu cuprindea
dispozitii exprese cu privire la acest drept real, astfel de dispozitii fiind introduse prin Noul Cod
Civil, care prevede însa la art.68 din dispozitiile tranzitorii de punere în aplicare ca „dispozitiile
art.693-702 din Codul Civil nu se aplica drepturilor de superficie constituite înaintea intrarii în
vigoare a Codului Civil”. În atare situatie si având în vedere totodata ca reclamantii au invocat
dobândirea dreptului de superficie pe calea uzucapiunii de 30 ani, instanta va analiza actiunea
reclamantilor în raport de dispozitiile legale existente înainte de intrarea în vigoare a noului cod
civil.

Astfel, potrivit prevederilor art. 492 din Codul Civil din 1864, orice constructie, plantatie sau
lucru facut în pamânt sau asupra pamântului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul
acelui pamânt cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pâna ce se dovedeste din contra.

Din formularea textului de lege rezulta ca se instituie o prezumtie relativa legala, ce consta în
dreptul de proprietate, a proprietarului terenului, asupra constructiilor ori altor edificate atasate
de sol, prezumtie care însa poate fi rasturnata prin proba contrara din moment ce legea vorbeste
"pâna ce se dovedeste din contra".

Proba contrara poate sa tinda la dovedirea unui drept de superficie, ca o exceptie de la regula
înscrisa în art. 492 Cod civil, drept real ce consta în dreptul de proprietate al superficiarului
asupra constructiei edificata pe terenul proprietatea altei persoane si asupra caruia superficiarul
dobândeste un drept de folosinta.

Pentru constituirea dreptului de superficie se cere deci, în primul rând dovedirea dreptului de
proprietate asupra constructiei, iar în al doilea rând, fie existenta unei dispozitii legale, fie o
conventie încheiata între superficiar si proprietarul terenului, deoarece dreptul de superficie ia
nastere în puterea legii, ori prin conventia partilor care nu pot fi decât cei doi proprietari ai
constructiei si terenului si are ca obiect constituirea superficiei. În practica s-a stabilit totodata ca
dreptul de superficie poate fi constituit si pe calea uzucapiunii, situatii rar întâlnite.

În privinta primei conditii- dovada dreptului de proprietate asupra constructiilor se retine ca

reclamantii au sustinut prin cererea de chemare în judecata ca începând din anul 1967, cu acordul
parintilor M. V. si V. si cu cel al matusii sale M. M., au ridicat lânga casa parintilor pe care o
primise ca zestre înca doua camere, hol si baie, a renovat casa în anul 1973, iar dupa câtiva ani
au schimbat-o în totalitate rezultând o casa noua cu patru camere, hol si baie. Pe acelasi teren, în
anul 1975 au mai construit o anexa din 3 încaperi- 24 m.p, un garaj, un bunar si un halângar
ridicat pe tevi de fier, garaj, patul, polata din doua încaperi, cotete din boltari si au împrejmuit
gospodaria, pe care pretind reclamantii ca le-au stapânit netulburati, sub nume de proprietari,
devenind proprietari prin uzucapiunea de 30 ani.

Expertul în constructii a identificat cu ocazia efectuarii raportului de expertiza urmatoarele

constructii pe terenul cu privire la care se solicita constituirea unui drept de superficie:casa de
locuit cu garaj cu suprafata construita de 24 m.p; casa de locuit ce a facut obiectul dosarului
nr…../263/2006; casa de locuit P+1 cu garaj la parter, cu autorizatie de construire nr.14/2008;
afumatoare; grajd; patul; polata; cotet pasari; patul; cotet pasari; polata; fântâna. Constructii pe
ternul în litigiu au fost identificate si cu ocazia efectuarii cercetarii la fata locului.

În privinta casei cu patru camere se retine ca aceasta a facut obiectul dosarului nr.
………/263/2006(dosar vechi …./2006) în care s-a pronuntat sentinta civila nr……. din 30 iunie
2008 si prin care a fost obligat pârâtul F. Grigore sa plateasca reclamantilor F. N. si F. G. suma
de 23.369,62 lei reprezentând contravaloarea îmbunatatirilor facute de reclamanti la casa de
locuit.

