STUDIU DE CAZ

Se consideră o clădire administrativă (de birouri) care are 433,5 mp arie desfăşurată
construită şi 350 mp arie ce se poate închiria. Clădirea este amplasată pe un teren de 220 mp.
În Tabelul 1 este sinteza costului de reconstrucţie şi în toate celelalte tabele, fiecare tip
de depreciere este calculat pe bază de cost de reconstrucţie.

1. Uzura fizică recuperabilă

Se estimează numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluării şi se cuantifică
prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou. În Tabelul 2. se arată
modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.
Costul de refacere a zugrăvelilor depăşeşte costul curent din cauza manoperei
suplimentare şi a pregătirilor ce nu apar la o construcţie nouă.
O uzură se consideră recuperabilă când costul pentru corectarea stării sale tehnice plus
un profit rezonabil, e mai mic decât creşterea de valoare rezultată. Multe defecte structurale,
deficienţe şi supradimensionări pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construcţii, dar
crucial în decizie este elementul economic.
Evaluatorii au opinii diferite faţă de definirea uzurii recuperabile, mai ales pentru
elementele uzate parţial.

2. Uzura fizică nerecuperabilă

Se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent corectate din motive
practice sau economice.
Uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de
înlocuire şi costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Aplicarea directă la costul de
reconstrucţie sau de înlocuire duce la o supraevaluare a uzurii.
În scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu
viaţă scurtă şi cu viaţă lungă. Un element cu viaţă lungă este o componentă a clădirii care este
de aşteptat să aibă o durată rămasă de viaţă economică, ca şi întreaga construcţie. Un element
cu viaţă scurtă este acela cu o durată rămasă de viaţă economică mai mică decât durata rămasă
de viaţă economică a întregii clădiri.
Fiecare element cu viaţă scurtă trebuie analizat cu atenţie şi socotit o singură dată.
Tabelele 3. şi 4. arată calculele de estimare a uzurii fizice pentru elementele cu viaţă scurtă şi
viaţă lungă, utilizând metoda duratei de viaţă fizică.
Pentru aceasta, evaluatorul aplică raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă
totală estimată la costul de reproducţie sau de înlocuire al fiecărui element fizic
nerecuperabil cu viaţă scurtă, cost ce a rămas după scăderea costului de eliminare a uzurii
fizice recuperabile. Evident apoi adună uzurile pentru toate elementele cu viaţă scurtă
existente în clădire.
Costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor cu viaţă lungă se determină prin
diferenţa dintre costul de reconstrucţie/înlocuire total şi costul de reconstrucţie/înlocuire al
elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori) şi costul componentelor cu viaţă
scurtă nerecuperabile.
Se pot folosi două metode pentru a estima uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu
viaţă lungă.
Prima metodă implică utilizarea raportului între vârsta scriptică şi durata de viaţă
fizică totală. Aceste raport se aplică la costul de reconstrucţie/înlocuire a componentelor cu
viaţă lungă cu uzură nerecuperabilă. Astfel ne asigurăm că elementele de uzură funcţională
sau externă nu s-au inclus în uzura fizică. Problema cu această metodă este dificultatea de a
estima durata de viaţă fizică totală cu informaţii de pe piaţă.
Metoda a doua foloseşte raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică.
Acest raport este aplicat la costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor cu viaţă lungă şi
uzură nerecuperabilă. Vârsta efectivă trebuie să fie corectată astfel încât raportul menţionat
mai sus să nu cuprindă şi uzura fizică recuperabilă, uzura fizică nerecuperabilă a elementelor
cu viaţă scurtă, uzura funcţională sau uzura externă. Prin urmare vârsta efectivă folosită în
raport este mai mică decât cea folosită în metoda duratei de viaţă fizică. Aici trebuie procedat
cu mare atenţie, întrucât conceptul de durată de viaţă economică se aplică, de regulă, numai
pentru deprecierea globală şi nu pentru anumite elemente.

