Managementul imobilului cu

destinație comercială
 Bunurile imobile comerciale au ca aspect specific
generarea veniturilor. Aceste categorii de imobile asigură în
termene semnificativ mai mici, comparativ cu alte imobile,
recuperarea capitalului investit pentru procurarea lor.
Condiţia menționată se satisface în cazul în care există un flux
de clienţi şi consumatori corespunzători.
Managementul unităților comerciale include
următoarele direcții:
Managementul traficului în cadrul centrului
comercial

Managementul financiar

Managementul facilităţilor/infrastructurii

Managementul ambiantei

Managementul securităţii
 1. Managementul traficului în cadrul
centrului comercial
Managementul traficului include gestionarea traficului
consumatorului în cadrul centrului şi asigurarea facilităţilor
de parcare.
Managementul traficului implică gestionarea
pasagerilor în interiorul zonelor operaţionale. Fluxul
persoanelor este legat de design-ul centrului şi distribuţia
spaţială a locatarilor (chiriaşilor).
 Fluxul consumatorului în cadrul centrului
Fluxul consumatorului poate fi dirijat prin modul de amplasare a
magazinelor în spaţiul centrului comercial. Magazinele cu produsele mai căutate
trebuie aranjate în aşa fel încât să poată dirija cumpărătorii prin tot spaţiul centrului.
Prin această metodă se măreşte timpul petrecut de cumpărător în cadrul
centrului comercial şi se măreşte participarea efectivă a clientului la realizarea
cumpărăturii. Astfel, clienţii au posibilitatea de a înregistra vizual toate produsele
aflate pe rafturi, întregul linear de prezentare.
Pe o suprafaţă de vânzare se formează un anumit trafic al consumatorului, acesta
este sub formă de „potcoavă”, format din două zone distincte:
- o zonă de circulaţie naturală numită “zonă caldă”
- o zonă de circulaţie “înceată” sau aşa-zisă “rece”
În evaluarea potenţialului centrului comercial trebuie
luate în considerare şi alte aspecte, cum ar fi:
 modalităţile de intrare
 parcări
 fluxul de oameni
 locurile unde oamenii se opresc şi se adună
 standardele de semnalizare
 iluminatul intern
 chiriaşii care par a avea mai mult succes în comparaţie
cu alţii
 timpul pe care oamenii îl petrec în cadrul centrului
comercial
 zilele mai ocupate în care clienţii vin la cumpărături.
 2. Managementul financiar

Managementul financiar al unui centru comercial

reprezintă o necesitate ca în cadrul oricărei afaceri.
Managementul financiar al unui centru comercial implică
monitorizarea şi controlul mai multor probleme cum ar fi:
 încasările în numerar şi colectarea veniturilor, inclusiv
inchirieri, taxe de serviciu, încasările parc auto, de
energie electrică şi alte venituri din utilităţi;
 dezvoltarea sistemelor de contabilitate pentru a urmări
procesul de întârziere a datoriilor, modele de întârziere
la plată, rău-plătitorii şi plata tuturor facturilor şi a
cheltuielilor în curs de desfăşurare;
 un buget anual detaliat al proprietăţii;
 organizarea de resurse pentru a oferi un audit anual extern
eficient şi eficace.
 Costurile locatiei
Pe lângă chiria de bază, trebuie luate în
considerare toate costurile implicate:
 Cine plăteşte pentru ingrijirea gazonului,
întreţinerea clădirilor, utilităţii şi securitate?
 Cine plăteşte pentru întreţinerea şi repararea
sistemelor de încălzire şi aer condiţionat?
 Cât de mare este factura medie pentru utilităţi?
 Orice pictură sau remodelare a locaţiei se vor
potrivi nevoilor dumneavoastră?
 Cine va fi responsabil pentru impozitele pe
proprietate?
 3. Managementul facilităţilor/infrastructurii