În privinta casei de locuit P +1 cu garaj la parter se retine ca aceasta a fost construita în anul
2008, fiind eliberata autorizatia de construire nr.14 din 13 octombrie 2008 pe numele pârâtului F.
G..

Cealalta casa, respectiv casa de locuit cu garaj, ce figureaza în registrul agricol cu suprafata
construita de 24 m.p s-a construit în perioada anilor 1989-1990, conform sustinerilor expertului,
si figureaza la pozitia de rol nr.208 în perioada anilor 1992-1996, pe numele reclamantului F. G.,
la anul darii în folosinta fiind mentionat anul 1994.

Reclamantii nu au prezentat însa nici un act de proprietate pe aceasta casa si nici o eventuala
autorizatie de construire. Simpla înregistrare în registrul agricol a casei pe numele reclamantului
F. G. nu îi confera însa acestuia un drept de proprietate, având în vedere ca astfel de mentiuni au
caracter declarativ si nu constitutiv de drepturi.

De asemenea, nici în privinta anexelor, reclamantii nu au prezentat acte de proprietate si nici

autorizatii de construire, cu ocazia interogatoriului civil reclamanta recunoscând faptul ca nu
detin astfel de autorizatii. Totodata, expertul în constructii a concluzionat ca afumatoarea a fost
construita dupa anul 1990, grajdul prin anul 1999, un patul prin anul 1995 iar celalalt prin anul
2007, cotetul de porci în anul 1990, o polata în anul 2007 iar cealalta polata între 1998-2004 si
nu exista autorizatii de construire pentru aceste anexe.

Faptul ca reclamantii nu sunt proprietarii anexelor mentionate si a casei în suprafata de 24 m.p

rezulta si din coroborarea declaratiilor martorilor audiati în cauza. Astfel, martorul S. C. a
declarat ca a fost chemat de F. G. pentru a-i construi niste cotete, i-a turnat un gard cu stâlpi de
teava, o polata pentru utilaje agricole, i-a tencuit si un grajd de vite, lucrând la acestea în
perioada 2003-2006 si fiind platit de catre F. G.. A mai aratat ca reclamantii locuiau în anexa
situata deasupra garajului, însa nu stie pâna când. Martorul M. D. a declarat ca reclamantii au
locuit în casa cu privire la care s-a dispus obligarea pârâtului F. G. sa acorde despagubiri
reclamantilor, pâna în urma cu aproximativ 10 ani. A mai declarat ca pe teren se afla anexe,
patul, grajd, anexa cu lungimea de 10-12 m si latimea de 6-7 m, acestea fiind construite de F. G..
Martorul P. A. a declarat ca terenul a fost muncit de reclamanti împreuna cu pârâtul F. G., iar
pâna în urma cu 6-7 ani reclamantii au locuit împreuna cu F. G. si în casa mare si în cea mica. A
mai declarat ca în anul 1996 când a venit el în L…….. casele erau construite. Martorul G. M. a
declarat ca nu stie cine a construit casa, nici celelalte constructii aflate pe teren si nici cine a
folosit terenul.

În acelasi sens, este si certificatul de mostenitor nr…………din 12 iulie 1989(fila 26 din dosar)
din continutul caruia rezulta ca de pe urma defunctului M. V., tatal reclamantei F. N., a ramas
terenul în suprafata de 250 m.p, si o casa din caramida, acoperita cu tigla, cu trei camere si
dependinte, o bucatarie de vara din lemn si caramida acoperita cu placi azbociment, un grajd de
lemn acoperit cu tabla, un sopru din lemn acoperit cu tigla, reclamanta fiind renuntatoare. În
conditiile în care cealalta casa cu patru camere a apartinut defunctei M. M. si cu privire la care
reclamantii au primit despagubiri de la pârâtul F. G.(sentinta civila nr………./30 iunie 2008 a
Judecatoriei Motru- fila 19 din dosar) rezulta ca imobilul casa de locuit din trei camere ce face
obiectul prezentei actiuni a fost proprietatea tatalui reclamantei, de pe urma caruia s-a emis
certificatul de mostenitor mentionat. De asemenea, prin testamentul autentificat sub nr.833 din
06 martie 1998 matusa reclamantei F. N.- M. M. a lasat pârâtului F. G. terenul în suprafata de
500 m.p împreuna cu casa compusa din patru camere.