3. Neadecvarea funcţională recuperabilă

Neadecvarea funcţională este o pierdere în valoare din cauza deficienţelor de concepţie
sau proiectare a clădirii. Poate fi cauzată şi de schimbările în timp referitoare la aspectul
clădirii. material sau standarde de construcţie (grad seismic, izolaţie termică).
Deficienţele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Ca să fie recuperabile, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil,
trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare anticipată.
Neadecvarea funcţională recuperabilă se cuantifică prin costul de înlocuire şi poate fi
împărţită în trei categorii:
- deficienţă ce necesită adăugiri care se măsoară prin cât de mult costul de adăugire
depăşeşte costul elementului dacă el are fi fost instalat chiar în timpul construcţiei;
- deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare ce este măsurată ca fiind costul
elementului minus uzura fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus
costul de a demonta elementul existent plus costul de instalare a elementului modern
(inlocuitor).
Valoarea rămasă este definită ca valoarea atribuită unui element ce se scoate de pe
proprietatea imobiliară de obicei pentru a fi folosit în altă parte.
- supradimensionarea care este măsurată ca fiind costul de reconstrucţie al
elementului minus orice uzură fizică deja aplicată, minus costul de demontare minus valoarea
reziduală dacă există. O supradimensionare este recuperabilă dacă la data evaluării corectarea
este fezabilă economic, dacă nu este o uzură nerecuperabilă. Dacă se utilizează costul de
înlocuire, atunci supradimensionarea este costul de demontare minus valoarea reziduală.
Tabelele 5., 6. şi 7. arată calculele pentru uzura funcţională recuperabilă, când se
utilizează costul de reconstrucţie.
Clădirea administrativă ce se evaluează nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va face
închirierea mai dificilă. Există spaţiu disponibil pentru amenajare şi deşi spaţiul alocat este
inclus în estimarea costului de reconstrucţie, instalaţia nu a fost inclusă.
Clădirea are 150 mp de spaţiu de depozitare iluminat şi climatizat. Cererea de birouri
indică transformarea depozitului. Această supradimensionare este considerată recuperabilă
dacă valoarea obţinută în plus prin transformare depăşeşte costul transformării.
Dacă estimarea costului curent este bazată pe reconstrucţie şi nu pe înlocuire, nu se
include costul elementelor în exces sau supradimensionate. Prin urmare nu e necesar să se
scadă nici cheltuiala de reconstrucţie a lor şi nici uzura fizică aplicată.
Tabelele 8., 9. şi 10. arată procedura corectă de a calcula neadecvarea funcţională
recuperabilă, când se utilizează ca baza costul de înlocuire.

