Coordonat

Departament IDEI, PV nr.4 din 16.04.2021

Decan FCGC, Conf.univ., dr. Nistor-
Șef departament, prof. univ. dr. hab. S.Albu
Lopatenco L. _________________ ______________
PV nr. din .2021

TEST nr. 1

Disciplina „Evaluarea imobilului II”

Examen la specialitatea „Evaluarea
imobilului”
PUZDER Olesea

1. Oficiile ce se încadrează în clasa A trebuie să dispună de următoarele caracteristici: 5 p.

 amplasare centrala (ultracentrală) sau într-un district de afaceri, vizibilitate bună, accesibilitate
auto fluidă;
 suprafaţa totală de cel puţin 10 000 mp si suprafaţa închiriabilă/nivel cel puţin 1 000 mp;
 raportul procentual dintre suprafaţa utilă şi cea construită cel puţin 85%;
 cel puţin 1 loc de parcare la 70-150 mp închiriabili (în funcţie de locaţie, centrală sau nu);
 finisaje moderne, de clasă, durabile;
 lifturi cu perioada de aşteptare sub 30 secunde;
 flexibilitate în compartimentare;
 cablare telefon, date, conexiune internet;
 înaltimea pe nivel pîna la tavanul fals minim 2,75m;
 servicii de pază şi supraveghere a clădirii, întreţinere şi curaţenie, cafetărie-restaurant.

2. Rata anuală de creştere a venitului: 10 p.

a) poate fi mai mare decât rata de actualizare;
b) poate fi cel mult egală cu rata de actualizare;
c) nu poate fi mai mică decât rata de creştere a sectorului sau a economiei;
v) nici un răspuns corect.

3.Scrieţi formula de calcul a valorii unui bun imobil prin metoda veniturilor (actualizarea fluxurilor de
numerar) 5 p.
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată
după următoarea formulă:

n
VONt
V =∑ ¿
t =1 ( 1+Y ) t + R
¿ ( 1+Y ) n

unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.

4. Un factor de risc sistematic este: 10 p.

a) modificarea cursului de schimb valutar;
b) riscul privind vocaţia la credite;
c) riscul nediversificării producţiei;
v) riscul de nevânzare a acţiunilor.

5. Determinaţi rata de capitalizare pentru un teren pe care un investitor a construit un oficiu prin
metoda cumulativă, reieşind din următoarele date: 15 p.
Coeficientul de capitalizare pentru clădire constituie - 0,225
Durata de viaţă economică – 40 ani
Prima pentru managementul investiţional – 2 %
Cota impozitului pe bunurile imobile - 0,6 %
Cota impozitului pe venit – 16 %
Prima pentru asigurare – 2 %.
Se preconizează restituirea liniară a capitalului investit.
1.Rf = 2,65(conf.BNM) %
2.R1= 6luni/12luni*2.65=1.325%
3.Rrec= 1/40*100%=2.5%
4.Rmi = 2%
5.Rinv= 16+0.6+2=18.6
6.Rcap = 2.65+1.325+2.5+2+18.6=27.075% sau 0.27075 coeficient
Rcap p/u teren = 0.27075-0.225=0.046 sau 4.575%.

6. Bunul imobil va genera un venit operaţional net în mărime de 5000 dolari SUA în decursul a 4 ani.
La sfârşitul acestei perioade va fi vândut cu 120 000 dolari SUA. Rata actualizării constituie 12 %.
Care este valoarea prezentă a bunului? 15 p.

1. 48luni * 5 000 = 240 000 dolari

2. 240 000 + 120 000 = 360 000 * 12 % = 43 200 dolari.
Valoarea prezenta a bunului este egal cu 43 200 dolari.

7. Costul unitar pentru o clădire depinde de: 10 p.

a) dimensiunile clădirii
b) poziţia în localitate
c) eficienţa constructorului

8. În caz de lichidare, valoarea unei proprietăţi imobiliare este: 10 p.

a) Întotdeauna mai mare decât valoarea terenului
b) Cel puţin egală cu valoarea terenului
c) Uneori mai mică decât valoarea terenului
d) Cel mult egală cu valoarea terenului.

9. Rata actualizării include în sine recompensa investitorului pentru: 10 p.

a) risc
b) valoarea banilor cu evidenţa veniturilor viitoare
c) o cotă efectivă a impozitului

10. Să se determine valoarea de piaţă a unui oficiu fiind cunoscută următoarea informaţie: 10 p.
Valoarea de reconstituire a clădirii – 1 500 000 lei
Valoarea de piaţă a terenului – 650 000 lei
Vârsta efectivă a obiectului – 10 ani
Durata de viaţă economică a obiectului - 60 ani
 1) Uf = 10/60*100%=16.67%
2) Uf (lei)= 1 500 000 * 0.1667 = 250 050 lei
3) Vp = 650 000 + (1 5000 000 – 250 050) = 1 899 950 lei.
Raspuns = Valoarea de piata a unui oficiu este egala cu 1 899 950 lei.

Barem de evaluare
Nota 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Punctaj 1-8 9-16 17-26 27-38 39-50 51-60 61-72 73-84 85-93 94-100

Examinator _____________________