ECONOMIE SI LEGISLATIE

IN CONSTRUCTII
- SF, PUD, PUG, PUZ -

BELCEANU CRISTINA-DANIELA
CCIA III
An universitar 2018-2019
 Este important să cunoaștem legile în construcții pentru a ști la ce ne putem
aștepta atunci când vrem să începem construirea unei noi locuințe sau orice alt tip de
clădire.
Astfel, vom ști că vor fi necesare SF, PUG, PUZ și PUD pentru o executare în
conformitate cu legislația.
În continuare sunt prezentate în detaliu elementele menționate.
Ce
înseam
năSF?
(în afară de science fiction)
 Studiu de fezabilitate (SF)

,,Studiul de fezabilitate reprezintă o analiză incipientă în faza de

proiecare a unei construcții ce stabilește potențialul proiectului de a îndeplini
eficient totalitatea cerințelor tehnice dorite și de a fi rentabil economic. Printr-un
studiu de fezabilitate se analizează utilizarea rațională și eficientă a resurselor
materiale, umane, financiare și se determină modul în care sunt satisfacute
cerințele tehnice și economice impuse de activitățile desfășurate cu ajutorul
construcției propuse.” (www.geotech.ro)
,,Conținutul studiului de fezabilitate este reglementat prin HOTĂRÂREA
nr. 28 din 9 ianuarie 2008 privind aprobarea conţinutului cadru al documentaţiei
tehnico-economice aferente investiţiilor publice, precum şi a structurii şi
metodologiei de elaborare a devizului general pentru obiective de investiţii şi
lucrări de intervenţii.” (www.adivisa.com)
Conform HG. 28/2008, conținutul cadru al unui studiu de fezabilitate este următorul:

• Date generale (ex. denumirea obiectivului de investiții, amplasamentul, beneficiarul investiției etc.)
• Informații generale privind proiectul (ex. descrierea investiției, date tehnice ale investiției, studii de teren, durata de realizare etc.)
• Costurile estimative ale investiției (ex. valoarea totală cu detalierea pe structura devizului general)
• Sursele de finanțare a investiției (ex. fonduri proprii, credite bancare, fonduri de la bugetul de stat/bugetul local)
• Estimări privind forța de muncă ocupată prin realizarea investiției (ex. nr. de locuri de muncă create în faza de execuție)
• Avize și acorduri de principiu (ex. avizul beneficiarului de investiție, certificatul de urbanism etc.)
• Piese desenate (ex. plan de amplasare în zonă, planuri și sectiuni generale de arhitectură, rezistentă, instalații etc.)

(www.adivisa.com)
 ,,Conform HG. 907/2016, Cap. 1, art. 1, conţinutul-cadru al documentaţiilor tehnico-
economice aferente obiectivelor/proiectelor de investiţii finanţate din fonduri publice, se
realizează studiul de fezabilitate după caz ca etapă secundară, după nota conceptuală și tema de
proiectare.
În secțiunea a 3-a - ,,Studiul de fezabilitate”, art. 7, studiul de fezabilitate este definit ca
documentaţia tehnico-economică prin care proiectantul, fără a se limita la datele şi informaţiile
cuprinse în nota conceptuală şi în tema de proiectare şi, după caz, în studiul de prefezabilitate,
analizează, fundamentează şi propune minimum două scenarii/opţiuni tehnico-economice diferite,
recomandând, justificat şi documentat, scenariul/opţiunea tehnico-economic(ă) optim(ă) pentru
realizarea obiectivului de investiţii.
Același articol precizează în alin. (7) faptul că studiul de fezabilitate se aprobă potrivit
competenţelor stabilite prin Legea nr. 500/2002, cu modificările şi completările ulterioare, şi Legea
nr. 273/2006, cu modificările şi completările ulterioare.”