4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă

 Neadecvarea funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă sau de o
supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe: un element neinclus în costul de
nou, dar are trebui inclus sau un element inclus în costul de nou, dar nu are trebui inclus.
Neadecvarea funcţională datorată unei deficienţe ce nu e inclusă în estimarea costului
de nou, dar ar trebui inclusă, este cuantificată ca pierderea de profit net, datorată deficienţei,
capitalizată cu rata de capitalizare acordată clădirii, minus costul elementului dacă el a fost
inclus în estimarea costului.
Uzura funcţională datorată unei deficienţe ce este inclusă în estimarea costului de nou,
dar nu are trebui să fie inclusă, este cuantificată ca fiind costul curent de nou minus uzura
fizică aplicată anterior, minus valoarea adăugată.
Procedura de calcul a uzurii funcţionale nerecuperabile este identică în cazurile când
se utilizează costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire (Tabelul 11).
Clădirea administrativă ce se evaluează nu are sistem de stingere incendii. Alte clădiri
în vecinătate, au asemenea sisteme cu senzori şi stingătoare-duş. Analiza de piaţă arată o
diferenţă de 24.000 lei/mp de spaţiu util liber de închiriat, între clădiri care au şi cele care nu
au sistem de stingere incendii.
Proprietatea evaluată are 350 mp util ce indică un venit brut anual de 8.400 mii lei
minus pierderi din gradul de ocupare şi cheltuieli de 4.580 mii lei şi produce o pierdere de
profit net de 3.820 mii lei pe an. Costul de a instala un sistem de stingere incendii este 22.500
mii lei.
În multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit brut, datorat
uzurii funcţionale, diferă de raportul global venit/cheltuieli al proprietăţii, din cauză că
anumite cheltuieli, cum ar fi utilităţile şi asigurarea nu sunt afectate de deficienţă, în timp ce
altele, cum ar fi taxele şi cheltuielile de administrare, pot fi afectate.
Uzura funcţională nerecuperabilă datorată unei supradimensionări se măsoară în mod
diferit, funcţie de utilizarea costului de reconstrucţie sau costului de înlocuire.
Dacă baza este costul de reconstrucţie, evaluatorul trebuie să ia în considerare costul
de construire al unei clădiri ce conţine aceeaşi supradimensionare. Supradimensionarea este
măsurată prin costul de reconstrucţie a componentei supradimensionate minus orice uzură
fizică deja aplicată plus valoarea prezentă a oricărui cost datorat supradimensionării, minus
orice valoare adăugată (cum ar fi o chirie mai mare).
Cheltuielile datorate supradimensionării sunt date de taxe suplimentare, asigurări,
întreţinere sau cheltuieli cu utilităţi. Costul de reconstrucţie, ţinând cont de uzura elementului
în exces ce este peste costul ce poate fi suportat de o creştere a chiriei, ca rezultat al
supradimensionării, este adăugat la pierderea de profit net capitalizată în scopul de a avea o
indicaţie asupra uzurii totale.
Când baza este costul de reconstrucţie, evaluatorul trebuie să revadă estimările
uzurilor fizice recuperabile şi nerecuperabile. dacă elementul supradimensionat a fost inclus
în una din categoriile de mai sus, costul de reconstrucţie al elementului trebuie diminuat cu
uzura fizică, deja aplicată.
Costul de înlocuire nu include costul de construcţie al elementelor supradimensionate
şi nu apar pierderi în valoare a elementelor datorate uzurii lor fizice. Totuşi, pot apare
cheltuieli ale proprietarului datorate taxelor suplimentare, asigurări, întreţinere, utilităţi.
Valoarea capitalizată a acestor cheltuieli suplimentare peste orice creştere a chiriei pe
piaţă (valoare adăugată) reprezintă o pierdere de valoare, adică o neadecvare funcţională
nerecuperabilă.
Neadecvarea funcţională nerecuperabilă este calculată în Tabelul 12.
Clădirea administrativă a fost proiectată să aibă 3 nivele, dar s-au construit numai
două. Nu este fezabil economic să se mai adauge un nivel. Costul structurii pentru o clădire
nouă cu 3 nivele are fi de 58.770 mii lei, în timp ce structura pentru o clădire nouă cu două
nivele ar costa 38.070 mii lei. Deci costul supradimensionării este de 20.700 mii lei. Această
supradimensionare nu generează cheltuieli suplimentare de tipul menţionat mai sus.