Managementul facilităţilor se referă la integrarea

persoanelor, a locurilor, proceselor şi tehnologiei într-o clădire.
Aceasta înseamnă, de asemenea, utilizarea optimă a
resurselor pentru satisfacerea nevoilor de organizare.
Acesta include în linii mari infrastructura, ambianţa şi
gestionarea traficului.
Infrastructura de management se referă la managementul
facilităţilor oferite chiriaşilor din cadrul centrului comercial.
Aceasta include furnizarea de surse adecvate, aprovizionare cu
energie, probleme de siguranţă în caz de urgenţă şi
diverse aspecte legate de semnalizare, aprovizionarea cu
apă, salubritate, etc.
 Un manager de centru comercial poate folosi
următoarea regula: dacă o funcţie a întreţinerii se
regăseşte în afara sferei de responsabilitate a
chiriaşului, atunci responsabilitatea respectivei funcţii a
întreţinerii îi revine proprietarului, iar cheltuielile rezultate
vor face parte din bugetul de exploatare al suprafeţelor
comune.
Obligaţiile chiriaşului sunt, de asemenea, specificate,
în textul contractului de închiriere. O închiriere uzuala
îi va cere chiriaşului să îşi întreţină şi repare spaţiul,
echipamentele fixe, semnalizările, aerul condiţionat,
iluminarea, vitrinele, sistemele electrice şi instalaţiile de
utilităţi, conform standardelor acceptate de către proprietar.
 4. Managementul ambianţei

Managementul ambianței include managementul

parcurilor, fântânilor şi aspectul general centrului comercial.
Un centru comercial nu este doar un loc pentru
cumpărături, ci este, de asemenea, un loc unde oamenii îşi
petrec timpul liber. Într-un peisaj favorabil cu scaune verzi şi
cu prezenţa alimentelor şi a băuturilor în interiorul sau în afara
centrului traficul consumatorului poate creşte exponenţial.
 5. Managementul securităţii
Un plan de securitate începe cu o evaluare realista a
proprietăţii şi a comunităţii înconjurătoare. O mare parte a
acestor informaţii poate fi adunata prin observaţie; cu toate
acestea, managerii de proprietate sunt adesea prea familiarizaţi cu
proprietatea, pentru a putea face o evaluare obiectiva, aşa încât
ar putea fi util să folosiţi un consultant profesionist în
probleme de securitate, pentru evaluarea riscului. Consultantul va
pregăti un raport detaliat, pe baza unei evaluări obiective.
Evaluarea ar trebui să cuprindă o inspecţie atenta a
domeniului, inclusiv a coridoarelor retrase, toaletelor publice,
zonelor de stocare şi întreţinere, sălilor electrice şi de
telefonie, incintelor de depozitare a gunoiului şi coridoarele de
transport publice, precum şi suprafeţele comune vizibile pentru
public. Fiecare zona ar trebui evaluata pentru a determina
potenţialul de rănire fizica sau incident penal.
 Securitate privată

Companiile private de securitate precedă majoritatea

agenţiilor de menţinere a ordinii şi continua să crească într-un ritm
fenomenal. Rolul şi aşteptările referitoare la securitatea privata şi la
organismele publice de aplicare a legii sunt destul de diferite, unele de
altele. Securitatea răspunde de implementarea unui program de
protecţie fizica cuprinzătoare. În acest scop, personalul de securitate
este responsabil de aplicarea unor proceduri stabilite, pentru a realiza
următoarele:
 Să funcţioneze ca reprezentanţi ai proprietarului, oferind
asistenta cumpărătorilor, chiriaşilor şi angajaţilor;
 Să ofere siguranţa clienţilor, comercianţilor şi angajaţilor;
 Să protejeze proprietatea şi interesele proprietarului, clienţilor,
chiriaşilor şi angajaţilor.
 Situaţii de urgenţă

Managerii trebuie să se pregătească pentru situaţii variind de la

urgenţe medicale, pana la urgenţe tehnice, la crize provocate de
oameni, sau calamitaţi naturale. Situaţiile de urgenţă atrag adesea
mijloacele media şi pot prilejui prezentări negative ale centrului, pe baza
unor comentarii spontane ale unui agent de securitate sau o fotografie
elocventa a incidentului.
Managerii centrelor comerciale au la dispoziţie mai multe metode
de notificare:
1) un lanţ telefonic al chiriaşilor;
2) un sistem de anunţare publica;
3) un sistem special de notificare instalat în centru;
4) un sistem de notificare extern.