(www.windev.ro)
Ce înseamnă
PUG?
(nu, nu e )
 Plan Urbanistic General (PUG)
,,Planul urbanistic general este un proiect care face parte din programul de
amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. Mai exact, PUG-ul constituie cadrul legal
pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare conform Legii 350/2001, modificată şi
completată prin Legea 289/2006.” (www.ghid.imopedia.ro/)
,,Planurile Urbanistice Generale cuprind analize, reglementări şi regulamentul local
de urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază (suprafeţe din intravilan,
cât şi din extravilan). În acelaşi timp, PUG-ul stabileşte norme generale, pe baza cărora se
elaborează mai apoi în detaliu, la scară mai mică, PUZ-urile ş apoi PUD-urile.
Categorii generale de probleme abordate în cadrul Planului Urbanistic Zonal:
• optimizarea relațiilor localităților cu teritoriul lor administrativ și județean;
• valorificarea potențialului natural, economic și uman;
• stabilirea și delimitarea teritoriului intravilan;
• reorganizarea si dezvoltarea căilor de comunicație;
• stabilirea și delimitarea zonelor construibile;
• stabilirea și delimitarea zonelor funcționale;
• stabilirea și delimitarea zonelor cu interdicție temporară și definitivă de construire;
• stabilirea și delimitarea zonelor protejate;
• modernizarea și dezvoltarea echipării edilitare;
• evidențierea deținătorilor terenurilor și a modului de circulație juridică a terenurilor;
• delimitarea suprafețelor pe care se preconizează realizarea obiectivelor de utilitate publică;
• stabilirea modului de utilizare a terenurilor și condițiilor de conformare și realizare a construcțiilor;
• măsuri de protecție a mediului, ca rezultat al programelor specifice; ”

(http://blog.equinox.ro)
 ,,Actul de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și de
elaborare și actualizare a documentațiilor de urbanism
• Secțiunea a 5-a - Planul urbanistic general
Art. 17
(1) Conform prevederilor art. 46 alin. (3) lit. g) din Lege, Planul urbanistic general cuprinde
prevederi pe termen mediu și lung cu privire la delimitarea zonelor în care se preconizează
operațiuni de regenerare urbană. Aceste zone vor fi delimitate pe limite cadastrale și vor
cuprinde zone omogene din punct de vedere funcțional, ce necesită implementarea unor
operațiuni integrate, caracterizate de una sau mai multe dintre următoarele situații:
a) zone centrale;
b) zone istorice;
c) zone construite protejate;
d) zone din mari ansambluri de locuit;
e) zone locuite de comunități defavorizate, inclusiv așezări informale;
f) zone de reconversie funcțională: – situri industriale dezafectate;
– situri militare dezafectate;
– situri cu infrastructuri majore dezafectate.”
,,(2) Planul de acțiune pentru implementare și programul de investiții publice propuse
prin planul de urbanism general evidențiază acțiunile, denumirea investițiilor, valoarea
estimată a acestora, sursele posibile de finanțare, etapizarea realizării investițiilor, stadiul
implementării acestora la momentul realizării programului și părțile responsabile de
implementare.

(3) Conținutul planurilor urbanistice generale este format din piese obligatorii și opționale
și este diferențiat în funcție de complexitatea problematicii generată de categoria
unităților administrativ-teritoriale, respectiv urbane sau rurale, numărul de locuitori și
încadrarea în rețeaua de localități, stabilită prin Legea nr. 351/2001 privind aprobarea
Planului de amenajare a teritoriului național Secțiunea a IV-a Rețeaua de localități, cu
modificările și completările ulterioare.

(5) Planul urbanistic general se elaborează în format analog și digital (piese scrise și
desenate) pe suport topografic realizat în sistem de proiecție stereografică 1970,
actualizat pe baza ortofotoplanurilor sau pe baza unor măsurători la teren.”

(www.legislatie.just.ro)
Ce înseamnă
PUZ?
 Plan Urbanistic Zonal (PUZ)
,,Planul urbanistic zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifică, detaliată
a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii,
producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice, etc.) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice
complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.
Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni
şi restricţii) necesar a fi aplicate în utilizarea terenurilor şi conformarea construcţiilor din zona studiată
(PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat
în timp, în funcţie de fondurile disponibile).