5. Deprecierea din cauze externe (economică)

Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri datorită unor influenţe
negative din mediul exterior clădirii care este de obicei nerecuperabilă.
Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătăţii, localizarea
proprietăţii în localitate, regiune sau provincie, condiţiile pieţei locale.
În metoda costului deprecierea externă se ataşează clădirii. Prin urmare, evaluatorul
trebuie mai întâi să estimeze profitul atribuit clădirii şi apoi pierderea de profit imputabilă
clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a clădirii pentru a obţine deprecierea externă.
Sunt două metode de estimare şi evaluatorul va selecta acea metodă care este cea mai
bine fundamentată pe informaţiile de pe piaţă. Astfel, evaluatorul:
- capitalizează pierderea de profit sau de chirie atribuită influenţelor negative;
- compară tranzacţii de proprietăţi similare care suferă aceleaşi influenţe
negative.
Dacă sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, deşi pot apare dificultăţi în
comparaţie.
Pentru a estima deprecierea externă prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul
mai întâi estimează pierderile la nivelul întregii proprietăţi imobiliare, datorate influenţelor
externe şi apoi partea din pierderi atribuite clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a
clădirii.
Evaluatorii pot să obţină date de pe piaţă care să-i ajute să separe din rata de
capitalizare globală (R0), rata de capitalizare pentru construcţii (RB) şi rata de capitalizare
pentru teren (Rt). Este mult mai greu să se găsească un factor de multiplicare al profitului sau
chiriei care să reflecte proporţia între clădire şi teren.
Evaluatorii trebuie să fie de acord că în pieţele temporar în cădere, condiţiile pot
impune măsurarea deprecierii externe prin actualizarea pierderii de profit net pe durata de
timp în care se prevede acţiunea negativă a factorilor externi, în loc de capitalizarea pierderii
care în acest caz se presupune o acţiune permanentă.
Evaluatorul ar putea capitaliza profitul rămas la rata de capitalizare a terenului ca să
obţină pierderea de valoare atribuită terenului. Dacă acest procentaj al pierderii în valoarea
terenului este apropiat de corecţia făcută pentru localizare în analiza valorii prin comparaţie
directă, atunci evaluatorul poate avea o mai mare încredere în cele două estimări.
Tabelul 13 arată procedura pentru a estima deprecierea externă care se poate utiliza
pentru ambele estimări (cost de reconstrucţie sau de înlocuire).
Clădirea administrativă este în apropierea unui şantier şi în zilele cu vânt, vecinătatea
şi proprietatea se prăfuiesc. Clădirile administrative situate mai departe nu sunt afectate şi au
un profit anual mai mare cu 21.000 lei/mp. Clădirea evaluată are o pierdere anuală de 7.350
mii lei.

6. Deprecierea totală
După estimarea fiecărui tip de depreciere, se însumează rezultatele (Tabelul 14).
Procedura de estimare a valorii clădirii prin metoda costului de reconstrucţie este
arătată în Tabelul 15.
Dacă se evaluează clădirea, în cazul că este închiriată trebuie să se facă o corecţie ce
ţine cont de diferenţa între chiria încasată şi chiria de pe piaţă la clădiri comparabile.
 În cazul de faţă, se presupune că pentru încă şase ani chiria este de 114 mil. lei/an, iar
chiria pe piaţă este de 132 mil. lei/an. Valoarea pierderii se obţine prin actualizarea pierderii
anuale cu o rată de 12%, pe timp de 6 ani (rata este cea aşteptată de investitorii de pe piaţa
imobiliară) = 74,005 mii lei.
 Tabelul 1.
Cost de reconstrucţie. Metoda devizelor

Costuri directe (inclusiv manoperă, materiale, mii lei

echipamente, regie şi profitul constructorului
- Excavări şi pregătire teren 1.185
- Fundaţii 14.055
- Pereţi exteriori 159.825
- Structură acoperiş 29.160
- Învelitoare 7.515
- Structura cadre 58.770
- Structură tavane 38.775
- Pardoseli 17.985
- Tavane 16.515
- Pereţi despărţitori 99.900
- Zugrăveli (interior, exterior) 3.750
- Instalaţii apă, canal, gaze 23.430
- Instalaţii electrice 29.925
- Ventilaţie 40.740
TOTAL COSTURI DIRECTE 541.530
Costuri indirecte 45.645
Profitul promotorului 81.000
Costul total de reconstrucţie 668.175
Costul unitar de reconstrucţie (pe mp ADC) 1.541

Tabelul 2.
Cost de reconstrucţie. Uzură fizică recuperabilă

Cost de Cost de Valoare

reconstrucţie eliminare rămasă
Învelitoare (reparaţie) 7.515 750 6.750
Zugrăveli 3.750 4.050 0
TOTAL uzură fizică 4.800
recuperabilă