Reclamantii au invocat dobândirea dreptului de superficie prin prescriptia achizitiva de 30 ani,

prescriptie care nu opereaza în cauza din urmatoarele considerente: potrivit art. 1890 cod civil
toate actiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie
obligat a produce vreun titlu, si fara sa i se poata opune reaua credinta. Prin urmare, efectul
uzucapiunii de 30 de ani se va produce daca în acest termen s-a exercitat o posesie propriu zisa,
iar nu o detentie precara, fara a exista vreunul din viciile posesiei. Astfel, trebuie îndeplinite
conditiile prevazute de art. 1847 Codul civil din 1864 potrivit carora : posesia este utila daca este
neîntrerupta, netulburata, publica si exercitata sub nume de proprietar , iar bunul sa fie posedat în
tot timpul prevazut de lege adica 30 de ani. Din coroborarea probelor administrate în
cauza(interogatoriul partilor, declaratiile martorilor, raportul de expertiza în constructii,
înscrisurile depuse) rezulta ca reclamantii nu au stapânit timp de 30 ani nici una dintre
constructiile existente pe teren.

Este de remarcat în acest sens ca reclamantii figureaza în registrul agricol cu o casa cu suprafata
construita de 24 m.p la pozitia de rol nr.208 în perioada anilor 1992-1996, pe numele
reclamantului F. G., la anul darii în folosinta fiind mentionat anul 1994. Expertul a concluzionat
ca acest imobil a fost construit în perioada 1989-1990. Martorul P. A. a declarat în anul 1996
când a venit el în Lupoaia casele erau construite. Martorul S. C. a declarat ca în perioada 2003-
2006 reclamantii locuiau în anexa situata deasupra garajului, însa nu stie pâna când.

Termenul de 30 ani pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuia astfel sa
curga începând cu anul 1976(data fiind sustinerea reclamantilor ca au stapânit netulburati pâna în
anul 2006), an în care casa respectiva nici nu era construita, dupa cum rezulta din probele
administrate.

De asemenea, în privinta terenului de 69 ari, cu privire la care reclamantii pretind ca au dobândit

dreptul de superficie se retine ca acesta nu a fost în folosinta exclusiva a reclamantilor, martorul
P. A. declarând ca terenul a fost muncit de reclamanti împreuna cu pârâtul F. G.. În acelasi timp,
expertul în topografie a concluzionat ca în suprafata de 6900 m.p mentionata în actiune se
regaseste si suprafata de 500 m.p ce este mentionat în testamentul întocmit de M. M. în favoarea
lui F. G.. Prin acelasi testament M. M. a lasat nepotului sau de frate M. V. G. si sotiei acestuia
toate terenurile proprietatea sa ce vor fi reconstituite în baza Legii fondului funciar cu exceptia
suprafetei de 500 m.p ce a fost testat pârâtului F. G..

De asemenea la registrul agricol reclamantii figureaza cu teren în suprafata de 0,69 ha tot din
perioada 1992-1996 la aceeasi pozitie de rol, nr.208. Având în vedere ca reclamantii nu au
posedat terenul respectiv mai mult de 30 ani, este de prisos a se mai cerceta îndeplinirea
celorlalte conditii ale uzucapiunii, referitoare la posesia exercitata.

Toate argumentele mai sus expuse conduc la concluzia ca, în ceea ce priveste prima conditie a
constituirii dreptului de superficie, reclamantii nu au facut dovada dreptului lor de proprietate
asupra constructiilor edificate pe terenul în suprafata de 0,69 ha. În lipsa altor probe si mai ales a
autorizatiei de constructie, nu se poate retine existenta unui drept de proprietate asupra
constructiei, în favoarea reclamantilor, astfel ca prima conditie nu este îndeplinita pentru a se
putea constitui un drept de superficie.