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal:

• organizarea rețelei stradale;
• zonificarea funcțională a terenurilor;
• organizarea urbanistic-arhitecturală în funcție de caracteristicile structurii urbane;
• indici și indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de înălțime, POT, CUT etc.);
• dezvoltarea infrastructurii edilitare;
• statutul juridic și circulația terenurilor;
• delimitarea și protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită, dacă acesta există în zona studiată;
• măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale și antropice, dacă acestea există în zona studiată;
• menționarea obiectivelor de utilitate publică;
• măsuri de protecție a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
• reglementări specifice detaliate (permisiuni și restricții) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului.”

(www.blog.equinox.ro)
 ,,Actul de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și de
elaborare și actualizare a documentațiilor de urbanism
• Secțiunea a 6-a - Planul urbanistic zonal
Art. 18
(1) Planul urbanistic zonal (P.U.Z.) cuprinde reglementări specifice detaliate pentru zona
studiată, conform prevederilor legii, structurate în piese scrise și desenate. Piesele scrise sunt
formate, cel puțin, din memoriul general și regulamentul local de urbanism.
(2) Memoriul general are următorul conținut-cadru:
a) descrierea situației existente;
b) concluziile studiilor de fundamentare privind disfuncționalitățile rezultate din analiza critică a situației existente;
c) soluțiile propuse pentru eliminarea sau diminuarea acestora.
(3) Planul de acțiune pentru implementarea investițiilor propuse prin planul de urbanism zonal,
conform avizului de oportunitate prevăzut la art. 32 alin. (3) din Lege, evidențiază categoriile
de costuri ce vor fi suportate de investitorii privați și categoriile de costuri ce vor cădea în
sarcina autorității publice locale, precum și etapizarea realizării investițiilor.
(4) Regulamentul local de urbanism detaliază sub formă de prescripții (permisivități și restricții)
reglementările P.U.Z.
(5) Piesele desenate sunt planșe realizate pe suport topografic actualizat. ”

(www.legislatie.just.ro)
Ce înseamnă
PUD?
 Plan Urbanistic de Detaliu (PUD)
,,Planul urbanistic de detaliu este acela care stabileşte normele la nivelul unui
subteritoriu, unei străzi, unei pieţe sau a unui grup de terenuri, fiind documentul care specifică
parametrii în care se poate realiza o construcţie. (www.ghid.imopedia.ro)
Planul urbanistic de detaliu reprezintă, de fapt, documentaţia aferentă Planului
urbanistic general și Planului urbanistic zonal, explicând și detaliind conținutul acestor planuri,
sub formă de prescripții și recomandări, corelate cu condiționările din Certificatul de Urbanism,
în vederea urmăririi și aplicării lor. Daca nu exista PUD pentru un teren, Primăria cere mai întâi
întocmirea lui, pe baza PUG-ului și PUZ-ului.
Categorii generale de probleme abordate în cadrul Planului Urbanistic de Detaliu (PUD- ul):
• regimul juridic, economic Și tehnic al terenului Și construcȚiilor;
• compatibilitatea funcțiunilor și conformarea construcțiilor, amenajărilor și plantațiilor;
• relații funcționale și estetice cu vecinătatea;
• asigurarea accesibilității și racordarea la rețelele edilitare;
• permisivități și constrângeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite și amenjărilor;
• modul de ocupare și utilizare a terenului (POT, CUT);
• funcțiunea și aspectul arhitectural al construcției (sau construcțiilor) și amenajărilor;
• integrarea noilor construcții și corelarea lor cu cele existente învecinate;
• intervenția, prin reabilitarea construcțiilor și amenajărilor învecinate, în scopul armonizării cu construcțiile și amenajările noi propuse (dacă este cazul);
• circulația carosabilă și pietonală, corelate cu traficul în zonă și relațiile cu zonele învecinate (accese pietonale și auto);
• parcaje, spații de recreere și de joaca;
• echiparea edilitară și impactul asupra rețelelor existente în zonă (necesitatea de dezvoltări, modernizări, etc);
• funcționarea diferitelor forme de proprietate juridică a terenului; circulația acestora dacă este cazul; ”
,,Cand este necesar PUD-ul?
PUD-ul se întocmește fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism
(RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietăți
ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU.
PUD-uri se întocmesc și în cazul în care investiția preconizată diferă de prevederile RLU. PUD-ul
conține normele pe care trebuie să le respecte o construcție într-o anumită zonă: înălțimea
maximă, procentul din teren ocupat de construcție (POT), coeficientul de ocupare a terenului
(CUT), retragerile minime admise, destinație (locuințe, birouri, comerț, industrie etc.).