Tabelul 3.
Costul de reconstrucţie. Uzură fizică nerecuperabilă.
Elemente cu viaţă scurtă
- mii lei -
Cost de Vârsta Durata de Raport Uzură fizică
reconstrucţ. scriptică viaţă fizică aplicat nerecuperabilă
rămas ani ani la cost
Învelitoare 6.765 10 15 10/15 4.510
Pardoseli 17.985 7 10 7/10 12.590
Tavane 16.515 5 15 5/15 5.505
Zugrăveli 0 Nou 5 0 0
Instalaţii apă 6.405 10 20 10/20 3.202
Instalaţii 10.245 8 10 8/10 8.196
electrice
Ventilaţie 14.250 10 15 10/15 9.550
TOTAL 72.165 43.553
 Tabelul 4.
Costul de reconstrucţie. Uzură fizică nerecuperabilă
Elemente cu viaţă lungă
= mii lei =
Cost de reconstrucţie 668.175
Minus costul de reconstrucţie al:
 elementelor fizice recuperabile - 4.500
 elementelor fizice nerecuperabile - 72.165
cu viaţă scurtă
- 76.665
591.510
Cost de reconstrucţie a elementelor cu viaţă lungă
Vârstă scriptică 5 ani
Durata de viaţă fizică 75 ani
Raportul aplicat de cost 5/75

x 0,06667
TOTAL uzură fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă 39.434
lungă

Tabelul 5.
Cost de reconstrucţie. Neadecvare functionala recuperabila
Deficienţe ce necesită adăugiri
mii lei
Cost de instalare a unui grup sanitar în structura existentă 3.600
Minus costul de instalare a unui grup sanitar în structura
existentă 2.700
dacă s-ar fi construit la data evaluării
Pierderea în valoare 900

Tabelul 6.
Cost de reconstrucţie. Neadecvare funcţională recuperabilă
Deficienţe ce necesită înlocuiri sau modernizări
mii lei
Cost al instalaţiilor existente deja, incluse în 3.000
estimarea de cost - 2.400
Minus uzura fizică deja aplicată 0
Minus valoarea recuperabila 600
Plus cost de demontare 1.200
Plus cost de instalare echipament nou
Pierderea în valoare 2.400
 Tabelul 7
Cost de reconstrucţie. Neadecvare funcţională recuperabilă
Supradimensionare
mii lei
Determinarea fezabilităţii economice
Cost de lichidare a depozitului 2.250
Minus valoarea reziduală 0
Total cost de eliminare 2.250
Câştig potenţial în profit net 2.700
(150 mp x 18)
Minus creştere cheltuieli de operare sau plus reducere cheltuieli 0
de operare 2.700
Câştig în profit net 25.700
Modificarea profitului net capitalizat la rata de capitalizare a
clădirii de 10,5%
Estimarea deprecierii
Costul curent de reconstrucţie a depozitului 19.200
Minus uzura fizică deja aplicată 1.280
Subtotal 17.920
Plus costul net de eliminare 2.250
Pierderea în valoare 20.170

Notă:
- valoarea de piaţă a chiriei pentru spaţiu de birou este 30.000 lei/mp
- depozitul este închiriat acum cu 12.000 lei/mp
- creşterea de profit va fi de 18.000 lei/mp

Tabelul 8

Cost de înlocuire. Neadecvare funcţională recuperabilă

Deficienţă ce necesită adăugiri
mii lei
Cost instalare grup sanitar pe structura existentă 3.600
Minus cost instalare grup sanitar pe structura existentă, dacă
structura s-ar fi construit de nou, la data evaluării 2.700
Pierderea în valoare 900