În privinta celei de-a doua conditii, respectiv aceea ca dreptul de superficie sa rezulte din
intervenirea uzucapiunii de 30 ani, nici aceasta nu este îndeplinita, pe de o parte având în vedere
ca respectivele constructii nici nu existau în urma cu treizeci de ani, iar pe de alta parte nici
terenul nu a fost folosit exclusiv de catre reclamanti.

De altfel, însasi reclamantii arata prin concluziile scrise ca au ridicat mai multe edificii începând
cu anul 1975-1994 când au fost trecute la Registrul agricol la rolul lor, împreuna cu terenul
aferent, pentru care le-au fost emise si acte de proprietate. Ca, au stapânit netulburati din anul
1967 pâna în anul 2006, când pârâtul F. G. i-a scos afara din casa, gospodarindu-se întotdeauna
cu acesta si ajutându-l foarte mult, ceea ce înseamna ca imobilele respective nu au fost în
folosinta exclusiva a reclamantilor.

Prin aceleasi concluzii scrise, reclamantii au invocat si prescriptia achizitiva de scurta durata, de
la 10-20 ani, constarea intervenirii unei astfel de prescriptii fiind însa conditionata de existenta
unui just titlu, fara însa ca reclamantii sa prezinte un astfel de înscris.
Ori, în conditiile în care dreptul de superficie presupune suprapunerea a doua drepturi, respectiv
dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor si dreptul de proprietate al partii
adverse asupra terenului si în conditiile în care din probatoriul administrat în cauza a rezultat ca
imobilele constructii nici nu existau în anul 1976 când ar fi început prescriptia achizitiva
invocata de reclamanti, este evident ca reclamantii nu au detinut timp de 30 ani constructiile
respective.

Având în vedere ca reclamantii nu au facut dovada faptului ca au dobândit dreptul de superficie,

în mod evident nu se poate dispune nici înscrierea acestui drept în Cartea Funciara.

Instanta aminteste totodata ca dreptul de superficie a facut recent si obiectul unei analize a Curtii
Europene a Drepturilor Omului, care, în cauza Bock si Palade împotriva României,a constatat ca:

- stabilirea printr-o hotarâre judecatoreasca a unui drept de folosinta asupra terenului proprietatea
unui tert, nu poate fi echivalata nici cu o expropriere în fapt si nici cu o reglementare a folosirii
bunului, dar are semnificatia unei “ingerinte” legate de prima fraza a primului alineat al art. 1 din
Protocolul nr. 1 la Conventie (paragraf. 57)

- expresia "dreptul de superficie”, este mentionata în mai multe acte normative, care nu stabilesc
regimul juridic al acestui drept (paragraf. 60);

- exista o jurisprudenta bogata privind dreptul de superficie, ceea ce în acceptiunea Curtii

echivaleaza cu prevederea ingerintei în lege;

- conform jurisprudentei constante (echivalata de Curte cu prevederea ingerintei “în lege”) în

sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naste decât din lege, prescriptie
achizitiva, legat sau acordul partilor iar “simplul fapt de a ridica constructii pe terenul altuia, nu
ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele
patru elemente mentionate anterior (paragraf. 63 teza a II-a si a III-a).

Concluzionând, Curtea Europeana a Drepturilor Omului, a retinut ca în speta pe care a analizat-

o, fosta Curte Suprema de Justitie, constatând, contrar practicii judiciare constante, nasterea
dreptului de superficie dintr-o simpla “…situatie de fapt care nu a fost urmarita sau cunoscuta de
cei interesati”, dând efect juridic “aparentei de drept”, care nu se încadreaza în niciuna din
cauzele care pot duce la nasterea dreptului de superficie, a pronuntat o hotarâre prin care s-a adus
atingere dreptului de proprietate fara ca ingerinta sa aiba temei în dreptul intern.

Fata de cele expuse mai sus instanta apreciaza actiunea ca fiind nefondata astfel ca va dispune
respingerea acesteia.

În baza art.274 cod procedura civila va obliga reclamantii sa plateasca pârâtilor suma de 1200 lei
cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentând onorariu avocat.