Cine aprobă PUD-ul?

PUD-ul este aprobat de către Consiliul Local al orașelor sau comunelor.

Avize şi acorduri
PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a primăriei sau, atunci când primăria
nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Județean.”

(www.cad-on.ro)
  ,,Actul de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și de elaborare și
actualizare a documentațiilor de urbanism
• Secțiunea a 7-a - Planul urbanistic zonal
Art. 19
(1) Conform prevederilor art. 48 alin. (1) din Lege, Planul urbanistic de detaliu (P.U.D.) are exclusiv
caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relație cu parcelele învecinate. Planul de urbanism
de detaliu nu poate modifica planurile de nivel superior, ci poate doar detalia modul specific de
construire în raport cu funcționarea zonei și cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de
specialitate. (3) Planul urbanistic de detaliu trebuie să cuprindă reglementări urbanistice privind:
a) asigurarea accesibilității pietonale și auto la noul obiectiv și racordarea la rețelele edilitare existente/propuse;
b) permisivități și/sau constrângeri urbanistice (densități, distanțe, retrageri, aliniamente, alinierea construcțiilor, suprafețe maxim edificabile, regim
de înălțime, volumetrie etc.) privind volumele construite și amenajările acestora;
c) relațiile funcționale și estetice cu vecinătatea, respectiv înscrierea obiectivului și tratarea lui arhitecturală în raport cu cadrul construit și natural
învecinat;
d) designul spațiilor publice;
e) compatibilitatea funcțiunilor și conformarea construcțiilor, amenajărilor și plantațiilor, prin continuitatea funcțiunilor sau înscrierea obiectivului
într-o funcțiune compatibilă;
f) regimul juridic al proprietăților și circulația terenurilor;
g) ilustrarea urbanistică a soluției propuse.(4) Planul de urbanism de detaliu se elaborează în format analog și digital (piese scrise și desenate) pe
suport topografic actualizat, realizat în sistem de proiecție stereografică 1970. ”

(www.legislatie.just.ro)
 În concluzie, Studiul de Fezabilitate, Planul Urbanistic General, Planul
Urbanistic Zonal și Planul Urbanistic de Detaliu sunt esențiale în evidențierea
destinației, fondurilor și încadrării construcției de realizat.
Acestea se realizează la cerere de către specialiști și, odată finalizate,
construcția poate prinde viață.
 Bibliografie

• http://www.geotech.ro/ro/studiu-de-fezabilitate
• http://www.adivisa.com/studiul-de-fezabilitate-continut-cadru/
• http://www.windev.ro/wp-content/uploads/2017/01/HG-907_2016.pdf
• http://blog.equinox.ro/ce-sunt-pug-ul-puz-ul-si-pud-ul/
• http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/176683
• http://ghid.imopedia.ro/dex/pug-plan-urbanistic-general-228.html
• http://ghid.imopedia.ro/dex/pud-plan-urbanistic-de-detaliu-227.html
• http://www.cad-on.ro/blog/ce-inseamna-si-ce-reprezinta-pug-puz-pud-plan-urbanistic-general-zonal-si-de-detaliu_b21/