Tabelul 9

Cost de înlocuire. Neadecvare funcţională recuperabilă

Deficienţă ce necesită înlocuiri sau modernizări
mii lei
Cost al instalaţiilor existente incluse în estimarea de cost 3.000
Minus uzura fizică deja aplicată - 2.400
Minus valoarea recuperabilă - 0
Plus costul de demontare + 600
Plus costul de instalare echipament nou + 1.2000
Pierderea în valoare 2.400
 Tabelul 10

Cost de înlocuire. Neadecvare funcţională recuperabilă

Supradimensionare
mii lei
Cost lichidare depozit 2.250
Minus valoare recuperabilă 0
Total cost de elimare 2.250

Tabelul 11

Cost de reconstrucţie. Neadecvare funcţională nerecuperabilă

Deficienţe
mii lei
Pierdere estimată de profit net 3.820
Rata de capitalizare a clădirii 10,5%
Pierdere de profit/rata de capitalizare 36.400
Minus costul care e inclus în estimarea de cost de nou 22.500
Neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 13.900

Tabelul 12
Cost de reconstrucţie/înlocuire. Neadecvare funcţională nerecuperabilă.
Supradimensionare
mii lei
Cost de reconstrucţie curent al supradimensionării 20.700
Minus uzura fizică deja aplicată 1.380
Subtotal 19.320
Plus valoarea actualizată a costurilor suplimentare 0
Minus valoarea adăugată 0
Neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 19.320

Tabelul 13

Cost de reconstrucţie/înlocuire. Depreciere externă

mii lei
Profit net estimat anual neafectat de uzură externă după ce uzura
fizică 71.820
şi funcţională recuperabilă au fost eliminate
Minus profit net anual curent după ce uzura fizică şi funcţională - 64.470
recuperabilă au fost eliminate 7.350
Pierderea estimată de profit anual datorată influenţelor externe 5.610
Pierdere de profit datorată clădirii (proporţia clădire de 76,3% x
7.350) 10,5%
Rata de capitalizare pentru clădiri (Rb) 53.430
Pierdere netă capitalizată la clădire (5.610/0,105)
Depreciere externă aplicabilă clădirii 53.430
 Tabelul 14
Cost de reconstrucţie. Total depreciere acumulată.
Metoda segregării
mii lei
Uzură fizică
- recuperabilă (din întreţinere) 4.800
- nerecuperabilă, elemente cu viaţă scurtă 43.550
- nerecuperabilă, elemente cu viaţă lungă 39.430
TOTAL 87.780
Neadecvarea funcţională
- recuperabilă (900+2.400+20.170) 23.470
- nerecuperabilă (13.900+19.320) 33.220
TOTAL 56.690
Depreciere externă 53.430
TOTAL DEPRECIERE ACUMULAT| 197.900

Tabelul 15
Metoda costurilor. Valoarea folosind costul de reconstrucţie
mii lei
Cost de reconstrucţie
Direct 541.530
Indirect 45.645
Profitul promotorului 81.000
TOTAL cost de reconstrucţie 668.175
Depreciere acumulată
Uzură fizică recuperabilă 4.800
Uzură fizică nerecuperabilă, elemente viaţă scurtă 43.550
Uzură fizică nerecuperabilă, elemente viaţă lungă 39.780
SUBTOTAL 87.780

Neadecvare funcţională recuperabilă, deficienţe, adăugiri 900

Neadecvare funcţională recuperabilă, deficienţe, 2.400
înlocuiri
Neadecvare funcţională recuperabilă, supradimensionare 20.170
SUBTOTAL 23.470

Neadecvare funcţională nerecuperabilă; deficienţe 13.900

Neadecvare funcţională nerecuperabilă, 19.320
supradimensionare
SUBTOTAL 33.220
TOTAL 144.470

Depreciere externă 53.430

TOTAL DEPRECIERE ACUMULAT| 197.900

Valoarea rămasă a clădirii 470.275

Valoarea terenului 180.000
Valoarea proprietăţii imobiliare libere 650.275
Corecţie datorită diferenţei de chirie - 74.005
Valoarea proprietăţilor imobiliare închiriate 576.270
Rotunjit 576.300